物業(yè)經(jīng)營管理成本測算規(guī)范

物業(yè)經(jīng)營管理成本測算

物業(yè)概況

1、 用地面積:9984.85m2

2、 總建筑面積:23470m2

3、 地上建筑面積:19970 m2

4、 地下建筑面積:3500 m2

5、 建筑占地面積:4450m2

6、 建筑密度:44.6%

7、 建筑容積:2.00

8、 綠化率:30.4%

9、 商鋪:9000 m2

10、商務(wù)公寓:10970 m2

11、停車位:92

二、 人員配置架構(gòu)設(shè)置

說明:1、商務(wù)間共計(jì)214間,在初期按40%的入住計(jì)算,即85間。按每個(gè)服務(wù)員做13間計(jì)算則需7名/班×2班=14人。

2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。

三、物管費(fèi)的成本測算

1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

(1) 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn):見表(01)

人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表(01)

序 號 項(xiàng) 目 人 數(shù)(人) 工資標(biāo)準(zhǔn)(元/月) 總額(元/月)

一 管理人員 13 2346.00 30500.00

四 維修人員 5 1000.00 5000.00

二 收費(fèi)員 3 800.00 2400.00

五 治安員 20 750.00 15000.00

三 服務(wù)員 14 600.00 8400.00

六 保潔員 6 550.00 3300.00

七 合計(jì) 61 / 64600.00

(2)費(fèi)用測算

管理/服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表(02)

工資福利費(fèi)測算表(02)

序 號 項(xiàng) 目 金額(元/月) 依 據(jù) 測算結(jié)果(元/月.m2)

一 基本工資 64600.00 / 3.234

二 福利費(fèi) 20341.50 注(1) 1.148

三 加班費(fèi) / / 暫不計(jì)

四 服裝費(fèi) 1625 注(2) 0.081

五 合計(jì) 79166.50 / 4.463

注(1): 福利費(fèi)為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會保險(xiǎn)占工資總額的20%。

注(2): 服裝按年均300元/人計(jì)算,則每月分?jǐn)倿?

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

(1) 采用總體匡算思路進(jìn)行測算。住宅建造成本按1200元/m2計(jì)算,公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計(jì)取,折舊年限按25年計(jì)算,維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。則:

維修保養(yǎng)費(fèi)=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40% =(360÷300)×40% =0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用電為(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時(shí)間,共計(jì)12小時(shí),如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算)。則:每日所用電費(fèi)為:

(60瓦/盞×200盞×12小時(shí)×30日/月)×1.10元/千瓦/小時(shí)

=4320千瓦/小時(shí)×1.10元/千瓦/小時(shí)

=4752.00元/月

分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按5千瓦/小時(shí)每天運(yùn)行12小時(shí)計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為:

(4部×5千瓦/小時(shí)×12小時(shí)×30天/月)×1.10元/千瓦/小時(shí)

=7200千瓦/小時(shí)×1.10元/千瓦/小時(shí)

=7920元/月

分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。

維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每層每月按50元計(jì)算則為:

(4部×7層)×50元/層/月

=28×50

=1400元/月

分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、 綠化管理費(fèi):

小區(qū)綠化面積為3035m2, 綠化管理費(fèi)測算見表(3)

綠化管理測算表(3)

序 號 項(xiàng) 目 測算依據(jù) 金額(元) 測算結(jié)果(元/月.m2)

1 綠化工具費(fèi) 400元/年 400.00 0.010

2 勞保用品費(fèi) 400元/年 400.00 0.010

3 綠化用水費(fèi) 1噸/ m2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017

4 農(nóng)藥化肥費(fèi) 0.10元/ m2.年 303.50 0.001

5 景觀再造費(fèi) 0.10元/ m2.年 303.50 0.001

6 合 計(jì) / / 0.039

4、 清潔衛(wèi)生費(fèi)

清潔衛(wèi)生費(fèi)測算見表(04)

清潔衛(wèi)生費(fèi)測算見表(04)

序 號 項(xiàng) 目 測算依據(jù) 金額(元) 測算結(jié)果(元/月.m2)

1 工具購置費(fèi) 300元/人.年 1800.00 0.008

2 勞保用品費(fèi) 300元/人.年 900.00 0.008

3 化糞池清掏費(fèi) (注4) 3000.00 0.013

4 垃圾外運(yùn)費(fèi) 2880元/年 2880.00 0.012

5 水箱清洗 / / /

6 合 計(jì) / / 0.041

注(4):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為:3000元。

5、 保安費(fèi):

保安費(fèi)用測算見表(05)

保安費(fèi)測算表(05)

序 號 項(xiàng) 目 測算依據(jù) 金額(元/年) 測算結(jié)果(元/月m2)

1 裝備費(fèi) 250元/人.年 5000.00 0.020

2 人身保險(xiǎn)費(fèi) (暫不計(jì)) / /

3 房租費(fèi) (暫不計(jì)) / /

4 合 計(jì) / / 0.020

6、 辦公費(fèi):(全年開支辦公費(fèi)約12萬元)

辦公費(fèi)=12萬元÷(12月×19970平方米)

=0.501元/月.平方米

7、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi):

固定資產(chǎn)總額為100萬元,平均折舊年限為5年,即:

固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為:100萬元÷(12月/年.月×5年×19970m2)

=0.834元/月.平方米

8、 利潤:

利潤取5%,則

利潤=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%

=7.04×5%

=0.352元/月.平方米

9、 法定稅費(fèi):

兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5.75%,則

稅費(fèi)=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%

=7.392×5.75%

=0.425元/月.平方米

10、 合計(jì):經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)匯總表見(06)

經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)匯總表(1-6)

序 號 項(xiàng) 目 金 額(元/月.平方米) 費(fèi)用所占比例

1 工資福利費(fèi) 4.463 57%

2 維修費(fèi) 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%

3 綠化管理費(fèi) 0.039 05%

4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 0.041 0.5%

5 保安費(fèi) 0.020 0.2%

6 辦公費(fèi) 0.501 6.4%

7 折舊費(fèi) 0.834 10.5%

8 利 潤 0.352 4.5%

9 法定稅費(fèi) 0.425 5.4%

10 合 計(jì) 7.817 100%

11、 車場管理費(fèi)收入的補(bǔ)貼:

機(jī)動車輛車位約為92個(gè),每個(gè)車位管理費(fèi)為(平均)50元/月/位,則每月的停車收入為:4600元。

分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)=4600÷19970m2

=0.230元/月.平方米

用測算出的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)減去補(bǔ)貼費(fèi)用,則每平方米經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)為:

經(jīng)營管理費(fèi)=7.817-0.230