第1篇 房屋維修維護工作規(guī)程制度

房屋維修維護工作規(guī)程

1、目的

確保維護、維修工作的正常開展,規(guī)范維修工作程序。

2、適用范圍

適用于**物業(yè)服務(wù)中心的房屋維修維護工作。

3、內(nèi)容

3.1從事維修工作的人員需接受崗前培訓。物業(yè)服務(wù)中心負責崗位培訓工作,專業(yè)技術(shù)培訓除公司組織的技術(shù)培訓外,還應(yīng)參加行業(yè)有關(guān)培訓。

3.2維護維修人員每日定時對公共設(shè)施設(shè)備進行巡查。對即時可以處理的維修項目應(yīng)即時維修,對不能即時維修的項目作詳細記錄,填寫巡查記錄表,并及時上報領(lǐng)導跟進處理。

3.3工程主管負責制定公共設(shè)施設(shè)備及房屋維護保養(yǎng)計劃,根據(jù)計劃及時對設(shè)施設(shè)備及房屋進行維護維修保養(yǎng)。

3.4維修人員接單后,根據(jù)維修或保養(yǎng)內(nèi)容,憑維修單到材料倉庫按程序領(lǐng)取相關(guān)材料。

3.5設(shè)施、設(shè)備維修或保養(yǎng)現(xiàn)場應(yīng)根據(jù)實際情況設(shè)置警示牌及圍護措施,防止行人誤入維修區(qū);高空作業(yè)應(yīng)做好安全措施,現(xiàn)場放置警告表示標識,必要時應(yīng)派專人監(jiān)護。

3.6對維修或保養(yǎng)將直接影響小區(qū)業(yè)戶正常生活、工作秩序的應(yīng)提前一天發(fā)通告告知業(yè)戶。

3.7項目維修或保養(yǎng)工程結(jié)束應(yīng)在維修單上注明完成情況及消耗的材料情況,以便核算維修或保養(yǎng)的費用。

3.8工程結(jié)束,維修或保養(yǎng)人員應(yīng)收回現(xiàn)場警示牌、圍護,并將維修單交客戶服務(wù)中心前臺接待員,外勤管理員到現(xiàn)場檢查驗收,不符合要求的應(yīng)盡快要求返工。

3.9行政內(nèi)勤管理員對維修或保養(yǎng)所用材料進行核算,分別按管理費支付或本體維修基金支付或業(yè)戶分擔,報物業(yè)服務(wù)中心主任審批后,將維修單轉(zhuǎn)財務(wù)內(nèi)勤做帳。

3.10每月公共設(shè)施、設(shè)備維護、維修、保養(yǎng)應(yīng)分類裝訂歸檔,并進行工作總結(jié)。

3.11因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯而影響業(yè)戶正常生活,引起業(yè)戶投訴的,經(jīng)查實即根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。

3.12因維修人員玩忽職守,對維修任務(wù)敷衍了事,不負責任而造成維修質(zhì)量低劣引起業(yè)戶不滿,經(jīng)查實除維修人員立即向業(yè)戶道歉并返工,賠償所造成的損失外,并根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。

3.13利用職務(wù)之便敲詐勒索、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)戶者,一經(jīng)查實,即時開除處理。

第2篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程制度1

物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程(1)

一、土建部分的維修

(一)、墻和頂棚維修(石膏板基層)

1、修補發(fā)絲裂縫

a.沿裂縫清除表面涂料及膩子,用砂紙打磨并清理干凈,露出基層。

b.用蟲膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩子打底,待干后補刷面層涂料。

2、修補一般裂縫(剛性基層,非沉降裂縫)

a.沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口,直至不見原裂縫,清除粉散顆料。

b.用水將裂縫基層表面徹底濕潤后,涂刷水泥結(jié)合層。

c.準備足夠的膨脹水泥,調(diào)成半干濕狀,并及時使用。

d.用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內(nèi),抹平壓光,然后清除表面多余的補縫材料。

e.在補縫材料干燥后,在修補面處刮膩子,涂刷涂料。

3、修補小孔、小洞

對于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用膩子、墻板灰或其它合適的填充材料進行填塞。

a.填塞孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥,并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。

b.填塞孔洞后,需經(jīng)過幾個小時的干燥時間,然后用砂紙磨平,利用邊磨邊劃圈的運動將修補的邊融合。

c.在修補面上先刷一道底層涂料,然后再涂表面涂料。

4、修補大的孔洞

a.先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層,清掃沖洗干凈,用與基層相同質(zhì)地的材料進行嵌填。

b.為避免嵌填物達到一定強度后,抹灰層產(chǎn)生收縮裂縫,剪比孔洞大些的鋼絲網(wǎng)片,用水泥釘固定在洞周圍基層上。

c.清水濕潤基層,抹灰打底,待凝固后再抹第二道面層。

d.等修補的部分凝固干燥后,刮膩子打底,干后用砂子打磨,分別噴刷二道表面涂料。

(二)、更換地面或墻面瓷磚、瓷片

1、剔除損壞的瓷磚,鑿掉結(jié)合層,清掃殘渣,噴灑水濕潤。

2、涂抹水泥結(jié)合層。

3、使用與原墻、地面同樣材質(zhì)和規(guī)格的瓷磚,用水泥漿摻107膠均勻涂抹在瓷磚背面,用手壓貼,并用木錘或膠錘錘平、直,劃去磚縫多余泥漿。

4、必須留縫使灰縫表面光滑平整,不得高出瓷片,留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。

5、修補工作完畢后,用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。

6、對于外門窗周圍瓷磚的修補, 把需要更換的瓷磚進行鑿除(含結(jié)合層),在門窗口或接觸處基層,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料(修補程序同1.2.3.4.5.)。

(三)、更換外墻面、地面馬賽克

1、清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層。

2、將塵土沖洗干凈,修補面涂抹結(jié)合層(水泥加107膠)。

3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結(jié)合層。

4、手持馬賽克紙邊緣,用手逐漸加壓平抹就位,后用平板拍打平整,與原墻、地面平直。

5、粘貼約4小時后,用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透,并揭去紙,用棉紗把馬賽克表面擦干凈。

(四)、地下室墻體堵漏

1、堵塞不漏水的孔洞

a.超過1/8英寸的裂縫,必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽,灰塵和混凝土碎必須清除干凈。

b. 將裂縫用水浸濕。

c. 用1:3干硬性水泥砂漿填塞,填塞時,灰漿要用力完全塞入空隙內(nèi)。

d. 填補材料要保持濕潤,并養(yǎng)護三天。

e. 以上填補材料也可用雙組份環(huán)氧樹脂,其效果比灰漿好;拌和后抹在需要修補的部位(半小時要用完),半小時用濕手揩光面。

2、堵塞漏水孔洞

a.用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。

b.用水泥不漏水膠結(jié)材料堵填。操作時,按生產(chǎn)廠家的技術(shù)說明配料,并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料,在這種材料剛開始硬化時(一般在搓成后的幾分鐘內(nèi)),作為塞子塞入孔內(nèi)。堵孔材料凝結(jié)硬化前要及時抹平。

(五)、修補損壞的人行道和車道

1、如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥,按照附帶的說明書進行修補;

對于大面積損壞的修補,采用用1:2:2 硅酸鹽干硬性混凝土。

a.將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度約1英寸。

b.用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護目鏡),破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。

c.將要修補的砼表面浸濕(但不能太濕)。

d.在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿,并在水泥漿硬化前將修補用砼拌和物填入坑內(nèi),并將其搗實,填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑面,以便搗實下沉。

e.用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時,還要用抹子再細抹一遍。養(yǎng)護6天。(人行道在養(yǎng)護期間不得讓人行走)。

2、人行道或車道上裂縫修補

a.清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。

b.浸濕要澆搗的裂縫。

c. 澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。

d. 養(yǎng)護6天。

注:如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時,可用1:3水泥砂漿加107膠進行修補;如果裂縫或破損面積較大時,必須將其全部鑿除,并用新拌砼填實。

(六)、開裂墻體和地面修補

1、用冷鏨將墻體的松散部分鑿開1英寸深,將該部位表面掏鑿成凹槽,

用刷子將松散灰砂刷除干凈。

2、用水將需要修補的部位徹底浸濕。

3、用1:3水泥砂漿(稠漿)填滿裂縫,再抹平其表面,抹平后養(yǎng)護6天。

4、修補地面同墻體,養(yǎng)護48小時后,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補處研磨成與地面齊平。

(七)、修補損壞的踏步

1、將損壞部分鑿成v形槽,直鑿至堅實的砼層為止。

2、用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。

3、用水將露出部分浸濕。

4、如果踢腳的邊緣損壞,則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。

5、用水泥漿涂抹v形部分,并用1:3水泥砂漿將其填滿,抹平后養(yǎng)護6天。

(八)、修補抹灰層

1、修補抹灰層裂縫

a.用小刀或刮刀插入裂縫,以探測需用灰膏深度。

b. 用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽,以便將新填入的灰膏'固定住'。

c. 刷除干凈裂縫內(nèi)松散材料,并將裂縫

浸濕。

d. 用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密。

e. 如果裂縫通過抹灰層一直延伸至基層,就要在裂縫處多填入一些灰膏,

待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。

f. 每天早、晚各一次用花灑向修補面均勻地噴水,對其進行濕養(yǎng)護,持續(xù)三天。

2、修補大面積的抹灰層

a.將損壞的抹灰面從墻體上刮除。

b.徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對于磚砌體表面,要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫,以便將打底涂層嵌牢,然后再用鐵絲刷刷砌體表面,并進行全面沖洗;對于光滑的砼墻面,要用鑿子將墻面鑿毛。

c. 將抹灰基層用水潤濕。抹第一遍1:3水泥砂漿,第一遍抹灰厚3/8英寸。

d. 在第一遍抹灰開始凝固,但尚未硬化時, 就要進行水平刮毛,以便于與第二層抹灰相結(jié)合。

e. 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足夠強度承受自身及第二遍抹灰層的重量時,即可進行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時才能進行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度,要不時均勻地向抹灰面灑水,直到準備進行第二遍抹灰為止;在進行第二遍抹灰之前,還要將第一遍抹灰浸濕。

f. 用力將第二遍抹灰抹壓到墻上,用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約1/4英寸厚,在其開始硬化時,再用抹子細壓一遍,抹灰完后,隔天才進行養(yǎng)護,養(yǎng)護持續(xù)一天。

(九)、維修滲水外墻

1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的,應(yīng)用水泥砂漿重新嵌補密實,勾成斜縫。

2、窗臺處滲水,應(yīng)將窗臺拆除重新砌粉,向外留有汲水坡度,窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫,并用水泥砂漿填實。 3、在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,再用機械噴涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層。

3、外墻滲水面積較大時,可滿涂1-2度膠質(zhì)防水涂料。

4、墻、板接縫處滲水,可用預制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開鑿、清理板縫,用噴燈加熱板縫和膠泥條,邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。

5、用氯丁防水膠在室內(nèi)修補。將滲水外的內(nèi)粉刷層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴大10-15cm,將墻面和縫隙清理干凈,用氯丁膠和水砂漿嵌縫,然后再用水泥砂漿粉刷基層, 在基層上涂刷2-3度氯丁膠,在最后一度膠未干時即用水泥砂漿找平,再粉刷面層。

(十)、維修屋面水池(或水箱)

1、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈。

2、做一布四膠防水層,外涂一層彈性水泥防水層,再用1:2水泥砂漿做保護層。

(十一)、屋面修漏(剛性屋面)

1、用膠泥或油膏修理屋面分倉縫漏水或屋面板產(chǎn)生變形,原剛性防水層分倉縫處漏水。

2、縱橫泛水滲漏,可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進行處理。

3、出屋面管道處漏水,先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、pvc膠泥等。

4、沿溝處漏水,可用密封材料在滴水處嵌縫,沿溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。

(十二)做砂漿面層

1、整理、夯實基礎(chǔ)。

2、首先將水泥、砂按1:1配好并干拌均勻,然后加水拌到顏色一致。

3、水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實,在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥終凝前做完壓光工作。

4、如表面水分較多可撒適量的1:1平水泥砂,撒布要均勻,撒后再用木塊搓平壓光(不宜撒干水泥)。

5、如做地面在層應(yīng)保證厚度為50mm左右,如做墻面面層應(yīng)保證厚度為15mm左右。

(十三)貼地面磚

1、在房間四周墻面彈好+500mm水平線。

2、基層處理:對于光滑的水泥地面要鑿毛或半路洗干凈后刷水泥漿。

3、做灰餅、做標筋:

①從墻面+500mm水平線下返,在房間四周彈磚面上平線做灰餅,灰餅上平線應(yīng)低于地面標高一個地面磚加粘貼層的厚度;

②根據(jù)灰餅在房間四周做標筋房間較大時,應(yīng)每隔1-1.5m作標筋一道。有地漏的房間,標盤應(yīng)朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標筋厚度控制在20-30mm。

4、抹線平面:根據(jù)標筋高度用1:2或11:9.3水泥砂漿填至比標筋稍高,然后拍實并刮平,使展平的砂漿面與標筋找齊。用托線橫豎檢查砂漿層平整度、標高及泛水(坡度)要求,如不行則重新刮平。

5、規(guī)方、彈線、拉線:

①測量房間縱橫方向的尺寸,考慮磚縫為2mm。當尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時,可用切磚機切磚貼于邊角處;當尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時,可用調(diào)整磚縫間的方法來解決;

②根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線,然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標磚并拉線。

6、鋪貼地磚:

①從房間里面向門口方向鋪貼;

②在找平面澆水泥漿并掃平,面積應(yīng)控制在邊鋪磚邊澆灰;

③磚背面抹滿、抹勻1:2粘漿的磚,準確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上,磚的上楞要跟拉線找平,隨時注意橫平豎直;

④用木錘敲實、找平,貼得不實或低于水平控制線高度的要摳出補漿重貼。

7、勾縫:

①用白水泥漿勾縫或擦縫,勾縫應(yīng)密實,縫內(nèi)要平整光滑;

②如縫隙很小(1mm)以下,可以直接撒干的白水泥,用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿,用水壺灑適量的水,并用木拍拍實縫隙。

③水泥砂漿凝固后,用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡,清潔地磚地面。

8、養(yǎng)護:地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水,24小時內(nèi)不準上人。

(十四)坐廁安裝

1、將預留排污管口周圍清掃干凈,取下臨時管堵,清除排污管內(nèi)的臟物。

2、在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。

3、在坐便器的排水口與預留排污管口對正,承接口上抹上玻璃膠,放在坐便器,并調(diào)整好坐廁位置。

4、將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光,白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿。

5、將水箱出水口與坐便器進水口對正并放好膠墊,找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔,插入8-10mm螺栓,套上膠墊和墊圈,擰至適當緊度。

6、連接好水箱進水軟管。

(十五)立柱式洗面器安裝

1、按照預留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。

2、將立柱中心對準墻壁上豎線立好放正,將洗面器放在立柱上,使洗面器中心也對準墻上豎線。放平找正后,在墻上畫好固定洗面器和立柱移到別處。

3、按墻上的印記用沖擊鉆 10mm的膨脹螺栓孔,向孔內(nèi)打入 10mm膨脹螺栓并擰緊。

4、將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好15-30mm厚白水泥漿,然后將立柱放在印記位置上。

5、將洗面器安裝孔對準墻面上膨脹螺并放在立柱上,再次將洗面器找平,立柱找直,在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈,然后用螺母擰緊(用力應(yīng)適度)。

第3篇 房屋土建維修操作規(guī)程13

房屋土建維修操作規(guī)程(十三)

1 目的

規(guī)范房屋土建問題處理程序,達到快速、準確地處理問題的目的。

2 范圍

適用于本公司所管理的房屋、設(shè)施的土建維修。

3 職責

小區(qū)工程主管負責本規(guī)程工作內(nèi)容的具體實施。

4 工作程序

4.1勒腳

4.1.1墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落的處理辦法:

4.1.2清除疏松部分,至實體為止;

4.1.3用1:3水泥砂漿修復勒腳破損部位,并在勒腳上口做成斜坡,以利泄水;

4.1.4恢復勒腳飾面。

4.2梁柱板主體

4.2.1露筋的處理辦法:

4.2.1.1剔除露筋周邊雜物,并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉;

4.2.1.2用鋼絲刷清潔干凈;

4.2.1.3充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層;

4.2.1.4用c20豆石砼修復,根據(jù)需要恢復飾面。

4.2.2裂縫的處理辦法:

4.2.2.1裂縫處鑿開,用清水清洗干凈;

4.2.2.2用純水泥漿涂刷;

4.2.2.3水泥砂漿打底找平;

4.2.2.4恢復做面層。

4.3墻體

4.3.1墻體裂縫的處理辦法:

4.3.1.1將裂縫周邊的飾面鑿除,并將砌體已松散層鑿成外八字形;

4.3.1.2清除槽內(nèi)雜物,然后充分噴水濕潤;

4.3.1.3均勻地涂刷一道素水泥漿;

4.3.1.4用1:3水泥砂漿填縫、抹平;

4.3.1.5墻體飾面修復。

4.3.2墻體飾面缺損的處理辦法:

4.3.2.1將缺損飾面及周邊松散層一并鑿除;

4.3.2.2清除周邊雜物;

4.3.2.3充分噴水濕潤破損面;

4.3.2.4均勻地涂刷素水泥漿;

4.3.2.5用1:2的防水水泥砂漿填平后修復飾面(室內(nèi)則不需加防水劑)。

4.4樓梯間及門窗

4.4.1踏步缺損的處理辦法:

4.4.1.1將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結(jié)實層,清掃干凈后充分噴水濕潤;

4.4.1.2均勻地涂刷一遍素水泥漿;

4.4.1.3用1:2水泥漿作好基層;

4.4.1.4修復飾面。

4.4.2欄桿(扶手)破損的材料辦法

4.4.2.1檢查施工工藝;

4.4.2.2按原工藝進行修復;

4.4.2.3飾面恢復。

4.4.3門窗損壞的處理辦法:

4.4.3.1檢查門窗的附件是否齊全;

4.4.3.2檢查有無配件損壞;

4.4.3.3更換配件;

4.4.3.4檢修后,對門窗反復開啟數(shù)次,檢查是否有異聲或卡塞。

4.5天線、避雷設(shè)施

4.5.1屋面避雷設(shè)施銹蝕的處理辦法:

4.5.1.1用砂紙除銹;

4.5.1.2均勻涂刷兩遍防銹漆和一遍鋁銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上道漆干為準。

4.5.1.3如銹蝕特別嚴重,應(yīng)將嚴重銹蝕部分更換,并刷上防銹漆。

4.6小區(qū)道路

4.6.1飾面破損的處理辦法:

4.6.1.1鑿除破損的面層及基層,清掃殘渣,噴灑水使表面充分濕潤。待表面積水完全滲入后,涂刷素水泥漿(如為人行道板砼預制塊,無需此道工序);

4.6.1.2將飾面材料充分灑水或浸濕后,加1:2.5水泥砂漿,并用木錘或膠錘錘平、錘直。抹去磚

第4篇 zz園區(qū)房屋維修標準工作規(guī)程制度

園區(qū)房屋維修標準工作規(guī)程

1.目的

明確房屋維修標準,為維修人員、維修檢驗人員提供指引。

2.適用范圍

適用于工程部、各管理處的房屋維修。

3.內(nèi)容

3.1主體工程

屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴重的,應(yīng)加固、補強或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點,若影響安全使用的,大修時應(yīng)整修改做;對鋼筋混凝土構(gòu)件,如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時修補;混凝土碳化產(chǎn)主裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴重的,應(yīng)通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施,達到絕對安全的標準。

3.2裝修工程

a.門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀、開關(guān)靈活、接縫嚴密、不松動。門窗開關(guān)不靈活、松動、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時,內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴重、無法修復的,應(yīng)更換。更換的門窗應(yīng)與原門窗一致,滿足使用要求,表面顏色一致,平整美觀。

b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,就原樣修復;嚴重損壞的,應(yīng)更新或在不降低標準、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新。

c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復。

3.3樓地面工程

a.木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復;損壞超過25%以上或缺乏材料時,根據(jù)業(yè)戶要求可改做相應(yīng)標準的高級地板,使業(yè)戶滿意為止。

b. 普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應(yīng)拆補、修補或重做;水磨石或塊料地面損壞的,應(yīng)盡量修復,實無法修復的,應(yīng)改做相應(yīng)標準樓地面。達到表面光滑、平整,達到表面光滑、平整。

c. 面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應(yīng)拆補或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴重的,可增設(shè)防潮層或塊料地面,達到使用要求,顏色一致無空鼓,縫口整齊。

3.4屋面工程

a.屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重,按原樣修復仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建,達到不滲漏,不空鼓,平整美觀。

b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落、水管等損壞滲水時,應(yīng)修復;損壞嚴重時應(yīng)翻做,保證不滲漏,達到原設(shè)計標準。

c.女兒墻、煙窗等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除,但必須做好防水層,保證不滲漏,表面平整美觀。

d.鋼筋混凝土平屋面滲漏,應(yīng)找出原因,針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層;結(jié)構(gòu)損壞的應(yīng)加固重做,達到使用要求。

e.玻璃天柵損壞漏水的,應(yīng)修復,損壞嚴重的可翻修,但一般不重新做。

f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復,達到使用標準。

3.5 飾面工程

a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)原樣修復;損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時,在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下進行,保持表面平整、光滑、美觀。

b. 外墻勒腳損壞的應(yīng)修復,達到表面平整、光滑、美觀。

c. 內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)修復;每面墻損壞超過一半以上時,可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予修復;因室內(nèi)外高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加作防水層。完全修復后,應(yīng)保持房間整體顏色一致。

d. 天棚損壞:抹灰層松動,有下墜危險的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復;損壞嚴重的復雜線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復或適當簡略,保持與墻面顏色一致,光滑美觀。3.6油漆粉飾工程

a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的,應(yīng)周期性地進行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆,保持顏色一致,光滑美觀。

b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3-5年。

c.木地板原油漆脫落的,根據(jù)業(yè)戶要求進行維修或應(yīng)重做,保持表面平整,光滑美觀,使客戶滿意。

d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時可刷新,其用料應(yīng)采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復,保持表面平整,光滑美觀,顏色一致。

e.高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復,其色澤必須與原建筑保持一致,保證外墻美觀。

4.記錄 無

5.附件 無

第5篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程制度3

物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程(3)

五、水的維修

(一)、樓上水漏到樓下

1、檢查樓上何處漏水下來,如是浴缸下水管堵塞而漏水,應(yīng)及時疏通;如是馬桶漏水,應(yīng)及時檢修樓上馬桶,其它地方漏水,都應(yīng)及時處理。

2、維修完畢后48小時跟蹤查看,看是否還有其它地方漏水。

(二)、個別樓層停水

1、先查清停水位置,關(guān)閉總閥,用工具拆開支閥,取出濾網(wǎng),清洗濾網(wǎng)后,裝回濾網(wǎng)和支閥,打開總閥供水。

2、做好跟蹤,檢查各住戶是否有水。

(三)、維修墻內(nèi)水管

1、先查找原因:關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門,查看水表是否轉(zhuǎn)動,如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破漏。

2、維修時先關(guān)水表前的總閥,后打通漏水處墻面瓷片,取出破漏水管。

3、裝入新水管。

4、打開總閥后看是否漏水,如無漏水,補好水泥,再重新貼上瓷片。

5、維修完畢,關(guān)閉房間內(nèi)所有水閥門,看水表是否轉(zhuǎn)動,并作24小時跟蹤檢查。

(四)、水龍頭漏水

1、檢查漏水情況,拆下水籠頭,檢查內(nèi)芯栓,如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯。

2、如果是內(nèi)芯橡皮過小或破損,應(yīng)更換。

3、如果是水籠頭自身有沙眼而漏水,應(yīng)更換水籠頭。

4、維修后,應(yīng)反復開關(guān)水龍頭數(shù)次,使其開關(guān)自如。

(五)、開關(guān)、接頭漏水

1、檢查開關(guān),接頭何處漏水,如有破損情況,應(yīng)及時檢修。

2、修不好,要及時更換開關(guān)或接頭。

3、維修完畢后,水管加壓,反復開關(guān)數(shù)次,看是否漏水。

(六)、洗臉(菜)盆漏水

1、先檢查何處漏水,如果是存水彎頭管處漏水,應(yīng)馬上檢修此處,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況;如有必要,則更換彎管,或用水中

膠和生膠帶密封接口破損處,以達到不漏水為止。

2、如是軟管斷裂、漏水,應(yīng)及時更換軟管,并把接頭處接好。

3、如是水龍頭(水咀)或接頭漏水,檢查水龍頭(水咀)或接頭處是否有破裂損壞情況,如有破裂損壞情況,應(yīng)及時換上新水龍頭(水咀)或接頭,并用生膠帶密封此處。

4、如是臺式盆四周漏水,應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。

5、在維修完畢后,放水試漏,以達到不再漏水的目的。在水泥凝固以后(約需四小時),再在周圍泡水檢驗。

(七)、洗臉(菜)盆堵塞

1、先用抽子試通,不通時再查明堵塞原因。

2、取下存水彎倒掉雜物后,裝好存水彎。

3、如再不通則打開檢查口,用鐵線勾出存水彎內(nèi)的臟物。

4、用疏通機疏通,再用水試通直至通暢為止。

5、用大水試排水管,如果流水順暢則說明已疏通好;如果去水較慢則說明仍堵塞,更換排污橫管。

(八)、馬桶堵塞及漏水

1、堵塞

(1)首先用膠吸泵吸5次以上,然后用大水(用水通倒水)試座廁是否去水順暢,如順暢則表明以疏通好;如仍去水滿則按2步驟進行。

(2)如堵塞嚴重則應(yīng)拆開座廁疏通:

①先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷則應(yīng)向住戶說明情況并征得住衣的同意后方可動手拆坐廁;

②剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥,抬開坐廁;

③如果坐而座埋在地磚下面則應(yīng)用鋼鑿鑿掉坐而座周圍的地磚;如果坐廁是用螺栓固定的則應(yīng)拆掉螺母,然后才抬開坐廁;

④反沖坐廁并用鐵線勾出坐而s形存水彎頭內(nèi)的臟物;

⑤用鐵線勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或用疏通機疏通排污管;

⑥用大水試排污管,如果流水順暢則重新裝回坐廁;如果仍堵塞,則更換排污橫管。

2、漏水

a.先檢查漏水情況:如是出水口漏水,應(yīng)先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺絲,取出馬桶,查看連接件及膠泥圈是否完好,如有損壞應(yīng)立即更換;裝上馬桶,裝好水箱,上好螺絲,用白水泥密封馬桶的四周(三小時后可以使用)。

b.維修完畢后,放水看是否漏水。

(九)、浴缸堵塞和漏水

1、堵塞

a.如堵塞部位在室內(nèi),則用疏通機疏通,再用水試通至正常為止。

b.如堵塞部位在室外,則取下窗花,系好安全帶出到室外,打開檢查口取出雜物,用水試通直到正常。

2、漏水

a.如排水管漏水,打破瓷片,取下排水管重新安裝,試水后不漏為止。

b.維修完畢后,打開水龍頭往浴缸內(nèi)放水,查看是否排放。往浴缸內(nèi)放水到一定水量后,存放5分鐘再排放,查看相關(guān)位置有無漏水。

(十)、疏通地漏

1、先用抽子試通,若不通則打開檢查口檢查,清理雜物。

2、仍不通時再使用疏通機疏通直至通暢為止。

3、用水試通到正常使用。

(十一)廚房/衛(wèi)生間查漏

1、確認室內(nèi)給排水管的走向,并仔細查看具體滲漏部位。

2、關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位(包括坐而水箱),查看水表是否轉(zhuǎn)動,如不轉(zhuǎn)動則說明給水管不漏水;如果水表轉(zhuǎn)動說明給水管漏水。

3、用鐵釬貼著給水管漏水可疑處仔細聽,如聽見水流聲則說明此處漏水;如沒有聽到水流聲則應(yīng)另移一處,直至找到漏水處。

4、排除給水管漏水故障后如果仍漏水,則應(yīng)在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機切開一塊地磚,挖掉地磚下面的泥沙,讓沉箱里的水從排污立管流走。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水,直至查出漏水的衛(wèi)生器具。

5、衛(wèi)生器具一般情況下是接頭漏水。如切磚機切開漏水衛(wèi)生器具的接頭,如接頭漏水則應(yīng)重新安裝好接頭,如果接頭不漏水測肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。

(十二)排水排污橫管安裝

1、用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。

2、用塑料紡織袋運走碎的地磚、水泥砂漿。

3、鏟盡排水排污管上的泥土。

4、取出破爛的或嚴重堵塞的排水排污橫管。

5、平整夯實裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。

6、排水排污管就位(此時應(yīng)注意到排水排污管應(yīng)按5%的坡度坡向排水排污立管)。

7、從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管:

①如是鑄鐵管接頭則應(yīng)先向

接口內(nèi)加壓麻絲,然后再加壓半干的水泥,接口應(yīng)全部塞滿;

②如是pvc膠管接頭則直接用pvc膠粘結(jié),注意接口應(yīng)注滿pvc膠水。

8、排水排污管全部裝好后,用水反復試(三次以上)排水排污橫管是否漏水。如漏水則應(yīng)重新安裝;如不漏水則可以回填沙土。填土時應(yīng)邊填邊夯實,夯實時應(yīng)注意裝管部位的用力不能太大。

(十三)水管或配件破裂漏水

1、給水管漏水

①迅速關(guān)閉供水閥與循回閥。

②鍍鋅鋼管原則上不允許焊補,尤其是生活飲用水管,盡量避免焊補,可更換新管。

③ppr管采用熱熔技術(shù)進行修補。

2、閥門漏水

①閥門壓蓋破裂,更換新壓蓋,也可用鑄鐵焊條焊上。

②閥門鉸或銷斷落,重新更換裝上閥門鉸或銷。

③閥門破裂,重新更換新閥門。

3、接頭漏水

①軟接頭漏水:則先關(guān)閉水閥,裂縫填料后加固并盡快更換。

②三通、直通漏水:需更換或補焊。

3、噴淋管破裂漏水

①當噴淋頭破裂時,迅速切斷穩(wěn)壓泵電源和關(guān)閉供水閥門。

②通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號。

③搬遷現(xiàn)場的物品避免水泡。

④更換新噴淋頭。

⑤若無備用噴淋頭,可先用堵頭堵塞待材料購回時再更換。

⑥更換后試水,該點應(yīng)無漏水。

⑦并通知消防中心值班解除該回路的水流指示器信號。

⑧記錄事件的原因和維修結(jié)果。

4、下水管滲漏或破裂

①鑄鐵管有砂眼應(yīng)焊補,

②pvc管滲漏,宜對接頭重新填料后進行緊固;如破裂應(yīng)更換新管。

六、維修電器

注:住戶電器一般以住戶送外維修為主(以下為修熱水器為例)。

1、熱水器不出火

a.看是否氣源關(guān)閉。

b.關(guān)氣、取蓋、檢查打火器。

c.查找原因后修好。

d.裝蓋、裝手柄。

e.開氣打火正常使用。

2、不出熱水

a.先關(guān)冷水, 檢查熱水閥門。

b.如閥門內(nèi)芯壞換閥門芯。

c.裝入新閥門內(nèi)芯后。

d.打著火后先開冷水閥門,后熱水閥門看是否有熱水出來。

e.如無熱水出來, 在關(guān)好所有閥門后,再拆開熱水器清洗過濾網(wǎng)。

第6篇 園區(qū)房屋維修工作規(guī)程制度

園區(qū)房屋維修工作規(guī)程

1.目的

確保維護、維修工作的正常開展,規(guī)范維修工作程序。

2.適用范圍

適用于各管理處的房屋維修維護工作。

3.內(nèi)容

3.1從事維修工作的人員需接受崗前培訓。管理處負責崗位培訓工作,專業(yè)技術(shù)培訓除公司組織的技術(shù)培訓外,還應(yīng)參加行業(yè)有關(guān)培訓。

3.2維護維修人員每日定時對公共設(shè)施設(shè)備進行巡查。對即時可以處理的維修項目應(yīng)即時維修,對不能及時維修的項目作詳細記錄,填寫巡查記錄表,并及時上報領(lǐng)導跟進處理。

3.3工程主管負責制定公共設(shè)施設(shè)備及房屋維護保養(yǎng)計劃,根據(jù)計劃及時對設(shè)施設(shè)備及房屋進行維護維修保養(yǎng)。

3.4公共設(shè)施設(shè)備維護,維修費用在100元以上報管理處主任審批;100元以下維護維修保養(yǎng)費用由工程主管自行決定,并做好維護維修保養(yǎng)記錄。

3.5維修人員接單后,根據(jù)維修或保養(yǎng)內(nèi)容,到材料倉庫按程序領(lǐng)取相關(guān)材料。3.6設(shè)施、設(shè)備維修或保養(yǎng)現(xiàn)場應(yīng)根據(jù)實際情況設(shè)置警示牌及圍護措施,防止行人誤入維修區(qū);高空作業(yè)應(yīng)做好安全措施,必要時應(yīng)派專人監(jiān)護。

3.7對維修或保養(yǎng)將直接影響小區(qū)業(yè)戶正常生活、工作秩序的應(yīng)提前一天發(fā)通告知會業(yè)戶。

3.8項目維修或保養(yǎng)工程結(jié)束應(yīng)在維修單上注明完成情況及消耗的材料情況,以便核算維修或保養(yǎng)的費用。

3.9工程結(jié)束,維修或保養(yǎng)人員應(yīng)收回現(xiàn)場警示、圍護,并將維修單交維修管理員,維修管理員到現(xiàn)場檢查驗收,不符合要求的應(yīng)盡快要求返工。

3.10維修管理員對維修或保養(yǎng)所用材料進行核算,分別按管理費支付或本體維修基金支付或業(yè)戶分擔,報管理處主任審批后,將維修單轉(zhuǎn)財務(wù)內(nèi)勤做帳。

3.11每月公共設(shè)施、設(shè)備維護、維修、保養(yǎng)應(yīng)分類裝訂歸檔,并進行工作總結(jié)。

3.12因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯而影響業(yè)戶正常生活,引起業(yè)戶投訴的,經(jīng)查實即根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。

3.13因維修人員玩忽職守,對維修任務(wù)敷衍了事,不負責任而造成維修質(zhì)量低劣引起業(yè)戶不滿,經(jīng)查實除維修人員立即向業(yè)戶道歉并返工,賠償所造成的損失外,并根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。

3.14利用職務(wù)之便敲詐勒索、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)戶者,一經(jīng)查實,即時開除處理。

4. 記錄 無

5. 附件

5.1《日常報修運作流程圖》

第7篇 房屋設(shè)施安裝維修規(guī)程制度

1.目的

規(guī)范設(shè)施安裝/維修管理工作。

2.適用范圍

設(shè)施安裝/維修管理。

3.程序要點

3.1公共設(shè)施維修人員進行室外維修時,如涉及到交通或安全問題則應(yīng)設(shè)置相應(yīng)標示牌(如'前面施工、請繞道'、'危險,請止步'等),必要時應(yīng)設(shè)置安全圍欄并派專人看守。

3.2坐廁堵塞疏通

3.2.1 首先用膠吸泵吸5次以上,然后用大水(用水桶倒水)試坐廁是否去水順暢,如順暢則表明已疏通好。如仍去水慢則按2.2步驟進行。

3.2.2 如堵塞嚴重則應(yīng)拆開坐廁疏通:

a.先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷則應(yīng)向住戶說明情況并征得住的同意后方可動手拆坐廁。

b.剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥,抬開坐廁。

c.如果坐廁座埋在地磚下面則應(yīng)用鋼鑿鑿掉坐廁座周圍的地磚。如果坐廁是用螺栓固定的則應(yīng)拆掉螺母,然后才抬開坐廁。

d.反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁s形存水彎頭內(nèi)的臟物。

e.用鐵線勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或用疏通機疏通排污管。

f.用大水試排污管,如果流水順暢則重新裝回坐廁。如果仍堵塞,則按5條款處置。

3.3 廚房排水堵塞疏通

3.3.1 用鐵線勾出存水彎內(nèi)的臟物。

3.3.2 用疏通機疏通排水管。

3.3.3 用大水試排水管,如果流水順暢則說明已疏通好。如果去水較慢則說明仍堵塞,此時應(yīng)按3.2.2之f條款處置。

3.4 房/衛(wèi)生間查漏

3.4.1 確認室內(nèi)給排水管的走向,并仔細查看具體滲漏部位。

3.4.2 關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位(包括坐廁水箱),查看水表是否轉(zhuǎn)動,如不轉(zhuǎn)動則說明給水管不漏水。如果水表轉(zhuǎn)動說明給水管漏水。

3.4.3 用鐵釬貼著給水管漏水可以處仔細聽,如聽見水流聲則說明此處漏水。如沒有聽到水流聲則應(yīng)另移一處,直至找到漏水處(一般情況下給水管漏水,住戶都會要求全部裝明管)。

3.4.4 排除給水管漏水故障后如果仍漏水,則應(yīng)在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機切開一塊地磚,挖掉地磚下面的泥沙,::讓沉箱里的水從排污立管流出。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水,直至查出漏水的衛(wèi)生器具。

3.4.5 衛(wèi)生器具漏水一般情況下是接頭漏水。用切磚機切開漏水衛(wèi)生器具的接頭,如接頭漏水則應(yīng)重新安裝好接頭,如接頭不漏水則肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。

3.4.6 更換排水排污橫管按5條款進行。

3.5 排水排污橫管安裝

3.5.1 用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。

3.5.2 用塑料紡織袋裝運走碎的地磚、水泥砂漿。

3.5.3 鏟盡排水排污管上的泥土。

3.5.4 取出破爛的或嚴重堵塞的排水排污橫管。

3.5.5 平整夯實裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。

3.5.6 排水排污管就位(此時應(yīng)注意排水排污橫管應(yīng)按5%的坡度坡向排水排污立管)。

3.5.7 從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管:

a.如是鑄鐵管接頭則應(yīng)先向接口內(nèi)加壓麻絲,然后再加壓半干的水泥,接口應(yīng)全部塞滿。

b.如是pvc膠管接頭則直接用pvc膠粘結(jié),注意接口應(yīng)注滿pvc膠水。

3.5.8 排水排污橫管全部裝好后,用水反復試(三次以上)排水排污橫管是否漏水。如漏水則應(yīng)重新安裝。如不漏水則可以回填沙土。填土時應(yīng)邊填邊夯實,夯實時應(yīng)注意裝管部位的用力不能太大。

3.6 砂漿面層

3.6.1 整理、夯實基礎(chǔ)。

3.6.2 首先將水泥、砂按1:1配好并干拌到顏色一致。

3.6.3 水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實,在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥終凝前做完壓光工作。

3.6.4 如表面水分較多可撒適量的1:1平水泥砂,撒布要均勻,撒后再用木抹搓平壓光(不宜撒干水泥)。

3.6.5 如做地面面層應(yīng)保證厚度為50mm左右,如做墻面面層應(yīng)保證厚度為15mm左右。

3.7 貼地面磚

3.7.1 在房間四周墻面彈好+500mm水平線。

3.7.2 基層處理:對于光滑的水泥地面要鑿毛或沖洗干凈后刷水泥漿。

3.7.3 做灰餅、做標筋:

a.從墻面+500mm水平線下返,在房間四周彈磚面上平線做灰餅,灰餅上平線應(yīng)低于地面標高一個地面磚加粘結(jié)層的厚度。

b.根據(jù)灰餅在房間四周做標筋房間較大時,應(yīng)每隔1~1.5m做標筋一道。有地漏的房間,標筋應(yīng)朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標筋厚度控制在20~30mm。

3.7.4 抹找平面:根據(jù)標筋高度用1:2或1:3水泥砂漿填至比標筋稍高,然后拍實并刮平,使展平的砂漿面與標筋找齊。用托線板橫豎檢查砂漿層平整度、標高及泛水(坡度)要求,

如不行則重新刮平。

3.7.5 規(guī)方、彈線、拉線:

a.測量房間縱橫方向的尺寸,考慮磚縫為2mm。當尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時,可用切磚機切磚貼于邊角處。當尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時,可用調(diào)整磚縫的方法來解決。

b.根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線,然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標磚并拉線。

3.7.6 鋪貼地磚:

a.從房間里面向門口方向鋪貼。

b.在找平面澆水泥漿并掃平,面積應(yīng)控制在邊鋪磚邊澆灰。

c.磚背面抹滿、抹勻1:2粘漿的磚,準確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上,磚的上楞要跟拉線找平,隨時注意橫平豎直。

d.用木錘敲實、找平,貼得不實或低于水平控制線高度的要摳出補漿重貼。

3.7.7 勾縫:

a.用白水泥漿勾縫或擦縫,勾縫應(yīng)密實,縫內(nèi)要平整光滑。

b.如縫隙很小(1mm)以下,可以直接撒干的白水泥,用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿,用水壺灑適量的水,并用木拍拍實縫隙。

c.水泥砂漿凝固后,用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡,清潔地磚地面。

3.7.8 養(yǎng)護:地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水,24小時內(nèi)不準上人。

3.8 坐廁安裝

3.8.1 將預留排污管口周圍清掃干凈,取下臨時管堵,清除排污管內(nèi)的臟物。

3.8.2 在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。

3.8.3 在坐便器的排水口與預留排污管口對正,承插口上抹上玻璃膠,放下坐便器,并調(diào)整好坐廁位置。

3.8.4 將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光,白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿。

3.8.5 將水箱出水口與坐便器進水口對正并放好膠墊,找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔,插入φ8~10mm螺栓,套上膠墊和墊圈,擰至適當緊度。

3.8.6 連接好水箱進水軟管。

3.9 立柱式洗面器安裝

3.9.1 按照預留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。

3.9.2 將立柱中心對準墻面上豎線立好放正,將洗面器放在立柱上,使洗面器中心也對準墻上豎線。放平找正后,在墻上畫好固定洗面器的孔眼位置,同時將洗面器立柱在地面的位置做好印記,然后將洗面器和立柱移到別處。

3.9.3 按墻上的印記用沖擊鉆φ10mm的膨脹螺栓孔,向孔內(nèi)打入φ10mm 膨脹螺栓并擰緊。

3.9.4 將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好15~30mm厚白水泥漿,然后將立柱放在印記位置上。

3.9.5 將洗面器安裝孔對準墻面上膨脹螺栓并放在立柱上,再次將洗面器找平,立柱找直,在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈,然后用螺母擰緊(用力應(yīng)適度)。

3.9.6將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光。將洗面器與墻面接觸處用白水泥漿勾縫并抹光。將立柱與地面接觸處修整,虧損處加白水泥漿,抹光立柱與地面接觸處。

3.10 每年油漆一次明裝排水排污管。

3.11 及時維修好住宅天臺門。

3.12 每兩年疏通一次小區(qū)內(nèi)主排水排污管道。

3.13 公共設(shè)施維修人員完成公共設(shè)施安裝/維修工作后應(yīng)及時打掃工作場地的清潔衛(wèi)生。用塑料編織袋裝走所有磚渣、泥沙,用抹布擦拭干凈弄臟的部位。

3.14 搞完衛(wèi)生后,公共設(shè)施維修人員應(yīng)把移動了的物品歸回原位,拆除標示牌、圍欄等。

3.15 如是進住戶家進行安裝/維修,全部工作完成后,公共設(shè)施維修人員應(yīng)請住戶對安裝

014設(shè)施安裝/維修規(guī)程 a/o5/5

維修工作進行驗收。公共設(shè)施維修人員應(yīng)及時解答住戶提出的問題并向住戶講解應(yīng)注意的事項。對于能夠做試驗的安裝/維修項目,試驗次數(shù)應(yīng)不少于3次。如果住戶對安裝/維修有不滿意的地方(合理的),公共設(shè)施維修人員應(yīng)及時進行整改,直至住戶滿意為止。確認一切正常后請住戶在《用戶維修服務(wù)單》上簽名確認。如住戶對此次安裝/維修收費有異議,維修人員可根據(jù)公司制定的維修項目收費規(guī)定向住戶進行解釋,盡量打消住戶的誤解。

3.16 公共設(shè)施維修人員回到管理處后,應(yīng)及時填寫好《公共設(shè)施維修單》,內(nèi)容包括:維修內(nèi)容、所用主要材料、開工時間、完工時間等,最后簽上維修人員姓名以備查詢。

3.17 管理處做好安裝/維修通知單登記工作。

3.18 住戶家庭::內(nèi)安裝/維修

3.18.1 服務(wù)(維修)人員上門為業(yè)主住戶進行維修時,應(yīng)把所有工具放在工作包內(nèi)。

3.18.2 進入業(yè)主住戶房間前,應(yīng)穿上鞋套(鞋套必應(yīng)整潔,必要時每次維修完畢要及時清潔)。

3.18.3 服務(wù)(維修)過程中,應(yīng)在可能對業(yè)主住戶房間墻面、地面等

產(chǎn)生污染的地方鋪設(shè)塑料紙。

3.18.4 服務(wù)(維修)結(jié)束后,對業(yè)主住戶家中的灰塵進行擦拭,對服務(wù)(維修)現(xiàn)場進行清理,產(chǎn)生的垃圾用垃圾袋裝好帶走,以保證業(yè)主住戶工作區(qū)內(nèi)一塵不染、潔白無暇,符合我們對業(yè)主住戶的承諾。

3.18.5 服務(wù)(維修)過程中,要注意禮貌禮節(jié),使用文明用語。

4.相關(guān)文件與記錄:

qr-sb-025 《用戶維修服務(wù)單》

第8篇 小區(qū)房屋設(shè)施養(yǎng)護維修管理規(guī)程制度

小區(qū)房屋設(shè)施養(yǎng)護維修管理規(guī)程

1、工作目標

定期對房屋進行養(yǎng)護和修繕,保持或恢復其使用功能。

2、工作職責

3、工作指引

3.1一般性的修繕

3.1.1更換水表

a)關(guān)上水表前第一個閥門,排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈,如已經(jīng)斷裂或變形時應(yīng)選同一型號、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去;

b)安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致;

c)維修結(jié)束后,打開閥門檢查有無滲漏,表針轉(zhuǎn)動是否正常;

d)維修人員會同大廈事務(wù)部做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。

3.1.2更換電表

a)斷開電源拆下電表,確認電表已經(jīng)失靈時,可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝,安裝時注意進出線接法正確;

b)安裝結(jié)束后合閘試電,保證用戶用電設(shè)備使用正常,電表轉(zhuǎn)動正常;

c)維修人員會同大廈事務(wù)部做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。

3.1.3維修開關(guān)

a)分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因;

b)如果是短路故障,首先將空氣開關(guān)置于'off'位置,用萬用表(兆歐表)檢查線路,查出故障點后給予排除。

c)經(jīng)試電后如確認需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時,必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件進行調(diào)換安裝。

d)如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞,在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負荷減少。

3.1.4燈管、白熾燈的維修

a)切斷電源、取出白熾燈,如果燈絲已經(jīng)燒壞斷,可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去,試電查看是否正常;

b)燈管不亮可先檢查啟輝器,如損壞可更換新的;試電檢查如不亮時,取出燈管并更換同規(guī)格、同型號的燈管,再次試電檢查,如仍不亮時可檢查接線和鎮(zhèn)流器,查出故障立即排除,恢復正常照明;

c)其他情況造成的燈不亮情況,可參見3.1.3、3.1.5進行處理。

3.1.5 線路檢測

a)線路停電檢修應(yīng)及時通知用戶;

b)用戶開關(guān)燒壞的處理根據(jù)3.1.3維修開關(guān)進行處理;

c)電表損壞的維修根據(jù)3.1.2更換電表進行處理;

d)進戶接線端子接觸不良可先切斷電源,將接頭緊固;

e)線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查,找出故障原因并及時處理;

f)當確認故障排除后方可送電。

3.1.6門鈴維修

a)無電情況時可更換新電池;

b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理;

c)因線路短路問題造成的故障,用萬用表(兆歐表)檢查線路找出故障點并及時處理。

3.1.7插座無電

a)由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶;

b)插座接線端子松動,可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝,檢查試電情況;

c)線路短路造成的停電根據(jù)3.1.6e)進行處理。

3.1.8水龍頭漏水

a)關(guān)閉戶內(nèi)水閥門,拆卸下水龍頭并檢查出故障點;

b)根據(jù)用戶需要,更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭;如因水龍頭有砂眼漏水的,必須更換新的水龍頭;

c)打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。

3.1.9馬桶不通

檢查堵塞的原因,用馬桶抽子或疏通機進行疏通,使其排水暢通。

3.1.10洗臉(菜)盆堵塞、漏水

a)檢查存水彎管,取出雜物。如仍不通暢,可用竹篾,鐵絲或疏通機對下水管道進行疏通,排除故障后試驗排水情況,使其排水暢通;

b)檢查盆體與下水管接口,查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處,待膠干后試水檢查,保證無漏水現(xiàn)象。

3.1.11浴缸堵塞、漏水

a)如管道堵塞根據(jù)3.1.10a)進行處理;

b)浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換,如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理,待修理部位干燥后試水,檢查有無再漏現(xiàn)象。

3.1.12部分樓層停水

a)查明停水的樓層后先關(guān)總閥,拆開支閥,并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上;

b)市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶,并作解釋。

3.1.13疏通地漏

同3.1.9處理辦法。

3.1.14修門窗

a)檢查門窗附件有無損壞、不全,進行更新或補裝;

b)清除門角和窗軌道的雜物,對門合頁和窗軌道注油;

c)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片跌下傷人。

3.1.15換鎖

拆下壞鎖后先檢查是何處壞,如能修理及時修理,無法修理好的可通知用戶更換新鎖。

3.2非一般性的維修

委托專業(yè)維修公司進行。

3.3時間要求

a)接到《維修單》后立即安排人員進行處理,無特殊情況時不超過25分鐘,一般性維修不超過7小時,較困難復雜的維修要求72小時完成(工藝技術(shù)要求特殊的除外);同時應(yīng)向用戶解釋原因;

b)能性維修,以恢復其原有功能為準,外觀性維修要求與原有部位相比較表面應(yīng)無色差,高低不平現(xiàn)象;

c)維修時應(yīng)盡量滿足用戶的合理要求。

3.3維修工作的檢查

a)機電主管每周將《維修單》整理一次,以檢查服務(wù)的及時性和用戶的反映,對服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應(yīng)立即查找原因,并采取糾正措施。

b)大廈事務(wù)部根據(jù)《維修單》對用戶進行回訪,收集用戶對維修人員服務(wù)態(tài)度及維修工作的反饋信息,管理處經(jīng)理對維修工作進行相應(yīng)檢查。

4、質(zhì)量記錄

4.1《回訪工作規(guī)程》

4.2《房屋(設(shè)施)養(yǎng)護計劃》qr/gr-057

4.3《房屋(設(shè)施)養(yǎng)護記錄表》qr/gr-057

4.4《不合格/糾正預防措施報告》qr/gr-101-1

4.5《維修單》qr/gr-064

5、參閱文件、資料

第9篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程制度2

物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程(2)

二、修理門窗

1、檢查門窗的附件是否齊全。

2、檢查有無配件損壞。

3、更換配件。

4、將門窗反復開啟數(shù)次,檢查是否有異聲及不靈活之處,以達到開關(guān)自如的目的。

5、提請用戶注意:

a.需定期往轉(zhuǎn)動部分加油。

b.如門窗有損壞,不要輕易動,以免發(fā)生不必要的意外。

三、換鎖(木門、鐵門)

1、拆下門鎖,檢查鎖壞在何處,如能修理,及時修理,如鎖不能使用即更換新鎖。

2、鎖裝上后,查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密,反復開關(guān),查看是否靈活。

3、提醒住戶不要用匙亂扭鎖,防止鎖內(nèi)部件損壞,造成無法使用。

四、電的維修

(維修人員排除故障在確認線路完好后,方可恢復送電。)

(一)、配電室開關(guān)故障

(此項維修適用于抽屜式低壓開關(guān)故障的維修)

1、分析原因:低壓開關(guān)跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:

①因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象,導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時,空氣開關(guān)燒壞。

②因控制線路過載,開關(guān)跳閘或線路上的負載電流大于空氣開關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時,空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴重發(fā)熱燒蝕損壞。

2、維修程序:

a.針對①的情況,先將抽屜上的空氣開關(guān)置于'off'位置,再將電源兩側(cè)的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路負荷情況下),然后將開關(guān)抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,查找短路故障點,排除故障后再檢查開關(guān)抽屜內(nèi)的所有電氣保護元件是否完好,保護元件動作的整定值是否滿足設(shè)計要求,最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器,恢復正常送電。

b.針對②中的情況,如果是開關(guān)跳閘,先將電源側(cè)的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),然后將開關(guān)抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,確線路無故障后,將開關(guān)抽屜復位,恢復正常送電,然后用鉗型電流表測試三相負載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測),看是否超過設(shè)計要求;如確認為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘,需將此線路負荷減少;如空氣開則關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后,方可恢復正常送電。

3、驗電:線路送電后,看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。

(二)、住戶家中無電

1、分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:

①線路停電檢修。

②用戶總開關(guān)燒壞。

③因住戶使用的電器設(shè)備內(nèi)部故障,或線路短路致使保護控制開關(guān)跳閘。

④進戶線與接線端子接觸不牢。

⑤電度表燒壞。

2、維修程序:

a.若屬①中的情況,應(yīng)向住戶說明停電的原因。

b.針對②中的情況,首先斷開電源開關(guān),檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場,看線路是否出現(xiàn)短路、負荷太大超過電源保護開關(guān)容量、接線端子接觸不良長期過熱燒壞所致。將住戶房內(nèi)用電設(shè)備從插座上的插頭拿下來,將所有照明開關(guān)都斷開,用萬用表檢查線路、導線的絕緣情況。若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關(guān),將負荷按線路允許的額定容量接到電源上,恢復正常供電。

c.針對③中的情況,首先將與跳閘的保護控制開關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭從插座上拔下(或?qū)⒄彰鏖_關(guān)斷開),用萬用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護控制開關(guān),逐一將電氣設(shè)備接到電源上,直至找出故障跳閘原因并解決。

d.針對④中的情況,斷開電源開關(guān),將接線端子上的線接牢固,再用萬用表檢查確認線路正常后方可恢復送電。

e.針對⑤中的情況,首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定,其次

檢查電度表的接線是否正確。確認是表本身質(zhì)量原因而燒壞,可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表,否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點。

3、驗電

當故障排除后,確認線路完好時,方可送電,并用萬用表測量電壓是否正常。

(三)、插頭無電

1、分析原因:插座無電可能由以下原因造成:

①由于外界因素引起的人為停電,如檢修線路操作。

②由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因,當把用電設(shè)備插入插座上瞬間,造成線路短路;或因該插座電源線路超負荷時,致使保險絲熔斷或自動開關(guān)跳閘。

③因為頻繁插拔操作造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良。

④線路出現(xiàn)斷線。

2、維修程序:

a.針對①中的原因,可告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修線路。

b.針對②中的情況,首先了解住戶使用的現(xiàn)場情況,然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān),用萬用表歐姆檔查找故障點,再更換保險絲或?qū)⒆詣娱_關(guān)合上,恢復送電。若線路超負荷,可告知住戶及時處理。

c.針對③中的情況,先斷開此回路電源開關(guān),將插座重新接線,確認接線

線牢固可靠后,方可送電。

d.針對④中的情況,先斷開此回路的電源開關(guān),用萬用表歐姆檔查找故障點,故障排除后方可送電。

3、檢電:插座線路送電后,用電筆驗電,再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定正常。

(四)、住房門鈴不響

1、分析原因:門鈴不響可能由以下原因造成。

①電池使用時間過長,電力不足。

②因電源極板受空氣侵蝕生銹,或被電池中滲漏出的電解液腐蝕,而使門鈴斷電,鈴不響。

③線路問題造成鈴不響。

④門鈴開關(guān)接觸不良。

2、維修程序:

a.針對①中的情況,則需換上新電池。

b.針對②中的情況,則取下門鈴盒,用砂紙將電源極板兩側(cè)的腐蝕物去掉,調(diào)整電源極板,使其與電池接觸良好。

c.針對③中的情況,則用萬用表檢查門鈴開關(guān)到門鈴的線路是否出現(xiàn)斷路或是門鈴本身線路有故障,需修理或更換,排除故障后,方可恢復門鈴的正常使用。

d.針對④中的情況,修理或更換門鈴開關(guān)。

3、檢驗:維修完畢后,反復試用幾次,直至達到預期效果。

(五)、燈不亮

1、分析原因:燈不亮可能由以下原因造成。

①燈內(nèi)燈絲燒斷。

> ②燈泡與燈頭接觸不良。

③電源保險絲熔斷。

④電源開關(guān)接觸不良。

2、維修程序:

a.針對①中的情況,將電源開關(guān)斷開,用萬用表檢查燈絲是否燒斷,若燒斷則換上同一電壓等級的燈泡。

b.針對②中的情況,將電源開關(guān)斷開,用萬用表檢查確認燈泡是好的,電源開關(guān)斷開,用電筆檢驗燈頭上是否有電,確認有電后,重新將燈泡裝于燈頭上,接觸牢固后方可送電。

c.針對③中的情況,將電源開關(guān)斷開,用萬用表檢查照明線路有否短路或斷路現(xiàn)象,故障排除后,更換保險絲,方可送電。

d.針對④中的情況,檢查電源開關(guān)接線端子接線是否牢固,用電筆觀測開關(guān)輸出端,在開關(guān)斷開與合上時輸出端是否有電,從而驗證是否電源開關(guān)本身故障造成,應(yīng)及時更換開關(guān)。

3、檢驗:故障排除后,合上開關(guān)3次,看燈泡發(fā)光是否正常。

第10篇 房屋租賃平臺維修服務(wù)管理標準作業(yè)規(guī)程

資產(chǎn)管理部工作手冊文件

――房屋租賃平臺維修服務(wù)管理標準作業(yè)規(guī)程

一、目的:

規(guī)范資產(chǎn)及租戶維修服務(wù)程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成入戶維修服務(wù)工作。

二、適用范圍:

適用于*在管樓宇維修服務(wù)管理工作。

三、職責:

1.片區(qū)經(jīng)理負責協(xié)調(diào)、督導維修服務(wù)工作的實施;

2.維修人員負責具體執(zhí)行維修服務(wù)工作;

3.資產(chǎn)管理部門負責統(tǒng)籌維修人員及維修服務(wù)工作的開展。

四、工作程序:

1.維修人員實施維修服務(wù)的基本要求

1)維修人員執(zhí)行入戶維修服務(wù)工作時,要嚴格遵守《辦公環(huán)境及員工行為管理制度》相關(guān)規(guī)定;

2)維修人員入戶前,應(yīng)先按門鈴(最多3次),如無門鈴可用手輕輕敲門(最多5次)。見到客戶是要先問好,簡潔說明事由,征得客戶同意,方可進入室內(nèi)開展維修工作;

2.維修人員執(zhí)行入戶維修服務(wù)工作時,要做到如下幾點:

1)自覺維護公司及客戶的權(quán)益,不做損害公司名譽的事;

2)不能不懂裝懂,遇到疑難問題要如實詳細匯報、請求支援解決;

3)嚴禁盲目安裝或亂拆、亂換,以免造成不必要的返工或引起客戶投訴。

3.維修人員進行有償維修服務(wù)前,要做到如下幾點:

1)首先與客戶就工作內(nèi)容進行溝通;

2)其次現(xiàn)場進行仔細勘察、設(shè)計好工作方案,并計算好有償費用,同時出示《有償維修服務(wù)收費價格一覽表》請客戶核對;

3)再次就工作方案征詢客戶意見,得到客戶明確同意后方可開展維修工作;

4)修過程中,如出現(xiàn)改動時,應(yīng)征得客戶同意方可進行;如果不能滿足客戶得要求,則應(yīng)向客戶解釋清楚并表示歉意,盡量取得客戶的諒解。

4.維修過程中控制噪聲降到最低限度,嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、吸煙等;

5.入戶維修服務(wù)基本流程

1)維修人員接到客服專員/片區(qū)經(jīng)理傳遞的維修服務(wù)通知后,一般性維修應(yīng)于盡快或于約定時間內(nèi)趕到現(xiàn)場;跑水等突發(fā)性、緊急性的事件,應(yīng)立即到達(時間不得超過5分鐘);

2)開展工作過程中,要把有礙操作的物品小心移開,并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布或廢報紙等),做好物品防護、保護工作;

3)工作完畢后,維修人員應(yīng)及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi),大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)。恢復各部位原來狀態(tài)(位置);

4)全部工作完成后,維修人員現(xiàn)場進行不少于3次的試驗;同時要給客戶講解應(yīng)注意的事項,如果客戶有合理的不滿意要求,則應(yīng)及時進行整改直至客戶滿意為止;

5)客戶滿意后,維修人員將《公共設(shè)施設(shè)備維修單》/《有償服務(wù)維修單》填寫完畢,禮貌地請客戶在單上簽字確認。如果客戶對此次有償服務(wù)的收費有異議,維修人員應(yīng)告知業(yè)主撥打服務(wù)站電話,向客服專員咨詢和確認收費標準;

6)維修人員離開客戶家時,應(yīng)禮貌向客戶道別、謝謝客戶對工作的支持。

6.維修人員每日下班前半小時,將當日的《公共設(shè)施設(shè)備維修單》/《有償服務(wù)維修單》整理完畢后交客服專員對照《報修記錄表》審核及存檔;

五、相關(guān)記錄(表單):

1.zc-qr-030《報修記錄表》

2.zc-qr-009《公共設(shè)施設(shè)備維修單》

3.zc-qr-010《有償服務(wù)維修單》

六、支持文件

1.《辦公環(huán)境及員工行為管理制度》

第11篇 房屋本體公用設(shè)施維修規(guī)程制度

1.0目的

1.1本指導書規(guī)定了房屋本體公用設(shè)施的維修方法,使需維修的房屋本體公用設(shè)施恢復使用功能及外觀,延長使用壽命,確保正常運作狀態(tài),方便業(yè)主(住戶)。

2.0適用范圍

2.1本指導書適用于房屋本體公用設(shè)施的維修。

3.0職責

3.1樓宇管理員、工程組、保安隊負責房屋本體公用設(shè)施的巡查。

3.2工程組負責對房屋本體公用設(shè)施的維修;對不能解決的問題報工程部組織維修。

3.3工程組組長負責對維修工作的檢查、監(jiān)督。

3.4服務(wù)中心負責與開發(fā)商或業(yè)主委員會的協(xié)調(diào)。

4.0工作程序

4.1維修原則

4.1.1堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則,在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節(jié)約維修材料。

4.1.2修理及更改配件應(yīng)盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則。

4.1.3為業(yè)主(住戶)提供方便的原則。

4.2 各項維修項目的標準

4.2.1地基基礎(chǔ)

4.2.1.1如墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落。

a)將破損松散部位鑿除至結(jié)實層或?qū)τ陲L化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除;

b)用1:3水泥砂漿修復勒腳破損部位,并在勒腳上口作成斜坡,以利泄水。

c)恢復勒腳飾面。

4.2.1.2如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降。

a)如不嚴重,應(yīng)做好巡查和記錄;

b)如有擴展趨勢,應(yīng)立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定。

c)如情況嚴重,應(yīng)立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定,并書面報公司主管領(lǐng)導。

4.2.2梁、柱、板主體

4.2.2.1露筋

a)將露筋部位的松散層鑿除,并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉;

b)用鋼絲刷清潔干凈;

c)充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。

d)用高標號水泥砂漿修復,如有需要還需按要求恢復飾面。

4.2.2.2有裂縫

參考《室內(nèi)維修規(guī)程》中4.2.20項“樓板裂縫”維修程序進行維修。

4.2.2.3有孔、洞。

a)將孔、洞周邊已松散砼鑿除,并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉;

b)用鋼絲刷等有效的工具徹底清潔孔、洞;

c)充分噴水濕潤孔、洞內(nèi)壁;

d)如小孔、洞,則先涂刷一道素水泥漿,然后用高標號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光,如果孔、洞大,則在涂刷完一道素水泥漿后,用比原先(梁、柱或板)的砼標號高一等級的細石砼嵌填飽滿,并養(yǎng)護好。

e)按原標準做好飾面。

4.2.2.4破壞情況較嚴重(如變形、裂縫程度已超出規(guī)定范圍)。屬于此種情況時,應(yīng)立即通知開發(fā)單位,請有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員到場鑒定后,作出修繕或加固方案,再進行修復。

4.2.3墻體

墻體結(jié)構(gòu)的維修適用于砌體受腐蝕后,表面保護性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕,以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護修理應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定,裂縫不再發(fā)展時進行(如:地基基礎(chǔ)沉降還在發(fā)展時,一般先做地基、基礎(chǔ)加固處理,后做砌體裂縫等的維修)。

4.2.3.1裂墻

a)先將裂縫周邊的飾面鑿除,并將砌體已松散層鑿至結(jié)實層,鑿槽成外八字形;

b)用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物,然后充分噴水濕潤;

c)均勻的涂刷一道素水泥漿;

d)再用比砌筑砂漿高一個強度等級1:3水泥砂漿填縫、抹平;

e)用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復飾面。

4.2.3.2砌體嚴重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結(jié)構(gòu)破損。

a)先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉,并清掃干凈浮動灰、土;

b)充分噴水濕潤破損面;

c)用比原砌體高一強度等級的水泥砂漿及磚補砌(注意所用砌塊應(yīng)先充分濕潤)。

4.2.3.3墻體室外飾面缺損。

a)將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除;

b)用鋼絲刷清掃干凈浮動灰、土;

c)充分噴水濕潤破損面;

d)均勻涂刷素水泥漿;

e)用1:3防水水泥砂漿填平,然后修復飾面。

4.2.3.4墻體室內(nèi)飾面缺損

a)同4.2.3.3的a)、b)、c)、d)。

b)用1:3水泥砂漿填平,然后修復飾面。

4.2.3.5外墻滲水

a)外裝修的分隔縫未做二次處理面引起滲水的,應(yīng)先將縫清潔,然后用水泥砂漿重新嵌補密實,并勾成向下卸水斜縫;

b)窗臺處滲水,應(yīng)將窗臺拆除重新砌灰,內(nèi)外留有卸水坡度,窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫,并用水泥砂漿填實;

c)在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理,具體做法為:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)絡(luò)布和四道氯氣丁建筑防水膠涂貼,再用機械噴涂(或人工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層;

d)外墻滲水面積較大時,先將飾面鏟除,然后涂1-2道膠質(zhì)防水涂料,在最后一道膠未干時,即用水泥砂漿按平,再修復飾面;

e)墻、板接通處滲水,可用預制氯乙烯膠泥嵌縫,先開鑿然后清理板縫,用噴燈加熱板縫和膠泥條,邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。

f)用氯丁防水膠在室內(nèi)修補,將滲水處的內(nèi)飾面層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴大10-15cm,將墻面和縫隙清理干凈,用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫,然后再用水泥砂漿粉刷基層,在基層上涂刷2-3道氯丁膠,在最后一道膠未干時,用水泥砂漿按平,再修復飾面

。

4.2.4頂棚

參照《室內(nèi)維修規(guī)程》中“頂棚抹灰層(飾面)脫落”維修程序進行維修

4.2.5樓梯間

4.2.5.1踏步缺損

a)將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結(jié)實層;

b)用鋼絲刷清掃干凈浮土;

c)充分噴水濕潤;

d)均勻地涂刷一道素水泥砂漿;

e)用1:3水泥砂漿做好基層,再修復飾面。

4.2.5.2欄板缺損

如為砼或砌塊欄板,可參照4.2.2和4.2.3相應(yīng)的程序執(zhí)行。如為其他如木材或金屬材料欄板,維修程序如下:

a)如不能修復,應(yīng)及時更換新配件;

b)使欄板、梯板、扶手連接牢固;

c)修復欄板飾面(如:油漆、乳膠漆等)。

4.2.6門、窗。

參照《室內(nèi)維修規(guī)程》中有關(guān)4.2.11“維修門窗”維修程序執(zhí)行。

4.2.7屋面避雷設(shè)施。

4.2.7.1銹蝕。

a)用砂紙除銹;

b)均勻涂刷兩道紅色防銹漆一道銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上一道漆干為準;

c)如銹蝕特別嚴重,應(yīng)將該部分更換,并用電焊連接,刷上防銹漆。

4.2.7.2連接部位斷開。

a)除銹清潔后,焊接牢固;

b)刷兩道防銹漆。

4.2.8屋面隔熱層、防水層。

4.2.8.1隔熱層缺損:及時更換,用1:3水泥砂漿嵌縫。

4.2.8.2屋面漏(滲)水(剛性屋面):

a)用膠泥或油膏處理平屋面板或屋面產(chǎn)生變形、裂縫、原剛性防水層分倉縫處漏水;

b)縱橫泛水滲漏,可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進行處理;

c)出屋面管道漏水,先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、pvc膠泥等。

d)檐溝處漏水,可用密封材料在滴水處嵌縫,檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。

4.2.9水池

4.2.9.1滲漏。

a)先將水池四壁清洗干凈;

b)做一布四膠防水層(或其他材料防水層),外涂一層水泥防水層,再用1:3水泥砂漿做保護層。

4.2.9.2水池檢修口、通風孔蓋缺損。

a)應(yīng)立即維修,并加鎖;

b)刷兩道防銹漆,并定期檢查。

4.3 報修程序:

保安隊及除工程組外其他人員對巡查中發(fā)現(xiàn)房屋本體公用設(shè)施損壞,及時通知服務(wù)中心,由服務(wù)中心通知工程組組織維修。維修完成后,由維修人員記錄在《公共設(shè)施(設(shè)備)維修記錄表》上,管理處組織有關(guān)人員驗收,合格后在《公共設(shè)施(設(shè)備)維修記錄表》上簽名。《公共設(shè)施(設(shè)備)維修記錄表》由工程組負責保管,按規(guī)定每月交檔案管理員歸檔。

4.4每年初,工程部應(yīng)將房屋本體公用設(shè)施(設(shè)備)的大、中修及更新改造計劃呈總經(jīng)理助理審核、總經(jīng)理審批,報開發(fā)商(或業(yè)主委員會)審批后,再組織進行維修。

5.0引用文件和記錄表格

5.1 《室內(nèi)維修規(guī)程》

第12篇 園區(qū)房屋維修標準工作規(guī)程

1.目的

明確房屋維修標準，為維修人員、維修檢驗人員提供指引。

2.適用范圍

適用于工程部、各管理處的房屋維修。

3.內(nèi)容

3.1主體工程

屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴重的，應(yīng)加固、補強或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應(yīng)整修改做；對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時修補；混凝土碳化產(chǎn)主裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴重的，應(yīng)通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施，達到絕對安全的標準。

3.2裝修工程

a.門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀、開關(guān)靈活、接縫嚴密、不松動。門窗開關(guān)不靈活、松動、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應(yīng)更換。更換的門窗應(yīng)與原門窗一致，滿足使用要求，表面顏色一致，平整美觀。

b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，就原樣修復；嚴重損壞的，應(yīng)更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。

c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復。

3.3樓地面工程

a.木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復；損壞超過25%以上或缺乏材料時，根據(jù)業(yè)戶要求可改做相應(yīng)標準的高級地板，使業(yè)戶滿意為止。

b. 普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應(yīng)拆補、修補或重做；水磨? 石或塊料地面損壞的，應(yīng)盡量修復，實無法修復的，應(yīng)改做相應(yīng)標準樓地面。達到表面光滑、平整，達到表面光滑、平整。

c. 面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴重的，可增設(shè)防潮層或塊料地面，達到使用要求，顏色一致無空鼓，縫口整齊。

3.4屋面工程

a.屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建，達到不滲漏，不空鼓，平整美觀。

b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落、水管等損壞滲水時，應(yīng)修復；損壞嚴重時應(yīng)翻做，保證不滲漏，達到原設(shè)計標準。

c.女兒墻、煙窗等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除，但必須做好防水層，保證不滲漏，表面平整美觀。

d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的應(yīng)加固重做，達到使用要求。

e.玻璃天柵損壞漏水的，應(yīng)修復，損壞嚴重的可翻修，但一般不重新做。

f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復，達到使用標準。

3.5 飾面工程

a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下進行，保持表面平整、光滑、美觀。

b. 外墻勒腳損壞的應(yīng)修復，達到表面平整、光滑、美觀。

c. 內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予修復；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加作防水層。完全修復后，應(yīng)保持房間整體顏色一致。

d. 天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復或適當簡略，保持與墻面顏色一致，光滑美觀。3.6油漆粉飾工程

a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應(yīng)周期性地進行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆，保持顏色一致，光滑美觀。

b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3-5年。

c.木地板原油漆脫落的，根據(jù)業(yè)戶要求進行維修或應(yīng)重做，保持表面平整，光滑美觀，使客戶滿意。

d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復，保持表面平整，光滑美觀，顏色一致。

e.高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復，其色澤必須與原建筑保持一致，保證外墻美觀。

4.記錄 無

5.附件 無