某寫字樓物業(yè)財務(wù)管理

一、物業(yè)管理的收費項目

(一)物業(yè)管理費

物業(yè)管理費一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取。

(二)代收代繳項目

1、電費

2、水費

3、有線電視管理費

4、通訊費

(三)多種經(jīng)營收費

1、停車場收費

2、租售代理收費

3、家政服務(wù)收費

4、其他特約服務(wù)收費

5、其他多種經(jīng)營服務(wù)收費

(四)其他收費項目

1、罰款費用:包括收取的管理費滯納金等;

1、各種押金:租房押金、施工押金、出入證押金;

2、出租租金:是指物業(yè)管理企業(yè)自有房產(chǎn)出租的收入;

3、大修改造資金:由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備提出大修改造計劃,報業(yè)主委員會審核同意后,按受益業(yè)主的建筑面積分?jǐn)偨o各業(yè)主。

二、管理費的核定

(一)制訂收費標(biāo)準(zhǔn)的原則

1.收支相抵,略有節(jié)余

2.準(zhǔn)確測算的原則(是制訂收費標(biāo)準(zhǔn)的重要基礎(chǔ))

3.前瞻性及相對穩(wěn)定性原則

(二)收費標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算

1.資料準(zhǔn)備

2.收費項目分解與歸集

3.標(biāo)準(zhǔn)試算

(三)物業(yè)管理費的構(gòu)成

1.管理服務(wù)人員的工資及福利,包括工資、津貼、福利、社會保險費等;

2.辦公費用,包括交通、場地、辦公用品、接待費等的支出;

3.公共設(shè)施、設(shè)備日常運作、維修、保養(yǎng)費用,包括物業(yè)所有附屬設(shè)備、設(shè)施的定期維護(hù)、保養(yǎng)及維修開支;

4.清潔綠化費,包括公共區(qū)域的清潔、除四害、垃圾清運、綠化擺設(shè)及養(yǎng)護(hù)等的費用;

5.保安費用,包括消防演習(xí)、保安人員人身保險、服務(wù)費、保安系統(tǒng)設(shè)備、器械等的配置及日常維修費、向當(dāng)?shù)嘏沙鏊U納的治安聯(lián)防費等;

6.公共水電支出;

7.不可預(yù)見費用;

8.節(jié)日裝飾費,如重大節(jié)日的場地布置等的支出;

9.聘請專業(yè)人士費用,如聘請律師、會計師等的支出;

10.經(jīng)理人酬金;

11.法定稅費。

(四)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整

影響管理費變化的主要因素有:

1.物價上漲引起的水電費、人工費、材料費等支出的增加;

2.外匯匯率變化引起的管理費收支的變化;

3.外包設(shè)備及服務(wù)項目承包費考慮到物價指數(shù)也在合同中規(guī)定了逐年上升的比率。

管理費的調(diào)整一般采取“增加法”,即在原來預(yù)算的基礎(chǔ)上,將增加的項目和金額加上去,再按使用功能、使用性質(zhì)和面積分?jǐn)?加上原來的標(biāo)準(zhǔn)即為調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)。

三、費用的繳納

(一) 物業(yè)管理企業(yè)要事先制訂好

費用繳納的辦法,讓用戶做到心中有數(shù)。同時,還應(yīng)設(shè)立滯納金與違約處理條款,要注意鼓勵用戶養(yǎng)成良好的交費習(xí)慣。

(二) 物業(yè)管理企業(yè)在催收過程中,不應(yīng)盲目派單或派完催款單就完事,而應(yīng)該與未繳費業(yè)主或客戶取得聯(lián)系,了解業(yè)主或客戶的情況,具體問題具體分析。

四、管理收益

(一) 在代理型的管理模式下,物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)主或客戶提供服務(wù)的過程中,其物業(yè)管理收支是按實列支的,對企業(yè)來說是沒有利潤的;而物業(yè)管理企業(yè)作為一個經(jīng)濟(jì)實體,必須有一個合理的利潤率,否則其經(jīng)營將失去動力。管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會商定的一個按管理企業(yè)管理費收入/支出的一定比例,提成給管理企業(yè)作為企業(yè)利潤的資金,即為經(jīng)理人酬金

(或稱管理者酬金)。

管理酬金的支付:按定額利潤百分比取酬金:定額利潤率一般在10%~15%左右,通常根據(jù)物業(yè)的檔次、智能程度及管理的力度等具體情況商定。