寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)

寫(xiě)字樓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)

1 物業(yè)經(jīng)營(yíng)之意義

在物業(yè)管理各項(xiàng)環(huán)節(jié)中,經(jīng)營(yíng)的份量不容忽視。**地處長(zhǎng)沙市繁華地段,大廈使用功能齊全,配套合理,是長(zhǎng)沙市最具現(xiàn)代水準(zhǔn)的高檔次寫(xiě)字樓。因此,該項(xiàng)經(jīng)營(yíng)是否得力,直接關(guān)系到發(fā)展商的精心設(shè)計(jì)和資金投入能否達(dá)到預(yù)期的效果,關(guān)系到物業(yè)投資人能否得到良好的回報(bào),物業(yè)經(jīng)營(yíng)關(guān)系到能否滿足使用者的需要,從而達(dá)到整體物業(yè)保值、增值的目的。

良好的物業(yè)經(jīng)營(yíng),期效力非常明顯

獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入;

帶旺人氣、促進(jìn)物業(yè)租賃;

形成賣(mài)點(diǎn),促進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售;

滿足客戶的多種需要;

對(duì)客戶形成吸引力;

擴(kuò)大物業(yè)的知名度,形成品牌物業(yè);

提供更多的附加利益。

2 cpm的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)

cpm的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式與理念,使其在進(jìn)行有效物業(yè)管理的同時(shí),不斷開(kāi)發(fā)與挖掘所轄物業(yè)的經(jīng)營(yíng)潛力,以實(shí)現(xiàn)整體物業(yè)的保值與增值之目的,進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益。大量成功的實(shí)例,充分驗(yàn)證了cpm在經(jīng)營(yíng)服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)以及經(jīng)營(yíng)策劃等方面的綜合運(yùn)作與統(tǒng)籌能力。

通常商服型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)分為四種形式,一是發(fā)展商自營(yíng),二是以招商形式推向市場(chǎng),三是發(fā)展商與物業(yè)管理公司合作經(jīng)營(yíng),優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),相得益彰,四是以上三種方式并存混合經(jīng)營(yíng)方式。

cpm的經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在

2.1 經(jīng)營(yíng)策劃優(yōu)勢(shì)

cpm在經(jīng)營(yíng)策劃方面成功的實(shí)例首先體現(xiàn)在配合開(kāi)發(fā)商全面加快樓盤(pán)市場(chǎng)的推廣。諸如二十一世紀(jì)演藝中心、中航健身會(huì)、柏菲妮美容中心、唐人食街、中航職工餐廳、中航汽車(chē)美容中心等,去年cpm公司成功地策劃實(shí)施了中航苑'八大幫食街'商業(yè)配套項(xiàng)目,吸引了大量的消費(fèi)者,為中航苑又增添一處特色服務(wù)。

除深圳本部的大量成功實(shí)例外,cpm在武漢信合大廈、北京艾維克大廈等分另經(jīng)營(yíng)策劃了商務(wù)中心、咖啡廳、餐廳、美容中心、會(huì)議中心、洗衣店等配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,既增加了經(jīng)營(yíng)收入,又為客戶提高了便捷的服務(wù)

2.2 租賃服務(wù)優(yōu)勢(shì)

cpm的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式與理念,使其在進(jìn)行有效物業(yè)管理的同時(shí),不斷開(kāi)發(fā)與挖掘所轄物業(yè)的租賃潛力,以實(shí)現(xiàn)整體物業(yè)的保值與增值之目的,進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益。大量成功的實(shí)例,充分驗(yàn)證了cpm在租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)以及經(jīng)營(yíng)策劃等方面的綜合運(yùn)作與統(tǒng)籌能力。

近年來(lái),cpm公司年租賃經(jīng)營(yíng)規(guī)模已達(dá)60萬(wàn)平方米以上,代理租賃的物業(yè)涉及商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓、工業(yè)廠房、住宅等各方面。

在深圳市物業(yè)任憑市場(chǎng)大幅起落的過(guò)程中,cpm公司準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)脈搏,適時(shí)調(diào)整租賃導(dǎo)向,使代理的公寓、住宅出租率始終保持在95%以上,寫(xiě)字樓和商業(yè)面積出租率保持在90%以上;僅中航苑25萬(wàn)平方米物業(yè)的租金,年收入已突破人民幣8000萬(wàn)元。

幾年來(lái)的市場(chǎng)實(shí)踐,cpm公司積累了豐富的租賃代理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),培養(yǎng)了一批深諳物業(yè)管理和租賃經(jīng)營(yíng)的骨干隊(duì)伍,拓展了物業(yè)管理服務(wù)的范圍,公司的綜合實(shí)力得到顯著提高。對(duì)公司物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)方面有了深刻的體會(huì),歸納起來(lái)有以下幾個(gè)特點(diǎn):

a. 著眼當(dāng)前,更注重三至十年的中長(zhǎng)期市場(chǎng);

b. 奉行淡市擴(kuò)張策略;在物業(yè)租賃市場(chǎng)冷淡時(shí),抓住淡市中有利因素,精心策劃,瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙果斷切入,全力擴(kuò)張;

c. 隨時(shí)掌握物業(yè)租售市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息,準(zhǔn)確把握當(dāng)前和潛在的目標(biāo)客戶;

d. 選擇客戶時(shí),更加注重品質(zhì)和潛能,租金因素放在其后,全力捕捉國(guó)內(nèi)外名牌企業(yè)入駐,以點(diǎn)帶面;

e. 策略靈活,善于應(yīng)變,及時(shí)調(diào)整,適應(yīng)市場(chǎng);

f. 樹(shù)立物業(yè)任憑全過(guò)程服務(wù)理念,強(qiáng)調(diào)合同簽定后規(guī)范而周到的物業(yè)管理服務(wù),使業(yè)主有一個(gè)舒適協(xié)調(diào)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境;

g. 選擇大眾化宣傳媒體,單位小規(guī)模,小板塊,以小勝大,以少勝多,有針對(duì)性、有目的性,有實(shí)效性;

h. 全面跟蹤合同租賃合同履行過(guò)程,確保租金收入;

i.最大限度地爭(zhēng)取政府支持,以社會(huì)效益帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益。

2.3 集團(tuán)優(yōu)勢(shì)

深圳中航集團(tuán)是中國(guó)航空技術(shù)進(jìn)出口總公司在深圳設(shè)立的大型企業(yè)集團(tuán)。自1980年成立以來(lái),集團(tuán)依托航空工業(yè)的人才、技術(shù)實(shí)力,發(fā)揮深圳特區(qū)的地理、政策優(yōu)勢(shì),積極進(jìn)取,銳意開(kāi)拓,經(jīng)過(guò)20余年的努力,現(xiàn)已發(fā)展成為集高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融證券業(yè)、商貿(mào)業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)于一體的綜合性企業(yè)集團(tuán),旗下聚合著包括飛亞達(dá)、深天馬、深南光、中航實(shí)業(yè)四家深、港兩地上市公司的幾十家企業(yè)。

中航技酒店集團(tuán)的龍頭是四星級(jí)的格蘭云天大酒店內(nèi)設(shè)商務(wù)洽淡、會(huì)客、健身、商務(wù)中心、西餐廳、卡拉ok廳、大型免稅商場(chǎng)、芬蘭浴等,酒店連續(xù)歷年被評(píng)為深圳十佳酒店,另有上海賓館、中航賓館以及天虹商場(chǎng)等大型商服企業(yè)。

3 規(guī)劃定位及周邊環(huán)境分析

**座落在長(zhǎng)沙市鬧市區(qū),新華書(shū)店、華聯(lián)商廈等大型商場(chǎng)匯集于此,形成了一定的商貿(mào)圈。

wto為長(zhǎng)沙市的發(fā)展帶來(lái)了巨大的想象空間,同時(shí)也為**的定位和發(fā)展帶來(lái)了歷史性機(jī)遇。

經(jīng)歷數(shù)年的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控,中國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然實(shí)現(xiàn)了軟著陸,但是房地產(chǎn)的調(diào)整仍需一段時(shí)間,房地產(chǎn)的銷(xiāo)售與租賃價(jià)格仍呈下滑趨勢(shì)。

由于人們對(duì)目前通貨緊縮的預(yù)期和擔(dān)擾,房地產(chǎn)市場(chǎng)不再會(huì)象前幾年經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)那樣大起大落。近期經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)與以往相比完全不同,過(guò)去只要政策有所松動(dòng),經(jīng)濟(jì)立即回升,而目前在采取了一系列政策后仍回升緩慢。主要原因在于隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與改革的深入,當(dāng)前中國(guó)已進(jìn)入需求導(dǎo)向的時(shí)代,決定總產(chǎn)量的最終因素是消費(fèi)需求,當(dāng)前根本問(wèn)題還是消費(fèi)需求不足。

3.1 商貿(mào)區(qū)潛在客戶分析(目標(biāo)客戶的確定與分析)

3.1.1 潛在目標(biāo)客戶分析

與中國(guó)市場(chǎng)密切相關(guān)的國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)

已進(jìn)駐企業(yè)

尚未進(jìn)駐企業(yè)

規(guī)模迅速擴(kuò)張企業(yè)

3.1.2 wto為中國(guó)市場(chǎng)帶來(lái)的新行業(yè)分析

以前未開(kāi)發(fā)行業(yè)

以前受限制行業(yè)

全新行業(yè)的誕生

3.1.3 國(guó)際性商貿(mào)中心區(qū)的配套行業(yè)分析

商務(wù)服務(wù)行業(yè)

生活服務(wù)行業(yè)

娛樂(lè)服務(wù)行業(yè)

3.2 **項(xiàng)目市場(chǎng)定位

3.2.1 市場(chǎng)定位

cpm公司將**項(xiàng)目市場(chǎng)定位表述為:融合長(zhǎng)沙商貿(mào)中心區(qū)整體環(huán)境,集寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店、康體中心為一體,具備國(guó)

際水準(zhǔn)設(shè)施配備和優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的智能商務(wù)大廈。

3.2.2 客戶群體分析

寫(xiě)字樓的目標(biāo)客戶:

主體目標(biāo)客戶

相關(guān)目標(biāo)客戶

輔助客戶

商業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)客戶:

必備的商業(yè)配套項(xiàng)目,如商務(wù)中心、銀行、證券、會(huì)計(jì)師樓、律師樓、相宜的中、高檔餐飲服務(wù)項(xiàng)目

配套項(xiàng)目如健身、娛樂(lè)等

4 營(yíng)銷(xiāo)策略

4.1 總體經(jīng)營(yíng)方向及目標(biāo)客戶定位分析

4.1.1 目標(biāo)客戶的行業(yè)分析

目標(biāo)客戶主體經(jīng)營(yíng)行業(yè)的分析確定

目標(biāo)客戶配套行業(yè)的分析

目標(biāo)客戶輔助行業(yè)的分析

4.1.2 目標(biāo)客戶的規(guī)模分析

大客戶

中、小客戶

4.1.3 目標(biāo)客戶的穩(wěn)定性分析

長(zhǎng)期客戶

短期客戶

4.2 目標(biāo)客戶的優(yōu)先原則

4.2.1 主體行業(yè)(大規(guī)模)目標(biāo)客戶優(yōu)先、優(yōu)惠原則

4.2.2 區(qū)域內(nèi)功能互補(bǔ)型優(yōu)先原則

4.2.3 潛在的目標(biāo)一致性優(yōu)先原則

4.3 營(yíng)銷(xiāo)組合

4.3.1 針對(duì)主體目標(biāo)客戶的營(yíng)銷(xiāo)

定位是營(yíng)銷(xiāo)成功與否的決定因素

營(yíng)銷(xiāo)方式包括直銷(xiāo)、委托適宜中介、選擇適宜媒體、測(cè)算優(yōu)惠價(jià)等。

4.3.2 常規(guī)的營(yíng)銷(xiāo)組合

利用集中的宣傳廣告攻勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)

建立一套行之有效的聯(lián)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)體系

業(yè)務(wù)員直銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)

中介合作網(wǎng)絡(luò)體系

網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)體系

完善的現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系

專業(yè)的樓體廣告宣傳

嚴(yán)格的價(jià)格管理體系及完善的獎(jiǎng)勵(lì)、提成辦法

配合營(yíng)銷(xiāo)的形象工程的完善

大廈環(huán)境形象的完善到位

物業(yè)管理的形象確立

4.3.3 靈活機(jī)動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格確定

a. 針對(duì)主體目標(biāo)客戶的特殊優(yōu)惠辦法:

確定最優(yōu)惠的價(jià)格底線以提高成功率并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

結(jié)合租賃期限來(lái)調(diào)整價(jià)格底線

b. 價(jià)格制定策略

內(nèi)部預(yù)定期的優(yōu)惠價(jià)格

推廣期的優(yōu)惠方式

穩(wěn)定期的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

4.3.4 進(jìn)行合理的分割,以提高出租規(guī)模的靈活性。

a. 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

b. 根據(jù)配套項(xiàng)目和不同的樓層制定了不同的出租率目標(biāo)。

c. 租金遞增目標(biāo)

根據(jù)市場(chǎng)情況確定起步租金定位

d. 價(jià)格策略

采取靈活多變的方式

5 經(jīng)營(yíng)合作方式

良好的經(jīng)營(yíng)策劃和租賃服務(wù),使cpm在市場(chǎng)更廣泛地接觸客戶群體,通過(guò)與**發(fā)展商的合作,cpm將借助于**周邊商貿(mào)優(yōu)勢(shì)的延伸,以及強(qiáng)有效的經(jīng)營(yíng)策略,迅速獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。全面啟動(dòng)廣場(chǎng)的商業(yè)市場(chǎng),提高業(yè)主的投資回報(bào)率。

5.1 配套項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)

大廈配套項(xiàng)目包括商場(chǎng)、酒店、餐飲、康體中心、銀行、證券等,cpm將通過(guò)委派專業(yè)經(jīng)營(yíng)人才對(duì)大廈周邊商貿(mào)圈、大廈業(yè)主、客戶等進(jìn)行調(diào)研和市場(chǎng)細(xì)分、定位,提供整體經(jīng)營(yíng)策劃方案供發(fā)展商參考,為發(fā)展商提供配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

5.1.1 招商引資,進(jìn)行品牌經(jīng)營(yíng)。可采取的方式包括聯(lián)系中航技酒店集團(tuán)及深圳、香港等地著名酒店,商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者,投資經(jīng)營(yíng)大廈酒店及商場(chǎng),以獲得品牌效益;

5.1.2 與大廈發(fā)展商合作,依托中航技酒店集團(tuán)的龍頭格蘭云大酒店經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì),引進(jìn)品牌管理模式,共同經(jīng)營(yíng)酒店配套項(xiàng)目,使其成為具備當(dāng)?shù)靥厣男羌?jí)酒店;

5.1.3 由cpm投資,經(jīng)營(yíng)大廈內(nèi)員工食堂配套項(xiàng)目,為大廈客戶提供工作餐服務(wù),以優(yōu)質(zhì)低價(jià),保本經(jīng)營(yíng)的服務(wù)原則,為大廈客戶提供周到的服務(wù),提高物業(yè)投資、租賃的附加值;

5.1.4 具體細(xì)節(jié)另行商議。

5.2 租賃服務(wù)方式

5.2.1 服務(wù)方式

cpm將憑借自身在深圳租賃市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì),以委托代理租賃的方式,為發(fā)展商提供全程租賃服務(wù)。在充分保證業(yè)主利益、配合發(fā)展商整體發(fā)展計(jì)劃需要的前提下,通過(guò)提供經(jīng)營(yíng)策劃建議與租賃服務(wù)體系,使管理與經(jīng)營(yíng)雙向推動(dòng)。

cpm公司積累了15年的綜合物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),在代理租賃業(yè)務(wù)方面不乏成功范例。1995年cpm代理中航苑大廈裙樓8000平方米全新商業(yè)面積租賃,一年間將出租率提升到80%,當(dāng)時(shí)成了深圳冷淡的租賃市場(chǎng)熱門(mén)話題。另外,1992年來(lái)代理1000余套公寓租賃,我們面對(duì)租賃市場(chǎng)千變?nèi)f化,適時(shí)采取應(yīng)變措施,幾年來(lái)一直將出租率保持在95%以上,受到業(yè)主和客戶的一致好評(píng)。

5.3 代理出租方式要點(diǎn)

5.3.1 cpm公司組建市場(chǎng)推廣小組。

5.3.2 cpm公司負(fù)責(zé)制定組合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,包括市場(chǎng)調(diào)查、目標(biāo)客戶確定、租賃價(jià)格定位、廣告策劃、具體營(yíng)銷(xiāo)策略及規(guī)范的租后服務(wù)等。

5.3.3 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃經(jīng)業(yè)主和管委會(huì)認(rèn)可后,由市場(chǎng)推廣小組具體實(shí)施。

5.3.4 cpm公司負(fù)責(zé)辦理租后手續(xù),包括計(jì)費(fèi)、收費(fèi)、催繳費(fèi)、稅收等。

5.3.5 確定出租率、租金收繳率、欠租收繳率目標(biāo)(一年期)及完成目標(biāo)后的獎(jiǎng)懲制度。

5.3.6 cpm公司按租金總客的7%左右(具體另協(xié)商)收取代理傭金。

5.3.7 提供信息和咨詢服務(wù),在地方政策法規(guī)、公共關(guān)系等方面,為港澳臺(tái)、外商疏通關(guān)系,代辦申報(bào)審批手續(xù)等,延伸租后服務(wù),為客戶創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

5.3.8 加強(qiáng)與政府溝通,多渠道幫助客戶降低經(jīng)營(yíng)成本。