第1篇 物業(yè)服務中心工作服裝管理規(guī)定
物業(yè)服務中心工作服裝的管理規(guī)定
1、目的
為了加強對物業(yè)服務中心工作服裝的管理,延長工作服裝的使用壽命,提高使用效率,特制定本規(guī)定。
2、適用范圍
適用于**小區(qū)物業(yè)服務中心
3、方法與過程控制
3.1 員工工作服裝的使用正常損耗期為兩年,兩年后服務中心據(jù)損耗情況確定服裝的更換。
3.2 工作服裝的第一管理責任人為其使用人。員工必須嚴格按照規(guī)定穿著工服,隨季節(jié)和天氣的變化統(tǒng)一更換。換季時工裝調(diào)換,使用人將清洗干凈、疊放整齊的交給指定服裝管理員。
3.3 工作服裝只限于工作期間在工作地點穿著,除清洗和修補外,不得帶出工作地點。
3.4 工作服裝應保持清潔,若有損壞需及時修補,員工不得任意改變工服的樣式和穿著方法。對于工服丟失、不按要求穿著工服、嚴重污損工服的情況,除以重罰。
3.5員工在職兩年內(nèi),工作期間造成的正常損耗由公司承擔。
3.6在規(guī)定損耗期內(nèi),因員工個人原因造成的人為破損、報廢、遺失等情況,由員工個人承擔采購新工服的全部費用。
3.7 員工在離職時需辦理工作服裝交還手續(xù),未辦理手續(xù)者按遺失處理。
第2篇 醫(yī)院物業(yè)管理六個一服務目標
醫(yī)院物業(yè)管理'六個一'服務目標
我們公司對擔負綜合服務的醫(yī)院,力求通過運用自身積累的經(jīng)驗,按'六個一'的目標,構造一個全方位的優(yōu)質(zhì)服務目標體系,使后勤服務從整體獲得實用,先進而有效的服務。
一、設計一套無時無處不在的星級服務模式
讓醫(yī)院的后勤服務形成全方位,具有星級化水平,這是公司綜合經(jīng)營每所醫(yī)院后勤服務必須追求的目標,這一目標在模式上展現(xiàn)為三個方面:第一,醫(yī)院委托的所有服務項目在內(nèi)容,標準和質(zhì)量上必須到位,追求最高滿意度。第二,以醫(yī)院后勤服務'管家'的的大概念責任定位和服務意識,延伸服務的義務和施展范圍,并通過公司的'1+3'服務責任制加以保證,使員工對醫(yī)院的一切責任和義務的事項,凡耳聞眼見即動,不分彼此,自覺進行服務。使服務覆蓋于每個區(qū)域,每個場合和時間,無時無處不在。第三,以病人和醫(yī)院為中心,充分體察病人和醫(yī)院的需要,以做好服務為出發(fā)點,以微利,保本或無償?shù)姆绞?增設擴展適其所需的各種有益服務。通過以上模式,使醫(yī)院的后勤保障能夠全方位,高水準,使醫(yī)院職工和每個病人,顧客進入醫(yī)院即得到有效服務。
二、建一套一個電話一聲招呼ok便捷服務機制
醫(yī)院是全天候運作的公共場所和治病救人的特殊機構,后勤保障和醫(yī)療輔助性服務體系龐大而繁雜。如何使服務處于方便,運作順暢快速而高效,這是醫(yī)院后勤管理長期解決不好的一個難題。追求在這個方面獲得突破,是我們公司在經(jīng)營醫(yī)院后勤服務上設立重要目標之一。公司確定的目標理念是:要使發(fā)生在醫(yī)院的服務事項,只要一聲知會,就能獲得落實解決。這種'一個電話,一聲招呼ok'的便捷服務需要一套科學有效的機制來實現(xiàn)。在探索中,公司在**醫(yī)院等后勤服務單位創(chuàng)建的'后勤服務受理監(jiān)控中心',賦予其統(tǒng)一對外受理公司責任義務范圍內(nèi)的服務事項。并對所受理的服務在內(nèi)部進行分辦,協(xié)調(diào),跟蹤,監(jiān)控,督導及反饋的功能和責任。醫(yī)院,病人,顧客和院外人員,只有將有關事項向受理監(jiān)控中心打一個電話或知會一聲,就能解決問題,避免了有事不知打哪里,不知找誰,不知能不能放心和不按時間,要求落實交辦的事項的現(xiàn)象,既方便了服務對象,又理順了內(nèi)部運作和監(jiān)管,使服務便捷,落實而高效。一個電話一個招呼就ok的便捷服務機構,是公司醫(yī)院服務新模式的一項有特色的構成環(huán)節(jié),也是公司在所服務的醫(yī)院創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務和管理的目標要求。
三、入一套人性化,高品位的服務文化
使醫(yī)院后勤服務適應現(xiàn)化醫(yī)院文化建設和當今人民群眾的精神生活品味的追求,這是公司服務管理運營所側重的另一個目標。要真正履行好救人治病,維護人民群眾身心健康的職能,醫(yī)院不僅要提高醫(yī)療技術和業(yè)務服務質(zhì)量,也必須注意人民群眾,尤其是病人的心里特點和需求,引入現(xiàn)代化服務意識和文化,改變醫(yī)院建筑風格單調(diào),色彩貧乏,院內(nèi)氛圍神秘,人面嚴肅,讓人備覺冰冷,使病人走入醫(yī)院即誘發(fā)社會弱勢群體心態(tài)的醫(yī)院傳統(tǒng)風格。公司在開展醫(yī)院后勤服務的經(jīng)營中必須結合醫(yī)院的特點,用新的理念,考慮醫(yī)院的文化建設,在醫(yī)院引入體現(xiàn)人性化和高品味的服務文化,為醫(yī)院構造多點溫雅文化信息,輸入多一點人性化服務,使病人有'消費者'的感覺;讓醫(yī)院少一點單調(diào)刻板,多一點姿彩;少一點冷漠,多一點熱情;少一點疑慮,多一點自信;少一點蒼白,多一點輕松微笑的面容,讓醫(yī)院真正成為人們信賴的地方。
四、導入一套顯示現(xiàn)代醫(yī)院形象的視覺與標識系統(tǒng)
醫(yī)院的形象,是醫(yī)院獲得社會效益和經(jīng)濟效益的重要因素。醫(yī)院現(xiàn)代化的標志之一,是對醫(yī)院自身形象的重視和追求。如果一所醫(yī)院建筑設施失護殘缺,水電和各類供給時好時斷,環(huán)境和服務不佳,則難以想象可以給人以好的印象和取得良好的經(jīng)營效益。而與上述相關的醫(yī)院后勤保障服務體系,無疑是醫(yī)院的一項重要的形象工程,是醫(yī)院和后勤服務企業(yè)必須重視的重要方面。公司追求為醫(yī)院創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務,必須把醫(yī)院的后勤服務作為形象工程來打造。除了通過嚴格有效的管理確保醫(yī)院的機電設施良好運轉,生活保障服務到位外,須十分注意并以現(xiàn)代化美感追求來努力造就醫(yī)院視覺形象,重點是以最大潛力創(chuàng)造建筑外觀新穎,室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)雅,并導入一套完整,清晰,視覺效果好的識別系統(tǒng),使公司所服務的醫(yī)院具有良好的現(xiàn)代醫(yī)院形象。
五、建立一套全方位高系數(shù)的應變和安全保障體系
醫(yī)院后勤管理與其他住宅區(qū)和機構的物業(yè)管理相比,難度更高的一個重要點,是醫(yī)院作為一個救死扶傷,事關人民安危的高強度運轉的公共服務機構和場所,它既對安全保障和應變能力要求高,又是安全事故易發(fā)地和應對突發(fā)事件的責任機構。如何確保醫(yī)院平安,如何最佳配合醫(yī)院應對好突發(fā)事件,這是后勤服務的一個極重要的經(jīng)營管理目標,就是在這個方面以最大努力,按照醫(yī)院的實際和特點,充分研究和把握好醫(yī)院的各種重要安全隱患和事故發(fā)生的源頭,規(guī)律和因素,以及醫(yī)院應對社會危難求災等各種突發(fā)事件的運作,制定出橫到邊,縱到底,全方位的預防,處理各類安全事故和安全管理的措施,以及協(xié)助配合醫(yī)院應對突發(fā)事件的運作方案,從而在醫(yī)院建立起全方位高系數(shù)的應變和安全保障體系。
六、打造一個優(yōu)秀物業(yè),花園小區(qū)和文明社區(qū)
優(yōu)秀物業(yè),花園小區(qū),文明社區(qū),是城市綜合管理的重要指標項目,對一所醫(yī)院而言,它則是醫(yī)院建設和行政后勤管理的綜合指標,是反映醫(yī)院建設,管理水平的重要標志。
公司對醫(yī)院的后勤服務管理,必須將服務單位打造成優(yōu)秀物業(yè),花園小區(qū),文明社區(qū)為目標,按照優(yōu)秀物業(yè),花園小區(qū),文明社區(qū)的建設標準,制定后勤服務和管理指標和措施,并務求保證目標的實現(xiàn)。
第3篇 某小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法
1、為規(guī)范本小區(qū)物業(yè)服務收費行為,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和浙江省《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定,結合本小區(qū)實際,制定本辦法。
2、本辦法所稱的物業(yè)服務收費,是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定,為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務,向業(yè)主收取的費用。
3、本辦法所指的物業(yè)服務包括以下內(nèi)容:
(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養(yǎng);
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;
(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理;
(四)公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;
(五)物業(yè)的檔案資料管理;
(六)《日月星城小區(qū)物業(yè)管理合同》和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法》中規(guī)定的其他公共性服務內(nèi)容。
4、 本小區(qū)采用包干制約定物業(yè)服務費用。即由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤,具體收費標準經(jīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)談判,由合同約定。
5、物業(yè)管理企業(yè)應當每半年一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收取情況,接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。
業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金的收取情況提出質(zhì)詢時,物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的,聘請有資質(zhì)的中介機構進行審計。
6、電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費不列入物業(yè)服務成本,由享受的業(yè)主按實分攤。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅,業(yè)主享受公共性服務除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務費和公共設施維修費外,不再分攤其它費用。
7、物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,通過專項維修資金予以列支,不計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。
8、在本小區(qū)內(nèi),供水、供電、通訊、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的,雙方應當簽訂合同,物業(yè)管理企業(yè)可向委托方或業(yè)主收取規(guī)定的代辦服務費。
9、已購置房屋,但未向物業(yè)管理企業(yè)辦理相關入住手續(xù)的業(yè)主,其物業(yè)服務費的收取按市住宅小區(qū)綜合服務費收取辦法收取。
10、物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)雙方簽定的合同的約定,在每年的年中和年底分兩次收取全年物業(yè)管理服務費用,但依據(jù)合同和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法》,出現(xiàn)應當打折收取的情況時,應當按打折的數(shù)額收取。具體操作按照《日月星城小區(qū)物業(yè)管理考核辦法》中的規(guī)定進行。
11、業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定,逾期不繳納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人(承租人)交納物業(yè)服務費的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時,原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費。
12、對本小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費,按政府價格主管部門相關規(guī)定執(zhí)行。
13、本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會負責解釋。
第4篇 物業(yè)項目服務管理部工作職能
物業(yè)項目服務管理部職能:
1、對項目總經(jīng)理負責;
2、負責該項目的管理和服務的策劃、實施及各項維保修工作;
3、負責該項目的經(jīng)營業(yè)務的策劃、實施工作。
4、負責樓宇相關費用的收取,并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費收費困難的根本原因進行歸類分析,并及時按規(guī)定時間和渠道加以傳遞。
第5篇 香格小區(qū)物業(yè)管理服務質(zhì)量指標措施
香格里拉小區(qū)物業(yè)管理服務質(zhì)量指標與措施
(一)總體目標
我公司將嚴格按照《全國優(yōu)秀管理示范住宅小區(qū)標準》實施物業(yè)管理,并鄭重承諾:
自接管之日起,當年達到'天津市物業(yè)管理達標住宅小區(qū)'標準;
自接管之日起,兩年內(nèi)達到'天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)'標準。
自接管之日起,三年內(nèi)達到'全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)'標準。
最終達到'全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)'標準。
(二)分項管理目標
房屋及配套設施完好率:98%
房屋零修、急修及時率:98%
維修工程質(zhì)量合格率:100%
環(huán)境衛(wèi)生保潔率:98%
業(yè)主滿意率:95%
(三)總體管理標準
內(nèi)容管理標準
設施設備維修養(yǎng)護(1)維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示,工作標準及崗位責任制明確,執(zhí)行良好
(2)共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常,維護良好,有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄;對設備故障及重大或突發(fā)事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄
(3)實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場,預約維修報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場,回訪率90%以上
(4)水、電、電梯、監(jiān)控等設備運行人員技能熟練,嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范
(5)道路、停車場平整通暢,交通標志齊全規(guī)范
(6)樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率98%以上,按規(guī)定時間定時開關。
(7)設備用房整潔,主要設施設備標識清楚齊全,危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施
(8)雨水井、化糞井每季檢查1次,根據(jù)需要定期清理疏通,保持通暢,無堵塞外溢
(9)在接到相關部門停水、停電通知后,按規(guī)定時間提前通知用戶
公共秩序維護
(1)門崗室美觀整潔,人員統(tǒng)一著裝。設專人24小時值勤,其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區(qū)機動車出入驗證;對外來機動車登記換證
(2)按照規(guī)定路線和時間進行24小時不間斷巡邏,不少于12次,對小區(qū)重點部位每小時巡查一次,并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問,發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關部門
(3)小區(qū)內(nèi)公共娛樂設施等部位,設置安全警示標志
(4)對出入小區(qū)的機動車輛進行引導,行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊
(5)設有中央監(jiān)控室的,實施24小時安全監(jiān)控,并記錄及時
(6)看管公共財產(chǎn),包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
(7)對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理預案
(8)定期對服務人員進行消防培訓,保證消防通道暢通,消防器材可隨時起用
保潔服務(1)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃2次,干凈整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭2次
(2)公共區(qū)域日常設專人保潔,保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物
(3)公共樓道每天清掃2次;扶手每天擦洗2次,保持干凈整潔
(4)根據(jù)小區(qū)實際情況合理部設垃圾桶、果皮箱、垃圾袋裝
(5)按樓洞口、樓層收集垃圾,每天2次
(6)垃圾清運日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象
(7)垃圾設施每天清潔2次,無異味
(8)公共區(qū)域玻璃每月擦洗2次
(9)對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃
(10)進行保潔巡查,樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象
(11)建立消殺工作管理制度,根據(jù)實際情況開展消殺工作,適時投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孽生
(12)飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定,對違反者進行勸告,并報告有關部門進行處理
化養(yǎng)護綠管理(1)花草樹木生長良好,無枯死、無樹掛、適時修剪、疏密得當,有良好的觀賞效果;樹型符合自然特征,整形植物保持一定形狀,發(fā)現(xiàn)死樹應在一周內(nèi)清除,并適時補種
(2)草坪生長整齊,高度不應超過10公分,超過時應及時進行修剪
(3)草坪及時清除雜草,有效控制雜草孽生;無垃圾、無煙頭紙屑
(4)綠籬枝葉較茂密,超過平齊線10公分時應進行修剪,綠籬根部無死枝枯葉及雜物,當天清除修剪廢棄物。無枯死植株,無明顯禿裸
(5)根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時組織澆灌、施肥和松土,花草樹木長勢良好
(6)適時組織防凍保暖,預防病蟲害,病蟲害無明顯跡象
(7)園林建筑和輔助設施完好,整潔無損
(8)綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌
綜合服務管理
(1)建立物業(yè)管理制度和服務質(zhì)量管理體系,制定完善的物業(yè)管理方案并組織實施
(2)按規(guī)范簽定物業(yè)管理服務合同,并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務標準
(3)服務人員統(tǒng)一著裝、佩帶標志、語言規(guī)范、文明服務
(4)管理人員80%持有物業(yè)管理上崗證書,特種作業(yè)員工100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗
(5)廣泛運用計算機對業(yè)主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理。
(6)建立完善的檔案管理制度(包括物業(yè)竣工驗收資料、設備管理擋案、業(yè)主資料、日常管理檔案等),各種基礎資料,臺帳報表、圖冊健全,保存完好
(7)設置'服務中心',公示服務聯(lián)系電話,24小時有管理人員接待住戶,處理物業(yè)管理服務合同范圍內(nèi)的公共性事務,受理住戶的咨詢和投訴,有效投訴處理率100%
(8)提供有償特約服務和代辦服務,公示服務項目及收費標準
(9)采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作,回訪率85%以上,每年進行一次抽樣測評,滿意率達到85%,并對薄弱環(huán)節(jié)進行改進
(10)建立健全財務管理制度,每半年公布一次物業(yè)管理服務費收支情況
(11)建立共用部位設施設備維修基金臺帳,帳目清楚、準確,按規(guī)定使用公用部位設施設備維修基金,定期公布維修基金繳存和使用情況
(12)召集首次業(yè)主會會議,協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其工作
第6篇 高層住宅物業(yè)管理總體服務理念
從***項目的規(guī)劃方案和開發(fā)商前期工作的敬業(yè)精神和社會責任心來看,***項目的建設將為今后的物業(yè)管理服務提供良好的硬件條件,經(jīng)過對周邊市場的調(diào)查,未來的居住群眾中,以富裕起來的公務員人群為主流,他們處于社會中間偏上的階層,有著共同的心愿,都十分向往舒適、方便、美好的生活。針對***項目建設以人為本,強調(diào)居住環(huán)境與大自然的和諧美和我們預測的未來居住群體的特點,綜合物業(yè)管理服務的各個要素。我們將為廣大業(yè)主提供陽光般燦爛、周全的服務,真情營造綠色家園,著力打造高品位、高格調(diào)的社區(qū)文化。
1、提供陽光般燦爛、周全的服務
現(xiàn)代家的功能不僅僅是簡單住的概念,而更應是心靈寄托的寓所。我們充分理解業(yè)主們的需求,在管理服務中將突破傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理,始終堅持“設身處地為業(yè)主著想,精打細算為業(yè)主計算,體貼入微為業(yè)主服務”的宗旨,提倡為業(yè)主服務重在“人性、關懷文化”,實行全員微笑服務。員工的微笑既振奮了自己的工作情緒和面貌,也感染了業(yè)主,使業(yè)主感到和我們相處十分親切、溫馨、愉快。同時以業(yè)主的滿意度作為衡量一切工作的標準,充分尊重每個業(yè)主的意見,開展全方位、多層次服務,在服務效率上實現(xiàn)快速反映、快速行動,在服務方式上實現(xiàn)“把業(yè)主的想法變?yōu)樾袆印?使***項目的業(yè)主居住安心、出門放心、環(huán)境賞心和生活舒心,每天有陽光般的心情。
2、把好安全關,確保小區(qū)萬無一失。
安居才能樂業(yè),安全是小區(qū)管理的頭等大事,我們將它擺在頭等重要的位置,并發(fā)揮我們的一切優(yōu)勢,運用各種手段,確保安全工作萬無一失。
(1)建立一支高素質(zhì)的治安隊伍。
按高標準、嚴要求的指導思想,嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié),實施“準軍事化管理”,統(tǒng)一著裝,盡職盡責,治安員的選出以優(yōu)秀退伍軍人為主。建立以良好的思想品質(zhì)、業(yè)務技能、績效考核與工資、職位掛鉤的機制,治安員管理引入淘汰制,始終保持治安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。
a、小區(qū)內(nèi)實行封閉式管理,每個大門都有專人值班,觀察每一處監(jiān)控點的情況,確保小區(qū)安全穩(wěn)定。
b、保安人員24小時值班巡邏,每30分鐘小區(qū)內(nèi)全面交叉巡查一次,值班巡邏情況有詳細記錄,發(fā)現(xiàn)情況及時處置,或報告公安相關部門。
c、主大門實行8小時站崗制度,保證小區(qū)保安的良好形象。
d、危及業(yè)主安全的地方設有明顯標志,防范措施。
e、確保小區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大火災、盜竊事故,發(fā)生一般事故,接到報案后,五分鐘必須到達現(xiàn)場處理,并及時向相關部門報告。
(2)與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度,與所在地公安機關建立良好的工作關系。
(3)制訂應急方案。設想在住宅區(qū)內(nèi)的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情況,據(jù)此制訂不同的應急處理預定方案,重點明確小區(qū)保安增援的方向、力度和辦法。一旦發(fā)生特殊情況,即與當?shù)毓矙C關聯(lián)系。
3、把好衛(wèi)生關,確保全天候保潔。
整潔的環(huán)境,是小區(qū)管理最基本的要求,我們將把它作為提高小區(qū)檔次的重要方面來抓緊抓好。
(1)嚴格規(guī)定各部位清掃作業(yè)制度,嚴格質(zhì)量標準和工作流程,真正做到無可挑剔,人人滿意。
a、實行全天保潔,生活垃圾日產(chǎn)日清,裝潢垃圾做到集中堆放,定期清運。b、內(nèi)樓道日保潔二次,樓梯扶手日清潔一次,生活垃圾日兩次收取到戶。
c、公共場所清潔,保潔干凈,保證業(yè)主有一個良好的生活休閑環(huán)境。
d、定期清掏化糞池,保證糞便不外溢。
(2)嚴格檢查評比。通過每天的巡視和不定期的檢查,通過公司及管理處的定期檢查評比實施獎懲,使每個保潔員保持足夠的工作動力和恒定標準,堅持不懈,一如既往地做好本職工作。
(3)實行全員保潔管理制度,特別是賦予巡邏保安監(jiān)管任務,發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象,隨時處理。
4、把好車輛管理關,確保進出有序。
(1)在辦理入住手續(xù)時,就將各家各戶擁有的車輛分門別類登記清楚,并對要求停在區(qū)內(nèi)的車輛發(fā)給預先特別制作的編有停車位號碼的停車牌,構成完整的車輛檔案資料。
(2)建立24小時車輛管理值勤巡邏制度,尤其是上下班高峰時期增加巡視次數(shù),合理指揮安排停車就位。
(3)繪制地下車庫行進方向、停車示意圖,只要按圖所指示的箭頭方向和地面、墻上標記行進、即可迅速順利找到自己的停車位。
5、把好便民服務關,確保住戶的生活質(zhì)量。
(1)在服務中心設立醫(yī)療服務項目。為使***項目的住戶人人都能關心自己的健康,我們將在小區(qū)服務中心內(nèi)設立醫(yī)療服務項目,主要服務內(nèi)容包括配備常用藥品、急救工具、定期邀請專業(yè)醫(yī)生進行健康咨詢、保健醫(yī)生健身咨詢等綜合性健康服務。
(2)小區(qū)內(nèi)顯眼處設置顯示屏,顯示時間、氣溫、氣象預報、公共通知等。
6、營造綠色家園,陶冶人的心靈
在創(chuàng)造了愈來愈發(fā)達的城市文明的同時,離大自然也越來越遠了,我們將用我們的真情播種綠色的祝福,保護人與自然的高度統(tǒng)一性,讓人真實感受到自然,努力將***項目營造成綠色家園,我們的目標是:“人人擁有一個綠色的家”。
(1)減輕小區(qū)的環(huán)境污染。
建立優(yōu)秀的小區(qū)居住環(huán)境,必然要求我們最大限度地減輕住宅環(huán)境的污染,盡可能使廢棄物減少到零排放或零污染。如住宅裝修的控制,我們將專門派人員進行管理,建筑垃圾要定時清場。對生活垃圾實行區(qū)外清運、嚴禁區(qū)內(nèi)焚燒等行為。在加強環(huán)境建設和管理的基礎上,對環(huán)保意識、環(huán)保文化進行宣傳,配合社區(qū)文化的開展,引導居民形成環(huán)保價值觀。
(2)加強綠化管理,美化住宅環(huán)境
我們接手管理以后,會大力改善綠化環(huán)境,安排專業(yè)的綠化工進行養(yǎng)護和管理。做到花草樹木長勢良好,整齊美觀。并與苗圃合作,對所有植物進行分類標識介紹,增加住戶的植物知識。同時加強管理,使綠化設施保持完好,并大力宣傳文明意識,使住戶珍惜、愛護優(yōu)美的環(huán)境。
(3)真情監(jiān)管居室裝修,把好居室裝修“綠色”關。
營造綠色家園,須從居室開始,由于裝修市場的不規(guī)范性,居室的裝修已成為一個重要的污染源。我們將同有關組織合作,共同為業(yè)主提供“綠色”裝修咨詢。
第7篇 物業(yè)區(qū)房屋質(zhì)保期售后服務管理程序
1.0目的
盡快處理顧客在質(zhì)保期內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量的報修,對售后服務過程進行有效控制,確保為顧客提供滿意的房屋售后服務。
2.0適用范圍
適用于對轄區(qū)內(nèi)客戶提出的有關工程質(zhì)量保修期內(nèi)的工程質(zhì)量問題的處理。
3.0職責
3.1物業(yè)服務中心客戶服務部負責記錄報修內(nèi)容,并依據(jù)維修工程的大小、難度傳達到物業(yè)服務中心設備維護部。
3.2物業(yè)服務中心設備維護部指派設備維護人員到現(xiàn)場進行報修內(nèi)容的確認,判別是否屬于質(zhì)量保修范圍,并填寫相關記錄,并將信息反饋到客戶服務部,由客戶服務部聯(lián)系施工單位,根據(jù)與施工單位所簽定的合同內(nèi)規(guī)定質(zhì)保期的責任和維修約定,在約定時限進行維修。
3.3物業(yè)服務中心客戶服務部負責收集施工方實施售后服務的及時性、維修工程時限性等相關證據(jù)。
3.4物業(yè)服務中心設備維護部負責緊急情況的維修服務。
3.5物業(yè)服務中心設備維護部經(jīng)理負責對緊急維修工程的預決算編制和維修工程過程的控制和質(zhì)量監(jiān)督。
3.6物業(yè)服務中心主任確認后呈報物業(yè)公司總經(jīng)理審批緊急維修工程的預決算,經(jīng)批準后由物業(yè)服務中心設備維護部組織實施。
4.0方法和過程控制
4.1質(zhì)保期是客戶反映和投訴問題最多的時期,根據(jù)住戶的客觀情況,明確受理主體為物業(yè)公司,依據(jù)客戶服務體系組成結構,客戶對質(zhì)量的投訴可以找公司的任何部門,執(zhí)行《顧客投訴處理程序》。處理質(zhì)量問題主體為設備維護部,其它部門協(xié)助處理。保修時間參照與客戶簽定的《質(zhì)量保證書》,處理程序嚴格按《質(zhì)保期產(chǎn)品維修處理程序》及《客戶投訴處理流程》執(zhí)行。
4.2物業(yè)公司與施工單位所簽定的合同內(nèi)必須明確規(guī)定質(zhì)保期的責任和維修措施,約定時限進行維修。施工單位未在約定的時限內(nèi)上門維修或緊急情況物業(yè)公司客戶服務部可以先行處理而由施工方支付費用。
4.3客戶服務部工作人員以電話、傳真、工作聯(lián)系函等方式與施工方售后服務負責人聯(lián)系,將業(yè)戶報修的情況反饋給施工方售后服務負責人,施工方須在合同約定的時間內(nèi)需響應。若超過合同約定的維修時限,物業(yè)公司將按照4.4質(zhì)保期維修工作的實施辦法實施.
4.4質(zhì)保期維修工作的實施
4.4.1,設備維護人員接到《工程返修單》后1小時內(nèi)到維修地點進行現(xiàn)場踏勘,對維修部位進行拍照,對重大的維修項目(500元以上)繪制草圖?？蛻舴詹块_具《工程返修單》通知施工單位維修,施工單位未在約定的時限內(nèi)上門維修或施工單位表示不來維修的,客戶服務部將電話、信函通知的時間及情況記錄在《工程返修單》上,由設備維護部根據(jù)自身技術能力決定是否自己維修還是對外聘請專業(yè)維修隊伍。由設備維護部編制緊急維修工程的方案與預決算,物業(yè)服務中心主任確認后呈報物業(yè)公司總經(jīng)理審批緊急維修工程的預決算,經(jīng)批準后由物業(yè)服務中心設備維護部組織實施。
4.4.2緊急情況下,由物業(yè)服務中心主任電話請示物業(yè)公司總經(jīng)理同意后由設備維護部組織實施,并電話知會施工方售后服務負責人,事后需補簽相關手續(xù)。
4.4.3具體售后維修服務工作的實施由投訴管理單位的物業(yè)服務中心設備維護部經(jīng)理負責。
各物業(yè)服務中心工程維修經(jīng)理對客戶服務部發(fā)出的質(zhì)量保證期內(nèi)的售后維修單進行分析確認。
合理安排相關專業(yè)人員進行維修,詳細記錄整改過程的起止時間,整改過程的成品保護、用材、用料、規(guī)格、品牌、票據(jù)的收集,維修工程檔案的歸檔。
整改后達到的質(zhì)量標準。
施工整改過程的安全管理,施工過程的衛(wèi)生控制及完工后的現(xiàn)場清理,成品復原。
收集反饋業(yè)主意見。
因原施工單位突發(fā)性的質(zhì)量問題導致業(yè)主財物受損,能修復的協(xié)商好進行修復,無法修復的會同相關部門協(xié)商補償,簽訂協(xié)議書,其費用納入整改費用簽證單
5.0維修工程款的結算
5.1維修工程完工后經(jīng)物業(yè)公司總經(jīng)理組織工程人員進行驗收,驗收合格后由設備維護部經(jīng)理和業(yè)主在驗收單上共同簽字。驗收單原件存檔,復印件做為工程結算單的附件,報物業(yè)公司總經(jīng)理、總公司財務部、總公司項目工程部經(jīng)理簽字后,由項目工程部在施工方質(zhì)保金中扣除。
5.2維修工程款由物業(yè)公司墊付,維修工程完工后,憑相關維修單據(jù)到總公司財務部據(jù)實報銷。
第8篇 高校會議場館物業(yè)設施設備管理技術服務內(nèi)容及技術標準規(guī)范
(設施設備管理)技術服務:
(一)服務內(nèi)容:物業(yè)服務范圍內(nèi)的基本水電設備、暖通空調(diào)、運輸電梯、消防系統(tǒng)、交通設施、監(jiān)控系統(tǒng)、燃氣設施、通訊設施、景觀燈、公共即熱式開水爐、會議多媒體設施設備、會議網(wǎng)絡系統(tǒng)(學校會務系統(tǒng))會議音響系統(tǒng)的日常管理,由管理方委托相關專業(yè)維保單位進行維修保養(yǎng)的外,物業(yè)服務方做好日常檢查管理,保證運行正常,發(fā)現(xiàn)異常情況通知維保單位進行檢修處理。
(二)技術服務(設施設備管理)的具體標準:
保證設施設備完好,正常運轉。
1、水電設備房內(nèi)要保持整潔,室內(nèi)嚴禁存放有毒、有害物品。水電設施設備房鑰匙由服務方專人保管,給水設施設備、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備由機電人員定時進行巡回檢查,了解設備的運轉情況,及時發(fā)現(xiàn)故障苗頭并及時處理,認真做好記錄,解決不了的問題報告委托方有關職能主管部門或相關維保單位,爭取早日解決。
(2)水泵房無關人員不得進入水泵房。特別是生活水泵房、箱須上鎖并有專人管理;有二次供水的生活水箱需每年對其進行清洗、消毒并有國家相關部門的檢測報告。
(3)消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關位置與自動位置,操作標志都應簡單明確。
(4)保證供水泵的正常運轉,定期檢查泵的運轉情況做好記錄。雨季前的專項檢查并做好記錄。
(5)做好水泵房衛(wèi)生清潔。
(6)定期對泵房、管道進行除銹、油漆保養(yǎng)工作。
(7)檢修、保養(yǎng)、保潔等管理均有規(guī)范的記錄(除消防水泵,有專業(yè)維保單位負責維保、維修)。
3、保持樓面落水管落水口等正常完好。每月清掃1次以上排水明溝;每2個月對地下管井清理1次,每季度對地下管井疏通1次,做好相關記錄,保證通道清潔,排水暢通。
4、熟悉大樓主要水電表、井、閥、管道等的位置、走向、型號、功率、數(shù)量等相關參數(shù),并做好統(tǒng)計和相關記錄。
5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查,發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即向委托方報修,做好日常維護管理。檢查維護結果及處理措施報委托方物業(yè)主管部門備案。
6、電梯運行與管理。
(1)每日監(jiān)督電梯運行狀況,加強日常管理,配合專業(yè)維保單位的維保服務,做好相關記錄。
(2)按維保服務合同督促維保單位實施電梯及其安全設施檢查(標準按學校與維保單位合同規(guī)定辦)。確保電梯及安全設施完好、齊全,通風、照明等附屬設施完好。
(3)在電梯維修時應配合做好臨時警示管理。
(4)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號應盡快設法解救乘客,同時迅速通知維保單位派人排除設備故障。
(5)專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修,應提供工作聯(lián)系單及相關服務資料,這些材料有物業(yè)單位收取保管,全部維保、維修工作由物業(yè)公司參與并組織驗收,對其維保工作作出服務評價。
(6)配合完成每年電梯年檢工作。
7、空調(diào)設備維護管理。
(1)配合完成專業(yè)維保公司一年不少于2次定期維修保養(yǎng)工作,在巡查中發(fā)現(xiàn)問題或受理用戶報修項目后應及時與空調(diào)的維保單位聯(lián)系,保證空調(diào)的正常使用。
(2)對空調(diào)專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關服務資料物業(yè)方需妥善保管。對定期難保、維修完成后進行驗,并對維保單位的工作情況作出客觀的評價。
(3)做好節(jié)能減排相關工作,嚴格按委托方有關空調(diào)使用規(guī)定執(zhí)行,杜絕浪費。
8、會議音響及會議網(wǎng)絡、多媒體設備的管理。
(1)須有專人對會場內(nèi)的設施設備進行日常維護、檢查。
(2)會議前期對所需用的設施設備進行檢查,會中應對突發(fā)的設施設備故障進行排除,會后對設施設備進行保養(yǎng)維護。
(3)檢查多媒體電腦、投影儀是否可正常使用,需保證操作系統(tǒng)安全可靠,應用軟件安裝到位,無病毒木馬等,做好殺毒防護工作。
(4)對設施設備出現(xiàn)的損壞,應及進報告并分析原因,人為損壞應照價賠償。
(5)對上述相應工作好記錄,對設施設備數(shù)量進行登記。
第9篇 科技學院后勤物業(yè)中心服務承諾：校園環(huán)境保潔管理
科技學院后勤物業(yè)服務中心服務承諾:校園環(huán)境保潔管理
三、校園環(huán)境保潔管理
1.保持道路、廣場全天整潔干凈,達到'九無'(無果皮、無紙屑、無塑膜、無痰跡、無污水、無暴露垃圾、無煙頭、無亂張貼、路牙無泥沙),'四凈'(路面凈、果皮箱凈、樹穴綠化帶凈、地下通道凈),一通'(下水道口通)。雨雪天氣時,保證路面不積水、少結冰(中、大雪以上保證道路暢通)。
2.保持路燈、投射燈等無污跡、無亂張貼;保持校園內(nèi)所有標識牌、宣傳牌、信報箱、雕塑等清潔;除宣傳欄外,其他地方無亂張貼。
3.保持校園內(nèi)所有垃圾桶整潔,生活垃圾日產(chǎn)日清,清運率達到100%,保證無污跡、無粘附物、無異味、周圍無散落垃圾、無污水;垃圾盤布清掃干凈,做到車走地凈;車容車貌保持整潔,設備完好無損;清理完垃圾,及時關好垃圾箱(樓)門。
4.自行車庫設施,加強管理。停車場、公共車庫、車棚要保持干凈整潔,地面無垃圾、無積水、無雜物。車輛擺放有序。
5.做好消殺工作,按行業(yè)標準除'四害'。4月至11月,每季統(tǒng)一投放滅蟑、滅鼠、滅蟲害藥物至少3次,每兩天對垃圾房消毒1次。
6.安排清潔工每日在校園內(nèi)巡視,拾撿煙頭等廢棄物,保持道路干凈,綠化區(qū)無雜物。
7.清理打撈河面非人工栽種的水生植物及漂浮物,保持河水清澈,無雜物。
第10篇 物業(yè)工程管理服務序言
物業(yè)工程管理序言
物業(yè)管理是一種以提供服務為主的業(yè)務,宗旨是要在適當?shù)某杀疽詢?nèi),盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。而現(xiàn)代科學技術提供的最新**廣場設備,成為物業(yè)提供一流服務的物質(zhì)基礎。工程部直接運行和管理這些設備,通過設備、設施為用戶服務;是提供給客人空調(diào)、照明、通訊、消防設施等'服務產(chǎn)品'的部門。所以,工程部是為客人的舒適、安全和方便,直接給客人留下服務形象的部門。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部,銷售部,保安部等的橫向聯(lián)系與配合,對提高物業(yè)的整體服務質(zhì)量至關重要。
同時,物業(yè)管理費用的工程設備維修費用及能源消耗是最重要的開支項目;工程設備運行、維護費用的節(jié)約,直接令成本降低,提高整體管理效益。
在物業(yè)管理范疇中,工程管理是技術最復雜和管理難度比較高的一項工作。其主要職責是負責前期的設備和建筑驗收、二次裝修的協(xié)調(diào)、**廣場設備的管理、運行、維修和能源控制等。工程部的工作牽涉到十幾個技術工種,工種與工種之間,班組與班組之間,分工與合作,交叉與配合等等構成一個復雜的系統(tǒng),組織得不好,往往會出現(xiàn)問題,因此管理這支隊伍要負出比其他部門更大的努力。所以,大多數(shù)物業(yè)的工程部,從部門經(jīng)理到工人,待遇都要比別的部門高,這也體現(xiàn)了對工程管理的重視。
提到工程設備管理的困難度和重要性,也必須正確地處理工程部與其他部門的關系。說工程部相對比較重要,這只是問題的一個方面,從相互工作關系的處理來說,工程部還有一個服務并服從于其他部門工作的特殊要求。這是因為,一方面各種設備的運行不僅僅是為用戶,同時也是為其他部門服務的;另一方面有些部門,尤其是銷售、服務等'一線'部門,他們直接面向用戶,用戶的要求、意見常常通過他們傳達到管理公司門。因此根據(jù)'一線'部門的意見和要求,處理并安排設備工作的事項,成為工程部工作的一個特點。認識這一點非常重要,否則,有的工程部人員常常以老大哥自居,甚至要求別的部門服從他們的需要。如果是這樣,那就會極大地影響服務質(zhì)量和相互關系的處理。我們常常把設備、總務等稱作'二線','二線'服從'一線',這是物業(yè)管理工作的一條原則,務必把這一條原則認真地貫徹在工程管理的整個過程中。
第11篇 分公司物業(yè)項目小區(qū)公共服務管理程序
物業(yè)分公司項目小區(qū)公共服務管理程序
1總則
1.1小區(qū)公共服務是指依據(jù)(前期)物業(yè)服務合同,物業(yè)分公司針對小區(qū)所有顧客提供的物業(yè)服務項目。小區(qū)公共服務具有涉及面廣、影響周期長、沒有顧客具體參與等特點,各物業(yè)分公司必須恪守au*物業(yè)誠信服務的基本理念,教育和培訓各級員工,認真做好各項小區(qū)公共服務工作,切實履行(前期)物業(yè)服務合同,確保滿足顧客需求和期望,維護和發(fā)展au*物業(yè)服務品牌。
1.2各物業(yè)分公司必須根據(jù)已經(jīng)批準的物業(yè)管理方案和本手冊的規(guī)定,針對每一項小區(qū)公共服務制訂系統(tǒng)的管理規(guī)范,嚴格執(zhí)行并不斷完善。
1.3依據(jù)(前期)物業(yè)服務合同,小區(qū)公共服務項目包括但不限于:
a)小區(qū)公共秩維護及安全防患;
b)小區(qū)公共設施設備運行、維護和管理;
c)小區(qū)公共清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等;
d)社區(qū)文化活動等。
2相關職責界定
2.1物業(yè)分公司(管理處)負責小區(qū)公共服務的提供和控制。
2.2項目所在公司負責監(jiān)督所屬物業(yè)分公司的小區(qū)公共服務活動進行監(jiān)督。
2.3管理公司物業(yè)管理部負責指導各物業(yè)分公司的的小區(qū)公共服務,提出總體控制要求。
3小區(qū)公共秩序維護及安全防患
3.1保安服務
3.1.1各物業(yè)分公司承接的物業(yè)項目應盡可能做到封閉或相對封閉管理,并安排保安人對小區(qū)出入口實行24小時專人值守,以及小區(qū)內(nèi)24小時的連續(xù)巡查、監(jiān)視。
3.1.2物業(yè)分公司各管理處必須按(前期)物業(yè)服務合同、小區(qū)物業(yè)管理方案的規(guī)定,根據(jù)小區(qū)的所處地理環(huán)境、顧客構成、物業(yè)建筑形式、物防/技防條件等因素制訂有針對性的保安服務方案,合理設置保安值守崗位,明確服務方式和要求。
3.1.3小區(qū)物業(yè)保安服務方案應隨小區(qū)物業(yè)管理方案一起,定期(每年)進行評審和
修訂,以適宜小區(qū)周邊治安環(huán)境的變化。
3.1.4物業(yè)分公司(管理處)應對保安服務全過程進行監(jiān)督控制,確保保安服務質(zhì)量滿足規(guī)定要求。物業(yè)分公司(管理處)針對保安服務的管理內(nèi)容,以及應制訂的管理制度包括(不限于):
a)保安員管理:教育訓練、基本行為規(guī)范、宿舍內(nèi)務、定期考核等;
b)保安值班安排及調(diào)整;
c)保安值勤、交接班及監(jiān)督查崗;
d)突發(fā)事件處置預案;
e)保安器材、中央監(jiān)控設備使用及管理等。
3.1.5物業(yè)分公司各管理處應制訂日常保安員值班安排表和巡邏路線安排表。
3.1.6保安固定崗值班和巡邏必須明確工作內(nèi)容和責任范圍,并實時做好值班、巡視、交接班等記錄。
3.1.7物業(yè)分公司業(yè)務分管領導、品質(zhì)部、管理處主任及管理處保安主管均負有保安查崗責任,各物業(yè)分公司應具體明確不同層級人員查崗頻次、范圍、工作內(nèi)容和記錄形式,并保證對保安的夜間查崗每周至少兩次。
3.1.8各物業(yè)分公司應將保安員的教育訓練列入日常工作,根據(jù)實際工作和服務質(zhì)量改進需要,每周擬訂教育訓練計劃,并予以執(zhí)行。保安員教育訓練必須形成書面記錄,保安員的教育訓練應至少包括:服務意識、工作技能、體能等。
3.1.9各物業(yè)分公司應結合消防演習和突發(fā)事件處置,在日常工作中開展保安員緊急集合訓練,維持和提高保安員應急響應能力。緊急集合訓練應形成書面的演練方案,并在每一次演練結束后進行講評和總結。
3.1.10各物業(yè)分公司(管理處)應切實做好保安員的教育工作,確保遵循保安員基本行為規(guī)范的要求,在日常工作中對違約、違規(guī)及違法事件的處置必須在相關法律、合同約定的授權范圍內(nèi)行使權力,最大限度維護顧客和自身的人身、財產(chǎn)安全。
3.2車輛停放及小區(qū)交通
3.2.1各物業(yè)分公司(管理處)應根據(jù)小區(qū)總體規(guī)劃,對車輛進出路線、停放位置進行統(tǒng)一安排,制訂車輛交通管理方案,并做好相關交通標志標線、防撞設施、照明設置和維護工作。
3.2.2各物業(yè)分公司(管理處)針對車輛停放及小區(qū)交通的管理內(nèi)容和應制訂書面文
件的管理規(guī)定包括(不限于):
a)小區(qū)車輛交通管理整體方案;
b)車輛進出管理;
c)車輛停放管理;
d)小區(qū)交通及停車場(位)標識規(guī)范;
e)小區(qū)交通疏導,及交通指揮手勢規(guī)范;
f)停車收費,及年/季/月卡辦理等。
3.2.2各小區(qū)車輛進出均應采用發(fā)卡、收卡方式,最大限度地避免因車輛丟失引起的法律糾紛。各物業(yè)分公司(管理處)應制訂必要的應急預案,在車輛進出高峰時段及時疏導,保證進出口交通順暢。
3.2.3停車場應配備保安員進行24小時巡視,及時引導車輛停泊。對業(yè)戶申請的固定車位應設置明顯標志,防止臨時外來車輛誤用。
3.2.4停車場收費標準應符合當?shù)刂鞴懿块T規(guī)定,并在停車場進口明顯位置予以公告。
3.2.5針對可能發(fā)生的特殊情況,如停車(證)卡損失、拒交停車費等情況,各物業(yè)分公司(管理處)應充分進行識別,并制訂相應的處置預案,在保證車輛安全、交通暢順的前提下及時解決問題。所有特殊情況的處理必須確保事件發(fā)生及處理全過程合法和可追溯。
3.3消防管理
3.3.1物業(yè)分公司(管理處)應根據(jù)小區(qū)消防管理工作的特點,有針對性地制訂小區(qū)消防管理方案,明確消防管理組織網(wǎng)絡、責任、重點防火部位和措施、消防設施設備配置及分布狀況、消防設施設備及器材的維護檢查、消防演練及火警火災應急預案等。
3.3.2物業(yè)分公司應制訂的消防管理制度涉及的內(nèi)容包括(不限于):
a)消防標志、器材、設施設備維護、保養(yǎng)和檢查,及必要的操作規(guī)程;
b)重點防火部位的管理措施;
c)特定的防火管理規(guī)定(動火作業(yè)、易燃易爆危險化學品管理);
d)消防檔案資料管理;
e)小區(qū)消防狀況的日常和定期檢查;
f)消防隱患整改等。
3.3.3物業(yè)分公司(管理處)應按相關消防法規(guī)要求組建小區(qū)消防安全管理委員會,成立義務消防隊。
3.3.3項目入伙或租戶入住時,必須同時簽訂防火安全責任書。
3.3.4各物業(yè)小區(qū)應在公共區(qū)域設置一定數(shù)量的標牌,公告火警電話。有關消防知識,以及要求顧客配合的防火管理要求,應采用發(fā)放宣傳資料、張貼防火安全須知的方式履行告知義務。
3.3.5物業(yè)分公司(管理處)必須建立完整的消防檔案資料,包括消防組織、消防設施分布圖、消防重點部位一覽表、消防檢查記錄等,并及時予以更新。
3.3.6物業(yè)分公司組織識別的重點防火部位、作業(yè)過程,以及有針對性地制訂的控制措施應上報項目所在公司備案。
3.3.7物業(yè)分公司各小區(qū)的定期消防專項檢查應由公司業(yè)務分管領導牽頭、品質(zhì)部具體組織進行,至少每季度一次(或與節(jié)假日前的消防檢查合并進行,應執(zhí)行節(jié)前消防檢查的節(jié)日至少包括:春節(jié)、五一、十一、元旦)。每次檢查均應形成書面記錄。
3.3.8日常工作或消防檢查中發(fā)現(xiàn)的消防隱患必須進行徹底整改,所有發(fā)現(xiàn)的消防隱患必須予以記錄,整改不力的應及時升級報告,直至管理公司總經(jīng)理。
4公共設施設備管理
4.1基本要求
4.1.1物業(yè)分公司各管理處應建立公共設施設備清單,詳細列明小區(qū)物業(yè)的各種設施設備,并針對重要設施設備分別建立登記卡。
4.1.2各種設施設備技術資料應由物業(yè)分公司工程部(管理處)指定專人集中保管,并建立設備技術清單。
4.1.3物業(yè)分公司應建立工程值班管理制度,明確規(guī)定工程人員值班安排、責任范圍和值守要求。
4.2設施設備運行
4.2.1物業(yè)分公司各管理處應根據(jù)小區(qū)公共設施設備運行要求,對各類公共設施設備的運行(開啟、關閉)時間和控制標準做出明確規(guī)定,形成小區(qū)設施設備運行方案,并上報物業(yè)分公司工程部批準。
4.2.2設施設備運行方案必須符合公司的各項服務承諾,與項目所在公司銷售合同
及承諾、(前期)物業(yè)服務合同、物業(yè)服務手冊、業(yè)戶公約等文件保持一致。
4.2.3物業(yè)分公司工程部應組織各管理處根據(jù)小區(qū)設施設備的具體情況制訂必要的書面文件,對設施設備運行活動進行規(guī)范,包括,但不限于:
a)各類運行設備的操作規(guī)程(開戶、關閉步驟及安全注意事項);
b)各類設備運行期間的巡視(抄表)要求,以及正常狀態(tài)的指標范圍;
c)重要設施設備區(qū)域(機房、配電房)的管理規(guī)定等。
4.2.4設施設備操作人員必須切實做好設備操作和運行
巡視記錄,并由管理處工程主管人員檢查確認。
4.3設施設備預防性維護
4.3.1物業(yè)分公司應對設施設備的預防性保養(yǎng)要求進行系統(tǒng)的識別和規(guī)定,所有需要進行預防性保養(yǎng)的設施設備必須分別制訂保養(yǎng)規(guī)程,并嚴格執(zhí)行。
4.3.2設施設備預防性保養(yǎng)分為日常例行保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng),保養(yǎng)規(guī)程必須具體明確保養(yǎng)項目(內(nèi)容)、保養(yǎng)周期、保養(yǎng)方法(較復雜的保養(yǎng)操作才需要)等內(nèi)容。
4.3.3針對周期較長(一個月以上,不含一個月)的保養(yǎng)項目,物業(yè)分公司必須制訂年度維護保養(yǎng)(檢修)計劃,列明設施設備名稱、保養(yǎng)(檢修)項目、時間安排(具體到旬)、費用預算等,并報項目所在公司批準。
4.3.4所有設施設備的預防性保養(yǎng)(檢修)均應按規(guī)定格式形成記錄,并經(jīng)管理處工程主管人員檢查確認。
4.3.5物業(yè)分公司各管理處應建立設備預防性保養(yǎng)和運行保障所必需的備品備件一覽表,明確規(guī)定備品備件種類、規(guī)格、最低庫存數(shù)量等,并對備品備件保存狀況進行定期檢查。
4.3.6物業(yè)分公司應加強專用工具的管理,建立領用登記制度,將專用工具的保管責任落實到人。物業(yè)服務過程中使用的、凡涉及驗證服務質(zhì)量和保證設備正常的計量器具,物業(yè)分公司應制訂控制程序并加以執(zhí)行,包括建立計量器具臺冊、定期校準或檢定、做好校準或檢定標識等,確保在用計量器具均處于校準或檢定周期內(nèi)。
4.4設施設備故障維修
4.4.1日常設施設備運行過程中發(fā)生故障,或運行狀況達不到控制標準,應及時通知工程人員維修。所有設施設備故障及維修情況必須予以記錄,并保證在公司承諾
的時限內(nèi)完成,屬于緊急事件范圍的設備故障必須同時啟動處置預案。
4.4.2設施設備故障經(jīng)維修后,在正式投入運行前必須經(jīng)過工程部專業(yè)主管人員的驗收。
4.4.3設施設備故障維修,以及維護保養(yǎng)操作過程中,所有可能會影響業(yè)主、消費者和內(nèi)部員工人身安全、財產(chǎn)損失的,在實施前必須制訂預防措施,如設置安全圍檔或派人監(jiān)護。
4.4.4物業(yè)分公司應每月統(tǒng)計設施設備完好情況。
5建(構)筑物維護
5.1物業(yè)分公司應組織制訂各小區(qū)建(構)筑物完好標準,工程部專業(yè)人員負責定期(每月)巡視檢查建(構)筑物狀況,并根據(jù)規(guī)定的完好標準,確定是否需要維護和修繕。
5.2建(構)筑物的檢查和維護、修繕均應形成書面記錄,涉及使用維修基金的按《維修基金管理規(guī)定》執(zhí)行。
6清潔衛(wèi)生
6.1清潔保潔
6.1.1物業(yè)分公司各管理處應根據(jù)小區(qū)清潔保潔責任范圍的特點,對清潔、保潔工作進行系統(tǒng)策劃,明確規(guī)定不同區(qū)域清潔頻次、保潔要求(方式)、清潔方法、清潔作業(yè)時間,責任區(qū)域劃分及清潔作業(yè)路線等。
6.1.2各管理處應對具體清潔、保潔工作明確控制要求,并實時進行監(jiān)督檢查,以保證清潔、保潔效果符合規(guī)定的標準。清潔、保潔工作控制要求包括,但不限于:
a)明確清潔保潔質(zhì)量標準;
b)定期編排清潔、保潔人員責任范圍;
c)清潔方法:針對不同清潔對象,明確規(guī)定清潔操作方法(清潔劑及其配比、用量;使用工具、操作步驟及技巧等);
d)清潔保潔人員基本行為規(guī)范,以及清潔、保潔過程中避免影響顧客的具體措施和要求;
e)監(jiān)督檢查規(guī)程(檢查頻次或時間、檢查方法等)。
6.1.3對外包清潔服務,物業(yè)分公司可要求分包商提供上述對清潔、保潔過程進行
控制的書面文件,經(jīng)物業(yè)分公司物業(yè)部專業(yè)人員審查認可后作為分包合同附件,據(jù)此監(jiān)督分包商嚴格執(zhí)行。
6.1.4針對特殊清潔項目(如外墻清潔、化糞池清理等),必須要求分包商制訂安全防護措施,物業(yè)分公司應指派保安人員對進行現(xiàn)場監(jiān)護。
6.2消殺消毒工作
6.2.1物業(yè)分公司各管理處應根據(jù)小區(qū)實際衛(wèi)生狀況,以及主管部門要求,制訂專項的消殺(消毒)工作方案。消殺工作方案必須明確使用藥物名稱、用量、開始投放時間、持續(xù)時間、以及投放地點和防護措施等。消毒方案必須明確消毒名稱、配比濃度、消毒區(qū)域、消毒方式、開始時間和持續(xù)時間等。
6.2.2消殺、消毒使用藥劑必須符合國家規(guī)定,不得使用國家禁止使用的藥劑。
6.2.3消殺、消毒工作必須實時做好記錄。
6.2.4所有可能影響身體健康的(消殺)消毒作業(yè)必須按藥劑說明書的要求操作,并嚴格執(zhí)行消毒后的安全檢測。如水池(箱)消毒、空調(diào)消毒后必須經(jīng)水質(zhì)化驗、空氣質(zhì)量檢測合格后方可送水、送風。
7綠化養(yǎng)護
7.1物業(yè)分公司各管理處應根據(jù)小區(qū)綠化值物生長特點,制訂綠化養(yǎng)護工作方案,針對不同綠化植物明確規(guī)定養(yǎng)護要求,如施肥、施水、換土、剪枝等。
7.2各項綠化養(yǎng)護作業(yè)必須按規(guī)定的方案執(zhí)行,并形成書面記錄。必要時,物業(yè)分公司應制訂書面文件,對綠化養(yǎng)護操作進行規(guī)定,以彌補養(yǎng)護人員專業(yè)知識和經(jīng)驗的不足。
7.3物業(yè)分公司綠化園林專業(yè)人員應每季度一次對綠化植物的生長進行評估,根據(jù)需要調(diào)整養(yǎng)護方案。
8社區(qū)文化及公益性活動
8.1為提升居住環(huán)境、融洽鄰里關系及物業(yè)公司與業(yè)主關系、宣傳au*物業(yè)品牌等,各物業(yè)分公司應適當開展必要的社區(qū)文化活動。
8.2社區(qū)文化活動的策劃和實施應納入物業(yè)分公司業(yè)務工作計劃,因配合項目所在
公司(或其他開發(fā)商)策劃和實施的社區(qū)文化活動,應與項目所在公司(或其他開發(fā)商)
確認活動費用測算和結算標準。
8.3所有需要專項經(jīng)費投入的社區(qū)文化活動,物業(yè)分公司必須制訂專項的活動方案,記錄實施過程,并對社區(qū)文化活動的實施效果進行評估。
8.4為豐富和方便小區(qū)住戶生活,各物業(yè)分公司可以根據(jù)需要適當組織公益性活動,如:醫(yī)療機構的義診、報刊訂閱、保險推銷、圖書展覽、商品展銷等。公益性活動必須與小區(qū)環(huán)境和住戶需求相適應,應避免有損小區(qū)形象、滋擾住戶正常生活秩序的情形發(fā)生。
8.5所有公益性活動的開展應以便民為宗旨,無論活動規(guī)模大小和持續(xù)時間長短,均必須審查確認相關機構經(jīng)營資質(zhì)和書面活動方案,并制訂相應的保安服務措施。
8.6各項公益性活動的舉辦過程必須由物業(yè)分公司(管理處)經(jīng)辦部門做好記錄,記錄內(nèi)容應包括主辦單位、開始與結束時間、活動內(nèi)容、物業(yè)分公司現(xiàn)場監(jiān)管人等,并與相關機構的資質(zhì)資料、活動方案一并交行政人事部保存。
9相關文件與記錄
各物業(yè)分公司依據(jù)本節(jié)規(guī)定進一步制訂。
第12篇 物業(yè)管理服務內(nèi)容
項目物業(yè)管理服務內(nèi)容
****的物業(yè)管理服務由**物業(yè)管理公司提供,在項目交付使用后至項目業(yè)主委員會成立前,物業(yè)管理服務的主要內(nèi)容如下:
1、房屋建設共用部位的維修,養(yǎng)護和管理。共用部位是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或公寓樓單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、走廊通道、公寓房屋承重結構、公寓室外墻面、屋面及其他共同部位。
2、共同設施設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。共同設施設備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或公寓樓單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱(房)、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門、信報箱及其他共用設施設備。
3、公共綠化
(1)及時修剪、澆灌、施肥、除蟲等綠化養(yǎng)護,促使花草樹木正常生長;
(2)清理公共綠地,保持公共綠地整潔;
(3)必要的補種,保持綠化的完整;(4)保護和改善生態(tài)環(huán)境。
4、屬配套建筑和設施的養(yǎng)護和管理,包括游泳池、網(wǎng)球場、健身綠地、垃圾轉運站、公共停車場。
5、公共環(huán)境衛(wèi)生
(1)公共場所清掃、道路的保潔;
(2)公共設施設備的保潔;
(3)生活及裝修垃圾的收集、清運。
6、保安
(1)協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序,進行安全防范;
(2)門崗值勤;
(3)物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查;
(4)報警監(jiān)控。
7、交通秩序與車輛停放
(1)外來車輛進出管理;
(2)停車泊位管理;
(3)維護交通安全;
(4)車輛行駛,停放有序;
(5)退速、限重、禁鳴,保持小區(qū)安靜。
8、房屋裝修管理
根據(jù)國家建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《長沙市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法》,對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋裝修行為進行管理。
9、消防管理
(1)消防器材管理,確保消防器材無缺少,不失效;
(2)確保消防通道暢通;
(3)加強易然、易爆品的管理;
(4)加強消防常識的宣傳,開展義務消防;
(5)發(fā)生火災及時報警,并積極組織來災火。
10、管理與物業(yè)相關的工程圖紙、業(yè)務(使用人)檔案與竣工驗收資料。
11、負責向業(yè)務(使用人)收取物業(yè)管理服務費。
12、業(yè)務和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設備及設施的維修、養(yǎng)護,在當事人提出委托時,物業(yè)管理公司須接受委托并合理收費。
