x灣小區(qū)工程管理策劃規(guī)范
御景灣小區(qū)工程管理策劃
一、管理重點
1、驗收跟進
竣工驗收資料的管理:本著維護**集團的利益,仔細閱讀圖紙、資料,并按市優(yōu)標準做好歸檔工作,辦理規(guī)范、完善的交接驗收手續(xù)。
設施設備的驗收:在竣工驗收合格基礎上,對設施設備數量進行清點,建立完整準確的設備履歷,同時選派專業(yè)人員進行系統(tǒng)檢查、試運行和測試。
備忘記錄:工程設備的交接應制定嚴格的質量記錄,并將系統(tǒng)缺陷、質量問題、故障情況、遺留工程做出詳細備忘錄,以便隨時跟進**集團和施工單位完善工作。
反饋意見:就己形成的工程或試運行的設備和系統(tǒng)缺陷從物業(yè)管理角度給予合理的改善意見。
2、房屋整改
問題收集:包括:物業(yè)驗收、工作巡視、業(yè)主提出、空房管理等。
問題確認:如現(xiàn)場確認程度、位置、時間要求,并采取適當預防措施。
問題分類:可劃分為:施工質量、設計規(guī)劃、服務品質、承諾對現(xiàn)等問題。
問題通啟:包括:書面呈送、共同協(xié)商、確定工期。
問題督檢:如進度、質量、操作程序、安全規(guī)范等。
問題驗收:包括:施工驗收、物業(yè)驗收、住戶驗收。
3、空房的管理
空房鑰匙接管并統(tǒng)一編號、分類、保管,使用確認并登記,確保受控。
保持空房衛(wèi)生與房間狀態(tài),定期清潔、通風等。
確?？辗吭O施完好和安全。
巡視管理,對發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
4、日常運行管理
設備日常操作
運行記錄
巡視檢查
其它管理要求
5、維修保養(yǎng)計劃
日常保養(yǎng):主要是對設備進行清潔、潤滑、緊固聯(lián)接件,一般情況下由設備操作人員當班單獨完成。
一級保養(yǎng):設備每運行500小時,根據設備的使用情況,對部分零配件進行拆卸、調整、清潔。這項工作可在班組范圍內集體完成。
二級保養(yǎng):設備運行每累計2500小時,要對設備使用的部分主要部件進行解體檢查、清洗、調整、修復(如油泵、水泵、減速箱、曲軸等)。
這項工作由工程監(jiān)理承擔,操作人員協(xié)助進行。
三級保養(yǎng):由以上保養(yǎng)組成。應由部門審批上報,直接參與進行(如主機的大修)。
強制保養(yǎng):對每臺設備運轉到規(guī)定時限,不管設備的技術狀況好壞,任務輕重,都必須按照規(guī)定的作業(yè)范圍和要求進行檢查和保養(yǎng),不得拖延(如高壓繼保、鍋爐年審、電梯年審、壓力器檢查、壓力表強檢、配備設備保養(yǎng)等)。
這項工作由勞動安全專業(yè)部門進行,主管局參與,部門協(xié)助進行。
各級保養(yǎng)工作中,日常保養(yǎng)是基礎,并要編制好設備的保養(yǎng)計劃,實施前后的原始記錄,存案備查,做好保養(yǎng)班組自檢自控,部門總檢總控。
6、二次裝修監(jiān)管
裝修范圍的確認
業(yè)主(住戶)應嚴格按照國家建設部46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》及2002.3.5頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中規(guī)定的裝修范圍和要求進行室內裝修。
裝修隊伍的選擇
**物業(yè)推薦實力較強、信譽較好的施工單位。
業(yè)主自選具有裝修資格的施工隊伍。
施工隊伍培訓并承諾遵守國家規(guī)范和小區(qū)辦法。
裝修申請的提出
業(yè)主(住戶)在規(guī)定范圍進行裝修,應提前申請,并辦理有關手續(xù)。
裝修內容的評審
客戶中心就裝修范圍、施工資質等進行初審。
工程部對裝修結構進行評審。
保安部對裝修安全進行評審。
環(huán)境部對裝修衛(wèi)生進行評審。
管理部經理進行核準、放行。
裝修協(xié)議的簽訂
簽訂施工管理協(xié)議和消防責任書。
收取裝修保證金、樓道維護費、裝修垃圾費等費用。
設置安全防范措施和器具。
辦理裝修施工出入證件。
張貼施工通啟,合理安排就近業(yè)主生活和休息。
裝修過程的管理
定期巡視,檢查施工用電、用水、質量、防火安全情況,對發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
接待和處理因裝修而產生的投訴和違章行為,并做好記載。
對客戶和施工單位提供各類服務。
裝修驗收的控制
裝修完畢后,由工程部進行安全和結構初驗。
3個月后,進行復驗,復驗無誤后退還保證金。
裝修半年內,由裝修戶承擔因裝修問題對外部影響的修復和賠償。
裝修資料規(guī)范存檔。
7、節(jié)能
能源約占管理開支的百分之二十以上,因此在節(jié)減管理開支中,節(jié)能便是最有效的方法。具體節(jié)能方法需根據現(xiàn)場實際和安排成立專題小組研究及監(jiān)管,由物業(yè)公司統(tǒng)一協(xié)調。
監(jiān)督日常運作,制定每月工作進度表,確保指定的工作如期完成
