房地產開發(fā)項目目標成本管理作業(yè)指引

發(fā)布時間：2024-11-29 查看人數(shù)：77

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開發(fā)項目目標成本管理作業(yè)指引

1.目的

指導項目開發(fā)成本控制,明確成本控制目標,規(guī)避經營風險。

2.適用范圍

適用于公司及項目公司的開發(fā)項目在各階段成本目標制定和分解工作。

3.術語和定義

3.1.目標成本:通過確定成本目標值,施工過程中各階段成本控制的指標性文件。

3.2目標成本版本:目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調整之中,原則上,每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。通常,目標成本主要分為四個版本。

3.2.1第一版,可研階段目標成本(也稱成本估算),采用會計科目形式,編制范圍為項目整體,定稿時間為項目可研報告通過時間;

3.2.2第二版,確定規(guī)劃方案目標成本,采用會計科目形式,編制范圍為項目整體,定稿時間為項目詳細規(guī)劃方案確定后;

3.2.3第三版,年度開發(fā)目標成本(也稱成本控制指導書),采用會計科目與單項成本支出目標相結合的形式,編制范圍為當期,定稿時間為確定年度開發(fā)經營計劃,確定當期項目規(guī)劃和單體方案后;

3.2.4第四版,施工圖預算修訂目標成本,是在主體工程施工圖預算確定后對第三版目標成本的修訂;

3.3.動態(tài)成本:指當前工程項目中即時的成本。

4.職責

4.1公司及項目公司-造價部:

4.1.1負責編制項目施工圖設計階段建安成本目標限額設計成本控制建議書;

4.1.2負責編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書;

4.1.3負責編制項目主要材料(設備)采購方式及成本控制目標建議書;

4.1.4負責與相關部門就限額設計數(shù)值及成本建議進行溝通,達成共識形成《目標成本指導書》。

5.工作流程

5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標建議書

5.1.1在項目施工圖設計階段,建安目標限額設計成本控制建議書審批后,造價部根據(jù)審批的建議書,對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標建議。

5.1.2工程承包方式及成本目標建議書編制原則如下:

5.1.2.1總包及分包工程合同結算成本目標由合同(招標)成本目標和設計變更及現(xiàn)場簽證控制目標兩部分組成,設計變更及現(xiàn)場簽證控制目標一般根據(jù)各分項工程的性質不同按合同(招標)成本目標的10%左右的不同比例確定;

5.1.2.2為了加快項目開發(fā)的速度,一般在總包工程開工前,個別分項工程必須提前開工,需獨立到政府部門辦理相關的報建、招標及開工手續(xù),由甲方直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護與擋土工程、樁基工程等;此類工程建議采用單價包干的方式,根據(jù)估算總量及限定單價把分項工程招標結果控制在分項成本目標范圍內;

5.1.2.3對總包工程中一些專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程,引入市場競爭機制,從而達到降低成本、保證成本目標實現(xiàn)的目的。具體如下:

5.1.2.3.1采用總價包干方式:如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機及配電房安裝工程等,在限額設計值下制定承包總價;

5.1.2.3.2采用單價包干方式:如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結構工程、智能化設備等,根據(jù)限額設計指標分解承包單價;

5.1.2.4總包工程承包方式可按招標時施工圖紙的完善程度來定,一般來說,各分項工程根據(jù)不同情況可能會采用不同的承包方式,如固定總價、暫定總價、綜合單價包干、費率包干等;

5.1.3匯總完成項目總包及主要分包工程承包方式建議,部門經理審核,常務副總經理審批,指導總包及分包工程的招標及實施,確保總包及分包工程承包目標實現(xiàn);

5.1.4項目實施過程中,造價部負責對成本情況進行動態(tài)監(jiān)控,及時預警,如有超目標的項目,分析原因,及時報部門經理、公司經營管理班子決策。

5.2制定項目主要材料(設備)采購方式及成本控制目標建議書

5.2.1施工圖完成后,項目負責人組織人員對常用的主要材料(設備)進行分類,據(jù)材料的各自特點及方便施工管理,分別建議采取不同的采購方式,并制定相應的成本目標,控制材料(設備)成本的目的是材料(設備)選型定板一定要控制在成本目標范圍內;

5.2.2對主要材料(設備)采購方式建議的主要原則如下:

5.2.2.1甲購材料(設備):對金額較大,質量要求較高、對樓盤的質素影響較大、施工進度配合要求不高,可以相對獨立施工的設備(安裝)及成品材料可以采取甲購方式。如:機房設備、電梯設備、空調機組、水景設備、雕塑小品、環(huán)境設施、公建配套工程中專用設備等。

5.2.2.2甲定乙購材料:設計階段無法定板、且該材料品牌差異(質量、價格)較大,對樓盤的素質及效果影響很大、甲方要重點控制,且與施工單位工期配合較密切;信息價相差很大的材料(信息價上沒有的)的材料適合采用甲定乙購材料。如:外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應急燈、及會所裝修面層材料等。

5.2.2.3甲方制定范圍、乙方采購材料:工程中常見,對樓盤效果及素質影響不大,且有三家及以上價格、質量相近;與信息價接近;與施工進度及配合較密切的材料;如:混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆(功能房、樓梯間、地下室等次要位置)、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材(國產中低檔)、ppr管材、pvu排水管、開關插座等;

5.2.2.4乙定乙購的材料:市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及素質基本沒影響,與信息價很接近的材料。如:鋼材、電線電纜、電線預埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具(樓梯間、功能房、地下室);

5.2.3采購主管在完成項目主要材料(設備)采購匯總后報部門經理審核,公司分管副總經理審批。

5.3匯總目標成本

5.3.1造價部匯總各項目標成本形成《目標成本控制指導書》,報相關部門會簽分管副總經理審批《目標成本審批表》;

5.4目標成本控制指導書分解下發(fā)執(zhí)行

5.4.1造價部將目標成本控制指導書落實到各部門執(zhí)行;

5.4.2各部門根據(jù)目標成本控制指導書的要求進行實施按月度或季度進行反饋造價部;

5.4.5造價部對各階段的成本進行控制,所有項目的資金結算支付均經過造價部的審核,是否超出目標成本對于超出目標成本的向責任部門發(fā)出成本預警;

5項目成本動態(tài)監(jiān)控

5.5.1工程技術部控制設計變更,并將預算增加情況反饋造價部;

5.5.2造價部嚴格按照的限價要求進行材料及設備采購;

5.5.3項目部負責對工程變更的控制,并將預算增加的情況反饋造價部;