第1篇 物業(yè)管理文件控制程序
物業(yè)管理公司文件控制程序
1.0目的
對(duì)質(zhì)量體系文件的編寫(xiě)、審批、發(fā)放、更改、保管和作廢等全過(guò)程進(jìn)行控制,確保公司所有受控的場(chǎng)合使用的均為相應(yīng)文件和資料的有效版本。
2.0適用范圍
適用于公司質(zhì)量體系和相關(guān)的外來(lái)文件(如強(qiáng)制執(zhí)行文件或參考標(biāo)準(zhǔn)、合同、用戶提供的圖紙等)的控制。
3.0引用文件及術(shù)語(yǔ)(略)
4.0職責(zé)
4.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《質(zhì)量手冊(cè)》、《程序文件》、《部門(mén)工作手冊(cè)》,管理者代表負(fù)責(zé)審核。
4.2品質(zhì)督察部負(fù)責(zé)對(duì)全公司有關(guān)質(zhì)量體系的文件的總體控制。
4.3品質(zhì)督察部負(fù)責(zé)質(zhì)量手冊(cè)、程序文件的發(fā)放控制和正本保管。
4.4各部門(mén)負(fù)責(zé)人或指定一名文件管理人員負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)有關(guān)質(zhì)量體系文件的管理。
5.0工作程序
5.1文件和資料的分類(lèi)
本公司有關(guān)質(zhì)量體系的文件和資料分受控文件和非受控文件兩種。受控文件是指受更改控制的文件,本公司質(zhì)量體系文件和與質(zhì)量體系相關(guān)的外來(lái)文件均為受控文件;非受控文件是不受更改控制的文件,如為了投標(biāo)等其他目的而分發(fā)的質(zhì)量體系文件。
a.
文件內(nèi)容:
按本單位情況制定的質(zhì)量方針、目標(biāo)和適用標(biāo)準(zhǔn)描述的質(zhì)量體系;
描述各職能部門(mén)為實(shí)施質(zhì)量體系要素所開(kāi)展的活動(dòng);
詳細(xì)的工作文件,包括各類(lèi)工作規(guī)程、表格、報(bào)告等。
本公司質(zhì)量體系文件包括質(zhì)量手冊(cè)、程序文件和其他質(zhì)量文件,其層次結(jié)構(gòu)如下圖:
質(zhì)量手冊(cè)
(第一級(jí)文件)
程序文件
(第二級(jí)文件)
其他質(zhì)量文件
(第三級(jí)文件)
b. 質(zhì)量體系相關(guān)的外來(lái)文件包括政府部門(mén)或上級(jí)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的各類(lèi)強(qiáng)制性法律、法規(guī)、條例,須引用或參考的標(biāo)準(zhǔn)、合同、用戶提供的圖樣和技術(shù)要求,詳細(xì)的工作文件等。
5.2質(zhì)量體系文件的控制
5.2.1編制與審批
a.質(zhì)量手冊(cè)和程序文件由品質(zhì)督察部負(fù)責(zé)編寫(xiě),由管理者代表組織相關(guān)部門(mén)及有關(guān)人員對(duì)初稿進(jìn)行討論后,《質(zhì)量手冊(cè)》、《程序文件》由管理者代表負(fù)責(zé)最終審核、總經(jīng)理批準(zhǔn);
b.工作規(guī)程由各部門(mén)負(fù)責(zé)人組織編寫(xiě),管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
c.質(zhì)量文件頁(yè)面編排:
――紙張:標(biāo)準(zhǔn)a4紙,頁(yè)面設(shè)置為:頁(yè)邊距上為2.3厘米,下為2厘米,左為2.5厘米,右為2.5厘米。頁(yè)眉頁(yè)腳均為1.5厘米。
――版式:標(biāo)題,居中,小二號(hào)楷體,;正文,首行縮進(jìn)二字符,小四楷體。
5.2.2標(biāo)識(shí)與編碼
a. 受控的質(zhì)量手冊(cè)、程序文件和工作手冊(cè)封面加蓋“受控文件”專(zhuān)用印章,但正本(原稿)上不需蓋章;非受控的質(zhì)量體系文件封面均加蓋“非受控文件”專(zhuān)用印章;
b. 質(zhì)量手冊(cè)編碼
cshy/qm/ -01
序號(hào)
質(zhì)量手冊(cè)代號(hào)
加州城市花園公司代號(hào)
a)程序文件編碼
cshy/ qp/-□□
順序號(hào)
程序文件代號(hào)
公司代號(hào)
b)作業(yè)文件編碼
cshy/qw/-□□-□□
順序號(hào)
部門(mén)代碼
公司代號(hào)/作業(yè)文件
d)外來(lái)文件編碼
外來(lái)文件用其原編號(hào)作為文件編碼。
e)質(zhì)量記錄編碼
□□-qr-□□
順序號(hào)
質(zhì)量記錄
部門(mén)代碼
f) 部門(mén)記錄編碼:
□□- □□□□-□□
順序號(hào)
年號(hào)
部門(mén)代碼
g) 部門(mén)代碼:
*z―行政部
pz―品質(zhì)督察部
kh―客戶服務(wù)部
rl―人力資源部
gc―工程維修部
ba―保安部
cw―財(cái)務(wù)部
sc―市場(chǎng)拓展部
5.2.3復(fù)制
受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制,質(zhì)量手冊(cè)和程序文件的復(fù)印由各部門(mén)文件控制員填寫(xiě)《受控文件復(fù)印申請(qǐng)表》,經(jīng)品質(zhì)督察部確認(rèn)后執(zhí)行;工作手冊(cè)的復(fù)印由使用人向部門(mén)文件管理員申請(qǐng),經(jīng)本部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn),由部門(mén)文件管理員負(fù)責(zé)執(zhí)行。
5.2.4發(fā)放與保管
a. 受控文件的發(fā)放與保管
――質(zhì)量手冊(cè):品質(zhì)督察部向有關(guān)部門(mén)或人員發(fā)放,并做好發(fā)放記錄;
――程序文件和工作手冊(cè):由品質(zhì)督察部填寫(xiě)《文件發(fā)放/回收記錄》發(fā)放到有關(guān)的場(chǎng)所和人員,并做好簽收記錄;
――工作手冊(cè):工作手冊(cè)正本由品質(zhì)督察部保存,各部門(mén)持有的工作手冊(cè)由其部門(mén)文件管理員負(fù)責(zé)保存,并保證相關(guān)場(chǎng)所或人員現(xiàn)場(chǎng)使用的文件是最新有效版本;
b. 文件破損嚴(yán)重影響使用或不慎遺失時(shí),應(yīng)重新辦理申領(lǐng)手續(xù),由品質(zhì)督察部文件管理員填寫(xiě)《受控文件復(fù)印申請(qǐng)表》后按5.2.3執(zhí)行補(bǔ)發(fā);
c. 文件管理員在發(fā)放文件時(shí),應(yīng)注意文件分發(fā)號(hào)的確定
受控文件的分發(fā)號(hào)按照文件的發(fā)放順序,由文件管理員確定,要求每份文件只有一個(gè)對(duì)應(yīng)的分發(fā)號(hào)。
d. 非受控文件的發(fā)放由有需要的部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng),經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后,由文件管理員做發(fā)放登記。
5.2.5更改
a.各級(jí)人員在工作實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)有必要對(duì)受控文件作出修改,需填寫(xiě)《文件修改申請(qǐng)單》報(bào)原文件編制部門(mén)/人員或所在部門(mén)負(fù)責(zé);
b.修改建議被采納實(shí)施時(shí),原文件編制部門(mén)的文件管理員須將《文件修改申請(qǐng)單》復(fù)印一份交品質(zhì)督察部備案;
c.文件的更改由原文件編制部門(mén)或人員負(fù)責(zé)執(zhí)行,必要時(shí)應(yīng)附有更改說(shuō)明;
d.更改后的文件按本程序5.2.1條款審核、批準(zhǔn),并注明生效日期;
e.更改后的文件按本程序5.2.2條款標(biāo)識(shí)、編碼后,按5.2.3、5.2.4條款復(fù)制和發(fā)放,同時(shí)收回舊版文件并作出“作廢文件”標(biāo)識(shí)或銷(xiāo)毀;
f.修改頁(yè)應(yīng)反映出最新?tīng)顟B(tài),文件每頁(yè)的修改狀態(tài)通過(guò)阿拉伯?dāng)?shù)字(1、2、3……)表示,每頁(yè)修改一次,其編號(hào)就隨著變更一次,當(dāng)修改狀態(tài)變更到第10次或質(zhì)量體系文件作重大變更時(shí),該文件需換版,版本狀況用英文大寫(xiě)字母(a、b、c……)表示。
5.3外來(lái)文件的控制
5.3.1評(píng)審
對(duì)為顧客提供服務(wù)所需的外來(lái)文件如政府部門(mén)或上級(jí)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的強(qiáng)制性各類(lèi)法律、法規(guī)、條例,須引用或參考的標(biāo)準(zhǔn)、合同、用戶提供的圖樣和技術(shù)要求、詳細(xì)的工作文件等,在使用前由品質(zhì)督察部主管進(jìn)行評(píng)審后使用,各部門(mén)填寫(xiě)《部門(mén)使用外來(lái)文件清單》。
5.3.2標(biāo)識(shí)
品質(zhì)督察部文件管理員在批準(zhǔn)后的《外來(lái)文件一覽表》上加蓋受控文件專(zhuān)用印章。
5.3.3發(fā)放與保管
品質(zhì)督察部的文件管理員負(fù)責(zé)外來(lái)文件的發(fā)放和保管,必要時(shí)也可張貼在有關(guān)的作業(yè)場(chǎng)所,但須做好發(fā)放登記。
5.3.4 外來(lái)文件如需復(fù)印,須填寫(xiě)《受控文件復(fù)印申請(qǐng)表》,經(jīng)品質(zhì)督察部批準(zhǔn),由文件管理員負(fù)責(zé)復(fù)印和登記。
5.3.5 更改
文件管理員收到新版的外來(lái)文件后應(yīng)及時(shí)將其發(fā)放到相關(guān)部門(mén)、場(chǎng)所。若新版文件是舊版文件的替代,則收回舊版文件,若新版文件是舊版文件的補(bǔ)充,則將新、舊版文件存放在一起。
5.4公開(kāi)文件的控制
5.4.1每份公開(kāi)文件(如用戶須知、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目清單等)上均應(yīng)有版本號(hào)和生效日期,版本號(hào)用英文大寫(xiě)字母(a、b、c……)表示。
5.4.2由文件管理員負(fù)責(zé)做好公開(kāi)文件的發(fā)放登記。
5.4.3公開(kāi)文件的內(nèi)容每發(fā)生一次更改,版本號(hào)和生效日期隨之變更一次。文件管理員負(fù)責(zé)對(duì)有固定張貼、發(fā)放地點(diǎn)的公開(kāi)文件進(jìn)行更換,同時(shí)管理處必須發(fā)出公開(kāi)告示,確保更改后的公開(kāi)文件內(nèi)容能及時(shí)傳達(dá)給用戶及有關(guān)人員。
5.5質(zhì)量記錄的控制見(jiàn)《質(zhì)量記錄控制程序》。
6.0相關(guān)文件
6.1 《質(zhì)量記錄控制程序》
6.2 《受控文件清單》
6.3 《文件發(fā)放/回收登記表》
6.4 《文件修改申請(qǐng)單》
6.5 《外來(lái)文件清單》
第2篇 物業(yè)培訓(xùn)-園林管理概論
物業(yè)培訓(xùn):園林管理概論
一、園林的定義,分類(lèi),特點(diǎn),構(gòu)成。
定義:在一定的地域里運(yùn)用工程技術(shù)和藝術(shù)手段,通過(guò)地形改造,種植樹(shù)木花草,營(yíng)造建筑和布置等途徑創(chuàng)作而成的美的自然環(huán)境和游境域。
分類(lèi):公共綠地防護(hù)綠地專(zhuān)用綠地生產(chǎn)綠地風(fēng)景綠地
特點(diǎn):綜合性藝術(shù)性生命性地域性季節(jié)性
構(gòu)成:園林建筑園林植物
二、園林管理的意義和任務(wù)
園林管理就是應(yīng)用各種方針,政策,法令,各種科學(xué)原理和方法,指揮,協(xié)調(diào),控制大家的力量和活動(dòng),實(shí)現(xiàn)共同的目標(biāo)。
意義:鞏固園林綠化成果,提高綠化效益。
任務(wù):最佳地組織人力,物力,財(cái)力,取得最好的園林綠化效益。
三、園林管理的內(nèi)容
1、計(jì)劃管理各部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況,用計(jì)劃來(lái)組織,平衡,協(xié)調(diào),指導(dǎo),控制,監(jiān)督生產(chǎn)活動(dòng)的一項(xiàng)管理制度。
內(nèi)容:a、建立健全計(jì)劃管理機(jī)構(gòu)和制度。b、編制計(jì)劃。c、采取有效措施保證計(jì)劃的執(zhí)行。d、分析計(jì)劃的執(zhí)行情況等。
計(jì)劃的種類(lèi):
計(jì)劃管理的具體情況:a、計(jì)劃的實(shí)施b、計(jì)劃的調(diào)整c、計(jì)劃的管理d、計(jì)劃的檢查
2,技術(shù)管理技術(shù)管理就是在生產(chǎn)工作當(dāng)中對(duì)各種技術(shù)活動(dòng)過(guò)程和技術(shù)工作的各種要素進(jìn)行科學(xué)管理的總稱(chēng)。
園林技術(shù)的特點(diǎn)::a、多樣性b、綜合性c、季節(jié)性d、階段性e、連續(xù)性f、手工作業(yè)多。
園林技術(shù)管理的任務(wù):是要地組織各項(xiàng)技術(shù)工作,建立良好的技術(shù)秩序,保證生產(chǎn)建設(shè)管理過(guò)程符合技術(shù)規(guī)律的要求,促進(jìn)技術(shù)不斷發(fā)展。
園林技術(shù)管理的內(nèi)容:a、建立健全管理體系和管理制度。b、編制遠(yuǎn)近期的技術(shù)規(guī)劃。
c、制定技術(shù)規(guī)范和規(guī)程。d、進(jìn)行質(zhì)量管理。e、組織技術(shù)革新。
f、開(kāi)展研究。g、建立技術(shù)檔案等
3、勞動(dòng)管理也稱(chēng)人員管理,中心內(nèi)容是合理組織勞動(dòng),及時(shí)調(diào)配調(diào)整勞動(dòng)過(guò)程中的人與物,
人與人的關(guān)系。
園林勞動(dòng)的特點(diǎn):季節(jié)性強(qiáng)手工作業(yè)多工種較多彈性較大
勞動(dòng)管理的中心是要不斷提高勞動(dòng)生產(chǎn)率:
a、合理的勞動(dòng)組織b,勞動(dòng)定額,勞動(dòng)紀(jì)律,合理使用勞動(dòng)力。
c、全員培訓(xùn),提高技術(shù)水平d,開(kāi)展技術(shù)革新和技術(shù)革命,技術(shù)交流。
e、組織勞動(dòng)競(jìng)賽f,獎(jiǎng)懲制度
4、質(zhì)量管理在質(zhì)量方面指揮和控制組織的協(xié)調(diào)的活動(dòng)。
質(zhì)量:差,好,優(yōu)秀。
質(zhì)量管理的任務(wù):確定質(zhì)量方針,目標(biāo),職責(zé),確保質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
意義:以最滿意的產(chǎn)品為最終目的,全員進(jìn)行質(zhì)量管理教育,明確對(duì)質(zhì)量所承擔(dān)的責(zé)任,通過(guò)技術(shù)管理和管理技術(shù),從而達(dá)到我們的質(zhì)量目的。
重要性:有質(zhì)才有量,沒(méi)有質(zhì)量就沒(méi)有數(shù)量,效益,信譽(yù),質(zhì)量是我們的工作核心,是企業(yè)信譽(yù)的保證。質(zhì)量是打開(kāi)世界市場(chǎng)的金鑰匙
全面質(zhì)量管理的核心:三全管理全過(guò)程全員全企業(yè)。
質(zhì)量管理的內(nèi)容:a,全面質(zhì)量教育b,制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)c,制定技術(shù)措施
d、實(shí)行質(zhì)量責(zé)任制e,檢查與監(jiān)督
5、成本管理
成本管理是企業(yè)為降低產(chǎn)品成本而進(jìn)行的各項(xiàng)管理的總稱(chēng)。
成本是商品的重要組成部分,是由物化勞動(dòng)價(jià)值和必要的活勞動(dòng)價(jià)值所構(gòu)成。是衡量企業(yè)管理水平的一個(gè)綜合性的指標(biāo)。
成本的作用:a、成本是補(bǔ)償生產(chǎn)消耗的尺。
b、成本是制定價(jià)格的重要依據(jù)
c、成本是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策,實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算的工具
按成本控制需要分:承包成本計(jì)劃成本實(shí)際成本
按計(jì)入成本的方法分:直接成本間接成本
成本管理的幾個(gè)基本原則:a,成本最低化原則b,全面成本管理原則(三全管理)
c、成本責(zé)任制原則d、成本管理科學(xué)化原則
成本分析的原則:a、要實(shí)事求是b,要用數(shù)據(jù)說(shuō)話
c、要注重時(shí)效d,要為生產(chǎn)服務(wù)
5、物質(zhì)管理設(shè)備管理財(cái)務(wù)管理安全管理現(xiàn)場(chǎng)管理(文明管理)人事管理等
第3篇 項(xiàng)目物業(yè)工程部管理范圍4
項(xiàng)目物業(yè)工程部管理范圍(四)
工程部負(fù)責(zé)的日常工作有:
1.對(duì)建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)。
2.對(duì)物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。
3.對(duì)客戶的裝修工程方案審核,對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理。
4.對(duì)客戶進(jìn)行有償服務(wù)。
5.為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢(xún)問(wèn)。
6.公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
一、強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維護(hù)、保養(yǎng)工作。
2.負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動(dòng)力電源的供給。一般情況下電機(jī)、控制器由空調(diào)專(zhuān)業(yè)自行負(fù)責(zé),但當(dāng)對(duì)方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時(shí),應(yīng)給予支持配合。
3.負(fù)責(zé)給排水專(zhuān)業(yè)所有動(dòng)力電源的維修保養(yǎng)。
4.負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。
5.負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。
6.負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)強(qiáng)電及卷簾門(mén)的維修、保養(yǎng)。
7.負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計(jì)劃方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
8.對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
9.為客戶提供有償服務(wù)。
二、空調(diào)、給排水專(zhuān)業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維修、保養(yǎng)工作。
2.改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì),使物業(yè)有一個(gè)良好舒適環(huán)境,同時(shí)最大限度節(jié)約能源。
3.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運(yùn)行、維修保養(yǎng)工作。
4.負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)報(bào)檢工作。
5.負(fù)責(zé)消防水系統(tǒng)(消火栓、噴灑)的維修、保養(yǎng)工作。
6.為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
三、綜合維修專(zhuān)業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。
2.負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。
3.負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門(mén)等項(xiàng)目的修理、調(diào)整。
4.負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題,例如滲漏、裂縫等維修、整改。
5.負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。
6.負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。
7.負(fù)責(zé)一些臨時(shí)性的任務(wù)。
8.負(fù)責(zé)為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
四、弱電專(zhuān)業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)工作。
2.負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
第4篇 某某物業(yè)管理公司質(zhì)量管理評(píng)審計(jì)劃
某物業(yè)管理公司質(zhì)量管理評(píng)審計(jì)劃
評(píng)審時(shí)間2023年10月29日
主持 人zzz
評(píng)審內(nèi)容
1、通報(bào)并總結(jié)首次內(nèi)審情況,著重對(duì)需要進(jìn)入糾正預(yù)防措施程序的進(jìn)行討論分析。
2、各部門(mén)(特別是各管理處)統(tǒng)計(jì)自半年滿意度調(diào)查以來(lái)客戶的重大投訴,在會(huì)上進(jìn)行通報(bào)。
3、總結(jié)年初組織架構(gòu)變化后至今的運(yùn)行情況,討論是否需要增設(shè)新的服務(wù)項(xiàng)目。
4、對(duì)去年至今的質(zhì)量體系運(yùn)行情況進(jìn)行討論總結(jié)。
5、評(píng)審是否有因素可能導(dǎo)致質(zhì)量體系發(fā)生變化,如有應(yīng)討論怎能樣進(jìn)行調(diào)整。
擬制人/日期:zz2022/10/23
審批人/日期曹zz 2022/10/23
第5篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解1
物業(yè)管理的勞動(dòng)人事管理技巧及范例精解(1)
第一節(jié) 招聘和簽約的過(guò)程與注意事項(xiàng)
一、招聘
物業(yè)管理公司的招聘是通過(guò)招募、選拔、錄用來(lái)實(shí)施的。
(一)招募
招募是物業(yè)管理公司為吸引量多質(zhì)優(yōu)的候選人應(yīng)聘而展開(kāi)的一系列活動(dòng)。一般采用以下形式:
(1)內(nèi)部招募。
①提拔。根據(jù)公司的空缺職位的具體需要。從公司內(nèi)部進(jìn)行提拔。如保安領(lǐng)班空缺,在保安員中挑選符合要求的員工填補(bǔ)保安領(lǐng)班職位空缺。一般來(lái)說(shuō),內(nèi)部提拔能給員工升職的機(jī)會(huì),使員工感到自己在企業(yè)中有發(fā)展的機(jī)會(huì),有利于激勵(lì)士氣。再者,內(nèi)部提拔上來(lái)的人員熟悉本單位情況,能較快適應(yīng)新環(huán)境。此方法也較省時(shí)省錢(qián)。
②工作調(diào)換。也稱(chēng)“平調(diào)”,將內(nèi)部員工平行調(diào)到空缺職位上,填補(bǔ)內(nèi)部空缺。此方法可供員工從事企業(yè)內(nèi)多種相關(guān)工作的機(jī)會(huì),有助于以后的提拔,也可調(diào)整平衡企業(yè)人員比例。
③工作輪換。輪換是一種短期的工作調(diào)換。此方法可以使那些有潛力的管理人員了解到組織的不同方面,也可減少一些員工長(zhǎng)期從事某項(xiàng)工作而帶來(lái)的枯燥無(wú)聊感,往往可提高工作效率。
(2)外部招募的方法及人力資源的來(lái)源。
①招募廣告。這是企業(yè)獲得應(yīng)聘人員的常用方法。招募廣告內(nèi)容可包括:公司介紹、招聘職位介紹、招聘職位要求及待遇的介紹、聯(lián)系方式等等。好的招募廣告既可吸引更多的人應(yīng)聘,又?jǐn)U大了企業(yè)的知名度,可謂一舉兩得。但要注意選擇較好的媒體(介)。如著名報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái),以達(dá)到較高的收閱率和收聽(tīng)、收視率。
②專(zhuān)業(yè)院校。這是企業(yè)招聘物業(yè)管理“準(zhǔn)人才”的重要基地。物業(yè)管理公司可以與房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)院校建立起橫向聯(lián)系,每年召開(kāi)畢業(yè)生供需見(jiàn)面洽談會(huì)。甚至在這些院校里設(shè)立獎(jiǎng)學(xué)金,贊助一些品學(xué)兼優(yōu)的學(xué)生,以吸引這些學(xué)生畢業(yè)后到自己的公司來(lái)工作。
③人才交流中心和職業(yè)介紹機(jī)構(gòu)。現(xiàn)有市、區(qū)、縣政府人才交流服務(wù)機(jī)構(gòu),都儲(chǔ)有大量的人才信息,供用人單位挑選。具體做法是:物業(yè)管理公司持本公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照,到人才交流服務(wù)機(jī)構(gòu),先填寫(xiě)人才需求表,然后自己上機(jī)查詢(xún)(也可由人才交流服務(wù)中心人員查詢(xún))。對(duì)選中的信息,可付費(fèi)打印出來(lái),再與所選對(duì)象聯(lián)系,進(jìn)行雙向選擇。面談以后,應(yīng)于15天內(nèi)向所選對(duì)象作出是否錄用的答復(fù),并將招聘錄用情況填入“回執(zhí)”聯(lián),及時(shí)反饋給人才信息庫(kù)。另外,還可通過(guò)人才交流中心和職業(yè)介紹機(jī)構(gòu),參加各類(lèi)人才交流會(huì)或勞務(wù)招聘會(huì)。參加設(shè)攤招聘,預(yù)約登記時(shí),要帶好單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或注冊(cè)登記證。并準(zhǔn)備好招聘宣傳品,寫(xiě)明本單位名稱(chēng)、地址、單位簡(jiǎn)況、招聘崗位、人數(shù)要求、崗位要求等事項(xiàng)。招聘時(shí),將招聘宣傳品張貼在設(shè)攤處,以供應(yīng)聘者了解、選擇。洽談后如對(duì)應(yīng)聘者有初步意向,物業(yè)管理公司將應(yīng)聘者填好的意向單留下,把意向單回執(zhí)退還給應(yīng)聘者?；貓?zhí)上寫(xiě)明下次面試(考試)的時(shí)間、地點(diǎn)或雙方面試的其它方式。物業(yè)管理公司一般應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)向應(yīng)聘者反饋是否被錄用的信息。
委托中介機(jī)構(gòu)招聘。由人才中介機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理公司提出的招聘需求,通過(guò)各種渠道招募。目前人才市場(chǎng)上已有“獵頭”公司,專(zhuān)為企業(yè)物色高級(jí)經(jīng)營(yíng)、管理和技術(shù)人才。這種招募方法較適合選擇物業(yè)管理的高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理和技術(shù)人員。
以上幾種方法僅僅是使物業(yè)管理公司擁有了一個(gè)多條渠道的“人才候選庫(kù)”,接下來(lái)就涉及招聘的第二個(gè)程序,如何從應(yīng)聘者中選拔人員。
(二)選拔
選擇的過(guò)程一般總是初選→精選→作出錄用決策,以此來(lái)決定人員的取舍,它是一個(gè)不斷獲得信息,不斷對(duì)人員加以測(cè)量、評(píng)價(jià),不斷“過(guò)濾”、“篩選”,運(yùn)作較為復(fù)雜的過(guò)程。
(1)資格審查。這是對(duì)求職者是否符合職位基本要求的一種審查。最初的資格審查往往是通過(guò)審閱求職申請(qǐng)表進(jìn)行的。求職者一般會(huì)提供自己的求職申請(qǐng)書(shū)和履歷表,用人單位可以從這些資料中獲得有關(guān)求職者的基本信息。為了便于對(duì)資料進(jìn)行整理分析,可要求求職者再填寫(xiě)一份由自己?jiǎn)挝辉O(shè)計(jì)的申請(qǐng)表。申請(qǐng)表的具體內(nèi)容依具體單位而異,但大致會(huì)有以下幾方面的內(nèi)容:
①個(gè)人基本情況:姓名、性別、出生年月、婚姻狀況、聯(lián)系地址等。
②家庭狀況:家族成員姓名、與投考人關(guān)系、年齡、職位、工作單位等。
③工作經(jīng)歷:從學(xué)校畢業(yè)后的工作情況、以往任職單位及所任職務(wù)、薪金水平、離職原因等。
④個(gè)人受教育情況:受教育程度、畢業(yè)學(xué)校及專(zhuān)業(yè)、所獲證書(shū)。
⑤其它能力:主要是指語(yǔ)言能力和計(jì)算機(jī)能力(三資企業(yè)尤其重視外語(yǔ)能力)。
⑥身體狀況:身體狀況是否能勝任該職位。
⑦資料概況:以往有否獎(jiǎng)懲記錄等。
單位還可在申請(qǐng)表中涉及個(gè)人興趣、愛(ài)好,對(duì)企業(yè)的期望,要求待遇等方面的內(nèi)容,以期對(duì)求職者有更全面了解。在審查申請(qǐng)表時(shí),要注意求職者的學(xué)歷及就業(yè)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)際工作能力、再次尋找工作的意圖等,把明顯不符合職位錄用要求的申請(qǐng)者篩除掉。為了確保求職者在申請(qǐng)表中所填寫(xiě)的內(nèi)容是真實(shí)有效的,申請(qǐng)表最后可設(shè)“自愿保證”一欄,如“我保證以上所寫(xiě)各項(xiàng)內(nèi)容均屬實(shí),如發(fā)現(xiàn)有虛假之處,愿接受立刻辭退的處理”,并要求申請(qǐng)者在此處簽名。
(2)面試。在人員的選拔中,面試被一些企業(yè)認(rèn)為是選拔中最重要的一步。有些企業(yè)甚至僅憑面試來(lái)決定人員的錄用。而事實(shí)上,有效的面試確實(shí)是選拔人員的一個(gè)好方法。
面試的操作方法有:一是結(jié)構(gòu)式面試。這種面試在進(jìn)行面試前,已有一固定的框架(或稱(chēng)問(wèn)題清單),主考官根據(jù)此框架控制整個(gè)面試的過(guò)程。二是非結(jié)構(gòu)式面試。這種面試無(wú)固定模式,事先無(wú)需太多準(zhǔn)備,主考官只要掌握有關(guān)企業(yè)、職位的情況及求職者的一些基本情況即可。在面試中往往提一些開(kāi)放式問(wèn)題,如“談?wù)勀阋郧暗墓ぷ鳌?“你有哪些興趣、愛(ài)好”,等等。
另外一種面試稱(chēng)為壓力面試。這種面試往往會(huì)在面試開(kāi)始時(shí),即給應(yīng)試者以意想不到的一擊,通常是敵意的或具有進(jìn)攻性語(yǔ)言行為,以觀察應(yīng)試者的反應(yīng)情況如何。壓力面試一般只在招聘一些需能控制自己情感、面對(duì)挫折毫不動(dòng)容的一些職位,如銷(xiāo)售人員、公關(guān)人員等時(shí)才用得較多。
按面試針對(duì)的對(duì)象來(lái)看,又可分為個(gè)別面試和集體面試兩種方法。個(gè)別面試由主考官們對(duì)應(yīng)試者進(jìn)行個(gè)別面試、評(píng)定,其他人員則等候在外或在不同時(shí)間進(jìn)行;集體面試則是對(duì)應(yīng)聘某一職位的求職者一起進(jìn)行面試。在集體面試中,主考官會(huì)先單獨(dú)問(wèn)每個(gè)應(yīng)試者一些問(wèn)題,然后讓大家對(duì)某一話題進(jìn)行討論,從中對(duì)每個(gè)應(yīng)試者加以比較和評(píng)判。集體面試較節(jié)約時(shí)間,又可同時(shí)將多人進(jìn)行比較,是一種較好的面試方法,在面試中可用結(jié)構(gòu)式、非結(jié)構(gòu)式的形式。但集體面試對(duì)主考官的要求也較高,主考官事先要對(duì)每個(gè)應(yīng)試者情況有一個(gè)基本了解,在面試時(shí)要善于觀察,善于控制局面。
此外,根據(jù)不同的職位要求,還可設(shè)計(jì)一些與此職位更相關(guān)的問(wèn)題,如招聘管理人員、可問(wèn)及應(yīng)試者的管理才能、對(duì)好的管理者的看法,等等。
在經(jīng)過(guò)資格審查、初次面試之后,物業(yè)管理公司可根據(jù)崗位的具體要求,安排部分員工進(jìn)行以下的再次面試(考試),進(jìn)行精選。
①專(zhuān)業(yè)考試。許多職位有特定的知識(shí)技能要求,要求求職者能掌握某一專(zhuān)門(mén)領(lǐng)域的知識(shí)技能。如招聘電工,要求應(yīng)試者通過(guò)一定級(jí)別的應(yīng)知應(yīng)會(huì)考試,并持有上崗證;會(huì)計(jì)、報(bào)關(guān)員等職務(wù),也需通過(guò)專(zhuān)業(yè)知識(shí)考試。
②心理測(cè)驗(yàn)。用來(lái)測(cè)驗(yàn)個(gè)人的智力、能力傾向、個(gè)性特征及興趣愛(ài)好,常用的測(cè)驗(yàn)是:通過(guò)以上這些選拔方法,可使用人單位對(duì)申請(qǐng)者有一全面了解。但這種了解只是靜態(tài)地反映一個(gè)人的特點(diǎn)。對(duì)于一些職位來(lái)說(shuō),可能更需要考察申請(qǐng)者在真實(shí)工作環(huán)境中的表現(xiàn)如何。情境模擬(亦稱(chēng)作評(píng)價(jià)中心)便是以模擬真實(shí)工作情況來(lái)考察申請(qǐng)者的能力、個(gè)性等方面情況的一種方法。在情境模擬中,經(jīng)常通過(guò)公文處理法、無(wú)領(lǐng)導(dǎo)小組討論、角色扮演等方法。由主考官對(duì)應(yīng)試者進(jìn)行觀察、評(píng)價(jià)、打分。
招聘過(guò)程中的最后一道環(huán)節(jié)是錄用。
(三)錄用
錄用決策模式主要有兩種類(lèi)型:一是單一預(yù)測(cè)的決策模式;二是復(fù)合預(yù)測(cè)的決策模式。單一預(yù)測(cè)的決策模式,是指從許多求職者中為某一種工作或某一類(lèi)性質(zhì)相同的工作選擇一個(gè)或者若干個(gè)任職者。主要操作方法是,把對(duì)人員的各種條件、各個(gè)指標(biāo)的評(píng)分情況分別列出后,采取加權(quán)計(jì)總分,而各種條件、各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重分配視不同物業(yè)管理公司、不同的職位而定。復(fù)合預(yù)測(cè)的決策模式,是指在一次招聘中分別測(cè)定眾多求職者。并把他們安排到多種不同的性質(zhì)的工作中去。主要操作方法是,把對(duì)求職人的綜合能力測(cè)試得到的數(shù)據(jù)一一列出后。把人選工作的要求,以及工作對(duì)人的要求相互選擇,合理錄用,配置人員,可達(dá)到比較好的總體效應(yīng)。
人力資源部門(mén)為本公司招聘到基本符合錄用條件的人后,還要安排體檢和政審,對(duì)應(yīng)聘者的身體健康條件及政治行為表現(xiàn)作最后的嚴(yán)格審核。這也是最后的篩選、淘汰過(guò)程。
人力資源部門(mén)在完成了招募、選拔和錄用的招聘活動(dòng)后,對(duì)錄取的求職申請(qǐng)者要寄發(fā)正式錄用通知,告知錄取人員何時(shí)、到何處報(bào)到,該帶些什么,以及開(kāi)始工作的日期等。
二、簽約
物業(yè)管理公司在錄用員工的同時(shí),必須與勞動(dòng)者(合同制崗位)簽訂勞動(dòng)合同。勞動(dòng)合同是勞動(dòng)者與用人單位確定勞動(dòng)關(guān)系,明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。勞動(dòng)合同書(shū)是維系企業(yè)與員工合同雙方權(quán)利和義務(wù)的法律規(guī)范,對(duì)整個(gè)物業(yè)管理公司的管理,起著十分重要的作用。它既涉及國(guó)家有關(guān)方針、政策和物業(yè)管理公司的管理制度,又涉及物業(yè)管理公司和員工的利益分配,影響企業(yè)管理的全過(guò)程。人力資源管理部門(mén)要認(rèn)真學(xué)習(xí)《勞動(dòng)法》,認(rèn)真研究勞動(dòng)合同內(nèi)容條款,確保合同內(nèi)容既符合國(guó)家的法規(guī)政策,保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益,又代表員工的根本利益,調(diào)動(dòng)好員工的積極性。
實(shí)行勞動(dòng)合同制是企業(yè)勞動(dòng)人事制度改革的重要措施,也是一項(xiàng)十分細(xì)致的工作。
勞動(dòng)合同書(shū)的編撰,可根據(jù)企業(yè)與員工的具體情況而定。一般來(lái)說(shuō),勞動(dòng)合同書(shū)包括以下內(nèi)容:勞動(dòng)合同期限、工作內(nèi)容、勞動(dòng)保護(hù)和勞動(dòng)條件、勞動(dòng)報(bào)酬、勞動(dòng)紀(jì)律、勞動(dòng)合同終止的條件、違反勞動(dòng)合同的責(zé)任。勞動(dòng)合同除前面規(guī)定的必備條款外,當(dāng)事人可以協(xié)商約定其它內(nèi)容。
(1)物業(yè)管理單位與勞動(dòng)者訂立勞動(dòng)合同,必須遵循兩個(gè)原則:一是平等自愿,協(xié)商一致;二是符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
(2)勞動(dòng)合同必須由員工親筆簽署或蓋章,企業(yè)代表簽章(一般可由企業(yè)人力資源管理部門(mén)負(fù)責(zé)人為代表),并加蓋人力資源部印章及注明簽約的日期后方可生效。有的企業(yè)為表明勞動(dòng)合同的法律約束作用,在雙方簽署后,交由政府法律公證處公證或經(jīng)勞動(dòng)法律部門(mén)簽證。
(3)有些企業(yè)為了規(guī)范勞動(dòng)合同的管理,還編撰了《勞動(dòng)合同管理規(guī)定》。
(4)訂立勞動(dòng)合同的程序通常為:
①勞動(dòng)者提交用人單位發(fā)給的錄用通知和其它證明材料;
②用人單位向勞動(dòng)者介紹其擬定的勞動(dòng)合同的具體內(nèi)容和要求;
③勞動(dòng)者在全面了解勞動(dòng)合同的內(nèi)容所涉及的真實(shí)情況后,作出同意或不同意錄用的表示,并可就合同的內(nèi)容提出自己的要求;
④用人單位和勞動(dòng)者在充分協(xié)商的情況下,對(duì)勞動(dòng)合同的條款達(dá)成一致的意見(jiàn),雙方簽字蓋章后,勞動(dòng)合同即告成立;
⑤勞動(dòng)合同成立后,根據(jù)要求需辦理鑒證的,可到勞動(dòng)行政主管部門(mén)辦理鑒證手續(xù)。
(5)勞務(wù)協(xié)議工的勞務(wù)協(xié)議,一般可由勞務(wù)工的派出單位與物業(yè)管理公司商定,以勞務(wù)承包形式,訂立協(xié)議,約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)管理公司作為勞務(wù)輸入單位,不直接與勞務(wù)工本人簽訂合同,由勞務(wù)輸出方與勞務(wù)工簽訂具體的協(xié)議式合同。
合同或協(xié)議簽訂后,輸入電腦,每月查閱并打印出合同期滿人員,提前2個(gè)月作出續(xù)簽與否的準(zhǔn)備。
三、關(guān)于晉升主管、領(lǐng)班實(shí)行考核聘任制的幾個(gè)要點(diǎn)
(一)晉升條件
(1)擬晉升主管、領(lǐng)班人員,必須具備良好的職業(yè)素質(zhì),熱愛(ài)本職工作,有創(chuàng)業(yè)精神。
(2)廉潔奉公,作風(fēng)正派,團(tuán)結(jié)同志,遵章守紀(jì),起模范作用。
(3)有較強(qiáng)的政治責(zé)任感和工作責(zé)任心,有充分勝任擬晉升職務(wù)的工作能力、技術(shù)業(yè)務(wù)水平。
(二)審批程序及考核
(1)部門(mén)經(jīng)理依據(jù)崗位職責(zé)對(duì)晉升者進(jìn)行者考核合格后提名,報(bào)主管人事的副總經(jīng)理審批,由人事部辦理聘任手續(xù),試用期一般為3個(gè)月。
(2)晉升者在擬晉升崗位試用3個(gè)月后,由人事部依據(jù)晉升條件再次進(jìn)行考核?？己诵问綖榭荚u(píng)、筆試和口頭答辯相結(jié)合,考核內(nèi)容為公共部分和崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)知識(shí)、業(yè)務(wù)技能。具體考核項(xiàng)目如下:
考評(píng)內(nèi)容:
①敬業(yè)精神和工作責(zé)任心;
②禮節(jié)禮貌、儀容儀表、舉止風(fēng)范;
③業(yè)務(wù)技能、業(yè)務(wù)素質(zhì)(含外語(yǔ));
④督導(dǎo)能力、應(yīng)變能力、處理問(wèn)題能力;
⑤部門(mén)創(chuàng)收情況及費(fèi)用指標(biāo)控制能力;
⑥語(yǔ)言表達(dá)能力及在員工中威信;
⑦消防、安全、衛(wèi)生意識(shí)。
考核小組成員由人事部及質(zhì)檢培訓(xùn)部組成。
四、臨時(shí)工的錄用、辭退
(一)錄用原則
各部門(mén)根據(jù)工作需要,在編制定員以?xún)?nèi),可招用臨時(shí)工。臨時(shí)工必須政歷清楚,身體健康,且年齡、身材、容貌符合要求。
(二)錄用范圍
下崗、退休、離休等人員。
(三)錄用程序
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第6篇 某物業(yè)公司財(cái)務(wù)部管理范圍
物業(yè)公司財(cái)務(wù)部管理范圍
1、財(cái)務(wù)部是公司財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算的職能部門(mén)。
2、負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)章制度、內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度,內(nèi)部控制制度的制定和實(shí)施;
3、負(fù)責(zé)公司年度財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)決算的編制;
4、負(fù)責(zé)公司的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全有關(guān)預(yù)算項(xiàng)目的審核、批復(fù)及保證資金落實(shí);
5、監(jiān)管公司所有資產(chǎn),對(duì)公司所有財(cái)務(wù)收支活動(dòng)進(jìn)行分析,為公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)信息。
第7篇 新項(xiàng)目物業(yè)管理人員培訓(xùn)
一、新員工上崗培訓(xùn)
根據(jù)物業(yè)管理思想,為打造物業(yè)管理精品,擬對(duì)新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排:
1、員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。
2、培訓(xùn)內(nèi)容包括:物業(yè)管理概述及管理流程,現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念,投訴、應(yīng)急工作處理程序,實(shí)際演練等。
二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)
1、通過(guò)實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問(wèn)題,不定期地安排員工參加班后的專(zhuān)題培訓(xùn)。
2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì),交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。
3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。
(1)通過(guò)理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。
(2)在實(shí)際工作中,業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評(píng)價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。
(3)通過(guò)理論與實(shí)踐考核,淘汰不合格的員工,達(dá)到優(yōu)化管理的目的。
4、培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱。
第8篇 中藥大學(xué)校區(qū)物業(yè)管理范圍
中醫(yī)藥大學(xué)校區(qū)物業(yè)管理范圍
下述物業(yè)是指**中醫(yī)藥大學(xué)大學(xué)城校區(qū)一期所有物業(yè)(特殊說(shuō)明的除外)。
1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、維護(hù)、使用、運(yùn)行管理
1.1房屋建筑物本體及共用設(shè)施設(shè)備:包括但不限于共用的上下水管道、雨水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備配置系統(tǒng)等,公寓、宿舍室內(nèi)設(shè)施除外
1.2房屋建筑物共用部位:包括但不限于樓蓋、屋頂、梁柱、地面、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、公共部分的內(nèi)墻面、樓梯間、走廊、通道、門(mén)廳、門(mén)窗等
1.3物業(yè)范圍內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備
1.4機(jī)電設(shè)施設(shè)備:包括但不限于以總水表以后范圍內(nèi)的衛(wèi)生用水、飲用水等供水設(shè)施和全部排水、排污設(shè)施及管道;電路和照明設(shè)備;電梯設(shè)備;配電房及設(shè)備;供熱系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備;電鈴等
1.5小型維修:包括但不限于宿舍內(nèi)的照明、給排水設(shè)施、門(mén)、窗、鎖等(不含食堂、商店)
2 室內(nèi)外公共場(chǎng)地的清潔、保潔、消殺(除四害)、消毒
2.1教學(xué)區(qū)樓內(nèi)走廊、樓梯道、電梯間、衛(wèi)生間、課室、教師休息室、會(huì)議室、接待室、圖書(shū)資料室、閱覽室、自修室、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)等(不含行政辦公室、實(shí)驗(yàn)室)、教學(xué)區(qū)室外道路、停車(chē)場(chǎng)、體育場(chǎng)等公共區(qū)域的清潔開(kāi)荒、日常保潔、消殺、消毒、生活垃圾的收集、清運(yùn)等;
2.2生活區(qū)學(xué)生宿舍、教師公寓房間外的公共部分、生活區(qū)室外道路、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等公共區(qū)域的清潔開(kāi)荒、日常保潔、消殺、消毒、生活垃圾的收集、清運(yùn),不含食堂、商店的樓內(nèi)部分。
2.3 環(huán)境綠化(含盆景)、美化、修剪及養(yǎng)護(hù)管理
范圍包括固有綠地、道路兩邊綠化、樓宇間綠地等,涵蓋校區(qū)內(nèi)所有樹(shù)木(含古樹(shù))、綠化帶、草坪、花壇、樹(shù)盆、綠籬、天然植物群落等。
2.4 學(xué)生宿舍(不含學(xué)生的床位分配)、學(xué)生活動(dòng)中心和教師公寓的管理
包括生活秩序管理、公共秩序管理、單車(chē)棚管理、宿舍紀(jì)律的維持等。
2.5 教學(xué)樓課室(不含實(shí)驗(yàn)室)的管理
2.6 教學(xué)樓內(nèi)課室教學(xué)物資、教學(xué)設(shè)備的管理
2.7 校園治安、消防和校區(qū)交通管理
2.8 物業(yè)管理制度與檔案、資料管理
2.9 校園綜合服務(wù)
第9篇 購(gòu)物中心物業(yè)管理大綱
購(gòu)物中心的物業(yè)管理大綱
一、購(gòu)物中心的基本特征
1.體量大
2.功能多
3.硬件好
4.產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)主體多元化
二、購(gòu)物中心物業(yè)管理
1.概念
2.特點(diǎn)――難度大、風(fēng)險(xiǎn)大、關(guān)系大
3.內(nèi)容――場(chǎng)地環(huán)境、公共秩序、消防、設(shè)備運(yùn)行、維保、推廣、商業(yè)等服務(wù)
三、購(gòu)物中心物業(yè)管理的政策法規(guī)
1.法律法規(guī)
2.政策
3.慣例
四、購(gòu)物中心物業(yè)管理的制度與架構(gòu)
1.制度
2.架構(gòu)
五、購(gòu)物中心的前期介入
1.設(shè)計(jì)階段的介入
2.施工階段的介入
3.銷(xiāo)售(租賃)階段的介入
4.開(kāi)業(yè)前的籌備
六、購(gòu)物中心服務(wù)舉措
1.場(chǎng)地服務(wù)――常規(guī)場(chǎng)地服務(wù)、特殊場(chǎng)地服務(wù)
2.商業(yè)服務(wù)――商業(yè)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)
3.推廣服務(wù)――媒體推廣、活動(dòng)推廣
4.代理服務(wù)――租賃代理、其他代理
5.法律服務(wù)――咨詢(xún)、教育、維權(quán)、訴訟
七、購(gòu)物中心突發(fā)事件處理
1.管理突發(fā)事故
火災(zāi)、水浸、斷電、漏氣等
2.刑事突發(fā)事故
爆炸、投毒、詐騙、敲詐、斗毆、打砸搶等
3.社會(huì)突發(fā)事件
哄亂、流行病、自殺、集體討債、精神病人
第10篇 物業(yè)管理知識(shí)--中央空調(diào)管理篇
物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)--中央空調(diào)管理篇
001制冷(暖)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護(hù)管理的基礎(chǔ)是:熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法,制定相應(yīng)的操作規(guī)程,并嚴(yán)格執(zhí)行。定期巡查、記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況,使設(shè)備的潤(rùn)滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。
002制冷(暖)系統(tǒng)機(jī)組運(yùn)行時(shí),應(yīng)注意:應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi),如果不正常,應(yīng)及時(shí)調(diào)整.必要時(shí)可關(guān)機(jī),以防止事故發(fā)生。
003檢查各風(fēng)機(jī)、水泵應(yīng)注意:定期檢查各風(fēng)機(jī)、水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,有無(wú)雜音、振動(dòng)、滲水情況.并定時(shí)加潤(rùn)滑油及檢修。
004檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶應(yīng)注意:定期檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶的松緊情況.磨損太大時(shí)應(yīng)及時(shí)更換。
005巡查各管間應(yīng)注意:定期巡查各管間有無(wú)裂縫或漏水以及堵塞,有問(wèn)題及時(shí)排除保證水管暢通。
006檢查清理過(guò)濾器應(yīng)注意:定期檢查清理過(guò)濾器中積存的塵埃和雜物,對(duì)風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查,防止卡死。
007當(dāng)班空調(diào)工對(duì)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行負(fù)有:全部責(zé)任。
008空調(diào)工按照巡回檢查制度,應(yīng)監(jiān)視:定時(shí)對(duì)外界及各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度進(jìn)行監(jiān)視,根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)工況調(diào)節(jié),努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度符合要求的數(shù)值范圍。
009空調(diào)設(shè)備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修由:空調(diào)值班人員。
010空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中準(zhǔn)備工作包括:檢查冷水機(jī)組的蒸發(fā)器進(jìn)、出水閥是否全部開(kāi)啟;檢查冷水泵、冷卻泵進(jìn)出水閥是否全部開(kāi)啟;檢查分水管上的閥.根據(jù)樓層的空調(diào)需要,決定是否開(kāi)啟或關(guān)閉;檢查回水總管兩端的閥是否開(kāi)啟;檢查系統(tǒng)里的水壓、以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn);檢查加熱器,油溫必須大于50℃.并檢查油位是否到液位,電源電壓、閥門(mén)位置是否正常;啟動(dòng)手動(dòng)油泵,運(yùn)行時(shí)間不得少于一分鐘.并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。
011空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中機(jī)組啟動(dòng)包括:觀看控制屏,要顯示:機(jī)組準(zhǔn)備啟動(dòng);啟用冷卻塔、冷凍水泵,并要保持進(jìn)出冷凍機(jī)的冷卻水的壓差,進(jìn)出冷凍機(jī)的冷凍壓差;若沒(méi)有問(wèn)題,按鍵啟動(dòng)機(jī)組(注意電流變化狀態(tài)),此時(shí)控制中心即置機(jī)組于運(yùn)行狀態(tài),注意顯示器上顯示信息,觀看機(jī)組是否有故障顯示。
012空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中機(jī)組運(yùn)行包括:機(jī)組運(yùn)行時(shí).應(yīng)檢查油泵指示燈是否亮著;檢查油泵顯示情況;注意機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)電流是否正常風(fēng)葉是否打開(kāi),把風(fēng)葉開(kāi)到自動(dòng)控制檔;做好機(jī)組運(yùn)行記錄(每小時(shí)將冷水機(jī)組狀態(tài)記錄下來(lái))。
013空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中關(guān)機(jī)程序包括:先停冷凍機(jī)組;再停冷凍水泵、冷卻水泵;切斷總電源。
014空調(diào)的定義是:空調(diào)是空氣調(diào)節(jié)的簡(jiǎn)稱(chēng),指的是使室內(nèi)空氣溫度、相對(duì)濕度、空氣流動(dòng)速度、壓力、潔凈度等參數(shù)保持在一定范圍內(nèi)的技術(shù)。
015空氣調(diào)節(jié)的“四度”是溫度、相對(duì)濕度、空氣流動(dòng)速度、清潔度。
016舒適性空調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)是答:夏季:溫度在24-28℃,相對(duì)濕度40-65%,風(fēng)速不大于0.3m/s;冬季:溫度在18-22℃,相對(duì)濕度40-60%,風(fēng)速不大于0.2m/s。
017空調(diào)系統(tǒng)可以分為集中式空調(diào)系統(tǒng)、半集中式空調(diào)系統(tǒng)和分散式空調(diào)系統(tǒng)幾種形式。
018影響空調(diào)效果的主要因素有:室外氣溫、濕度的變化,太陽(yáng)照射強(qiáng)度的變化,室內(nèi)使用散熱設(shè)備的負(fù)荷,室內(nèi)人員密度的影響等。
019空調(diào)的對(duì)象是室內(nèi)的空氣。
020空調(diào)是如何實(shí)現(xiàn)對(duì)空氣的調(diào)節(jié)的:主要是通過(guò)冷處理或熱處理以及加濕控制空氣的溫度、濕度,并通過(guò)過(guò)濾控制空氣的含塵量,通過(guò)加新風(fēng)控制空氣的清新度。
021空調(diào)的過(guò)程是:空調(diào)是通過(guò)向空間輸送并合理分配一定質(zhì)量(按需要處理)的空氣,與內(nèi)部環(huán)境的空氣之間進(jìn)行熱質(zhì)交換。然后排出等量的已經(jīng)完成調(diào)節(jié)作用的空氣來(lái)實(shí)現(xiàn)。這實(shí)質(zhì)上主要是空氣的置換而不是一種封閉的“再造”過(guò)程。
022從制冷的角度來(lái)看,空氣的組成是:由于空氣中含有一定水分,并對(duì)人體舒適感有較大影響,故一般指的空氣都是濕空氣,包括于空氣和水蒸汽。
023濕空氣中水蒸汽的含量可以用含濕量、相對(duì)濕度、絕對(duì)濕度來(lái)表示(一般采用相對(duì)濕度)。
024空調(diào)中出現(xiàn)冷凝水是因?yàn)?當(dāng)空氣受到冷處理或碰到冷的表面時(shí),隨溫度下降水蒸汽的含量趨向飽和,從而把多余的水蒸汽凝結(jié)成水析出來(lái)。
025實(shí)現(xiàn)制冷的兩種途徑一是利用天然冷源,二是利用人造冷源。空調(diào)用制冷一般采用人造冷源。
026制冷的辦法有多種,空調(diào)用制冷主要采用:液體氣化制冷法。
027空調(diào)用制冷要求達(dá)到的溫度一般為0℃以上。
028液體氣化制冷法的基本原理是:由于液體氣化過(guò)程要吸收熱量,而且液體壓力不同,其飽和溫度(沸點(diǎn))也不同,壓力越低,飽和溫度越低。因此,只要?jiǎng)?chuàng)造一定的低壓力條件,就可以利用液體的氣化獲取所要求的低溫。
029我們通常所說(shuō)的“雪種”指的是:“雪種”就是制冷劑,指的就是利用其在不同壓
力下氣化來(lái)制冷的液體。
030制冷主要包括壓縮、放熱、節(jié)流和吸熱四個(gè)主要熱力過(guò)程。
031制冷設(shè)備的“四大件”是壓縮機(jī)、冷凝器、膨脹閥和蒸發(fā)器。
032冷凝器對(duì)應(yīng)著的過(guò)程是放熱,蒸發(fā)器對(duì)應(yīng)著的過(guò)程是吸熱。
033冷凝器的冷卻方式有風(fēng)冷和水冷兩種。工作過(guò)程:風(fēng)冷是空氣直接吹過(guò)冷凝器表面,吸收冷凝器所放出來(lái)的熱量。水冷是由水流過(guò)冷凝器表面,吸收冷凝器所放出來(lái)的熱量,而水的熱量可以通過(guò)冷卻塔散發(fā)到空氣中去,這種水稱(chēng)為冷卻水。
034蒸發(fā)器的冷卻方式有風(fēng)冷和水冷兩種。工作過(guò)程:風(fēng)冷是空氣直接吹過(guò)蒸發(fā)器表面,蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了空氣的熱量,從而使到空氣溫度降低。水冷是由水流過(guò)蒸發(fā)器表面,蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了水的熱量,從而使到水溫降低,水再流到末端空氣處理設(shè)備吸收空氣的熱量,降低空氣的溫度,這種水稱(chēng)為冷凍
水。
035載冷劑是指一種中間物質(zhì),它在蒸發(fā)器內(nèi)被冷卻降溫,然后再用它冷卻被冷卻物。一般采用鹽水等。
036壓縮機(jī)按工作原理的不同,可分為兩類(lèi),即容積式制冷壓縮機(jī)和離心式制冷壓縮機(jī)。
037中央空調(diào)系統(tǒng)中冷凍水管、冷凝水管、膨脹水管、集水器、分水器、冷凍水泵、風(fēng)管、空調(diào)主機(jī)低溫部分設(shè)備設(shè)施是需要保溫的。
038冷凍水管的作用是向末端空氣處理設(shè)備輸送冷凍水的管道。
039冷凍水管保溫的主要原因是:冷凍水管因?yàn)榱鲃?dòng)的水溫度低于周?chē)諝鉁囟?如果管道表面直接接觸空氣,會(huì)在表面產(chǎn)生大量冷凝水,從而造成滴水等不良現(xiàn)象。
040冷凍水是由空調(diào)主機(jī)蒸發(fā)器出來(lái)之后經(jīng)管道流向末端空氣處理設(shè)備,吸收熱量之后經(jīng)管道流回空調(diào)主機(jī)蒸發(fā)器,在蒸發(fā)器里被冷卻溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動(dòng)。
041冷凍水出水管的水流溫度是7℃左右。
042冷凍水回水管的水流溫度是12℃左右。
043冷卻水管的作用是向冷凝器冷卻方式的空調(diào)主機(jī)輸送冷卻水的管道。
044冷卻水從冷卻塔出來(lái)經(jīng)管道流向空調(diào)主機(jī)冷凝器,在冷凝器中吸收熱量之后經(jīng)管道流回冷卻塔,在冷卻塔中散發(fā)熱量,溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動(dòng)。
045冷卻水進(jìn)水管的水流溫度是32℃。
046冷卻水出水管的水流溫度是37℃。
047冷凝水管的作用是把末端空氣處理設(shè)備冷卻空氣過(guò)程中所產(chǎn)生的冷凝水收集起來(lái)排至泄漏或污水溝處。
048因?yàn)槔淠臏囟鹊陀谥車(chē)諝鉁囟?如果冷凝水管表面直接接觸空氣會(huì)產(chǎn)生冷凝水,造成滴水等不良現(xiàn)象。所以冷凝水管需要保溫。
049冷凝水的流動(dòng):冷凝水從末端空氣處理設(shè)備產(chǎn)生后,由集水盤(pán)經(jīng)冷凝水管直接排向泄漏或污水溝。
050膨脹水箱的作用:一是給冷凍水系統(tǒng)補(bǔ)水:一是在冷凍水由于溫度變化容積膨脹時(shí)能夠留有空間。
051膨脹水管的布置:膨脹水管從膨脹水箱引下來(lái),直接接在冷凍水的回水管上或是接在集水器上。
052冷卻塔工作原理:冷卻水從主機(jī)回來(lái)后,由冷卻塔上部的布水器分散流進(jìn)冷卻塔的填料中,在冷卻塔上方有一個(gè)風(fēng)扇往上抽風(fēng),這樣空氣從冷卻塔的百葉流進(jìn),經(jīng)過(guò)填料,吸收冷卻水的熱量后散發(fā)到空氣中去。
053冷卻塔接有:冷卻水進(jìn)水管、出水管、溢流管、補(bǔ)水管、排污管、泄水管。
054在冬天或室外溫度較低的情況下,如果空調(diào)系統(tǒng)開(kāi)啟,因?yàn)槭彝饪諝鉁囟鹊陀诶鋮s水溫度,冷卻水散發(fā)出來(lái)的水蒸氣接觸到室外空氣時(shí)凝縮成小水滴,從而出現(xiàn)白霧。
055末端空氣處理設(shè)備接有:有冷凍水進(jìn)水管、冷凍水回水管和冷凝水管。
056空調(diào)主機(jī)接有:有冷凍水出水管、冷凍水回水管、冷卻水進(jìn)水管、冷卻水回水管。
057空調(diào)機(jī)工作原理:由于風(fēng)機(jī)的作用,室內(nèi)空氣從回風(fēng)口流進(jìn)設(shè)備,經(jīng)過(guò)濾器過(guò)濾之后,流過(guò)表冷器,在表冷器被冷卻降溫去濕,然后通過(guò)風(fēng)管經(jīng)各個(gè)送風(fēng)口分配入室內(nèi)。
058新風(fēng)機(jī)工作原理:由于風(fēng)機(jī)的作用,室外空氣流進(jìn)設(shè)備,經(jīng)過(guò)濾器過(guò)濾之后,流
過(guò)表冷器,在表冷器被冷卻降溫去濕,然后通過(guò)新風(fēng)管分配至各個(gè)地方,可以是
直接送入室內(nèi),也可以接在空調(diào)機(jī)送風(fēng)管上與送風(fēng)混合后進(jìn)入室內(nèi)。
059冷凍水是個(gè)密閉系統(tǒng),在充水時(shí)會(huì)在管道中積存空氣,只有通過(guò)排氣閥才能排除。所以冷凍水系統(tǒng)要裝排氣閥。
060空調(diào)主機(jī)的保護(hù)措施有:高壓保護(hù)、低壓保護(hù)、冷凍水?dāng)嗨Ｗo(hù)、冷卻水?dāng)嗨Ｗo(hù)、過(guò)電流保護(hù)、過(guò)電壓保護(hù)、缺相保護(hù)、油壓保護(hù)。
061空調(diào)主機(jī)開(kāi)機(jī)注意事項(xiàng)有:檢查電壓是否正常、水泵啟動(dòng)后是否正常、水泵啟動(dòng)后進(jìn)出水端兩側(cè)壓力是否正常、空調(diào)主機(jī)高低壓壓力表是否正常、空調(diào)主機(jī)油溫是否正常。
062空調(diào)系統(tǒng)的開(kāi)機(jī)順序是:末端空氣處理設(shè)備→冷凍、冷卻水管閥門(mén)→冷凍水泵→冷卻塔→冷卻水泵→空調(diào)主機(jī)。
063空調(diào)系統(tǒng)的關(guān)機(jī)順序是:空調(diào)主機(jī)→冷卻塔→冷卻水泵→冷凍水泵→末端空氣處理設(shè)備。
064空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的控制方式是:空調(diào)系統(tǒng)的控制應(yīng)納入大廈的摟宇自控系統(tǒng),由控制中心對(duì)設(shè)備進(jìn)行自動(dòng)控制,按照預(yù)定的時(shí)間表,系統(tǒng)會(huì)定時(shí)按程序開(kāi)啟主機(jī)、水泵、冷卻塔和末端設(shè)備。能夠根據(jù)負(fù)荷訣定開(kāi)啟設(shè)備的數(shù)量和開(kāi)度。
065空調(diào)機(jī)的自動(dòng)控制:自控系統(tǒng)按預(yù)定時(shí)間表啟動(dòng)空調(diào)機(jī),并根據(jù)溫度探頭所測(cè)的室內(nèi)室外溫度,并與設(shè)定值進(jìn)行比較,決定水閥的開(kāi)度以及新回風(fēng)的比例,在達(dá)到舒適要求同時(shí)盡量節(jié)能。
066新風(fēng)機(jī)的自動(dòng)控制:自控系統(tǒng)按預(yù)定時(shí)間表啟動(dòng)新風(fēng)機(jī),并根據(jù)溫度探頭所測(cè)的送風(fēng)溫度,并與設(shè)定值進(jìn)行比較,決定水閥的開(kāi)度。
067風(fēng)機(jī)盤(pán)管的控制方式是:自控系統(tǒng)對(duì)風(fēng)機(jī)盤(pán)管的控制采取電源控制,對(duì)于從同一個(gè)電井取電的風(fēng)機(jī)盤(pán)管進(jìn)行集體控制,按時(shí)間表送停電,同時(shí)風(fēng)機(jī)盤(pán)管帶有當(dāng)?shù)厝倏刂崎_(kāi)關(guān),用戶可以按需要自行調(diào)節(jié)送風(fēng)速度和送風(fēng)溫度,本身的控制系統(tǒng)會(huì)根據(jù)測(cè)出的溫度調(diào)節(jié)水閥開(kāi)度。
068在空調(diào)的冷凍水系統(tǒng)中,在集水器和分水器或是冷凍水進(jìn)出水總管之間要設(shè)有旁通管:因?yàn)樵谀┒嗽O(shè)備由于溫度調(diào)節(jié)而關(guān)閉部分水閥時(shí),會(huì)造成冷凍水出水管的壓力升高,這時(shí)可以通過(guò)旁通管達(dá)到進(jìn)出水管壓力平衡。
069旁通管是如何作用:在旁通管上裝有壓差控制水流開(kāi)關(guān),當(dāng)進(jìn)出水管的壓差超過(guò)設(shè)定值時(shí),水閥就會(huì)打開(kāi),部分出水
管的水就會(huì)不經(jīng)過(guò)末端設(shè)備而直接流向回水管。直到壓力平衡,閥門(mén)關(guān)閉。
070出風(fēng)口為什么會(huì)滴水:這是因?yàn)槟┒丝諝馓幚碓O(shè)備的出風(fēng)溫度較低,使得出風(fēng)口溫度低于室內(nèi)空氣的露點(diǎn)溫度,因而在風(fēng)口會(huì)結(jié)露,產(chǎn)生凝結(jié)水往下滴。
071空調(diào)設(shè)備出現(xiàn)滴水或漏水的原因是:原來(lái)運(yùn)行正常的設(shè)備出現(xiàn)滴水,可能是因?yàn)樵O(shè)備的冷凝水管出現(xiàn)堵塞,冷凝水排不出,當(dāng)設(shè)備的冷凝水盤(pán)滿了之后,水就會(huì)往外流,往下滴。這種情況出現(xiàn)時(shí)必須對(duì)冷凝水管進(jìn)行疏通,使之恢復(fù)正常。
072水管出現(xiàn)滴水的原因是:水管出現(xiàn)滴水,如果不是接頭松動(dòng)密封不好導(dǎo)致管中的水流出,就是因?yàn)樗艿谋夭缓没蛘邲](méi)有保溫,導(dǎo)致水管表面產(chǎn)生冷凝水把保溫棉滲透或直接往下滴。
073冷凍水從空調(diào)主機(jī)到末端設(shè)備要經(jīng)過(guò)三層閥門(mén),第一是豎向于管與主管或分水器之間的閥門(mén),第二是水平于管與豎向于管之間的閥門(mén),第三是末端設(shè)備與水平平管之間的閥門(mén)。
074當(dāng)空調(diào)冷凍水系統(tǒng)出現(xiàn)漏水時(shí)應(yīng)采取的措施:首先應(yīng)確認(rèn)是在什么位置漏水,關(guān)閉漏水位置之前的閥門(mén),并對(duì)漏水處進(jìn)行修補(bǔ),如果是必須進(jìn)行焊接或更換閥門(mén),這時(shí)要把管道的水放干,為了節(jié)省水量,在操作之前應(yīng)做仔細(xì)全面的實(shí)施方案,爭(zhēng)取不影響其它管系的水量。
075當(dāng)末端設(shè)備由于冷凝水管堵塞滴水時(shí)應(yīng)采取的措施:應(yīng)先把滴水的末端設(shè)備的進(jìn)出水閥門(mén)關(guān)閉,從而阻止冷凝水的產(chǎn)生,然后對(duì)管道進(jìn)行疏通。
076冷凍及冷卻水泵在啟動(dòng)后電流過(guò)低的原因是:因?yàn)槔鋬鏊芑蚶鋮s水管的閥門(mén)沒(méi)開(kāi)或開(kāi)度不足,或是系統(tǒng)中水量不夠。如果是閥門(mén)沒(méi)開(kāi)或開(kāi)度不足,應(yīng)馬上打開(kāi),防止水壓過(guò)高造成閥門(mén)接口漏水甚至破裂,如果是水量不足則影響不大。
077冷凍及冷卻水泵在啟動(dòng)后電流過(guò)高的原因是:因?yàn)槔鋬龌蚶鋮s水管的閥門(mén)開(kāi)度超過(guò)要求,導(dǎo)致水流量過(guò)大,這種情況會(huì)導(dǎo)致水泵過(guò)熱,應(yīng)采取措施加減閥門(mén)開(kāi)度來(lái)降低電流到正常范圍。
078出風(fēng)口沒(méi)有出風(fēng)或是風(fēng)量減少的原因是:因?yàn)槟┒嗽O(shè)備的風(fēng)機(jī)馬達(dá)出現(xiàn)故障或是皮帶松動(dòng)甚至斷了,或是因?yàn)槲炊嗽O(shè)備的回風(fēng)不好,如回風(fēng)閥關(guān)閉或是回風(fēng)過(guò)濾網(wǎng)臟堵,必須打開(kāi)風(fēng)閥或清洗過(guò)濾網(wǎng)。
079原來(lái)正常的房間或區(qū)域出現(xiàn)不冷的原因是:1)可能是室外溫度或室內(nèi)負(fù)荷較大地偏離了設(shè)計(jì)值,從而出現(xiàn)冷量不夠;2)可能是因?yàn)殡妱?dòng)比例調(diào)節(jié)閥由于執(zhí)行器出現(xiàn)故障打不開(kāi)或是由于自控系統(tǒng)設(shè)置溫度過(guò)高導(dǎo)致執(zhí)行器沒(méi)有打開(kāi);3)如果是在系統(tǒng)維修放過(guò)水之后出現(xiàn)這種情況,則應(yīng)該是管道中由于有了空氣,導(dǎo)致水量不足或水流不通,也可能是維修時(shí)關(guān)閉的閥門(mén)沒(méi)有打開(kāi):4)如果是設(shè)備在運(yùn)行了較長(zhǎng)時(shí)間后逐漸顯得不如原來(lái)冷,則是因?yàn)楸砝淦鞅砻娣e垢過(guò)多導(dǎo)致?lián)Q熱效率大幅下降。
080空調(diào)水系統(tǒng)必須進(jìn)行水處理:這是控制冷凍水和冷卻水的酸性和堿性,以及硬度和污濁度,保證不對(duì)水管造成過(guò)大腐蝕或出現(xiàn)結(jié)垢。
081空調(diào)主機(jī)要保持連續(xù)通電,停電不能超過(guò)3小時(shí)。保持連續(xù)通電是為了給主機(jī)油箱持續(xù)加熱,如果停電超過(guò)3小時(shí)會(huì)導(dǎo)致潤(rùn)滑油凝結(jié),堵塞油管,油質(zhì)變差。
082空調(diào)主機(jī)運(yùn)行中突然停電了,工作人員應(yīng)馬上到現(xiàn)場(chǎng)等候電力恢復(fù)。在恢復(fù)供電后應(yīng)采取的措施:主機(jī)會(huì)自動(dòng)重新進(jìn)行檢測(cè)啟動(dòng),這時(shí)應(yīng)先停機(jī),確認(rèn)電力供應(yīng)正常后,開(kāi)啟電動(dòng)閥門(mén),啟動(dòng)水泵及冷卻塔,然后再開(kāi)機(jī)。
083末端空氣處理設(shè)備必須定期清洗回風(fēng)過(guò)濾網(wǎng):因?yàn)樵诮?jīng)過(guò)一段時(shí)間運(yùn)行之后,過(guò)濾網(wǎng)會(huì)積滿灰塵,導(dǎo)致回風(fēng)口不能回風(fēng),空調(diào)區(qū)域風(fēng)壓過(guò)高,出風(fēng)出不了,因此必須定期進(jìn)行清洗。
084空調(diào)主機(jī)運(yùn)行大約是五年至八年需進(jìn)行一次大修。
085空調(diào)主機(jī)在室外氣溫較低情況下不能開(kāi)啟:這是因?yàn)槔鋮s水溫度過(guò)低,導(dǎo)致蒸發(fā)溫度過(guò)低保護(hù)起作用,主機(jī)會(huì)自動(dòng)停機(jī)。
086防排煙系統(tǒng)包括防煙和排煙兩大系統(tǒng)。
087高層建筑的排煙方式有:機(jī)械排煙和可開(kāi)啟外窗的自然排煙。
088高層建筑的防煙方式有:正壓送風(fēng)和可開(kāi)啟外窗的自然防煙。
089排煙風(fēng)機(jī)在溫度280℃時(shí)最少應(yīng)保證連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)30分鐘。
090排煙口的風(fēng)速規(guī)定:不宜大于10m/s。
091正壓送風(fēng)口的風(fēng)速規(guī)定:不宜大于7m/s。
092通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)管道等應(yīng)采用不燃材料制作.
093防煙分區(qū)內(nèi)的排煙口距最遠(yuǎn)點(diǎn)的水平距離規(guī)定不超過(guò)30米。
第11篇 中級(jí)物業(yè)管理員理論試卷
(考試時(shí)間:90分鐘)
注意:將正確的答案項(xiàng)的代號(hào)填入答題卡中,請(qǐng)按要求填涂
一、 單項(xiàng)選擇題(每小題1分,共60分)
1. 物業(yè)管理公司部門(mén)劃分的方法-般有以目標(biāo)為基礎(chǔ)的劃分、( )和混合劃分。
a、以區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)劃分 b、以質(zhì)量為基礎(chǔ)劃分
c、以活動(dòng)為基礎(chǔ)的劃分 d、以性質(zhì)為基礎(chǔ)劃分
2. 招聘小區(qū)管理處主任適用的面談方式是( )。
a、操作性面試 b、非引導(dǎo)性面談 c、問(wèn)題式面談 d、模式化面談
( )是物業(yè)管理招投標(biāo)中項(xiàng)目談判的最后階段。
a、合作意向的展開(kāi) b、管理合同談判 c、合同期限確定 d、合作項(xiàng)目實(shí)際考察
3. 下列不是物業(yè)管理前期介入的作用的是( )。
a、幫助承建商做好工地管理 b、完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)
c、把好驗(yàn)收關(guān) d、完善物業(yè)的使用功能
4. 明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司各方面權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的基礎(chǔ)規(guī)章是( )
a、房屋預(yù)售合同 b、售房協(xié)議 c、物業(yè)管理公約 d、物業(yè)管理規(guī)定
5. 下列不屬于入伙手續(xù)文件的是( )。
a、物業(yè)管理規(guī)定 b、入伙通知書(shū) c、入伙手續(xù)書(shū) d、房(鋪)交接書(shū)
6. 住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件之-是( )。
a、已交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)50%以上b、已人住的業(yè)主數(shù)達(dá)到50%以上
c、已交付使用物業(yè)的單元數(shù)達(dá)50%以上d、物業(yè)交付使用已超過(guò)-年
7. 按規(guī)定業(yè)主委員會(huì)委員不得少于( )人。
a、3人 b、5人 c、7人 d、9人
8. 設(shè)備管理中,影響樓宇或小區(qū)的設(shè)備故障或施工,要向( )報(bào)告。
a、班組長(zhǎng) b、技術(shù)主管 c、工程部經(jīng)理 d、物業(yè)經(jīng)理
9. 物業(yè)區(qū)域治安管理的自主性與機(jī)動(dòng)靈活性以( )為前提。
a、公平性 b、客觀性 c、受制性 d、實(shí)用性
10. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程經(jīng)營(yíng)和( )經(jīng)營(yíng)。
a、消費(fèi)過(guò)程 b、流通過(guò)程 c、管理過(guò)程 d、投資過(guò)程
11. 根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其內(nèi)
部構(gòu)成,房地產(chǎn)市場(chǎng)-般可分為( )。
a、-級(jí) b、二級(jí) c、三級(jí) d、四級(jí)
12. 物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體是( )。
a、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)者 b、物業(yè)的所有權(quán)者和使用者 c、物業(yè) d、服務(wù)
13. 我國(guó)住房制度改革初期和物業(yè)管理市場(chǎng)起步階段,物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格采用()形式是十分必要的。
a、政府定價(jià) b、政府指導(dǎo)價(jià) c、經(jīng)營(yíng)者定價(jià) d、市場(chǎng)定價(jià)
14. 物業(yè)管理的委托與代理關(guān)系中,被代理人是指( )。
a、各類(lèi)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)公司 b、物業(yè)管理公司;c、用戶 d、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)
15. 物業(yè)管理的本質(zhì)特征是( )。
a、管理 b、服務(wù) c、規(guī)范 d、受托
16. 與租賃經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理相比,委托服務(wù)型物業(yè)管理在產(chǎn)權(quán)上( )。
a、既有管理權(quán)又有產(chǎn)權(quán) b、有管理權(quán)而無(wú)產(chǎn)權(quán)
c、既沒(méi)有管理權(quán)又沒(méi)有產(chǎn)權(quán) d、有產(chǎn)權(quán)而無(wú)管理權(quán)
17. 物業(yè)管理的基本問(wèn)題是( )。
a、權(quán)利主體問(wèn)題 b、統(tǒng)-管理問(wèn)題c、有償服務(wù)問(wèn)題 d、合理收費(fèi)問(wèn)題
18. 認(rèn)證機(jī)構(gòu)及物業(yè)管理行業(yè)人士普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司只需按( )標(biāo)準(zhǔn)建立質(zhì)量體系。
a、is09001 b、is09002 c、is09003 d、is09004
19. 社區(qū)文化的第-個(gè)層面是( )。
a、環(huán)境文化 b、行為文化 c、制度文化d、精神文化
20. 購(gòu)物中心基本分為兩類(lèi):-類(lèi)是開(kāi)放式的-類(lèi)是( )。
a、封閉式的 b、半開(kāi)放式的 c、半封閉式的 d、綜合式的
21. ( )是公共商業(yè)樓宇的關(guān)鍵承租戶,對(duì)公共商業(yè)樓宇起主要作用。
a、大型承租, b、主要承租戶 c、基本承租,d、-般承租戶
22. 按人口和用地規(guī)模多少的不同,住宅小區(qū)可分為( )、居住小區(qū)和居住組團(tuán)。
a、居住區(qū) b、居住中心 c、居住群 d、居住片區(qū)
23. 綜合大廈最顯著的特點(diǎn)是( ),它決定了管理的各項(xiàng)要求。
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24. 會(huì)所設(shè)計(jì)的主題思想是要明確規(guī)定( )。
a、會(huì)員應(yīng)遵守的事項(xiàng) b、會(huì)員的權(quán)利義務(wù) c、會(huì)費(fèi)的繳納方式d、會(huì)員的入會(huì)手續(xù)
25. 車(chē)輛停放管理收費(fèi)應(yīng)根據(jù)( )物價(jià)部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
a、國(guó)家 b、省 c、當(dāng)?shù)?d、a或b
26. 下列不是智能物業(yè)的系統(tǒng)構(gòu)成的是( )。
a、通信自動(dòng)化系統(tǒng)b、用電自動(dòng)化系統(tǒng) c、辦公自動(dòng)化系統(tǒng) d、建筑自動(dòng)化系統(tǒng)
27. 物業(yè)管理員工總體上可以分為三個(gè)層次,即決策層、 ( )、操作層。
a、中層 b、管理層 c、經(jīng)理層 d、懂事層
28. 下列不是管理層管理技巧要求的是( )。
a、應(yīng)變能力強(qiáng) b、善于溝通 c、善于協(xié)調(diào) d、以規(guī)服人
29. 下列中不是住宅小區(qū)管理的原則是( )。
a、綜合管理的原則 b、以人為本,服務(wù)第-的原則
c、所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)分離的原則 d、科技第-的原則
30. 我國(guó)負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作的是( )。
a、工商行政主管部門(mén) b、人民政府c、人民法院 d、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
31. '霸王原則'和忽視對(duì)方權(quán)利的'格式合同'之所以不受法律保護(hù),是因?yàn)樗`反了( )。
a、合法原則 b、誠(chéng)實(shí)信用原則 c、公平原則 d、當(dāng)事人意思自治原則
32. 民事責(zé)任主要表現(xiàn)為-種( )上的責(zé)任。
a、職務(wù) b、財(cái)產(chǎn) c、管理 d、經(jīng)濟(jì)
33. 實(shí)行無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則,是因?yàn)橛捎谠谖飿I(yè)管理中常常涉及大量高度( )的義務(wù)。
a、重要性 b、技術(shù)性 c、復(fù)雜性 d、危險(xiǎn)性
34. 有舊房出售時(shí),原住房有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);職工購(gòu)買(mǎi)舊房居住或經(jīng)營(yíng)-定時(shí)期后,允許其出售,但原出售單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這里的'-定時(shí)期'-般是指( )。
a、半年 b、1年 c、3年 d、5年
35. 根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定,土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同( )內(nèi),支付全部土地使用權(quán)出讓金。
a、30 日 b、60 日 c、90 日 d、l00 日
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sp;36. 拆除房地產(chǎn)管理局直管公房的其補(bǔ)償安置協(xié)議所進(jìn)行的公證屬于( )。
a、自愿性公證 b、強(qiáng)制性公證 c、合理性公證 d、合法性公證
37. 司法審判是( )。
a、-審終審 b、兩審終審 c、三審終審 d、最高人民法院終審
38. 某電氣照明施工圖中,燈具的標(biāo)注是'4-s g',每盞燈具燈泡數(shù)量是( )。
a、4個(gè) b、3個(gè) c、 2個(gè)d、1個(gè)
39. 某單相電氣照明線路采用銅芯雙層塑料絕緣線,導(dǎo)線截面4mm2,穿鋼管敷設(shè),管徑是15mm2,線路正確的標(biāo)注是( )。
a、bv-2×4-g15 13、blv-4×2-g15 c、bvv-2×4-g15 d、bll-2×4-g15
40. -只220伏、1 10:的普通白熾燈,接于220伏電源工作,其電流是 ( )。
a、2安 b、0.5安 c、1安 d、110安
41. 單純照明電路,熔斷器熔體的額定電流應(yīng)按線路額定電流的多少倍來(lái)選擇( )。
a、1.0 b、1.1 c、1.8d、2.0
42. 空調(diào)中最好的載冷劑是( )。
a、水 b、鹽水 c、油 d、氨
43. 居民住宅、辦公場(chǎng)所的漏電開(kāi)關(guān)選擇應(yīng)為( )。
a、動(dòng)作電流選不大于30毫安,動(dòng)作時(shí)間不大于0.1秒
b、動(dòng)作電流選不大于3安,動(dòng)作時(shí)間不大于0.1秒
c、動(dòng)作電流選不大于30毫安,動(dòng)作時(shí)間不大于10秒
d、動(dòng)作電流和動(dòng)作時(shí)間越小越好
44. 液體制冷劑在蒸發(fā)器中蒸發(fā),其( )。
a、蒸發(fā)壓力越高溫度越低 b、蒸發(fā)壓力越低溫度越高
c、蒸發(fā)壓力越低溫度越低 d、蒸發(fā)壓力與溫度無(wú)關(guān)
45. 安全鉗的作用是( )。
a、將轎廂或?qū)χ貖A持在導(dǎo)軌上,使其停止運(yùn)動(dòng) b、保持曳引鋼絲繩所受張力均勻
c、使電梯轎廂門(mén)關(guān)閉嚴(yán)密 d、電梯發(fā)生超載時(shí),切斷電梯控制電路
46. 門(mén)窗的立面形式是可以從( )中看出。
a、立面圖 b、平面圖 c、剖面圖 d、節(jié)點(diǎn)大樣圖
47. 混凝土構(gòu)件表面出現(xiàn)不規(guī)則裂縫,此類(lèi)裂縫-般是由于( )產(chǎn)生的裂縫。
a、沉降 b、溫度 c、荷載 &n
bsp; d、干縮
48. 平屋面防水作法有剛性防水、柔性防水、金屬防水和( )防水。
a、防水混凝土 b、剛性抹面防水層c、卷材 d、復(fù)合材料
49. 拆換塊料面層、門(mén)窗玻璃等均包括拆舊換新,以( )計(jì)算工程量。
a、實(shí)際塊數(shù) b、建筑面積c、實(shí)際拆換面積 d、實(shí)際拆換體積
50. 《廣州市房屋修繕工程預(yù)算定額》(土建工程分項(xiàng)1998.4)中的'房屋修繕工程各項(xiàng)計(jì)費(fèi)程序表'是用于計(jì)算( )。
a、單位工程總用工數(shù) b、單位工程總材料消耗量
c、單位工程總機(jī)械臺(tái)班數(shù) d、單位工程工程造價(jià)
51. 給排水系統(tǒng)圖宜按45。正面斜軸側(cè)投影法繪制,正確投影坐標(biāo)是( )。
a、*┴y,z與y成45°b、y┴z,y與*成45°
c、*┴z,*與y成45° d、y┴z,y與*成90°
52. 坐式大便器是( )。
53. 給水管道的防腐措施是除銹和涂( )。
a、防銹漆 b、白色乳膠漆 c、內(nèi)墻涂料 d、內(nèi)外墻涂料
54. 敷設(shè)輸電線時(shí),管、槽內(nèi)允許電線接頭數(shù)量( )。
a、2個(gè) b、0個(gè) c、3個(gè) d、4個(gè)
55. 單相'左'、'中'、'右'扁三孔插座正確接線是( )。(相線:l;中性線:n;地線:pe)
a、左孔接l,右孔接n,中孔接pe b、左孔接n,右孔接l,中孔接pe
c、左孔接pe,右孔接l,中孔接n d、左孔接pe,右孔接n,中孔接l
56. 滅火器設(shè)置錯(cuò)誤的是( )。
a、放在明顯和便于取用的地點(diǎn)。 b、不影響人員安全疏散。
c、放置要穩(wěn)固。 d、把滅火器放人紅色鐵箱內(nèi)上鎖,并滿足以上三個(gè)條件。
57. 化糞池臭氣穿過(guò)蹲廁存水彎水封噴出原因是( )。
a、通氣管未安裝通氣帽。 b、通氣管安裝高度未能高出頂層2m以上。
c、立管檢查口數(shù)量太小。 d、化糞池沉積物多造成堵塞。
58. 檢修pe管遭,粘合連接處漏水原因是( )。
a、粘合處有水 b、空氣中呈酸性 c、空氣中呈堿性 d、熱空氣焊接溫度過(guò)低
59. 蹲廁鑄鐵存水彎滲漏,解決方法是( )。
a、涂瀝青或水坭漿 b、涂銀色油漆 c、涂乳液 d、涂乳膠漆
60. 室內(nèi)泄漏煤氣時(shí),有效處理方法是( )。
a、按抽油煙機(jī)開(kāi)關(guān)實(shí)施排氣 b、打開(kāi)
所有門(mén)窗
c、開(kāi)廚房燈,排除泄漏故障 d、開(kāi)浴室燈,排除泄漏故障
二、 判斷題(每小題1分,共20分)
1. 物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。( )
2. 目標(biāo)管理應(yīng)以滿足總的效益目標(biāo)為準(zhǔn) ;( )
3. 文化是企業(yè)發(fā)展的靈魂。 ( )
4. 物業(yè)管理的竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收的驗(yàn)收的目的不同。 ( )
5. 發(fā)現(xiàn)有人到小區(qū)內(nèi)推銷(xiāo)商品不應(yīng)予以沒(méi)收。 ( )
6. 物業(yè)管理學(xué)的研究方法有唯物辯證法、系統(tǒng)方法、實(shí)證方法。 ( )
7. 物業(yè)管理的自我管理包括依法經(jīng)營(yíng)、明確市場(chǎng)定位、制定和完善經(jīng)營(yíng)管理制度、員工培訓(xùn)。( )
8. 物業(yè)管理服務(wù)體系屬于混合服務(wù)體系。 ( )
9. 封閉式管理是高層樓宇的管理模式之一。 ( )
10. 制定車(chē)輛停放保管制度是小區(qū)車(chē)輛管理的內(nèi)容之一。 ( )
11. 物業(yè)管理收費(fèi)是一種管理收費(fèi)( )。
12. 所謂嚴(yán)格責(zé)任原則也就是無(wú)過(guò)錯(cuò)原則( )。
13. tn-s接地制式的中性線與保護(hù)線是合一的。 ( )
14. 空調(diào)冷源設(shè)備可分為壓縮式制冷和吸收式制冷兩大數(shù)。 ( )
15. 當(dāng)鋼筋混凝土主梁有次梁作用集中力時(shí),應(yīng)在有次梁的部位增設(shè)箍筋或吊筋。 ( )
16. 房屋修繕工程定額是指在房屋建筑工程中,在合理的勞動(dòng)組織與合理使用材料的前提下,完成單位合格建筑產(chǎn)品所必須的而且是額定的人工、材料的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。 ( )
17. 某單位辦公樓臨近城市道路,為了提高經(jīng)濟(jì)效益,計(jì)劃將一、二層樓作為商鋪招租,為了了解其結(jié)構(gòu)安全可靠性等方面能否適應(yīng)新的需要,對(duì)房屋必須進(jìn)行查勘與鑒定。( )
18. 鋼筋的材料代換是不需要經(jīng)設(shè)計(jì)單位簽字蓋章的。 ( )
19. 塑料管的連接方式有:螺紋連接、法蘭連接、焊接、粘接。 ( )
20. 水泵軸承溫度高的原因是潤(rùn)滑油不足。 ( )
三、 綜合題(每小題5分,共20分)
1. 物業(yè)管理前期介入有什么作用
2. 物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有什么影響
3. 某小區(qū)原由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)公司進(jìn)行管理,業(yè)主入住后對(duì)該公司不滿意,結(jié)果,業(yè)主委員會(huì)經(jīng)研究討論,決定解聘該公司。但該公司表示:其與開(kāi)發(fā)商訂有委托管理合同,如業(yè)主解聘本公司,則須承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此,請(qǐng)結(jié)合所學(xué)物業(yè)管理法律知識(shí),談?wù)勀愕目捶ā?/p>
4. 見(jiàn)圖示:○55
請(qǐng)問(wèn):①該房屋建筑面積是多少
②其是多少層
③其各層層高是多少
答案:
物業(yè)管理員模擬試卷(二)
一、單選題:
(01
第12篇 x佳園日常物業(yè)管理內(nèi)容
南湖佳園日常物業(yè)管理內(nèi)容
1.秩序維護(hù)
根據(jù)園區(qū)面積及實(shí)際情況,結(jié)合實(shí)際的管理經(jīng)驗(yàn),利用人防與技防結(jié)合的方式進(jìn)行園區(qū)的秩序維護(hù)管理。
園區(qū)面積1.9萬(wàn)平方米,管理面積較小,小區(qū)的秩維管理設(shè)有固定崗、巡邏崗。小區(qū)主出入口一個(gè)設(shè)固定崗,二十四小時(shí)值守,來(lái)訪人員必須到門(mén)衛(wèi)室登記,經(jīng)門(mén)衛(wèi)通知業(yè)主,取得聯(lián)系并經(jīng)業(yè)主同意后方可進(jìn)入園區(qū)。對(duì)進(jìn)出園區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。白天加強(qiáng)固定崗管理力度,注重進(jìn)出人員和車(chē)輛的詢(xún)問(wèn)和登記。
由于園區(qū)面積較小,秩維人員巡邏時(shí)可以看到整個(gè)園區(qū),所以在園區(qū)中固定崗設(shè)立一人,巡邏人員設(shè)一人。
門(mén)崗人員應(yīng)保證出入口暢通,確保無(wú)閑雜人員進(jìn)入,大件物品進(jìn)出時(shí)應(yīng)檢查、登記。巡邏人員按規(guī)定線路定時(shí)巡邏,對(duì)整個(gè)園區(qū)公共部位的秩序維護(hù)、消防等進(jìn)行維護(hù)和管理。重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位增加巡邏次數(shù)。在巡視過(guò)程中對(duì)園區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行引導(dǎo),使其有序通行和停放。夜間巡邏人員增加巡邏次數(shù),無(wú)離崗現(xiàn)象發(fā)生。
秩維人員負(fù)責(zé)做好'防火、防盜、防暴、防破壞的四防工作。定期宣傳消防知識(shí),使業(yè)主時(shí)時(shí)注意防火、防盜。定期檢查消防設(shè)施的完好情況,熟悉各消防施設(shè)的使用方法、分布位置,掌握突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案,如遇到緊急情況時(shí)應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)急方案,并及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門(mén)(公安、消防等),在相關(guān)部門(mén)人員沒(méi)到場(chǎng)之前應(yīng)采取有效措施保持好現(xiàn)場(chǎng)或組織疏散人群,盡量協(xié)助、配合相關(guān)部門(mén)處理好相關(guān)事宜。
車(chē)輛管理方面,秩維人員分清職責(zé)范圍,認(rèn)真執(zhí)守、盡職盡責(zé),未經(jīng)許可園區(qū)內(nèi)禁止外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)入。秩維員對(duì)進(jìn)入園區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行指揮和疏通。停放在園區(qū)的車(chē)輛應(yīng)停放有序,非機(jī)動(dòng)車(chē)擺放整齊。
園區(qū)內(nèi)禁止鳴笛、禁止練車(chē)、限速行駛。
2.環(huán)境管理
公共區(qū)域由保潔員循環(huán)保潔,主要包括道路、綠地、樓梯通道、電梯轎箱、公共玻璃、垃圾中轉(zhuǎn)站等。
標(biāo)準(zhǔn):道路無(wú)明顯污跡、雜物、積水等;垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶內(nèi)垃圾不散裝,無(wú)超載、無(wú)強(qiáng)異味、無(wú)污水橫流;電梯轎箱擦拭干凈、無(wú)油跡、無(wú)粘貼小廣告現(xiàn)象;樓梯通道定期拖洗,無(wú)廢舊物占道現(xiàn)象;花草、樹(shù)木養(yǎng)護(hù),適時(shí)灌溉,定期施肥、除蟲(chóng)、剪枝,及時(shí)補(bǔ)種,保持優(yōu)美的綠化環(huán)境。根據(jù)園區(qū)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。垃圾箱及垃圾中轉(zhuǎn)站定期清潔、消毒。對(duì)清潔過(guò)程中有安全隱患或造成使用不便處,應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)或采取有效防范措施。
道路、綠地等每日循環(huán)保潔;共用部位玻璃每月清潔1次;路燈、樓道燈每季度清潔1次;樓道每日清掃1次,半月拖洗1次;樓梯扶手每周擦洗2次;雨、雪天氣及時(shí)清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。
保潔人員在保潔時(shí)間內(nèi)協(xié)助秩序維護(hù)員協(xié)查本區(qū)域內(nèi)的情況。負(fù)責(zé)對(duì)本區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)備故障情況的報(bào)修和檢查。
3.維修、養(yǎng)護(hù)管理
沈鐵南湖佳園的房屋維修養(yǎng)護(hù)及設(shè)施、設(shè)備的管理、維護(hù)將堅(jiān)持'管養(yǎng)合一'的原則,制定合理的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,建立和健全科學(xué)的規(guī)章制度,切實(shí)做到業(yè)主滿意。將制定出《公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案》、《房屋共用部位維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案》。
對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,做好巡查記錄,明確責(zé)任人。操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,保證設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。
消防設(shè)施應(yīng)配備完好,位置適當(dāng),可隨時(shí)啟用,如有設(shè)備老化及時(shí)更新。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。路燈、樓道燈等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用,完好率不低于93%。確保雨水、污水管道保持通暢,相關(guān)設(shè)施無(wú)破損。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施,對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。
協(xié)調(diào)處理各項(xiàng)維修計(jì)劃、裝修疑難事件;定期巡視各設(shè)備房,檢查各類(lèi)設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,并發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取有效措施。
4.檔案管理
公司的檔案由主任負(fù)責(zé)管理,主要包括檔案的收集、整理、編排、保存。檔案資料的內(nèi)容包括從接管驗(yàn)收時(shí)接手的資料、證件等到施實(shí)管理工作中形成的具有參考利用價(jià)值的文件材料和相關(guān)工作記錄等。檔案保存時(shí)注意防潮、防蟲(chóng)、防破損。管理時(shí)應(yīng)按檔案類(lèi)型等做統(tǒng)一分類(lèi),做有序編排,設(shè)目錄大綱,以便查找。
檔案保編排有序,裝訂整齊,目錄清楚。
作廢文件須經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并加蓋作廢章后方能銷(xiāo)毀。
保持文件的清楚、干凈、無(wú)蟲(chóng)咬,每年對(duì)公司的檔案文件進(jìn)行一次全面清查,每季進(jìn)行一次部門(mén)文件抽查,確保文件資料的完整。
檔案借閱時(shí)嚴(yán)格遵守借閱時(shí)間及規(guī)定,注意公司的保密文件不外漏,在有人借閱時(shí)應(yīng)提醒借閱人按時(shí)歸還并保證借閱的資料完整無(wú)損壞。
5.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
公共秩序維護(hù):實(shí)行24小時(shí)值班制。負(fù)責(zé)維護(hù)園區(qū)內(nèi)秩序,制定巡視和值班制度,嚴(yán)格控制外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū),配合公安機(jī)關(guān)預(yù)防和處理治安案件。
保潔:'五定'即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。'六無(wú)'即無(wú)垃圾污物、無(wú)人畜糞便、無(wú)磚瓦石塊、無(wú)碎紙皮核、無(wú)污水贓物、無(wú)明顯糞跡和浮土。'七凈'即路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)根草坪凈、樓梯凈、單元門(mén)口凈。
綠化:定期栽種補(bǔ)綠、定期對(duì)小區(qū)內(nèi)樹(shù)木、草坪及爬藤等澆水、施肥、除雜草、修剪、除病蟲(chóng)。讓業(yè)主擁有一個(gè)'綠、凈、美、安'的生活環(huán)境。
維修:熱情接待業(yè)主報(bào)修,做到維修及時(shí),保證質(zhì)量,態(tài)度認(rèn)真。維修期間不準(zhǔn)吃、拿、卡、要;不準(zhǔn)超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);全心全意為業(yè)主服務(wù)。
