第1篇 z小區(qū)物業(yè)日常管理工作內(nèi)容

小區(qū)物業(yè)日常管理工作內(nèi)容

(一)客服中心管理運(yùn)作

工作內(nèi)容:核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費(fèi) 財(cái)務(wù)

頻度:一天內(nèi)辦完 二遍/天,消滅違章于未然 每周三次 100%

標(biāo)準(zhǔn): 準(zhǔn)確 符合規(guī)定,無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接,無違章裝修,房屋完好率100%,投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時(shí)聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,正確率90%以上收繳率90%以上 日清月結(jié),帳表相符,每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序: 8:30-17:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。

8:30-17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案

(二)綠化管理

工作項(xiàng)目:澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補(bǔ)苗

工作要求;澆水:冬春季晴天每二天澆一次水,時(shí)間近中午為宜;夏秋季每天二次,時(shí)間近早晚為宜;

施肥:春秋季一遍,根據(jù)長勢局部加施、 灌木和粗生喬木春秋季多遍;

修剪整形、除雜草:冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園;

病蟲防治:每月一遍,嚴(yán)重者半月一遍;

補(bǔ)苗:春夏季一遍,嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)

標(biāo)準(zhǔn):均勻,保持綠色長勢良好 均勻,無漏、喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形,灌木造型,地被草保持30-50mm 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上

程序:7:00-9:30澆水、施肥;

9:30-11:30除雜草、整形、保潔;

13:30-15:30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔;

15:30-17:00澆水、施肥

(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作:

工作內(nèi)容:裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護(hù);

道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣路燈

頻度:8h內(nèi)隨來隨辦,隨進(jìn)度進(jìn)行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,

污水管二遍/季 急修不過夜,小修補(bǔ)24h內(nèi),中修二天,大修二天內(nèi)有回音;

檢查:二遍/天,及時(shí)維修每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修,責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門 每月檢查一遍,即壞即修

標(biāo)準(zhǔn):符合規(guī)定,無危及安全、外觀,無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置,公用設(shè)施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處,回訪率100%,業(yè)主滿意率90%以上 道路平整無積水,缺損,完好率90%以上 無積水,無漏隔熱層完好 整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常,無亂搭亂接,無泄漏 燈泡正常,燈罩完好率90%以上;

程序: 8:30-8:30向客服中心了解和處理業(yè)主保修、投訴。

9:00-17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案

(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車管理

工作內(nèi)容、定崗檢查 流動檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練、消防設(shè)施 家居安全 違法行為裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練

頻度:每周三遍 ,5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場;

標(biāo)準(zhǔn):人車進(jìn)出有序,車輛發(fā)牌、登記,交費(fèi)90%以上,無收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。 完好率100% 被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當(dāng)措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律 健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練

(五)保潔管理

工作項(xiàng)目:地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運(yùn) 消殺 滅鼠、蟑螂

頻度:地面清潔、二遍/天,保潔、12h/天,樓梯道,掃二遍/周、洗一遍/周,垃圾清運(yùn),二遍/天,垃圾外運(yùn)、 一遍/天消殺 滅鼠、蟑螂、二遍/月,向業(yè)主發(fā)藥一次/年;

標(biāo)準(zhǔn):地面無雜物、垃圾、道路無泥沙,無雜草、積水,單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng),清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾,保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng),無張貼、亂堆,扶手無塵,清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,整潔無味無污積,垃圾清運(yùn)100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下

程序:5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運(yùn)垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運(yùn)垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。

第2篇 某某花園小區(qū)物業(yè)日常服務(wù)管理工作

某花園小區(qū)物業(yè)日常服務(wù)管理工作

1、服務(wù)期間:日常管理工作主要是包括客戶服務(wù)、安全服務(wù)、維修服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、有償服務(wù)等在內(nèi)的小區(qū)日常服務(wù)管理工作。由**花城交付使用后起計(jì),分為裝修搬遷和正常管理兩個時(shí)期。

2、管理服務(wù)范圍:

(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。

(2)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、(電梯)樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等。

(3)公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理。

(4)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。

(5)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場所、物業(yè)配套會所等。

(6)專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。

(7)公共環(huán)境清潔服務(wù),包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。

(8)交通標(biāo)示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。

(9)對物業(yè)實(shí)行封閉式安全管理,全天24小時(shí)三班輪值,確保物業(yè)安全。

(10)結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通感情。

(11)配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。

(12)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗(yàn)收資料。

(13)接受用(租)戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。

3、裝修搬遷期:指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其房屋進(jìn)行二次裝修,直至搬遷入住的工作時(shí)期。

(1)物業(yè)管控工作難點(diǎn):

a、面對大量不同裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備,不侵害業(yè)主公共利益,同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患等。

b、業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個棘手的問題。

(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個環(huán)節(jié):

a、辦理裝修手續(xù):辦理裝修手續(xù)是裝修第一關(guān),對施工圖紙必須嚴(yán)格審核。

①核實(shí)業(yè)主裝修設(shè)計(jì)圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設(shè)計(jì)圖紙不能過關(guān)的,堅(jiān)決不予以辦理手續(xù);

②裝修公司的資質(zhì)復(fù)印件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件、照片、聯(lián)系電話;

③收取裝修保證金、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi);

④簽定裝修管理協(xié)議,裝修須知,空調(diào)安裝位置示意圖,防火責(zé)任書。

⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開啟位置;

b、裝修過程的監(jiān)管:

① 嚴(yán)控臨時(shí)出入證的辦理;

② 無證裝修人員,證件過期人員禁止進(jìn)入小區(qū);

③ 打孔、砸墻等破壞性工具未經(jīng)批準(zhǔn)禁止帶入小區(qū);

④ 劃分明確的責(zé)任區(qū)域,推行區(qū)域管理小組、保安日查制度,主管、經(jīng)理不定期檢查的方式,加強(qiáng)對火災(zāi)隱患、墻面改動、線管排設(shè)、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責(zé)任到人;

c、裝修完畢的工作:

①建立嚴(yán)格的裝修現(xiàn)場驗(yàn)收制度,有違規(guī)裝修項(xiàng)目的不予以驗(yàn)收;

②裝修公司退場管理;

③裝修施工各種資料歸檔。

d、其他事項(xiàng):

① 發(fā)現(xiàn)有違規(guī)裝修的一律開具整改通知書,限期整改,必要時(shí)可以向政府有關(guān)職權(quán)單位舉報(bào);

② 平時(shí)加強(qiáng)裝修安全方面的宣傳;

③ 與業(yè)主溝通時(shí)注意方式方法;

4、正常管理期:小區(qū)大部分業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時(shí)期。

(1)對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改,對維修保養(yǎng)工作的程序等級進(jìn)行劃分,對運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。

(2)通過日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。

(3)建立健全嚴(yán)格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。

(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。

(5)建立健全財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制。

(6)建立健全樓宇機(jī)電設(shè)備及對講、監(jiān)控的維修保養(yǎng)管理制度。

(7)按照質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。

(8)定期對管理細(xì)節(jié)進(jìn)行考評,并就各崗位所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實(shí)情況:

(9)各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)的制定,跟蹤執(zhí)行情況;

(10)按質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)設(shè)備、設(shè)施系運(yùn)行狀態(tài),維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷,發(fā)現(xiàn)不符合,及時(shí)提出整改、糾正,處理措施需以報(bào)告形式交給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統(tǒng)長期正常運(yùn)行;

(11)根據(jù)管理處服務(wù)中心運(yùn)作的實(shí)際情況,對涉及各部門管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充,對出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案;

(12)對小區(qū)會所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所,根據(jù)會所的裝修格局和功能設(shè)置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達(dá)不到營業(yè)要求,及時(shí)向益本公司提出建議,以便達(dá)到預(yù)期效果。

(13)在物業(yè)評優(yōu)時(shí),制定物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃與實(shí)施方案,針對物業(yè)管理各崗位制定工作計(jì)劃:

(14)各崗位設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的工作計(jì)劃;

(15)物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的工作計(jì)劃;

(16)物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料的工作計(jì)劃;

(17)在保潔工作中對有效提高小區(qū)整體保潔效果提供工作計(jì)劃;

(18)提供綠化方面的工作計(jì)劃。

(19)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)意識及行為規(guī)范培訓(xùn),保障管理水平

(20)在小區(qū)內(nèi)計(jì)劃、開展有效的、豐富多彩的社區(qū)文化活動。

(21)時(shí)機(jī)成熟后,依法

成立小區(qū)業(yè)主委員會。

(22)定期開展小區(qū)業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查及業(yè)主滿意度調(diào)查,建立業(yè)主信息收集、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系。

(23)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,將物業(yè)管理與服務(wù)實(shí)施方案在實(shí)施過程中不斷修正和完善。