第1篇 物業(yè)管理知識題庫三
物業(yè)管理知識題庫三
一、單選題
1、《物業(yè)管理條例》第一條規(guī)定:為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)(d)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
a、業(yè)主 b、物業(yè)管理企業(yè)c、開發(fā)建設(shè)單位d、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)
2、條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由(d)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
a、業(yè)主 b、物業(yè)管理企業(yè)c、業(yè)主和使用人d、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)
3、縣級以上地方人民政府(a)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
a、房地產(chǎn)行政主管部門b、工商行政管理部門
c、小區(qū)管理辦公室d、物業(yè)管理協(xié)會
4、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)(c)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
a、代表 b、維護(hù)c、代表和維護(hù) d、領(lǐng)導(dǎo)和保護(hù)
5、一個物業(yè)管理區(qū)域成立(a )業(yè)主大會。
a、一個 b、二個c、多個d、不限
6、業(yè)主(c )參加業(yè)主大會會議。
a、必須本人 b、可讓物業(yè)使用人c、可以委托代理人d、不可以委托代理人
7、業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)(b)以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開大會臨時會議。
a、10% b、20% c、30% d、50%
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第2篇 醫(yī)院物業(yè)管理投標(biāo)書編制說明
1、aa市第一人民醫(yī)院后勤服務(wù)管理項目,按行業(yè)劃分應(yīng)屬物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營范疇,本方案主要以物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等為依據(jù)。
2、考慮項目所在地aa市物業(yè)管理法規(guī)的具體情況,對其沒有規(guī)定或雖有規(guī)定操作性較難把握或標(biāo)準(zhǔn)與醫(yī)院的特殊要求距離較大的內(nèi)容,編制時參考了國家、廣東省aa市、深圳市和zz物業(yè)zz物業(yè)的相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)以及zz物業(yè)zz物業(yè)目前正在管理服務(wù)且規(guī)模相近的其它物業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)。
3、本方案的主要編制依據(jù)如下:
a、政府有關(guān)物業(yè)管理、醫(yī)療行業(yè)政策法規(guī);
b、aa市中心醫(yī)院現(xiàn)狀;
c、調(diào)研資料;
d、zz物業(yè)zz物業(yè)醫(yī)院后勤服務(wù)多年管理經(jīng)驗(yàn);
(一)、aa市第一人民醫(yī)院后勤服務(wù)管理項目,其主項服務(wù)內(nèi)容既有與物業(yè)管理行業(yè)相似的常規(guī)性;其專項服務(wù)內(nèi)容又與醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)有關(guān)的特殊性,故本方案主要以物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等為依據(jù),又充分考慮醫(yī)院客戶的菜單式服務(wù)的協(xié)議約定。
(二)、本方案編制時參考了國家、廣東省、aa市的相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)以及依照zz物業(yè)目前正在管理服務(wù)且規(guī)模相近的其它物業(yè)的相關(guān)規(guī)定和數(shù)據(jù)。
(三)、本方案的主要編制依據(jù)如下:
1、《廣東省物業(yè)管理條例》;
2、《aa市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及實(shí)施細(xì)則;
3、深圳市關(guān)于《1996-1997年度全市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)(住宅組團(tuán))優(yōu)秀大廈、優(yōu)秀工業(yè)區(qū)考評的通知》;
4、深圳市《關(guān)于下達(dá)我市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》;
5、醫(yī)療行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);
6、《zz物業(yè)管理手冊》。
(四)、考慮醫(yī)院目前已有裝修、改造等計劃,方案編制時在目前實(shí)際情況的基礎(chǔ)上,適當(dāng)考慮了裝修、改建后的相關(guān)情況。
(五)、由于醫(yī)院提供的相關(guān)資料有限,本方案僅為初步方案,疏漏之外,在所難免,請醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)專家指正。
第3篇 x物業(yè)公司保潔中心管理范圍
物業(yè)公司保潔中心管理范圍
1.根據(jù)公司的管理工作目標(biāo),負(fù)責(zé)制定相關(guān)工作程序、制度(規(guī)定)及記錄。
2.負(fù)責(zé)擬定新接收物業(yè)的清潔、綠化和殺蟲工作方案,并主持清潔班組建設(shè)的具體籌備工作。
3.負(fù)責(zé)申報清潔/綠化工具、設(shè)備、材料等用品并進(jìn)行驗(yàn)證,以及清潔機(jī)械設(shè)備的管理工作。
4.組織人員定期培訓(xùn),提高服務(wù)質(zhì)量。
5.經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),負(fù)責(zé)清潔/綠化工作對外談判、簽約事項。
6.負(fù)責(zé)處理清潔工作對口業(yè)務(wù)往來事宜。
7.全程監(jiān)督控制各保潔項目的保潔服務(wù),達(dá)到體系文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
8.完成本部門的管理目標(biāo):
對保潔服務(wù)滿意率達(dá)96%以上
新員工入職培訓(xùn)達(dá)99%
對客投訴處理率達(dá)100%
確保場所工作人員無重傷以上事故
第4篇 a物業(yè)公司資源管理程序
e物業(yè)公司資源管理程序
1公司應(yīng)及時確定并提供所需的資源,以:
a)實(shí)施和改進(jìn)質(zhì)量管理體系,并持續(xù)地改進(jìn)其有效性;
b)通過滿足業(yè)主和住戶的要求使他們滿意。
2資源可包括:人員、信息、供方、基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境及財務(wù)資源等。
3本公司從使業(yè)主和住戶滿意的角度出發(fā),對人員、設(shè)施和工作環(huán)境規(guī)定了相應(yīng)的要求,特編制以下的程序文件:
標(biāo)題gb/t19001-2000標(biāo)準(zhǔn)條款對照
6.1人力資源控制程序6.2
6.2基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序6.3,6.4
-1人力資源控制程序
1目的
對承擔(dān)質(zhì)量管理體系職責(zé)的人員規(guī)定相應(yīng)崗位的能力要求,并進(jìn)行培訓(xùn)或采取其他措施以滿足規(guī)定要求。
2適用范圍
適用于承擔(dān)質(zhì)量管理體系規(guī)定職責(zé)的所有人員,包括臨時雇用的人員,必要時還包括供方的人員。
3職責(zé)
3.1管理部
a)負(fù)責(zé)編制各部門負(fù)責(zé)人的《崗位工作人員任職要求》;
b)負(fù)責(zé)《公司年度培訓(xùn)計劃》的制定及監(jiān)督實(shí)施;
c)負(fù)責(zé)上崗基礎(chǔ)教育;
d)負(fù)責(zé)組織對培訓(xùn)效果進(jìn)行評估。
3.2各部門
a)編制本部門員工《崗位工作人員任職要求》;
b)負(fù)責(zé)本部門員工的崗位技能培訓(xùn)。
3.3管理者代表
負(fù)責(zé)審核《崗位工作人員任職要求》、《公司年度培訓(xùn)計劃》。
3.4總經(jīng)理
負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《崗位工作人員任職要求》和《公司年度培訓(xùn)計劃》。
4程序
4.1人員能力
4.1.1承擔(dān)質(zhì)量管理體系規(guī)定職責(zé)的人員應(yīng)是有能力的,對能力的判斷應(yīng)從教育、培訓(xùn)、技能和經(jīng)歷方面考慮。
4.1.2各部門負(fù)責(zé)人編制本部門《崗位工作人員任職要求》,報管理者代表審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.1.3管理部編制各部門負(fù)責(zé)人《崗位工作人員任職要求》,報管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。部門負(fù)責(zé)人應(yīng)至少滿足下列條件之一:
a)具備相關(guān)專業(yè)的技術(shù)職稱;
b)大專以上學(xué)歷,并已工作2年以上;
c)受過相關(guān)的職業(yè)培訓(xùn);
d)具備3年以上相關(guān)工作經(jīng)歷。
4.1.4《崗位工作人員任職要求》經(jīng)審批后,作為管理部選擇、招聘、安排人員的主要根據(jù)。
4.2培訓(xùn)和意識
4.2.1應(yīng)識別從事影響質(zhì)量的活動的人員的能力需求,分別根據(jù)新員工、在崗員工、轉(zhuǎn)崗員工、特殊工作人員、內(nèi)審員等的崗位責(zé)任制定并實(shí)施培訓(xùn)需求。
4.2.2新員工培訓(xùn)
a)公司基礎(chǔ)教育:包括公司簡介、員工守則、質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量、安全和環(huán)保意識、相關(guān)法律法規(guī)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)知識等的培訓(xùn)。在進(jìn)入公司一個月內(nèi),由管理部組織進(jìn)行;
b)部門基礎(chǔ)教育:學(xué)習(xí)本部門工作手冊的主要內(nèi)容,由所在部門負(fù)責(zé)人組織進(jìn)行;
c)崗位技能培訓(xùn):學(xué)習(xí)服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書、所用設(shè)備的性能、操作步驟、安全事項及緊急情況的應(yīng)變措施等,由所在崗位技術(shù)負(fù)責(zé)人組織進(jìn)行,并進(jìn)行書面和操作考核,合格者方可上崗。
4.2.3在崗人員培訓(xùn):按培訓(xùn)計劃,每年至少應(yīng)對在崗員工進(jìn)行一次全面的崗位技能培訓(xùn)和考核。
4.2.4特殊工作人員資格要求及培訓(xùn)
a)認(rèn)真執(zhí)行《北京市物業(yè)管理單位經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員實(shí)行崗位培訓(xùn)持證上崗制度管理辦法》,管理部全同相關(guān)部門根據(jù)具體情況制定《特殊崗位人員名單》,報總經(jīng)理批準(zhǔn);
b)電氣焊工、電工、鍋爐工、電梯工、駕駛員等需取得國家授權(quán)部門相應(yīng)的培訓(xùn)合格證書;
c)質(zhì)量管理體系內(nèi)審員應(yīng)由質(zhì)量認(rèn)證咨詢機(jī)構(gòu)培訓(xùn)、考核、持證上崗;
d)管理部按《特殊崗位人員名單》安排有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn),合格后方可上崗。
4.2.6轉(zhuǎn)崗人員培訓(xùn)(同4.2.2b,c)
4.2.7通過教育和培訓(xùn),使員工意識到:
a)滿足客戶和法律法規(guī)要求的重要性;
b)違反這些要求所造成的后果;
c)自己從事的活動與公司發(fā)展的相關(guān)性。
公司鼓勵員工參與質(zhì)量管理,為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)做出貢獻(xiàn)。
4.2.8評價所提供培訓(xùn)的有效性
a)通過理論考核、操作考核、業(yè)績評定和觀察等方法,評價培訓(xùn)的有效性,評價被培訓(xùn)的人員是否具備了所需的能力;
b)每年第四季度管理部組織各部門培訓(xùn)負(fù)責(zé)人及員工代表,召開年度培訓(xùn)工作會議,評價培訓(xùn)的有效性,征求意見和建議,以便更好制定下年度的培訓(xùn)計劃;
c)管理部加強(qiáng)對員工日常工作業(yè)績的評價,可隨時對各部門員工進(jìn)行現(xiàn)場抽查,對不能勝任本職工作的員工,應(yīng)及時暫停工作,安排培訓(xùn)、考核,或轉(zhuǎn)崗,使員工的能力與其從事的工作相適應(yīng)。
4.2.9管理部負(fù)責(zé)建立、保存員工培訓(xùn)檔案。
4.3培訓(xùn)計劃及實(shí)施
4.3.1每年11月各部門上報管理部下年度的《培訓(xùn)申請單》,根據(jù)公司需求及下年度各部門《培訓(xùn)申請單》,管理部于12月制定下年度的《年度培訓(xùn)計劃》(包括培訓(xùn)內(nèi)容、對象、時間、考核方式等內(nèi)容),報管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后下發(fā)各部門,并監(jiān)督實(shí)施。
4.3.2每次培訓(xùn)各相關(guān)部門應(yīng)填寫《培訓(xùn)記錄表》,記錄培訓(xùn)人員、時間、地點(diǎn)、教師、內(nèi)容及考核成績等,培訓(xùn)后將有關(guān)記錄、試卷或操作考核記錄等交管理部存檔。
4.3.3各部門的計劃外培訓(xùn),應(yīng)填寫《培訓(xùn)申請單》,報管理者代表批準(zhǔn),由相關(guān)部門組織實(shí)施。
4.4當(dāng)培訓(xùn)滿足不了服務(wù)能力要求時,可通過其他措施,例如招聘等,以獲得滯要求的人員。由管理部負(fù)責(zé)進(jìn)行。
5相關(guān)文件
5.1各部門工作手冊及相關(guān)的法律法規(guī)。
5.2各部門《崗位工作人員任職要求》。
5.3《北京市物業(yè)管理單位經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員實(shí)行崗位培訓(xùn)持證上崗制度管理辦法》(1997)。
6質(zhì)量記錄
6.1《培訓(xùn)記錄表》。
6.2《培訓(xùn)申請單》。
6.3《年度培訓(xùn)計劃》。
6.4《員工培訓(xùn)檔案》。
6.5《特殊崗位人員名單》。
-2基礎(chǔ)設(shè)施和
工作環(huán)境控制程序
1目的
確定并提供和維護(hù)為實(shí)現(xiàn)服務(wù)的符合性所需要的設(shè)施,確定并管理為實(shí)現(xiàn)服務(wù)符合性所需的工作環(huán)境中的各種因素。
2適用范圍
適用于為實(shí)現(xiàn)服務(wù)符合性所需的設(shè)施,如工作場所、硬件和軟件、工具和設(shè)備、支持性服務(wù)如通訊、運(yùn)輸設(shè)施等的控制;對工作環(huán)境中人和物的因素進(jìn)行控制。
3職責(zé)
3.1工程部負(fù)責(zé)對實(shí)現(xiàn)服務(wù)符合性所需的設(shè)施進(jìn)行控制。
3.2管理部、工程部、清潔部、綠化部、保安部分別在各自的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)對實(shí)現(xiàn)服務(wù)符合性所需的工作環(huán)境進(jìn)行控制。
4程序
4.1基礎(chǔ)設(shè)施的確定
公司為實(shí)現(xiàn)服務(wù)符合性活動所需的基礎(chǔ)設(shè)施包括:工作場所(辦公場所、健身娛樂場所、車間等)、服務(wù)設(shè)施(包括軟件和硬件,如計算機(jī)管理網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)施、運(yùn)輸設(shè)施、水、電、氣供應(yīng)、道路及排污管線等)、支持性設(shè)備和工具(如維修用的設(shè)備和工具等)。
4.2根據(jù)建設(shè)部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》,對于各類服務(wù)設(shè)施的管理應(yīng)做到:
a)各類設(shè)施圖紙、檔案資料齊全,管理良好;
b)設(shè)施運(yùn)行正常,有正常的保養(yǎng)、檢修制度;
c)運(yùn)行人員嚴(yán)格按照操作規(guī)程執(zhí)行;
d)電梯按規(guī)定時間運(yùn)行;
e)居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全;
f)消防系統(tǒng)設(shè)備完好,可隨時啟用;
g)鍋爐供暖、煤氣、燃?xì)膺\(yùn)行正常。冬季居室溫度不低于16℃。
4.3設(shè)施的提供
4.3.1設(shè)施的接管、驗(yàn)收:在接管物業(yè)設(shè)施時,由物業(yè)驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組的機(jī)電組負(fù)責(zé)按設(shè)施使用說明書和相關(guān)資料對接管的設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。達(dá)不到要求者,應(yīng)通知有關(guān)單位限期整改。設(shè)施的接管的相關(guān)資料由工程部復(fù)核存檔。
4.3.2設(shè)施的采購:工程部根據(jù)使用部門的要求及公司發(fā)展的需要,填寫《服務(wù)設(shè)施配置申請單》,注明設(shè)施名稱、用途、型號規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、單價、數(shù)量等,報總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由管理部組織具體實(shí)施采購。
4.3.3采購設(shè)施的驗(yàn)收
a)采購的設(shè)施,工程部組織使用部門進(jìn)行安裝調(diào)試,確認(rèn)滿足要求后,由工程部和使用部門在《設(shè)施驗(yàn)收單》上簽字驗(yàn)收,并記錄設(shè)施名稱、型號規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、單價、數(shù)量、隨機(jī)附件及資料等內(nèi)容。《設(shè)施驗(yàn)收單》由工程部保管;
b)驗(yàn)收不合格的設(shè)施,工程部與供方協(xié)商解決,并在《設(shè)施驗(yàn)收單》上記錄處理結(jié)果。
4.3.4設(shè)施的登記建賬
4.3.4.1驗(yàn)收合格的設(shè)施由工程部進(jìn)行編號,在《設(shè)施管理臺賬》上登記,并建立設(shè)施檔案,填寫《服務(wù)設(shè)施一覽表》。
4.3.4.2設(shè)施的分類編號。工程部根據(jù)設(shè)施對物業(yè)服務(wù)的重要性分類,按類別編號:
a)一級設(shè)施:對客戶生活、工作、安全有重大影響的設(shè)施,如電梯、中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、生活水泵、消防水泵、噴淋泵、火災(zāi)自動報警控制系統(tǒng)、消防聯(lián)動柜、保安監(jiān)視系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理軟件、小區(qū)健身設(shè)施等;
編號為:ⅰ-×××
b)二級設(shè)施:對客戶生活、工作、安全有一般影響的設(shè)施,如衛(wèi)星接收系統(tǒng)、低壓配電柜、單機(jī)空調(diào)、一般康體娛樂設(shè)施等;
編號為:ⅱ-×××
c)三級設(shè)施:對客戶生活、工作起支持性作用或維修用的設(shè)施,如洗衣機(jī)、除濕機(jī)、電、氣焊設(shè)備、臺鉆、潛水泵等。
編號為:ⅲ-×××
工程部負(fù)責(zé)按照規(guī)定懸掛設(shè)施標(biāo)識卡,規(guī)定設(shè)施責(zé)任人,并在《設(shè)施管理臺賬》上登記。
4.4設(shè)施的使用、保養(yǎng)和維修
a)根據(jù)需要,工程部組織編寫《機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維修工作手冊》等操作規(guī)程,發(fā)放給使用部門。對于大型、精密設(shè)施或關(guān)鍵、特殊過程所用的設(shè)施必須有操作規(guī)程,相關(guān)操作人員應(yīng)由工程部組織培訓(xùn)、考核合格后上崗。對國家有規(guī)定的特殊工種,要求操作人員持有相應(yīng)的國家授權(quán)管理機(jī)構(gòu)頒發(fā)的上崗證方可上崗;
b)一、二級服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行應(yīng)由操作者按規(guī)定填寫相關(guān)的運(yùn)行記錄;
c)工程部制定《設(shè)施日常保養(yǎng)項目表》,規(guī)定保養(yǎng)項目,頻次,發(fā)給使用部門執(zhí)行,各崗位負(fù)責(zé)人監(jiān)督檢查執(zhí)行情況。工程部每季度匯總《設(shè)施日常保養(yǎng)項目表》,整理入檔并作為制定年度檢修計劃的依據(jù);
d)工程部每年12月制定下年度的《設(shè)施年度檢修計劃》,發(fā)至各部門執(zhí)行;
e)日常運(yùn)行中使用部門無法排除的故障,應(yīng)填寫《設(shè)施檢修單》報工程部檢修。檢修中的設(shè)施應(yīng)掛紅色檢修牌,檢修好的設(shè)施應(yīng)有使用部門負(fù)責(zé)人簽字驗(yàn)收方可使用。工程部應(yīng)將檢修情況記錄在相應(yīng)的《設(shè)施管理卡》上。需外包維修的設(shè)施,應(yīng)執(zhí)行《采購控制程序》中對供方評定的有關(guān)規(guī)定;
f)現(xiàn)場使用的設(shè)施應(yīng)有統(tǒng)一的編號,以便于維護(hù)保養(yǎng);
g)對工作場所的管理由在該場所工作的相關(guān)部門管理,確保適宜的工作條件。
4.5設(shè)施的報廢
a)對無法修復(fù)或無使用價值的設(shè)施,由工程部填寫《設(shè)施報廢單》,一、二級設(shè)施經(jīng)總批準(zhǔn)后報廢。對三級設(shè)施,由使用部門填寫《設(shè)施報廢單》報工程部經(jīng)理批準(zhǔn)報廢。工程部在《設(shè)施管理卡》及《服務(wù)設(shè)施一覽表》中注明情況;
b)報廢的設(shè)施應(yīng)掛黑色報廢牌。
4.6工作環(huán)境
管理部、工程部、清潔部、綠化部、保安部根據(jù)各自的業(yè)務(wù)范圍確定并管理為實(shí)現(xiàn)服務(wù)符合性所需的工作和生活環(huán)境中人和物的因素,根據(jù)服務(wù)作業(yè)需要,負(fù)責(zé)確定并提供作業(yè)場所必須的基礎(chǔ)設(shè)施,創(chuàng)造良好的工作環(huán)境,包括:
a)配置適用的辦公用房并根據(jù)服務(wù)需要適當(dāng)裝修,樹立良好的企業(yè)形象;
b)配置必要的空調(diào)、消防器材,保持適宜的溫、濕度和職業(yè)衛(wèi)生、安全;
c)工程部對供水、電、暖設(shè)施及車間等實(shí)行定置管理,要考慮人體工效學(xué)的要求,努力提高工作效率。確保員工服務(wù)符合勞動法規(guī)的要求;
d)為業(yè)主和住戶提供清潔、優(yōu)美的生活環(huán)境。
5相關(guān)文件
5.1《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》。
5.2《采購控制程序》。
5.3《機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維修工作手冊》。
6質(zhì)量記錄
6.1《服務(wù)設(shè)施配置申請單》。
6.2《設(shè)施驗(yàn)收單》。
6.3《設(shè)施管理卡》。
6.4《服務(wù)設(shè)施一覽表》。
6.5《設(shè)施日常保養(yǎng)項目表》。
6.6《設(shè)施年
度檢修計劃》。
6.7《設(shè)施檢修單》。
第5篇 萬科某小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約
萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約(2022)
萬科星園是全體業(yè)主共同的家園,為加強(qiáng)本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和北京市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會會議表決通過,制訂本管理規(guī)約(以下簡稱本規(guī)約)。本規(guī)約由全體業(yè)主共同訂立并共同遵守。
第一章 總 則
1、物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:北京市朝陽區(qū)萬科星園小區(qū)
物業(yè)類型:北京萬科服務(wù)有限公司
坐落位置:北京市朝陽區(qū)仰山路
建筑物總面積:約32萬平米
國有土地使用證明文件政府批文號:京朝國用(2000出)字第0097號
2、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項的共同決定權(quán)。
3、業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決議、決定。配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動,遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度。同時,業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本規(guī)約和相關(guān)規(guī)定,合理使用物業(yè)。
第二章 物業(yè)使用和維修
4、按規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,自覺維護(hù)物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關(guān)規(guī)定。不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途;不得擅自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等?？照{(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝,陽臺外和窗外不得吊掛和晾曬物品,不得擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識牌、廣告牌或標(biāo)語等。
5、愛護(hù)公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設(shè)施設(shè)備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應(yīng)按指定時間和地點(diǎn)投放,避免遺撒。
6、自覺維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì);不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動,以及法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定禁止的其它活動;遵守環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。
7、業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)管理規(guī)定,實(shí)時清理寵物糞便;乘坐電梯的,應(yīng)當(dāng)避開乘梯的高峰時間。
8、機(jī)動車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人,嚴(yán)禁鳴喇叭;車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記;機(jī)動車應(yīng)在規(guī)劃的車位停放,嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設(shè)施;停放期間,防盜報警器應(yīng)使用靜音,發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。
9、業(yè)主應(yīng)及時對專有部分以內(nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時,應(yīng)及時告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會,并采取必要措施防止損失擴(kuò)大。
10、對異產(chǎn)毗連的物業(yè)進(jìn)行維修,各相關(guān)業(yè)主應(yīng)積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財產(chǎn)損失的,阻撓人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時進(jìn)入專有部分以內(nèi)進(jìn)行維修,如因該維修而造成物業(yè)損壞的,應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償。
11、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
12、業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修房屋,應(yīng)在規(guī)定時間施工,不得擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用,因裝飾裝修導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。
13、規(guī)劃中為全體業(yè)主共有的露臺,依約定由部分業(yè)主專有使用的,由對該露臺享有專有使用權(quán)的業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任。
第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納
14、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或及時補(bǔ)交。對欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,業(yè)主委員會應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)催繳,采取電話、書面和當(dāng)面等催繳方式,并可采取相應(yīng)催繳措施。欠費(fèi)六個月以上或長期拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)可在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示欠費(fèi)情況;逾期仍不納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
15、任何業(yè)主無故欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,則物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取有關(guān)措施,并從逾期之日起每日按應(yīng)交納費(fèi)用總額的萬分之三征收滯納金。此滯納金計入本年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)的其他收入,歸全體業(yè)主所有。
16、業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對其專有部分和專有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)等特約性服務(wù),應(yīng)另行支付費(fèi)用。
17、業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納和使用專項維修資金,并及時續(xù)籌。
18、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)要求新業(yè)主和承租人承諾遵守本規(guī)約,并于買賣合同或租賃合同簽署之日起7日內(nèi),將房屋轉(zhuǎn)讓或出租等情況告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四章 業(yè)主行為準(zhǔn)則
19、 與人為善,與鄰里和睦相處,以誠懇友好的態(tài)度理性處理鄰里糾紛。
20、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
21、業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
22、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
23、未依法辦理相關(guān)審批手續(xù),不得惡意占用任何共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。不妨礙他人合法使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
24、不得圈占公共綠地,不在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架等。
25、不得私自使用公共場所、公用水電作任何商業(yè)或私人用途。
26、不在本物業(yè)區(qū)域任何公共地方存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,家中生活燃?xì)鈨Υ婕笆褂梅险細(xì)獍踩褂靡?guī)范。
27、愛護(hù)本物業(yè)內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,造成損壞應(yīng)照價賠償。未成年人損壞的,監(jiān)護(hù)人承擔(dān)賠償責(zé)任。
28、控制裝修、音響、娛樂活動等可能產(chǎn)生的噪音,以不干擾鄰居正常生活為度。
29、不在本物業(yè)區(qū)域的垃圾箱(站
)翻揀垃圾;不可晾曬、煎熬產(chǎn)生惡臭、刺激性氣味或嚴(yán)重?zé)焿m的物質(zhì)。
30、不從室內(nèi)向外拋擲任何物品,對易墜落的物品做好安全防護(hù),定期檢查,防止跌落,臺風(fēng)暴雨來臨前即時加固或收回室內(nèi)。
31、未經(jīng)業(yè)主大會同意,不在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分擅自張貼大字報、標(biāo)語,不在共有部分使用擴(kuò)音器材(物業(yè)服務(wù)及公益性活動需要除外)。
32、不在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)動物。附合規(guī)定的飼養(yǎng)者應(yīng)對動物加以有效約束,不影響他人居家生活和人身安全。
33、物業(yè)專有部分存在安全隱患時,及時維修養(yǎng)護(hù)或配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時維修;不及時維修或不予配合,由利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人維修,無上述利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人或上述利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人不維修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以主動維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
34、發(fā)生水、氣泄漏或火災(zāi)等緊急情況時,配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取緊急避險措施,并依據(jù)法律法規(guī)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
35、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先告知的情況下,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。因相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)而造成他人或公共財產(chǎn)受到損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
36、業(yè)主的家庭成員或其他物業(yè)使用人亦應(yīng)遵守本管理規(guī)約,否則業(yè)主將承擔(dān)連帶法律責(zé)任。
第五章 物業(yè)管理權(quán)利
37、 為維護(hù)業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以下權(quán)利:
a) 根據(jù)法律法規(guī)、本管理規(guī)約以及本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際需要來制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)后執(zhí)行;
b) 以勸阻、書面通知、上報政府主管部門、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本管理規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
c) 向欠費(fèi)業(yè)主追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
d) 對業(yè)主共有車位,除非業(yè)主大會另有明確決議,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況決定采取固定或非固定車位等車輛停放模式,合理劃分停車區(qū)域。
e) 從室內(nèi)向外拋擲物品是嚴(yán)重違反公德和危害公共安全的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸告、制止;
f) 為保證業(yè)主的大件物資的安全,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對大件物品(指體積超過0.5立方米或重量超過25公斤的物品)的搬出進(jìn)行登記并向業(yè)主核實(shí)。
g) 業(yè)主非因公共利益占用共用部位應(yīng)征得共有產(chǎn)權(quán)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,否則物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)清理而無需事先通知。
第六章 違約責(zé)任和違約糾紛的解決
38、 業(yè)主應(yīng)自覺遵守本公約的各項規(guī)定,違反本公約造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
39、對業(yè)主的違約行為,業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和其他業(yè)主可督促其改正,也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其改正。
40、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)工作的意見和建議,可直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出,也可向業(yè)主委員會提出,遇有涉及公共利益的爭議應(yīng)通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決,或提交本小區(qū)業(yè)主大會表決。
41、業(yè)主違反本管理規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主可依據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第七章 其他條款
42、 不遵守本管理規(guī)約和欠費(fèi)六個月以上的業(yè)主不能被選舉為本小區(qū)業(yè)主委員會委員。
43、對于超過12個月沒有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主,業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向房地產(chǎn)行政主管部門申請禁止該業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租和抵押該欠費(fèi)的物業(yè)。
44、對個別業(yè)主、使用人違反公約或損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)益的行為,由業(yè)主大或業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起訴訟。
45、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行本管理規(guī)約產(chǎn)生的糾紛和爭議,首先可通過協(xié)商或調(diào)解的方式解決,協(xié)商或調(diào)解達(dá)不成一致意見的,可選擇以下方式解決爭議:向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或提交該物業(yè)建筑區(qū)域所在地的人民法院通過訴訟方式解決。
第八章 附 則
46、 本管理規(guī)約如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
47、萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約經(jīng)本小區(qū)2023年業(yè)主大會審議通過后開始生效。
48、本管理規(guī)約附件一至五:《裝修管理規(guī)定》、《治安、消防、交通管理規(guī)定》、《環(huán)境、衛(wèi)生管理規(guī)定》、《電梯使用管理規(guī)定》、《商鋪管理規(guī)定》以及本物業(yè)其他管理制度是萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約的有效組成部分,全體業(yè)主承諾遵守。
49、本管理規(guī)約的修訂權(quán)屬于本物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會。
北京市朝陽區(qū)萬科星園小區(qū)
2023年業(yè)主大會工作委員會
2023年10月15日
第6篇 物業(yè)管理手冊－管理評審控制程序
物業(yè)管理手冊:管理評審控制程序
1、目的
確保管理體系持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。
2、適用范圍
適用于公司對管理體系的評審工作。
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理主持管理評審會議。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報告管理體系運(yùn)行情況,并提出改進(jìn)建議。
3.3品質(zhì)部負(fù)責(zé)管理評審計劃的制定及收集管理評審所需的資料,負(fù)責(zé)對評審后的糾正、預(yù)防和改進(jìn)措施進(jìn)行跟蹤和驗(yàn)證,并編寫管理評審報告。
3.4各部門負(fù)責(zé)準(zhǔn)備、提供與本部門工作有關(guān)的評審所需的資料,并負(fù)責(zé)落實(shí)管理評審中提出的糾正、預(yù)防和改進(jìn)措施。
4、程序
4.1管理評審計劃
4.1.1每年至少進(jìn)行一次管理評審,兩次評審時間不得大于一年。
4.1.2品質(zhì)部于每次管理評審十天之前編制《管理評審計劃》,報管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,通知到各部門。
4.1.3當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一時可增加管理評審頻次:
4.1.3.1公司組織機(jī)構(gòu)、服務(wù)范圍發(fā)生重大變化時。
4.1.3.2發(fā)生重大質(zhì)量、環(huán)境事故時。
4.1.3.3當(dāng)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及其他要求有變化時。
4.1.3.4即將進(jìn)行第二、三方審核時。
4.1.3.5體系審核中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不符合時。
4.2管理評審的輸入
4.2.1管理體系內(nèi)、外審核的結(jié)果。
4.2.2企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)、部門職責(zé)、資源配置的情況。
4.2.3合規(guī)性評價的結(jié)果
4.2.4業(yè)主、員工反饋的信息溝通、處理情況及滿意程度。
4.2.5服務(wù)、過程業(yè)績及環(huán)境績效的符合性,包括過程、服務(wù)、環(huán)境績效監(jiān)視和測量的結(jié)果。
4.2.6以往管理評審提出的改進(jìn)措施跟蹤驗(yàn)證情況。
4.2.7預(yù)防和糾正措施的狀況,包括對內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不符合項采取的糾正、預(yù)防措施的實(shí)施及其有效性的驗(yàn)證結(jié)果。
4.2.8管理方針、目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案的執(zhí)行情況,考慮各種改進(jìn)的機(jī)會。
4.2.9重要環(huán)境因素的控制結(jié)果。
4.2.10可能影響管理體系的變更,包括內(nèi)外的環(huán)境變化,如法律法規(guī)的變化、新服務(wù)項目的開發(fā)等。
4.2.11改進(jìn)的建議。
4.3評審的準(zhǔn)備
4.3.1預(yù)定評審前十天,品質(zhì)部以書面的形式向管理者代表匯報現(xiàn)階段管理體系運(yùn)行情況并提交本次《管理評審計劃》,由管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,將會議通知發(fā)放到各部門。
4.3.2品質(zhì)部負(fù)責(zé)根據(jù)評審輸入要求,組織評審資料的收集,準(zhǔn)備必要的文件,評審資料由管理者代表確認(rèn)。
4.3.3品質(zhì)部向參加評審的人員發(fā)放管理評審有關(guān)資料。
4.4管理評審會議
4.4.1總經(jīng)理主持會議,各部門負(fù)責(zé)人對評審資料進(jìn)行充分的討論并做出評價,對于存在或潛在的不符合項提出改進(jìn)措施,確定責(zé)任人和整改計劃。
4.4.2總經(jīng)理對所涉及的評審內(nèi)容作出結(jié)論(包括進(jìn)一步調(diào)查、驗(yàn)證等)。
4.5管理評審的輸出
4.5.1管理評審報告應(yīng)包括下列內(nèi)容
4.5.1.1管理體系運(yùn)行的有效性及質(zhì)量、環(huán)境二方面持續(xù)改進(jìn)的決議和措施。
4.5.1.2與業(yè)主有關(guān)要求的服務(wù)改進(jìn)包括對現(xiàn)有服務(wù)符合要求的評價。
4.5.1.3業(yè)主、員工滿意度及改進(jìn)要求。
4.5.1.4資源需求的相關(guān)決定和措施。
4.5.1.5重要環(huán)境因素確認(rèn)和控制的結(jié)果及改進(jìn)要求。
4.5.1.6管理方針和目標(biāo)的執(zhí)行情況及持續(xù)改進(jìn)要求。
4.5.1.7對管理體系適宜性、充分性、有效性的評審結(jié)論。
4.5.2會議結(jié)束后,由品質(zhì)部根據(jù)管理評審輸出的要求進(jìn)行總結(jié),編寫《管理評審報告》?！豆芾碓u審報告》經(jīng)管理者代表審核,交總經(jīng)理批準(zhǔn),發(fā)至相應(yīng)的部門并監(jiān)督執(zhí)行。
4.6改進(jìn)措施的實(shí)施和驗(yàn)證
4.6.1品質(zhì)部根據(jù)管理評審報告中提出的改進(jìn)要求填寫《不合格項糾正(預(yù)防)措施》發(fā)至相關(guān)責(zé)任部門,按《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定,分析原因制定措施并實(shí)施。
4.6.2品質(zhì)部對措施的實(shí)施效果的有效性進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
4.7如果評審結(jié)果引起文件更改,應(yīng)執(zhí)行《文件控制程序》。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.2《文件控制程序》
5.3《記錄控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《管理評審計劃》jw/jl-5.6-001
6.2《管理評審報告》jw/jl-5.6-002
6.3《不合格項糾正(預(yù)防)措施》jw/jl-8.2.6-003
第7篇 物業(yè)管理管理層培訓(xùn)教案：面對不同性格的員工
物業(yè)管理公司管理層培訓(xùn)教案:如何面對不同性格的員工
所謂性格,是指人對客觀現(xiàn)實(shí)的穩(wěn)固態(tài)度以及與之相適應(yīng)的慣常的行為方式中表現(xiàn)出的個性心理特征。性格是一個人個性的核心,它直接影響到人的行為方式,進(jìn)而影響到人際關(guān)系及工作效率。因此,在管理過程中,根據(jù)人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗話說,“人心不同,各如其面”,人與人之間性格差異很大。一般來說,有幾類人的性格較為突出,也比較難管理,下面分別做出介紹,為管理者提供借鑒。
l.脾氣暴躁、常與人結(jié)怨者。某君出生于一個地位低下的家庭,自卑感很重。他在工作中表現(xiàn)很認(rèn)真,也很執(zhí)著,但不順利時,他總認(rèn)為是其他人故意刁難他,為此經(jīng)常大發(fā)雷霆,甚至到領(lǐng)導(dǎo)那里“投訴”,造成辦公室火藥味濃重,人際關(guān)系緊張,直接影響了其他人的工作情緒。
當(dāng)這類情緒激動、怒氣沖沖的員工跑到你辦公室“投訴”時,你首先應(yīng)讓他們坐下來,然后仔細(xì)聆聽他們的談話,不要發(fā)言,因?yàn)樗麄冊诩訒r所說的話往往是雜亂無章的、未經(jīng)組織的,讓他們把事情的經(jīng)過說完,或者在一定程度上說,是讓他們渲泄完憤怒的情緒,處于相對冷靜之中,再來表示你的處理方法。
你不必試圖改變一個脾氣暴躁的人,也不要敷衍他們,更不能從中轉(zhuǎn)換話題。雖然任何一個公司的紀(jì)律都不會要求改變員工的不良性格,但你必須告訴他們,動輒發(fā)脾氣的人感情上通常不夠成熟,教會他們學(xué)習(xí)控制自己的情緒,并強(qiáng)調(diào)公司不贊成以亂發(fā)脾氣的方式來解決問題。也可以嘗試著給他們安排一些多見文件少見人的工作,鼓勵他們多參與同事們的活動,讓他們知道他們是跟大伙兒同一陣線的,沒人愿意也沒有人能阻礙他的工作。
2.自尊心極重,感情脆弱者。這類人多是一些職位較低的年輕女性,她們大部分剛踏出校門,對紛繁復(fù)雜、競爭激烈的社會不太適應(yīng)。領(lǐng)導(dǎo)者幾句提醒她們的話,聽在她們耳中,就象被老師當(dāng)眾責(zé)罵,心中極為不安,無形中產(chǎn)生了一股壓力,對工作喪失信心和興趣,甚至產(chǎn)生跳槽的念頭和行為。
具有這類性格的員工,行為上往往比較拘緊,她們總喜歡繃著瞼,緊張地工作,遇到困難時誠惶誠恐,對上級說話時語調(diào)總是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。
對待此類員工,說話時措詞必須小心謹(jǐn)慎,盡量避免從個人角度出發(fā),多強(qiáng)調(diào)“我們”和“公司”。在批評她們工作中的問題時,必須多顧及她們的自尊心。一絲溫和的笑容,一句關(guān)切的問候,都會增加她們的安全感和自信心。在平時例行的工作中,不妨把握機(jī)會稱贊她們的表現(xiàn)。再三的鼓勵或許讓你都感到自己嘮叨,但對她們來說卻是很受用的,而且有種被重視的感覺。同時,應(yīng)該讓她們明白,在工作中發(fā)生錯誤時,可能是多種原因造成的,不一定與個人能力有關(guān)。因此,不必為此感到沮喪和喪失信心。
3.消極悲觀、缺乏自信者。公司召開會議、討論某項新建議時,有人提出反對是正常的。但你可能會發(fā)現(xiàn),在你的公司里有這樣一類人,他們不管提出的建議是什么,從不進(jìn)行深入的思考,總是一味地阻撓和反對,這不僅會阻礙公司的變革,而且破壞了公司創(chuàng)新的氛圍。因此,你必須深入分析他們反對的真正原因。
有些人之所以反對各種建議,只是因?yàn)樗麄兿麡O悲觀,缺乏信心,擔(dān)心失敗。如果你發(fā)現(xiàn)某位員工一貫努力工作,對公司忠心耿耿,而且還頗有業(yè)績,只是有些缺乏信心,你可以給他機(jī)會,培養(yǎng)他的自信心。例如,你可以找他談?wù)勀愕男掠媱?讓他負(fù)責(zé)實(shí)施。起初,他可能猶猶豫豫,面露難色,企圖勸說你取消該計劃。此時,你可以請他不要對任何事都采取否定的態(tài)度,應(yīng)該提出積極而且有建設(shè)性的意見。如果他懷疑該項計劃的可行性時,你就鼓勵他找出可行的方法,并且全力幫助他實(shí)施,讓他體驗(yàn)變革的樂趣及由此獲得的成就感。
當(dāng)然,你不要企圖使消極、悲觀的人一下子變得積極、樂觀,日理萬機(jī)的你既沒有這個時間,也沒有這個能力。你只能讓他了解你是個樂觀進(jìn)取、凡事采取積極態(tài)度的人,尤其是接洽一項艱巨的工作時,更應(yīng)以肯定且樂觀的態(tài)度對待。如果他一向尊重你,多少也會被你感染而產(chǎn)生信心。
4.阿諛奉承者。在許多辦公室里,?？梢姷搅镯毰鸟R、阿諛奉承者,他們經(jīng)常稱贊你,且附和你所說的每一句話。如果有這種員工,就必然有愛戴高帽子的上司。盡管各位管理者都會表白自己明智、有自知之明和不介意下屬批評,但人們總是更喜歡被表揚(yáng)。
有些管理者認(rèn)為,只要自己不為他們的吹捧而迷惑,他們的表現(xiàn)也不差,就可以任由他們繼續(xù)奉承下去。但事實(shí)上,你的姑息態(tài)度,會使他們感覺你默認(rèn)了這種吹捧,不僅會強(qiáng)化他們的這種行為,還會使他們輕視你,降低了對你的尊重。
對待這種下屬,在與他們溝通時,無須太嚴(yán)肅地拒絕他們的奉承,也不要任由他們隨意夸張。當(dāng)他們向你賣弄奉承的本領(lǐng)時,你可以淡淡地回應(yīng):“別夸張了”。倘若他們再三附和你的計劃時,你可以說:“你最好給自己留一點(diǎn)時間,考慮新的計劃和建議,下次開會每個人都要談自己的意見”。如此一來,他們便不敢也不好意思再做“應(yīng)聲蟲”了。
5.急功近利者。下屬中,總不乏雄心萬丈、積極進(jìn)取的人,甚至你能感覺到下屬的目標(biāo)直指你的職位,許多管理者因此而忌才。每當(dāng)感到自己的地位受到威脅時,即用種種手段壓制下屬,不僅影響下屬的積極性,還會使下屬對你的尊敬大打折扣。
但是,對待下屬中急功近利者卻不能忽視。因?yàn)榧惫咄鶠榱藗€人利益不擇手段,影響其他員工的工作情緒和進(jìn)度,造成人際關(guān)系緊張。
與急于表現(xiàn)自己的下屬溝通,切忌使用單刀直入式,免得讓他產(chǎn)生你忌才的錯覺,而不接受你提出的任何建議。你可以認(rèn)真聆聽他的建議,適當(dāng)稱贊他的表現(xiàn),表示你對他有某種程度的欣賞。得到你的稱贊,他一定會進(jìn)一步表現(xiàn)自己,那時候,你可以漫不經(jīng)心地告訴他:“凡事都得按部就班,這樣才會對其他員工比較公平,如果其他人比你更急進(jìn),你能否容忍地象你現(xiàn)在這樣牽著別人鼻子走呢”你的語調(diào)要象平常說笑般輕松,既不傷害他的自尊心,也讓他設(shè)身處地,為其他人想一想。
6.郁郁寡歡、自以為懷才不遇者。這類下屬常為自己的才華不能受到重視而終日嘆息,缺乏工作熱情和積極性。
對待這類員工,千萬別用類似的打擊性語言:“你有多少才能
第8篇 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)-5
物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(5)
什么是物業(yè)
所謂物業(yè),是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類供居住和非居住的房屋,及與之相配套的設(shè)備,市政、公用設(shè)施,房屋所在的土地與附屬的場地、庭院等。
該詞譯自英語property或estate,由香港傳入沿海、內(nèi)地,其在國外,特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。
物業(yè)根據(jù)其用途可分為:住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等
誰來行使物業(yè)管理權(quán)
住宅區(qū)的物業(yè)管理權(quán)由業(yè)主通過業(yè)主大會及物業(yè)管理委員會行使而得以實(shí)現(xiàn)。
所謂業(yè)主,一般指住宅區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人,或商業(yè)大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主大會由本住宅區(qū)或物業(yè)的業(yè)主組成。住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時,區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位及時召集第一次業(yè)主大會。業(yè)主可委托代理人出席業(yè)主大會,不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會有如下職權(quán):①選舉、罷免物業(yè)管理委員會的組成人員;②監(jiān)督管委會的工作; ③聽取和審查管委會的工作報告;④決定住宅區(qū)(或其他物業(yè))內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項;⑤修改業(yè)主公約;⑥改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定;⑦批準(zhǔn)管委會章程。
物業(yè)管理如何服務(wù)
物業(yè)管理的根本宗旨,是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境,并盡可能滿足他們的合理要求。
在實(shí)際操作中,物業(yè)管理服務(wù)按物業(yè)工程周期可分為兩部分,即交付使用前和交付使用后兩方面服務(wù)。
物業(yè)交付使用前,管理公司的服務(wù)對象主要是大業(yè)主,即發(fā)展商或投資商。此階段的服務(wù)內(nèi)容包括:
1、從物業(yè)管理的角度,就樓宇的結(jié)構(gòu)設(shè)計和功能配置提出建議 ;
2、制定物業(yè)管理計劃包括計算機(jī)管理份額;
3、制定的物業(yè)管理組織架構(gòu);
4、制定物業(yè)管理工作程度并提供員工培訓(xùn)計劃 ;
5、制定第一年度物業(yè)管理財物預(yù)算;
6、參與工程監(jiān)理 ;
7、參與設(shè)備購置 ;
8、參與工程驗(yàn)收;
9、擬定物業(yè)管理文本 ;
交付使用后的物業(yè)管理服務(wù)對象就是全體業(yè)主和用戶,基本內(nèi)容通常包括以下幾個方面:
1、房屋及設(shè)備維修保養(yǎng);
2、房屋保險事宜;
3、保安服務(wù);
4、清潔服務(wù) ;
5、綠化環(huán)境保養(yǎng) ;
6、緊急事故處理 ;
7、 處理業(yè)主投訴;
8、財務(wù)管理 。
根據(jù)業(yè)戶要求還可提供一些有償服務(wù),如:代理租售業(yè)務(wù)、戶內(nèi)維修、清潔服務(wù)、送餐郵遞及其他商務(wù)服務(wù)等等。
業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)
根據(jù)《物業(yè)管理條例》,業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
同時,業(yè)主在物業(yè)管理活動中,應(yīng)履行下列義務(wù):
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
物業(yè)管理的常見糾紛
目前,物業(yè)管理中存在的問題主要有以下表現(xiàn):
1、沒有成立正規(guī)的物業(yè)管理公司,造成物業(yè)管理水平低,服務(wù)質(zhì)量差;
2、公用設(shè)施專用基金不落實(shí),造成小區(qū)公用設(shè)施的維修、興 建、保養(yǎng)等問題難以解決;
3、制度不健全,管理秩序混亂;
4、管理者與業(yè)主之間權(quán)責(zé)利不明確,影響小區(qū)物業(yè)管理的正常進(jìn)行;
5、亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。
財產(chǎn)受損應(yīng)由物業(yè)公司賠償嗎
目前,有些業(yè)主的家中財產(chǎn)被盜之后,要求物業(yè)管理公司進(jìn)行賠償。他們認(rèn)為,既然自己向物業(yè)管理公司交納了管理費(fèi),那么,財產(chǎn)一旦損失,物業(yè)管理公司就應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。這種理解是不正確的。
首先,物業(yè)管理公司收取的管理費(fèi)是為業(yè)主提供服務(wù)的成本報酬,既不是業(yè)主財產(chǎn)的保管費(fèi),也不是財產(chǎn)的保險費(fèi)。
其次,物業(yè)管理中的保安工作也只是配合居委會、公安機(jī)關(guān)搞好治安防范,其主要職責(zé)是維護(hù)區(qū)域的公共秩序,而不是為某單個業(yè)主看家守財。物業(yè)管理公司的保安能力是有限的,從客觀上并無法完全杜絕盜竊案件的發(fā)生?？梢哉f小區(qū)保安人員的配備及其工作,已經(jīng)阻止或避免了許多案件的發(fā)生,把案件降到最低限度,作為服務(wù)對象的業(yè)主已從中受益。
只要物業(yè)管理公司履行了其應(yīng)盡的管理義務(wù),業(yè)主的賠償要求便與理相悖、于法無據(jù),理所當(dāng)然被物業(yè)管理公司拒絕。
當(dāng)然,若由于物業(yè)管理公司存在管理疏忽,而導(dǎo)致了盜竊案件的發(fā)生,則其應(yīng)當(dāng)根據(jù)過錯程度,承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第9篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)內(nèi)容
物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)內(nèi)容包括基本業(yè)務(wù)、輔助業(yè)務(wù)及內(nèi)部業(yè)務(wù)。物業(yè)管理公司一業(yè)為主、多種經(jīng)營、微利服務(wù)、規(guī)模管理的基本特性,決定了它的業(yè)務(wù)內(nèi)容的廣泛性的特點(diǎn)。
一、物業(yè)管理公司的基本業(yè)務(wù)
物業(yè)管理公司的基本業(yè)務(wù)涉及范圍相當(dāng)廣泛,主要包括:
(一)前期物業(yè)管理
前期物業(yè)管理包括從規(guī)劃設(shè)計開始,到物業(yè)建設(shè)以及物業(yè)的銷售、租賃活動的管理。
(二)物業(yè)的使用管理
物業(yè)的使用管理包括建筑物的維修和定期養(yǎng)護(hù),輔助設(shè)備的定期檢修保養(yǎng),保證供水、電、熱、氣以及電梯和消防系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn),保證道路、污水排放管道暢通無阻。
(三)環(huán)境養(yǎng)護(hù)與管理
環(huán)境養(yǎng)護(hù)與管理包括維護(hù)物業(yè)整體規(guī)劃不受破壞,制止亂搭亂建、亂貼亂畫等行為;做好物業(yè)管理綠化和室外保潔工作;做好防盜、治安保衛(wèi)工作,維護(hù)公共秩序和交通秩序等。
(四)物業(yè)產(chǎn)權(quán)戶籍管理
物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理包括產(chǎn)權(quán)、戶籍的登記和確認(rèn),以及房屋交換的管理等。
(五)提供全方位、多層次的后期服務(wù)
全方位、多層次的后期服務(wù)包括專項服務(wù)及特約服務(wù)。專項服務(wù)包括房屋裝飾、裝修、家電維修、代收各種費(fèi)用等,特約服務(wù)包括代賣代租物業(yè)、代辦票務(wù)、代接送小孩入托、代換液化氣、代辦酒席、代收發(fā)信件、介紹工作和家教等。
二、物業(yè)管理公司的輔助業(yè)務(wù)
物業(yè)管理公司的輔助業(yè)務(wù)是指物業(yè)管理以外的各種經(jīng)營活動,如興辦餐飲服務(wù)業(yè),開辦房屋裝飾材料、衛(wèi)生潔具、家用電器公司等,創(chuàng)辦幼兒園、托兒所、門診部、圖書館、電影院、歌舞廳等文化娛樂場所等。物業(yè)管理公司可根據(jù)自己的特長,興辦物業(yè)管理以外的服務(wù)業(yè)務(wù)。
三、物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)
物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)是指企業(yè)內(nèi)部的管理與協(xié)調(diào)工作。物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)主要應(yīng)該抓好以下工作:
(一)人才的選用與培訓(xùn)
人才是企業(yè)之本。企業(yè)的競爭最終是人才的競爭。物業(yè)管理公司要重視和加強(qiáng)人才管理,就必須做好人才的選拔、培訓(xùn)和使用等各方面工作。特別是人才的培訓(xùn)與再培訓(xùn),是提高員工的專業(yè)技能和職業(yè)道德、提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵。
(二)勞動與分配管理
采用聘任制招聘人才,制訂合理的勞動定額和崗位責(zé)任,嚴(yán)肅勞動紀(jì)律,確定報酬和獎懲方式,實(shí)行報酬與績效掛鉤,能者多勞,多勞多得多獎。這是企業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的重要保障。
(三)設(shè)備維修管理
物業(yè)管理公司在對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、檢查時,必須配備一整套的儀器設(shè)備和專用工具,對這些設(shè)備也需要管理和維護(hù),要做到有專人負(fù)責(zé),定期維修保養(yǎng),嚴(yán)格按照操作要求使用,等等。
(四)服務(wù)質(zhì)量管理
物業(yè)管理公司要向業(yè)主和用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),首先必須根據(jù)合同要求確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),要培訓(xùn)員工,使他們都達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的要求;其次則要實(shí)行全員質(zhì)量管理,抓好服務(wù)質(zhì)量的考核與監(jiān)督,真正做到以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)維護(hù)好業(yè)主和用戶的切身利益。
(五)多種經(jīng)營管理
多種經(jīng)營效益的好壞,在物業(yè)管理公司中具有很重要的地位。經(jīng)營得好,不僅能為業(yè)主和用戶提供更為豐富的服務(wù)內(nèi)容,而且可彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足,并為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。所以,多種經(jīng)營的好壞對物業(yè)管理公司也是非常重要的。
第10篇 物業(yè)管理公司企業(yè)文化-范文5
企業(yè)宗旨:
締造經(jīng)典品牌 拓展服務(wù)空間
超越客戶期望 追求持續(xù)發(fā)展
質(zhì)量方針:
服務(wù)至誠精益求精
熱情奉獻(xiàn)溫暖萬家
服務(wù)理念:
用我們規(guī)范的服務(wù)去感化業(yè)主
經(jīng)營理念:
綜合收支持平多種經(jīng)營盈利
發(fā)展目標(biāo):
創(chuàng)建一流的企業(yè)
第11篇 shoppingmall租戶物業(yè)管理條款約定
shopping mall租戶物業(yè)管理條款的約定
在shopping mall招租洽談過程中,有關(guān)“入場期間業(yè)主提供的物業(yè)交付條件、及運(yùn)營期業(yè)主委托的物業(yè)管理公司、其它專業(yè)公司為租戶所提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容“等物業(yè)服務(wù)相關(guān)條款的約定,通常是僅次于租金價格的談判重點(diǎn)。
因?yàn)?shopping mall的業(yè)主、租戶都認(rèn)識到,shopping mall運(yùn)營管理成敗的關(guān)鍵,就是在于能否打造項目所在商業(yè)輻射區(qū)域范圍內(nèi)領(lǐng)先的購物環(huán)境,而購物環(huán)境的優(yōu)劣不僅取決于駐場租戶提供的服務(wù)品質(zhì)、同時也包括shopping mall業(yè)主方提供的整體物業(yè)狀況與服務(wù)支持。
因此,租戶對物業(yè)服務(wù)合同條款的深究,不僅直接關(guān)系到前期投入費(fèi)用、及后期經(jīng)營過程中所必需支出的固定經(jīng)營成本(物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)分?jǐn)偟?,更重要的是關(guān)系到租戶對shopping mall整體購物環(huán)境狀況、及經(jīng)營期間得到的業(yè)主物業(yè)服務(wù)支持程度的預(yù)期。同時,對于業(yè)主,也不僅只涉及到前期建設(shè)資金的投入、及后期聘用物業(yè)管理公司、專業(yè)公司所產(chǎn)生的運(yùn)營成本,更重要的涉及到shopping mall能否對優(yōu)質(zhì)租戶具有足夠的吸引力。
嚴(yán)格意義上,shopping mall選擇租戶的過程,同時也是租戶特別是主力店租戶選擇shopping mall的過程。從租戶角度,肯定希望業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù),包括的工作項越多、標(biāo)準(zhǔn)越高越好,其中以零售業(yè)、餐飲業(yè)為代表的主力店租戶,其自身經(jīng)營過程中,用于安保、保潔、設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)的費(fèi)用都十分龐大,對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用更是斤斤計較。但作為業(yè)主,經(jīng)營shopping mall從根本上為了逐利,作好物業(yè)服務(wù),營造優(yōu)質(zhì)購物環(huán)境,都是為了實(shí)現(xiàn)更高的出租率、租金水平、及租金收繳率,不可能只為提升租戶的滿意度,就無限制地提供服務(wù)。租賃合同中有關(guān)物業(yè)服務(wù)條款的談判過程,就是業(yè)主、與承租戶博弈的過程。
shopping mall業(yè)主在與租戶進(jìn)行物業(yè)服務(wù)條款談判過程中,要圍繞著“shopping mall內(nèi)所有物業(yè)管理、或服務(wù)行為都應(yīng)最終滿足業(yè)主資產(chǎn)保護(hù)與增值、經(jīng)營行為(主要指:租賃行為)順利開展”的最根本目的,按照如下原則進(jìn)行:
首先,應(yīng)該承擔(dān)業(yè)主作為mall主導(dǎo)者的責(zé)任(即通常提倡的“大業(yè)主、小租戶”的shopping mall管理原則),通過以物業(yè)服務(wù)為代表的shopping mall運(yùn)營期各種管理手段,對項目整體購物環(huán)境、特別是公共環(huán)境進(jìn)行有效地管理控制。
再次,始終保持成本意識,對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,不是簡單地一刀切,對租戶要求進(jìn)行合理區(qū)分,提供不同層次服務(wù),對租戶運(yùn)營管理充分了解,與租戶合理溝通,清晰了解租戶經(jīng)營活動所需要的物業(yè)服務(wù),提供有針對性的支持,保持租戶經(jīng)營活動的順利開展。
其中,主力店租戶多屬于餐飲、百貨等勞動密集型行業(yè),業(yè)主對提供的物業(yè)服務(wù)應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營活動的硬件、軟件支持,而不是租戶自有員工工作量的代替。
租賃開間式商鋪、特色經(jīng)營的中小租戶,自身人力資源薄弱,業(yè)主的物業(yè)服務(wù)應(yīng)以全面為主,使租戶可以將全部精力,完全投入到經(jīng)營中。
對于部分租戶的特殊要求,提倡引進(jìn)先進(jìn)技術(shù),主要通過設(shè)施設(shè)備的改進(jìn),以物業(yè)交付條件的硬件形式實(shí)現(xiàn),盡量避免使用后期物業(yè)服務(wù)的軟性承諾。
運(yùn)用長效成本管理概念,在通常租戶租賃經(jīng)營期都短于業(yè)主產(chǎn)權(quán)持有期的情況下,應(yīng)該堅持自已管理重要設(shè)施設(shè)備的工程管理模式。,一般不采取租戶代管方式。
對于物業(yè)服務(wù)條款的約定中有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)、水電、空調(diào)管理等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn),要作到明確、主動,避免受制于租戶。
shopping mall整體運(yùn)營、及租戶經(jīng)營活動組織,受單體、組群等mall不同建筑形態(tài)影響很大,業(yè)主在考慮物業(yè)服務(wù)支持條款時,要充分考慮建筑形態(tài)因素的影響。
結(jié)合上述原則,就shopping mall業(yè)主為租戶提供的的安全、保潔、工程等方面物業(yè)服務(wù)中,容易產(chǎn)生爭議的條款,具體分析如下:
首先,安全管理條款中,主要爭議多集中在“租戶資產(chǎn)保護(hù)、營業(yè)糾紛處理協(xié)助、通道管理、及消防安全管理”等四方面,在談判過程中,應(yīng)該按“業(yè)主主外、租戶自理內(nèi)部”原則,合理分解職責(zé)。
一,商品防盜,是零售、超市業(yè)主力店租戶的關(guān)注重點(diǎn),此類租戶一般都設(shè)有內(nèi)保組織,內(nèi)部還設(shè)有紅外、監(jiān)控等技防報警系統(tǒng),并多與公安機(jī)關(guān)直接聯(lián)網(wǎng)。在資產(chǎn)保護(hù)條款洽談中,租戶永遠(yuǎn)希望業(yè)主承擔(dān)的責(zé)任無限放大,但業(yè)主不可能對租戶資產(chǎn)進(jìn)行全面、及時的精確確認(rèn),所以,業(yè)主不要試圖承擔(dān)資產(chǎn)保全的風(fēng)險,而且,在商業(yè)企業(yè)中,商品被盜問題,一直難以完全避免,例如,超市業(yè)認(rèn)可的可控失竊率為千分之三,租戶要求業(yè)主承諾資產(chǎn)安全,只是為了在“出現(xiàn)嚴(yán)重商品被盜事件”的情況下,尋求業(yè)主分?jǐn)傌?zé)任風(fēng)險。
在安全管理責(zé)任把握上,業(yè)主應(yīng)主要從協(xié)防角度出發(fā),在時間范疇,側(cè)重于夜間的安全保衛(wèi);在空間范圍,堅持租賃合同紅線分界;“在租戶非營業(yè)時間內(nèi),以暴力破窗、破門等形式,造成租戶的財產(chǎn)破損,由業(yè)主(或所聘物業(yè)公司、保安公司)承擔(dān)由執(zhí)法部門確認(rèn)的連帶責(zé)任;但租戶在非營業(yè)時間內(nèi),因自身疏忽,未關(guān)閉通道門、或可作為進(jìn)出口的各類窗、管道、設(shè)備井等,及經(jīng)執(zhí)法部門確認(rèn)的針對于租戶的報復(fù)性行為,所造成的財產(chǎn)破損,業(yè)主不承擔(dān)責(zé)任”是業(yè)主可以接受的資產(chǎn)安全管理條款約定。還需要特別強(qiáng)調(diào)的是,對租戶往來商品進(jìn)出管理,尤其是卸貨區(qū)管理,業(yè)主應(yīng)堅持“無責(zé)任管理”方式,一方面要求安保人員注意觀察,一方面明確不承擔(dān)對貨物進(jìn)出、特別是大型運(yùn)貨車輛離場的清查責(zé)任,貨物堅持由租戶自行交接。
二,業(yè)主所聘用安保人員,在租戶營業(yè)期間內(nèi),主要職責(zé)側(cè)重于“公共秩序維護(hù)”,按國家現(xiàn)有法規(guī),安保人員不具備任何執(zhí)法權(quán),所以,在安全管理條款約定中,不要涉及業(yè)主負(fù)責(zé)、或協(xié)助處理商業(yè)糾紛,租戶工作人員人身保護(hù)的職責(zé),shopping mall中的零售業(yè)、餐飲業(yè)、特別是娛樂業(yè),都是容易發(fā)生營業(yè)糾紛的業(yè)態(tài),如安保人員介入處理租戶與消費(fèi)者的糾紛,一方面根本不具備處理權(quán),更容易造成消費(fèi)方情緒失控,事態(tài)擴(kuò)大,使事件從最初的租戶與消費(fèi)者糾紛,演變?yōu)榕c安保人員的沖突。
三,通道管理(包括:各類電梯),包括租戶的營業(yè)通道、及工作(工作人員進(jìn)出、貨物進(jìn)出)通道管理,對于單體mall,有關(guān)通道管理尤為重要,shopping mall業(yè)態(tài)復(fù)雜,不同業(yè)態(tài)經(jīng)營時間不同,超市業(yè)、餐飲業(yè)夜間還需要保證貨運(yùn)通道,通道的優(yōu)化管理,首先,要根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃、已簽約租戶的實(shí)現(xiàn)情況出發(fā),在建設(shè)設(shè)計、設(shè)施設(shè)備配置,力爭作為非常規(guī)時間營業(yè)的主力店租戶,提供獨(dú)立出入口(如建筑設(shè)計無法滿足要求,可以通過電梯分層、分時控制,利用消防通道等方式),其次,通道管理條款要堅持明確約定,業(yè)主對于主公共通道的開放時間、及安全檢查的管理權(quán),通道管理中,不要試圖通過安保人員的人防措施,讓多家租戶混用通道;最后,在單體mall中,業(yè)主應(yīng)堅持租戶獨(dú)立通道與公共通道隔斷門與租戶實(shí)行“雙鎖管理”。
四,按國家相關(guān)消防法規(guī),消防安全對于shopping mall經(jīng)營具有一票否決權(quán),因此,通過消防驗(yàn)收后,業(yè)主要對mall進(jìn)行整體消防管理,對于從事餐飲、娛樂業(yè)態(tài)等需要單獨(dú)進(jìn)行消防報批的主力店租戶,在消防安全管理條款約定中,業(yè)主要堅持對租戶的消防監(jiān)督權(quán)、甚至要求停業(yè)權(quán);同時,一方面在條款約定中,堅持“誰建設(shè)、誰管理”原則,而在實(shí)際工作中,利用多數(shù)租戶的噴淋、煙感、光電等技防設(shè)施,都與mall整體消防系統(tǒng)事實(shí)連接的條件,對租戶消防系統(tǒng)進(jìn)行積極、主動(非正式約定)管理,但需要特別提出的是,業(yè)主不宜過度介入,承擔(dān)租戶消防批建、驗(yàn)收、抽檢的風(fēng)險。
其次,在保潔服務(wù)條款約定中,主要分岐一般都存在于“業(yè)主、租戶保潔區(qū)域位置確認(rèn)、及業(yè)主負(fù)責(zé)保潔區(qū)域的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”等二方面,mall的建筑形態(tài),是保潔條款約定中的最重要影響因素。
一,在單體mall中,業(yè)主要發(fā)揮保潔主導(dǎo)作用,確保整體環(huán)境品質(zhì),在與租戶約定中,可以以租賃紅線為界,進(jìn)行劃分,租賃范圍以外,統(tǒng)一列入業(yè)主保潔服務(wù)范圍。但需要指出的是,當(dāng)出現(xiàn)部分主力店租戶統(tǒng)租多層,、或承租面積較大的情況,租賃范圍內(nèi)的洗手間、消防樓梯、天頂、電梯門、扶梯等公共場地、公共設(shè)施,應(yīng)要求租戶自行保潔,可以用適度減免部分物業(yè)管理費(fèi)作為談判手段。否則,業(yè)主保潔人員要是以租戶要求時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保潔,很難進(jìn)行工作安排,特別是多數(shù)業(yè)態(tài)的租戶集中保潔時間,都在非營業(yè)時段,業(yè)主保潔人員進(jìn)入租戶場地,涉及資產(chǎn)保護(hù),難以操作。
二,在多幢建筑組群 mall中,特別是在主力店租戶多數(shù)獨(dú)幢經(jīng)營的情況下,業(yè)主應(yīng)該把保潔力量主要投入到影響mall整體購物視覺環(huán)境的中心廣場、景觀水景等方面,讓租戶承租幢成為租戶自行負(fù)責(zé)的獨(dú)立保潔單位,包括外墻清洗在內(nèi),都由租戶自行負(fù)責(zé)。
三、關(guān)于垃圾清運(yùn),要采取定期開放垃圾房,主力店租戶自行“整包裝清運(yùn)”方式,不宜設(shè)置多個區(qū)域垃圾集中點(diǎn),否則,不僅占用大量公共面積,也極大地增加了保潔人員的工作量。
四、在與租戶的保潔條款約定中,要盡量避免由租戶確認(rèn)保潔質(zhì)量的條款同時,關(guān)注約定細(xì)節(jié),例如,餐飲業(yè)的隔油池、煙道清理、百貨業(yè)的一樓櫥窗是否屬于外墻等。
再次,租戶在工程管理條款洽談判中,除
經(jīng)營所需專屬設(shè)備設(shè)施外,其余部分一般都希望業(yè)主能夠“一包到底”,而業(yè)主應(yīng)該靈活運(yùn)用“誰建設(shè),誰管理”的談判原則,根據(jù)實(shí)際狀況,按有利于shopping mall經(jīng)營的目的,區(qū)別安排。
一,支持shopping mall整體運(yùn)營所必需的高低壓配電、給排水管網(wǎng)、消防系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備,及建筑本體等的維修維護(hù),由業(yè)主進(jìn)行統(tǒng)一管理,業(yè)主、租戶一般都沒有異議。但對于產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主,即使是專供單一租戶的空調(diào)系統(tǒng)、電梯等機(jī)電設(shè)備,及在租戶租賃區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)電間、弱電間、風(fēng)機(jī)房、管道井、水泵房等設(shè)施,也應(yīng)堅持由業(yè)主統(tǒng)一管理。
一方面可以更有效的保護(hù)設(shè)備設(shè)施,避免租戶代管中極可能出現(xiàn)的“只重使用,不重維護(hù)”的短視行為,一方面也對租戶內(nèi)部管線分布、調(diào)整等工程行為,進(jìn)行有效監(jiān)控及制約。需要特別指出的是,業(yè)主應(yīng)要租戶約定,租戶要對業(yè)主的維修維護(hù)工作提供便利,例如,在二次裝修中預(yù)留檢修口等。
二、在工程管理中,維修維護(hù)責(zé)任的界定,通常是雙方爭議的主要焦點(diǎn)。業(yè)方應(yīng)從租戶規(guī)模角度,結(jié)合設(shè)施設(shè)備配置實(shí)際,合理區(qū)分。在shopping mall中,租賃中小開間、從事以商業(yè)零售、服務(wù)業(yè)的中小租戶,一般都是直接利用業(yè)主提供的物業(yè)交付條件,再配置經(jīng)營道具。從設(shè)施設(shè)備所有權(quán)、租戶人力資源、及通常中小租戶的合同短期性角度,對于中小租戶,業(yè)主的維修維護(hù)服務(wù)應(yīng)該采取“統(tǒng)管式”,解決租戶的后顧之憂。而主力店租戶,一般都自行進(jìn)行內(nèi)部裝修、設(shè)備設(shè)施配置,業(yè)主通常只需提供給排水、供電、燃?xì)狻?部分包括:制冷、供暖管道)至租賃區(qū)域入戶門,再由租戶施工單位進(jìn)行技術(shù)對接。按“誰建設(shè),誰管理”原則,租戶入戶門內(nèi)的設(shè)施設(shè)備,都應(yīng)由租戶自行進(jìn)行維護(hù)維修。
但在經(jīng)營期內(nèi),租戶實(shí)際使用的設(shè)施設(shè)備,經(jīng)常是由業(yè)主、租戶雙方拼裝建設(shè)的,因此,如果發(fā)生功能性故障,不經(jīng)過全面檢查,一般難以迅速界定維修責(zé)任,同時,租戶也不可能像業(yè)主方,保持一支完整的工程管理隊伍,這樣,往往會延誤維修時機(jī),甚至影響租戶正常經(jīng)營。所以,對部分產(chǎn)權(quán)雖然屬于業(yè)主,但直接影響租戶經(jīng)營經(jīng)營的“供電、供水、制冷、供熱”線路或設(shè)施設(shè)備,業(yè)主可以與租戶約定有償?shù)木S修維護(hù)條款,納入整體工程管理范圍,但相關(guān)條款中,應(yīng)對租戶自建部分的質(zhì)量驗(yàn)收、使用方式、更新費(fèi)用、維保標(biāo)準(zhǔn)有明確的約定。
三、在物業(yè)服務(wù)條款約定中,有關(guān)水電、制冷、供暖價格標(biāo)準(zhǔn)的約定,也應(yīng)列入工程管理范圍內(nèi),shopping mall多數(shù)采取為二次供電、供水方式,單體mall一般是中央空調(diào)集中制冷(供暖)。目前,國內(nèi)多數(shù)城市逐漸采取分時供電方式,不同業(yè)態(tài)經(jīng)營時間不同,用電、用水價格,及中央空調(diào)制冷(供暖)能耗分?jǐn)偡绞?都需要提前與租戶約定。對于長約租戶,需要重點(diǎn)說明的是,條款要約定的不是單純的價格,而是價格標(biāo)準(zhǔn)的計算方式及依據(jù),以備國家水電價格的調(diào)整。水費(fèi)價格約定中,應(yīng)充分考慮到國家日趨嚴(yán)格的水資源管理制度,現(xiàn)在,shopping mall作為用水戶,目前國家統(tǒng)一按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取水費(fèi),但餐飲、娛樂、特別是洗浴、桑拿等行業(yè),水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定很高,所以,應(yīng)在合同中欲留伏筆,以備國家征收方式發(fā)生變化。
第12篇 某物業(yè)公司管理者代表委任書
物業(yè)公司管理者代表委任書
茲任命
zz為管理者代表。
管理者代表的職責(zé)是:
1、確保管理體系的過程得到建立、實(shí)施和保持。
2、向最高管理者報告管理體系的業(yè)績和持續(xù)改進(jìn)的需求。
3、確保在整個組織內(nèi)提高滿足業(yè)主需求的意識。
4、就管理體系有關(guān)事宜對外聯(lián)絡(luò)。
總經(jīng)理:zz
20**年4月30日
