第1篇 房屋維修工作規(guī)程
1.目的
確保維護、維修工作的正常開展,規(guī)范維修工作程序。
2.適用范圍
適用于各管理處的房屋維修維護工作。
3.內容
3.1從事維修工作的人員需接受崗前培訓。管理處負責崗位培訓工作,專業(yè)技術培訓除公司組織的技術培訓外,還應參加行業(yè)有關培訓。
3.2維護維修人員每日定時對公共設施設備進行巡查。對即時可以處理的維修項目應即時維修,對不能及時維修的項目作詳細記錄,填寫巡查記錄表,并及時上報領導跟進處理。
3.3工程主管負責制定公共設施設備及房屋維護保養(yǎng)計劃,根據(jù)計劃及時對設施設備及房屋進行維護維修保養(yǎng)。
3.4公共設施設備維護,維修費用在100元以上報管理處主任審批;100元以下維護維修保養(yǎng)費用由工程主管自行決定,并做好維護維修保養(yǎng)記錄。
3.5維修人員接單后,根據(jù)維修或保養(yǎng)內容,到材料倉庫按程序領取相關材料。3.6設施、設備維修或保養(yǎng)現(xiàn)場應根據(jù)實際情況設置警示牌及圍護措施,防止行人誤入維修區(qū);高空作業(yè)應做好安全措施,必要時應派專人監(jiān)護。
3.7對維修或保養(yǎng)將直接影響小區(qū)業(yè)戶正常生活、工作秩序的應提前一天發(fā)通告知會業(yè)戶。
3.8項目維修或保養(yǎng)工程結束應在維修單上注明完成情況及消耗的材料情況,以便核算維修或保養(yǎng)的費用。
3.9工程結束,維修或保養(yǎng)人員應收回現(xiàn)場警示、圍護,并將維修單交維修管理員,維修管理員到現(xiàn)場檢查驗收,不符合要求的應盡快要求返工。
3.10維修管理員對維修或保養(yǎng)所用材料進行核算,分別按管理費支付或本體維修基金支付或業(yè)戶分擔,報管理處主任審批后,將維修單轉財務內勤做帳。
3.11每月公共設施、設備維護、維修、保養(yǎng)應分類裝訂歸檔,并進行工作總結。
3.12因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯而影響業(yè)戶正常生活,引起業(yè)戶投訴的,經(jīng)查實即根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。
3.13因維修人員玩忽職守,對維修任務敷衍了事,不負責任而造成維修質量低劣引起業(yè)戶不滿,經(jīng)查實除維修人員立即向業(yè)戶道歉并返工,賠償所造成的損失外,并根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。
3.14利用職務之便敲詐勒索、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)戶者,一經(jīng)查實,即時開除處理。
4. 記錄 無
5. 附件
5.1《日常報修運作流程圖》
第2篇 zz園區(qū)房屋維修標準工作規(guī)程制度
園區(qū)房屋維修標準工作規(guī)程
1.目的
明確房屋維修標準,為維修人員、維修檢驗人員提供指引。
2.適用范圍
適用于工程部、各管理處的房屋維修。
3.內容
3.1主體工程
屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的,應加固、補強或拆換;不合理的舊結構、節(jié)點,若影響安全使用的,大修時應整修改做;對鋼筋混凝土構件,如有輕微剝落、破損的應及時修補;混凝土碳化產主裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴重的,應通過檢測計算鑒定構件承載力,采取加固或替代措施,達到絕對安全的標準。
3.2裝修工程
a.門窗修繕后應牢固、平整、美觀、開關靈活、接縫嚴密、不松動。門窗開關不靈活、松動、變形、腐爛的,應修理更換,小五金應修換配齊;大修時,內外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴重、無法修復的,應更換。更換的門窗應與原門窗一致,滿足使用要求,表面顏色一致,平整美觀。
b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,就原樣修復;嚴重損壞的,應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新。
c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應修復。
3.3樓地面工程
a.木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復;損壞超過25%以上或缺乏材料時,根據(jù)業(yè)戶要求可改做相應標準的高級地板,使業(yè)戶滿意為止。
b. 普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應拆補、修補或重做;水磨石或塊料地面損壞的,應盡量修復,實無法修復的,應改做相應標準樓地面。達到表面光滑、平整,達到表面光滑、平整。
c. 面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應拆補或重鋪,室內潮濕嚴重的,可增設防潮層或塊料地面,達到使用要求,顏色一致無空鼓,縫口整齊。
3.4屋面工程
a.屋面結構有損壞的,應修復或拆換;不穩(wěn)固的應加固;如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重,按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建,達到不滲漏,不空鼓,平整美觀。
b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落、水管等損壞滲水時,應修復;損壞嚴重時應翻做,保證不滲漏,達到原設計標準。
c.女兒墻、煙窗等屋面附屬構件損壞嚴重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除,但必須做好防水層,保證不滲漏,表面平整美觀。
d.鋼筋混凝土平屋面滲漏,應找出原因,針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層;結構損壞的應加固重做,達到使用要求。
e.玻璃天柵損壞漏水的,應修復,損壞嚴重的可翻修,但一般不重新做。
f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的應修復,達到使用標準。
3.5 飾面工程
a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應原樣修復;損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時,在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調的條件下進行,保持表面平整、光滑、美觀。
b. 外墻勒腳損壞的應修復,達到表面平整、光滑、美觀。
c. 內墻飾面起殼、開裂、剝落的,應修復;每面墻損壞超過一半以上時,可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予修復;因室內外高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加作防水層。完全修復后,應保持房間整體顏色一致。
d. 天棚損壞:抹灰層松動,有下墜危險的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復;損壞嚴重的復雜線腳,應全部鏟除后,原樣修復或適當簡略,保持與墻面顏色一致,光滑美觀。3.6油漆粉飾工程
a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的,應周期性地進行保養(yǎng),上述木構件整件或零件拆換應油漆,保持顏色一致,光滑美觀。
b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3-5年。
c.木地板原油漆脫落的,根據(jù)業(yè)戶要求進行維修或應重做,保持表面平整,光滑美觀,使客戶滿意。
d.室內墻面、天棚等修繕時可刷新,其用料應采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞應原樣修復,保持表面平整,光滑美觀,顏色一致。
e.高層建筑外墻原油漆損壞的,應修復,其色澤必須與原建筑保持一致,保證外墻美觀。
4.記錄 無
5.附件 無
第3篇 小區(qū)房屋設施養(yǎng)護維修管理規(guī)程制度
小區(qū)房屋設施養(yǎng)護維修管理規(guī)程
1、工作目標
定期對房屋進行養(yǎng)護和修繕,保持或恢復其使用功能。
2、工作職責
3、工作指引
3.1一般性的修繕
3.1.1更換水表
a)關上水表前第一個閥門,排空管內的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈,如已經(jīng)斷裂或變形時應選同一型號、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去;
b)安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致;
c)維修結束后,打開閥門檢查有無滲漏,表針轉動是否正常;
d)維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。
3.1.2更換電表
a)斷開電源拆下電表,確認電表已經(jīng)失靈時,可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝,安裝時注意進出線接法正確;
b)安裝結束后合閘試電,保證用戶用電設備使用正常,電表轉動正常;
c)維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。
3.1.3維修開關
a)分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因;
b)如果是短路故障,首先將空氣開關置于'off'位置,用萬用表(兆歐表)檢查線路,查出故障點后給予排除。
c)經(jīng)試電后如確認需要更換空氣開關或熔斷器時,必須采用同一技術規(guī)格的合格配件進行調換安裝。
d)如果是由于線路過載造成的開關跳閘或燒壞,在更換損壞元件后應將該線路負荷減少。
3.1.4燈管、白熾燈的維修
a)切斷電源、取出白熾燈,如果燈絲已經(jīng)燒壞斷,可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去,試電查看是否正常;
b)燈管不亮可先檢查啟輝器,如損壞可更換新的;試電檢查如不亮時,取出燈管并更換同規(guī)格、同型號的燈管,再次試電檢查,如仍不亮時可檢查接線和鎮(zhèn)流器,查出故障立即排除,恢復正常照明;
c)其他情況造成的燈不亮情況,可參見3.1.3、3.1.5進行處理。
3.1.5 線路檢測
a)線路停電檢修應及時通知用戶;
b)用戶開關燒壞的處理根據(jù)3.1.3維修開關進行處理;
c)電表損壞的維修根據(jù)3.1.2更換電表進行處理;
d)進戶接線端子接觸不良可先切斷電源,將接頭緊固;
e)線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查,找出故障原因并及時處理;
f)當確認故障排除后方可送電。
3.1.6門鈴維修
a)無電情況時可更換新電池;
b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理;
c)因線路短路問題造成的故障,用萬用表(兆歐表)檢查線路找出故障點并及時處理。
3.1.7插座無電
a)由于市政停電或線路維修造成的停電應通知用戶;
b)插座接線端子松動,可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝,檢查試電情況;
c)線路短路造成的停電根據(jù)3.1.6e)進行處理。
3.1.8水龍頭漏水
a)關閉戶內水閥門,拆卸下水龍頭并檢查出故障點;
b)根據(jù)用戶需要,更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭;如因水龍頭有砂眼漏水的,必須更換新的水龍頭;
c)打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。
3.1.9馬桶不通
檢查堵塞的原因,用馬桶抽子或疏通機進行疏通,使其排水暢通。
3.1.10洗臉(菜)盆堵塞、漏水
a)檢查存水彎管,取出雜物。如仍不通暢,可用竹篾,鐵絲或疏通機對下水管道進行疏通,排除故障后試驗排水情況,使其排水暢通;
b)檢查盆體與下水管接口,查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處,待膠干后試水檢查,保證無漏水現(xiàn)象。
3.1.11浴缸堵塞、漏水
a)如管道堵塞根據(jù)3.1.10a)進行處理;
b)浴缸缸體漏水應建議用戶更換,如檢查是接口漏水應征得用戶同意打開修理,待修理部位干燥后試水,檢查有無再漏現(xiàn)象。
3.1.12部分樓層停水
a)查明停水的樓層后先關總閥,拆開支閥,并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上;
b)市政或其他維修造成的停水應通知用戶,并作解釋。
3.1.13疏通地漏
同3.1.9處理辦法。
3.1.14修門窗
a)檢查門窗附件有無損壞、不全,進行更新或補裝;
b)清除門角和窗軌道的雜物,對門合頁和窗軌道注油;
c)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片跌下傷人。
3.1.15換鎖
拆下壞鎖后先檢查是何處壞,如能修理及時修理,無法修理好的可通知用戶更換新鎖。
3.2非一般性的維修
委托專業(yè)維修公司進行。
3.3時間要求
a)接到《維修單》后立即安排人員進行處理,無特殊情況時不超過25分鐘,一般性維修不超過7小時,較困難復雜的維修要求72小時完成(工藝技術要求特殊的除外);同時應向用戶解釋原因;
b)能性維修,以恢復其原有功能為準,外觀性維修要求與原有部位相比較表面應無色差,高低不平現(xiàn)象;
c)維修時應盡量滿足用戶的合理要求。
3.3維修工作的檢查
a)機電主管每周將《維修單》整理一次,以檢查服務的及時性和用戶的反映,對服務過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應立即查找原因,并采取糾正措施。
b)大廈事務部根據(jù)《維修單》對用戶進行回訪,收集用戶對維修人員服務態(tài)度及維修工作的反饋信息,管理處經(jīng)理對維修工作進行相應檢查。
4、質量記錄
4.1《回訪工作規(guī)程》
4.2《房屋(設施)養(yǎng)護計劃》qr/gr-057
4.3《房屋(設施)養(yǎng)護記錄表》qr/gr-057
4.4《不合格/糾正預防措施報告》qr/gr-101-1
4.5《維修單》qr/gr-064
5、參閱文件、資料
第4篇 房屋本體公用設施維修規(guī)程制度
1.0目的
1.1本指導書規(guī)定了房屋本體公用設施的維修方法,使需維修的房屋本體公用設施恢復使用功能及外觀,延長使用壽命,確保正常運作狀態(tài),方便業(yè)主(住戶)。
2.0適用范圍
2.1本指導書適用于房屋本體公用設施的維修。
3.0職責
3.1樓宇管理員、工程組、保安隊負責房屋本體公用設施的巡查。
3.2工程組負責對房屋本體公用設施的維修;對不能解決的問題報工程部組織維修。
3.3工程組組長負責對維修工作的檢查、監(jiān)督。
3.4服務中心負責與開發(fā)商或業(yè)主委員會的協(xié)調。
4.0工作程序
4.1維修原則
4.1.1堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則,在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節(jié)約維修材料。
4.1.2修理及更改配件應盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則。
4.1.3為業(yè)主(住戶)提供方便的原則。
4.2 各項維修項目的標準
4.2.1地基基礎
4.2.1.1如墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落。
a)將破損松散部位鑿除至結實層或對于風化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除;
b)用1:3水泥砂漿修復勒腳破損部位,并在勒腳上口作成斜坡,以利泄水。
c)恢復勒腳飾面。
4.2.1.2如基礎墻體出現(xiàn)裂縫或產生不均勻沉降。
a)如不嚴重,應做好巡查和記錄;
b)如有擴展趨勢,應立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術人員檢查鑒定。
c)如情況嚴重,應立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術人員檢查鑒定,并書面報公司主管領導。
4.2.2梁、柱、板主體
4.2.2.1露筋
a)將露筋部位的松散層鑿除,并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉;
b)用鋼絲刷清潔干凈;
c)充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。
d)用高標號水泥砂漿修復,如有需要還需按要求恢復飾面。
4.2.2.2有裂縫
參考《室內維修規(guī)程》中4.2.20項“樓板裂縫”維修程序進行維修。
4.2.2.3有孔、洞。
a)將孔、洞周邊已松散砼鑿除,并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉;
b)用鋼絲刷等有效的工具徹底清潔孔、洞;
c)充分噴水濕潤孔、洞內壁;
d)如小孔、洞,則先涂刷一道素水泥漿,然后用高標號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光,如果孔、洞大,則在涂刷完一道素水泥漿后,用比原先(梁、柱或板)的砼標號高一等級的細石砼嵌填飽滿,并養(yǎng)護好。
e)按原標準做好飾面。
4.2.2.4破壞情況較嚴重(如變形、裂縫程度已超出規(guī)定范圍)。屬于此種情況時,應立即通知開發(fā)單位,請有關專業(yè)技術人員到場鑒定后,作出修繕或加固方案,再進行修復。
4.2.3墻體
墻體結構的維修適用于砌體受腐蝕后,表面保護性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕,以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護修理應在結構不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定,裂縫不再發(fā)展時進行(如:地基基礎沉降還在發(fā)展時,一般先做地基、基礎加固處理,后做砌體裂縫等的維修)。
4.2.3.1裂墻
a)先將裂縫周邊的飾面鑿除,并將砌體已松散層鑿至結實層,鑿槽成外八字形;
b)用鋼絲刷掃清槽內雜物,然后充分噴水濕潤;
c)均勻的涂刷一道素水泥漿;
d)再用比砌筑砂漿高一個強度等級1:3水泥砂漿填縫、抹平;
e)用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復飾面。
4.2.3.2砌體嚴重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結構破損。
a)先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉,并清掃干凈浮動灰、土;
b)充分噴水濕潤破損面;
c)用比原砌體高一強度等級的水泥砂漿及磚補砌(注意所用砌塊應先充分濕潤)。
4.2.3.3墻體室外飾面缺損。
a)將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除;
b)用鋼絲刷清掃干凈浮動灰、土;
c)充分噴水濕潤破損面;
d)均勻涂刷素水泥漿;
e)用1:3防水水泥砂漿填平,然后修復飾面。
4.2.3.4墻體室內飾面缺損
a)同4.2.3.3的a)、b)、c)、d)。
b)用1:3水泥砂漿填平,然后修復飾面。
4.2.3.5外墻滲水
a)外裝修的分隔縫未做二次處理面引起滲水的,應先將縫清潔,然后用水泥砂漿重新嵌補密實,并勾成向下卸水斜縫;
b)窗臺處滲水,應將窗臺拆除重新砌灰,內外留有卸水坡度,窗樘底的外側應留有1cm左右圓凹縫,并用水泥砂漿填實;
c)在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理,具體做法為:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)絡布和四道氯氣丁建筑防水膠涂貼,再用機械噴涂(或人工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層;
d)外墻滲水面積較大時,先將飾面鏟除,然后涂1-2道膠質防水涂料,在最后一道膠未干時,即用水泥砂漿按平,再修復飾面;
e)墻、板接通處滲水,可用預制氯乙烯膠泥嵌縫,先開鑿然后清理板縫,用噴燈加熱板縫和膠泥條,邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。
f)用氯丁防水膠在室內修補,將滲水處的內飾面層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴大10-15cm,將墻面和縫隙清理干凈,用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫,然后再用水泥砂漿粉刷基層,在基層上涂刷2-3道氯丁膠,在最后一道膠未干時,用水泥砂漿按平,再修復飾面
。
4.2.4頂棚
參照《室內維修規(guī)程》中“頂棚抹灰層(飾面)脫落”維修程序進行維修
4.2.5樓梯間
4.2.5.1踏步缺損
a)將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結實層;
b)用鋼絲刷清掃干凈浮土;
c)充分噴水濕潤;
d)均勻地涂刷一道素水泥砂漿;
e)用1:3水泥砂漿做好基層,再修復飾面。
4.2.5.2欄板缺損
如為砼或砌塊欄板,可參照4.2.2和4.2.3相應的程序執(zhí)行。如為其他如木材或金屬材料欄板,維修程序如下:
a)如不能修復,應及時更換新配件;
b)使欄板、梯板、扶手連接牢固;
c)修復欄板飾面(如:油漆、乳膠漆等)。
4.2.6門、窗。
參照《室內維修規(guī)程》中有關4.2.11“維修門窗”維修程序執(zhí)行。
4.2.7屋面避雷設施。
4.2.7.1銹蝕。
a)用砂紙除銹;
b)均勻涂刷兩道紅色防銹漆一道銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上一道漆干為準;
c)如銹蝕特別嚴重,應將該部分更換,并用電焊連接,刷上防銹漆。
4.2.7.2連接部位斷開。
a)除銹清潔后,焊接牢固;
b)刷兩道防銹漆。
4.2.8屋面隔熱層、防水層。
4.2.8.1隔熱層缺損:及時更換,用1:3水泥砂漿嵌縫。
4.2.8.2屋面漏(滲)水(剛性屋面):
a)用膠泥或油膏處理平屋面板或屋面產生變形、裂縫、原剛性防水層分倉縫處漏水;
b)縱橫泛水滲漏,可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進行處理;
c)出屋面管道漏水,先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、pvc膠泥等。
d)檐溝處漏水,可用密封材料在滴水處嵌縫,檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。
4.2.9水池
4.2.9.1滲漏。
a)先將水池四壁清洗干凈;
b)做一布四膠防水層(或其他材料防水層),外涂一層水泥防水層,再用1:3水泥砂漿做保護層。
4.2.9.2水池檢修口、通風孔蓋缺損。
a)應立即維修,并加鎖;
b)刷兩道防銹漆,并定期檢查。
4.3 報修程序:
保安隊及除工程組外其他人員對巡查中發(fā)現(xiàn)房屋本體公用設施損壞,及時通知服務中心,由服務中心通知工程組組織維修。維修完成后,由維修人員記錄在《公共設施(設備)維修記錄表》上,管理處組織有關人員驗收,合格后在《公共設施(設備)維修記錄表》上簽名?！豆苍O施(設備)維修記錄表》由工程組負責保管,按規(guī)定每月交檔案管理員歸檔。
4.4每年初,工程部應將房屋本體公用設施(設備)的大、中修及更新改造計劃呈總經(jīng)理助理審核、總經(jīng)理審批,報開發(fā)商(或業(yè)主委員會)審批后,再組織進行維修。
5.0引用文件和記錄表格
5.1 《室內維修規(guī)程》
第5篇 園區(qū)房屋維修標準工作規(guī)程
1.目的
明確房屋維修標準，為維修人員、維修檢驗人員提供指引。
2.適用范圍
適用于工程部、各管理處的房屋維修。
3.內容
3.1主體工程
屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換；不合理的舊結構、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產主裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算鑒定構件承載力，采取加固或替代措施，達到絕對安全的標準。
3.2裝修工程
a.門窗修繕后應牢固、平整、美觀、開關靈活、接縫嚴密、不松動。門窗開關不靈活、松動、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換。更換的門窗應與原門窗一致，滿足使用要求，表面顏色一致，平整美觀。
b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，就原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。
c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。
3.3樓地面工程
a.木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復；損壞超過25%以上或缺乏材料時，根據(jù)業(yè)戶要求可改做相應標準的高級地板，使業(yè)戶滿意為止。
b. 普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨? 石或塊料地面損壞的，應盡量修復，實無法修復的，應改做相應標準樓地面。達到表面光滑、平整，達到表面光滑、平整。
c. 面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或塊料地面，達到使用要求，顏色一致無空鼓，縫口整齊。
3.4屋面工程
a.屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩(wěn)固的應加固；如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建，達到不滲漏，不空鼓，平整美觀。
b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時應翻做，保證不滲漏，達到原設計標準。
c.女兒墻、煙窗等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除，但必須做好防水層，保證不滲漏，表面平整美觀。
d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的應加固重做，達到使用要求。
e.玻璃天柵損壞漏水的，應修復，損壞嚴重的可翻修，但一般不重新做。
f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的應修復，達到使用標準。
3.5 飾面工程
a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調的條件下進行，保持表面平整、光滑、美觀。
b. 外墻勒腳損壞的應修復，達到表面平整、光滑、美觀。
c. 內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予修復；因室內外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加作防水層。完全修復后，應保持房間整體顏色一致。
d. 天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略，保持與墻面顏色一致，光滑美觀。3.6油漆粉飾工程
a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)，上述木構件整件或零件拆換應油漆，保持顏色一致，光滑美觀。
b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3-5年。
c.木地板原油漆脫落的，根據(jù)業(yè)戶要求進行維修或應重做，保持表面平整，光滑美觀，使客戶滿意。
d.室內墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應原樣修復，保持表面平整，光滑美觀，顏色一致。
e.高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤必須與原建筑保持一致，保證外墻美觀。
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第6篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務規(guī)程制度3
物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務規(guī)程(3)
五、水的維修
(一)、樓上水漏到樓下
1、檢查樓上何處漏水下來,如是浴缸下水管堵塞而漏水,應及時疏通;如是馬桶漏水,應及時檢修樓上馬桶,其它地方漏水,都應及時處理。
2、維修完畢后48小時跟蹤查看,看是否還有其它地方漏水。
(二)、個別樓層停水
1、先查清停水位置,關閉總閥,用工具拆開支閥,取出濾網(wǎng),清洗濾網(wǎng)后,裝回濾網(wǎng)和支閥,打開總閥供水。
2、做好跟蹤,檢查各住戶是否有水。
(三)、維修墻內水管
1、先查找原因:關好室內所有用水閥門,查看水表是否轉動,如轉動說明墻內水管破漏。
2、維修時先關水表前的總閥,后打通漏水處墻面瓷片,取出破漏水管。
3、裝入新水管。
4、打開總閥后看是否漏水,如無漏水,補好水泥,再重新貼上瓷片。
5、維修完畢,關閉房間內所有水閥門,看水表是否轉動,并作24小時跟蹤檢查。
(四)、水龍頭漏水
1、檢查漏水情況,拆下水籠頭,檢查內芯栓,如是內芯斷裂應更換內芯。
2、如果是內芯橡皮過小或破損,應更換。
3、如果是水籠頭自身有沙眼而漏水,應更換水籠頭。
4、維修后,應反復開關水龍頭數(shù)次,使其開關自如。
(五)、開關、接頭漏水
1、檢查開關,接頭何處漏水,如有破損情況,應及時檢修。
2、修不好,要及時更換開關或接頭。
3、維修完畢后,水管加壓,反復開關數(shù)次,看是否漏水。
(六)、洗臉(菜)盆漏水
1、先檢查何處漏水,如果是存水彎頭管處漏水,應馬上檢修此處,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況;如有必要,則更換彎管,或用水中
膠和生膠帶密封接口破損處,以達到不漏水為止。
2、如是軟管斷裂、漏水,應及時更換軟管,并把接頭處接好。
3、如是水龍頭(水咀)或接頭漏水,檢查水龍頭(水咀)或接頭處是否有破裂損壞情況,如有破裂損壞情況,應及時換上新水龍頭(水咀)或接頭,并用生膠帶密封此處。
4、如是臺式盆四周漏水,應用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。
5、在維修完畢后,放水試漏,以達到不再漏水的目的。在水泥凝固以后(約需四小時),再在周圍泡水檢驗。
(七)、洗臉(菜)盆堵塞
1、先用抽子試通,不通時再查明堵塞原因。
2、取下存水彎倒掉雜物后,裝好存水彎。
3、如再不通則打開檢查口,用鐵線勾出存水彎內的臟物。
4、用疏通機疏通,再用水試通直至通暢為止。
5、用大水試排水管,如果流水順暢則說明已疏通好;如果去水較慢則說明仍堵塞,更換排污橫管。
(八)、馬桶堵塞及漏水
1、堵塞
(1)首先用膠吸泵吸5次以上,然后用大水(用水通倒水)試座廁是否去水順暢,如順暢則表明以疏通好;如仍去水滿則按2步驟進行。
(2)如堵塞嚴重則應拆開座廁疏通:
①先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷則應向住戶說明情況并征得住衣的同意后方可動手拆坐廁;
②剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥,抬開坐廁;
③如果坐而座埋在地磚下面則應用鋼鑿鑿掉坐而座周圍的地磚;如果坐廁是用螺栓固定的則應拆掉螺母,然后才抬開坐廁;
④反沖坐廁并用鐵線勾出坐而s形存水彎頭內的臟物;
⑤用鐵線勾出排污口彎頭內的臟物或用疏通機疏通排污管;
⑥用大水試排污管,如果流水順暢則重新裝回坐廁;如果仍堵塞,則更換排污橫管。
2、漏水
a.先檢查漏水情況:如是出水口漏水,應先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺絲,取出馬桶,查看連接件及膠泥圈是否完好,如有損壞應立即更換;裝上馬桶,裝好水箱,上好螺絲,用白水泥密封馬桶的四周(三小時后可以使用)。
b.維修完畢后,放水看是否漏水。
(九)、浴缸堵塞和漏水
1、堵塞
a.如堵塞部位在室內,則用疏通機疏通,再用水試通至正常為止。
b.如堵塞部位在室外,則取下窗花,系好安全帶出到室外,打開檢查口取出雜物,用水試通直到正常。
2、漏水
a.如排水管漏水,打破瓷片,取下排水管重新安裝,試水后不漏為止。
b.維修完畢后,打開水龍頭往浴缸內放水,查看是否排放。往浴缸內放水到一定水量后,存放5分鐘再排放,查看相關位置有無漏水。
(十)、疏通地漏
1、先用抽子試通,若不通則打開檢查口檢查,清理雜物。
2、仍不通時再使用疏通機疏通直至通暢為止。
3、用水試通到正常使用。
(十一)廚房/衛(wèi)生間查漏
1、確認室內給排水管的走向,并仔細查看具體滲漏部位。
2、關閉室內所有用水部位(包括坐而水箱),查看水表是否轉動,如不轉動則說明給水管不漏水;如果水表轉動說明給水管漏水。
3、用鐵釬貼著給水管漏水可疑處仔細聽,如聽見水流聲則說明此處漏水;如沒有聽到水流聲則應另移一處,直至找到漏水處。
4、排除給水管漏水故障后如果仍漏水,則應在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機切開一塊地磚,挖掉地磚下面的泥沙,讓沉箱里的水從排污立管流走。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水,直至查出漏水的衛(wèi)生器具。
5、衛(wèi)生器具一般情況下是接頭漏水。如切磚機切開漏水衛(wèi)生器具的接頭,如接頭漏水則應重新安裝好接頭,如果接頭不漏水測肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。
(十二)排水排污橫管安裝
1、用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。
2、用塑料紡織袋運走碎的地磚、水泥砂漿。
3、鏟盡排水排污管上的泥土。
4、取出破爛的或嚴重堵塞的排水排污橫管。
5、平整夯實裝排水排污橫管的基礎。
6、排水排污管就位(此時應注意到排水排污管應按5%的坡度坡向排水排污立管)。
7、從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管:
①如是鑄鐵管接頭則應先向
接口內加壓麻絲,然后再加壓半干的水泥,接口應全部塞滿;
②如是pvc膠管接頭則直接用pvc膠粘結,注意接口應注滿pvc膠水。
8、排水排污管全部裝好后,用水反復試(三次以上)排水排污橫管是否漏水。如漏水則應重新安裝;如不漏水則可以回填沙土。填土時應邊填邊夯實,夯實時應注意裝管部位的用力不能太大。
(十三)水管或配件破裂漏水
1、給水管漏水
①迅速關閉供水閥與循回閥。
②鍍鋅鋼管原則上不允許焊補,尤其是生活飲用水管,盡量避免焊補,可更換新管。
③ppr管采用熱熔技術進行修補。
2、閥門漏水
①閥門壓蓋破裂,更換新壓蓋,也可用鑄鐵焊條焊上。
②閥門鉸或銷斷落,重新更換裝上閥門鉸或銷。
③閥門破裂,重新更換新閥門。
3、接頭漏水
①軟接頭漏水:則先關閉水閥,裂縫填料后加固并盡快更換。
②三通、直通漏水:需更換或補焊。
3、噴淋管破裂漏水
①當噴淋頭破裂時,迅速切斷穩(wěn)壓泵電源和關閉供水閥門。
②通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號。
③搬遷現(xiàn)場的物品避免水泡。
④更換新噴淋頭。
⑤若無備用噴淋頭,可先用堵頭堵塞待材料購回時再更換。
⑥更換后試水,該點應無漏水。
⑦并通知消防中心值班解除該回路的水流指示器信號。
⑧記錄事件的原因和維修結果。
4、下水管滲漏或破裂
①鑄鐵管有砂眼應焊補,
②pvc管滲漏,宜對接頭重新填料后進行緊固;如破裂應更換新管。
六、維修電器
注:住戶電器一般以住戶送外維修為主(以下為修熱水器為例)。
1、熱水器不出火
a.看是否氣源關閉。
b.關氣、取蓋、檢查打火器。
c.查找原因后修好。
d.裝蓋、裝手柄。
e.開氣打火正常使用。
2、不出熱水
a.先關冷水, 檢查熱水閥門。
b.如閥門內芯壞換閥門芯。
c.裝入新閥門內芯后。
d.打著火后先開冷水閥門,后熱水閥門看是否有熱水出來。
e.如無熱水出來, 在關好所有閥門后,再拆開熱水器清洗過濾網(wǎng)。
第7篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務規(guī)程制度2
物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務規(guī)程(2)
二、修理門窗
1、檢查門窗的附件是否齊全。
2、檢查有無配件損壞。
3、更換配件。
4、將門窗反復開啟數(shù)次,檢查是否有異聲及不靈活之處,以達到開關自如的目的。
5、提請用戶注意:
a.需定期往轉動部分加油。
b.如門窗有損壞,不要輕易動,以免發(fā)生不必要的意外。
三、換鎖(木門、鐵門)
1、拆下門鎖,檢查鎖壞在何處,如能修理,及時修理,如鎖不能使用即更換新鎖。
2、鎖裝上后,查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密,反復開關,查看是否靈活。
3、提醒住戶不要用匙亂扭鎖,防止鎖內部件損壞,造成無法使用。
四、電的維修
(維修人員排除故障在確認線路完好后,方可恢復送電。)
(一)、配電室開關故障
(此項維修適用于抽屜式低壓開關故障的維修)
1、分析原因:低壓開關跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:
①因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象,導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關的額定短路通斷能力時,空氣開關燒壞。
②因控制線路過載,開關跳閘或線路上的負載電流大于空氣開關的額定電流與電流脫扣器的額定電流時,空氣開關燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴重發(fā)熱燒蝕損壞。
2、維修程序:
a.針對①的情況,先將抽屜上的空氣開關置于'off'位置,再將電源兩側的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路負荷情況下),然后將開關抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,查找短路故障點,排除故障后再檢查開關抽屜內的所有電氣保護元件是否完好,保護元件動作的整定值是否滿足設計要求,最后更換同一技術規(guī)格的空氣開關或熔斷器,恢復正常送電。
b.針對②中的情況,如果是開關跳閘,先將電源側的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),然后將開關抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,確線路無故障后,將開關抽屜復位,恢復正常送電,然后用鉗型電流表測試三相負載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測),看是否超過設計要求;如確認為是由于線路過載造成開關跳閘,需將此線路負荷減少;如空氣開則關燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術規(guī)格的元件后,方可恢復正常送電。
3、驗電:線路送電后,看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。
(二)、住戶家中無電
1、分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:
①線路停電檢修。
②用戶總開關燒壞。
③因住戶使用的電器設備內部故障,或線路短路致使保護控制開關跳閘。
④進戶線與接線端子接觸不牢。
⑤電度表燒壞。
2、維修程序:
a.若屬①中的情況,應向住戶說明停電的原因。
b.針對②中的情況,首先斷開電源開關,檢查住戶用電設備及使用現(xiàn)場,看線路是否出現(xiàn)短路、負荷太大超過電源保護開關容量、接線端子接觸不良長期過熱燒壞所致。將住戶房內用電設備從插座上的插頭拿下來,將所有照明開關都斷開,用萬用表檢查線路、導線的絕緣情況。若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關,將負荷按線路允許的額定容量接到電源上,恢復正常供電。
c.針對③中的情況,首先將與跳閘的保護控制開關有關的電氣設備插頭從插座上拔下(或將照明開關斷開),用萬用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護控制開關,逐一將電氣設備接到電源上,直至找出故障跳閘原因并解決。
d.針對④中的情況,斷開電源開關,將接線端子上的線接牢固,再用萬用表檢查確認線路正常后方可恢復送電。
e.針對⑤中的情況,首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定,其次
檢查電度表的接線是否正確。確認是表本身質量原因而燒壞,可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表,否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點。
3、驗電
當故障排除后,確認線路完好時,方可送電,并用萬用表測量電壓是否正常。
(三)、插頭無電
1、分析原因:插座無電可能由以下原因造成:
①由于外界因素引起的人為停電,如檢修線路操作。
②由于用電設備內部故障原因,當把用電設備插入插座上瞬間,造成線路短路;或因該插座電源線路超負荷時,致使保險絲熔斷或自動開關跳閘。
③因為頻繁插拔操作造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良。
④線路出現(xiàn)斷線。
2、維修程序:
a.針對①中的原因,可告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修線路。
b.針對②中的情況,首先了解住戶使用的現(xiàn)場情況,然后斷開相應回路的電源開關,用萬用表歐姆檔查找故障點,再更換保險絲或將自動開關合上,恢復送電。若線路超負荷,可告知住戶及時處理。
c.針對③中的情況,先斷開此回路電源開關,將插座重新接線,確認接線
線牢固可靠后,方可送電。
d.針對④中的情況,先斷開此回路的電源開關,用萬用表歐姆檔查找故障點,故障排除后方可送電。
3、檢電:插座線路送電后,用電筆驗電,再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定正常。
(四)、住房門鈴不響
1、分析原因:門鈴不響可能由以下原因造成。
①電池使用時間過長,電力不足。
②因電源極板受空氣侵蝕生銹,或被電池中滲漏出的電解液腐蝕,而使門鈴斷電,鈴不響。
③線路問題造成鈴不響。
④門鈴開關接觸不良。
2、維修程序:
a.針對①中的情況,則需換上新電池。
b.針對②中的情況,則取下門鈴盒,用砂紙將電源極板兩側的腐蝕物去掉,調整電源極板,使其與電池接觸良好。
c.針對③中的情況,則用萬用表檢查門鈴開關到門鈴的線路是否出現(xiàn)斷路或是門鈴本身線路有故障,需修理或更換,排除故障后,方可恢復門鈴的正常使用。
d.針對④中的情況,修理或更換門鈴開關。
3、檢驗:維修完畢后,反復試用幾次,直至達到預期效果。
(五)、燈不亮
1、分析原因:燈不亮可能由以下原因造成。
①燈內燈絲燒斷。
> ②燈泡與燈頭接觸不良。
③電源保險絲熔斷。
④電源開關接觸不良。
2、維修程序:
a.針對①中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查燈絲是否燒斷,若燒斷則換上同一電壓等級的燈泡。
b.針對②中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查確認燈泡是好的,電源開關斷開,用電筆檢驗燈頭上是否有電,確認有電后,重新將燈泡裝于燈頭上,接觸牢固后方可送電。
c.針對③中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查照明線路有否短路或斷路現(xiàn)象,故障排除后,更換保險絲,方可送電。
d.針對④中的情況,檢查電源開關接線端子接線是否牢固,用電筆觀測開關輸出端,在開關斷開與合上時輸出端是否有電,從而驗證是否電源開關本身故障造成,應及時更換開關。
3、檢驗:故障排除后,合上開關3次,看燈泡發(fā)光是否正常。
第8篇 園區(qū)房屋維修工作規(guī)程制度
園區(qū)房屋維修工作規(guī)程
1.目的
確保維護、維修工作的正常開展,規(guī)范維修工作程序。
2.適用范圍
適用于各管理處的房屋維修維護工作。
3.內容
3.1從事維修工作的人員需接受崗前培訓。管理處負責崗位培訓工作,專業(yè)技術培訓除公司組織的技術培訓外,還應參加行業(yè)有關培訓。
3.2維護維修人員每日定時對公共設施設備進行巡查。對即時可以處理的維修項目應即時維修,對不能及時維修的項目作詳細記錄,填寫巡查記錄表,并及時上報領導跟進處理。
3.3工程主管負責制定公共設施設備及房屋維護保養(yǎng)計劃,根據(jù)計劃及時對設施設備及房屋進行維護維修保養(yǎng)。
3.4公共設施設備維護,維修費用在100元以上報管理處主任審批;100元以下維護維修保養(yǎng)費用由工程主管自行決定,并做好維護維修保養(yǎng)記錄。
3.5維修人員接單后,根據(jù)維修或保養(yǎng)內容,到材料倉庫按程序領取相關材料。3.6設施、設備維修或保養(yǎng)現(xiàn)場應根據(jù)實際情況設置警示牌及圍護措施,防止行人誤入維修區(qū);高空作業(yè)應做好安全措施,必要時應派專人監(jiān)護。
3.7對維修或保養(yǎng)將直接影響小區(qū)業(yè)戶正常生活、工作秩序的應提前一天發(fā)通告知會業(yè)戶。
3.8項目維修或保養(yǎng)工程結束應在維修單上注明完成情況及消耗的材料情況,以便核算維修或保養(yǎng)的費用。
3.9工程結束,維修或保養(yǎng)人員應收回現(xiàn)場警示、圍護,并將維修單交維修管理員,維修管理員到現(xiàn)場檢查驗收,不符合要求的應盡快要求返工。
3.10維修管理員對維修或保養(yǎng)所用材料進行核算,分別按管理費支付或本體維修基金支付或業(yè)戶分擔,報管理處主任審批后,將維修單轉財務內勤做帳。
3.11每月公共設施、設備維護、維修、保養(yǎng)應分類裝訂歸檔,并進行工作總結。
3.12因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯而影響業(yè)戶正常生活,引起業(yè)戶投訴的,經(jīng)查實即根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。
3.13因維修人員玩忽職守,對維修任務敷衍了事,不負責任而造成維修質量低劣引起業(yè)戶不滿,經(jīng)查實除維修人員立即向業(yè)戶道歉并返工,賠償所造成的損失外,并根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。
3.14利用職務之便敲詐勒索、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)戶者,一經(jīng)查實,即時開除處理。
4. 記錄 無
5. 附件
5.1《日常報修運作流程圖》
第9篇 小區(qū)業(yè)戶房屋維修管理規(guī)程制度
小區(qū)業(yè)戶房屋維修管理規(guī)程
1、工作目標
規(guī)范對業(yè)戶房屋設施的養(yǎng)護和修繕管理,保持并恢復房屋使用功能。
2、工作職責
2.1 管理處工程、維修主管確定維修方案,并安排實施。
2.2 維修調度及值班人員接到投訴或維修通知后,及時安排維修人員上門服務,疑難問題及時報告工程維修主管。
2.3 管理處操作員工實施對房屋維修,保證其使用完好。
3、工作指引
3.1 管理處工程維修主管工作
3.1.1 執(zhí)行管理處經(jīng)理指示,確保房屋完好及使用。
3.1.2根據(jù)維修、保養(yǎng)計劃以及業(yè)戶的投訴,確定維修方案,并及時安排操作員工進行維修,并作好監(jiān)督跟進工作。
3.1.3督促檢查下屬員工嚴格遵守操作規(guī)程及員工守則,上門服務時按照規(guī)定的服務標準并遵守'六要八不準'。
3.1.4負責管理業(yè)戶的投訴,調度以及回訪的服務工作,以保證及時率和滿意率達到要求。
3.1.5負責外包維修項目的聯(lián)系和組織工作,協(xié)調好維修單位之間關系,監(jiān)督跟進維修過程,要求各維修單位遵守小區(qū)管理規(guī)定,保質、保量、保工期地完成維修工作。
3.1.6督導下屬員工要不斷提高維修技能,以保證對業(yè)戶提供及時、快捷的服務。
3.1.7經(jīng)常巡視所轄區(qū)域,發(fā)現(xiàn)問題及時上報并安排相關人員解決,以求減少投拆。
3.1.8完成領導交辦的其它工作。
3.2管理操作員工工作
3.2.1 接到維修調度或班長通知后,及時到達現(xiàn)場,進行維修。
3.2.2 嚴格遵守操作規(guī)程及'六要八不準'規(guī)定,做好維修服務。
3.2.3 遇有維修困難時,及時向領導報告,尋求公司或外委單位幫助解決。
4、質量記錄
4.1 《業(yè)戶維修投訴登記表》
4.2 《維修服務單》
4.3 《維修記錄表》
5、參閱文件、資料
5.1 《維修操作規(guī)程》
5.2 《六要八不準規(guī)定》
5.3 《維修服務規(guī)范用語》
5.4 《維修服務項目收費標準》
第10篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務規(guī)程制度1
物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務規(guī)程(1)
一、土建部分的維修
(一)、墻和頂棚維修(石膏板基層)
1、修補發(fā)絲裂縫
a.沿裂縫清除表面涂料及膩子,用砂紙打磨并清理干凈,露出基層。
b.用蟲膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩子打底,待干后補刷面層涂料。
2、修補一般裂縫(剛性基層,非沉降裂縫)
a.沿裂縫用工具將兩側基層鑿成內八字口,直至不見原裂縫,清除粉散顆料。
b.用水將裂縫基層表面徹底濕潤后,涂刷水泥結合層。
c.準備足夠的膨脹水泥,調成半干濕狀,并及時使用。
d.用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內,抹平壓光,然后清除表面多余的補縫材料。
e.在補縫材料干燥后,在修補面處刮膩子,涂刷涂料。
3、修補小孔、小洞
對于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用膩子、墻板灰或其它合適的填充材料進行填塞。
a.填塞孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥,并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。
b.填塞孔洞后,需經(jīng)過幾個小時的干燥時間,然后用砂紙磨平,利用邊磨邊劃圈的運動將修補的邊融合。
c.在修補面上先刷一道底層涂料,然后再涂表面涂料。
4、修補大的孔洞
a.先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層,清掃沖洗干凈,用與基層相同質地的材料進行嵌填。
b.為避免嵌填物達到一定強度后,抹灰層產生收縮裂縫,剪比孔洞大些的鋼絲網(wǎng)片,用水泥釘固定在洞周圍基層上。
c.清水濕潤基層,抹灰打底,待凝固后再抹第二道面層。
d.等修補的部分凝固干燥后,刮膩子打底,干后用砂子打磨,分別噴刷二道表面涂料。
(二)、更換地面或墻面瓷磚、瓷片
1、剔除損壞的瓷磚,鑿掉結合層,清掃殘渣,噴灑水濕潤。
2、涂抹水泥結合層。
3、使用與原墻、地面同樣材質和規(guī)格的瓷磚,用水泥漿摻107膠均勻涂抹在瓷磚背面,用手壓貼,并用木錘或膠錘錘平、直,劃去磚縫多余泥漿。
4、必須留縫使灰縫表面光滑平整,不得高出瓷片,留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。
5、修補工作完畢后,用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。
6、對于外門窗周圍瓷磚的修補, 把需要更換的瓷磚進行鑿除(含結合層),在門窗口或接觸處基層,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料(修補程序同1.2.3.4.5.)。
(三)、更換外墻面、地面馬賽克
1、清除破損、脫落的馬賽克及其結合層。
2、將塵土沖洗干凈,修補面涂抹結合層(水泥加107膠)。
3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結合層。
4、手持馬賽克紙邊緣,用手逐漸加壓平抹就位,后用平板拍打平整,與原墻、地面平直。
5、粘貼約4小時后,用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透,并揭去紙,用棉紗把馬賽克表面擦干凈。
(四)、地下室墻體堵漏
1、堵塞不漏水的孔洞
a.超過1/8英寸的裂縫,必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽,灰塵和混凝土碎必須清除干凈。
b. 將裂縫用水浸濕。
c. 用1:3干硬性水泥砂漿填塞,填塞時,灰漿要用力完全塞入空隙內。
d. 填補材料要保持濕潤,并養(yǎng)護三天。
e. 以上填補材料也可用雙組份環(huán)氧樹脂,其效果比灰漿好;拌和后抹在需要修補的部位(半小時要用完),半小時用濕手揩光面。
2、堵塞漏水孔洞
a.用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。
b.用水泥不漏水膠結材料堵填。操作時,按生產廠家的技術說明配料,并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料,在這種材料剛開始硬化時(一般在搓成后的幾分鐘內),作為塞子塞入孔內。堵孔材料凝結硬化前要及時抹平。
(五)、修補損壞的人行道和車道
1、如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥,按照附帶的說明書進行修補;
對于大面積損壞的修補,采用用1:2:2 硅酸鹽干硬性混凝土。
a.將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度約1英寸。
b.用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護目鏡),破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。
c.將要修補的砼表面浸濕(但不能太濕)。
d.在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿,并在水泥漿硬化前將修補用砼拌和物填入坑內,并將其搗實,填入坑內的砼要稍稍高出坑面,以便搗實下沉。
e.用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時,還要用抹子再細抹一遍。養(yǎng)護6天。(人行道在養(yǎng)護期間不得讓人行走)。
2、人行道或車道上裂縫修補
a.清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。
b.浸濕要澆搗的裂縫。
c. 澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。
d. 養(yǎng)護6天。
注:如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時,可用1:3水泥砂漿加107膠進行修補;如果裂縫或破損面積較大時,必須將其全部鑿除,并用新拌砼填實。
(六)、開裂墻體和地面修補
1、用冷鏨將墻體的松散部分鑿開1英寸深,將該部位表面掏鑿成凹槽,
用刷子將松散灰砂刷除干凈。
2、用水將需要修補的部位徹底浸濕。
3、用1:3水泥砂漿(稠漿)填滿裂縫,再抹平其表面,抹平后養(yǎng)護6天。
4、修補地面同墻體,養(yǎng)護48小時后,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補處研磨成與地面齊平。
(七)、修補損壞的踏步
1、將損壞部分鑿成v形槽,直鑿至堅實的砼層為止。
2、用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。
3、用水將露出部分浸濕。
4、如果踢腳的邊緣損壞,則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。
5、用水泥漿涂抹v形部分,并用1:3水泥砂漿將其填滿,抹平后養(yǎng)護6天。
(八)、修補抹灰層
1、修補抹灰層裂縫
a.用小刀或刮刀插入裂縫,以探測需用灰膏深度。
b. 用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內寬外窄的鍵槽,以便將新填入的灰膏'固定住'。
c. 刷除干凈裂縫內松散材料,并將裂縫
浸濕。
d. 用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內并擠密。
e. 如果裂縫通過抹灰層一直延伸至基層,就要在裂縫處多填入一些灰膏,
待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。
f. 每天早、晚各一次用花灑向修補面均勻地噴水,對其進行濕養(yǎng)護,持續(xù)三天。
2、修補大面積的抹灰層
a.將損壞的抹灰面從墻體上刮除。
b.徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對于磚砌體表面,要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫,以便將打底涂層嵌牢,然后再用鐵絲刷刷砌體表面,并進行全面沖洗;對于光滑的砼墻面,要用鑿子將墻面鑿毛。
c. 將抹灰基層用水潤濕。抹第一遍1:3水泥砂漿,第一遍抹灰厚3/8英寸。
d. 在第一遍抹灰開始凝固,但尚未硬化時, 就要進行水平刮毛,以便于與第二層抹灰相結合。
e. 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足夠強度承受自身及第二遍抹灰層的重量時,即可進行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時才能進行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度,要不時均勻地向抹灰面灑水,直到準備進行第二遍抹灰為止;在進行第二遍抹灰之前,還要將第一遍抹灰浸濕。
f. 用力將第二遍抹灰抹壓到墻上,用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約1/4英寸厚,在其開始硬化時,再用抹子細壓一遍,抹灰完后,隔天才進行養(yǎng)護,養(yǎng)護持續(xù)一天。
(九)、維修滲水外墻
1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的,應用水泥砂漿重新嵌補密實,勾成斜縫。
2、窗臺處滲水,應將窗臺拆除重新砌粉,向外留有汲水坡度,窗樘底的外側應留有1cm左右圓凹縫,并用水泥砂漿填實。 3、在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,再用機械噴涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層。
3、外墻滲水面積較大時,可滿涂1-2度膠質防水涂料。
4、墻、板接縫處滲水,可用預制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開鑿、清理板縫,用噴燈加熱板縫和膠泥條,邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。
5、用氯丁防水膠在室內修補。將滲水外的內粉刷層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴大10-15cm,將墻面和縫隙清理干凈,用氯丁膠和水砂漿嵌縫,然后再用水泥砂漿粉刷基層, 在基層上涂刷2-3度氯丁膠,在最后一度膠未干時即用水泥砂漿找平,再粉刷面層。
(十)、維修屋面水池(或水箱)
1、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈。
2、做一布四膠防水層,外涂一層彈性水泥防水層,再用1:2水泥砂漿做保護層。
(十一)、屋面修漏(剛性屋面)
1、用膠泥或油膏修理屋面分倉縫漏水或屋面板產生變形,原剛性防水層分倉縫處漏水。
2、縱橫泛水滲漏,可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進行處理。
3、出屋面管道處漏水,先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、pvc膠泥等。
4、沿溝處漏水,可用密封材料在滴水處嵌縫,沿溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。
(十二)做砂漿面層
1、整理、夯實基礎。
2、首先將水泥、砂按1:1配好并干拌均勻,然后加水拌到顏色一致。
3、水泥砂漿攤鋪后應立即拍實,在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥終凝前做完壓光工作。
4、如表面水分較多可撒適量的1:1平水泥砂,撒布要均勻,撒后再用木塊搓平壓光(不宜撒干水泥)。
5、如做地面在層應保證厚度為50mm左右,如做墻面面層應保證厚度為15mm左右。
(十三)貼地面磚
1、在房間四周墻面彈好+500mm水平線。
2、基層處理:對于光滑的水泥地面要鑿毛或半路洗干凈后刷水泥漿。
3、做灰餅、做標筋:
①從墻面+500mm水平線下返,在房間四周彈磚面上平線做灰餅,灰餅上平線應低于地面標高一個地面磚加粘貼層的厚度;
②根據(jù)灰餅在房間四周做標筋房間較大時,應每隔1-1.5m作標筋一道。有地漏的房間,標盤應朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標筋厚度控制在20-30mm。
4、抹線平面:根據(jù)標筋高度用1:2或11:9.3水泥砂漿填至比標筋稍高,然后拍實并刮平,使展平的砂漿面與標筋找齊。用托線橫豎檢查砂漿層平整度、標高及泛水(坡度)要求,如不行則重新刮平。
5、規(guī)方、彈線、拉線:
①測量房間縱橫方向的尺寸,考慮磚縫為2mm。當尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時,可用切磚機切磚貼于邊角處;當尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時,可用調整磚縫間的方法來解決;
②根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線,然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標磚并拉線。
6、鋪貼地磚:
①從房間里面向門口方向鋪貼;
②在找平面澆水泥漿并掃平,面積應控制在邊鋪磚邊澆灰;
③磚背面抹滿、抹勻1:2粘漿的磚,準確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上,磚的上楞要跟拉線找平,隨時注意橫平豎直;
④用木錘敲實、找平,貼得不實或低于水平控制線高度的要摳出補漿重貼。
7、勾縫:
①用白水泥漿勾縫或擦縫,勾縫應密實,縫內要平整光滑;
②如縫隙很小(1mm)以下,可以直接撒干的白水泥,用掃帚將水泥掃入縫內并灌滿,用水壺灑適量的水,并用木拍拍實縫隙。
③水泥砂漿凝固后,用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡,清潔地磚地面。
8、養(yǎng)護:地磚鋪完后應在上面灑少許水,24小時內不準上人。
(十四)坐廁安裝
1、將預留排污管口周圍清掃干凈,取下臨時管堵,清除排污管內的臟物。
2、在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。
3、在坐便器的排水口與預留排污管口對正,承接口上抹上玻璃膠,放在坐便器,并調整好坐廁位置。
4、將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光,白水泥漿不足的地方應填滿。
5、將水箱出水口與坐便器進水口對正并放好膠墊,找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔,插入8-10mm螺栓,套上膠墊和墊圈,擰至適當緊度。
6、連接好水箱進水軟管。
(十五)立柱式洗面器安裝
1、按照預留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。
2、將立柱中心對準墻壁上豎線立好放正,將洗面器放在立柱上,使洗面器中心也對準墻上豎線。放平找正后,在墻上畫好固定洗面器和立柱移到別處。
3、按墻上的印記用沖擊鉆 10mm的膨脹螺栓孔,向孔內打入 10mm膨脹螺栓并擰緊。
4、將安放立柱的地面印記內鋪好15-30mm厚白水泥漿,然后將立柱放在印記位置上。
5、將洗面器安裝孔對準墻面上膨脹螺并放在立柱上,再次將洗面器找平,立柱找直,在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈,然后用螺母擰緊(用力應適度)。
第11篇 房屋土建維修操作規(guī)程13
房屋土建維修操作規(guī)程(十三)
1 目的
規(guī)范房屋土建問題處理程序,達到快速、準確地處理問題的目的。
2 范圍
適用于本公司所管理的房屋、設施的土建維修。
3 職責
小區(qū)工程主管負責本規(guī)程工作內容的具體實施。
4 工作程序
4.1勒腳
4.1.1墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落的處理辦法:
4.1.2清除疏松部分,至實體為止;
4.1.3用1:3水泥砂漿修復勒腳破損部位,并在勒腳上口做成斜坡,以利泄水;
4.1.4恢復勒腳飾面。
4.2梁柱板主體
4.2.1露筋的處理辦法:
4.2.1.1剔除露筋周邊雜物,并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉;
4.2.1.2用鋼絲刷清潔干凈;
4.2.1.3充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層;
4.2.1.4用c20豆石砼修復,根據(jù)需要恢復飾面。
4.2.2裂縫的處理辦法:
4.2.2.1裂縫處鑿開,用清水清洗干凈;
4.2.2.2用純水泥漿涂刷;
4.2.2.3水泥砂漿打底找平;
4.2.2.4恢復做面層。
4.3墻體
4.3.1墻體裂縫的處理辦法:
4.3.1.1將裂縫周邊的飾面鑿除,并將砌體已松散層鑿成外八字形;
4.3.1.2清除槽內雜物,然后充分噴水濕潤;
4.3.1.3均勻地涂刷一道素水泥漿;
4.3.1.4用1:3水泥砂漿填縫、抹平;
4.3.1.5墻體飾面修復。
4.3.2墻體飾面缺損的處理辦法:
4.3.2.1將缺損飾面及周邊松散層一并鑿除;
4.3.2.2清除周邊雜物;
4.3.2.3充分噴水濕潤破損面;
4.3.2.4均勻地涂刷素水泥漿;
4.3.2.5用1:2的防水水泥砂漿填平后修復飾面(室內則不需加防水劑)。
4.4樓梯間及門窗
4.4.1踏步缺損的處理辦法:
4.4.1.1將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結實層,清掃干凈后充分噴水濕潤;
4.4.1.2均勻地涂刷一遍素水泥漿;
4.4.1.3用1:2水泥漿作好基層;
4.4.1.4修復飾面。
4.4.2欄桿(扶手)破損的材料辦法
4.4.2.1檢查施工工藝;
4.4.2.2按原工藝進行修復;
4.4.2.3飾面恢復。
4.4.3門窗損壞的處理辦法:
4.4.3.1檢查門窗的附件是否齊全;
4.4.3.2檢查有無配件損壞;
4.4.3.3更換配件;
4.4.3.4檢修后,對門窗反復開啟數(shù)次,檢查是否有異聲或卡塞。
4.5天線、避雷設施
4.5.1屋面避雷設施銹蝕的處理辦法:
4.5.1.1用砂紙除銹;
4.5.1.2均勻涂刷兩遍防銹漆和一遍鋁銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上道漆干為準。
4.5.1.3如銹蝕特別嚴重,應將嚴重銹蝕部分更換,并刷上防銹漆。
4.6小區(qū)道路
4.6.1飾面破損的處理辦法:
4.6.1.1鑿除破損的面層及基層,清掃殘渣,噴灑水使表面充分濕潤。待表面積水完全滲入后,涂刷素水泥漿(如為人行道板砼預制塊,無需此道工序);
4.6.1.2將飾面材料充分灑水或浸濕后,加1:2.5水泥砂漿,并用木錘或膠錘錘平、錘直。抹去磚
第12篇 房屋維修維護工作規(guī)程制度
房屋維修維護工作規(guī)程
1、目的
確保維護、維修工作的正常開展,規(guī)范維修工作程序。
2、適用范圍
適用于**物業(yè)服務中心的房屋維修維護工作。
3、內容
3.1從事維修工作的人員需接受崗前培訓。物業(yè)服務中心負責崗位培訓工作,專業(yè)技術培訓除公司組織的技術培訓外,還應參加行業(yè)有關培訓。
3.2維護維修人員每日定時對公共設施設備進行巡查。對即時可以處理的維修項目應即時維修,對不能即時維修的項目作詳細記錄,填寫巡查記錄表,并及時上報領導跟進處理。
3.3工程主管負責制定公共設施設備及房屋維護保養(yǎng)計劃,根據(jù)計劃及時對設施設備及房屋進行維護維修保養(yǎng)。
3.4維修人員接單后,根據(jù)維修或保養(yǎng)內容,憑維修單到材料倉庫按程序領取相關材料。
3.5設施、設備維修或保養(yǎng)現(xiàn)場應根據(jù)實際情況設置警示牌及圍護措施,防止行人誤入維修區(qū);高空作業(yè)應做好安全措施,現(xiàn)場放置警告表示標識,必要時應派專人監(jiān)護。
3.6對維修或保養(yǎng)將直接影響小區(qū)業(yè)戶正常生活、工作秩序的應提前一天發(fā)通告告知業(yè)戶。
3.7項目維修或保養(yǎng)工程結束應在維修單上注明完成情況及消耗的材料情況,以便核算維修或保養(yǎng)的費用。
3.8工程結束,維修或保養(yǎng)人員應收回現(xiàn)場警示牌、圍護,并將維修單交客戶服務中心前臺接待員,外勤管理員到現(xiàn)場檢查驗收,不符合要求的應盡快要求返工。
3.9行政內勤管理員對維修或保養(yǎng)所用材料進行核算,分別按管理費支付或本體維修基金支付或業(yè)戶分擔,報物業(yè)服務中心主任審批后,將維修單轉財務內勤做帳。
3.10每月公共設施、設備維護、維修、保養(yǎng)應分類裝訂歸檔,并進行工作總結。
3.11因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯而影響業(yè)戶正常生活,引起業(yè)戶投訴的,經(jīng)查實即根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。
3.12因維修人員玩忽職守,對維修任務敷衍了事,不負責任而造成維修質量低劣引起業(yè)戶不滿,經(jīng)查實除維修人員立即向業(yè)戶道歉并返工,賠償所造成的損失外,并根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。
3.13利用職務之便敲詐勒索、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)戶者,一經(jīng)查實,即時開除處理。
