第1篇 房屋維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)制度
維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)
一、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)
1、主體工程。主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)部件的維修,要求牢固、安全、不留隱患。
2、木門(mén)窗及裝修工程。門(mén)窗應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活,不松動(dòng),不透風(fēng);木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀,接縫嚴(yán)密。
3、樓地面工程。樓地面工程的維修應(yīng)牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng),不空鼓開(kāi)裂,地坪無(wú)倒泛水現(xiàn)象。
4、屋面工程。屋面必須確保安全,不滲漏,排水暢通。
5、抹灰工程。抹灰應(yīng)接縫平整,不開(kāi)列,不起殼,不起泡,不松動(dòng),不剝落。
6、油漆粉飾工程。要求不起殼,不剝落,色澤均勻,盡可能與原色保持一致。
7、水、電、衛(wèi)、等設(shè)備工程。應(yīng)保持完好,保證運(yùn)行安全,正常使用;要定期檢查,嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定定期保養(yǎng);水箱要定期清洗。
8、金屬構(gòu)件。應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕,損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換,無(wú)保留價(jià)值的應(yīng)拆除。
9、其他工作。對(duì)屬于物業(yè)管理范圍的庭院、院墻大門(mén),院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的,應(yīng)修復(fù)或疏通。
房屋的日常養(yǎng)護(hù)內(nèi)容
1、日常養(yǎng)護(hù)
(1)屋面筑漏(補(bǔ)漏)、修補(bǔ)屋面等。
(2)共用鋼、木門(mén)窗的整修、配玻璃、油漆等。
(3)水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。
(4)下水道的疏通,修補(bǔ)明溝、散水、落水等。
(5)房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。
2、計(jì)劃養(yǎng)護(hù)
(1)訂立科學(xué)的大、中、小修3級(jí)修繕制度,以保證房屋的正常使用,延長(zhǎng)其整體的使用壽命。
(2)要做好季節(jié)性的預(yù)防保養(yǎng)工作。例如,防臺(tái)風(fēng)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。
房屋維修養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn)
1、定額指標(biāo)。小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要100%達(dá)到或超過(guò)人工定額;材料消耗要不超過(guò)或低于材料消耗定額。
2、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備單項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用超過(guò)1000元的,由管理處制定維修計(jì)劃,報(bào)dnmc審批后劃撥專項(xiàng)資金實(shí)施。
3、服務(wù)指標(biāo)
房屋及配套設(shè)施完好率98%
房屋零修、急修及時(shí)率99%
維修工程質(zhì)量合格率95%
維修質(zhì)量回訪率60%
道路、車場(chǎng)完好率95%
公共設(shè)施設(shè)備完好率99%
大型及重要機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)完好率99%
有效投訴率2‰
有效投訴處理率100%
管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%
管理服務(wù)滿意率95%
4、安全指標(biāo)
(1)事故發(fā)生率應(yīng)符合國(guó)家的有關(guān)要求;
(2)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程,不違章上崗和操作;
(3)注意工具、用具的安全檢查,及時(shí)修復(fù)或更換有不安全因素的工具、用具;
(4)按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料。
第2篇 z小區(qū)房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度
小區(qū)房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度
(1)工程部負(fù)責(zé)每月對(duì)小區(qū)房屋與道路、共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行抽查一次,將結(jié)果記錄于《房屋建筑設(shè)施抽查記錄表》內(nèi);每年進(jìn)行一次普查,鑒定房屋完好度、危險(xiǎn)點(diǎn)的結(jié)果,記錄于《房屋完好程度鑒定表》內(nèi)。
(2)房屋、設(shè)備發(fā)生異常,及時(shí)報(bào)告工程部主管,并在主管協(xié)同下排除異常。
(3)按《房屋建筑設(shè)施抽查記錄表》、《房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》《設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)流程(見(jiàn)附錄1)》 要求進(jìn)行維修保養(yǎng),將維修保養(yǎng)情況記錄于《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)修繕記錄表》、《設(shè)備維修記錄》內(nèi)。
(4)工程部主管負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作。
(5)工程部主管負(fù)責(zé)每年12月制訂下一年度《房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按巡查情況制訂中、大修計(jì)劃報(bào)告,經(jīng)管理處主任審批后報(bào)公司。
(6)因施工、維修、養(yǎng)護(hù)作業(yè)原因封閉道路和公共設(shè)施場(chǎng)所,由工程部提前24小時(shí)通知有關(guān)業(yè)戶。
(7)房屋設(shè)施修繕一般不超過(guò)48小時(shí),若無(wú)法修繕解決的重要部位,應(yīng)將原因、解決方案、解決時(shí)間書(shū)面上報(bào)管理處,限期解決。
(8)工程部主管對(duì)日常房屋設(shè)施維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
(9)管理處主任負(fù)責(zé)每月對(duì)維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督和檢查。
第3篇 村屋大廈房屋維修養(yǎng)護(hù)制度
村屋大廈房屋維修養(yǎng)護(hù)制度為了保障__ __ 村小區(qū)良好的居住環(huán)境,保持房屋的使用安全及房屋設(shè)備的有效使用,延長(zhǎng)房屋的使用年限,合理進(jìn)行房屋修繕,特制定以下維修養(yǎng)護(hù)制度:
一、管理處設(shè)多名房屋修繕人員,負(fù)責(zé)每天巡視房屋及公用設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,并予以記錄。
二、 房屋修繕人員需每月對(duì)房屋本體及其公用部位進(jìn)行檢修,確保完好無(wú)損。維修保養(yǎng)包括樓宇的內(nèi)外墻面、屋面、樓梯間、上下水管道、消防設(shè)備、公用水箱、排污管道、排水溝等。
三、 維修養(yǎng)護(hù)周期與標(biāo)準(zhǔn):
1、 屋面四年綜合維修一次,八年大修一次;
2、 外墻清潔保養(yǎng)八至十年一次;
3、 內(nèi)墻面粉刷,鋼、木門(mén)窗油漆三至五年一次;
4、 樓梯間粉刷三至五年一次;
5、 上下水主管道五年綜合維修一次,十年大修一次;
6、 消防設(shè)備一年綜合大修一次;
7、 公用排煙道三年綜合維修一次;
8、 明溝、污雨水檢查井每年清理兩次,化糞池每年清理一次(為日常維修養(yǎng)護(hù))。管理處對(duì)房屋及其公用設(shè)施的維護(hù)要做到不破、不損、不臟、不亂,保證__ __ 村小區(qū)長(zhǎng)期擁有優(yōu)美的環(huán)境和住戶安居樂(lè)業(yè),為此管理處每月對(duì)房屋維修養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
第4篇 房屋磚砌體結(jié)構(gòu)防治維修制度
磚砌體由磚塊和砂漿砌合而成。建筑物中墻、柱、腰線、窗臺(tái)、煙囪、臺(tái)階等也常用磚砌筑成。磚塊分類按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)分成普通磚和空心磚兩大類,砂漿則是由膠凝材料(水泥、石灰膏、粘土等)和填充材料(砂、礦渣)混合攪拌而成。常用的砂漿有水泥和黃砂混合組成的水泥砂漿,水泥、石灰膏、砂子組成的混合砂漿,粘土或石灰膏、砂子組成的粘土或石灰砂漿等。砌墻中一般采用水泥砂漿和混合砂漿,粘土砂漿用于荷載不大的墻體或臨時(shí)房屋中。磚砌體破壞突出表現(xiàn)在耐久性破壞和砌體裂縫的產(chǎn)生上。
一、磚砌體耐久性破壞的維修
(一)磚砌體耐久性破壞的主要原因
1.凍解循環(huán)造成磚砌體破壞。其損壞一般由表面開(kāi)始,首先形成抹灰層脫落,砌體表面出現(xiàn)麻點(diǎn)、起皮、酥堿、剝落等。隨著凍解次數(shù)的增加,砌體酥堿、剝落深度增加,造成砌體內(nèi)部材料變質(zhì),嚴(yán)重時(shí)減弱了磚墻的厚度,進(jìn)而損壞到砌體的整體強(qiáng)度。
2.風(fēng)化和浸漬造成損壞。風(fēng)化是由于砌體材料的溶解質(zhì)(如石灰等)溶了水,水蒸發(fā)后,溶解物結(jié)晶而形成沉積風(fēng)化物。風(fēng)化物不斷堆積浸漬砌體,從而導(dǎo)致砌體膨脹破壞。
3.化學(xué)腐蝕造成損壞。對(duì)磚砌體有害的腐蝕介質(zhì)存在于水中,易侵蝕磚基礎(chǔ)砂漿,若基礎(chǔ)防潮層處理得不好,地下水中的腐蝕性介質(zhì)通過(guò)砌體的毛細(xì)管作用進(jìn)入墻體,腐蝕墻體。磚砌體結(jié)構(gòu)的酥松,出現(xiàn)酥堿、剝落等腐蝕現(xiàn)象,影響砌體強(qiáng)度、外觀上甚至在底層房屋的地面上部墻體泛潮,造成抹灰層酥松,霉變。
(二)磚砌體耐久性破壞的防治
防止砌體結(jié)構(gòu)耐久性的破壞,對(duì)建筑物正常、安全使用和延長(zhǎng)建筑物使用年限具有重要意義。因此首先要搞好砌體的維護(hù)和管理,防止砌體受潮和受腐蝕,應(yīng)做好下列幾項(xiàng)工作。
(1)消除或最低限度地減少侵蝕介質(zhì)和環(huán)境腐蝕的影響。
(2)提高砌體耐蝕能力。
(3)對(duì)熱工性能不足的外墻、檐口等部位采取加厚墻體或其他保溫措施,以消除內(nèi)墻面,頂棚的“結(jié)露”“掛霜”等現(xiàn)象。
(4)對(duì)濕度較大的或經(jīng)常關(guān)閉的小房間應(yīng)加強(qiáng)對(duì)防水層、排水設(shè)施的維護(hù)、防止水的侵蝕。
(5)及時(shí)維修失效的防水層,養(yǎng)護(hù)好已有的防水層。
(6)保持室外場(chǎng)地平整和排水坡度,防止建筑物周圍積水。
(7)禁止墻上任意開(kāi)洞,或直接無(wú)組織的排放污水、蒸氣等,以防侵蝕墻體。
(8)對(duì)已風(fēng)化,侵蝕在墻上的結(jié)晶物,應(yīng)用鋼絲刷子刷除,防止繼續(xù)腐蝕墻體。
(9)經(jīng)常維修屋面保持屋面排水系統(tǒng)正常工作,做到屋面不滲漏。
(10)對(duì)于已經(jīng)維修后的磚砌體,應(yīng)針對(duì)破壞的因素,采取有效措施,防止砌體再次發(fā)生腐蝕。
二、砌體裂縫的維修
(一)砌體裂縫的主要原因
1.設(shè)計(jì)上的失誤。
(1)砌體強(qiáng)度不能滿足砌體承載能力的要求;
(2)砌體的連接節(jié)點(diǎn)構(gòu)造不合理;
(3)砌體的穩(wěn)定性不足;
(4)整體性的加強(qiáng)措施不夠,墻段聯(lián)結(jié)差,傳遞與擴(kuò)散荷載的能力差;
(5)荷載傳遞的布置不夠均衡,節(jié)點(diǎn)構(gòu)造不夠合理等。
2.施工質(zhì)量差。
(1)砌體的垂直度、平整度、砌體中的灰漿飽滿度差等,造成砌體強(qiáng)度達(dá)不到設(shè)計(jì)要求;
(2)違反操作規(guī)程施工;
(3)施工中使用的磚與砂漿不符合設(shè)計(jì)規(guī)定的強(qiáng)度等。
3.使用上的不合理。
(1)改變建筑物用途,超過(guò)原設(shè)計(jì)的荷載標(biāo)準(zhǔn);
(2)改建時(shí)缺乏全面考慮、論證,亂拆、亂改;
(3)地基嚴(yán)重下沉,基礎(chǔ)變形位移,墻體受力狀況改變;
(4)由于受動(dòng)力、地震等荷載的損壞,致使砌體不能合理傳遞和支承等。
(二)砌體裂縫的維護(hù)修理
修理工作一般應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定、裂縫不再發(fā)展時(shí)進(jìn)行,但必要時(shí)應(yīng)做好臨時(shí)加固工作后再進(jìn)行維修。
1.維護(hù)修理。
(1)填縫。填縫補(bǔ)強(qiáng)是砌體裂縫處理最簡(jiǎn)單的一種方法。操作時(shí)應(yīng)先將縫隙處理干凈,灑水濕潤(rùn)后用1:3或1:2.5水泥砂漿用工具填抹嚴(yán)實(shí),填縫后對(duì)耐久性可起到一定作用。而對(duì)砌體的整體性、強(qiáng)度等方面所起的作用不大。
(2)噴漿。采用
噴漿代替抹填來(lái)處理裂縫及因受腐蝕而酥堿的砌體,具有更高的強(qiáng)度,在抗?jié)B性和整體性方面特別是裂縫的處理效果更好。
(3)壓力灌漿。通常使用1~3個(gè)大氣壓灌漿,一般分成2個(gè)階段,第一階段使用較低壓力和較低稠度先把孔隙填塞。第二階段使用較高壓力及較高稠度再灌滿縫隙,但2個(gè)階段之間不要間歇,以免漿液凝固而導(dǎo)致堵塞。最終達(dá)到重新膠結(jié)成整體,恢復(fù)砌體強(qiáng)度、耐久性及抗?jié)B目的。
(4)抹灰。抹灰可用作裂縫處理,也可用于砌體表面酥堿等缺陷、防水、防滲的處理措施。在抹灰前應(yīng)清除或剔除墻面松散部分,用水沖洗干凈后再做抹灰工作。
2.加固修理。當(dāng)砌體強(qiáng)度不足時(shí),一般先做好地基加固然后再行維修。
局部拆砌為砌體嚴(yán)重破壞時(shí)常用的一種恢復(fù)性維修措施。當(dāng)砌體局部損壞其截面削弱1/5以上,或出現(xiàn)嚴(yán)重傾斜、墻面弓突等損壞現(xiàn)象,使墻體失去穩(wěn)定性、減弱承載能力時(shí),一般采用此法處理。
拆砌時(shí)必須加強(qiáng)安全工作,做好卸荷、支撐、穩(wěn)定其他墻體的技術(shù)措施,并應(yīng)事先計(jì)劃好拆砌范圍。
第5篇 中醫(yī)院水電管道木器房屋維修制度
中醫(yī)院水、電、管道、木器、房屋維修制度
1、在總務(wù)科長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)全院電源、線路、水、木、房屋的維修工作。
2、必須堅(jiān)守工作崗位,嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程,節(jié)約使用器械,防止浪費(fèi),做到服從分配,主動(dòng)熱情,堅(jiān)持三下(下收、下送、下修)做好醫(yī)院后勤工作,為醫(yī)院一線服務(wù)。
3、負(fù)責(zé)做好全院、水、電、暖、家具、門(mén)窗、管道、木器、房屋、墻壁、路面、機(jī)械的檢查裝配維修工作。
4、負(fù)責(zé)搞好院內(nèi)綠化、衛(wèi)生、氧氣供應(yīng),用水的供應(yīng)。
5、密切配合醫(yī)療、教學(xué)、科研,定期深入科室和宿舍巡回檢查,發(fā)現(xiàn)原因,及時(shí)維修,保證質(zhì)量,對(duì)違章用電、水、材料要及時(shí)反映,按照醫(yī)院有關(guān)制度嚴(yán)肅處理。
6、愛(ài)護(hù)醫(yī)院內(nèi)設(shè)施,修舊利廢,勤儉節(jié)約。
第6篇 x園房屋維修保養(yǎng)制度
荔園房屋維修保養(yǎng)制度
為了認(rèn)真解決用戶入伙后房屋維修問(wèn)題,在本著“實(shí)事求是,劃清責(zé)任,合理收費(fèi),服務(wù)用戶”的精神,特制訂本規(guī)定。
1.用戶在入伙時(shí)同管理處人員共同驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,要在交驗(yàn)單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并簽字,由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系地盤(pán)組織專人維修。維修后管理處實(shí)行消項(xiàng)驗(yàn)收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費(fèi)用由地盤(pán)負(fù)責(zé)。
2.用戶房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問(wèn)題,均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問(wèn)題或涉及金額較大,應(yīng)立即報(bào)告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo),聯(lián)系發(fā)展商,由發(fā)展商找施工隊(duì)保修,所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。
3.用戶入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題,屬于入伙后未整改的遺留問(wèn)題,原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問(wèn)題,由用戶自行負(fù)責(zé)。
4.如用戶需要進(jìn)行一般性的維修,可直接向維修班提出維修申請(qǐng),由管理處維修班進(jìn)行維修,維修后由業(yè)主簽名驗(yàn)收,維修班按成本價(jià)合理收費(fèi)。
5.如用戶提出大的維修申請(qǐng),維修班應(yīng)上報(bào)管理處,管理處派專職人員核實(shí)情況,制訂維修計(jì)劃,組織人員維修,維修后由用戶驗(yàn)收并在派工單上簽字。
6.凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負(fù)責(zé)完成,維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在管理費(fèi)中開(kāi)支,不再向用戶收費(fèi)。
第7篇 商住樓房屋水電維修管理制度
商住樓房屋、水電維修管理制度
為了保障業(yè)主的正常生活,維護(hù)房屋的完好,延長(zhǎng)其使用壽命,按照經(jīng)濟(jì)、合理、牢固、實(shí)用的原則,特定以下有關(guān)修理規(guī)定。
一、大修
a)屋面工程:
屋面修理必須確保安全和解決屋漏。15年為一個(gè)周期(特殊情況除外)。原則上必須徹底翻修,塵土及垃圾應(yīng)予以清除,屋面滲漏應(yīng)找出原因,針對(duì)損壞情況采取防水材料嵌補(bǔ)或找出原因。
b)結(jié)構(gòu)與墻面工程
各種結(jié)構(gòu)件如柱、梁、樓面,在大修時(shí)必須詳細(xì)檢查,損壞變形嚴(yán)重的應(yīng)予以加固、修換。
墻面原則上不定大修年限,規(guī)定兩年清洗一次;局部損壞,列為中修范圍。
c)樓道內(nèi)墻面修補(bǔ)、粉刷
每年粉刷一遍。粉刷時(shí),進(jìn)行大面積的修補(bǔ),墻面檜有下墜危險(xiǎn)的應(yīng)鏟除,并重新粉刷。
d)上、下水管工程
上下水管20年更新一次,更換上、下水管時(shí)逐樓進(jìn)行,必須縮短停用時(shí)間,要一次到位,不準(zhǔn)返工。
e)電設(shè)備工程
進(jìn)戶電源線,3年更換一次;配電箱2年大修;高層母排,8年大修,更換或部分更換。
消防、生活水管、配電間等設(shè)備,除日常保養(yǎng)外,2年檢修一次,視設(shè)備磨損程度逐個(gè)更新。
二、中修
a)中修指不到大修范圍和程度,而小修不能解決的單項(xiàng)修理。其費(fèi)用較高、工程量大周期較長(zhǎng)的均敖中修的修理范圍。如:屋面局部漏水,個(gè)別樓層衛(wèi)生間、廚房、管道、馬桶、面盆、水斗漏水,墻面損壞,墻面滲水,上下管道局部堵塞。
b)在進(jìn)行修理時(shí),同樣進(jìn)行預(yù)、結(jié)算。
c)完工后,進(jìn)行驗(yàn)收,并要有一定的審批手續(xù)。
d)小修
e)以服務(wù)這宗旨,解決業(yè)主和住戶實(shí)際困難為目的,做到及時(shí)、保質(zhì)、實(shí)用為原則。
三、小修范圍:
a)私人住宅
1.電器方面:熔斷絲、插座插頭、空氣開(kāi)關(guān)、漏氣開(kāi)關(guān)、電源插頭插座、各種燈頭、燈座、燈泡、燈管、線路的故障和更換。電度表、電視機(jī)、錄像機(jī)、空調(diào)機(jī)、冰箱、微波爐、洪干機(jī)等故障、損壞,協(xié)助向外聯(lián)系修理。
2.給排水方面:各種龍頭失靈故障,各種水閘滲油和損壞,上、下水道堵塞不暢,各種配件失靈和損壞,上水管漏,水表故障。
3.配套設(shè)備:熱水器的保養(yǎng)和維修(整機(jī)報(bào)廢,業(yè)主自行購(gòu)置或代購(gòu)更換);脫排油煙機(jī)保養(yǎng)維護(hù)(整機(jī)報(bào)廢,業(yè)主自行購(gòu)置或代購(gòu)更換);煤氣灶的保養(yǎng)和維護(hù)(整機(jī)報(bào)廢,業(yè)主自行購(gòu)置或代購(gòu)更換);對(duì)講電話、可視電話負(fù)責(zé)向外聯(lián)系維修。
4.少量面磚、地磚、瓷磚的損壞的更換,小面積的木質(zhì)地板修理和更換,木制門(mén)窗和鋁合金門(mén)窗的修理。負(fù)責(zé)向外聯(lián)系,修配和更換及開(kāi)啟各種門(mén)鎖。
5.其它服務(wù)
b)共用部位
消防設(shè)施修理、門(mén)窗、地磚的修理、電表箱、總水閘的修理,電子門(mén)修理等。
費(fèi)用處理:在保修期內(nèi)免費(fèi)服務(wù);過(guò)保修期后進(jìn)行有償修理,按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
第8篇 房屋土建維修運(yùn)作程序制度
1.目的
規(guī)范房屋土建維修運(yùn)作工作。
2.適用范圍
房屋土建維修。
3.程序要點(diǎn)
3.1 標(biāo)識(shí)管理
3.1.1 各類標(biāo)識(shí)牌、板、圖、圍欄、屏風(fēng)等(除道路交通標(biāo)志)由品質(zhì)管理部和行政人事部按《標(biāo)識(shí)和可追溯性控制程序》進(jìn)行設(shè)計(jì)管理。
3.1.2小區(qū)道路交通標(biāo)志由承包小區(qū)停車場(chǎng)道路交通設(shè)施工程的供方按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制作、安裝。
3.1.3 小區(qū)入伙后,由管理處負(fù)責(zé)將小區(qū)引導(dǎo)牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設(shè)備房房間標(biāo)牌、設(shè)備標(biāo)牌等按公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)安裝到位。
3.1.4 管理處辦公室應(yīng)按公司統(tǒng)一形象進(jìn)行裝修。
3.1.5 土建施工維修作業(yè)時(shí),可能對(duì)業(yè)主造成危險(xiǎn)的,應(yīng)用帶有警示的圍欄、屏風(fēng)進(jìn)行圍護(hù)。
3.1.6 庫(kù)存的材料、備件等應(yīng)標(biāo)識(shí),有用件與報(bào)廢件應(yīng)分開(kāi)放置,防止誤用。
3.2 使用管理:
3.2.1 建筑、設(shè)施使用管理
a.管理處應(yīng)根據(jù)本物業(yè)的自身特點(diǎn),編制房屋公共部分、公共設(shè)施及室外道路、場(chǎng)地的管理辦法,并向業(yè)主公布。裝修期間加強(qiáng)對(duì)裝修戶的控制,由業(yè)主造成的損壞,應(yīng)按價(jià)賠償或修復(fù)。
b.車場(chǎng)要加強(qiáng)巡視(監(jiān)視),因駕駛、保養(yǎng)不當(dāng),造成交通設(shè)施損壞、道路場(chǎng)地的污染,應(yīng)由責(zé)任人負(fù)責(zé)處理。
c.兒童樂(lè)園的設(shè)施應(yīng)保證完好,應(yīng)提醒業(yè)主不要讓幼兒?jiǎn)为?dú)玩耍造成意外傷害。雨天,路滑的地面應(yīng)設(shè)標(biāo)識(shí)牌,防止業(yè)主意外滑倒。
d.外墻立面廣告、屋面發(fā)射天線等小區(qū)資源應(yīng)統(tǒng)一管理、經(jīng)營(yíng)。
3.3 維修管理:
3.3.1 維修責(zé)任劃分。
a. 新建房屋在保修期內(nèi)。
新建房屋,::自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起,在規(guī)定的保修期內(nèi),由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修?？⒐を?yàn)收與業(yè)主進(jìn)入的時(shí)間差,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
2000年1月30日國(guó)務(wù)院279號(hào)令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為:
a)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。
b)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏,為5年。
c)供熱與供冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、供冷期。
d)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝,為2年。
e)其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
f)建設(shè)工程的保修期,自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
3.3.2 保修期滿后
物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。
業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。
3.3.3 其他情況
凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的,由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。
3.3.2 保修期內(nèi)管理辦法
a. 保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及發(fā)展商與建筑施工單位、安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。保修期內(nèi),事務(wù)助理在《保修及外委小修工程維修單》填寫(xiě)維修內(nèi)容,由施工單位負(fù)責(zé)各分項(xiàng)工程的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng),導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者,竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時(shí)間差,由發(fā)展商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修,保修期順延。
b. 保修期結(jié)束,保修單位結(jié)算保修金時(shí),管理處應(yīng)在結(jié)算申請(qǐng)書(shū)上如實(shí)填寫(xiě)使用方意見(jiàn),并報(bào)公司品質(zhì)管理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù),管理處有權(quán)拒絕簽字。
3.3.3土建維修
a.計(jì)劃
每年初,管理處工程部按公司規(guī)定制定公共建筑設(shè)施維修計(jì)劃,填寫(xiě)《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃》,報(bào)管理處負(fù)責(zé)人審核,經(jīng)公司品質(zhì)管理部批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
日常零星養(yǎng)護(hù),主要通過(guò)每日巡查及當(dāng)值安管員巡查、維修人員巡查、業(yè)主報(bào)告等渠道收集。在每日巡查時(shí)應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)的公共設(shè)施狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞故障,應(yīng)及時(shí)向管理處服務(wù)中心匯報(bào),由服務(wù)中心填寫(xiě)《公共設(shè)施維修單》并交與維修人員,如應(yīng)外委則填寫(xiě)《保修及外委小修工程維修單》。
新建、改建公共設(shè)施及管理用房由管理處提出需求,公司品質(zhì)管理部審核,公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
土建中修、大修計(jì)劃由品質(zhì)管理部制定,總經(jīng)理審查并確定方案。
b.實(shí)施
管理處委托的供方維修人員應(yīng)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、物業(yè)公司有關(guān)要求,按制定計(jì)劃的時(shí)間對(duì)房屋共有部分的門(mén)窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場(chǎng)地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理,并在《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》上填寫(xiě)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容。
零修項(xiàng)目,應(yīng)及時(shí)在《公共設(shè)施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上填寫(xiě)維修內(nèi)容,并委派人員修復(fù)處理,零修項(xiàng)目不得超過(guò)三天。不能及時(shí)修復(fù)處理的應(yīng)報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人,并說(shuō)明原因,由負(fù)責(zé)人按實(shí)際情況進(jìn)行處理或向公司品質(zhì)管理部報(bào)告。
有償維修,
事務(wù)助理在《用戶維修服務(wù)單》上記錄受理時(shí)間,并根據(jù)情況與客戶預(yù)約,填寫(xiě)預(yù)約時(shí)間按時(shí)派維修人員上門(mén)維修,維修人員應(yīng)在預(yù)約時(shí)間內(nèi)上門(mén)維修,維修結(jié)束后由客戶簽名確認(rèn)。
土建中修、大修,公共設(shè)施、管理用房的建造工程,由品質(zhì)管理部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會(huì)簽手續(xù),并由品質(zhì)管理部組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、品質(zhì)管理部工程師或聘請(qǐng)的專家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。
c.檢查
計(jì)劃養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目施工完畢后,由管理處負(fù)責(zé)人組織檢查,并簽署檢查意見(jiàn)。
零星項(xiàng)目完工后,由相關(guān)人員進(jìn)行檢查并在《公共設(shè)施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上簽署檢查意見(jiàn)。
土建中修、大修,公共設(shè)施、管理用房的建造工程,由管理處現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。工程竣工后,由品質(zhì)管理部組織驗(yàn)收。驗(yàn)收合格,填寫(xiě)《工程竣工驗(yàn)收證明》,由施工單位、管理處、品質(zhì)管理部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》,未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。
公司品質(zhì)管理部每月組織一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄并通知相關(guān)單位。
d.處理
各種檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng),應(yīng)限時(shí)進(jìn)行返工、返修。常見(jiàn)的問(wèn)題上報(bào)公司進(jìn)行預(yù)防、糾正。
3.4 備件材料管理:工程材料
3.4.1 根據(jù)樓宇正常運(yùn)作或維修需要購(gòu)置材料按《物品采購(gòu)控制程序》執(zhí)行。
3.4.2 工程材料入庫(kù)建帳應(yīng)符合財(cái)務(wù)及房屋管理的要求。
3.4.3 管理處應(yīng)合理控制材料庫(kù)存,減少資金占用。
3.5 技術(shù)資料管理
3.5.1 國(guó)家、行業(yè)現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)
品質(zhì)管理部應(yīng)通過(guò)因特網(wǎng)、書(shū)店、報(bào)紙等途徑,收集、整理國(guó)家行業(yè)發(fā)布的新規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及老標(biāo)準(zhǔn)廢止的情況,及時(shí)刷新索引,標(biāo)識(shí)出標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的有效性。
3.5.2 工程(物業(yè))竣工資料
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,發(fā)展商應(yīng)向物業(yè)公司移交一套完整的竣工資料?？⒐べY料的接管按《接管入伙控制程序》中的有關(guān)要求辦理。
竣工資料為全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn),應(yīng)保證其完好無(wú)損。合同期滿退出管理時(shí),應(yīng)將資料交業(yè)主管委會(huì)。資料的借閱按《文件控制程序》執(zhí)行。
3.6 組織對(duì)供方的控制
3.6.1 供方分類
i類提供零星工程維修的施工方。
ii類提供房屋、公共設(shè)施大中修、更新改造工程承包商。
零星維修屬于土建小修工程,土建中修、大修的分類參見(jiàn)本手冊(cè)的名詞、術(shù)語(yǔ)解釋。
3.6.2 新供方評(píng)價(jià)
零星維修及日常養(yǎng)護(hù)應(yīng)外委由管理處按《服務(wù)接受控制程序》初審內(nèi)容要求進(jìn)行評(píng)價(jià)。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。
當(dāng)發(fā)生土建維修保養(yǎng)、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、貴重工程材料采購(gòu)等項(xiàng)目,應(yīng)由品質(zhì)管理部組織公開(kāi)招標(biāo)或議標(biāo)。品質(zhì)管理部組織評(píng)標(biāo)小組,負(fù)責(zé)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者,擬定為合格的供方,填寫(xiě)供方初審記錄,由總經(jīng)理審批通過(guò)后,列入合格供方名單。
3.6.3 供方選擇
由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報(bào)品質(zhì)管理部審核,品質(zhì)管理部審核后確定一家報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會(huì)簽手續(xù),具體按《服務(wù)接受控制程序》執(zhí)行。
中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)管理部組織公開(kāi)招標(biāo),選定2名擬中標(biāo)單位報(bào)總經(jīng)理決策,確定中標(biāo)單位。
3.6.4 供方的評(píng)價(jià)
土建供方應(yīng)每年至少進(jìn)行一次評(píng)審。土建小修工程的供方由管理處進(jìn)行評(píng)價(jià),品質(zhì)管理部審核,評(píng)審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。
分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方監(jiān)控評(píng)價(jià)表》進(jìn)行評(píng)價(jià)。未發(fā)生的條款,不評(píng)分,最后計(jì)算得分率(即折算到百分制)。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入《合格供方名單》,以備再選用。評(píng)審結(jié)果為不合格的供方,經(jīng)總經(jīng)理簽字后,將從合格供方名單上去掉。
3.6.5 供方檔案
品質(zhì)管理部應(yīng)建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內(nèi)容包括:評(píng)審記錄、資質(zhì)證書(shū)或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。管理處建立土建小修工程的合格供方檔案,保存所有土建合格供方的檔案?jìng)洳椤?/p>
3.6.6工程質(zhì)量監(jiān)督及驗(yàn)收
對(duì)i類供方的日常檢查、監(jiān)督,由管理處進(jìn)行。管理處應(yīng)按合同或約定及有關(guān)維修標(biāo)準(zhǔn),對(duì)供方是否按維修計(jì)劃、約定進(jìn)行維修,予以確認(rèn),對(duì)照物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn),檢查維修質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)(簽字)不免除供方對(duì)不合格維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。公司品質(zhì)管理部每月對(duì)物業(yè)狀況進(jìn)行一次檢查,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,::在《月檢情況記錄表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問(wèn)題,由管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督其整改。
>大中修、更新改造工程由公司品質(zhì)管理部派有關(guān)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。工程竣工后,由供方(包括發(fā)展商)、管理處、品質(zhì)管理部共同組成驗(yàn)收組進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)核對(duì)實(shí)物工程量是否與設(shè)計(jì)圖紙相符合,是否滿足實(shí)際使用功能要求。對(duì)工程量進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量。對(duì)分部、分項(xiàng)工程按國(guó)家有關(guān)驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定,最后評(píng)定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級(jí)。按實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說(shuō)明書(shū)。對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議
定時(shí)限整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。驗(yàn)收合格后,由三方在《工程竣工驗(yàn)收證明》簽字蓋章。
3.7 管理績(jī)效評(píng)定:房屋完好率,維修及時(shí)率,維修合格率
3.7.1 房屋完好率
房屋完好率是指:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積和百分比。即:
房屋完好率=(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/總的房屋建筑面積)×100%
每年年底,由品質(zhì)管理部組織管理處按國(guó)家《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行復(fù)核評(píng)定,計(jì)算出每個(gè)物業(yè)的完好率。房屋經(jīng)過(guò)大、中修竣工驗(yàn)收后,應(yīng)重新評(píng)定調(diào)整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率)。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定,但竣工后應(yīng)重新評(píng)定。新接管的新建房屋,同樣應(yīng)評(píng)定完好率。
3.7.2 維修及時(shí)率
維修及時(shí)率=(用戶維修服務(wù)及時(shí)維修宗數(shù)/用戶維修服務(wù)總宗數(shù))×100%
每月管理處匯總統(tǒng)計(jì)《用戶維修服務(wù)單》計(jì)算維修及時(shí)率,填寫(xiě)《維修回訪統(tǒng)計(jì)表》。當(dāng)接到用戶維修預(yù)約,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)上門(mén)視為及時(shí)(允許有15分鐘的偏差時(shí)間),否則,視為不及時(shí)。
3.7.3 維修合格率
維修合格率=(用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù)/用戶維修服務(wù)總宗數(shù))×100%
每月管理處匯總統(tǒng)計(jì)《用戶維修服務(wù)單》計(jì)算維修合格率,填寫(xiě)《維修回訪統(tǒng)計(jì)表》。同一宗維修項(xiàng)目在3天內(nèi)沒(méi)有進(jìn)行返修,該宗維修服務(wù)視為合格。
4.相關(guān)文件與記錄:
qp25《標(biāo)識(shí)和可追溯性控制程序》
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》
《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》
《物業(yè)管理?xiàng)l例》
qp16《服務(wù)接受控制程序》
qp01《文件控制程序》
qp19《接管入伙控制程序》
qp15《物品采購(gòu)控制程序》
qr-027 《合格供方名單》
qr-056 《月檢情況記錄表》
qr-fg-001 《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃》
qr-fg-002 《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》
qr-fg-010 《保修及外委小修工程維修單》
qr-fg-011 《工程竣工驗(yàn)收證明》
qr-fg-012 《工程結(jié)算協(xié)議書(shū)》
qr-fg-013 《供方初審記錄》
qr-fg-014 《土建供方監(jiān)控評(píng)價(jià)表》
qr-fg-025 《用戶維修服務(wù)單》
第9篇 管理處房屋維修回訪制度
管理處房屋維修的回訪制度
為了管理及維護(hù)好業(yè)主的房屋,及時(shí)了解客戶的需求,對(duì)維修質(zhì)量及服務(wù)態(tài)度有更客觀地評(píng)價(jià),及時(shí)找到差距及不足,以便改進(jìn)維修工作,不斷提高管理及服務(wù)水平,為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。特制定房屋(含水電)維修回訪制度如下:
1、各管理處指定專職管理人員負(fù)責(zé)對(duì)客戶戶內(nèi)的維修情況進(jìn)行回訪。
2、對(duì)公共部位一般不要求做回訪,但對(duì)于房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開(kāi)裂等)經(jīng)維修后,應(yīng)隨時(shí)觀察效果,由工程主管(或維修班長(zhǎng))定期仔細(xì)檢查,并在周巡查表中作專項(xiàng)記錄。
3、對(duì)客戶室內(nèi)的維修,管理員每周對(duì)上周的派工單進(jìn)行回訪;日派工單10張以下的,100%回訪;日派工單超過(guò)10張的,每日隨機(jī)抽取10張回訪并作記錄。回訪可以采用上門(mén)回訪,也可以采用電話回訪、對(duì)講回訪,采用電話回訪時(shí),一定要注明客戶的回訪電話。
4、服務(wù)中心或其他服務(wù)人員收到客戶對(duì)維修后仍存在缺陷的再次投訴時(shí),應(yīng)填寫(xiě)投訪來(lái)訪記錄,并應(yīng)立即報(bào)告管理處辦公室,辦公室應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)安排特殊回訪與返修。
第10篇 x村屋大廈房屋維修養(yǎng)護(hù)制度
村屋大廈房屋維修養(yǎng)護(hù)制度
為了保障**村小區(qū)良好的居住環(huán)境,保持房屋的使用安全及房屋設(shè)備的有效使用,延長(zhǎng)房屋的使用年限,合理進(jìn)行房屋修繕,特制定以下維修養(yǎng)護(hù)制度:
一、管理處設(shè)多名房屋修繕人員,負(fù)責(zé)每天巡視房屋及公用設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,并予以記錄。
二、房屋修繕人員需每月對(duì)房屋本體及其公用部位進(jìn)行檢修,確保完好無(wú)損。維修保養(yǎng)包括樓宇的內(nèi)外墻面、屋面、樓梯間、上下水管道、消防設(shè)備、公用水箱、排污管道、排水溝等。
三、維修養(yǎng)護(hù)周期與標(biāo)準(zhǔn):
1、屋面四年綜合維修一次,八年大修一次;
2、外墻清潔保養(yǎng)八至十年一次;
3、內(nèi)墻面粉刷,鋼、木門(mén)窗油漆三至五年一次;
4、樓梯間粉刷三至五年一次;
5、上下水主管道五年綜合維修一次,十年大修一次;
6、消防設(shè)備一年綜合大修一次;
7、公用排煙道三年綜合維修一次;
8、明溝、污雨水檢查井每年清理兩次,化糞池每年清理一次(為日常維修養(yǎng)護(hù))。
管理處對(duì)房屋及其公用設(shè)施的維護(hù)要做到不破、不損、不臟、不亂,保證**村小區(qū)長(zhǎng)期擁有優(yōu)美的環(huán)境和住戶安居樂(lè)業(yè),為此管理處每月對(duì)房屋維修養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
第11篇 物業(yè)小區(qū)房屋本體維修基金管理制度-12
物業(yè)小區(qū)房屋本體維修基金管理制度12
**家園房屋本體維修基金屬業(yè)主的共有資產(chǎn),為加強(qiáng)**家園房屋本體維修基金(以下簡(jiǎn)稱“本體基金”)的管理,保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益,有效利用本體基金維護(hù)房屋本體共用部位及設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱“共用部位”),保障房屋安全使用。根據(jù)《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》、深物價(jià)[1998]136號(hào)《關(guān)于住宅(房屋)本體維修基金問(wèn)題的通知》及有關(guān)規(guī)定,特制定以下本小區(qū)本體基金的管理制度。
一、**家園管理處是負(fù)責(zé)業(yè)主房屋本體基金的收繳及管理部門(mén),負(fù)責(zé)具體實(shí)施共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。
二、管理處必須配備專業(yè)財(cái)務(wù)人員,對(duì)小區(qū)房屋本體基金進(jìn)行準(zhǔn)確核算,并按每個(gè)單位登記專帳,設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本小區(qū)的本體基金。每三個(gè)月將本體基金的收支情況在《管理報(bào)告》中公布一次,接受有關(guān)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
三、管理處應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計(jì)劃及預(yù)算,提交業(yè)委會(huì)審議通過(guò)。
四、管理處動(dòng)用本體基金必須履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的,由管理處負(fù)責(zé)人和本棟樓長(zhǎng)共同簽證后支付,并作為本體基金支出記帳憑證;用于中修以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上的,須經(jīng)本棟占60%以上業(yè)主同意后方可使用,并出具“施工項(xiàng)目清單”,由業(yè)委會(huì)主任或該棟樓長(zhǎng)(或20%以上業(yè)主)、管理處負(fù)責(zé)人簽字,作為本體基金支出記帳憑證。
本體基金確實(shí)不夠支出時(shí),經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
五、如業(yè)委會(huì)或該棟50%以上業(yè)主不同意使用本體基金用于中修以上維護(hù)工程,管理處認(rèn)為有充足理由使用,或該項(xiàng)目實(shí)施涉及特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的,可經(jīng)福田區(qū)住宅管理部門(mén)核準(zhǔn)。
六、管理處使用本體基金實(shí)施對(duì)房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)時(shí),按支出額執(zhí)行相應(yīng)的費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。
七、本體基金的主管部門(mén)是市住宅主管部門(mén),接受福田區(qū)住宅管理部門(mén)對(duì)本小區(qū)的本體基金的使用和管理進(jìn)行具體指導(dǎo)和監(jiān)督。
八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》及有關(guān)文件制定。
第12篇 住戶維修及房屋整體修繕管理程序制度
1.0 程序目的
通過(guò)對(duì)住戶維修及房屋整體修繕的管理控制,保證服務(wù)過(guò)程有能力滿足規(guī)定的要求。
2.0 適應(yīng)范圍
本程序適用于對(duì)住戶維修及整體修繕的管理控制
3.0主要職責(zé)和權(quán)限
3.1維修部負(fù)責(zé)住戶維修及房屋整體的修繕、養(yǎng)護(hù);
3.2保安部負(fù)責(zé)巡視、反饋設(shè)施的狀況;
3.3客服中心負(fù)責(zé)住戶請(qǐng)修的受理及維修后的回訪。
4.0程序內(nèi)容
4.1住戶報(bào)修受理
4.1.1受理及登記
客服中心設(shè)置住戶報(bào)修電話,并保證有人接聽(tīng)。住戶報(bào)修時(shí),受理人應(yīng)對(duì)業(yè)主名稱、單元位置、報(bào)修時(shí)間、故障情況、聯(lián)系電話等作好記錄,開(kāi)出《維修單》,將信息反饋給維修部。
4.1.2維修派工
維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)根據(jù)緊急程度,派出維修人員進(jìn)行維修。對(duì)于收費(fèi)項(xiàng)目,維修人員應(yīng)出示管理處批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并請(qǐng)住戶在《維修單》上簽字認(rèn)可維修質(zhì)量及收費(fèi)。
4.2住戶維修的服務(wù)要求
4.2.1維修前的準(zhǔn)備工作
維修人員常備維修器材應(yīng)保持完好,擺放整齊,遇有維修任務(wù)時(shí),應(yīng)準(zhǔn)確了解故障情況,作好相應(yīng)準(zhǔn)備工作。
4.2.2服務(wù)要求
1)一般性維修的處理
對(duì)于住戶一般性故障如換燈泡燈罩、換水龍頭、插座跳閘、修理門(mén)、窗、桌椅、抽水馬桶堵水等不會(huì)立即造成重大傷害和嚴(yán)重不便的維修,如維修人員人手不足或任務(wù)繁忙,可在半小時(shí)至一小時(shí)內(nèi)派人上門(mén)服務(wù),但需事先致電住戶預(yù)約或說(shuō)明情況;如維修部人手夠,則應(yīng)在15分鐘內(nèi)派人上門(mén)開(kāi)展維修。
2)緊急性維修的處理
對(duì)于主進(jìn)線斷路跳閘、住戶房門(mén)反鎖關(guān)人、漏水等可能嚴(yán)重影響業(yè)戶正常生活和造成較大損失的,維修人員應(yīng)立即停下其他工作,在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。
3)特急性維修的處理
對(duì)于電器火災(zāi)、大面積跑水、電梯關(guān)人、卡人等可能造成重大傷亡和損害的特急性事故,維修人員應(yīng)當(dāng)立即在10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行緊急處理,并通知保安部等其他所有予以協(xié)助的人員參加搶修。
4.2.3維修后的現(xiàn)場(chǎng)處理
維修人員在維修工作結(jié)束后,應(yīng)將維修現(xiàn)場(chǎng)打掃干凈,并將《維修單》返至客服中心。
4.3 維修回訪
根據(jù)《維修單》上住戶的意見(jiàn),客服中心負(fù)責(zé)在兩個(gè)工作日內(nèi)對(duì)住戶不滿意維修服務(wù)進(jìn)行回訪,針對(duì)存在的問(wèn)題采取相應(yīng)措施,達(dá)到住戶滿意,并將回訪處理結(jié)果記錄在《回訪記錄表》中。
4.4 住戶維修收費(fèi)
客服中心根據(jù)《有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》向住戶說(shuō)明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并于維修單上注明費(fèi)用明細(xì),維修人員完成維修工作后請(qǐng)業(yè)主簽名確認(rèn)并收取相關(guān)費(fèi)用,再將款項(xiàng)交于客服中心收費(fèi)文員。
4.5 房屋設(shè)施的修繕
4.5.1日常巡查及維修
保安部負(fù)責(zé)房屋設(shè)施的日常巡查,發(fā)現(xiàn)有損壞、破損情況記錄在《保安巡查記錄表》中,并將信息反饋給客服中心,由客服中心知會(huì)維修部進(jìn)行維修。
4.5.2季節(jié)性檢查、維修
維修部應(yīng)根據(jù)本地氣候特點(diǎn),在臺(tái)風(fēng)、暴雨季節(jié)來(lái)臨前及每次臺(tái)風(fēng)暴雨后,組織人員對(duì)小區(qū)的危險(xiǎn)部位針對(duì)防風(fēng)、防雨、防漏、防洪進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修,以排除不安全因素。
4.5.3定期檢查修繕
1)維修部應(yīng)每月對(duì)工程系統(tǒng)進(jìn)行巡查,針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題制定《房屋修繕?lè)桨浮?報(bào)管理處審核后落實(shí)實(shí)施。
2)管理外負(fù)責(zé)組織維修部每?jī)赡陮?duì)房屋進(jìn)行一次全面檢查,依據(jù)房屋完損評(píng)定等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),評(píng)定房屋的完損情況,填制《房屋完損情況評(píng)價(jià)表》,從而針對(duì)性的組織維修、修繕事宜。
3)管理處可將自己無(wú)能力實(shí)施的重大維修或功能改造項(xiàng)目委外進(jìn)行,對(duì)委外工程,根據(jù)施工規(guī)范和分包合同檢查監(jiān)督工程質(zhì)量,組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
4.6 房屋修繕資料的歸檔
管理處須將維修資料分類、匯總、歸檔,重大維修資料應(yīng)長(zhǎng)期保存,以備查閱檢索。
5.0質(zhì)量記錄
5.1《維修單》
5.2《保安巡查記錄》
5.3《房屋修繕?lè)桨浮?/p>
5.4《房屋完損情況評(píng)價(jià)表》
5.5《回訪記錄表》
