第1篇 某物業(yè)管理公司維修服務(wù)考核辦法
物業(yè)管理公司維修服務(wù)考核辦法
第一章總則
第一條為加強(qiáng)和規(guī)范維修管理,保證維修質(zhì)量,提高維修服務(wù)水平和工作效率,維護(hù)正常的維修秩序,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī),特制定本制度。
第二條本制度適用于廣州市**物業(yè)管理有限公司所接管物業(yè)范圍內(nèi)的一切維修活動。
第三條本制度所稱維修,是指物業(yè)管理公司對所管區(qū)域內(nèi)住戶報修項目的維修活動。
第四條客戶服務(wù)中心、工程部和保安部按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)維修的組織、管理工作?？蛻舴?wù)中心主要負(fù)責(zé)住戶戶內(nèi)零修和維、保修(以戶表或入戶端子盒為界),以及影響住戶自用部分使用功能的公共維修。工程部主要負(fù)責(zé)其余公共部分的維修及疑難工程問題的處理。保安部主要負(fù)責(zé)維修的安全巡查和維修秩序、維修垃圾的監(jiān)管巡查。
第二章維修工作程序
第五條客戶服務(wù)中心前臺調(diào)度員負(fù)責(zé)受理來自業(yè)主/物業(yè)使用人(以下統(tǒng)稱住戶)、物業(yè)公司員工或其他人員的報修。同時,物業(yè)公司所有員工(保潔員、綠化工除外)有責(zé)任受理來自住戶的報修,并在接受報修的當(dāng)天下班前由所屬部門書面通知客戶服務(wù)中心,緊急情況必須在接報三分鐘內(nèi)報客戶服務(wù)中心處理。
第六條客戶服務(wù)中心前臺調(diào)度員必須嚴(yán)格按照《客戶服務(wù)中心員工服務(wù)禮儀標(biāo)準(zhǔn)》受理報修事宜。
第七條維修受理人必須詳細(xì)記錄報修情況,包括報修時間、人員、位置、事情、聯(lián)系電話。客戶服務(wù)中心前臺調(diào)度員必須按《維修情況日報表》的規(guī)范格式即時記錄報修情況。
第八條調(diào)度員接到報修后,必須在三分鐘以內(nèi)或按照與當(dāng)事人約定的時間安排好相關(guān)人員,處理人必須在接到通知五分鐘以內(nèi)或約定時間提前五分鐘到達(dá)現(xiàn)場組織處理。處理人必須采取措施,保證維修問題不危及住戶和公共利益,并在處理完成后三分鐘內(nèi)回復(fù)調(diào)度中心。當(dāng)時處理不完或處理不了的,處理人必須與相關(guān)住戶另外約定時間組織上門進(jìn)行維修。
第九條如果維修涉及毗鄰異產(chǎn)問題,當(dāng)事住戶有抵觸情緒的,在非緊急情況下,工程師和維修監(jiān)理應(yīng)首先與業(yè)主進(jìn)行協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)未果的,應(yīng)立即通知相應(yīng)的物業(yè)助理共同繼續(xù)協(xié)調(diào);若協(xié)調(diào)無效,應(yīng)報請部門領(lǐng)導(dǎo)繼續(xù)進(jìn)行不間斷協(xié)調(diào);部門領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)無效的,應(yīng)立即呈報公司領(lǐng)導(dǎo)采取針對性措施。如仍然無效的,必須于次日將情況書面報集團(tuán)客戶服務(wù)中心。在上述協(xié)調(diào)過程當(dāng)中,如沒有得到住戶明確答復(fù)的,維修人員不得離開現(xiàn)場。在維修協(xié)調(diào)過程中,未經(jīng)物業(yè)公司總經(jīng)理批準(zhǔn),任何員工不得將公司內(nèi)部文件(如工程質(zhì)量鑒定書、公司內(nèi)部請示報告等)或其他信息透露給住戶。
第十條維修涉及重大質(zhì)量安全問題或復(fù)雜技術(shù)問題的,工程師詳細(xì)查驗核定后必須在首報24小時內(nèi)書面報請集團(tuán)工程部、研發(fā)中心提供技術(shù)支持或工程協(xié)調(diào),并同時以書面形式向集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)及集團(tuán)客戶服務(wù)中心匯報。若超過24小時仍未得到明確答復(fù)的,每天兩次向集團(tuán)客戶服務(wù)中心催辦。
第十一條維修單位、方案及時間等確定后,屬于對外委托施工的,客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)該項目的工程師必須填寫《委托維修任務(wù)書》,在承接單位負(fù)責(zé)人簽字接單并報部門及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行,同時須向業(yè)主簽發(fā)《維修通知書》。
第十二條工程師和維修監(jiān)理必須督促施工單位按照《委托維修任務(wù)書》約定的方案和工期開展維修作業(yè)。
第十三條客戶服務(wù)中心工程師、維修監(jiān)理、物業(yè)助理以及保安部巡查保安共同負(fù)責(zé)對維修活動進(jìn)行監(jiān)管,各崗位每天對各維修點巡查不得少于兩次。客戶服務(wù)中心工程師和維修監(jiān)理主要負(fù)責(zé)監(jiān)控維修施工的進(jìn)度、質(zhì)量、場地、調(diào)度以及方案的具體執(zhí)行情況等,著重強(qiáng)調(diào)重點工序(如24小時蓄水試驗)及工程量的控制。物業(yè)助理主要負(fù)責(zé)監(jiān)督維修隊伍的證件手續(xù)、垃圾處置等事宜。保安部主要負(fù)責(zé)監(jiān)管維修過程中的垃圾堆放、維修秩序等。
第十四條維修工作完成后,工程師和維修監(jiān)理必須在當(dāng)天按照規(guī)范要求組織驗收。驗收合格的,應(yīng)現(xiàn)場填寫《維修項目工程簽證單》及《工程維修量明細(xì)表》,由服務(wù)對象和施工單位簽字確認(rèn)并經(jīng)工程師審核后,報部門領(lǐng)導(dǎo)及公司領(lǐng)導(dǎo)審批;對不合格項,工程師必須立即組織查出原因、確定處置方案,并在承諾工期內(nèi)整改驗收。
第十五條工程師或維修監(jiān)理在工程維修完成的當(dāng)天必須將完成情況反饋調(diào)度中心。調(diào)度員須在接報24小時內(nèi)進(jìn)行電話回訪,并安排物業(yè)助理在三天內(nèi)完成上門回訪,重點維修必須在24小時內(nèi)完成上門回訪。
第三章零修工作程序
第十六條客戶服務(wù)中心調(diào)度員受理報修后,對屬于零修范疇的,必須在首報三分鐘內(nèi)開具《工程維修單》安排維修工上門維修或按約定時間上門維修。
第十七條維修工在接到維修任務(wù)后,必須在五分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場,有具體要求的則按要求時間到場處置。
第十八條如果維修地點在業(yè)主(物業(yè)使用人)戶內(nèi),維修工必須按照《入戶維修服務(wù)規(guī)范》的要求開展室內(nèi)維修。
第十九條維修工在檢查確定完維修內(nèi)容后,必須向出示《便民服務(wù)維修收費標(biāo)準(zhǔn)》,征得住戶同意后按規(guī)范要求開展室內(nèi)維修。維修完畢,經(jīng)住戶在《工程維修單》上簽字確認(rèn)后,維修工方可離開。
第二十條維修時間一般不得超過三十分鐘。如果維修工作無法及時完成,維修技工必須立即向調(diào)度中心回復(fù),說明情況。如因為住戶暫時沒有維修材料,維修工進(jìn)行應(yīng)急處理后,由調(diào)度中心與業(yè)主改約時間上門維修。
第二十一條維修工必須在返回調(diào)度中心三分鐘內(nèi)向調(diào)度員報告處置結(jié)果,并將《工程維修單》第二聯(lián)投入回收箱中。調(diào)度員必須在三分鐘內(nèi)進(jìn)行電話回訪,并安排物業(yè)助理進(jìn)行有針對性的上門抽查回訪。
第四章維修監(jiān)管與質(zhì)量控制
第二十二條維修單位在維修施工中,每完成一道工序,工程師和維修監(jiān)理必須對維修施工中的每一道工序進(jìn)行現(xiàn)場驗收,合格后才允許進(jìn)入下一工序施工。
第二十三條客戶服務(wù)中心工程師和維修監(jiān)理必須對所有用于維修、保修的工程材料在使用前進(jìn)行檢查,對有疑問的應(yīng)要求施工方提供材料(產(chǎn)品)合格證明書,否則可要求停工、返工或予以罰款處理。
第二十四條客戶服務(wù)中心工程師和維修監(jiān)理必須及時制止施工單位的違章行為,每周至少向施工單位發(fā)一次《監(jiān)理通知》,要求限期整改或通報處罰情況。在規(guī)定時間內(nèi)未整改的,工程師和維修監(jiān)理必須立即將施工單位人員清理出場。
第五章維修服務(wù)考核辦法
第二十五條物業(yè)公司員工推諉住戶報修或接報后不及時通知客戶服務(wù)中心的,每發(fā)現(xiàn)一
起,扣罰當(dāng)事人50元。引起住戶投訴的,扣罰當(dāng)事人100元。
第二十六條客戶服務(wù)中心前臺調(diào)度員未規(guī)范受理報修,違反《客戶服務(wù)中心員工服務(wù)禮儀標(biāo)準(zhǔn)》的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人50元。若引起業(yè)主投訴的,扣罰當(dāng)事人100元,部門主管50元;引發(fā)后果的,扣罰當(dāng)事人300元,部門各級責(zé)任人100元,部門各級主管領(lǐng)導(dǎo)50元。
第二十七條客戶服務(wù)中心前臺調(diào)度員對報修不作記錄的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人100元,部門主管50元;未按規(guī)范記錄報修內(nèi)容的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人30元,部門主管20元。
第二十八條維修組織人安排不及時或安排不當(dāng)導(dǎo)致業(yè)主投訴的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人100元,部門領(lǐng)導(dǎo)50元。
第二十九條相關(guān)人員不服從調(diào)度人員安排,扣罰當(dāng)事人200元。維修人員未在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場或完成維修工作的,扣罰相關(guān)責(zé)任人100元。
第三十條部門領(lǐng)導(dǎo)、工程師、維修監(jiān)理或物業(yè)助理未按規(guī)定程序和時限進(jìn)行維修處置的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人50元。引起業(yè)主投訴或其他后果的,扣罰當(dāng)事人100元,部門領(lǐng)導(dǎo)50元。
第三十一條未按規(guī)定組織施工,有下列情況之一的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰專業(yè)工程師50元,部門領(lǐng)導(dǎo)30元。(1)外委施工不填寫《委托維修任務(wù)書》就開始施工的;(2)未按雙方合同約定的工程單價上報工程價款的;(3)沒有約定工程單價,所定價格明顯高于市場價格的;(4)未及時填寫《工程項目簽證單》和《工程量明細(xì)表》的;(5)未規(guī)范填寫維修資料的。引起后果的,扣罰專業(yè)工程師200元,部門領(lǐng)導(dǎo)100元,主管領(lǐng)導(dǎo)50元。
第三十二條專業(yè)工程師和維修監(jiān)理對施工監(jiān)管力度不夠,出現(xiàn)下列情況之一的,扣罰當(dāng)事人200元,部門領(lǐng)導(dǎo)100元,主管領(lǐng)導(dǎo)50元:(1)因監(jiān)管不力,導(dǎo)致工期延誤或業(yè)主家中物品損壞的;(2)每完成一道工序,未按規(guī)定進(jìn)行驗收就進(jìn)行下一道工序施工的;(3)核定工程量誤差超過3%;(4)所巡查監(jiān)管區(qū)域的維修工程有返修情況發(fā)生;(5)發(fā)現(xiàn)施工單位有違規(guī)行為或不文明行為,不及時制止和處罰的。
第三十三條物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修監(jiān)管的員工未按維修管理制度對維修活動進(jìn)行監(jiān)管的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人100元,部門主管50元。
第三十四條物業(yè)助理不清楚所管區(qū)域內(nèi)維修情況的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人50元。
第三十五條客戶服務(wù)中心檔案管理員及工程師未按規(guī)定時間完成簽證單的填制與整理工作,未及時跟催審批進(jìn)度的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰30元。各審批環(huán)節(jié)未按時限審批的,扣罰責(zé)任人30元。
第三十六條維修工未按《入戶維修服務(wù)規(guī)范》的要求進(jìn)行維修作業(yè)的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人50元。造成業(yè)主(物業(yè)使用人)家中物品損壞的,須照價賠償。
第三十七條物業(yè)公司員工亂收費、收取小費或私吞維修費的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即開除并賠償損失。情節(jié)嚴(yán)重的,依法送公安機(jī)關(guān)處理。
第三十八條客戶服務(wù)中心于每月25日將統(tǒng)計報表報送督導(dǎo)室。發(fā)現(xiàn)有錯報、漏報和不報的,扣罰服務(wù)中心主任200元,主管領(lǐng)導(dǎo)100元。督導(dǎo)室每月按照本制度分別對維修工作組織一次抽查,對于未按規(guī)定時間進(jìn)行抽查的,扣罰督導(dǎo)室主任200元,主管領(lǐng)導(dǎo)100元。
第三十九條以上的違規(guī)行為,連續(xù)發(fā)生兩次,當(dāng)事人和部門領(lǐng)導(dǎo)加倍處罰;連續(xù)發(fā)生三次,當(dāng)事人作勸其離職處理。
第七章 附則
第四十條以上扣罰均從責(zé)任人當(dāng)月的獎金中予以執(zhí)行,直至扣完為止。
第四十條本考核辦法從下發(fā)之日起開始施行。
第2篇 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容考核指標(biāo)
一、管理處服務(wù)人員的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)
[業(yè)戶接待]
實行周一至周日08:30-20:30的業(yè)戶服務(wù)制度
業(yè)戶服務(wù)人員五官端正
女性身高1.60米以上,男性1.70米以上
舉止得體,微笑服務(wù)
按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝,佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊
在服務(wù)過程中熱情、周到,文明用語,主動詢問并及時為業(yè)戶提供服務(wù)
服務(wù)內(nèi)容:入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)藉管理、投訴處理、收費管理、裝修管理、檔案管理、報修處理、業(yè)戶滿意度測評、社區(qū)文化、便民(特約)服務(wù)等。
[保安服務(wù)]
管理區(qū)域的門崗實行全天24小時立崗保安服務(wù)
男性,身高1.75米以上
保安人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌,服裝整潔
值崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊;
值崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)
不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務(wù)無關(guān)的事
值崗時與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語::,不得使用'命令'、'要求'類用語及禁忌語
業(yè)戶需要幫助時(如開關(guān)車門、提拿重物、揚招及預(yù)約出租車、扶老攜幼等),應(yīng)主動及時提供服務(wù),對業(yè)戶及訪客的詢問應(yīng)熱情接待
服務(wù)內(nèi)容:門崗服務(wù)、巡視崗服務(wù)、車輛管理崗服務(wù)、停車庫(場)管理服務(wù)、 監(jiān)控崗服務(wù)、治安管理。
[設(shè)備維護(hù)]
設(shè)備人員應(yīng)統(tǒng)一著裝,佩帶胸牌
微笑服務(wù),舉止文明得體
在服務(wù)過程中保持良好的精神狀態(tài)
服務(wù)內(nèi)容:公共設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)、維修等
[保潔服務(wù)]
保潔服務(wù)人員形象健康
保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝,佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊
在服務(wù)過程中保持良好的精神狀態(tài)
服務(wù)內(nèi)容:公共區(qū)域的保潔等。
二、急修項目的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)
急修項目24小時內(nèi)修復(fù)
維修及時率達(dá)到100%;
維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上;
實行維修服務(wù)回訪制度,回訪率達(dá)到100%;(具體承諾見維修服務(wù)回訪)
對一般急修項目,應(yīng)在當(dāng)天維修完畢,因故不能修復(fù)的(如:特殊工藝要求、特殊材料采購等原因),應(yīng)書面告知報修人,請求再次預(yù)約上門維修;
對較大預(yù)約維修項目,牽涉到公共部位、設(shè)施及可能影響其他業(yè)戶生活、休息的維修項目,應(yīng)在預(yù)約作業(yè)日期前一日通知業(yè)戶,確保預(yù)約維修不誤時;
維修人員接到報修信息后,如上門維修服務(wù)時業(yè)戶不在家,應(yīng)留《請求再次預(yù)約上門維修(服務(wù))通知單》,示意業(yè)戶另約上門維修(服務(wù))的日期、時間,并及時向'管理處'回復(fù)'非正常注銷任務(wù)'的信息;
對供水、供電、消防、監(jiān)控等重要設(shè)備的維修項目,應(yīng)盡可能縮短維修時間,努力減少對業(yè)戶生活及安全的影響。對影響較多業(yè)戶生活、休息的維修項目,應(yīng)事先發(fā)布維修通告(緊急搶修項目可在事后說明),說明維修作業(yè)可能對業(yè)戶造成的影響,請業(yè)戶有所準(zhǔn)備,取得業(yè)戶的諒解和支持,并向業(yè)戶表示歉意。
三、一般維修的服務(wù)內(nèi)容與承諾
報修項目10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場
一般維修項目48小時內(nèi)修復(fù)
對一般預(yù)約維修項目,維修人員應(yīng)約時不誤,準(zhǔn)時到達(dá)業(yè)戶報修現(xiàn)場,二天內(nèi)維修完畢,逢節(jié)、假日不順延
維修人員接到報修信息后,如上門維修服務(wù)::時業(yè)戶不在家,應(yīng)留《請求再次預(yù)約上門維修(服務(wù))通知單》,示意業(yè)戶另約上門維修(服務(wù))的日期、時間,并及時向'管理處'回復(fù)'非正常注銷任務(wù)'的信息;
【維修服務(wù)收費】
以服務(wù)公司維修服務(wù)項目價目表為準(zhǔn),或根據(jù)市場價格與業(yè)戶協(xié)議確定。
在有償維修服務(wù)完工后,由維修人員開具發(fā)票,在發(fā)票上注明材料費用及人工費用,并請業(yè)戶在《維修(服務(wù))任務(wù)單》上簽字確認(rèn)、付費。
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bsp; 因維修質(zhì)量問題造成的重復(fù)修理,不得另行收費;因維修操作不當(dāng)造成業(yè)戶損失的,應(yīng)按實賠償。
【維修服務(wù)回訪】
水、電急修項目24小時內(nèi)回訪;
涉及鄰里間的維修項目24小時內(nèi)回訪;
有較大危險性的維修項目(如:室內(nèi)屋頂粉刷層大面積剝落,供水管道爆裂等)24小時內(nèi)回訪。
房屋滲漏水維修項目,應(yīng)在維修完工第一個雨天后回訪。
一般預(yù)約維修項目應(yīng)在維修完工后三天內(nèi)進(jìn)行回訪。
由'96916'信息平臺值班人員進(jìn)行電話回訪。
在回訪中發(fā)現(xiàn)存在維修質(zhì)量問題,應(yīng)及時預(yù)約整改;發(fā)現(xiàn)存在服務(wù)態(tài)度及在報修后預(yù)定時間內(nèi)未到達(dá)現(xiàn)場等問題,應(yīng)責(zé)成有關(guān)維修人員登門道歉。
四、服務(wù)受理、報修接待的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)
全年365天24小時接收業(yè)戶要求維修服務(wù)的信息,接待人員應(yīng)以規(guī)范、禮貌、文明的語言,親切、熱情的語氣接聽業(yè)戶的報修電話。
對急修項目,接待人員應(yīng)對業(yè)戶的報修 內(nèi)容詳細(xì)詢問、準(zhǔn)確分類、認(rèn)真記錄,按規(guī)定程序?qū)⑿畔⒔o相關(guān)的維修人員,并及時進(jìn)行維修。對預(yù)約維修項目,根據(jù)與業(yè)戶預(yù)約的時間,維修人員準(zhǔn)時上門維修服務(wù)。
五、投訴處理的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)
公司服務(wù)質(zhì)量投訴電話,24小時開通,24小時內(nèi)給予回復(fù)。
有效投訴處理率100%。
投訴人簽字滿意率95%以上。
業(yè)戶對維修服務(wù)有檢查監(jiān)督權(quán)及維修質(zhì)量驗收權(quán),發(fā)現(xiàn)維修服務(wù)存在問題有權(quán)及時指出,如業(yè)戶與維修人員無法達(dá)成共識,可向'021-96916'信息平臺或管理處專線電話投訴。
'021-96916信息平臺或管理處專線電話'接待人員應(yīng)認(rèn)真、熱情地接聽業(yè)戶的投訴,及時登記投訴要點,經(jīng)過調(diào)查、處理,盡快給業(yè)戶一個滿意的答復(fù)。
投訴接待人員應(yīng)對投訴的接聽、處理的全過程作詳細(xì)的記錄,對重大投訴應(yīng)及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。
六、電梯、水泵等設(shè)備運行服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)
【電梯】
××廣場××號樓項目(--)載人電梯24小時正常運行,其他設(shè)備按需求正常運行。
保證24小時有維修人員在小區(qū)內(nèi)值班,遇電梯困人事件保證10分鐘內(nèi)救出被困人員。
執(zhí)行定期保養(yǎng)和每年年檢保養(yǎng)制度,并有記錄,把有序的維保落到實處,杜絕無序搶修現(xiàn)象。
所有電梯都取得勞動局頒發(fā)的安全使用證和合格的檢驗報告后方可運行。
[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]
曳引機(jī)
主機(jī)運行正常,速度平穩(wěn)可靠;
冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效;
減速和潤滑良好,油位正常;
制動器完好、可靠。
轎廂
內(nèi)部按鈕齊全完好,信號登記有效;
照明完好,通風(fēng)機(jī)運轉(zhuǎn)平穩(wěn),無異常聲;
手動、自動操作運行正常;
應(yīng)急對講完好可靠;
超載報警正確可靠;
轎門開閉平穩(wěn),時間適中;
轎廂長、短行程的平層精度符合要求。
安全系統(tǒng)
安全鉗齊全 ,性能靈活可靠;
限速開關(guān)可靠,動作靈敏;
各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效;
各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全,性能可靠、有效;
急停開關(guān)完好,性能可靠有效;
檢修及運行狀態(tài)正常。
導(dǎo)軌導(dǎo)靴
連接點平滑,固定螺栓無松動,導(dǎo)軌不走位;
運行時靴襯與導(dǎo)軌無異常聲,滑動平穩(wěn);
導(dǎo)軌潤滑良好,油杯、油氈等齊全;
各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。
供電系統(tǒng)
每臺梯專用一只控制箱,電氣規(guī)范符合要求;
應(yīng)急備用電源能自動切換;
動力電與照明電,控制電與信號電不得混用;
發(fā)電機(jī)運行平穩(wěn),無異常聲;
轎頂、井道照明齊全良好;
電梯控制和內(nèi)接線符合要求,無臨時跳線;
接地保護(hù)符合要求。
底坑
無積水、滲漏、線路受潮;
照明、插座齊全完好;
急停檢修開關(guān)有效;
緩沖器正常、符合規(guī)定要求。
機(jī)房設(shè)施
【水泵】
水泵24小時正常運行
對水泵實行日巡查,每年維保一次
水泵各類控制,傳感器每月控制保養(yǎng),有記錄
[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]
供水泵
a.各水泵運行主要參數(shù)(流量、揚程等)符合出廠要求;
b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;
c.各水泵運行平穩(wěn),無震動,無異常聲,潤滑良好,無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制箱中各器件齊全,啟動、運行正?？煽?
e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠,無缺損。
水箱及附件
排水系統(tǒng)
a.各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
b.各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
c.各檢查口標(biāo)記清楚,操作方便;
d.各排水橫管無倒返水,排水暢通。
污水處理系統(tǒng)
a.各專用鼓風(fēng)機(jī)運行平穩(wěn),無異常聲;
b.初濾機(jī)運轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象;
c.壓濾機(jī)運轉(zhuǎn)正常、完好;
d.各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn),主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求;
e.各專用污泥泵運行平穩(wěn),無堵塞;
f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現(xiàn)象;
g.氣浮除渣設(shè)備完好;
h.各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定;
i.電氣控制箱中各元器件齊全,運行正?？煽?
j.消毒裝置完好、有效;
k.電氣接地保護(hù)可靠、安全;
l.經(jīng)系統(tǒng)處理后,排放符合環(huán)保要求。
七、房屋及其設(shè)備設(shè)施完好程度的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)
公共設(shè)備、設(shè)施包括:路燈、樓道燈等完好率達(dá)到98%以上;
房屋建筑完好率達(dá)到98%以上;
道路、停車場完好率達(dá)到98%以上;
設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象
(服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)詳見房屋共用房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案)
八、小區(qū)消防安全、公共秩序維護(hù)的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)
消防設(shè)施、管道完好率100%
【消防系統(tǒng)維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)】
消火栓泵
a.消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求;
b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;
c.消火泵運行平穩(wěn)、無振動,潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制和各元件齊全,正?？煽?性能完好;
e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠,無缺損;
f.管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。
增壓泵
a.增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn),各項運行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。
&nb
sp; 消火栓及配套設(shè)施
a.各層消火栓箱及附件齊全完好;
b.啟動報警按鈕完好、性能可靠;
c.各層消火栓出水壓力符合要求;
d.消防接合器齊全、有效,無泄漏;
e.戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活;
f.消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,并有明顯標(biāo)記。
噴淋泵
a.噴淋泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求;
b.管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活;
c.噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好,無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制和器件齊全、正?？煽?性能完好;
e.泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠,無缺損;
f.管道設(shè)備等無銹蝕,無滲漏。
噴淋頭及管道
a.不同規(guī)格的噴頭不得相互代用;
b.噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符;
c.噴頭、管道無滲漏、銹蝕;
d.管道內(nèi)水壓恒定,器件齊全、正確。
消防送風(fēng)排煙設(shè)備
a.各防火閥門自動、手動開閉靈活有效;
b.各送風(fēng)口完好、無堵塞、結(jié)灰;
c.送、排風(fēng)機(jī)(風(fēng)量、動壓等參數(shù))符合出廠要求;
d.送、排風(fēng)機(jī)運轉(zhuǎn)平穩(wěn),潤滑良好;
e.各風(fēng)機(jī)控制器電氣元件齊全有效,性能可靠;
f.風(fēng)機(jī)設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)罩安全、有效。
消防報警
a.消火栓泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動;
b.噴淋泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動;
c.報警裝置應(yīng)可靠、正常,堵絕誤報。
煙、溫感監(jiān)視屏
a.各煙、溫感探頭完好,感應(yīng)正確;
b.探頭顯示屏完好,記錄、提示、打印正確可靠;
c.備用電源完好,切換迅速有效;
其他消防設(shè)施
a.機(jī)房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位;
車庫、倉庫應(yīng)配備的滅火器材到位。
【公共秩序維護(hù)】
管理區(qū)域的門崗實行全天24小時立崗保安服務(wù)。
保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊;值崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)。不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務(wù)無關(guān)的事。
值崗時與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語,不得使用'命令'、'要求'類用語及禁忌語。
為保障業(yè)戶、訪客的人身、財產(chǎn)及××廣場××號樓項目(---)的安全,保安人員應(yīng)認(rèn)真值守,實施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作,盡到善良管理人的注意義務(wù)。對突發(fā)事件應(yīng)按各類應(yīng)急預(yù)案迅速作出反應(yīng),果斷作出適當(dāng)處置,即時報告上級,并做好記錄。
門崗保安人員應(yīng)熟悉××廣場××號樓項目(---)常住人員及私家車輛狀況,并嚴(yán)格實行訪客出入登記制度,不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。
雨天為業(yè)戶提供方便傘等便民服務(wù)。
對裝修民工出入小區(qū)嚴(yán)格驗證,對裝修民工攜帶工具出小區(qū),應(yīng)查驗由管理處簽發(fā)的出門證,對攜帶大宗材料及貴重物品出門,應(yīng)查驗由業(yè)戶簽證的、由管理處簽發(fā)的出門證,并做好相應(yīng)記錄。
管理區(qū)域內(nèi)實行全年365天24小時全天候保安::巡視服務(wù),對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次。
為防盜、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序,按不同方案的巡視路線,確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。
嚴(yán)密巡查公共區(qū)域的保安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標(biāo)識、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報警系統(tǒng)狀況。發(fā)現(xiàn)異常情況及時向有關(guān)部門反映,并做好巡視記錄與巡邏到位儀(點)的簽到。夜間巡視,應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒,保持高度警惕性,并加強(qiáng)自我保護(hù)意識。并對路燈的損壞情況做好記錄,及時報修。
加強(qiáng)裝修管理,阻止違規(guī)裝修,制止占用公共場所任意施工的行為,確保夜間
(18:00-次日08:00)及國定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。
對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。
為應(yīng)對突發(fā)事件,應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)(每年1~2次)。
管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時開通運行,并實行24小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù),嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏;通過小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動態(tài),發(fā)現(xiàn)疑問應(yīng)立即定點監(jiān)控錄像,并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像,做好監(jiān)視記錄;當(dāng)值人員應(yīng)對監(jiān)控的私密性內(nèi)容及現(xiàn)場記嚴(yán)格保密,不得泄漏,未經(jīng)管理處經(jīng)理許可,不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。
監(jiān)控錄像保存一個月,循環(huán)使用。
做好監(jiān)控室內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。
監(jiān)控室內(nèi)無關(guān)人員不得進(jìn)入,有關(guān)人員進(jìn)入都應(yīng)做好詳細(xì)記錄。
九、小區(qū)交通以及停車管理的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)
【道路交通管理服務(wù)】
對進(jìn)出××廣場××號樓項目(-)的車輛實施證、卡管理,確保車輛進(jìn)出井然有序;
確保道路車輛行駛暢通、安全。
××廣場××號樓項目(-)出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志,指明行車方向。
確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象。
道路路面保持整潔、無損、通暢。
標(biāo)識清晰、醒目、完整。
對進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo),并指揮車輛按規(guī)定車位停車。
小區(qū)行車道油漆黑白相間減速條標(biāo)志,警示車輛減速緩行。
阻止四噸及以上大型車輛進(jìn)入管理區(qū)域(特種車輛和搬場車輛除外)。
【停車管理服務(wù)】
在停車庫(場)地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標(biāo)志、車位標(biāo)志及編號。
在停車庫的進(jìn)出口上方醒目處,掛禁令標(biāo)志、限高標(biāo)志、收費標(biāo)志。
停車庫的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。
保持停車庫環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整,無積水。
為辦妥長期停車證的業(yè)戶提供相對固定的車位。
地下車庫只為業(yè)戶提供長期停車服務(wù)(特殊情況需臨時停車,應(yīng)由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后方可停車)。
輔助、引導(dǎo)車主安全停車。
對進(jìn)出管理區(qū)域的機(jī)動車輛實行發(fā)放出入證、停車證制度、登記制度和停車收費制度(收費標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行)。為出入小區(qū)的車輛提供引導(dǎo)服務(wù),保持車輛出入暢通、停放有序。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。
為臨時停車的人員,執(zhí)行限額發(fā)證制度,先到先停,停滿為止,并確保已辦證車輛的停車。
為進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的非機(jī)動車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務(wù)不準(zhǔn)許小區(qū)內(nèi)非機(jī)動車亂停、亂放。
對收費的非機(jī)動車庫實行出入調(diào)牌制度(收費標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行)并有序停放。
十、控制突發(fā)事件的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)
管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故;
管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故;
管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故;
遇到報警5分鐘內(nèi)必須趕到現(xiàn)場并做好記錄;
確保應(yīng)急通道的暢通,應(yīng)急照明100%完好;
給類電子感應(yīng)設(shè)備每月進(jìn)行一次檢測,保持完好率達(dá)99%以上;
確保管理服務(wù)用計算機(jī)不受病毒侵害。
十一、物業(yè)及住戶檔案管理的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)
檔案歸檔率達(dá)到100%,
檔案完整率達(dá)到98%以上;
建立一戶一檔的業(yè)戶檔案。
業(yè)戶檔案內(nèi)容:
--《住宅使用公約》
--《裝修管理辦法》
--《裝修管理協(xié)議》
--《入伙手續(xù)書》
--《代辦服務(wù)委托書》
--《保管鑰匙委托書》
--《保管鑰匙承諾書》(復(fù)印件)
--《房屋驗收表》
--《鑰匙簽收表》
--《業(yè)主信息表》
--《入伙資料簽收表》
--《施工人員登記表》
--《安全責(zé)任書》
--裝修施工單位資質(zhì)證書(復(fù)印件)
--身份證明[身份證、暫住證、護(hù)照、臨時戶口等](復(fù)印件)
--《治安許可證》
--《租賃許可證》
--權(quán)籍資料(購房合同、產(chǎn)權(quán)證、付房款證明)
--各類付費資料(有償服務(wù)、代收代付等)
--投訴、回訪記錄
--各類服務(wù)記錄
--業(yè)主大事記
業(yè)戶檔案管理按公司檔案管理規(guī)范執(zhí)行。
十二、住宅裝修管理的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)
裝修施工應(yīng)于每天8:00時-20:00時之間進(jìn)行,并確保晚間20:00-清晨8:00及節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的噪聲。
業(yè)主室內(nèi)裝修資料整理、歸檔工作由管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)。
施工人員應(yīng)佩證施工證,其活動僅限于裝修戶室內(nèi),不得到處游逛。
施工活動僅限于裝修戶室內(nèi)進(jìn)行,不得在公用部位拌漿、堆物。
不得使用超大、超重、高分貝、強(qiáng)震動的施工機(jī)械設(shè)備。
加強(qiáng)對小區(qū)的巡視,及時制止隨意搭電拉線,超線載負(fù)荷使用大功率施工電器具。
如污染公用地面、墻面要及時清除。
裝修垃圾用袋裝好,由管理處集中后統(tǒng)一清運。
第3篇 盛世家園物業(yè)管理服務(wù)人員培訓(xùn)方案
-、培訓(xùn)工作的指導(dǎo)思想
無論從事何種行業(yè),工作最終是由人去落實完成。所以,我們始終高度重視入力資源的開發(fā),尤其強(qiáng)調(diào)企業(yè)對員工的內(nèi)部潛能開發(fā)--即培訓(xùn)。因此,我們把培訓(xùn)工作提升到物業(yè)管理公司是否能按照既定目標(biāo)實現(xiàn)物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的戰(zhàn)略高度來對待。我們相信,一個好的物業(yè)管理服務(wù)模式必定包含一個良好的培訓(xùn)機(jī)制。我們認(rèn)為:培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催化劑,是員工職業(yè)生涯的加油站,是企業(yè)給員工最實惠的福利。
我們在人員培訓(xùn)工作上擬采取如下措施:
1.結(jié)合e物業(yè)管理公司多年來在高層大廈物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)方面的經(jīng)驗,并根據(jù)物業(yè)管理市場及行業(yè)動態(tài)的最新變化,隨時調(diào)整培訓(xùn)策略,不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容,保證培訓(xùn)的效果。
2.樹立'管理者就是培訓(xùn)者'的觀念。每一位管理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。我們尤其強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)員工實際工作中的能力,要求員工通過培訓(xùn)結(jié)合自己的工作實踐來不斷提高自己的工作能力,掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。
3.培訓(xùn)考核績效化。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個入的績效考核掛鉤,目的就是落實培訓(xùn),量化培訓(xùn),避免管理處培訓(xùn)流于形式。
4.結(jié)合實際不斷持續(xù)改進(jìn)培訓(xùn)課程的內(nèi)容。我們將不斷總結(jié)實際工作中的良好經(jīng)驗,并用以指導(dǎo)員工,防止員工在機(jī)械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動力。采用先進(jìn)科學(xué)的方式(例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等),使培訓(xùn)形式多樣化,增加不斷培訓(xùn)的效果。
5.采用目前國際企業(yè)管理培訓(xùn)行業(yè)中流行的'kas'培訓(xùn)方法,即集知(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一體的培訓(xùn)方法。具體方法如:講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對抗辯論法、專題討論會、參觀學(xué)習(xí)、現(xiàn)場實習(xí)和職務(wù)輪換等。
6.培訓(xùn)工作制度化,保證員工有足夠的培訓(xùn)時間。通過分級考核及末位淘汰制度,制遣員工的緊迫感和壓力感,將傳統(tǒng)的被動性接受培訓(xùn),變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動參與。
二、培訓(xùn)系統(tǒng)的實施運作
(一)培訓(xùn)系統(tǒng)圖
修正執(zhí)行
培訓(xùn)計劃
崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織
反饋 評價
培訓(xùn)考核
系統(tǒng)圖說明:
1.針對e盛世家園(一期)的管理特點來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實施計修正。
2.有效運用多種培訓(xùn)形式和方法,確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。
3.通過對員工進(jìn)行考核,了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。
4.根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋,及時調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重點。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實踐工作中。
(二)培訓(xùn)的組織方式
1.培訓(xùn)職責(zé):
(1)管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)的計劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。
(2)主管級以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓(xùn)計劃進(jìn)行逐級培訓(xùn),并對培訓(xùn)實施評估,并及時將培訓(xùn)效果和情況反饋給上級培訓(xùn)人員。
2.培訓(xùn)實施流程
我們對員工的培訓(xùn)分為三個階段:入職培訓(xùn)--崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)--日常管理培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期20天的入職培訓(xùn),內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目:三個月試用期滿后,員工將接受為期一周的轉(zhuǎn)正培訓(xùn),考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的日常管理培訓(xùn),內(nèi)容詳見各工種培訓(xùn)科目表。
3.培訓(xùn)時間
(1).為實現(xiàn)'加油站'式培訓(xùn),我們對各工種員工亦制訂了具體的培訓(xùn)時間要求,完成培訓(xùn)后登錄積分,詳見下表:
職務(wù)(崗位)部門經(jīng)理以上項目主管管理員(班組長)作業(yè)服務(wù)員工
每年培訓(xùn)時間不少于140小時不少于100小時不少于80小時不少于60小時
(2).根據(jù)脫產(chǎn)情況培訓(xùn)亦可分為三種,即:全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。我們堅持以'在職培訓(xùn)為主.脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔'。
4.員工培訓(xùn)常用方法
序號培訓(xùn)類別培 訓(xùn) 方 式、方 法培訓(xùn)對象培訓(xùn)目的及適用環(huán)境
1綜合類
1.參加拓展訓(xùn)練管理人員促進(jìn)相互的信任、支持與合作
2.參加軍事訓(xùn)練全體人員增強(qiáng)員工的組織紀(jì)律性和自律性
3.'5s'培訓(xùn)管理、工程技術(shù)人員提高員工職業(yè)素養(yǎng)
4.投影、錄象、電腦演示等視聽教育全體人員增加感性認(rèn)識
2研討類
1.頭腦風(fēng)暴法管理人員提高創(chuàng)造力,培養(yǎng)創(chuàng)造性思維
2.專題討論法管理人員提高管理水平
3.典型案例、個案剖析、情景模擬等案例分析法全體人員提高綜合分析解決問題的能力
3演練類
1.模擬角色法全體人員熟悉公司情況及各類業(yè)務(wù)工作
2.對抗辯論法管理人員提高員工協(xié)調(diào)溝通能力
3.游戲訓(xùn)練法全體人員激勵員工工作積極性
4學(xué)習(xí)類
1.檢查表法管理人員提高創(chuàng)造力及觀察問題的能力
2.快速閱讀法管理、工程技術(shù)人員培養(yǎng)快速閱讀能力
5講課類
1.逆向思維法管理人員培養(yǎng)換位思考的逆向思維
三、培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)
(一)新員工公共培訓(xùn)科目
序號培訓(xùn)科目培訓(xùn)內(nèi)容課時
1軍訓(xùn)軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練5天
2禮儀知識常用禮儀知識6課時
形體訓(xùn)練
員工行為語言規(guī)范
3服務(wù)意識職業(yè)道德教育3課時
客戶溝通協(xié)調(diào)技巧
受理及處理客戶投訴
4企業(yè)文化企業(yè)發(fā)展史及基本情況介紹3課時
企業(yè)理念與宗旨
員工手冊與勞動人事規(guī)章制度
5物業(yè)管理知識物業(yè)管理基礎(chǔ)知識6課時
物業(yè)管理的行業(yè)法律、法規(guī)6課時
入伙與二次裝修管理服務(wù)要求與技巧3課時
典型物業(yè)管理案例6課時
6質(zhì)量管理iso9002質(zhì)量管理體系6課時
7安全防范知識消防知識6課時
治安防范知識與技巧
8大廈情況大廈基本情況介紹3課時
9帶班實行7天
(二)護(hù)衛(wèi)員及車輛管理員培訓(xùn)科目
序號
培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會每周一次提高政治思想覺悟,開展批評自我批評
2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每周一次保持宿舍干凈整潔
1.單兵隊列動作;
2.三大步法;
3.體能訓(xùn)練;逢周一至周五,
每天訓(xùn)練1小時培養(yǎng)組織紀(jì)律性,訓(xùn)練扎實基本功
1.擒拿格斗基本功;
2.捕俘拳;
3.防衛(wèi)術(shù);逢周六、周日,
每天訓(xùn)練3小時熟悉掌握擒敵及防衛(wèi)技能
5護(hù)衛(wèi)服務(wù)工作手冊每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
6法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度
7消防知識每月一次熟悉消防救火職責(zé)
8消防訓(xùn)練每周一次掌握基本消防操作技能
9突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力,掌握處理技巧
(三)保潔員培訓(xùn)科目
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會每周一次提高政治思想覺悟,開展批評自我批評
2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每月一次保持宿舍干凈整潔
3保潔方法與清潔劑使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
4保潔設(shè)備操作保養(yǎng)知識每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
5保潔服務(wù)工作手冊每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
6病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
7環(huán)境保潔法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度
8消防知識及訓(xùn)練每季度一次熟悉消防救火職責(zé)及掌握基本操作技能
9突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力
(四)園藝工培訓(xùn)科目
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會每周一次提高政治思想覺悟,開展批評自我批評
2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每月一次保持宿舍干凈整潔
3園藝方法與農(nóng)藥使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
4園藝設(shè)備操作保養(yǎng)知識每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
5園藝服務(wù)工作手冊每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
6病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
7消防知識及訓(xùn)練每季度一次熟悉消防救火職責(zé)及掌握基本操作技能
8突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力
(五)維修技工培訓(xùn)科目
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會每周一次提高政治思想覺悟,開展批評自我批評
2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每月一次保持宿舍干凈整潔
3園藝方法與農(nóng)藥使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
4園藝設(shè)備操作保養(yǎng)知識每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
5園藝服務(wù)工作手冊每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
6病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
7消防知識及訓(xùn)練每季度一次熟悉消防救火職責(zé)及掌握基本操作技能
8突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力
《維修服務(wù)工作手榭》《設(shè)備管理工作手榭》《消防管理工作手朋》
熟悉菽工的崗位職牡,操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)掌握基本的消防知識禾□設(shè)備管理知識
房屋維修艿面納管理條例,房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)
大厘內(nèi)水、電、消防管道走向,設(shè)備設(shè)施特點,維修s反務(wù)范圍
了解和熟悉大廈狀況,提高工作效率
土建、機(jī)窀、綰排水、空讕等杞天專業(yè)的基礎(chǔ)管理婀識
沒備及機(jī)具的操作演練和倮養(yǎng)規(guī)程
技術(shù)大比武
每年一次
第4篇 海岸小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費
陽光海岸小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費
物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比較而言相對較低,收入來源較少,如何節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此,在陽光海岸的管理上,管理處要充分發(fā)揮財務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能,從加強(qiáng)計劃、統(tǒng)計、成本考核等環(huán)節(jié)入手,減少各種不必要的開支,杜絕浪費,在持續(xù)提高管理服務(wù)質(zhì)量的同時有效降低管理成本。
一、財務(wù)管理
財務(wù)管理是物業(yè)管理正常運營的'生命線'。物業(yè)公司和管理處應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家、廣東省及汕頭市有關(guān)物業(yè)管理的財務(wù)管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運作。
(一)財務(wù)管理基本原則
1、實行'開放管理',定期向業(yè)主公布管理處財務(wù)收支報告,增強(qiáng)管理的透明度,接受業(yè)主的監(jiān)督;
2、堅持'取之于民,用之于民'的基本原則。
(二)財務(wù)管理措施
設(shè)立財務(wù)管理機(jī)構(gòu),加強(qiáng)財務(wù)管理的職能。管理處設(shè)會計、出納和收款員等專、兼職財務(wù)人員,負(fù)責(zé)管理處的財務(wù)管理工作。建立規(guī)范、透明的財務(wù)體系。
1、根據(jù)陽光海岸的實際情況,制定切實可行的財務(wù)管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、公司本部對陽光海岸物業(yè)管理處的財務(wù)工作定期進(jìn)行檢查,每年定期對財務(wù)帳目進(jìn)行審計。
3、管理處財務(wù)工作由管理處主任主管,凡涉及管理處資金使用的,除較大金額(500元以上)需報告公司領(lǐng)導(dǎo)外,一律由管理處主任簽字審批后方可使用。
4、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目。
5、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費預(yù)算報告,并提交公司審批,經(jīng)批準(zhǔn)后實施。
二、物業(yè)管理服務(wù)費
在物業(yè)管理經(jīng)費收支上,將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理服務(wù)費收支的基本原則。收入方面,堅決按合同中確定的價格及汕頭市國土房管局、物價局等政府部門的定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;支出方面,以服從全體業(yè)主的利益為前提,堅持'事前預(yù)算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時,確保資金的合理使用,實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。
陽光海岸物業(yè)管理服務(wù)收費:
多層住宅:按建筑面積0.65元/平方米.月;
小高層住宅:按建筑面積加電梯運行費用:一層0.70元/平方米.月、二層0.75元/平方米.月、三層0.80元/平方米.月、四層1.05元/平方米.月,五層以上每層遞增0.05元/平方米.月;
商鋪:按建筑面積每月每平方米1.80 元;
寫字樓:按建筑面積每月每平方米1.20元;
別墅:按疊合建筑面積1.40元/平方米.月;
因乙方原因的空置房按物業(yè)管理服務(wù)費和電梯運行費用全額收取;
車位管理費:60元/月.車位
三、物業(yè)管理服務(wù)費及代收代繳費用的收取
(一)管理處設(shè)置專職收款員,負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在交費時間上有困難的業(yè)主,采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式,方便業(yè)主交費,提高費用收繳率。
(二)在費用收取方式上,管理處在接管初期采用人工收費和電腦劃帳同步進(jìn)行,力求盡量減少現(xiàn)金的收取,提高收款工作效率。
(三)對于極少數(shù)欠繳管理服務(wù)費用的業(yè)主或租戶,采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交,必要情況下管理處主任、客戶主任進(jìn)行上門拜訪,敦促其交費。對于拒不交納的,管理處可采取必要的法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。
第5篇 物業(yè)管理手冊－服務(wù)所用物品的防護(hù)
物業(yè)管理手冊:服務(wù)所用物品的防護(hù)
1、對于服務(wù)過程中使用的物品從貯存、搬運、使用的所有階段,應(yīng)針對物品的符合性提供防護(hù),防止物品變質(zhì)、損壞。
2、物品搬運的控制:搬運負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)物品的特點,配置適宜的搬運工具,規(guī)定合理的搬運方法,防止損壞物品。
3、物品貯存控制:倉庫管理執(zhí)行《倉庫專員作業(yè)指導(dǎo)書》的有關(guān)規(guī)定。
4、危險化學(xué)品控制:危險化學(xué)品的管理執(zhí)行《危險化學(xué)品管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,并填寫《危險化學(xué)品清單》。
5、相關(guān)文件
5.1《倉庫專員作業(yè)指導(dǎo)書》
5.2《危險化學(xué)品管理辦法》
6、相關(guān)記錄
6.1《危險化學(xué)品清單》jw/jl-7.5.5-001
第6篇 水木清華物業(yè)管理處服務(wù)規(guī)范怎么寫
水木光華物業(yè)管理處服務(wù)規(guī)范
1、服務(wù)態(tài)度:文明禮讓、態(tài)度和藹、語氣親切、表達(dá)清楚。
2、服務(wù)用語:您好請進(jìn);
請坐;
請講;
對不起;
請稍等;
讓您久等了;
請慢走;
有事多聯(lián)系;
謝謝;
請留步;
再見;
請您消消氣,有話慢慢說;
歡迎您監(jiān)督幫助;
打攪了。
3、服務(wù)禮儀:著裝整齊干凈、佩戴服務(wù)標(biāo)志、態(tài)度熱情誠懇、行為文明大方。
4、服務(wù)、作業(yè)時儀表保持整潔,穿著干凈的工作服,佩戴服務(wù)胸卡;
不留與身份不符的發(fā)型,不戴與服務(wù)無關(guān)的裝飾品;
并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。
接待辦事人員,熱情迎送,主動打招呼;
專心做好記錄,并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。
5、入戶服務(wù)先按門鈴或輕敲門,征得同意再進(jìn)門;
辦完事后禮貌地離去。
6、服務(wù)對象有意見、態(tài)度不好時,耐心解釋說明,以禮待人,不講傷感情和不文明語言。
7、職業(yè)紀(jì)律:遵紀(jì)守法、勤政廉潔、辦事公道、高效服務(wù)。
8、自覺執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī),依法行政、依先法管理,不得擅自主張、各行其是。
9、愛崗敬業(yè)、提高辦事效率,不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。
10、堅持原則,秉公辦事,不得以職務(wù)之便謀取私利,不得以任何形式吃、拿、卡、要。
11、多辦實事,為住戶排憂解難,不亂收費、不收饋贈,不向住戶提無理要求。
12、干活保障安全,不得損壞住戶物品;
文明施工不擾民,活完料凈腳下清。
第7篇 確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量措施
確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的措施
一、將管理指標(biāo)分解、細(xì)化,逐級落實;
按照公司項目管理規(guī)定,首先由項目經(jīng)理與公司簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書;
項目經(jīng)理負(fù)責(zé)將各項管理指標(biāo)分解到本項目管理部各部門,由各部門經(jīng)理代表本部門簽訂部門管理目標(biāo)責(zé)任書;
部門經(jīng)理負(fù)責(zé)將各項管理指標(biāo)分解到本部門的每位員工,員工即按照部門擬定的工作內(nèi)容、程序、標(biāo)準(zhǔn)開展本職工作,其工作結(jié)果的優(yōu)劣將與自身的經(jīng)濟(jì)利益掛鉤。
二、利用數(shù)據(jù)統(tǒng)計工具,不斷提高工作的質(zhì)量;
各部門將首先區(qū)分計劃性工作與突發(fā)性工作,將計劃性工作予以量化,并確定相應(yīng)的管理指標(biāo);
每月對計劃性工作進(jìn)行量化統(tǒng)計與分析;
對于突發(fā)性工作,定期(分別按照月度、季度)進(jìn)行統(tǒng)計與分析,逐步將其列入到計劃性工作并賦予相應(yīng)的量化指標(biāo);
根據(jù)上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析結(jié)果并結(jié)合項目客觀情況,調(diào)整并細(xì)化各項指標(biāo),以確保我司承諾的指標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)的實現(xiàn)。
三、公司技術(shù)督導(dǎo)檢查組不定期到項目現(xiàn)場進(jìn)行抽查,以確保服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性;
四、每月與zz電視中心物業(yè)監(jiān)督管理辦公室進(jìn)行洽談溝通,不斷改進(jìn)各項工作,配合后續(xù)管理工作;
五、客戶服務(wù)中心每季度進(jìn)行一次客戶滿意度調(diào)查,及時了解廣大客戶對物業(yè)管理服務(wù)工作的態(tài)度、建議,并進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,不斷提高客戶滿意率。
第8篇 項目日常物業(yè)管理綜合服務(wù)：事務(wù)管理
項目日常物業(yè)管理的綜合服務(wù):事務(wù)管理
日常物業(yè)管理的綜合服務(wù)是指除房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備、設(shè)施管理以外的各項服務(wù)與管理工作,包括事務(wù)管理、環(huán)境管理、保安及消防管理等。
cpm提供的經(jīng)營型物業(yè)管理服務(wù)將充分發(fā)揮**辦公、購物、入住、金融證券、信息交流及健身等功能,使**成為人與建筑、人與環(huán)境、人與社會高度融合的載體,達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益和高度統(tǒng)一。
辦公的便捷和高效,購物的舒適和方便等是**物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)客戶是cpm的最高原則,cpm針對**客戶的需求,專業(yè)服務(wù)素質(zhì)體現(xiàn)在快、隱、準(zhǔn)、親四個方面;
快--對服務(wù)需求的快速反應(yīng),客戶服務(wù)中心全天接受客戶的需求信息,于第一時間派員服務(wù),解決問題。
隱--即隱性服務(wù),避免服務(wù)人員的身影頻繁出現(xiàn)在客戶面前,給人'潤物細(xì)無聲'的感覺。
準(zhǔn)--即追求服務(wù)效率,力爭第一次上門服務(wù)做到最好,減少返工率。
親--反映親和、貼切,真誠待您每一天。
快、隱、準(zhǔn)、親的物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)格,加上**先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施,我們提供給廣大客戶的將是一個安全、自由、放松、舒適的辦公、購物、入住環(huán)境。
1 事務(wù)管理
1.1 入伙及裝修管理
在前期物業(yè)管理的籌備工作中,cpm將結(jié)合**的實際情況編寫和印刷《入伙指南》、《用戶手冊》、《業(yè)主、客戶公約》等規(guī)章制度。
接管驗收后,cpm將配合發(fā)展商公布的入伙時間,按時舉行入伙儀式,向業(yè)主和客戶發(fā)放有關(guān)資料,開展咨詢答疑活動,并按照規(guī)定的程序辦理入伙手續(xù)。
此階段管理人員還將對大廈內(nèi)各單位的裝修活動及裝修施工單位進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管,宣傳裝修、消防、治安等管理規(guī)定,規(guī)范業(yè)主和客戶的裝修行為,確保大廈前期裝修階段的消防和治安安全。
日常管理中的裝修,如各種改建、二次裝修等零星工程,為維護(hù)**的裝飾環(huán)境及辦公秩序,各種外包的裝修工程須經(jīng)**管理處批準(zhǔn),施工分包方還須遵守建設(shè)部頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及**的《大廈裝修管理規(guī)定》,嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的作業(yè)時間和作業(yè)要求施工,以免造成環(huán)境污染,損壞大廈裝飾環(huán)境,妨礙他人。
物業(yè)裝修期管理工作要求表
工作內(nèi)容工作時間/作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
入伙手續(xù)驗收12小時隨來隨辦證件齊全,驗收項目齊全,客戶簽字。
裝修審核1天內(nèi)辦完符合規(guī)定,無危及安全和影響外觀,無改變用途。
巡視2次/小時無亂堆放、亂挖亂接亂搭、無違章裝修,房屋完好率100%。
跟蹤、監(jiān)督4次/天問題部位無重復(fù)違章現(xiàn)象。
走訪2次/周及時聽取業(yè)主、客戶意見,滿足其合理要求,滿意率100%。
回訪12小時內(nèi),100%記錄完成情況,調(diào)查滿意率100%。
工作日記每日下午5點-5點半記錄全面、真實、準(zhǔn)確。
收費12小時隨來隨辦收費率100%。
財務(wù)日清日結(jié)帳表相符,收支平衡,每月公開一次。
時間安排8:00-8:30向值班室了解和處理客戶申報、投訴。
8:30-10:00巡視檢查。
14:00-15:30建檔、培訓(xùn)。
15:00-17:30走訪、回訪。
動作督導(dǎo)方式分片包干,管理員巡查,經(jīng)理不定期抽查
1.2 公眾文件及公告的控制
物業(yè)管理中有許多公眾文件,包括公約、手冊及規(guī)定,主要闡述有關(guān)業(yè)主的權(quán)務(wù)及義務(wù)、物業(yè)的使用指南、使用物業(yè)的行為規(guī)范等、物業(yè)管理中的臨時通告、注意事項及一般公告等,由管理處主任審核后張貼在規(guī)定的公告欄內(nèi);重要文件或直接影響**秩序的公告,由管理處報公司審核并酌情發(fā)布。
1.3 服務(wù)意見征詢及投訴處理
1.3.1 服務(wù)意見征詢
圖2 服務(wù)意見征詢流程圖
1.3.2 服務(wù)投訴處理
圖3服務(wù)投訴處理及回訪流程圖
1.3.3 建立客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)
cpm將為**設(shè)立以客戶服務(wù)中心為主導(dǎo)的客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng),根據(jù)客戶需求信息協(xié)調(diào)調(diào)度各個職能部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作,設(shè)立客戶信息檔案,高效反饋、處理客戶意見及需求。每月按期將客戶需求、客戶回訪的結(jié)果進(jìn)行深入細(xì)致的分析,調(diào)整工作思路,真正體現(xiàn)cpm'真誠待您每一天'的個性化服務(wù)理念。
1.3.4 實行首問負(fù)責(zé)制
第一個接到客戶服務(wù)投訴的員工就是解決和滿足客戶需求的總負(fù)責(zé)人,他有責(zé)任使本次服務(wù)圓滿完成。cpm所有員工時刻牢記'滿意客戶是我們的最高原則',認(rèn)真對待客戶提出的每一個需求,用優(yōu)質(zhì)服務(wù)來解決和滿足客戶需求。
1.3.5 隱性化預(yù)見性服務(wù)
cpm提倡隱性物業(yè)管理服務(wù),為減少客戶投訴或不便,要求全體員工有良好的服務(wù)意識、豐富的服務(wù)經(jīng)驗和敏銳的識別力,加強(qiáng)日常巡視及維護(hù)工作,使我們的服務(wù)超前于業(yè)主、客戶的感受,在業(yè)主、客戶尚未意識到不便之前解決問題。因為高層次的服務(wù)境界是沒有投訴,而非僅僅是圓滿處理投訴。
1.4 報修、維修工作
圖4 報修、維修工作流程圖
1.5 便民服務(wù)
1.5.1 優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便用戶、低價收費
為**提供便利經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是管理處最基本的服務(wù)功能。cpm認(rèn)為,服務(wù)客戶最高原則的體現(xiàn)之一便是高效、便利、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù),'勿以善小而不為'。cpm將堅持'優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便客戶、低價收費'的原則,開展便民服務(wù)活動。
1.5.2 無償服務(wù)項目
a. 設(shè)立便民箱:包括急救用品、常用工具等。
b. 文化服務(wù):組織各類信息、文化交流。
c. 及時收集掌握天氣、環(huán)境、溫濕度預(yù)報數(shù)值,在大堂醒目位置公布,方便樓內(nèi)工作人員的出行。
d. 根據(jù)情況,在人流量大的地方準(zhǔn)備好雨傘、傘套機(jī)等便民物品。
e. 為方便**工作人員乘坐公交車,管理處將設(shè)立零鈔硬幣兌換點。
f. 提供辦公室內(nèi)維修服務(wù),包括掛鏡框、室內(nèi)照明、電路等,其中若有需要購置材料的,僅收取其成本費。
1.5.3 特約性服務(wù)
特約性服務(wù)實質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù),為客戶提供工作、生活的方便。本項目專項服務(wù)遵循'有法可依、有章可查'原則設(shè)置,質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)公開、明確。
注:下表內(nèi)價格僅為參考,具體運作時,將依照當(dāng)?shù)貎r格變化做出
調(diào)整,制定出**的項目及收費標(biāo)準(zhǔn),并報當(dāng)?shù)匚飪r部門備案后執(zhí)行。
特約性服務(wù)項目表
序號類別服務(wù)項目方式及價格
1代辦類信件代收、發(fā)服務(wù)免服免費
報刊代訂服務(wù)免服免費
鮮花、禮品代訂服務(wù)免服免費
出租車代叫服務(wù)免服免費
代訂外賣服務(wù)免服免費
代沖膠卷服務(wù)加收10%的服務(wù)費
常用維修工具、電器便利服務(wù)免服免費;當(dāng)借用較貴重或較大的物品并需要收費
傳真收發(fā)服務(wù)a4:1元/張
打字a4:8元/張、a3:12元/張
復(fù)印a4:1元/張、a3:2元/張
塑封a4:10元/張、卡片:5元/張
2清潔類服務(wù)大理石打蠟9元/
第9篇 某公寓物業(yè)延伸服務(wù)管理
公寓物業(yè)延伸服務(wù)管理
延伸服務(wù)即非公共性服務(wù),是物業(yè)管理公司應(yīng)業(yè)戶特約服務(wù)需求、專項需求而提供的服務(wù)。在公寓物業(yè)管理中,由于入住公寓的業(yè)戶層次高,生活較富裕,對延伸服務(wù)非常需要,有的公寓還配有會所,設(shè)有康樂、健身、休閑場所,還開設(shè)了購物、美發(fā)、洗染等服務(wù)項目。物業(yè)管理公司必須盡可能給予滿足,'讓您更滿意'。①體現(xiàn)公司的服務(wù)理念;②展示公司品牌;③適應(yīng)業(yè)戶日益增長的服務(wù)需求;④擴(kuò)大公寓物業(yè)管理經(jīng)營,既創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)效益,又獲得社會效益。
1.延伸服務(wù)的則
(1)便捷、優(yōu)質(zhì):公寓居住業(yè)戶檔次高、經(jīng)濟(jì)富裕,業(yè)戶需求延伸服務(wù)體現(xiàn)品位,要求便捷、舒適,因此公寓的物業(yè)管理延伸服務(wù)要突出便捷和優(yōu)質(zhì)的原則,讓業(yè)戶稱心滿意,有一個良好的居住環(huán)境。
(2)合理配置:延伸服務(wù)項目的設(shè)置應(yīng)從公寓及周邊狀況出發(fā),采用拾遺補(bǔ)缺、富有特色的原則。如為業(yè)戶提供會所服務(wù),康樂、健身、休閑、購物、美發(fā)、洗染、鐘點工服務(wù)等,以及業(yè)戶特約需求的其他服務(wù)。
2.延伸服務(wù)經(jīng)營方式
(1)自營:可以挑選有相關(guān)技能的員工,經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn),擔(dān)任相關(guān)服務(wù)項目,經(jīng)營收入歸物業(yè)管理處,或經(jīng)營者按一定比例提成。這種方式需要一定的開辦投資,如室內(nèi)裝修,添置相關(guān)的設(shè)備設(shè)施,承擔(dān)相應(yīng)的能耗費用。管理上屬緊密型。
(2)招商:為了搞活延伸服務(wù)的資金投入,如購物、洗染、美發(fā)、餐飲等,可以通過招商方式吸引各行業(yè)到公寓區(qū)域內(nèi)設(shè)點服務(wù)。物業(yè)管理公司可以通過租賃協(xié)議形式確定雙方利益。管理上屬松散型。
(3)合作:這種延伸服務(wù)的設(shè)立多適用于銀行、郵政等壟斷性特殊行業(yè)?？膳c地區(qū)的相關(guān)部門協(xié)商,如銀行服務(wù),可在公寓區(qū)域內(nèi)設(shè)點,還可以設(shè)立自助取款機(jī),便利業(yè)戶存兌、各種金融投資。郵政設(shè)點,可由地區(qū)郵政支局來設(shè)點,提供通郵服務(wù)、報刊書籍雜志銷售,服務(wù)人員由郵政部門提供,一般性的服務(wù)可以挑選物業(yè)管理人員擔(dān)任。
3.延伸服務(wù)收費管理
延伸服務(wù)的收費要合理合法,要注意經(jīng)濟(jì)效益和社會效益相結(jié)合,要體現(xiàn)服務(wù)有所值,甚至優(yōu)質(zhì)價廉。一般來說,物業(yè)管理公司籌劃和提供的延伸服務(wù)有兩種收費措施。
(1)延伸服務(wù)收費按業(yè)戶需求具體內(nèi)容和業(yè)戶商定,采和契約式收費。契約式收費必須體現(xiàn)公平、合理,必要時報物價部門備案。
(2)延伸服務(wù)收費項目按行業(yè)規(guī)范執(zhí)行。
第10篇 z廣場物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)
zd廣場物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)
結(jié)合項目實際情況及我司多年的實踐經(jīng)驗,如有幸對「qyzd廣場」提供物業(yè)管理服務(wù),將嚴(yán)格按照《全國城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)》的標(biāo)準(zhǔn)和要求,在iso9001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)下全心全意、盡職盡責(zé)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
銷售期目標(biāo):成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好伙伴,為項目提供有價值的建議,減少返工現(xiàn)象,降低開發(fā)商的建筑成本,促進(jìn)樓盤的銷售;
服務(wù)期目標(biāo):成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友,業(yè)主對管理服務(wù)綜合滿意率不低于96%。并在貴司的支持下,首期全部交付使用后二年內(nèi)通過'市級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)'的考評,三年內(nèi)通過'廣東省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)'的考評,以提升發(fā)展商和項目的知名度、美譽度,以優(yōu)質(zhì)、舒適的管理環(huán)境回報業(yè)主。
序號 承諾項目標(biāo)準(zhǔn)承諾指標(biāo)實施措施
1房屋完好率國標(biāo)《房屋損評定等級》100%指定維修技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的房屋維修檢查,建檔記錄,保障房屋完好、整潔,無違章搭建及損壞公共設(shè)施。
2房屋零修
及時率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》100%建立嚴(yán)格的修繕制度,要求維修人員接到維修通知單后,按規(guī)定時間趕到現(xiàn)場,為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
3維修工程質(zhì)量
合格率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》100%分項監(jiān)督,工程技術(shù)部嚴(yán)格把關(guān),按照工序一步到位,杜絕返工,并及時回訪。
5綠化完好率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》99%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù),實行巡查制度,建檔記錄,物業(yè)助理監(jiān)督執(zhí)行,以保障小區(qū)公共綠化綠地?zé)o破壞、無踐踏、無黃土裸露現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。
6保潔率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》100%指定專職保潔員進(jìn)行各項保潔工作,實行巡查制度,由物業(yè)助理監(jiān)督,做到垃圾日產(chǎn)日清,空氣清新。
7道路完好率
及使用率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》100%落實責(zé)任人,堅持對道路等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng),并建立健全檔案記錄,完善規(guī)章制度,以使公共設(shè)施完好并正常使用。
8化糞池、雨水井、污水井
完好率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》100%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù),實行巡查制度,建檔記錄,工程主管監(jiān)督執(zhí)行,以使溝、渠、井完好,并定期清理、疏通。
9排水管、明暗溝
完好率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》100%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù),實行工程部巡查制度,建檔記錄,工程主管監(jiān)督執(zhí)行,以保排水管、明暗溝暢通無阻、無塌陷。
10路燈完好率一級96%指定工程維修人員負(fù)責(zé)維護(hù),實行巡查制度,建檔記錄,由物業(yè)助理監(jiān)督,以保設(shè)施完好,方便使用。
12公共設(shè)施完好率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》95%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù),實行巡查制度,建檔記錄,工程主管監(jiān)督執(zhí)行,以保設(shè)施完好、正常使用,并進(jìn)行定期保潔,使其美觀整潔。
13刑事犯罪案件
發(fā)生率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》1%以下實行24小時保安巡查制度,落實保安崗位職責(zé),在重點部位加緊巡邏,保障業(yè)戶人身及財產(chǎn)安全。
14火災(zāi)發(fā)生率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》0物業(yè)服務(wù)中心實行全員義務(wù)消防員制,定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí),加強(qiáng)宣傳,由物業(yè)助理進(jìn)行日常巡視,發(fā)現(xiàn)隱患及時處理,以保小區(qū)消防安全。
16用戶有效投訴率
投訴處理率一級1%以下
100%按照政策規(guī)定,作好各項工作,加強(qiáng)與業(yè)戶溝通,定期舉行座談會,了解業(yè)戶的愿望與要求,滿足業(yè)戶的合理需要,將投訴及時處理并記錄。
17管理人員專業(yè)
培訓(xùn)合格率一級100%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、加強(qiáng)培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn),并予以考核,以保員工素質(zhì)。
18業(yè)主對物業(yè)管理
綜合滿意率客戶滿意96%以上采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手法,開展各種社區(qū)文化活動,在日常工作中注意收集客戶意見,加強(qiáng)與客戶的溝通交流,提升客戶對物業(yè)服務(wù)工作的滿意率。
第11篇 物業(yè)管家服務(wù)中心檔案管理規(guī)定
山莊管家服務(wù)中心檔案管理規(guī)定
1.0目的
規(guī)范檔案的編號、分類、整理、保管及借閱工作。
2.0適用范圍
適用于zz山莊管家服務(wù)中心各類檔案的管理。
3.0職責(zé)
3.1管家服務(wù)中心經(jīng)理監(jiān)督檔案管理的實施工作并審批檔案的借閱申請;
3.2檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的日常管理工作。
4.0程序要點
4.1檔案的類別、編號及保存年限:
4.1.1管家服務(wù)中心的編號:*lsz(項目名稱拼音縮寫)
4.1.2區(qū)分全宗,按管家服務(wù)中心的工作內(nèi)容劃分,全宗可分為以下幾類:
一級類目二級類目編號三級
類目檔案范圍和條款保存年限
*lsz工程圖紙01竣工圖紙、技術(shù)改造、施工圖紙等永久
設(shè)備技術(shù)資料02消防、智能化系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、辦公設(shè)備等永久
接管驗收資料03永久
合同協(xié)議04經(jīng)營服務(wù)類合同、工程類合同等永久
綜合管理0501公司文件、管理處文件、外來文件、工作聯(lián)系文件、專項報告、會議紀(jì)要等3年
02員工檔案
03通知、通告、溫馨提示等3年
住戶資料0601業(yè)主資料永久
02租戶資料長期
房屋健康檔案07入伙物業(yè)接管驗收表、裝修相關(guān)記錄等
日常記錄08機(jī)電類、安全類、保潔綠化類、人事行政后勤類、培訓(xùn)類、社區(qū)文化、中控類、顧客服務(wù)、裝修管理、品質(zhì)管理等3年
業(yè)主委員會資料09
財務(wù)資料10收費通知單、月收費統(tǒng)計表、季公布報表等。3年
迎檢資料1101優(yōu)秀大廈(小區(qū))
02安全文明小區(qū)
保管理期限的年限從文件產(chǎn)生后第二年開始算起,其中永久為50年以上,長期為16年-50年,短期為15年以下。
4.1.3檔案順序號:采用阿位伯?dāng)?shù)字取3位有效數(shù)字--001、002、003。
4.1.4檔案編號舉例:
*lsz-06-01-001
4.2立卷與編制目錄
4.2.1立卷:就是按照單份文件相互之間的聯(lián)系和價值大小組合成案卷,檔案管理員按以上分類方法,用檔案盒(或文件夾)將檔案分別立卷:
a)根據(jù)檔案(或文件夾)的規(guī)格準(zhǔn)備相應(yīng)的檔案標(biāo)貼紙;
b)在檔案標(biāo)貼紙上打印出標(biāo)準(zhǔn)黑一號字體的檔案類別名稱,其格式一般是由檔案編號、檔案名稱組成,如:
*lsz-05-03-001 通知及通告
*lsz-06-01-001 zz山莊業(yè)主資料
*lsz-09-001業(yè)主委員會資料
c)將制作好的檔案標(biāo)貼紙貼在檔案盒(或文件夾)左側(cè)立面距頂部3cm位置外,并排列在檔案柜中;
d)將需歸檔的資料按其所屬類別及入檔時間先后順序存放于相應(yīng)檔案盒(或文件夾)內(nèi);
4.2.2編制目錄:
a)檔案管理員在檔案盒內(nèi)首頁位置準(zhǔn)備活頁《檔案目錄》;
b)每一份檔案在歸檔時,均需將該份檔案登記在《檔案目錄》(內(nèi)容包括:序號、文件編號、文件標(biāo)題、頁數(shù)、發(fā)文單位、發(fā)文日期、接收日期、歸檔編號、備注等項目)中,以便查閱;
4.3檔案的保管
4.3.1檔案保管的工作任務(wù)是:
a)便于查閱;
b)保證檔案的安全;
c)防止檔案的損壞;
d)采取修復(fù)技術(shù),延長檔案壽命。
4.3.2檔案保管的責(zé)任部門
a)管家服務(wù)中心客戶服務(wù)部保管合同協(xié)議、綜合管理資料、住戶資料、員工培訓(xùn)檔案、業(yè)主委員會資料、財務(wù)資料、迎檢資料及管家服務(wù)中心各職能部門需要保管的其他檔案;
b)管家服務(wù)中心工程維修班保管項目工程圖紙、設(shè)備技術(shù)資料、接管驗收資料等相關(guān)檔案資料;
c)其他職能部門除經(jīng)常使用的部分資料外,原則上不保管檔案。
4.3.3檔案的保管程序
a)各職能部門將需保管的資料經(jīng)整理匯總后,移交給檔案管理員。
b)資料管理員將該資料登記在《檔案目錄》中,歸入相應(yīng)案卷并統(tǒng)一編號;
c)資料管理員定期將《檔案目錄》輸入電腦,以便查詢;
d)檔案原則上保管原件。
4.4檔案的密級
4.4.1檔案的密收分為三級:絕密、機(jī)密、普通:
a)絕密檔案包括:員工人事檔案、合同、業(yè)主檔案、公司重大經(jīng)營、管理、決策形成的檔案、財務(wù)類檔案、其他屬絕密的檔案;
b)機(jī)密檔案包括:重要的會議記錄(紀(jì)要)、公司收發(fā)文(通知、通告除外)、工程圖紙、維修、回訪記錄、計劃總結(jié)和其他屬機(jī)密的檔案;
c)普通檔案包括:公司的通知、通告等普通性文件。
4.5檔案的查閱權(quán)限
4.5.1管家服務(wù)中心經(jīng)理可查閱中心所有檔案;
4.5.2其他人員根據(jù)審批查閱有關(guān)檔案。
4.6檔案的查閱/借閱/復(fù)制
4.6.1查閱/借閱/復(fù)制人到檔案室在《文件查閱/借閱/復(fù)制登記表》中登記。
4.6.2資料管理員審核其查(借)閱資格:
a)權(quán)限內(nèi)(經(jīng)授權(quán)/審批)的按正常手續(xù)辦理;
b)權(quán)限外的,檔案管理員開具《檔案查閱/借閱/復(fù)制審批單》給查閱人辦理審批手續(xù):屬管家服務(wù)中心的檔案,由管家服務(wù)中心主任審批;屬部門(財務(wù)類除外)的檔案,由部門負(fù)責(zé)人審批;財務(wù)類的檔案應(yīng)由中心經(jīng)理審批。
4.7在檔案歸還日期前,資料管理員應(yīng)督促借閱人將檔案還好交還檔案室。
4.8須復(fù)制檔案的,絕密檔案報總經(jīng)理審批,機(jī)密檔案由公司行政人事部經(jīng)理審批,普通檔案由部門/中心負(fù)責(zé)人審批。
4.9檔案的銷毀
4.9.1超過保管期限的檔案,由資料管理員依據(jù)檔案的保管期限,每年編制銷毀計劃及《檔案銷毀清單》,報公司行政人事部審核。
4.9.2行政人事部審核無誤后報總經(jīng)理審批
。
4.9.3總經(jīng)理審批同意后由行政人事部指定3名監(jiān)銷人員(檔案管理員、辦公室文員)將超過保存期限的檔案銷毀。
4.9.4監(jiān)銷人員確認(rèn)銷毀文件無誤簽字后,選擇安全地點銷毀檔案。
5.0相關(guān)支持文件
5.1文書管理規(guī)定
6.0質(zhì)量記錄
6.1qp-01-07-f001 檔案目錄
6.2qp-01-07-f002 檔案查閱/借閱/復(fù)制登記表
第12篇 物業(yè)客戶服務(wù)部質(zhì)量管理職責(zé)
1、負(fù)責(zé)服務(wù)實現(xiàn)的策劃,制定物業(yè)管理公司新增加的服務(wù)項目的質(zhì)量計劃的制定、方案可行性的論證。
2、是服務(wù)實現(xiàn)提供及過程控制的責(zé)任部門。對公共區(qū)域及外圍綠化植物的養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)管、負(fù)責(zé)各項費用的通知及追繳、郵件、信件、報刊的收發(fā)等物業(yè)服務(wù)的日常工作。負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)日常管理服務(wù)。
3、為客戶提供日常報修、入住、二裝、退租、日常清潔,以確?？蛻粝嚓P(guān)工作得到有效控制及提供滿意服務(wù)。
4、負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司客戶所委托的有償清潔服務(wù),并對供方提供清潔物品進(jìn)行監(jiān)管,確保清潔物品質(zhì)量。
5、為達(dá)到服務(wù)符合要求所需的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)。包括(物業(yè)管理公司外墻清潔養(yǎng)護(hù);物業(yè)管理公司廢棄物、垃圾的消除處理工作及蟲、鼠害的控制工作等產(chǎn)品防護(hù))。
6、負(fù)責(zé)為達(dá)到服務(wù)符合要求創(chuàng)造良好的工作環(huán)境,確保服務(wù)質(zhì)量。
7、定期拜訪客戶,了解收集客戶對物業(yè)管理公司的意見與建議,并進(jìn)行統(tǒng)計分析,以滿足客戶提出的合理要求。
8、負(fù)責(zé)與客戶溝通, 組織對客戶的回訪,接待客戶報修,負(fù)責(zé)客戶滿意度調(diào)查。
9、負(fù)責(zé)對物業(yè)管理公司服務(wù)的標(biāo)識制作、安裝及管理。
10、負(fù)責(zé)服務(wù)過程的監(jiān)視測量。
11、根據(jù)客戶需求開展的其他服務(wù)工作。
