第1篇 z物業(yè)管理公司各部門的主要職能劃分
辦公室:辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合辦事機構(gòu),也是綜合管理部門。主要負責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù),包括擬寫文書,組織會議,管理人事,后勤,檔案,培訓(xùn)員工以及接待來訪客各項工作。
財務(wù)部:財務(wù)部在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下,參與企業(yè)經(jīng)營管理,搞好財務(wù)核算。財務(wù)人員必須按照國家有關(guān)財務(wù)管理的政策、法規(guī)和企業(yè)的規(guī)章制度,監(jiān)督企業(yè)資金和資產(chǎn)的安全有效運轉(zhuǎn),負責(zé)管理服務(wù)費的收繳,做好報表、納稅工作,要經(jīng)常向總經(jīng)理報告公司財務(wù)情況。
管理部:管理部應(yīng)按照公司的計劃和安排,負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、綠化、保安、消防、車輛管理等工作。
服務(wù)部:服務(wù)部應(yīng)依法建立各類服務(wù)網(wǎng)點,開展代辦業(yè)務(wù),監(jiān)督、檢查服務(wù)網(wǎng)點的服務(wù)態(tài)度和遵紀守法情況,最大限度地為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類用戶提供優(yōu)良的服務(wù)。
工程部:工程部是負責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運行的技術(shù)管理部門,其主要職能是實施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋修繕及其配套設(shè)備的維護,組織管理人員維護、管理好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及各種配套設(shè)備。做好物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料,及時為各部門提供相關(guān)物業(yè)資料。
第2篇 達能物業(yè)管理公司企業(yè)文化闡述
企業(yè)理念:創(chuàng)新決定未來,思路決定出路。
觀念決定進退,細節(jié)決定成敗。
服務(wù)宗旨:規(guī)范管理、親情服務(wù)、創(chuàng)建和諧社區(qū)。
經(jīng)營理念:專業(yè)、專注、社會和經(jīng)濟效益并重。
團隊精神:愛崗敬業(yè)、團結(jié)協(xié)作、勇于拼搏、開拓創(chuàng)新。
管理目標(biāo):管理制度化、工作程序化、服務(wù)規(guī)范化、質(zhì)量標(biāo)準化、培訓(xùn)考核系統(tǒng)化。
企業(yè)口號:讓我們的心、我們和業(yè)主的心貼的更近。
角色三定位
做事業(yè):將公司作為自已人生的歸宿。
這一類人講奉獻、講業(yè)績、講學(xué)識,與公司同成長,共命運,為自已贏得一生的事業(yè)。
找職業(yè):將公司作為自已發(fā)展的平臺。
這一類人具備專業(yè)水準,講創(chuàng)新、講執(zhí)行、為公司建功立業(yè),為自已贏得財富。
找工作:將公司作為自已生存的依靠。
這一類人不能完全溶入公司文化,徘徊在團隊的邊緣,在這一階段,不進則退,不入則出。
五講:
講創(chuàng)新:創(chuàng)新分為管理創(chuàng)新與技術(shù)創(chuàng)新,創(chuàng)新的體現(xiàn)是提高效率和節(jié)約成本。
創(chuàng)新的人是公司的開拓性人才,只有創(chuàng)新的人才能在公司得到超常的發(fā)展和回報。
創(chuàng)新就是競爭力,只有創(chuàng)新的人才能達到人生的高度,達到事業(yè)的頂峰。
講創(chuàng)新就是講自已在工作中改進策略、改進方法、改進流程,提高效率的事跡。
講業(yè)績:業(yè)績是指創(chuàng)造有形經(jīng)濟利潤或無形價值,業(yè)績的體現(xiàn)是使公司獲利或獲益。
創(chuàng)造業(yè)績的人是公司的支柱性人才,只有創(chuàng)造業(yè)績的人才能在公司得到歸宿和厚報。
業(yè)績是個人能力的直接體現(xiàn)和最終證明,有能力的人永不會淘汰。
第3篇 某小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)內(nèi)容
公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓(xùn)需求,主動'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培訓(xùn)為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊,實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。
1 高級管理員培訓(xùn)內(nèi)容
物業(yè)管理理念
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關(guān)常識
2 技術(shù)骨干培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感,榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
公關(guān)知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設(shè)備操作及維護知識
維修具使用及保養(yǎng)
住戶投訴處理能力
3 普通員工培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
管理規(guī)則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設(shè)備操作及維護知識
第4篇 物業(yè)管理師備考:物業(yè)管理公司組建條件
國家法律法規(guī)對不同形式的公司組建條件都有明確的要求。確定按照何種形式組建物業(yè)管理公司,必須滿足法律法規(guī)規(guī)定的關(guān)于這種形式公司設(shè)立應(yīng)具備的條件。不同形式的公司的設(shè)立條雖然不盡相同,但基本的東西大同小異。這里為了敘述方便,重點對有限責(zé)任公司的組建加以闡述。
有符合法定人數(shù)的股東
股東實際上就是公司設(shè)立的出資者,可以是自然人,也可以是企業(yè)或社團組織。根據(jù)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,除一人制有限責(zé)任公司以外,設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司需要有2名以上、50名以下的股東。但并非所有的自然人和企業(yè)或社團組織都能夠成為物業(yè)管理公司的股東,需要事先進行確認。
1)自然人必須具有完全行為能力和無其他受到法律禁止的情形,才能作為公司股東。
2)企業(yè)化經(jīng)營的事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)先辦理企業(yè)法人登記,再以企業(yè)法人名義投資入股物業(yè)管理公司。
3)社團組織成為物業(yè)管理公司股東的前提條件,是已經(jīng)辦理了社團法人登記。
4)工會作為物業(yè)管理公司股東,應(yīng)事先得到縣級以上工會的投資批準文件。
5)會計師事務(wù)所、審計事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)、律師事務(wù)所不得作為投資主體向其他行業(yè)投資,基金會不得投資舉辦企業(yè),因而也就都不允許作為物業(yè)管理公司的股東。
達到法定的資本最低限額
法定資本是指公司向公司登記機關(guān)登記時,經(jīng)法定程序認定的資本。它既是公司成為法人的基本要求之一,又是企業(yè)承擔(dān)虧損風(fēng)險的資本擔(dān)保,同時也是股東權(quán)益劃分的標(biāo)準。物業(yè)管理屬于服務(wù)業(yè),國家規(guī)定設(shè)立服務(wù)性有限責(zé)任公司所需資本的最低限額為1 0萬元,也就是說,最少注冊資本1 0萬元,就可以設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司。但《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(中華人民共和國建設(shè)部令第1 25號)規(guī)定,最低資質(zhì)物業(yè)管理公司的注冊資本要在50萬元以上,而獲得最低資質(zhì),是一家物業(yè)管理公司能夠?qū)嵤┪飿I(yè)項目管理服務(wù)的起碼條件。所以,應(yīng)當(dāng)把50萬元視為物業(yè)管理公司法定的資本最低限額。
1)股東可以用貨幣出資,也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的金額不得超過公司注冊資本的20%(有特殊規(guī)定的除外,如國科發(fā)政字「1997」326號文件規(guī)定:以高新技術(shù)成果向有限責(zé)任公司出資入股,作價總金額可以超過公司注冊資本的20%,但不得超過35%)。
備考資料下載:物業(yè)管理師備考-物業(yè)管理公司組建條件
第5篇 物業(yè)管理員商業(yè)場所的物業(yè)管理試題
一、單選題
156、大型停車場、小件批發(fā)市場、電子工業(yè)供應(yīng)市場等屬于( )商業(yè)場所。
a、敞開型 b、封閉型 c、多用型 d、綜合型
157、市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在( )平方米以上。
a、1-3萬 b、1-5萬 c、1-10萬 d、3-10萬
158、我國地區(qū)級購物商場建筑規(guī)模一般在( )。
a、1-3萬 b、1-5萬 c、2-5萬 d、3-5萬
159、我國地區(qū)級購物商場年營業(yè)額一般在( )。
a、1-5億元 b、5-10億元 c、10-20億元 d、30億元以上
160、我國地區(qū)級購物商場服務(wù)人口一般在( )。
a、5萬人以下 b、5-10萬人 c、10-30萬人 d、30萬人以上
161、商業(yè)場所在( )上要下足工夫,力求新穎獨特、突出個性和特色,給顧客留下強烈的第一印象。
a、投資方面 b、設(shè)計方面 c、施工方面 d、管理方面
162、現(xiàn)在我國大型商廈一般是每( )平方米的地上建筑面積設(shè)置一個停車位。
a、10-100 b、50-100 c、100-200 d、200-500
163、商業(yè)場所具有( ),才會吸引更多的顧客。
a、強大的經(jīng)濟實力 b、自己鮮明的特色 c、大面積的停車場 d、裝飾豪華的營業(yè)大廳
164、物業(yè)管理公司的治安管理實質(zhì)上是( )
a、 治理 b、管理 c、治安 d、服務(wù)
165、商業(yè)場所的保安工作更多的是與( )打交道。
a、犯罪分子 b、不法商販 c、違反規(guī)章制度的群眾 d、違反規(guī)章制度的工作人員
二、多選題
166、商業(yè)場所按建筑功能可分為( )
a、敞開型 b、封閉型 c、綜合型 d、商住兩用型
167、商業(yè)場所要規(guī)劃設(shè)計合理,就是要合( )之理。
a、廣開就業(yè)渠道 b、經(jīng)濟規(guī)律 c、經(jīng)濟發(fā)展 d、提高效益
168、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)要防止( )
a、盲目效仿 b、主次顛倒 c、精心策劃,合理布局 d、只看眼前,不計長遠
169、商業(yè)場所對市容有很大影響,要符合社會的( )
a、一貫要求 b、超前要求 c、實用要求 d、美學(xué)要求
170、商業(yè)場所在管理上要突出( ),使顧客認識熟悉,潛移默化產(chǎn)生聯(lián)想,逐步達到接受的目的。
a、一般形象 b、一貫形象 c、獨特形象 d、大眾形象
171、商業(yè)場所物業(yè)管理內(nèi)容之一是建立企業(yè)識別系統(tǒng),它包括( )
a、理念識別體系 b、視角識別體系 c、行為識別體系 d、幻想識別體系
172、公共商業(yè)場所識別體系包括( )
a、企業(yè)名稱 b、商標(biāo)、招牌 c、企業(yè)簡介 d、員工服裝
三、判斷題
173、( )商業(yè)場所不僅包括各類商店,而且也包括服務(wù)企業(yè)、娛樂場所和銀行等。
174、( )商業(yè)場所的重要作用就是依靠獎金雄厚,增大知名度,擴大影響力,設(shè)法把顧客引進來,購物后使其產(chǎn)生流連忘返之情。
175、( )公共商業(yè)場所的銷售業(yè)績原則上應(yīng)刻與商場的知名度成正比。
176、( )公共商業(yè)場所的良好形象是潛在的資產(chǎn)和潛在的銷售額。
第6篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊－測量分析和改進
物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊:測量、分析和改進
1總則
為證實本公司各項業(yè)務(wù)方面所提供的服務(wù)符合有關(guān)的要求,確保公司質(zhì)量管理體系的符合性和其持續(xù)改進的有效性,公司從以下幾個方面進行監(jiān)視、測量、分析和改進。
2監(jiān)視和測量
2.1顧客滿意
顧客滿意是測量我們所提供服務(wù)質(zhì)量的一個重要尺度,公司主要通過兩個方面對顧客滿意度進行測評。
2.1.1一方面,公司通過與顧客的溝通(本手冊'7.2.3顧客溝通'),及時對我們的服務(wù)進行改善和改進,確保顧客滿意。
2.1.2公司通過以下方式對顧客滿意度進行測評,根據(jù)測評結(jié)果采取相應(yīng)措施改善惡化提高我們的服務(wù)。
a)確保每年兩次顧客滿意度調(diào)查的實施;
b)對顧客重點關(guān)注項目進行定期調(diào)查;
c)對重大的投訴或?qū)ｍ椃?wù)進行的回訪,包括公司和各部門自己組織的回訪;
d)顧客懇談,包括公司組織的懇談會和各部門組織的懇談交流會;
e)內(nèi)部顧客(員工)的滿意度調(diào)查;
2.1.3以上有關(guān)顧客滿意測評的操作及具體的方法方式和相關(guān)要求,包括相應(yīng)的頻次、執(zhí)行人員和所應(yīng)用的工具通過建立jsnhwy0-01《顧客滿意度測評程序》進行管理和控制。
2.2內(nèi)部質(zhì)量審核
2.2.1公司制定jsnhwy0-02《內(nèi)部質(zhì)量審核程序》對公司內(nèi)部質(zhì)量審核的操作進行管理和控制。通過內(nèi)部質(zhì)量審核活動的開展,驗證質(zhì)量體系運行的符合性和有效性,為減少及預(yù)防不合格提供客觀證據(jù),發(fā)現(xiàn)問題和解決問題,實現(xiàn)改進的目的。
2.2.2根據(jù)公司各部門具體情況、審核過程的實施及以往審核的結(jié)果,策劃和編制審核方案。公司內(nèi)執(zhí)行內(nèi)審任務(wù)的審核員須具備內(nèi)審員資格,審核組成員不得有受審核部門的員工參加,審核組成員在審核期間直接向管理者代表負責(zé)。
2.2.3原則上公司各部門每半年需接受一次內(nèi)部質(zhì)量審核,在一年內(nèi)審核必須覆蓋iso9001:2000標(biāo)準的全部要求及公司體系文件中規(guī)定的全部內(nèi)容。
2.2.4如果一個部門在一個月內(nèi)連續(xù)發(fā)生嚴重不合格服務(wù)(投訴)或發(fā)生重大質(zhì)量事故,由管理者代表判斷是否應(yīng)進行一次計劃外審核,并報總經(jīng)理批準。內(nèi)審結(jié)果應(yīng)形成審核報告,審核的記錄將作為管理評審的輸入。
2.2.5受審部門對審核中出現(xiàn)的不合格項采取措施進行改善,消除不合格及不合格發(fā)生的原因。原審核人員負責(zé)對審核中形成的糾正和預(yù)防措施應(yīng)進行評估和隨后的跟蹤驗證。
2.3服務(wù)過程的監(jiān)視和測量
根據(jù)各項服務(wù)的有關(guān)特性,在物業(yè)管理服務(wù)過程方面通過在日常工作中的自我檢查和業(yè)務(wù)檢查、階段性的業(yè)務(wù)檢查、突發(fā)性臨時檢查和針對某一特定時期(如節(jié)假日期間)或某一方面進行的專項檢查等,對質(zhì)量體系的過程進行監(jiān)控及測量。
2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測量
2.4.1對于物業(yè)管理服務(wù)來說,大部分服務(wù)的結(jié)果是隨著服務(wù)的過程同時發(fā)出的,在服務(wù)提供的同時,服務(wù)的結(jié)果也已交付,因此仍應(yīng)加強對服務(wù)過程的監(jiān)視和測量。
2.4.2對于物業(yè)管理服務(wù)中個別如物業(yè)的各類維修和工程等這一類可在完成后予以交付的工作,所進行監(jiān)視和測量的方法
和有關(guān)的標(biāo)準需得到明確,需要時形成相應(yīng)的指導(dǎo)書。監(jiān)視和測量結(jié)果應(yīng)形成記錄并指明服務(wù)結(jié)果的放行人。除非規(guī)定的檢驗和測量已經(jīng)完成或得到顧客的同意,否則不能進行交付。有關(guān)記錄的控制按文件jsnhwy4.0-02《質(zhì)量記錄控制程序》。
3不合格服務(wù)的控制
3.1在本公司,此要求適用于那些在物業(yè)管理服務(wù)中可在完成后予以交付的服務(wù)。對于那些結(jié)果和過程同時發(fā)出的服務(wù),不合格的處理按jsnhwy0-04《糾正和預(yù)防措施實施程序》處理。
3.2對于不合格的服務(wù),制定jsnhwy0-03《不合格服務(wù)處理程序》,及時采取有效措施消除不合格和防止不合格服務(wù)的交付。不合格處理的職責(zé)和權(quán)限在有關(guān)文件中予以明確的規(guī)定,公司全體人員都有向上級報告或指出已發(fā)現(xiàn)的不合格或潛在的不合格的責(zé)任。
4數(shù)據(jù)分析
4.1為保障公司質(zhì)量管理體系的適宜性和有效性得到適當(dāng)?shù)脑u估和有效的改進,在對有關(guān)的監(jiān)視和測量結(jié)果作收集和分析時須結(jié)合顧客滿意度及滿意率的情況、投訴建議和緊急事件及其處理、各項業(yè)務(wù)的開展和分承包方的控制等方面的相關(guān)信息和具體數(shù)據(jù)采用適宜的統(tǒng)計方法和統(tǒng)計技術(shù)進行。
4.2有關(guān)監(jiān)視、測量和分析的具體內(nèi)容與進行數(shù)據(jù)分析所應(yīng)用的統(tǒng)計方法和統(tǒng)計技術(shù),以及相關(guān)信息和數(shù)據(jù)的確定,收集的方法、手段和頻率等在相應(yīng)的程序中予以明確的規(guī)定并能保證結(jié)果的準確性。
5改進
5.1持續(xù)改進
公司通過質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的建立、內(nèi)部質(zhì)量審核的開展、對有關(guān)數(shù)據(jù)的分析、糾正和預(yù)防措施的實施和管理評審活動持續(xù)改進質(zhì)量管理體系的有效性。
5.2糾正和預(yù)防措施
公司建立jsnhwy0-04《糾正和預(yù)防措施實施程序》,規(guī)定糾正和預(yù)防措施的具體實施,消除不合格和潛在不合格的原因,防止?jié)撛诓缓细竦陌l(fā)生及不合格的再次發(fā)生。
6支持性文件
jsnhwy0-01 《顧客滿意度測評程序》
jsnhwy0-02 《內(nèi)部質(zhì)量審核程序》
jsnhwy0-03 《不合格服務(wù)處理程序》
jsnhwy0-04 《糾正和預(yù)防措施實施程序》
第7篇 物業(yè)公司管理處辦公規(guī)則
物業(yè)公司項目管理處辦公規(guī)則
1 信件
所有寄予本管理中心的信件,均需交由獲授權(quán)人開啟和登記,然后交有關(guān)部門處理。
2 文件傳閱
內(nèi)部文件傳閱,由總經(jīng)理辦公室將文件送達相關(guān)的部門與人員,閱后立即交還總辦,中央存檔,從速完成文件要求的事項。
3會議室
使用會議室需提前一天與辦公室聯(lián)系,經(jīng)批準后,服從辦公室的安排。使用完畢,關(guān)好門窗及電器開關(guān)。
4來訪接待
因公接待來訪者,有關(guān)部門需派適當(dāng)人員帶領(lǐng)客人進入會
客室或會議室或其他辦公地點,陪同來訪者直至離開公司。
5告示牌
管理中心內(nèi)部告示牌將設(shè)在明顯處,隨時將管理中心與政府的有關(guān)政策、要求、指示等的通知貼于此,敬告員工。
6就餐
午餐時間 小時,員工不可因用餐而遲到。
7差旅費
按差旅費規(guī)定辦理。
第8篇 物業(yè)管理公司員工守則11
物業(yè)管理公司員工守則(十一)
1、熱愛企業(yè),熱愛本職工作,維護公司利益和聲譽。
2、服從管理、履行職責(zé),講求工作效率,努力鉆研業(yè)務(wù),不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平、法制水準和工作能力,努力完成本職工作。
3、遵守各項規(guī)章制度,維護正常工作秩序和生活秩序,不遲到、早退、曠工;忠于職守、遵紀守法、廉潔奉公,不利用工作之便謀私利,自覺抵制不正之風(fēng)。
4、注重職業(yè)道德,樹立企業(yè)和個人的良好形象,講文明、講禮貌;團結(jié)協(xié)作、艱苦奮斗、勤儉節(jié)約、愛護公物、顧全大局。
5、增強保密觀念,保管好各種業(yè)務(wù)資料,不外泄公司內(nèi)部情況和信息。
6、遵守安全規(guī)定和各項操作規(guī)程,嚴防各類事故的發(fā)生。
第9篇 酬金制物業(yè)管理財務(wù)監(jiān)管程序文件
1.0目的:
根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)委托合同的規(guī)定,為了明確酬金制物業(yè)管理運作模式下與委托物業(yè)管理企業(yè)的雙方權(quán)利義務(wù),有效監(jiān)管委托物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)經(jīng)營狀況,維護公司經(jīng)濟利益。
2.0范圍
適用于酬金制物業(yè)管理運作模式下,**集團對委托物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)監(jiān)管工作。
3.0職責(zé)
3.1項目委托的物業(yè)管理公司(以下簡稱物業(yè)公司)負責(zé)項目物業(yè)管理具體經(jīng)營、財務(wù)管理、資產(chǎn)管理的實際工作,以及經(jīng)營收入管理和成本控制工作;
3.2置業(yè)公司客戶服務(wù)中心(以下簡稱客戶服務(wù)中心)負責(zé)與物業(yè)公司對接工作,以及費用結(jié)算、成本審核、物資采購初審、財務(wù)核查協(xié)助、資產(chǎn)管理監(jiān)督工作;
3.3置業(yè)公司財務(wù)部(以下簡稱地產(chǎn)財務(wù)部)負責(zé)對物業(yè)公司財務(wù)管理、資產(chǎn)管理的監(jiān)管和審核工作;
3.4集團資產(chǎn)運營部負責(zé)上述工作的監(jiān)督與指導(dǎo)工作。
4.0程序
4.1物業(yè)管理經(jīng)營收入監(jiān)管
4.1.1物業(yè)管理經(jīng)營收入定義與范圍
4.1.1.1物業(yè)管理經(jīng)營收入是指物業(yè)公司在本項目上所有業(yè)務(wù)經(jīng)營收入款項,包括主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入;
4.1.1.2主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入包括為物業(yè)管理服務(wù)費和停車服務(wù)費;
4.1.1.3其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入包括為裝修管理費、垃圾清運費、場租費、業(yè)務(wù)分成、維修服務(wù)費、有償服務(wù)費等其他業(yè)務(wù)收入;
4.1.1.4所有主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入必須入帳,錄入財務(wù)軟件、開具地產(chǎn)財務(wù)部指定的統(tǒng)一票據(jù),列入監(jiān)管范圍。
4.1.2財務(wù)票據(jù)監(jiān)控
4.1.2.1物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營收入款項(包括主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入),都必須向客戶開具地產(chǎn)財務(wù)部指定統(tǒng)一的《**大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》(以下簡稱物業(yè)管理財務(wù)收據(jù)),物業(yè)管理財務(wù)票據(jù)一式三聯(lián),一聯(lián)給客戶、一聯(lián)物業(yè)公司存檔、一聯(lián)地產(chǎn)財務(wù)部存檔;
4.1.2.2物業(yè)管理財務(wù)收據(jù)由地產(chǎn)財務(wù)部負責(zé)設(shè)計、印刷和管理;
4.1.2.3物業(yè)公司財務(wù)會計在每月3日前到地產(chǎn)財務(wù)部核銷上月的物業(yè)管理財務(wù)收據(jù),和領(lǐng)取本月物業(yè)管理財務(wù)收據(jù)。
4.1.2.4物業(yè)公司在領(lǐng)取本月物業(yè)管理財務(wù)收據(jù),需要在地產(chǎn)財務(wù)部登記物業(yè)管理財務(wù)收據(jù)的起始編號;
4.1.2.5物業(yè)公司在核銷物業(yè)管理財務(wù)收據(jù)時,需向地產(chǎn)財務(wù)部提交《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》,和當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根?？蛻舴?wù)中心根據(jù)月份報表和財務(wù)收存根進行審核物業(yè)公司當(dāng)月經(jīng)營收入數(shù)據(jù)的真實性,客戶服務(wù)中心審核無誤后提交地產(chǎn)財務(wù)部復(fù)核;
4.1.2.6物業(yè)公司在使用《**大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》,必須按順序和規(guī)范填寫,如填寫錯誤必須收回客戶聯(lián),三聯(lián)一起核銷;不得有跳頁、涂改、開空白頁。自制和偽造財務(wù)票據(jù)、以及收款不開票據(jù)的行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將根據(jù)《**大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》的約定,每發(fā)生一次將給物業(yè)公司處于人民幣1萬元的罰款;
4.1.3物業(yè)管理軟件監(jiān)控
4.1.3.1為便于財務(wù)數(shù)據(jù)的及時監(jiān)控,將安裝物業(yè)管理軟件,在地產(chǎn)財務(wù)部、客戶服務(wù)中心、物業(yè)公司各設(shè)置一個管理登陸平臺;
4.1.3.2物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營收入款項(包括主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入),必須及時將財務(wù)數(shù)據(jù)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中;
4.1.3.3客戶服務(wù)中心在每月4日前將根據(jù)物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,匯總和統(tǒng)計物業(yè)公司上月度的經(jīng)營收入數(shù)據(jù),并打印一份《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。
4.1.3.4客戶服務(wù)中心根據(jù)《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿),對照物業(yè)公司提交的《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》,和當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根,審核無誤后提交地產(chǎn)財務(wù)部復(fù)核;
4.1.3.5物業(yè)公司必須保證所有物業(yè)管理經(jīng)營收入款項數(shù)據(jù)原則上在48小時內(nèi)(停電、電腦或系統(tǒng)故障原因除外)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中。如月度審核中發(fā)現(xiàn)收費不錄入軟件的行為,根據(jù)《**大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》的約定將每次處于物業(yè)公司人民幣1萬元罰款。
4.1.4物業(yè)管理經(jīng)營收入數(shù)據(jù)確認:地產(chǎn)財務(wù)部根據(jù)客戶服務(wù)中心提交審核過的《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)、《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》、當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根,進行復(fù)核,復(fù)核無誤后,在《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》簽字確認,確認后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終經(jīng)營收入數(shù)據(jù)。
4.2物業(yè)管理經(jīng)營成本監(jiān)管
4.2.1物業(yè)管理經(jīng)營成本定義與范圍
4.2.1.1物業(yè)管理成本包括人員物業(yè)管理人工成本和物業(yè)管理物料成本;
4.2.1.2物業(yè)管理人工成本包括:工資、福利、加班費、社會保險;
4.2.1.3物業(yè)管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規(guī)規(guī)定內(nèi)的成本支出;
4.2.1.4單價在500元以上的物資作為資產(chǎn)范圍,按照資產(chǎn)管理監(jiān)控程序處理;
4.2.2物業(yè)管理人工成本監(jiān)控
4.2.2.1物業(yè)公司必須在每月3日前提交上月的《**月份考勤匯總表》和《**月份人工成本報表》(報表中必須有工資、福利、加班費以及社會保險金額);
4.2.2.2客戶服務(wù)中心對上述報表和項目實際人員狀況進行核實和審核,審核無誤后將提交地產(chǎn)財務(wù)部進行復(fù)核;
4.2.2.3物業(yè)公司的人員編制、工資、福利和社會保險標(biāo)準必須按照萬廈居業(yè)的《**大湖之都物業(yè)管理投標(biāo)文件》中的標(biāo)準執(zhí)行,超出此標(biāo)準的部分將不予以確認,超編制部分人員需提前報批;
4.2.2.4地產(chǎn)財務(wù)部和客戶服務(wù)中心在審核物業(yè)公司的人工成本時,如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報人員考勤、工資、福利和社會保險的行為,將有權(quán)拒絕支付物業(yè)公司當(dāng)月虧損補貼和酬金,并追究物業(yè)公司的違約責(zé)任和扣罰酬金;
4.2.2.5物業(yè)管理人工成本數(shù)據(jù)確認:地產(chǎn)財務(wù)部對客戶服務(wù)中心提交的審核合格的《**月份人工成本報表》進行復(fù)核,復(fù)核無誤后在報表上簽字確認,確認后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終人工成本數(shù)據(jù);
4.2.3物業(yè)管理物料成本監(jiān)控
4.2.3.1物業(yè)公司在每月28日前向客戶服務(wù)中心提交下月的《**月份物資采購報表》(報表中必須注明采購物資名稱、規(guī)
格、數(shù)量、用途、單價、總計金額)進行審核?？蛻舴?wù)中心根據(jù)項目實際情況審核所采購物資的合理性、必要性和真實性;
4.2.3.2物業(yè)公司需每個季度向客戶服務(wù)中心和地產(chǎn)財務(wù)部提交一份《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》,以供價格參考?？蛻舴?wù)中心和地產(chǎn)財務(wù)部有權(quán)對價格表中的價格進行市場調(diào)查,如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報價格的行為,將有權(quán)拒絕支付該項費用,并追究物業(yè)公司的違約責(zé)任和扣罰酬金;
4.2.3.3客戶服務(wù)中心審核過程中如發(fā)現(xiàn),如發(fā)現(xiàn)《**月份物資采購報表》的物資單價,超過《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》單價的10%以上,將要求物業(yè)公司進行合理解釋,否則將拒絕確認。客戶服務(wù)中心審核合格后的《**月份物資采購報表》,報一份給地產(chǎn)財務(wù)部復(fù)核;
4.2.3.4物業(yè)管理物料成本數(shù)據(jù)確認:地產(chǎn)財務(wù)部根據(jù)客戶服務(wù)中心審核后的《**月份物資采購報表》,對照《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》復(fù)核無誤后,在《**月份物資采購報表》簽字確認,確認的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終物料成本數(shù)據(jù);
4.2.3.5物業(yè)公司根據(jù)審核合格后的《**月份物資采購報表》實施采購。
4.3酬金和虧損補貼支付
4.3.1物業(yè)公司酬金提取標(biāo)準按照《**大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》規(guī)定標(biāo)準提取計算;
4.3.2客戶服務(wù)中心根據(jù)地產(chǎn)財務(wù)部簽字確認后的《**月份人工成本報表》和《**月份物資采購報表》,計算當(dāng)月管理酬金和虧損補貼,并簽發(fā)《**月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》,報地產(chǎn)財務(wù)部和公司總經(jīng)理審批,審批后在每月8日前憑物業(yè)公司開具的正式發(fā)票向物業(yè)公司指定帳號劃撥補貼款項,;
4.4資產(chǎn)管理監(jiān)控
4.4.1資產(chǎn)的定義和范圍:是指單價在500元以上的物資;
4.4.2資產(chǎn)購置申請:物業(yè)公司需要購置資產(chǎn),需要提前7個工作日向客戶服務(wù)中心提交《**資產(chǎn)購置申請表》進行審批,客戶服務(wù)中心審批后報地產(chǎn)財務(wù)部和公司總經(jīng)理審批;
4.4.3資產(chǎn)購置費用報銷:物業(yè)公司憑審批合格后的《**資產(chǎn)購置申請表》實施采購。報銷時需要提交發(fā)票、入庫單和《**資產(chǎn)購置申請表》進行報銷,屬于前期開辦費范圍以內(nèi)的資產(chǎn)購置報銷由地產(chǎn)公司報銷,前期開辦費范圍以外的資產(chǎn)購置報銷由物業(yè)公司報銷;
4.4.4資產(chǎn)管理統(tǒng)計和監(jiān)督:物業(yè)公司需要在每月8日前向客戶服務(wù)中心提交《**月份資產(chǎn)統(tǒng)計報表》,客戶服務(wù)中心進行監(jiān)督和核查,同時將此報表報地產(chǎn)綜合部備案。
4.4.5緊急采購和特殊情況采購:按照《**大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》規(guī)定執(zhí)行。
4.5集團監(jiān)督:集團資產(chǎn)運營部對上述工作不定期進行檢查和審核,發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)和虛假行為,為集團內(nèi)部員工責(zé)任的將按照集團行政管理制度進行處罰,為物業(yè)公司責(zé)任的將按照合同規(guī)定追究合同違約責(zé)任。
5.0支持性文件及質(zhì)量記錄
5.1《**前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》
5.2《**物業(yè)管理收款收據(jù)》(地產(chǎn)財務(wù)部印制格式)
5.3《zz月份物業(yè)管理收入報表》zr-kf-wy-01
5.4《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)
5.5《**月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02
5.6《**月份人工成本報表》zr-kf-wy-03
5.7《**月份物資采購報表》zr-kf-wy-04
5.8《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》zr-kf-wy-05
5.9《**月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》zr-kf-wy-06
5.10《**資產(chǎn)購置申請表》zr-kf-wy-07
第10篇 物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職務(wù)說明書
工作概述:規(guī)劃部門近期與長遠建設(shè)目標(biāo),制訂部門安保計劃和采取各項安防措施;監(jiān)督和指導(dǎo)各級骨干工作,及時了解和掌握員工思想狀況并做好教育;主持部門例會,傳達、執(zhí)行上級指令和意圖;處理與部門相關(guān)的大型投訴,系統(tǒng)地組織隊伍的培訓(xùn)工作。
(一)任職資格
1、性別:男
2、年齡要求:40歲以下
3、身體要求:身高170cm以上,能持續(xù)工作10小時以及因應(yīng)付突發(fā)事件之需隨時能迅速至現(xiàn)場處理;經(jīng)醫(yī)院常規(guī)體檢合格,視力5.0以上,無色盲,無口吃;
4、學(xué)歷要求:大專或以上文化程度(含大專在讀);
5、工作經(jīng)歷:需具備兩年占地1000畝或住宅2000套以上規(guī)模之社區(qū)物業(yè)保安主管級以上任職經(jīng)驗或一年以上經(jīng)理助理(副經(jīng)理)任職經(jīng)驗;
6、工作技能要求:經(jīng)《物業(yè)管理部部門經(jīng)理任用標(biāo)準》評測合格后予以試用;經(jīng)《物業(yè)管理部部門經(jīng)理試用轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準》評測合格后予以轉(zhuǎn)正。
(二)工作關(guān)系
1、直接上級:屋村管理處經(jīng)理
2、直接下級:物業(yè)管理部經(jīng)理助理
3、合作部門
(1).內(nèi)部部門:屋村客戶服務(wù)部、屋村家政服務(wù)部、屋村工程部、屋村水電維修部及公司其他部門;
(2).外部部門:駐地派出所、交警中隊、執(zhí)法中隊、消防中隊。
(三)崗位職責(zé)
經(jīng)理是物業(yè)管理部的主要負責(zé)人,對部門的培訓(xùn)學(xué)習(xí)、內(nèi)部管理、思想教育、崗位實操、安全防范等工作負完全責(zé)任。
部門經(jīng)理崗位職責(zé)及工作目標(biāo):履行部門職責(zé),確保實現(xiàn)部門所有工作目標(biāo)。
第11篇 x灣物業(yè)管理目標(biāo)和分項指標(biāo)
淺水灣物業(yè)管理目標(biāo)和分項指標(biāo)
一、總體目標(biāo)
在管理合同期內(nèi)把淺水灣管理成'安全、文明、優(yōu)美、舒適'的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標(biāo)準,在淺水灣住宅區(qū)達到硬件指標(biāo)后,承諾:
管理合同生效后,淺水灣住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗收交付使用一年內(nèi)達到鐵嶺市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準,并獲得有效證書;三年內(nèi)達到省級或國家級物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標(biāo)準,并獲得有效證書。
二、分項指標(biāo)
為把淺水灣管理成為鐵嶺市物業(yè)管理的典范,在物業(yè)管理過程中,將參照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)評分標(biāo)準》,結(jié)合所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針,將相應(yīng)的保證措施匯列如下:
序號指標(biāo)名稱質(zhì)量標(biāo)準承諾標(biāo)準指標(biāo)計算依據(jù)采取的措施
1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)÷總的房屋建筑面積×100%采用小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法,分區(qū)負責(zé),責(zé)任到人。建立完善的巡查制度,嚴格審批裝修管理,健全檔案記錄。
2房屋零修、急修及時率99%100%
∑及時完成的次數(shù)
∑零修、急修次數(shù)建立嚴格的修繕制度,要求維修人員接到急修請求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場,零修工程及時完成,急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本,實行24小時維修制度。
3維修工程質(zhì)量合格率100%100%∑(報告期評定為合格的單位工程建筑面積)÷∑(報告期驗收鑒定的單位工程建筑面積)×100%分項監(jiān)督,工程維護處嚴格把關(guān),按照工序一步到位,杜絕返工,并及時回訪,確保功效。
4維修工程優(yōu)良率99%
∑維修優(yōu)良數(shù)
∑維修總數(shù)嚴格監(jiān)督,嚴格把關(guān),確保功效。
5維修工程質(zhì)量回訪率100%
∑維修租戶滿意人數(shù)
∑維修租戶人數(shù)建立維修回訪制度,及時征求意見,保證反饋渠道暢通,以確保維修服務(wù)質(zhì)量。
6清潔保潔率99%99%
∑已保潔的面積
∑區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實到人,每天進行16小時保潔工作,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力,嚴格考核制度,確保物業(yè)垃圾日產(chǎn)日清,設(shè)施完好,無環(huán)境污染現(xiàn)象。
7化糞池、雨水井、污水井完好率99%
∑化糞池、雨水井完好數(shù)
∑化糞池、雨水井總數(shù)
每天進行巡查,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力。
8大型及重要機電設(shè)備完好率99%100%∑大型機電設(shè)備完好數(shù)
∑大型及機電設(shè)備總數(shù)建立完善的巡查制度,嚴格管理,健全檔案記錄。
9公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率98%
∑完好數(shù)
∑公共設(shè)施、雕塑總數(shù)
每天進行巡查,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力,確保設(shè)施完好。
10排水管、明暗溝完好率99%
∑完好數(shù)
∑排水管、明暗溝總數(shù)
每天進行巡查,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力。
11道路完好率95%96%∑完好道路面積
∑區(qū)內(nèi)道路總面積落實責(zé)任人,堅持對道路、路燈及停車場等公用設(shè)施進行日常巡視、檢修和定期維護保養(yǎng),由維修工監(jiān)督執(zhí)行,各主管配合檢查落實。并建立健全檔案記錄,確保公共設(shè)施完好并正常使用。
12停車場、單車棚完好率95%96%
∑完好數(shù)
∑停車場、車棚總數(shù)
13路燈完好率95%99%∑完好路燈盞數(shù)
∑區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)
14物業(yè)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰1‰
∑案件發(fā)生次數(shù)
∑區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)
第12篇 物業(yè)管理手冊之物業(yè)項目承接
物業(yè)管理手冊:物業(yè)項目承接
1總則
1.1本手冊規(guī)定的物業(yè)項目承接主要是針對管理公司新開發(fā)項目以外的新物業(yè)項目承接,以及與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會簽訂(續(xù)簽)物業(yè)服務(wù)合同的過程。
1.2物業(yè)項目承接過程必須按管理公司規(guī)定的原則、程序和要求進行,有選擇地參與外部物業(yè)小區(qū)的投標(biāo)和洽談,維持ee品牌的優(yōu)質(zhì)形象。
1.3各物業(yè)分公司在開展物業(yè)項目承接工作中應(yīng)充分識別顧客需求和期望,確保本公司有能力滿足顧客要求。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司負責(zé)具體操作與業(yè)主委員會簽訂或續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同,以及對外項目承接工作。
2.2項目所在公司負責(zé)審核所屬物業(yè)分公司的對外承接項目意向、物業(yè)投標(biāo)書、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時的物業(yè)管理方案。
2.3管理公司物業(yè)管理部負責(zé)批準物業(yè)分公司對外承接項目意向、物業(yè)投標(biāo)書、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時的物業(yè)管理方案。
3對外物業(yè)項目承接
3.1基本規(guī)定
3.1.1管理公司不限制各地物業(yè)分公司在有條件的情況對外承接物業(yè)服務(wù)項目,但在具體操作前必須將對外承接項目的工作意向報經(jīng)項目所在公司審核、管理公司經(jīng)營委員會批準,批準后方可進行下一步的洽談或報名參與投標(biāo)。
3.1.2各地物業(yè)分公司對外承接項目應(yīng)遵循國家《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,通過投標(biāo)方式承接物業(yè)服務(wù)項目。
3.2物業(yè)服務(wù)招標(biāo)信息
3.2.1物業(yè)分公司接獲并核實物業(yè)管理招標(biāo)信息后,應(yīng)迅速組織人員從開發(fā)商或托管單位獲得招標(biāo)文件或相關(guān)資料,報本公司總經(jīng)理審查。需要購買招標(biāo)文件的及繳納投標(biāo)押金的,必須先報總經(jīng)理批準。
3.2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負責(zé)組織相關(guān)人員對收集的初步信息進行分析,決定是否
參加投標(biāo)。
3.2.4當(dāng)決定參加投標(biāo)時,物業(yè)分公司組織人員依據(jù)相關(guān)資料編制投標(biāo)計劃書,經(jīng)本公司總經(jīng)理審核簽署后,報項目地產(chǎn)公司審核、管理公司經(jīng)營委員會批準。投標(biāo)計劃書內(nèi)容包括成本估算額、投標(biāo)方案、投標(biāo)時間等。
3.3投標(biāo)申請
3.3.1經(jīng)管理公司經(jīng)營委員會批準后,物業(yè)分公司編制并向招標(biāo)單位報送投標(biāo)申請。
3.3.2投標(biāo)申請的內(nèi)容應(yīng)包括:公司營業(yè)執(zhí)照、專業(yè)人員配置、招標(biāo)和投標(biāo)方案。品質(zhì)部負責(zé)組織相關(guān)部門配合接受招標(biāo)單位的資質(zhì)審查。
3.4投標(biāo)工作小組
3.4.1物業(yè)分公司通過招標(biāo)單位的資格審查,成為投標(biāo)單位后,物業(yè)分公司總經(jīng)理組織相關(guān)部門的專業(yè)人員參加投標(biāo)工作小組,完成物業(yè)項目調(diào)查、招標(biāo)文件分析、投標(biāo)文件編制及評審、參加開標(biāo)及中標(biāo)后的合同談判等工作。
3.4.2投標(biāo)工作小組成員的任務(wù)分工、工作輸出成果及時間進度等必須形成書面的投標(biāo)工作計劃。
3.4.3物業(yè)分公司品質(zhì)部經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)必需的專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為投標(biāo)小組成員,全過程參與投標(biāo)工作。
3.5投標(biāo)文件編制
3.5.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負責(zé)組織投標(biāo)小組成員詳細研讀招標(biāo)文件,對招標(biāo)文件的每一條款要求達成一致理解,并就需要澄清的事項列出問題清單及解決途徑,在投標(biāo)小組內(nèi)分配工作任務(wù),這些任務(wù)包括(不限于):
a)就招標(biāo)文件中的問題與招標(biāo)單位進行溝通、澄清;
b)進行物業(yè)項目現(xiàn)場踏勘,了解物業(yè)項目及周邊區(qū)域情況;
c)開發(fā)商(或物業(yè)小區(qū))過往與物業(yè)公司的合作表現(xiàn);
d)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)法規(guī)及主管部門政策、工作慣例收集、研究;
e)需要時,開展相關(guān)市場及競爭對手調(diào)查等。
3.5.2上述各項工作完成后均必須形成書報告,詳細陳述收集信息內(nèi)容、來源、可
信程度,以分析結(jié)論和建議。
3.5.3投標(biāo)工作小組應(yīng)根據(jù)招標(biāo)書的格式要求逐項考慮,編制相應(yīng)的投標(biāo)書。編制時主要考慮以下方面的要求:
a)標(biāo)書的形式;
b)投標(biāo)書表述的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)書的情況;
c)適度的報價;
d)投標(biāo)書所附的證據(jù)資料。
3.5.4投標(biāo)書一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:
a)投標(biāo)函;
b)投標(biāo)報價;
c)物業(yè)管理方案;
d)招標(biāo)文件要求的其他材料。
3.5.5在招標(biāo)單位沒有具體規(guī)定物業(yè)管理方案、成本測算要求時,物業(yè)分公司應(yīng)按
《物業(yè)管理方案編制要點》,以及《開辦費用測算指引》、《日常運作成本測算指引》的規(guī)定執(zhí)行。
3.6投標(biāo)文件的評審與批準
3.6.1投標(biāo)文件完成后,物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織投標(biāo)小組成員對投標(biāo)文件進行評審,評審結(jié)果應(yīng)形成書面記錄,并由參加人員聯(lián)名簽署。
3.6.2投標(biāo)文件的評審應(yīng)參照本手冊第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定內(nèi)容進行,并著重考慮以下各方面的問題:
a)投標(biāo)書格式是否滿足招標(biāo)文件的要求;
b)招標(biāo)文件及溝通過程中的疑問是否均已澄清,并在投標(biāo)文件中清晰體現(xiàn);
c)物業(yè)管理方案是否有針對性,能否體現(xiàn)招標(biāo)文件要求的特色,以及au*物業(yè)的品牌形象;
d)招標(biāo)文件涉及的服務(wù)要求是否全部涵蓋;
e)是否存在過度承諾,或可能導(dǎo)致分歧的表達;
f)成本測算是否合理、可行,等等。
3.6.3物業(yè)分公司內(nèi)部投標(biāo)文件評審?fù)ㄟ^后,應(yīng)將投標(biāo)文件及評審記錄一并報項目
所在公司審核、管理公司經(jīng)營委員會批準。
3.7投標(biāo)書的報送及評標(biāo)
3.7.1經(jīng)管理公司經(jīng)營委員會批準后的投標(biāo)文件,物業(yè)分公司投標(biāo)小組負責(zé)裝訂、密封并加蓋單位印章和總經(jīng)理印鑒,并按招標(biāo)規(guī)定的時間報送招標(biāo)單位參加開標(biāo)。
3.7.2物業(yè)分公司總經(jīng)理或指定專人代表公司參加招標(biāo)單位的開標(biāo)過程。根據(jù)招標(biāo)單位要求,公司的投標(biāo)代表對投標(biāo)文件的解釋和澄清必須在投標(biāo)承諾范圍內(nèi),對任何改變服務(wù)標(biāo)準、收費標(biāo)準,以及可能引起服務(wù)成本增加的事項,都必須重新按上述規(guī)定的程序進行評審和報批。
3.8中標(biāo)及合同簽訂
3.8.1物業(yè)分公司收到招標(biāo)單位中標(biāo)通知后,應(yīng)按本手冊第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定與招標(biāo)單位進行合同文件的起草和談判,招標(biāo)文件中已確定合同文本樣式的按本公司投標(biāo)文件中的承諾執(zhí)行。
3.8.2任何超出投標(biāo)文件承諾范圍的合同條款,或改變原審批過的合同條款,物業(yè)分公司總經(jīng)理在正式簽訂合
同前報項目所在公司、管理公司經(jīng)營委員會再次審批。
3.8.3所有參加投標(biāo)的項目,如未能中標(biāo)或未能最終簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同的,物業(yè)分公司應(yīng)向項目所在公司、管理公司物業(yè)管理部提交書面報告,詳細分析未中標(biāo)或未簽訂合同的原因,總結(jié)工作經(jīng)驗和教訓(xùn)。
3.8.4投標(biāo)過程中形成的相關(guān)文件和記錄由行政人事部統(tǒng)一存檔保管,包括:投標(biāo)計劃書、招標(biāo)文件、相關(guān)調(diào)查分析報告、投標(biāo)文件及其評審記錄等。
4業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)合同的簽訂(續(xù)簽)
4.1各物業(yè)分公司在物業(yè)服務(wù)合同(或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同)期滿前,應(yīng)組織本公司相關(guān)職能部門做好物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽工作。在合同期滿前三個月應(yīng)開展合同續(xù)簽工作,并在合同期滿前一個月完成物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽。
4.2物業(yè)分公司在與業(yè)主委員會就物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽的洽談過程,應(yīng)完成以下工作:
a)總結(jié)分析上一合同期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作,對(前期)物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行情況進行評估;
b)針對性開展業(yè)主(住戶)調(diào)查,分析業(yè)主(住戶)滿意程序,收集業(yè)主(住戶)
意見和要求;
c)必要時,開展針對性的競爭對手及周邊地區(qū)物業(yè)服務(wù)市場調(diào)查;
d)針對業(yè)主委員會要求改進的方面,以及本公司認為在后續(xù)服務(wù)中有能力改進的方面進行策劃,提出初步改進方案。
4.3針對顧客需求及行業(yè)市場的變化,物業(yè)分公司應(yīng)在提出切實可行物業(yè)管理方案,在經(jīng)濟原則下滿足顧客需求變化,適應(yīng)行業(yè)市場競爭和發(fā)展。
4.4各地物業(yè)分公司在向業(yè)主委員會正式做出承諾,提交書面的物業(yè)管理方案或其它形式的物業(yè)服務(wù)策劃文案前,應(yīng)報項目所在公司審核、管理公司物業(yè)管理部批準。
4.5物業(yè)分公司與業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同前必須按本手冊第6.3節(jié)的規(guī)定執(zhí)行,履行相應(yīng)的合同評審和批準手續(xù)。
5相關(guān)文件與記錄
5.1wdwy-wi-mm4103物業(yè)管理方案編制要點
5.2wdwy-wi-mm6101開辦費用測算指引
5.3wdwy-wi-mm6103日常運作成本測算指引
5.4投標(biāo)計劃書
5.5投標(biāo)項目調(diào)查分析報告
5.6投標(biāo)書
5.7物業(yè)管理方案
