第1篇 某物業(yè)管理策劃階段工作程序
**物業(yè)管理有限公司程序文件
--物業(yè)管理策劃階段工作程序
1.目的
規(guī)范物業(yè)管理策劃工作流程。
2.范圍
適用于公司待接管物業(yè)。
3.職責(zé)
3.1分管總經(jīng)理助理具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理策劃階段的組織工作。
3.2前期介入人員負(fù)責(zé)在對環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等向地產(chǎn)公司提供有益的建設(shè)性意見。
3.3相關(guān)部門負(fù)責(zé)前期介入工作的協(xié)助和配合。
4.方法和過程控制
4.1物業(yè)管理策劃階段包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項目物業(yè)管理處三個基本環(huán)節(jié)。
4.2前期介入按照項目開發(fā)周期分為介入的早期、中期、后期三個階段。
4.2.1早期階段:從進(jìn)駐項目現(xiàn)場到主體動工之間的介入活動。包括:
4.2.1.1拆遷、搬遷現(xiàn)場臨時建筑物。
4.2.1.2現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、設(shè)備維護(hù)、飲食等管理工作。
4.2.1.3提供項目營銷活動的后勤保障。
4.2.1.4項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發(fā)放、調(diào)撥、跟蹤等管理工作。
4.2.1.5審閱設(shè)計圖紙,對開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計包括戶型設(shè)計、供電供水、污染處理、通訊網(wǎng)絡(luò)、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等提出建設(shè)性意見。
4.2.2中期階段:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。包括:
4.2.2.1專業(yè)技術(shù)人員參與了解委托項目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目。
4.2.2.2加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
4.2.2.3從顧客使用功能角度,向地產(chǎn)公司建議完善相關(guān)設(shè)施,修正缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。
4.2.2.4根據(jù)相關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn),從物業(yè)管理功能出發(fā),對未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電預(yù)留接口等需要完善的問題,及時向地產(chǎn)公司建議完善、修正。
4.2.3后期階段:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。包括:
4.2.3.1各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標(biāo)準(zhǔn)。
4.2.3.2完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設(shè)施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設(shè)施、園林綠化等公用設(shè)施。
4.2.3.3分批分期收集工程、配套設(shè)施設(shè)備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設(shè)備使用說明書、保修卡及設(shè)備原理圖等。
4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套設(shè)施狀況,做好物業(yè)接管驗收的各項準(zhǔn)備工作。
4.2.3.5了解地產(chǎn)銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設(shè)施及附屬服務(wù)設(shè)施的情況。
4.2.4專業(yè)技術(shù)人員將工作情況記錄在《--前期介入情況周記錄表》上,作為重要資料保存。
4.3物業(yè)管理方案的制訂
4.3.1根據(jù)物業(yè)情況,制定調(diào)查方案,對物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。內(nèi)容包括:
4.3.1.1物業(yè)周邊人文環(huán)境、治安狀況、供方環(huán)境、物業(yè)管理水平、收費標(biāo)準(zhǔn)及政策環(huán)境等。
4.3.1.2物業(yè)設(shè)備狀況、配套設(shè)施情況、辦公用房配備等。
4.3.1.3視情況在地產(chǎn)銷售前期實施顧客需求調(diào)查如服務(wù)需求及消費水平等。在入伙前六個月,完成物業(yè)管理方案的編制,內(nèi)容包括:
4.3.2.1分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境,從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務(wù)的切入點。
4.3.2.2新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交付使用時間、戶型、總戶數(shù)、車位數(shù)量、公用設(shè)施配套、機(jī)電設(shè)施設(shè)備等。
4.3.2.3分析顧客需求,針對顧客群體特征、個性特征和服務(wù)需求,創(chuàng)新服務(wù)項目。
4.3.2.4測算及擬定物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。
4.3.2.5詳細(xì)介紹新小區(qū)管理的整體構(gòu)思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標(biāo)。
4.3.2.6確定需配置的資源, 制定物業(yè)管理處開辦費計劃,包括:辦公用品、辦公設(shè)備及維修工具、設(shè)備、安全保潔工具等預(yù)算開支。
4.3.3由分管總經(jīng)理助理組織相關(guān)部門對物業(yè)管理方案進(jìn)行評審、驗證,評審驗證內(nèi)容包括服務(wù)模式、資源配置、收費標(biāo)準(zhǔn)等,評審驗證結(jié)果記錄于《策劃方案/合同評審記錄表》。
4.3.4物業(yè)管理方案制定后,試運行六個月進(jìn)行確認(rèn),試運行期間對不適宜的資源配置、流程規(guī)范等進(jìn)行調(diào)整或補(bǔ)充完善,確定能完全滿足要求后再全面施行。
4.3.5如物業(yè)管理方案在實施中發(fā)生更改,應(yīng)由原評審部門/人員重新評審,并得到批準(zhǔn)。
4.4組建物業(yè)管理處
4.4.1人力資源部根據(jù)物業(yè)管理方案,確定新建管理處人員編制。
4.4.2人力資源部編制新建管理處人員招聘計劃、培訓(xùn)計劃。
4.4.3入伙前三個月經(jīng)總經(jīng)理辦公會議確定新建管理處經(jīng)理人選,并由人力資源部下發(fā)管理處成立的文件。
4.4.4各相關(guān)部門協(xié)助進(jìn)行相關(guān)各項準(zhǔn)備工作。
5.質(zhì)量記錄表格
**wy7.3-g01-f1《前期介入情況周記錄表no1》
**wy7.3-g01-f2《前期介入情況周記錄表no2》
**wy7.3-g01-f3《前期介入情況周記錄表no3》
**wy7.3-g01-f4《前期介入情況周記錄表no4》
**wy7.3-g01-f5《前期介入情況周記錄表no5》
**wy7.3-g01-f6 《前期介入情況周記錄表no6》
**wy7.3-g01-f7 《前期介入情況周記錄表no7》
**wy7.3-g01-f8 《前期介入情況周記錄表no8》
**wy7.2.2-z01-f1《策劃方案/合同評審記錄表》
第2篇 物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理工作目標(biāo)管理責(zé)任書
物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理年度工作目標(biāo)管理責(zé)任書
為確保××××物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理辦公室年度計劃目標(biāo)得以實現(xiàn),經(jīng)公司與目標(biāo)責(zé)任人環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理共同商討,已確定××××物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理辦公室二
第3篇 物業(yè)機(jī)電管理員工作細(xì)則
(三)上班時間:24小時輪班制1.每天檢查消防電腦系統(tǒng),查看閉路及更換錄像帶。
2. 每天巡視電房、發(fā)電機(jī)房、供水表、汞房、電梯房、風(fēng)機(jī)。
3. 每天視天黑情況開啟小區(qū)街燈。
4. 接管理處的有關(guān)片區(qū)水電經(jīng)停信息后,應(yīng)立即做好準(zhǔn)備做好準(zhǔn)備工作。
在停電時,應(yīng)確保人在崗位,隨時進(jìn)行發(fā)電。
5.保持各機(jī)房室內(nèi)衛(wèi)生,確保無灰塵、無雜物,消防用品齊全、完好,燃料備用易耗件齊備。
6. 待工時在管理處看閉路電視,業(yè)主或管理處要求上門維修,除緊急情況外(如停電、水管破裂、電梯不正常運作等)應(yīng)及時處理。
7. 負(fù)責(zé)宿舍、食堂日常維修工作。
8. 完整記錄設(shè)施、設(shè)備檢查情況及維修保養(yǎng)情況,按時進(jìn)行維修保養(yǎng)。
9.務(wù)必隨身攜帶通信工具,管理處可隨時聯(lián)系。
10.使用'業(yè)主維修單',維修后由業(yè)主簽名確認(rèn),每星期日集中上交管理處。
11.發(fā)生停水、停電、火警或其它事故時,應(yīng)立即到位并迅速查明原因,采取應(yīng)急措施。
12.及時完成維修問題,不得無故拖延,工作完成后及時返回管理處,不得無故逗留。
13.自己解決不了的問題應(yīng)及時匯報管理處處理。
14.每次工作應(yīng)在'設(shè)備管理員工作登記本'上寫明去向,外出時間,工作完畢后,回來填妥其它事項。
15.頂班時應(yīng)按所頂崗位的工作細(xì)則進(jìn)行,否則將按規(guī)定給予處罰。
16.做好交接班工作,確保工作順利進(jìn)行。
17.每星期一抽檢二次供水水池水質(zhì)。
18.每星期五試運行發(fā)電機(jī)一次,同時檢查潤滑程度,柴油、水箱水是否足夠。
19.每星期日配合保潔組清洗污水汞。
20.每周檢查消防設(shè)施1次,保證消防滅火器材完好。
21.每月配合收費員做好抄水、電、氣表工作。
22.每月
15、30日陪同管理處負(fù)責(zé)人或助理巡視各機(jī)房一次。
23.每季試運行消防泵一次。
24.每月組織保潔員清洗畜水池一次。
25.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它事務(wù)。
第4篇 物業(yè)租賃管理工作程序
1.0 目的
規(guī)范物業(yè)(房屋、商鋪、街市等)的租賃工作,爭取良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
2.0范圍
適用于物業(yè)集團(tuán)所轄各物業(yè)公司(管理處)的對外租賃管理工作。
3.0 職責(zé)
3.1 經(jīng)營部負(fù)責(zé)物業(yè)對外租賃業(yè)務(wù)的組織實施。
3.2 經(jīng)營部負(fù)責(zé)有關(guān)租賃費用的收取、催繳。
3.3 各物業(yè)公司(管理處)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)租金的審批和租賃合同的簽署。
3.4 業(yè)務(wù)總部負(fù)責(zé)對各物業(yè)公司(管理處)物業(yè)租賃管理的監(jiān)控。
4.0 工作程序
4.1 經(jīng)營部根據(jù)房屋、商鋪租賃市場行情及公司閑置的租賃房屋、商鋪情況適時刊登招租廣告,對外招租和接受盤源。
4.2 合同洽談。
4.2.1 業(yè)務(wù)員就房屋、商鋪、檔口的位置、面積、價格、租賃期限等與來訪單位或個人進(jìn)行報價、洽談。
4.2.2 對留下聯(lián)系方式的來訪者及來訪電話進(jìn)行記錄,并跟蹤直至租賃或?qū)Ψ饺∠赓U意向。
4.2.3 對要求現(xiàn)場看房者,積極安排陪同看房。
4.2.4 未出租的房屋、商鋪、檔口的鑰匙由專人負(fù)責(zé)并做好標(biāo)識。
4.3 合同的擬定及簽訂。
4.3.1 根據(jù)雙方洽談達(dá)成的條件,擬定《物業(yè)租賃合同》,并按合同評審程序進(jìn)行合同評審。
4.3.2 評審后的合同交承租方按政府有關(guān)規(guī)定簽章。承租方須出示有效身份證明(承租方為個人的需提交身份證,承租方為單位的需提交政府批文或工商營業(yè)執(zhí)照),并提供復(fù)印件存檔。
4.3.3 承租方到公司財務(wù)部交納租賃保證金。
4.3.4 公司法人代表或其委托人審準(zhǔn)合同并簽署租賃合約。
4.3.5 合同簽訂后送房屋、商鋪租賃管理部門鑒證。
4.3.6 將鑒證好的合同正本分送公司辦公室、財務(wù)、承租方,并由收方簽收。
4.3.7 合同正本及相關(guān)資料交行政管理部存檔。
4.3.8 通知出租房屋、商鋪所在的房屋管理部門。
4.4 出租房屋、商鋪的交付。
4.4.1 承租方交納租賃保證金后,即與承租方辦理租賃的驗交手續(xù)。
4.4.2 向承租方交付租賃物業(yè)的鑰匙。
4.4.3 填寫《已物業(yè)登記表》,并存檔保留。
4.5 租金的催繳。
4.5.1 經(jīng)營部每月月底前向承租方送發(fā)租金《交費通知單》,如無法在此期送達(dá),應(yīng)每日電話催詢或登門拜訪送交,直至收到為止。
4.5.2 管理人員每月按時收繳房屋、商鋪租金。對以現(xiàn)金交納的承租物業(yè)的租金,業(yè)務(wù)員應(yīng)與財務(wù)部人員一同前往收取。
4.5.3 管理人員登門拜訪時,應(yīng)向客戶出示工作證件,說明身份。與客戶交談應(yīng)保持友好的態(tài)度,說話有分寸,談吐要文明(::詳見相關(guān)規(guī)定)。
4.4.4 對于逾期未交款的承租方,應(yīng)每日以電話催詢或登門拜訪的方式催詢,并做好記錄,直至其交款或采取進(jìn)一步的催款措施。
4.5.5 在采取如鎖門、斷水電等進(jìn)一步措施前,應(yīng)采取各種方式知會承租方,做到合情、合理、合法。還要取得物業(yè)租賃管理部門及房屋管理部門的支持與協(xié)同,并做好通知的簽收記錄。
4.5.6 將承租方交納租金憑證(支票或銀行進(jìn)帳單或現(xiàn)金繳款回單、發(fā)票等復(fù)印件)歸檔留存。
4.6 合同的變更。
4.6.1 在合同實施期間發(fā)生的有關(guān)合同價格、租用面積、租用期限、交款日期等的變更,如屬我方提出的,應(yīng)經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后立即通知承租方并做記錄;如屬承租方提出,應(yīng)提供書面的文件,按合同的評審程序重新審批。
4.7 合同的終止。
4.7.1 凡合同終止皆應(yīng)按合同中的具體條文進(jìn)行。在承租方搬離時應(yīng)與物業(yè)管理處聯(lián)系,并盡可能的人員在場提供適應(yīng)的幫助及監(jiān)督其搬離,防止因搬離而造成公司利益的損失,并及時向所在物業(yè)租賃管理部門提交相關(guān)資料。
4.8 房屋的接收。
&nb
sp;4.8.1 新用于租賃的物業(yè)的接收,應(yīng)準(zhǔn)備好平面圖及水電等設(shè)施的圖紙,于現(xiàn)場進(jìn)行觀察,并測試物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施,做好驗收記錄。若發(fā)現(xiàn)大的問題應(yīng)及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報并通知交驗方。
4.8.2 對于承租方退房的接收應(yīng)按物業(yè)交付的項目進(jìn)行驗收。若物業(yè)經(jīng)過二次裝修,對物業(yè)的主要設(shè)施(::墻面、地板、窗戶、水電設(shè)施、空調(diào)設(shè)施等)進(jìn)行驗收,正確填寫驗收記錄,報公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)合同的有關(guān)條款及實際情況決定是否恢復(fù)原樣。
4.8.3 驗收結(jié)束后取回鑰匙,做好標(biāo)識和交專人保管。
4.9承租方退租物業(yè)要將所有應(yīng)交租金及有關(guān)費用結(jié)清后,方可將租房押金退還。
經(jīng)營部人員負(fù)責(zé)協(xié)助原承租方辦理退租賃保證金手續(xù)。
4.10 根據(jù)上月出租物業(yè)租金收繳情況,做好租金收繳情況月報表。
4.11 按承租的變化情況及時更改及編制已租未租物業(yè)情況表。
4.12 回訪
4.12.1 經(jīng)營部人員在每月催繳租金的同時,應(yīng)征詢承租方對租賃工作的意向及租賃過程中碰到的問題做好記錄并盡力協(xié)助解決。
4.13 保安部、物業(yè)部對于空置的物業(yè),每月應(yīng)至少檢查一次房屋的安全情況。
4.14 對房屋、商鋪的租賃具體見《租賃服務(wù)工作規(guī)范》。
4.15 街市的租賃及管理具體按《市場管理工作規(guī)范》執(zhí)行。
5.0 相關(guān)文件
5.1《租賃服務(wù)工作規(guī)范》(wi-7.5.1-01-01)
5.2《市場管理工作規(guī)范》(wi-7.5.1-01-02)
5.3《分供方評審與管理控制程序》(qp-7.4-02)
6.0 表格及記錄
6.1《已租物業(yè)登記表》(qr-7.5.1-01-01)
6.2《交費通知單》(qr-7.5.1-01-13)
第5篇 物業(yè)管理手冊－基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和工作環(huán)境控制程序
1、目的
提供和維護(hù)為實現(xiàn)服務(wù)的符合性所需的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備及工作環(huán)境。
2、適用范圍
適用于為實現(xiàn)服務(wù)的符合性所需的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和工作環(huán)境的管理。
3、職責(zé)
3.1工程部、物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)對實現(xiàn)服務(wù)符合性所需的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行控制。
3.2各部門在本部門業(yè)務(wù)范圍內(nèi)對實現(xiàn)服務(wù)符合性所需的工作環(huán)境進(jìn)行控制。
4、程序
4.1基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的確定
為實現(xiàn)服務(wù)符合性活動所需的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備包括:工作場所(辦公場所、健身娛樂場所、配電房、設(shè)備機(jī)房等)、服務(wù)設(shè)施(軟硬件及管理網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)施、運輸設(shè)施、水電氣供應(yīng)、道路及排污管線等)、支持性設(shè)備和工具(如維修用的設(shè)備和工具等)。
4.2基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的驗收
4.2.1物業(yè)驗收小組對項目交接設(shè)施設(shè)備及相關(guān)技術(shù)資料進(jìn)行驗收,并作好驗收記錄。
4.2.2工程部負(fù)責(zé)組織使用部門對采購的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安裝調(diào)試,確認(rèn)滿足要求后,填寫《設(shè)施設(shè)備及資料交接清單》,并作好備存。
4.2.3工程部負(fù)責(zé)對公司大中型維修工程進(jìn)行監(jiān)管并負(fù)責(zé)及時組織驗收,驗收合格后填寫《驗收鑒定評卷》存檔。
4.2.4交接驗收不合格的設(shè)施設(shè)備,驗收小組與開發(fā)商協(xié)調(diào)處理;采購設(shè)施設(shè)備或公司大中型維修工程驗收不合格,管理部、工程部與供方協(xié)商解決,并在《設(shè)施設(shè)備及資料交接清單》上記錄處理結(jié)果。
4.3設(shè)施設(shè)備的登記建帳
服務(wù)中心負(fù)責(zé)制定設(shè)施標(biāo)示卡,規(guī)定設(shè)施責(zé)任人,工程部負(fù)責(zé)配合建立《設(shè)施設(shè)備管理臺帳》。
4.4設(shè)施設(shè)備的使用、保養(yǎng)和維修
4.4.1根據(jù)需要,相關(guān)操作人員應(yīng)由人力資源部組織培訓(xùn)、考核合格后方可上崗。對國家有規(guī)定的特殊工種,要求操作人員持有相應(yīng)的國家授權(quán)管理機(jī)構(gòu)頒發(fā)的上崗證方可上崗。
4.4.2工程部制定《設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)項目表》,規(guī)定保養(yǎng)項目、頻次。物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)要求執(zhí)行,并在每季度第一個月報工程部,工程部將《設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)項目表》整理入檔并作為年度檢修計劃的依據(jù)。
4.4.3工程部每年12月底之前制定下年度的《設(shè)施設(shè)備年度檢驗、檢測計劃》發(fā)至各部門,
在計劃日期7日前通過辦公平臺通知檢測單位和受檢單位進(jìn)行檢驗、檢測,并將結(jié)果登記在《設(shè)施設(shè)備管理臺帳》上。
4.4.4日常運行中發(fā)現(xiàn)的故障由物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行維修,并填寫《設(shè)施設(shè)備檢修單》;無法排除的故障,工程部協(xié)助處理。
4.4.5現(xiàn)場使用的設(shè)施應(yīng)有統(tǒng)一的編號,以便于維護(hù)保養(yǎng)。
4.4.6對工作環(huán)境的管理由在該場所工作的相關(guān)部門管理,確保適宜的工作條件。
4.5設(shè)施設(shè)備的報廢
4.5.1對無法修復(fù)或無使用價值的設(shè)施,由使用部門填寫《設(shè)施設(shè)備報廢單》報工程部、管理部審核,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后報廢。
4.6工作環(huán)境
公司各部門根據(jù)各自的業(yè)務(wù)范圍,確定并管理為實現(xiàn)服務(wù)符合性所需的工作和生活環(huán)境中的人和物的因素,根據(jù)服務(wù)作業(yè)需要,負(fù)責(zé)確定并提供作業(yè)場所所必須的基礎(chǔ)設(shè)施,創(chuàng)造良好的工作環(huán)境,包括:
4.6.1配置適用的辦公用房。
4.6.2配置必要的空調(diào)、消防器材保持適宜的溫、濕度和職業(yè)衛(wèi)生、安全。
4.6.3工程部對供水、電、暖設(shè)施進(jìn)行控制,確保員工服務(wù)符合勞動法規(guī)的要求。
4.6.4為業(yè)主提供清潔、優(yōu)美的生活環(huán)境。
5、相關(guān)文件
5.1《采購控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《設(shè)施設(shè)備及資料交接清單》jw/jl-6.3-001
6.2《設(shè)施設(shè)備檢修單》jw/jl-6.3-002
6.3《設(shè)施設(shè)備報廢單》jw/jl-6.3-003
6.4《設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)項目表》jw/jl-6.3-004
6.5《設(shè)施設(shè)備年度檢驗、檢測計劃》 jw/jl-6.3-005
6.6《設(shè)施設(shè)備管理臺帳》 jw/jl-6.3-006
6.7《送檢任務(wù)單》 jw/jl-6.3-007
6.8《驗收鑒定評卷》jw/jl-6.3-008
6.9《公共設(shè)施日常保養(yǎng)記錄表》jw/jl-6.3-009
6.10《公共設(shè)施日常巡查記錄表》jw/jl-6.3-010
6.11《高低壓配電設(shè)備運行記錄表》jw/jl-6.3-011
6.12《供水設(shè)備運行記錄表》jw/jl-6.3-012
6.13《溴化鋰機(jī)組中央空調(diào)運行記錄》jw/jl-6.3-013
第6篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理前期介入工作
商業(yè)大廈項目物業(yè)管理前期介入工作
物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作,詳盡登記造冊存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎(chǔ)。
總體來講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內(nèi)容:
施工期物業(yè)管理
設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理
其他前期準(zhǔn)備工作
前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度
1 施工期物業(yè)管理工作
1.1 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄;
1.2 了解設(shè)計和施工狀況,各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等;
1.3 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗,就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題,與發(fā)展商協(xié)商,進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn);
1.4 對影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運行的問題,及時與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時無法解決時,列出整改報告,提交發(fā)展商備案處理。
2 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,**將委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作,除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外,與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起,共同開展以下工作:
2.1 對設(shè)備的選型、安裝提出建議,對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;
2.2 出席有關(guān)工程的會議,參與機(jī)電設(shè)備的測試檢查,建立調(diào)試檔案;
2.3 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見,及時通報發(fā)展商。
2.4 參與設(shè)備的調(diào)試
將工程技術(shù)人員分成四個小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(diào)(包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項目的調(diào)試,掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領(lǐng),進(jìn)行詳細(xì)的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時,根據(jù)了解的實際情況,編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書。
3 大廈竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理
3.1 大廈工程竣工驗收
**工程竣工并開始驗收,管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作,協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題,并作好驗收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助,并報發(fā)展商。
3.2 物業(yè)接管驗收
物業(yè)接管驗收應(yīng)在工程竣工驗收后進(jìn)行,也可同時進(jìn)行。由于相關(guān)的交接方不同,驗收的側(cè)重面及程度也不一樣,需要區(qū)別對待。工程竣工驗收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗檢查;而物業(yè)接管驗收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查,大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。
3.3 現(xiàn)場驗收主要項目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進(jìn)出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護(hù)攔及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。
c. 供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強(qiáng)電檢查并內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
d. 給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查并內(nèi)管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。
e. 電梯系統(tǒng):各電梯運行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。
f. 空調(diào)系統(tǒng):空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口;空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等(包括暖風(fēng)系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等;通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等;
g. 弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內(nèi)管線、接線箱等。
3.4 資料交接
a. 產(chǎn)權(quán)資料:項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。
b. 技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
c. 驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。
3.5 其他交接
a. 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。
b. 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。
c. 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
3.6 接管驗收注意事項
a. 在接管驗收前,管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
b. 接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等
類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。
c. 針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題,若屬于必須改正的,書面報請施工管理方敦促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認(rèn)可:屬于無法返修的項目,報告發(fā)展商記錄備案。
4 其它前期準(zhǔn)備工作
4.1 室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入
根據(jù)**室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃,管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。
4.2 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入
在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作,管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。
4.3 消防及安全管理前期介入
大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場情況復(fù)雜,極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查,及時發(fā)現(xiàn)危險隱患,報告施工管理方采取措施,以保證生命財產(chǎn)的安全。
4.4 外部公共關(guān)系建立
為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處主任須在**全面啟用前,與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)(工商、稅務(wù)、物價、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本,并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。
4.5 客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備
在**大廈客戶全面進(jìn)駐之前,**將主動與客戶協(xié)調(diào),確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中,管理處將再次確認(rèn)安排事項,派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同是監(jiān)督搬運工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。
5 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進(jìn)度
5.1 人員安排計劃
根據(jù)前期管理工作計劃及施工進(jìn)度,**管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。
a. 施工期人員安排及職責(zé)
成立前期物業(yè)管理小組,組長1人,由**副總經(jīng)理擔(dān)任,組員4人,包括**管理處主任以及拓展策劃、機(jī)電工程、經(jīng)營管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標(biāo)15天后,赴**施工現(xiàn)場與施工管理方會晤,安排進(jìn)一步的調(diào)查摸底,制定出具體的**《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營策劃方案》等。
派長駐**施工現(xiàn)場管理人員1人,在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場,負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。
b. 設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)
成立以工程部經(jīng)理為組長,由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場,參與設(shè)備調(diào)試期觀摩,負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等,編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書等。
c. 接管驗收前3個月人員安排與職責(zé)
接管驗收前3個月,**派往**的7名管理骨干將全部到位,負(fù)責(zé)**物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。
此階段**將適時派出由副總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員4~5人參與接管驗收,擬訂**《物業(yè)管理接管驗收方案》,協(xié)助管理處開展工作。
接管驗收前1個月,管理處全部人員到位。
5.1 工作進(jìn)度
根據(jù)**實際情況和行業(yè)慣例,建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標(biāo)15天后開展前期管理。
**大廈前期介入工作進(jìn)度表 表 1
月份 項目
5月底6~9月10月初11月底12月底
簽定《物業(yè)管理委托合同》
施工管理方的初次會晤
熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》
參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試
盆藝擺放
崗?fù)?、道閘與標(biāo)識系統(tǒng)方案
竣工驗收
物業(yè)接管現(xiàn)場驗收(包括備品備件)
物業(yè)各種資料交接
返修、復(fù)驗及試運行
清潔開荒
公眾文件送審并發(fā)布
準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐
物資裝備的準(zhǔn)備
外部公共關(guān)系的建立
全面進(jìn)駐并開始正式運行
第7篇 某物業(yè)客戶服務(wù)部工作單使用管理規(guī)定
為了明確工作單使用規(guī)范,加強(qiáng)投訴處理過程控制,確保工作件件有著落、事事有回音,特制定本制度。
第一章 總則
第一條 本制度適用于物業(yè)公司內(nèi)的所有員工。
第二條 工作單一式兩聯(lián),一聯(lián)作調(diào)度中心存底,一聯(lián)給執(zhí)行人作執(zhí)行憑證;
第三條 工作單由檔案管理員統(tǒng)一管理,根據(jù)需要定期安排采購,并按領(lǐng)用發(fā)放規(guī)定分發(fā)使用;
第四條 工作單的主體使用部門為調(diào)度中心,調(diào)度員、調(diào)度主管或部門領(lǐng)導(dǎo)均可派單,主要對象為各部門負(fù)責(zé)人、主管級員工、物業(yè)助理、工程師、維修工、維修監(jiān)理、咨詢員,每項工作都可用工作單的形式安排處理;
第二章 管理規(guī)定
第五條 調(diào)度中心派單員須詳細(xì)填寫派單人、任務(wù)地點、工作內(nèi)容、工作要求、要求回復(fù)時間等,接單人簽名確認(rèn)并填寫接單日期(精確到分鐘)后帶走執(zhí)行聯(lián)開展工作;
附則:如違反本規(guī)定,發(fā)現(xiàn)每漏填一項或不清楚的扣罰責(zé)任人當(dāng)月工資30元。
第六條 調(diào)度中心派發(fā)工作單必須合理,任何接單人不得拒絕接單,如確實無法處理的可逐級向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。
附則:如違反本規(guī)定,調(diào)度中心派單人派單不合理的扣罰當(dāng)月工資30元,接單人拒絕接單的,扣罰接單人當(dāng)月工資100元。
第七條 接單人必須按時完成派工任務(wù),若未能如期完成,應(yīng)在回復(fù)期限內(nèi)反饋調(diào)度中心,報告工作進(jìn)展情況;
附則:如違反本規(guī)定,接單人未按時完成工作,也未向調(diào)度中心回復(fù)進(jìn)展情況的,扣罰責(zé)任人當(dāng)月工資30員。
第八條 完成委派任務(wù)后,執(zhí)行人須將處理過程及結(jié)果詳細(xì)填寫在備注一欄后,請服務(wù)對象(業(yè)主或住戶等)簽字認(rèn)可,再交調(diào)度員進(jìn)行電話回訪后簽字確認(rèn)并記錄后存檔;
附則:如違反本規(guī)定,扣罰責(zé)任當(dāng)月工資30元。
第八條 每天下班前十分鐘調(diào)度員應(yīng)核查當(dāng)天工作單完成情況,在交接班記錄本上詳細(xì)了解工作未完成的原因并進(jìn)行適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)、調(diào)整;
第九條 工作單用完后,由調(diào)度員憑存根聯(lián)到檔案管理員處領(lǐng)取,要求工作單存根聯(lián)不得有缺頁或損壞。
附則:如違反本規(guī)定,每發(fā)現(xiàn)缺、損一頁的扣罰當(dāng)事調(diào)度員當(dāng)月工資30元
第三章 附則
第十條 本規(guī)定由**物業(yè)管理有限公司客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。
第十一條 本規(guī)定從下發(fā)之日起開始施行。
第8篇 凱新物業(yè)公共區(qū)域管理員崗位工作職責(zé)
新凱物業(yè)公共區(qū)域管理員崗位工作職責(zé)
1、在上級主管的領(lǐng)導(dǎo)下,做好帶頭工作,以身作則,保質(zhì)保量地完成各項工作。
2、按合同要求對專業(yè)清潔、綠化公司的工作進(jìn)行檢查、督導(dǎo)與考核,做好質(zhì)量記錄。
3、對發(fā)生在轄區(qū)內(nèi)的不衛(wèi)生現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和制止,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
4、每月收取、核審清潔、綠化公司的工作計劃,合理安排下一步工作計劃。
5、每月對公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化狀況等進(jìn)行評比、考核。
6、監(jiān)督除'四害'消殺工作的落實情況,并做好登記和向業(yè)戶的通知。
7、做好小區(qū)清潔、園林綠化、會所、泳池等的監(jiān)督管理工作。
8、合理安排時間,安排清潔公司清理化糞池,同時須做好業(yè)戶的通知工作。
9、與專業(yè)公司辦理結(jié)帳工作手續(xù)。
10、完成上級交給的其他工作。
第9篇 某公寓物業(yè)管理項目管理員工作職責(zé)
公寓物業(yè)管理項目管理員工作職責(zé)
1.管理員在主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下,嚴(yán)格按章行事。堅持以工作職責(zé)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查考核保安、保潔、工程維修人員工作情況,堅持查崗、查勤,做好日工作記錄?，F(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題,要求立即整改,并及時通報項目部主管;
2.管理員必須按信息學(xué)院提供的標(biāo)準(zhǔn),在規(guī)定時間內(nèi)完成水、電費代收代繳工作。每月28日抄電表,月初第一周到寢室收取學(xué)生超標(biāo)電費,收費準(zhǔn)確,交費及時;
3.按項目部要求,具體解決物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提出的問題,綜合性管理學(xué)生公寓保安、保潔、工程維修工作,配合施工方、物資供應(yīng)商工作。負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理外來施工人員工作質(zhì)量;
4.負(fù)責(zé)組織學(xué)生公寓保安、保潔、工程維修,具體執(zhí)行各專業(yè)部門下發(fā)的工作方案、管理條例實行規(guī)范化管理,并監(jiān)督檢查其工作質(zhì)量,強(qiáng)化服務(wù)理念,改進(jìn)工作作風(fēng),提高工作質(zhì)量。
5.堅守工作崗位,認(rèn)真記錄各種電話內(nèi)容,及時通報各有關(guān)部門。樹立軟件園物業(yè)優(yōu)質(zhì)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的優(yōu)秀品牌;
6.認(rèn)真(正楷字)填寫公寓工程維修記錄,并及時發(fā)送維修保養(yǎng)工作單,要求維修工五分鐘直接到現(xiàn)場解決問題,并做好維修單反饋工作,質(zhì)量達(dá)標(biāo),閉環(huán)管理;
7.負(fù)責(zé)學(xué)生公寓全部鑰匙管理工作,嚴(yán)格鑰匙領(lǐng)取、退換、借用手續(xù)。嚴(yán)格按學(xué)生、工程、保潔分別填寫不同借用鑰匙登記表,確保住宿師生人身及財產(chǎn)安全;
8.負(fù)責(zé)辦理師生入住手續(xù),按院方制定標(biāo)準(zhǔn)收取鑰匙押金,開出有效財務(wù)收據(jù)。退舍前,協(xié)助主管清點室內(nèi)所配物品,嚴(yán)格填寫行政部下發(fā)的退宿通知單,準(zhǔn)確標(biāo)明應(yīng)收水、電費用,室內(nèi)物品完好或短缺情況;
9.負(fù)責(zé)記錄、傳達(dá)各有關(guān)部門電話內(nèi)容。主動、積極配合主管工作。保證學(xué)院---物業(yè)聯(lián)系暢通,保證各有關(guān)部門與學(xué)生公寓物業(yè)管理項目部內(nèi)、外聯(lián)系暢通。
第10篇 z小區(qū)物業(yè)日常管理工作內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)日常管理工作內(nèi)容
(一)客服中心管理運作
工作內(nèi)容:核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務(wù)
頻度:一天內(nèi)辦完 二遍/天,消滅違章于未然 每周三次 100%
標(biāo)準(zhǔn): 準(zhǔn)確 符合規(guī)定,無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接,無違章裝修,房屋完好率100%,投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,正確率90%以上收繳率90%以上 日清月結(jié),帳表相符,每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序: 8:30-17:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。
8:30-17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理
工作項目:澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補(bǔ)苗
工作要求;澆水:冬春季晴天每二天澆一次水,時間近中午為宜;夏秋季每天二次,時間近早晚為宜;
施肥:春秋季一遍,根據(jù)長勢局部加施、 灌木和粗生喬木春秋季多遍;
修剪整形、除雜草:冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園;
病蟲防治:每月一遍,嚴(yán)重者半月一遍;
補(bǔ)苗:春夏季一遍,嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)
標(biāo)準(zhǔn):均勻,保持綠色長勢良好 均勻,無漏、喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形,灌木造型,地被草保持30-50mm 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上
程序:7:00-9:30澆水、施肥;
9:30-11:30除雜草、整形、保潔;
13:30-15:30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔;
15:30-17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運作:
工作內(nèi)容:裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護(hù);
道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣路燈
頻度:8h內(nèi)隨來隨辦,隨進(jìn)度進(jìn)行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,
污水管二遍/季 急修不過夜,小修補(bǔ)24h內(nèi),中修二天,大修二天內(nèi)有回音;
檢查:二遍/天,及時維修每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修,責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門 每月檢查一遍,即壞即修
標(biāo)準(zhǔn):符合規(guī)定,無危及安全、外觀,無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置,公用設(shè)施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處,回訪率100%,業(yè)主滿意率90%以上 道路平整無積水,缺損,完好率90%以上 無積水,無漏隔熱層完好 整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常,無亂搭亂接,無泄漏 燈泡正常,燈罩完好率90%以上;
程序: 8:30-8:30向客服中心了解和處理業(yè)主保修、投訴。
9:00-17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案
(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車管理
工作內(nèi)容、定崗檢查 流動檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練、消防設(shè)施 家居安全 違法行為裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練
頻度:每周三遍 ,5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場;
標(biāo)準(zhǔn):人車進(jìn)出有序,車輛發(fā)牌、登記,交費90%以上,無收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。 完好率100% 被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當(dāng)措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律 健身、隊列等常規(guī)訓(xùn)練
(五)保潔管理
工作項目:地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂
頻度:地面清潔、二遍/天,保潔、12h/天,樓梯道,掃二遍/周、洗一遍/周,垃圾清運,二遍/天,垃圾外運、 一遍/天消殺 滅鼠、蟑螂、二遍/月,向業(yè)主發(fā)藥一次/年;
標(biāo)準(zhǔn):地面無雜物、垃圾、道路無泥沙,無雜草、積水,單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng),清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾,保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng),無張貼、亂堆,扶手無塵,清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,整潔無味無污積,垃圾清運100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下
程序:5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
第11篇 物業(yè)有償服務(wù)工作管理規(guī)定格式怎樣的
編 號:管理―w―014
版 本:2022―001有償服務(wù)工作管理規(guī)定
目 的
1、規(guī)范內(nèi)部管理,避免業(yè)主各種投訴,維護(hù)公司良好聲譽;2、共同維護(hù)公司利益,克服各種工作隨意性。
范 圍
本規(guī)定適用于廣浩物業(yè)公司管轄的各物業(yè)樓盤。
內(nèi) 容
1、凡屬業(yè)主(住戶)日常所需求的各種有償服務(wù),包括室內(nèi)水電維修、土建維修、設(shè)備檢測
更換、各種設(shè)備安裝、各類家居家政服務(wù)等,必須經(jīng)管理處前臺統(tǒng)一登記、填寫派工單、統(tǒng)
一調(diào)度,并注明住戶的地點、聯(lián)系電話、工作內(nèi)容、使用材料、收費金額、要求完成時間等具體
內(nèi)容。
2、所有有償服務(wù)派工單,必須由前臺工作人員準(zhǔn)確填寫,管理處負(fù)責(zé)人審核審批后,作業(yè)人
員方可憑單到倉庫領(lǐng)料操作。
3、所有一切服務(wù)收費均由管理處前臺執(zhí)行,在正常情況下,先交費后作業(yè)(包括材料、人工
費);
屬特殊情況,業(yè)主要求上門服務(wù)后再收費的,必須經(jīng)前臺登記、管理處負(fù)責(zé)人同意后方
可執(zhí)行。
對所有的收費須給業(yè)主(住戶)開具統(tǒng)一格式的票據(jù)。
4、建立臺帳管理,每月對有償服務(wù)的宗數(shù)、金額,必須以清晰的報表進(jìn)行匯總上報,若有漏
洞或差異,必須追查原因。
5、凡屬上門服務(wù)的,均由管理處前臺負(fù)責(zé)聯(lián)系預(yù)約住戶;
服務(wù)完畢,必須跟進(jìn)服務(wù)效果回訪
(或電話咨詢),以便掌握各種服務(wù)動態(tài),提高業(yè)主的滿意度;
咨詢完畢,須做好相關(guān)記錄,
便于查閱。
6、上門服務(wù)工作人員,必須佩戴工作證,儀表儀容儀態(tài)端莊,言行舉止文明規(guī)范,進(jìn)入住戶
家門前,須輕扣門三聲(或短按門鈴),住戶回應(yīng)后,先禮貌而簡要地自我介紹,得到住戶許
可后,方可進(jìn)入按章操作。
7、進(jìn)入住戶家門時,須尊重住戶意見,對潔凈的室內(nèi)地板必須穿上鞋套(或塑料袋膠套)方
可行走,避免意見發(fā)生。
8、作業(yè)完畢,須作好調(diào)試,并向住戶作使用講解,離開時,要求住戶在派工單上簽字認(rèn)可,
再向住戶禮貌告辭,吩咐住戶今后若有服務(wù)需要或咨詢,請隨時與管理處聯(lián)系,并告知管理處
聯(lián)系電話號碼。
9、現(xiàn)場作業(yè)人員在完成工作的當(dāng)天,須將住戶簽字確認(rèn)的派工單交回管理處前臺存檔。
10、不按本規(guī)定操作,導(dǎo)致業(yè)主(住戶)投訴或給公司帶來損失的,則按公司制度對相關(guān)工作
人員嚴(yán)肅處理。
11、本規(guī)定從2023年3月23日起試行。
編 制: n
bsp;
審批:
維 護(hù):生效日期:年 月 日
抄 報:董事辦、總經(jīng)辦 各1份
抄 送:行政人事部、財務(wù)部、客戶服務(wù)部 各1份
下 發(fā):物業(yè)公司各管理處負(fù)責(zé)人、前臺、維修工作人員各1份
第12篇 綠景物業(yè)安全管理檢查崗工作職責(zé)
物業(yè)安全管理檢查崗工作職責(zé)
1、對本班各崗位工作負(fù)責(zé),對服務(wù)禮儀、精神面貌、考勤紀(jì)律、崗位衛(wèi)生、物品擺放、質(zhì)量記錄、裝備佩帶、操作規(guī)程等檢查,并在《安全員交接班記錄表》上予以記錄。
2、掌握管理服務(wù)區(qū)域整體狀況,妥善處理各種突發(fā)事件,超過權(quán)限及時與主辦或經(jīng)理取得聯(lián)系,并向控制中心報告進(jìn)展情況。
3、負(fù)責(zé)各崗位工作表格、停車發(fā)票及憑證的領(lǐng)用及發(fā)放,質(zhì)量記錄的收集檢查,上繳。對于收取的各類費用必須及時按規(guī)定上繳財務(wù)。
4、監(jiān)督管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)各類公共設(shè)施及其標(biāo)識和消防設(shè)施的完好情況,及時與控制中心協(xié)調(diào)維修事宜。
5、負(fù)責(zé)本班安全員的崗前培訓(xùn)和內(nèi)務(wù)管理工作。關(guān)心了解班員的思想和生活動態(tài),充分調(diào)動班員的積極性和主觀能動性,協(xié)調(diào)班組與其他部門的工作銜接和配合,對于班組出現(xiàn)的疑難問題及時向上級匯報。
6、實行'班前點名、班后點評'制度,監(jiān)督本班人員做好交接班工作,對本班安全員的工作狀況具有初步考核權(quán)。及時收集、整理顧客的意見和建議,并提交部門。
