物業(yè)管理公司職能介紹（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-29 查看人數(shù)：64

物業(yè)管理公司職能介紹

第1篇物業(yè)管理公司職能介紹

物業(yè)管理公司及其職能

荊州zz太陽城由天津zz物業(yè)管理有限公司荊州分公司負責本物業(yè)的物業(yè)管理工作。物業(yè)管理公司按《荊州zz太陽城業(yè)主臨時公約》(以下簡稱臨時公約),執(zhí)行對荊州zz太陽城之物業(yè)管理職責,享有或承擔《臨時公約》中規(guī)定的物業(yè)管理人的各項權利、義務及責任。

*物業(yè)管理公司除了負責收取日常的管理費及有關費用外,亦有權根據(jù)實際情況,修改住戶手冊及其他有關物業(yè)的管理守則。

*物業(yè)管理公司有責任做好本小區(qū)的安全防范、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、公共設備設施維護保養(yǎng),為業(yè)主和住戶提供一個文明、安全、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。

*本物業(yè)管理公司負責維持本物業(yè)范圍之正常運作及為業(yè)主提供完善的服務,如處理住戶的咨詢及投訴。此外,還代表荊州zz太陽城全體業(yè)主處理各公共事務。

*物業(yè)管理公司員工有職責為業(yè)主提供物業(yè)管理服務,但請業(yè)主不可要求物業(yè)管理公司員工私下提供服務,如有任何需求,請聯(lián)系本公司。另請業(yè)主勿直接賜贈任何財物給公司工作人員,如有任何賜教,請與公司聯(lián)系。

第2篇華神物業(yè)管理公司簡介

華神物業(yè)管理有限公司簡介

1、基本情況

名稱:e華神物業(yè)管理有限公司法人代表:z

注冊地點:**市高新區(qū)桂溪工業(yè)園注冊資本:300萬元

物業(yè)管理面積及類型:總管理面積達20萬平方米,其中:住宅小區(qū)約3

萬平米、寫字樓約6萬平米、工廠物業(yè)約15萬平米。

企業(yè)資質:臨時

企業(yè)人才結構

總數(shù) 本科大專中專以上其他人員

158 5 52 68 33

工程師會計師擁有建設部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗資格的管理人員

2 2 25

機構總經(jīng)辦、綜合管理部、質控部、市場拓展部、經(jīng)營管理部、財務部

備注

2、公司簡介

e華神物業(yè)管理有限公司是以e華神集團控股60

第3篇南油物業(yè)管理公司綜合辦公室職能

物業(yè)管理公司綜合辦公室職能:

綜合辦公室是公司承上啟下、聯(lián)系內外的樞紐和信息中心,為公司日常管理工作提供服務支持,合理安排各基站工作,為公司經(jīng)營工作的順利進行提供保障。綜合辦公室負責公司制度建設和行政管理工作;負責公司檔案的管理工作;負責員工權利維護與員工管理相關工作;負責公司企業(yè)文化和對外宣傳工作;負責固定資產與車輛管理工作;負責外事協(xié)調工作。

1. 負責組織制定公司管理制度和管理流程;

2. 負責組織制定各部門及各基站管理制度、職責及工作流程;

3. 負責公司及領導印章、印簽的日常管理以及公司營業(yè)執(zhí)照等重要證書的管理工作,按規(guī)定程序報批使用,確保安全;

4. 負責安排各基站負責人日常管理工作;

5. 負責監(jiān)督各基站運營情況;

6. 負責廣告部的監(jiān)管工作;

7. 負責報刊、雜志的征訂、收發(fā)管理工作;

8. 負責公司辦公用品的采購與發(fā)放,控制辦公費用開支。

9. 負責制定公司信息化管理制度、業(yè)務工作流程和各項操作規(guī)范,定期修改完善;

10.負責組織落實公司網(wǎng)站的開發(fā)、建設和維護;

11.負責公司固定資產實物賬的管理以及辦公設備、設施及低值易耗品的實物賬管理;

12.對固定資產編碼、登記并配合計劃財務部門進行定期盤點。

13.負責公司多媒體刊物的編輯、印刷、發(fā)行等策劃、組織協(xié)調工作,并負責公司網(wǎng)站的文字編輯工作,確保準確、及時、有效;

14.負責公司的形象策劃、對外宣傳的組織與執(zhí)行;

15.負責公司對外宣傳渠道的建立和維護。

16.建立健全公司檔案管理制度并監(jiān)督執(zhí)行,并為各部門提供檔案借閱管理與服務,保證公司檔案的完整性、安全性和保密性。

第4篇物業(yè)質量管理評審控制程序

物業(yè)公司質量管理評審控制程序

.0目的

按計劃的時間間隔評審質量管理體系的適宜性、充分性、有效性。

2.0適用范圍

適用于對公司質量管理體系的評審。

3.0職責

3.1總經(jīng)理負責主持管理評審活動。

3.2管理者代表負責協(xié)助總經(jīng)理做好管理評審的組織與準備工作。

3.3品質督察部做好管理評審資料的收集、記錄及管理評審后改進措施的檢查督促和驗證工作。

3.4各部門負責人參加管理評審,并提供本部門質量管理體系運行情況的信息和資料,制定和實施評審結果要求的改進措施。

4.0工作程序

4.1評審計劃

4.1.1管理評審每年至少進行一次,時間間隔不超過12個月。

4.1.2當出現(xiàn)下列情況之一應增加管理評審頻次:

a. 外部市場與公司質量方針和質量目標產生反差而影響我公司經(jīng)營效益時;

b. 組織結構、服務范圍、資源配置有重大變化;

c. 國家法律、法規(guī)、標準有修改時;

d. 重大質量事故顧客嚴重投訴時;

e. iso9001:2000標準發(fā)生換版時;

f. 第二方、第三方審核前或領導有要求時;

g. 質量管理體系審核有嚴重不合格時。

4.1.3 每次管理評審前一月,品質督察部應根據(jù)總經(jīng)理與管理者代表商定的時間、地點,負責編制《年度管理評審計劃》,報管理者代表審核、總經(jīng)理批準。

4.2 管理評審內容

4.2.1質量方針和質量目標的貫徹和實施情況。

4.2.2組織機構(包括人員配置和資源利用等)滿足需要的程度。

4.2.3質量改進和服務績效分析,如:經(jīng)常發(fā)生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋的信息分析等。

4.2.4 發(fā)生的重大安全責任事故。

4.2.5 內部質量審核實施情況及其效果。

4.2.6 糾正和預防措施實施情況及其效果。

4.2.7以前管理評審的跟蹤措施的實施及有效性;

4.2.8可能影響質量管理體系的各種變化,如資源的配置,內、外環(huán)境變化,法律、法規(guī)的變化等;

4.2.9相關方的建議。

4.2.10總經(jīng)理認為其他尚需評審的內容。

4.3 評審準備

4.3.1《年度管理評審計劃》經(jīng)總經(jīng)理批準后發(fā)給參加管理評審的部門(人員)。

4.3.2各部門(人員)按計劃要求在評審前14天提交評審所需資料,做好評審的準備,并確保在評審進行前7天將評審材料提交品質督察部確認后交管理者代表審閱。

4.3.3參加評審的人員根據(jù)需要由總經(jīng)理或管理者代表確定,原則上公司其他領導及各部門負責人均應參加評審。

4.3.4各部門需準備下列資料:

a. 市場拓展部:服務項目開發(fā);市場分析資料;

b. 客戶服務中心:服務過程控制;顧客的反饋、顧客滿意程度的測量結果與顧客溝通等資料;

c. 人力資源部:人力資源控制;

d. 工程維修部:設備的維護、保養(yǎng)等資料;

e. 保安部、財務部:本部門過程控制等資料。

f. 品質督察部:內、外審結果;質量管理體系運行情況;糾正和預防措施、持續(xù)改進實施情況;質量管理體系需要改進的重大項目等資料;

4.4管理評審的形式和程序

4.4.1管理評審以會議形式進行。

4.4.2總經(jīng)理主持管理評審會議,會議程序如下:

a.總經(jīng)理主持會議宣布管理評審會議開始,并對管理評審的目的、要求作簡短發(fā)言;

b.管理者代表匯報質量管理體系運行情況,各有關部門按評審內容要求做書面報告。如管理者代表認為有必要且事先做了布置和準備,則報告的書面化文件應分發(fā)至每個參加評審的人員。

c.與會者討論、分析、評價質量體系的適宜性、有效性;分析質量體系運行中存在的系統(tǒng)問題、重大問題,提出改進質量體系的措施、意見。

d.總經(jīng)理歸納評審意見,對質量管理體系現(xiàn)狀的適宜性、充分性、有效性做出結論,提出或裁定質量體系改進措施。

4.4.3 部門負責人參加管理評審,須在《會議簽到記錄表》中簽到,品質督察部負責會議記錄。

4.4管理評審輸出

4.4.1 品質督察部在《會議簽到記錄表》記錄會議情況。

4.4.2 品質督察部根據(jù)評審議題和記錄編寫《管理評審報告》,其內容包括與以下方面有關的任何決定和措施:

a. 質量管理體系及其過程的改進,包括質量方針、質量目標、組織結構、過程控制等方面的評價;

b. 與顧客要求有關的產品的改進,對現(xiàn)有產品符合要求的評價,包括是否需要進行產品過程審核等與評審內容相關的要求;

c. 資源需求。

4.4.3《管理評審報告》需經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準,并按《文件控制程序》中文件發(fā)放的規(guī)定發(fā)至相關領導和部門。

4.4.4管理評審所形成的各種文件、資料和記錄由品質督察部按《質量記錄控制程序》妥善保存。

4.5管理評審決定的執(zhí)行和驗證

4.5.1 責任部門和人員根據(jù)《管理評審報告》中有關決定編制《管理評審改進措施及驗證記錄表》,并組織實施,按《糾正和預防措施控制程序》執(zhí)行。

4.5.2改進措施實施結束后,各責任部門應將結果報品質部,品質督察部對實施情況進行檢查后報管理者代表,以便對實施效果是否達到預期目標進行評價;

4.5.3實施結果有效的,品質督察部應將其措施納入或編制相關文件,以鞏固其改進效果;

4.5.4經(jīng)驗證,改進措施未達到預期目標的,由責任部門重新制定并實施改進措施,直至達到預期目標。品質督察部負責

組織對各種措施計劃的實施進行跟蹤、監(jiān)督和驗證。

4.6 管理評審如導致質量方針、目標及體系文件更改時,按《文件控制程序》執(zhí)行。

5.0 相關文件

5.1《文件控制程序》

5.2《質量記錄控制程序》

5.3《糾正和預防措施控制程序》

6.0 質量記錄

6.1《年度管理評審計劃》

6.2《會議簽到記錄表》

6.3《管理評審報告》

第5篇成都市物業(yè)管理事故災害中應急預案

第一節(jié) 治安事故應急預案

第五十三條建筑區(qū)劃內常見的治安事故主要有:打架斗毆,搶劫,盜竊,非法攜帶、存放槍支、彈藥,攜帶、存放或生產易燃易爆、劇毒、腐蝕、放射性等危險物品,故意破壞公用設施或市政設施等違反治安管理條例和國家相關法律法規(guī)的行為。

第五十四條建筑區(qū)劃內治安事故的處置,應遵守國家相關法律法規(guī),治安事故的相關責任人員應由公安機關或政府其他機構處理。物業(yè)服務企業(yè)應當加強對員工的法制教育,在處置治安事故時,不能有違法行為。

第五十五條治安事故的預防:

(一)物業(yè)服務企業(yè)應與受聘提供服務的建筑區(qū)劃所在地派出所建立良好的關系,保持信息互通,建立治安事件報警聯(lián)動機制;

(二)經(jīng)常在建筑區(qū)劃開展法制宣傳教育,提高公眾的法制意識,營造文明守法的社區(qū)環(huán)境;

(三)加強對建筑區(qū)劃公共秩序的維護,嚴格執(zhí)行憑證出入、來訪人員登記制度。

(四)提高警惕,發(fā)現(xiàn)有可疑人員或跡象,立即報告公安機關,并追查到底;

(五)加強對秩序維護員的法制教育,使其對違法犯罪行為及治安事故有一定的認識,在合法的情況下履行公共秩序維護職責;

(六)經(jīng)常對秩序維護員進行防衛(wèi)技能訓練,鍛煉身體的協(xié)調性和靈活性,增強攻防擊打的能力。

第五十六條打架斗毆事件的應急預案

(一)打架斗毆事件發(fā)生后,秩序維護人員應迅速趕到現(xiàn)場,并勸阻斗毆雙方離開現(xiàn)場,緩解矛盾;

(二)如當事人不聽勸阻,或勢態(tài)嚴重,有違反治安管理條例甚至有犯罪傾向的,應當立即向當?shù)毓矙C關報告;在條件允許的情況下,對當事人采取合法的手段進行控制;

(三)控制中心應通過監(jiān)控系統(tǒng)對當事人進行監(jiān)控,并通知巡邏秩序維護人員注意其動向,防止當事人逃逸,并按規(guī)定保存監(jiān)控錄像;

(六)疏散圍觀人員,禁止無關人員進入事故現(xiàn)場,對事故現(xiàn)場和相關證據(jù)進行保護,以便公安機關對事故進行調查;

(七)打架斗毆事件造成人身傷害的,應立即通知醫(yī)療機構,對傷員進行救治;

(八)現(xiàn)場人員應如實反映情況,積極配合公安機關對事故進行調查;

(九)在得到公安機關的許可后,方可對事故現(xiàn)場進行清理;

(十)對事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,并組織相關人員對事故進行總結,吸取經(jīng)驗教訓,杜絕類似情況再次發(fā)生。

第五十七條盜竊事件應急預案:

(一)若發(fā)現(xiàn)犯罪分子正在實施盜竊,應當立即當場抓獲,采取合法手段對犯罪分子進行控制,并通知公安機關進行處理;

(二)如果盜竊行為已經(jīng)發(fā)生,應立即報告公安機關,并對建筑區(qū)劃各出入口、通道進行嚴格控制,防止犯罪分子逃逸;

(三)對可疑人員,可采取暗中監(jiān)視或設法約束,并報告或移交公安機關處理;

(四)盜竊事件發(fā)生后,應在現(xiàn)場設置警戒線,疏散圍觀人員,禁止無關人員進入事故現(xiàn)場,對事故現(xiàn)場和相關證據(jù)進行保護,重點是保護犯罪分子經(jīng)過的通道、翻越的窗戶臺階等,以便公安機關對盜竊事件進行調查;

(五)如是入室盜竊,室內無人,應立即通知業(yè)主趕到現(xiàn)場;

(六)現(xiàn)場目擊人員應如實反映現(xiàn)場情況,積極配合公安機關對事故進行調查。

(七)在得到公安機關的許可后,方可對事故現(xiàn)場進行清理;

(八)對事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,組織相關人員對事故進行總結,吸取經(jīng)驗教訓,杜絕類似情況再次發(fā)生。

第五十八條搶劫事件應急預案:

(一)若發(fā)現(xiàn)犯罪分子正在實施搶劫時,應迅速制止。在制止犯罪的同時,應注意自身安全,當犯罪分子手持兇器時,應高聲呼喊,呼叫附近秩序維護員和群眾前來協(xié)助,抓獲犯罪分子并立即報警;

(二) 如犯罪分子已逃離現(xiàn)場,應向目擊者或當事人問清劫匪的人數(shù)、體貌特征、衣著顏色和逃逸的方向,并立即組織人員進行堵截和報警, 同時呼叫控制中心,通過監(jiān)控閉路電視追蹤監(jiān)視犯罪分子;如是駕車逃跑,應記下車牌號碼并立即報警;

(三)對建筑區(qū)劃各出入口、通道進行嚴格控制,防止犯罪分子逃逸,并制止無關人員進入;

(四) 在事故現(xiàn)場設置警戒線,疏散圍觀人員,劫匪留下的兇器、作案工具等不要用手觸摸。保護好事故現(xiàn)場,等待公安機關調查取證;

(五)搶劫事件造成人身傷害的,應立即通知醫(yī)療機構,對傷員進行救治;

(六)警方未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察未完畢,當班執(zhí)勤秩序維護員不能離開現(xiàn)場。在得到公安機關的許可后,方可對事故現(xiàn)場進行清理;

(十)對事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,組織相關人員對事故進行總結,吸取經(jīng)驗教訓,杜絕類似情況再次發(fā)生。

第五十九條故意傷(殺)人事件應急預案:

(一)如發(fā)現(xiàn)歹徒正在作案的,應設法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位秩序維護員配合。同時,迅速報警和報告項目經(jīng)理或物業(yè)服務負責人。

(二)造成人身傷害的,應立即通知附近醫(yī)療機構,對傷員進行救治;

(三)設置警戒線,保護案發(fā)現(xiàn)場,疏散圍觀人員,禁止無關人員進入,歹徒留下的兇器、作案工具等不要用手觸摸。保護搶劫現(xiàn)場遺留的痕跡、物證,等待公安機關調查取證;

(四)對建筑區(qū)劃各出入口、通道進行嚴格控制,防止歹徒逃逸,并通知監(jiān)控中心密切監(jiān)控各個區(qū)域,監(jiān)視歹徒行蹤;

(五)登記目擊者和事主的情況,及時向目擊者和周圍群眾了解案件發(fā)生、發(fā)現(xiàn)經(jīng)過,并做好記錄;

(六)現(xiàn)場人員應如實向警方匯報案發(fā)現(xiàn)場情況,協(xié)助公安機關破案;

(七)警方未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察未完畢,當班執(zhí)勤秩序維護員不能離開現(xiàn)場。在得到公安機關的許可后,方可對事故現(xiàn)場進行清理;

(八)對此次事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,組織相關人員對事故進行總結,吸取經(jīng)驗教訓,杜絕類似情況再次發(fā)生。

第六十條建筑區(qū)劃內其他常見治安事件及處理措施:

(一)在建筑區(qū)劃內游蕩或借口找人卻說不出被訪人姓名和詳細住址,或接二連三敲住戶房門,或一個個樓道按住戶電子門。

處理措施:密切注意其舉止,必要時可采取監(jiān)視、盤問以及勸其離開等方式。

(二)發(fā)現(xiàn)身上攜帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具。

處理措施:核查其攜帶工具的用途,如用途不明的,約束起來并送所在轄區(qū)派出所。

(三)攜帶物品繁多(如電視、音響等貴重物品),又無任何證明。

處理措施:暫時將人、物扣留,待其出具可靠證明后放行。如無法出具任何證明,即送交派出所。

(四)在偏僻、隱蔽處清理皮包或錢包。

處理措施:立即設法攔截,詢問驗證,如屬盜竊、搶劫財物的,送交警方處理。

(五)自行車、摩托車無牌、無行駛證、無鋼印、有撬損痕跡或將未開鎖的自行車背走或提走。

處理措施:暫扣留人、車,待查明后放行,反之,送警方查處。

(六)機動車拿不出行駛證,說不出車牌號,沒有停車證。

處理措施:暫扣人、車,待查明后放行,反之,送警方查處。

(七)遇到秩序維護員即轉身遠離或逃跑的人。

處理措施:設法阻截,用對講機通知有關的大門崗、巡邏崗執(zhí)勤人員協(xié)助將其擒獲。

(八)低價出售物品,與實際價值相差較大。

處理措施:暫時扣留人、物,待查明后放行,反之,送警方查處。

(九)長時間一個人獨處不離開。

處理措施:詢問是否需要幫助,若非業(yè)主勸其離開,如有作案嫌疑要詳細盤查。

(十)發(fā)現(xiàn)天臺隔熱層、消防栓箱內或自行車棚內等隱蔽地方藏有刀具、鉗子、鐵棒等工具。

處理措施:不動隱蔽的工具,采取伏擊的方法,監(jiān)視嫌疑人的行動,如發(fā)現(xiàn)作案,則將其擒獲并扭送警方處理。

第二節(jié) 消防安全事故應急預案

第六十一條建筑區(qū)劃最常見的災害是火災,火災是指在時間或空間上失去控制的燃燒所造成的災害,是最普遍地威脅公眾安全和社會發(fā)展的主要災害之一。火,給人類帶來文明進步、光明和溫暖。但是,失去控制的火,就會給人類造成災難。人們在用火的同時,不斷總結火災發(fā)生的規(guī)律,盡可能地減少火災及其對人類造成的危害。

燃燒的三要素: 可燃物、助燃物及著火源。

防火的主要措施: 控制可燃物、隔絕助燃物、消除著火源。

第六十二條火災依據(jù)物質燃燒特性,可劃分為a、b、c、d、e五類。

a類火災:指固體物質火災。這種物質往往具有有機物質性質,一般在燃燒時產生灼熱的余燼。如木材、煤、棉、毛、麻、紙張等火災;

b類火災:指液體火災和可熔化的

固體物質火災。如汽油、煤油、柴油、原油,甲醇、乙醇、瀝青、石蠟等火災;

c類火災:指氣體火災。如煤氣、天然氣、甲烷、乙烷、丙烷、氫氣等火災;

d類火災:指金屬火災。如鉀、鈉、鎂、鋁鎂合金等火災;

e類火災:指帶電物體和精密儀器等物質的火災。

第六十三條根據(jù)公安部2007年6月26日下發(fā)的《關于調整火災等級標準的通知》,火災等級標準分為特別重大火災、重大火災、較大火災和一般火災四個等級:

特別重大火災,指造成30人以上死亡,或者100人以上重傷,或者1億元以上直接財產損失的火災;

重大火災,指造成10人以上30人以下死亡,或者50人以上100人以下重傷,或者5000萬元以上1億元以下直接財產損失的火災;

較大火災,指造成3人以上10人以下死亡,或者10人以上50人以下重傷,或者1000萬元以上5000萬元以下直接財產損失的火災;

一般火災,指造成3人以下死亡,或者10人以下重傷,或者1000萬元以下直接財產損失的火災。(注:'以上'包括本數(shù),'以下'不包括本數(shù)。)

第六十四條消防安全工作貫徹預防為主,防消結合的原則,物業(yè)服務企業(yè)在預防和處置消防安全事故的主要工作是協(xié)組公安消防監(jiān)督部門進行消防安全檢查、消防安全知識宣傳、消防隊伍建設等。

第六十五條消防安全事故的預防

(一)堅持'誰主管、誰負責'的原則,確定建筑區(qū)劃防火工作負責人、責任人,對相關區(qū)域的消防安全工作負責。組織各崗位做好消防安全防范工作,使崗位員工明確自己崗位的消防安全責任,掌握預防和控制火災事故的應急措施;

(二)物業(yè)服務企業(yè)應當將容易發(fā)生火災、一旦發(fā)生火災可能嚴重危及人身和財產安全以及對消防安全有重大影響的部位確定為消防安全重點部位,設置明顯的防火標志,實行嚴格管理;

(三)根據(jù)各建筑區(qū)劃實際情況設置配備消防器材設施,對消防器材、設施進行登記造冊,做到定點存放,定人管理,定期檢查、保養(yǎng),保證完好有效;

(四)物業(yè)服務企業(yè)應當對動用明火實行嚴格的消防秩序維護。禁止在具有火災、爆炸危險的場所使用明火。因特殊情況需要進行電、氣焊等明火作業(yè)的,動火部門和人員應當按照相關的用火管理制度辦理審批手續(xù),落實現(xiàn)場監(jiān)管負責人,在確認無火災、爆炸危險后方可動火施工。動火施工人員應當遵守消防安全規(guī)定,并落實相應的消防安全措施。

(五)保障疏散通道、安全出口暢通,并設置符合國家相關規(guī)定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施,保持防火門、防火卷簾、消防安全疏散指示標志等設施處于正常狀態(tài);

(六)在建筑區(qū)劃開展豐富多彩的消防知識宣傳普及活動,提高業(yè)主、使用人的消防安全意識和逃生技能,預防火災事故的發(fā)生;

(七)定期組織開展消防安全演練,使員工熟悉火災發(fā)生的原理、滅火和傷員急救等知識,提高員工的防火、滅火技能,

(八)定期組織安全防火工作大檢查,并做好記錄,發(fā)現(xiàn)火災隱患和不安全因素,及時整改,建立完整的消防工作臺帳;

(九)協(xié)組公安消防監(jiān)督部門對建筑區(qū)劃進行消防安全檢查,對存在安全隱患的,及時整改。

第六十六條消防安全事故發(fā)生時的緊急措施:

(一)當接到火警信號時,控制中心應立即通知就近巡邏秩序維護員前往查看,確認屬實后,立即撥打'119'報告消防部門,并上報物業(yè)服務項目經(jīng)理或公司負責人,同時,安排人員到路口或建筑區(qū)劃入口對消防部門的車輛、人員進行引導。報警人員應向消防部門詳細報告火災現(xiàn)場的情況,包括火場的單位名稱和具體位置、燃燒物資、人員圍困情況、聯(lián)系電話和姓名等信息;

(二)打開所有通道,啟動廣播通知事故區(qū)域人員撤離,組織秩序維護人員到達各通道口,做好火災現(xiàn)場秩序維護和人員的疏散撤離工作;

(三)設施設備維護人員應立即把電梯迫降到底層,保證各消防設施的正常運轉,并對起火區(qū)域的天然氣、電源等進行關閉,防止火災引發(fā)其他次生事故;

(四)對相關區(qū)域進行警戒隔離,禁止無關人員進入;

(五)在消防部門趕到前,火災現(xiàn)場總指揮(項目經(jīng)理或物業(yè)服務負責人)根據(jù)現(xiàn)場的情況對參與消防撲救的人員進行初步分工,分別成立滅火組、搶救組、供水組、后勤組等,做好消防隊到來之前的輔助性工作:如火災情況的調查、人員受困情況的初步估計、各消防設備的準備就緒、救災道路的暢通等,并隨時與消防部門保持聯(lián)系以及時匯報現(xiàn)場情況;

(六)在消防部門趕到前,組織秩序維護人員對初起火災進行撲救,就近原則運用滅火器材(如滅火器、消防栓等)撲滅火源,滅火時應注意:

1、滅火人員應配備必要的自我防務工具,如防火服、或用水將自身淋濕等,要在保障自身安全的前提下,對火災進行撲救;

2、針對不同的著火物質,正確選用滅火裝置;

3、先控制、后消滅,即首先制止住火勢蔓延,在扼制火勢發(fā)展的基礎上,集中優(yōu)勢兵力,迅速撲滅火災?？刂苹饎菖c撲滅燃燒是同時進行的,即在控制火勢時滅火;在撲滅燃燒中控制火勢發(fā)展,互相配合,互為補充,取得最佳滅火效果;

4、事故現(xiàn)場附近有易燃易爆物品時,應立即轉移,防止火勢擴大或發(fā)生爆炸。

七)救人第一,出現(xiàn)人員傷亡時候,應立即通知醫(yī)療救護機構,對傷員進行搶救;

(八)消防部門趕到后,現(xiàn)場總指揮(項目經(jīng)理或物業(yè)服務負責人)應立即向消防隊員詳細匯報火災情況,包括燃燒物資、人員圍困情況以及前期撲救情況,協(xié)助消防隊制訂滅火撲救方案,以便消防部門迅速采取合理的撲救措施;

(九)積極協(xié)組消防部門滅火,隨時為消防隊員提供火災現(xiàn)場的具體情況,為火災撲救工作提供有效的建議,并隨時聽從現(xiàn)場總指揮的調度以參與火災撲救工作中去,并且積極配合醫(yī)療救護人員受傷人員進行急救護理工作,盡量減少人員傷亡。

第六十七條消防安全事故善后措施:

(一)協(xié)組公安消防部門對火災現(xiàn)場進行警戒封鎖,保持現(xiàn)場和相關證據(jù)不被破壞;

(二)積極協(xié)助公安消防部門對事故原因及受災情況進行調查和統(tǒng)計,相關在場人員應如實匯報事故現(xiàn)場情況;

(三)在得到公安消防部門的允許后,方可對事故現(xiàn)場進行清理;

(四)環(huán)境維護人員應對現(xiàn)場進行清理,掃除積水、清除損毀物;

(五)共用部位、設施設備維護人員應對現(xiàn)場的設施設備進行檢查,特別是水、電、氣等設施;

(六)對事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,組織相關人員對事故進行總結,吸取經(jīng)驗教訓,杜絕類似情況再次發(fā)生。

第六十八條火災發(fā)生時的疏散自救方法:

(一) 熟悉環(huán)境,臨危不亂:每個人應對生活、工作的建筑物結構及逃生出口熟悉,平時應做到了然于胸,當身處陌生環(huán)境也應當養(yǎng)成留意通道及出口的方位等的習慣,便于關鍵時刻逃生自救;

(二)保持鎮(zhèn)定,明辨方向:突遇火災時應保持鎮(zhèn)定,不要盲目地跟從人流和相互擁擠,盡量往空曠或明亮的地方和樓層下方跑。若通道被阻,則應背向煙火方向,通過陽臺,氣窗等往室外逃生;

(三)不入險地,不貪財物:不要因為顧及貴重物品,浪費寶貴的逃生時間,緊記生命最重要;

(四)簡易防護,掩鼻匍匐:通過有煙霧的路線,可采用濕毛巾或濕毯子掩鼻匍匐撤離;

(五)善用通道,莫入電梯:發(fā)生火災盡量使用樓梯,或利用陽臺、窗臺、屋頂?shù)扰实桨踩攸c,或利用下水管道滑下樓脫險。不可使用電梯逃生;

(六)避難場所,固守待援:如身處房內,應側手摸房門,感到燙手,千萬不能開門,應關緊迎火的門窗,打開背火的窗門,用濕毛巾塞住門縫,不停用水淋濕防止煙火滲入,固守房間,等待救援;

(七)傳遞信號,尋求援助:被煙火圍困時盡量在陽臺、窗口(白天可用鮮艷的衣物在窗口晃動,晚上可用手電等物閃動或敲擊物品發(fā)出聲音求救)傳遞信號求救;

八)火已近身,切勿驚跑:如果身上著火,切勿驚跑和用手拍打,驚跑和拍打只會形成風勢,加速氧氣補充,促旺火勢。正確的做法是,立即脫掉衣服或就地打滾,壓住火苗,能及時跳入水中或讓人向身上澆水更有效;

(九)緩降逃生,滑繩自救:高層樓層起火后,應迅速利用身邊的繩索、床單、窗簾等制成簡易繩并用水打濕后,從窗戶或陽臺沿繩滑至下面樓層逃生。即使跳樓應在消防員準備好逃生氣墊并且要求樓層在四層以下才考慮這一方式。還可選擇水池、軟雨蓬、草地等,如有可能應先丟下大量棉被,沙發(fā)墊或打開大傘跳下。

第三節(jié) 設施設備事故應急預案

第六十九條建筑區(qū)劃內設施設備事故主要是由于對設施設備年久失修,造成設施設備老化,或因操作不當,造成設施設備故障等原因造成。

第七十條建筑區(qū)劃內設施設備事故常見的有:給排水系統(tǒng)故障、供配電系統(tǒng)故障、燃氣輸送系統(tǒng)故障、電梯系統(tǒng)故障、消防系統(tǒng)故障事故等。其特點主要有:具有極大的偶然性和突發(fā)性;發(fā)生原因的復雜性和發(fā)展變化的多樣性;可能造成極大的

危害性;可以采取科學的手段降低損失和危害。

第七十一條設施設備事故的預防:

(一)設施設備在使用期限內,在經(jīng)過合理有效的維修保養(yǎng)和嚴格按照規(guī)范進行操作的情況下,一般不會出現(xiàn)安全事故;

(二)把好物業(yè)承接驗收關,把質量驗收作為物業(yè)設施設備的重要內容,認真、謹慎地進行查驗工作,把物業(yè)項目在建造過程中存在的問題消除在物業(yè)的使用之前;

(二)物業(yè)服務企業(yè)應當對建筑區(qū)劃內的設施設備進行系統(tǒng)的、科學的維修保養(yǎng),建立科學的維保計劃。對特種設施設備,應聘請具有相應資格的專業(yè)維保機構提供維保服務;

(三)物業(yè)服務企業(yè)應當建立設施設備臺賬,對建筑建筑區(qū)劃內的所有設施設備登記造冊,并隨時記錄使用、檢查、維修、保養(yǎng)情況;

(四)共用部位、設施設備維護人員應按照國家法律、法規(guī)的相關規(guī)定取得相應的職業(yè)資格證、上崗證、操作證、崗位培訓合格證等,持證上崗,并定期參加繼續(xù)教育。

(五)堅持'誰主管、誰負責'的原則,確定建筑區(qū)劃設施設備管理工作負責人、責任人,對設施設備的管理工作負責。定期組織相關人員進行培訓,使崗位員工明確自己的崗位責任,掌握科學熟練的操作技能,提高警惕,杜絕麻痹大意,樹立設施設備安全管理觀念;

(六)應當配備必要設施設備維修保養(yǎng)、故障搶險器具、材料;制定設施設備故障事故處置預案;

(七)有計劃地開展設施設備安全檢查,并做好詳細記錄,發(fā)現(xiàn)安全隱患及時進行整改;

(八)定期在建筑區(qū)劃內開展安全用水、用電、用氣及正確使用電梯使用等知識的宣傳,使業(yè)主、使用人掌握科學的設施設備使用知識,培養(yǎng)物業(yè)使用人的風險意識;

(九)適當引入市場化風險分擔機制,購買共用設施設備保險、財產保險、公共責任險等。

第七十二條設施設備事故的處置應注意:

(一)設施設備安全事故可能造成或已經(jīng)造成人員被困或人身傷害的,堅持'解救人員第一,保障財產安全第二'的原則,立即解救被困人員,并通知醫(yī)療機構對傷員進行搶救;

(二)排除設施設備故障事故時,應注意證據(jù)保全,對事故原因進行調查取證,以便事后確定事故責任方;

(三)對電梯、消防等特種設施設備故障事故的處理應在專業(yè)維保單位的指導下進行,當專業(yè)維保機構人員到達現(xiàn)場后,應立即向其敘述事故的起因、嚴重程度、危害范圍、緊急處置過程等詳細信息,并積極協(xié)助其進行處理;

第七十三條建筑區(qū)劃內停水的應急預案

(一)市政管網(wǎng)計劃停水

1、當接到停水通知后,立即以書面形式告知業(yè)主、使用人停水信息,告之內容包括:實施停水的單位、停水的原因、時間和范圍及恢復供水時間等;

2、提請業(yè)主、使用人提前儲備用水;

3、如果停水時間太長,聯(lián)系自來水公司送水。

(二)建筑區(qū)劃內故障停水

1、接到停水信息后,立即通知共用部位、設施設備維護人員到現(xiàn)場查看,同時與自來水公司聯(lián)系確認是否是市政管網(wǎng)的原因;

2、停水原因查明后,立即組織人員搶修;

3、如維修時間較長,應立即在建筑區(qū)劃內顯著位置張貼通告,告知相關區(qū)域內的業(yè)主、使用人,告之內容包括:停水原因、范圍、預計恢復供水時間等;

4、若停水時間太長,聯(lián)系自來水公司送水;

5、事后查明有關停水原因,以書面形式告知相關負責人。

第七十四條建筑區(qū)劃內停電的應急預案

(一)市政管網(wǎng)計劃停電

1、在收到供電部門發(fā)布的停電通知后,應在停電前三天在顯著位置張貼通告,告知停電相關區(qū)域內的業(yè)主、使用人,告知內容包括:實施停電的單位、停電的原因、時間和范圍及恢復供電時間等。并提請業(yè)主、使用人停電期間關閉所有電器;

2、共用部位、設施設備維護人員準備突發(fā)故障的排除及配合進行設備養(yǎng)護,并在停電前關閉相關設施的電源;

3、停電前提前停止電梯運行,并提請業(yè)主、使用人暫時不要使用電梯;

4、停電后,迅速啟動電機供電;

5、停電期間加強建筑區(qū)劃內的公共秩序維護,防止不法之徒渾水摸魚;

6、電力恢復后,檢查建筑區(qū)劃內的設施設備是否正常運行。

(二)建筑區(qū)劃內故障停電

1、接到停電信息后,立即通知共用部位、設施設備維護人員到現(xiàn)場查看,同時與供電單位聯(lián)系確認是否是市政管網(wǎng)的原因;

2、控制中心及時查看電梯內是否困人,如有,依照電梯困人應急預案處置;

3、停電原因查明后,立即組織人員搶修;

4、通知秩序維護人員加強停電區(qū)域的巡邏和各出入口的控制;

5、設施設備維護人員應關閉相關設備電源開關;

6、如搶修時間較長,應立即在建筑區(qū)劃內顯著位置張貼通告,告知相關區(qū)域內的業(yè)主、使用人,告之內容包括:停電原因、范圍、預計修復時間等;

7、供電恢復后立即開啟相關設備,并檢查共用電器設備是否正常運行;

8、事后查明有關停水原因,以書面形式告知相關負責人。

第七十五條建筑區(qū)劃內停氣的應急預案

(一)市政管網(wǎng)計劃停氣

1、在收到供氣部門發(fā)布的停氣通知后,應在顯著位置張貼通告,告知相關區(qū)域內的業(yè)主、使用人,告知內容包括:實施停氣的單位、停氣的原因、時間和范圍及恢復供氣時間等。并提請業(yè)主、使用人停氣期間關閉所有燃氣具;

2、停氣期間建筑區(qū)劃將轉向集中用電,共用部位、設施設備維護人員應加強對供電設施設備的檢查,避免超負荷;

3、供氣恢復后,加強建筑區(qū)劃的巡查,如發(fā)現(xiàn)燃氣泄漏,迅速關閉相應氣閥并進行處理。

(二)建筑區(qū)劃內故障停氣

1、接到停氣信息后,立即通知共用部位、設施設備維護人員到現(xiàn)場查看,同時與燃氣公司聯(lián)系確認是否是市政管網(wǎng)的原因;

2、停氣原因查明后,立即組織人員搶修;

3、如是因管網(wǎng)破裂導致停氣,應立即關閉閥門,疏散相關區(qū)域人員,禁止使用明火,用水稀釋燃氣濃度。并及時通知燃氣公司前來處理;

4、如維修時間較長,應立即在建筑區(qū)劃內顯著位置張貼通告,告知相關區(qū)域內的業(yè)主、使用人,告之內容包括:停氣原因、范圍、預計修復時間等;

5、停氣期間建筑區(qū)劃將轉向集中用電,共用部位、設施設備維護人員應加強對供電設施設備的檢查,避免超負荷;

6、供氣恢復后,加強建筑區(qū)劃的巡查,如發(fā)現(xiàn)燃氣泄漏,迅速關閉相應氣閥并進行處理。

7、事后查明有關停氣原因,以書面形式告知相關負責人。

第七十六條電梯故障事故的應急預案:

(一)客戶服務中心或控制中心在接到電梯故障信息后,應首先確認電梯是否困人,并通知相關維保單位在最短時間內趕到現(xiàn)場處理事故;

(二)若有乘客被困電梯,有閉路電視及電梯對講機的,應把鏡頭移至該困人電梯,觀察電梯內情況,并詳細詢問被困人有關情形,保持與被困人的聯(lián)系,特別是老人、小孩、孕婦和患有心臟病、高血壓者要密切關注其身體狀況;

(三)通過與被困人的聯(lián)系及現(xiàn)場查看,確定電梯故障停留樓層,立即組織進行人員施救:

1、故障電梯轎廂地面距門檻小于500mm時,可打開廳門和轎廂門解救被困人員;

2、故障電梯轎廂地面距門檻大于500mm時,搶修人員迅速到達電梯機房實施盤車救援。

3、遇有其他復雜情況,如安全鉗已動作或者鋼絲繩移位等,應由電梯公司專門人員處理;

(四)對救出的被困人員進行安撫,并了解其身體狀況,對身體不適或受傷者要及時進行救治;

(五)救出被困人員后,設置停止使用標識并進行故障的搶修;

(六)如電梯的修復耗時較長,應在建筑區(qū)劃內顯著位置以書面形式告知相關業(yè)主、使用人,并禁止使用故障電梯;

(七)故障排除后,對事故進行詳細記錄,分析總結原因,以書面形式報告相關負責人。

第七十七條浸水、漏水事故的應急預案:

(一)當接到浸水、漏水報修信號后,立即通知共用部位、設施設備維護人員前往現(xiàn)場勘查確認浸水、漏水狀況及原因;

(二)立即關閉供水總閥或采取相應方案制止;

(三)通知環(huán)境維護人員用吸水機、疏通、烘干機等排除積水;

(四)浸水、漏水影響重要設備使用的,應立即關閉相關設施設備或采取相應措施,防止勢態(tài)擴大;

(五)組織人員對浸水、漏水故障進行處理;

(六)處理完畢后,對事故現(xiàn)場相關證據(jù)進行保全,通知環(huán)境維護人員對現(xiàn)場進行清理,并恢復供水;

(七)如無法及時恢復供水的,在建筑區(qū)劃顯著位置以書面形式告知相關區(qū)域業(yè)主、使用人。并做好解釋安撫工

作;

(八)浸水、漏水事故處理完畢后,對事故進行詳細記錄,分析總結原因,以書面形式報告相關負責人。

(九)突發(fā)浸水、漏水事故時要注意共用設施設備的安全:

1、及時將電梯升至不受水浸的安全樓層;

2、防止配電室及其他電器設備受浸。首先應切斷或堵塞水源,并關閉相關電器設備的電源開關。

第七十八條雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞事故的應急預案:

(一)接到雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞報修信息后,立即通知共用部位、設施設備維護員到位進行檢查;

(二)檢查堵塞原因,確定堵塞的位置;

(三)打開檢查口,清理堵塞,并放水沖洗,直至能正常使用;

(四)處理事故時注意設立告示牌,提請過往的人員注意安全;

(五)處理完畢后,通知環(huán)境維護人員對現(xiàn)場進行清理;

(五)如無法及時恢復的,在建筑區(qū)劃顯著位置以書面形式告知相關區(qū)域業(yè)主、使用人;

(六)雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞事故處理完畢后,對事故進行詳細記錄,分析總結原因,以書面形式報告相關負責人。

第七十九條消防系統(tǒng)故障事故的應急預案:

(一)消防警鐘誤鳴

1、接到消防警鐘鳴響信號時,應立即確認消防警鐘鳴響的具體位置;

2、通知就近巡邏秩序維護員前往查看,確定是否發(fā)生火災或警鐘誤鳴;

3、若確認是有效消防報警,按照消防安全事故應急預案處置;

4、若確認是消防警鐘誤鳴,通知控制中心重新設置警鐘,并做好相關區(qū)域人員的安撫和解釋工作;

5、通知消防設備維保單位檢查和維修。

(二)消防花灑頭爆裂

1、若發(fā)現(xiàn)消防花灑頭爆裂滲水,應立即通知控制中心;

2、就近巡邏秩序維護人員迅速趕往現(xiàn)場查看,確認爆裂原因;

3、若是因為火警而爆裂,按照消防安全事故應急預案處置;

4、若是意外爆裂,通知控制中心靜止警鐘,并通知設施設備維護人員關閉閥門,到場協(xié)助處理;

5、記錄事故現(xiàn)場情況,保全相關證據(jù),并拍照存案;

6、通知環(huán)境維護人員到場處理積水;

7、通知消防設備維保單位檢查和維修。

第八十條燃氣泄漏事故的應急預案:

(一)接到有燃氣泄漏或疑似燃氣泄漏事故信息后,迅速通知就近秩序維護人員前往查看;

(二)現(xiàn)場人員應注意:

1、關閉對講機、手機等電子通訊設備;

2、切不可按(疑似)燃氣泄漏的單位或房間的門鈴;

3、切不可開啟(疑似)燃氣泄漏的單位或房間內的任何電器及使用室內電話;

(三)盡量開啟相關區(qū)域的門窗,使空氣流通;

(四)通知設施設備維護人員關閉相關區(qū)域的燃氣閥門;

(五)疏散撤離相關區(qū)域內的人員,對相關區(qū)域實施通道控制;

(六)發(fā)現(xiàn)煤氣中毒者,立即施救,將其移至戶外,呼吸新鮮空氣,并通知醫(yī)療機構前往救治;

(七)必要時可采取用水沖等方式稀釋燃氣濃度;

(八)通知燃氣公司對管網(wǎng)進行維修。

第四節(jié) 其他事故災害應急預案

第八十一條建筑區(qū)劃事故災害還包括:交通事故、觸犯國家法律的刑事事件等。

第八十二條其他事故災害應急預案,物業(yè)服務企業(yè)可參照的參照本章第一、二、三節(jié)制定;

第八十三條其他事故災害預防和處置,應以預防為主,堅持預防與應急相結合。

第6篇物業(yè)公司消防管理程序

物業(yè)公司消防管理程序

1.目的

加強所服務區(qū)域的消防管理,以'防消結合、預防為主'為工作方針,提高消防管理業(yè)務水平,切實保障服務區(qū)域內顧客生命及財產安全。

2.范圍

適用于**物業(yè)公司各部門。

3.職責

3.1公司總經(jīng)理為消防安全第一責任人,全面負責消防安全工作的組織落實和監(jiān)督總結,建立健全防火安全責任制度。

3.2安全主管為部門直接責任人,具體負責組織服務區(qū)域消防工作的具體實施、培訓、演習、檢查、完善消防設施,組織和建立義務消防隊,制定和實施滅火方案。

3.3部門經(jīng)理指定消防管理人員為責任人,負責防火宣傳及安全檢查,消除火險隱患,熟悉周圍環(huán)境,及時制止、糾正違章行為,參加現(xiàn)場滅火救災工作。

3.4客戶服務部協(xié)助總經(jīng)理落實和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善防火安全責任制度。

4.方法和過程控制

4.1義務消防隊伍的建立

4.1.1由中心主管負責建立由各部門成員組成的義務消防隊伍。

4.1.2消防總指揮:由公司經(jīng)理擔任,負責滅火工作的全面組織及指揮。

4.1.3消防副總指揮:由中心值班人員或設備主辦擔任,協(xié)助總指揮及保證設備的正常運行。

4.1.4滅火組組長:由總指揮現(xiàn)場指定(一般為班長以上的人員),組織一切力量滅火,及時向中心報告火情。

4.1.5滅火組組員:由安全管理員和技術人員組成,聽從組長的安排,利用一切滅火器材全力滅火。

4.1.6聯(lián)絡組:由巡邏崗及附近保潔員組成,每隔一分鐘向總指揮匯報一次現(xiàn)場火情,協(xié)助滅火人員滅火。

4.1.7后勤組:由公司其他人員及男保潔組成,協(xié)助運輸消防器材及消防工具。

4.1.8救護組:由公司出納帶領女保潔進行救護。

4.1.9疏散組:由當班安全管理員、保潔員、技術員組成。各出入口崗安全管理員,阻止人員進入,指揮人員向外疏散;車場崗安全管理員阻止車輛進入,指揮車輛向外疏散;保潔員指揮協(xié)助住戶疏散,技術人員確保相應消防設備處于正常狀態(tài)。

4.1.10治安組:由安全管理員組成,負責現(xiàn)場及所轄區(qū)域的治安管理,防止犯罪分子乘機作案。

4.1.11定期舉行消防安全知識結合消防作戰(zhàn)方案的培訓,使所有的員工了解消防基本常識,消防作戰(zhàn)程序的內容及自在火災發(fā)生時自己的任務,每位員工熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設備及物品情況,熟悉安全出入口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,安全主管監(jiān)督消防器材的維護保養(yǎng)工作。

4.2滅火過程的原則

4.2.1接到人員或消防主機的火情報警。

4.2.2中心值班人員要立即判斷真?zhèn)?。若是假火?立即查明原因;若是真火警,立即啟動消防設備、通知消防總指揮、組織疏散人群。

4.2.3組織人員攜帶滅火器材趕到現(xiàn)場進行滅火。

4.2.4火勢不能控制,尋求社會支援,火勢能控制,增加滅火人員,盡快撲滅。

4.2.5滅火后,保護現(xiàn)場,查明原因。

4.2.6由消防總指揮負責或指派專人落實了解起火原因。

4.2.7原因不明或有可疑時須保護好現(xiàn)場,查明原因。必要時報相關政府部門處理。

4.2.8及時填寫《緊急事件處理記錄表》

4.3每位員工的季度考核中必須包括相應的消防知識,安全管理員必須會使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會使用滅火器、知道疏散人員的方法,督促員工規(guī)范進行用火用電作業(yè),并管理好化學易燃、易爆危險物品。

4.4定人、定時、定措施消除火險隱患,每年十月組織一次消防實戰(zhàn)演(演習時必須實際使用消防水帶、滅火器)。演習前一周制定演習方案,并將演習情況記錄在《消防演習情況記錄表》上。

4.5每季度至少進行一次緊急集合,人員以安全管理員為主(在崗安全管理員可不在緊急集合之內),須準確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕到指定地點的時間和裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄,對緊急集合中不能達到要求的人員,在月度考核中予以體現(xiàn),對緊急集合中無故缺勤、拖延人員要予以嚴肅處分。

4.6對服務區(qū)域內的消防設備、設施進行統(tǒng)計并記錄《消防設施清單》,《消防設施清單》應根據(jù)情況及時更新,定期組織檢查修保養(yǎng)消防器材設備。

4.7積極協(xié)助消防機關對消防工作的檢查和指導,每年三月和十月分別組織對住戶的消防知識宣傳。

4.8保持樓梯、走道和出口暢通無阻,妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明設施。嚴禁儲存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃、易爆以及各類劇毒物品。

4.9發(fā)現(xiàn)有異味、異聲、異色等現(xiàn)象要及時報告,并采取積極措施處理。

4.10在防火范圍內,辦公和小區(qū)裝修面積在50平方米以下的,由公司負責審核,超過50平方米的應報消防機關審核,經(jīng)批準后方可施工,裝修應采用不燃或難燃材料,使用易燃或可燃材料的,必須經(jīng)消防機關批準,進行防火處理。

4.11顧客進行室內裝修,在需要增設電器線路或進行動火作業(yè)前,必須報公司批準。公司必須要求施工人員做好安全措施,嚴禁亂掛、亂接臨時電線。裝修現(xiàn)場必須配有足夠的滅火器,禁止施工人員在現(xiàn)場做飯、吸煙、使用明火。

4.12必須有服務區(qū)的地下天然氣管網(wǎng)圖,服務取內挖掘地面必須得到公司辦理申報手續(xù),經(jīng)部門經(jīng)理同意,方可動工。具備使用管道天然氣條件的服務區(qū),嚴禁使用瓶裝液化石油氣。

4.13物業(yè)公司須有地面層消防設施平面圖,并懸掛于指揮中心,圖中標注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設施的位置,底商在明顯位置必須設置消防疏散示意圖,不得隨意動用消防器材和消防水。

4.14物業(yè)公司須有滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防指揮中心;有消防設施清單,存放于指揮中心。

4.15服務區(qū)須配有足夠的消防用沙,不得挪做它用.

4.16每位員工應熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設備及物品情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,控制中心監(jiān)督消防器材的維護保養(yǎng)工作。

4.16火警、火災處理方法

4.16.1任何人員發(fā)現(xiàn)火情時,應立即就近取用滅火器滅火,同時立即向指揮中心報警。

4.16.2接到火警通知后,中心人員要保持鎮(zhèn)定,要求現(xiàn)場人員講明火警地點,燃燒物質,火勢情況等,馬上派人帶對講機、滅火器、消防工具到現(xiàn)場了解情況及滅火,確認火災程度,并及時向指揮中心匯報火

情。指揮中心同時迅速拔打119火警電話,將火災情況進行通報。

4.16.3中心值班人員根據(jù)火情,立即通知各崗位禁止無關人員、車輛進入現(xiàn)場,通知有關人員組織疏散。立即安排人員關閉著火區(qū)域煤氣閥、電源,同時將火警情況報告給消防總指揮。

4.16.4消防總指揮接到通知后,立即趕到現(xiàn)場指揮人員趕赴現(xiàn)場救護,同時集合全體人員布置救災工作,并向總經(jīng)理匯報,安排設備負責人員切斷煤氣總閥及市電,并將應急電源投入使用。

4.16.5火勢擴大到三級(猛烈階段),通知顧客有序離開,在場工作人員指揮顧客安全疏散。

4.16.6同時指揮中心應立即撥打火警電話119通知公安消防部門進行搶救,并向社會求助。接應組人員負責引導、配合外界增援隊伍。

4.16.7疏散組在組織好現(xiàn)場的同時,積極協(xié)助消防部門做好火災現(xiàn)場的保護工作。

4.16.8安全管理部至少每半年組織一次專業(yè)人員對各業(yè)務部門進行防火安全檢查,并監(jiān)督整改措施的落實情況,保存相關質量記錄。

5.相關工作記錄表格:

5.1《消防設施清單》

第7篇迪賽大廈物業(yè)管理質量檢驗控制程序

賽迪大廈物業(yè)管理質量檢驗控制程序

1.目的

規(guī)范服務過程和服務結果的檢驗,確保公司所提供服務的質量能夠符合要求。

2.范圍

適用于項目執(zhí)行部對服務質量的管理和控制。

3.職責

3.1公司質量保證部負責按《質量檢驗程序》規(guī)定,對全公司的服務質量進行管理和控制。

3.2項目執(zhí)行部所屬質量控制部負責對項目執(zhí)行部各部服務質量進行監(jiān)督和檢查。

3.3項目執(zhí)行部所屬各對客服務部門和人員,負有服務質量的直接責任,必須認真自檢。

3.4項目執(zhí)行部各級管理人員負責職權內日常服務過程的檢查和有效控制。

3.5各部門質量檢驗員負責本部門提供服務過程及服務質量進行監(jiān)督和檢查,并及時對不合格項采取的糾正措施進行跟蹤驗證。

4.程序

4.1直接為用戶提供服務的部門/人員,必須在提供服務的過程中進行自檢,及時糾正不合格項。

4.2各部門管理人員負責對所轄范圍內服務質量的日檢和周檢,對發(fā)現(xiàn)的不合格項執(zhí)行《不合格品控制程序》規(guī)定,及時對不合格項進行糾正和記錄。

4.2.1各部門主管級人員,每天不少于一次對所管轄范圍內作業(yè)人員的服務質量及服務過程和物業(yè)維護情況進行監(jiān)督、檢查。

4.2.2部門經(jīng)理每天不少于一次對本部門主管人員的工作進行抽查,每次抽查內容不少于總工作量的20%或每周不少于一次對本部門工作的全面檢查。

4.2.3項目執(zhí)行部總經(jīng)理每周不少于一次對服務工作進行抽查。

4.2.4各部門質量檢驗員負責本部門服務質量的監(jiān)督和檢查,并對發(fā)生的不合格項采取的糾正措施進行跟蹤檢查和驗證,并負責本部門質量記錄的統(tǒng)計工作,并將《月質量檢查統(tǒng)計表》報質量控制部。

4.3項目執(zhí)行部所屬質量控制部每月負責對項目執(zhí)行部的各部門進行一次服務質量抽查,并填寫《質量檢查記錄表》。每月對各部門的檢查結果進行匯總,并將《質量工作綜合分析表》報公司質量保證部。

4.4公司質量保證部負責公司《質量檢驗程序》的實施和控制,每月對公司各級部門的質量檢驗結果進行抽查和驗證。并根據(jù)各部門的質量檢查結果進行評價分析,及時對存在的不合格項采取糾正措施和預防措施。

4.5為用戶提供的特殊服務應由用戶在服務記錄上簽字確認或簽署意見,以此作為服務質量的驗證依據(jù)。

5.監(jiān)督執(zhí)行

各部門經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。

6.支持性和相關性文件

jc/c*4。13-01-1998(1)《不合格品控制程序》

第8篇物業(yè)管理設備維護成本控制

物業(yè)管理設備維護成本的控制

設備是物業(yè)的大腦、心臟、神經(jīng)和血液。是設備賦予物業(yè)以生命,現(xiàn)代化的設備賦予物業(yè)以現(xiàn)化的生命,智能化設備賦予物業(yè)以智能化的生命。離開了設備,物業(yè)就變成了黑暗中冰冷的空殼,就喪失了使用價值。設備維護事關重大。無論停電、跑水、漏氣,都會嚴重影響業(yè)主的生活和工作,都會直接威脅業(yè)主的生命和財產安全。對物業(yè)管理設備維護服務人員來說,真是“接到報修如聞警報,排除故障刻不容緩!”

物業(yè)管理設備維護服務

(一)設備維護服務對象的構成

以設備電氣性質和機電結合的程序為標準,可以劃分為:1、強電設備:(1)高、低壓變配電設備。(2)緊急發(fā)電機組。(3)照明系統(tǒng)。2、弱電設備:(1)樓宇自動化系統(tǒng)(bas)(廣義的)。(2)通訊自動化系統(tǒng)(cas)。(3)辦公自動化系統(tǒng)(oas)。3、機電設備:(1)電梯。(2)中央空調。(3)燃氣燃油鍋爐。(4)給排水各類動力機械等。

(二)設備維護服務形式的構成

以人與設備相互間的互動關系為標準,可以劃分為:1、運行:值班、操作、巡視、清掃、應急處理等。2、維修:日常零修、緊急搶修、按計劃的小修、中修、大修。3、養(yǎng)護:日養(yǎng)護、周養(yǎng)護、月養(yǎng)護、季度養(yǎng)護、年度養(yǎng)護。

(三)設備維護服務成本的構成

以產生成本的對象為標準,可以劃分為:1、能源成本:耗電、耗水、耗氣(油)等。2、維修成本:維修工具、常用維修材料、設備低值易損零部件、設備貴重核心零部件等。3、人工成本:定編人工成本、臨時人工成本、外包人工成本等。

設備維護服務成本控制的意義

(一)能源成本控制的重要性

在現(xiàn)代建筑中,隨著照度和舒適度等人工環(huán)境標準的提高,各類強電、弱電、機電設備的大量應用,使建筑能耗急劇增加。有專家統(tǒng)計,當今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店,夏季用全部建筑設備都開動,每天耗電13萬度。一般每天耗電約9萬度。其中約60%為空調耗電。另據(jù)統(tǒng)計,在發(fā)達國家,建筑物的耗能占全國總耗能的30%~40%左右。而在建筑物的耗能中,采暖、空調、通風設備的耗能占65%左右,是耗能大戶;生活熱水占15%;照明、電梯、電視占14%;廚事占6%。顯而易見,節(jié)約能源不僅直接影響到物業(yè)營運的成本和業(yè)主的經(jīng)濟效益,而且直接關系到環(huán)境效益和社會效益。

(二)維修成本控制的重要性

在一座現(xiàn)代化大廈的投資中,各類強電、弱電和機電設備的投資比重愈來愈大,甚至接近或超過整個建筑主體結構的總體金額。位于北京朝陽區(qū)的某5a級智能化大廈,在1996年投資安裝的部分設備的價格是:

1、大廈結構化綜合布線系統(tǒng)(加拿大)1套:1,000萬元。

2、智能自動消防系統(tǒng)(美國)1套:500萬元。

3、燃氣/燃油自動鍋爐(德國)3臺:360多萬元。

4、離心式中央空調水冷機組(美國)4臺:385萬元。

5、變頻式空氣處理機(法國)61臺:623萬元。

6、三菱高速電梯(日本)14臺:3,330萬元。

該建筑建安總投資3億元,結構、設備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價驚人的設備如果經(jīng)常發(fā)生故障,其維修成本是難以承受的。

(三)人工成本控制的重要性

本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位,但實際上在大部分物業(yè)管理項目中,人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如:北京某智能型高檔商務寫字樓,1997年2月物業(yè)管理財務支出總計為96.8萬元。其中能源費(電費、水費、燃油費)為35.7萬元,占總支出的36.9%;人工費(員工工資、春節(jié)過節(jié)費、午餐費、勞務費、醫(yī)藥費)為29.7萬元,占總支出的30.7%;維修費(維修工具、設備零件、易耗材料、工程勞務、裝修費等)為17.5萬元,占總支出的18.1%。而且實踐證明,控制人工成本的難度要遠大于控制其他成本的難度。

設備維護服務成本控制的方法

(一)控制能源成本的方法

管理方法:

1、編制能源成本控制計劃:(1)成本預算。(2)控制指標。(3)控制標準。(4)控制措施。(5)控制過程。(6)控制崗位責任制。

2、實施“全員控制”和“全過程控制”。

技術方法:

1、對空調、照明、電梯系統(tǒng)的工況實時進行監(jiān)測,由計算機智能管理建筑物的能源。

2、提高樓內溫度的控制精度,避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費。據(jù)統(tǒng)計,夏季設定溫度下調1℃,將增加能耗9%;冬季設定溫度上調1℃,將增加能耗12%。

3、空調設備采用高效率機組,以變頻調速控制電動機運行及合理的啟停操作。

4、冬季供暖嚴格按照供暖運行技術指標運行(系統(tǒng)泄漏率、每平方米能耗控制指標、每平方米循環(huán)流量控制指標、每平方米循環(huán)水泵耗電控制指標等)。

5、合理規(guī)定在初寒期、嚴寒期和末寒期的運行調節(jié)方式。根據(jù)實際情況,靈活運用質調節(jié)、量調節(jié)、分階段變流量的質調節(jié)、間歇調節(jié)等運行調節(jié)方式。

6、嚴禁用工業(yè)用水進行草地灌溉。

7、全部實現(xiàn)路燈的自動控制(例如聲控)等。

(二)控制維修成本的方法

管理方法:

1、編制維修成本控制計劃。

2、制定嚴格的維修工具、材料、零部件的采購、出入庫、配送和使用回收等規(guī)章制度。

技術方法:

1、在一座建筑物正常運作的整個生命周期中,運轉完全正常的設備,即近乎達到免維護水平的比例只有40%~60%;正常運行但存在潛在故障增長趨勢的設備比例為20~30%;運行基本正常,但報警水平在增長的設備比例為15%~20%;已經(jīng)存在嚴重問題,必須及時采取有效措施的設備比例達5%~20%。要實施有效的設備維修服務并控制維修成本,就必須針對以上四種狀態(tài)的設備編制不同的維修養(yǎng)護計劃并嚴格實施,以保障安全運行,降低維修成本。

2、設備在其壽命周期內發(fā)生故障的情況,與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設備相應地有初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。

(1)在初期故障期:設備維護服務人員要了解設備中壽命最短的零部件,編制管理檔案,并經(jīng)常加以特別關注。還要了解設備中最重要最昂貴的零部件,編制管理檔案和應急處理預案。還要了解設備在設計、安裝、調試等方面的缺陷和不足,找出隱患并加以解決,盡快降低設備的初始故障率使其進入穩(wěn)定運行狀態(tài)。

(2)在偶發(fā)故障期:此時設備的故障率下降到準許故障率之下。在這一階段,應著重提高設備

維護服務人員對故障的檢測診斷能力和修理能力,加強對材料備品的管理。

(3)在磨耗故障期:這時設備或設備系統(tǒng)已接近或達到各自的壽命期,由于零部件的磨損和材質的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時的故障率,減少維修材料的更大消耗。在這個時期還應精心進行預防保養(yǎng),定期對零部件進行檢測,掌握其劣化,程度。同時堅持平時的清掃、給油、調整,減緩零部件的磨損和劣化進程,延長使用壽命,降低維修成本。

(三)控制人工成本的方法

管理方法:

1、編制人工成本控制計劃。

2、因事設崗,因崗定員。

3、科技含量較高的物業(yè)管理項目(例如智能化大廈),其設備維護服務人員可以實行定編人員與外包人員相結合的人工管理模式。

4、科技含量較低的物業(yè)管理項目(例如普通住宅小區(qū)),其設備維護服務人員可以實行“一崗全責”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點就是改變崗位的單一性,強調崗位的綜合性,其本質就是“減少崗位種類,增加崗位內容”。實踐證明,這種方法非常適用于科技含量較低的物業(yè)管理項目,對減少用工、降低成本、提高效益(工作效率和員工收益)、做好工作具有顯著的效果。

技術措施:

1、組織實施“強化專業(yè),一專多能”的培訓。

2、組織實施“強調綜合,一崗多責”的培訓。

設備維護服務成本控制的效果

這里以一個能源成本控制的成功案例來論證“設備維護服務成本控制”的效果。

(一)設備情況

某物業(yè)管理項目部接受委托對一個普通居民住宅小區(qū)(建筑面積1萬m2,兩棟6層磚混結構的居民樓,120戶業(yè)主)提供冬季供暖服務。供暖設備是一臺drq-95型自動燃氣鍋爐,輸出熱量為930kw,允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費收入33萬元。

(二)節(jié)能控制

該項目在2001―2002年供暖期采取了以下節(jié)能措施:

1、在供暖前對全部地下管網(wǎng)實施了大檢修,使外網(wǎng)因跑、冒、滴、漏導致的熱損耗降低為零。

2、在供暖中嚴格控制出水溫度。不經(jīng)領導批準,任何人不得擅自升溫。同時定時入戶測溫,確保室溫不低于18℃(北京地區(qū)國家規(guī)定是16℃)。

3、在供暖全過程實行了“分階段變流量的質調節(jié)”運行調節(jié)方式。即:在整個冬季,把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量,而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個階段內采用質調節(jié)來保持室內設定溫度。

(三)效果顯著

實施節(jié)能控制前:

燃氣日均耗量:894m3。

燃氣總耗量:894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。

燃氣總費用:1.8元×130,000m3 = 234,000元。

實施節(jié)能控制后:

燃氣日均耗量:614m3。

燃氣總耗量:614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。

燃氣總費用:1.8元×90,000m3 = 162,000元。

綜合效益:

社會效益:節(jié)省燃氣40,000 m3。

環(huán)境效益:減少了燃燒廢氣向大氣的排放。

經(jīng)濟效益:

(1)節(jié)支(等于增收):72,000元。

第9篇物業(yè)管理手冊使用指南

物業(yè)管理手冊的使用指南

1 管理公司

1.1 通過本手冊及其支持文件的編制和實施,管理公司可以系統(tǒng)地對物業(yè)服務運

作進行策劃、指導和控制。管理公司應將本手冊的實施監(jiān)督和修訂完善作為其履行管理責任的重要內容,不斷豐富和積累物業(yè)服務運作的管理經(jīng)驗,持續(xù)提升決策和監(jiān)督水平。

1.2 本手冊及其支持文件是管理公司評價各項目所在公司、物業(yè)分公司物業(yè)管理業(yè)務運作效率和規(guī)范程度的客觀依據(jù),管理公司在審查項目所在公司、物業(yè)分公司提交的工作計劃、報告,或進行現(xiàn)場檢查時,均應評估項目所在公司、物業(yè)分公司業(yè)務運作過程及其結果與本手冊規(guī)定的符合程度。

1.3 管理公司物業(yè)管理部及其他職能部門在項目開發(fā)前期階段,必須按本手冊及其支持文件的規(guī)定認真履行其在物業(yè)服務領域的具體操作職責。

2 項目所在公司

2.1 項目所在公司在項目開發(fā)前期階段履行物業(yè)服務領域的具體操作職責,以及對物業(yè)分公司的日常物業(yè)服務運作實施監(jiān)督時必須依據(jù)本手冊及其支持文件的規(guī)定。

2.2 根據(jù)業(yè)務發(fā)展需要,項目所在公司在組建新的物業(yè)分公司(及管理處)時,可依據(jù)本手冊及其支持文件對新公司員工進行系統(tǒng)的業(yè)務制度培訓,并將本手冊及其支持文件作為新公司管理層實施業(yè)務運作管理的基礎。

2.3 本手冊及其支持文件的學習、應用和完善,是項目所在公司人員不斷加深物業(yè)后期服務的專業(yè)認識,規(guī)避房產開發(fā)過程中的物業(yè)服務風險,并對物業(yè)分公司實施有效監(jiān)督的重要途徑之一。

3 物業(yè)分公司

1 本手冊及其支持文件明確了管理公司對物業(yè)分公司業(yè)務運作的基本要求,是各物業(yè)分公司進行溝通和決策的基本規(guī)范。

2 各物業(yè)分公司在具體物業(yè)服務過程中,必須遵循本手冊及其支持文件的強制性規(guī)定。

3 各物業(yè)分公司在日常管理工作中,應將本手冊及其支持文件作為員工業(yè)務培訓的基本內容,所有新入職員工均必須學習本手冊及其支持文件的規(guī)定,并作為正式聘用的考核依據(jù)之一。

4 通過本手冊的修訂完善和實施,各物業(yè)分公司可以有效地學習、交流成功的業(yè)務運作經(jīng)驗。

第10篇物業(yè)管理公司質量手冊:資源管理

物業(yè)管理有限公司質量手冊:資源管理

1資源提供

公司通過以下幾個方面確定和提供質量管理體系實施和保持所需的人力資源、設備設施、相關信息、基礎設施和工作環(huán)境等相應資源,滿足顧客要求、增強顧客滿意。

2人力資源

2.1總則

公司確定每一影響服務質量的人員和崗位所應具備的能力,包括在適當?shù)慕逃?、招聘、培訓基礎上所具有的服務意識、服務禮儀、服務技能、業(yè)務知識、專業(yè)技能和有關經(jīng)驗;制定人員招聘和錄用規(guī)定、各崗位任職要求和任職能力的準則、招聘考核和日常工作考核的準則和與之有關的培訓要求;建立完善的選拔人才和培養(yǎng)人才的機制使各崗位人員勝任工作;就人力資源的調配建立相應的管理機制,確保人力資源系統(tǒng)的有效性。

2.2能力、意識和培訓

2.2.1對每一影響服務質量的人員及崗位,結合其工作性質、工作要求和在實現(xiàn)顧客滿意方面的要求等因素進行分析和評估,確定其應具備的意識和能力,制定人員錄用標準和崗位任職要求,建立jsnhwy0-01《人員招聘與錄用程序》予以明確。

2.2.2建立jsnhwy0-02《員工培訓程序》對培訓工作進行指導和控制,通過崗前培訓、入職培訓、強化培訓、在職培訓、外送培訓等多種方式的培訓使每一影響服務質量的人員具備其應有的服務意識和能力。

2.2.3根據(jù)其工作性質、工作要求和在實現(xiàn)顧客滿意方面的要求建立相應的考核制度以評價培訓的效果,定期進行人力資源的評估和分析,建立jsnhwy0-03《員工考核程序》對過程所需的依據(jù)、準則及具體的方法方式和手段予以明確和指導。

2.2.4根據(jù)評價、評估和分析的結果,結合有關的要求對影響服務

質量的人員進行適當?shù)恼{動和升/降職,以確保各崗位配備人員的適宜性,建立jsnhwy0-04《人力資源調配管理程序》予以管理和控制。2.2.5公司通過在日常工作/會議中的宣貫和培訓、組織開展各類主題活動和成立qc活動小組等方式使全體員工都能認識到所從事活動的相關性和重要性和為實現(xiàn)公司質量目標應做的貢獻。

2.2.6所有人員教育、招聘、培訓、考核、調動及升/降職的資料都形成質量記錄,有關記錄的管理和控制按文件jsnhwy4.0-02《質量記錄控制程序》的要求執(zhí)行。

3基礎設施

3.1公司確定、提供并維持在物業(yè)管理服務提供所需的基礎設施。

a)在物業(yè)管理服務方面,確定和提供所需的管理用房,與項目服務質量有關的各類機電配套設施設備等,建立相應的規(guī)章制度進行管理;

b)員工宿舍,電腦硬件和軟件、電話、傳真等通訊設施及對講設備等。

3.2公用設施設備的維護保養(yǎng)是物業(yè)管理服務的一個業(yè)務組成,從另一個角度出發(fā),公用設施設備也是物業(yè)管理服務所必需的重要基礎設施之一?；谶@一特點,公司建立jsnhwy0-05《公共設施、設備管理程序》,對物業(yè)管理服務中的公用設施設備進行統(tǒng)一管理和控制。

4工作環(huán)境

a)對工作環(huán)境進行管理和控制,確定和滿足物業(yè)管理服務中各類機電設施設備工作場所的環(huán)境要求;

b)確保工作環(huán)境符合健康和安全的要求、環(huán)保要求、法律法規(guī)的要求,定期組織員工進行體檢以保障員工的身心健康;

5相關文件

jsnhwy0-01 《人員招聘與錄用程序》

jsnhwy0-02 《員工培訓程序》

jsnhwy0-03 《員工考核程序》

jsnhwy0-04 《人力資源調配管理程序》

jsnhwy0-05 《公共設施、設備管理程序》

第11篇某商務樓物業(yè)管理處組織機構設置

商務樓物業(yè)管理處組織機構設置

一、'**商務樓'項目商務樓物業(yè)管理機構設置原則

根據(jù)'**商務樓''項目的基本情況,jj將在'**商務樓'項目設置物業(yè)管理處(以下簡稱:管理處),管理處實行jj公司領導下的經(jīng)理負責制。組織機構的設置原則是精干高效,一專多能,重要崗位的設置由管理處報請批準。

二、管理處組織機構圖

物業(yè)管理處由公司總經(jīng)理直接分管,設管理處主任一名,下設工程技術維修組、保安班、保潔綠化組。

1、管理中心接受業(yè)主委員會和jj的領導。

2、'**商務樓'項目商務樓管理中心財務相對獨立,在jj的授權下,履行'**商務樓'商務樓物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的權利和義務。

3、管理處實行目標管理責任制,并在管理中心內部實行垂直領導。

4、組織機構設置的原則是精干高效、一專多能。

三、內部動作流程:

1、專設管理服務中心,24小時擔負統(tǒng)一指揮、協(xié)調工作,處理日常管理事務和緊急事項。

2、設立值班主管制,由管理處、各組主管輪值負責,堅持每天工作碰頭,一般問題不過夜。

3、實施首問責任制,任何員工對客戶的報修、建議、意見及投訴,均須第一時間受理,立即報告相關部門并跟蹤落實結果,確保問題解決、客戶滿意。否則,對此將視為服務質量不合格項,按相應管理程序處理。

四、信息系統(tǒng)

1、堅持管理處主任每季度安排專門的客戶專訪,每月隨機走訪客戶不少于20%,收集客戶要求、意見、建議或投訴。

2、管理處每季度向業(yè)主委員會匯報,征詢各方面意見和建議。

3、堅持半年一次客戶座談會,廣泛了解廣大業(yè)主、客戶對物業(yè)管理服務的需求。

4、強化服務系統(tǒng)的及時改善和有效溝通,最大限度地滿足客戶服務需求。

五、管理機制

1、實行目標管理責任制

目標管理責任制就是將管轄項目的管理目標、經(jīng)營目標、競爭性目標以量化形式作為重要職責交托給本管理處領導集體,并賦予相應的權力,同時,將目標的實現(xiàn)與領導集體切身利益(工資、獎金、崗位晉升)掛鉤。這種管理體制使管理中心骨干責、權、利明確,在管理中心與員工之間形成事業(yè)和利益共同體,共同參與管理,共同承擔壓力,共同創(chuàng)造佳績。

2、激勵機制

jj深信員工激勵的推動力,強調在嚴格、量化、規(guī)范管理的基礎上融合激勵機制,重點在以下三個方面:

(1)事業(yè)激勵:以jj與員工同發(fā)展共進步來吸引人,為廣大員工創(chuàng)造發(fā)展空間。實行各級崗位考評和聘任制,形成員工靠真才實學求發(fā)展的良好風氣。

(2)量化目標激勵:量化管理和目標管理是jj推動科學管理的重要措施。管理中心將管理目標分解成分項目標,并全部以量化形式體現(xiàn),明確到個人指標,并將員工收益與量化目標實現(xiàn)緊密掛鉤,使全員共同參與管理,推動總體目標的實現(xiàn)。

(3)效益激勵:物業(yè)收益直接與工資、獎金分配掛鉤,嚴格兌現(xiàn)量化目標管理的獎罰措施,管理效益的好壞每個月在員工的收入中可直接體現(xiàn),以保持員工對物業(yè)收益的關注,提高工作主動性和創(chuàng)造性。

3、監(jiān)督與自我約束機制:

(1)強化服務意識培訓,培養(yǎng)員工的自律、服從和工作角色意識。

(2)嚴格iso9001:2000質量體系,堅持工作周例會,定期自審《物業(yè)委托管理合同》執(zhí)行情況,以確保服務質量。

(3)關注物業(yè)管理方案執(zhí)行情況,定期審核月報及季度財務報表,關注客戶意見和物業(yè)時效收益與長期收益狀況。

監(jiān)督機制圖(如下圖):

運作中接受員工監(jiān)督

第12篇 xc物業(yè)管理公司薪酬管理體系

z物業(yè)管理公司薪酬管理體系

總則

按照物業(yè)公司經(jīng)營理念和管理模式,遵照國家有關勞動人事管理政策和《集團公司人力資源管理規(guī)章》,參考其它物業(yè)公司薪酬標準。為規(guī)范薪酬管理,制定本制度。

第一條薪酬管理原則

薪酬管理制度貫徹按崗分配、獎勤罰懶和效率優(yōu)先兼顧公平三大基本原則以及根據(jù)激勵、高效、簡單、實用原則,在薪酬分配管理中綜合考慮社會物價水平、公司支付能力以及員工崗位在同行業(yè)的相對價值、員工貢獻大小等因素。

第二條薪酬增長機制

1、薪酬總額增長與人工成本控制

工資增長要堅持國家規(guī)定的 “兩低于原則”,建立與企業(yè)經(jīng)濟效益、勞動生產率與勞動力市場相應的工資增長機制。

工資總額的確定要與全年收益總和與成本的控制緊密相聯(lián),加強以人工成本利潤率、公共支出、維修支出、活動支出為主要監(jiān)控指標進行分析,建立人工成本約束機制,有效控制人工成本增長,使公司保持較強的競爭力和贏利水平。

2、員工個體增長機制

對員工個人工資增長幅度的確定在根據(jù)市場價位和員工個人勞動貢獻、個人能力的發(fā)展來確定,對企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展急需的高級緊缺人才,市場價位又較高的,增薪幅度要大;對企業(yè)工資水平高于市場價位的操作層崗位,增薪幅度要小,甚至不增薪。對貢獻大的員工,增薪幅度要加大;對貢獻小的員工,不增薪或減薪。

第三條根據(jù)聘任、管理、考評、薪酬分配一體化的原則,公司各職能部門的經(jīng)理、各管理人員、操作層員工,直接聘請的員工的薪酬分配統(tǒng)一由集團公司人力資源部管理,并實行統(tǒng)一的崗位績效等級工資制度。

第四條薪酬總額管理與控制

公司年度薪酬總額計劃由集團公司人力資源部根據(jù)公司主要經(jīng)濟指標完成情況,實施總量控制與管理。

第五條薪酬類別(見下表)略

說明:

一、薪酬編制的構成:分為管理崗薪酬體系、輔助崗薪酬體系和操作崗薪酬體系三部分。

管理崗、輔助崗薪酬體系由基本工資、級別(等級)工資、職務(崗位)工資、崗位補助、津貼和績效工資構成;

操作崗薪酬體系(一等)由基本工資、崗位工資、津貼和績效工資構成;

二、薪酬編制的說明:

1、基礎工資:參照廣東省政府公布的最低生活標準,確定基本工資為每人每月770元;(按政府規(guī)定適時調整)。

2、級別工資:級別設置1-5級。根據(jù)所任職務確定級別,年度考核為稱職以上,晉升一檔。

3、崗位工資:按職工的技能、學歷及不同崗位的責任大小、勞動強度、勞動復雜程度等根據(jù)“管理人員崗位工資標準”確定勞動報酬。