第1篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題-第九章公共秩序管理服務

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之第九章公共秩序管理服務

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.安全防范工作檢查方法有()。

a督查

b全面檢查

c抽樣檢查

d重點檢查

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對安全防范工作檢查方法的掌握程度。安全防范工作檢查方法包括:日檢、周檢、月檢和督查。故本題選a,有關內容可參見教材第146頁。

2.一般住宅內,多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內均配置()瓶滅火器。

a1

b2

c3

d4

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對消防器材配置的掌握程度。一般在住宅區(qū)內,多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內均配置2瓶滅火器;高層和超高層物業(yè)每層樓防治的消防栓(箱)內應配備4瓶滅火器。故本題選b,有關內容可參見教材第152~153頁。

3.消防器材的配置應考慮的因素是()。

a物業(yè)火災的危險性

b居住的戶數

c小區(qū)的交通狀況

d水源的分布情況

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對消防器材配置的掌握程度。消防器材的配置應結合物業(yè)的火災危險性,針對易燃易爆物品的特點進行合理的配置。故本題選a,有關內容可參見教材第152頁。

4.消防裝備的維護、管理包括()。

a專人保管

b按時檢查

c按時鑒定

d定期更新

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對消防裝備維護、管理的掌握程度。消防裝備的維護、管理包括:定期檢查、定期養(yǎng)護、專人保管、交接班檢查和消防器材的定期統(tǒng)計。故本題選a,有關內容可參見教材第153頁“消防裝備的維護、管理”的內容。

5.義務消防隊一般分為指揮組、通訊組、滅火組以及()。

a醫(yī)療組

b設備組

c疏散組

d交通指揮組

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對義務消防隊建設的掌握程度。物業(yè)管理項目的義務消防隊由項目的全體員工組成,分為指揮組、通信組、警戒組、設備組、滅火組和救援組等。故本題選b,有關內容可參見教材第147頁。

6.項目的出入管理,要結合物業(yè)的類型和檔次,制定相應的方案實現()等出入的有效管理。

a人員、車輛

b物品、車輛

c人員、物品、機動車。

d人員、物品、車輛

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對公共安全防范管理內容的掌握程度。物業(yè)項目的出入管理應根據國家法規(guī)和物業(yè)管理服務合同的約定,區(qū)分不同物業(yè)的類型和檔次,制訂相應方案,實現人員、物i:口llzl、車輛等出入的有效管理。故本題選d,有關內容可參見教材第144頁。

7.以下哪一項工作不屬于公共安全防范管理服務內容()。

a出人管理

b安防系統(tǒng)的使用、維護和管理

c施工現場的管理和配合政府開展社會管理

d裝修管理

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對公共安全防范管理內容的掌握程度。公共安全防范管理服務內容包括:出入管理;安防系統(tǒng)的使用、維護和管理;施工現場管理;配合政府開展社區(qū)管理等工作。故本題選d,有關內容可參見教材第144頁。

8.下列職責哪一項不是義務消防隊員的工作()。

a消防設施設備及日常消防工作的檢查

b消防知識的普及、宣傳和教育

c消防監(jiān)控報警中心的值班監(jiān)控

d會審動火申請

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對義務消防隊知識的掌握程度。選項d“會審動火申請”應由消防主管領導會同消防管理負責人會審。故本題選d,有關內容可參見教材第147頁。

9.下列不屬于重點防火的物業(yè)是()。

a工廠

b度假村

c商場

d大型物資的倉庫

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對重點防火物業(yè)的掌握程度。選項a“工廠”不一定是重點防火物業(yè),生產易燃易爆的工廠屬于重點防火物業(yè),但不是所有工廠都屬于。故本題選a,有關內容可參見教材第150頁。

10.物業(yè)的車輛管理人員應包括()。

a車輛交通的疏導人員

b客戶服務人員

c園區(qū)巡視人員

d道路清潔人員

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對車輛管理的方法和要求的掌握程度。車輛管理人員包括:小區(qū)車輛交通的疏導及管理人員、停車場維護人員和車輛收費管理人員。故本題選a,有關內容可參見教材第154頁。

11.關于消防制度的說法,不正確的是()。

a消防工作的指導原則是“滅火為主,防消結合”

b火警火災應急處理制度屬于消防制度

c消防器材管理制度屬于消防制度

d各種場所的消防要求規(guī)范屬于消防制度

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對消防制度的掌握程度。選項a“消防工作的指導原則是‘滅火為主,防消結合”’應為消防工作的指導原則是“預防為主、防消結合”,而不是“滅火為主”。故本題選a,有關內容可參見教材第148頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.公共秩序管理服務的實施要依據(

)。

a國家相關法律

b物業(yè)合同的約定

c雙方的口頭約定

d常規(guī)

e慣例

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對公共秩序管理服務的理解。公共秩序管理服務的實施,一要以國家相關法規(guī)為準繩,二要以物業(yè)服務合同的約定為根據,明確相關各方的責任和義務,不得超越職權范圍,不得違規(guī)操作。故本題選a、b,可參見教材第144頁。

2.公共秩序管理服務包括()。

a公共安全防范管理服務

b消防管理服務

c車輛停放管理服務

d施工安全管理服務

e綠化管理服務

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對公共秩序管理服務的掌握程度。公共秩序管理服務包括:公共安全防范管理服務、消防管理服務和車輛停放管理服務。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第

144頁。

3.公共安全防范管理服務內容包括()。

a出入管理

b安防系統(tǒng)的使用、維護和管理

c施工現場的管理

d配合政府開展社區(qū)管理

e環(huán)境衛(wèi)生管理

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對公共安全防范管理內容的掌握程度。公共安全防范管理服務內容包括:出人管理;安防系統(tǒng)的使用、維護和管理;施工現場管理;配合政府開展社區(qū)管理等工作。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第144。145頁。

4.大型物業(yè)管理區(qū)域一般配置的消防器材有()。

a安全滑繩

b云梯

c保險鉤

d消防戰(zhàn)斗服

e照明燈具

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對消防器材配備的掌握程度。大型物業(yè)管理區(qū)域的一般配備應包括消防頭盔、消防戰(zhàn)斗服、消防手套、消防戰(zhàn)斗靴、消防安全帶、安全鉤、保險鉤、消防腰斧、照明燈具、個人導向繩和安全滑繩。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第151頁。

5.安全值班記錄要求()。

a及時、齊全、規(guī)范和真實

b記錄、分類和歸檔正確及時

c接班人分別簽名確認

d班組長檢查確認

e交接班事項及物品記錄清晰,未完成事項有跟進事項

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對安全防范服務的要求的掌握程度。安全值班記錄的要求中沒有選項d“班組長檢查確認”。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第146頁。

6.治安防范注意事項包括()。

a遇到有形跡可疑人員,應立即向公安機關報告

b遇有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動時,應立即報警

c管轄范圍公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進入或鬧事時,一定要將其勸離管轄區(qū)

d管轄區(qū)內發(fā)生墜樓等意外事故,應立即通知急救單位及公安部門、家屬并維護好現場

e遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事,應立即向公安機關報告,并及時報告上級領導

【答案】b d e

【解析】本題考查的是考生對治安防范注意事項的掌握程度。選項a“遇到有形跡可疑人員,應立即向公安機關報告”應為“轄區(qū)公共區(qū)域內出現可疑人員,要留心觀察,必要時可禮貌查問”;選項c“管轄范圍公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進入或鬧事時,一定要將其勸離管轄區(qū)”應為“管轄范圍公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進入或鬧事時,應將其勸離管轄區(qū),或通知其家屬、單位或公安派出所將其領走”。故本題選b、d、e,有關內容可參見教材第146~147頁。

7.消防安全的檢查內容有()。

a消防控制室、自動報警(滅火)系統(tǒng)

b用電器的功率是否符合要求

c應急照明與疏散指示標志

d室內消防栓、滅火器配置

e機房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場所

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對消防安全檢查內容的掌握程度。物業(yè)消防安全檢查的內容主要包括:消防控制室、自動報警(滅火)系統(tǒng)、安全疏散出口、應急照明與疏散指示標志、室內消防栓、

滅火器配置、機房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場所。

故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第148頁。

8.消防管理中動火前管理要求包括()。

a重點部位動火須由消防主管領導會同消防管理負責人會審,無異議才能動火

b放火、滅火設施不落實,不得動火

c動火現場要指定安全負責人

d屬于高空焊接作業(yè)時,未采取安全防護措施不得動火

e發(fā)生火災、爆炸事故時,要及時撲救

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對動火安全管理的掌握程度。選項c“動火現場要指定安全負責人”和選項e“發(fā)生火災、爆炸事故時,要及時撲救”屬于動火過程中的要求,而不是動火前的要求。故本題選a、b、d,有關內容可參見教材第149~150頁。

9.下列屬于重點防火部位的是()。

a地下人防工程

b檔案室

c設備機房

d消防通道

e停車場

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對重點防火部位的掌握程度。重點防火部位主要包括:機房、公共娛樂場所、桑拿浴室及卡拉ok廳、業(yè)主專用會所、地下人防工程、資料庫(室)和計算機(資訊)中心等。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第150頁。

10.制訂消防安全預案應包括以下哪幾項內容()。

a物業(yè)企業(yè)的基本概況

b火災危險陛及火災發(fā)展特

點

c滅火力量部署

d滅火預案圖

e滅火措施及戰(zhàn)術方法

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對消防安全預案的掌握程度。選項a“物業(yè)企業(yè)的基本概況”應為“物業(yè)項目單位的基本情況”。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第151頁。

11.車輛管理的方法與要求有()。

a定期養(yǎng)護

b專人看管

c建立健全車輛管理隊伍

d車輛出人管理

e車輛停放管理

【答案】c d e

【解析】本題考查的是考生對車輛管理的方法與要求的掌握程度。車輛管理的方法和要求:建立健全車輛管理隊伍、車輛出人管理和車輛停放管理。選項a“定期養(yǎng)護”和選項b“專人看管”是消防裝備的維護、管理的要求。故本題選c、d、e,有關內容可參見教材第154頁。

12.關于車輛管理注意事項,說法正確的是()。

a車輛管理的交通標識及免責告示應充足明顯,避免發(fā)生法律糾紛

b車主首次申辦停車卡時應提交本人證件,簽訂停車位使用協議

c大型車輛必須安排在出口附近停放

d車輛停放必須符合消防管理要求

e電梯直接通往室內停車場的小區(qū),必須做好電梯人口的安全防范監(jiān)控工作

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對車輛管理注意事項的掌握程度。車輛管理的注意事項包括:車輛管理的交通標識及免責告示應充足明顯,避免發(fā)生法律糾紛;車主首次申辦停車卡時應提交本人證件,簽訂停車位使用協議;車輛停放必須符合消防管理要求;電梯直接通往室內停車場的小區(qū),必須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控工作。選項c“大型車輛必須安排在出口附近停放”則沒有這種強行的要求。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第154~155頁。

13.關于安全防范服務的要求,說法正確的是()。

a安防人員執(zhí)勤時要整潔著裝、佩戴工牌號

b巡邏、門崗等執(zhí)勤崗位要服從領導、聽從指揮

c對于超出職權或無法處理的情況,應暫時擱置,交下一班處理

d值班記錄要有接班人員簽字確認

e各類安防設施設備要齊全完善,使用正常

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對安全防范服務的要求的掌握程度。選項c“對于超出職權或無法處理的情況,應暫時擱置,交下一班處理”應為“對于超出職權或無法處理的情況,應及時匯報”。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第145頁。

三、案例題

”1.王先生居住在某帶有電梯的小區(qū)內。一天,王先生深夜回家,在電梯里被歹徒用磚頭砸傷。王先生向物業(yè)公司提出索賠要求。王先生認為:物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務合同》,向業(yè)主收取了物業(yè)保安費,因此,物業(yè)公司就要對業(yè)主人身、財產受到的傷害承擔民事賠償責任。在幾次索賠未果的情況下,王先生遂向人民法院起訴:狀告物業(yè)公司違約,未盡到保護業(yè)主安全的義務,要求物業(yè)公司就此向王某賠償人民幣2萬元。請問王先生的訴請能否得到人民法院的支持,并說明理由。

【答案】王先生的訴請不能得到人民法院的支持。

根據法律法規(guī)關于物業(yè)管理服務的要求,物業(yè)管理公司提供的保安服務為24小時值守、日常巡視及對涉及人身安全的事件采取必要預防措施、發(fā)生安全事故采取緊急措施和上報并配合主管部門處理等,本案中王先生沒有證據證明物業(yè)管理公司提供的保安服務違反《物業(yè)服務合同》,因此,向物業(yè)公司索賠沒有法律和合同依據。

同時,致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒,王先生的賠償應向侵害人提出。

2.趙先生和太太居住在某花園小區(qū)內已有兩年。一天,深夜的風吹開了趙先生和太太睡覺前未鎖好的戶門。此情況恰好被巡邏路過的保安員小郝發(fā)現了。在幾次敲門、按門鈴沒有得到回答的情況

下,小郝認為,肯定有歹徒進入了房間遂進屋查看。小郝的腳步聲吵醒了趙先生夫婦。趙先生夫婦慌忙起身下床,臥室的門被小郝打開了:身著睡衣、驚慌失措的趙先生夫婦面前站著目瞪口呆的保安員小郝。趙先生夫婦一致認為睡覺前門是鎖好的,保安員進入房間是另有企圖(偷盜),遂要求物業(yè)公司就其對員工管理、培訓不到位險些造成業(yè)主的財產損失和生命危險以及由此給業(yè)主帶來的精神損失向其賠償5000元人民幣。請問趙先生夫婦的要求是否合理,為什么你是公司負責員工培訓的經理,為杜絕類似事情的發(fā)生,請你作出對此案例的培訓方案(培訓要點)。

【答案】(1)趙先生夫婦的要求不完全正確。

根據我國民法關于侵權責任的規(guī)定,趙先生夫婦的主張得以實現至少需具備兩個前提,一是物業(yè)管理公司存在過錯,二是具有損害后果。

首先,物業(yè)管理公司是否存在過錯。

小郝發(fā)現異常進屋查看的主觀意圖是好的,但行為是錯誤的。我國憲法規(guī)定,公民的住宅不受侵犯。刑法規(guī)定對于非法侵入他人住宅行為構成非法侵入住宅罪。但公安、檢察機關履行職務持合法手續(xù)進入,和因緊急避險而進入他人住宅,則不構成違法。

本案中,小郝敲門和按門鈴沒有得到回答,不足以表明屋里正在發(fā)生危險或可能發(fā)生危險,故其冒昧進入屋內,行為確有不當之處。

小郝的行為雖是在履行職務過程中,但他在無法確認屋內是否存在危險的情況下擅自進人他人住宅顯然處理方式不當,超出了保安的職責范圍。故對于小郝擅自進入他人住宅的責任,應主要由保安小郝承擔;物業(yè)公司只應對于保安員管理、培訓不到位承擔部分責任。

其次,關于損害后果。

根據我國民法規(guī)定,張先生夫婦主張侵權損害賠償,應舉出其所受損失的證據,而精神損害的責任方式一般為停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉,只有對于造成嚴重后果的(需趙先生夫

婦對嚴重后果舉證)才賠償精神損害撫慰金。

故,本案中,小郝和物業(yè)管理公司應向趙先生夫婦賠禮道歉,但趙先生夫婦若不能舉出確實的證據證明其所受的實際經濟損失和嚴重的精神損害后果,則其要求物業(yè)管理公司支付賠償金的請求無法得到法院支持。

(2)培訓要點:發(fā)現可疑情況在不侵害他人權益的前提下,設法弄清楚狀況同時通知業(yè)主;通知領導和同事并加強警戒,防止犯罪分子脫逃;如必須進人房間時應有其他人員陪同;必要時報警。

關鍵在于弄清楚實際情況,不能僅憑主觀猜測魯莽行事,同時,保證自己的行為不侵犯他

人權益。

3.以下是一個案件發(fā)生的過程,請仔細閱讀并指出該公司保安員作法的不妥之處;并以此案例所反映的該物業(yè)公司安全管理漏洞,簡要列出完備的安全管理應具備的主要內容。

某日上午9時許,犯罪嫌疑人趙*攜帶兇器和已購得的幾斤舊報紙,來到某花園小區(qū)地下車庫人li處,對小區(qū)的保安員謊稱送報紙到5樓搞裝修,并出示了一張過期的《出人證》。恰遇一輛汽車出車庫,保安員在未看清楚《出人證》也未要求犯罪嫌疑人趙*登記,即同意其進入車庫。趙*走到車庫內通往電梯間的門邊,等候了兩三分鐘,有人從電梯間出來,趙*乘機進入了電梯間,乘坐電梯到5樓,隨后走樓梯到9樓。在走消防樓梯時,趙某遇到了從樓上巡更下來的安全員小賈,小賈看到趙*手拿一疊報紙及工具不乘坐電梯甚是奇怪便問:沒有停電,為何走樓梯趙*答:早下了一層,不想再等電梯了。小賈又問:拿工具去干什么趙*答:給裝修隊送報紙和工具。小賈隨后下樓走了。走到5層,小賈忽然想起,9層根本就沒有人家裝修,認為這個走錯路的人一會兒就會下來。故沒有去追。趙*在9層按了9e房的門鈴。9e房的保姆小李打開里面的一扇門,趙*謊稱是來搞維修的,便進了屋,并將門反鎖。趙*以檢查主人房的燈管為名,將保姆騙至主人房內,要保姆拿出錢來。保姆說沒有錢,也不知道主人的錢放在哪兒,隨后突然往外跑,趙*隨即將保姆殺害?！?/p>

【答案】不妥之處:

(1)未仔細查驗《出人證》。

(2)未要求來訪客人進行登記。

(3)允許行人從車庫進入。

(4)保安員小賈在發(fā)現可疑之處后,沒有及時采取措施。

(5)安全管理內容:出入管理,安防系統(tǒng)的使用、維護和管理,施工現場的管理,配合政府開展社區(qū)管理等工作。

4.某小區(qū)保安員小張有一次在門崗值班時,住在a棟三樓的業(yè)主下班回來,他想把公文包放在門崗處,等買菜回來再拿,小張思考片刻后,禮貌地拒絕了該業(yè)主的請求。請問小張的做法有無不妥

你會如何處理

【答案】小張的做法并無不妥。

只要處理得當,得到業(yè)主的理解而不致產生糾紛都無不可。

因為為業(yè)主保管財物不是物業(yè)管理公司保安分內之事。

即便小張答應為業(yè)主保管,也是發(fā)生在業(yè)主和小張個人之間的保管關系,與物業(yè)公司無關。

5.一天,物業(yè)管理公司的值勤保安接到與住戶聯網的報警器發(fā)出報警信號,值勤保安隨即立即趕赴報警信號發(fā)出的住戶家門口,值勤保安聽到住戶家中有響動的人聲,但敲門卻沒有回答。于是,值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后,發(fā)現家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人,而報警信號則屬于報警器誤報,該物業(yè)管理公司領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉,并負責修理好損壞的房門。接下來業(yè)主向該物業(yè)管理公司提出了賠償的要求。請問在本案例所述情形下,物業(yè)管理公司接到住戶家中報警信號后是否可以破門而人在什么情況下,物業(yè)管理公司在接到住戶家中報警信號后可以破門而入請你評判在這件事情的處理上,該物業(yè)管理公司做法是否妥當,還有什么不足

【答案】(1)在本案例所述的情形下,物業(yè)公司不可以直接破門而入。

物業(yè)公司對報警系統(tǒng)有管理和維護的職責,對報警器的誤報所造成的損失,物業(yè)公司應負管理不當的責任。本案中因報警器誤報,物業(yè)公司沒有調查清楚報警原因,就擅自破門而人,侵犯了業(yè)主的財產權和住宅不受侵犯權。

(2)若接到住戶家中報警,有明顯的跡象表明住戶家中存在危險,因情況緊急無法采取其他方式或來不及采取其他方式進入,屬于法律規(guī)定的緊急避險情形的,為避免業(yè)主家遭受損失或損失擴大,

保安可以破門進人。

(3)值得肯定的是,物業(yè)公司對報警反應迅速,在發(fā)現錯誤后,主動賠禮道歉,態(tài)度積極,避免了與業(yè)主間的矛盾激化;

不足在于,物業(yè)公司對報警系統(tǒng)管理不善,檢查不及時,致使保安員不得已破門而人,給住戶造成財產損害和精神損害。

6.你是某物業(yè)公司的安全管理人員,負責所承管項目的安全管理工作。請說明公共安全防范管理服務包括哪些內容及治安防范的注意事項。

【答案】(1)公共安全防范管理服務內容包括:

出人管理,安防系統(tǒng)的使用、維護和管理、施工現場的管理,配合政府開展社區(qū)管理等工作。

(2)治安防范的注意事項包括:

①遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事,應立即向公安機關報告,并及時上報上級領導,協助公安機關迅速平息事件,防止事態(tài)擴大。

②遇到有違法犯罪分子進行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動時,應立即報警,協助公安機關制止,并采取措施予以搶救、排險,盡量減少損失。對于已發(fā)生的案件,應做好現場的保護工作,以便公安機關進行偵察破案。

③管轄范圍內公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進人或鬧事時,應將其勸離轄區(qū),或通知其家屬、單位或公安派出所將其領走。

④轄區(qū)公共區(qū)域內出現可疑人員,要留心觀察,必要時可禮貌查問。

⑤管轄區(qū)域內發(fā)生墜樓等意外事故,應立即通知急救單位及公安部門、家屬,并維護好現場,并做好轄區(qū)內客戶的安撫工作,等待急救單位及公安部門前來處理。

7.你是某物業(yè)公司的安全管理人員,負責所承管項目的消防管理工作,請說明消防安全檢查的組織方法和形式包括哪些內容

【答案】消防安全檢查組織形式上可采取et常檢查和重點檢查、全面檢查與抽樣檢查相結合的方法,應結合不同物業(yè)的火災特點來決定具體采用什么方法。專職部門檢查,各部門、各項目的自查包括日常檢查、重大節(jié)日檢查、重大活動檢查。

第2篇 物業(yè)管理師考試-物業(yè)服務合同簽訂

物業(yè)管理師考試資料:物業(yè)服務合同簽訂

物業(yè)服務合同在簽訂時應以政府頒布的示范文本為基礎,雙方在平等自愿的前提下,遵循公平、誠實信用與合法的原則,經充分的協商討論達成一致意見后方可簽訂。

物業(yè)管理工作自身的特點決定了物業(yè)服務合同簽訂時,除可遵循簽訂一般合同時的注意事項外,還要注意以下四個要點:

(一)'宜細不宜粗'的原則

為確保合同雙方的權益,明確各目的責任、權利、義務,減少日后的糾紛,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在對合同進行談判洽商時,要遵循'宜細不宜粗'的原則,即對合同的具體條款要進行細致的充分協商,取得一致,不僅要從宏觀上把握。更要從微觀上給予明確。 一般物業(yè)服務合同中對委托的管理服務應包括五個層次的約定:

1.委托項目

委托哪些管理服務項目應逐項寫清。如'房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理':'共用設施設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理':'環(huán)境衛(wèi)生'等。物業(yè)管理委托最主要的是公共性服務項目,應逐項給予明確;同時哪些項目允許物業(yè)管理企業(yè)分包,對分包的原則要求和限制條件,也應給予明確。

2.各委托項目的具體內容

各委托項目所包含的具體內容,應表述清楚,越詳細越好。如房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護和管理,項目內容包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構……環(huán)境衛(wèi)生包括哪些部分,樓梯、樓道、場地、庭院哪些委托,哪些不委托。

不同性質的業(yè)主和不同類型的物業(yè)在某些委托項目的具體內容上是有很大差異的。這些差異和區(qū)別除在招標書中明確提出外,還應在合同談判時給予準確界定。如部隊和一些政府機關在'保安服務'這一委托項目的具體內容上與普通住宅區(qū)和寫字樓就是有較大區(qū)別的。

3.服務質量與標準

各委托項目具體內容的管理服務質量標準,在定性的基礎上能量化的盡可能給予量化。這種量化標準有兩個層次,一是工作量的量化,二是質量檢查評定標準的量化。如垃圾清運要一天一次,還是二天一次,這是對工作量的量化;而環(huán)境衛(wèi)生的清潔標準則屬于質量檢查評定的標準。要注意在明確質量標準時要少用或不用帶有模糊概念的詞語,例如'整潔',因為是否整潔不易作出準確判斷。

目前,不少物業(yè)服務合同在簽訂時對質量標準闡述不準確。對此,中國物業(yè)管理協會印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》(中物協[2004]1號),各地行政管理部門也頒布了各地物業(yè)管理服務的等級標準,這些可作為合同談判簽訂時的參考和依據。

4. 管理和服務費用

各委托項目在上述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應合理的成本或支出費用。物業(yè)管理服務是分檔次的,不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了委托項目、具體內容和質量標準后,費用的確定往往是雙方爭論和討價還價的焦點。在確定合理的費用時,要經過詳細的內容測算和橫向比較。無論是采用包干制取費,還是酬金制付費,雙方都應經過一定的測算和對比。各地物價局頒布的指導價應視作一個參考依據,各物業(yè)區(qū)域的規(guī)模大小與構成均不同,對最終取費標準還應詳細討論確定。

5.對物業(yè)管理企業(yè)的獎懲約定條款

物業(yè)管理委托的甲乙雙方應爭取雙贏的結果。在物業(yè)服務合同談判中,應對物業(yè)企業(yè)的工作有相應的獎懲條款。目前,各法規(guī)對物業(yè)管理企業(yè)的違法、違規(guī)、違約行為,對由于其工作不負責或失誤給業(yè)主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款,但缺少對物業(yè)管理企業(yè)的獎勵性條款。一些地方政府原則上同意物業(yè)管理榮獲全國或省、市優(yōu)秀(示范)小區(qū)的,物業(yè)服務費上浮10%~25%,但真正執(zhí)行的并不多,執(zhí)行起來也較難?？紤]到政府不宜對比做出規(guī)定,因而在合同談判時,業(yè)主可以設立一些獎勵條款,以激勵物業(yè)管理企業(yè)及其員工更好地做好物業(yè)管理服務。如,業(yè)主可設立業(yè)主獎勵基金,對有突出事跡或表現的員工給予一定獎勵;在酬金制的情況下,如物業(yè)管理企業(yè)在做好管理服務的前提下,其物業(yè)服務支出有較大的節(jié)約,可適當提高酬金等。

上述五個層次足物業(yè)服務合同不可少的必備的內容。為防止合同過長,可采用附件的形式。在《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》中,包括《物業(yè)構成細目》、《物業(yè)管理服務質量目標》《物業(yè)共用部位明細》、《物業(yè)共用設施設備明細》四個附件。此外,雙方還可就具體問題增加附件。

正因為物業(yè)服務合同的談判要遵循'宜細不宜粗'的原則,所以經過招投標確定了中標單位后,要有相對較長的(與一般招投標相比)的合同談判時間?！肚捌谖飿I(yè)管理招投標管理暫行辦法》第二十八條規(guī)定:招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內,按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

(二)不應有無償無限期的承諾

除委托方對物業(yè)管理企業(yè)可無償提供管理用房外,在物業(yè)服務合同中,不應有無償無期限的承諾。如對住用人無償提供班車服務等。這是因為:

(1)物業(yè)管理從本質上講是市場經濟條件下的有償服務,無償提供服務是福利制的產物。尤其在我國體制轉軌時期,廣大消費者對計劃經濟時期的行政福利制管房體制是欣賞的。無償的承諾不利于全社會全面、正確地理解、認識和實踐社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理。

(2)無償提供服務導致住用人之間享受到的服務不一致。物業(yè)管理除了公共服務而向全體住用人,其他的專項服務、特約服務等都是面向部分或少數有此需要的住用人的,一般不可能所有的住用人都需要,都收益,如果無償提供這部分專項、特約服務對那些不需要或未享受到該項管理服務的人來說就是不公平的。

(3)無償提供管理服務在實踐上也是有害的,行不通的。無償提供的管理服務仍是有成本,需要支付費用的,無論開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)不可能也不應該長期承擔這筆費用。否則,最終導致的結果一是降低管理服務標準,二是將該成本費用轉移或變相轉移分擔給全體業(yè)主。

(4)物業(yè)管理的委托是有期限的,無期限的承諾從理論上講是不通的,在實踐上也是難以做到的。無償無期限的承諾通常出現在開發(fā)企業(yè)在售房時為促銷而作出的某些承諾,或物業(yè)管理企業(yè)為增加中標機會作出的承諾。這種承諾一旦作出,日后又無法全面履行,就給物業(yè)管理的正常運作帶來困難,極易成為雙方發(fā)生糾紛的重要原因。

在物業(yè)管理的具體實施中,有時開始開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)會自行出資做一些公益性活動,如新年聯歡會、'六一'兒童付費活動等;或在某方面采取一些優(yōu)惠措施,如對老人、兒童、困難家庭的一些取費項目給予優(yōu)惠。這都是無可厚非的,這樣做有利于物業(yè)管理的運作,是應該提倡的。但是,除經業(yè)主大會同意,這些內容不應在合同中明確是無償提供,這些活動的費用也不應從物業(yè)服務費中指出,只能由開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)自行支付。

(三)實事求是留有余地

物業(yè)服務合同雙方一旦簽訂,物業(yè)管理企業(yè)就要認真、嚴格地履行,凡做不到位的地方物業(yè)管理企業(yè)都應承擔相應的責任。因此,在合同談判

中,既要實事求是,更要留有余地。下面幾點應引起開發(fā)商,尤其是物業(yè)管理企業(yè)的注意。

1.物業(yè)管理企業(yè)要量力而行

在投標和承諾物業(yè)管理服務標準時,物業(yè)管理企業(yè)要量力而行,不同的物業(yè)有不同的檔次,這是客觀條件;不同的物業(yè)管理企業(yè)又有各自不同的情況,這時主觀條件。在實施物業(yè)管理時,客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業(yè)管理服務工作的基礎性條件,管理服務的結果只能建立在這個基礎之上。要注意,對經過努力才有可能達到的一些標準,要留有余地,更不能說過頭話。反之,則很容易成為產生問題的根源。

2.對分期建設項目、分期建成使用時物業(yè)管理的承諾

物業(yè)的開發(fā)建造是一個過程,有時又分期實施。在物業(yè)服務合同,尤其前期物業(yè)服務合同簽訂時要充分考慮這點。例如,24小時熱水供應,當最初個別業(yè)主入住時,一般無法提供,在合同中就要說明并給出該項服務提供的條件與時機以及未提供該項服務時物業(yè)管理服務費的適當減免;又如,當一個住宅區(qū)規(guī)劃分期建造時,在首期不應把小區(qū)全部建成后才能夠提供的服務項目內容列入合同。物業(yè)只有在具備入住條件后才能交付給業(yè)主入住,這個入住條件并不等于物業(yè)全部建成后提供的生活工作條件。這其中的差別在前期物業(yè)服務合同和前期物業(yè)管理服務協議簽訂時尤其應注意。

(四)明確界定違約責任與處理方式

在物業(yè)管理的實踐過程中,不可避免地會產生各種各樣的問題、矛盾與糾紛。這些問題、矛盾與糾紛既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間,也可能發(fā)生在業(yè)主相互之間;既有違法的問題,但更多的則屬于違規(guī)、違約以及是非道德和認識水平的范疇。最然,對于不同性質、不同層面的問題、矛盾與糾紛要通過不同的途徑,采取不同的處理方式來解決。

第3篇 物業(yè)管理師考試-物業(yè)服務合同內容

物業(yè)管理師考試資料:物業(yè)服務合同的內容

物業(yè)服務合同應當具備以下主要內容:

1.物業(yè)基本情況

物業(yè)基本情況中,要描述物業(yè)類型、位置面積等情況,界定物業(yè)管理區(qū)域。

2.委托服務事項

委托服務事項即物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務的具體內容。主要包括:

(1)房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理,包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結構、樓梯間、走廊通道、門廳等。

(2)共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理,包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯等。

(3)市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理,包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、停車場等。

(4)公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

(5)附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理,包括商業(yè)網點、文化體育娛樂場所等。

(6)公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共樓道、通道、電梯間、走廊、小區(qū)內道路、公共場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運等。

(7)交通與車輛停放秩序的管理,包括停車場管理和車輛進出管理。通常情況下,物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)區(qū)域的公共場地停放車輛,停放人應與乙方簽訂專項合同。

(8)維護公共秩序、小區(qū)安全,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。

(9)物業(yè)裝飾裝修管理服務,包括房屋裝修的安全、垃圾處理等管理工作。

(10)專項維修基金的代管服務。

(11)物業(yè)檔案資料的管理。包括與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

(12)其他委托事項。

3.雙方的權利義務

合同雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務約定的越明晰,合同的履行就越簡單,發(fā)生糾紛的概率也要小很多。

4.物業(yè)服務要求和標準

服務質量是對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務在質量上的具體要求。目前國家正在推行物業(yè)管理服務標準,當事人可以參照服務標準來約定服務質量,根據服務質量來約定相應的服務費用。

5.物業(yè)服務費用和維修費用

服務費用是業(yè)主為獲取物業(yè)管理企業(yè)提供的服務而支付的費用,包括管理、房屋設備運行、保安、日常維修以及提供物業(yè)服務的其他公共性服務收費。支付物業(yè)服務費用是業(yè)主的主要義務。當事人應當在合同中明確約定物業(yè)服務費用的收費項目、收費標準。物業(yè)服務費的收取方式,有包干制和酬金制兩種形式。

物業(yè)交付業(yè)主前,物業(yè)服務費由建設單位承擔;物業(yè)交付業(yè)主后,由業(yè)主承擔。

6.專項維修基金的管理和使用

目前,專項維修基金主要是針對住宅物業(yè)而言的。專項維修基金對于保證物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護,對于物業(yè)的保值增值,具有非常重要的意義。對于一個物業(yè)管理區(qū)域而言,專項維修基金總量是一個不小的金額。從產權上講,專項維修基金屬于物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主所有,在實踐上,專項維修基金大都由物業(yè)管理企業(yè)代管。為了發(fā)揮維修基金的作用,需要當事人在國家規(guī)定的基礎上,對專項維修基金的管理和使用規(guī)則、程序等做出具體約定。

7.物業(yè)管理用房

必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務活動的前提條件。當事人需按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,在合同中對物業(yè)管理用房的配置、用途、產權等相關問題予以細化。

8.物業(yè)經營管理

對于經營性物業(yè),以及居住物業(yè)中的經營性房屋或設施,如商業(yè)鋪面、停車場等,合同雙方要明確委托服務的績效考核標準、收費標準等。采集者退散

9.委托服務期限

物業(yè)服務合同屬于在較長期限內履行的合同,當事人需要對合同的期限進行約定。物業(yè)服務合同的期限條款應當盡量明確、具體,或者明確規(guī)定計算期限的方法。

10.違約責任

違約責任是指物業(yè)服務合同當事人一方或者雙方不履行合同,依照法律的規(guī)定或者當事人的約定應當承擔的法律責任。違約責任是促使當事人履行合同義務,使守約人免受或少受損失的法律措施,也是保證物業(yè)服務合同履行的主要條款,對當事人的利益關系重大,應當予以明確。

合同法及其他相關法律法規(guī)對違約責任的規(guī)定比較詳細,但是法律的規(guī)定比較原則,難以面面俱到;物業(yè)服務合同具有其特殊性,為了保證合同當事人的特殊需要,當事人應當按照法律規(guī)定的原則和自身的情況,對違約責任做出具體的約定。例如,約定違約損害的計算方法、賠償范圍等。

此外,物業(yè)服務合同一般還應載明雙方當事人的基本情況、物業(yè)管理區(qū)域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的方法以及當事人約定的其他事項等內容。來源:建設工程教育網

前期物業(yè)服務合同的主要內容與物業(yè)服務合同的主要內容類似,包括物業(yè)基本情況描述與物業(yè)服務范圍界定、服務內容與質量、服務費用及其計費方式、物業(yè)經營與管理、物業(yè)的承接驗收、物業(yè)使用與維護、專項維修資金、違約責任和其他事項。