第1篇 房屋維修管理制度范例

房屋維修管理制度

1.0 本公司的房屋維修計(jì)劃及維修手續(xù)依照本規(guī)程執(zhí)行。

2.0 本規(guī)程中的維修是指辦公樓及公司其他建筑物的增設(shè)、改造和更新。

3.0 維修工作的責(zé)任人為行政辦主任及物業(yè)管理公司經(jīng)理。

4.0 責(zé)任人負(fù)責(zé)制訂所屬財(cái)產(chǎn)等的維修計(jì)劃,依據(jù)維修計(jì)劃和預(yù)算,組織施維修業(yè)務(wù)。

5.0 辦公室協(xié)助責(zé)任人,組織、協(xié)調(diào)維修工作。

6.0 財(cái)務(wù)部協(xié)助責(zé)任人,編制綜合維修預(yù)算,檢查執(zhí)行預(yù)算與實(shí)際維修費(fèi)用是否一致。

7.0 維修計(jì)劃的確立

7.1 責(zé)任人在進(jìn)行維修前,應(yīng)向辦公室提交維修計(jì)劃。

7.2 辦公室確認(rèn)有必要后,并請(qǐng)示公司主管后,作出具體的指示。

7.3 辦公室從技術(shù)的角度對(duì)維修計(jì)劃的內(nèi)容進(jìn)行審查,提出投資計(jì)劃,交財(cái)務(wù)部經(jīng)理審查。

7.4 財(cái)務(wù)部經(jīng)理依據(jù)該計(jì)劃,編制資金計(jì)劃。

7.5 4000元千設(shè)備投資計(jì)劃和資金計(jì)劃的由副總經(jīng)理審批,超過(guò)4000元由總經(jīng)理裁定,超過(guò)1萬(wàn)元的維修項(xiàng)目,須交董事會(huì)審議。

8.0 維修的實(shí)施

8.1 對(duì)核準(zhǔn)的維修項(xiàng)目,責(zé)任人和相關(guān)部門組織討論具體的維修工程方案,并制訂出詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃,提交給辦公室主任和財(cái)務(wù)部經(jīng)理后,組織實(shí)施。

8.2 緊急性的維修工程,不需要辦理上列手續(xù),直接由責(zé)任人與辦公室主任協(xié)商后,組織實(shí)施。

8.3 當(dāng)責(zé)任人制訂的詳細(xì)實(shí)施計(jì)劃的內(nèi)容、期限和預(yù)算,與預(yù)算投資計(jì)劃有顯著差別時(shí),應(yīng)按第8.1所列程序,修訂投資計(jì)劃。

9.0 維修的監(jiān)督與審查

9.1 維修實(shí)施后,如維修內(nèi)容、期限、預(yù)算等需要作重要變更,或需追加預(yù)算時(shí),經(jīng)責(zé)任人與辦公室主任協(xié)商后,提交工程變更或追加預(yù)算申請(qǐng)。

9.2 辦公室主任應(yīng)從技術(shù)角度對(duì)上述申請(qǐng)作出審查,編制設(shè)備計(jì)劃修正案,提交財(cái)務(wù)部經(jīng)理審查。

9.3 維修計(jì)劃和資金計(jì)劃的修正案超過(guò)4000元,由總經(jīng)理裁決,超過(guò)1萬(wàn)元,由董事會(huì)審議。

10.0 責(zé)任人應(yīng)及時(shí)向辦公室主任、財(cái)務(wù)部經(jīng)理報(bào)告維修進(jìn)展和預(yù)算執(zhí)行情況。

11.0 公司員工住宅和集體宿舍的維修規(guī)程,另行制訂。

12.0 本規(guī)程的實(shí)施細(xì)則則負(fù)責(zé)維修計(jì)劃實(shí)施管理的公司主管和財(cái)務(wù)主管制訂。

13.0 本規(guī)程自××年××月××日起實(shí)施。

第2篇 房屋磚砌體結(jié)構(gòu)防治維修制度

磚砌體由磚塊和砂漿砌合而成。建筑物中墻、柱、腰線、窗臺(tái)、煙囪、臺(tái)階等也常用磚砌筑成。磚塊分類按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)分成普通磚和空心磚兩大類,砂漿則是由膠凝材料(水泥、石灰膏、粘土等)和填充材料(砂、礦渣)混合攪拌而成。常用的砂漿有水泥和黃砂混合組成的水泥砂漿,水泥、石灰膏、砂子組成的混合砂漿,粘土或石灰膏、砂子組成的粘土或石灰砂漿等。砌墻中一般采用水泥砂漿和混合砂漿,粘土砂漿用于荷載不大的墻體或臨時(shí)房屋中。磚砌體破壞突出表現(xiàn)在耐久性破壞和砌體裂縫的產(chǎn)生上。

一、磚砌體耐久性破壞的維修

(一)磚砌體耐久性破壞的主要原因

1.凍解循環(huán)造成磚砌體破壞。其損壞一般由表面開始,首先形成抹灰層脫落,砌體表面出現(xiàn)麻點(diǎn)、起皮、酥堿、剝落等。隨著凍解次數(shù)的增加,砌體酥堿、剝落深度增加,造成砌體內(nèi)部材料變質(zhì),嚴(yán)重時(shí)減弱了磚墻的厚度,進(jìn)而損壞到砌體的整體強(qiáng)度。

2.風(fēng)化和浸漬造成損壞。風(fēng)化是由于砌體材料的溶解質(zhì)(如石灰等)溶了水,水蒸發(fā)后,溶解物結(jié)晶而形成沉積風(fēng)化物。風(fēng)化物不斷堆積浸漬砌體,從而導(dǎo)致砌體膨脹破壞。

3.化學(xué)腐蝕造成損壞。對(duì)磚砌體有害的腐蝕介質(zhì)存在于水中,易侵蝕磚基礎(chǔ)砂漿,若基礎(chǔ)防潮層處理得不好,地下水中的腐蝕性介質(zhì)通過(guò)砌體的毛細(xì)管作用進(jìn)入墻體,腐蝕墻體。磚砌體結(jié)構(gòu)的酥松,出現(xiàn)酥堿、剝落等腐蝕現(xiàn)象,影響砌體強(qiáng)度、外觀上甚至在底層房屋的地面上部墻體泛潮,造成抹灰層酥松,霉變。

(二)磚砌體耐久性破壞的防治

防止砌體結(jié)構(gòu)耐久性的破壞,對(duì)建筑物正常、安全使用和延長(zhǎng)建筑物使用年限具有重要意義。因此首先要搞好砌體的維護(hù)和管理,防止砌體受潮和受腐蝕,應(yīng)做好下列幾項(xiàng)工作。

(1)消除或最低限度地減少侵蝕介質(zhì)和環(huán)境腐蝕的影響。

(2)提高砌體耐蝕能力。

(3)對(duì)熱工性能不足的外墻、檐口等部位采取加厚墻體或其他保溫措施,以消除內(nèi)墻面,頂棚的“結(jié)露”“掛霜”等現(xiàn)象。

(4)對(duì)濕度較大的或經(jīng)常關(guān)閉的小房間應(yīng)加強(qiáng)對(duì)防水層、排水設(shè)施的維護(hù)、防止水的侵蝕。

(5)及時(shí)維修失效的防水層,養(yǎng)護(hù)好已有的防水層。

(6)保持室外場(chǎng)地平整和排水坡度,防止建筑物周圍積水。

(7)禁止墻上任意開洞,或直接無(wú)組織的排放污水、蒸氣等,以防侵蝕墻體。

(8)對(duì)已風(fēng)化,侵蝕在墻上的結(jié)晶物,應(yīng)用鋼絲刷子刷除,防止繼續(xù)腐蝕墻體。

(9)經(jīng)常維修屋面保持屋面排水系統(tǒng)正常工作,做到屋面不滲漏。

(10)對(duì)于已經(jīng)維修后的磚砌體,應(yīng)針對(duì)破壞的因素,采取有效措施,防止砌體再次發(fā)生腐蝕。

二、砌體裂縫的維修

(一)砌體裂縫的主要原因

1.設(shè)計(jì)上的失誤。

(1)砌體強(qiáng)度不能滿足砌體承載能力的要求;

(2)砌體的連接節(jié)點(diǎn)構(gòu)造不合理;

(3)砌體的穩(wěn)定性不足;

(4)整體性的加強(qiáng)措施不夠,墻段聯(lián)結(jié)差,傳遞與擴(kuò)散荷載的能力差;

(5)荷載傳遞的布置不夠均衡,節(jié)點(diǎn)構(gòu)造不夠合理等。

2.施工質(zhì)量差。

(1)砌體的垂直度、平整度、砌體中的灰漿飽滿度差等,造成砌體強(qiáng)度達(dá)不到設(shè)計(jì)要求;

(2)違反操作規(guī)程施工;

(3)施工中使用的磚與砂漿不符合設(shè)計(jì)規(guī)定的強(qiáng)度等。

3.使用上的不合理。

(1)改變建筑物用途,超過(guò)原設(shè)計(jì)的荷載標(biāo)準(zhǔn);

(2)改建時(shí)缺乏全面考慮、論證,亂拆、亂改;

(3)地基嚴(yán)重下沉,基礎(chǔ)變形位移,墻體受力狀況改變;

(4)由于受動(dòng)力、地震等荷載的損壞,致使砌體不能合理傳遞和支承等。

(二)砌體裂縫的維護(hù)修理

修理工作一般應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定、裂縫不再發(fā)展時(shí)進(jìn)行,但必要時(shí)應(yīng)做好臨時(shí)加固工作后再進(jìn)行維修。

1.維護(hù)修理。

(1)填縫。填縫補(bǔ)強(qiáng)是砌體裂縫處理最簡(jiǎn)單的一種方法。操作時(shí)應(yīng)先將縫隙處理干凈,灑水濕潤(rùn)后用1:3或1:2.5水泥砂漿用工具填抹嚴(yán)實(shí),填縫后對(duì)耐久性可起到一定作用。而對(duì)砌體的整體性、強(qiáng)度等方面所起的作用不大。

(2)噴漿。采用

噴漿代替抹填來(lái)處理裂縫及因受腐蝕而酥堿的砌體,具有更高的強(qiáng)度,在抗?jié)B性和整體性方面特別是裂縫的處理效果更好。

(3)壓力灌漿。通常使用1~3個(gè)大氣壓灌漿,一般分成2個(gè)階段,第一階段使用較低壓力和較低稠度先把孔隙填塞。第二階段使用較高壓力及較高稠度再灌滿縫隙,但2個(gè)階段之間不要間歇,以免漿液凝固而導(dǎo)致堵塞。最終達(dá)到重新膠結(jié)成整體,恢復(fù)砌體強(qiáng)度、耐久性及抗?jié)B目的。

(4)抹灰。抹灰可用作裂縫處理,也可用于砌體表面酥堿等缺陷、防水、防滲的處理措施。在抹灰前應(yīng)清除或剔除墻面松散部分,用水沖洗干凈后再做抹灰工作。

2.加固修理。當(dāng)砌體強(qiáng)度不足時(shí),一般先做好地基加固然后再行維修。

局部拆砌為砌體嚴(yán)重破壞時(shí)常用的一種恢復(fù)性維修措施。當(dāng)砌體局部損壞其截面削弱1/5以上,或出現(xiàn)嚴(yán)重傾斜、墻面弓突等損壞現(xiàn)象,使墻體失去穩(wěn)定性、減弱承載能力時(shí),一般采用此法處理。

拆砌時(shí)必須加強(qiáng)安全工作,做好卸荷、支撐、穩(wěn)定其他墻體的技術(shù)措施,并應(yīng)事先計(jì)劃好拆砌范圍。

第3篇 小區(qū)房屋本體維修管理制度-6

小區(qū)房屋本體維修管理制度6

1.目的:保障房屋本體的正常使用和安全,完善房屋本體使用功能功能。

2.范圍:適用于**家園管理處

3.方法和控制過(guò)程

3.1根據(jù)實(shí)際情況制定合理的房屋維修計(jì)劃,因房制宜,對(duì)房屋本體修繕?biāo)璧馁Y源進(jìn)行合理配置,滿足顧客使用和質(zhì)量要求。

3.2每月定期檢查、巡視,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修繕、維修、保養(yǎng),保持房屋本體正常使功能。

3.3修繕標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)原有建筑風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。

3.4掌握房屋本體建筑完好情況,根據(jù)建筑設(shè)計(jì)用途定期對(duì)房屋本體質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估,根據(jù)完好情況進(jìn)行管理,保證房屋本體使用正常。

3.5制訂和執(zhí)行修繕原則、指標(biāo)、計(jì)劃,審核修繕?lè)桨讣肮こ填A(yù)決算,有計(jì)劃對(duì)房屋本體進(jìn)行維護(hù)。

3.6嚴(yán)格按規(guī)范要求進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收,做好施工過(guò)程的管理和監(jiān)督。建立完善崗位責(zé)任制、構(gòu)配件檢驗(yàn)制及技術(shù)檔案制度,完善工程項(xiàng)目質(zhì)量體系。

4.房屋本體修繕的分類

4.1修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。

4.1.1小修:保持房屋本體原完損等級(jí)為目的的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程,一般指補(bǔ)漏防水、上下水管道修補(bǔ)、疏通、內(nèi)外墻、地面抹灰修補(bǔ)等

4.1.2中修:房屋本體小量部位損壞、不符合建筑結(jié)構(gòu)要求,須局部

維修的工程,一般包括:墻體屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補(bǔ)或部位重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門窗油漆等。

4.1.3大修:主體結(jié)構(gòu)部位嚴(yán)重?fù)p壞、有危險(xiǎn)必須進(jìn)行大型維修的工程,一般包括:對(duì)共用設(shè)施的拆除改裝,如上下水管道、供電線路及對(duì)主體專項(xiàng)加固的工程。

4.1.4翻新:指拆除重建。

4.1.5綜合維修:指大中小維修工程一次性進(jìn)行的綜合性工程。

第4篇 中醫(yī)院水電管道木器房屋維修制度

中醫(yī)院水、電、管道、木器、房屋維修制度

1、在總務(wù)科長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)全院電源、線路、水、木、房屋的維修工作。

2、必須堅(jiān)守工作崗位,嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程,節(jié)約使用器械,防止浪費(fèi),做到服從分配,主動(dòng)熱情,堅(jiān)持三下(下收、下送、下修)做好醫(yī)院后勤工作,為醫(yī)院一線服務(wù)。

3、負(fù)責(zé)做好全院、水、電、暖、家具、門窗、管道、木器、房屋、墻壁、路面、機(jī)械的檢查裝配維修工作。

4、負(fù)責(zé)搞好院內(nèi)綠化、衛(wèi)生、氧氣供應(yīng),用水的供應(yīng)。

5、密切配合醫(yī)療、教學(xué)、科研,定期深入科室和宿舍巡回檢查,發(fā)現(xiàn)原因,及時(shí)維修,保證質(zhì)量,對(duì)違章用電、水、材料要及時(shí)反映,按照醫(yī)院有關(guān)制度嚴(yán)肅處理。

6、愛護(hù)醫(yī)院內(nèi)設(shè)施,修舊利廢,勤儉節(jié)約。

第5篇 x園房屋維修保養(yǎng)制度

荔園房屋維修保養(yǎng)制度

為了認(rèn)真解決用戶入伙后房屋維修問(wèn)題,在本著“實(shí)事求是,劃清責(zé)任,合理收費(fèi),服務(wù)用戶”的精神,特制訂本規(guī)定。

1.用戶在入伙時(shí)同管理處人員共同驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,要在交驗(yàn)單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并簽字,由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實(shí)行消項(xiàng)驗(yàn)收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費(fèi)用由地盤負(fù)責(zé)。

2.用戶房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問(wèn)題,均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問(wèn)題或涉及金額較大,應(yīng)立即報(bào)告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo),聯(lián)系發(fā)展商,由發(fā)展商找施工隊(duì)保修,所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。

3.用戶入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題,屬于入伙后未整改的遺留問(wèn)題,原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問(wèn)題,由用戶自行負(fù)責(zé)。

4.如用戶需要進(jìn)行一般性的維修,可直接向維修班提出維修申請(qǐng),由管理處維修班進(jìn)行維修,維修后由業(yè)主簽名驗(yàn)收,維修班按成本價(jià)合理收費(fèi)。

5.如用戶提出大的維修申請(qǐng),維修班應(yīng)上報(bào)管理處,管理處派專職人員核實(shí)情況,制訂維修計(jì)劃,組織人員維修,維修后由用戶驗(yàn)收并在派工單上簽字。

6.凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負(fù)責(zé)完成,維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在管理費(fèi)中開支,不再向用戶收費(fèi)。

第6篇 物業(yè)項(xiàng)目房屋本體維修基金管理制度

物業(yè)項(xiàng)目房屋本體維修基金管理制度

一、嚴(yán)格執(zhí)行常州市房管局、常州市財(cái)政局常房發(fā)[2001]7號(hào)和常財(cái)基[2001]1號(hào)以及常房發(fā)[2001]9號(hào)等有關(guān)文件規(guī)定,做好房屋本體維修基金(以下簡(jiǎn)稱本體基金)的代收代交和續(xù)籌管理工作。

二、公司各項(xiàng)目管理處/服務(wù)中心在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí),必須嚴(yán)格按照規(guī)定(每平方米建筑面積35元)向業(yè)主足額收取本體基金,并開具本體基金專用發(fā)票;未交清本體基金的業(yè)主一律不得交房。

三、項(xiàng)目管理處/服務(wù)中心向業(yè)主收取的本體基金,無(wú)論總額多少,都必須于五個(gè)工作日內(nèi)如數(shù)交到公司財(cái)務(wù)部。

四、公司財(cái)務(wù)部在匯總各項(xiàng)目管理處/服務(wù)中心收取的本體基金后,應(yīng)嚴(yán)格按照市房管局《關(guān)于加強(qiáng)房屋本體維修基金代收代交管理的通知》規(guī)定,于每月10號(hào)前將本公司上月代收的本體基金解繳市物業(yè)管理中心。

五、當(dāng)維修基金余額不足應(yīng)歸集基金總額的30% 時(shí),公司各項(xiàng)目管理處/服務(wù)中心應(yīng)積極配合所在區(qū)房管局和業(yè)主委員會(huì)及時(shí)進(jìn)行續(xù)籌。

六、本體基金的使用應(yīng)按照市人民政府常政發(fā)[2002]28號(hào)以及市房管局常房發(fā)[2003]83號(hào)文件規(guī)定。在接受業(yè)主委委托的前提下,制訂維修工程預(yù)算書,向市基金中心申請(qǐng)用款,與有資質(zhì)房屋修繕單位簽訂維修工程合同,實(shí)施維修工程,并參與工程驗(yàn)收。

第7篇 房屋租賃維修服務(wù)管理制度

資產(chǎn)管理部工作手冊(cè)文件

――房屋租賃維修服務(wù)管理制度

一、目的:

規(guī)范住戶報(bào)修及公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修處理工作,保證維修工作及時(shí)、有效、有序的開展。

二、適用范圍:

適用于x物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各種接報(bào)修工作的處理。

三、職責(zé):

1.客服專員負(fù)責(zé)報(bào)修信息的記錄與傳遞、結(jié)果確認(rèn)、信息盤點(diǎn)上報(bào)、有償維修收費(fèi)、報(bào)修回訪工作;

2.片區(qū)經(jīng)理負(fù)責(zé)日常巡檢的報(bào)修工作及具體報(bào)修工作的組織、檢查與協(xié)調(diào);

3.資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)《有償維修服務(wù)收費(fèi)價(jià)格一覽表》的編制與呈批工作;

4.維修技工按公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)維修服務(wù)的具體實(shí)施工作;

四、工作程序:

1.租戶報(bào)修信息受理:

1)報(bào)修信息來(lái)源--租戶報(bào)修、員工報(bào)修、其他人員報(bào)修;

2)報(bào)修記錄--客服專員在5分鐘內(nèi)記錄報(bào)修內(nèi)容(包括:租戶名稱、地址、聯(lián)系電話、報(bào)修的具體內(nèi)容、發(fā)生部位、預(yù)約維修時(shí)間、報(bào)修信息記錄人等),填寫在《公共設(shè)施設(shè)備維修單》/《有償服務(wù)維修單》中,并在《報(bào)修記錄表》上登記。

3)信息傳遞--表單填寫完畢后,客服專員及時(shí)向所屬服務(wù)站維修技工派單并在《報(bào)修記錄表》上做好登記;

2.報(bào)修處理:

1)維修類別--不收取費(fèi)用的公共維修類、收取費(fèi)用的有償維修類。

2)有償維修界定--戶內(nèi)燈具、開關(guān)、插座、門鎖、龍頭花灑、軟管等在租戶承租入住前檢查狀況是完好的,入住后出現(xiàn)損壞的屬有償維修服務(wù);家私電器(床、柜、桌、椅、熱水器、空調(diào)等)自然老化的不屬有償維修服務(wù)(人為原因損壞的除外),空調(diào)加冰種在入住1個(gè)以內(nèi)的不屬有償維修服務(wù)(已入住超過(guò)1個(gè)月以上的按入住時(shí)間每個(gè)月公司承擔(dān)10%有償維修服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算);

3)維修實(shí)施--維修技工領(lǐng)取《公共設(shè)施設(shè)備維修單》/《有償服務(wù)維修單》后,攜帶相應(yīng)工具及材料,按照約定上門維修時(shí)間提前5分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng);未約定維修時(shí)間的,緊急維修情況的(停水、停電等影租戶正常生活及其它存在危險(xiǎn)隱患的情形)10分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理,非緊急維修情況的按片區(qū)經(jīng)理要求兩天內(nèi)完成維修處理。

4)報(bào)修問(wèn)題處理結(jié)果--維修完成后片區(qū)經(jīng)理/住戶檢驗(yàn)維修結(jié)果并在《公共設(shè)施設(shè)備維修單》/《有償服務(wù)維修單》上簽字確認(rèn),維修技工于當(dāng)天下班半小時(shí)前將單據(jù)交客服專員登記及存檔。

5)有償維修費(fèi)用--有償維修費(fèi)用由客服專員專責(zé)收取并出具財(cái)務(wù)部發(fā)放的專用收據(jù),每周星期一由客服專員核對(duì)費(fèi)用后繳納至財(cái)務(wù)部。

6)客服專員每月3日前統(tǒng)計(jì)上月有償維修數(shù)據(jù),填寫《有償維修匯總表》,呈交行政管理部。

3.維修回訪驗(yàn)證及跟蹤:

1)客服專員根據(jù)返單內(nèi)容按《客戶關(guān)系維護(hù)工作制度》中規(guī)定的相關(guān)回訪事項(xiàng)進(jìn)行回訪,并將回訪中不合格項(xiàng)進(jìn)行再次跟蹤處理。維修回訪必須'一事一回訪',回訪形式可采取電話、微信、面談等方式。

2)客服專員須每日查看、審核《報(bào)修記錄表》的記錄、處理過(guò)程;對(duì)超過(guò)兩日未處理、因費(fèi)用或其他責(zé)任問(wèn)題不能明確處理時(shí)間及責(zé)任人的報(bào)修項(xiàng)目,移交片區(qū)經(jīng)理跟進(jìn)處理。

五、相關(guān)記錄(表單):

1.zc-qr-030《報(bào)修記錄表》

2.zc-qr-009《公共設(shè)施設(shè)備維修單》

3.zc-qr-010《有償服務(wù)維修單》

4.zc-qr-031《有償維修匯總表》

六、支持文件

1.《有償維修服務(wù)收費(fèi)價(jià)格一覽表》

2.《客戶關(guān)系維護(hù)工作制度》

3.《維修服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)》

第8篇 房屋維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)制度

維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)

一、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)

1、主體工程。主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)部件的維修,要求牢固、安全、不留隱患。

2、木門窗及裝修工程。門窗應(yīng)開關(guān)靈活,不松動(dòng),不透風(fēng);木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀,接縫嚴(yán)密。

3、樓地面工程。樓地面工程的維修應(yīng)牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng),不空鼓開裂,地坪無(wú)倒泛水現(xiàn)象。

4、屋面工程。屋面必須確保安全,不滲漏,排水暢通。

5、抹灰工程。抹灰應(yīng)接縫平整,不開列,不起殼,不起泡,不松動(dòng),不剝落。

6、油漆粉飾工程。要求不起殼,不剝落,色澤均勻,盡可能與原色保持一致。

7、水、電、衛(wèi)、等設(shè)備工程。應(yīng)保持完好,保證運(yùn)行安全,正常使用;要定期檢查,嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定定期保養(yǎng);水箱要定期清洗。

8、金屬構(gòu)件。應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕,損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換,無(wú)保留價(jià)值的應(yīng)拆除。

9、其他工作。對(duì)屬于物業(yè)管理范圍的庭院、院墻大門,院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的,應(yīng)修復(fù)或疏通。

房屋的日常養(yǎng)護(hù)內(nèi)容

1、日常養(yǎng)護(hù)

(1)屋面筑漏(補(bǔ)漏)、修補(bǔ)屋面等。

(2)共用鋼、木門窗的整修、配玻璃、油漆等。

(3)水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。

(4)下水道的疏通,修補(bǔ)明溝、散水、落水等。

(5)房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。

2、計(jì)劃養(yǎng)護(hù)

(1)訂立科學(xué)的大、中、小修3級(jí)修繕制度,以保證房屋的正常使用,延長(zhǎng)其整體的使用壽命。

(2)要做好季節(jié)性的預(yù)防保養(yǎng)工作。例如,防臺(tái)風(fēng)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。

房屋維修養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn)

1、定額指標(biāo)。小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要100%達(dá)到或超過(guò)人工定額;材料消耗要不超過(guò)或低于材料消耗定額。

2、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備單項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用超過(guò)1000元的,由管理處制定維修計(jì)劃,報(bào)dnmc審批后劃撥專項(xiàng)資金實(shí)施。

3、服務(wù)指標(biāo)

房屋及配套設(shè)施完好率98%

房屋零修、急修及時(shí)率99%

維修工程質(zhì)量合格率95%

維修質(zhì)量回訪率60%

道路、車場(chǎng)完好率95%

公共設(shè)施設(shè)備完好率99%

大型及重要機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)完好率99%

有效投訴率2‰

有效投訴處理率100%

管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%

管理服務(wù)滿意率95%

4、安全指標(biāo)

(1)事故發(fā)生率應(yīng)符合國(guó)家的有關(guān)要求;

(2)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程,不違章上崗和操作;

(3)注意工具、用具的安全檢查,及時(shí)修復(fù)或更換有不安全因素的工具、用具;

(4)按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料。

第9篇 工程部綜合維修房屋管理制度

工程部綜合維修房屋管理制度

1.1.職責(zé)

工程部維修領(lǐng)班對(duì)各類維修情況進(jìn)行檢查,對(duì)維保過(guò)程進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)。

2.2.內(nèi)容

2.1做好房屋接管工作,各種手續(xù)資料齊備,各種驗(yàn)收單與協(xié)議等文件保存好。

2.2為了延長(zhǎng)大樓的使用壽命,認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)維修保養(yǎng)計(jì)劃,使各種設(shè)施設(shè)備達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)。

2.3定期對(duì)房屋設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)排除,從而保證設(shè)施設(shè)備正常使用。

2.4二裝施工中對(duì)施工圖紙嚴(yán)格審驗(yàn),對(duì)房間改造等項(xiàng)目要嚴(yán)格把關(guān),確保主體結(jié)構(gòu)不被破壞。

2.5樹立安全第一的思想,二裝施工中對(duì)動(dòng)火嚴(yán)格控制,動(dòng)火必須有動(dòng)火證方可施工。

2.6裝修竣工驗(yàn)收必須有電檢、消檢驗(yàn)收合格報(bào)告。

2.7在巡查中發(fā)現(xiàn)重大事故隱患,要及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo),并采取相應(yīng)措施,防止重大事故的發(fā)生。

第10篇 房屋土建維修運(yùn)作程序制度

1.目的

規(guī)范房屋土建維修運(yùn)作工作。

2.適用范圍

房屋土建維修。

3.程序要點(diǎn)

3.1 標(biāo)識(shí)管理

3.1.1 各類標(biāo)識(shí)牌、板、圖、圍欄、屏風(fēng)等(除道路交通標(biāo)志)由品質(zhì)管理部和行政人事部按《標(biāo)識(shí)和可追溯性控制程序》進(jìn)行設(shè)計(jì)管理。

3.1.2小區(qū)道路交通標(biāo)志由承包小區(qū)停車場(chǎng)道路交通設(shè)施工程的供方按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制作、安裝。

3.1.3 小區(qū)入伙后,由管理處負(fù)責(zé)將小區(qū)引導(dǎo)牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設(shè)備房房間標(biāo)牌、設(shè)備標(biāo)牌等按公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)安裝到位。

3.1.4 管理處辦公室應(yīng)按公司統(tǒng)一形象進(jìn)行裝修。

3.1.5 土建施工維修作業(yè)時(shí),可能對(duì)業(yè)主造成危險(xiǎn)的,應(yīng)用帶有警示的圍欄、屏風(fēng)進(jìn)行圍護(hù)。

3.1.6 庫(kù)存的材料、備件等應(yīng)標(biāo)識(shí),有用件與報(bào)廢件應(yīng)分開放置,防止誤用。

3.2 使用管理:

3.2.1 建筑、設(shè)施使用管理

a.管理處應(yīng)根據(jù)本物業(yè)的自身特點(diǎn),編制房屋公共部分、公共設(shè)施及室外道路、場(chǎng)地的管理辦法,并向業(yè)主公布。裝修期間加強(qiáng)對(duì)裝修戶的控制,由業(yè)主造成的損壞,應(yīng)按價(jià)賠償或修復(fù)。

b.車場(chǎng)要加強(qiáng)巡視(監(jiān)視),因駕駛、保養(yǎng)不當(dāng),造成交通設(shè)施損壞、道路場(chǎng)地的污染,應(yīng)由責(zé)任人負(fù)責(zé)處理。

c.兒童樂(lè)園的設(shè)施應(yīng)保證完好,應(yīng)提醒業(yè)主不要讓幼兒?jiǎn)为?dú)玩耍造成意外傷害。雨天,路滑的地面應(yīng)設(shè)標(biāo)識(shí)牌,防止業(yè)主意外滑倒。

d.外墻立面廣告、屋面發(fā)射天線等小區(qū)資源應(yīng)統(tǒng)一管理、經(jīng)營(yíng)。

3.3 維修管理:

3.3.1 維修責(zé)任劃分。

a. 新建房屋在保修期內(nèi)。

新建房屋,::自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起,在規(guī)定的保修期內(nèi),由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。竣工驗(yàn)收與業(yè)主進(jìn)入的時(shí)間差,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

2000年1月30日國(guó)務(wù)院279號(hào)令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為:

a)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

b)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏,為5年。

c)供熱與供冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、供冷期。

d)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝,為2年。

e)其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

f)建設(shè)工程的保修期,自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

3.3.2 保修期滿后

物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。

業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。

3.3.3 其他情況

凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的,由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。

3.3.2 保修期內(nèi)管理辦法

a. 保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及發(fā)展商與建筑施工單位、安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。保修期內(nèi),事務(wù)助理在《保修及外委小修工程維修單》填寫維修內(nèi)容,由施工單位負(fù)責(zé)各分項(xiàng)工程的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng),導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者,竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時(shí)間差,由發(fā)展商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修,保修期順延。

b. 保修期結(jié)束,保修單位結(jié)算保修金時(shí),管理處應(yīng)在結(jié)算申請(qǐng)書上如實(shí)填寫使用方意見,并報(bào)公司品質(zhì)管理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù),管理處有權(quán)拒絕簽字。

3.3.3土建維修

a.計(jì)劃

每年初,管理處工程部按公司規(guī)定制定公共建筑設(shè)施維修計(jì)劃,填寫《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃》,報(bào)管理處負(fù)責(zé)人審核,經(jīng)公司品質(zhì)管理部批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

日常零星養(yǎng)護(hù),主要通過(guò)每日巡查及當(dāng)值安管員巡查、維修人員巡查、業(yè)主報(bào)告等渠道收集。在每日巡查時(shí)應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)的公共設(shè)施狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞故障,應(yīng)及時(shí)向管理處服務(wù)中心匯報(bào),由服務(wù)中心填寫《公共設(shè)施維修單》并交與維修人員,如應(yīng)外委則填寫《保修及外委小修工程維修單》。

新建、改建公共設(shè)施及管理用房由管理處提出需求,公司品質(zhì)管理部審核,公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。

土建中修、大修計(jì)劃由品質(zhì)管理部制定,總經(jīng)理審查并確定方案。

b.實(shí)施

管理處委托的供方維修人員應(yīng)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、物業(yè)公司有關(guān)要求,按制定計(jì)劃的時(shí)間對(duì)房屋共有部分的門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場(chǎng)地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理,并在《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》上填寫維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容。

零修項(xiàng)目,應(yīng)及時(shí)在《公共設(shè)施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上填寫維修內(nèi)容,并委派人員修復(fù)處理,零修項(xiàng)目不得超過(guò)三天。不能及時(shí)修復(fù)處理的應(yīng)報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人,并說(shuō)明原因,由負(fù)責(zé)人按實(shí)際情況進(jìn)行處理或向公司品質(zhì)管理部報(bào)告。

有償維修,

事務(wù)助理在《用戶維修服務(wù)單》上記錄受理時(shí)間,并根據(jù)情況與客戶預(yù)約,填寫預(yù)約時(shí)間按時(shí)派維修人員上門維修,維修人員應(yīng)在預(yù)約時(shí)間內(nèi)上門維修,維修結(jié)束后由客戶簽名確認(rèn)。

土建中修、大修,公共設(shè)施、管理用房的建造工程,由品質(zhì)管理部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會(huì)簽手續(xù),并由品質(zhì)管理部組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、品質(zhì)管理部工程師或聘請(qǐng)的專家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。

c.檢查

計(jì)劃養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目施工完畢后,由管理處負(fù)責(zé)人組織檢查,并簽署檢查意見。

零星項(xiàng)目完工后,由相關(guān)人員進(jìn)行檢查并在《公共設(shè)施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上簽署檢查意見。

土建中修、大修,公共設(shè)施、管理用房的建造工程,由管理處現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。工程竣工后,由品質(zhì)管理部組織驗(yàn)收。驗(yàn)收合格,填寫《工程竣工驗(yàn)收證明》,由施工單位、管理處、品質(zhì)管理部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》,未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。

公司品質(zhì)管理部每月組織一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄并通知相關(guān)單位。

d.處理

各種檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng),應(yīng)限時(shí)進(jìn)行返工、返修。常見的問(wèn)題上報(bào)公司進(jìn)行預(yù)防、糾正。

3.4 備件材料管理:工程材料

3.4.1 根據(jù)樓宇正常運(yùn)作或維修需要購(gòu)置材料按《物品采購(gòu)控制程序》執(zhí)行。

3.4.2 工程材料入庫(kù)建帳應(yīng)符合財(cái)務(wù)及房屋管理的要求。

3.4.3 管理處應(yīng)合理控制材料庫(kù)存,減少資金占用。

3.5 技術(shù)資料管理

3.5.1 國(guó)家、行業(yè)現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

品質(zhì)管理部應(yīng)通過(guò)因特網(wǎng)、書店、報(bào)紙等途徑,收集、整理國(guó)家行業(yè)發(fā)布的新規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及老標(biāo)準(zhǔn)廢止的情況,及時(shí)刷新索引,標(biāo)識(shí)出標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的有效性。

3.5.2 工程(物業(yè))竣工資料

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,發(fā)展商應(yīng)向物業(yè)公司移交一套完整的竣工資料?？⒐べY料的接管按《接管入伙控制程序》中的有關(guān)要求辦理。

竣工資料為全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn),應(yīng)保證其完好無(wú)損。合同期滿退出管理時(shí),應(yīng)將資料交業(yè)主管委會(huì)。資料的借閱按《文件控制程序》執(zhí)行。

3.6 組織對(duì)供方的控制

3.6.1 供方分類

i類提供零星工程維修的施工方。

ii類提供房屋、公共設(shè)施大中修、更新改造工程承包商。

零星維修屬于土建小修工程,土建中修、大修的分類參見本手冊(cè)的名詞、術(shù)語(yǔ)解釋。

3.6.2 新供方評(píng)價(jià)

零星維修及日常養(yǎng)護(hù)應(yīng)外委由管理處按《服務(wù)接受控制程序》初審內(nèi)容要求進(jìn)行評(píng)價(jià)。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。

當(dāng)發(fā)生土建維修保養(yǎng)、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、貴重工程材料采購(gòu)等項(xiàng)目,應(yīng)由品質(zhì)管理部組織公開招標(biāo)或議標(biāo)。品質(zhì)管理部組織評(píng)標(biāo)小組,負(fù)責(zé)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者,擬定為合格的供方,填寫供方初審記錄,由總經(jīng)理審批通過(guò)后,列入合格供方名單。

3.6.3 供方選擇

由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報(bào)品質(zhì)管理部審核,品質(zhì)管理部審核后確定一家報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會(huì)簽手續(xù),具體按《服務(wù)接受控制程序》執(zhí)行。

中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)管理部組織公開招標(biāo),選定2名擬中標(biāo)單位報(bào)總經(jīng)理決策,確定中標(biāo)單位。

3.6.4 供方的評(píng)價(jià)

土建供方應(yīng)每年至少進(jìn)行一次評(píng)審。土建小修工程的供方由管理處進(jìn)行評(píng)價(jià),品質(zhì)管理部審核,評(píng)審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。

分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方監(jiān)控評(píng)價(jià)表》進(jìn)行評(píng)價(jià)。未發(fā)生的條款,不評(píng)分,最后計(jì)算得分率(即折算到百分制)。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入《合格供方名單》,以備再選用。評(píng)審結(jié)果為不合格的供方,經(jīng)總經(jīng)理簽字后,將從合格供方名單上去掉。

3.6.5 供方檔案

品質(zhì)管理部應(yīng)建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內(nèi)容包括:評(píng)審記錄、資質(zhì)證書或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。管理處建立土建小修工程的合格供方檔案,保存所有土建合格供方的檔案?jìng)洳椤?/p>

3.6.6工程質(zhì)量監(jiān)督及驗(yàn)收

對(duì)i類供方的日常檢查、監(jiān)督,由管理處進(jìn)行。管理處應(yīng)按合同或約定及有關(guān)維修標(biāo)準(zhǔn),對(duì)供方是否按維修計(jì)劃、約定進(jìn)行維修,予以確認(rèn),對(duì)照物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn),檢查維修質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)(簽字)不免除供方對(duì)不合格維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。公司品質(zhì)管理部每月對(duì)物業(yè)狀況進(jìn)行一次檢查,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,::在《月檢情況記錄表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問(wèn)題,由管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督其整改。

>大中修、更新改造工程由公司品質(zhì)管理部派有關(guān)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。工程竣工后,由供方(包括發(fā)展商)、管理處、品質(zhì)管理部共同組成驗(yàn)收組進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)核對(duì)實(shí)物工程量是否與設(shè)計(jì)圖紙相符合,是否滿足實(shí)際使用功能要求。對(duì)工程量進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量。對(duì)分部、分項(xiàng)工程按國(guó)家有關(guān)驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定,最后評(píng)定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級(jí)。按實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說(shuō)明書。對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議

定時(shí)限整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。驗(yàn)收合格后,由三方在《工程竣工驗(yàn)收證明》簽字蓋章。

3.7 管理績(jī)效評(píng)定:房屋完好率,維修及時(shí)率,維修合格率

3.7.1 房屋完好率

房屋完好率是指:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積和百分比。即:

房屋完好率=(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/總的房屋建筑面積)×100%

每年年底,由品質(zhì)管理部組織管理處按國(guó)家《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行復(fù)核評(píng)定,計(jì)算出每個(gè)物業(yè)的完好率。房屋經(jīng)過(guò)大、中修竣工驗(yàn)收后,應(yīng)重新評(píng)定調(diào)整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率)。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定,但竣工后應(yīng)重新評(píng)定。新接管的新建房屋,同樣應(yīng)評(píng)定完好率。

3.7.2 維修及時(shí)率

維修及時(shí)率=(用戶維修服務(wù)及時(shí)維修宗數(shù)/用戶維修服務(wù)總宗數(shù))×100%

每月管理處匯總統(tǒng)計(jì)《用戶維修服務(wù)單》計(jì)算維修及時(shí)率,填寫《維修回訪統(tǒng)計(jì)表》。當(dāng)接到用戶維修預(yù)約,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)上門視為及時(shí)(允許有15分鐘的偏差時(shí)間),否則,視為不及時(shí)。

3.7.3 維修合格率

維修合格率=(用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù)/用戶維修服務(wù)總宗數(shù))×100%

每月管理處匯總統(tǒng)計(jì)《用戶維修服務(wù)單》計(jì)算維修合格率,填寫《維修回訪統(tǒng)計(jì)表》。同一宗維修項(xiàng)目在3天內(nèi)沒有進(jìn)行返修,該宗維修服務(wù)視為合格。

4.相關(guān)文件與記錄:

qp25《標(biāo)識(shí)和可追溯性控制程序》

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》

《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

qp16《服務(wù)接受控制程序》

qp01《文件控制程序》

qp19《接管入伙控制程序》

qp15《物品采購(gòu)控制程序》

qr-027 《合格供方名單》

qr-056 《月檢情況記錄表》

qr-fg-001 《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃》

qr-fg-002 《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》

qr-fg-010 《保修及外委小修工程維修單》

qr-fg-011 《工程竣工驗(yàn)收證明》

qr-fg-012 《工程結(jié)算協(xié)議書》

qr-fg-013 《供方初審記錄》

qr-fg-014 《土建供方監(jiān)控評(píng)價(jià)表》

qr-fg-025 《用戶維修服務(wù)單》

第11篇 管理處房屋維修回訪制度

管理處房屋維修的回訪制度

為了管理及維護(hù)好業(yè)主的房屋,及時(shí)了解客戶的需求,對(duì)維修質(zhì)量及服務(wù)態(tài)度有更客觀地評(píng)價(jià),及時(shí)找到差距及不足,以便改進(jìn)維修工作,不斷提高管理及服務(wù)水平,為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。特制定房屋(含水電)維修回訪制度如下:

1、各管理處指定專職管理人員負(fù)責(zé)對(duì)客戶戶內(nèi)的維修情況進(jìn)行回訪。

2、對(duì)公共部位一般不要求做回訪,但對(duì)于房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)經(jīng)維修后,應(yīng)隨時(shí)觀察效果,由工程主管(或維修班長(zhǎng))定期仔細(xì)檢查,并在周巡查表中作專項(xiàng)記錄。

3、對(duì)客戶室內(nèi)的維修,管理員每周對(duì)上周的派工單進(jìn)行回訪;日派工單10張以下的,100%回訪;日派工單超過(guò)10張的,每日隨機(jī)抽取10張回訪并作記錄?；卦L可以采用上門回訪,也可以采用電話回訪、對(duì)講回訪,采用電話回訪時(shí),一定要注明客戶的回訪電話。

4、服務(wù)中心或其他服務(wù)人員收到客戶對(duì)維修后仍存在缺陷的再次投訴時(shí),應(yīng)填寫投訪來(lái)訪記錄,并應(yīng)立即報(bào)告管理處辦公室,辦公室應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)安排特殊回訪與返修。

第12篇 物業(yè)小區(qū)房屋本體維修基金管理制度-12

物業(yè)小區(qū)房屋本體維修基金管理制度12

**家園房屋本體維修基金屬業(yè)主的共有資產(chǎn),為加強(qiáng)**家園房屋本體維修基金(以下簡(jiǎn)稱“本體基金”)的管理,保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益,有效利用本體基金維護(hù)房屋本體共用部位及設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱“共用部位”),保障房屋安全使用。根據(jù)《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》、深物價(jià)[1998]136號(hào)《關(guān)于住宅(房屋)本體維修基金問(wèn)題的通知》及有關(guān)規(guī)定,特制定以下本小區(qū)本體基金的管理制度。

一、**家園管理處是負(fù)責(zé)業(yè)主房屋本體基金的收繳及管理部門,負(fù)責(zé)具體實(shí)施共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。

二、管理處必須配備專業(yè)財(cái)務(wù)人員,對(duì)小區(qū)房屋本體基金進(jìn)行準(zhǔn)確核算,并按每個(gè)單位登記專帳,設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本小區(qū)的本體基金。每三個(gè)月將本體基金的收支情況在《管理報(bào)告》中公布一次,接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

三、管理處應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計(jì)劃及預(yù)算,提交業(yè)委會(huì)審議通過(guò)。

四、管理處動(dòng)用本體基金必須履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的,由管理處負(fù)責(zé)人和本棟樓長(zhǎng)共同簽證后支付,并作為本體基金支出記帳憑證;用于中修以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上的,須經(jīng)本棟占60%以上業(yè)主同意后方可使用,并出具“施工項(xiàng)目清單”,由業(yè)委會(huì)主任或該棟樓長(zhǎng)(或20%以上業(yè)主)、管理處負(fù)責(zé)人簽字,作為本體基金支出記帳憑證。

本體基金確實(shí)不夠支出時(shí),經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

五、如業(yè)委會(huì)或該棟50%以上業(yè)主不同意使用本體基金用于中修以上維護(hù)工程,管理處認(rèn)為有充足理由使用,或該項(xiàng)目實(shí)施涉及特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的,可經(jīng)福田區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)。

六、管理處使用本體基金實(shí)施對(duì)房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)時(shí),按支出額執(zhí)行相應(yīng)的費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。

七、本體基金的主管部門是市住宅主管部門,接受福田區(qū)住宅管理部門對(duì)本小區(qū)的本體基金的使用和管理進(jìn)行具體指導(dǎo)和監(jiān)督。

八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》及有關(guān)文件制定。