第1篇 某小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)前言

《小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)》前言

首先感謝荊州****房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)我公司的信任,我公司對(duì)本次合作機(jī)會(huì)非常重視,將全力以赴,力爭(zhēng)把握住這次機(jī)遇,希望能夠充分展示上海****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè),有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),管理的物業(yè)類(lèi)型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進(jìn)行合作,開(kāi)設(shè)了分公司。我公司截止2003年底其全權(quán)委托管理的管理面積就達(dá)到了200多萬(wàn)平方米,這個(gè)數(shù)字不包括顧問(wèn)管理的面積。

由我公司管理**小區(qū),能夠在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢(shì),為業(yè)主提供值得信賴(lài)的物業(yè)管理服務(wù),使得****房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領(lǐng)先一步。我公司是嚴(yán)格按照iso9000:2000國(guó)際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。我們深信,在荊州****房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的支持和關(guān)心下,'****物業(yè)'和'**'的結(jié)合,一定能在更大程度上提高樓盤(pán)品質(zhì),確保給**小區(qū)帶來(lái)一種新都市社區(qū)生活居家的概念,確保**的業(yè)主們購(gòu)置物業(yè)保值、增值。

****物業(yè)承諾:在物業(yè)建筑階段,****將對(duì)物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會(huì)所功能、物業(yè)管理用戶(hù)和設(shè)施配置等方面,結(jié)合物業(yè)定位及施工進(jìn)度因素,提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見(jiàn)和建議。在物業(yè)進(jìn)場(chǎng)前做好員工招聘和培訓(xùn)工作,建立一套完整的物業(yè)管理方案。為后期的物業(yè)管理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。在物業(yè)交付使用后,委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理,駐場(chǎng)負(fù)責(zé)該物業(yè)的日常管理。****總部將有計(jì)劃的派遣各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)該物也進(jìn)行巡視、檢查、指導(dǎo)和督促,以按****的物業(yè)管理理念進(jìn)行日常的物業(yè)管理,并在高效有序管理的基礎(chǔ)上,開(kāi)展一系列符事物業(yè)性質(zhì)的有特色的服務(wù),以真正體現(xiàn)高品質(zhì)國(guó)際化物業(yè)的意義。

本投標(biāo)書(shū)僅針對(duì)已在建的**小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案,將作為今后開(kāi)展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架,更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時(shí)間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請(qǐng)?jiān)?

第2篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容3

住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容(三)

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理與服務(wù)之中,建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶(hù)提供全方位管理,服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì),總體歸納為'六項(xiàng)管理、三類(lèi)服務(wù)',即'房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其它公共管理';常規(guī)性公共服務(wù)(合同服務(wù))委托性特約服務(wù)(非合同零星服務(wù))和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)(全方位、多層次的綜合服務(wù))。

1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理

范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門(mén)廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行'管養(yǎng)合一'主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面:

a、工作的主動(dòng)性

管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合,落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶(hù)對(duì)象等采取日常修繕?lè)?wù),季節(jié)修繕?lè)?wù)、重點(diǎn)修繕?lè)?wù)和特殊修繕?lè)?wù)等形式,并做到制度化、規(guī)范化。

c、工作的針對(duì)性

在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶(hù)制宜,根據(jù)住戶(hù)的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。

1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理

范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成,進(jìn)行統(tǒng)一管理,對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理,執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理

范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車(chē)庫(kù)等。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類(lèi)別不同,指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專(zhuān)項(xiàng)類(lèi)別,如:車(chē)庫(kù)、制定專(zhuān)業(yè)管理方案并實(shí)施。通過(guò)有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo),基本完好。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備

范圍包括:樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶(hù)寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng),周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁及車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況,建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度,從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù),充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jt我們遵循'高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求'的環(huán)境衛(wèi)生管理和'高質(zhì)量、高頻度'的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作,即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

2.1衛(wèi)生管理

是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,垃圾日清,按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲(chóng)。通過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生,區(qū)域管理的過(guò)程控制,確保向住戶(hù)提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。

2.2環(huán)境管理

jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷,形成環(huán)保意識(shí),日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合,提高住戶(hù)的生活質(zhì)量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境。通過(guò)我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹(shù)成蔭的效果;我們以專(zhuān)業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員,將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合,科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹'預(yù)防為主、防治(消)結(jié)合'的方針,對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。

5、車(chē)輛交通管理

對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)車(chē)輛(汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)等)進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作,確保車(chē)輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理

6.1住戶(hù)裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里,對(duì)業(yè)主及住戶(hù)的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理,隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過(guò)程符合消防管理規(guī)定的要求,并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀,使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。

6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理,如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務(wù)

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,為全體業(yè)主及住戶(hù)提供的經(jīng)常性服務(wù),是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶(hù)都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如:清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專(zhuān)業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶(hù)。

8、委托性特約服務(wù)

是為某些住戶(hù)群體提供的服務(wù),如:為高層住戶(hù)14小時(shí)開(kāi)啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶(hù)提供舒適便利的生活環(huán)境。

9、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)

即向業(yè)主及住戶(hù)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮,以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶(hù)體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶(hù)為中心,有步驟地開(kāi)展各種無(wú)償與有償服務(wù),并不斷傾聽(tīng)業(yè)主及住戶(hù)的意見(jiàn),開(kāi)辟新的服務(wù)項(xiàng)目。

第3篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：入住及裝修期間

某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:入住及裝修期間

(三)入住及裝修期間的管理內(nèi)容

1、入住管理

(1)辦理入住手續(xù)的前提條件

a.小區(qū)已經(jīng)通過(guò)接管驗(yàn)收,達(dá)到入住條件。

b.已經(jīng)通過(guò)接管驗(yàn)收,標(biāo)志著:

a)房屋無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題;

b)工程遺留問(wèn)題基本得到解決;

c)工程文件資料已經(jīng)齊備;

d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢,產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束。

c.達(dá)到入住的條件,這里指:

a)小區(qū)實(shí)現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿(mǎn)足日常生活所需;

b)配套設(shè)施基本齊備,建成并能夠使用;

c)管理處有固定的辦公場(chǎng)所并開(kāi)始辦公。

d)物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。

(2)入住的準(zhǔn)備工作

a.入住資料的準(zhǔn)備:

a)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫(xiě)和印制《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊(cè)》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書(shū)》、《入住通知書(shū)》;

b)《入住通知書(shū)》的內(nèi)容要求寫(xiě)明管理處辦公地點(diǎn)、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)明細(xì),并附簡(jiǎn)明扼要的入住流程等;

c)印刷以下各類(lèi)入住表格:

--《〈業(yè)主通行證〉領(lǐng)用登記表》;

--《裝修申請(qǐng)表》;

--《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(開(kāi)發(fā)商提供);

--《住宅質(zhì)量保證書(shū)》(開(kāi)發(fā)商提供);

--《鑰匙領(lǐng)用登記表》;

--《入住驗(yàn)房表》;

--《業(yè)主家庭情況登記表》。

b.設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖。

c.入住時(shí)的環(huán)境布置:涉及服務(wù)標(biāo)識(shí)區(qū)別的按《服務(wù)標(biāo)識(shí)管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定辦理。

a)區(qū)內(nèi)環(huán)境:

--入口處掛橫幅,內(nèi)容有'歡迎您入住_________小區(qū)、_________小區(qū)是你溫馨的家'等等,插彩旗,營(yíng)造熱烈的氣氛;

--指路牌,由入口處到管理處,指路牌標(biāo)明'物業(yè)管理辦公室'字樣;

--入口處標(biāo)明管理公司辦公地址和辦公時(shí)間。

b)管理公司辦公環(huán)境:

--掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受;

--張貼醒目的'辦理入住手續(xù)流程圖',辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到'一條龍服務(wù)',各窗口標(biāo)識(shí)清楚,一目了然;

--管理人員著裝整潔,精神飽滿(mǎn);

--辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。

(3)辦理入住手續(xù)流程圖

不合格

(4)發(fā)出入住通知

a.小區(qū)物業(yè)管理公司依據(jù)與房地產(chǎn)發(fā)展商辦公會(huì)議議定的入住時(shí)間,向業(yè)主發(fā)出入伙通知,內(nèi)容包括:

a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;

b)《致廣大業(yè)主的慰問(wèn)信》。

b.業(yè)主收到入住通知后,應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理公司辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來(lái)的前3天內(nèi),業(yè)主仍未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電到通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù);超過(guò)規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)將情況向管理公司主管經(jīng)理匯報(bào)決定是否登報(bào)催辦。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件:

a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;

b)《購(gòu)房合同》原件和復(fù)印件各一份;

c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份,小一寸彩照每人各兩張;

d)單位購(gòu)房的業(yè)主須帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份;

e)委托他人辦理的,須帶業(yè)主簽字的授權(quán)委托書(shū)。

(5)入住手續(xù)的辦理

a.驗(yàn)證:管理員在業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù)時(shí),應(yīng)首先對(duì)以下證件進(jìn)行檢查;

a)《購(gòu)房合同》原件;

b)《業(yè)主的身份證原件》;

c)《單位購(gòu)房的還須檢查其單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本》;

d)委托他人辦理的,還須檢查業(yè)主授權(quán)的委托書(shū)。

b.檢查無(wú)誤后,管理員將《購(gòu)房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主,證件復(fù)印件及業(yè)主委托書(shū)存入業(yè)主檔案。

c.將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭登記表》內(nèi),另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主通行證》。

d.交納入住費(fèi)用:小區(qū)管理員導(dǎo)引業(yè)主到收費(fèi)公司交納入住費(fèi)用,收費(fèi)人員根據(jù)收款項(xiàng)目開(kāi)具收款收據(jù)。一般情況下,入住費(fèi)用包括以下項(xiàng)目:

a)煤氣開(kāi)戶(hù)費(fèi):屬代收代繳費(fèi)用,小區(qū)無(wú)此配套項(xiàng)目的不予收費(fèi);

b)有限電視初裝費(fèi):屬代收代繳費(fèi)用,小區(qū)無(wú)此配套項(xiàng)目的不予收費(fèi);

c)水電押金:實(shí)行抄表到戶(hù)的小區(qū)不需收取,未實(shí)行抄表到戶(hù)的可適當(dāng)收取;

d)裝修保證金:業(yè)主可選擇入住時(shí)交納或二次裝修時(shí)在交納;

e)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi):同上;

f)管理費(fèi):以收到入伙通知之日計(jì)算當(dāng)月物業(yè)管理費(fèi),預(yù)收一年。

e.驗(yàn)房收樓:

a)小區(qū)管理員在業(yè)主交完入住費(fèi)用后帶業(yè)主驗(yàn)收房屋,并請(qǐng)業(yè)主將房屋存在的問(wèn)題填入《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn);

b)房屋驗(yàn)收合格的,管理員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn);

c)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的,管理公司應(yīng)通知發(fā)展商在一周內(nèi)給予解決,并將整改結(jié)果通知管理公司;

--發(fā)展商一周內(nèi)未整改完畢的,小區(qū)管理公司應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主,并告之具體再驗(yàn)收的時(shí)間;

--整改完畢后,由小區(qū)管理員通知業(yè)主二次驗(yàn)收;二次驗(yàn)收不合格的,由管理公司主管經(jīng)理進(jìn)行跟綜,并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽定的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。

f.發(fā)放鑰匙:

a)業(yè)主收樓無(wú)問(wèn)題或要求在搬入后再進(jìn)行維修的,小區(qū)管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主;

b)業(yè)主收樓有問(wèn)題,小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時(shí),應(yīng)留下一把大門(mén)鑰匙在管理公司以供維修時(shí)用;

c)業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時(shí),管理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽字確認(rèn)。

g.簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書(shū)》:

a)管理員將《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書(shū)》(一式兩份)交給業(yè)主并請(qǐng)業(yè)主詳細(xì)閱讀;

> b)請(qǐng)業(yè)主簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書(shū)》;

c)管理員將簽署后的《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書(shū)》簽署后的其中一份存入業(yè)主檔案,另一份隨其它資料交業(yè)主保存。

h.資料發(fā)放:小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領(lǐng)取單上簽名:

a)《住戶(hù)手冊(cè)》;

b)《服務(wù)指南》;

c)簽署后的《業(yè)主公約》;

d)簽署后的《消防安全責(zé)任書(shū)》;

e)《住宅使用說(shuō)明書(shū)》;

f)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》;

(6)開(kāi)通水電

a.小區(qū)管理員應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主一起將水電讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗(yàn)房表中》。

b.通知機(jī)電維修人員開(kāi)通該業(yè)主房屋的水電。

(1)業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見(jiàn)《業(yè)主檔案管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》。

(2)本標(biāo)準(zhǔn)作為管理處相關(guān)人員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。

2、裝修管理

(1)裝修的申請(qǐng)與審批

a.申請(qǐng):住戶(hù)需提前7日向小區(qū)管理公司提出裝修申請(qǐng)(租戶(hù)必須持業(yè)主授權(quán)委托書(shū));

a)申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》各款內(nèi)容,并附裝修設(shè)計(jì)圖紙,室內(nèi)裝修說(shuō)明書(shū);

b)如果住戶(hù)自請(qǐng)施工隊(duì),尚須附帶裝修施工隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份(住戶(hù)申請(qǐng)裝修項(xiàng)目少或簡(jiǎn)單的除外);

c)裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂(lè)場(chǎng)所時(shí),需提供城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門(mén)的審批文件。

b.審核與批準(zhǔn):

a)小區(qū)管理公司維修主管接到裝修申請(qǐng)當(dāng)日,依據(jù)《管理公約》中'裝修管理規(guī)定'的相關(guān)條款,按唱諾制要求,就可能發(fā)生違章裝修的問(wèn)題逐條要求住戶(hù)和裝修隊(duì)在《裝修施工承諾表》中打'√'承諾。對(duì)住戶(hù)未完全承諾的,小區(qū)管理公司維修主管應(yīng)耐心向住戶(hù)解釋,直到住戶(hù)完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。對(duì)不肯承諾的住戶(hù),不得同意裝修開(kāi)工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶(hù)和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份,雙方各保存一份。

b)不宜審批的情況

--涉及有拆改承重墻的;

--涉及有消防隱患的;

--涉及有破壞預(yù)埋管線的;

--涉及有破壞外墻體立面的。

c)在確認(rèn)裝修設(shè)計(jì)不會(huì)對(duì)樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時(shí),應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn);

d)審核同意的,報(bào)管理公司主管經(jīng)理審批,管理公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn);

e)小區(qū)管理員將審批后的裝修申請(qǐng)通知住戶(hù),對(duì)需要住戶(hù)修改設(shè)計(jì)的,應(yīng)告之住戶(hù)修改。

(2)裝修審批獲得批準(zhǔn)后,小區(qū)管理員應(yīng)通知住戶(hù)帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到小區(qū)管理處辦理有關(guān)手續(xù)

a.小區(qū)管理員將《室內(nèi)裝飾企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》、復(fù)印一份附在《裝修申請(qǐng)表》后。

b.將裝修圖紙復(fù)印一份附在《裝修申請(qǐng)表》后。

c.將住戶(hù)和施工隊(duì)承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請(qǐng)表》后。

d.要求住戶(hù)簽署《裝修安全責(zé)任書(shū)》,并將之附在《裝修申請(qǐng)表》后。

e.住戶(hù)和施工隊(duì)一同到小區(qū)管理公司按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費(fèi)用;

a)住戶(hù)應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運(yùn)費(fèi);

b)施工隊(duì)?wèi)?yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費(fèi);

f.引施工隊(duì)負(fù)責(zé)人辦理《施工通行證》;

a)施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份;

b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中(詳見(jiàn)《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》);

c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。

d)小區(qū)管理員在住戶(hù)和施工隊(duì)辦理完上述手續(xù)后,應(yīng)立即通知機(jī)電維修人員開(kāi)通住戶(hù)水電,并告訴住戶(hù)可進(jìn)場(chǎng)裝修。

(3)施工期間的管理

a.小區(qū)管理員按《樓宇巡查作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》每日巡查裝修施工情況。

b.機(jī)電維修人員負(fù)責(zé)監(jiān)控施工隊(duì)土建、水電裝修是否違章。

c.秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)按《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》、《治安巡邏作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》及《出租屋暫住人員、施工人員及'三無(wú)'人員管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》隊(duì)施工人員進(jìn)行管理。

(4)裝修施工的竣工驗(yàn)收

a.裝修施工結(jié)束后,由住戶(hù)和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向小區(qū)管理公司提出驗(yàn)收申請(qǐng)。

b.小區(qū)管理公司在當(dāng)日內(nèi)組織人員(機(jī)電維修主管及各專(zhuān)責(zé)工程師及小區(qū)管理員)對(duì)裝修進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。裝修如無(wú)違章情況,按以下程序辦理;如發(fā)現(xiàn)有違章情況,按4.5款辦理。

c.竣工驗(yàn)收合格的,由小區(qū)管理公司維修主管在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)'完工驗(yàn)收'欄目簽署'初驗(yàn)合格',并簽署姓名及日期。

d.秩序維護(hù)人員收回施工證,如有丟失,給予施工隊(duì)每證50元罰款。

e.施工隊(duì)當(dāng)日清場(chǎng)離開(kāi)。

f.裝修驗(yàn)收合格并使用一個(gè)月后,小區(qū)管理公司應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn),復(fù)驗(yàn)無(wú)問(wèn)題,由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)注明'復(fù)驗(yàn)合格'后,由小區(qū)管理員退還住戶(hù)及施工隊(duì)的裝修押金。

(5)常見(jiàn)的違章裝修

a.擅自開(kāi)工。

b.亂拉電線、超負(fù)荷用電。

c.擅自改動(dòng)燃?xì)饩€路,安裝燃?xì)庥镁摺?/p>

d.空調(diào)機(jī)不按位置安裝。

e.隨意改變窗臺(tái)、窗框、玻璃、陽(yáng)臺(tái)、護(hù)欄、戶(hù)門(mén)顏色、格調(diào)。

f.隨意改變陽(yáng)臺(tái)功能。

g.隨意封陽(yáng)臺(tái),裝防盜門(mén)、網(wǎng)(高層建筑)。

h.隨意拆改墻體。

i.在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

j.私自增加線路負(fù)荷。

k.改動(dòng)上下水、電線(開(kāi)關(guān)盒)。

l.私自開(kāi)鑿樓面層,破壞防水層(24小時(shí)閉水試驗(yàn))。

m.擅自占用公共通道、天臺(tái)、屋面。

n.擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。

o.堵塞地漏和排水管道。

p.擅自移動(dòng)消防設(shè)施。

q.擅自改變門(mén)的開(kāi)啟方向,使用消防禁用品。

r.擅自動(dòng)火作業(yè)。

s.鋪裝過(guò)重的地板材料。

t.隨意丟棄裝修垃圾,利用公共部位、加工裝修材料。

u.隨意向窗外拋扔物品。

v.隨意用電梯運(yùn)送裝修材料(散

裝料和超長(zhǎng)重料)。

w.沖洗地面將水沖向電梯,破壞電梯裝飾。

*.不按規(guī)定時(shí)間施工,制造噪音。

y.破壞公共綠籬、綠地。

z.夜間隨意在住戶(hù)家中留宿。

aa.不辦理《施工通行證》,不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。

ab.隨意拆掉陽(yáng)臺(tái)配重墻。

ac.高層住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、娛樂(lè)廳等不按規(guī)定配置滅火器。

ad.隨意改裝智能化系統(tǒng)。

(6)違章裝修的處理

a.裝修施工期間,發(fā)現(xiàn)違章維修的,小區(qū)管理公司應(yīng)立即要求住戶(hù)停止違章裝修,恢復(fù)原狀,并視情況采取以下方式進(jìn)行處理:

a)批評(píng)教育,規(guī)勸改正;

b)責(zé)令停工,出具《違章整改通知單》限期整改;

c)責(zé)令恢復(fù)原狀;

d)扣留或沒(méi)收工具;

e)停水停電(須報(bào)管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));

f)要求賠償損失(須報(bào)管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));

g)依據(jù)規(guī)定罰沒(méi)違章金。

b.裝修施工驗(yàn)收時(shí),如發(fā)現(xiàn)住戶(hù)違章裝修的,小區(qū)管理員應(yīng)對(duì)違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評(píng)估,并視情況征得管理公司主管經(jīng)理同意后,列清扣款數(shù)額,由小區(qū)管理公司按以下方法進(jìn)行扣款,扣款順序?yàn)?

a)首先從施工隊(duì)裝修押金中扣款;

b)施工隊(duì)裝修押金不足以補(bǔ)償扣款的,再?gòu)淖?hù)裝修押金中予以賠償;

c)扣完住戶(hù)裝修押金仍部能補(bǔ)償扣款的,要求住戶(hù)給予賠償;

第4篇 某小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)內(nèi)容

小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)內(nèi)容

公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓(xùn)需求,主動(dòng)'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過(guò)程中,推進(jìn)了工作,增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力,同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培訓(xùn)為主、對(duì)外招聘為輔,按比例7:3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿(mǎn)意率,建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì),實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。

1 高級(jí)管理員培訓(xùn)內(nèi)容

物業(yè)管理理念

管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序

物業(yè)及設(shè)備情況

住戶(hù)情況介紹

物業(yè)移交程序

物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)

公共契約、住戶(hù)守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋

應(yīng)變組織、指揮能力

消防、急救常識(shí)及器具使用

管理及公關(guān)常識(shí)

2 技術(shù)骨干培訓(xùn)內(nèi)容

責(zé)任感,榮譽(yù)感培養(yǎng)

管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序

物業(yè)及設(shè)備情況

住戶(hù)情況介紹

物業(yè)移交程序

物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)

公共契約、住戶(hù)守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋

應(yīng)變組織、指揮能力

公關(guān)知識(shí)及技巧

消防、急救常識(shí)及器具使用

設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)

維修具使用及保養(yǎng)

住戶(hù)投訴處理能力

3 普通員工培訓(xùn)內(nèi)容

責(zé)任感榮譽(yù)感培養(yǎng)

管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序

物業(yè)及設(shè)備情況

住戶(hù)情況介紹

物業(yè)移交程序

物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)

管理規(guī)則及員工守貝

消防急救常識(shí)及器具使用

設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)

第5篇 國(guó)際小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算

星河國(guó)際小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算

1、收入部分:889,612元

1.1管理費(fèi)收入:464,737元

a、住宅部分:464,737元

住宅建筑面積:152874m2,管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):3.8元/m2

152874m2×3.8元/m2×80

第6篇 小區(qū)物業(yè)管理處主任考核表

類(lèi)別 項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 考評(píng)辦法及扣分

制度執(zhí)行的員工守則的執(zhí)行(第一章,工作條例) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

崗位基本技能的掌握(人員聯(lián)系、物業(yè)概況、崗位標(biāo)準(zhǔn))

文明服務(wù)

按規(guī)定著裝,佩戴胸卡;

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分;

專(zhuān)業(yè)場(chǎng)所(室)環(huán)境整潔、規(guī)范

崗位標(biāo)準(zhǔn) 范圍 標(biāo)準(zhǔn) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

管理

制定月工作計(jì)劃,并按計(jì)劃實(shí)施;

每周組織召開(kāi)管理處例會(huì),并做好記錄;

對(duì)保潔、保安、維修工作按崗位標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查,并每月進(jìn)行評(píng)價(jià);

對(duì)小區(qū)內(nèi)的裝修施工人員出入、材料堆放、垃圾堆放等進(jìn)行管理;

巡視中發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施/設(shè)備有損壞,應(yīng)立即報(bào)修并做好記錄;

做好與客戶(hù)的聯(lián)絡(luò)工作,每年兩次召開(kāi)業(yè)主座談會(huì);每月最少一次回訪業(yè)主,并做好記錄;

對(duì)待客戶(hù)投訴要熱情、耐心,及時(shí)處理,并將處理結(jié)果反饋給客戶(hù),然后登記備案;

各類(lèi)基礎(chǔ)資料、設(shè)施設(shè)備資料、業(yè)主檔案資料、維修基金運(yùn)作資料存檔保存完好;

遇突發(fā)性、危害性事故或事件發(fā)生,立即采取應(yīng)急處理,并及時(shí)向上級(jí)部門(mén)匯報(bào)。

指標(biāo)

物業(yè)管理費(fèi)收繳率≥90% (按總戶(hù)數(shù)90%計(jì)算)

成本總體控制率≤100%

客戶(hù)滿(mǎn)意度≥80%

房屋零修、急修、維修及時(shí)率≥98%

維修質(zhì)量合格率:100%;房屋完好率≥95%

2023年底物業(yè)管理小區(qū)達(dá)到“物業(yè)管理窗口達(dá)標(biāo)”

每年兩次向業(yè)主公布物業(yè)管理(維修基金)收支情況表

每年兩次開(kāi)展客戶(hù)調(diào)查和滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)工作

每月客戶(hù)有理投訴兩件(含兩件)以下

管理處安全治安事故率0%

日常檢查公正、合理無(wú)投訴,正確使用《物業(yè)管理檢查單》

注:

1、同一地點(diǎn)同類(lèi)問(wèn)題按發(fā)生次數(shù),加倍扣分

2、客戶(hù)提出有理申告的,每次扣十分

3、否決指標(biāo):發(fā)生各類(lèi)重大安全事故

第7篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：竣工驗(yàn)收期間

某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:竣工驗(yàn)收期間

(二)物業(yè)竣工驗(yàn)收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

1.參與竣工驗(yàn)收

物業(yè)公司派專(zhuān)業(yè)人員參與政府質(zhì)檢部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收工作,協(xié)助發(fā)展商督促施工單位完成驗(yàn)收資料的準(zhǔn)備,組織技術(shù)人現(xiàn)場(chǎng)勘察房屋及配套的設(shè)施設(shè)備是否具備驗(yàn)收重要條件,從實(shí)用的角度出發(fā),向房地產(chǎn)發(fā)展商提出房屋安全及設(shè)備設(shè)施使用的合理化建議,要求施工單位按質(zhì)按量完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交給的施工任務(wù),協(xié)助開(kāi)發(fā)商監(jiān)督施工單位對(duì)竣工驗(yàn)收工作中提出問(wèn)題的整改實(shí)施情況。

2.簽定物業(yè)管理服務(wù)合同

按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)編制物業(yè)管理服務(wù)合同,同房地產(chǎn)發(fā)展商商討相關(guān)條款,在接管驗(yàn)收前完成相關(guān)法律手續(xù)。

3.組織接管驗(yàn)收

由物業(yè)公司牽頭,對(duì)小區(qū)工程的施工質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備的使用功能、技術(shù)資料、項(xiàng)目文件和業(yè)主資料等工作匯同已購(gòu)房業(yè)主進(jìn)行接管驗(yàn)收。

4.協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問(wèn)題

5.(1)常見(jiàn)的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問(wèn)題包括:

--屋面滲漏水;

--有防水要求的地面滲水;

--外墻面滲水;

--室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂、面層松動(dòng);

--抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺;

--門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈、縫隙過(guò)大、缺件;

--廁所、廚房、淋浴室、陽(yáng)臺(tái)積水、倒泛水;

--供水管道堵塞,小區(qū)道路深陷;

--其他常見(jiàn)的問(wèn)題。

(2)問(wèn)題的處理程序

--在保修期發(fā)生保修范圍肉質(zhì)工程質(zhì)量問(wèn)題建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。

--施工單位自接到通知之日起,應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。同時(shí),建設(shè)單位、物業(yè)管理公司或業(yè)主應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)報(bào)告,即使采取安全防范措施,并由原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計(jì)單位提出整修方案,原施工單位實(shí)施,原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督,維修時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。

--施工單位非因特殊原因,未能在約定的時(shí)限到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng),開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有義務(wù)再次通知施工單位限時(shí)維修,如施工單位再次違約,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下,委托物業(yè)管理公司組織自行返修和委托其他單位維修,發(fā)生的費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)。

--保修完工后,建設(shè)單位、物業(yè)公司、房屋所有人組織驗(yàn)收。

--因保修不及時(shí)造成的人身、財(cái)產(chǎn)損害,由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。

第8篇 小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針目標(biāo)管理方式

小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針、目標(biāo)及管理方式

(一)、質(zhì)量管理方針、目標(biāo)

本公司質(zhì)量管理的方針:

以一流的服務(wù)和一流的質(zhì)量面向顧客;以現(xiàn)代化的管理和良好的社會(huì)信譽(yù)面向國(guó)內(nèi)及國(guó)外市場(chǎng)。

質(zhì)量管理的總體目標(biāo):

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目做到'家政勞動(dòng)社會(huì)化;安全管理、秩序維護(hù)系統(tǒng)化、文化娛樂(lè)活動(dòng)社區(qū)化、綜合服務(wù)能力專(zhuān)業(yè)化。

按照量化管理的要求,對(duì)照'國(guó)家級(jí)示范小區(qū)'項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn),保證在合同期內(nèi)按以下質(zhì)量管理具體目標(biāo)進(jìn)行工作:

1.全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故

注:'重大安全事故'是指

--因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;

--因失職或玩忽職守引發(fā)的公司管理重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;

--因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;

--困失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;

--因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;

--因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶(hù)重傷、死亡事件;

2.所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)到98%以上;

3.員工培訓(xùn)合格再上崗率達(dá)到100%;

4.員工對(duì)企業(yè)的滿(mǎn)意率達(dá)到90%以上;

5.住戶(hù)對(duì)管理、服務(wù)工作的滿(mǎn)意率95%以上;

6.全年支出控制在預(yù)算范圍內(nèi);

7.業(yè)主違章有效處理率100%;

8.房屋完好率100%;

9.住戶(hù)維修及時(shí)率,合格率100%;

10.住戶(hù)有效投訴率3起/萬(wàn).平方米,有效投訴的處理合格率(以回訪結(jié)果為準(zhǔn))100%;

11.住戶(hù)求助處理率,滿(mǎn)意率100%;

12.有效回訪率達(dá)到100%;

13.培訓(xùn)計(jì)劃完成率100%;

14.員工績(jī)效考評(píng)有效率98%;

15.服務(wù)規(guī)范的出錯(cuò)率(以檢查、投訴記錄為準(zhǔn))3%;

16.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的內(nèi)審嚴(yán)重不合格為零,輕微不合格3項(xiàng)以下,觀察項(xiàng)10項(xiàng)以下;

17.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程抽檢合格率95%以上;

18.社區(qū)文化活動(dòng)有效完成率100%;

19.業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的滿(mǎn)意率98%;

20.住戶(hù)對(duì)小區(qū)管理公司服務(wù)工作滿(mǎn)意率98%;

21.消防設(shè)施、設(shè)備的使用完好率100%;

22.普通治安案件的發(fā)生率0.1起/萬(wàn).平方米,有效處理率100%;

23.其他各類(lèi)突發(fā)事件的有效處理率100%;

24.滅火預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%;

25.治安預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%;

26.訓(xùn)練考核達(dá)標(biāo)率100%;

27.車(chē)輛違章停放率5%;

28.住戶(hù)對(duì)秩序維護(hù)、消防工作的滿(mǎn)意率100%;

29.設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)完好率100%;

30.設(shè)備開(kāi)機(jī)完好率100%;

31.設(shè)施、設(shè)備大、中、小修計(jì)劃完成率100%;

32.設(shè)備運(yùn)行成本降到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)最低;

33.設(shè)備臨時(shí)故障排除的及時(shí)率95%;

34.員工工傷事故發(fā)生率0;

35.值班記錄準(zhǔn)確合格率98%;

36.機(jī)房衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率100%;

37.住戶(hù)對(duì)維修保養(yǎng)工作的滿(mǎn)意率100%;

38.住戶(hù)對(duì)保潔工作的滿(mǎn)意率100%。

(二)采用的管理方式

1、在總體管理方式上擬采取'標(biāo)準(zhǔn)化'管理模式。

該管理模式特點(diǎn)有三:一是強(qiáng)調(diào)工作的'一次成功率'。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)'100-1=0'的服務(wù)行業(yè),一項(xiàng)工作如果不能在一次性把做其做好會(huì)使業(yè)主滿(mǎn)意率大幅度降低;二是強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量的'穩(wěn)定性'。物業(yè)管理工作重復(fù)性高、單調(diào)、乏味,突出問(wèn)題是被動(dòng)工作及疲憊工作。制度、規(guī)程在執(zhí)行中'雷聲大,雨點(diǎn)小',建立制度時(shí)轟轟烈烈,不久就行同虛設(shè),標(biāo)準(zhǔn)化管理很有效的解決了長(zhǎng)期、穩(wěn)定的保持工作質(zhì)量的問(wèn)題。三是強(qiáng)調(diào)'時(shí)效性',對(duì)不同的工作有不同的時(shí)效要求,能夠在業(yè)主的心理承受范圍之內(nèi)解決業(yè)主的問(wèn)題(詳見(jiàn)服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn))。

正因如此,本公司擬采取全方位的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式,其基本原理是將預(yù)期發(fā)生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標(biāo)準(zhǔn),全體人員必須嚴(yán)格執(zhí)行,不得私自更改。通俗的講就是把人員當(dāng)作'量具模塊'來(lái)約束(通過(guò)對(duì)比不難體現(xiàn),其好處是大大降低了工作的失誤,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作質(zhì)量的穩(wěn)定性。變'人治'為'法制',本公司要求所有員工做到每一句話、每一個(gè)動(dòng)作都是標(biāo)準(zhǔn)的,可大大提高服務(wù)水平和能力。

2、在安全管理上,擬采取全封閉的安全預(yù)案制。

由于本物業(yè)小區(qū)規(guī)模較大,人員成分復(fù)雜,安全死角多,加之安全問(wèn)題是業(yè)主永遠(yuǎn)最關(guān)心的問(wèn)題,故本公司擬采取安全預(yù)案制管理。其原理是:公司先詳細(xì)了解安全死角(如讓秩序維護(hù)人員尋找周界圍墻的突破口),將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來(lái),制訂有針對(duì)性的預(yù)案措施,將預(yù)案作為員工訓(xùn)練的依據(jù),成為習(xí)慣性動(dòng)作后,將大大提高安全管理的實(shí)際水平。對(duì)人員、物品進(jìn)出擬進(jìn)行分類(lèi)控制。對(duì)業(yè)主采用'記憶+規(guī)范'的方法,,對(duì)住戶(hù)采用憑住戶(hù)證出入,對(duì)于散客采取登記有效證件監(jiān)控出入。在區(qū)域巡邏上擬采用多種方式,如'交叉巡邏出入法'、'循環(huán)式巡邏法'、'往返式巡邏法'等,結(jié)合監(jiān)控中心定位系統(tǒng),建立遠(yuǎn)紅外線及電子巡更網(wǎng)絡(luò),實(shí)行立體化管理。

3、在服務(wù)方式上,擬采取本公司的特色服務(wù)與個(gè)性化服務(wù)。

(1)'時(shí)效工作制':

本公司對(duì)業(yè)主關(guān)心的事項(xiàng)員工都要求按規(guī)定的時(shí)間完成方為有效,否則就是無(wú)效勞動(dòng)。將各工作時(shí)效公示給業(yè)主監(jiān)督,對(duì)于無(wú)效工作均依照業(yè)主的投訴按《投訴管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行處理,對(duì)責(zé)任人和責(zé)任部門(mén)實(shí)施處罰,這樣才能讓業(yè)主對(duì)我們的服務(wù)效率感到滿(mǎn)意。比如:住戶(hù)投訴必須在當(dāng)日內(nèi)處理完畢?；卦L工作必須一周內(nèi)進(jìn)行。入伙手續(xù)辦理工作實(shí)行一站式服務(wù),全程完成時(shí)間必須控制在15分鐘內(nèi)(不包含業(yè)主驗(yàn)收房屋),秩序維護(hù)人員收發(fā)卡必須在45秒內(nèi)完成規(guī)定動(dòng)作等等。

(2)'不均衡管理制'

該項(xiàng)制度是本公司獨(dú)有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據(jù)業(yè)主的生活特點(diǎn)和生活規(guī)律來(lái)編排工作。員工不是按部就班的上班,而是根據(jù)以上規(guī)律實(shí)施'靜音管理'、'無(wú)人化管理'和'零干擾服務(wù)'。比如:減少業(yè)主在活動(dòng)時(shí)進(jìn)行清潔帶來(lái)的尷尬。電梯的維修保養(yǎng)安排在夜晚10點(diǎn)后進(jìn)行,以

免影響業(yè)主使用等等,讓業(yè)主真正感到體貼入微的服務(wù)。

(3)'唱喏制':

'唱'是指用動(dòng)聽(tīng)的語(yǔ)言將有關(guān)事項(xiàng)告之業(yè)主,讓業(yè)主成為'知情人',避免產(chǎn)生不必要的認(rèn)識(shí)分歧和提高服務(wù)技巧;'諾'是指服務(wù)工作要'一諾千金',答應(yīng)業(yè)主的事情必須按承諾完成。比如:業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí),將業(yè)主在裝修中可能遇到的常見(jiàn)問(wèn)題列出清單,站在業(yè)主的角度提醒業(yè)主,業(yè)主感到的是'溫馨';管理人員在進(jìn)行收費(fèi)的時(shí)候,要'唱':您家的面積是…收您…找您…請(qǐng)收好…請(qǐng)慢走…,業(yè)主感到的是'認(rèn)真'。按法規(guī)要求,定期將財(cái)務(wù)報(bào)表公示給業(yè)主,讓業(yè)主'明明白白的消費(fèi)。

(4)'三米微笑制':

為住戶(hù)提供服務(wù)時(shí),應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主展示周到的微笑,不能等到業(yè)主到了面前也不理會(huì),雖然是點(diǎn)點(diǎn)滴滴的服務(wù),但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對(duì)業(yè)主時(shí)應(yīng)面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶(hù)談話時(shí),應(yīng)聚精會(huì)神、注意傾聽(tīng),給人以受尊重感;應(yīng)坦誠(chéng)待人,不卑不亢,給人以真誠(chéng)感;應(yīng)神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感;應(yīng)沉著穩(wěn)重,給人以鎮(zhèn)定感。

(5)'首問(wèn)責(zé)任制':

第9篇 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取催繳程序

小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取及催繳程序

(有關(guān)滯納金比例以該項(xiàng)目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準(zhǔn))

業(yè)戶(hù)收樓時(shí)需將計(jì)費(fèi)時(shí)間終止到每自然季度末最后一日.

1.1預(yù)繳半年管理費(fèi)

1.1.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶(hù)發(fā)出次年《管理費(fèi)付款通知書(shū)》,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到《付款通知書(shū)》一個(gè)月內(nèi)繳納下一個(gè)半年的管理費(fèi)。

1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書(shū)》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書(shū)〉一個(gè)月內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣?shū)》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

1.1.3《催款通知書(shū)》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書(shū)》,通知其必須于收到《最后繳款通知書(shū)》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。

1.1.4在《最后繳款通知書(shū)》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。

1.1.5《付款通知書(shū)》、《催款通知書(shū)》及《最后繳款通知書(shū)》均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

1.2預(yù)繳三個(gè)月管理費(fèi)

1.2.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶(hù)發(fā)出下一季度〈管理費(fèi)付款通知書(shū)〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書(shū)〉一個(gè)月內(nèi)繳納下一季度的管理費(fèi)。

1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書(shū)》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書(shū)〉一個(gè)月內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣?shū)》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

1.2.3《催款通知書(shū)》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書(shū)》,通知其必須于收到《最后繳款通知書(shū)》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)季度欠款的第一天起算)。

1.2.4在《最后繳款通知書(shū)》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。

1.2.5《付款通知書(shū)》、〈催款通知書(shū)〉及〈最后繳款通知書(shū)〉均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

1.3預(yù)繳一個(gè)月管理費(fèi)

1.3.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每月15日起向各業(yè)戶(hù)發(fā)出下月〈管理費(fèi)付款通知書(shū)〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書(shū)〉一個(gè)月內(nèi)繳納下月的管理費(fèi)。

1.3.2每月的1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書(shū)》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書(shū)〉7日內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣?shū)》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

1.3.3《催款通知書(shū)》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書(shū)》,通知其必須于收到《最后繳款通知書(shū)》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)月欠款的第一天起算)。

1.3.4在《最后繳款通知書(shū)》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。

1.3.5《付款通知書(shū)》、〈催款通知書(shū)〉及〈最后繳款通知書(shū)〉均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

第10篇 x苑小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本的測(cè)算

景苑小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本的測(cè)算

管理服務(wù)報(bào)價(jià)及費(fèi)用構(gòu)成

一、物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià):

1、依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》及連云港物業(yè)市場(chǎng)情況,制定物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(1)住 宅:0.50元/m2

(2)商業(yè)用房2.00元/m2

((3))空置房按相關(guān)規(guī)定由開(kāi)發(fā)商全價(jià)支付物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)

2、停車(chē)服務(wù)費(fèi)

地上車(chē)位 : 70元/位.月

地下車(chē)位:110元/位.月

3、公眾代辦性服務(wù)

二次供水水費(fèi)代收代繳,按照行業(yè)相關(guān)規(guī)定;公攤水電費(fèi),按實(shí)際用量分?jǐn)偟綉?hù);代辦性服務(wù)免費(fèi)

4、特約服務(wù)費(fèi)

(1)保潔家政服務(wù),鐘點(diǎn)工按照10元/時(shí)收取。

(2)房屋維修按用工、材料成本核算的最終合計(jì)價(jià)格收取費(fèi)用。

其余服務(wù)項(xiàng)目按用戶(hù)與物業(yè)公司協(xié)商價(jià)收取。

二、年物業(yè)管理費(fèi)用支出構(gòu)成

1、人員費(fèi)用(包括工資福利、各種保險(xiǎn)、管理傭金、按法定稅率交納的稅金):

管理處主任:1500元/人×1*12=16800元

安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng):1300元/人×1*12=15600 元

行政財(cái)務(wù):1200元/人×1人*12=14400元

安全護(hù)衛(wèi)員:800元/人×5人*12=153600元

設(shè)備管修主管:1200元/人×1人*12=14400元

維修工:700元/人×1人*12=33600元

保潔員:700×2人*12=50400元

綠化工:700×1人*12=33600元

合計(jì):368400元

2、行政辦公費(fèi)用(包括辦公用品、電話費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)及水電費(fèi)等及稅金):1200元*12月=15600元

3、安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)用(包括安全護(hù)衛(wèi)員裝備費(fèi)、器材維修費(fèi)告示及稅金):1100元*12月=13200元

4、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用(包括房屋維修、化糞池清掏、水箱清洗、院落護(hù)欄維護(hù)及稅金):800元*12月=9600元

6、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用(包括設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)、年檢、照明燈具的更換及利潤(rùn)、稅金):1100元*12月=13200元

合計(jì):51600元

總合計(jì)420000元

總收入420960元-總支出420000元=960元

第11篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)承諾

住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及承諾

在全體業(yè)主的大力支持和發(fā)展商的積極配合下,我們堅(jiān)信,通過(guò)**物業(yè)共同的努力,可以達(dá)到:

1、二年內(nèi)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建文明、安全小區(qū) ,達(dá)到'萍鄉(xiāng)市文明小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),并爭(zhēng)取達(dá)到市優(yōu);

2、三年內(nèi)達(dá)到市優(yōu)秀示范小區(qū) ;四年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)秀示范小區(qū),爭(zhēng)取達(dá)到國(guó)優(yōu);

3、建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制:臨修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄;維修工程質(zhì)量合格率100%,維修工程質(zhì)量回訪率100%;

4、配套設(shè)施完好率98%以上,大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率100%;

5、業(yè)戶(hù)投訴受理率100%,投訴回訪率98%以上,業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意率達(dá)95%以上;

6、無(wú)因物業(yè)管理責(zé)任而發(fā)生的重大安全責(zé)任事故,嚴(yán)格防范火災(zāi)、車(chē)輛被盜以及治安案件發(fā)生。

7、半年內(nèi)培育社區(qū)文化活動(dòng)的框架和雛形,二年內(nèi)成為成熟的優(yōu)秀商住樓,讓有關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有組織、有參與、有群體地成型,規(guī)模型、持續(xù)地進(jìn)行各種有利于經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益的活動(dòng)。

第12篇 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算

一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源

居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房 屋及其設(shè)備、專(zhuān)用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)行為,維護(hù)正常收費(fèi)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實(shí)施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物,是對(duì)以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被 動(dòng)居面的重大改革。在目前我國(guó)廣大居民的收入水平相對(duì)較低,還不能承受較高的費(fèi)用,特別是我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行住宅福利制度,一些居民對(duì)收取多項(xiàng)的管理費(fèi)用,心理準(zhǔn)備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi),是一個(gè)政策性很強(qiáng),又十分復(fù)雜的問(wèn)題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問(wèn)題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題。因此,制定合理的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來(lái)原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問(wèn)題。

要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問(wèn)題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制。物 業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要有:

1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金;

3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的收入;

4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;

5.開(kāi)發(fā)單位給予一定的支持。

現(xiàn)簡(jiǎn)單分述為下:

1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及 其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的主要來(lái)源。

2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日 常管理收費(fèi)無(wú)法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對(duì)這項(xiàng)基金的名稱(chēng)和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)維修基金。

維修基金是通過(guò)建立雙向籌集的渠道來(lái)收取的,分以下兩種情況:

(1)公有住房出售后維修基金的收取

公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購(gòu)房人)雙向籌集。

①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。

②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購(gòu)房時(shí)一次性收取一定數(shù)額的維修 基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納 標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維 修基金。

(2)商品房出售后維修基金的收取

商品房出售后,維修基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購(gòu)房人)雙向籌集。

①在房屋銷(xiāo)售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價(jià)提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。

②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購(gòu)房后,在辦理簽約、入戶(hù)手續(xù)時(shí)一 次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購(gòu)房款的1%或建筑成本價(jià)的1.5%每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計(jì)入物業(yè)管理費(fèi),然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。

不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時(shí) ,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究決定,還可臨時(shí)向業(yè)主籌集。

(3)維修基金的使用與管理

維修基金必須專(zhuān)款專(zhuān)用,只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。 因此,必須加強(qiáng)對(duì)維修基金使用的管理。

維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用。在業(yè) 主委員會(huì)未成立前,可由政府主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專(zhuān)戶(hù)存入指定銀行,在需要使用時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃與預(yù)算,報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn);在使用過(guò)程中, 接受業(yè)主

委員會(huì)和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項(xiàng)基金,因?yàn)檫@筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會(huì)委托在一定時(shí)間內(nèi)管 理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項(xiàng)基金的安全,必須由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)該基金的使用,做到專(zhuān)款專(zhuān)用,防止挪作他用。

維修基金的突出特點(diǎn)就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭(zhēng) 取產(chǎn)生最大的增值收益,如購(gòu)買(mǎi)國(guó)庫(kù)券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。

3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的收入。在不向政府要錢(qián),不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開(kāi)辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體,開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊(duì),完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、鋪設(shè)甬路,建停車(chē)場(chǎng)等。組建裝修隊(duì)對(duì)新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開(kāi)辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會(huì)承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營(yíng)取得的部分利潤(rùn),彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。

物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn),從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn)。同時(shí),其收入和利潤(rùn)事先也無(wú)法準(zhǔn)確的測(cè)算和預(yù)計(jì)。因此,這種收入和利潤(rùn)并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來(lái)源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的部分利潤(rùn)(注意,只 是部分利潤(rùn))也做為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源之一,主要是考慮目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,從推動(dòng)物業(yè)管理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實(shí)際出發(fā),而提出的在一定時(shí)期內(nèi)帶有 較強(qiáng)過(guò)渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國(guó)的實(shí)際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶(hù)負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革,政府還在多方面對(duì)物業(yè)管理給予大力扶持。

目前,政府對(duì)物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括 :

1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)的管理。

2.規(guī)定對(duì)房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。

3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受?chē)?guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)中可適當(dāng)減免部分稅金等。

4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;對(duì)小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門(mén)承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費(fèi) 用。

5.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以?xún)?yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶(hù)和經(jīng)營(yíng)性配套商業(yè)用戶(hù)。有以下2種優(yōu)惠方式:

按成本價(jià)出售。如有的城市規(guī)定,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專(zhuān)業(yè)管理用戶(hù)和小區(qū)住宅 總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,按建筑成本價(jià)出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 用房開(kāi)展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,經(jīng)營(yíng)收入用于小區(qū)物業(yè)管理。

6.以成本租金租用。這是指對(duì)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開(kāi) 發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,由于住宅帶有社會(huì)保障性的特點(diǎn),對(duì)中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持;而開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會(huì)給予必要的支持。

二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則

《暫行辦法》特別對(duì)收費(fèi)原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開(kāi)展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時(shí)抽出,國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況,分別實(shí)行政府一定價(jià)、政府指導(dǎo) 價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。

1.實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、 電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。

其中對(duì)普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實(shí)行政府定價(jià)。如北京市規(guī)定對(duì)水、電、房 租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶(hù)1元。對(duì)高級(jí)公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的 服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支情況,向物價(jià)部門(mén)申報(bào),由物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理行

政主管部門(mén)意見(jiàn)后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度 內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2.實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù),除政府物價(jià)部門(mén)規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購(gòu)商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。

實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代 表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)備案。

特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶(hù)的特殊需要而開(kāi)設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰(shuí)受益,誰(shuí) 付錢(qián)”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。

三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法

(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

“暫行辦法”第八條對(duì)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:

1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);

2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);

3.綠化管理費(fèi);

4.清潔衛(wèi)生費(fèi);

5.保安費(fèi);

6.辦公費(fèi);

7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

8.法定稅費(fèi);

其中第2項(xiàng)至第6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開(kāi)支。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤(rùn)率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)實(shí) 際情況確定。

此外,對(duì)實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。

(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算原則

居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價(jià)不同,其 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價(jià)、物業(yè)管行政主管部門(mén)要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實(shí)施工作。