第1篇 物管培訓:物業(yè)管理公司資金籌措
物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。
本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。
一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式
物業(yè)經(jīng)營的巨額資金,一般都遠遠超過大多數(shù)經(jīng)營者的財力。對多數(shù)經(jīng)營者而言,沒有外援就根本無法完成項目的建設,因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營管理活動過程中關鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營資金籌集措施的主導思想。即使經(jīng)營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值,經(jīng)營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經(jīng)營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營項目中去,將會創(chuàng)造更多的收益。
(一)物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式
一般來講,物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:
1.自有物業(yè)收入
主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應付市場行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動與變化,許多經(jīng)營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。
2.銀行借貸
從銀行透支以應付短期債務,或向銀行借貸利率較高的長期貸款。
3.抵押貸款
以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機構(gòu)申請長期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營者籌集長期資金來源的重要途徑。
4.發(fā)行債券
在市場經(jīng)濟日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。
企業(yè)債券是項目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現(xiàn)。
債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項目,一般都靠出售來收回投資,償付債務本息及其他費用后即為投資利潤。因此,在制定項目的籌資方案時,債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。
5.發(fā)行股票
股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認購股票是一種投資行為。認股后就只有從企業(yè)經(jīng)營收入中按期領取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標準的利潤)的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項目的長期資金。項目開發(fā)后可租賃經(jīng)營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費用后,形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。
在物業(yè)項目經(jīng)營中,經(jīng)營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因為a方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經(jīng)營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項目,而不愿集中投資在一個項目上。作為經(jīng)營者,他最關心的當然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。
(二)物業(yè)經(jīng)營的籌資成本
籌資成本是指經(jīng)營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價的,這個代價就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國的物業(yè)經(jīng)營籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。
1.借款利息
指經(jīng)營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復利計算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。
2.股息(或債券利息)
股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營狀況,投資分析時,應按當時的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。
3.公司自有
資金的存款利息
自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。
籌資成本的構(gòu)成將隨著國家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場的進一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化?；I資成本的分析評價指標是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:
籌資成本額
籌資成本率=―――――――――――――×100%
籌資總額
二、抵押貸款
抵押貸款屬于擔保貸款的一種,與信用放款相比具有風險小、安全性高的特點。在我國,由于社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立與完善,市場機制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風險。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營原則出發(fā),借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗,更多地采用財產(chǎn)擔保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進行探討。
(一)抵押貸款及其特點
抵押就是債務人在法律上把財產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務人履行擔保的一種形式。在債務清償以前,債權(quán)人擁有財產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟損失,當債務人按期償還債務,抵押財產(chǎn)關系結(jié)束;一旦債務人不能按期履行償債責任,債權(quán)人具有處分抵押財產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔保債務的履行。
抵押貸款是指銀行以及其他金融機構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財產(chǎn)為擔保物的一種放款方式。
抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個方面:
(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。
(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價值的抵押物。
(3)擔保具有憑物性。抵押貸款的擔保是以借款人的財產(chǎn)作為抵押標的,必須提供實實在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔保須憑借現(xiàn)實的財產(chǎn),可有效地避免貸款風險。
此外,相對于信用擔保貸款而言,抵押貸款還具有擔保責任現(xiàn)實性的特點。信用擔保貸款人的實際責任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時候,因而是一種“未來責任”;抵押貸款在辦理貸款時提供實實在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔保責任是現(xiàn)實的。
(二)抵押貸款的作用
抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國,抵押貸款業(yè)務尚在恢復,需要大膽實踐,所以應該不斷總結(jié)經(jīng)驗,提高其管理水平,以適應社會主義市場經(jīng)濟的要求,充分認識抵押貸款的作用,以利于進一步開展這項業(yè)務。
1.有利于物業(yè)管理公司增強信譽觀念,按期償還貸款
我國過去長期實行高度集中的計劃經(jīng)濟體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會主義市場經(jīng)濟的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應經(jīng)濟發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財政化;“三高”指三個居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導致公司信譽度低,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強借款公司的償債意識,提高其信譽觀念,促使其按時清償債務。
2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量
銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴重影響銀行的流動性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔保責任現(xiàn)實性和憑物性特點,使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時,可依據(jù)抵押貸款合同強制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財產(chǎn)擔保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣后以價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利
,這就大大增強了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。
3.有利于物業(yè)管理公司增強風險約束機制,限制其短期行為
物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動性,因而具有強烈的擴大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項目、爭投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風險意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經(jīng)濟利益出發(fā)考慮投資項目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務,有利于公司增強風險約束機制,限制短期行為。
4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進行
在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,公司因某種臨時性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿足經(jīng)營過程對資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟效益,保證再生產(chǎn)的順利進行。
(三)抵押貸款的一般原則
如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機構(gòu)申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時,應遵循如下原則:
1.公司的債務與其自有資產(chǎn)必須保持適當平衡關系的原則
盡管“負債經(jīng)營”已成為當代企業(yè)經(jīng)營的生財之道,然而恰當?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營要堅持的一個原則,不考慮自身的經(jīng)濟實力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產(chǎn)的危險。因而“量力而行”,保持公司的負債額與自有資本恰當?shù)谋壤?是制定籌資方案,進行融資決策的一項基本原則。
2.盡可能均勻安排債務償還期原則
集中于一個時期償還債務,往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時安排有較長期限的貸款,應力爭借款有一定的償還寬限期。
3.妥善安排,有效利用的原則
應盡量安排長期貸款用于項目的開發(fā)建設,短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經(jīng)營,充分利用好每一筆貸款。
4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則
申請抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息,還應研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。
5.妥善制定還貸計劃的原則
所有的抵押貸款均要按時償還本息。因此,在每一筆貸款借款時都應制定好切實可行的環(huán)節(jié)、計劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財。
三、資金籌措方案的分析與評估
由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應對各方案進行分析比較,取其優(yōu)者。
在對資金籌措方案進行分析以前,首先應剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務的對象不一致,即不是為同一項目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實或根本不可能,則不用分析就應否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應對方案中的具體安排調(diào)整落實后再進行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。
(一)籌資結(jié)構(gòu)分析
物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡便,利率較低,基本無發(fā)行費用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風險較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要歸還,使用無風險,但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風險較大,會在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點,但一般數(shù)量有限,無法保證需求。所以,應該選擇一個合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達到風險最小、獲取容易、成本最低的目的。
(二)籌資成本分析
銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費,股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費用,而債券則是固定利息加發(fā)行費用。自籌資金可以不計成本。資金成本一般用各項成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不一致時,可以執(zhí)行折現(xiàn)計算。籌資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來源,使綜合資金成本最低。
綜合資金成本的計算可以用加權(quán)平均法。在求出各項資金成本的基礎上,將其分別乘以各項資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。
(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析
籌集資金以后如何使用,實際上也是關系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應當按需要在不同的時間投入,另一方面應考慮不同來源的資金如何進行適當?shù)陌才拧Ｓ捎谫Y金需求往往是跨年度的,資金的實際使用應該在必需的時候投入,以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金,應考慮得當,長期投資應用于固定資產(chǎn),短期資金應用于流動資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。
(四)利率與匯率風險分析
第2篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解6
物業(yè)管理的勞動人事管理技巧及范例精解(6)
第六節(jié) 其他管理辦法
一、更衣室管理規(guī)定
1.員工更衣柜實行集中管理。
2.新入廈員工憑人事部通知單,經(jīng)部門經(jīng)理批準,到更衣室管理員處辦理有關手續(xù)。
3.員工更衣柜限于本人使用,不得轉(zhuǎn)借他人和私配鑰匙。
4.受護更衣室內(nèi)設施,嚴禁私自撬換鎖、移動更衣柜、扒柜門等現(xiàn)象發(fā)生。保持更衣室內(nèi)衛(wèi)生。
5.更衣柜內(nèi)嚴禁存放貴重物品、現(xiàn)金和票證,不得存放公用物品和客用品。
6.更衣室堅持晚間關門制度,每晚24:00關門。次日早6:30開門,關門期間入室者,須經(jīng)管理人員同意,并登記備查。
7.如發(fā)現(xiàn)被盜,要保護現(xiàn)場,并及時通知管理人員和保安部。
8.員工調(diào)出時,應在1周內(nèi)交回更衣柜鑰匙,逾期不交者,將請保安部協(xié)助強行打開,人事部有權(quán)對柜內(nèi)物品進行處理。
9.更衣室管理人員應加強責任心,嚴格管理,加強巡視,檢查柜鎖是否鎖好,發(fā)現(xiàn)問題及時報告。
10.以上規(guī)定如有違反,視情節(jié)輕重,按“處罰”條例有關規(guī)定處理。
二、職工浴室管理規(guī)定
1.到浴室洗澡員工須嚴格遵守浴室的開放時間。
2.憑員工證進入浴室洗澡,嚴禁攜帶親屬和子女。
3.愛護浴室的環(huán)境衛(wèi)生及公共設施。
4.洗澡時勿攜帶貴重物品,以免丟失。
5.請勿在浴室內(nèi)打鬧、大聲喧嘩。
6.嚴禁在浴室內(nèi)洗衣物。
7.工作人員要認真履行職責,嚴格管理,每天定時清掃浴室,保持清潔,有問題及時報修。
8.以上規(guī)定如有違反,視情節(jié)輕重,按“處罰”條例有關規(guī)定處理。
三、職工餐廳就餐規(guī)定
為加強職工食堂管理,特作如下規(guī)定:
1.員工必須按規(guī)定時間到餐廳就餐。
2.員工餐廳只向員工提供一頓工作餐,員工加班必須持加班餐券,特殊情況用餐須事先報餐飲部經(jīng)理。
3.早餐只供大廈內(nèi)部職工使用,大廈以外人員不得用早餐券就餐,否則將對轉(zhuǎn)讓者處罰。
4.員工餐證必須寫清部門、姓名,否則不準就餐。餐證不得轉(zhuǎn)讓,凡發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓餐證者一律嚴肅處理。
5.員工就餐時不得將大廈客用物品帶入餐廳(如餐巾紙等)。
6.員工就餐時必須著工裝、戴工牌。
7.請勿在餐廳內(nèi)大聲喧嘩,共同維護餐廳的良好環(huán)境。
8.禁止將個人餐具帶入餐廳或?qū)⒉蛷d餐具帶出餐廳。
9.餐后將殘羹倒入指定的容器中,并將用過的餐具放在指定地點。
10.愛護餐廳的設施和餐具,如有損壞,照價賠償。
11.講衛(wèi)生、講公德,禁止將骨頭、魚刺、雞蛋皮等遺留在餐桌上,禁止在餐廳內(nèi)隨地吐痰,亂扔廢棄物。
12.注意節(jié)約,杜絕浪費。
13.用餐員工應排成一隊按順序等候用餐。
四、工服管理規(guī)定
1.工服是根據(jù)所在部門崗位及工作需要而制做的工裝,上班時一律統(tǒng)一著裝。
2.工服不準穿出大廈(外聯(lián)部門及部門經(jīng)理以上人員因工作需要除外)。
3.工服有破損要及時送工服房修補。
4.因本人責任造成制服損壞、丟失,包括帽徽、肩章、臂章領花、領帶等,應按原價賠償。
5.離職員工應到人事部辦理手續(xù),將工服等退回工服房。包括:西服、裙子、襯衣、褲子、領帶、領花、帽子等。
6.對于已不能穿用的工裝,應收取折舊費(如:冬季毛襪、皮鞋、布鞋、軍靴、保安部棉大衣、皮手套、臨時工大頭鞋、工程部絕緣鞋等)。
五、倒班宿舍管理規(guī)定
1.住宿時間:晚22:00至次日上午早9:00。
2.住宿人員必須持有當日本部門經(jīng)理簽發(fā)的住宿卡(每日一簽,一簽一宿)方可安排其住宿。
3.嚴禁將大廈為客人配備的物品帶回宿舍使用。
4.不得使用電加熱器具或?qū)⒁兹嘉锲穾Щ厮奚帷?/p>
5.不許在宿舍里吸煙、酗酒、打架斗毆、搞賭博活動等。
6.住宿后要抓緊時間休息,及時關燈。
7.外來人員到宿舍找人,須先到值班室登記,由值班人員負責接待傳呼。
8.倒班宿舍值班員要加強責任心,嚴格管理,加強巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時上報。
9.倒班宿舍內(nèi)嚴禁存放大量現(xiàn)金及貴重物品。
10.愛護公物,未經(jīng)允許不得隨意搬動室內(nèi)各種設備,損壞丟失房間的物品照價賠償。
11.保持室內(nèi)衛(wèi)生,起床后將自己的被褥疊放整齊。
12.每月最后一天各部室秘書應持經(jīng)理簽字的憑據(jù)領取下月住宿卡。
13.倒班宿舍(包括武警、學員宿舍)不允許私留外來人員住宿,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理。
第3篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊批準頁
物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊批準頁
本《質(zhì)量手冊》闡述了公司的質(zhì)量方針,描述了公司按照iso9001:2000國際標準、有關法規(guī)、條例、顧客對服務質(zhì)量的期望及要求和公司的目標,參照了國際標準iso9004:2000所建立的質(zhì)量體系。本手冊對內(nèi)用于實施質(zhì)量管理,對外用于證實公司的質(zhì)量保證能力。
本《質(zhì)量手冊》及生效之《程序文件》、《作業(yè)指導書》、規(guī)定、辦法等共同構(gòu)成公司的體系文件,公司全體員工均應遵照執(zhí)行。
本手冊分受控版和非受控版二種發(fā)放控制形式。受控版發(fā)放至公司各部門負責人及以上職務的人員、有關認證機構(gòu);非受控版發(fā)放給有一定業(yè)務需要的單位和個人,供宣傳介紹之用。當《質(zhì)量手冊》正本發(fā)生修改時,各受控版均會得到相應修改。
公司質(zhì)量體系文件未經(jīng)總經(jīng)理書面同意,不得復制提供給其他任何公司或個人。
本《質(zhì)量手冊》自批準之日起生效。
**省**物業(yè)管理有限公司
總經(jīng)理(簽署):
二○**年五月二十日
第4篇 z物業(yè)小區(qū)冬季供暖管理程序
公司程序文件版號:a
修改號:0
ej-qp4.10物業(yè)小區(qū)冬季供暖管理程序 頁碼:1/3
1.目的:
為使供暖設備正常運行,確保住戶室溫達到市政府規(guī)定的標準(不低于16℃)。
2.適用范圍:
適用小區(qū)工程維修部管理供暖工作。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章
3.2 iso9002標準第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章
4.職責:
4.1 公司副總經(jīng)理負責領導,維修計劃審批協(xié)調(diào)指導工作。
4.2 工程維修部負責冬季供暖的組織,維修保養(yǎng)計劃的制定,供暖公司的聯(lián)系協(xié)調(diào),維修工作的檢查驗收,測溫儀器的效驗管理,緊急情況處理,維修人員技術培訓,供暖工作的總結(jié)匯報等具體工作。
4.3 維修班負責小區(qū)室內(nèi)外,管道設備的維修,保養(yǎng)檢查,室內(nèi)溫度的定期測試、維修等和各項記錄的填寫。
5.工作程序:
5.1 供暖準備工作。
5.1.1每年冬季供暖前(每年10月份),工程維修部對小區(qū)供暖設備的檢查作出計劃安排,并組織維修人員實施,做到萬無一失。并由維修班填寫維修檢查記錄。
5.1.2 每年供暖上水前,工程維修部負責與供暖公司取得聯(lián)系,確定準確上水日期派專人在住戶單元門上,張貼上水通知。
5.1.3 正式上水時,工程維修部組織安排維修人根據(jù)上水路線,分段逐樓,進行放氣、檢查,發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象,及時通知鍋爐房停止上水,并作好漏點標記。
5.1.4 維修人員經(jīng)與鍋爐房聯(lián)系,確認已停止上水后,打開泄水閥門放水,然后根據(jù)漏點位置進行修理。修理完畢及時通知鍋爐房繼續(xù)上水,檢查步驟同上,直至整個小區(qū)上滿水為上。
5.1.5 對于因住戶裝修改動暖氣的,上水前要及時通知裝修施工隊派人協(xié)助檢查。
5.2日常維修工作:
5.2.1 供暖試運行期間,維修人員要對整個小區(qū),住戶室內(nèi)及地下室的暖氣立管,暖氣片進行檢查,是否有不熱現(xiàn)像,檢查結(jié)果及時作好《檢查記錄》并向工程維修部匯報。
5.2.2 工程維修部依據(jù)《檢查記錄》,匯同有關技術人員分析不熱原因,提出解決方法,并組織安排維修人員徹底解決。
5.2.3 供暖期間,維修人員每月對住戶室溫做兩次溫度測試,實事求是,認真填寫《測溫記錄》遇到寒流大風降溫天氣及元旦,春節(jié)要根據(jù)工程維修部指示,增加測溫次數(shù)。
5.2.4到住戶家測溫,維修人員要佩帶胸卡,穿好鞋套,用經(jīng)檢驗合格的測溫表,在正確位置(房間中間離地面1.5米)測溫,對住戶講話要用文明用語,住戶提的問題要耐心解釋,測試結(jié)果要請住戶認可簽字。
5.2.5住戶室溫經(jīng)測試達不到規(guī)定標準的,維修人員要及時分析原因,加以處理。如遇維修人員解決不了的問題,要及時匯報工程維修部。工程維修部匯同有關技術人員研究分析加以解決,確保住戶室溫達到規(guī)定標準16℃以上。
5.2.6維修班長,每周要對小區(qū)外線管道溝,進戶閥門檢查一次,發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象,及時通知鍋爐房,派人修理。
5.2.7 每年供暖結(jié)束后(每年4月份),工程維修部根據(jù)今年供暖中存在的問題,做出維修計劃上報公司副經(jīng)理審批。根據(jù)公司批示,組織安排維修。
5.2.8 供暖結(jié)束后,維修班要對整個小區(qū)室內(nèi)外閥門進行維修保養(yǎng),更換盤根,加黃油。填寫維修保養(yǎng)記錄。
5.2.9由工程維修部對上述工作進行監(jiān)督檢查。
5.3測溫表的管理及效驗。
5.3.1 測溫表由工程維修部負責保管、發(fā)放、效驗,每年供暖前,由維修班長領取,供暖結(jié)束后交回工程部。
5.3.2 維修人員要正確使用測溫表,愛護測溫表,不得損壞,如使用不當,損壞測溫表,由本人負責賠償。
5.3.3 每年供暖前,工程維修部指派專人將測溫表交國家認證的校驗部門校驗,將校驗合格標識貼于測溫表上。
5.4緊急情況處理:
5.4.1 供暖中遇到緊急情況如:管道崩裂跑水,閥門管件意外 損壞大量漏水,暖氣片嚴重漏水等,接到報急電話,維修班長應迅
速組織人員,視嚴重程度組織人員搶修或及時通知鍋爐房采取緊急措施,進行搶修同時匯報工程維修部。搶修時要注意保護好住戶的財產(chǎn)。搶修完畢,要把現(xiàn)場清掃干凈,并認真填寫《緊急情況處理報告》。
5.4.2遇到鍋爐房因突然停電、停水,以及鍋爐設備出現(xiàn)故障影響供暖時,維修班應及時與鍋爐房取得聯(lián)系,同時派人通過電話向住戶通報,做好解釋工作,取得諒解。
5.4.3 供暖恢復后,維修班長要組織人員到各樓樓頂檢查放氣閥放氣。
5.4.4 維修班長負責定期對維修人員的維修保養(yǎng)工作,進行檢查,檢查結(jié)果在相應記錄上簽字。
6.支持文件與記錄
6.1《供暖準備工作指導》 ej-wi-qp4.10-01
6.2《供暖緊急情況處理指導》 ej-wi-qp4.10-02
6.3《測溫表效驗、發(fā)放記錄》 ej-qp7.1
6.4《測溫記錄表》 ej-qr-qp4.10-01
6.5《供暖設備檢查、保養(yǎng)、維修記錄表》 ej-qr-qp4.10-02
6.6《供暖值班維修記錄》 ej-qr-qp4.10-03
6.7《緊急情況處理記錄表》 ej-qr-qp4.10-04
6.8《每周外線檢查記錄》 ej-qr-qp4.10-05
6.9《冬季供暖維修、保養(yǎng)工作檢查記錄》 ej-rq-qp4.10-06
第5篇 物業(yè)區(qū)公共設施管理程序
物業(yè)轄區(qū)公共設施管理程序
1、目的
本程序明確了對公用設施管理的職責,方法和要求,以保證公用設施安全可靠的運行。
2、使用范圍
適用于公司目前所承接的物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的市政公用設施(煤氣供應系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng))及小區(qū)公用設施 (環(huán)境導視系統(tǒng),電梯閉路監(jiān)視系統(tǒng)、公用天線、公共照明、路燈)
3、相關標準要素
gb/t19002-iso9002 4.94.8
4、相關文件
4.1質(zhì)量手冊 4.9過程控制
4.2物業(yè)管理分承包方的控制
5、職責
5.1物業(yè)管理部、沙河管理部負責小區(qū)內(nèi)市政公用設施的監(jiān)管及小區(qū)公用設施的日常管理事務。
5.2機電工程部負責小區(qū)內(nèi)市政公用設施的施工審批及圖紙資料的收集歸檔、小區(qū)公用設施的策劃、小區(qū)公用設施分承包方的委托評審工作。
5.3財務部負責按合同的規(guī)定向分承包方支付規(guī)定的費用。
6、實施程序
6.1小區(qū)內(nèi)市政公用設施的日常監(jiān)理
6.1.1機電工程部在不影響小區(qū)內(nèi)其它設施正常運行的情況下對圖紙進行審批,并將情況報告物業(yè)管理部或沙河管理部。
6.1.2物業(yè)管理部、沙河管理部根據(jù)機電工程部的意見對施工進行監(jiān)管,以保證小區(qū)的正常生活秩序及施工后的正常恢復。
6.1.3機電工程部在其施工完畢后將其峻工圖收集歸檔,并補充在相應的資料中。
6.1.4物業(yè)管理部、沙河管理部應在日常巡視值班中對市政公用設施進行監(jiān)管,如發(fā)現(xiàn)異常情況應在值班記錄表上作出記錄并及時通知市政相關業(yè)務部門處理。
6.2小區(qū)公用設施的日常監(jiān)理
6.2.1機電工程部負責對小區(qū)公用設施進行策劃并上報總經(jīng)理,經(jīng)批準后組織實施,峻工后將資料整理歸檔。
6.2.2機電工程部負責按cpm-op-023程序的規(guī)定對小區(qū)公用設施的維修、保養(yǎng)進行發(fā)包和評審,并將情況報物業(yè)管理部、沙河管理部。
6.2.3機電工程部負責zz小區(qū)的路燈維修,沙河管理部負責沙河小區(qū)的路燈維修,沙河管理部、物業(yè)管理部負責各自區(qū)內(nèi)公共照明的維修。
6.2.4物業(yè)管理部、沙河管理部負責按對分承包合同的要求進行監(jiān)管并配合機電工程部作好對分承包方的評審工作。
6.2.5機電工程部所繪制的圖紙,應有擬制、審核人員簽字并經(jīng)部門經(jīng)理批準后,方可生效。
6.3故障狀態(tài)的處理
6.3.1小區(qū)市政公用設施的故障由各管理處直接向市政業(yè)務主管單位聯(lián)系報修,影響較大時應向上一級領導報告.同時將結(jié)果記錄在值班記錄上。
6.3.2各管理處負責受理小區(qū)公用設施故障并按合同的要求直接向分承包方報修.同時將處理結(jié)果記錄在值班記錄上。
6.3.3如分承包方不能按合同要求及時進行維修的,管理處應將情況上報機電工程部,由機電工程部負責協(xié)調(diào)處理。
6.3.4如故障維修單位需要,機電工程部、物業(yè)管理部、沙河管理部均有配合的義務。
7記錄
7.1值班記錄
7.2分承包方資格評定表
7.3承包合同
7.4合格分承包方清單
第6篇 物業(yè)公司網(wǎng)上客戶信息管理作業(yè)指導書
文件名稱
網(wǎng)上客戶信息管理作業(yè)指導書
編號:
編 制審 核批準人
生效日期年 月日版號共 頁
1目的:規(guī)范通過網(wǎng)絡向客戶傳遞信息的過程。
2適用范圍:在**內(nèi)部、外部網(wǎng)站和其他社會網(wǎng)站上,回復客戶問題,以及向客戶發(fā)布通知。
3管理內(nèi)容:
3.1 總負責人:營銷部客戶中心
3.2 項目各階段負責人
3.2.1 項目銷售組組建前:營銷部客戶中心
3.2.2 項目銷售組組建后,撤消前:銷售組
3.2.3 項目銷售組撤消后、項目交房前:營銷部客戶中心。
3.2.4 項目交房后:
第7篇 美術館物業(yè)管理處培訓組織方式
美術館物業(yè)管理處培訓的組織方式
(1)培訓職責
1)管理處負責員工日常培訓計劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。
2)主管級以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓計劃進行逐級培訓,并對培訓實施評估和反饋。
(2)培訓形式
實行公司與管理處兩級的培訓,根據(jù)培訓要求,采取多種形式對員工進行崗前培訓和在崗培訓,其中在崗培訓是培訓的主要形式。
(3)培訓實施流程
員工培訓分為三個階段,即:崗前培訓--崗位轉(zhuǎn)正培訓--在崗培訓。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓,內(nèi)容詳見《新員工公共培訓科目》。三個月試用期滿后,經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的在崗培訓。所有培訓課程結(jié)束后均進行考核、評價,并歸檔管理。
第8篇 物業(yè)管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計控制程序
物業(yè)管理公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計控制程序
1.0 目的
確保體系的適宜性和有效性,判斷是否達到相關目標和要求,并針對不足提出措施加以改進。
2.0范圍
適用于公司服務過程中的各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計及分析活動。
3.0職責
3.1 質(zhì)管部負責公司內(nèi)審的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析。
3.2 質(zhì)管部負責每月和年度管理處工作完成情況的統(tǒng)計。
3.3 相關單位負責各自檢查范圍內(nèi)檢查結(jié)果的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析。
4.0程序
4.1確定對象及方法
4.1.1各單位根據(jù)相關標準和公司文件的規(guī)定,結(jié)合檢查的實際情況,對檢查結(jié)果進行統(tǒng)計,并針對結(jié)果進行相應的分析。
4.1.2 質(zhì)管部應完成管理處服務質(zhì)量、工作情況、內(nèi)審情況等的統(tǒng)計和分析。服務質(zhì)量的數(shù)據(jù)在每月月檢結(jié)束后的一周內(nèi)整理、分析完畢,隨同月檢通報發(fā)放;工作情況統(tǒng)計在每月初5個工作日內(nèi)收齊有關資料,2個工作日內(nèi)統(tǒng)計完成情況;內(nèi)審分析按《內(nèi)審控制程序》執(zhí)行。對月檢情況和工作統(tǒng)計情況在每年12月份進行綜合統(tǒng)計,分析結(jié)果作為年底工作會議的基礎數(shù)據(jù)之一。
4.1.3 工程部負責公司安全檢查、設備檢查及水電節(jié)約等的統(tǒng)計分析,分析時間按有關文件規(guī)定執(zhí)行。
4.1.4 會計部應完成管理處成本核算及經(jīng)營狀況的統(tǒng)計分析,按公司財務制度規(guī)定的時間進行。
4.1.5 人力資源部負責公司人員數(shù)量、素質(zhì)的統(tǒng)計分析,每月更新數(shù)據(jù)一次,每年6月、12月份提供數(shù)據(jù)給相關單位(創(chuàng)建單位、年底工作會議備用)。
4.1.6 培訓部、安保部等其他單位按公司規(guī)定對相關專業(yè)的檢查進行統(tǒng)計分析。
4.2 實施統(tǒng)計分析
4.2.1各單位在進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計的收集及匯總時,均應對數(shù)據(jù)的結(jié)果進行分析,以明確以下幾方面的信息:
1)相關方的滿意程度及關注度;
2)服務過程的特性是否滿足;
3)是否符合行業(yè)和公司的有關規(guī)定。
4.2.2 各單位對數(shù)據(jù)進行分析時,應達到直觀、準確的效果,除按公司文件規(guī)定的統(tǒng)計方法外,可引入新型的統(tǒng)計技術作為輔助。
4.2.3 責任部門根據(jù)有關單位的檢查情況,將與供方有關的信息識別并根據(jù)合同或提供的標準作為依據(jù)對其進行提供的物品或服務進行分析,該數(shù)據(jù)作為供方評選的依據(jù)之一。
4.2.4 對顧客意見征詢的處理情況參考《顧客滿意控制程序》執(zhí)行,對于投訴的處理按照文件進行每件事項的分析和處理,每年至少應統(tǒng)計一次,作為管理評審或體系改進的分析數(shù)據(jù)之一。
4.3 改進
各單位對上述數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、分析后,均應針對顧客的不滿意、產(chǎn)品服務的不合格(包括供方)、質(zhì)量目標未達到要求等情況運用因果分析法找出問題的原因,按《糾正措施控制程序》及《預防措施控制程序》采取有效的糾正和預防措施,使某項服務過程乃至整個質(zhì)量管理體系得到持續(xù)改進。
4.4 統(tǒng)計記錄的保存應按《文件控制程序》執(zhí)行。
5.0 相關文件與記錄
cop 8.5.1《糾正措施控制程序》
cop 8.5.2《預防措施控制程序》
cop 4.2.3 《文件控制程序》
第9篇 x園小區(qū)物業(yè)管理設想
御佳園小區(qū)物業(yè)管理設想
1、管理服務整體設想
**物業(yè)公司經(jīng)過近十年的實踐摸索,不斷總結(jié)、創(chuàng)新發(fā)展,形成了一套嚴謹、先進的管理模式,并轉(zhuǎn)化成公司獨特的管理優(yōu)勢。對于福建龍巖這樣高檔、優(yōu)美的個性化健康豪宅小區(qū),我公司必將把各項優(yōu)勢全部運用到實際工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物業(yè)的品牌濃縮在龍巖御佳園的管理與服務之中。
1.1在御佳園物管中全面導入iso9000國際質(zhì)量體系。
作為國內(nèi)通過iso9001認證的物業(yè)管理知名企業(yè),將通過實際的運作,結(jié)合市場的需要將在御佳園實際管理過程中全面導入iso9000國際質(zhì)量體系。
1.2在日常物業(yè)管理中引入環(huán)保理念,將iso14001環(huán)境管理體系標準運用到日常管理中。
體現(xiàn)福建龍巖倡導的綠色、健康生態(tài)的居住環(huán)境。作為通過iso14001認證的物業(yè)管理企業(yè),將通過管理保證環(huán)境的高度整潔與和諧,通過回歸自然的氛圍,培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識,從而愛護環(huán)境、關心環(huán)境、關心生態(tài)的良好習慣,使御佳園成為 '綠色家園'。
1.3全面推行酒店式物業(yè)管理,寓管理于全面、細致的服務之中。
在公司多個項目成功實施的酒店式物管經(jīng)驗,并將由我司策劃部、質(zhì)量部會同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務,對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理,對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務,提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系,而是充分體現(xiàn)服務提供者與服務接受者的關系。
1.4全面推行智能化物業(yè)管理。
我司下屬工程部曾給深圳數(shù)個知名樓盤擔任智能化系統(tǒng)的前期介入和設計,對施工、維修、保養(yǎng)工作,有其豐富的經(jīng)驗將用于御佳園設置的樓宇智能化系統(tǒng),對小區(qū)智能化管理系統(tǒng)進行全面、專業(yè)性的維護與管理,以期發(fā)揮智能化設施安全、高效、方便之優(yōu)點。
1.5公司將根據(jù)業(yè)主、用戶的實際需求提供' 個性化'服務。
加大服務深度及廣度,在管理上分公司營造的特定氛圍之下,使在御佳園生活的人們處處感受到舒適、便利,創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境,真正使業(yè)主體會到'御佳園天下勝景 **情誠健康人生'的快樂 。
1.6分開管理方式
根據(jù)小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)勢,小區(qū)將全部實行封閉式管理,加強人防與技放防相結(jié)合;強化技防,降低管理成本,提升服務質(zhì)量。
1.7創(chuàng)優(yōu)
條件具備后第一年創(chuàng)市優(yōu)秀住宅小區(qū),第二年創(chuàng)省優(yōu),第三年創(chuàng)國優(yōu)。
2、具體服務方式、內(nèi)容及辦法詳見:(略)
第10篇 大廈物業(yè)管理中心管理流程
物業(yè)管理中心管理流程
1、目的
明確中心與公司聯(lián)系和內(nèi)部管理流程。
2、范圍
本程序規(guī)定了中心經(jīng)理、經(jīng)理助理、各職能部門負責人、各管理處主任在內(nèi)部管理中的分工。
3、職責
3.1中心經(jīng)理負責與公司的聯(lián)系、溝通。
3.2各職能部門負責人在中心經(jīng)理安排下,與公司職能部門進行聯(lián)系、溝通,并通過管理處主任對口指導管理處相關職能工作。
3.3中心經(jīng)理下達工作任務給各職能部門負責人和管理處主任。
3.4各職能部門就相關工作任務進行聯(lián)系溝通。
4、與公司職能部門間的溝通
4.1**管理中心與公司的溝通流程圖
下達
檢查、指導 反饋、溝通
匯報 溝通
下達
反饋
反饋
協(xié)調(diào)
溝通
4.2**管理中心與公司的溝通流程
4.2.1中心經(jīng)理負責與公司的反饋聯(lián)系工作,在中心經(jīng)理安排下,各職能部門負責人就相關事宜與公司職能部門進行溝通聯(lián)系。
4.2.2中心經(jīng)理接受公司領導的指示。
4.2.3中心經(jīng)理接受公司各職能部門的對口檢查、指導,中心經(jīng)理安排進行配合,接受指導,中心經(jīng)理并將情況反饋,給公司相關職能部門。
4.2.4中心經(jīng)理將相關工作任務安排給經(jīng)理助理和中心各職能部門負責人,各職能部門按要求進行反饋。
4.2.5中心各職能部門對口指導各管理處相關職能事宜。
5、中心內(nèi)部的管理流程
5.1**管理中心內(nèi)部管理流程圖
下達
下達 反饋
反饋
反饋反饋、溝通
協(xié)調(diào)
溝通檢查、監(jiān)督、指導
下達反饋
5.2**管理中心內(nèi)部管理流程
5.2.1中心經(jīng)理下達工作任務給經(jīng)理助理、各職能部門負責人和各管理處主任,經(jīng)理助理、各職能部門負責人和各管理處主任按要求及時完成交辦的工作任務,并盡快給予反饋。
5.2.2各職能部門負責人之間就相關工作進行互相溝通,協(xié)調(diào)、溝通相關事務。
5.2.3各職能部門負責人通過各管理處主任對口指導相關管理處職能范圍內(nèi)的工作。
5.2.3.1綜合管理部對口檢查、監(jiān)督、指導各管理處客服、保潔方面的工作。
5.2.3.2安管部對口檢查、監(jiān)督、指導各管理處安管方面的工作。
5.2.3.3工程部對口檢查、監(jiān)督、指導各管理處工程管理方面的工作。
5.2.3.4品質(zhì)培訓部對口檢查、監(jiān)督、指導各管理處品質(zhì)方面的工作。
第11篇 小區(qū)物業(yè)管理處防火崗位責任制
**管理處管理制度
小區(qū)管理處防火崗位責任制
1.目的
為了預防火災事故,保護業(yè)主人身和財產(chǎn)的安全,維護公共安全。
2.范圍
適用于**管理處。
3.方法和過程控制
3.1防火工作貫徹'預防為主,防消結(jié)合'的方針,堅持管理處義務消防隊與群眾相結(jié)合的原則,實行防火安全責任制。
3.2管理處經(jīng)理是防火工作第一責任人,應將消防工作納入管理處經(jīng)營和發(fā)展計劃,保證各項防火工作正常進行。
3.3管理處任何人都有維護消防安全、保護防火設施、預防火災、報告火警的義務,任何人都有參加滅火工作的義務。
3.4消防設備責任人須定期對co2 滅火系統(tǒng)、消防栓、消防水源開關、消防工具、滅火器等消防設施設備進行檢查試驗,使之始終保持良好狀態(tài)。
3.5各現(xiàn)場安全崗位須維護交通秩序,檢查并保持消防通道暢通。
3.6滅火工作由消防指揮中心負責領導,由各執(zhí)行作戰(zhàn)小組負責實施。消防指揮中心對各小組的消防工作實施監(jiān)督管理,安排實施具體工作,負責接收和報告警情,并在滅火過程中負責全面協(xié)調(diào)和指揮工作。
3.7消防設備組平時對消防設備進行檢測和維修,在接到消防指揮中心火警時,先停市電,停電梯,改用應急電源,并啟動消防加壓泵,配合滅火人員使用消防設備;
3.8消防疏散組要熟悉消防通道,火警時負責指揮安排人員安全撤離火災現(xiàn)場。
3.9消防滅火組對各類消防設備的性能、作用、構(gòu)造應熟練掌握,接到報警后應迅速攜帶滅火器材和裝備趕赴現(xiàn)場控制火勢或滅火。
3.10后勤組應了解附近主要的交通要道,接到消防指揮中心命令后應全力支持滅火組和救護組,必要時接應、引導消防車輛到達滅火現(xiàn)場。
3.11消防救護組應熟練掌握必要的急救常識,能夠正確使用消防輔助器材,在火災現(xiàn)場應做到有傷者先救人后救物的搶救方式,同時應控制火災當事人家屬的情緒。
3.12消防現(xiàn)場治安組由當值安全員直接負責,防止犯罪分子趁火打動,同時維持現(xiàn)場秩序,便于滅火救護的正常進行。
3.13管理處經(jīng)常組織防火宣傳教育,提高業(yè)主的防火意識。
3.14管理處應每月至少組織一次員工參加消防常識學習,或外聘專業(yè)人員進行培訓,借以提高消防意識及專業(yè)技能。
3.15管理處應建立考核激勵機制,對在防火工作中有突出貢獻或者成績顯著的個人給予獎勵。
第12篇 銀行住宅區(qū)物業(yè)管理人員培訓
某銀行支行住宅區(qū)物業(yè)管理人員培訓
培訓,是dy公司內(nèi)部管理的一大特色,也是一大優(yōu)勢,不斷地對各級員工進行不同階段的在職培訓,也將是支行住宅區(qū)管理處圓滿完成合同期內(nèi)委托管理目標的重要保證。管理處按照培訓的總體要求,結(jié)合住宅區(qū)的實際情況,通過對人員周而復始的培訓,培養(yǎng)出一大批專業(yè)高級管理人員和既有專業(yè)知識技能,又具備現(xiàn)代管理水平的作業(yè)人員。使得支行住宅區(qū)在高素質(zhì)的管理隊伍的管理下,創(chuàng)造出精品住宅區(qū)的效應,達到物業(yè)保值增值的目的。
1、培訓目標
培訓的目標是針對管理者的目標而言,其目的是在態(tài)度、知識、技能三個方面改變、加強或改進員工的意識和行為,提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平。對dy物業(yè)而言,培訓的目標就是要使培訓要求通過各級管理人員的現(xiàn)場管理展現(xiàn)出來,為廣大業(yè)戶提供盡善盡美的服務。
2、培訓方式
培訓方式分為三種,公司自行培訓、公司外送培訓和外聘培訓。其中公司自行培訓由總公司行政部和物管部負責統(tǒng)籌安排,外送培訓由培訓申請人填寫《培訓申請表》經(jīng)總經(jīng)理審批后進行,外聘培訓可結(jié)合實際情況予以采用。
3、培訓組織機構(gòu)
公司成立員工培訓領導小組,常設機構(gòu)在公司物管部,全面負責員工的培訓及考核。小組設組長一名,由公司物管部主管擔任;宣講員2名,由行政部和物管部按各職能指定。
4、入職培訓
(1)培訓目的
通過培訓,使新入職員工對行業(yè)概況、員工手冊、公司紀律、禮貌禮節(jié)、職業(yè)道德規(guī)范等有初步的認識,對公司保安、消防、設施設備及節(jié)能降耗的重要性有初步的了解。
5、在職培訓
(1)培訓目的
通過培訓,使在職員工重復加深對崗位職責、員工手冊、公司紀律、禮貌禮節(jié)、保安消防等的認識,解決員工正式上崗后的實際問題和需要。
(2)培訓內(nèi)容
a、《員工手冊》--加強培訓,提高員工素質(zhì);
b、《崗位職責》--工作責任感,反復加深理解、應用;
c、《操作規(guī)程》--安全教育,事故案例分析;
d、各管理處業(yè)務協(xié)作及投訴問題,進行案例分析教育;
e、消防安全再培訓或?qū)嵅傺菥?
f、新設備、新技術、新操作技能培訓;
g、禮貌禮儀深化培訓;
h、政治素質(zhì)教育;
i、專題講座。
(3)培訓進度:
在職培訓系統(tǒng)不間斷地穿插進行,結(jié)合日常工作交叉開展。
(4)培訓考核
a、考核方式:以實地技術考核及日常工作的抽查為主,理論考試、實操演練為輔;
b、考核時間:培訓后一周內(nèi)為考試考核期;
c、考核標準:理論考試以考試成績85分為合格,實操以熟練'上手'及日常無違規(guī)現(xiàn)象為合格;不合格者補考或重新開展針對性的再培訓工作,補考不合格者,予以降薪或辭退處理。
6、培訓匯總
(1)考核成績由宣講員統(tǒng)計匯總,交培訓領導小組;
(2)宣講員定期以書面形式上報日常工作監(jiān)督和考核情況;
(3)培訓領導小組半年就培訓工作做一總結(jié),報總經(jīng)理審批;
(4)階段培訓結(jié)束后,行政部將相關培訓資料登記存檔。
7、獎懲條例
為提高培訓質(zhì)量,保證培訓計劃的順利進行,對在培訓工作中涌現(xiàn)出來的優(yōu)質(zhì)個人或集體給予物質(zhì)及精神獎勵;但對于敷衍了事,不認真按計劃、保質(zhì)保量完成工作導致工作出現(xiàn)滯后的個人或集體,將酌情給予處罰。
附件一:支行住宅區(qū)管理處二0**年管理人員培訓計劃
序號培訓內(nèi)容培訓
時間授課人參加人員培訓方式考核
方式
1《廣東省物業(yè)管理條例》及相關法規(guī)2課時總公司物管部管理層人員理論講解試卷 考核
2《員工手冊》1課時行政部全體員工理論講解試卷 考核
3《質(zhì)量手冊》作業(yè)指導書及公司規(guī)章制度3課時行政部全體員工理論講解
現(xiàn)場指導崗位考核 試卷考核
5經(jīng)理崗位培訓十天建設部管理處經(jīng)理外培試卷考核
6禮儀禮貌知識培訓3課時物管部全體員工理論講解實操培訓實操考核
7消防知識培訓5課時物管部全體員工理論講解實操培訓試卷考核實操考核
8住戶裝修管理培訓2課時物管部保安員操作講解實操考核
9治安工作目標及作業(yè)程序5課時物管部保安員理論講解實操培訓試卷考核實操考核
10清潔衛(wèi)生標準及作業(yè)程序2課時物管部清潔員理論講解實操培訓實操考核
11實操及考核1課時行政部全體員工
12合計24課時
注:此計劃培訓期為兩個月。
附件二:員工禮儀禮貌培訓課程表
時間培 訓 內(nèi) 容達標要求培訓形式課時
安排培訓員備注
1、員工隊列訓練;(立正、向右看齊、報數(shù)等)
2、禮節(jié)禮貌理論講習(儀表上的禮節(jié))。
3、提出儀表上需改進的地方。1、隊列訓練初級達標,能基本領會動作要領;隊列操練
2、理論學習要點清楚、明了,能及時糾正存在的問題。理論講課
1、員工隊列訓練;(同10日安排)
2、復習儀表禮節(jié)的要求,進行員工儀容、儀表及個人衛(wèi)生的檢查驗收。1、隊列訓練基本達標,整齊規(guī)范。隊列操練
2、員工儀表達到著裝清潔整齊、大方得體、個人衛(wèi)生好、精神狀態(tài)佳的要求。實操評定
1、隊列訓練;
2、表情禮儀理論培訓;
3、做'微笑大使'訓練課程。1、隊列訓練統(tǒng)一標準,進入強化鞏固階段;隊列操練
2、理論清楚,接受程度好,能自覺運用于實際工作之中。理論講習
1、隊列訓練;
2、表情禮儀的實操點評,理論考試。1、隊列整齊,人員精神面貌好;隊列操練
2、表情自然、面帶微笑、待人坦誠、熱情耐心。實操評定
1、日常隊列訓練;
2、儀態(tài)方面的理論培訓;
3、儀態(tài)方面的注意事項和存在的問題。1、隊列訓練規(guī)范;隊列操練
2、要點明白,能完全理解儀態(tài)方面的標準及要求。理論講習
1、體能及隊列訓練;
2、儀態(tài)禮儀的實操訓練;1、隊列整齊規(guī)范;隊列
操練
2、站、行姿正確,手勢標準,舉止自然親切。實操點評
1、體能及隊列訓練;
2、繼續(xù)儀態(tài)禮儀的實操訓練;1、隊列整齊規(guī)范;隊列操練
2、站、行姿正確,手勢標準,舉止自然親切。實操訓練
1、體能及隊列訓練;
2、儀態(tài)禮儀的考核;1、隊列整齊規(guī)范;隊列操練
2、站、行姿正確,手勢標準,舉止自然親切。實操考核
1、體能及隊列訓練;
2、舉止上的禮節(jié)禮貌理論培訓;1、隊列整齊規(guī)范,體能達標;隊列操練
2、舉止端莊,動作文明,尊重業(yè)戶,熱情周到,應對技巧好。理論講習
1、體能及隊列訓練;
2、舉止上的禮節(jié)禮貌實操訓練1、隊列整齊規(guī)范,體能達標;隊列操練
2、舉止端莊,動作文明,尊重業(yè)戶,熱情周到,應對技巧好。實操點評
1、體能及隊列訓練;
2、舉止上的禮節(jié)禮貌實操考核1、隊列整齊規(guī)范,體能達標;隊列操練
2、舉止端莊,動作文明,尊重業(yè)戶,熱情周到,應對技巧好。實操考核
1、體能及隊列訓練;
2、服務用語要求。1、隊列整齊規(guī)范,體能達標;隊列操練
2、禮貌用語、態(tài)度和藹、語言親切、熱情耐心。實操點評
1、體能及隊列訓練;
