第1篇 項(xiàng)目管理處對(duì)講機(jī)使用規(guī)則2

項(xiàng)目管理處對(duì)講機(jī)使用規(guī)則(二)

1、目的

為規(guī)范對(duì)講機(jī)的運(yùn)作,發(fā)揮對(duì)講機(jī)快捷的信息傳遞的功能,延長(zhǎng)對(duì)講機(jī)的使用壽命,提高對(duì)講機(jī)使用效率,特制定本規(guī)則。

2、范圍

管理處全體人員

3、方法和過(guò)程控制

3.1對(duì)講機(jī)的使用管理

a、按照公司規(guī)定的頻率使用,不得將公司使用的頻率擅自告訴他人,不得擅自

更改頻率。

b、未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自將對(duì)講機(jī)借給他人使用。

c、使用音量調(diào)節(jié)及靜噪旋鈕外,其它一律不得擰動(dòng)。

d、不得用對(duì)講機(jī)聊天說(shuō)笑,講與工作無(wú)關(guān)的話題。

e、愛(ài)惜使用保持清潔,避免雨淋或高處摔落。

f、隨身攜帶,謹(jǐn)防遺失。

g、進(jìn)入辦公區(qū)域,須將對(duì)講機(jī)音量調(diào)節(jié)到最小可收到音量。

h、對(duì)講機(jī)上班后開(kāi)啟,下班后關(guān)閉并到指定位置對(duì)號(hào)充電。

i、對(duì)講機(jī)指定人員配備,配備人員須隨時(shí)檢查電量,并對(duì)對(duì)講機(jī)的完好負(fù)全部責(zé)任,若人為因素?fù)p壞,視情況進(jìn)行賠償。

j、安全員在交接班時(shí),須對(duì)對(duì)講機(jī)的完好情況進(jìn)行記錄。

3. 2對(duì)講機(jī)的配戴及使用方法

a、對(duì)講機(jī)應(yīng)攜帶在右側(cè)皮帶上,使用時(shí)天線向上;

b、耳嘜攜帶應(yīng)從衣服里穿過(guò),切勿將其露在外邊,夾子應(yīng)夾在右衣領(lǐng)上,用右手使用耳嘜。

c、使用對(duì)講機(jī)時(shí),應(yīng)先按著放音器片刻,再對(duì)講。

d、凡是聽(tīng)到管理處有人員在對(duì)講時(shí),為保證對(duì)講效果,等其對(duì)講完之后再對(duì)講。

3.3對(duì)講機(jī)的呼叫與應(yīng)答

3.3.1對(duì)講機(jī)的呼叫

a、呼叫管理處:交管局管理處

b、呼叫技術(shù)組:直呼其名

c、呼叫安全班長(zhǎng):直呼其名

d、呼叫保潔班長(zhǎng):直呼其名

e、呼叫安全班某崗:交管**號(hào)

f、呼叫人員有職位時(shí):姓加職位

g、某崗位需試對(duì)講機(jī):按上稱(chēng)呼+試對(duì)講機(jī)

以上呼叫均需呼叫兩次

3.3.2對(duì)講機(jī)的應(yīng)答

a、管理處應(yīng)答:管理處收到請(qǐng)講……明白

b、技術(shù)組應(yīng)答:姓名+收到請(qǐng)講……明白

c、安全班長(zhǎng)應(yīng)答:姓名+收到請(qǐng)講……明白

d、保潔班長(zhǎng)應(yīng)答:姓名+收到請(qǐng)講……明白

e、安全班某崗應(yīng)答:交管**號(hào)收到請(qǐng)講……明白

f、試對(duì)講機(jī)時(shí)應(yīng)答:效果良好

3.3.3對(duì)講機(jī)對(duì)講過(guò)程

a、若未明白對(duì)方呼叫,應(yīng)說(shuō):請(qǐng)重復(fù)。

b、若詢問(wèn)對(duì)方在什么位置:請(qǐng)問(wèn)在什么位置。

c、若某處需要幫助(換燈管、清掃等)時(shí):某處需要……請(qǐng)馬上解決……謝謝。

d、在對(duì)講過(guò)程中,力求言簡(jiǎn)意賅,專(zhuān)業(yè)規(guī)范,嚴(yán)禁使用諸如:bye- bye等日?？谡Z(yǔ)。對(duì)對(duì)方的呼叫應(yīng)做到及時(shí)、禮貌的應(yīng)答。

3.4對(duì)講機(jī)的維修與報(bào)廢

a、所有對(duì)講機(jī)的維修和報(bào)廢必須統(tǒng)一報(bào)行政后勤管理員,任何員工不得隨意拆卸對(duì)講機(jī),對(duì)講機(jī)必須到指定供應(yīng)商處進(jìn)行維修,并根據(jù)對(duì)講機(jī)的使用年限及損壞程度進(jìn)行報(bào)廢。

第2篇 房地產(chǎn)代理公司項(xiàng)目管理問(wèn)題座談會(huì)

“房地產(chǎn)代理”是指以委托人的名義,在授權(quán)范圍內(nèi),為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù),并收取委托人傭金的行為。商品房銷(xiāo)售代理是中國(guó)目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式,我們此次調(diào)查的主要對(duì)象就是以“房地產(chǎn)代理“為主的企業(yè),從以中原等港資代理公司為代表進(jìn)入國(guó)內(nèi)為始其也有了將近20年的歷史,但相比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還尚顯不夠成熟,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟及細(xì)分,以及房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)逐步向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)專(zhuān)業(yè)化水平也相應(yīng)提高,開(kāi)發(fā)商為不斷強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì),以保持市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,逐漸把一些業(yè)務(wù)外包出去。如萬(wàn)科、恒大、魯能一直保持著較高的代理比例,2008年樓盤(pán)代理比例分別為97%、100%、86%;“房地產(chǎn)代理”更多的將會(huì)承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“項(xiàng)目銷(xiāo)售管理”的職能,而與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”相比對(duì)“人才”需求與依賴更大,因此隨著規(guī)模的擴(kuò)大,如何有效的“項(xiàng)目銷(xiāo)售管理”將是“房地產(chǎn)代理公司”生存的根基。而隨著天津的發(fā)展目前中國(guó)最為著名的10大代理企業(yè)都進(jìn)駐天津,此次就以座談及實(shí)地考察的形式,采訪了天津思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃副總監(jiān)房總及其代理的萬(wàn)科金奧國(guó)際項(xiàng)目。

1、項(xiàng)目銷(xiāo)售管理存在的問(wèn)題

問(wèn)題1:項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員配備如何更合理

這個(gè)問(wèn)題困擾著很多代理公司,尤其是給萬(wàn)科代理的公司,不僅要負(fù)責(zé)銷(xiāo)售部分的工作,還有大部分企業(yè)外包、財(cái)務(wù)外包、合同報(bào)件等多項(xiàng)工作,往往一個(gè)項(xiàng)目的成本會(huì)極大的影響項(xiàng)目的最終收益。

問(wèn)題2:公司如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)察管理

獨(dú)立的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),公司如何保持對(duì)項(xiàng)目有效的監(jiān)督與管理是目前代理公司的關(guān)鍵問(wèn)題,

尤其是員工對(duì)于公司的歸屬感。

問(wèn)題3:如何做到項(xiàng)目各團(tuán)隊(duì)有效配合

代理公司項(xiàng)目銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)至少由3個(gè)部門(mén)組成,包括銷(xiāo)售部、策劃部、后臺(tái)(思源稱(chēng)之為“品管”),各個(gè)部分在接受項(xiàng)目管理的同時(shí),還要接受公司的管理,如何協(xié)調(diào)更團(tuán)隊(duì),更有效的發(fā)揮作用,成為項(xiàng)目管理的另一重要問(wèn)題。

問(wèn)題4:如何提升項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì),以及員工個(gè)人的專(zhuān)業(yè)技巧

員工工作在獲取金錢(qián)的同時(shí),還有精神上的需求,渴望公司為他們提供成長(zhǎng)的平臺(tái),獲取新知識(shí),能夠成為眾人的焦點(diǎn)。

2、產(chǎn)生問(wèn)題的原因

以上四個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生的原因,從管理學(xué)角度來(lái)說(shuō),與目前房地產(chǎn)代理公司采用的管理方式有關(guān),通常代理公司都會(huì)選擇“項(xiàng)目管理”形式,也就是管理學(xué)中所說(shuō)的“矩陣式管理”,這種管理模式,由專(zhuān)門(mén)從事某項(xiàng)工作的工作小組形式發(fā)展而來(lái)?！熬仃嚬芾斫Y(jié)構(gòu)中”的人員分別來(lái)自不同的部門(mén),有著不同技能、不同知識(shí)和不同背景,大家為了某個(gè)特定的任務(wù)(項(xiàng)目)而共同工作。這種管理方式的優(yōu)缺點(diǎn)如下:

優(yōu)點(diǎn):

按照項(xiàng)目進(jìn)行組織,加強(qiáng)了不同部門(mén)之間的配合信息交流,克服了直線職能結(jié)構(gòu)中各部門(mén)相互脫節(jié)的現(xiàn)象。它同時(shí)機(jī)動(dòng)靈活,可隨項(xiàng)目的開(kāi)始與結(jié)束進(jìn)行組織或給予解散。一個(gè)人還可以同時(shí)參加幾個(gè)項(xiàng)目小組,這樣大大提高了人員的利用率。此外,由于職能人員直接參與項(xiàng)目,而且在重要決策問(wèn)題上有發(fā)言權(quán),增加了參與者的責(zé)任感和積極性。

缺點(diǎn):

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的責(zé)任往往大于權(quán)力,因?yàn)閰⒓禹?xiàng)目的每個(gè)人都來(lái)自不同的部門(mén),工作帶有臨時(shí)性,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)于項(xiàng)目成員的工作好壞沒(méi)有足夠的激勵(lì)和懲罰手段,項(xiàng)目成員可能受到雙重指揮,影響組織效率和穩(wěn)定性。

3、針對(duì)問(wèn)題的建議

1)問(wèn)題1建議:

根據(jù)項(xiàng)目的特性以及所代理開(kāi)發(fā)公司的性質(zhì)進(jìn)行配備,以萬(wàn)科金奧國(guó)際為例,整體外包,并且策劃、銷(xiāo)售、后臺(tái)的工作量較大,必須將人員進(jìn)行固定,并且銷(xiāo)售管理人員要分層配置合理,例如萬(wàn)科金奧國(guó)際現(xiàn)在為雙經(jīng)理制,雖然工作被分成了兩份,但許多銷(xiāo)售前臺(tái)工作則關(guān)注的較少,因此可以調(diào)整“單經(jīng)理雙主管”,成本相同,但領(lǐng)導(dǎo)更為直接。策劃則因?yàn)樯婕暗劫M(fèi)用、市場(chǎng)、推廣、活動(dòng)等多個(gè)單項(xiàng)工作因此一直配備人數(shù)較多,但在開(kāi)盤(pán)后前期工作較少,完全可以將職能合二為一,4個(gè)人的工作由兩個(gè)人做。品管則暫時(shí)沒(méi)有辦法,后臺(tái)工作更為細(xì)致,則需將崗位職責(zé)進(jìn)行細(xì)分,并且樹(shù)立品管主管的管理職能。

2)問(wèn)題2建議:

第一:可以通過(guò)對(duì)項(xiàng)目管理人員的監(jiān)察實(shí)現(xiàn),定期召開(kāi)公司例會(huì),各項(xiàng)目管理人員集中公司進(jìn)行項(xiàng)目工作匯報(bào),便于公司領(lǐng)導(dǎo)了解項(xiàng)目情況;

第二:公司負(fù)責(zé)人應(yīng)不定期進(jìn)行項(xiàng)目視察,與現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員等一線員工進(jìn)行交談,了解一線員工實(shí)際想法及需求;

第三:樹(shù)立項(xiàng)目品管的職能及職權(quán),具備代公司監(jiān)察項(xiàng)目的職責(zé),讓銷(xiāo)售、策劃、品管形成三方互相監(jiān)督的形式。

3、問(wèn)題3建議:

在項(xiàng)目各小組進(jìn)行互相監(jiān)督的同時(shí),還要進(jìn)行相互配合工作,建議建立明確的工作標(biāo)準(zhǔn)流程,例如銷(xiāo)售對(duì)策劃提出推廣要求的流程,策劃對(duì)品管提出數(shù)據(jù)支持的流程,以及品管管理銷(xiāo)售日常行為的標(biāo)準(zhǔn)等,以萬(wàn)科金奧國(guó)際為例,策劃需建立內(nèi)部審核流程、推廣設(shè)計(jì)流程、公司報(bào)審流程等,銷(xiāo)售需明確前臺(tái)輪崗流程、客戶錄入流程、合同整理流程等,品管需讓分工更為明細(xì),工作目標(biāo)更為清晰,總之,用制度規(guī)范行為,用流程改變無(wú)序。

4、問(wèn)題4建議:

員工的成長(zhǎng)及培訓(xùn)至關(guān)重要,不僅要提供公司的培訓(xùn),項(xiàng)目更應(yīng)定期進(jìn)行培訓(xùn),培訓(xùn)的方面應(yīng)該有所區(qū)分。

第一:公司培訓(xùn)

公司的培訓(xùn)應(yīng)更關(guān)注員工的個(gè)人素質(zhì),例如定期的團(tuán)建活動(dòng)、公司新制度培訓(xùn)、外聘專(zhuān)家培訓(xùn)等。

第二:項(xiàng)目培訓(xùn)

項(xiàng)目每周案例分析會(huì)、每周銷(xiāo)售技巧提升會(huì)、定期的項(xiàng)目制度培訓(xùn)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)循環(huán)培訓(xùn),根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)投訴或突發(fā)事件的培訓(xùn)。

第3篇 房產(chǎn)后勤管理部項(xiàng)目參觀接待流程

物業(yè)房產(chǎn)后勤管理部項(xiàng)目參觀接待流程

1、目的

為了更好的做好項(xiàng)目參觀內(nèi)部接待工作,為賓客提供安全、舒適、溫馨的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)和滿意的膳食服務(wù)。

2、適用范圍

房產(chǎn)后勤管理部。

3、職責(zé)

崗位職責(zé)

膳食主辦負(fù)責(zé)與集團(tuán)、地產(chǎn)的對(duì)接、溝通,明確接待時(shí)間、地點(diǎn)、所接待人物、接待標(biāo)準(zhǔn)和賓客特點(diǎn),服務(wù)所需的車(chē)輛、工作人員數(shù)量,并負(fù)責(zé)安排和跟進(jìn)接待事務(wù);

業(yè)務(wù)主辦或現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)安排接待現(xiàn)場(chǎng)安全、保潔、車(chē)輛工作,配合膳食主辦圓滿完成接待任務(wù);

廚師大班長(zhǎng)負(fù)責(zé)接待現(xiàn)場(chǎng)的布置、菜譜的安排與訂購(gòu),監(jiān)督食堂的操作,對(duì)成菜品質(zhì)進(jìn)行驗(yàn)收和運(yùn)送,協(xié)助膳食主辦順利完成接待任務(wù);

現(xiàn)場(chǎng)廚師班長(zhǎng)負(fù)責(zé)菜品的質(zhì)量驗(yàn)收、菜肴的配制與裝飾,協(xié)助廚師大班長(zhǎng)工作;

現(xiàn)場(chǎng)廚師負(fù)責(zé)菜肴的制作,保障質(zhì)量,按時(shí)出菜。

4、過(guò)程控制

4.1房管部未移交項(xiàng)目的萬(wàn)科內(nèi)部接待流程

4.1.1膳食主辦接到接待信息時(shí),即與發(fā)件人對(duì)接、溝通,明確接待時(shí)間、地點(diǎn)、所接待人物、接待標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合賓客特點(diǎn)與廚師大班長(zhǎng)制定菜譜、酒水并根據(jù)服務(wù)所需的車(chē)輛、工作人員數(shù)量反饋給發(fā)件人確認(rèn),負(fù)責(zé)監(jiān)督和跟進(jìn)接待事務(wù);并將接待信息發(fā)送地產(chǎn)相關(guān)人員及公司分管領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)負(fù)責(zé)人。

4.1.2業(yè)務(wù)主辦接到膳食主辦的接待信息后,根據(jù)接待計(jì)劃安排接待現(xiàn)場(chǎng)和樣板間安全、保潔、服務(wù)員、車(chē)輛的工作,在賓客到達(dá)前1小時(shí)準(zhǔn)備工作完畢。所有接待服務(wù)人員精神飽滿、bi規(guī)范、通訊工具良好,保持窗明幾凈、地面干凈整潔,無(wú)垃圾、煙頭、雜物。

4.1.2.1技術(shù)組工作流程

接到控制中心通知后,根據(jù)各餐飲/參觀接待地點(diǎn)、路線要求,提前五小時(shí)檢查、調(diào)試燈光、音響、區(qū)域照明、空調(diào)設(shè)備。

1) 空調(diào)設(shè)備

技術(shù)人員在餐飲/參觀前一小時(shí)開(kāi)啟空調(diào)設(shè)備,視具體情況提前開(kāi)啟其他必要區(qū)域的通道;

2)就餐場(chǎng)所照明設(shè)施

就餐開(kāi)始前一小時(shí)開(kāi)啟所有(視具體情況而定)場(chǎng)地?zé)麸棥?/p>

3)音響設(shè)備

a)嚴(yán)格按照業(yè)務(wù)主辦/膳食主辦所對(duì)接要求進(jìn)行調(diào)試,一般技術(shù)要求燈光開(kāi)啟不要太強(qiáng)或太弱,并注意燈光的扭轉(zhuǎn)方向避免破壞周邊的設(shè)施。

b)穩(wěn)固擺放麥克風(fēng),按照設(shè)備開(kāi)機(jī)程序開(kāi)啟音響設(shè)備,并逐一調(diào)試每個(gè)麥克風(fēng)音量,力求均衡無(wú)反饋聲和嘈雜音(視與地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)接要求而定)。

c)若宴會(huì)期間要卡拉ok,技術(shù)員需提前準(zhǔn)備好卡拉ok歌碟、目錄,方便查閱點(diǎn)歌。

4) 技術(shù)人員根據(jù)控制中心指示,負(fù)責(zé)在夜間開(kāi)啟園區(qū)路燈。

5)所有準(zhǔn)備工作完成后,需及時(shí)將情況反饋至控制中心,由控制中心反饋至項(xiàng)目房管員進(jìn)行核查。

4.1.2.2安全班工作流程

接控制中心通知后,根據(jù)餐飲/參觀地點(diǎn)、路線要求,安全崗提前一小時(shí)開(kāi)啟相關(guān)區(qū)域門(mén)鎖及責(zé)任范圍內(nèi)電源。

1) 崗位設(shè)置

在原有崗位基礎(chǔ)上至少提前1小時(shí)增設(shè)相關(guān)警衛(wèi)崗位。

2) 標(biāo)識(shí)指引

視來(lái)訪人數(shù)、來(lái)訪車(chē)輛放置人員指引標(biāo)識(shí)和車(chē)位導(dǎo)向標(biāo)識(shí)。

3) 現(xiàn)場(chǎng)控制

路口崗、大門(mén)崗各1人負(fù)責(zé)與來(lái)訪人員方向指引、問(wèn)詢工作;停車(chē)場(chǎng)出入口各1人控制車(chē)輛有序停放。

4)所有準(zhǔn)備工作完成后,需及時(shí)將情況反饋至控制中心,并由控制中心通報(bào)項(xiàng)目房管員進(jìn)行核查。

5)控制中心應(yīng)在每次發(fā)布接待通知時(shí)明確告訴各崗位本次接待要求、接待路線和其他特殊要求,并提前兩小時(shí)向業(yè)務(wù)主辦/膳食主辦/項(xiàng)目房管員及其它各部門(mén)負(fù)責(zé)人通報(bào)整體餐飲/參觀接待準(zhǔn)備情況并予以記錄,對(duì)未完成的準(zhǔn)備工作予以督促和跟進(jìn),來(lái)訪人員達(dá)到半小時(shí)前再次向業(yè)務(wù)主辦/膳食主辦/項(xiàng)目房管員及其它各部門(mén)負(fù)責(zé)人通報(bào)整體餐飲/參觀接待準(zhǔn)備情況并予以記錄,對(duì)未完成的準(zhǔn)備工作予以督促和跟進(jìn)。

4.1.2.3保潔班

接控制中心通知后,根據(jù)餐飲/參觀地點(diǎn),服務(wù)員提前4小時(shí)準(zhǔn)備相關(guān)工作。

1)現(xiàn)場(chǎng)布置

接控制中心通知后,根據(jù)餐飲/參觀接待地點(diǎn)/路線要求,提前五小時(shí)清潔相關(guān)區(qū)域;并根據(jù)相關(guān)要求,提前五小時(shí)布置餐飲/參觀接待現(xiàn)場(chǎng)。

2) 物資準(zhǔn)備

根據(jù)就餐人數(shù),提前二小時(shí)準(zhǔn)備熱水瓶、茶壺(兩個(gè))、茶葉、紙巾、紙杯、托盤(pán)、毛巾(兩條/人,大、小各一)等用品;

3)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)準(zhǔn)備

在就餐開(kāi)始前,服務(wù)人員提前1小時(shí)到場(chǎng)準(zhǔn)備茶水、擺好杯子。

4)所有準(zhǔn)備工作完成后,需及時(shí)將情況反饋至控制中心,并由控制中心通報(bào)項(xiàng)目房管員進(jìn)行核查。

4.1.3廚師大班長(zhǎng)負(fù)責(zé)接待現(xiàn)場(chǎng)餐臺(tái)、餐椅、餐具的布置、菜譜的安排與訂購(gòu),監(jiān)督食堂的操作,對(duì)成菜品質(zhì)進(jìn)行驗(yàn)收和運(yùn)送及現(xiàn)場(chǎng)管理,協(xié)助膳食主辦順利完成接待任務(wù);

4.1.3.1膳食組

1)材料準(zhǔn)備

接通知后,根據(jù)就餐人數(shù)、飲食習(xí)慣、餐飲費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、就餐時(shí)間等內(nèi)容訂購(gòu)相應(yīng)餐飲材料(蔬菜、肉類(lèi)、調(diào)料、酒水等)。

2)餐具準(zhǔn)備

根據(jù)就餐人數(shù)準(zhǔn)備好充足的餐具(茶位、菜碟、碗筷、勺類(lèi)、酒杯等等)。

3)烹飪

根據(jù)廚師特長(zhǎng)安排不同廚師烹飪不同菜式。

4)特殊準(zhǔn)備

根據(jù)來(lái)訪人員國(guó)籍確定訂購(gòu)相應(yīng)西餐、日式菜等。

5)以上所有工作需在就餐前半小時(shí)內(nèi)完成,就餐前1小時(shí)將準(zhǔn)備情況反饋至控制中心,并由控制中心通報(bào)項(xiàng)目房管員進(jìn)行核查。

4.1.4接待過(guò)程中,服務(wù)人員不得大聲喧嘩,文明禮貌、規(guī)范服務(wù);接待完畢后,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)餐具進(jìn)行清洗、消毒,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生進(jìn)行清理;對(duì)接待剩余可存放物資回收倉(cāng)庫(kù)登記保存。

4.1.5膳食主辦負(fù)責(zé)對(duì)接現(xiàn)場(chǎng)陪同負(fù)責(zé)人對(duì)《用車(chē)申請(qǐng)表》、《項(xiàng)目參觀萬(wàn)科內(nèi)部接待服務(wù)費(fèi)用表》簽字確認(rèn),對(duì)服務(wù)結(jié)果進(jìn)行溝通、反饋。

4.1.6膳食主辦負(fù)責(zé)接待服務(wù)費(fèi)用的審核、填單、報(bào)銷(xiāo)。

4.2已經(jīng)移交物業(yè)服務(wù)中心管理項(xiàng)目的萬(wàn)科內(nèi)部接待流程

4.2.1物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人接到膳食主辦的接待信息后,根據(jù)接待計(jì)劃安排接待現(xiàn)場(chǎng)和樣板間安全、保潔、服務(wù)員、車(chē)輛的工作,在賓客到達(dá)前1小時(shí)準(zhǔn)備工作完畢。所有接待服務(wù)人員精神飽滿、bi規(guī)范、通訊工具良好,保持窗明幾凈、地面干凈整潔,無(wú)垃圾、煙頭、雜物。

4.2.2其它相關(guān)內(nèi)容參考4.1要

求。

4.3現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

4.3.1接待要求

4.3.1.1部門(mén)相關(guān)接待負(fù)責(zé)人須提前十分鐘在主要入口處迎候。

4.3.1.2形象崗須精神抖擻,室外巡邏崗須于大門(mén)內(nèi)道路旁負(fù)責(zé)車(chē)輛引導(dǎo),并在停車(chē)場(chǎng)加派臨時(shí)崗,負(fù)責(zé)車(chē)輛停放指引和開(kāi)啟來(lái)賓車(chē)門(mén)。

4.3.1.3 來(lái)賓下車(chē)后,可按與地產(chǎn)協(xié)商的接待要求和《房管部接待工作信息表》的安排確定參觀路線。

4.3.1.4參觀完畢,視與地產(chǎn)協(xié)商的接待內(nèi)容指引來(lái)賓進(jìn)入就餐區(qū),來(lái)賓進(jìn)入就餐區(qū)前半小時(shí)服務(wù)人員需擺放好所有就餐所需用品,待來(lái)賓入座后服務(wù)人員及時(shí)按程序提供相關(guān)服務(wù),來(lái)賓就餐期間服務(wù)人員需在5米外等候提供服務(wù),來(lái)賓用完餐準(zhǔn)備離開(kāi)時(shí),以上迎接人員須將來(lái)賓送上車(chē)并目送來(lái)賓離開(kāi)。

4.3.2餐飲/參觀接待事宜保密規(guī)定

4.3.2.1集團(tuán)、地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)帶入的客戶餐飲/參觀接待內(nèi)容不得向外界透露任何信息;

4.3.3.2地產(chǎn)項(xiàng)目有保密要求的餐飲/參觀接待事宜,按地產(chǎn)項(xiàng)目要求執(zhí)行。

5、記錄表格

vkwy7.5.1-j06-04-f1《項(xiàng)目參觀萬(wàn)科內(nèi)部接待服務(wù)費(fèi)用表》

vkwy7.5.1-j06-04-f2《房管部接待工作信息表》

第4篇 工程項(xiàng)目對(duì)分包商的管理原則與程序

我們對(duì)于分包商的管理堅(jiān)持'一視同仁'的原則，無(wú)論是總承包的自主分包商或是業(yè)主指定分包商，均執(zhí)行統(tǒng)一的規(guī)定和遵守相同的管理程序。

1、嚴(yán)格執(zhí)行總承包合同

總承包管理人員必須認(rèn)真學(xué)習(xí)總承包與業(yè)主簽訂的合同文本，全面理解和掌握合同文本的要求。在工程實(shí)施中，以合同為依據(jù)，自始至終將其貫徹執(zhí)行到整個(gè)總承包施工管理全過(guò)程中去，確保工程優(yōu)質(zhì)如期完成。

2、確?？傮w目標(biāo)實(shí)現(xiàn)

按合同規(guī)定的承包范圍內(nèi)的工程質(zhì)量、工期、安全、文明施工、環(huán)境保護(hù)等要求，我們將編制詳細(xì)、完善的施工組織設(shè)計(jì)，由項(xiàng)目總工程師簽發(fā)后，進(jìn)行實(shí)施。

3、分層次的工期管理

以合同規(guī)定的總工期要求，編制本工程施工總進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，以此有效地對(duì)工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行總控制。以總工期為依據(jù)，編制工程階段實(shí)施計(jì)劃、施工準(zhǔn)備計(jì)劃、勞動(dòng)力進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、施工設(shè)備/機(jī)具進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、各分包隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃等。

4、總承包合同內(nèi)容作為分包合同的基礎(chǔ)

將總合同的條款要求，分解納入相對(duì)應(yīng)的分包合同中，使分包合同對(duì)質(zhì)量、工期、安全、文明施工、環(huán)境保護(hù)等完全處于受控狀態(tài)之中，確保工程如期完成。

5、分包商施工組織設(shè)計(jì)的審核確認(rèn)

各分包應(yīng)按與總承包簽定的合同要求，編制出分包工程分部分項(xiàng)詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)，報(bào)請(qǐng)總承包審批，經(jīng)同意后才能進(jìn)行施工。

6、例會(huì)管理制度

總承包每周定期與分包單位召開(kāi)一次協(xié)調(diào)會(huì)，解決生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題和存在的困難。按總承包周計(jì)劃要求檢查分包每周工作完成情況及布置下周施工生產(chǎn)任務(wù)。

7、及時(shí)處理問(wèn)題

總承包現(xiàn)場(chǎng)管理人員與分包管理人員，在施工高峰時(shí)，每天收工前開(kāi)一次碰頭會(huì)，協(xié)商解決當(dāng)天及第二天生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題，由總承包負(fù)責(zé)解決的問(wèn)題決不拖遲和延期。

8、堅(jiān)持書(shū)面溝通

施工過(guò)程中各類(lèi)業(yè)務(wù)聯(lián)系，除必須口頭通知外，總承包均以書(shū)面指示書(shū)形式及時(shí)發(fā)給各分包執(zhí)行。各分包單位與總承包業(yè)務(wù)交往過(guò)程中，以業(yè)務(wù)聯(lián)系單、備忘錄等書(shū)面形式與總承包進(jìn)行聯(lián)系。由總承包解決的事應(yīng)及時(shí)處理。

9、合理及時(shí)撥付工程款

總承包做好各分包的工程進(jìn)度款審核簽證工作。

10、加強(qiáng)總承包協(xié)調(diào)

總承包關(guān)心、指導(dǎo)各分包單位的工作，解決處理、協(xié)調(diào)分包有關(guān)事宜，確保工程順利進(jìn)展。同時(shí)，誠(chéng)懇接受業(yè)主、監(jiān)理對(duì)管理工作的指導(dǎo)，并相互緊密合作，確保工程順利進(jìn)行。

第5篇 x小區(qū)對(duì)外委托維保合同項(xiàng)目管理

(參見(jiàn)外判流程㈠、㈡)

目的:保證委托保養(yǎng)的設(shè)備達(dá)到本園區(qū)使用要求。

政策:專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求較高,故超出內(nèi)部能力范圍的工作需委托專(zhuān)人保養(yǎng)的工作。

程序:

(1)小區(qū)重大設(shè)備應(yīng)有專(zhuān)人,定時(shí)進(jìn)行日常保養(yǎng),專(zhuān)業(yè)主管應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng),工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。

(2)小區(qū)技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項(xiàng)目,應(yīng)由工程部上報(bào)小區(qū)管理層,委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行。

(3)委托專(zhuān)業(yè)公司時(shí),應(yīng)先尋價(jià)、填表、審批、簽約。

(4)專(zhuān)業(yè)公司保養(yǎng)、維修過(guò)程中,各有關(guān)主管、技工應(yīng)跟班,逐漸掌握維修、保養(yǎng)的技能。

(5)各主管應(yīng)詳細(xì)記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細(xì)材料,經(jīng)工程部經(jīng)理審閱,留檔。

(6)所有由專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行維修、保養(yǎng)的工作專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收簽字。

大型設(shè)備維修外判流程㈠

為統(tǒng)一外判維修程序,簡(jiǎn)化工作,現(xiàn)提供設(shè)備外判流程表,供有關(guān)部門(mén)使用,藉以使各部門(mén)有統(tǒng)一及有效溝通。

小型設(shè)備維修外判流程㈡

第6篇 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本檔案管理作業(yè)指引

e地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本檔案管理作業(yè)指引

一、目的

為規(guī)范成本檔案管理,現(xiàn)結(jié)合成本管理的實(shí)際情況,制定本管理辦法。

二、范圍

本管理辦法適用于e地產(chǎn)**區(qū)域事業(yè)部下屬各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理部。

三、職責(zé)

3.1 事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部負(fù)責(zé)本管理辦法的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查。

3.2 項(xiàng)目成本管理部負(fù)責(zé)本管理辦法的貫徹執(zhí)行。

四、方法與過(guò)程控制

4.1總則

4.1.1成本檔案是指各項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中形成的與工程成本有關(guān)的且有保存價(jià)值的工程預(yù)算、工程合同、工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證、招投標(biāo)、相關(guān)管理制度、成本數(shù)據(jù)庫(kù)、成本管理軟件內(nèi)容、付款臺(tái)帳、圖紙等應(yīng)歸檔保存的各種紙張介質(zhì)文件資料、電子文檔以及其他與成本管理有關(guān)的圖表、照片、錄相錄音、當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)定額、造價(jià)信息等資料的總稱(chēng);成本檔案管理的工作內(nèi)容包括對(duì)成本檔案的收集、分類(lèi)、編制、存檔、查閱、保密及作廢等方面的管理。

4.1.2 成本檔案必須具備真實(shí)性、統(tǒng)一性。成本檔案必須真實(shí)、準(zhǔn)確地記載項(xiàng)目成本管理活動(dòng)過(guò)程中形成的內(nèi)容;成本檔案的各組成部分必須統(tǒng)一,不同載體(紙質(zhì)資料、成本數(shù)據(jù)庫(kù)、成本管理軟件電子文檔)上的同一文件資料的名稱(chēng)、編號(hào)、內(nèi)容、數(shù)據(jù)等必須完全一致。

4.1.3成本檔案(書(shū)面紙張資料)分為三類(lèi),即工程成本類(lèi)、規(guī)范制度類(lèi)、其他文件資料類(lèi);其中工程成本類(lèi)又分為工程合同類(lèi)、工程預(yù)結(jié)算類(lèi)、工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證類(lèi)、工程招投標(biāo)類(lèi);工程成本類(lèi)在分類(lèi)時(shí),還要按不同的竣工項(xiàng)目、在建項(xiàng)目、以及不同的建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期數(shù)進(jìn)行區(qū)分。

4.1.4成本檔案必須具備可復(fù)查性,對(duì)每項(xiàng)工程,以合同為主線進(jìn)行存檔。首先,對(duì)于每份《工程合同本》,必須把其《定標(biāo)簽報(bào)》(或《采購(gòu)委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要》)、《工程合同審批表》、《工程預(yù)、結(jié)算審批表》直接作為其附件,并合在一起存檔,同時(shí)做好相互對(duì)應(yīng)的編號(hào)鏈接標(biāo)識(shí);而后,將隸屬該合同的其他有關(guān)工程預(yù)結(jié)算類(lèi)、工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證類(lèi)、工程招投標(biāo)類(lèi)文件資料也依次附后存檔。

4.1.5成本檔案必須具備安全性及對(duì)外保密性。成本檔案實(shí)行統(tǒng)一歸檔、集中存放、不得將集團(tuán)公司、部門(mén)的成本檔案以個(gè)人名義保存在個(gè)人手中;嚴(yán)禁任何人未經(jīng)公司、部門(mén)的批準(zhǔn),就以個(gè)人名義私自外借(復(fù)印或郵件發(fā)送等方式)集團(tuán)或公司的成本文件資料或泄露成本管理方法、成本數(shù)據(jù)等行為;如有關(guān)人員的換崗或離職,則必須及時(shí)做好資料的移交、回收及登記工作。

4.1.6 成本數(shù)據(jù)庫(kù)及成本管理軟件的內(nèi)容也是成本檔案的重要組成部分,不斷充實(shí)和完善成本數(shù)據(jù)庫(kù)以及持續(xù)應(yīng)用和改進(jìn)成本管理軟件是成本管理部日常的重要工作。

4.1.7 成本管理應(yīng)設(shè)一兼職檔案管理員,該人員應(yīng)具備檔案基礎(chǔ)理論知識(shí),熟練掌握自己所負(fù)責(zé)的檔案管理及相關(guān)業(yè)務(wù),對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、細(xì)致耐心。

4.2主要成本檔案的組成及其管理辦法

4.2.1工程合同資料

4.2.1.1 資料組成

a已竣工項(xiàng)目的完整的合同文本,包括前期類(lèi)合同、建安類(lèi)合同、基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)合同、配套設(shè)施類(lèi)合同。

b正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合同文本。

c成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫(kù)所包括的各類(lèi)合同內(nèi)容。

4.2.1.2 資料管理

a 使用專(zhuān)用檔案盒,按不同建設(shè)項(xiàng)目、不同開(kāi)發(fā)期的單項(xiàng)工程的合同進(jìn)行分類(lèi)存檔,檔案盒上須注明編號(hào)并粘貼資料目錄清單。

b 對(duì)每項(xiàng)工程,以合同為主線進(jìn)行存檔,每項(xiàng)工程的《工程合同文本》必須把其《定標(biāo)簽報(bào)》(或《采購(gòu)委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要》)、《工程合同審批表》、《工程預(yù)、結(jié)算審批表》作為附件,合在一起存檔,同時(shí)作好相互對(duì)應(yīng)的編號(hào)鏈接標(biāo)識(shí),以便于工作快速?gòu)?fù)查。

c 《工程合同審批表》統(tǒng)一采用nc審批打印稿。

d 合同文本原件(包括合同文本、相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、合同審批表等)是由公司辦公室保管,成本管理部應(yīng)備有合同文本等資料的原件或復(fù)印件(復(fù)印件存檔,需加蓋辦公室的專(zhuān)用章以示確認(rèn))。

e 其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合《合同管理辦法》執(zhí)行。

4.2.2 工程預(yù)結(jié)算資料

4.2.2.1資料組成

a 已竣工項(xiàng)目的完整的決算書(shū)、結(jié)算書(shū)、預(yù)算書(shū)、估算書(shū)、預(yù)結(jié)算審批表、工程結(jié)算協(xié)議清單(或承包方確認(rèn)書(shū))、付款臺(tái)帳、項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告等。

b 正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的估算書(shū)、預(yù)算書(shū)、結(jié)算資料、付款臺(tái)帳等。

c 成本數(shù)據(jù)庫(kù)及成本管理軟件所包括的目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、預(yù)結(jié)算等內(nèi)容。

4.2.2.2資料管理

a 以合同為主線進(jìn)行每項(xiàng)工程預(yù)結(jié)算資料的歸類(lèi)存檔,即每項(xiàng)工程的《工程合同文本》須把相關(guān)的預(yù)結(jié)算資料依次附后,合在一起存檔,以便快速?gòu)?fù)查。

b 《工程預(yù)、結(jié)算審批表》統(tǒng)一印制成固定格式(可手寫(xiě)復(fù)印的),一式三聯(lián),第一聯(lián)辦公室存檔,第二聯(lián)成本管理部存檔,第三聯(lián)工程管理部存檔。

c 一份完整的工程預(yù)結(jié)算書(shū)應(yīng)包括編制說(shuō)明、分部分項(xiàng)工程預(yù)結(jié)算表、工料分析、工程量計(jì)算表、計(jì)價(jià)依據(jù)。

d其中的計(jì)價(jià)依據(jù)又包括:材料價(jià)格(政府指導(dǎo)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、甲供材料、限價(jià)材料通知書(shū))、施(竣)工圖、圖紙會(huì)審記錄、工程變更簽證的預(yù)算書(shū)、工程竣工驗(yàn)收資料、其他與工程結(jié)算相關(guān)的甲乙雙方確認(rèn)的協(xié)議等。

e 編制說(shuō)明、分部分項(xiàng)工程預(yù)結(jié)算表、工料分析、工程量計(jì)算表合訂成冊(cè);計(jì)價(jià)依據(jù)作為附件,可分職能部門(mén)、分類(lèi)別進(jìn)行保管,但計(jì)價(jià)依據(jù)資料也必須具備全面、快速?gòu)?fù)查的條件。

f 使用專(zhuān)用檔案盒,并粘貼除合同目錄清單之外的工程預(yù)結(jié)算補(bǔ)充資料目錄備注清單。

g不同載體(各局面資料、成本數(shù)據(jù)庫(kù)、成本管理軟件電子文檔、光盤(pán)、服務(wù)器)的同一工程預(yù)結(jié)算資料的名稱(chēng)、編號(hào)、內(nèi)容數(shù)據(jù)等必須完全一致。

h對(duì)于項(xiàng)目竣工結(jié)、決算書(shū),在完成其書(shū)面紙張資料歸檔保存的同時(shí),還須將其電子文檔該錄成光盤(pán),或者在成本管理軟件的基礎(chǔ)資料設(shè)置中把項(xiàng)目竣工結(jié)、決算書(shū)的電子文檔'打包'并上傳至服務(wù)器,以方便保存與使用。

i 其他有相關(guān)規(guī)定,結(jié)合《工程預(yù)、結(jié)算管理辦法》執(zhí)行

4.2.3工程變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證資料

4.2.3.1 資料組成

a 已竣工項(xiàng)目的完整的工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證資料。

b 正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證資料。

c 成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫(kù)所包括的工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證內(nèi)容。

4.2.3.2資料管理

a 以合同為主線進(jìn)行每項(xiàng)工程預(yù)結(jié)算資料的歸類(lèi)存檔,即每項(xiàng)工程的《工程合同文本》須把相關(guān)的工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的資料依次附后,合在一起存檔,以便快速?gòu)?fù)查。

b 《工程變更通知單》、《現(xiàn)場(chǎng)簽證單》統(tǒng)一印制成固定格式(可手寫(xiě)復(fù)印的),一式四聯(lián),第一聯(lián)項(xiàng)目部存檔,第二聯(lián)施工單位存檔,第三聯(lián)成本管理部存檔,第四工程管理部聯(lián)存檔(四聯(lián)皆須蓋有甲方的工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證專(zhuān)用章);《工程變更通知單》、《現(xiàn)場(chǎng)簽證單》統(tǒng)一進(jìn)行編號(hào)。

c 使用專(zhuān)用檔案盒,并粘貼除合同目錄清單之外的工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的補(bǔ)充資料目錄備注清單。

4.2.3.3其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合《工程變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法》執(zhí)行。

4.2.4 工程招投標(biāo)資料

4.2.4.1資料組成

a 已竣工項(xiàng)目的完整工程招標(biāo)資料(評(píng)定標(biāo)評(píng)審表、招標(biāo)文件、答疑記錄、開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)記錄等)、工程投標(biāo)資料(主要是中標(biāo)單位的)。

b 正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程招投標(biāo)資料。

c 成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫(kù)所包括的工程招標(biāo)內(nèi)容。

4.2.4.2 資料管理

a 以合同為主線進(jìn)行每項(xiàng)工程招投標(biāo)資料的歸類(lèi)存檔,即每項(xiàng)工程的《工程合同文本》須把相關(guān)的工程招投標(biāo)資料依次附后,合在一起存檔,以便快速?gòu)?fù)查。

b 《定標(biāo)簽報(bào)》及《采購(gòu)委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要》統(tǒng)一從eip辦公平臺(tái)打印,辦公室、成本管理部及工程管理部各存一份。

c項(xiàng)目招投標(biāo)資料(評(píng)定標(biāo)評(píng)審表、招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、承包商考察結(jié)果審批表、答疑記錄、開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)的記錄、相關(guān)會(huì)議紀(jì)要等)的收集、整理、歸檔、保管工作由工程管理部負(fù)責(zé)。

d 但評(píng)定標(biāo)評(píng)審表(或議標(biāo)及直接委托審批表)、中標(biāo)單位投標(biāo)文件中報(bào)價(jià)書(shū)、招標(biāo)文件等作為工程預(yù)結(jié)算必要依據(jù)的招投標(biāo)資料,成本管理部則應(yīng)每項(xiàng)皆保存其原件或復(fù)印件。

e 其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合《工程招標(biāo)管理辦法》執(zhí)行

4.2.5 制度類(lèi)文件

4.2.5.1文件組成

a國(guó)家及當(dāng)?shù)卣こ淘靸r(jià)管理等有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的與成本管理有關(guān)的

規(guī)章制度、管理規(guī)范、通知、決定等文件資料。

b集團(tuán)總部頒發(fā)的與成本管理有關(guān)的規(guī)章制度、管理辦法、操作指引、操作流程通知、決定等文件資料。

c本公司及本部門(mén)制訂的與成本管理有關(guān)的管理辦法、實(shí)施細(xì)則、通知、決定、相關(guān)會(huì)議紀(jì)要等文件資料。

4.2.5.2文件管理

a 成本管理制度要求在公司網(wǎng)站的相應(yīng)'管理制度'欄中或網(wǎng)絡(luò)驅(qū)動(dòng)器中存放(政府有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的法規(guī)文件可除外),以便網(wǎng)上查詢。

b主要的、常用的成本管理制度的成本管理部打印一份,裝訂成冊(cè)(活頁(yè)形式,可及時(shí)更新),以便書(shū)面查詢、使用。

4.2.6其他文件資料

其他文件資料包括目標(biāo)成本、有關(guān)設(shè)計(jì)階段成本控制的資料、相關(guān)會(huì)議紀(jì)要、同行成本比較資料、工程造價(jià)分析、相關(guān)往來(lái)文件、當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)定額、信息月刊、圖集等工程造價(jià)有關(guān)專(zhuān)業(yè)書(shū)強(qiáng)等。這類(lèi)文件資料也是實(shí)行資料管理員專(zhuān)人負(fù)責(zé),分類(lèi)保管。

4.3成本檔案管理的其他規(guī)定

4.3.1歸檔與立卷

4.3.1.1 項(xiàng)目立項(xiàng)后,資料管理員即應(yīng)制定該項(xiàng)目文件資料的收集整理工作計(jì)劃,設(shè)定階段性歸檔的時(shí)間,按照邊工作邊收集、整理、終結(jié)卷成的要求,就每個(gè)環(huán)節(jié)上形成的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件資料,隨時(shí)加以收集,并存放于事先準(zhǔn)備好檔案盒中,以備整理。

4.3.1.2對(duì)工程造價(jià)影響較大的文件資料需原件存檔,復(fù)印件存檔須加蓋公司相應(yīng)資料主管部門(mén)的印章以示確認(rèn)。

4.3.1.3在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中形成的與成本有關(guān)的文件資料均需統(tǒng)一歸檔、立卷,以合同為主線、以項(xiàng)目為單位進(jìn)行立卷,一個(gè)項(xiàng)目的文件資料應(yīng)立成一卷或數(shù)卷,一卷即裝成一個(gè)檔案盒。

4.3.1.4 對(duì)卷內(nèi)無(wú)頁(yè)號(hào)的文件資料應(yīng)逐頁(yè)在有文字的資料的正面右下角用阿拉伯?dāng)?shù)字順序編寫(xiě)頁(yè)號(hào),并在合適處標(biāo)明案卷題名、案卷號(hào)、存檔人及時(shí)間等。

4.3.1.5 卷內(nèi)文件資料的排列次序?yàn)?開(kāi)發(fā)前擁準(zhǔn)備、主體建安工程、社區(qū)管網(wǎng)工程、園林環(huán)境工程、配套設(shè)施工程類(lèi)。

4.3.1.6 每卷成本檔案編號(hào)由部門(mén)統(tǒng)一擬定編號(hào)方案;各類(lèi)檔案必須固定存放在卷柜內(nèi),排列方法為自左至右,從上到下。

4.3.1.7 對(duì)立好的案卷,成本檔案管理員應(yīng)定時(shí)進(jìn)行檢查,對(duì)不符合要求的應(yīng)及時(shí)予以完善或返工

4.3.2 編目與裝訂

4.3.2.1 卷內(nèi)文件資料目錄按卷內(nèi)文件資料的排列順序和內(nèi)容進(jìn)行編寫(xiě)。第一列順序號(hào),以文件資料排列先后順序逐件填寫(xiě);第二列字號(hào),填寫(xiě)文件資料制發(fā)部門(mén)的發(fā)文字號(hào);第三列責(zé)任者,填寫(xiě)對(duì)文件資料的著名者,即對(duì)文件資料負(fù)有責(zé)任的部門(mén)和個(gè)人;第四列題名,即文件資料標(biāo)題,一般應(yīng)照實(shí)抄錄:沒(méi)有標(biāo)題或標(biāo)題不能說(shuō)明文件內(nèi)容的文件,可自擬標(biāo)題,外加'[ ]'以示區(qū)別:第五列日期,文件資料的形成時(shí)間;第六列頁(yè)號(hào),填寫(xiě)文件資料起止頁(yè)號(hào)。

4.3.2.2檔案案卷裝訂的基本要求:在建工程的檔案做活頁(yè)裝訂;己竣工工程的檔案做固定頁(yè)裝訂。裝訂時(shí),去除文件上的金屬物;破損和褪色的文件材料,應(yīng)進(jìn)行修補(bǔ)成復(fù)制;文件資料應(yīng)使用a4大小紙張,裝訂部分過(guò)窄或有字的,用紙加寬裝訂;紙面小的,加貼在標(biāo)準(zhǔn)的a4紙上;卷內(nèi)文件資料,一般不超過(guò)二百頁(yè)為宜,超過(guò)的可根據(jù)文件資料內(nèi)容的階段性分卷裝訂;裝訂要牢固、整齊、美觀、裝訂時(shí)文件的右邊和下邊要取齊,不丟頁(yè)、不壓字、不損壞文件、不妨礙閱讀;文件資料字跡難以辨認(rèn)的,應(yīng)附抄件并加以說(shuō)明。

4.3.3保管與使用

4.3.3.1 歸集、接收成本檔案,檔案管理員必需認(rèn)真檢驗(yàn),并辦理好登記、交接手續(xù)。

4.3.3.2成本檔案要求集中存放于部門(mén)檔案柜,由檔案管理員管理,部門(mén)各職員手中只能持有正在處理的文件資料。

4.3.3.3成本檔案保管必須做到七防,即防火、防盜、防光、防潮、防塵、防有害生物、防污染。

4.3.3.4在現(xiàn)階段,保存期在十年之內(nèi)的成本檔案原則上皆不能作廢,須保存;保存期超過(guò)十年的成本檔案如需銷(xiāo)毀,須經(jīng)公司及總部的主管部門(mén)、領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn)。

4.3.3.5對(duì)易褪色、易磨損的圖紙、材料等,檔案員要進(jìn)行定期檢查,檔案的修補(bǔ)對(duì)借閱次數(shù)頻繁、易損的案卷,可制作副本借閱,以加強(qiáng)對(duì)正本的保存。

4.3.3.6為維護(hù)成本檔案的真實(shí)性與安全性,任何人未經(jīng)批準(zhǔn),不得擅自涂改成本檔案;每天下班要鎖好檔案柜。

4.3.3.7如因工作需要,公司內(nèi)有關(guān)部門(mén)或人員借用成本檔案時(shí),須填寫(xiě)《成本檔案借閱登記表》(見(jiàn)支持文件一),經(jīng)部門(mén)或公司負(fù)責(zé)人(一股由成本管理部經(jīng)理批準(zhǔn),重要檔案的借閱還應(yīng)得到成本管理部主管副總的批準(zhǔn))批準(zhǔn)后方可借閱;檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的借閱經(jīng)辦工作,辦理檔案借閱的登記手續(xù),在借閱人歸還檔案時(shí),還應(yīng)負(fù)責(zé)檢查檔案的完好情況,借出的文件資料由檔案管理人員負(fù)責(zé)及時(shí)收回井檢查完整情況,如發(fā)現(xiàn)遺失,需在《成本檔案借閱登記表》的'備注'欄加以注明,追究借閱者責(zé)任。

4.3.3.8在與公司之外進(jìn)行學(xué)習(xí)交流時(shí),在維護(hù)成本檔案的機(jī)密性的同時(shí),還要注意雙方應(yīng)進(jìn)行對(duì)等交流。

4.3.3.9公司正常開(kāi)展的審計(jì)、工作檢查,則成本管理部須全力配合,井做好資料借閱的登記、回收工作。

4.3.3.10應(yīng)建立成本檔案臺(tái)帳,以記載檔案收進(jìn)、發(fā)出、保管、利用情況及兼職檔案管理人員的變動(dòng)情況,檔案人員還要做好統(tǒng)計(jì)工作,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以原始數(shù)據(jù)為準(zhǔn),以便輸入計(jì)算機(jī),充分利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行工程成本檔案的輔助管理。

4.3.3.11各項(xiàng)目成本管理部務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行本管理辦法,在執(zhí)行過(guò)程中,如與實(shí)際情況有不適合之處,各公司成本管理部可根據(jù)實(shí)際情況作修改之請(qǐng)示,報(bào)事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部核實(shí),經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

5.文件

5.1《工程成本檔案借閱登記表》

借閱

日期借閱

部門(mén)/人文件資料名稱(chēng)數(shù)量借閱期限借閱

用途檔案

管理員審批人簽名歸還

第7篇 裝修裝飾公司項(xiàng)目管理部職能

(一)部門(mén)主要職能

1、組織項(xiàng)目經(jīng)理部,負(fù)責(zé)精裝修項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理工作;

2、負(fù)責(zé)裝飾裝修施工的檢查和過(guò)程把控;

3、負(fù)責(zé)參與施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工藝工法、細(xì)部構(gòu)造節(jié)點(diǎn)的的編制工作;

4、負(fù)責(zé)裝飾裝修項(xiàng)目品質(zhì)、成本、進(jìn)度、安全文明管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),并推行標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施。

5、整合裝飾裝修工程管理資源,建立精裝修管理人員和施工隊(duì)伍的統(tǒng)籌調(diào)配與培訓(xùn)制度。

6、負(fù)責(zé)引進(jìn)精裝修施工隊(duì)伍及專(zhuān)業(yè)施工資源,并建立完善的評(píng)估、激勵(lì)體系加于管控。

7、負(fù)責(zé)公司精裝修項(xiàng)目的'一房一驗(yàn)'交付驗(yàn)收、售后服務(wù)工作。負(fù)責(zé)裝飾裝修項(xiàng)目的分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收。

8、制訂部門(mén)管理細(xì)則并負(fù)責(zé)執(zhí)行。

(二)部門(mén)管理內(nèi)容

1、負(fù)責(zé)施工圖紙的審核;組織設(shè)計(jì)人員進(jìn)行技術(shù)交底會(huì)。

2、審核相關(guān)單位提交的施工組織設(shè)計(jì)及施工專(zhuān)項(xiàng)方案;編制施工項(xiàng)目的施工組織設(shè)計(jì)及施工專(zhuān)項(xiàng)方案。

3、審核材料采購(gòu)計(jì)劃和協(xié)助材料核定價(jià)格。

4、組織建立項(xiàng)目經(jīng)理部;制訂項(xiàng)目管理目標(biāo)和責(zé)任制。

5、參與相關(guān)單位(勞務(wù)、專(zhuān)業(yè)分包等)的考察和確定工作。

6、負(fù)責(zé)隱蔽工程、分部分項(xiàng)工程、單位工程的驗(yàn)收工作。

7、組織項(xiàng)目巡查和定期檢查工作。

8、做好部門(mén)績(jī)效考核管理工作。

9、做好專(zhuān)業(yè)管理人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)工作。

10、做好合格勞務(wù)、專(zhuān)業(yè)分包單位的評(píng)估工作。

11、做好項(xiàng)目管理的后評(píng)估工作。

12、執(zhí)行公司工作計(jì)劃和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

13、公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

第8篇 項(xiàng)目部質(zhì)量管理體系樣板

目錄

一.工質(zhì)量保證體系的建立和行

(2)

二.施工人員工程質(zhì)量管理職責(zé)

(4)

三.質(zhì)量保證措施

(5)

四.施工過(guò)程質(zhì)量保證措施

(7)

五.機(jī)械設(shè)備質(zhì)量保證措施

(9)

六.試驗(yàn)、測(cè)量質(zhì)量保證措施

(9)

施工質(zhì)量管理體系

建設(shè)工程施工質(zhì)量控制是建設(shè)工程質(zhì)量管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)工程項(xiàng)目決策階段和實(shí)施階段的全過(guò)程，牽涉到建設(shè)工程施工質(zhì)量保證體系的建立和運(yùn)行、施工質(zhì)量的預(yù)控、施工過(guò)程的質(zhì)量控制和施工質(zhì)量驗(yàn)收各方面各環(huán)節(jié)的工作。只有認(rèn)真把住每個(gè)環(huán)節(jié)質(zhì)

11量要求嚴(yán)格控制它，才能建造出高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的工程。

建設(shè)工程施工質(zhì)量控制是工程質(zhì)量管理的一部分，質(zhì)量控制是在明確的質(zhì)量方針和目標(biāo)指導(dǎo)下，通過(guò)對(duì)具體作業(yè)技術(shù)和管理活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施過(guò)程，致力于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的質(zhì)量目標(biāo)，是一種過(guò)程性、糾正性和把關(guān)性的質(zhì)量控制。只有嚴(yán)格對(duì)建設(shè)工程施工全過(guò)程進(jìn)行質(zhì)量控制，包括建立和運(yùn)行施工質(zhì)量保證體系，采取施工質(zhì)量預(yù)控，實(shí)施施工過(guò)程質(zhì)量控制和嚴(yán)把施工質(zhì)量驗(yàn)收，才能實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程施工的質(zhì)目標(biāo)。

一. 施工質(zhì)量保證體系的建立和運(yùn)行

1、 施工質(zhì)量保證體系的建立是以現(xiàn)場(chǎng)施工管理組織機(jī)構(gòu)

（如施工項(xiàng)目經(jīng)理部）為主體，根據(jù)施工單位質(zhì)量管理體系和業(yè)主方或總承包方的工程項(xiàng)目質(zhì)量控制總體系統(tǒng)的有關(guān)規(guī)定和要求而建立的。施工質(zhì)量保證體系需要根據(jù)施工管理的范圍，結(jié)合工程的特點(diǎn)建立，其主要容有：

現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量控制的目標(biāo)體系；

現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量控制的業(yè)務(wù)職能

（部門(mén)）分工；

現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量控制的基本制度

現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量計(jì)劃或施工組織設(shè)計(jì)文件；

現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量控制點(diǎn)及其控制措施；

施工質(zhì)量保證體系是通過(guò)以上內(nèi)容所形成的現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量保證的制度性和程序性的文件體系，為現(xiàn)場(chǎng)施工管理組織注入質(zhì)量控制的活力和機(jī)制。施工質(zhì)量保證體系有如下特點(diǎn)：系統(tǒng)性、互動(dòng)性、雙重性、一次性。

施工質(zhì)量保證體系的運(yùn)行，應(yīng)以質(zhì)量計(jì)劃為龍頭，過(guò)程管理為重心，按照pdca循環(huán)原理展開(kāi)，即計(jì)劃

（plan），明確目標(biāo)并制定實(shí)

12現(xiàn)目標(biāo)的行動(dòng)方案；實(shí)施

（do），包含兩個(gè)環(huán)節(jié)，計(jì)劃行動(dòng)方案的交底和按計(jì)劃規(guī)定的方法與要求展開(kāi)施工作業(yè)技術(shù)活動(dòng)；檢查

（check），對(duì)計(jì)劃實(shí)施過(guò)程進(jìn)行各種檢查；處置

（action），對(duì)質(zhì)量檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行原因分析，采取必要的措施予以糾正。施工質(zhì)量保體系的運(yùn)行，應(yīng)按照事前、事中和事后控制相結(jié)合的模式依次展開(kāi)。

2、 施工質(zhì)量預(yù)控

施工質(zhì)量計(jì)劃預(yù)控，是以預(yù)防為主作為指導(dǎo)思想，在施工前，通過(guò)施工質(zhì)量計(jì)劃的編制，確定合理的施工程序、施工工藝和技術(shù)方法，以及制定與此相關(guān)的技術(shù)、組織、經(jīng)濟(jì)與管理措施，用以指導(dǎo)施工過(guò)程的質(zhì)量管理和控制。

落實(shí)各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作，對(duì)于施工過(guò)程的順利展開(kāi)并有效控制施工管理目標(biāo)，有其重要的現(xiàn)實(shí)意義。施工準(zhǔn)備按其性質(zhì)分類(lèi)有：工程項(xiàng)目開(kāi)工前的全面施工準(zhǔn)備

各分部分項(xiàng)工程施工前的施工準(zhǔn)備

冬、雨季等季節(jié)性施工準(zhǔn)備

從施工質(zhì)量控制的角度看，施工準(zhǔn)備狀態(tài)預(yù)控，目的在于抓好計(jì)劃的落實(shí)，防止承諾與行為、計(jì)劃與執(zhí)行不相一致，而使施工質(zhì)量的預(yù)防預(yù)控流于形式。

施工生產(chǎn)要素通常是指人、材料、機(jī)械、技術(shù)

（或施工方法）、環(huán)境和資金。基中資金是其他生產(chǎn)要素配置的條件。通過(guò)施工生產(chǎn)要素的合理配置、優(yōu)化組合和動(dòng)態(tài)管理，以最經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，在規(guī)定的工期內(nèi)完成質(zhì)量合格的施工任務(wù)，并獲得預(yù)期的施工經(jīng)營(yíng)效益。

二. 施工人員工程質(zhì)量管理職責(zé)

1、 項(xiàng)目經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任

13

項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目經(jīng)理部質(zhì)量工作的組織者、領(lǐng)導(dǎo)者，對(duì)所承擔(dān)的工程質(zhì)量負(fù)全部責(zé)任。

2、 項(xiàng)目副經(jīng)理質(zhì)量職責(zé)

項(xiàng)目副經(jīng)理必須協(xié)助、配合項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)現(xiàn)對(duì)工程質(zhì)量工作的組織、貫徹、落實(shí)，確保項(xiàng)目經(jīng)理部質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)工程負(fù)有組織、貫徹、落實(shí)和檢查的責(zé)任。

3、 項(xiàng)目經(jīng)理部技術(shù)主管、技術(shù)員質(zhì)量職責(zé)

認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家規(guī)程、規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。負(fù)責(zé)編制工程施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、技術(shù)措施、工藝流程、操作方法和工程質(zhì)量目標(biāo)設(shè)計(jì)。負(fù)責(zé)向工長(zhǎng)和班組長(zhǎng)進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底，處理日常技術(shù)問(wèn)題，對(duì)工程負(fù)有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督責(zé)任。

4、 工長(zhǎng)

（施工員）質(zhì)量職責(zé)

組織班組嚴(yán)格按照?qǐng)D紙、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)交底進(jìn)行施工，對(duì)違反有關(guān)原則的班組或個(gè)人給予停工、返工處罰。

組織班組開(kāi)展自檢互檢交接檢活動(dòng)，組織本專(zhuān)業(yè)分項(xiàng)工程的檢查、評(píng)定，對(duì)操作中的質(zhì)量問(wèn)題必須及時(shí)處理?？刂票緦?zhuān)業(yè)的主要材料的使用，對(duì)未經(jīng)驗(yàn)證和試驗(yàn)的材料不得使用，對(duì)由于使用不合格材料造成的工程質(zhì)量事故負(fù)直接責(zé)任。

5、 班組長(zhǎng)質(zhì)量職責(zé)

班組長(zhǎng)是直接操作的領(lǐng)導(dǎo)者，對(duì)操作質(zhì)量負(fù)有直接責(zé)任。樹(shù)立為用戶服務(wù)、對(duì)用戶負(fù)責(zé)的思想，領(lǐng)導(dǎo)本班組嚴(yán)格按照?qǐng)D紙、技術(shù)交底、施工規(guī)范及操作規(guī)程進(jìn)行施工。

6、 試驗(yàn)員和測(cè)量員的質(zhì)量職責(zé)

試驗(yàn)員：嚴(yán)把材料進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量關(guān)，及時(shí)收集材料準(zhǔn)用證、合格證等材料證明資料。一旦發(fā)現(xiàn)材料不合格，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

14

測(cè)量員：按照設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)交底的尺寸準(zhǔn)確施放管道中心線、槽底高程和閥室尺寸，及時(shí)辦理驗(yàn)線手續(xù)，及時(shí)收集和保存有關(guān)施工資料。

7、 質(zhì)檢員質(zhì)量職責(zé)

嚴(yán)格按照施工圖紙、驗(yàn)收規(guī)范、工藝標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評(píng)定及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)定和監(jiān)督檢查。及時(shí)收集整理各分項(xiàng)分部、單位工程質(zhì)量原始檢查評(píng)定記錄，建立有關(guān)質(zhì)量臺(tái)帳，及時(shí)填報(bào)工程質(zhì)量報(bào)表。

堅(jiān)持原則，深入生產(chǎn)第一線，對(duì)重點(diǎn)部位、重點(diǎn)工序嚴(yán)格把關(guān)，隨時(shí)掌握工程質(zhì)量動(dòng)態(tài)，對(duì)粗制濫造者有權(quán)停工、返工或經(jīng)濟(jì)處罰。參加隱蔽工程檢查和驗(yàn)收，交接工作及對(duì)質(zhì)量事故和質(zhì)量問(wèn)題的處理。

8、 材料主管和現(xiàn)場(chǎng)材料員的質(zhì)量職責(zé)

根據(jù)工程項(xiàng)目所用設(shè)備、材料的質(zhì)量要求，會(huì)同物資職能部門(mén)采購(gòu)、訂貨、運(yùn)輸、保管供應(yīng)合格的設(shè)備和材料。對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料進(jìn)行驗(yàn)證，及時(shí)把有關(guān)證明文件轉(zhuǎn)交技術(shù)人員，對(duì)進(jìn)場(chǎng)原材料外觀質(zhì)量進(jìn)行檢查，并正確標(biāo)識(shí)。

三. 質(zhì)量保證措施

1、 質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)

質(zhì)量是企業(yè)的生命，本工程的質(zhì)量方針是：質(zhì)量第一，信譽(yù)為本，精心施工，優(yōu)質(zhì)服務(wù)。我單位對(duì)本工程的質(zhì)量目標(biāo)是：確保省級(jí)市政金杯獎(jiǎng)，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家市政金杯獎(jiǎng)。

我們將建立科學(xué)可靠的質(zhì)量保證體系，建立健全周密?chē)?yán)格的質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)和現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)工作，認(rèn)真進(jìn)行質(zhì)量意識(shí)教育，對(duì)于質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)，做到人人明白，領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)，自覺(jué)遵守。施工中

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嚴(yán)格執(zhí)行iso9001- 質(zhì)量保證體系，并對(duì)施工過(guò)程實(shí)行“四全”監(jiān)控

（全員、全方位、全過(guò)程、全天候），在施工的各環(huán)節(jié)上嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕質(zhì)量事故的發(fā)生。采用先進(jìn)的科技成果，配備先進(jìn)的儀器設(shè)備，為提高質(zhì)量提供技術(shù)保證。

2、 施工質(zhì)量保證體系

針對(duì)本標(biāo)工程，我單位成立專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)目經(jīng)理部。項(xiàng)目經(jīng)理部健全崗位責(zé)任制，各負(fù)其責(zé)，施工有序，爭(zhēng)取圓滿完成施工任務(wù)。

為確保工程的施工質(zhì)量，成立以項(xiàng)目經(jīng)理為主，由施工、技術(shù)、質(zhì)控、測(cè)量、材料部門(mén)人員組織的質(zhì)量小組，與監(jiān)理人員密切配合，形成一個(gè)強(qiáng)有力的質(zhì)量保證體系。施工單位及人員資質(zhì)符合有關(guān)規(guī)定要求，項(xiàng)目經(jīng)理、施工員、特種作業(yè)人員要持證上崗。

施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)：

與發(fā)包人簽定的合同協(xié)議

發(fā)包人與監(jiān)理工程師下發(fā)的要求、通知、會(huì)議紀(jì)要等

監(jiān)理工程師簽發(fā)的設(shè)計(jì)圖紙

發(fā)包人與監(jiān)理工程師要求使用的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程等

3、 質(zhì)量保證工作內(nèi)容：

3.1 、施工計(jì)劃保證：科學(xué)合理安排工期、工序和季節(jié)施工；做好質(zhì)量計(jì)劃目標(biāo)設(shè)計(jì)；質(zhì)量檢查報(bào)表；質(zhì)量獎(jiǎng)罰制度。

3.2 、施工技術(shù)保證：圖紙會(huì)審了解工程質(zhì)量要求；編制施組及技術(shù)交底中明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；做好測(cè)量、試驗(yàn)、計(jì)量等技術(shù)復(fù)核工作。

3.3 、施工操作保證：堅(jiān)持“三檢”制度；堅(jiān)持樣板工程；做好預(yù)隱檢工作；工序操作掛牌制。施工材料保證：堅(jiān)持“四驗(yàn)三把關(guān)制”，四驗(yàn)：驗(yàn)規(guī)格、品種、質(zhì)量、數(shù)量，三把關(guān)：材料人員、技術(shù)質(zhì)量人員、施工操作者把關(guān)。

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3.4 、人員素質(zhì)保證：持證上崗；培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)技工；技工相對(duì)穩(wěn)定。

四. 施工過(guò)程質(zhì)量保證措施

為確保工程質(zhì)量，我們將在開(kāi)工之前，根據(jù)工程的特點(diǎn)和需要，進(jìn)一步完善質(zhì)量管理制度，并在施工中嚴(yán)格執(zhí)行。根據(jù)質(zhì)量管理的需要，針對(duì)某些施工環(huán)節(jié)和問(wèn)題，制定質(zhì)量管理實(shí)施細(xì)則。其具體內(nèi)容為：

1、 做好施工組織設(shè)計(jì)，采用先進(jìn)的、合理的、成熟的施工工藝和技術(shù)，以保證工程質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。嚴(yán)格執(zhí)行本工程甲方招標(biāo)文件要求的質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

2、 加強(qiáng)施工過(guò)程中的技術(shù)管理工作，重點(diǎn)把好圖紙審核、測(cè)量復(fù)測(cè)、計(jì)量檢驗(yàn)“三大關(guān)口”，抓好放樣定位、選料配材、測(cè)試試驗(yàn)、自檢自控四個(gè)環(huán)節(jié)。

3、 開(kāi)工前的技術(shù)交底制度開(kāi)工之前，業(yè)主組織了整個(gè)工程的技術(shù)交底之后，我們將組織施工階段的層層技術(shù)交底，做到一級(jí)負(fù)責(zé)一級(jí)，一級(jí)保一級(jí)。每個(gè)分項(xiàng)工程開(kāi)工之前，必須由項(xiàng)目總工程師對(duì)全體施工人員進(jìn)行書(shū)面交底，明確本項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、定位方法、幾何尺寸、功能作用與其它工程的關(guān)系、施工方法和注意事項(xiàng)等，使全體人員在徹底明確了施工對(duì)象下投入施工。

4、 建立“五不施工、三不交接、一不計(jì)價(jià)”制度施工中，嚴(yán)格施工中的質(zhì)量管理，做到“五不施工、三不交接、一不計(jì)價(jià)”，即未進(jìn)行技術(shù)交底不施工，圖紙與技術(shù)要求不清楚不施工，測(cè)量定樁點(diǎn)和資料未經(jīng)檢測(cè)復(fù)核不施工，材料無(wú)合格證或未經(jīng)檢驗(yàn)不用于施工，隱蔽工程未經(jīng)監(jiān)理簽證不施工；無(wú)自檢記錄不交接，未經(jīng)專(zhuān)業(yè)人員驗(yàn)收不交接，施工記錄不全不交接；對(duì)不符合質(zhì)量要求的項(xiàng)目一律不驗(yàn)工計(jì)價(jià)。

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5、 對(duì)工序?qū)嵭袊?yán)格的＂三檢＂制度“三檢”即：自檢、互檢、交接檢。上道工序不合格，不準(zhǔn)進(jìn)入下道工序施工，以確保各道工序的施工質(zhì)量。

6、 實(shí)施嚴(yán)格的隱蔽工程檢查制度凡屬隱蔽工程項(xiàng)目，首先由班組、項(xiàng)目經(jīng)理部逐級(jí)進(jìn)行自檢，自檢合格后，應(yīng)報(bào)監(jiān)理工程師并簽發(fā)隱蔽工程驗(yàn)收證明書(shū)。

7、 實(shí)施測(cè)量資料換手復(fù)核制度工程施工中測(cè)量是關(guān)鍵，測(cè)量資料，須經(jīng)換手復(fù)核，最后交項(xiàng)目總工程師審核后報(bào)監(jiān)理工程師批準(zhǔn)?，F(xiàn)場(chǎng)測(cè)量基線、水準(zhǔn)點(diǎn)及有關(guān)標(biāo)志均要加強(qiáng)保護(hù)并進(jìn)行定期復(fù)測(cè)。

8、 建立嚴(yán)格的原材料、成品、半成品進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度對(duì)采購(gòu)進(jìn)場(chǎng)的原材料、成品、半成品進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,參加驗(yàn)收的人員包括質(zhì)檢、技術(shù)及材料人員。驗(yàn)收的內(nèi)容包括：

8.1 、進(jìn)場(chǎng)貨物的品種、規(guī)格、數(shù)量是否符合采購(gòu)計(jì)劃；

8.2 、廠家的合格證或檢驗(yàn)報(bào)告是否齊全；

8.3 、產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查，并填寫(xiě)檢查驗(yàn)收記錄；

8.4 、取樣進(jìn)行試驗(yàn)，并出具試驗(yàn)報(bào)告單。經(jīng)驗(yàn)收不合格的材料不準(zhǔn)進(jìn)場(chǎng)，如已進(jìn)場(chǎng)，則馬上清理出場(chǎng)。

9、 認(rèn)真執(zhí)行進(jìn)場(chǎng)材料的管理制度

經(jīng)檢驗(yàn)合格，同意進(jìn)場(chǎng)的原材料、成品、半成品，要分類(lèi)、分批存放，設(shè)立標(biāo)志和帳卡，按用途歸口保管、發(fā)放，不得混雜，對(duì)易受潮的物品做好防雨、防潮工作。

10、 建立保證質(zhì)量的獎(jiǎng)懲制度

對(duì)于工程質(zhì)量抓的好的部門(mén)或個(gè)人要進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于工程質(zhì)量差的部門(mén)要實(shí)行重罰。

五. 機(jī)械設(shè)備質(zhì)量保證措施

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1、 對(duì)用于本工程的工程設(shè)備進(jìn)場(chǎng)前進(jìn)行檢查，確認(rèn)其能力，達(dá)到本項(xiàng)目施工要求的方可進(jìn)行，并備足易損件。

2、 對(duì)進(jìn)場(chǎng)設(shè)備建立臺(tái)帳，予以標(biāo)識(shí)，報(bào)工程師驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可使用。

3、 設(shè)備每次使用完畢，擦拭干凈，按設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)及本公司設(shè)備保養(yǎng)制度進(jìn)行保養(yǎng)，確保設(shè)備始終處于良好狀態(tài)，滿足施工要求。

六. 試驗(yàn)、測(cè)量質(zhì)量保證措施

1、 按照設(shè)計(jì)、施工技術(shù)條款和工程師要求，建立現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢機(jī)構(gòu)和試驗(yàn)室，做好各項(xiàng)試驗(yàn)、檢驗(yàn)工作，為工程順利施工提供準(zhǔn)確、可靠的技術(shù)數(shù)據(jù)。

2、 工程施工中使用的測(cè)量、試驗(yàn)、檢查及計(jì)量?jī)x器設(shè)備嚴(yán)格按照公司程序文件要求和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在使用前送國(guó)家計(jì)量檢測(cè)認(rèn)可的機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢定，合格后報(bào)工程師審批方可使用。儀器、設(shè)備的使用必須在有效期內(nèi)，到期重新檢定，旅行使用手冊(cè)。

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第9篇 項(xiàng)目工程施工管理體系

項(xiàng)目工程施工管理體系

1)項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)本工程質(zhì)量、工期、安全、文明施工及成本標(biāo)算,并與甲方及監(jiān)理單位、質(zhì)檢站等部門(mén)協(xié)商解決施工過(guò)程中的一切重大事宜。

2)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程施工工期、施工安全及機(jī)械、材料、勞動(dòng)力調(diào)配等。

3)技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)工程的施工管理、工程進(jìn)度計(jì)劃、生產(chǎn)調(diào)度、施工現(xiàn)場(chǎng)平面管理以及各專(zhuān)業(yè)分包的協(xié)調(diào)管理。負(fù)責(zé)工程較大技術(shù)方案和措施的編制、審核和交底,組織試驗(yàn)和檢驗(yàn)資料檔案等技術(shù)管理工作。

4)施工員在現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)本工程項(xiàng)目的具體施工任務(wù),對(duì)施工進(jìn)度,質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)。

5)安裝工程師負(fù)責(zé)水電、空調(diào)安裝及消防安裝工程的技術(shù)施工指導(dǎo),對(duì)安裝工程的進(jìn)度、質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)。

6)預(yù)算員負(fù)責(zé)工程數(shù)據(jù)報(bào)價(jià)、合同管理、工程預(yù)算、結(jié)算、分包合同的資料談判簽證工作。

7)材料員負(fù)責(zé)施工材料、設(shè)備、機(jī)械的采購(gòu)、供應(yīng)和管理。

8)質(zhì)檢員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的人員培訓(xùn),質(zhì)量安全教育以及工程質(zhì)量控制監(jiān)督等工作。

9)安全員全面負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全保衛(wèi)、防火宣傳、教育管理工作,貫徹執(zhí)行有關(guān)安全防火、防爆的法規(guī)法令。

10)辦公室負(fù)責(zé)工地人事行政管理、治安消防及文明施工等工作。

第10篇 施工項(xiàng)目管理四大控制

搞好工程項(xiàng)目管理是建筑施工企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益最大化的重要途徑。工程項(xiàng)目管理要搞好“四大控制”，實(shí)際上就是將全面質(zhì)量管理的原理應(yīng)用于四大控制過(guò)程中。控制的過(guò)程就是pdca循環(huán)過(guò)程。

一、進(jìn)度控制

編制工程進(jìn)度計(jì)劃。項(xiàng)目實(shí)施前，必須事先制定切實(shí)可行的科學(xué)的進(jìn)度計(jì)劃。制定計(jì)劃時(shí)要有一定的預(yù)見(jiàn)性和前瞻性，使進(jìn)度計(jì)劃盡量符合變化后的實(shí)施條件。在了解和熟悉圖紙基礎(chǔ)上，根據(jù)合同要求編好工程進(jìn)度計(jì)劃。根據(jù)進(jìn)度計(jì)劃配置人員、機(jī)械設(shè)備和周轉(zhuǎn)材料，使投入的人力、設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料確保工程進(jìn)度。

編制各個(gè)階段的進(jìn)度計(jì)劃。為確?？偣て谀繕?biāo)，必須實(shí)行分段控制，根據(jù)總進(jìn)度計(jì)劃制訂月計(jì)劃、旬計(jì)劃（周計(jì)劃），用旬計(jì)劃保月計(jì)劃，用月計(jì)劃保總計(jì)劃，制訂計(jì)劃時(shí)一定要留有余地。

實(shí)施動(dòng)態(tài)控制。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要依據(jù)變化后的情況，在不影響總進(jìn)度計(jì)劃的前提下，對(duì)進(jìn)度計(jì)劃及時(shí)進(jìn)行修正、調(diào)整。

材料要保證供應(yīng)。甲供和施工單位自行采購(gòu)材料要保證供應(yīng)，項(xiàng)目部要及時(shí)做好材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)。甲供和施工單位自己采購(gòu)材料，在規(guī)格、品種、質(zhì)量和數(shù)量上都要滿足工程質(zhì)量和進(jìn)度的要求。

及時(shí)支付工程進(jìn)度款。為了使工程按合同要求進(jìn)行，建設(shè)單位一定要嚴(yán)格執(zhí)行合同，按合同要求及時(shí)支付工程進(jìn)度款，以確保工程進(jìn)度。作為施工單位也要按合同要求確保工程進(jìn)度和質(zhì)量。

搞好工期索賠。在施工過(guò)程中，因甲方原因影響工期，應(yīng)由甲方簽證，順延工期。

提高勞動(dòng)效率。提高工效可以在不增加成本前提下，加快工程進(jìn)度，因此，項(xiàng)目經(jīng)理部要采取一切能夠調(diào)動(dòng)職工積極性、提高工效的激勵(lì)政策，對(duì)提高工效的職工在經(jīng)濟(jì)上給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。

二、成本控制

項(xiàng)目成本控制就是在項(xiàng)目成本的形成過(guò)程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開(kāi)支進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目成本控制第一責(zé)任人，應(yīng)及時(shí)掌握和分析盈虧狀況，并迅速采取有效措施。

項(xiàng)目經(jīng)理和預(yù)算員要參與投標(biāo)書(shū)的編制。項(xiàng)目中標(biāo)后，要具體落實(shí)到項(xiàng)目部去完成。項(xiàng)目經(jīng)理與預(yù)算員對(duì)標(biāo)書(shū)確定的造價(jià)和工期最有發(fā)言權(quán)。

控制人工費(fèi)用。企業(yè)內(nèi)部要制定勞動(dòng)定額，根據(jù)工程量套用公司內(nèi)部勞動(dòng)定額，計(jì)算出人工總量。控制好人工總量，就能控制好人工費(fèi)用，從而控制工程成本；控制材料用量。加強(qiáng)材料管理，嚴(yán)格用料制度，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)耗用較大的輔材實(shí)行包干；機(jī)械設(shè)備和周轉(zhuǎn)材料實(shí)行租賃制。這樣可提高機(jī)械設(shè)備和周轉(zhuǎn)材料的利用率；制定先進(jìn)的、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案。為達(dá)到縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本的目標(biāo)，施工過(guò)程中要積極采用各種降本增效的新工藝、新技術(shù)、新材料；嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，減少返工浪費(fèi)。在施工中嚴(yán)格做到按圖施工，按合同施工，按規(guī)范施工，確保工程質(zhì)量；控制間接費(fèi)及其他直接費(fèi)。主要是精簡(jiǎn)管理機(jī)構(gòu)，減少管理層次，節(jié)約施工管理費(fèi)。

第11篇 地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理銷(xiāo)售管理流程--項(xiàng)目前準(zhǔn)備

項(xiàng)目小組的建立

1、項(xiàng)目小組架構(gòu):在項(xiàng)目簽定銷(xiāo)售代理協(xié)議后,成立項(xiàng)目小組。

包括公司高層銷(xiāo)售管理人員、項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一名,銷(xiāo)售人員若干,負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的策劃人員、行政、財(cái)務(wù)人員和主要外協(xié)單位如廣告公司等。

2、項(xiàng)目小組工作內(nèi)容:建立項(xiàng)目檔案;

制定銷(xiāo)售策劃方案;

銷(xiāo)售策劃方案的具體實(shí)施與監(jiān)控;

銷(xiāo)售工作的組織和安排;

對(duì)銷(xiāo)售效果進(jìn)行分析,調(diào)整相應(yīng)的銷(xiāo)售策略;

對(duì)所調(diào)整的策略進(jìn)行重新講解和培訓(xùn);

與發(fā)展商的接洽;

與外協(xié)公司的接洽;

在今后項(xiàng)目操作中,公司擬考慮采用項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制和尋盤(pán)優(yōu)先操作原則;

銷(xiāo)售人員所需銷(xiāo)售工具準(zhǔn)備

1、答客問(wèn)

2、尊客咨詢

3、表格:每日上門(mén)客戶登記表

房款計(jì)算表

廣告日效果(回饋)統(tǒng)計(jì)表

每日上門(mén)客戶統(tǒng)計(jì)表

每周成交統(tǒng)計(jì)報(bào)表

4、銷(xiāo)售夾(內(nèi)含銷(xiāo)售資料,如:樓書(shū)、價(jià)格表、利率水準(zhǔn)、購(gòu)房相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦理手續(xù)流程及時(shí)間等)

5、文具:計(jì)算器、紙、筆、登記冊(cè)、膠水、釘書(shū)器、直尺和距離測(cè)定儀、點(diǎn)鈔驗(yàn)鈔機(jī),現(xiàn)場(chǎng)名片、工卡等的制作和領(lǐng)取。

6、銷(xiāo)售人員簡(jiǎn)歷(包括公司高層銷(xiāo)售管理人員、公司2~3名策劃人員和參與銷(xiāo)售的項(xiàng)目銷(xiāo)售人員)及主要人員和外協(xié)人員的聯(lián)系電話,一分存檔,一分提供給發(fā)展商。

7、物業(yè)管理相關(guān)資料:公共契約、業(yè)主守則、員工守則和入伙裝修注意事項(xiàng)等。

銷(xiāo)售流程和銷(xiāo)售業(yè)務(wù)人員收入

1、由項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目策劃人員和公司財(cái)務(wù)與發(fā)展商確定后,制定項(xiàng)目操作流程。

2、由公司銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)人確定項(xiàng)目銷(xiāo)售人員提成及獎(jiǎng)懲制度。

3、銷(xiāo)售流程包括:各個(gè)關(guān)系的接洽負(fù)責(zé)人;

簽定內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)和簽定買(mǎi)賣(mài)合同;

變更設(shè)計(jì)和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶內(nèi)容;

各個(gè)階段收費(fèi)安排和財(cái)務(wù)手續(xù);

4、制定詳細(xì)接待程序及時(shí)間排班安排。

培訓(xùn)前踩盤(pán)(詳見(jiàn)踩盤(pán)要領(lǐng))和踩盤(pán)總結(jié)。

項(xiàng)目培訓(xùn)及考核籌備

制定詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃;考核除文字考核外,還要加入情景考核方式。

銷(xiāo)售人員腦力激蕩會(huì)

1、銷(xiāo)售流程的推敲

2、現(xiàn)場(chǎng)氣氛如何烘托

3、客戶心理層面的分析和接待用語(yǔ)

4、銷(xiāo)售人員間配合和現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控準(zhǔn)備

5、銷(xiāo)售渠道的拓展

6、客戶可能提出的問(wèn)題

銷(xiāo)售計(jì)劃的制定

(1)銷(xiāo)售時(shí)間控制與安排

(2)銷(xiāo)售人員分工

(3)具體工作內(nèi)容和具體工作負(fù)責(zé)人

(4)銷(xiāo)售進(jìn)度和銷(xiāo)售目標(biāo)

項(xiàng)目前銷(xiāo)售培訓(xùn)

1、銷(xiāo)售培訓(xùn)參與人員:包括策劃部、代理部負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和銷(xiāo)售人員

2、培訓(xùn)材料準(zhǔn)備

3、培訓(xùn)內(nèi)容:

(1)環(huán)境分析:包括區(qū)域環(huán)境、人文環(huán)境(人口數(shù)量、職業(yè)與收入、家庭結(jié)構(gòu)、租金狀況等)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況(各個(gè)交通道路現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿?、公共設(shè)施配置(學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、采市場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、體育設(shè)施等)及配套的距離、密度和未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。

(2)市場(chǎng)分析:市場(chǎng)現(xiàn)狀和走勢(shì);同類(lèi)樓盤(pán)市場(chǎng)狀況、走勢(shì)、購(gòu)買(mǎi)人群特征、價(jià)格水平狀況;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售狀況;

(3)項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃:項(xiàng)目本身特征(包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價(jià)格、買(mǎi)賣(mài)條件);發(fā)展商、承建單位、物業(yè)管理公司等的信譽(yù)狀況;建筑材料和施工工期等;

(4)策略分析:項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì);競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和銷(xiāo)售狀況、價(jià)格水準(zhǔn)等綜合評(píng)價(jià)和競(jìng)爭(zhēng)策略的講解;項(xiàng)目銷(xiāo)售策略的講解;

(5)相關(guān)公司的介紹:發(fā)展商、承建商和物業(yè)公司的財(cái)力、形象和開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī);公司推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo),確立銷(xiāo)售人員的信心等。

(6)銷(xiāo)售流程的講解:發(fā)展商和代理商在項(xiàng)目中的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系;二者在銷(xiāo)售過(guò)程中的責(zé)權(quán)分工;定金和首期款收取程序;合同簽署的注意事項(xiàng);風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避;簽定合同的技巧;

(7)答客問(wèn)的講解

(8)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);公共契約和管理規(guī)則等;

(9)銷(xiāo)售人員的禮儀行為準(zhǔn)則和個(gè)人銷(xiāo)售提成水準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲制度;

(10)結(jié)合目標(biāo)客戶心理及行為模式講解銷(xiāo)售技巧;現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛的營(yíng)造;銷(xiāo)售技巧;語(yǔ)言和體態(tài)技巧;客戶心理分析等;

4、實(shí)地講解:

(1)現(xiàn)場(chǎng)針對(duì)項(xiàng)目情況、策劃包裝方式及手法等進(jìn)行實(shí)地講解;

(2)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)觀摩;

(3)同類(lèi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)走訪;

5、銷(xiāo)售演練與考核:

由策劃人員、銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人共同就項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)行培訓(xùn)的綜合演練。

6、保安、衛(wèi)生清潔人員的禮儀和工作內(nèi)容的培訓(xùn)和演練。

第12篇 某工程項(xiàng)目管理程序文件編寫(xiě)導(dǎo)則

工程項(xiàng)目管理程序文件編寫(xiě)導(dǎo)則

1、目的:為編寫(xiě)質(zhì)量體系程序文件制 定編 寫(xiě)原則及標(biāo)準(zhǔn)格式,使各部門(mén)編寫(xiě)符合要求的程序文件。

2、范圍:適用于程序文件的編寫(xiě)及內(nèi)容結(jié)構(gòu)相類(lèi)似的有關(guān)文件的編寫(xiě)。

3、職責(zé):

3.1主要質(zhì)量職能部門(mén)負(fù)責(zé)按規(guī)定要求擬制程序文件。

3.2與本程序相關(guān)的職能部門(mén)負(fù)責(zé)會(huì)審修改程序。

3.3貫標(biāo)小組長(zhǎng)負(fù)責(zé)編寫(xiě)指導(dǎo)。

3.4相關(guān)部門(mén)經(jīng)理審核。

3.5管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)。

4、程序:

4.1程序文件編寫(xiě)總則。

4.1.1為保證質(zhì)量方針得以實(shí)現(xiàn),編制符合質(zhì)量體系要求的程序文件,它規(guī)定了完成各項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)的方法。

4.1.2程序文件應(yīng)對(duì)質(zhì)量體系要素要求的所有影響質(zhì)量的活動(dòng)進(jìn)行恰當(dāng)而連續(xù)的控制,應(yīng)能具備一旦發(fā)現(xiàn)異常即可作出反應(yīng)和加以糾正的能力。

4.1.3程序應(yīng)簡(jiǎn)練、明了、有效,并規(guī)定所采用的方法和合格的判定準(zhǔn)則,按相同的結(jié)構(gòu)、格式編排每個(gè)程序。

4.1.4文件便于使用者熟悉適合于每項(xiàng)要求的固定方法,也增強(qiáng)了滿足標(biāo)準(zhǔn)要求的系統(tǒng)性。

4.1.5程序文件應(yīng)闡明影響質(zhì)量的管理人員,執(zhí)行人員、驗(yàn)證或評(píng)審人員的職責(zé)、權(quán)限和相互關(guān)系,說(shuō)明實(shí)施各種不同質(zhì)量活動(dòng)的方式、將采用的文件及將采用的控制方式。

4.1.6程序文件一般不涉及純技術(shù)性的細(xì)節(jié),它們通常在作業(yè)指導(dǎo)書(shū)中規(guī)定。

4.1.7程序文件用詞要規(guī)范、表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)、概念要明確,盡量定量表示,不宜用“有關(guān)部門(mén)”、“有關(guān)人員”、“一般的”、“少量的”、“大幅度”……,這類(lèi)可操作性不強(qiáng)的,模糊詞語(yǔ)。

4.2程序文件標(biāo)準(zhǔn)格式

4.2.1頁(yè)首(格式見(jiàn)本導(dǎo)則頁(yè)首)

4.2.1.1文件編號(hào)。

****

文件號(hào)

要素號(hào)

文件類(lèi)別:c*

企業(yè)代號(hào):vk

4.2.1.2版本號(hào):以英文大寫(xiě)字母:a、b、c、d……為順序代表版序;以1、2……代表修改稿數(shù)。(例:a版,第一次修改以“a/1”表示)

4.2.2文件內(nèi)容。

4.2.2.1目的:說(shuō)明本程序目的、意圖。

4.2.2.2適用范圍:說(shuō)明本程序適用范圍、部門(mén)、人員等。

4.2.2.3職責(zé):本程序主辦部門(mén)職責(zé)權(quán)限、本程序協(xié)辦部門(mén)職責(zé)權(quán)限、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)權(quán)限。

4.2.2.4程序:

按順序敘述如何進(jìn)行此項(xiàng)活動(dòng)達(dá)到控制目的,按何人、何時(shí)、何地、如何做、用什么表單、如何銜接協(xié)調(diào),特殊情況下的處理方式和引用文件。

輸入:列出本活動(dòng)的前提條件需要的資源、條件、人員、環(huán)境要求。

轉(zhuǎn)換:按上述5w1h要求進(jìn)行工作的規(guī)定。

輸出:活動(dòng)進(jìn)行的證明文件:記錄報(bào)告、圖表文件等。

4.2.2.5相關(guān)文件:

本程序運(yùn)作時(shí)涉及的文件,它們可以是程序文件,亦可以是支承性文件,如工作細(xì)則、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定等等。

注意:(1)何時(shí)用到那個(gè)相關(guān)文件在程序中應(yīng)提及,即寫(xiě)出引用關(guān)系。

(2)用到相關(guān)文件的那個(gè)內(nèi)容應(yīng)在程序文件中扼要提及。

4.2.2.6相關(guān)表單:

本程序運(yùn)作時(shí)所涉及的有關(guān)質(zhì)量記錄或表單的名稱(chēng)(注意寫(xiě)出程序中何時(shí)涉及)。

4.2.2.7流程圖:

為直觀、醒目所需,可畫(huà)出工作流程圖(框圖)。

4.2.3頁(yè)尾(格式見(jiàn)本導(dǎo)則頁(yè)尾)。

修改記錄

頁(yè)碼 修改日期 修改人 修改狀態(tài) 修改單號(hào) 生效日期

編制: 審核: 批準(zhǔn):

日期: 日期: 日期: