第1篇 物業(yè)管理方案編制方法培訓(xùn)
物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本,應(yīng)達(dá)到配合開發(fā)商后期銷售的針對(duì)性;對(duì)物業(yè)管理定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)把握的準(zhǔn)確性;方案自身的系統(tǒng)性、針對(duì)性及實(shí)施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。
物業(yè)管理方案編制前,需做好以下的的準(zhǔn)備工作:
(1)收集樓盤資料:
地理位置、樓盤規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計(jì)劃、樓盤市場(chǎng)定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價(jià)格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計(jì)劃及目前進(jìn)度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構(gòu)成
(2)掌握開發(fā)商對(duì)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求;
(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成,對(duì)管理服務(wù)的需求和要求標(biāo)準(zhǔn);
(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平及收費(fèi)水平;
(5)掌握公司對(duì)該樓盤接管策略、目標(biāo)及可支配資料;
(6)準(zhǔn)備現(xiàn)有的管理方案作為參考。
方案編制要點(diǎn)
不同特點(diǎn),不同性質(zhì),不同檔次的樓盤小區(qū),其物業(yè)管理方案都會(huì)有很大的異同,但基本上都必須遵循以下的要點(diǎn):
根據(jù)樓盤市場(chǎng)定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素,確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理定位。
(1)根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點(diǎn)等因素確定物業(yè)管理方法。
(2)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理方法后,提出服務(wù)承諾和具體指標(biāo),列出具體落實(shí)措施。
(3)根據(jù)開發(fā)計(jì)劃、施工進(jìn)度及樓盤銷售情況,制定樓盤前期介入計(jì)劃、接管計(jì)劃。
(4)根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方法及公司支持情況,確定組織架構(gòu)等,人員配備,編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運(yùn)作方法等。
(5)針對(duì)樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等,制定有針對(duì)性的日常管理措施。
(6)根據(jù)樓盤前期的接管計(jì)劃,編制開辦費(fèi)用預(yù)算。
(7)按日常管理項(xiàng)目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目和管理標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算管理費(fèi)收支預(yù)算,確定管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(8)對(duì)樓盤出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。
(9)對(duì)重點(diǎn)管理內(nèi)容展開敘述:如車場(chǎng)、財(cái)務(wù)管理、保安等。
(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。
第2篇 住宅前期物業(yè)管理方案
住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理方案
一、成立項(xiàng)目物業(yè)管理處
新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立,并開始運(yùn)作,根據(jù)實(shí)際需要,采取人員分步到位的辦法,到入伙時(shí),按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。(詳細(xì)見(jiàn)物業(yè)管理架構(gòu)圖)
1、管理處各類人員按以下程序,時(shí)間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng),但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整:
(1)入伙前100天,組成新的管理處籌建班子,并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。
(2)入伙前三個(gè)月,管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),與地盤的建設(shè)工作人員一起,參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作,主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試,了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施,熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造,性能,產(chǎn)地,熟悉水,電,氣管道線路的位置及走向等,并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見(jiàn),為入伙后管理,維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時(shí),遺留工程能減至最低,以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果,確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括:對(duì)設(shè)備的容量評(píng)估、設(shè)備對(duì)周圍環(huán)境的有無(wú)影響、設(shè)備有無(wú)安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。
(3)入伙前一個(gè)月管理員全部配齊,經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度,將企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》,《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等,懸掛于辦工室,管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗,接受業(yè)主監(jiān)督。
(4)入伙前30天,護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)10天培訓(xùn)后,負(fù)責(zé)對(duì)所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。
(5)入伙前20天,環(huán)境管理部組建,開始對(duì)已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔'開荒'工作。
(6)入伙前20天,工程維修部正式成立,人員配齊就位。
2、管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作
(1)由公司為新管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所,管理處根據(jù)實(shí)際需要,擬制辦公用品,設(shè)施,工具以及管理處員工生活必需品的采購(gòu)計(jì)劃,報(bào)經(jīng)公司審批后購(gòu)置。
(2)在公司的指導(dǎo)下,編寫印制收樓,入伙所必須的文件資料和表格,如《客戶服務(wù)指南》,《臨時(shí)管理規(guī)約》;《收樓指南》,《房屋裝修申請(qǐng)表》,《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。
(3)聯(lián)系電信局,有線電視公司商議辦理電話報(bào)裝及有線電視開通手續(xù)。
(4)聯(lián)系燃?xì)夤緦?duì)小區(qū)業(yè)主裝修時(shí)燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a(bǔ)充協(xié)議和商議燃?xì)忾_通相關(guān)事宜。
(5)策劃,制作,安裝小區(qū)門牌,用戶信報(bào)箱、及其它標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。
(6)協(xié)助裝修公司跟進(jìn)管理處管理用房裝修工程的進(jìn)度,質(zhì)量。
(7)在待接物業(yè)經(jīng)市建委,消防等主管部門分項(xiàng)檢查驗(yàn)收合格后,管理處及時(shí)進(jìn)駐小區(qū),接管物業(yè)。
二、物業(yè)接管驗(yàn)收工作
物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分,室內(nèi)部分的接管驗(yàn)收.具體可參照建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。
1、工程技術(shù)資料:
(1)建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書或竣工驗(yàn)收備案表。
(2)建筑工程消防驗(yàn)收合格證書。
(3)建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書。
(4)建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書。(包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收)
(5)水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書;供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣?bào)告及供電系統(tǒng)檢驗(yàn)合格證。
(6)竣工圖--包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;(以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用)。
(7)電梯使用合格證。
(8)機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書。
2、公共部分接管驗(yàn)收
公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體,公共配套設(shè)施,機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。
(1)、其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下:樓宇本體;樓地面;內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面;門窗;樓梯扶手;公共照明;水表、電表、燃?xì)獗?衛(wèi)生潔具;給水設(shè)施;排水管道;其他配電設(shè)施。
(2)、公共配套設(shè)施:散水坡;路燈、裝飾燈、燈柱;綠化符合設(shè)計(jì)、綠化水管;道路;消防系統(tǒng);樓宇門牌、樓棟號(hào)牌、信報(bào)箱;保安崗?fù)?、保安道閘;停車場(chǎng)地面;單車,摩托車棚;溝、暗溝排水;沉沙井、檢查井、化糞池排水;護(hù)坡,檔土墻;臺(tái)階;招牌,廣告牌。
(3)、機(jī)電設(shè)備:電梯;變配電設(shè)備;發(fā)電機(jī)、風(fēng)機(jī);消防監(jiān)控設(shè)備;保安監(jiān)控設(shè)備;同消防監(jiān)控設(shè)備;經(jīng)對(duì)所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳。
(4)、室內(nèi)部分接管驗(yàn)收:入戶門;衛(wèi)生間;陽(yáng)臺(tái);各排水管;電源箱;電源線;有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)、可視對(duì)講;室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水;燃?xì)夤艿?、純凈水?地腳線;預(yù)埋線;土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。
三、物業(yè)入伙時(shí)的工作
1、需向發(fā)展商收集的資料
(1)為了盡快了解用戶的基本情況,需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。
(2)參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì),工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍(含分包隊(duì)伍)等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單(對(duì)外包工程在接管時(shí)遺留問(wèn)題的處理使用)。
2、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時(shí),管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料:《客戶服務(wù)指南》;《房屋裝修申請(qǐng)表》;《臨時(shí)管理規(guī)約》;《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》;《房屋驗(yàn)收交接單》;《房屋質(zhì)量保證書》;《住宅使用說(shuō)明書》;室內(nèi)管線分布圖(含電、氣、給排水平面圖);
3、接管問(wèn)題的處理
(1)對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題;如資料不全、不真實(shí)等問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題記錄表》,并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊,必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助解決。
(2)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施,接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題;接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問(wèn)題記錄表》,并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決;中修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決;大修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。
(3)對(duì)于在同業(yè)主收樓過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題,管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。(對(duì)部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修)。
(4)對(duì)于長(zhǎng)期未能解決問(wèn)題,勢(shì)必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作,物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案?；?qū)﹂L(zhǎng)期未能按要求整改的問(wèn)題,由物業(yè)管理公司按實(shí)際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。(憑售樓處收樓
通知書)
4、入伙工作流程圖:檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)3個(gè)月;文件存檔;房屋鑰匙交接;辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)見(jiàn)裝修申請(qǐng)表;簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份,一份交管理處;簽訂業(yè)主公約一式兩份,一份交管理處;填寫業(yè)主資料交回管理處;辦理入伙手續(xù);
四、管理機(jī)制及人員架構(gòu)
1、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖
考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過(guò)程,因此在設(shè)計(jì)物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間,目前管理面積不大,所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對(duì)分離的原則。基于對(duì)人員的成本考慮,目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。
(1)、物業(yè)公司總經(jīng)理1名:監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作,完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。
(2)、物業(yè)公司副經(jīng)理1名:協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作。
(3)、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項(xiàng)品質(zhì)方面的問(wèn)題,及時(shí)反映并提交相關(guān)的整改意見(jiàn)和預(yù)防措施。
(4)、物業(yè)財(cái)務(wù)部設(shè)會(huì)計(jì)1名:監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),有效地控制公司財(cái)務(wù)預(yù)算,并向地產(chǎn)總公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)。
(5)、行政人事部1名。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理,人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。
2、管理處組織架構(gòu)
備注:1、除清潔對(duì)外分包以外,管理處共需服務(wù)人員30名。
2、清潔崗位暫設(shè)置為8人(含機(jī)動(dòng))。
(1)、主要工作職責(zé):
(一)管理處經(jīng)理(5500元-6500元)
(1)、負(fù)責(zé)管理處全面管理工作,含安全、清潔、綠化、維修、客服等內(nèi)容;
(2)、負(fù)責(zé)管理中心財(cái)務(wù)監(jiān)督;
(3)、負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)系,處理好與地方政府關(guān)系、發(fā)展商關(guān)系;
(4)、對(duì)上級(jí)部門負(fù)責(zé),全面負(fù)責(zé)公寓式物業(yè)的服務(wù)與管理及運(yùn)作;
(5)、協(xié)調(diào)屬下各部門的合作關(guān)系;
(6)、開元節(jié)流,控制經(jīng)營(yíng)中的管理、服務(wù)成本。
(二)客服行政主管(3000元-3500元)
(1)、負(fù)責(zé)服務(wù)中心的管理工作及考勤;
(2)、負(fù)責(zé)辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作;
(3)、負(fù)責(zé)接待客戶投訴問(wèn)題的跟進(jìn);
(4)、負(fù)責(zé)行政人事工作的管理;
(5)、負(fù)責(zé)小區(qū)清潔、綠化肥廠服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督,確保清潔、消殺服務(wù)工作達(dá)標(biāo);
(6)、協(xié)助管理處經(jīng)理的工作。
(三)工程主管(3000元-3500元)
(1)、負(fù)責(zé)維修班的管理工作和維修技能培訓(xùn);
(2)、負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù),機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃的制定;
(3)、負(fù)責(zé)住戶二次裝修裝飾審批和管理;
(4)、負(fù)責(zé)住戶維修和回訪工作;
(5)、負(fù)責(zé)與各建筑單位進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通,做好房屋保修工作;
(6)、負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)維修的管理工作;
(7)、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
(四)安全主管(3000元-3500元)
(1)、負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)班的管理工作;
(2)、負(fù)責(zé)安全護(hù)衛(wèi)培訓(xùn)、考核工作;
(3)、負(fù)責(zé)停車場(chǎng)管理工作;
(4)、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
(五)事務(wù)助理
(1)、負(fù)責(zé)接待客戶來(lái)訪,為客戶提供常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù);
(2)、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理特色服務(wù)的實(shí)施;
3、負(fù)責(zé)訂報(bào)、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務(wù)、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購(gòu)鮮花等免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目;
4、負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)中介服務(wù)項(xiàng)目,并按規(guī)定收取費(fèi)用;
5、負(fù)責(zé)家政服務(wù)項(xiàng)目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、保姆等有償服務(wù)內(nèi)容的辦理;
6、負(fù)責(zé)商務(wù)中心如打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、電話等有償服務(wù)項(xiàng)目的辦理;
7、負(fù)責(zé)辦公物資采購(gòu)、食堂管理、電腦文檔打印;
8、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)日常收費(fèi)及財(cái)務(wù)報(bào)表制作等工作;
9、協(xié)助客服主管工作;
10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
(七)綠化工
1、負(fù)責(zé)指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護(hù)管理。
2、每天巡查本崗位所有綠化植物及設(shè)施是否正常,及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,不能處理的要及時(shí)上報(bào)綠化班長(zhǎng)。
3、做好澆水、清理綠地內(nèi)垃圾、補(bǔ)植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。
4、做好室內(nèi)、室外庭園景點(diǎn)布置及換花工作。
5、負(fù)責(zé)定期保養(yǎng)各種園林機(jī)械設(shè)備,保證機(jī)械設(shè)備處于正常的工作狀態(tài)。
6、完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)。
(八)出納
1、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)會(huì)制度,遵守職業(yè)道德;
2、做好管理費(fèi)催收工作;
3、制作管理費(fèi)催收單,做好收支賬目;
4、定期進(jìn)行現(xiàn)金盤點(diǎn),進(jìn)行賬實(shí)核對(duì),發(fā)生差錯(cuò)及時(shí)匯報(bào)。
(九)廚師
1、負(fù)責(zé)保障員工的用餐標(biāo)準(zhǔn)和用餐質(zhì)量,烹制品種豐富、營(yíng)養(yǎng)可口的菜食,合理配給食品數(shù)量,督導(dǎo)就餐人員珍惜糧食,杜絕浪費(fèi);
2、按管理處規(guī)定用餐時(shí)間開飯無(wú)特殊情況不得提前、推遲開飯時(shí)間。非規(guī)定用餐時(shí)間,不得擅自允許他人用餐,開餐后,分菜人須掌握用餐期間用餐人數(shù)量,定量分菜,保障后來(lái)的人有充足的菜量,外來(lái)就餐人員,若無(wú)特殊指示,須持管理處就餐票,否則不予用餐。
3、每日用餐結(jié)束后,須做好廚師房、餐廳及庫(kù)房的清潔衛(wèi)生工作,每周進(jìn)行一次徹底清洗。不購(gòu)買和接受腐爛變質(zhì)的原料,剩余的食物須嚴(yán)密保存,防止老鼠、蟑螂等污染食物,確保食物干凈衛(wèi)生,確保整潔的用餐環(huán)境。
4、嚴(yán)格按公司的伙食標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買食物,份量要足、花樣要多,并確保就餐人員的需要。多購(gòu)買營(yíng)養(yǎng)豐富的菜質(zhì),確保就餐人員的健康和成長(zhǎng)。
5、主動(dòng)了解市場(chǎng)菜價(jià),了解就餐人員對(duì)伙食的意見(jiàn)和飲食習(xí)慣,在保證伙食費(fèi)不超標(biāo)的前提下,及時(shí)合理調(diào)整飲食口味。
6、做好消防工作,開火前認(rèn)真檢查煤氣閥是否正常、下班時(shí)要認(rèn)真檢查煤氣閥是否關(guān)好,杜絕意外事故發(fā)生。
下屬各部門員工各司其職,完成公司及領(lǐng)導(dǎo)安排的各項(xiàng)工作。
人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明:
1、管理處設(shè)經(jīng)理1名,目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。
2、服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名;
現(xiàn)場(chǎng)管理人員3名(包括輪休和前期裝修巡查);
文員1名(負(fù)責(zé)業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負(fù)責(zé)管理處物品管理);
社區(qū)文化1名(負(fù)責(zé)管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動(dòng)策劃并協(xié)助文員工作);
前臺(tái)接待3名(包括輪休和值班至晚21點(diǎn))。
客戶服務(wù)部共計(jì)9名。
3、工程維修部設(shè)主管1名;設(shè)備電工(高壓工)2名(主要負(fù)責(zé)各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場(chǎng)廣告燈具);低壓維修電工4名(包括24小時(shí)值班、輪休);電梯工1名;泥水工1名。工程維修部共計(jì)9名。
4、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名(按12小時(shí)工作制/班編制);下設(shè)班長(zhǎng)2名;巡邏保安8名(其中樓層巡邏2名/班,外圍及商業(yè)廣場(chǎng)巡邏包括頂崗2名/班);固定崗保安16名(按一期五棟計(jì)算,每棟設(shè)大堂保安1名或叫門童)。監(jiān)控中心保安2名(24小時(shí)值班制度,晚21點(diǎn)后包括接聽(tīng)客戶服務(wù)中心電話及智能報(bào)警);地下車庫(kù)車場(chǎng)保安6名暫無(wú)(出入口各1名,車場(chǎng)巡查加頂崗1名)。銷售中心門口禮儀崗1名。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部共計(jì)36名。
5、環(huán)境部設(shè)主管1名;下設(shè)綠化工2名;清潔領(lǐng)班1名;清潔工樓層設(shè)5名(即每棟1名,按3000-6000平方建筑面積1人計(jì));外圍加平臺(tái)花園、商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)3名;機(jī)動(dòng)加頂崗2名;環(huán)境部共計(jì)14名。
6、收款員1名(輪休時(shí)可由前臺(tái)接待代收,物業(yè)公司設(shè)會(huì)計(jì)一名并向總公司負(fù)責(zé))。
7、樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負(fù)責(zé)引領(lǐng)客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。
會(huì)所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi),因前期時(shí)業(yè)主在二次裝修中人員進(jìn)出較雜,環(huán)境容易遭到破壞,所以在人員配置方面按其最大化的要求配置,護(hù)衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時(shí)間問(wèn)題還未確定需添加。另:購(gòu)買二樓住宅靠近平臺(tái)花園的陽(yáng)臺(tái)如銷售時(shí)同意其開設(shè)拉閘門也會(huì)造成安全隱患,也需添加護(hù)衛(wèi)人員。再因田禾塞納河畔屬商住結(jié)合,在保安管理上只能采取半封閉式管理。
以上是我個(gè)人在現(xiàn)場(chǎng)大致了解后草擬的工作方案,如有不當(dāng)之處請(qǐng)多給予賜教,實(shí)際到場(chǎng)人數(shù)可根據(jù)實(shí)際需要,采取人員分步到位的辦法實(shí)施。
五、iso9001:2008質(zhì)量保證體系
小區(qū)接管之后,公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照iso9001:2008質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。最終將全面導(dǎo)入iso9001:2008質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用iso9001:2008質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒,保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn),規(guī)范發(fā)展。
5.2建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制:
日常管理運(yùn)作模式;
服務(wù)質(zhì)量過(guò)程控制機(jī)制;
檢查監(jiān)督機(jī)制;
管理處客戶信息反饋機(jī)制;
安全管理機(jī)制;
設(shè)備管理機(jī)制;
專業(yè)化運(yùn)作模式
5.2.1管理運(yùn)作控制模式如下:日常物業(yè)管理;計(jì)劃制定;設(shè)備管理;清潔管理;綠化管理;安全管理;裝修管理;消防管理;社區(qū)文化;
第3篇 住宅項(xiàng)目物業(yè)管理檔案建立方案
1、物業(yè)檔案建立的內(nèi)容
業(yè)主入伙資料
業(yè)戶家庭資料
業(yè)戶聯(lián)系電話
包括:正常情況下的聯(lián)系電話和緊急情況下的聯(lián)系電話,如家庭電話、單位電話、手機(jī)、呼機(jī)、e-mail地址等。
業(yè)戶室內(nèi)裝修管理資料
包括:裝修申請(qǐng)表、裝修過(guò)程情況記錄、管線變動(dòng)情況等。
業(yè)戶日常維修資料
包括:維修、維修回訪等記錄情況。
業(yè)戶反饋資料
包括:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄、業(yè)戶投訴及處理記錄、業(yè)戶意見(jiàn)征詢、統(tǒng)計(jì)記錄等。
2、物業(yè)檔案管理的具體措施
業(yè)戶檔案資料是在業(yè)戶入伙以后逐步建立起來(lái)的,其內(nèi)容包括業(yè)戶的姓名、家庭情況、工作單位、聯(lián)系方法、管理費(fèi)收繳情況、室內(nèi)裝修管理資料及物業(yè)獨(dú)用部分使用及保養(yǎng)維修情況等。
(1)業(yè)戶檔案的收集
物業(yè)設(shè)立檔案室,建立相應(yīng)規(guī)章制度,對(duì)業(yè)戶檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。資料收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則。在實(shí)際工作中從需要出發(fā),擴(kuò)大資料來(lái)源,從時(shí)間上講是在業(yè)主入伙時(shí)開始收集歸檔,實(shí)行業(yè)戶一戶一檔。
(2)業(yè)戶權(quán)籍資料管理
從業(yè)戶入伙開始,應(yīng)著手權(quán)籍資料的收集工作,權(quán)籍資料的收集、整理、歸檔,應(yīng)做到條理清晰、完整齊全,便于查閱。管理和使用好權(quán)籍資料,動(dòng)態(tài)反映業(yè)戶權(quán)籍狀況,為業(yè)戶需求提供服務(wù)。
(3)業(yè)戶檔案的整理
各個(gè)業(yè)務(wù)范圍上收集到的信息資料,統(tǒng)一交檔案員集中整理,整理的重點(diǎn)根據(jù)資料內(nèi)容、來(lái)源進(jìn)行分類,做到條理清晰、便于查閱。
(4)業(yè)戶檔案的歸檔
***華庭住宅小區(qū)管理處的業(yè)務(wù)接待將收集到的業(yè)戶資料每月五日前提交檔案中心。物業(yè)檔案中心員按照物業(yè)管理自身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系,將資料分類有序地保存,并輸入計(jì)算機(jī)存檔,運(yùn)用計(jì)算機(jī)的先進(jìn)手段進(jìn)行檔案資料的管理。
(5)檔案的利用
為業(yè)戶服務(wù)工作及時(shí)提供檔案資料,直接或間接地為業(yè)戶管理服務(wù),從而有效地提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。
(6)業(yè)戶檔案的管理
業(yè)戶檔案的使用應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定,借閱必須由具備規(guī)定條件的人員經(jīng)登記后方可借出,歸還時(shí)須由專人進(jìn)行檢查,如有破損,立即修復(fù),嚴(yán)重時(shí)追究有關(guān)人員的責(zé)任。業(yè)戶檔案存放時(shí)要做好防火、防潮、防蛀工作,計(jì)算機(jī)使用時(shí)應(yīng)防止電腦病毒侵入。
第4篇 商業(yè)廣場(chǎng)前期物業(yè)管理介入工作方案
物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作,它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外,還必須具有科學(xué)的工作方法,尤其是對(duì)一個(gè)新建項(xiàng)目的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析,實(shí)施對(duì)'**商業(yè)廣場(chǎng)'全面管理分為5個(gè)階段,并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ),為全面管理提供必要條件。''
一、不同時(shí)段的工作任務(wù)
(1)前期熟悉階段
中心工作
公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)項(xiàng)目的基本情況作全面了解,研究物業(yè)本體(包括各類設(shè)備、實(shí)施)、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。
基礎(chǔ)工作
1.通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的全面了解,作出新接物業(yè)的可行性報(bào)告、品牌戰(zhàn)略報(bào)告,并在公司辦公會(huì)議上評(píng)審?fù)ㄟ^(guò);
2.初步形成對(duì)項(xiàng)目管理的實(shí)施方案,并通過(guò)專題會(huì)議的論證;
3.根據(jù)開發(fā)商的需要,參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作,從而從購(gòu)房者中獲取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎(chǔ)。
4.需開發(fā)商配合的主要工作
5.提供物業(yè)相關(guān)圖紙,為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便;
6.督促承建商,要求其保存所購(gòu)房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料,以便日后順利移交;
7.協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方,確定參與工程例會(huì)的日期。明確交流的方式以及問(wèn)題糾正的措施和驗(yàn)證方法。
(2)培訓(xùn)模擬階段
中心工作
抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn),通過(guò)考核進(jìn)行篩選,組建管理服務(wù)中心管理班子,適時(shí)進(jìn)行模擬操作。
基礎(chǔ)工作
1.培訓(xùn)工作
2.人員組成
公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合本項(xiàng)目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護(hù)員等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當(dāng)保姆意識(shí)、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)),抽調(diào)或招聘管理處經(jīng)理(選拔條件:身體健康,大專以上文化水平,有專業(yè)管理知識(shí),有超前意識(shí)和前瞻眼光,有協(xié)調(diào)和溝通能力,有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣)。
3.培訓(xùn)實(shí)施
集中學(xué)習(xí)iso國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。
制定適合物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。
制定各崗位階段性工作目標(biāo),同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。
了解熟悉項(xiàng)目管理要求,針對(duì)性地進(jìn)行專業(yè)技能考試,以保證滿足項(xiàng)目管理要求所需的技術(shù)支撐。
根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況,對(duì)參與培訓(xùn)的人員進(jìn)行篩選,選擇涉外物業(yè)作為模擬訓(xùn)練基地,對(duì)各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練,確定組成人員(差額)。
4.施工監(jiān)理介入
根據(jù)開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。
建議采用的方法:
二周一次現(xiàn)場(chǎng)查勘(無(wú)陪同)。
每月一次工程例會(huì)(三方參加,如有分包則應(yīng)請(qǐng)分包方一并參加)。
物業(yè)管理于每月第一周用書面形式根據(jù)工程進(jìn)度及工程所涉及的內(nèi)容報(bào)告監(jiān)理介入情況。
需開發(fā)商配合的工作
協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的方式或辦理工地出入證件。
根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度,提供相關(guān)資料,如設(shè)備、設(shè)施使用說(shuō)明書、售樓合同等。
(3)現(xiàn)場(chǎng)模擬階段
中心工作
通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬,達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài)。
基礎(chǔ)工作
1.根據(jù)擬定的管理方案,對(duì)各工種人員進(jìn)行入崗模擬,考察、測(cè)評(píng)其適應(yīng)性。
2.通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬,驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當(dāng)修正。
3.進(jìn)行接管訓(xùn)練,調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。
4.現(xiàn)場(chǎng)考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為,并擬成文件交開發(fā)商審核,以備派發(fā)《入戶通知書》時(shí)一并發(fā)放。
5.對(duì)前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進(jìn)行驗(yàn)證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項(xiàng),專題報(bào)告開發(fā)商并落實(shí)糾正預(yù)防措施。
6.與開發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問(wèn)題。
7.確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單,明確各自崗位要求及職責(zé)。
需開發(fā)商配合工作
8.進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)方便。
9.請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次,課題:'如何使項(xiàng)目保值、增值'。
10.派發(fā)并要求業(yè)主簽收《居住物業(yè)禁止行為》,并將驗(yàn)收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。
11.監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題以及合理化建議。
(4)驗(yàn)收和進(jìn)戶階段
中心工作
組織對(duì)新接物業(yè)的全面驗(yàn)收。
1.預(yù)驗(yàn)
驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收要求、計(jì)劃、清單和技術(shù)資料等按專項(xiàng)分別進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書面整改報(bào)告。
2.整改
整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開發(fā)商,由開發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改,然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收,直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
3.正式驗(yàn)收
經(jīng)整改符合要求后,由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收,最終確認(rèn)物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。
接納前期業(yè)主入住。
基礎(chǔ)工作
驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見(jiàn)前期物業(yè)管理工作設(shè)想。
編制違章處理程序,制止各類違章行為。
派發(fā)、簽收各類資料。
物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料:
入住須知(明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,明確居住物業(yè)各類禁止行為)。
物業(yè)管理規(guī)定(各崗位職責(zé))。
物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。
房屋裝修協(xié)議書(明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù))。
外來(lái)人員出入登記辦證制度(施工人員進(jìn)出物業(yè)項(xiàng)目遵守的各類規(guī)定)。
停車占路協(xié)議書(明確車位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù))。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)隨帶資料:
房屋買賣合同。
開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書
業(yè)主身份證或企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
委托書及被委托人身份證。
房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。
> 其它資料。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí),同時(shí)提供相關(guān)服務(wù)(代請(qǐng)信譽(yù)較好的裝修公司;代請(qǐng)施工質(zhì)量監(jiān)理人員;代為訂購(gòu)花卉及家庭綠化布置、管理;其它委托服務(wù)等)。
加大各類違章糾正力度,力保前期無(wú)違章。
推行iso國(guó)際質(zhì)量體系。
需開發(fā)商配合的工作。
嚴(yán)格履行建筑施工質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù),把好第一關(guān)。
派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與(每月一次)。
(5)正式實(shí)施
中心工作
1.迎接大批業(yè)主入住。
2.檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性,必要時(shí)作適當(dāng)修改。
3.制定糾正和預(yù)防措施。
4.全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。
基礎(chǔ)工作
5.總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。
6.檢查各工種的工作效果,征詢各方面的意見(jiàn)或建議,針對(duì)性的對(duì)相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充,保證所提供的服務(wù)符合要求。
7.對(duì)可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析(包括:違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。
8.按即定方針,全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。
需開發(fā)商配合的工作
9.組織相關(guān)人員對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查,及時(shí)反饋相關(guān)意見(jiàn)。
10.參與制定糾正和預(yù)防措施。
二、前期物業(yè)管理工作計(jì)劃
時(shí)間工作計(jì)劃工作要求
中標(biāo)后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責(zé)。
簽訂物業(yè)管理合同一周內(nèi)協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。物業(yè)管理前期介入(按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入手續(xù))。
簽訂物業(yè)管理合同后按前期介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(huì)(時(shí)間另定)。
每周二次巡視施工現(xiàn)場(chǎng),對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的問(wèn)題以書面或口頭形式提出建議。
時(shí)間工作計(jì)劃工作要求
項(xiàng)目施工階段開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙:
1、每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖。
2、水、電、煤、排污等管線走向圖。
3、智能化設(shè)施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。
承接查驗(yàn)前一周召開協(xié)調(diào)會(huì),說(shuō)明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。請(qǐng)開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。
交樓前二個(gè)月管理服務(wù)中心籌建工作會(huì)議。1、邀請(qǐng)開發(fā)商派員參加會(huì)議。
2、會(huì)議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。
交樓前二個(gè)月1、確定培訓(xùn)計(jì)劃。
2、管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃。
3、實(shí)施培訓(xùn)工作。物業(yè)公司制定,開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對(duì)業(yè)主承諾文書樣本。
簽訂物業(yè)管理合同召開專題會(huì)議,檢查針對(duì)前期介入過(guò)程中合理化建議工作落實(shí)情況。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
交樓前二個(gè)月確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜。討論、擬稿、確認(rèn)。
交樓前二個(gè)月確定入崗模擬訓(xùn)練方案。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。
時(shí)間工作計(jì)劃工作要求
承接查驗(yàn)前二周確定物業(yè)預(yù)驗(yàn)收的方法及三方參與驗(yàn)收人員名單,確定預(yù)驗(yàn)日期。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
承接查驗(yàn)前一周對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行授課。開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講。
承接查驗(yàn)前一周月底前實(shí)施培訓(xùn),制定招聘員工計(jì)劃。按本項(xiàng)目要求實(shí)施。
承接查驗(yàn)前一周做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。
承接查驗(yàn)前一周對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢物業(yè)公司負(fù)責(zé)
承接查驗(yàn)前一周對(duì)接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模擬訓(xùn)練(走場(chǎng))
承接查驗(yàn)前一周對(duì)管理文件和各工種人員的適宜性進(jìn)行考察論證物業(yè)公司負(fù)責(zé),開發(fā)商指導(dǎo)
承接查驗(yàn)前一周根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫整改報(bào)告物業(yè)公司負(fù)責(zé)
承接查驗(yàn)前一周召開三方會(huì)議,落實(shí)整改工作
交樓前一個(gè)月擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)
銷售期間派發(fā)各類資料并要求購(gòu)房者簽收開發(fā)商負(fù)責(zé)
承接查驗(yàn)期移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司
承接查驗(yàn)期正式驗(yàn)收三方參加
交收樓期迎接先期業(yè)主入住舉行入戶儀式
正常管理期首期業(yè)主入住滿二個(gè)月,召開業(yè)主回訪工作會(huì)議開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加
正常管理期檢查物業(yè)公司管理情況開發(fā)商
三、前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容
(一)、對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。
(二)、從實(shí)際出發(fā),對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。
(三)、對(duì)項(xiàng)目的配套部分,包括客戶的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。
(四)、結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),對(duì)本項(xiàng)目所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見(jiàn),并配合開發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收,包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求,有無(wú)質(zhì)檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,輔機(jī)和工具是否齊全等。
(五)、對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議。
(六)、從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。
(七)、協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作,制定驗(yàn)收表格,清點(diǎn)物品數(shù)量,檢查施工質(zhì)量。
(八)、配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作
第5篇 物業(yè)中心整治小區(qū)道路擁堵車輛出入管理方案
物業(yè)中心關(guān)于整治小區(qū)道路擁堵、車輛出入管理方案
為了給小區(qū)營(yíng)造一個(gè)有序的交通環(huán)境,確保道路暢通無(wú)堵,在小區(qū)第二個(gè)大門暫未順利開通之前,從即日起小區(qū)決定執(zhí)行路段分時(shí)臨時(shí)管制措施如下:
1、每天早上7:00-9:00分時(shí)段單向行駛,所有進(jìn)入小區(qū)的車輛從大門口進(jìn)入后,均從第3座的岔路口通行,從第13座前面或者后面出入口進(jìn)入主干道(包括學(xué)校接送車輛),同時(shí)停放在第3座至第13座的車輛也從從第13座前面或者后面進(jìn)入主干道出入;
2、每天早上7:00-9:00分時(shí)段全體保安上路疏通交通,包括康南路口,大門口至13棟與17棟之間(學(xué)校出口、入口)路段圓盤岔路口,57-63座地下車庫(kù)出入口,2期半島門口圓盤岔路安排專門人員分流管制;
3、從第1座經(jīng)學(xué)校,經(jīng)會(huì)所到第13座門口實(shí)行單邊停車;
4、當(dāng)小區(qū)交通擁堵時(shí),請(qǐng)耐心等待自覺(jué)依次排隊(duì)通行,同時(shí)切勿鳴笛和穿插,服從物業(yè)公司人員指揮;
5、當(dāng)康南路發(fā)生擁堵,請(qǐng)服從交通協(xié)管員及物業(yè)公司人員的現(xiàn)場(chǎng)指揮,請(qǐng)勿插隊(duì);
6、建議各位車主根據(jù)各自情況錯(cuò)峰(每天7:30-8:30為高峰期)出行;
7、希望廣大業(yè)主自覺(jué)遵守保安的的交通疏導(dǎo)及管制!共同營(yíng)造良好的的出行環(huán)境!
(具體詳細(xì)路線圖見(jiàn)下頁(yè))
zz物業(yè)管理有限公司zz分公司
**物業(yè)客服服務(wù)中心
20**年8月**日
第6篇 小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案：清潔綠化管理
華庭小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案:清潔綠化管理
7.清潔、綠化管理方案
清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲,是小區(qū)不可缺少的部分,關(guān)系到整個(gè)小區(qū)的形象,也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要標(biāo)志,故制訂以下管理方案:
(1)管理內(nèi)容
a.綠化養(yǎng)護(hù):綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。
根據(jù)氣候,給花木適量澆水
根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì),給花木適量施肥,適量松土;
及時(shí)清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗;
制訂預(yù)防措施,防治病蟲害;
做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作;
定期(每年8月、11月)修剪草坪,使其生長(zhǎng)旺盛,平整美觀。
b.清潔衛(wèi)生
綠化及公共道路:每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物,清潔小區(qū)所有設(shè)施(含各種標(biāo)識(shí)標(biāo)牌),隨時(shí)清除各類污漬,清掃積水,每周對(duì)垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒;每月對(duì)照明設(shè)施進(jìn)行擦拭。
垃圾房:每天收集一次各樓層的垃圾,清運(yùn)到垃圾房,并清洗垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面;天花及管道外除塵。
樓層:各樓層道每天保潔一次,電表箱蓋、煤表箱蓋、水表箱、樓梯扶手、欄桿、臺(tái)階(含踢腳線)每天保潔一次,樓梯燈開關(guān)、樓道感應(yīng)燈燈罩每周保潔一次。
各功能房:半月拖抹、清掃水泵房、安全監(jiān)控中心、配電房等地面(日常保潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé))。
會(huì)館洗手間:每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等,清理并清潔垃圾箱。每月擦拭清潔照明燈等。
(2)管理措施
a.建立綠化保潔制度,狠抓落實(shí);
b.按操作程序進(jìn)行規(guī)范操作;
c.加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高員工素質(zhì),增強(qiáng)專業(yè)技能;
d.以'三查'形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查('三查'指:綠化、保潔工自查、管理主管巡查、服務(wù)中心主任抽查);
e.抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理,要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。
清潔管理工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
保潔領(lǐng)班工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
工作項(xiàng)目對(duì)各層面保潔員工作質(zhì)量進(jìn)行巡查
工作范圍負(fù)責(zé)管理區(qū)域所有公共場(chǎng)所衛(wèi)生評(píng)測(cè)
工作標(biāo)準(zhǔn)按照保潔員工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),制訂各層面員工的工作標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行測(cè)評(píng)記錄,記錄清晰、完整,符合現(xiàn)實(shí)并督促員工工作,保持各點(diǎn)衛(wèi)生保潔率99%以上。
工作程序與時(shí)間8:00~8:30向服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)前日工作。
8:30~11:00巡視檢查保潔員的工作和轄區(qū)衛(wèi)生狀況。
13:00~16:30巡視保潔員的工作和轄區(qū)衛(wèi)生狀況。
質(zhì)量考評(píng)每周五向服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)工作情況,每月評(píng)出優(yōu)秀保潔員,經(jīng)理每月按旬復(fù)核抽查考評(píng)。
保潔員工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
項(xiàng)目清潔內(nèi)容作業(yè)方法作業(yè)頻率作業(yè)時(shí)間質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
垃圾清運(yùn)二次/天上午6:30~7:30
中午12:30~1:30日產(chǎn)日清
大堂墻面清擦一次/月
一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干凈無(wú)塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污跡、墻面明亮
地面清掃四次/天隨時(shí)保持清潔,痰跡、煙頭、紙屑、果皮、雜物等
頂燈清擦一次/月無(wú)蜘蛛網(wǎng)、照明燈明亮
垃圾桶清擦一次/天干凈無(wú)污跡及時(shí)清運(yùn)垃圾
玻璃門窗清擦一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干凈明亮
花池清擦一次/天干凈無(wú)雜物煙頭
電梯地面清擦二次/天上午7:30~10:00
下午1:30~5:00保持干凈
頂面清擦周次/天無(wú)污跡蜘蛛網(wǎng)
箱體鋼油擦洗一次/周無(wú)污跡保持不銹鋼金屬光澤
樓道玻璃窗清擦一次/月上午7:30~10:00
下午1:30~5:00無(wú)廣告、污跡、明亮
扶手清擦一次/月無(wú)塵、蜘蛛網(wǎng)
墻面清掃一次/月無(wú)廣告、污跡
指示燈清擦一次/月無(wú)廣告、污跡、明亮
地面清掃一次/天
保潔一次無(wú)廣告、污跡
地下車庫(kù)地面洗擦一次/月無(wú)雜物、干凈
果皮箱清理一次/天煙灰缸干凈整潔
地面清掃一次/天上午9:30~10:00
下午3:30~5:00干凈無(wú)雜物煙頭
墻面清掃一次/月無(wú)污跡蜘蛛網(wǎng)
頂棚清掃一次/月無(wú)蜘蛛網(wǎng)照明明亮
消火箱栓清擦一次/月干凈玻璃門明亮
外圍道路清掃循環(huán)上午6:30~7:30
下午2:00~3:00
集中打掃,清運(yùn)垃圾
上午7:30~15:00
輪流打掃、保潔隨時(shí)保持干凈無(wú)紙屑、煙頭、果皮、雜物、積水
標(biāo)牌清擦一次/月干凈無(wú)廣告
垃圾箱桶清擦一次/天干凈無(wú)廣告
外立面清洗二/年干凈無(wú)明顯印痕
具體的工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)不同物業(yè)(如商場(chǎng))需要進(jìn)行調(diào)整,以滿足不同業(yè)主的需求。
工作質(zhì)量考核文件
《員工行為準(zhǔn)則》
《崗位職責(zé)》
《巡視檢查記錄》
《月工作質(zhì)量評(píng)估表》
綠化工工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
園林綠化管理
我們將結(jié)合【匯景華庭】綠化具體分布,設(shè)計(jì)室內(nèi)與室外綠化區(qū)分,并且花卉品種不同,我們將根據(jù)實(shí)際情況對(duì)物業(yè)綠化實(shí)施專業(yè)、規(guī)范的管理。
綠化工工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
工作項(xiàng)目作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作流程督導(dǎo)方式
整形造型春、夏、秋、冬各一次喬木剪下重枝內(nèi)生枝灌木造型地被草保持4~8公分澆水、除雜草、整形造型、殺蟲、補(bǔ)缺、施肥和保潔。領(lǐng)班每天巡視、檢測(cè),每月公司檢查一次,通報(bào),扣分。
施肥春夏秋各一次無(wú)重?zé)o漏
澆水春夏秋早或晚各一次冬春季二天一次均勻適量不損壞花木滲透地表5公分
除雜草一次/月基本無(wú)雜草
補(bǔ)缺一次/月綠化覆蓋99%以上
病蟲害防
治一次/季,發(fā)現(xiàn)蟲害時(shí)連續(xù)多次至消滅為止用藥正確衛(wèi)生安全不污染環(huán)境長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良
保潔8小時(shí)/天保潔率99%以上
防風(fēng)臺(tái)風(fēng)季前和臺(tái)風(fēng)季后風(fēng)前設(shè)立支柱疏剪枝葉,風(fēng)后清理斷枝扶正苗木
工作質(zhì)量考核文件
《員工行為準(zhǔn)則》
《崗位職責(zé)》
《巡視檢查記錄》
《月工作質(zhì)量評(píng)估表》
第7篇 物業(yè)管理方案制訂程序
物業(yè)管理方案的制訂程序
1目的
本程序規(guī)定了制定物業(yè)管理方案實(shí)施質(zhì)量控制的職責(zé)、方法和要求,以保證制定的物業(yè)管理方案符合法律法規(guī)的要求和滿足業(yè)主/委托方的服務(wù)需求。
2使用范圍
適用寫字樓管理、工業(yè)廠房管理、停車場(chǎng)管理、商場(chǎng)管理、住宅管理等方案的制定。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso90024.24.5
4相關(guān)文件
4.1質(zhì)量手冊(cè)第4.2章質(zhì)量體系
4.2《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》
4.3《深圳市建設(shè)安全文明小區(qū)五條標(biāo)準(zhǔn)》
5職責(zé)
5.1物業(yè)管理項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)物業(yè)管理方案的編制。
5.2物業(yè)管理部、沙河管理部、機(jī)電工程部、消防治安部、電梯維修中心負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理方案的輸入,參與物業(yè)管理方案的制定。
5.3總經(jīng)理審核并批準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理方案。
6實(shí)施程序
6.1物業(yè)管理方案的提出
公司在新接收物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí),將制訂物業(yè)管理方案以保證滿足業(yè)主(客戶)的要求。物業(yè)管理方案的制訂由總經(jīng)理指定物業(yè)管理項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)。
6.2物業(yè)管理方案的編制
6.2.1物業(yè)管理項(xiàng)目小組在編制方案時(shí)應(yīng)考慮:
a.物業(yè)發(fā)展商的要求;
b.業(yè)主委員會(huì)的要求(必要時(shí));
c.國(guó)家/政府的法規(guī)要求。
6.2.2物業(yè)管理項(xiàng)目小組在組織編制物業(yè)管理方案時(shí),將要求物業(yè)管理部、沙河管理部、機(jī)電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關(guān)部分的內(nèi)容。即:
a.物業(yè)管理部/沙河管理部將提供物業(yè)維護(hù)、清潔、綠化管理的要求;
b.機(jī)電工程部將提供有關(guān)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的控制管理要求;
c.消防治安部將提供有關(guān)物業(yè)消防治安的管理要求;
d.電梯維修中心將提供電梯維護(hù)保養(yǎng)的管理要求。
6.2.3物業(yè)管理項(xiàng)目小組在接收到各部門提出的要求后將進(jìn)行匯總,編制成公司規(guī)范的物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案文件的格式參見(jiàn)運(yùn)作程序文件格式。物業(yè)管理方案的內(nèi)容將包括:
1)物業(yè)管理范圍;
2)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算;
3)本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量目標(biāo);
4)本區(qū)物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)描述;
5)本區(qū)物業(yè)管理主要業(yè)務(wù)過(guò)程的描述:
a.物業(yè)的驗(yàn)收和入伙;物業(yè)的日常管理(供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業(yè)收費(fèi)管理、車輛管理、裝修管理、對(duì)住戶的管理);物業(yè)管理的應(yīng)急處理(自然災(zāi)害、匪警、火災(zāi));物業(yè)管理中部分分包項(xiàng)目的管理。
a.6)本區(qū)物業(yè)的支持性業(yè)務(wù)過(guò)程描述:采購(gòu)管理;標(biāo)識(shí)和可追溯性管理;人員培訓(xùn)管理;文件和記錄的管理。
a.7)本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量評(píng)價(jià)和改進(jìn):內(nèi)部評(píng)價(jià)(日常檢查、定期大檢查、內(nèi)部質(zhì)量審核);外部檢查(業(yè)主、客戶評(píng)價(jià)、國(guó)家/政府檢查評(píng)定);質(zhì)量改進(jìn)。
物業(yè)管理方案的審批和發(fā)放。物業(yè)管理項(xiàng)目小組完成物業(yè)管理方案的編制后,將提供相關(guān)部門進(jìn)行必要的審查,并根據(jù)審查意見(jiàn)進(jìn)行必要的修改定稿。定稿的物業(yè)管理方案提交總經(jīng)理進(jìn)行審批。經(jīng)審批的物業(yè)管理方案由物業(yè)管理項(xiàng)目小組控制發(fā)放。物業(yè)管理方案為公司受控文件,應(yīng)在發(fā)放的文件上加蓋紅色受控標(biāo)識(shí),發(fā)放前有物業(yè)管理項(xiàng)目小組確定發(fā)放范圍,發(fā)放時(shí)有接收人簽字,發(fā)放的記錄方式參考程序文件cpm-op-028《運(yùn)作程序文件的控制》。
物業(yè)管理方案的修改物業(yè)管理方案編制完畢后,由原物業(yè)管理項(xiàng)目小組形成的物業(yè)管理處進(jìn)行實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程需修改時(shí),由修改提出人員提出書面申請(qǐng),交物業(yè)管理處主管批準(zhǔn)后,由物業(yè)管理處進(jìn)行修改。修改后的物業(yè)管理方案應(yīng)提交總經(jīng)理批準(zhǔn)。修改后的物業(yè)管理方案按6.3.3發(fā)放,并收回作廢章節(jié),統(tǒng)一銷毀,作廢的原件加蓋'作廢'章后保存一份。記錄物業(yè)管理方案
第8篇 某某物業(yè)管理公司日常接待方案
某物業(yè)管理公司日常接待方案
一、目的
為使公司的各類接待工作有章可循、有條不紊,并不斷提升公司的綜合能力,就同行、業(yè)務(wù)關(guān)系往來(lái)單位及行政主管部門的考察、參觀特制定本制度。
二、接待流程
1、各部門/項(xiàng)目在接到有要來(lái)公司考察、參觀信息后要提前通知預(yù)訂參觀項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或相應(yīng)職能部門負(fù)責(zé)人,以便各項(xiàng)目/部門做好充分的接待準(zhǔn)備。
2、各項(xiàng)目/部門在接到考察、參觀信息后應(yīng)及時(shí)做好準(zhǔn)備,以便檢查、參觀。
三、接待前準(zhǔn)備
1、對(duì)小區(qū)進(jìn)行大掃除,做到轄區(qū)地面上沒(méi)有明顯垃圾;綠籬中沒(méi)有白色垃圾;小區(qū)沒(méi)衛(wèi)生死角;
2、轄區(qū)內(nèi)及消防通道沒(méi)有亂堆亂放的現(xiàn)象;
3、辦公室衛(wèi)生:做到干凈整潔;桌上的物品擺放整齊;
4、所有員工須著工裝、帶工號(hào)牌、系領(lǐng)帶,保安人員系素帶,帶帽子(溫度超過(guò)32攝氏度可以不帶);
5、打掃會(huì)議室,并根據(jù)氣溫的不同開空調(diào)或風(fēng)扇,準(zhǔn)備茶水、水果、煙及檳榔;
6、預(yù)定參觀路線,并在接待前對(duì)預(yù)備參觀路線進(jìn)行摸底,以確保留給檢查人員最好的影響;
8、選定陪參觀的人員要對(duì)檢查的內(nèi)容及實(shí)施的情況、項(xiàng)目的基本情況以及公司的基本情況進(jìn)行了解,以便更好的進(jìn)行接待;
四、檢查接待
1、小區(qū)出入口對(duì)來(lái)訪的人員、車輛按照公司的制度實(shí)行來(lái)訪登記,值班人員在檢查人員進(jìn)出時(shí)要敬禮;
2、有專人陪同檢查人員進(jìn)行檢查,并對(duì)提出的問(wèn)題進(jìn)行解答;
3、會(huì)議室有專人進(jìn)行接待;
五、注意事項(xiàng)
1、倒茶不能倒?jié)M杯只能倒60%―70%,上茶時(shí)應(yīng)一手拿柄一手托杯底;
2、準(zhǔn)備水果時(shí)應(yīng)盡量選不用剝皮、不用吐子,梨類不能購(gòu)買;
3、會(huì)議桌上要準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的抽紙和煙灰缸,并視情況及時(shí)清理垃圾;
4、客戶人員在當(dāng)檢查人員到來(lái)時(shí)應(yīng)起身,表示迎接。
第9篇 某某工業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)管理方案實(shí)施
某工業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)管理方案的實(shí)施
1、設(shè)想
企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由'產(chǎn)品質(zhì)量、安全的環(huán)境、潔凈環(huán)境'決定的,尤其是在潔凈的環(huán)境與工作環(huán)境改善方面越來(lái)越重要,而'安全、放心、人性化'的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)得到當(dāng)今社會(huì)及企業(yè)的普遍關(guān)注社會(huì)話題,因此引入**工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)是勢(shì)在必行了。
物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)于**工業(yè)區(qū)的功能性價(jià)值主要體現(xiàn)于前三個(gè)層次,而附加性價(jià)值依托于后三個(gè)層次。全方位、系統(tǒng)化、層次化、多元化的綜合服務(wù)是我們的工作方向。因此本公司除了向**工業(yè)區(qū)提供一般的保安、日常保潔以外,還可以提供綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。
2、物業(yè)管理服務(wù)關(guān)鍵在于不斷的值守、整理整頓與清潔維護(hù)
公司將不斷的加強(qiáng)對(duì)全體保安、保潔進(jìn)行崗位職責(zé)和環(huán)境衛(wèi)生意識(shí)
培養(yǎng)與培訓(xùn),尤其是抓緊對(duì)新進(jìn)來(lái)的保安、保潔培訓(xùn),并使之掌握
運(yùn)用正常值守和保潔管理的方法和技巧,'安全優(yōu)于一切'、'衛(wèi)生
服務(wù)質(zhì)量第一'是貫穿于每天的工作之中,靠的是責(zé)任、認(rèn)真、負(fù)責(zé)。
3、物業(yè)管理服務(wù)管理方案實(shí)施步驟
⑴與**工業(yè)區(qū)交流、溝通直至簽約;
⑵招聘并培訓(xùn)保安、保潔(5天);
⑶購(gòu)置服裝及保安裝備、保潔用品,對(duì)保安、保潔進(jìn)行適應(yīng)性見(jiàn)習(xí)上崗訓(xùn)練;
⑷按照**工業(yè)區(qū)作息時(shí)間進(jìn)行適應(yīng)性上崗考察;
⑸上崗15天后再培訓(xùn)考察(試用期2個(gè)月);
⑹向**工業(yè)區(qū)匯報(bào)保安、保潔管理工作;
⑺與**工業(yè)區(qū)再交流、進(jìn)行改善對(duì)策。
4、保安、保潔人員配置、分工與職責(zé)
⑴保安人員配置:2人(男);保潔人員配置:1人(男)
⑵分工:1、保安周一~周五每天2人同時(shí)上班,每天晚上常住工場(chǎng)。周六、周日輪休;
⑶保潔周一~周日上班,周六休息
⑷綠化實(shí)行按時(shí)、按季進(jìn)行施工、維護(hù)與管理,人員由公司適時(shí)安排。
zz物業(yè)管理服務(wù)有限公司
附件:保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
一、正門、廣場(chǎng)
1.綠化帶、花草盆:無(wú)垃圾、無(wú)臟雜物,花草葉無(wú)枯萎和明顯積塵,花草盆側(cè)面及槽邊無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)積水和異味,花草修剪整齊,擺放美觀。
2.所管區(qū)域道路和地面:無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)口香糖膠跡、無(wú)積水、無(wú)堆放雜物、無(wú)表苔。
3.階梯:無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)口香糖膠跡、無(wú)積水、無(wú)堆放雜物。
4.扶手:無(wú)污跡、無(wú)水跡。
5.墻面:無(wú)污跡、無(wú)亂張貼物。
6.門戶:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。
7.指示牌(包括大廈招牌):無(wú)污跡、無(wú)積塵、
8.消防栓:無(wú)污跡、無(wú)積塵。
9.出入口欄桿:無(wú)污物、無(wú)阻塞。
二、洗手間
1.地面:無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)口香糖膠跡、無(wú)積水、無(wú)堆放雜物。
2.墻面:無(wú)污跡、無(wú)亂張貼物。
3.天花:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。
4.光管罩:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。
5.窗戶:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。
6.鏡臺(tái):無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。
7.洗手盆:表面光潔、無(wú)污跡。
8.鏡面:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。
9.排氣口:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。
10.尿槽:表面光潔、無(wú)尿跡、無(wú)污跡、無(wú)水銹跡、無(wú)煙頭、無(wú)雜物、無(wú)異味。
11.廁座:廁蓋及廁體內(nèi)外表面光潔,其內(nèi)無(wú)尿跡、無(wú)污跡、無(wú)水銹跡、無(wú)阻塞。
12.廁紙箱:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。
13.手紙箱:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。
14.門戶:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。
15.地漏及水溝:無(wú)污物積聚、無(wú)堵塞。
三、茶水間
1.地面:無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)口香糖膠跡、無(wú)積水、無(wú)堆放雜物。
2.墻面:無(wú)污跡、無(wú)亂張貼物。
3.天花:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。
4.光管罩:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。
5.洗手盆:無(wú)污跡、無(wú)茶葉及雜物。
6.垃圾桶:垃圾不可超過(guò)桶蓋。
7.地漏及水溝:無(wú)污物積聚、無(wú)堵塞。
四、電梯及走廊
1.地面:無(wú)腳印、無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)口香糖膠跡、無(wú)積水、無(wú)堆放雜物、無(wú)垃圾。
2.天花:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。
3.光管罩:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。
4.墻面:無(wú)污跡、無(wú)亂張貼物。
5.銅牌:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)銅油跡。
6.水牌及指示牌:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。
7.門戶(管井門、隔煙門、廁所門):無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。
8.垃圾桶:桶體光潔無(wú)污跡、無(wú)痰跡;煙灰缸蓋上無(wú)煙頭、雜物;桶內(nèi)垃圾不得超過(guò)桶口。
9.消防栓:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。
五、露臺(tái)(包括天臺(tái)、平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái))
1.消防栓:無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。
2.地漏及水溝:無(wú)污物積聚、無(wú)堵塞。
3.地面:無(wú)堆放雜物、無(wú)垃圾、無(wú)污跡。
六、垃圾房無(wú)堆積垃圾。垃圾做到日產(chǎn)日清。做好垃圾袋裝化,將所有垃圾集中堆放在堆放點(diǎn),做到合理、衛(wèi)生、四周無(wú)散放垃圾?？勺鰪U品回收的垃圾,要另行放置。垃圾間保持清潔、無(wú)異味,經(jīng)常噴灑藥水,防止發(fā)生蟲害。
七、消殺無(wú)蠅、少蚊、少蟲。
八、滅鼠、滅蟑螂
第10篇 iso9000物業(yè)物業(yè)管理方案制定控制程序
公 司 程 序 文 件 版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp1.2 物業(yè)管理方案的制定和控制 頁(yè)碼: 1/3
1.目的:
擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)范圍,在投標(biāo)或承接新物業(yè)項(xiàng)目中制定管理方案,體現(xiàn)開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)的要求,促進(jìn)管理合同的簽定。
2.適用范圍:
適用于公司新投標(biāo)或承接拳物業(yè)項(xiàng)目的管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.2章
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.2章
4.職責(zé):
4.1在公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理的主持下成立了物業(yè)項(xiàng)目的策劃小組。
4.2策劃小組對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目管理進(jìn)行可行性分析。
4.3策劃小組制訂物業(yè)管理方案。
5.工作程序:
5.1策劃小組的建立。
5.1.1策劃小組由公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)。
5.1.2公司各部門負(fù)責(zé)人為策劃小組的成員。
5.1.3經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)組織、策劃的具體工作。
5.2物業(yè)的考察:
5.2.1策劃人員到現(xiàn)場(chǎng)了解物業(yè)的現(xiàn)狀及周界環(huán)境,特別對(duì)物業(yè)的施工質(zhì)量重點(diǎn)檢查。
5.2.2策劃人員走訪開發(fā)商,弄清物業(yè)的設(shè)計(jì)、配置、內(nèi)外裝修程度,附近的配套服務(wù)設(shè)置等情況,并索要施工圖紙、物業(yè)平面圖及其它必要材料。
5.2.3策劃人員拜訪產(chǎn)權(quán)人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業(yè)的施工質(zhì)量、今后的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)程度等。
5.2.4經(jīng)營(yíng)管理部根據(jù)物業(yè)管理委托合同及物業(yè)的特點(diǎn)來(lái)編制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策劃人員根據(jù)本章5.2考察到的情況,結(jié)合政府有關(guān)法規(guī)和本公司現(xiàn)有物業(yè)管理方案,編制該物業(yè)管理方案的草案。
5.3.2管理方案內(nèi)容:
a物業(yè)概況
b物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)
c物業(yè)管理的近遠(yuǎn)期目標(biāo)
d物業(yè)管理日常服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置及服務(wù)程度
e物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)
f物業(yè)配套設(shè)施的管理辦法
g物業(yè)管理收支預(yù)算
h物業(yè)管理質(zhì)量的評(píng)定方法
i糾正和預(yù)防物業(yè)管理發(fā)生的問(wèn)題的措施
5.3.3物業(yè)管理方案草案制定后要經(jīng)總經(jīng)理和副總經(jīng)理審批。
5.3.4策劃人員根據(jù)總經(jīng)理或副總經(jīng)理對(duì)草案審批的內(nèi)容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物業(yè)管理方案須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可生效。
5.4物業(yè)管理方案發(fā)放控制
5.4.1管理方案經(jīng)本章5.3.5程序后,可提供給開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)作為投標(biāo)書。開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)與公司正式簽定物業(yè)管理合同后,管理方案由綜合辦公室發(fā)放到各部門和新成立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
5.5物業(yè)管理方案的修改:
5.5.1開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)人(單位)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)提出新的要求或出現(xiàn)其他新的情況時(shí),經(jīng)公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理同意后,由經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)對(duì)管理方案進(jìn)行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方有效。
5.5.3批準(zhǔn)后的方案,由經(jīng)營(yíng)管理部轉(zhuǎn)交綜合辦公室,由綜合辦公室發(fā)放,收回已廢除的方案。
5.6本質(zhì)量體系文件針對(duì)思源小區(qū)而設(shè)計(jì),不另編制物業(yè)管理方案,當(dāng)合同提出新的要求時(shí),按上述程序進(jìn)行策劃。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《物業(yè)管理方案》無(wú)固定格式
6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1
第11篇 小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案：早期介入
華庭小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案:早期介入
小區(qū)的物業(yè)管理大體上分為早期介入顧問(wèn)管理、接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、治安防范管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、社區(qū)文化建設(shè)等方面,在實(shí)際操作中,應(yīng)根據(jù)各階段的特點(diǎn),有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。
1.早期介入顧問(wèn)管理方案
在物業(yè)管理早期介入階段,通過(guò)顧問(wèn)咨詢,從物業(yè)管理的角度,對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配套、設(shè)備選型等方面提出合理化意見(jiàn)和建議,使之既符合物業(yè)管理的要求,又滿足廣大業(yè)主的需求,盡可能地減少疏漏,避免遺憾,保證質(zhì)量,節(jié)約成本。根據(jù)j華庭工程進(jìn)展情況,特制訂如下方案:
(1)咨詢內(nèi)容
a.從政策法規(guī)的角度,提供有關(guān)物業(yè)管理的意見(jiàn)和依據(jù);
b.從物業(yè)管理的角度,對(duì)以下方面提出合理化意見(jiàn):
園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)
建筑設(shè)計(jì)和選材
環(huán)境整體設(shè)計(jì)
標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置
綠化設(shè)計(jì)
其他公建配套設(shè)施配置
消防設(shè)施配置
安全監(jiān)控系統(tǒng)配備選型
隱蔽工程施工
熟悉掌握物業(yè)管理法規(guī)政策、做到有法可依,有章可循;
a.(2)管理措施
b.學(xué)習(xí)運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí),提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量;
c.制訂早期介入計(jì)劃,積極穩(wěn)妥地開展工作;
d.參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)各方面關(guān)系;
e.深入基層,刻苦鉆研,確保顧問(wèn)咨詢質(zhì)量。
第12篇 物業(yè)管理維修保養(yǎng)實(shí)施方案
物業(yè)管理項(xiàng)目維修保養(yǎng)實(shí)施方案
目的:
加強(qiáng)辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備日常維護(hù),確保其正常運(yùn)行、延長(zhǎng)其使用壽命。
范圍:
營(yíng)銷中心、辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),以及中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房的正常巡檢。
職責(zé):
1.定期巡查,掌握辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行和完好狀態(tài),若發(fā)現(xiàn)隱患或不正常情況,應(yīng)及時(shí)組織人員搶修,確保辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備完好、設(shè)備正常運(yùn)行;
3.負(fù)責(zé)中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房運(yùn)行情況的檢查、記錄,若有隱患應(yīng)立即向有關(guān)廠家反映,并積極配合中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房廠家進(jìn)行維修;
4.定期巡視,保證上下水、排污管道暢通;保持污水不外溢、環(huán)境清潔;
5.人員持證上崗,維修及時(shí);維修時(shí)嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程;
6.愛(ài)護(hù)工具,節(jié)約用材;不得將工具私自外借,不得將常備維修材料私自挪用或送人。
內(nèi)容、程序及標(biāo)準(zhǔn):
1.內(nèi)容:辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備的日常管理、維修、養(yǎng)護(hù)、巡視工作。
2.程序及周期:
(1)、每日一次,公共設(shè)施、設(shè)備的巡視、檢查;掌握運(yùn)行情況,作好《日檢記錄》;
(2)、接到報(bào)修時(shí),應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)趕往報(bào)修現(xiàn)場(chǎng)維修,并作好《報(bào)修記錄》;
(3)、每日,對(duì)中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房進(jìn)行開關(guān)機(jī)并進(jìn)行巡查,并作好《中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房運(yùn)行情況記錄》;
(4)、積極配合相關(guān)廠家對(duì)中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房檢查、維修;
(5)、積極配合相關(guān)廠家對(duì)設(shè)施、設(shè)備的大、中修(其材料、費(fèi)用由甲方提供);(無(wú)周期)
(6)、發(fā)現(xiàn)隱患或他人報(bào)修時(shí),應(yīng)組織人員及時(shí)搶修;(無(wú)周期)
(7)、維修時(shí),保證維修的及時(shí)率、維修的合格率;保養(yǎng)時(shí),保證運(yùn)行情況掌握。
3.標(biāo)準(zhǔn):
(1)、辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備、中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房等情況良好、運(yùn)行正常;
(2)、上下水、排污管道暢通,無(wú)外溢;
(3)、維修后,保持原地衛(wèi)生清潔,并將物品等按原位放回;
(4)、維修及時(shí)率98%以上、維修合格率98%以上;
(5)、設(shè)施、設(shè)備房?jī)?nèi)干凈、整潔,衛(wèi)生良好。
應(yīng)急措施:
1.接到緊急報(bào)修時(shí),應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)攜帶工具趕赴現(xiàn)場(chǎng),并組織人員進(jìn)行搶修;
2.若巡視、檢查發(fā)現(xiàn)隱患,應(yīng)及時(shí)維修或向有關(guān)部門反映,做到問(wèn)題不過(guò)夜;
3.對(duì)意外事件發(fā)生的維修情況,應(yīng)根據(jù)實(shí)際制定可行的維修規(guī)范或措施,并在短時(shí)間內(nèi)實(shí)施;
注意事項(xiàng):
1.高空作業(yè)時(shí),嚴(yán)格遵守《高空作業(yè)規(guī)范、程序》;
2.作業(yè)時(shí),嚴(yán)格操作程序和規(guī)程;穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套等安全保護(hù)措施。
檢查、考核:
1.工作人員進(jìn)行日常自檢,掌握情況;
2.項(xiàng)目部每周一次,對(duì)維修、保養(yǎng)記錄以及中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房情況進(jìn)行檢查,作好《周檢記錄》;
3.可向相關(guān)方了解維修的及時(shí)率、合格率,進(jìn)而考查服務(wù)的滿意率,以及是否符合標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)等;
4.總公司或項(xiàng)目部除周檢也可進(jìn)行抽檢,總體掌握維修、養(yǎng)護(hù)情況。
