第1篇 物業(yè)管理手冊之顧客需求調查指引

物業(yè)管理手冊:顧客需求調查指引

1適用范圍

1.1本指引主要適用于物業(yè)分公司(籌備處)在項目開盤前及入伙開展的顧客需求調查工作,為物業(yè)管理方案的深化提供必需的數(shù)據(jù)和信息。

1.2對正常運營項目,物業(yè)分公司為確切了解和掌握顧客需求,不斷提高服務質量,實現(xiàn)持續(xù)的顧客滿意,在開展顧客滿意調查之外可參照本指引進行專項的顧客需求調查。

1.3對外承接物業(yè)項目過程中,為保證投標的取得預期成果,物業(yè)分公司根據(jù)實際需要,在征得委托方同意后可參照本指引規(guī)定開展顧客需求調查工作。

2目標顧客需求調查

2.1目標顧客的基礎資料(包括年齡、職業(yè)、收入、聯(lián)系方式等)由項目所在公司營銷(策劃)部提供,針對目標顧客的調查內容包括,但不限于:

a)目標顧客的職業(yè)類別劃分;

b)目標顧客對au*物業(yè)品牌的認知;

c)目標顧客對競爭項目物業(yè)管理的印象;

d)目標顧客購買個案的主要原因;

e)目標顧客可接受的物業(yè)管理費的標準、收繳的方式;

f)目標顧客對未來物業(yè)管理公司提供的服務內容的要求和期望;

g)目標顧客的其他需求。

2.2物業(yè)分公司可采用答卷法、談話法和電話調查等方法,對不同類別的目標顧客進行分組、抽樣調查。

2.3在項目開盤前一個月,物業(yè)分公司根據(jù)以上調查結果擬訂目標顧客物業(yè)服務需求調查報告,作為物業(yè)管理方案編制及深化修訂的依據(jù),目標顧客物業(yè)服務需求調查報告應作為物業(yè)管理方案的支持資料,在報批時一并提交。

3準業(yè)主需求調查

3.1準業(yè)主的基礎資料(包括年齡、職業(yè)、收入、聯(lián)系方式等)由項目所在公司營銷(策

劃)部提供,針對準業(yè)主的調查內容包括,但不限于:

a)準業(yè)主的職業(yè)類別劃分及對日后物業(yè)管理的外部資源作用;

b)準業(yè)主購買本物業(yè)的用途;

c)對物業(yè)管理的需求期望;

d)物業(yè)管理難點的問題。

3.2物業(yè)分公司可采用答卷法、談話法和電話調查等方法,對不同類別的準業(yè)主進行分組、抽樣調查。

3.3在項目入伙前的3個月,物業(yè)公司根據(jù)以上調查結果擬訂準業(yè)主物業(yè)服務需求調查報告,作為物業(yè)管理方案編制及深化修訂的依據(jù),目標顧客物業(yè)服務需求調查報告應作為物業(yè)管理方案的支持資料,在報批時一并提交。

第2篇 物業(yè)：標識管理程序

物業(yè)程序文件:標識管理程序

標識制作及驗收流程

各使用部門品質管理部

1.目的

規(guī)范公司ci管理,提升zz物業(yè)形象,規(guī)避經營風險。

2.范圍適用于公司各部門。

3.職責

部門/崗位工作內容

品質管理部各類標識內容符合性的核定。新項目首批標識的制作、驗收,對公司整體ci執(zhí)行情況監(jiān)督檢查

使用部門本部門標識的制作、監(jiān)督、檢查與維護,標識驗收。

4.方法和過程控制 4.1 標識的分類

4.1.1管理處識別標識:物業(yè)管理處指示招牌、標識;社區(qū)入口與'物業(yè)人'識別有關的標識;物業(yè)管理處辦公區(qū)域標識。

4.1.2物業(yè)服務現(xiàn)場標識:物業(yè)職員操作現(xiàn)場或服務現(xiàn)場使用的標識。分為:客戶服務類、安全類、環(huán)境服務類、設施服務類。

4.1.2.1客戶服務類:物業(yè)服務內容及收費標準、顧客意見箱

4.1.2.2安全類:崗亭、防火防盜、請勿停車等標識

4.1.2.3環(huán)境服務類:寵物牌、天氣氣溫標識、水溫室溫、小心地滑、消殺進行中等標識

4.1.2.4設施維護類:養(yǎng)護進行中、油漆未干等標識

4.1.3項目本體識別標識:與項目本體、環(huán)境相配套的標識。屬于'物業(yè)服務'的標識,如須長期、直接安裝在項目本體上或相關環(huán)境或配套設施上,則須劃歸'項目本體標識'類。

4.1.3.1消防類:消防疏散圖、消防用沙、市政消防栓等標識。

4.1.3.2設備設施類:生活泵、嚴禁煙火、高壓危險、兒童娛樂設施注意事項、娛樂設施開放時間等標識。

4.1.3.3門牌類:水泵房、健身房、防煙門等標識

4.1.3.4方向指示類:出口指示、洗手間指示等標識

4.1.3.5提示類:桑拿房樂趣、閱覽室注意事項、車輛停放處注意事項、安全聯(lián)防電話等標識。

4.1.3.6泳池類:水深、泳池救生技巧、請勿跳水等標識

4.1.3.7車場類:汽車防盜守則、嚴禁鳴笛等標識

4.1.3.8圖標警示類:嚴禁攀爬、請勿戲水等標識。

4.1.3.9其他:開門提示、綠化牌等標識

4.2標識使用

4.2.1管理處必須在醒目位置張貼'全心全意全為您'的服務語

4.2.2各類設施、設備、場所應張貼相應標識,重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識。設備房內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態(tài),標志流體要有流向標識。

4.2.3高層樓宇應在每層電梯廳醒目部位掛貼'消防疏散示意圖'

4.2.4庫房應設置合格區(qū)、不合格區(qū)和待驗區(qū),并懸掛相應的標識牌。來料在未檢之前均應放在待驗區(qū),驗證后由庫管員根據(jù)合格、不合格狀態(tài)對應放置

4.2.5在服務過程中,應根據(jù)服務的內容、性質按需要在顯眼位置設立提示標識,服務完成后,撤除提示標識。

4.2.6物業(yè)服務現(xiàn)場標識使用指引:

服務過程標識狀態(tài)標識放置位置

物業(yè)服務價格公示物業(yè)服務內容及收費標準管理處接待中心懸掛

擦洗地面小心地滑清潔位置

潮濕下雨、下雪天氣小心地滑出入口

公共設施、場所因故停用1、正在維護中

2、工作進行中設施或場所處

綠化消殺消殺進行中

此區(qū)域消殺中,請勿靠近

如大面積消殺,應用警戒帶圈出消殺區(qū)域消殺現(xiàn)場顯眼位置

四害消殺此區(qū)域已噴灑殺蟲劑及放置有毒鼠餌投放藥品處

待清潔區(qū)域及樓梯樓層保潔工作時此區(qū)域正在清潔中清潔區(qū)域

綠化修剪綠化養(yǎng)護中綠化修剪處

電梯例行檢修電梯安全檢查電梯廳門邊

高空作業(yè)1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域

2、高空作業(yè),危險勿近作業(yè)影響區(qū)域

供配電設備維修有人工作,禁止合閘開關上

路面搶修1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域

2、'請繞行'標識路面維修處

停車場車位已滿'車位已滿'標識車場入口處

在公共場所刷油漆油漆未干,請勿觸摸刷漆位置附近

4.3 ci產品的制作

4.3.1ci產品設計必須符合公司ci手冊的規(guī)定。

4.3.2ci標識制作時,由使用部門填寫《ci產品制作申請表》,經管理處經理審核后,報品質管理部審核內容符合ci標準的規(guī)范性后,方可制作。

4.3.3新項目標識制作數(shù)量及方案由品質管理部、管理處(或籌備組)現(xiàn)場共同規(guī)劃確定,并符合公司標識制作原則,由管理處(或籌備組)負責人負責把關。由管理處(或籌備組)填寫《ci產品制作申請表》,品質管理部負責制作。

4.3.4標識制作完成后,申請部門負責對所有標識的效果、質量進行驗收,品質管理部負責對新項目首批標識進行驗收,且申請部門負責人須在標識送貨清單上簽字確認,方可據(jù)交貨情況辦理報銷手續(xù)。

4.3.5標識驗收人必須保留由驗收人簽收的標識送貨清單(原件或復印件),以備核查。

4.4標識的管理

4.4.1各部門負責標識的日常維護與清潔。

4.4.2管理處應建立統(tǒng)一的《標識臺帳》,并到品質管理部備案。

4.4.3如發(fā)現(xiàn)標識已經被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標識意義,應及時申報更換、替補或直接撤消,并在《標識臺帳》上做好記錄

4.4.4當所設置的固定標識需要更改部位或予以撤消時,須經管理處負責人同意后方能執(zhí)行,改動影響較大時須經品質管理部審核后方可執(zhí)行,并在《標識臺帳》上做好記錄

4.4.5品質管理部將不定期對各管理處的標識使用情況進行檢查,對不符合公司ci手冊應用規(guī)范要求的,應及時要求部門予以整改。

5. 質量記錄表格

tjzzwy7.5.3-z01-f1 《ci產品制作申請表》

tjzzwy7.5.3-z01-f2《標識臺帳》

第3篇 萬科物業(yè)租售中介業(yè)務管理程序

vk物業(yè)租售中介業(yè)務管理程序

1.目的:

確保租售業(yè)務操作的規(guī)范性。

2.范圍

適用于公司物業(yè)服務中心及租售中心的租售業(yè)務。

3.職責

部門/崗位工作內容

財務管理部監(jiān)督租售業(yè)務各項收付款工作

物業(yè)服務中心租賃業(yè)務的獨立操作,轉讓業(yè)務的現(xiàn)場接待、委托受理工作;

已設租售中心接待點或地鋪的小區(qū),物業(yè)服務中心不再開展租售中介業(yè)務

租售中心租賃、轉讓業(yè)務的跟進、洽談和手續(xù)辦理,對公司租售業(yè)務管理監(jiān)督;

租售專員業(yè)務培訓及指導;地產尾盤、車位、商鋪租售代理

租售人員客戶收款工作的溝通及各項租售業(yè)務辦理

4.方法和過程控制

4.1 基本要求

4.1.1業(yè)務操作必須遵循法津和行業(yè)規(guī)定,不得違規(guī)操作。

4.1.2熟悉小區(qū)內已委托的租、售房的信息,如朝向、面積、樓層、有無裝修、價格等,并清楚每套房的優(yōu)、劣勢;熟悉小區(qū)內的配套設施及周邊相應的配套設施。

4.2接待、簽約

4.2.1對前來委托、咨詢的業(yè)主,給予及時、熱情的接待。業(yè)主委托房屋租售時,通過聽、問、看等方式,盡可能多了解其房屋的具體情況。

4.2.2當業(yè)主確定委托時,與其簽訂《出售(出租)物業(yè)委托書》,如業(yè)主通過電話委托或不愿正式簽訂委托書,可先在房源信息表或租售軟件系統(tǒng)上進行登記。簽訂《出售(出租)物業(yè)委托書》時要注意核實產權證明資料、業(yè)主身份證等有關資料原件,在業(yè)主同意的情況下保存復印件。如業(yè)主委托代理人辦理須提交合法的委托書。

4.2.3對前來求租、求購的客戶,應熱情接待,在聽取客戶需求后,介紹適合的房屋,并帶領看房,客戶初次看房前必須填寫《看樓服務確認書》。如客戶選中意向房屋,要與其簽訂《求購(求租)物業(yè)委托書》(注意核實客戶身份證),并及時與業(yè)主和租售中心相關人員聯(lián)系,促進買賣雙方達成交易;如客戶當時并沒有特別滿意的,要將其需求登記在客戶信息表或租售軟件系統(tǒng)中,有合適房源再與其聯(lián)系。

4.2.4對于登記委托的業(yè)主和客戶,要做好后續(xù)服務,每月至少需聯(lián)系一次,告知房屋的租售情況,并了解業(yè)主、客戶委托意向是否更改。溝通方式不限。

4.2.5租賃交易時,在簽訂《物業(yè)租賃合約》前必需核對業(yè)主的產權證明資料,并保存復印件;房屋租賃合約一式四份,簽約后告知出租方、承租方須按國家規(guī)定到相關部門登記備案。

轉讓交易時,則應由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房地產經紀合同》。

4.2.6轉讓交易時,必須買方、賣方和租售中心人員三方到場后方可簽訂《房地產經紀合同》;簽訂時必須經部門授權審核租售合同人員審核后,方可在經紀方上蓋公司租售業(yè)務專用章。

4.2.7交易時,可向交易雙方提供房標的物業(yè)家私電器清單、費用結算確認單,供交易雙方使用。

4.3信息報送

4.3.1租售信息報送

4.3.2租售資料保管

4.3.2.1物業(yè)服務中心所填寫的初始租售資料,應明確專人嚴格保管,除上級領導、財務管理部和租售中心指定工作人員外,不得提供他人使用或借閱。

4.3.2.2在進行委托登記時,租售人員必須注意登記資料的保管,避免客戶看到其它相關資料。租售人員應熟悉委托記錄,當有業(yè)主或客戶來咨詢時,要口述房屋委托情況,不可將重要資料出示給客戶。

4.3.2.3對已失效的租售資料,各部門需至少再保存二年;《房地產經紀合同》、《物業(yè)租賃合約》至少保存五年。

4.3.3郵件發(fā)送租售業(yè)務表格時,要把所發(fā)內容用顏色區(qū)分:新增或新更改的用紅色字體,對之前已報送的信息用黑色字體。

4.3.4租售信息以年度為單位保存,在下年開始時,啟用新表格,相應序號、合同號從001開始登記。對于跨年度仍然有效的委托,要順延至下一年度,但原編號不變。

4.3.5每季度租售中心應對公司租售業(yè)務工作情況進行分析總結。

4.4財務管理

4.4.1物業(yè)服務中心的出納負責物業(yè)服務中心租售業(yè)務款項的收取,并按公司要求及時存入指定賬號。

4.4.2租售中心各業(yè)務分點,由專人向公司領取收款收據(jù),并按公司財務規(guī)定定期將本月收取的收款憑證上交公司財務部結算,及時核銷已使用完的收據(jù)。

4.4.3租售中心各業(yè)務分點,收款收據(jù)不可遺失、損壞,作廢的收款收據(jù)必須完整保存,地鋪負責人對收據(jù)負保管責任。

4.4.3租售中心各業(yè)務分點,由各業(yè)務員負責催收各自達成交易的款項,收據(jù)由地鋪內指定人員開具。

4.4.4租售中心各業(yè)務分點,在收款時注意單筆現(xiàn)金款項不能超過人民幣兩萬元,大額款項的收取必須要求客戶通過銀行轉賬方式存入公司指定銀行帳號中。

4.4.5所有租售業(yè)務人員不得接受客戶任何形式的饋贈。

4.4.6所有收款應于當天存入公司指定賬戶,如銀行已下班,應于第二天第一時間存入銀行。

4.4.5現(xiàn)場需公示公司收據(jù)樣式,并公示:'溫馨提示:單筆現(xiàn)金收款不得超出人民幣兩萬元。'

5.記錄表格

vkwy7.5.1-j03-f1 《出售(出租)物業(yè)委托書》

vkwy7.5.1-j03-f2 《求購(求租)物業(yè)委托書》

《物業(yè)租賃合約》(格式化合同)

《房地產經紀合同》(格式化合同)

第4篇 科信物業(yè)日常維修管理說明

1、公共設施

(1)公共設施的保養(yǎng)

每年初,維修班按公司規(guī)定制定填寫《公共設施保養(yǎng)計劃》,并按計劃對公共設施進行保養(yǎng),填寫《公共設施保養(yǎng)記錄》。

(2)、公共設施損壞的發(fā)現(xiàn)

護衛(wèi)員在每日巡查時應注意所巡查范圍內公共設施的狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設施損壞,須當填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發(fā)現(xiàn)故障通知單》三日后,該問題仍未整改,則再次填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》,直接遞交給管理處主管主任或質量管理部。

(3)、公共設施損壞的處理

a、維修班接到通知單后,及時派人修復處理,不得超過三天,并在《派工單》上做好記錄,如不能及時修復處理的應報告維修中心主管,并說明原因,由維修中心主管按實際情況進行處理或向有關單位報告;

b、維修中心主管應對發(fā)現(xiàn)的問題處理情況進行跟蹤驗證。

(4)、公共設施的新建或改建

公共設施的新建或改建由管理處負責與開發(fā)商或業(yè)主委員會確定方案,由工程維修中心負責實施。

2、房屋維修

(1)房屋維修管理規(guī)定

為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題,本著'實事求是,劃清責任,合理收費,服務用戶'的精神,

特制訂本規(guī)定。

a、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質量問題,要在交驗單上分項注明整改項目并簽字,由管理處負責聯(lián)系開發(fā)商組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由開發(fā)商負責。

b、用戶房屋在保修期內出現(xiàn)質量問題,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果情況緊急,工程較小,涉及金額不大,則管理處維修班自行維修。如發(fā)生重大的質量問題或涉及金額較大,應立即報告主管領導,聯(lián)系開發(fā)商,由開發(fā)商找施工隊保修,所發(fā)生的有關費用在施工質量保證金中扣除。

c、屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題,由用戶自行負責。

d、如用戶需要進行一般性的維修,可直接向管理處工程維修中心提出維修申請,由管理處維修中心進行維修,維修后由業(yè)主簽名驗收,維修中心按成本價格合理收費。

e、如用戶提出大的維修申請,管理處工程維修中心應上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。

(2)維修工作流程

a、按規(guī)定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現(xiàn)場,進門前,必須先摁門鈴/敲門(每次輕敲不超過三下)。

b、待用戶開門后,用規(guī)范語言說明來意。征得用戶同意后,方可進門。

c、先向用戶詢問情況及要求,然后仔細檢查維修的部位,判斷維修難易程度,估計工時及所需材料后,按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費標準,向用戶說明應收多少費用,待用戶確認后方可進行維修。

d、維修過程中,如無必要,不得主動與用戶交談,不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間參觀。

e、維修完工并清潔現(xiàn)場后,禮貌地提請用戶驗收,待其確認后,再請其支付商定的費用,并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。

f、維修中和離開時,均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等,不得收受用戶的禮物、小費。

g、用戶支付維修費用和簽署派工單后,必須向用戶致謝。

h、離開用戶房屋時,須使用規(guī)范語言與住戶告別,返回維修班或按上述規(guī)定進行下一個維修項目。

(3)房屋維修回訪

a、管理處指定專人負責組織每月定期的維修回訪工作。

b、對房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)維修后,應隨時觀察效果,專人定期仔細檢查,并作專項記錄。

c、對業(yè)主室內的一般維修,每月按維修班提供的業(yè)主維修派工單隨機抽樣回訪并作記錄,派工單在20張以下的,均按固定值5張回訪;派工單在20-50張之間的,抽取派工單總量的30%進行回訪;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進行回訪;派工單在100張以上的,均按固定值20張回訪?；卦L至少一半是上門回訪,其余可以是電話回訪。

d、對公共部位的維修保養(yǎng)狀況,除維修班長需每周巡視外,管理處維修主管仍應對公共設施的維修保養(yǎng)情況進行回查。公共部位維修派工單在30張以下的,均按固定值6張回查;派工單在30-50張之間的,抽取派工單總量的20%回查;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進行回查;派工單在100張以上的,均按固定值15%張回查?；夭闀r仍填寫回訪記錄表,表中業(yè)主簽名欄由管理處主任簽名確認。

第5篇 物業(yè)管理員工手冊－總經理致詞

物業(yè)管理員工手冊:總經理致詞

各位同事:

歡迎大家加入××物業(yè)管理有限公司工作。

物業(yè)管理是一項新興的行業(yè),與其他服務性行業(yè)一樣,是為各用戶提供細致而周到的全面服務。以用戶至上的服務態(tài)度及用戶第一的思維方式,是為實現(xiàn)上述宗旨的重要因素。由于所服務的對象是以人為主,對于各用戶及其訪客,應不論其職位與身份,以服務至上為宗旨,給他們留下深刻的印象。請牢記,完善的物業(yè)管理是靠全體物業(yè)員工的共同努力及其愛崗、敬業(yè)的團隊精神,方能提供高水平的服務。本人希望在各位真誠的合作和支持下,使本公司的物業(yè)管理能夠成為本市物業(yè)管理的楷模。

編制本手冊的目的,是使各位在任職期間,清楚的了解本物業(yè)概況及目標,知道您的職責、義務、福利及規(guī)則。請各位熟知本手冊的內容,嚴格遵守勞動合同條款、守則及規(guī)定。

如有疑問,請向您所屬部門經理及綜合管理部查詢。

物業(yè)管理有限公司

物業(yè)公司總經理謹啟

二零零四年二月

第6篇 別墅項目物業(yè)管理人員配置培訓

別墅項目物業(yè)管理人員配置與培訓

人員配置:

1. 項目經理:1人,本科以上學歷,年齡35歲以下,具有15萬平米以上物業(yè)管理經驗,有親和力及應變能力,有良好的組織、協(xié)調、溝通能力,有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。

2.項目助理: 2人,?？埔陨蠈W歷,年齡24--30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務經驗,具有一定生活經驗,善于溝通,協(xié)調能力強。具有強烈的服務意識,和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想理年。

3. 保安員: 16人,男性,年齡30歲以下,退伍軍人,具備游泳技能,身體健康,有較強的工作責任心,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團隊協(xié)作精神。

4. 維修員(水、電、智能化):4人,具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、智能化等方面的專業(yè)技能,有上崗證書,專業(yè)技術掌握握熟練,有豐富的實際操作經驗,溝通能力強,工作認真、踏實。

5. 保潔員:4人,男女不限,年齡45歲以下,身體健康,工作責任心強,能吃苦耐撈,有敬業(yè)精神。能,品貌端正,責任心強,善于溝通,具有良好的團隊協(xié)作精神。

(架構圖 共計27人)

部門崗位人數(shù)職責專業(yè)素質

服務中心項目經理 1人 全面負責悅

第7篇 物業(yè)管理知識--法規(guī)篇

物業(yè)管理知識學習-法規(guī)篇

001《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是建設部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1日批準施行。

002深圳市物業(yè)管理的主要法律依據(jù)是“條例”及“細則”。

003《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》是經市政府二屆第101次常務會議審議通過,于1998年7月20日發(fā)布并實施。

004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過,于1994年11月1日起施行。

005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議修正。

006“細則”是深圳市政府二屆三十五次常務會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發(fā)布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。

007“條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎編寫的。

008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設備、設施和公共場地。

009物業(yè)管理是指由專業(yè)機構或公司,按照合同或契約,接受業(yè)主(用戶)的委托,按照市場經營方式,運用現(xiàn)代管理方法和技術,為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主(用戶)進行管理并提供綜合服務。

*“條例”使用的概念是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治,使之保持正常狀態(tài)的行為。

010物業(yè)專營公司是指接受物業(yè)管理公司委托,承擔住宅區(qū)的機電設備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務等專項管理業(yè)務的機構。

011住宅區(qū)是指以住宅為主,并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區(qū)。

012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關部門劃定。

013業(yè)主是指住宅區(qū)內住宅和非住宅房屋的所有權人。

014入住是指入住人收到書面入住(入伙)通知并辦理完結相應手續(xù)。

015入住人在規(guī)定期限內未辦理入住的視為入住,物業(yè)管理單位可從此時起收取相應的管理費。

016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的,對全體業(yè)主具有約束力的,有關業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為守則。

017自用部位是指用戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備,包括自用陽臺、門、窗、防盜網,室內自用隔墻、墻(板)面等。

018共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施等。

019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。

020住宅區(qū)的公共場所和公用設施的使用和維護是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護。

021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合,屬地管理與行業(yè)管理相結合的模式。

022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。

023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務是合理使用房屋和公用設施,維護住宅區(qū)公共利益。

024業(yè)主委員會成立的條件是住宅區(qū)入住率達到50%以上或自第一個業(yè)主入住起滿兩年。

025業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關系(法律關系)。

026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會:分期開發(fā)的住宅區(qū),經已入住的過半數(shù)投票權的業(yè)主申請,區(qū)住宅主管部門可以召集臨時業(yè)主大會,在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會的權利、義務與業(yè)主委員會的權利、義務相同。

027業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。

028業(yè)主大會召開的條件是須經由已入住的過半數(shù)投票權的業(yè)主出席才能舉行。

029業(yè)主大會業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理:書面委托代理人參加;法定代理人參加。

030業(yè)主大會每年至少召開一次。

031組織召開業(yè)主大會的程序是業(yè)主委員會

負責在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內容送達每名業(yè)主。

032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會:經持有住宅區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應在接到該項提議起20日內就該項提議召開業(yè)主大會。

033經提議而業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會如何處理:在20日內,業(yè)主委員會未召集業(yè)主大會,由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請,區(qū)住宅主管部門可以責令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。

034業(yè)主大會通過的決議必須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。

035業(yè)主大會表決可以采取投票方式或者其他方式,各類房屋按建筑面積每10平方米為1票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的計算為1票,不足5平方米的不計票。

036業(yè)主大會的職權包括:1.選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員;2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;4.決定住宅區(qū)內關于業(yè)主利益的重大事項;5.修改業(yè)主公約;6.改變和撤消業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;7.批準業(yè)主委員會章程。

037業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產生;業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在其委員中選舉產生;業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業(yè)主委員會委員;業(yè)主委員會可聘請執(zhí)行秘書1至2名,負責處理業(yè)主委員會日常事物;

038業(yè)主委員會章程的制定業(yè)主委員會章程經業(yè)主委員會委員一致同意制定,并經業(yè)主大會批準。

039業(yè)主委員會實行差額選舉方式。

040業(yè)主委員會委員的人數(shù)一般為11人至17人,經業(yè)主大會決定可適當增減,但最低不得少于5人。

041入選業(yè)主委員會委員的人員應熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。

042業(yè)主委員會每屆任期三年。

043業(yè)主委員會換屆選舉業(yè)主委員會委員可連選連任。

044業(yè)主委員會成員的工作性質委員為兼職,主任可專職。

045業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集,并應在會議召開7天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。

046業(yè)主委員會召開會議時,可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。

047業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責并報告工作。

048業(yè)主委員會的職權有:1.召集和主持業(yè)主大會;2.審議和決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用;3.采取公開招標方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理,并與其訂立、變更或解除委托管理合同;4.審議物業(yè)管理公司制定的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目;5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準;6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

049業(yè)主委員會的職權中,其中3.4.5.項規(guī)定的事項須報業(yè)主大會批準.

050業(yè)主委員會的義務包括:1.執(zhí)行業(yè)主大會各項決定;2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同;3.不得從事各種投資和經營活動;4.對物業(yè)管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。

051業(yè)主委員會不可以從事以盈利為目的的經營活動.

052業(yè)主委員會表決的原則是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

053業(yè)主大會和業(yè)主委員會應接受市、區(qū)住宅主管部門的指導和監(jiān)督;業(yè)主大會的決定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

054物業(yè)公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)統(tǒng)一實施管理.

055物業(yè)委托管理合同應包括的內容:委托管理事項;管理標準;管理權限;管理期限;管理費收支;利潤及風險、監(jiān)督檢查;違約責任及其他權利義務條款。

056住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同應當報區(qū)住宅管理部門備案.

057開發(fā)建設單位對住宅區(qū)前期的物業(yè)管理是:開發(fā)建設單位應當從住宅區(qū)入住前6個月開始自行或委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期管理。

058前期管理的費用由開發(fā)建設單位自行承擔。

059開發(fā)建設單位在住宅區(qū)開始入住2年內可以決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜.

060在住宅區(qū)開始入住2年內成立業(yè)主委員會的,不可以終止物業(yè)管理公司與開發(fā)建設單位簽定的委托管理合同.但業(yè)主委員會可與開發(fā)建設單位簽訂委托管理合同,并行使本條例規(guī)定的各項職責。

061住宅區(qū)入住2年后,業(yè)主委員

會應依“條例”規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行管理,原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。

062物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內的管理事項包括:房屋的使用、維修、養(yǎng)護;消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養(yǎng)護和管理;清潔衛(wèi)生;車輛行駛和停泊;公共秩序;市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。

063物業(yè)管理公司的權利是:根據(jù)有關法律、法規(guī),結合實際情況,制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;依據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用;制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;選聘專營公司承擔專項經營業(yè)務。

064物業(yè)管理公司的義務是:以為業(yè)主服務為宗旨,注重社會效益、經濟效益和環(huán)境效益;按市住宅主管部門規(guī)定的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理;接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;組織或協(xié)助有關部門提供社區(qū)生活服務和開展社區(qū)文化活動;按照法律、法規(guī)和市政府的有關規(guī)定從事經營活動。

065住宅區(qū)內車輛管理的規(guī)定包括:接受公安等部門的統(tǒng)一指導和監(jiān)督;進入住宅區(qū)的車輛應按規(guī)定停放在停車場或設置有停車標志的場所;物業(yè)管理單位應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系,并按有關規(guī)定收取相應的保管費或車位使用費。

066物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標準,或者違反委托管理合同規(guī)定的,業(yè)主委員會或委托方可終止合同。

067物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護不善,造成業(yè)主損失的,應賠償業(yè)主損失。

068物業(yè)管理公司違反有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定的,由有關部門依法予以處理。

069物業(yè)管理公司享受國家第三產業(yè)優(yōu)惠政策.

070有關業(yè)主公約的規(guī)定有:由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本;業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改補充,并報市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案;業(yè)主公約應當符合法律、法規(guī)、政府有關規(guī)定和土地使用權出讓合同的規(guī)定。

071業(yè)主公約的主要內容包括:住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù);公共場所及公用設施狀況;業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式;業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內公共場所及公用設施的權益;業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權利;業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權;住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳交;業(yè)主在本住宅區(qū)內應遵守的行為準則;違反業(yè)主公約的責任;其他有關事項。

072業(yè)主公約生效的條件是:業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達到30%后,經已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主簽訂后生效。

073已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力.

074業(yè)主入住時物業(yè)管理公司應組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約.

075在移交住宅區(qū)的同時,開發(fā)建設單位應向業(yè)主委員會移交的住宅區(qū)工程建設資料包括:住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;單體建筑、結構、設備竣工圖;地下管網竣工圖;住宅區(qū)各類房屋清單;出售房屋的產權范圍或成本核算清單;住宅區(qū)公用設施、設備及公共場地清單;住宅區(qū)未完工的房屋、公用設施設備及公共場地的竣工日期。

076在業(yè)主委員會未成立時,由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設資料,并代為保管。

077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應遵守的規(guī)定有:未經市政府有關部門批準,不得改變房屋結構、外貌和用途;不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當權益。

078室內部分的維修責任由業(yè)主負責維修。

079室內部分維修責任界限的劃分是:業(yè)主大門內,水、電表閘、閥以內。

080室內部分的維修費用由業(yè)主(非業(yè)主使用人、租戶)負責。

081共用部分維修養(yǎng)護責任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。

082共用部分的維修養(yǎng)護費用從房屋(本體)維修基金中支付。

083公用設施維修責任界限的劃分是:住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房(棚)等住宅區(qū)公用設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護。

084公用設施的維修費用從管理服務費中支付。

085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護由相關業(yè)務單位負責,維修養(yǎng)護費用由相關業(yè)務單位支付。

086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護由誰負責在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的

維修養(yǎng)護由毗連的業(yè)主或相關責任人共同組織實施或委托物業(yè)管理公司組織實施。

087毗連部位維修養(yǎng)護費用由業(yè)主和相關責任人按比例分擔費用。其*有墻體按兩側均分后,由每側業(yè)主按比例分擔,共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負責,其結構部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔。

088人為造成公用設施損壞、損失的,由損壞者負責修復、賠償。

089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司共同維護。

090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會決定。

091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。

092房屋的空調架、防盜網等外觀設施每三年至少修繕、粉刷一次。

093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施每五年至少修繕、粉刷一次。

094房屋的天面、外墻、空調架、防盜網、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的,業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕和粉刷,經市、區(qū)住宅主管部門同意,可以延期。

095房屋的修繕和粉刷等設施項目費用,外觀設施由業(yè)主或承租人承擔;其他費用從住宅本體維修基金中支付。

096房屋及其附屬設施或住宅公用設施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。

097公用設施專用基金由開發(fā)建設單位在住宅區(qū)移交時按一定的提取比例提取,并一次性向業(yè)主委員會劃撥;由區(qū)住宅主管部門設立專帳管理;使用辦法由市政府制訂;區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員使用公用設施專用基金不得干涉;

098公用設施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價以外的建設總投資2%提取。

099公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設施的重大維修工程項目。

100住宅區(qū)內禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音;排放有毒、有害物質;經營業(yè)主公約所禁止的行業(yè);法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。

101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房與按比例提供給業(yè)主委員會由物業(yè)管理公司經營的商業(yè)用房。

102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設單位在住宅區(qū)移交時按市政府規(guī)定以建造成本提供管理用房,以微利房價提供部分商業(yè)用房;

103住宅區(qū)的專用房屋的產權屬該住宅區(qū)全體業(yè)主;

104物業(yè)管理用房的計算方法是:物業(yè)管理用房面積(平方米)=人均管理用房規(guī)劃指標(0.06)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)(住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套;寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套)×戶均人口數(shù)(3.75)。

105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等,不包括機電及保安人員值班用房。

106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設單位利用小區(qū)(大廈)內相關公共場所解決。

107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。

108向業(yè)主委員會提供管理用房的期限在業(yè)主委員會成立2個月內提供,最遲不超過6個月(商業(yè)用房、公用設施專用基金相同)。

109提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3‰,高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2‰提供。

110提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房的購置費可從公用設施專用基金中墊支,并從該商業(yè)用房經營收入中收回。

111提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經營,其收入用于彌補管理費的不足。

112住宅區(qū)的公用設施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務費的收支帳目業(yè)主委員會應每三個月至少公布一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。

113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的,承擔相應的民事責任。

114對未交納物業(yè)管理服務費、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費用的,物業(yè)管理公司可要求業(yè)主限期交納。

115對逾期不交納物業(yè)管理費、本體維修基金的,可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金,并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進行催交;連續(xù)六個月不交納的,可向人民法院申請追繳。

116物業(yè)管理公司違反物業(yè)

委托管理合同的約定并造成損失的,承擔相應責任并承擔相應損失。

117業(yè)主委員會、業(yè)主大會違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會和業(yè)主委員會應接受市、區(qū)住宅主管部門的指導和監(jiān)督;業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。”規(guī)定的,市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正或撤消其決定,并通告全體業(yè)主。

118業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司有下列行為之一的:①擅自擴大收費范圍、提高收費標準;②改變公用設施專用基金和住宅(本體)維修基金的用途,或未按規(guī)定定期公布收支帳目的;③改變專用房屋的用途,未按規(guī)定使用的;④管理制度不健全、管理混亂,造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護不善,經市、區(qū)主管部門認定應當予以處罰的。業(yè)主委員會有權予以制止并限期改正;逾期不改正的,業(yè)主委員會可以終止委托管理合同;市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正,并可處以3000元以上10000元以下的罰款;情節(jié)嚴重的,市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質等級,直至吊銷其物業(yè)管理的經營項目。

119業(yè)主委員會進行投資和經營活動,市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正,可以并處3000元以上10000元以下的罰款。

120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人未經市政府有關部門批準,不得改變房屋結構、外貌和用途;不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當權益。違反上述第三十八條規(guī)定的,市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正,恢復原狀,可以并處1000元以上5000元以下的罰款。

121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人違反住宅區(qū)內禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音;排放有毒、有害物質;經營業(yè)主公約所禁止的行業(yè);法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的,市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正,可以并處100元以上2000元以下的罰款。

122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。

123物業(yè)管理公司必須按照所持有的“物業(yè)管理資質”從事相應的物業(yè)管理工作。

124資質證書分為甲級、乙級、丙級3種。

125物業(yè)管理公司按持有的不同資質證書,進行物業(yè)管理工作。持有甲級資質證書的單位,可以管理各類物業(yè)并按甲級標準收取管理服務費;持有乙級資質證書的單位,可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級標準收取管理服務費;持有丙級資質證書的單位,可以管理9層以下的各類物業(yè)(涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外)并按丙級標準收取管理服務費。

126業(yè)主委員會是否有權委托會計師事務所對物業(yè)管理公司進行審計業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅(本體)維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。

127對物業(yè)公司審計的費用從管理費中支付。

128業(yè)主委員委托會計師事務所會對物業(yè)管理公司進行審計的前提條件是在業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時。

129住宅區(qū)管理服務費總收入的主要來源有1.部分商業(yè)用房租金;2.公用設施、設備和公共場所(地)的經營收入;3.向業(yè)主收取管理服務費;4.住宅區(qū)的其他合法收入。

130住宅區(qū)管理服務費的基本開支有1.住宅區(qū)公用設施、設備和公共場所(地)的日常管理、維修和養(yǎng)護費用(包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等);2.業(yè)主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經營費用;3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用;4.住宅區(qū)公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費;5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用。

131管理服務費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產保管保險費用。

132收取管理服務費項目和標準以及每年基本開支的項目和標準由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理公司的資質證書等級以及業(yè)主對物業(yè)管理服務的實際需求,參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標準審議確定后,報業(yè)主大會批準執(zhí)行。

133住宅區(qū)管理服務費的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次;年度帳目公布應由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。

134住宅區(qū)公用設施專用基金的所有權屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。

135住宅區(qū)公用設施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。

136住宅區(qū)公用設施專用基

金所說的開發(fā)建設單位總投資含公用設施配套費、建造成本。

137住宅區(qū)公用設施專用基金所說的重大維修項目的范圍是:區(qū)內的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等;文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)。(不包括產權不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè))。

138住宅區(qū)公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是:區(qū)內道路路面、路基嚴重損壞,造成無法通行的;路燈線路需要改造或重新敷設的;溝、渠、池、井、井壁(面)出現(xiàn)嚴重斷裂或破損的;園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的;文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的;停車場、連廊、自行車房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管網大修、更新、改造等。

上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。

139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本體外公用設施;其余用于本體共用設施的重大維修工程項目。

140專用基金不屬于業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司的經營收入。

141專用基金用于住宅區(qū)公用設施重大維修養(yǎng)護工程項目時,只能使用基金的增值部分。如增值部分不足,從管理費積累中墊支或由業(yè)主分攤。

142物業(yè)管理公司需要使用專用基金時,應向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請;該項目有關圖紙、預算資料;施工承接單位或人員資質資料。

143業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是:業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理公司使用專用基金的申請后14日內召集業(yè)主大會審議;同意后,向區(qū)住宅管理部門報送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設施專用基金使用申請表》;區(qū)住宅管理部門應在接到申請表后14日內完成審批并將款項撥到物業(yè)管理公司帳戶。

144房屋(本體)維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產,以每個單體物業(yè)為單位,由該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔和享用。

145房屋(本體)維修基金的主管部門是市住宅主管部門;各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū)內各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導和監(jiān)督。

146業(yè)主繳交房屋(本體)維修基金規(guī)定:業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起,按月繳交本體維修基金;業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發(fā)單位繳交。

147房屋(本體)維修基金的收取標準執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導標準。指導標準每兩年制訂和發(fā)布一次。各業(yè)主委員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況,經與物業(yè)管理公司協(xié)商后,對本體基金繳交標準作適當調整。

148房屋(本體)維修基金的使用原則是:按照取之于民,用之于民的原則,用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。

149房屋(本體)維修基金的使用范圍是:共用部位的維修養(yǎng)護由管理處組織實施,其費用從本體基金中支出。共用部位是結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等),抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設施等。

150房屋(本體)維修基金的使用比例:本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修,其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護工程(含新增和改造工程,下同);用于中修以上維護工程時,須經業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。

151房屋(本體)維修基金維修標準:房屋共用部位的大、中、小修標準執(zhí)行國家建設部有關標準。

152房屋(本體)維修基金不夠支出時,經業(yè)主委員會決定,由全體業(yè)主分攤;單棟房屋本體基金不夠使用時,經業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。

153物業(yè)管理公司之管理處對每年房屋(本體)維修基金的使用應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算,提交業(yè)主委員會審議通過。業(yè)主委員會應在收到管理處的計劃及預算后15日內作出答復,逾期視為同意;急修工程應在7日內答復,逾期視為同意。

154如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時,管理處認為有充足理由使用,或該項目實施與否涉及國家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規(guī)定的,可由物業(yè)管理公司申請,經區(qū)住宅管理部門核準后實施。

155房屋(本體)維修基金使用之后的手續(xù):日常維護和零星小修由管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證;中修以上工程應出具“施工項目清單”,由委員會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主 )、管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證。

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p; 156房屋(本體)維修基金的帳務以房屋本體每棟為單位進行專(記)帳管理,并設立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。

157房屋(本體)維修基金的監(jiān)督辦法:本體基金的收支項目,由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝玫捻椖?、部位、費用支出及證明人、基金余額(單體和全部),并接受有關部門和業(yè)主的監(jiān)督和質詢。

158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的,管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相應催繳措施。

159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋(本體)維修基金有下列不規(guī)范行為之一的,市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰:1.擅自提高本體基金收費標準;2.改變本體基金的用途,挪作它用的;3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的;4.拒絕接受業(yè)主委員會或業(yè)主查詢的。

160物業(yè)管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的,業(yè)主可以拒繳本體基金。

161對房屋(本體)維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的,經業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護單棟房屋50%以上業(yè)主同意,日常小修可以超出規(guī)定的本體基金比例,超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵,或經業(yè)主委員會決定提高本體基金收取標準彌補。

162房屋(本體)維修基金征收的具體標準是:本體基金征收標準應根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度,維修養(yǎng)護實際需要,并考慮群眾的經濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業(yè)主征收(注:房屋保修期內不得征收):多層住宅(不帶電梯)每月每平方米建筑面積0.15元,高層商住樓、住宅樓(含帶電梯的多層住宅)每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋(含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等)的本體基金標準,參照上述規(guī)定標準執(zhí)行,但經業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意,征收標準可適當上浮,但最高上浮幅度不得超過上述標準的 50%。

163房屋(本體)維修基金使用的權限規(guī)定:動用本體基金,應履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護和零星小修金額在1000元以下的,由物業(yè)管理處負責人和本棟房屋樓長共同簽字后支付;用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的,須經本棟房屋占60%以上業(yè)主同意后方可使用。 本體基金確實不夠支出時,經占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟房屋的業(yè)主分攤。

164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務的單位,應遵守《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》。

165物業(yè)管理服務應遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則,保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美,保障物業(yè)的安全使用,維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權益。

166何種物業(yè)可以不采用招標的方式確定物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)由開發(fā)建設單位自用的;在一個物業(yè)管理區(qū)域內,多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的,或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的,或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍,由市主管部門會同有關部門劃定。

167物業(yè)管理服務招標,可以采取公開招標、邀請招標的形式。

168物業(yè)管理服務投標書應當包括:物業(yè)管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度;管理服務人員配備方案;管理服務用房及其他物資裝備配置方案;管理服務費用收支預算方案;管理服務分項標準與服務承諾;社區(qū)文化服務方案;管理服務模式設想等。

169物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務,應當遵循國家有關的強制性標準;沒有國家強制性標準的,應當符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標準。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進的管理服務標準,提高管理服務水平。

170物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。

171物業(yè)管理公司派出機構物業(yè)管理處下列項目支出列入物業(yè)管理成本,但不得重復計算:1.管理處管理人員的工資、福利;2.保潔消殺費;3.治安防范費;4.公用配套設施日常維修養(yǎng)護費;5.園林綠地維修養(yǎng)護費;6.用于物業(yè)管理的固定資產折舊及經營、辦公費用;7.公用部位水電費;8.電梯運行維修養(yǎng)護費;9.中央空調費。

172對物業(yè)管理企業(yè)在一個物業(yè)管理區(qū)域內收取的管理服務費用及按規(guī)定用于管理服務的經營性收入實行獨立核算。除去管理服務的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應繳納的稅、費后,有結余的,應轉入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務費用,不得擅自提取或挪作他用。

173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時間內進行的物業(yè)管理活動包括對物業(yè)進行巡視、檢查、或對公用配套設施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養(yǎng)護或改造,或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進行監(jiān)管的,業(yè)主或非業(yè)主使用人應當提供方便并接受監(jiān)管,不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內容和時間、維修養(yǎng)護或改的項目及施工的時間、地點均應當提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護或改造的項目有分歧的,由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行;對維修養(yǎng)護或改造的費用有疑義的,可向物業(yè)管理企業(yè)提出質詢,物業(yè)管理企

業(yè)應當在收到質詢后七日內予以答復。

174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費標準及服務項目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的,可向市、區(qū)主管部門和價格行政管理部門投訴;市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處,并將查處結果書面通知投訴人。

175物業(yè)管理公司應交納的稅種有:營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加;企業(yè)所得稅;增值稅;印花稅。

176營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加的稅率為:營業(yè)收入的5%。營業(yè)稅的1%。營業(yè)稅的3%。

177收取的中央空調使用費不算作營業(yè)收入不計征營業(yè)稅。

178物業(yè)管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。

第8篇 自管物業(yè)共用部位共用設施管理經營收益分配

第1條 在山莊設置社區(qū)平面分布圖、業(yè)主公告欄,各路口道路指路牌、分區(qū)指示牌、房屋樓號牌及其他公共配套設施場地標識進行統(tǒng)一規(guī)劃。

第2條 室外招牌、廣告牌、霓虹燈的設置必須報業(yè)主委員會審批,審批通過后方可設置,要求設置整齊有序。

第3條 保持各種公告欄、標識牌齊全、規(guī)范、美觀,公共區(qū)域無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。

第4條 各物業(yè)用房(含崗亭)、公共設備用房必須專房專用,做到安全、衛(wèi)生、整潔,主要設施設備標識清楚齊全。

(如發(fā)現(xiàn)物業(yè)用房、各設備房用于其它用途,每處每次扣服務質量標準分值50分。如主要設施設備標識不清楚不齊全,房屋不安全、不衛(wèi)生、不整潔扣服務質量標準分值20分)

第5條 不得擅自占用本物業(yè)區(qū)域內的共用部位、共用設施設備或改變用途,不得擅自占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內的道路、場地。

確需臨時占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內道路、場地的,應當征得書面同意后辦理相關手續(xù),制定施工方案,開工前要在物業(yè)區(qū)域內公示,施工過程中盡可能減少對業(yè)主的影響,并及時恢復原狀。

第6條 共用部位、共用設施設備用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業(yè)促銷等活動。經營收入扣除經營成本后的盈余全部用于園區(qū)建設。

第7條 在規(guī)范服務和開展多種經營的基礎上,給業(yè)主帶來實實在在的實惠,逐年降低物業(yè)費。

第9篇 x小區(qū)物業(yè)管理處整改創(chuàng)收報告

花園小區(qū)物業(yè)管理處整改創(chuàng)收報告

本人zz于2023年10月21日應聘到**物業(yè)管理有限公司,被分配到**園物業(yè)管理處,從事物業(yè)管理工作。自2023年10月21日到崗至今有一周有余,現(xiàn)對于物業(yè)小區(qū)基本情況有了一部分的了解和認識。小區(qū)開發(fā)建筑面積共計48473.07平米,其中住宅45066.72平米,底商3406.3平米,應收物業(yè)服務費852077.16元全年,半年426038.58元,但現(xiàn)有3戶未領鑰匙,底商3戶合計少收物業(yè)費10419.75元,也就是說物業(yè)公司半年的收入為415618.83元,物業(yè)公司支出每月電費16000元左右,水費350元左右,員工工資20900元+10%的各項員工福利2090元,辦公費每月500元,衛(wèi)生費1000元,不可預見費用1000元/月,合計每半年支出251040元,收入按85%收費率為353276.00元減8%稅收325013.93元,每半年102236元,利潤率22.77%新城管理處每年凈收入少于200000元,利潤率低于20%,遠遠低于同等水平物業(yè)公司30%-35%的利潤率。綜上所述本人提出以下整改措施和創(chuàng)收方案。

一、整改項目:

1、節(jié)能降耗:

a:現(xiàn)在新城物業(yè)地下車庫需長期使用照明的燈泡120盞,每盞為40w的日光燈管,多為兩個一組,每天24小時,照明用電為每天120kw/h(120度)。整改時用36w高亮節(jié)能燈替代40w日光燈管一組,即80w。這樣整改后能源消耗將減少至每天51.84kw/h(51.84度),每月會減少開支1060.8元(這個節(jié)省還不包括地下車庫進口坡道改成聲光控燈頭的節(jié)能部分)。

b:物業(yè)公司辦公室節(jié)能把一層、二層現(xiàn)有辦公用燈改裝成36w高亮節(jié)能燈,在現(xiàn)有情況下可以節(jié)能60%,把電梯間燈更換成聲光控燈頭,使用25w白熾燈。

c:對現(xiàn)有三棟樓的各單園內加裝各單元的樓梯間和電梯運行的電表。根據(jù)是唐價經費字【2007】14號文件即《唐山市物業(yè)服務收費管理實施細則》的通知的第十六條規(guī)定。這部分電費應向本單元內業(yè)主合理分攤收取。這樣我物業(yè)公司將節(jié)省大量的資金,提高營業(yè)收入,約為每單元1500元,新城小區(qū)應為每月10500元左右。

2、減員增效:

a:在水泵房加裝攝像頭兩個,可裁撤說泵房值班人員,兩人節(jié)約18000元支出(人員工資700元*2人*12月=16800元+1200各種福利=18000元)。原有水泵房的工作通過加裝兩個攝像頭來解決,同時要求保安員對水泵房進行巡檢(不超過2小時一次),工程維修部對設備巡檢每天一次,包括設備加油、配電柜、清掃擦拭等。

b:調整工程維修部員工值班形式?，F(xiàn)在工程維修部為3人,每人值班24小時,第二天休一天,第三天上白班8小時,再加上每人每月有4天休息日,這樣就造成每月有12天只有一名維修員工在崗,長期大活干不了小活多時干不過來的情況,擬更改成夜間值班給補貼15元-20元,第二天正常上班,這樣既保證了工作的連續(xù)性也可把一些原來干不了的工程快速完成。工程維修部員工3名,主管1名,4人同時倒班,包括中午值班。

c:環(huán)境保潔部現(xiàn)每天工作8小時,每月4天休息日,擬更改為每天工作6小時,每人每月1天休息日,原則上以每次休息半天,分兩次休,但如果家中確有事時也可以休一天。這樣在以后的可以完全發(fā)揮員工的工作積極性,避免泡崗磨時間的事件發(fā)生,而且我個人認為現(xiàn)在保潔隊伍就多一人,應為內外保兼顧打掃,哪個樓的內保衛(wèi)生就應把相對應的外保任務完成,減員后保潔工資上漲50元,總工資成本下降。但是、否減員請領導決定。

d:客服部前臺值班,現(xiàn)物業(yè)公司中午無人值班和物價局備案不符,而且也有多名業(yè)主對此提出異議,現(xiàn)擬定客服中午值班每班1人,中午值班有兩種方案:⑴是中午值班下午早下班,⑵是中午值班給5元補貼,⑶是中午在有條件時管飯,沒有補貼下午也不早下班。

3、小區(qū)硬件改造:

a:對小區(qū)各樓前加裝自行車泊車位,以便對小區(qū)內的非機動車輛(含摩托車),的管理,如按現(xiàn)有情況放在樓道內或單元門廳內外兩處,既影響小區(qū)的整體形象,又不利于管理,而且如果為此出現(xiàn)意外傷害事件,物業(yè)公司還要有連帶管理責任。

b:小區(qū)北門加裝開關或防護欄,這樣既保證了小區(qū)的安全性,又可以對人員和非機動車輛進行控制,還可節(jié)省3名保安員,每班一名保安員(費用在3000-4000元)。

c:對小區(qū)西門南側鋪設0.5米-0.6米的草坪磚,此工程是北門封閉配套工程,以便人員、車輛都在西門出入(含西門北側抹一個緩坡)。

d:北門的攝像頭更換為紅外線攝像頭,以便夜間管理。

二、小區(qū)創(chuàng)收:

小區(qū)創(chuàng)收是物業(yè)管理運營中不可缺少的一部分,也是物業(yè)公司的主要盈利點,一般的講都是一次投資,20-30年收益,或不需投資就可收益。

1、小區(qū)內外停車有多種運營方式,以下針對新城小區(qū)有以下兩種方法(外部車輛):

a:對小區(qū)車輛只收取占地費,不收取管理費。這樣投資雖然較少,但管理效果不好,而且收益也非常少,不利于小區(qū)的長遠發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展(60-80元每車每月)。

b:在小區(qū)外商業(yè)北側建立永久式地上停車位,在入口(商業(yè)西側)建立道閘,有專人管理。這樣既解決了前面所說3名保安的去留問題,也可以大大的提高收入(150-180元每車每月),而且投資也在2-3個月就可收回?，F(xiàn)小區(qū)外約可增車位100-300個,按每車每月150元收取,每月收取15000元,投資每個車位在280元左右,總投資35000元。

2、小區(qū)內廣告位的設立和招商,因本小區(qū)現(xiàn)有面積比較小,各商家不太有興趣,請總公司在招商時一起考慮,在二期可入住時在分開運營。

以上是本人一點膚淺的建議,請董事長批評指正。

**園物業(yè)管理處經理:zz

20**年**月**日

第10篇 新星物業(yè)小區(qū)環(huán)境管理說明

科信物業(yè)小區(qū)環(huán)境管理說明

1、清潔

(1)目的

對所管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生實施全面的監(jiān)督管理,為住戶創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境。

(2)范圍

適用于本小區(qū)的保潔服務工作。

(3)各部門的職責

a、清潔綠化部負責聘請承包單位,簽定服務合同,制定清潔驗收標準。

b、管理處負責日常的清潔監(jiān)督工作。

c、質量管理員負責每月(季)對保潔工作進行檢查。

(4)工作程序及內容

a、清潔綠化部根據(jù)公共區(qū)域面積、小區(qū)實際情況,確定清潔工人數(shù)、清潔設施的配置,制定清潔標準,編制作業(yè)指導書。

b、清潔綠化部聘請專業(yè)保潔公司承包四害消殺、垃圾清運、日常保潔并簽定服務合同。

c、管理處要對日常的清潔進行巡查和監(jiān)督,要將衛(wèi)生巡查結果填寫在管理工作日檢報告表上,對存在的問題要及時通知保潔人員,并限期進行整改。如有多次通知不改者、對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生有影響的,要及時通知清潔綠化部,及早終止合同。

d、清潔綠化部要定期對保潔、消殺等分包方進行服務質量工作的評審,如在服務過程中按合同規(guī)定標準出現(xiàn)不合格而又不及時整改者、管理處反映服務質量欠佳者,取消分包方資格。

e、管理處在日常工作中對清潔工作的監(jiān)督和管理要嚴格按清潔綠化管理手冊進行操作,要定期對保潔工人的業(yè)務知識培訓情況進行監(jiān)督。

2、綠化

(1)目的

通過對綠化環(huán)境實施管理,為住戶創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境。

(2)范圍

適用于地面、架空層、屋頂綠化的全部工作。

(3)各部門的職責

a、清潔綠化部負責制定綠化工作程序、標準和檢查驗收標準。

b、管理處負責對日常綠化的維護并對各分包方進行監(jiān)督。

(4)工作程序及工作內容

a、綠化工每天要對管轄區(qū)內的園林景觀及花草樹木進行保養(yǎng)、修剪和整形。

b、根據(jù)花草樹木的長勢,按照綠化工作程序,綠化工要對生長不良、肥力不充足的花木適量施肥,提供花木正常生長發(fā)育所需的營養(yǎng)。

c、清潔綠化部負責制定綠化工作程序、檢查和驗收標準,并定期對綠化工作人員進行業(yè)務知識的培訓、考核。

d、清潔綠化部要根據(jù)花木病蟲害發(fā)生規(guī)律,制定預防管理措施,防止病蟲害的發(fā)生。

e、管理處在日常生活和管理中,要對本管轄區(qū)的綠化進行維護,要制止一切對綠化植物、綠化設施的破壞行為。

g、在臺風暴雨來臨前,管理處要對易吹折的樹木做好預防措施,防止在臺風暴雨期間花木遭受損害。

第11篇 某某物業(yè)管理公司員工入職聘用條件

某物業(yè)管理公司員工入職聘用條件

一、主要管理人員

1.物業(yè)管理處經理:

大學專以上學歷

具有物業(yè)、星級酒店及商業(yè)運作等相關產業(yè)5年以上的經歷

熟悉國家物管工作方面的政策、法規(guī)等

一定的財會知識

很好的協(xié)調處事能力

熟悉電腦操作

熟悉一門外語

年齡32周歲以上45周歲以下

2.綜合科長

大專以上學歷

3年以上的物管工作經歷,有國家頒發(fā)的物業(yè)管理崗位證書

書寫及口語交流能力良好

良好的組織管理能力

熟悉電腦操作

年齡30歲以上

3.工程科長:

大專以上學歷(機電等專業(yè))

3年以上的物業(yè)、酒店等的相關經歷,從事工程管理工作至少5年以上

有豐富的機電、水暖專業(yè)的業(yè)務知識,并精通一個專業(yè)的業(yè)務

中級以上職稱

略通英文

年齡50歲以下

4.保安科長:

大專以上學歷

3年以上的物業(yè)、酒店的相關經歷

5年以上的實際保安工作經歷

熟悉國家有關治安、消防等的政策、法規(guī)及辦事程序

有國家頒發(fā)的崗位證書

年齡25歲以上

5.保潔科長:

大專以上學歷

3年以上的物業(yè)、酒店的相關經歷

2年以上的實際保潔工作經歷

有豐富的保潔專業(yè)的業(yè)務知識,熟悉保潔設備的使用

有國家頒發(fā)的崗位證書

有管理女員工的實際經驗

二、其它人員:

序號聘任崗位性別年齡學歷招聘人數(shù)其它條件

1. 會計女45歲以下大專以上1人有上崗證,會電腦操作,3年以上工作經驗。

2.出納女45歲以下大專以上1人有上崗證,會電腦操作,3年以上工作經驗。

3.物業(yè)管理員40歲以下大專以上若干2年以上工作經驗,有一定組織協(xié)調能力。

4.園藝綠化40歲以下高中以上若干3年以上工作經驗,熱愛本職工作。

5.保潔員40歲以下初中以上若干熱愛保潔工作,下崗人員優(yōu)先。

6.保安領班男30歲以下高中以上若干3年以上工作經驗,有上崗證。

7.保安員男28歲以下高中以上若干2年以上工作經驗,有上崗證。

8.水暖技工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經驗,有上崗證。

9.強、弱電技工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經驗,有上崗證。

10.萬能工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經驗。

第12篇 物業(yè)工程部記錄管理作業(yè)指導書

1.0目的:

保證工程部各項工作正常進行。

2.0范圍:

工程部填報記錄的各種表格。

3.0作業(yè)方式

3.1由資料員對所有表格進行存放,并保證其供應量符合使用要求。

3.2記錄表格使用人員需要使用,資料員提出申請,由資料員統(tǒng)一發(fā)放,并對其數(shù)量、時間,進行登記。

3.3記錄表格記錄完畢后,由記錄者整理后,交還資料員,由資料員對其進行裝訂、存檔。

3.4需要向其它部門發(fā)送的記錄表格,由資料員印制后,向其他部門發(fā)送并做好資料交接記錄。

3.5對《工程部日志》、《值班記錄表》進行每周發(fā)放并回收上周記錄,并會同工程部負責人對其進行分析、處理。

4.0支持性工具:

《工程部日志》

《值班記錄表》

《資料交接表》

編制:審核:批準:日期: