第1篇 物業(yè)管理部副主管職務(wù)說明書

工作概述:協(xié)助主管搞好'五防'為中心的安全防范工作;督管中隊內(nèi)務(wù)衛(wèi)生,組織中隊培訓(xùn)學(xué)習(xí),促進中隊正規(guī)化建設(shè)。

(一)任職資格

1、性別:不限

2、年齡要求:35歲以下

3、身高要求:男,170cm以上;女,165cm以上,身體協(xié)調(diào)性好,行動敏捷,視力5.0以上,無色盲;

4、學(xué)歷要求:高中、中專或以上文化程度;

5、工作經(jīng)歷:任職物業(yè)社區(qū)保安領(lǐng)班1年以上;

6、工作技能要求

經(jīng)《物業(yè)管理部副主管任用標(biāo)準(zhǔn)》評測合格后予以試用;經(jīng)《物業(yè)管理部副主管試用轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)》評測合格后予以轉(zhuǎn)正。

(二)工作關(guān)系

1、直接上級:主管

2、直接下級:領(lǐng)班

3、合作部門:

(1)內(nèi)部部門:屋村各部及其他部門

(2)外部部門:駐地派出所、消防中隊、執(zhí)法中隊、交警中隊

(三)崗位職責(zé)

1、做好主管的參謀和助手,主管不在時,代行主管行政管理職責(zé);

2、與主管協(xié)作制訂各項工作計劃,落實以防盜、防搶為中心的各項安全防范措施;

3、負(fù)責(zé)中隊思想教育工作;

4、督管中隊宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生,組織中隊軍容風(fēng)紀(jì)檢查;

5、協(xié)助主管處理中隊范圍內(nèi)投訴與突發(fā)事件;

6、妥善協(xié)調(diào)內(nèi)部人事工作關(guān)系,搞好中隊團結(jié);

7、不斷總結(jié)經(jīng)驗,及時改進工作方法,并向中隊主管提交月度計劃完成狀況報告。

(四)工作目標(biāo)與衡量標(biāo)準(zhǔn)

1、確保主管不在位代行其職責(zé)時達到《主管職責(zé)》要求;

2、確保轄區(qū)無管理責(zé)任事故發(fā)生;

3、確保無因管理方法失當(dāng)、關(guān)心愛護不夠、工作氛圍不好而引致人員辭職或流失;確保所管理隊員離職率每月不超過2%;

4、確保中隊各班宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生秩序符合《內(nèi)務(wù)衛(wèi)生制度》;

5、確保警容風(fēng)紀(jì)每半月檢查一次,日常隨機抽檢全部合格;

6、確保中隊內(nèi)部團結(jié)協(xié)作,全年無打架斗毆;

7、確保每月向主管提交工作報告并附可行性建議。

第2篇 物業(yè)管理媒體接待交流程序

物業(yè)管理處媒體接待交流程序

1.目的

避免各種媒體報道給管理處帶來負(fù)面影響,并對媒體加以引導(dǎo),以維護并拓展管理處形象。

2.適用范圍

適用****管理處各部門

3.職責(zé)

3.1綜合管理部為管理處與媒體接觸的對口部門,相關(guān)事務(wù)由綜合管理部負(fù)責(zé)。

3.2管理處媒體發(fā)言人負(fù)責(zé)與媒體接觸時的各種發(fā)言。

4.方法與過程控制

4.1管理處與媒體交流程序

4.1.1管理處設(shè)媒體發(fā)言人一人,負(fù)責(zé)與媒體接觸時的各種發(fā)言;管理處形象宣傳、重要新聞發(fā)布由管理處經(jīng)理或指定授權(quán)人發(fā)言。

4.1.2媒體發(fā)言人由綜合管理部主管擔(dān)任。

4.1.3發(fā)言時應(yīng)安排相關(guān)人員進行記錄,相關(guān)紀(jì)要應(yīng)存檔。

4.1.4綜合管理部須對與媒體的接觸、溝通情況進行記錄。媒體播發(fā)有關(guān)新聞時,如為電視或電臺,應(yīng)安排專人進行錄像或錄音進行存檔;如為報紙、雜志等,應(yīng)進行剪輯后存檔。

4.1.5如播發(fā)的屬重大新聞,綜合管理部應(yīng)組織全體員工或相關(guān)人員觀看。

4.1.6各部門若有相關(guān)媒體欲對有關(guān)情況進行報道,須征得綜合管理部同意并在指定委托范圍和內(nèi)容與媒體進行接觸。

4.1.7若有關(guān)情況有可能給管理處帶來負(fù)面影響,由綜合管理部直接與媒體接觸。

第3篇 萬科物業(yè)管理體系顧問項目

萬科物業(yè)管理體系(顧問項目)

(一)企業(yè)內(nèi)部管理及iso9000體系

顧問服務(wù)更多的是管理經(jīng)驗的輸出,萬科物業(yè)十余年的管理經(jīng)驗是顧問服務(wù)最強有力的支撐平臺。多年的管理探索和經(jīng)驗總結(jié),萬科物業(yè)建立了詳細(xì)全面的質(zhì)量管理體系文件,包括質(zhì)量手冊一冊和體系文件六冊,共計上百萬字,對公司業(yè)務(wù)運作和企業(yè)管理的各個方面均制定了相應(yīng)的規(guī)程,確保所有過程得到有效策劃、運作和控制。在體系文件的指導(dǎo)下,萬科物業(yè)逐步完善公司、管理處各管理層次的管理制度,形成了涵蓋人力資源、行政管理、財務(wù)管理、業(yè)務(wù)管理等一套科學(xué)、有效的規(guī)章管理制度體系。

貴我雙方合作后,我司一方面以此為服務(wù)基礎(chǔ),輸出管理服務(wù)經(jīng)驗,另一方面,也將結(jié)合被顧問公司的實際,以此為參考建立起被顧問公司自己的管理體系。

(二)顧問服務(wù)運作管理體系

為規(guī)范萬科物業(yè)顧問服務(wù)輸出,確保每一顧問項目順利達到既定目標(biāo),公司內(nèi)部針對顧問服務(wù)制定了一系列的管理制度,具體包括:

1顧問項目運作程序

2顧問組進駐管理程序

3顧問工作監(jiān)督程序

4顧問服務(wù)監(jiān)察制度

5顧問書審批管理程序

6建議函遞交、跟蹤流程

7顧問服務(wù)計劃編制、更改審批流程

8顧問服務(wù)信息管理制度

9顧問服務(wù)全程工作計劃表

10顧問書提交計劃表

11顧問服務(wù)工作進度表

12顧問期工作報告

13顧問服務(wù)月度工作報告

14物業(yè)管理監(jiān)督審核報告

15建議函跟蹤記錄表

16顧問書提交計劃調(diào)整表

17顧問服務(wù)計劃階段性分析報告

18顧客滿意度調(diào)查表

第4篇 某物業(yè)管理公司保安部質(zhì)量目標(biāo)

物業(yè)管理公司保安部質(zhì)量目標(biāo)

根據(jù)公司總質(zhì)量目標(biāo),保安部特制定以下分目標(biāo),作為公司保安工作及各管理處保安工作考核依據(jù):

1.管轄區(qū)內(nèi)無重大安全責(zé)任事故,區(qū)內(nèi)治安案件年發(fā)生率占總?cè)丝诘?.2%,無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

2.業(yè)主對管轄區(qū)保安服務(wù)滿意率達95%以上。

3.無重大業(yè)主投訴。

4.有效投拆處理100%。

5.保安員上崗前培訓(xùn)合格率達100%。

第5篇 ds物業(yè)項目排水管理程序

物業(yè)項目排水管理程序

1目的

本程序明確了對客戶排水管理實施控制的職責(zé),方法和要求,以確?？蛻繇樌? 有序地工作和為客戶創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。

2適用范圍

適用于公司目前所承接的物業(yè)管理項目的排水管理。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

gb/t19002-iso9002 4.94.104.134.16

4相關(guān)文件

4.1《質(zhì)量手冊》

4.2城管辦(1988)12號《關(guān)于廚房下水管旁增設(shè)隔油池的通知》

4.3深圳水字(1991)1026號《深圳市市政排水設(shè)施管理細(xì)則》

4.4zz物業(yè)公司(1991.3)《給排水管道維護管理規(guī)程》

4.5《物業(yè)的供水管理》

4.6《物業(yè)的裝修管理》

4.7《安裝工程施工及驗收規(guī)范》

5職責(zé)

5.1各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)各該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施管理, 及室內(nèi)排水支管和排水設(shè)施的維修服務(wù)。

5.2公司機電工程部負(fù)責(zé)技術(shù)管理及配合有關(guān)工程驗收。

5.3公司機電工程部管道維修班負(fù)責(zé)室外排水管道和室內(nèi)排水主管道的維修服務(wù)。

6實施程序

6.1排水工程的驗收

6.1.1機電工程部參加新建工程排水管道的驗收并向施工部提出驗收意見書。

6.1.2工程驗收合格方可投入使用。

6.1.3機電工程部負(fù)責(zé)收集技術(shù)資料并交經(jīng)理部統(tǒng)一管理。

6.1.4機電工程部負(fù)責(zé)向樓宇管理處進行技術(shù)指導(dǎo)。

6.2排水管道的日常管理

6.2.1各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施的管理, 負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的室內(nèi)(公共部分)、外的排水管道的日常巡視,每天至少一次。

6.2.2各物業(yè)管理處的日常巡視應(yīng)在《管理處值班記錄表》記錄,發(fā)現(xiàn)問題通知機電工程部處理。

6.2.3用戶的排水設(shè)施故障, 由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)受理, 屬機電工程部的職責(zé), 報告機電工程部處理。

6.3排水管道的定期維護管理

6.3.1機電工程部每周安排維修班對室外排水管道進行巡視, 巡視要求按《給排水管道維護管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。 沙河區(qū)部分由沙河管理部負(fù)責(zé)巡視。

6.3.2在雨季前安排一次對全區(qū)的排水管道的檢查井檢查一次,檢查要求按《給排水管道維護管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。

6.3.3化糞池由機電工程部安排每半年(1月份和7月份)清理一次,請環(huán)衛(wèi)清理車進行清理, 管道維修班配合,并在《化糞池清理記錄表》記錄清理情況。沙河區(qū)部分由沙河管理部配合。

6.4故障處理

6.4.1機電工程部接到用戶或管理處故障報告后,通知管道維修班處理。

6.4.2管道維修班在接到故障報告后,由班長開出維修通知單后派員處理,將處理結(jié)果報告機電工程部,并記錄在維修單上。

6.4.3維修班如遇故障不能處理時,報告機電工程部,機電工程部根據(jù)情況安排處理。

6.5排水工程的控制管理

6.5.1為保證排水系統(tǒng)的暢通,機電工程部對用戶要求改建的排水工程,必須對圖紙設(shè)計和施工質(zhì)量進行控制。

6.5.2用戶改建的圖紙應(yīng)交機電工程部審查,并填寫《管道安裝審批表》。

6.5.3機電工程部負(fù)責(zé)圖紙審查,提出審批意見給用戶,用戶按審批意見修改圖紙后方可施工。

6.5.4機電工程部按審批意見及《安裝工程施工及驗收規(guī)范》進行驗收,合格后方可供水。驗收不合格不能供水。要求施工單位按要求返工。

7質(zhì)量記錄

7.1給排水管道巡視記錄表(管道維修班用)

7.2管道安裝審批表

7.3維修通知單

7.4化糞池清理記錄表

7.5管理處值班記錄表

第6篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司融資

融資即資金融通,是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟活動。融資的特點是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權(quán)人的地位,有權(quán)按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報酬;暫時需要資金的人,在融入資金后,處于債務(wù)人的地位,可以暫時支配借來的資金,以彌補自身資金的不足,但是到期必須償還本息。

對物業(yè)管理公司來說,融資的功能是靈活調(diào)度資金,促進公司的發(fā)展,獲得更多更大的經(jīng)濟效益。

本章對物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。

一、融資的一般原則

根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點,在進行融資時,物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:

(一)流動性原則

流動性是指金融資產(chǎn)在無損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。

從物業(yè)管理公司的融資來看,它要求保持資金的流動性。因為物業(yè)管理公司融資的資金來源,主要是再生產(chǎn)過程中游離出來的暫時閑置的貨幣資金,閑置時間較短,在經(jīng)過短期閑置以后即要用于購買商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過長,以防長期被束縛在應(yīng)收款項目上,影響再生產(chǎn)過程的正常進行。

(二)安全性原則

安全性是指融資所具有的安全保障程度。

融資是暫時讓渡資金使用權(quán),債務(wù)人在一定時期內(nèi)可以自主使用借來的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過程中,資金融出者在一定時間內(nèi)與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營活動,這種經(jīng)營活動本身具有一定風(fēng)險,即經(jīng)營既可能成功,也可能失敗,如果經(jīng)營活動失敗,所借款項則難以歸還,從而使資金遭受損失。

融資風(fēng)險主要來自于:

(1)由于債務(wù)人經(jīng)營失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;

(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價證券價格下跌,使把資金投資于有價證券的公司遭受損失。

從公司間的融資來看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個資金的組成部分,它只是在一定時期內(nèi)處于閑置狀態(tài),如果資金融通風(fēng)險太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當(dāng)公司需要補充資金以購買物資時,則會感到資金緊缺,影響再生產(chǎn)過程的正常進行,不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應(yīng)的物質(zhì)財富,萬一公司融資不慎,造成資金損失,則會影響公司和職工的經(jīng)濟利益。

為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時要加強可行性研究,進行風(fēng)險預(yù)測,同時金融資產(chǎn)要適當(dāng)分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對象的貸款或證券上,以分散融資風(fēng)險,在資金融通形式上應(yīng)多樣化。

(三)盈利性原則

盈利性是指在融資過程中,資金獲得利潤的能力。

盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動下,暫時閑置的資金必須尋找運用資金的場所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動力,也是指導(dǎo)公司的投資行為,引導(dǎo)資金流向。

評價和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標(biāo)主要有:

1.金融資產(chǎn)收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤數(shù)額。具體公式如下:

金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。

2.信貸基金收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標(biāo)主要適用于金融機構(gòu)。

二、融資的影響因素

一個物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經(jīng)濟效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。

(一)影響融資的宏觀因素

由于融資與國民經(jīng)濟直接關(guān)聯(lián),從而決定了融資活動與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多,主要有:

1.物價水平

從物業(yè)管理公司的融資活動來看,在物價上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會擔(dān)心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價,這就會給正常融資帶來困難。

貨幣主要用于購買商品,工業(yè)貸款主要用于購買生產(chǎn)資料,商業(yè)貸款則主要用于購買消費資料。

在購買商品數(shù)量已定的情況下,公司對資金的需求,取決于商品價格水平,商品價格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會增加;反之,貸款投放便會減少。

2.利率水平

從物業(yè)管理公司的融資來看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過運用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過運用借入資金所創(chuàng)造的利潤,在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經(jīng)濟效益。如果利率水平不合理,就會影響資金融通。在利率過高的情況下,高額利息支出便會超過資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過低的情況下,特別是利率水平低于物價上漲幅度時,則會使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來彌補,這也會影響融通資金的積極性。

(二)影響融資的微觀因素

由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系,從而影響融資活動。其主要影響因素有:

1.公司經(jīng)營機制

物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。

從公司融出資金來看,只有在公司機制完善的情況下,公司通過融出資金能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟利益,才會有融資積極性。如果公司機制不完善,那么融出資金的內(nèi)在動力會缺乏,公司也不會積極尋找運用資金的場所,資金融通難以靈活進行。

從公司融入資金來看,融入資金主要是為了補充資金,以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營機制完善的情況下,借入資金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶,通過經(jīng)營管理活動,貨幣資金回流,則能按時歸還所借款項,融資能順暢進行,并獲得較好的經(jīng)濟效益。如果公司經(jīng)營機制不完善,借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后,則會在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時歸還所借款項,由此影響公司的資金周轉(zhuǎn),從而限制融資取得較好的經(jīng)濟效益。

2.公司經(jīng)營管理水平

物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強經(jīng)營管理,從而有效地把公司的人力、物力、財力結(jié)合起來,充分發(fā)揮各種經(jīng)營要素的效能。公司經(jīng)營管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤多少,在利潤同公司及職工經(jīng)濟利益掛鉤的情況下,利潤可作為內(nèi)在動力,促使公司靈活調(diào)度資金,提高借款經(jīng)濟效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務(wù)。

三、盈利分析

物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標(biāo)及實現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。

(一)對盈利的認(rèn)識和理解

多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?公司的盈利會受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長遠的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對盈利要有一個辯證的認(rèn)識,應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。

1.什么樣的利不能盈

影響公司形象、信譽,不利于公司長期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時的利再多,誘惑力再大都不行。

日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機,體積雖小,但性能很好,而且非常實用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開始籌劃將目標(biāo)移向美國市場?！覀兿纫酝跖飘a(chǎn)品投石問路,進入紐約市場。但面市之初,問津者寥寥無幾?！?jīng)過功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動了心,一份份訂單開始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財?shù)纳?布羅瓦公司對我們的收音機愛不釋手,進貨部長拍板定案:‘絕對購買,我們訂10萬臺!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個條件,這些晶體管收音機必須換上布羅瓦公司的商標(biāo)。頓時,我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當(dāng)別人的轉(zhuǎn)包工廠。自己的產(chǎn)品,用自己的商標(biāo)銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚名聲!我跟對方說,事關(guān)重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系,匯報了事情的來龍去脈。很快,回電來了:‘10萬臺太可惜,接受條件為宜?！欢?我對此不以為然,經(jīng)過一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標(biāo)。當(dāng)我把這一決定告訴對方的時候,一開始他還以為我是在開玩笑,這么大筆的生意,難道還會有人回絕嗎他認(rèn)為我是會接受這個條件的。及至看到我神情嚴(yán)肅,毫無讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了?！竟究墒且粋€已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國根本沒人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯,他的話不無道理。但是,我有我的信念?！?0年前的貴公司,不也和現(xiàn)在的敝公司一樣,毫無名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道,朝著50年后邁出第一步。請相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對當(dāng)時的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當(dāng)中最出色的一次!”

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sp; 我們可以想象一下,如果當(dāng)時接受了那10萬臺的訂貨,當(dāng)時能盈利應(yīng)該說是沒有問題的,可是也許也就不會有享譽世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長遠發(fā)展,不能為一時之利所驅(qū)動,應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。

2.多盈與少盈

物業(yè)管理公司要賺錢,以賺錢多少來衡量其經(jīng)營管理的成敗,盈家似乎應(yīng)該永遠是盈家。其實不然,殊不知物業(yè)管理公司這個有機體同人體一樣也需要勞逸結(jié)合,如果毫無節(jié)制地拼老本,最終將會加速公司生命力的衰敗。

日本有位企業(yè)家曾對經(jīng)銷商們講過:“各位都是認(rèn)真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設(shè)想,因此各位都在煩惱,我覺得這是重大的問題:大前年賺錢,前年又賺錢,而去年又賺錢,要是今年再賺錢,那是再好不過的。但是世間之事是不可預(yù)料的。連續(xù)3年都賺錢,又希望第4年再賺錢,哪有這么簡單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤,還剩下2年賺的嘛?！唧丁褪沁M二寸退一寸的,這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢,而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來,只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當(dāng)然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺?！埓蠹矣X悟到‘尺蠖’的精神。這才是應(yīng)有的認(rèn)識?！?/p>

“尺蠖”能退一進二,一個物業(yè)管理公司也應(yīng)懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長足發(fā)展的道理。

(二)盈利預(yù)測

利潤是物業(yè)管理公司一定時期內(nèi)經(jīng)營管理的成果。利潤總額是指一定時期內(nèi)實現(xiàn)利潤的總數(shù)。

經(jīng)營管理利潤的計算公式為

年利潤=年收入-年成本-年期間費-年稅金

在實際工作中,可以編制“利潤預(yù)測表(損益表)”

(三)盈利的目標(biāo)管理

公司利潤受多因素制約,所以目標(biāo)利潤的實現(xiàn),要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作,要靠對公司經(jīng)營管理諸要素的合理配置和科學(xué)管理。對目標(biāo)利潤要進行層層分解落實,并采取必要的保證措施。

目標(biāo)利潤管理程序一般包括目標(biāo)設(shè)置、目標(biāo)分解、實施控制、信息處理和獎懲兌現(xiàn)。

目標(biāo)設(shè)置是按合理、客觀的原則確定目標(biāo)利潤,并將目標(biāo)利潤在盈利計劃中反映出來,使其成為正式的財務(wù)目標(biāo)。

目標(biāo)分解是將公司一定時期的利潤作為一個總目標(biāo),再由總目標(biāo)分解成分目標(biāo),層層展開,形成一個目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)。

實施控制是根據(jù)既定目標(biāo)將實現(xiàn)目標(biāo)過程中的有關(guān)影響因素作為控制點,對每一個控制點進行事前預(yù)測,規(guī)定其具體標(biāo)準(zhǔn),事中進行比較分析,發(fā)現(xiàn)偏差,尋找原因,采取補救措施。

信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時地、準(zhǔn)確地將目標(biāo)實施情況予以反饋。

獎懲兌現(xiàn)是在目標(biāo)執(zhí)行中獎優(yōu)罰劣,以確保利潤目標(biāo)的不斷優(yōu)化。

(四)盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是分析計算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系,確定收入等于支出時盈虧平衡點的一種方法。在盈虧平衡點上,公司既無盈利又無虧損。

1.線性盈虧平衡分析

一般可用圖解法處理。

四、融資決策

物業(yè)管理公司融資活動存在著一定的風(fēng)險因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價很高,以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。

(一)公司融資決策的特點

1.綜合性

物業(yè)管理公司需求的流動資金,相當(dāng)一部分來自于金融機構(gòu)的貸款,這就要綜合考慮國家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風(fēng)險性和收益性等因素。

2.政策性

物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國家有關(guān)管理經(jīng)濟和調(diào)節(jié)經(jīng)濟的方針和政策要求,服從國民經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略重點和戰(zhàn)略步驟,從而體現(xiàn)較強的政策性。

3.調(diào)節(jié)性

公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。

(二)融資決策程序

融資決策

沒有一個固定的模式,而是一個動態(tài)過程,根據(jù)具體情況變化而相應(yīng)調(diào)節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實施方案、反饋調(diào)整。

確立目標(biāo),是指在一定的環(huán)境和條件下,在預(yù)測的基礎(chǔ)上,制定融資活動預(yù)期達到的結(jié)果。決策目標(biāo),要通過分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時、準(zhǔn)確地作出判斷,要求具體、明確。

擬定方案是融資決策的基礎(chǔ),這個環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標(biāo)的各種可能途徑。在擬定方案時,應(yīng)充分了解決策對象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經(jīng)濟信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個,以便進行方案分析、比較和選擇。

選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標(biāo),對多個決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個新方案。

實施方案是制定周密的計劃和相應(yīng)的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。

反饋信息是指融資決策方案在實施的過程中,對出現(xiàn)偏離融資決策目標(biāo)的情況需要及時檢查、反饋,以便適時調(diào)整融資方案。

(三)融資過程費用

物業(yè)管理公司對融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過程中的各種費用。這些費用主要有:

(1)中介費。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機構(gòu)或融資中介機構(gòu)。

(2)承諾費。為融入資金額的1%左右,主要為補貼金融機構(gòu)籌款開支。

(3)律師費。為融入資金額的1%左右,比例浮動較大。

(4)評估費。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔(dān)保物評估。

(5)罰金。

(6)融資申請過程中的行政辦公費等和貸款期結(jié)束時各金融機構(gòu)規(guī)定支付的部分費用。

(四)簽署融資合同的注意點

物業(yè)管理公司在簽署融資合同時,必須明確的問題和注意事項有:

(1)融資人;

(2)被融資人;

(3)融資的性質(zhì)和用途;

(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;

(5)融資期限;

(6)安全保障;

(7)利率;

(8)付息方式;

(9)還本方式;

(10)各種費用規(guī)定;

(11)提前還款處理;

(12)提款方式;

(13)金融機構(gòu)權(quán)利;

(14)其他重要事項,包括融資合同生效等。

五、貸款種類

為了適應(yīng)主動式管理,物業(yè)管理公司經(jīng)營管理和服務(wù)離不開貸款,本節(jié)簡要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類。

(一)國內(nèi)貸款

1.流動基金貸款

該貸款是對公司自有流動資金不足,金融機構(gòu)按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當(dāng)公司自有流動資金達不到全部流動資金規(guī)定的比例,金融機構(gòu)對暫時不足部分,可以用發(fā)放流動基金貸款加以解決。

流動基金貸款額度=上年流動資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動資金。

流動基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。

2.臨時貸款

該貸款是金融機構(gòu)對公司由于季節(jié)性和臨時性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。

臨時貸款期限一般根據(jù)流動資金計劃周轉(zhuǎn)期限而定,但一般不超過6個月。

3.基本建設(shè)投資貸款

該貸款是金融機構(gòu)對公司新建、擴建、改建的基本建設(shè)項目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對象是實行獨立核算的公司,對于不實行獨立核算但確

有還款能力的公司,金融機構(gòu)亦可發(fā)放貸款。貸款申請時必須具有項目建議書、設(shè)計任務(wù)書和初步設(shè)計及概算和用于規(guī)定的基建項目。

4.技術(shù)改造貸款

技術(shù)改造貸款是金融機構(gòu)發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應(yīng)用新成果,降低能源和原材料損耗,開展綜合利用而增加或更新設(shè)備等。

技術(shù)改造貸款實行逐筆核貸,期限一般為1~5年。

為了用于公司少量更新設(shè)備或技術(shù)改造需要,在技術(shù)改造貸款基礎(chǔ)上擴大使用范圍,于是產(chǎn)生另一種叫小額技術(shù)改造設(shè)備貸款,其貸款額度在5萬元以內(nèi),貸款期限一般為一年半左右。

(二)國際貸款

1.世界銀行貸款

世界銀行是由國際復(fù)興開發(fā)銀行、國際開發(fā)協(xié)會和國際金融公司組成的世界銀行集團的簡稱。我國是世界銀行的創(chuàng)始國之一。

1980年5月15日,我國在世界銀行的合法席位得到恢復(fù)。我國向世界銀行派有理事和副理事。我國從1987年起開始向世界銀行借款,主管部門是財政部,中國投資銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國銀行等均經(jīng)辦世界銀行貸款。

國際復(fù)興開發(fā)銀行重點是向發(fā)展中國家提供長期貸款,其中包括我國的非項目貸款。

國際開發(fā)協(xié)會專門從事對較貧窮的發(fā)展中國家提供期限長和無息貸款業(yè)務(wù)。

國際金融公司負(fù)責(zé)向會員國的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。

2.亞洲開發(fā)銀行貸款

亞洲開發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設(shè)和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國于1986年2月17日恢復(fù)在亞洲開發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認(rèn)股國。

3.外國政府貸款

該貸款是一國政府用其預(yù)算資金向另一國政府提供的具有雙邊經(jīng)濟援助性質(zhì)的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無息,償還期限長,含有一定寬限期。我國利用外國政府貸款的窗口是經(jīng)貿(mào)部,具體組織管理工作由“外國貸款管理局”負(fù)責(zé)。其中包括對較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。

4.國際商業(yè)銀行貸款

該貸款是一國借款人為了本國建設(shè)經(jīng)營和管理的需要而在國際金融市場上向外國銀行商借的貸款。

國際商業(yè)銀行一般是指跨國銀行、多國銀行和只設(shè)立在本國而在國外沒有分支機構(gòu)的經(jīng)營國際銀行業(yè)務(wù)的銀行。

第7篇 物業(yè)管理企劃部崗位職能說明書

物業(yè)管理公司企劃部崗位職能說明書

1企劃部職責(zé)

對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查、分析及預(yù)測、項目洽談、公關(guān)。

編制前期介入方案、物業(yè)管理方案和物業(yè)管理委托合同。

負(fù)責(zé)各物業(yè)服務(wù)中心重大創(chuàng)收經(jīng)營項目的策劃。

2企劃部經(jīng)理崗位職責(zé)

對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查、分析及預(yù)測。

擬定物業(yè)管理方案。

擬定物業(yè)管理委托合同。

負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期介入方案的制定。

對房屋租賃銷售市場進行調(diào)查、分析、檢測。

負(fù)責(zé)各服務(wù)中心重大創(chuàng)收經(jīng)營項目的策劃。

負(fù)責(zé)項目洽談、公關(guān)。

負(fù)責(zé)新接項目的組建工作的協(xié)調(diào),并報送總經(jīng)理批準(zhǔn)后組織實施。

第8篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件格式

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件格式

一、投標(biāo)單位應(yīng)按下列名稱、格式的要求制訂投標(biāo)文件:

1、投標(biāo)書(格式)

2、法人代表授權(quán)委托書(格式)

3、投標(biāo)報價表(格式)

4、物業(yè)管理企業(yè)概況

5、物業(yè)管理單位近期主要業(yè)績表

6、本項目物業(yè)管理人員組成表

7、本項目物業(yè)管理負(fù)責(zé)人簡歷表

8、前期物業(yè)管理方案

9、各類附件:營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、獲獎情況復(fù)印件,項目負(fù)責(zé)人職稱證書、崗位證書及身份證復(fù)印件等。

10、工器具配備計劃

附件1物業(yè)管理投標(biāo)書

:

我公司已全面閱讀與研究了物業(yè)管理招標(biāo)文件及有關(guān)附件,并進行了周密的勘察。現(xiàn)按招標(biāo)文件規(guī)定,根據(jù)本公司綜合實力和本物業(yè)項目的實際情況,編制投標(biāo)書。我公司愿意以招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容,承擔(dān)本物業(yè)項目的管理及相關(guān)服務(wù)。如能中標(biāo),我公司保證按招標(biāo)文件的要求履行投標(biāo)書中的承諾,按時簽訂并認(rèn)真履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

我公司鄭重承諾,若在投標(biāo)書送達截止日期至定標(biāo)過程中有違規(guī)、違紀(jì)行為,自愿放棄投標(biāo)保證金的退還。

投標(biāo)人:

法定代表人:

(委托代理人)

日期:年 月 日

附件2授權(quán)委托書

:

我以(公司名稱)法定代表人身份授權(quán)姓名、身份證號碼 為我單位的法人授權(quán)代表,全權(quán)委托他簽署的投標(biāo)書及其他書面文件,負(fù)責(zé)參加開標(biāo)、詢標(biāo)、簽署合同以及處理與此相關(guān)的其他事務(wù),我單位均予以承認(rèn)。

代理人無權(quán)委托。特此委托。

代理人: 性別: 年齡:

單位: 部門: 職務(wù):

投標(biāo)人:

法定代表人:

委托代理人:

日期: 年 月 日

附件3投標(biāo)報價表

碧湖區(qū)塊

項目名稱:z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理

第9篇 物業(yè)公司品質(zhì)管理部部長崗位說明

崗位職責(zé):

1.熟悉掌握物業(yè)公司上級主管部門頒發(fā)的有關(guān)物業(yè)政策法規(guī)并落實執(zhí)行;

2.熟悉掌握物業(yè)服務(wù)規(guī)范制度、流程及管理體系;

3.對物業(yè)服務(wù)項目盈利模式進行創(chuàng)新,提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,增加物業(yè)公司收益;

4.牽頭工程部、綜合辦公室共同對物業(yè)接管項目進行論證分析,制定物業(yè)運營方案;

5.定期巡視、檢查物業(yè)處服務(wù)質(zhì)量,針對服務(wù)質(zhì)量提出整改意見并監(jiān)督執(zhí)行;

6.定期抽查各物業(yè)處業(yè)主滿意度,根據(jù)業(yè)主意見制定改善方案,提高服務(wù)質(zhì)量;

7.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

任職資格:

1.物業(yè)管理相關(guān)專業(yè),本科及以上學(xué)歷;

2.熟悉物業(yè)工作流程,掌握物業(yè)法規(guī);

3.思想進步,愛崗敬業(yè),積極上進,有較強溝通能力;

4.5年以上大型物業(yè)公司物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)驗。

第10篇 南油物業(yè)管理公司綜合辦公室職能

物業(yè)管理公司綜合辦公室職能:

綜合辦公室是公司承上啟下、聯(lián)系內(nèi)外的樞紐和信息中心,為公司日常管理工作提供服務(wù)支持,合理安排各基站工作,為公司經(jīng)營工作的順利進行提供保障。綜合辦公室負(fù)責(zé)公司制度建設(shè)和行政管理工作;負(fù)責(zé)公司檔案的管理工作;負(fù)責(zé)員工權(quán)利維護與員工管理相關(guān)工作;負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化和對外宣傳工作;負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)與車輛管理工作;負(fù)責(zé)外事協(xié)調(diào)工作。

1. 負(fù)責(zé)組織制定公司管理制度和管理流程;

2. 負(fù)責(zé)組織制定各部門及各基站管理制度、職責(zé)及工作流程;

3. 負(fù)責(zé)公司及領(lǐng)導(dǎo)印章、印簽的日常管理以及公司營業(yè)執(zhí)照等重要證書的管理工作,按規(guī)定程序報批使用,確保安全;

4. 負(fù)責(zé)安排各基站負(fù)責(zé)人日常管理工作;

5. 負(fù)責(zé)監(jiān)督各基站運營情況;

6. 負(fù)責(zé)廣告部的監(jiān)管工作;

7. 負(fù)責(zé)報刊、雜志的征訂、收發(fā)管理工作;

8. 負(fù)責(zé)公司辦公用品的采購與發(fā)放,控制辦公費用開支。

9. 負(fù)責(zé)制定公司信息化管理制度、業(yè)務(wù)工作流程和各項操作規(guī)范,定期修改完善;

10.負(fù)責(zé)組織落實公司網(wǎng)站的開發(fā)、建設(shè)和維護;

11.負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)實物賬的管理以及辦公設(shè)備、設(shè)施及低值易耗品的實物賬管理;

12.對固定資產(chǎn)編碼、登記并配合計劃財務(wù)部門進行定期盤點。

13.負(fù)責(zé)公司多媒體刊物的編輯、印刷、發(fā)行等策劃、組織協(xié)調(diào)工作,并負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站的文字編輯工作,確保準(zhǔn)確、及時、有效;

14.負(fù)責(zé)公司的形象策劃、對外宣傳的組織與執(zhí)行;

15.負(fù)責(zé)公司對外宣傳渠道的建立和維護。

16.建立健全公司檔案管理制度并監(jiān)督執(zhí)行,并為各部門提供檔案借閱管理與服務(wù),保證公司檔案的完整性、安全性和保密性。

第11篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解3

物業(yè)管理的勞動人事管理技巧及范例精解(3)

第三節(jié) 員工培訓(xùn)技巧與員工檔案管理辦法

一、培訓(xùn)工作的必要性、內(nèi)容與任務(wù)

人力資源培訓(xùn)與開發(fā)是重要的,在具體操作中又是復(fù)雜的。它包含了一系列過程,牽涉到時間、金錢、人員的投入,必須精心設(shè)計和組織。我們把它稱為一個系統(tǒng),使培訓(xùn)、開發(fā)與組織目標(biāo)緊密相連。同時其中每一環(huán)節(jié)都能實現(xiàn)員工個人、工作及企業(yè)三方面的優(yōu)化。人力資源培訓(xùn)與開發(fā)系統(tǒng)包括三大塊內(nèi)容:一是確定培訓(xùn)需要,設(shè)置目標(biāo)并擬定計劃;二是執(zhí)行階段,即施行培訓(xùn)和開發(fā)的各個項目;三是對培訓(xùn)開發(fā)工作進行總結(jié)和評估。

(一)物業(yè)人員培訓(xùn)的必要性

1.人員素質(zhì)不高

目前我國城市相當(dāng)一部分物業(yè)管理人員是由房管單位或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移過來的,專業(yè)知識欠缺,服務(wù)意識不強,必須進行必要的專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí),掌握物業(yè)管理工作所必需的市場經(jīng)濟、城市規(guī)劃、建筑、公關(guān)、法律等方面的知識,提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì),逐步實現(xiàn)經(jīng)過專門培訓(xùn),通過專門機構(gòu)的考試,并取得資格證書的物業(yè)管理人員從事物業(yè)管理工作。

2.素質(zhì)轉(zhuǎn)化太慢

目前,我國物業(yè)正面臨著傳統(tǒng)管理向現(xiàn)代管理的轉(zhuǎn)變,由于現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理的區(qū)別(見下表),因而許多物業(yè)管理人員不能適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的需要,急需進行培訓(xùn)。(表2-1)

表2-1傳統(tǒng)與現(xiàn)代物業(yè)管理區(qū)別

傳統(tǒng)房產(chǎn)管理市場化物業(yè)管理

產(chǎn)業(yè)(物業(yè))歸屬公有(國有)業(yè)主所有

管理者政府房管部門專業(yè)物業(yè)管理

管理人員政府委派的人員公開聘用專業(yè)人員

管理手段行政手段法律、經(jīng)濟手段

管理范圍僅限于使用服務(wù)、維修廣泛而深入

服務(wù)收費多為無償有償服務(wù)與無償服務(wù)結(jié)合

管理費來源政府或單位劃撥使用者(業(yè)主支付)

費用狀況嚴(yán)重不足收支有余

管理效果物業(yè)壽命縮短,損壞嚴(yán)重,社會財富浪費延長物業(yè)壽命,保值升值維護良好秩序

用戶態(tài)度無可奈何認(rèn)為合理而支持

3.物業(yè)管理人才缺乏

迄今為止從事物業(yè)管理的人員僅10萬余人,其中物業(yè)管理發(fā)展較早的深圳就有4萬余人,充分說明物業(yè)管理人才缺乏,特別是在內(nèi)地的廣大地區(qū)和城市,顯得更為突出。而目前從事物業(yè)管理的人員中,具有大中專以上文化程度的管理人員所占比例很少,大量的物業(yè)管理人員只具備高中文化程度,缺乏必要的文化知識和專業(yè)技能,尚未進行過必要的技術(shù)培訓(xùn),專業(yè)水平普遍不高。很多管理人員只能做一些諸如收費等簡單勞動。而從事住宅小區(qū)安全管理的保安人員更是缺乏嚴(yán)格的系統(tǒng)的訓(xùn)練,漏洞不少,常給壞人以可乘之機,有的甚至里外勾結(jié),進行盜竊、行兇等違法犯罪活動,使業(yè)主入住無安全感,無法保護業(yè)主的合法權(quán)益不受侵犯。

然而,目前對物業(yè)管理人員素質(zhì)低下,管理水平不高的狀況尚未得到充分重視,物業(yè)管理人才的培養(yǎng)工作還很欠缺。據(jù)了解,目前相當(dāng)一部分大專院校的房地產(chǎn)專業(yè)尚未開設(shè)物業(yè)管理課程,而物業(yè)管理的職業(yè)培訓(xùn)也很缺乏,全國性的物業(yè)管理人員培訓(xùn)僅在深圳舉辦過兩次,很多地方和城市還沒有制定物業(yè)管理人才培訓(xùn)計劃和舉辦過物業(yè)管理人員培訓(xùn)班。致使物業(yè)管理合格人才缺乏,管理水平低下的狀況無法得到改善。

(二)員工參加各類專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)余學(xué)習(xí)的規(guī)定

1.員工參加各類專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)進修,必須符合以下條件:

(1)專業(yè)對口,確因工作需要;

(2)部門同意或推薦,經(jīng)人事部審批。

2.凡為達到某種學(xué)歷報考各類業(yè)余院校及電大、函大的員工,其學(xué)費一律自理,單位亦不提供學(xué)習(xí)時間。

3.凡經(jīng)批準(zhǔn)參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)的學(xué)費,一律憑結(jié)業(yè)證或成績合格通知單報銷,其學(xué)習(xí)所占用的工作時間,可酌情按“公假”處理。

4.凡提出報考有關(guān)院校脫產(chǎn)學(xué)習(xí)的個人,必須按規(guī)定辦理辭職手續(xù)。

5.凡經(jīng)單位出資培訓(xùn)學(xué)習(xí)的員工,如本人在服務(wù)期內(nèi)提出調(diào)動或辭職的,須按規(guī)定交納培訓(xùn)費。

(三)員工辭職和調(diào)動工作后收取培訓(xùn)費

1.本規(guī)定適用于單位出資培訓(xùn)或由單位交納培訓(xùn)費的全體在職員工。

2.由單位出資曾在國內(nèi)接受培訓(xùn)的員工(包括在大中專院校、函大業(yè)余學(xué)習(xí)、參加文化補習(xí)、技術(shù)工人考級等)辭職或調(diào)動工作時,向其收取培訓(xùn)費的標(biāo)準(zhǔn)如下:

(1)畢業(yè)或培訓(xùn)期滿后,工作滿5年,申請辭職或調(diào)動工作經(jīng)批準(zhǔn)后,免收全部培訓(xùn)費。

(2)按本人合同期限,逐年遞減。

(3)非員工本人主動申請離開大廈的,(辭退、開除、除名者除外),可根據(jù)情況少收或免收培訓(xùn)費。

3.單位出資出國培訓(xùn)的員工,申請辭職或調(diào)動工作時收取培訓(xùn)費的標(biāo)準(zhǔn)如下:

(1)從培訓(xùn)結(jié)束起工作滿5年,可免收全部培訓(xùn)費。

(2)工作不滿5年者,每工作滿1年可減收全部費用的20%,工作不滿1年者收取全部培訓(xùn)費。

(3)初次接受出國培訓(xùn)者,工作期限從培訓(xùn)結(jié)束算起;再次接受培訓(xùn)者,工作期限及培訓(xùn)費要前后合并計算,滿10年可免收全部培訓(xùn)費,每工作1年減收全部費用的10%。

(4)非本人主動申請離開大廈時,(辭退、開除,除名者除外),可根據(jù)情況少收或免收培訓(xùn)費。

4.既接受國內(nèi)培訓(xùn)又接受出國培訓(xùn)人員,在申請辭職或工作調(diào)動時,按上述規(guī)定分別收取培訓(xùn)費。

5.申請辭職或調(diào)離者,須一次付清全部應(yīng)交培訓(xùn)費后,方可辦理離職手續(xù)。

(四)培訓(xùn)與開發(fā)的需要分析

在進行培訓(xùn)與開發(fā)前,為避免盲目性,也為了使培訓(xùn)更有效,首先要做的工作便是分析是否有培訓(xùn)與開發(fā)的必要性。培訓(xùn)開發(fā)的需要分析主要分為三個層次:組織分析、任務(wù)分析和個人分析。由此來了解組織中哪些部門需要培訓(xùn)個人需掌握些什么才能有效地完成某一工作誰需要培訓(xùn)及需要哪一類培訓(xùn)

三種培訓(xùn)需要的調(diào)查分析,可以具體采用以下六種方法:觀察法、問卷調(diào)查法、約見面談法、會議調(diào)查法、工作表現(xiàn)評估法、報告審評法(如需可展開)。

有了明確的目標(biāo)后,就要將目標(biāo)具體化、操作化。這往往通過擬定培訓(xùn)計劃來達到。培訓(xùn)計劃又可分長期計劃與短期計劃。長期的培訓(xùn)計劃考慮企業(yè)的發(fā)展及所要達到的目標(biāo),從長遠出發(fā)來設(shè)立培訓(xùn)課程計劃并編制預(yù)算;短期的培訓(xùn)計劃則主要針對每個不同培訓(xùn)項目,對培訓(xùn)內(nèi)容、活動進行具體規(guī)劃。在培訓(xùn)計劃中,根據(jù)培訓(xùn)目標(biāo),確定培訓(xùn)的組織形式、課程設(shè)置、培訓(xùn)教師、使用教材或講義、培訓(xùn)方式、考核方式、培訓(xùn)時限等。

培訓(xùn)計劃可以用國際上一種“5w1h法”來加以說明。所謂“5w1h”,即why(目的性、必要性)、what(目標(biāo))、who(主體和客體)、where(地點)、when(時間)、how(方式方法)。在培訓(xùn)管理的計劃工作中,也可以用這“5w1h”來概括之。

why:為什么要培訓(xùn),培訓(xùn)的目的是什么。

what:要說明培訓(xùn)什么,欲達到何種目標(biāo)。通過培訓(xùn),是要員工掌握一些基本技能,還是要達到較高的技能水平。

who:確定哪些人員為培訓(xùn)對象,以及聘請什么人為教員。

where:在什么地方進行培訓(xùn),是在公司內(nèi)部還在公司外部。

when:何時開始培訓(xùn),需歷經(jīng)多長時間,屬短期、中期還是長期。

how:采取什么方式進行培訓(xùn)(how to)和提出經(jīng)費預(yù)算報告(how much)。

物業(yè)管理公司培訓(xùn)工作的實施是一個復(fù)雜的實務(wù)過程,各種不同類型的培訓(xùn)實施程序,沒有統(tǒng)一的模式可以套用。培訓(xùn)活動的實施技巧,是根據(jù)培訓(xùn)的具體目標(biāo),靈活運用合適的訓(xùn)練形式與方法,使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。

上海廣播大廈物業(yè)管理的常規(guī)培訓(xùn)的程序是這樣的:

1.新員工入職培訓(xùn)(迎新培訓(xùn))。安排在報到后的前2天或延續(xù)至半個月視工種崗位而定。課程內(nèi)容包括辦理報到人事手續(xù),介紹公司的背景、提供的服務(wù)項目、經(jīng)營范圍、運作方式,以及用工制度、福利待遇、工資結(jié)構(gòu)、發(fā)薪日、加班工資;物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求,教育上崗前的儀容儀表,平時的禮貌禮節(jié)要求;安全工作常識,物業(yè)管理基礎(chǔ)知識,《員工手冊》、《規(guī)章制度》的學(xué)習(xí)。培訓(xùn)方式以講解、觀看錄像、參觀大廈以及討論、漫談形式結(jié)合進行,并配合簡單的考核以鞏固有關(guān)知識。

2.專業(yè)培訓(xùn)課程。這是針對不同的訓(xùn)練要求開展的,如保安人員在入職前要進行為期兩個星期的軍訓(xùn)、政訓(xùn),由保安部門制訂具體計劃,人力資源部門組織協(xié)調(diào),外請武警部隊官兵進行列隊擒拿格斗等專題培訓(xùn)。最后由所有學(xué)員討論、交流學(xué)習(xí)心得,并撰寫培訓(xùn)小結(jié)。

> 3.部門實務(wù)培訓(xùn)。公司內(nèi)經(jīng)常開展的部門崗位培訓(xùn),由人力資源部門配合各業(yè)務(wù)部門做好計劃安排。例如根據(jù)市電話話務(wù)員上崗證培訓(xùn)班開辦日程安排,協(xié)助電話通訊部門安排好人手,參加市話局的業(yè)務(wù)崗位培訓(xùn)。

(五)培訓(xùn)內(nèi)容

培訓(xùn)在于彌補員工的素質(zhì)與公司的要求之間的脫節(jié),這些脫節(jié)缺口就是需要培訓(xùn)的內(nèi)容。培訓(xùn)的分類可以形成一個立體的分類模式。

1.以培訓(xùn)對象的不同層次分類

(1)決策層管理層的培訓(xùn),指對物業(yè)管理公司的高級管理人員,包括正副總經(jīng)理、各部門正副經(jīng)理的培訓(xùn)。

(2)督導(dǎo)級管理層的培訓(xùn),指對物業(yè)管理公司部門經(jīng)理以下的督導(dǎo)(總領(lǐng)班、領(lǐng)班或班組長的培訓(xùn)。

(3)基層操作層的培訓(xùn),指對物業(yè)管理公司運行的實際操作人員,包括保潔員、安保員、技術(shù)工人、操作工人及勤雜人員的培訓(xùn)。

2.以實施培訓(xùn)的不同階段分類

(1)職前培訓(xùn),指員工在上崗前接受的就業(yè)培訓(xùn)。

(2)在職培訓(xùn),指員工在工作場所、在完成生產(chǎn)任務(wù)過程中所接受的培訓(xùn)。

(3)職外培訓(xùn),指因物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)發(fā)展或員工升職和工種變更需要,員工暫離崗位,全脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)去參加學(xué)習(xí)或進修的培訓(xùn)方式。

3.以培訓(xùn)的不同內(nèi)容與性質(zhì)分類

(1)新員工入職培訓(xùn)(迎新培訓(xùn)),指公司對新員工進行的職前培訓(xùn)。

(2)員工職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn),指公司舉辦提高職業(yè)素質(zhì)水平的各種培訓(xùn)課程。

(3)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識與操作技術(shù)技能培訓(xùn),指為了使員工能適應(yīng)工作崗位技術(shù)要求所開展的職前或職外系統(tǒng)業(yè)務(wù)訓(xùn)練(操作競賽、技術(shù)比武)。

(4)部門專業(yè)實務(wù)培訓(xùn),指公司各部門在人力資源部門協(xié)助下,對自己部門內(nèi)員工進行旨在改進工作方法、提高工作效率的在職培訓(xùn)。

(5)外語培訓(xùn),指為了適應(yīng)物業(yè)管理公司對涉外賓館、寫字樓、商場的管理,為加強員工外語能力所舉辦的各層次、各語種外語培訓(xùn)課程。(6)管理技巧專題培訓(xùn),指為了不斷提高公司的整體形象和管理水準(zhǔn),舉辦針對性較強的強化培訓(xùn)。

(7)外出參觀、考察、進修、實習(xí)培訓(xùn),指公司組織員工外出進行的業(yè)務(wù)培訓(xùn)活動。

(六)主要職能和任務(wù)

1.制訂并執(zhí)行公司的年度培訓(xùn)計劃。

2.制訂年度培訓(xùn)預(yù)算計劃,定期向上級匯報培訓(xùn)費用開支情況。

3.確定各級人員的培訓(xùn)需求,并聽取各部門的培訓(xùn)要求,制訂相應(yīng)的訓(xùn)練計劃。

4.組織實施各種培訓(xùn)課程與活動。

5.做好員工的培訓(xùn)檔案管理工作。

6.做好收集培訓(xùn)資料,編制符合公司經(jīng)營管理特點的基礎(chǔ)教材。

7.維護培訓(xùn)設(shè)備與場地,充分開發(fā)與利用各類培訓(xùn)資源。

(七)培訓(xùn)的三個層次

員工培訓(xùn)內(nèi)容可按物業(yè)管理從業(yè)人員的不同工作范圍劃分為三個層次:

1.對于基層人員培訓(xùn)內(nèi)容主要著重在操作性上,應(yīng)學(xué)習(xí)有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī),房屋結(jié)構(gòu)營造和保養(yǎng)維修基本知識以及員工工作范圍內(nèi)的專業(yè)知識,如治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化園藝、服務(wù)技能、水、電維修和機電設(shè)備維修養(yǎng)護等技能。

2.對于中層管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容,除了物業(yè)的保養(yǎng)和維護、設(shè)備維修、園林綠化等知識外,更要對企業(yè)經(jīng)營管理、物業(yè)管理法律知識,有較全面的了解,還需要掌握相關(guān)專業(yè)知識,如經(jīng)紀(jì)中介專業(yè)知識、房產(chǎn)估價知識、財務(wù)專業(yè)知識等。

3.對于高級管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容,應(yīng)重點培訓(xùn)掌握*建設(shè)中國特色社會主義理論、社會主義市場經(jīng)濟理論、企業(yè)管理學(xué)、城市社會學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)法律、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、金融保險學(xué),以及國家有關(guān)法律法規(guī)。

二、培訓(xùn)方法和技巧

物業(yè)管理培訓(xùn)的方法多種多樣,需視培訓(xùn)目的與需求,培訓(xùn)內(nèi)容與教材,受訓(xùn)員工層次與水平,訓(xùn)練時間、場地與人數(shù)等因素,而考慮選用適當(dāng)?shù)姆椒ā?/p>

(一)不同培訓(xùn)方法的基本原理

1.利用確認(rèn)的培訓(xùn)課題引起受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)注意力;

2.通過傳授觀念與技巧使受訓(xùn)員工了解培訓(xùn)的內(nèi)容;

3.經(jīng)過培訓(xùn)技巧的應(yīng)用,使受訓(xùn)員工對培訓(xùn)內(nèi)容產(chǎn)生反應(yīng),并逐漸增強反應(yīng),由受命接受培訓(xùn)內(nèi)容而變成潛在的行為意向;

4.讓受訓(xùn)員工在新舊經(jīng)驗的對照中作出選擇而順應(yīng)新經(jīng)驗,再經(jīng)過多次練習(xí)后,鞏固培訓(xùn)成效,達到改變受訓(xùn)員工行為的目的。

(二)培訓(xùn)的主要方法

1.講授法

這是一種較為傳統(tǒng)的培訓(xùn)方式。通常由教員向?qū)W員們宣講某一課題或講解某一方面的內(nèi)容。在用于企業(yè)的培訓(xùn)上,講授法可用于介紹企業(yè)的政策、制度而開設(shè)的普及型講座。它的好處是省時省錢,可同時面對多名學(xué)員,一次講授可使很多人了解有關(guān)方面的新信息。

2.研討會或討論法

在此種方法中,培訓(xùn)對象就某一主題講行廣泛的探討,交流各自的意見、看法。這種方法要求學(xué)員們積極參與,能夠各抒己見,最后達成共識。討論法的人數(shù)不宜過多,以20-30人為宜,可分成5-6人的小組進行,先在各自小組中進行討論,再由每個小組發(fā)表意見。

另一種類型是案例討論法。通過對某一案例的討論,培養(yǎng)學(xué)員們分析問題、解決問題的能力,并將這種能力運用到日常工作中去。這種方法往往用于對中高級管理人員的培訓(xùn)。

3.視聽法

這是培訓(xùn)開發(fā)中常用的一種方法,即運用電視機、錄像機、幻燈機、投影儀、收錄機、放映機等設(shè)備來向?qū)W員呈現(xiàn)有關(guān)資料、信息。

另外,隨著計算機的不斷發(fā)展,計算機輔助教學(xué)(cai)也正日漸普及。cai通?？勺鳛閭鹘y(tǒng)講授法的補充。

4.情境模擬

情境模擬的方法除用在招聘遴選人員中,還可用在對人員的培訓(xùn)上。這種方法可使培訓(xùn)對象身臨其境地分析、解決問題,對他們的實際工作能力提高會有很大幫助。情境模擬通常用在對管理人員的培訓(xùn)上。通常用的方法是:

(1)公文處理法。即讓培訓(xùn)對象在一定時間內(nèi)完成若干文件的批閱,這些文件與他們?nèi)粘９ぷ髦杏龅降挠幸恍┫嗨菩浴?/p>

(2)角色扮演法。讓培訓(xùn)對象假想他們是公司中某一角色,以此角色身份來處理問題。

(3)管理游戲法。這種方法寓教于游戲中,通過完成事先設(shè)計好的精妙游戲,讓培訓(xùn)對象領(lǐng)悟到其中的管理思想。

(4)無領(lǐng)導(dǎo)小組討論。培訓(xùn)對象自由展開討論,主持者事先可給予一主題,然后就讓參加者自己組織討論,從中觀察每個人不同的人際交往能力、領(lǐng)導(dǎo)能力、說服能力、表達能力等。因其具有較強的針對性、實戰(zhàn)性、較受企業(yè)歡迎。

5.學(xué)徒制

這種培訓(xùn)方法具有悠久的歷史,在過去的各種手工藝人中,這是培訓(xùn)新人最常用的方法。直到現(xiàn)在,它仍是企業(yè)中用來培訓(xùn)生產(chǎn)一線員工的主要方法之一。它的特點就是由一位經(jīng)驗豐富的師傅,負(fù)責(zé)幫帶一名或幾名新來的員工。它的傳授技能過程一般分為四步:傳授→示范→練習(xí)→檢查反饋。

(三)培訓(xùn)技巧與應(yīng)用

1.培訓(xùn)員的選擇

人力資源部門組織一支高質(zhì)量的培訓(xùn)員隊伍,是確保培訓(xùn)取得成效的基本因素。通常情況下,培訓(xùn)員是由各部門的經(jīng)理或有培訓(xùn)經(jīng)驗的管理人員兼任,他們是執(zhí)行培訓(xùn)計劃、傳遞信息給受訓(xùn)員工的領(lǐng)隊與教練。受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)積極性在很大程度上,要靠培訓(xùn)員引導(dǎo)與激發(fā),因此,培訓(xùn)員應(yīng)具備的素質(zhì)與能力包括:

(1)熱愛培訓(xùn)工作,具有教的愿望;

(2)具有良好的職業(yè)素質(zhì)與個人修養(yǎng);

(3)具有能及時察覺到培訓(xùn)需要的敏感性;

(4)對業(yè)務(wù)工作有全面而深刻的了解;

(5)具備有效的溝通能力,必要的講授技巧與文字表達能力;

(6)具有群體培訓(xùn)的組織能力。

2.講授的技巧

課堂講演是培訓(xùn)中用以傳授知識或技能的最普遍應(yīng)用的方法。培訓(xùn)員對講授技巧的運用,是講演法培訓(xùn)獲得成功的關(guān)鍵。培訓(xùn)員應(yīng)掌握好講授的各個環(huán)節(jié)是:

(1)授課前必須做好充足的準(zhǔn)備;

(2)注重適當(dāng)?shù)膬x容儀表及姿態(tài);

(3)良好的語言表達是講授的關(guān)鍵,要有清晰的口齒、適當(dāng)?shù)穆曇襞c語調(diào)和精確的表述;

(4)使用必要的輔助教具,使講授更加生動,有利于提高學(xué)員興趣,加深他們的理解記憶。

3.培訓(xùn)指導(dǎo)的方法與技巧

培訓(xùn)員對指導(dǎo)的方法與技巧的運用,是培訓(xùn)質(zhì)量的重要體現(xiàn)。根據(jù)培訓(xùn)課題及形式不同需要,培訓(xùn)員應(yīng)有選擇地運用以下各種指導(dǎo)技巧:

(1)用精確的語言表達即講授,來說明指導(dǎo)的內(nèi)容;

(2)使用各種視覺教具,以舉例來說明指導(dǎo)的內(nèi)容;

(3)由培訓(xùn)員做操作示范,說明指導(dǎo)內(nèi)容;

(4)通過回答問題,由學(xué)員復(fù)述指導(dǎo)內(nèi)容;

>

(6)通過學(xué)員討論,復(fù)習(xí)指導(dǎo)內(nèi)容。

4.提問的技巧

提問與回答是任何形式的培訓(xùn)所廣泛采用的方法。培訓(xùn)員對提問技巧的運用,體現(xiàn)培訓(xùn)的質(zhì)量水準(zhǔn)。其運用時要注意:

(1)提問必須簡短、清晰,而且措詞簡單;

(2)避免發(fā)問回答“是”或“否”的問題;

(3)每次提問,盡可能只論及一點,并注意問題范圍要方便學(xué)員回答;

(4)問題應(yīng)著重檢驗學(xué)員對所學(xué)知識與技能的理解程度;

(5)提問后要留給學(xué)員充分的思考時間;

(6)注意點名提問的回答面要廣,以調(diào)動學(xué)員的思考積極性。

5.視聽教材的運用

在培訓(xùn)中,受訓(xùn)員工主要依靠聽覺與視覺感官進行學(xué)習(xí)。視聽教材的運用,可以使培訓(xùn)教學(xué)活動更生動活潑,提高學(xué)員的學(xué)習(xí)興趣,幫助理解與記憶。

視聽教材包括視式教材、聽式教材及視聽兼式教材。不同種類的視聽教材要采用不同的教具或設(shè)備進行展示。

對不同視聽教材的運用,首先要根據(jù)培訓(xùn)設(shè)備條件,其次要考慮課程的目的、受訓(xùn)員工人數(shù)及培訓(xùn)場地條件,再次要根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容來選擇適當(dāng)?shù)慕滩摹?/p>

使用視聽教材進行培訓(xùn),要求培訓(xùn)員對內(nèi)容充分熟悉、精心計劃與制作準(zhǔn)備,并熟練使用有關(guān)的教具或設(shè)備,才能使視聽教材達到滿足的效果。

6.激勵技巧的運用

在培訓(xùn)中,運用激勵技巧不斷激發(fā)受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)欲望,是使培訓(xùn)取得成功的重要環(huán)節(jié)。激勵技巧的運用包括:

(1)把培訓(xùn)學(xué)習(xí)與受訓(xùn)員工的工作需求及個人前途掛鉤,增強他們的學(xué)習(xí)動力與進取心;

(2)在培訓(xùn)中,培訓(xùn)員要為受訓(xùn)員工創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境,鼓勵學(xué)員積極參與培訓(xùn),激發(fā)他們的學(xué)習(xí)熱情;

(3)深入了解每位學(xué)員的具體情況,采用不同的方法,來促進他們的學(xué)習(xí)。

(4)不失時機地對在培訓(xùn)過程中,學(xué)員所取得的成績給予適當(dāng)表揚和獎勵。

(四)培訓(xùn)指導(dǎo)的三個階段

1.指導(dǎo)的準(zhǔn)備。培訓(xùn)員對指導(dǎo)的范圍及內(nèi)容、器材與設(shè)備的運用、學(xué)員的知識及技能現(xiàn)狀等要有全面了解。

2.指導(dǎo)的進行。包括介紹課題和要求,以及使用的材料、工具或設(shè)備,概述指導(dǎo)的過程,正確進行示范等。

3.指導(dǎo)的結(jié)尾。對受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)予以鼓勵,并對指導(dǎo)內(nèi)容的重點進行歸納和總結(jié)。

三、員工檔案管理辦法

為加強員工檔案建設(shè)和管理,結(jié)合實際,制定本辦法。

第一條檔案工作任務(wù)

1.保管員工檔案;

2.收集、鑒別和整理員工檔案材料;

3.辦理員工檔案的查閱、借用和轉(zhuǎn)遞;

4.通過檔案熟悉員工,為人事工作提供情況;

5.逐步實現(xiàn)員工檔案管理工作的科學(xué)化和現(xiàn)代化。

第二條檔案材料內(nèi)容:

1.履歷表;

2.自傳;

3.鑒定;

4.考核材料;

5.政治歷史問題的審查及甄別、復(fù)查材料;

6.參加黨、團材料;

7.獎勵及先進事跡材料;

8.處分、取消處分材料;

9.招聘、轉(zhuǎn)正定級、吸收錄用審批表、任免報告表、考評技術(shù)資格、學(xué)位審批表、出國人員審批表、調(diào)整工資審批表、離休退休、辭職審批表等;

10.其他可供組織上參考的材料,如員工個人寫的思想、工作、學(xué)習(xí)總結(jié)、檢查等。形成以上檔案材料的部門和職能人員應(yīng)及時將完備的材料轉(zhuǎn)交檔案室存檔。

第三條檔案的管理

員工檔案按照管理(任免)權(quán)限實行分級管理。

1.正、副總監(jiān)以上領(lǐng)導(dǎo)檔案,報送總公司人事部。

2.物業(yè)管理有限公司部門經(jīng)理以下員工檔案,由各單位人事部門自行管理。

3.根據(jù)人事回避原則,檔案管理人員的檔案由人事部領(lǐng)導(dǎo)直接保管。

4.出國(境)不歸及死亡員工檔案仍按上述分工管理。

5.員工辭職、自動離職、開除公職、降名及解除勞動合同后,檔案管理人員于15日內(nèi)將其檔案轉(zhuǎn)至戶口所在地的街道辦事處保管。

第四條檔案材料的收集和歸檔

1.人事檔案管理人員要根據(jù)檔案管理規(guī)定,通過有關(guān)部門收集入檔材料。有關(guān)部門應(yīng)積極配合,檔案管理人員對歸檔材料應(yīng)及時歸檔。

2.凡歸檔材料,均應(yīng)認(rèn)真鑒別,材料應(yīng)詳實、完整,用鋼筆或毛筆謄寫(不得用圓珠筆、鉛筆等書寫),并經(jīng)組織審查蓋章或本人簽字后生效,否則不得歸檔。

3.員工檔案必須分類明確,編排有序、目錄清楚、裝訂整齊。

第五條檔案的保管

1.員工檔案由人事部門設(shè)專人保管,檔案管理人員必須是*正式黨員。

2.員工檔案應(yīng)存入保險柜。檔案室必須堅固適用,有防盜、防火、防潮等安全措施

3.對保管的檔案要逐一登記造冊、編號,每年檢查一次,發(fā)現(xiàn)缺少,及時查找。

4.檔案移交要填寫移交清單,交接雙方應(yīng)共同清點并簽字留據(jù)。

5.嚴(yán)禁任何人私自保存他人的檔案材料,對造成泄密或其他后果的,視情節(jié)輕重,給予嚴(yán)肅處理。

6.逐步實現(xiàn)檔案管理工作的科學(xué)化、現(xiàn)代化。

第六條檔案的查閱和借用

1.外單位前來查閱員工檔案須憑黨組織或人事部門的介紹信、公檢法系統(tǒng)的組織介紹信,并經(jīng)人事部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

2.大廈部門領(lǐng)導(dǎo)和黨組織、紀(jì)檢人員查閱員工檔案應(yīng)經(jīng)人事部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

3.檔案管理人員應(yīng)根據(jù)主管領(lǐng)導(dǎo)指示提供有關(guān)材料。

4.員工檔案一般不外借,特殊情況,經(jīng)人事部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)亦可借閱,但必須嚴(yán)格履行登記手續(xù),按期歸還。

5.私人不得查閱或借用員工本人及其親屬的檔案。

6.查閱檔案必須嚴(yán)格遵守保密制度,嚴(yán)禁涂改、圈劃、拆換檔案材料,不得向無關(guān)人員談?wù)摶蛐孤稒n案內(nèi)容,違犯者將視情節(jié)輕重,給予批評教育甚至紀(jì)律處分。

第七條檔案的接收與轉(zhuǎn)遞

1.員工試用期滿轉(zhuǎn)正后,應(yīng)及時到人事檔案室辦理檔案調(diào)入手續(xù),檔案管理人員接收檔案后應(yīng)及時進行登記,并將檔案回執(zhí)及時退回原單位。

2.員工調(diào)出或辭職后,檔案管理人員要及時辦理檔案轉(zhuǎn)遞手續(xù)。

3.員工檔案轉(zhuǎn)遞應(yīng)密封,一般應(yīng)通過機要交通轉(zhuǎn)遞,也可由組織指派專人傳送,但不得由員工本人自帶。4.有關(guān)職能部門應(yīng)及時將員工獎勵材料、入黨團的材料轉(zhuǎn)交檔案室存檔。

第八條檔案工作人員守則

1.認(rèn)真學(xué)習(xí)黨和國家的勞動人事政策、檔案管理規(guī)定,不斷提高工作水平。

2.熱愛本職工作,忠于職守,刻苦鉆研業(yè)務(wù),提高業(yè)務(wù)水平和工作能力,努力為人事工作服務(wù)。

3.保護檔案安全,不得擅自轉(zhuǎn)移、分散和銷毀檔案。嚴(yán)禁在檔案室用火、吸煙或存放易燃、易爆等危險品。

4.嚴(yán)格遵守保密制度,不得向他人提供或泄露檔案內(nèi)容,無關(guān)人員不得進入檔案室

第12篇 中級物業(yè)管理員理論知識模擬試卷

(考試時間:90分鐘)

注意:將正確的答案項的代號填入答題卡中,請按要求填涂

一、單項選擇題(每小題1.5分,共60分)

1. 下列不是人力資源管理的基本內(nèi)容的是( )。

a、 員工隊伍的組織b、員工的教育和培訓(xùn)

c、員工的考核和激勵 d、與業(yè)主委員會的溝通

2. 對員工完成工作總結(jié)計劃水平的考核屬于( )的考核內(nèi)容。

a、績 b、能 c、勤 d、德

3. 竣工驗收是查驗( )。

a、工程是否達到設(shè)計要求 b、工程是否優(yōu)質(zhì)

c、工程報批手續(xù)是否齊全 d、竣工圖紙是否齊備

4. ( )將物業(yè)管理中的基本關(guān)系分成兩個階段。

a、物業(yè)管理合同的簽定 b、物業(yè)管理公約的簽定

c、物業(yè)管理辦法的出臺 d、業(yè)主大會的召開

5. 下列不是業(yè)主大會權(quán)利的是( )。

a、監(jiān)督業(yè)主委員會 b、批準(zhǔn)委物業(yè)管理托合同

c、選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司 d、決定物業(yè)管理企業(yè)員工的薪酬。

6. 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,應(yīng)當(dāng)有超過( )的業(yè)主或代表出席。

a、1/2 b、2/3 c、3/4 d、4/5

7. ( )是物業(yè)公司防火第-責(zé)任人。

a、保安領(lǐng)班 b、保安隊長c、管理處經(jīng)理 d、物業(yè)公司總經(jīng)理

8. 房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)、經(jīng)營、管理和( ),屬于第三產(chǎn)業(yè)。

a、投資 b、運輸 c、服務(wù)d、消費

9. 房地產(chǎn)二級市場可包括有( )等市場。

a、土地租賃、房屋開發(fā)、物業(yè)管理 b、房屋抵押、土地使用權(quán)互換、房屋開發(fā)

c、土地租賃、房屋開發(fā)、地產(chǎn)使用權(quán)抵押、土地使用權(quán)互換

d、物業(yè)管理、房屋抵押、土地租賃

10. 比較成熟的物業(yè)管理市場中適宜采用的價格形式為( )。

a、政府定價 b、政府指導(dǎo)價c、經(jīng)營者定價 d、市場定價

11. 管理的對象主要是商業(yè)大廈、寫字樓,則采用( )物業(yè)管理形式。

a、自建自管 b、招標(biāo)管理 c、委托服務(wù)型 d、租賃經(jīng)營型物業(yè)管理

12. 物業(yè)管理最基本的業(yè)務(wù)是( )。

a、基本業(yè)務(wù) b、專項業(yè)務(wù) c、特色業(yè)務(wù) d、多種

經(jīng)營業(yè)務(wù)

13. 物業(yè)管理的首要目標(biāo)是( )。

a、為社會服務(wù)、使家庭、經(jīng)濟、社會、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展 b、為業(yè)主服務(wù),使物業(yè)保值增值

c、為企業(yè)服務(wù),提高發(fā)展商聲譽 d、為用戶服務(wù),營造良好環(huán)境

14. 物業(yè)管理公司應(yīng)主動接受政府主管部門的指導(dǎo)和業(yè)主委員會的監(jiān)督,這反映的是( )的要求。

a、市場化 b、社會化 c、專業(yè)化 d、規(guī)范化

15. 當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)通常采用的質(zhì)量管理模式是( )。

a、產(chǎn)品生產(chǎn)模式 b、相互交往模式 c、消費者滿意程度模式 d、相互協(xié)作模式

16. 某住宅小區(qū)倡導(dǎo)'家庭責(zé)任也是社會責(zé)任'、'尊老從自己的家庭開始',這屬于( )。

a、引導(dǎo)功能 b、約束功能 c、凝聚功能 d、激勵功能

17. 我國通常規(guī)定總高度超過( )米高的公共建筑及綜合性建筑為高層建筑。

a、20 b、22 c、24 d、26

18. 按現(xiàn)代化程度,寫字樓可分為智能型寫字樓與( )寫字樓。

a、非智能型 b、半智能型 c、數(shù)字化型 d、信息化型

19. 商住兩用型的公共商業(yè)樓字,商用部分和住宅部分的公共管理事務(wù)應(yīng)( )。

a、由不同的機構(gòu)管理 b、由同-機構(gòu)管理c、由擁有者管理 d、由經(jīng)營戶和住戶管理

20. ( )是綜合大廈正常運轉(zhuǎn)的前提。

a、清潔衛(wèi)生工作 b、各種設(shè)備的正常運行c、消防管理工作 d、樓宇維護管理工作

21. ( )是智能物業(yè)其他系統(tǒng)的支撐。

a、樓宇自控系統(tǒng) b、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) c、綜合布線系統(tǒng) d、管理信息系統(tǒng)

22. 1949年至1978年,我國實行的是( )住宅制度。

a、公有化、福利型 b、專業(yè)化、福利型 c、公有化、市場型 d、社會化、福利型

23. 國務(wù)院《關(guān)于進-步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》下發(fā)于( )

a、1981 b、1991 c、1992d、1998

24. 締約過失責(zé)任是( )在合同訂立階段的體現(xiàn)。

a、公平原則 b、當(dāng)事人意見自治原則 c、合法原則 d、誠實信用原則

25. 物業(yè)管理中,超越法定權(quán)限往往表現(xiàn)為濫用職權(quán);違反法定義務(wù)往往表現(xiàn)為玩忽職守。這種責(zé)任依照民法理論應(yīng)該屬于( &nb

sp; )。

a、締約過失責(zé)任 b、違約責(zé)任 c、轉(zhuǎn)承責(zé)任 d、行政責(zé)任

26. 在下列選項中,屬于出租人權(quán)利的是( )。

a、修繕房屋 b、法定解約 c、權(quán)利瑕疵擔(dān)保 d、納稅

27. 以通過仲裁途徑解決的應(yīng)是( )性質(zhì)的糾紛。

a、經(jīng)濟 b、民事 c、行政 d、刑事

28. 交流電氣設(shè)備上標(biāo)示的額定值是交流電的( )。

a、最大值 b、平均值 c、有效值 d、瞬時值

29. 某電氣照明線路標(biāo)注是'bvv-3×4-dgl5',則錯誤的是( )。

a、三根截面是4mm2的導(dǎo)線 b、四根截面是3mm2的導(dǎo)線

c、電線管管徑15mm d、導(dǎo)線型號是bvv

30. 三相四線電線路中,線電壓大小是相電壓大小的多少倍()。

a、3倍 b、2倍 c、 倍d、 倍

31. 專用變壓器且中性點直接接地的供電系統(tǒng),電氣設(shè)備宜采用的保護方式是( )。

a、保護接零 b、保護接地 c、保護接相 d、電氣設(shè)備外殼之問用導(dǎo)線連接

32. 居民住宅、辦公場所的漏電開關(guān)選擇應(yīng)為( )。

a、動作電流選不大于30毫安,動作時間不大于0.1秒

b、動作電流選不大于3安,動作時間不大于0.1秒

c、動作電流選不大于30毫安,動作時間不大于10秒

d、動作電流和動作時間越小越好

33. 壓縮式制冷循環(huán)經(jīng)過四個過程,它們依次是( )。

a、壓縮、節(jié)流、蒸發(fā)、冷凝 b、冷凝、壓縮、蒸發(fā)、節(jié)流

c、蒸發(fā)、壓縮、節(jié)流、冷凝 d、壓縮、冷凝、節(jié)流、蒸發(fā)

34. 下列catv系統(tǒng)的分配器特性中,不合格的有( )。

a、輸入阻抗為25ω b、輸出阻抗為75ωc、駐波比為1 d、隔離度小于20db

35. 電梯預(yù)選層站不停車,可能是以下原因,除了( )。

a、轎內(nèi)選層繼電器失靈 b、開門機傳動皮帶松脫或斷裂

c、選層器上減速動觸頭與預(yù)選靜觸頭接觸不良 d、預(yù)選層站的換速傳感器損壞

36. 各層樓板的配筋-般畫在相應(yīng)層的( )上。

a、平面圖 b、立面圖 c、剖面圖 d、結(jié)構(gòu)平面圖

37. 為了加強新舊混凝土的(&n

bsp;)強度,維修時在舊混凝土結(jié)合面上涂抹摻有鋁粉的水泥凈漿或砂漿、環(huán)拿樹脂等。

a、抗壓 b、抗拉 c、粘結(jié) d、抗剪

38. 房屋要求實施防水措施的部位有屋面、墻身、 ( )、地下室。

a、電梯井 b、樓梯 c、排煙道 d、廚廁間

39. 安裝單層拼花木地板時,若木欄柵含水率高于( ),則安裝后產(chǎn)生干縮現(xiàn)象,使木板松動。

a.10% b、20% c、30% d、40%

40. 《廣州市房屋修繕工程預(yù)算定額》(土建工程分冊1998.4)人工費的工資單價不分工種及等級均以綜合工日計,每工日工資( )元。

a、14.12 b、15.12 12、16.12 d、17.12

41. 房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的項目劃分為( )項目,它們分屬結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備三具部分。

a、12個 b、14個 c、16個 d、18個

42. 給排水系統(tǒng)圖宜按正面斜軸側(cè)投影法繪制,其角度是( )。

a、120° b、90° c、45° d、60°

43. 給水管穿越伸縮縫和沉降縫時,對應(yīng)縫的位置安裝( )。

a、upvc管 b、pe管 c、陶土管 d、橡膠軟管

44. 給水管道引起水錘噪聲原因是( )。

a、水表 b、水壓高 c、水壓低 d、水壓超低

45. 蹲廁或坐廁堵塞,非疏通器具有( )。

a、長柄不銹鋼碗b、長柄橡皮碗c、手動旋轉(zhuǎn)式彈簧管 d、電動旋轉(zhuǎn)式彈簧管

二、判斷題(每小題1分,共20分)

1. 目標(biāo)管理被成為'管理中的管理'。( )

2. 企業(yè)文化可以起到導(dǎo)向、約束的作用。 ( )

3. 在對員工的激勵中,獎勵和懲罰是對員工進行激勵兩種最基本方式。 ( )

4. 物業(yè)管理規(guī)定是物業(yè)管理公約的一部分。( )

5. 物業(yè)管理學(xué)的研究對象主要是房地產(chǎn)商品的價值實現(xiàn)之后,進入消費過程的特殊矛盾的經(jīng)濟關(guān)系及其運動規(guī)律。 ( )

6. 物業(yè)管理市場競爭秩序是壟斷經(jīng)營、效益優(yōu)先、公正平等。 ( )

7. 服務(wù)工作與后臺輔助工作松散地結(jié)合在一起的是準(zhǔn)制造體系。 ( )

8. 濕式消防系統(tǒng)是寫字樓的消防系統(tǒng)之一。( )

9. 制定適當(dāng)?shù)能囕v進出門衛(wèi)檢查、放行制度是小區(qū)車輛管理的內(nèi)容之一 ( )。

10. 物業(yè)管理收費是一種政府收費( &nbs

p; )。

11. 物業(yè)抵押合同是一份主合同( )。

12. 物業(yè)管理行政糾紛在審理中不適用調(diào)解( )。

13. 在易受電磁干擾的場合,電話通信線路應(yīng)穿鋼管并需接地。 ( )

14. 為保證壓縮機的潤滑,應(yīng)采用粘度較低的潤滑油。( )

15. 綁扎鋼筋混凝土梁的鋼筋時,一般在梁的底模上放置一些石子或墊塊,以防底部鋼筋外露。( )

16. 基礎(chǔ)應(yīng)盡量淺埋,但必須把松散的人工填土或耕作土挖去,將基礎(chǔ)底面放在未破壞的老土表面層下100~150mm。 ( )

17. 張某私人住宅建于40年代,房屋已成危險房屋,維修價值不大,現(xiàn)將其房屋從室內(nèi)地坪以上的房屋一次性全拆除,其應(yīng)套用《廣州市修繕工程預(yù)算定額》 (1998年4月編)的整體拆除工程的定額。 ( )

18. 維修工程完工半年后,要根據(jù)《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》評定質(zhì)量等級,進行竣工交驗。 ( )

19. 輸配電柜(箱)功率因數(shù)表讀數(shù)小于0.9時,應(yīng)采用電容器補償。 ( )

20. 消火槍直流式水槍噴嘴口徑有13、16、19mm三種,或以任意連接直徑50、65mm水帶。 ()

三、綜合題(每小題4分,共16分)

1. 使用制冷劑鋼瓶的注意事項是什么

2. 電氣線路和電氣設(shè)備的檢查,修理或試驗作業(yè)安全防護

3. 業(yè)主大會有哪些職權(quán)

4. 某小區(qū)原由開發(fā)商聘請的物業(yè)公司進行管理,業(yè)主人住后對該公司不滿意,結(jié)果,業(yè)主委員會經(jīng)研究討論,決定解聘該公司。但該公司表示:其與開發(fā)商訂有委托管理合同,且業(yè)主與開發(fā)商的購樓合同中已訂明:同意開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司管理。如業(yè)主解聘本公司,則須承擔(dān)違約責(zé)任。雙方爭執(zhí)不下訴至法院,問:法院會如何處理

四、計算題(每小題4分,共4分)

1. 見圖示: ○54

請問:①該房屋建筑面積是多少

②其是多少層

③其各層層高是多少

答案:

物業(yè)管理員模擬試卷(四)

一、單選題:

(01