物業(yè)服務管理手冊致業(yè)主的一封信（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-29 查看人數(shù)：72

物業(yè)服務管理手冊致業(yè)主的一封信

第1篇物業(yè)服務管理手冊致業(yè)主的一封信

《物業(yè)服務管理手冊》致業(yè)主的一封信

親愛的朋友:

今天能以這種形式和您對話,我們感到由衷的高興。因為我們的《物業(yè)服務管理手冊》刊印出版了,這標志著我們的物業(yè)服務將登上一個新的臺階,也意味著您的生活將面臨著一種舒適的改變。

很感謝您選擇了zz**,正如我們當初選擇麻城一樣。我們很了解,zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要在麻城得到長足的發(fā)展,就要建立在為您和您的家人提供一個理想家園的基礎上。

人靠理性工作卻靠感性生活。家是一個屬于私人的地方,是內心的一種感覺,是一個讓人遠離憂慮的處所,是長路出發(fā)的起點和征途回訪的歸宿。家既是一個可居可歇可娛的場所,也可以是一個理想的個人工作空間。走進家,最重要的是感到輕松和愜意,家是讓人眷念生命的地方,家是讓人放心的地方。

正是由于家是所有人的夢想,所以zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建造的住宅就具有了神圣而溫馨的使命。今天的人買住宅已不是僅為了生存,而是為了讓家更幸福,讓生活更美滿,讓生命更充實。我們相信您需要的住宅應該是具有歸屬感、親切感、私密感、安定感和自豪感的。這是擁有美好生活、美好人生的開始。

當您可以驕傲地說你家住在zz**的時候,相信彼此都是興奮和欣喜的。但是我們知道,屬于我們的工作還有很多,所以我們和*園物業(yè)管理公司一起為您提供了這本小冊子,希望它能夠成為您享受尊貴的物業(yè)服務的一個開始,更是我們平等交流的一個園地。

謝謝!

zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

*園物業(yè)管理有限公司

第2篇高校會議場館物業(yè)設施設備管理技術服務內容及技術標準規(guī)范

(設施設備管理)技術服務:

(一)服務內容:物業(yè)服務范圍內的基本水電設備、暖通空調、運輸電梯、消防系統(tǒng)、交通設施、監(jiān)控系統(tǒng)、燃氣設施、通訊設施、景觀燈、公共即熱式開水爐、會議多媒體設施設備、會議網(wǎng)絡系統(tǒng)(學校會務系統(tǒng))會議音響系統(tǒng)的日常管理,由管理方委托相關專業(yè)維保單位進行維修保養(yǎng)的外,物業(yè)服務方做好日常檢查管理,保證運行正常,發(fā)現(xiàn)異常情況通知維保單位進行檢修處理。

(二)技術服務(設施設備管理)的具體標準:

保證設施設備完好,正常運轉。

1、水電設備房內要保持整潔,室內嚴禁存放有毒、有害物品。水電設施設備房鑰匙由服務方專人保管,給水設施設備、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好。

2、水泵房管理。

(1)水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備由機電人員定時進行巡回檢查,了解設備的運轉情況,及時發(fā)現(xiàn)故障苗頭并及時處理,認真做好記錄,解決不了的問題報告委托方有關職能主管部門或相關維保單位,爭取早日解決。

(2)水泵房無關人員不得進入水泵房。特別是生活水泵房、箱須上鎖并有專人管理;有二次供水的生活水箱需每年對其進行清洗、消毒并有國家相關部門的檢測報告。

(3)消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關位置與自動位置,操作標志都應簡單明確。

(4)保證供水泵的正常運轉,定期檢查泵的運轉情況做好記錄。雨季前的專項檢查并做好記錄。

(5)做好水泵房衛(wèi)生清潔。

(6)定期對泵房、管道進行除銹、油漆保養(yǎng)工作。

(7)檢修、保養(yǎng)、保潔等管理均有規(guī)范的記錄(除消防水泵,有專業(yè)維保單位負責維保、維修)。

3、保持樓面落水管落水口等正常完好。每月清掃1次以上排水明溝;每2個月對地下管井清理1次,每季度對地下管井疏通1次,做好相關記錄,保證通道清潔,排水暢通。

4、熟悉大樓主要水電表、井、閥、管道等的位置、走向、型號、功率、數(shù)量等相關參數(shù),并做好統(tǒng)計和相關記錄。

5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查,發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即向委托方報修,做好日常維護管理。檢查維護結果及處理措施報委托方物業(yè)主管部門備案。

6、電梯運行與管理。

(1)每日監(jiān)督電梯運行狀況,加強日常管理,配合專業(yè)維保單位的維保服務,做好相關記錄。

(2)按維保服務合同督促維保單位實施電梯及其安全設施檢查(標準按學校與維保單位合同規(guī)定辦)。確保電梯及安全設施完好、齊全,通風、照明等附屬設施完好。

(3)在電梯維修時應配合做好臨時警示管理。

(4)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號應盡快設法解救乘客,同時迅速通知維保單位派人排除設備故障。

(5)專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修,應提供工作聯(lián)系單及相關服務資料,這些材料有物業(yè)單位收取保管,全部維保、維修工作由物業(yè)公司參與并組織驗收,對其維保工作作出服務評價。

(6)配合完成每年電梯年檢工作。

7、空調設備維護管理。

(1)配合完成專業(yè)維保公司一年不少于2次定期維修保養(yǎng)工作,在巡查中發(fā)現(xiàn)問題或受理用戶報修項目后應及時與空調的維保單位聯(lián)系,保證空調的正常使用。

(2)對空調專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關服務資料物業(yè)方需妥善保管。對定期難保、維修完成后進行驗,并對維保單位的工作情況作出客觀的評價。

(3)做好節(jié)能減排相關工作,嚴格按委托方有關空調使用規(guī)定執(zhí)行,杜絕浪費。

8、會議音響及會議網(wǎng)絡、多媒體設備的管理。

(1)須有專人對會場內的設施設備進行日常維護、檢查。

(2)會議前期對所需用的設施設備進行檢查,會中應對突發(fā)的設施設備故障進行排除,會后對設施設備進行保養(yǎng)維護。

(3)檢查多媒體電腦、投影儀是否可正常使用,需保證操作系統(tǒng)安全可靠,應用軟件安裝到位,無病毒木馬等,做好殺毒防護工作。

(4)對設施設備出現(xiàn)的損壞,應及進報告并分析原因,人為損壞應照價賠償。

(5)對上述相應工作好記錄,對設施設備數(shù)量進行登記。

第3篇物業(yè)管理服務培訓：物業(yè)管理實務1

物業(yè)管理服務培訓教材:物業(yè)管理實務(1)

第二節(jié)物業(yè)管理實務

(一)物業(yè)管理的工作范圍包括什么內容

傳統(tǒng)的物業(yè)管理包括四個方面的工作內容:日常事務管理如綠化、清潔、保安、消防、保險等;物業(yè)樓宇保養(yǎng)維修與經(jīng)濟運行;財務管理;人力資源配置與社區(qū)活動。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展,物業(yè)管理又被賦予了針對性的專項服務和委托性的特約服務等內涵。

(二)物業(yè)管理的目標是什么

1、建立有效率的管理體系、制訂管理標準;

2、在預算成本的控制下,保證高品質的服務;

3、減少設備的事故發(fā)生頻率,維護物業(yè)總體形象;

4、建立良好的社區(qū)環(huán)境,提高物業(yè)的投資收益。

5、滿足使用人的“必需性”行為活動,增加使用人的“隨機性”行為活動。

(三)物業(yè)管理與物業(yè)發(fā)展是什么樣的關系

1、物業(yè)管理是物業(yè)發(fā)展的延續(xù)和后繼服務;

2、專業(yè)化的物業(yè)管理將對物業(yè)發(fā)展的前期設計及施工用料提供實際的專業(yè)建議,以利物業(yè)使用;

3、物業(yè)管理作為中介,系統(tǒng)公正地向發(fā)展商和住戶反映物業(yè)的情況,并協(xié)調雙方之間的關系;

4、專業(yè)化的物業(yè)管理可以積極配合物業(yè)的租售工作。

(四)大廈管理應主要注意哪些問題

人們對大廈的管理期望甚高,而大廈一般都具備如下特點:

1、內、外裝修豪華,綠化盆景擺換、清潔衛(wèi)生要求嚴格;

2、適當?shù)牡胤皆O置足夠的簡明方向指示牌

3、電力與機械設備極其復雜,如電梯系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)、保安控制系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等,要求專業(yè)知識和技術;

4、出入口大堂、公用通道、廁所的秩序要嚴格控制,以保障使用的暢順;

5、物業(yè)形象突出,維護費用高昂。

(五)工業(yè)區(qū)管理應主要注意哪些問題

普遍認為工業(yè)樓宇是最難管理的,主要是因為有如下問題存在:

1、公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物;

2、廠商貯存易燃貨物與材料多,火警危險性較高;

3、廠商機器及存量過多的貨物可能超出樓面結構的承載標準;

4、機器開動時的震蕩噪音對環(huán)境產(chǎn)生磁擾;

5、廠家經(jīng)常因公用升降機、公用貨物裝卸而發(fā)生糾紛;

6、樓宇老化磨損速度快,保養(yǎng)維護費高。

由于使用工業(yè)樓宇內各設施的人大多是受教育水平較低人士,各種沖突矛盾須耐心說服。

(六)商場管理應注意哪些主要問題

1、商場管理首要是形象的建立和維持;

2、適當?shù)牡胤皆O置足夠的簡明方向指示牌;

3、商鋪的招牌應嚴格要求妥善管制;

4、所有走火通道必須暢通無阻,所有固定裝置、設施、裝飾品必須達到高度安全標準;

5、對飲食租戶所安裝的排氣裝置、排水管等必須妥為監(jiān)管;

6、物業(yè)管理經(jīng)理要不時與商戶聯(lián)絡,協(xié)辦各種推廣和宣傳活動;

(七)住宅管理應注意哪些主要問題

1、所有對電梯、水、電等設施的日常維修,應在住戶上班時間內解決;

2、對鄰里相互影響的投訴,(如鄰戶的爭吵使其它相鄰單位不能

休息等)應及時并有禮貌地處理;

3、采用現(xiàn)代化的設備,向住戶提供更有效和更經(jīng)濟的服務;

4、與公共設施有關部門如水、電、交通、電話、郵電、園林、環(huán)保、公安等單位保持密切的聯(lián)系;

5、嚴格按管理合約進行管理。

(八)為什么要聘請專業(yè)化的物業(yè)管理公司來管理物業(yè)

1、專業(yè)的物業(yè)管理公司對樓宇設計,電力和機械設備的維修保養(yǎng)、經(jīng)濟運行等技術知識掌握全面而且經(jīng)驗豐富。對樓宇會采取一些預防性的保養(yǎng)措施,從長遠的觀點看,這些措施是更為經(jīng)濟的;

2、專業(yè)的管理公司通常有強大的后備隊伍,可以提供快捷高效的服務。特別是發(fā)生緊急事故時,保安、技工、清潔等可以最快的速度進行維修工作;

3、專業(yè)的物業(yè)管理公司可以集中資源,以較低的成本獲得比較理想的管理效果,而服務的水準可以維持在較高點;

4、物業(yè)管理公司處于中間人的位置,處理各種矛盾和關系較易調和和公平。

(九)對物業(yè)管理服務人員的品德與操守有哪些要求。

1、管理服務人員必須忠誠地為業(yè)主和用戶服務;

2、管理服務人員必須履行管理合約的規(guī)定,按規(guī)定執(zhí)行一切事務;

3、管理服務人員必須對用戶的一切個人資料保密。根據(jù)合法程序提供資料則不受此限;

4、管理服務人員不得為私人利益去參予執(zhí)行事務;

5、管理服務人員不得要求或接受除客戶合法交繳費用以外的任何方面的費用或利益;

6、管理服務人員必須加強自身素質的冶煉,不能以惡劣品行沾辱同業(yè)。

(十)物業(yè)的清潔工作應包括哪些主要內容

1、各公用地方,包括天臺、平臺等的日常清掃,疏通任何排水瘀塞;

2、樓梯及走廊每日清掃,包括墻壁、天花板、燈管、燈泡、燈罩;

3、公共洗手間、垃圾房、垃圾槽必須保持清潔,按時消毒;

4、合理訂立收集垃圾的時間,以不致于影響住戶為宜;

5、指導住戶對大型廢棄物品的處理,不要的舊家私、雪柜等不得遺留于公共地方或走廊,訂立定期清理大型廢棄物品的時間。

(十一)物業(yè)管理公司如何為物業(yè)購買保險

就各種物業(yè)而言,樓宇購買的保險只包括公用地方結構與設施。而各住戶的室內裝修等應由業(yè)主個人自行保險。在國內外物業(yè)管理的保險類別通常是:

1、火險--此為保護產(chǎn)業(yè)因火災而毀壞的損失;

2、公眾責任保險(稱第三者保險)--保護各業(yè)主對第三者財物及人身安全的法律責任;

3、雇員賠償保險--保護自己雇員意外受傷的賠償。

在決定火險保額時,需要專業(yè)的估價知識,最好由房地產(chǎn)估價師來評定保險額度。因此超額或低估都不能保證最高的保險利益。

(十二)管理費按金是用來干什么的

業(yè)主初入伙或買入房屋時,除了先付上一個月的管理費外,要交納相當于三個月管理費的按金。這個按金是根據(jù)第一年管理費預算的額度來訂定的。

按金作為儲備用金不能用于日常開支,如因特別理由必須動用儲備金,須經(jīng)業(yè)主委員會書面授

權同意。

(十三)公用設施專用基金和本體維修基金什么作用

慎重的物業(yè)管理,必須未雨綢繆。大廈重大設備的維修更換,往往需要大量的資金支持,因此政府法規(guī)和業(yè)主公約對基金儲備都有較明確的規(guī)定。有了這些基金可及時處理一些重大的項目。如果大廈累積了大量基金而未有適當運用則是不合理的。因為這個儲備金的來源是從業(yè)主或住戶所交的費用中預留的,必須慎重使用。

(十四)物業(yè)管理服務人員為何要定期巡檢

1、及時發(fā)現(xiàn)問題,消除隱患,減少事故的發(fā)生;

2、讓居住者有一個舒心、放心、稱心的感覺,便于溝通;

3、可以督促所屬員工的工作態(tài)度與品質;

4、維持物業(yè)管理服務標準。

(十五)查看綠化、花園的要點是什么

1、花草樹葉有無枯萎;

2、多余枝葉是否進行剪枝;

3、花草有無適當淋水與施肥,有無蟲害影響;

4、花槽內有無雜物,是否清除雜物與松土;

5、花園平臺設施有無損壞,環(huán)境是否清潔;

6、無花草的天臺有無多余雜物及其它異常情況。

(十六)查看水泵房的要點是什么

1、水泵運作是否正常,有無異常噪音現(xiàn)象;

2、水泵房是否保持干燥,通風是否良好;

3、水管接頭、彎位,避震圈、喉碼、指示燈等是否完好

4、水泵基座、螺絲腳位是否牢靠,有無生銹,拆卸是否方便;

5、水箱有無漏水、滴水現(xiàn)象;

6、水泵是否有定期保養(yǎng)記錄,泵房有無雜物;

7、壓力表是否正常顯示。

(十七)查看發(fā)電機房的要點是什么

1、發(fā)電機房是否清潔、干凈、無雜物堆放;

2、發(fā)電機電池是否有電,操作盤指示燈是否正常;

3、發(fā)電機油箱是否有油及備用油桶;

4、每半月是否試發(fā)動一次,有無保養(yǎng)維護記錄;

5、發(fā)電機運行時是否正常,有無異常噪音;

6、各接頭、彎位、高壓油管、墊片,是否完好,基座,螺絲腳位是否牢靠,有無生銹,拆卸是否方便。

第4篇新城小區(qū)物業(yè)管理服務內容要求

新城小區(qū)物業(yè)管理服務內容及要求

綜合管理

1負責制定物業(yè)管理服務工作計劃,并組織實施。

為配合'zz濱海新城'的開發(fā)理念和物業(yè)管理的服務工作,我們制定了物業(yè)管理的相關計劃,將物業(yè)管理工作細分為以下七個階段,并詳細闡述各個階段中的主要工作內容,具體如下:

開發(fā)建設階段--物業(yè)銷售階段--物業(yè)竣工驗收階段--業(yè)戶入住期的收樓服務階段--業(yè)戶入住期的裝修服務階段--業(yè)戶入住期的安全控制階段

日常運作管理階段

第一階段:開發(fā)建設階段

管理公司在實質管理前提出針對物業(yè)現(xiàn)存的、有關影響將來管理的問題,使開發(fā)商有時間考慮增減設施;以期能夠節(jié)約將來設施更改或增減的費用。應站在使用者的角度去選擇各類設施及相關配備,并提供適合日后使用者需要的意見。具體服務如下:

a、協(xié)助評估物業(yè)規(guī)劃及相關建議

1、從管理角度對建筑物的設計圖紙?zhí)峁﹨⒖家庖?提出工程上會影響將來物業(yè)管理的意見及需要改善的建議。

2、從日后管理的角度, 分析建造材料及安裝方法等。

3、站在使用者的角度,對有關工程設備的選擇提供意見。

4、在開發(fā)商需要時,參與有關工程聯(lián)席會議, 對可能影響日后執(zhí)行管理工作的事項,提供參考性建議。

5、提供機電安裝及能源分配的參考性管理意見。

6、建議成品保護方案, 減少因施工對材料可能造成的損害。

b、協(xié)助評估各機電房的規(guī)劃位置,使日后管理運作能夠更加順暢,節(jié)約資源,并制定管理維修保養(yǎng)計劃。

c、針對綠化規(guī)劃提出建議,包括建議選用的植物種類是否有利于日后的養(yǎng)護管理,建議開發(fā)商選擇較為適合的植物品種以配合項目的整體形象。

d、針對安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設定位置及設備功能提出建議。

e、針對垃圾處理設備及垃圾收集點、垃圾房位置提出建議。

f、針對消防設備的設置及功能提出建議。

第二階段:物業(yè)銷售階段

越來越多的客戶在買樓前更加關心交付使用后他們所面對的'物業(yè)管理'問題,他們更需要知道除了建筑物的硬件外,將來所面對的服務'軟件'會是什么水平。用送管理費或低價管理費進行促銷的做法,其管理質量已逐漸被客戶所質疑,對此,我們建議開發(fā)商:允許物業(yè)公司在銷售現(xiàn)場派駐貼心管家,現(xiàn)場演示及宣導,將管理服務工作具體化、形象化地展現(xiàn)給客戶,使客戶對物業(yè)管理服務有所了解,同時,物業(yè)管理公司可以通過 '貼心管家'在現(xiàn)場進行物業(yè)管理工作答疑與宣傳來增加購買者的的信心,也增強他們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心,提升開發(fā)商在公眾心目中的良好形象,創(chuàng)造良好的名牌效應,從而更有效地促進房產(chǎn)的銷售。

a、設計符合物業(yè)的管理模式

銷售市場會隨著時間的變化而不斷產(chǎn)生新的需要,這就要求開發(fā)商必須按照市場需要對物業(yè)的使用功能進行調整;物業(yè)管理公司也要針對物業(yè)的實際情況設計出更加適合其日后運作的物業(yè)管理方案,從而為銷售宣傳和日后的業(yè)主答疑創(chuàng)造條件。

b、協(xié)助開發(fā)商培訓銷售人員

物業(yè)公司將針對銷售期間客戶所關心的物業(yè)管理問題,制定培訓計劃和物業(yè)管理的相關常識及標準,協(xié)助開發(fā)商對銷售人員進行有關物業(yè)管理方面的培訓,以增進銷售人員對物業(yè)管理工作的認識,便于在銷售過程中能夠準確地解答購房者對物業(yè)管理工作的質疑,增強購房者的信心,促進房產(chǎn)銷售,同時也有利于日后物業(yè)的交接及物業(yè)管理工作的順利進行。

c、組建物業(yè)管理架構、實施招聘培訓計劃、完善辦公條件。

d、制定'客戶服務中心'內部管理制度、工作規(guī)程,提交交樓、裝修文件及相關表格。

第三階段:物業(yè)竣工驗收階段

管理公司在對物業(yè)狀況充分了解的基礎上,通過接管驗收這一工作程序,進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點,預測管理中可能出現(xiàn)的問題,制定相應的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。

驗收與接管程序如圖所示:

a、移交接管前的準備工作

1、委托管理合同簽訂后,公司物業(yè)管理部牽頭組建'zz濱海新城客戶服務中心'并提前介入管理,擬派管理人員到位,落實管理用房和員工宿舍,做好各項籌備工作。

2、成立驗收小組。工程技術人員進駐現(xiàn)場,了解物業(yè)設施設備、熟悉設備的構造、性能;水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向,以及存在的問題;填寫有關質量記錄,以便盡快得到解決。

b、物業(yè)資料的移交接管----接管樓宇資料的驗證及部分移交資料

1、產(chǎn)權資料(項目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等)

2、政府驗收合格資料(消防驗收合格證、物業(yè)綜合驗收合格證書、住宅使用說明書、住宅質量保證書等)

3、工程技術資料[竣工圖紙--包括平面圖、建筑、結構、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、圖紙會審記錄、工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、水電衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書、砂漿混凝土試壓報告、供水試壓報告]

c、物業(yè)接管驗收程序

1、開發(fā)商通知物業(yè)公司接管驗收。

2、物業(yè)公司驗收小組核對所接收的資料,簽發(fā)驗收復函。

3、公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、公共配套設施設備等進行竣工驗收。

4、對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表,約定期限由移交人負責整改,并商定時間復驗。

5、對住宅室內對象無明顯不全、符合檢驗標準要求的房屋,由'客戶服務中心'接收鑰匙,承擔保管責任。

6、業(yè)戶入住時,由客服助理陪同對戶內進行全面細致的檢查驗收,對發(fā)現(xiàn)的質量問題經(jīng)整理后報告'客戶服務中心',并轉交開發(fā)商,并由開發(fā)商要求承建商在限期內逐項返修,經(jīng)物業(yè)公司或業(yè)主驗收后消項。

7、在保修期內,如在使用過程中由業(yè)戶或管理人員發(fā)現(xiàn)的、屬于建筑施工或產(chǎn)品制造的缺陷時,應報告'客戶服務中心'查驗證實后,大中修由開發(fā)商責令承建商更換或返修,小修、急修可委托工程部進行維修,費用由承建商負責。

d、房屋接管驗收項目及標準

1、驗收項目。(包括梁、柱、板主體;墻面;地(樓)面;樓梯、扶手;插座;接線盒;開關;給排水系統(tǒng);照明系統(tǒng);門窗;三表;廚衛(wèi)防水防滲等內容)

2、驗收標準。(住戶及房屋內的水電配套設施等,參照建設部標準和國家頒布的《房屋接管驗收標準》及達到業(yè)戶的合理要求。)

e、物業(yè)公共設施接管驗收項目及標準

1、驗收項目。(物業(yè)公共設施及其水電等;基礎設施;弱電系統(tǒng);智能化系統(tǒng);消防系統(tǒng);公共綠化;停車場系統(tǒng);標識標志及相關公共配套等)

2、驗收標準。(參照建設部和國家頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設計要求。)

f、工程完善和工程遺留問題的處理

1、在房屋本體工程竣工并進行竣工驗收后,進行的部分公共配套設施的工程完善。

2、在竣工驗收和樓宇使用過程中,將存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容作為工程遺留問題提交開發(fā)商并跟進處理。

3、'客戶服務中心'對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調工作。

4、為進場的施工人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全。

5、限制噪音施工時間,確保業(yè)戶休息。

6、加強保安力量,監(jiān)督施工人員,做好現(xiàn)場管理。

7、制定物業(yè)進出管理制度并落實相關方案。

g、業(yè)戶入住前準備工作

1、制定物業(yè)交樓準備計劃。

2、交樓文件準備;

3、交樓物品準備;

4、交樓場地布置;

5、清潔開荒準備;

6、交樓模擬訓練;

7、政府及相關公共事業(yè)機構的協(xié)調工作;

8、協(xié)助通知業(yè)主收樓;

第四階段:業(yè)主入住期的收樓服務

業(yè)主收樓是一件非常值得慶賀的事情,因此,交樓現(xiàn)場的布置應該顯得隆重熱烈,交樓期間可以舉行慶?；顒?配合開發(fā)商的銷售活動。收樓過程可以由物業(yè)管理公司派出'貼心管家'負責接待收樓業(yè)主,采取各種措施如:請尚未安排辦理相關手續(xù)的業(yè)主觀看'收樓程序'的光盤演示、針對隨同業(yè)主前來辦理手續(xù)的其它家庭成員或朋友,'貼心管家'還將根據(jù)實際情況安排不同的活動等等,避免業(yè)主長時間等候或產(chǎn)生受冷落的感覺。

a、辦理入住手續(xù)流程

接待、驗證業(yè)主身份→收取入住期間費用→派發(fā)資料讓業(yè)主填寫,并簽訂相關協(xié)議文件等→發(fā)放鑰匙→交、驗房屋→跟進遺漏工程或協(xié)助辦理開通

水、電、氣,代辦電話、電視等業(yè)務。

b、辦理入住手續(xù)采取的便利措施

物業(yè)公司將以熱情、周到的態(tài)度,高效、便利的服務為業(yè)主辦理入住手續(xù)。由物業(yè)管理公司派出 '貼心管家'全程陪同業(yè)主辦理手續(xù),籍此增進與業(yè)主之間的溝通;同時提前與煤氣公司、電信部門、有線電視臺等相關機構進行協(xié)調,節(jié)省業(yè)主辦理入住或簽訂代辦業(yè)務協(xié)議的時間;代辦有關業(yè)務,方便業(yè)戶,減少麻煩;同時,為業(yè)戶提供多項免費裝修服務咨詢和家居采購等便利服務;也可以提供預約收樓或集體辦理手續(xù)等便捷服務。

第五階段:業(yè)戶入住期的裝修服務(房屋管理)

a、房屋外觀管理

為維護建筑物的外觀形象統(tǒng)一、美觀,保障樓宇的附屬設施、設備的正常使用和功能不受破壞,我們將采取以下措施進行嚴格管理:

1、做好建筑物外觀的保養(yǎng)工作,制定房屋外觀保養(yǎng)計劃,根據(jù)設計裝修的要求定期進行養(yǎng)護,確保'zz濱海新城'的設計開發(fā)理念得以完整體現(xiàn),保持恒久的魅力。

2、對業(yè)戶的裝修實施嚴格管理和控制,堅決杜絕違章裝修的出現(xiàn)。

b、制定《房屋年度養(yǎng)護計劃及實施方案》(見下圖),并抓好落實

序號項目維修類別定期維修

計劃方案標準實施效果

1房屋承重結構部位局部受損;施工質量原因造成的結構問題。每年對房屋基礎進行一次檢查;及時了解房屋的結構性能,作到早發(fā)現(xiàn),早處理由工程部負責實施建筑物白蟻防治標準;建筑物完好等級標準。結構安全,正常使用。結構性能完好。

2外墻面外墻起鼓脫落的修補;

外墻局部滲漏;

外墻大面積滲漏;

外墻面的翻新。每2年對于較大面積滲漏,外墻久修無效的,應局部翻新防止繼續(xù)擴大及污染墻面;并清洗一次;每年雨季前對住戶外窗臺進行一次密封維護檢查,杜絕雨水侵入。由工程部負責實施房屋修繕標準;

外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。外墻平整,無滲水;

整潔統(tǒng)一。

3屋面隔熱層破損;

防水層破損造成屋面滲漏;

屋面積水。避雷網(wǎng)每年刷一次油漆,防止銹蝕;每半年疏通一次屋面雨水口;每年對屋面防水層檢修一次;每年翻新更換老化部分。由工程部負責實施。房屋修繕標準;相應修繕作業(yè)規(guī)程。無積水,防水層正常,有效發(fā)揮功能,無滲漏;隔熱層完好。

4消防設施疏散標志的維修及養(yǎng)護;

室內消火栓(箱)的維護及檢修。每年對消防箱油漆一遍,并將消防帶晾曬一次以防發(fā)霉;每年對消防疏散進行一次維護。由消防、機電、維修專業(yè)人員對應負責實施;消防系統(tǒng)主要設施設備每年更換一次。消防設施保養(yǎng)規(guī)程。設備完好率100%。

5公共通道門廳

、樓梯間公用地面的維修改造;公共通道、門廳的墻、天棚維護;樓梯間墻面、扶手、踏步的維護。每半年對公共地面進行一次維護,補換損壞或空鼓地磚;每2年刷新一次通道門廳及樓梯間墻壁天棚、扶手及欄桿。由工程部按照相應技術作業(yè)規(guī)程實施

每3年鏟除抹灰翻新一次。房屋修繕標準;相應建筑部分修繕技術規(guī)程。美觀、完好、整潔、清爽。

6共享煙道由煙道內隔斷板損壞及導流板安裝不當造成的回串煙;排煙口封閉不當造成漏煙。每年對屋面出煙口蓋板及防護罩進行一次維護。由工程部按照相關作業(yè)規(guī)范實施。排煙管道技術規(guī)范。排煙通暢,安全正常使用。

7上下水主管接口及砂眼漏水;管道堵塞、破裂;固定碼松脫。每年刷一次管道油漆;每年檢修一次,并緊固管道固定碼;每年雨季前檢查一次雨水口,更換不合格部分。由工程部按相關作業(yè)規(guī)范實施。排水管維護修繕標準;給水管維護修繕標準。美觀完好;上下水通暢;

無滲漏。

c、負責室內裝修管理,建立裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司和裝修人員登記及相關資料齊全,并建檔管理。

二次裝修是關系到業(yè)主切身利益的大事,如何才能既保持房屋的觀賞性、安全性不受人為的破壞,又能讓業(yè)主盡量按照個人意愿進行裝修,是管理控制好二次裝修的關鍵。我們做法是: 1、裝修前向業(yè)主說明裝修規(guī)定,告知業(yè)主什么該做,什么不該做。

2、嚴格審批業(yè)主的裝修方案,如有違章設計內容,應向業(yè)主說明,并督促其進行更改。

3、認真審核裝修公司提交的各項材料,做到各項手續(xù)、材料齊全。

4、制定嚴格的、具可操作性的裝修管理制度,并抓好落實。

5、與裝修公司簽訂《裝修協(xié)議》,對裝修申請進行嚴格審批。

6、建立裝修人員進出小區(qū)登記制度,對裝修人員帶進小區(qū)的施工工具進行檢查,對攜帶金剛取孔、大錘等破壞性大的工具進入小區(qū)的施工人員進行跟蹤記錄,一旦施工完成,規(guī)定立即將工具置于管理人員的監(jiān)督下,直至帶出小區(qū)。

7、加強有關裝修規(guī)定的宣傳,裝修期跟蹤監(jiān)管,違章裝修即時處理,嚴格裝修驗收環(huán)節(jié),把裝修工作納入入住階段的一個重點工作。

我們擬采取的違章裝修控制流程如下:

培訓合格后

內部裝修管理方案

發(fā)現(xiàn)違章裝修

1、對業(yè)戶和裝修隊伍的宣傳

為加大裝修宣傳的力度,我們除了將在入住初期策劃一項大型活動之外,還將在小區(qū)設立裝修管理宣傳欄,充分發(fā)揮社區(qū)文化的導向功能,約束功能,并架起客戶服務中心與業(yè)戶及裝修公司的橋梁,真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。

2、建立嚴格的裝修審批制度:

3、裝修審批重點

◎保證房屋設施正常使用功能。審核重點:房屋結構、智能化設施及管線;供水、供電管線。

◎保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點:陽臺、窗臺、天臺(躍層房)、空調安裝及管線走向。

◎裝修材料符合防火規(guī)定。

◎原房屋內承重墻、柱、梁、樓板等主體結構部件有否拆改。

◎是否改變房屋及配套設施的使用功能。

◎是否出現(xiàn)鉆鑿地面和房頂?shù)姆浪畬拥那闆r。

◎所有樓板面裝修荷載是否超過設計要求。

◎增加內墻必須采用輕質材料。

◎是否影響、占用公用部位,是否在公用部位占道搭建。

◎安裝空調須在指定位置,空調出水須排入專供空調出水使用的管道。

◎是否在窗臺及陽臺上違章搭建任何形式的雨陽篷。

4、建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系

◎成立裝修管理中心,由各個部門的人員組成,負責裝修的日常工作及突發(fā)事故的處理,聯(lián)系派出所地段民警對裝修暫住人員進行管理。

成立裝修檢查隊,檢查隊由保安部、工程部、客戶服務中心等人員組成,負責對裝修現(xiàn)場

的日常巡視和監(jiān)管。

5、避免出現(xiàn)違章裝修及相關處理措施

◎預防性措施,包括裝修管理制度的宣傳、進出小區(qū)材料的控制等。

◎說服措施。

◎經(jīng)濟措施。

◎行政措施。

◎法律措施。

d、由于'物業(yè)標識的設置、安裝、維護'是進入日常運作管理階段后的工作,因此,我們將在'日常運作管理階段'一節(jié)中做闡述。

第六階段:業(yè)戶入住期的安全控制

a、保安隊伍建設

建立高素質的保安隊伍,按照高標準、嚴要求的指導思想,嚴格招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié),實施'準軍事化'管理。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士,具有良好的思想品質和精湛的業(yè)務技能,建立業(yè)務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制,保安管理引入輪換制和末位淘汰制。

b、確立治安重點

由于入住裝修階段人員眾多,管理現(xiàn)場較復雜,需要特別針對人流、物流、車流制定有效的監(jiān)控管理方案。

第七階段:日常運作管理階段

對日常運作階段的管理,我司將全面按照iso9002:2000質量管理體系進行,嚴格執(zhí)行各種工作規(guī)范,注重每一個服務項目人員的培訓和考評,加強日檢、周檢、月檢工作。

a、'客戶服務中心'內部運作管理

1、為規(guī)范'客戶服務中心'物業(yè)管理服務的監(jiān)督檢查工作,確保提供的服務質量能符合規(guī)定的要求,實行由'部門主管到客服經(jīng)理逐級巡檢'制度。

2、'客戶服務中心'各部門主管負責所轄范圍內各項工作的日檢。。

3、客戶服務經(jīng)理負責主管工作的周檢。

4、總公司物業(yè)管理部經(jīng)理負責組織每月的月檢。

5、物業(yè)公司分管本項目的領導實施不定期巡檢。

b、業(yè)戶報修處理工作規(guī)程

1、目的是為了盡快處理業(yè)戶的報修,規(guī)范維修工作,確保為業(yè)戶提供滿意的服務。

2、客戶服務部負責記錄報修,并傳達至工程部。

3、工程人員負責報修內容的現(xiàn)場確認及維

修。

4、工程部經(jīng)理負責維修監(jiān)督,對'維修服務項目表'以外的報修內容進行評審。

5、客戶服務中心負責對維修工作進行跟蹤反饋及回訪。

c、業(yè)戶投訴處理工作

1、確保業(yè)戶的有效投訴能及時、準確、合理地得到解決。

2、客戶服務部負責對業(yè)戶投訴的記錄和協(xié)調處理工作。

3、被投訴部門按照投訴內容跟進安排,具體解決有關問題。

4、客戶服務經(jīng)理負責對投訴處理的效果進行檢查。

d、服務收費管理

1、規(guī)范客戶服務中心服務收費(包括管理費、水電費)的程序,確保業(yè)戶對服務的滿意。

2、客戶服務中心為業(yè)戶收取有償維修服務費及每月的管理費及水電費。

3、客戶服務中心財務人員負責辦理各項費用的銀行托收工作。

4、客戶服務部負責派發(fā)各項收費通知單,并協(xié)助財務做好費用的催繳工作。

5、工程部負責對有償維修服務的費用進行核定。

客戶服務經(jīng)理對有償維修服務的收費進行審核。

e、突發(fā)事件或異常情況處理

1、確保對小區(qū)內各類突發(fā)事件迅速、果斷的進行處理(盜竊、匪警、火警、斗毆等),保障業(yè)戶人身及生命財產(chǎn)的安全。

2、客戶服務中心應進行突發(fā)事件及異常情況處理的培訓,客服經(jīng)理在緊急情況下負責應急

事件的全面處理,負責搶救現(xiàn)場指揮及督導工作。

3、由客戶服務中心的全體員工組成應急分隊,以應付各類突發(fā)事件。

4、當值人員應嚴守崗位。

5、保安員負責安全防范,工程人員負責水電供應及搶修。

6、其它員工應聽從上級領導的調遣,積極參與救護或搶險。

2專職接待受理投訴

我們擬在'zz濱海新城'配置15名貼心管家,按幢劃分,采用小片區(qū)管理方式。貼心管家必須24小時受理報修、信息收集、咨詢和投訴處理等公共事務。在處理業(yè)戶投訴問題上,我們將設立'層級匯報、層級處理'的制度,并嚴格落實。

3協(xié)助組建業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會并配合其運作

a、一旦條件成熟,我們將全力協(xié)助開發(fā)商依法組建、成立業(yè)主大會,并配合其運作。包括:

b、協(xié)助制定業(yè)主大會議事規(guī)則。

c、制定《業(yè)主公約》。

d、準備其它必要的相關資料。

e、按主管部門的規(guī)定進行登記、申請。

f、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

g、積極配合業(yè)委會的工作,自覺接受其對物業(yè)管理與服務的監(jiān)督檢查。

h、及時發(fā)現(xiàn)管理中出現(xiàn)的問題,不斷改進和提升管理服務的質量與水平,實現(xiàn)'專業(yè)化管理與業(yè)主自治相結合,共同建設美麗家園'的目標。

4管理制度健全,服務質量標準嚴格,物業(yè)管理檔案資料完善

'沒有規(guī)矩,不成方圓'。健全完善、具有操作性的管理制度和嚴格的服務質量標準是我司進行統(tǒng)一、規(guī)范化管理的準繩和保證。我司于1999年通過iso9002質量管理體系認證,并于2002年通過iso9002:2000的升級改版認證。經(jīng)過多年的探索和實踐,已構建出一整套完善的、科學化的質量保障體系。接管'zz濱海新城'之后,我們將嚴格按照iso9002:2000質量管理體系及本公司質量體系文件的要求,對該項目實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。我們將做到:

a、在公司目前制訂的各項管理規(guī)章制度的基礎上,結合本項目的實際需要,根據(jù)iso9002:2000質量體系的要求,進一步充實和完善相關管理制度;

b、參照星級酒店的標準重新審訂各項服務質量的考核標準,使這些制度和標準更規(guī)范、更合理、更科學、更有針對性。

c、除此之外,物業(yè)管理檔案資料的收集、整理和保管也是一項重要工作,各種設計圖紙、施工方案說明、工程設施設備資料、業(yè)主置業(yè)檔案等重要資料都應具備全面性、系統(tǒng)性和時效性,并妥善管理。

5應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理

在科技高速發(fā)展和社會不斷進步的今天,計算機、網(wǎng)絡已普及到了各行各業(yè),成為人們工作和生活不可缺少的'得力助手'。目前,在我司所有的管理項目中,日常的服務工作已全面實現(xiàn)智能化管理,采用思源物業(yè)管理軟件系統(tǒng),不僅提升了操作的準確性,而且提高了工作效率;在人員素質和操作技能方面完全能夠滿足'zz濱海新城'日常管理與服務的需要。

6代表業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)實施全面驗收

7與開發(fā)商配合做好房屋移交工作

8全體員工統(tǒng)一著裝,持證上崗

這是對物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求,也是我們必須遵守的職業(yè)規(guī)范。目前,我司各崗位人員都已實現(xiàn)'統(tǒng)一著裝,持證上崗'。另外,為了能夠更進一步凸顯'zz濱海新城'的尊貴和氣派,業(yè)主和住戶的尊貴與優(yōu)越,我們針對本項目的實際需要,在人員招聘、選派,服裝設計、制作等方面進行了深入細致的考量,力求能夠與'zz濱海新城'的特質和業(yè)戶的身份、地位相匹配,力求做到:

a、人員精神面貌好,舉止談吐文雅,具有一定的文化修養(yǎng)和職業(yè)素質;

b、員工服裝符合崗位著裝需要,要求色彩和諧,款式新穎,質地優(yōu)良。

第5篇農(nóng)貿市場物業(yè)管理特色服務規(guī)范

**農(nóng)貿市場物業(yè)管理的特色服務

提供便利、高效、經(jīng)濟的特色服務是衡量物業(yè)管理水平的重要標準,亦是提高**農(nóng)貿市場服務質量和管理效率的重要措施和保障。我們將根據(jù)**農(nóng)貿市場的特點、地理位置和周邊的配套設施情況、業(yè)戶需求調研結果,結合我司開展特色服務的成功經(jīng)驗,充分考慮業(yè)戶需求的每一細節(jié),通過提供豐富的特色服務項目,切實提高**農(nóng)貿市場的物業(yè)管理水平。也就是說物業(yè)管理將圍繞**農(nóng)貿市場各業(yè)戶的需求,秉承“以業(yè)戶服務為中心”的理念,開展全方位的業(yè)戶服務。

(一)日常期間特色物業(yè)服務(初步設想)

1. 提供即時維修服務

提供維修安裝服務(大件設備等辦公設備等安裝,辦公家具等維修);提供各種即時維修安裝服務。

2. 設立“紅十字”便民藥箱

管理處常備日常應急“紅十字”醫(yī)藥用品箱免費供有需要的業(yè)戶使用。

3. 提供信息咨詢服務

(1)市內各種培訓信息

(2)餐飲單位信息

(3)搬家公司信息

(4)禮儀公司及禮儀服務信息

(5)交通信息

(6)其它信息咨詢服務

4、業(yè)戶搬遷服務措施

(1)設立業(yè)主搬遷接待(服務)小組,合理安排相關程序,協(xié)助業(yè)戶

在搬入**農(nóng)貿市場時更方便、更快捷。具體包括提供車輛或搬家公司聯(lián)系。

(2)如有特殊要求,采用電話預約和上門提供服務等形式,即時提供各種便捷服務。

(3)管理處將在搬入期臨時劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū),派專人看護并提供協(xié)助;組建以管理處員工為主的義務搬運隊,為業(yè)戶提供搬遷服務。

(1)如有必要,在搬遷期間可由管理處聯(lián)系品質好、信譽佳的辦公用品、辦公家具供應商,展示供應商的聯(lián)絡方式、服務內容以及貨樣的款式、規(guī)格、功能、價格等相關資料,使業(yè)戶節(jié)約時間、集中訂購,由供應商及時按需送貨上門安裝。

5、清潔服務措施

業(yè)戶在入遷初期時,將對新的居住環(huán)境進行必要的清潔。管理處可聯(lián)系專業(yè)清潔公司為業(yè)戶提供規(guī)范、細致的清潔工作。

日常期間視業(yè)戶需要可另行約定分時段預約上門提供清潔服務。

6、業(yè)主服務熱線措施

為了方便業(yè)戶,管理處配備業(yè)主服務熱線,24小時專人接聽加洲地帶三期內各員工服務需求信息,為有需求的業(yè)主提供各種服務及幫助。

(二)業(yè)主服務項目一覽表

1、無償服務

編號項目內容備注

代寄、代領郵件

代訂報刊、雜志

臨時代為保管小件物品

電話留言服務

代搬重物

其他可選擇的無償服務

2、有償服務

編號項目內容收費

修理窗簾、拉窗等(不含材料)按成本價收費

疏通下水管道(主管)按成本價收費

疏通下水管道(支管)按成本價收費

修門、配鎖按成本價收費

查線、換線(電路)按成本價收費

維修、更換門鎖按成本價收費

更換、檢修開關、插座按成本價收費

家政服務按成本價收費

清洗空調過濾網(wǎng)按成本價收費

綠化養(yǎng)護按成本價收費

傳真按成本價收費

打字按成本價收費

復印按成本價收費

其它特色服務按成本價收費

第6篇 z大廈物業(yè)工程管理服務內容

大廈物業(yè)工程管理服務內容

管理處工程部負責整個大廈的設備維護保養(yǎng)及操作,整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營,所以為了提高管理水平、服務水平及經(jīng)濟效益,加強工程部人員管理及設備設施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。

工程管理目標

1.完好設備,完好機房,完好系統(tǒng)的完好目標。

目標是最大限度的降低物業(yè)管理成本,建立良好的大廈形象。

2.完備資料,完備圖紙,完備操作的完備目標。

目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料,建立充分的軟件支持。

3.完整材料設備,完整技術檔案,完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調試工作、發(fā)揮大廈設備設施功能實現(xiàn)最大功能。

為執(zhí)行上述養(yǎng)護計劃,本司將把大廈的所有設備開列在設備維護預定表上,而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護手冊確定。日后負責大廈的工程主管將親自擬定機電設備的保養(yǎng)及操作手冊,要詳細至每項設備的保養(yǎng)工作程序表,使工程部能進行系統(tǒng)化的養(yǎng)護工作。

設備設施日常管理工作

1.房屋、建筑設施

1.1工作程序

1.1.1設備主管

a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作,對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督;

d.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證;

e.每季度組織維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門;

f.每年根據(jù)四個季度檢查情況,填寫《房屋完好情況匯總表》,上報公司主管部門。

1.2質量標準

1.2.1主體結構

a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無傾斜、無裂縫出現(xiàn);

b.鋼砼框架構件完好牢固,保護層無剝落,主筋無外露現(xiàn)象,確保構件的承載能力;

c.基礎無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象,確?；A結構穩(wěn)定牢固。

1.2.2屋面

平整完好,屋面防水層基本完好,隔熱保溫板完好無缺,無裂縫,排水暢通,壓頂出線無起殼、裂縫,粉刷完好。

1.2.3外粉刷

外粉刷無起殼(包括各類線腳粉刷,雨蓬、陽臺等粉刷),無裂縫、無剝落、接縫平整、色調協(xié)調。

1.2.4內粉刷

各種內粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象,粉刷完好。

1.2.5水、電

a.各種照明電器線路完好,無老化,開關、插座、燈泡正常工作。

b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水暢通,排水系統(tǒng)暢通。

1.2.6落水

各種水落、水管無損壞,托鉤鐵腳完好,排水暢通。

2.供配電設備

2.1工作程序

2.1.1設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。

2.2質量標準

2.2.1低壓開關柜

a.耐壓試驗應符合規(guī)范規(guī)定;

b.開關柜內各元件應齊全、完整、固定、牢靠,盤面油漆應完好;

c.電器或端子排接線應牢固,綁扎排列整齊,標志清晰齊全;

d.接地線連接應緊密牢固,導電漆均勻無遺漏;

e.操作部分應靈活,接點和機械聯(lián)鎖的動作應正確;

f.閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好;

g.接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;

h.雙電源箱能自動切換;

i.控制箱手動和自動操作均能運行。

2.2.2照明設備

a.燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊;

b.開關是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無觸電危險;

c.照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應外露,燈具高度是否符合規(guī)定;

d.防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具;

2.2.3防雷接地裝置

a.接地電阻值應符合要求;

b.接地線應平直、牢固,不應有高低起伏和彎曲現(xiàn)象;

c.接地體焊接應牢固,防腐處理應均勻。

2.2.4機房環(huán)境

a.消防設施完備,有效;

b.內、外保持清潔,室內照明、通風良好,地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬;

c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。

3.供氣設備

與煤氣公司保持聯(lián)系,每周巡檢,請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng),隨時進行報修。

4.給排水設備

4.1工作程序

4.1.1設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;

h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;

i.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。

4.2質量標準

4.2.1供水泵

a.各水泵運行主要參數(shù)(流量、揚程等)符合出廠要求;

b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;

c.各水泵運行平穩(wěn),無震動,無異常聲,潤滑良好,無咬泵現(xiàn)象;

d.電氣控制箱中各器件齊全,啟動、運行正?？煽?

e.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠,無缺損。

4.2.2水箱及附件

a.各浮球閥自動啟閉靈活、可靠;

b.各進出閥門啟閉活絡有效,無滲漏;

c.溢水管暢通,箱底排污閥良好;

d.減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效;

e.各管道設備等無銹蝕,無滲漏。

4.2.3排水系統(tǒng)

a.各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;

b.各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;

c.各檢查口標記清楚,操作方便;

d.各排水橫管無倒返水,排水暢通。

4.2.4污水處理系統(tǒng)

a.各專用鼓風機運行平穩(wěn),無異常聲;

b.初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象;

c.壓濾機運轉正常、完好;

d.各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn),主要技術參數(shù)符合出廠要求;

e.各專用污泥泵運行平穩(wěn),無堵塞;

f.各調節(jié)池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現(xiàn)象;

g.氣浮除渣設備完好;

h.各電機絕緣性能符合規(guī)定;

i.電氣控制箱中各元器件齊全,運行正?？煽?

j.消毒裝置完好、有效;

k.電氣接地保護可靠、安全;

l.經(jīng)系統(tǒng)處理后,排放符合環(huán)保要求。

5.消防系統(tǒng)

5.1工作程序

5.1.1日常巡視

a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障;

b.安保人員負責消防設施的日常巡視,每月對各層面消防設施巡視一遍,將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。

5.1.2定期檢查

a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;

b.由工程主管組織,并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓進行系統(tǒng)測試;電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。

5.1.3維修保養(yǎng)

a.設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作;

b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵'運行'與'備用'每月定期啟動后交替更換一次;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;

d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。

5.1.4設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門。

5.2質量標準

5.2.1消火栓泵

a.消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求;

b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;

c.消火泵運行平穩(wěn)、無振動,潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象;

d.電氣控制和各元件齊全,正?？煽?性能完好;

e.水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損;

f.管道設備等無銹蝕、無滲漏。

5.2.2增壓泵

增壓泵運轉平穩(wěn),各項運行參數(shù)符合出廠標準。

5.2.3消火栓及配套設施

a.各層消火栓箱及附件齊全完好;

b.啟動報警按鈕完好、性能可靠;

c.各層消火栓出水壓力符合要求;

d.消防接合器齊全、有效,無泄漏;

e.戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活;

f.消防進水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,并有明顯標記。

5.2.4消防報警

a.消火栓泵運轉應與報警聯(lián)動;

b.報警裝置應可靠、正常,杜絕誤報。

6.弱電設備

6.1工作程序

6.1.1維修人員

a.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;

b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;

c.弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。

6.1.2電工

a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;

b.發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管,督促維修保養(yǎng)。

6.1.3保安人員

a.負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作,每班清潔監(jiān)控室及設備表面,每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備,并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》;

b.發(fā)現(xiàn)異常情況,及時報告保安主管、設備主管。

6.1.4設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;

d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件;

i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。

6.2質量標準

6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)

a.控制臺

-各控制器件運行正常,能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等;

-操作鍵盤靈活、可靠;

-電源鎖開關完好。

b.顯示屏

-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清晰,符合設計要求;

-各顯示器接線清楚,無隨意拉接線;

-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。

c.電源設備

-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定;

-各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規(guī)則行為;

-高、低壓電源嚴格分離,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉線;

-二路電源切換正常、可靠;

-設備接地保護、防護等安全、可靠。

d.攝像機

-各攝像機工作正常,配置數(shù)量齊全;

-帶云臺、帶變焦的攝像機應調節(jié)自如,符合性能要求;

-各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型);

-各攝像機鏡頭的光圈調定正確,確保顯像清晰,符合設計要求。

e.錄像機

-所配錄像機齊全,性能良好,符合性能要求;

-各攝像監(jiān)視點的信號,均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。

6.2.2保安防盜系統(tǒng)質量標準

a.對講裝置

-戶內對講裝置能與大門通話。信號良好;

-門衛(wèi)能與戶內通話。聯(lián)系情況良好;

-電梯內對講裝置能與門衛(wèi)通話。

b.電子防盜門

-閉門器開閉靈活,快慢二檔行程明確,自動關門時能確保門鎖上;

-電子密碼鎖好,且密碼能修改;

-鍵盤無損壞,不滲漏;

-電源正常。

6.2.3巡更系統(tǒng)

a.主機、序號機功能完好;

b.電源、充電體充放電正常;

c.配套附件完好。

6.2.4周界報警系統(tǒng)

a.光電識別器性能良好;

b.信號傳輸線路良好;

c.聲光聯(lián)動控制良好。

7.中央空調系統(tǒng)管理方案

7.1暖通及空調系統(tǒng)由風系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。

7.2空調系統(tǒng)操作安全管理

世紀巴士大廈中央空調系統(tǒng)由制冷機組、空調機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成,中央空調系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內容,必須引起高度的重視,對空調系統(tǒng)的管理應作好以下基本管理:

7.2.1建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認真組織落實,必須有經(jīng)過專業(yè)培訓的合格工程技術人員從事空調設備操作。

7.2.2制冷設備,其設備、管路、閥門、儀表等,都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的,當空氣中按體積計超過0.5~0.6%時,就會使人中毒。在這種濃度下,人如果停留半小時,就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合,含量達到15.5~27%(體積計)時,遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時,又會分解有毒氣體(光氣)。因此,在各類型制冷裝置中,均設有安全防護裝置。

7.3制冷設備檢修管理

7.3.1建立設備計劃預修程序,委托合格分承包方或自行組織力量對空調系統(tǒng)所涉及設備進行保養(yǎng)搶修。

7.3.2制冷系統(tǒng)設備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換,對所有壓力控制器設定值,電機絕緣值進行檢測;

7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng),對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng);

7.3.4末端設備、分機盤管、空調箱進行電機測試,皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風量調節(jié)閥等進行保養(yǎng);

7.4空調機組記錄數(shù)據(jù)管理

建立運行日志,清楚的記錄與反映空調運行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù),其主要記錄數(shù)據(jù)為:

7.4.1室外溫度

7.4.2壓縮機排氣壓力

7.4.3壓縮機吸氣壓力

7.4.4冷凝器進出水水溫

7.4.5潤滑油油位

7.4.6設備運行電流

7.4.7設備運行電壓

7.4.8壓縮機上載級數(shù)

7.4.9水泵運行電流

7.4.10水泵進出水壓力

7.4.11供回水分配器進出壓力

7.4.12其它數(shù)據(jù)

7.5中央空調系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)控制

7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。

7.5.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。

7.5.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應立即修補。

7.5.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比較。

7.5.5檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。

7.5.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.5.7檢查水泵壓力是否正常。

7.5.8清洗y型濾網(wǎng)

7.5.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。

7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重,立即更換。

7.5.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.5.12檢查和校準所有的儀表。

7.5.13檢查各閘閥、止回閥。

7.5.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。

7.6空調箱保養(yǎng)要求

7.6.1檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。

7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。

7.6.3清洗隔塵濾網(wǎng)。

7.6.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.6.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。

7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。

7.6.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。

7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。

7.6.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。

7.6.11檢查風機機身保溫,如有損壞,應加以修補,刷防銹油及面油。

7.6.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。

7.6.13檢查風扇是否平衡。

7.6.14測試馬達絕緣是否正常。

7.6.15為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。

7.6.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。

7.6.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。

7.6.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。

7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理

7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。

7.7.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。

7.7.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應立即修補。

7.7.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比較。

7.7.5檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。

7.7.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.7.7檢查水泵壓力是否正常。

7.7.8清洗y型濾網(wǎng)

7.7.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。

7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重,立即更換。

7.7.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.7.12檢查和校準所有的儀表。

7.7.13檢查各閘閥、止回閥。

7.7.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。

7.8空調箱保養(yǎng)要求

7.8.1檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。

7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。

7.8.3清洗隔塵濾網(wǎng)。

7.8.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.8.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。

7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。

7.8.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。

7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。

7.8.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。

7.8.11檢查風機機身保溫,如有損壞,應加以修補,刷防銹油及面油。

7.8.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。

7.8.13檢查風扇是否平衡。

7.8.14測試馬達絕緣是否正常。

7.8.15為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。

7.8.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。

7.8.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。

7.8.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。

7.9風機盤管保養(yǎng)管理

7.9.1清洗塵網(wǎng),損壞的更換。

7.9.2檢查溫控開關是否工作正常。

7.9.3檢查風機運轉中有沒有染音或噪音過大。

7.9.4檢查馬達外殼溫度是否正常。

7.9.5檢查冷凝水盤,如有積水應及時疏通。

7.9.6清除冷凝水雜物。

7.9.7修補損壞的保溫。

7.9.8清洗翅片,清洗風葉和蝸殼。

7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求

7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象,如有問題,應立即糾正。

7.10.2檢查及維修各空調風管防火閥。

7.10.3檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。

7.10.4檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.10.5檢查水泵壓力是否正常。

7.10.6清洗y型濾網(wǎng)。

7.10.7拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。

7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴

重,立即更換。

7.10.9檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.10.10檢查和校準所有的儀表。

8.電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案

8.1電梯維修和保養(yǎng)

8.1.1每日巡視檢查

每日電梯投入正式運行前,對電梯作準備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性,運行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患,保持電梯的正常運行。

8.1.2每周檢查保養(yǎng)

每周對電梯的機構和部件做一次保養(yǎng)、檢查,并經(jīng)行全面的清潔、潤滑(制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構傳動裝置、自動門機構杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關銷軸)

8.1.3每月檢查保養(yǎng)

每月對電梯機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養(yǎng),潤滑,調整,調整工作必須按技術要求進行。使每臺電梯的整體結構處于良好的狀態(tài)下進行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪)。

8.1.4每季度檢查保養(yǎng)

每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查機構和部件的使用情況,并進行必要的保養(yǎng),潤滑,調整,調整工作按技術要求進行(曳引鋼絲繩、自動門機構鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關、導軌、滑動導靴)。

8.1.5每年度檢查保養(yǎng)

電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術檢驗。內容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度,主要零部件的磨損程度,并檢修或更換已超過磨損量的零件,修復不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養(yǎng),加油潤滑(自動門機構鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器)。

8.1.6專項試驗

a.供電系統(tǒng)斷相、錯相保護功能的試驗。

b.限速器與安全鉗的聯(lián)動試驗

c.緩沖器的試驗

d.極限開關的試驗

e.層門與轎廂門電氣聯(lián)鎖裝置的試驗

f.緊急操作裝置的檢查

g.停止保護裝置的檢查

h.制動器試驗

i.曳引檢查

8.2機房管理

8.2.1機房設備須由工程人員負責,機房區(qū)域未經(jīng)許可,無關人員一律不得進入。未經(jīng)工程主管同意,機房內所有物品不得挪用和帶出,不準在機房內從事與工作無關的活動。機房內不準會客,不準帶無關人員入內,因工作需要帶入進入,須事先征得工整部經(jīng)理同意,并有專業(yè)設備人員陪同可讓其入內。機房內無人時,門不得敞開。離開時,門必須鎖上。除值班人員以外,其余人員進入機房均需簽到登記。

8.2.2保持房內的門、窗、天花板、墻、柱、地面(板)等設施完好,保持機房的防塵、防水、防風、防小動物等功能完好,保持室內照明、通風良好、電源設備、設施必須完好無缺陷。電梯機房、弱電機房室內溫度不準超過40度。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題,結實報告有關部門。

8.2.3機房內保持清潔、整齊,設備、設施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內嚴禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內用物品,不準亂堆亂放物品。設備、設施的放置不準隨意挪動和更改,應按計劃內定期對機房進行清潔和打掃。嚴禁在室內吸煙,嚴禁擅自動用明火和加熱設備,如施工動用電焊和加熱設備,需經(jīng)保安部門批準,防火(煙)卷簾必須完好。機房內必須常備用消防器材,并定期對消防器材進行檢查。

8.2.4機房內不同設備之間須有明顯區(qū)分標記,各種機組,配電箱(柜)、ba控制箱(柜)開關、顯示屏、信號燈等設備予以明確,醒目功能標識,同類設備應有統(tǒng)一代碼。

8.2.5機房內各種設備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運行狀態(tài),所有設備的元件、管路嚴禁隨意更改,如有損壞,要查明原因,并立即報告工程主管,經(jīng)批準后即使更換,對嚴重損壞或難以修復的,要即使報告工程部經(jīng)理。

8.2.6根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導書,定期對機房內的設備進行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細記錄,填寫相應的保養(yǎng)記錄,凡操作設備必須得到主管授權,無授權人員不準操作設備,對設備的操作必須按操作規(guī)程進行,嚴禁違章操作。

第7篇物業(yè)管理服務內容標準規(guī)范

物業(yè)管理服務內容標準

(一)中控室運行管理

中控室負責小區(qū)的弱電系統(tǒng)(包括消防報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、園區(qū)紅外線系統(tǒng)等)的值班、檢查、檢測和弱電設備的日常維修保養(yǎng)工作。

標準:

1.24小時值班,值班人員必須持證上崗;

2.保證消防報警系統(tǒng)、對講系統(tǒng)及閉路監(jiān)控系統(tǒng)、*紅外線系統(tǒng)運行正常,各系統(tǒng)工作穩(wěn)定;

3.一般性故障立即排除,維修合格率100%,暫時不能處理的通知有關部門采取應急措施,應急措施得當有效;

4.定期進行消防普查;

5.設備機房整潔;

6.保證設備機房的安全。

(二)房屋建筑的日常養(yǎng)護維修

房屋日常養(yǎng)護維修是指為保持房屋原有完好等級和正常使用,進行日常養(yǎng)護和及時修復小損小壞等房屋維護管理工作。

(三)給排水設備運行維護

給排水設備運行維護是指為保證園區(qū)給排水設備、設施的正常運行使用所進行的日常養(yǎng)護維修。

標準:

1.建立正常供水管理制度,保證水質符合國家標準;

2.加強巡查,防止跑、冒、滴、漏,保證設備設施完好;

3.二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;

4.定期對水箱進行清洗、消毒;保持泵房清潔衛(wèi)生,良好的通風、照明和采暖,地面排水暢通,其實土地專題。每3個月(結合清洗水箱)清洗1次泵房;水泵運行正常,每2小時巡查泵房1次

5.保持水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染;

6.保證室內外排水系統(tǒng)通暢;

7.設備出現(xiàn)故障時,維修人員應在接到報修后5分鐘內到達現(xiàn)場,一般性故障排除不過夜。

8、化糞池每年至少清理2次,若發(fā)生積堵要及時清理,保證出入口暢通,井內無積物浮于面上,池蓋無污漬、污物,清理后及時清潔現(xiàn)場;

備注:(1)因為小區(qū)靠水泵、水箱供水,重點需保證日常水泵的正常運轉,水箱需3月一清洗。清洗前要通知業(yè)主,以便業(yè)主監(jiān)督過程。

(2)由于各棟地下室排水設施不好,每到大雨會積水,所以雨天的地下室水泵抽水的工作要求做到及時足量

(四)供電設備管理維護

供電設備管理維護是指為保證園區(qū)供電系統(tǒng)正常運行對供電設備的日常管理和養(yǎng)護維修。

標準:

1.統(tǒng)籌規(guī)劃,做到合理、節(jié)約用電;

2.加強日常維護檢修,公共使用的照明、指示燈具線路、開關要保證完好;

3.設備出現(xiàn)故障時,維修人員應在接到報修后5分鐘內到達現(xiàn)場,一般性維修不過夜;

4.供電設備定期維護;

5.嚴格執(zhí)行用電安全規(guī)范,確保用電安全;

6.保證避雷設備完好、有效、安全。

(五)電梯運行維修

電梯運行維修是指為保證園區(qū)電梯設備正常使用進行的日常管理、維修養(yǎng)護和中修。

標準:

1.電梯采用無人駕駛,24小時運行;

2.安全設施齊全有效,電梯內求救電話保持正常工作狀態(tài);

3.通風、照明及其它附屬設施完好;

4.電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備;

5.轎箱、井道保持清潔;

(六)衛(wèi)生保潔

衛(wèi)生保潔是指為保證園區(qū)公共區(qū)域、庭院等環(huán)境清潔而進行的日常管理工作。如何收取物業(yè)管理費。

標準:

1.樓電梯廳干凈、明亮,地面無雜物;

2.電梯門、轎箱、顯示牌無塵土、印跡,表面光亮;

3.玻璃、門窗無污跡、裂痕;

4.庭院地面清潔無廢棄物;

5.垃圾筒內垃圾日產(chǎn)日清,并擺放整齊,外觀干凈;

6.掃雪及時,地面無積雪,符合市掃雪辦要求。

7、每日早上打掃1次各樓層通道和樓梯臺階,每周拖洗2次;每周擦抹2~3次樓梯扶手;各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施每天擦抹1次;每月擦1次樓梯道共用門窗玻璃;樓梯間墻面、天花板每月除塵1次;

8、及時清除地下室進出口的垃圾;發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡,看著二手房怎么估價。應及時擦洗干凈;每2個月打開1次地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板,徹底疏通沖刷1次;每月清掃1次地下室管線;每月進行2次地下室消殺工作;

(七)保安、消防、秩序管理及監(jiān)控系統(tǒng)的運行管理

保安、消防、秩序管理是指為保證園區(qū)安全和正常生活秩序,保證監(jiān)控正常運行,對來訪人員進行登記、查驗,做好安全保衛(wèi)和防火防盜工作,并做好車輛、道路及環(huán)境秩序管理等。

標準:

1.對來訪人員進行驗證、登記,杜絕閑雜人員進入;

2、謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準的商販入內,必要時應由巡邏員負責陪送,大件物品搬出實行登記;實施交通指揮交通疏導等工作。

3.小區(qū)內環(huán)境秩序良好,道路通暢,車輛停放有序,人車分流;地下車庫照明通風良好;

4.保證消防自動報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)設備的正常運行;

5.各種消防設施、器材配備合理、更新及時、使用有效;

6、能及時發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患,確保不發(fā)生安全方面的問題,能迅速有效處置突發(fā)事件;發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設施等現(xiàn)象及時制止

7.對突發(fā)事件有應急預案,完善責任制。

8、實行24小時日夜巡邏制度。白天時巡邏次數(shù)不少于6次,夜間巡邏次數(shù)不少于8次,重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏;

9、有較為完善的車輛管理制度與車輛出入證制度,加強機動車與非機動車出入停放管理,預防交通事故與盜竊事件,維護小區(qū)正常秩序與美觀;

(八)綠化環(huán)境

對小區(qū)范圍內花草樹木要求認真照看。定期修剪、除蟲,并防人采摘。若有毀損、缺失的要求及時補充。

(九)本條中所有要求定期(每年、每月)檢測、普查的事項均應由投標人在標書中做出具體計劃。

三、物業(yè)管理服務收費及財務管理要求

1.房屋及設施設備的大中修理費用不計入物業(yè)管理成本。大中修理費用發(fā)生時,按〈住宅公共部位公用設施設備維修基金管理辦法〉執(zhí)行。

2.物業(yè)服務費由物業(yè)公司按月向業(yè)主或使用人收取。

3、小區(qū)水費暫由物業(yè)管理公司代收,要求提供相關有效票據(jù),并每月張貼水費繳交明晰和水泵用電明晰(提供政府部門的發(fā)票為證據(jù))

4.未達到委托協(xié)議中服務質量、標準的,經(jīng)業(yè)主大會投票有權修改、終止協(xié)議。

5.中標企業(yè)要制定財務預算,年終要進行財務決算并在公布張貼年度財務收支情況。

四、對投標企業(yè)的基本要求

1.具有《南京市物業(yè)管理資質合格證書》的物業(yè)管理企業(yè)并已在南京市房屋管理局登記備案的物業(yè)管理企業(yè);

2、物業(yè)服務企業(yè)資質:二級以上,或三級資質但業(yè)績突出者

2.企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務3年以上;

3.有居住小區(qū)的管理經(jīng)驗,享有較高的信譽;

4.要求管理小區(qū)的主要負責人具有管理居住小區(qū)3年以上工作經(jīng)驗;

5.在南京市已經(jīng)有運做良好的小區(qū)管理經(jīng)驗和可供考察的在管項目。

五、物業(yè)管理投標書應包括的基本內容(為了便于張貼,請在詳細說明的前提下,事實上廣州物業(yè)管理費標準?？刂圃赼4幅面,6張紙以內)

(一)公司情況

1.投標物業(yè)管理公司具有合法資格的相關文件及資料;

2.物業(yè)公司的介紹及所獲榮譽、獎勵的證書復印件。

(二)管理總體構想

1.管理模式,各項管理規(guī)章制度、機制;

2.人員配備,人員的選聘及勞資管理、培訓;

3.管理工作必需的物資裝備計劃情況;

4.采購制度,成本控制目標、方法;

5.外包工作選聘的原則、方法;

6.計算機在工作中的應用。

(三)日常管理服務項目、標準、承諾指標及采取的措施。

(四)房屋及設施設備的維修養(yǎng)護計劃及實施方案。

(五)物業(yè)管理收費標準的測算

1.物業(yè)管理費標準及測算明細;

2、小區(qū)車位管理方式及收費標準

3、其他收費項目的標準

4.達不到管理服務目標愿意接受的經(jīng)濟懲罰;

(六).小區(qū)的接管方案。

接管過程、時間規(guī)劃及相關交接資料要求

(七)重點問題解決

1、小區(qū)水泵與水箱管理維護的設想

2、小區(qū)停車問題的設想

3、小區(qū)會所經(jīng)營問題設想

第8篇誠粵物業(yè)日常服務與聯(lián)系管理方案

誠基物業(yè)日常服務與聯(lián)系管理方案

管理處的日常服務與聯(lián)系是物業(yè)管理服務最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務,物業(yè)公司通過有效的服務來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。

管理處經(jīng)理負責日常服務與聯(lián)系工作,對管理處業(yè)戶接待的服務質量進行檢查、指導。

1.日常服務與聯(lián)系的內容

1.1日常服務內容

1.1.1維修保養(yǎng)服務;

1.1.2綠化養(yǎng)護服務;

1.1.3治安消防服務;

1.1.4環(huán)境衛(wèi)生管理服務;

1.1.5停車管理服務;

1.1.6特約服務;

1.2日常聯(lián)系內容

1.2.1小區(qū)中設置業(yè)戶聯(lián)系箱,每天定時開箱;

1.2.2設立投訴電話接受業(yè)戶的投訴;

1.2.3及時回訪業(yè)戶征詢意見。

2.日常服務與聯(lián)系的質量控制

2.1業(yè)戶人員應多途徑與業(yè)戶保持溝通,經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見,滿足合理要求,及時提供各類服務。

2.2每半年至少開展一次公益性活動,事先做好可行性調研,報計劃并做好策劃,事后要分析小結,使該項工作不斷改進提高。

2.3業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢,保證服務質量。

3.日常服務與聯(lián)系的質量要求

質量要求以《物業(yè)管理條例》為依據(jù),以濟南市物業(yè)行業(yè)服務規(guī)范為依據(jù),嚴格按各項服務的管理制度及標準進行操作,做到業(yè)戶評議滿意率90%以上;業(yè)戶投訴率萬分之五以下;投訴處理率100%。

第9篇物業(yè)安全服務管理常識培訓-治安管理常識

概念

治安管理是公安機關的一種管理活動,嚴格依照國家法律法規(guī),同時依靠群眾,運用行政手段,達到維護社會秩序,保障社會生活正常進行的目的。治安管理既是國家行政管理的重要組成部分,也是公安工作的重要方面

條件

構成違反治安管理的行為須同時具備三個條件:

1.具備一定的社會危害性。

2.造成的傷害輕微,不夠刑事處罰程度。

3.必須是《治安管理處罰法》中明確規(guī)定,應受到治安處罰的行為。

分類

違反治安管理行為大致分為以下幾類:

1.擾亂公共秩序行為,其危害對象有機關、團體、企事業(yè)單位、車站、碼頭、公共交通工具等。

2.妨害公共安全行為,如非法攜帶槍支,非法生產(chǎn)、銷售、貯存危險物品,非法制造、販賣、攜帶管制刀具,違反渡船渡口安全規(guī)定,拒不改正等。

3.侵犯他人人身權利,如毆打他人,侮辱、誹謗他人,非法限制他人人身自由,使用家庭暴力等。

4.侵犯公私財物行為,如盜竊、詐騙、搶奪少量財物,敲詐勒索,破壞公私財物。

5.妨害社會管理秩序行為,如窩贓,買贓,吸食、注射毒品,倒賣票證,搞封建迷信活動,冒充國家機關工作人員行騙等行為中,尚不夠刑事處罰的。

6.違反消防管理行為,如在易燃、易爆物品使用、存放地吸煙、使用明火,占用防火間距,造成重大火災隱患并經(jīng)公安機關通告而不加改正的。

7.違反交通管理行為,如挪用、轉借機動車牌證或駕駛證,酒后駕車,違反交通規(guī)則,造成交通事故等。

8.違反戶口或居民身份證管理行為,如涂改戶口,不按規(guī)定申報戶口、領取身份證,偽造證件。

9.賣淫、嫖娼或為此類行為提供場所,且尚未構成犯罪的。

10.非法種植、存放、運輸、買賣、使用罌粟等毒品原植物,且尚未構成犯罪的行為。

11.賭博或為此類行為提供條件,制作、復制、出租、出售傳播淫穢書刊錄像或其他淫穢物品且尚未構成犯罪的行為等。

處罰

《治安管理處罰法》規(guī)定,對違反治安管理的處罰分為下列三種:

1.警告。

2.罰款。

3.行政拘留。

對違反治安管理的外國人,可以附加適用限期出境或者驅逐出境。

適用范圍

發(fā)生在中華人民共和國領域、中華人民共和國船舶或航空器內的違反治安管理行為,除法律有特別規(guī)定的以外,均適用本條例。

“除法律有特別規(guī)定的以外”,指以下情況:

1.享有外交特權和豁免權的外國人在我國所屬領域內違反治安管理的,應通過外交途徑追究其法律責任。

2.各省、自治區(qū)、直轄市權力機關根據(jù)《治安管理處罰法》制定或補充變通的規(guī)定。

3.由國務院另行制定的相關法令法規(guī),或將來可能制定的相關法規(guī)。

正當防衛(wèi)

概念

我國刑法第二十條規(guī)定:“為了使國家、公共利益、本人或者他人的人身、財產(chǎn)和其他權利免受正在進行的不法侵害,而采取的制止不法侵害的行為,對不法侵害人造成損害的,屬于正當防衛(wèi),不負刑事責任?！?/p>

條件

正當防衛(wèi)不能成為免除刑事責任的借口,法律上對它有嚴格的限定條件。

1.起因條件:必須有不法侵害行為真實發(fā)生,而合法行為不能實施防衛(wèi)。

2.時間條件:不法侵害行為正在進行。不符合此條件的防衛(wèi),為防衛(wèi)不適時,防衛(wèi)不適時分為兩種情況:不法侵害尚未開始,即“先下手為強”的行為,叫做事前防衛(wèi);不法侵害行為已經(jīng)結束后進行的防衛(wèi),叫做事后防衛(wèi),防衛(wèi)不適時,屬于故意犯罪。

對于不法侵害的開始,我國理論和實踐中均有較大爭議,其中最為全面且接近立法宗旨、最有利于保護當事人合法權益的說法認為,一般情況下,不法侵害著手實施時,視為不法侵害的開始,但若不法侵害在實

施前已具有明顯的威脅性,不實行防衛(wèi)極有可能會立即產(chǎn)生危害社會的結果,此時也應認為不法侵害已經(jīng)開始。

3.對象條件:正當防衛(wèi)的對象只能是不法侵害者本人。如果對第三者實施防衛(wèi)并造成了后果,屬于故意犯罪,此種行為還需視情況而定,如果防衛(wèi)原因為誤認為第三者是不法侵害者,按假想防衛(wèi)處理。

4.主觀條件:必須有正當?shù)姆佬l(wèi)意圖,即為了保護公共利益、本人或者他人的權益,而要制止不法侵害的意圖。如常在保安工作中出現(xiàn)的防衛(wèi)挑撥、互相斗毆,不屬于正當防衛(wèi),后面內容對此類情況有具體說明。

5.限度條件:防衛(wèi)行為必須是為制止不法侵害行為所必要,不能明顯超過必要限度造成重大損害;防衛(wèi)的手段、強度同侵害行為的手段、強度,防衛(wèi)人對侵害人所造成的后果同侵害行為可能造成的危害結果要基本相當。

正當防衛(wèi)對于保安工作的重要意義

正當防衛(wèi)作為法律對特殊情況下防衛(wèi)人實施侵害行為的保護,對于保安工作有重要意義。

1.正當防衛(wèi)有效的保證我們在合法履行職責時不受或少受傷害,能夠安心同違法行為作斗爭。

在保安工作中,如遇到公共利益、本人或其他人的合法權益受到不法侵害,可以正當防衛(wèi)為保護,積極制止不法侵害,確保區(qū)域內業(yè)主及他人的合法權益不受侵犯,有效保護國家、集體和個人的利益,更好地履行保安職責。

2.在實行正當防衛(wèi)時,搞清它的實質和適用條件非常重要很多物業(yè)糾紛同正當防衛(wèi)有關;保安人員在與違法犯罪行為積極斗爭的同時,要保證嚴格遵守正當防衛(wèi)的條件,不許濫用防衛(wèi)權,否則將視情況依法論處。

同時,保安員也應以正當防衛(wèi)為武器,保障自身合法權益,保證正當工作不受不法干擾。

防衛(wèi)過當

概念

當過衛(wèi)防符合正當防衛(wèi)的前四個條件,但超過了限度條件的防衛(wèi)行為,稱為防衛(wèi)過當。

其罪過形式一般為過失,也可能為間接故意,可能構成罪名有過失致死罪、間接故意殺人罪等。防衛(wèi)過當者,應減免處罰。

判定標準

當過衛(wèi)防

明顯超過必要限度,造成重大損害,輕微超過必要限度的不作為防衛(wèi)過當;造成損害程度一般的不作為防衛(wèi)過當。

但為最大限度地保護公民人身權益,刑法第二十條第三款還規(guī)定了無過當防衛(wèi),針對行兇、殺人、搶劫、強奸、綁架等嚴重危及人身安全的暴力犯罪,即使防衛(wèi)行為造成不法侵害人傷亡,也不屬于防衛(wèi)過當,不負刑事責任。

防衛(wèi)挑撥和互毆防衛(wèi)

防衛(wèi)挑撥和互毆防衛(wèi)是保安工作中常見的兩

種情況,屬于非正常防衛(wèi),作為保安員一定要能夠正確加以區(qū)分,不牽涉,不受害。

防衛(wèi)挑撥

故意以挑撥尋釁等不正當手段激怒對方,誘使對方對自己進行侵害,再以“正當防衛(wèi)”的理由,掩飾加害目的,此種情況按故意犯罪論處。

互毆防衛(wèi)

指雙方互相打架、結伙斗毆、聚眾械斗等行為,不論哪種情況,雙方都不符合正當防衛(wèi)的主觀條件,其行為都是違法的,屬于非正當防衛(wèi),任何造成危害的一方,都要承擔法律責任。

但如斗毆雙方中的一方主觀上不愿再打,并在事實上已經(jīng)停止了自己的毆打行為,離開現(xiàn)場,而另一方仍繼續(xù)追打對方,這時,繼續(xù)毆打的一方即成為不法侵害者,已經(jīng)停止毆打的一方應有權進行正當防衛(wèi)。

非正當防衛(wèi)

概念

非正當防衛(wèi),指防衛(wèi)人的行為不符合正當防衛(wèi)條件的“防衛(wèi)”。非正當防衛(wèi)不受法律保護,造成危害結果的需承擔法律責任。

分類

除上述的防衛(wèi)挑撥、互毆防衛(wèi)以及在“正當防衛(wèi)”中提到的不適時防衛(wèi),常見的非正當防衛(wèi)還有以下幾種:

1.假想防衛(wèi),是行為人對于其錯誤地認識、想象或者推測而事實上不存在的不法侵害行為進行的“防衛(wèi)行為”,即對想象或推測中的不法侵害人實施侵害的行為,違反了正當防衛(wèi)的起因或對象條件。

2.局外防衛(wèi),是指防衛(wèi)者對不法侵害者以外的第三者實施的侵害行為,違反了正當防衛(wèi)的對象條件。

3.抗拒防衛(wèi),是行為人為保護自己的非法利益,對執(zhí)行公務等實行合法行為的人進行的抗拒、侵害行為,違反了正當防衛(wèi)中的起因條件。常見案例如:犯人對公安執(zhí)法人員拘捕的抗拒。

兇殺案現(xiàn)場的保護

性質

1.兇殺犯罪是最為惡劣的犯罪之一,社會危害性極大,積極配合警方保護現(xiàn)場以便盡快破案是保安的重要職責。

2.兇殺案現(xiàn)場比較具有隨意性,可能在室內、室外、荒郊野外、鬧市、公共場所等。

維護原則

1.以尸體為中心擴大現(xiàn)場范圍,兇殺案件被侵害對象是人體,所以尸體所在位置是現(xiàn)場最重要的位置;根據(jù)尸體被殺方式與其所在地性征是否相符(如被利器刺殺的人,尸體周圍理論上應有大量血跡),判斷此處是不是中心現(xiàn)場;如判斷兇手殺人后可能實施了移尸、焚尸等意在消滅罪證的行為,即發(fā)現(xiàn)尸體的地點不是兇殺案的中心現(xiàn)場,就需要根據(jù)尸體附近的拖拉、滴血等痕跡擴大保護范圍,把與尸體有關的痕跡都保護起來,作出標記。

2.保護現(xiàn)場的同時,注意發(fā)現(xiàn)細微跡象,兇殺案的發(fā)生,常伴有搏斗的過程,因此現(xiàn)場周圍遺留的痕跡、細小物品等都有可能是重要證據(jù),盡可能對現(xiàn)場及周圍的遺留物做好保護,對案件的偵破有著積極的幫助意義。

3.如有傷者,不論是被害人還是兇手,都應立即送往醫(yī)院救治;若傷者已危及生命,應在急救同時,盡可能問些案件關鍵問題(本條以下案件皆適用)。

自殺案現(xiàn)場的保護

性質

一般可判定為自殺現(xiàn)場的,多為墜樓自殺,如為服藥、服毒、利器

傷害等方式,按照兇殺案現(xiàn)場保護,由警方進行判定,協(xié)助警方調查取證。

維護原則

1.迅速封鎖現(xiàn)場,疏散圍觀人員。

2.如能馬上確認自殺者身份,立即聯(lián)系其家屬,并判斷其自殺初始地點。

3.對現(xiàn)場拍照留存,若經(jīng)確認自殺者已死亡,或需送醫(yī)救治,需將人體的位置、姿態(tài)及散落物等作出標記,以備后續(xù)調查。

交通事故現(xiàn)場的保護

性質

一般物業(yè)區(qū)域內的極少出現(xiàn)惡性交通事故,出現(xiàn)問題多為公共物品損壞,業(yè)主間糾紛,其現(xiàn)場保護需根據(jù)詳細情況判定。

維護原則

無人受傷:

1.若財物、車輛受損,需拍照存查。

2.如造成隱患,可能產(chǎn)生其他波及性損害,應進行局部封鎖,設立標志以警示。

有人受傷:

1.立刻封鎖現(xiàn)場,維持圍觀人群秩序,不得移動或弄亂現(xiàn)場相關物品,包括人(無需送醫(yī)情況下)、車、散落物品、車痕等;如遇下雨等惡劣天氣,應盡快將痕跡遮蓋保護起來。

2.如傷者需就醫(yī),移動前須對其躺臥位置和姿態(tài)作出標記,情況緊急時可就地以石頭劃出傷者位置;如傷者傷勢嚴重,需先拍照存查。

3.盡量不使用事故車輛運送傷員;如必須移動事故車輛,要先將現(xiàn)場拍照存查,再將車輛輪胎觸地處和相關物品、痕跡處做好記號,等候交警處理。

4.如有燃油溢出,須嚴禁煙火,避免火災、爆炸等更加嚴重的后果。

5.在現(xiàn)場及周圍尋找目擊證人,以協(xié)助警方調查。

盜竊案現(xiàn)場的保護

公共設施或物業(yè)所屬物品被盜:

1.發(fā)現(xiàn)被盜或被盜跡象時,判斷案犯是否尚未逃離,或有可疑人員混跡在圍觀人員中,盡量當場抓捕,或掌握案犯的直接特征。

2.封鎖現(xiàn)場,禁止非辦案人員入內,不得移動現(xiàn)場物品,保護現(xiàn)場痕跡不被破壞。

3.如發(fā)生在室內,確定作案人出入路線,并對出入通道及周邊環(huán)境加護保的場現(xiàn)案竊盜以保護;如發(fā)生在室外,對周邊環(huán)境進行判斷,將疑似作案人來去路徑、痕跡、逗留地點等加以保護。

業(yè)主被盜:

1.同以上三點。

2.勸止業(yè)主進入現(xiàn)場察看失竊情況。

搶劫案現(xiàn)場的保護

性質

搶劫案件嚴重破壞社會安定,對人民物質財產(chǎn)乃至人身安全有極大威脅,是我國法律規(guī)定的最重大刑事案件之一。

維護原則

1.注意現(xiàn)場罪犯潛伏、襲擊被害人的位置,逃走路線,如發(fā)現(xiàn)相關痕跡、足跡,要劃出范圍加以保護,避免破壞。

2.注意發(fā)現(xiàn)并保護現(xiàn)場中心及周圍遺留的痕跡或物品,如搏斗中掉落的物證,扯落的紐扣、衣物碎片、血跡、毛發(fā)等。

3.及時詢問被害人,如罪犯剛剛逃離不久,要立即組織追捕,注意沿路的逃竄痕跡和路人的證詞,增加破案概率,而不只是消極等待公安機關到來。

縱火案現(xiàn)場的保護

性質

1.縱火犯罪通常會造成人身及物質財產(chǎn)的重大損失,犯罪分子如利用這種手段以達到報復、破壞社會主義建設、擾亂社會秩序等目的,將很容易造成巨大災難。

2.縱火案容易因救火行為使現(xiàn)場遭到破壞,增加破案難度。

維護原則

1.當起火還未成火災前,起火點較明顯,只需盡量保護好起火點,撲護保的場現(xiàn)案火縱救時有意減少對其的破壞。

2.如火災已釀成,先要積極配合消防部門及相關單位滅火,滅火后立刻封鎖現(xiàn)

場,并認真配合消防及刑偵部門清理火場,發(fā)現(xiàn)起火點后加以重點保護。

第10篇物業(yè)轄區(qū)車輛管理服務規(guī)范怎么寫

物業(yè)轄區(qū)車輛管理服務規(guī)范

1、保安工作職責

1.1保安部具體負責機動車輛的進出、停放。

1.2車輛管理員負責廣場停車場上車輛的停放。

2、車輛停放制度2.1廣場、停車場

2.1.1 廣場、停車場為機動車輛提供泊車場地,先到先停,停滿為止。

2.1.2 凡進入廣場、停車場的車輛都必須服從工作人員的指揮。

2.1.3 遵守禁令標志,通道上嚴禁停放任何車輛。

2.1.4 駕駛員應做好安全防范工作,保安人員有義務進行配合協(xié)助,但對車輛損壞不承擔賠償責任。

2. 2非機動車、助動車、摩托車

2.2.1 自行車、助動車、摩托車應停放在指定位置。

2.2.2 自行車、助動車、摩托車應聽從保安人員的指揮順序停放。

2.2.3 各類非機動車嚴禁進入車庫,嚴禁隨地亂放影響通道。

2.2.4 車主應做好安全防范工作,保安人員不承擔賠償責任。

3、保安車管服務標準3.1引導車輛在指定部位有序停車,提醒車主關好車窗車門,貴重物品不得留放車內。

3. 2督促車輛遵守禁令標志,糾正違章行駛、停放的車輛。

3. 3發(fā)生事故應保持現(xiàn)場,立即向保安部長報告。

第11篇營業(yè)廳物業(yè)服務管理措施

電訊營業(yè)廳物業(yè)服務管理措施

第一節(jié)管理思路

根據(jù)項目的實際情況我們擬對營業(yè)廳的綜合服務定位為'星級酒店式樣pa服務'。通過服務現(xiàn)場的星級安全防范形象、客戶辦理業(yè)務的指引、秩序維持、資料發(fā)放整理、整體辦公環(huán)境清潔、晚上值夜看守等來為營業(yè)廳的現(xiàn)場營業(yè)環(huán)境做有力支撐。主要思路為:

ⅰ、設立統(tǒng)一管理核心:營業(yè)廳的分布在l市區(qū)的各地,對工作安排巡查等有相當高的要求,無論是行政保安、值夜保安還是保潔均顯得較為分散。因此建立一個統(tǒng)一的管理核心比設置多部門主管等形式更能快速反應,各項工作做的更好。如我公司中標,將設置一個專門的部門來負責標的項目的管理,統(tǒng)一負責員工培訓、現(xiàn)場調度、品質管理等工作,確保所有服務有序、均質。

ⅱ、在服務標準上,按照星級酒店管理及服務模式執(zhí)行:所有工作人員統(tǒng)一著裝,微笑服務,嚴格遵守作業(yè)流程確保服務標準化和規(guī)范化;在具體的操作上,為體現(xiàn)酒店式服務的規(guī)范和溫馨,貼合營業(yè)廳的商業(yè)氛圍,讓本項目成為我公司商業(yè)物業(yè)管理的亮點,我們將在服裝式樣、服務流程設計等方面進行特色創(chuàng)新,如安全護衛(wèi)人員我們就要求著西裝巡邏而不是生硬的制服,在提供安全防范巡邏和停車引導服務的同時充當各店面的接應生,主動為前來消費的客戶帶路等等。注重細節(jié)、注重形象、注重品質。根據(jù)營業(yè)廳的實際要求來做工作配合,高標準、高要求來進行。以甲方的工作需要配合為要求,客戶的需要就是我們的任務。因此,我們將根據(jù)各個營業(yè)廳的時間段要求來分配安排任務,嚴格遵守作業(yè)流程確保服務標準化和規(guī)范化,貫徹我公司服務到最小細節(jié)的管理理念,從人、工具等硬件和培訓、品質管理等軟件兩個方面入手,確保星級酒店式pa服務得到真正的落實和體現(xiàn)。

ⅲ、統(tǒng)一培訓合格后上崗,崗內持續(xù)培訓。良好的綜合服務可以給予營業(yè)廳的現(xiàn)場工作有力的支撐。服務是通過人來表達的,因此優(yōu)秀的服務都是優(yōu)秀的工作人員才能做到,所以我公司首先在人員招聘到位后集中統(tǒng)一進行培訓,經(jīng)考核合格后方可實習,實習合格后方可正式上崗。在崗位上根據(jù)需求不斷的進行深化學習培訓,以便達到工作的需要。

ⅳ、在日常管理細節(jié)上,竭盡全力體現(xiàn)以人為本、以客為尊的宗旨,兼顧客戶便利和安全防范:從各營業(yè)廳不同客戶的角度,設計車輛停放等各項配套服務設施的服務流程與標識系統(tǒng)等,遵循各營業(yè)廳不同的的需求調整作業(yè)時間,盡可能地方便客戶;安全防范方面做到外松內緊、人防技防結合、消防常抓不懈。

ⅴ、每天巡查,定期抽檢。每天管理中心管理人員均對27個網(wǎng)點進行工作查訪,解決遇到問題,檢查各項工作和紀律。每周最少和每個營業(yè)廳網(wǎng)點進行工作溝通一次,定期或不定期和中國移動l分公司各部門進行工作協(xié)調,檢討前段時間工作,安排下階段工作事宜。

第二節(jié)擬采取的服務措施

結合營業(yè)廳網(wǎng)點的綜合服務的難點、重點及管理思路,我們擬采取以下管理服務措施,以保證管理模式的實現(xiàn)及服務產(chǎn)品的供給:

一、導入適用和完善的質量管理體系

我公司于成立之初就建立了公司自己的質量保證體系,通過在所管理服務的項目實際運作和持續(xù)改進,質量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定,并具有較強的可操作性。質量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標準化物業(yè)管理服務的基石。在標的項目物業(yè)管理的實施過程中,我們將一如既往地推行全員質量管理,并根據(jù)吉祥鳳凰城項目的實際情況和特色制定適用的品質控制方案,在日常管理服務中加以完善,以期在為業(yè)主提供優(yōu)質服務的過程中不偏離既定的軌道。

二、實施'質量、成本雙否決'的運作機制

物業(yè)管理是市場活動,物業(yè)管理公司受業(yè)主委托提供業(yè)主所需要的管理服務,作為企業(yè)物業(yè)管理公司是必須有盈利能力的,沒有收支平衡控制能力的管理和服務無論對企業(yè)還是業(yè)主來說都肯定不是好事情。從物業(yè)管理行業(yè)的特點來看,節(jié)約和控制成本對企業(yè)來說是必然的,低廉的服務價格對業(yè)主來說也是有利的;但是,我們清楚的看到,控制成本與保證質量不應該是矛盾的,以犧牲質量為基礎的成本控制不是解決問題的根本辦法,惟有在保證質量的前提下談成本控制才有意義。我公司結合物業(yè)管理行業(yè)的服務特性,全面推行'質量、成本雙否決'機制。公司通過與關鍵崗位負責人簽訂目標管理責任書,把服務質量和成本控制作為考核工作業(yè)績的兩頂最重要的指標,且兩者是'或'與'否'的關系。通過'質量、成本雙否決'的運作,我們獲得了業(yè)主滿意率持續(xù)穩(wěn)步上升、管理成本逐步下降的良好成果。我們將進一步結合標的項目管理特點和難點,把這一套運行機制用于該項目的管理實踐中,力求在'服務質量'和'成本控制'之間找到更準確的結合點,以提供'質優(yōu)價廉'的高性價比服務。

三、建立'加油站式'的員工培訓制度

由于提供服務產(chǎn)品的主體之間的個性差異,對于服務產(chǎn)品的提供,不能簡單地只制造一種'準則',而是應該依據(jù)服務需求的變化而不斷調整,也即服務的層次、內容和方向做出相應變化,真中一項關鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓。在實踐中,我們推出了'加油站式'的培訓體系,做到崗前培訓、在崗培訓和調崗培訓,各層級員工均有明確的培訓達標標準,使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態(tài)平衡。同時,我們亦強化'管理者就是培訓者'、'培訓是公司對職員的最大福利'的觀念,并把這種意識在物業(yè)管理工作中貫徹始終。

四、實現(xiàn)與周邊社區(qū)的資源共享

標的項目周邊多個住宅小區(qū)和其他有兄弟物業(yè)管理公司駐守的項目,這將成為我們不可或缺的一項管理資源,我們可以充分借助這個有利條件實現(xiàn)資源共享,以便更好地滿足業(yè)主的服務需求。標的項目與周邊項目雖然在物業(yè)類型、服務定位等方面存在一些差異,但為業(yè)主提供優(yōu)質服務的目標是一致的,雙方可在競爭的基礎上充分開展合作,如管理信息使用、社區(qū)治安聯(lián)防、社區(qū)活動開展等方面均可強強攜手、優(yōu)勢互補。

五、建立'物業(yè)管理信息島'

標的項目作為一個提供高科技服務的營業(yè)環(huán)境,讓人們時刻感受伴隨it產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,數(shù)字化的信息浪潮正以不可阻擋之勢向我們涌來,如我公司中標提供標的項目的物業(yè)管理服務,我們將充分利用移動公司信息服務的優(yōu)勢,利用信息網(wǎng)絡資源更好的提供信息對稱與共享。我們冀望在標的項目著力實現(xiàn)管理手段的現(xiàn)代化和信息的網(wǎng)絡化,構建一個提供大量交互式信息的'物業(yè)管理信息島',從而滿足公司對管理資源及信息共享的需求。政府主管部門、客戶以及物業(yè)管理公司隨時可通過互聯(lián)網(wǎng)登陸網(wǎng)站,高速瀏覽項目物業(yè)管理的管理情況,并獲取服務資料,同時對管理處的工作業(yè)績進行監(jiān)督和指導,實現(xiàn)管理服務信息的多層面?zhèn)鬟f。

六、倡導開放式的管理服務

物業(yè)管理公司與客戶之間關系若協(xié)調不好,必將演化為阻礙物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此,在標的項目我們倡導和強調開放式的管理服務,明確上述物業(yè)管理公司與移動公司監(jiān)督管理部門的分工及配合。即:物業(yè)管理公司提供專業(yè)物業(yè)管

理服務、貴方主管部門負責監(jiān)督及提供意見建議。

我們通過按時公布財務帳目、定期提交'管理報告'、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施,自覺接受貴方主管部門的監(jiān)督。我們深信:只要從客戶的根本目標出發(fā),雙方的合作一定能成為推動小區(qū)管理水平提高的助力。

七、采用'客戶服務前向化'的服務模式

強大的服務平臺和先進的服務組織是提供規(guī)范客戶服務的前提,'客戶服務前向化'要求物業(yè)管理的所有員工以客戶為中心,在對待客戶服務需求上每個人都是服務終端,打破層級管理上的壁壘,從而能夠靈活高效的為業(yè)主提供優(yōu)質服務。以我們在以往項目的成熟經(jīng)驗,我們將一如既往的在標的項目推行'客戶服務前向化'服務模式,并以'首問負責'、'分片包干'、'全員聯(lián)動'、'快速行動'等制度的實施作為保障。

八、實行管理人員簽到制度。

第12篇物業(yè)管理服務內容考核指標

一、管理處服務人員的服務內容和指標

[業(yè)戶接待]

實行周一至周日08:30-20:30的業(yè)戶服務制度

業(yè)戶服務人員五官端正

女性身高1.60米以上,男性1.70米以上

舉止得體,微笑服務

按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝,佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊

在服務過程中熱情、周到,文明用語,主動詢問并及時為業(yè)戶提供服務

服務內容:入伙服務、業(yè)戶接待、權藉管理、投訴處理、收費管理、裝修管理、檔案管理、報修處理、業(yè)戶滿意度測評、社區(qū)文化、便民(特約)服務等。

[保安服務]

管理區(qū)域的門崗實行全天24小時立崗保安服務

男性,身高1.75米以上

保安人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌,服裝整潔

值崗前應列隊整裝、儀表儀容整潔端莊;

值崗時應佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務

不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務無關的事

值崗時與業(yè)戶、訪客交談應使用文明、規(guī)范用語::,不得使用'命令'、'要求'類用語及禁忌語

業(yè)戶需要幫助時(如開關車門、提拿重物、揚招及預約出租車、扶老攜幼等),應主動及時提供服務,對業(yè)戶及訪客的詢問應熱情接待

服務內容:門崗服務、巡視崗服務、車輛管理崗服務、停車庫(場)管理服務、監(jiān)控崗服務、治安管理。

[設備維護]

設備人員應統(tǒng)一著裝,佩帶胸牌

微笑服務,舉止文明得體

在服務過程中保持良好的精神狀態(tài)

服務內容:公共設施、設備的養(yǎng)護、保養(yǎng)、維修等

[保潔服務]

保潔服務人員形象健康

保潔人員應統(tǒng)一著裝,佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊

在服務過程中保持良好的精神狀態(tài)

服務內容:公共區(qū)域的保潔等。

二、急修項目的服務內容與指標

急修項目24小時內修復

維修及時率達到100%;

維修質量合格率達到95%以上;

實行維修服務回訪制度,回訪率達到100%;(具體承諾見維修服務回訪)

對一般急修項目,應在當天維修完畢,因故不能修復的(如:特殊工藝要求、特殊材料采購等原因),應書面告知報修人,請求再次預約上門維修;

對較大預約維修項目,牽涉到公共部位、設施及可能影響其他業(yè)戶生活、休息的維修項目,應在預約作業(yè)日期前一日通知業(yè)戶,確保預約維修不誤時;

維修人員接到報修信息后,如上門維修服務時業(yè)戶不在家,應留《請求再次預約上門維修(服務)通知單》,示意業(yè)戶另約上門維修(服務)的日期、時間,并及時向'管理處'回復'非正常注銷任務'的信息;

對供水、供電、消防、監(jiān)控等重要設備的維修項目,應盡可能縮短維修時間,努力減少對業(yè)戶生活及安全的影響。對影響較多業(yè)戶生活、休息的維修項目,應事先發(fā)布維修通告(緊急搶修項目可在事后說明),說明維修作業(yè)可能對業(yè)戶造成的影響,請業(yè)戶有所準備,取得業(yè)戶的諒解和支持,并向業(yè)戶表示歉意。

三、一般維修的服務內容與承諾

報修項目10分鐘內到現(xiàn)場

一般維修項目48小時內修復

對一般預約維修項目,維修人員應約時不誤,準時到達業(yè)戶報修現(xiàn)場,二天內維修完畢,逢節(jié)、假日不順延

維修人員接到報修信息后,如上門維修服務::時業(yè)戶不在家,應留《請求再次預約上門維修(服務)通知單》,示意業(yè)戶另約上門維修(服務)的日期、時間,并及時向'管理處'回復'非正常注銷任務'的信息;

【維修服務收費】

以服務公司維修服務項目價目表為準,或根據(jù)市場價格與業(yè)戶協(xié)議確定。

在有償維修服務完工后,由維修人員開具發(fā)票,在發(fā)票上注明材料費用及人工費用,并請業(yè)戶在《維修(服務)任務單》上簽字確認、付費。

bsp; 因維修質量問題造成的重復修理,不得另行收費;因維修操作不當造成業(yè)戶損失的,應按實賠償。

【維修服務回訪】

水、電急修項目24小時內回訪;

涉及鄰里間的維修項目24小時內回訪;

有較大危險性的維修項目(如:室內屋頂粉刷層大面積剝落,供水管道爆裂等)24小時內回訪。

房屋滲漏水維修項目,應在維修完工第一個雨天后回訪。

一般預約維修項目應在維修完工后三天內進行回訪。

由'96916'信息平臺值班人員進行電話回訪。

在回訪中發(fā)現(xiàn)存在維修質量問題,應及時預約整改;發(fā)現(xiàn)存在服務態(tài)度及在報修后預定時間內未到達現(xiàn)場等問題,應責成有關維修人員登門道歉。

四、服務受理、報修接待的服務內容與指標

全年365天24小時接收業(yè)戶要求維修服務的信息,接待人員應以規(guī)范、禮貌、文明的語言,親切、熱情的語氣接聽業(yè)戶的報修電話。

對急修項目,接待人員應對業(yè)戶的報修內容詳細詢問、準確分類、認真記錄,按規(guī)定程序將信息給相關的維修人員,并及時進行維修。對預約維修項目,根據(jù)與業(yè)戶預約的時間,維修人員準時上門維修服務。

五、投訴處理的服務內容與指標

公司服務質量投訴電話,24小時開通,24小時內給予回復。

有效投訴處理率100%。

投訴人簽字滿意率95%以上。

業(yè)戶對維修服務有檢查監(jiān)督權及維修質量驗收權,發(fā)現(xiàn)維修服務存在問題有權及時指出,如業(yè)戶與維修人員無法達成共識,可向'021-96916'信息平臺或管理處專線電話投訴。

'021-96916信息平臺或管理處專線電話'接待人員應認真、熱情地接聽業(yè)戶的投訴,及時登記投訴要點,經(jīng)過調查、處理,盡快給業(yè)戶一個滿意的答復。

投訴接待人員應對投訴的接聽、處理的全過程作詳細的記錄,對重大投訴應及時向有關領導匯報。

六、電梯、水泵等設備運行服務的服務內容與指標

【電梯】

××廣場××號樓項目(--)載人電梯24小時正常運行,其他設備按需求正常運行。

保證24小時有維修人員在小區(qū)內值班,遇電梯困人事件保證10分鐘內救出被困人員。

執(zhí)行定期保養(yǎng)和每年年檢保養(yǎng)制度,并有記錄,把有序的維保落到實處,杜絕無序搶修現(xiàn)象。

所有電梯都取得勞動局頒發(fā)的安全使用證和合格的檢驗報告后方可運行。

[質量標準]

曳引機

主機運行正常,速度平穩(wěn)可靠;

冷卻風機正常、有效;

減速和潤滑良好,油位正常;

制動器完好、可靠。

轎廂

內部按鈕齊全完好,信號登記有效;

照明完好,通風機運轉平穩(wěn),無異常聲;

手動、自動操作運行正常;

應急對講完好可靠;

超載報警正確可靠;

轎門開閉平穩(wěn),時間適中;

轎廂長、短行程的平層精度符合要求。

安全系統(tǒng)

安全鉗齊全 ,性能靈活可靠;

限速開關可靠,動作靈敏;

各安全開關齊全、性能可靠、有效;

各廳門及轎門安全連鎖開關齊全,性能可靠、有效;

急停開關完好,性能可靠有效;

檢修及運行狀態(tài)正常。

導軌導靴

連接點平滑,固定螺栓無松動,導軌不走位;

運行時靴襯與導軌無異常聲,滑動平穩(wěn);

導軌潤滑良好,油杯、油氈等齊全;

各導軌表面無重大銹蝕。

供電系統(tǒng)

每臺梯專用一只控制箱,電氣規(guī)范符合要求;

應急備用電源能自動切換;

動力電與照明電,控制電與信號電不得混用;

發(fā)電機運行平穩(wěn),無異常聲;

轎頂、井道照明齊全良好;

電梯控制和內接線符合要求,無臨時跳線;

接地保護符合要求。

底坑

無積水、滲漏、線路受潮;

照明、插座齊全完好;

急停檢修開關有效;

緩沖器正常、符合規(guī)定要求。

機房設施

【水泵】

水泵24小時正常運行

對水泵實行日巡查,每年維保一次

水泵各類控制,傳感器每月控制保養(yǎng),有記錄

[質量標準]

供水泵

a.各水泵運行主要參數(shù)(流量、揚程等)符合出廠要求;

b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;

c.各水泵運行平穩(wěn),無震動,無異常聲,潤滑良好,無咬泵現(xiàn)象;

d.電氣控制箱中各器件齊全,啟動、運行正?？煽?

e.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠,無缺損。

水箱及附件

排水系統(tǒng)

a.各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;

b.各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;

c.各檢查口標記清楚,操作方便;

d.各排水橫管無倒返水,排水暢通。

污水處理系統(tǒng)

a.各專用鼓風機運行平穩(wěn),無異常聲;

b.初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象;

c.壓濾機運轉正常、完好;

d.各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn),主要技術參數(shù)符合出廠要求;

e.各專用污泥泵運行平穩(wěn),無堵塞;

f.各調節(jié)池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現(xiàn)象;

g.氣浮除渣設備完好;

h.各電機絕緣性能符合規(guī)定;

i.電氣控制箱中各元器件齊全,運行正?？煽?

j.消毒裝置完好、有效;

k.電氣接地保護可靠、安全;

l.經(jīng)系統(tǒng)處理后,排放符合環(huán)保要求。

七、房屋及其設備設施完好程度的服務內容與指標

公共設備、設施包括:路燈、樓道燈等完好率達到98%以上;

房屋建筑完好率達到98%以上;

道路、停車場完好率達到98%以上;

設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象

(服務標準詳見房屋共用房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護計劃及實施方案)

八、小區(qū)消防安全、公共秩序維護的服務內容與指標

消防設施、管道完好率100%

【消防系統(tǒng)維護質量標準】

消火栓泵

a.消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求;

b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;

c.消火泵運行平穩(wěn)、無振動,潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象;

d.電氣控制和各元件齊全,正?？煽?性能完好;

e.水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損;

f.管道設備等無銹蝕、無滲漏。

增壓泵

a.增壓泵運轉平穩(wěn),各項運行參數(shù)符合出廠標準。

&nb

sp; 消火栓及配套設施

a.各層消火栓箱及附件齊全完好;

b.啟動報警按鈕完好、性能可靠;

c.各層消火栓出水壓力符合要求;

d.消防接合器齊全、有效,無泄漏;

e.戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活;

f.消防進水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,并有明顯標記。

噴淋泵

a.噴淋泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求;

b.管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活;

c.噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好,無咬泵現(xiàn)象;

d.電氣控制和器件齊全、正?？煽?性能完好;

e.泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損;

f.管道設備等無銹蝕,無滲漏。

噴淋頭及管道

a.不同規(guī)格的噴頭不得相互代用;

b.噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符;

c.噴頭、管道無滲漏、銹蝕;

d.管道內水壓恒定,器件齊全、正確。

消防送風排煙設備

a.各防火閥門自動、手動開閉靈活有效;

b.各送風口完好、無堵塞、結灰;

c.送、排風機(風量、動壓等參數(shù))符合出廠要求;

d.送、排風機運轉平穩(wěn),潤滑良好;

e.各風機控制器電氣元件齊全有效,性能可靠;

f.風機設備接地保護、防護罩安全、有效。

消防報警

a.消火栓泵運轉應與報警聯(lián)動;

b.噴淋泵運轉應與報警聯(lián)動;

c.報警裝置應可靠、正常,堵絕誤報。

煙、溫感監(jiān)視屏

a.各煙、溫感探頭完好,感應正確;

b.探頭顯示屏完好,記錄、提示、打印正確可靠;

c.備用電源完好,切換迅速有效;

其他消防設施

a.機房、設備滅火器按規(guī)定應配備到位;

車庫、倉庫應配備的滅火器材到位。

【公共秩序維護】

管理區(qū)域的門崗實行全天24小時立崗保安服務。

保安人員應按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應列隊整裝、儀表儀容整潔端莊;值崗時應佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務。不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務無關的事。

值崗時與業(yè)戶、訪客交談應使用文明、規(guī)范用語,不得使用'命令'、'要求'類用語及禁忌語。

為保障業(yè)戶、訪客的人身、財產(chǎn)及××廣場××號樓項目(---)的安全,保安人員應認真值守,實施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作,盡到善良管理人的注意義務。對突發(fā)事件應按各類應急預案迅速作出反應,果斷作出適當處置,即時報告上級,并做好記錄。

門崗保安人員應熟悉××廣場××號樓項目(---)常住人員及私家車輛狀況,并嚴格實行訪客出入登記制度,不準拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進入管理區(qū)域。

雨天為業(yè)戶提供方便傘等便民服務。

對裝修民工出入小區(qū)嚴格驗證,對裝修民工攜帶工具出小區(qū),應查驗由管理處簽發(fā)的出門證,對攜帶大宗材料及貴重物品出門,應查驗由業(yè)戶簽證的、由管理處簽發(fā)的出門證,并做好相應記錄。

管理區(qū)域內實行全年365天24小時全天候保安::巡視服務,對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次。

為防盜、防火、防災和維持管理區(qū)域的公共秩序,按不同方案的巡視路線,確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。

嚴密巡查公共區(qū)域的保安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標識、消防設備、設施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報警系統(tǒng)狀況。發(fā)現(xiàn)異常情況及時向有關部門反映,并做好巡視記錄與巡邏到位儀(點)的簽到。夜間巡視,應佩帶警棍、應急電筒,保持高度警惕性,并加強自我保護意識。并對路燈的損壞情況做好記錄,及時報修。

加強裝修管理,阻止違規(guī)裝修,制止占用公共場所任意施工的行為,確保夜間

(18:00-次日08:00)及國定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。

對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

為應對突發(fā)事件,應制定相應的應急預案并定期演習(每年1~2次)。

管理區(qū)域內監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時開通運行,并實行24小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務,嚴密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏;通過小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內的安全動態(tài),發(fā)現(xiàn)疑問應立即定點監(jiān)控錄像,并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像,做好監(jiān)視記錄;當值人員應對監(jiān)控的私密性內容及現(xiàn)場記嚴格保密,不得泄漏,未經(jīng)管理處經(jīng)理許可,不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。

監(jiān)控錄像保存一個月,循環(huán)使用。

做好監(jiān)控室內務及清潔衛(wèi)生工作。

監(jiān)控室內無關人員不得進入,有關人員進入都應做好詳細記錄。

九、小區(qū)交通以及停車管理的服務內容與指標

【道路交通管理服務】

對進出××廣場××號樓項目(-)的車輛實施證、卡管理,確保車輛進出井然有序;

確保道路車輛行駛暢通、安全。

××廣場××號樓項目(-)出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標志,指明行車方向。

確保管理區(qū)域內無違規(guī)停車現(xiàn)象。

道路路面保持整潔、無損、通暢。

標識清晰、醒目、完整。

對進入管理區(qū)域內的特種車輛應予以引導,并指揮車輛按規(guī)定車位停車。