物業(yè)管理公司質(zhì)量方針3（十二篇）

發(fā)布時(shí)間：2024-11-29 查看人數(shù)：45

物業(yè)管理公司質(zhì)量方針3

第1篇物業(yè)管理公司質(zhì)量方針3

物業(yè)管理有限公司質(zhì)量方針(三)

真誠服務(wù),精益求精;

管理規(guī)范,求實(shí)創(chuàng)新。

我謹(jǐn)代表本公司的管理者,確定以上質(zhì)量方針,這不僅是對(duì)全體員工的要求,也是對(duì)顧客(業(yè)主)服務(wù)質(zhì)量的承諾。本公司將通過嚴(yán)格的培訓(xùn)和考核體系(機(jī)制),確保全體員工理解并堅(jiān)決貫徹執(zhí)行本質(zhì)量方針。我們的目標(biāo)是持續(xù)滿足我們的顧客不斷增長的期望。

河南省**物業(yè)管理有限公司

總經(jīng)理(簽署):

二○**年五月二十日

第2篇物業(yè)物品供應(yīng)商控制管理程序

公司程序文件版號(hào): a

修改號(hào): 0

ej-qp5.2 物業(yè)公司物品供應(yīng)商控制管理程序頁碼: 1/2

1.目的:

選擇合格的物品供應(yīng)商,保證所采購商品的質(zhì)量。

2.適用范圍:

適用于公司各部門及公司物業(yè)分承包商對(duì)本公司所轄小區(qū)住戶的零維修材料和大修所用材料供應(yīng)商的控制。

3.引用文件:

3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.6章

3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6章

4.職責(zé):

4.1綜合辦公室職責(zé):

4.1.1綜合辦公室負(fù)責(zé)公司所購物品供應(yīng)商的調(diào)查、篩選工作,編制《合格供應(yīng)商名單》。

4.1.2管理者副代表負(fù)責(zé)對(duì)物品供應(yīng)商的審核。

4.1.3副總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)物品供應(yīng)商調(diào)查報(bào)告的審批。

4.2工程維修部職責(zé):

4.2.1工程維修部負(fù)責(zé)分承包商對(duì)本公司所管轄區(qū)住戶零維修用料和施工材料的檢查,見ej-qp5.1中5.9.2程序。

4.2.2工程維修部負(fù)責(zé)對(duì)自己或大修所購材料進(jìn)行調(diào)查,并形成調(diào)查報(bào)告,經(jīng)管理者副代表或副總經(jīng)理審核。

5.工作程序:

5.1在確定物品供應(yīng)商之前,工程維修部(綜合辦公室)須對(duì)供應(yīng)商(物業(yè)分承包商大修所用材料的供應(yīng)商)進(jìn)行調(diào)查,篩選出供貨業(yè)績好,有一定信譽(yù)的物品供應(yīng)商,將調(diào)查結(jié)果匯總在《物品供應(yīng)商調(diào)查報(bào)告》上,經(jīng)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后,列入合格供應(yīng)商名單,采購時(shí)從中選擇和確定一家物品供應(yīng)商。

5.2對(duì)供應(yīng)商提供的不合格產(chǎn)品,驗(yàn)收部門、使用部門必須要求調(diào)換,經(jīng)調(diào)換不符合要求的,可提出退貨,問題嚴(yán)重者,取消供應(yīng)商資格。

5.3定期評(píng)審:

5.3.1綜合辦公室(工程維修部)每年組織對(duì)長期的物品供應(yīng)商進(jìn)行一次評(píng)審,內(nèi)容包括產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)水平、售后服務(wù)等,評(píng)審結(jié)果填寫在《物品供應(yīng)商年度評(píng)審報(bào)告》,報(bào)副總經(jīng)理審批,并在綜合辦公室(工程維修部)備案歸檔,評(píng)審不合格取消供貨資格。

5.3.2對(duì)于在iso 9002質(zhì)量體系正式運(yùn)行前已供貨超過半年的供應(yīng)商,由綜合辦公室(工程維修部)組織對(duì)其進(jìn)行一次年度評(píng)審,合格者直接進(jìn)入《合格供應(yīng)商名單》。

6.支持文件與質(zhì)量記錄:

6.1《合格供應(yīng)商名單》 ej-qr-qp5.2-01

6.2《物品供應(yīng)商年度評(píng)審報(bào)告》 ej-qr-qp5.2-02

6.3《物品供應(yīng)商調(diào)查報(bào)告》 ej-qr-qp5.2-03

第3篇物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的資金結(jié)算

物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理服務(wù)活動(dòng)都涉及到貨幣資金的收付,需要連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記載和核算,并實(shí)行有效的控制。理所當(dāng)然,資金結(jié)算也是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)闹饕獌?nèi)容之一。本章對(duì)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的種類、原則、主要方式和票據(jù)作一個(gè)介紹。

一、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義和作用

(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義

結(jié)算,是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中的資金了結(jié)和清算。物業(yè)管理公司因商品交換、勞務(wù)供應(yīng)、資金調(diào)撥等業(yè)務(wù)而發(fā)生款項(xiàng)往來的清算。結(jié)算方式按支付方式的不同,可分為現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算兩種。收方和付方直接以現(xiàn)金進(jìn)行結(jié)算叫現(xiàn)金結(jié)算,適用于單位對(duì)個(gè)人、個(gè)人對(duì)個(gè)人,以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機(jī)構(gòu)劃撥轉(zhuǎn)賬將款項(xiàng)從付款人賬戶劃轉(zhuǎn)到收款人賬戶的貨幣收付結(jié)算叫轉(zhuǎn)賬結(jié)算,它是以存款的轉(zhuǎn)移代替現(xiàn)金的流通。

在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)里,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是貨幣收付的主要形式。

在我國,各企業(yè)、單位、個(gè)人之間經(jīng)濟(jì)往來的款項(xiàng),除少數(shù)按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定可以使用現(xiàn)金結(jié)算以外,大量的都通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算來完成。這樣做,對(duì)物業(yè)管理公司來說,可以簡化結(jié)算手續(xù),縮短結(jié)算過程,有利于資金周轉(zhuǎn)速度的加快,促進(jìn)資金流通。

由于轉(zhuǎn)賬結(jié)算是以信用支付代替現(xiàn)金支付,所以必須根據(jù)交易的性質(zhì)、交易雙方所在的地點(diǎn)和交易發(fā)貨的時(shí)間等條件,制定出不同的結(jié)算方式,明確規(guī)定付款的條件、憑證及其傳遞等內(nèi)容。因此,作為在物業(yè)管理公司工作的同志來說,應(yīng)該在社會(huì)主義貨幣信用理論的基礎(chǔ)上,從貨幣與商品矛盾的運(yùn)動(dòng)規(guī)律中,學(xué)習(xí)我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)賬結(jié)算的規(guī)律性,不斷疏通結(jié)算渠道,使物資運(yùn)動(dòng)和貨幣資金運(yùn)動(dòng)緊密地結(jié)合起來。

在我國,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是建立在金融機(jī)構(gòu)同各經(jīng)濟(jì)單位經(jīng)常的、固定的信用關(guān)系基礎(chǔ)上的,通過金融機(jī)構(gòu)賬戶的資金轉(zhuǎn)移來實(shí)現(xiàn)貨幣收付關(guān)系。其結(jié)果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉(zhuǎn)集中為銀行信用所代替。可見,社會(huì)主義轉(zhuǎn)賬結(jié)算的實(shí)質(zhì)是以銀行信用流通代替現(xiàn)金流通,并用于清算經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系,它是促進(jìn)流通的一個(gè)工具。

(二)物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用

物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(1)可以加快結(jié)算速度和資金周轉(zhuǎn),為物業(yè)管理公司的健康發(fā)展提供保證。這里特別提出轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式,一方面能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不同特點(diǎn)的貨幣收付要求,另一方面能夠增強(qiáng)合同紀(jì)律和支付紀(jì)律,為公司及時(shí)收回款項(xiàng)和付出款項(xiàng)提供了一定的保證,密切了資金運(yùn)動(dòng)與物資運(yùn)動(dòng)的結(jié)合,提高了資金的使用效益。因此,能轉(zhuǎn)賬結(jié)算的業(yè)務(wù)應(yīng)盡可能轉(zhuǎn)賬結(jié)算。

(2)能正確、迅速地反映物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)并進(jìn)行有效監(jiān)督,使公司能及時(shí)了解業(yè)務(wù)活動(dòng)的全面情況,以便發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)工作中存在的問題和缺點(diǎn)。

(3)結(jié)算業(yè)務(wù)關(guān)系到各部門、各單位的經(jīng)濟(jì)往來,每筆結(jié)算業(yè)務(wù)一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉(zhuǎn)賬結(jié)算還涉及到金融機(jī)構(gòu),從而為公司的計(jì)劃編制和計(jì)劃考核提供了重要證據(jù)。

二、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則和要求

(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則

(1)根據(jù)國家規(guī)定,各單位之間的經(jīng)濟(jì)往來,除按照現(xiàn)金管理辦法規(guī)定可以使用現(xiàn)金的以外,都必須通過銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算。

凡在銀行辦理結(jié)算的單位或個(gè)人,都必須按照規(guī)定,在銀行開有賬戶或交存現(xiàn)金。開有賬戶的單位,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金以保證支付。交存現(xiàn)金的,應(yīng)按結(jié)算金額一次交足。

(2)恪守信用,履約付款。辦理結(jié)算的企業(yè)、單位和個(gè)人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結(jié)算,使經(jīng)濟(jì)往來雙方的資金往來得以及時(shí)清算。對(duì)于多次失信違約的單位,金融機(jī)構(gòu)會(huì)按相應(yīng)規(guī)定予以制裁。這一原則對(duì)履行付款義務(wù)的當(dāng)事人具有約束力,是維護(hù)經(jīng)濟(jì)合同秩序、保障當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的重要保證。

(3)誰的錢進(jìn)誰的賬,由誰支配,銀行不予墊款。金融機(jī)構(gòu)作為資金結(jié)算的中介機(jī)構(gòu),在辦理結(jié)算時(shí)必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項(xiàng)支付給其指定的收款人;對(duì)存款人的資金,除按國家法律規(guī)定可以凍結(jié)、扣款外,一律不得代任何單位凍結(jié)和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機(jī)構(gòu)辦理結(jié)算只負(fù)責(zé)辦理結(jié)算當(dāng)事人之間的資金轉(zhuǎn)移,而不能在結(jié)算過程中為其墊付資金。

(二)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的要求

1.開立賬戶

開立賬戶不僅是辦理結(jié)算的必要條件,也是辦理結(jié)算的先決條件,只有開立賬戶,把應(yīng)該交存的款項(xiàng)存入金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)才能為他們辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。

bsp; 金融機(jī)構(gòu)賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時(shí)存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設(shè)置和開戶條件。

(1)基本存款賬戶的設(shè)置與開戶條件

基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金支付的賬戶。存款人的工資、獎(jiǎng)金等現(xiàn)金的支取,只能通過賬戶辦理。

基本存款賬戶必須是編制預(yù)決算報(bào)表的獨(dú)立預(yù)算會(huì)計(jì)單位或?qū)嵭歇?dú)立經(jīng)濟(jì)核算、獨(dú)立編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)單位。一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)單位,只能在一個(gè)銀行開立一個(gè)基本賬戶。

基本存款賬戶開立所需的證明文件為當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人執(zhí)照》或《營業(yè)執(zhí)照》。

基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請(qǐng)書,提供規(guī)定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意,并憑中國人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)核發(fā)的開戶許可證,即可開立該賬戶。

(2)一般存款賬戶的設(shè)置與開戶條件

一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉(zhuǎn)存,與基本存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金繳存,但不能辦理現(xiàn)金支取。

一般存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個(gè)人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據(jù);或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨(dú)立核算單位開戶的證明。

一般存款賬戶設(shè)置的程序是:填制開戶申請(qǐng)書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。

(3)臨時(shí)存款賬戶的設(shè)置與開戶條件

臨時(shí)存款賬戶是指存款人因臨時(shí)經(jīng)營活動(dòng)需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和根據(jù)國家現(xiàn)金管理規(guī)定辦理現(xiàn)金支付。

臨時(shí)存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:外地臨時(shí)機(jī)構(gòu),并需出具當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的臨時(shí)執(zhí)照;或是,臨時(shí)經(jīng)營活動(dòng)需要的單位和個(gè)人,并需出具當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門同意設(shè)立外來臨時(shí)機(jī)構(gòu)的批文。

臨時(shí)存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請(qǐng)書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。

(4)專用存款賬戶的設(shè)置與開戶條件

專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。

存款人對(duì)特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應(yīng)證明即可開立該賬戶。

特定用途的資金范圍包括:基本建設(shè)的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。

存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的文件或國家有關(guān)文件的規(guī)定。

專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請(qǐng)書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后開立賬戶。

2.經(jīng)濟(jì)合同

經(jīng)濟(jì)合同一經(jīng)成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認(rèn)真履行規(guī)定的義務(wù)。如果一方違反合同規(guī)定,給對(duì)方造成損失時(shí),應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。經(jīng)濟(jì)合同是銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算、進(jìn)行結(jié)算監(jiān)督、執(zhí)行結(jié)算紀(jì)律的主要依據(jù)。沒有經(jīng)濟(jì)合同,銀行將不予辦理。

3.結(jié)算紀(jì)律

物業(yè)管理公司是銀行結(jié)算的重要當(dāng)事人,應(yīng)嚴(yán)格遵守結(jié)算紀(jì)律,按照結(jié)算制度辦理結(jié)算,是嚴(yán)肅信用制度、維護(hù)結(jié)算程序的前提條件。公司必須遵守的結(jié)算紀(jì)律可以歸納為:

(1)不準(zhǔn)套取銀行信用,簽發(fā)空頭支票、印章與預(yù)留印鑒不符的支票和遠(yuǎn)期支票;

(2)不準(zhǔn)無理拒付、任意占用賣方資金;

(3)不準(zhǔn)利用多頭開戶轉(zhuǎn)移資金,逃避債務(wù)。

以上三不準(zhǔn)要求物業(yè)管理公司只準(zhǔn)在銀行賬戶余額內(nèi),按照規(guī)定向收款單位或個(gè)人支付款項(xiàng),對(duì)應(yīng)該支付其他單位的款項(xiàng),必須依約履行義務(wù)。

物業(yè)管理公司向外發(fā)出的結(jié)算憑證,必須于當(dāng)日,最遲于次日寄發(fā)。收到的結(jié)算憑證,必須及時(shí)將款項(xiàng)支付給收款人。結(jié)算時(shí)間,同城,一般不超過2天;異地(全國或省內(nèi)直接通匯行之間),電匯一般不超過4天,信匯一般不超過7天。

三、物業(yè)管理公司資金結(jié)算方式

(一)異地結(jié)算

異地結(jié)算是指不同地區(qū)或城市各單位之間經(jīng)濟(jì)往來資金的結(jié)算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的異地結(jié)算方式主要有匯兌結(jié)算、匯票結(jié)算、托收承付結(jié)算、異地委托收款結(jié)算、信用證結(jié)算。

1.匯兌結(jié)算

匯兌結(jié)算是指付款單位委托銀行將款項(xiàng)匯給外地收款單位或個(gè)人的結(jié)算方式。

(1)匯兌結(jié)算有關(guān)規(guī)定

①各單位通過銀行辦理匯兌結(jié)算是指資金調(diào)撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運(yùn)貨物以及采購資金等。

②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時(shí),只代單位附寄與匯款有關(guān)的單證。

③單位因急事,將款項(xiàng)匯至交通不方便又無電訊設(shè)備的地區(qū),可以向開戶銀行申請(qǐng)自帶信匯。銀行一般對(duì)自帶信匯嚴(yán)格審查,經(jīng)同意,會(huì)將信匯憑證連同銀行內(nèi)部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點(diǎn):a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發(fā)生丟失、冒領(lǐng)等事故,一律由匯款單位自己負(fù)責(zé);c.不能將原信匯帶回匯出行。

④銀行會(huì)對(duì)匯款用途審查,必要時(shí)亦可向匯款單位索取有關(guān)匯款用途的證明材料。付款單位自提自運(yùn)的物資必須向銀行提供合同,經(jīng)查驗(yàn)后,銀行應(yīng)在匯款委托書上批注“已驗(yàn)合同,可入收款單位賬戶”。

⑤匯入銀行解付匯款時(shí),一般來說,對(duì)單位資金調(diào)撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗(yàn)合同會(huì)直接收入收款單位賬戶。

⑥單位赴異地采購時(shí),匯出銀行會(huì)審查有關(guān)準(zhǔn)予外出采購的證明,并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對(duì)匯入的采購資金必須憑同意采購證明,以匯出單位名義開立采購賬戶,由銀行按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)管理的有關(guān)規(guī)定監(jiān)督支付。一般來說,采購資金除采購員攜帶少量必備現(xiàn)金外,其余均為轉(zhuǎn)賬且存款不計(jì)息。采購員無權(quán)隨意將采購資金轉(zhuǎn)匯,匯入行辦理采購資金轉(zhuǎn)匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來函來電要求轉(zhuǎn)匯方可辦理。

⑦匯款單位對(duì)匯出款項(xiàng)要求退款時(shí),應(yīng)備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請(qǐng)退匯。匯出行接到申請(qǐng)后,通知匯入行,匯入行對(duì)匯款尚未支付,方可退匯。如果已發(fā)生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對(duì)于收款單位拒絕接收的匯款,應(yīng)立即辦理退匯。匯入行發(fā)出通知,經(jīng)過2個(gè)月的時(shí)間,查找后仍無法支付的匯款,也應(yīng)主動(dòng)辦理退匯。

(2)信匯和電匯的核算

①信匯。匯出單位辦理匯款時(shí),應(yīng)該填制四聯(lián)憑證,并在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯(lián)為匯款單位的回單;第二聯(lián)為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯(lián)為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯(lián)為收款單位作為收款通知或代取款收據(jù)。

收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續(xù)時(shí),匯入行會(huì)取出信匯憑證第四聯(lián),核對(duì)取款人的有關(guān)證件,并將名稱、姓名、證件號(hào)碼批注在空白處。取款人還應(yīng)在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預(yù)留印鑒相符。如果是轉(zhuǎn)賬的,則由收款單位填制兩聯(lián)存款單,第一聯(lián)加蓋銀行業(yè)務(wù)公章后,退給收款單位作為收款依據(jù),第二聯(lián)代收方記賬憑證。

②匯款單位辦理電匯時(shí),應(yīng)該填制三聯(lián)電匯憑證,在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯(lián),給匯款單位的回單;第三聯(lián)匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯(lián)匯出行憑此拍發(fā)電報(bào)。

收款單位會(huì)收到第三聯(lián)上加蓋銀行業(yè)務(wù)公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關(guān)手續(xù)。

2.匯票結(jié)算

匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在見票時(shí)或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票分為銀行匯票和商業(yè)匯票。銀行匯票是由匯款人將款項(xiàng)交給當(dāng)?shù)劂y行,由銀行簽發(fā)給匯款人持往外地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。商業(yè)匯票是由收款人或付款人(或承兌申請(qǐng)人)簽發(fā),由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項(xiàng)的票據(jù)。

(1)銀行匯票

匯票簽發(fā)由指定銀行辦理,匯票的轉(zhuǎn)賬解付由各銀行機(jī)構(gòu)辦理,現(xiàn)金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準(zhǔn)流通轉(zhuǎn)讓,不準(zhǔn)涂改偽造。匯票的金額起點(diǎn)為500元。有效期為一個(gè)月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發(fā)的匯票,銀行必須加蓋結(jié)算專用章和使用壓數(shù)機(jī)壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結(jié)算。匯票上指定的收款人,也可以持轉(zhuǎn)賬支取的匯票向匯入地單位辦理結(jié)算。收款單位接受匯票時(shí),應(yīng)審查票面所記載各項(xiàng)內(nèi)容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后,應(yīng)在匯票背面加蓋業(yè)務(wù)用章,連同匯款解訖通知、進(jìn)賬單等,一并送開戶行進(jìn)

賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時(shí)存款戶辦理支付,臨時(shí)存款戶只付不收,付完清戶,不計(jì)付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時(shí),可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。

匯款單位委托銀行辦理匯票結(jié)算,應(yīng)填制匯票委托書,詳細(xì)填明匯入地點(diǎn)、匯款用途等項(xiàng)內(nèi)容。有明確收款對(duì)象的應(yīng)詳細(xì)填明收款單位或個(gè)人姓名。需要取現(xiàn)金的,應(yīng)填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯(lián):第一聯(lián)為存根;第二聯(lián)為支款憑證;第三聯(lián)為收入憑證。匯款單位交現(xiàn)金辦理匯票結(jié)算的,第二聯(lián)注銷。匯出行在辦完轉(zhuǎn)賬或收妥現(xiàn)金后,會(huì)簽發(fā)匯票結(jié)算憑證。匯票結(jié)算憑證一式四聯(lián):第一聯(lián)為匯出匯款卡片;第二聯(lián)為匯票;第三聯(lián)為匯款解訖通知;第四聯(lián)為多余款收賬通知。

匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時(shí),應(yīng)當(dāng)備函向匯出行說明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發(fā)生短缺一聯(lián)而不能在匯入地辦理結(jié)算時(shí),也應(yīng)當(dāng)按退匯處理。

匯票填明匯入銀行名稱和“現(xiàn)金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請(qǐng)求掛失時(shí),應(yīng)提交三聯(lián)“匯票掛失申請(qǐng)書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個(gè)月后,確未發(fā)生問題才可按有關(guān)規(guī)定辦理退款手續(xù)。

(2)商業(yè)匯票

商業(yè)匯票按其承兌人不同,分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票,由收款人簽發(fā),經(jīng)付款人承兌,或者由付款人簽發(fā)并承兌的票據(jù)。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請(qǐng)人簽發(fā),并由承兌申請(qǐng)人向開戶銀行申請(qǐng),經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。

辦理商業(yè)匯票時(shí)的規(guī)定有:

簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ),嚴(yán)禁簽發(fā)無商品交易的匯票;使用商業(yè)匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業(yè)匯票在承兌后,承兌人員有到期無條件支付票款的責(zé)任;商業(yè)匯票除可以向銀行貼現(xiàn)外,一律不允許作為流通手段;商業(yè)匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個(gè)月,最長不超過9個(gè)月,特殊情況可適當(dāng)延期。如屬分期付款,應(yīng)一次簽發(fā)若干個(gè)不同期限的匯票。匯票到期,一律通過銀行轉(zhuǎn)賬。

商業(yè)匯票可以貼現(xiàn)。商業(yè)匯票貼現(xiàn),是指收款單位需要資金時(shí),把尚未到期的商業(yè)承兌匯票或者銀行承兌匯票轉(zhuǎn)讓給銀行,即由銀行支現(xiàn),其貼現(xiàn)期一般以貼現(xiàn)之日起到匯票到期日止。貼現(xiàn)時(shí),根據(jù)貼現(xiàn)金額和貼現(xiàn)率,計(jì)算出貼現(xiàn)利息,并在貼現(xiàn)金額中預(yù)先扣除,將其余的貼現(xiàn)金額支付給貼現(xiàn)申請(qǐng)人,匯票歸銀行所有。

貼現(xiàn)利息的計(jì)算公式如下:

未到期天數(shù)

銀行貼現(xiàn)的付款額=匯票面額×(1-年貼現(xiàn)率×―――――)

365

匯票到期后,貼現(xiàn)銀行應(yīng)向貼現(xiàn)人索回貼現(xiàn)金額,如果貼現(xiàn)人在銀行的賬戶不足以支付的,無力贖回商業(yè)匯票,這在實(shí)質(zhì)上如同把匯票賣給銀行,貼現(xiàn)銀行買進(jìn)匯票而支付現(xiàn)款。

3.托收承付結(jié)算

托收承付結(jié)算是收款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同核對(duì)單證或驗(yàn)貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)的一種結(jié)算方式。

托收承付結(jié)算包括托收、承付、劃款和收賬四個(gè)階段。

托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應(yīng)填制“托收承付結(jié)算憑證”,連同有關(guān)單證一并提交開戶行。

承付,是付款單位承認(rèn)付款的過程。驗(yàn)貨付款的承付期限為10天,從運(yùn)輸部門向付款單位發(fā)出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規(guī)定的承付期內(nèi)沒有向其開戶行表示拒付,即為默認(rèn)承付。

劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項(xiàng)進(jìn)到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點(diǎn)為1000元。

4.異地委托收款結(jié)算

異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據(jù),委托銀行向異地付款單位收取款項(xiàng)的結(jié)算方式。

單位之間的商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他應(yīng)收款項(xiàng),均可使用委托收款結(jié)算方式辦理結(jié)算。委托收款不受金額起點(diǎn)的限制,委托收款的款項(xiàng)劃回,分郵寄劃回和電報(bào)劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發(fā)出付款通知的次日計(jì)算,如遇法定假日,應(yīng)當(dāng)順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項(xiàng),可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項(xiàng),銀行會(huì)立即通知付款單位,令其2天內(nèi)將其有關(guān)單證退回銀行,由銀行填制無款支付通知書,連同有關(guān)單證退回收款單位開戶行,轉(zhuǎn)交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關(guān)單證的,由其開戶行按每筆委托收款業(yè)務(wù),每天收取罰金0.5元。

5.信用證結(jié)算

這種結(jié)算是付款單位把款項(xiàng)預(yù)先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉(zhuǎn)給收款單位,收款單位按照合同和信用證規(guī)定條件發(fā)貨后,銀行代付款單位付給貨款的結(jié)算方式。開出信用證的金額起點(diǎn),每份100元,每次清付款項(xiàng)起點(diǎn)為30元。信用證結(jié)算只能轉(zhuǎn)賬,不能提取現(xiàn)金。信用證有效期最長不超過60天。

(二)同城結(jié)算

同城結(jié)算是指同一城市或同一縣內(nèi)各單位之間經(jīng)濟(jì)往來的資金結(jié)算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的同城結(jié)算主要方式有:支票結(jié)算、同城委托收款結(jié)算、商業(yè)匯票結(jié)算、銀行本票結(jié)算。

1.支票結(jié)算

支票是出票人簽發(fā)的,委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)在見票時(shí)無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。

支票分為現(xiàn)金支票和轉(zhuǎn)賬支票。按《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定,現(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金;轉(zhuǎn)賬支票只能用于轉(zhuǎn)賬,不得支取現(xiàn)金。

支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規(guī)定事項(xiàng)之一的,支票無效。

單位簽發(fā)支票,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金,不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標(biāo)、撥款限額,都是空頭支票。對(duì)簽發(fā)空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。

支票實(shí)行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發(fā)的次日算起,到期如遇節(jié)假日順延。對(duì)過期支票,銀行不予受理。簽發(fā)支票時(shí),要填寫當(dāng)天日期,不準(zhǔn)簽發(fā)遠(yuǎn)期支票。

支票的簽發(fā)只能由單位財(cái)會(huì)部門指定專人負(fù)責(zé),并加蓋存于銀行的預(yù)留印鑒,不準(zhǔn)委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準(zhǔn)涂改,也不準(zhǔn)出借、出租、轉(zhuǎn)讓給其他單位使用,也不準(zhǔn)攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額,不得低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的金額起點(diǎn)。

付款單位將已簽發(fā)的支票遺失時(shí),應(yīng)出具公函后向開戶行申請(qǐng)掛失止付(登報(bào)聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進(jìn)已簽妥的支票遺失,應(yīng)出具公函,并經(jīng)付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請(qǐng)掛失。開戶單位將支款印章遺失,應(yīng)由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續(xù),并將賬戶余額核對(duì)相符,經(jīng)銀行同意后更換印鑒。

2.同城委托收款結(jié)算

同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據(jù),委托銀行向付款單位收取款項(xiàng)的一種結(jié)算方式。該結(jié)算方式不受金額起點(diǎn)限制。

同城委托收款結(jié)算與異地委托收款結(jié)算是不同的,主要區(qū)別是:

①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;

②同城委托收款結(jié)算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結(jié)算可用郵寄劃回與電報(bào)劃回資金。

3)商業(yè)匯票結(jié)算

商業(yè)匯票在異地和同城結(jié)算中均可使用。其余同前述。

4)銀行本票結(jié)算

銀行本票是申請(qǐng)人將款項(xiàng)交給銀行,由銀行簽發(fā)的,承諾自己在見票時(shí)無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。

本票自出票日起,付款期限最長不得超過2個(gè)月。

銀行本票具有可以代替現(xiàn)金用以流通的特點(diǎn),銀行見票付款。但是銀行本票與現(xiàn)鈔又有本質(zhì)的區(qū)別,它是介于現(xiàn)鈔和支票之間的一種結(jié)算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他款項(xiàng)往來的結(jié)算。收款人拿到本票時(shí)應(yīng)注意:本票是否屬真是否過期是否有涂改手續(xù)是否符合規(guī)定本票背書是否連續(xù)在同城結(jié)算中,銀行本票可以視同現(xiàn)金。

四、票據(jù)和票據(jù)行為

如前所述,我們可以清楚地看到在物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)馁Y金結(jié)算中經(jīng)常會(huì)遇到各種各樣的票據(jù),作為物業(yè)管理公司的理財(cái)者也必須掌握票據(jù)方面的一些知識(shí),本節(jié)就對(duì)票據(jù)作一個(gè)簡要介紹。

(一)票據(jù)

1.票據(jù)的概念

票據(jù)的含義有廣義和狹義。廣義的票據(jù)是指商業(yè)上的各種單據(jù),例如發(fā)票、提貨單、核單、保險(xiǎn)單等等;狹義的票據(jù)是指按規(guī)定格式簽發(fā)和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據(jù)是狹義的票據(jù)。

票據(jù)是由出票人簽發(fā)的,約定出票人自己,或要求他人按照規(guī)定

期限向收款人支付一定金額并可流通轉(zhuǎn)讓的書面憑證。票據(jù)是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權(quán)債務(wù)關(guān)系的發(fā)生、轉(zhuǎn)移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權(quán)利財(cái)產(chǎn),持有票據(jù)的人有權(quán)在約定期限向票據(jù)債務(wù)人索取票據(jù)上所表明的貨幣金額。它經(jīng)過背書轉(zhuǎn)讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現(xiàn)成為融通資金的工具。

2.票據(jù)的特征

票據(jù)在長期的使用和流通過程中形成了各種特征,具體主要體現(xiàn)在:

①票據(jù)是一種有價(jià)證券。票據(jù)是一種表示財(cái)產(chǎn)權(quán)或債權(quán)的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價(jià)值。這種價(jià)值隨票據(jù)的設(shè)立而取得,隨票據(jù)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,占有票據(jù)就是占有了票據(jù)的價(jià)值。票據(jù)權(quán)力的行使以提示票據(jù)為條件,以交還票據(jù)償付票款為目的。

②票據(jù)是一種設(shè)權(quán)證券。票據(jù)上的權(quán)力和義務(wù),完全由票據(jù)行為創(chuàng)設(shè)。票據(jù)的權(quán)利和義務(wù)設(shè)立后,便于原對(duì)價(jià)關(guān)系相分離,到期必須償付。

③票據(jù)是一種法律要式證券。票據(jù)作為建立在信用基礎(chǔ)上的書面?zhèn)鶆?wù)的支付憑證,必須具備法律規(guī)定的必要形式和內(nèi)容。這就是說,票據(jù)必須具備法律要式,才能發(fā)生法律效力,否則票據(jù)無法律效力。換言之,在我國,凡符合《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定的票據(jù)才具有法律效力。

④票據(jù)是一種無因證券。票據(jù)是根據(jù)一定的信用行為等原因而產(chǎn)生的,它的設(shè)立是有因的。但是,票據(jù)一經(jīng)設(shè)立便具有獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,與它所產(chǎn)生或轉(zhuǎn)讓的原因相分離。持票人行使票據(jù)的權(quán)力時(shí),不必向債務(wù)人證明取得票據(jù)的原因,只要具備法律要式,債務(wù)人應(yīng)無條件支付。

⑤票據(jù)是一種名義證券。票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù)須依據(jù)票據(jù)上所載名義來決定其效力。超出票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù),債務(wù)人概不履行。因此,票據(jù)可以說是一種名義證券。

⑥票據(jù)是一種流通證券。票據(jù)可以依據(jù)背書、交付程序而轉(zhuǎn)讓流通,這種轉(zhuǎn)讓流通無需通知債務(wù)人或征得債務(wù)人的同意,債務(wù)人也不能以未曾接到轉(zhuǎn)讓通知為理由而拒絕承擔(dān)義務(wù)。

⑦票據(jù)是一種返還債券。票據(jù)的債權(quán)人在接受給付時(shí),必須將票據(jù)交還債務(wù)人,使票據(jù)關(guān)系終結(jié)。若票據(jù)金額是由次債務(wù)人因被追索而償還時(shí),則債權(quán)人返還票據(jù)后,票據(jù)清償人可以向其前手進(jìn)行追索。

3.票據(jù)的種類

①匯票

按不同標(biāo)準(zhǔn),匯票還可分為:

a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。

b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠(yuǎn)期匯票。

c.按有無附屬單證,可分為跟單匯票和光票。

d.按流通領(lǐng)域的不同,可分為國內(nèi)匯票和國外匯票。

e.按使用貨幣的不同,可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。

f.按匯票上是否說明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。

②本票

a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業(yè)本票。

b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期本票和遠(yuǎn)期本票。

c.按本票上是否說明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。

d.按本票產(chǎn)生基礎(chǔ)不同,可分為交易性本票和融資性本票。

③支票

a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。

b.按支票上有無劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。

此外,票據(jù)根據(jù)主債務(wù)人不同,可分為商業(yè)票據(jù)和銀行票據(jù);票據(jù)根據(jù)用途不同,可分為隨物性票據(jù)和融資性票據(jù)。

(二)票據(jù)行為

票據(jù)行為主要有以下八種:

1.出票

出票是創(chuàng)造票據(jù)的行為,即簽發(fā)票據(jù)。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據(jù)的要式和付款人的約定開出票據(jù),并加上自己簽章的行為。交付是物權(quán)的自愿轉(zhuǎn)移,是指票據(jù)持有者從一個(gè)人轉(zhuǎn)移至另一個(gè)人的行為。不得簽發(fā)無代價(jià)的票據(jù)用以騙取銀行或者其他票據(jù)當(dāng)事人的資金。

票據(jù)必須記載下列事項(xiàng):

①表明某種票據(jù)的字樣;

②無條件支付的承諾或委托;

nbsp; ③確定的金額;

④付款人名稱;

⑤收款人名稱;

⑥出票日期;

⑦出票人簽章。

票據(jù)上未記載以上規(guī)定事項(xiàng)之一的,票據(jù)無效。

2.背書

背書是以票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓為目的的行為。通過背書,使票據(jù)的權(quán)利從背書人轉(zhuǎn)移至被背書人,由被背書人取得票據(jù)所有權(quán)。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據(jù)以背書轉(zhuǎn)讓或者以背書將一定的票據(jù)權(quán)利授予他人行使時(shí),必須記載被背書人的名稱。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),背書應(yīng)當(dāng)連續(xù)即轉(zhuǎn)讓票據(jù)的背書人與受讓票據(jù)的被背書人在票據(jù)上簽章依次前后銜接。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),后手應(yīng)當(dāng)對(duì)其直接前手背書的真實(shí)性負(fù)責(zé)。背書不得附有條件,若背書時(shí)附有條件的,則所附條件不具有票據(jù)上的效力。背書人以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)后,承擔(dān)保證其后手所持票據(jù)承兌和付款的責(zé)任。背書人在票據(jù)上記載“不得轉(zhuǎn)讓”字樣,其后手再背書轉(zhuǎn)讓的,原背書對(duì)后手的被背書人不承擔(dān)保證責(zé)任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權(quán)代背書人行使被委托的票據(jù)權(quán)利,但被背書人不能再以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)權(quán)利。

3.承兌

承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質(zhì)上是一種附屬票據(jù)行為,但卻是確定付款人責(zé)任的一個(gè)重要步驟。

承兌有兩個(gè)具體行為:

(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)自出票日起一個(gè)月內(nèi)向付款人提示承兌。

(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據(jù)上作文字記載并簽章,表明對(duì)票據(jù)承擔(dān)支付義務(wù)。若提示承兌時(shí),付款人不同意承擔(dān)支付義務(wù),則發(fā)生拒絕承兌行為。付款人對(duì)向其提示承兌的匯票,應(yīng)當(dāng)自收到提示承兌的匯票之日起3天內(nèi)承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)到期必須付款的責(zé)任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。

4.保證

保證是保證人對(duì)于出票、承兌、背書行為所發(fā)生的債務(wù)予以擔(dān)保的票據(jù)行為。保證的目的是為了加強(qiáng)票據(jù)的可靠性,提高票據(jù)的信用程度。保證人由票據(jù)債務(wù)人以外的他人擔(dān)當(dāng),其承擔(dān)保證責(zé)任。保證不能附有條件,附有條件不影響對(duì)票據(jù)的保證責(zé)任。被保證的票據(jù),保證人與被保證人對(duì)持票人承擔(dān)連帶責(zé)任。票據(jù)到期后不能付款的,持票人有權(quán)向保證人請(qǐng)求付款,保證人應(yīng)該足額付款。

5.貼現(xiàn)

貼現(xiàn)是持票人在票據(jù)未到期時(shí),為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據(jù)轉(zhuǎn)讓行為。貼現(xiàn)有貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。具體情況,如前所述。

6.付款

付款是票據(jù)到期,持票人作出付款提示,主債務(wù)人支付票款的經(jīng)濟(jì)行為。見票即付的票據(jù),自出票日起一個(gè)月內(nèi)持票人應(yīng)向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據(jù),自到期日10天內(nèi)持票人向承兌人提示付款。在我國,匯票金額為外幣的,按照付款日的市場(chǎng)匯價(jià),以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當(dāng)付款人依法足額付款后,票據(jù)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系結(jié)束。

7.退票

退票是指承兌人把申請(qǐng)承兌的票據(jù)或付款人把持票人用以付款提示的票據(jù)退還給持票人的行為。實(shí)際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。

8.追索

第4篇物業(yè)公司住戶意見調(diào)查分析管理程序

公司程序文件版號(hào): a

修改號(hào): 1

ej-qp9.4物業(yè)公司住戶意見調(diào)查和分析管理程序頁碼: 1/2

1.目的:

對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量實(shí)施控制,及時(shí)有效地處理住戶意見,并采取糾正和預(yù)防措施,確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,為住戶提供安全、舒適、優(yōu)美、整潔的居住環(huán)境。

2.適用范圍:

適用于本居住小區(qū)的物業(yè)管理。

3.引用文件:

3.1質(zhì)量手冊(cè)4.14、4.20章

3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.14、4.20章

4.職責(zé):

4.1在住宅小區(qū)門口明顯處標(biāo)明公司的投訴電話。

4.2綜合辦公室負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)《住戶意見調(diào)查表》,管理者副代表審核同意后,由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)對(duì)住戶進(jìn)行意見調(diào)查。

4.3綜合辦公室協(xié)同經(jīng)營管理部統(tǒng)計(jì)和分析住戶反饋意見,并將統(tǒng)計(jì)結(jié)果報(bào)送副總經(jīng)理和管理者副代表。

4.4管理者副代表會(huì)同綜合辦公室負(fù)責(zé)組織處理住戶的意見,對(duì)住戶意見的調(diào)查結(jié)果采取糾正和預(yù)防措施,并征求管理委員會(huì)的意見報(bào)副總經(jīng)理。

5.工作程序:

5.1綜合辦公室在住宅小區(qū)門口明顯處標(biāo)明公司投訴電話。

5.2綜合辦公室負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)《住戶意見調(diào)查表》,管理者副代表審批后,由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)對(duì)住戶進(jìn)行意見調(diào)查。

5.3每年不少于一次由經(jīng)營管理部向住戶發(fā)放和回收《住戶意見調(diào)查表》。發(fā)放比例占長期在小區(qū)居住戶數(shù)的90%;回收率應(yīng)達(dá)到發(fā)放數(shù)量的90%。

5.4綜合辦公室負(fù)責(zé)匯總調(diào)查結(jié)果,并形成《住戶意見調(diào)查統(tǒng)計(jì)表》送交總經(jīng)理、副總經(jīng)理及有關(guān)部門。

5.5公司副總經(jīng)理組織管理人員及相關(guān)人員召開分析會(huì)議,對(duì)住戶意見調(diào)查報(bào)告制定糾正和預(yù)防措施,并督促落實(shí)和實(shí)施情況記錄在《糾正及預(yù)防措施報(bào)告》中,報(bào)公司總經(jīng)理審核,由管理者副代表負(fù)責(zé)跟蹤實(shí)施情況。

5.6公司每年至少召開一次物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議,副總經(jīng)理(或管理者副代表)向物業(yè)管理委員會(huì)成員匯報(bào)本年度公司的經(jīng)營管理情況,征求管理工作的意見,以促進(jìn)和提高公司的物業(yè)管理質(zhì)量水平,確保服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理委員會(huì)成員的意見由綜合辦公室整理后交副總經(jīng)理處理,必要時(shí)由綜合辦公室會(huì)同經(jīng)營管理部發(fā)出《糾正及預(yù)防措施報(bào)告》,責(zé)成有關(guān)部門采取必要措施,管理者副代表不定期征求物業(yè)管理委員會(huì)成員的意見。

5.7管理者副代表組織有關(guān)部門人員不定期的走、回訪住戶,對(duì)住戶反映的問題進(jìn)行處理并記錄,填寫《走/回訪住戶記錄表》

5.8對(duì)住戶到公司來訪必須熱情接待,處理各種問題,聽取合理意見,并填寫《住戶來電/來函/來訪登記表》。

5.9根據(jù)住戶及物業(yè)管理委員會(huì)反映的問題,需要采取的糾正預(yù)防措施,參見 ej-qp10.1《糾正預(yù)防措施》程序。

6.支持文件與質(zhì)量記錄:

6.1《糾正及預(yù)防措施報(bào)告》 ej-qr-qp10.1-01

6.2《住戶意見調(diào)查表》 ej-qr-qp9.4-01

6.3《住戶來電/來函/來訪登記表》 ej-qr-qp9.3-02

6.4《走/回訪住戶記錄表》ej-qr-qp9.4-02

6.5《物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議記錄》 ej-qr-qp9.4-03(無固定格式)

6.6《住戶意見調(diào)查統(tǒng)計(jì)表》 ej-qr-qp9.4-04

第5篇工業(yè)區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件格式

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件格式

一、投標(biāo)單位應(yīng)按下列名稱、格式的要求制訂投標(biāo)文件:

1、投標(biāo)書(格式)

2、法人代表授權(quán)委托書(格式)

3、投標(biāo)報(bào)價(jià)表(格式)

4、物業(yè)管理企業(yè)概況

5、物業(yè)管理單位近期主要業(yè)績表

6、本項(xiàng)目物業(yè)管理人員組成表

7、本項(xiàng)目物業(yè)管理負(fù)責(zé)人簡歷表

8、前期物業(yè)管理方案

9、各類附件:營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、獲獎(jiǎng)情況復(fù)印件,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人職稱證書、崗位證書及身份證復(fù)印件等。

10、工器具配備計(jì)劃

附件1物業(yè)管理投標(biāo)書

我公司已全面閱讀與研究了物業(yè)管理招標(biāo)文件及有關(guān)附件,并進(jìn)行了周密的勘察?，F(xiàn)按招標(biāo)文件規(guī)定,根據(jù)本公司綜合實(shí)力和本物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況,編制投標(biāo)書。我公司愿意以招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容,承擔(dān)本物業(yè)項(xiàng)目的管理及相關(guān)服務(wù)。如能中標(biāo),我公司保證按招標(biāo)文件的要求履行投標(biāo)書中的承諾,按時(shí)簽訂并認(rèn)真履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

我公司鄭重承諾,若在投標(biāo)書送達(dá)截止日期至定標(biāo)過程中有違規(guī)、違紀(jì)行為,自愿放棄投標(biāo)保證金的退還。

投標(biāo)人:

法定代表人:

(委托代理人)

日期:年月日

附件2授權(quán)委托書

我以(公司名稱)法定代表人身份授權(quán)姓名、身份證號(hào)碼為我單位的法人授權(quán)代表,全權(quán)委托他簽署的投標(biāo)書及其他書面文件,負(fù)責(zé)參加開標(biāo)、詢標(biāo)、簽署合同以及處理與此相關(guān)的其他事務(wù),我單位均予以承認(rèn)。

代理人無權(quán)委托。特此委托。

代理人: 性別: 年齡:

單位: 部門: 職務(wù):

投標(biāo)人:

法定代表人:

委托代理人:

日期: 年月日

附件3投標(biāo)報(bào)價(jià)表

碧湖區(qū)塊

項(xiàng)目名稱:z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理

第6篇物業(yè)管理法規(guī)測(cè)試題2

物業(yè)管理法規(guī)測(cè)試題(下篇)

一、判斷題(每題1分,共10題)

1、專有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域,包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施。( √ )

2、共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi),專有部分以外的,屬于全體業(yè)主或兩個(gè)以上業(yè)主共同所有、共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施。( √ )

3、物業(yè)建設(shè)單位依法所保留非法定共用部分的物業(yè)或配套設(shè)施,可以不按照原規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途和功能使用。( χ )

4、建筑物專有部分的修繕、管理、維護(hù),由業(yè)主自行負(fù)責(zé)并獨(dú)立承擔(dān)費(fèi)用。( √ )

5、物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理中應(yīng)以未出售物業(yè)的業(yè)主身份依法享有業(yè)主的權(quán)利并承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。( √ )

6、業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)的專有部分,不論是否涉及到共用部分均應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)登記。( √ )

7、建筑物區(qū)分所有權(quán)的所有人對(duì)其專有部分享有單獨(dú)所有權(quán),可以自由占有、使用、收益、處分、并排除他人干涉。( √ )

8、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。( √ )

9、業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1/2以上的業(yè)主參加才能生效。( χ )

10、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。( √ )

二、選擇題(每題1分,共20題)

1、保修期滿后,物業(yè)共用設(shè)施和附屬建筑物修繕的最終責(zé)任由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)承擔(dān),執(zhí)行責(zé)任由( b )承擔(dān)。

a、業(yè)主 b、施工單位 c、建設(shè)單位 d、物業(yè)管理企業(yè)

2、( a )不屬于物業(yè)管理安全防范服務(wù)的范圍

a、業(yè)主人身與財(cái)產(chǎn)的安全保障 b、治安協(xié)防

c、交通秩序管理 d、消防管理

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向( b )收取有關(guān)費(fèi)用。

a、業(yè)主 b、最終用戶c、業(yè)主委員會(huì)

d、業(yè)主大會(huì) e、物業(yè)管理企業(yè)

4、物業(yè)管理糾紛的處理,通常分為( a )三個(gè)層次。

a、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁或訴訟

b、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁和訴訟

c、協(xié)商解決、調(diào)解、訴訟

d、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁再訴訟

5、建筑物致人損害的民事責(zé)任適用于( b )的歸責(zé)原則。

a、違約責(zé)任原則 b、過錯(cuò)推定責(zé)任原則

c、無過錯(cuò)責(zé)任原則 d、公平責(zé)任原則

6、先行調(diào)解制度作為我國民事訴訟的一項(xiàng)基本原則,在物業(yè)管理的行政復(fù)議和行政訴訟中( d )先行調(diào)解制度。

a、也適用b、允許采用c、應(yīng)該采用d、不適用

7、業(yè)主委員會(huì)是( d )。

a、全體業(yè)主合法權(quán)益的代表 b、物業(yè)共用部分的經(jīng)營者

c、重大事項(xiàng)的決策者 d、業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

8、對(duì)于管理運(yùn)作混亂、濫用職權(quán)、嚴(yán)重違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的業(yè)主大會(huì),( d )可以責(zé)令其整頓或暫停工作。

a、開發(fā)建設(shè)單位b、全體業(yè)主

c、物業(yè)管理企業(yè)d、政府物業(yè)管理主管部門

9、除首次業(yè)主大會(huì)外,業(yè)主行使業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決權(quán)的依據(jù)是( a )。

a、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 b、業(yè)主每人一票

c、業(yè)主所擁有的建筑面積 d、物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定

10、依據(jù)民法通則第一百二十六條的規(guī)定,建筑物或者附屬設(shè)施等倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的( b )應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。

a、建造施工者b、所有人或者管理人

c、物業(yè)管理企業(yè)d、政府主管部門

11、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含( a )。

a、前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 b、業(yè)主公約約定的內(nèi)容

c、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約約定的內(nèi)容d、物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容

12、物業(yè)管理活動(dòng)內(nèi)容的依據(jù)是( b )。

a、業(yè)主公約b、物業(yè)服務(wù)合同

c、業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)d、行政主管部門的監(jiān)督

13、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)(a)。

a、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾

b、前期物業(yè)服務(wù)合同予以書面承諾

c、業(yè)主公約予以的承諾

d、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以的承諾

14、制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的權(quán)力歸(b)

a、物業(yè)管理企業(yè) b、業(yè)主大會(huì)

c、行政主管部門 d、居民委員會(huì)

15、業(yè)主大會(huì)發(fā)起的主體是(c)

a、建設(shè)單位 b、物業(yè)管理企業(yè) c、業(yè)主 d、行政主管部門

16、業(yè)主大會(huì)作出重大事項(xiàng)決定時(shí),必須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主( b )通過。

a、2/3以上b、所持投票權(quán)2/3以上

c、1/2以上d、所持投票權(quán)1/2以上

17、首次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)確定辦法由( c )規(guī)定

a、由《物業(yè)管理?xiàng)l例》 b、建設(shè)部

c、省、自治區(qū)、直轄市 d、全體業(yè)主

18、我國有權(quán)制定憲法、法律的國家權(quán)力機(jī)關(guān)是( a )

a、全國人民代表大會(huì) b、國務(wù)院

c、地方行政機(jī)關(guān) d、地方人民代表大會(huì)

19、我國第一部物業(yè)管理行政規(guī)章是( c )。

a、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

b、《物業(yè)管理?xiàng)l例》

c、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

d、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》

20、我國第一部以授權(quán)立法形式頒布的地方性物業(yè)管理法規(guī)是( a )。

a、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

b、《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》

c、《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)條例》

d、《海南省物業(yè)管理?xiàng)l例》

三、多項(xiàng)選擇題:(每小題1分,共20分)

1、國家規(guī)定的建筑工程的最低保修期限為( abcde. )

a.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)為工程的合理使用年

b. 有防水要求的屋面,衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為五年

c.供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)暖期、供冷期

d.電器系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為兩年

e.裝修工程為兩年

2、業(yè)主管理規(guī)約可以對(duì)( abcd )作出約定。

a.物業(yè)的使用 b.物業(yè)的維護(hù)及管理

c.業(yè)主的共同利益 d.物業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)

3、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括(abc)

a.物業(yè)服務(wù)成本 b.稅費(fèi)

c.物業(yè)管理企業(yè)的利潤 d.物業(yè)管理企業(yè)的酬金

4、依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十三條的規(guī)定,( ab )可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

a.物業(yè)管理企業(yè)b.業(yè)主大會(huì)c.業(yè)主委員會(huì)d.物業(yè)建設(shè)單位

5、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由( a d)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

a.業(yè)主 b.業(yè)主大會(huì) c.業(yè)主委員會(huì) d. 物業(yè)管理企業(yè)

6、合同訂立的合法原則所包括的內(nèi)容有( abcd )。

a.合同內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定

b.合同內(nèi)容不得損害國家利益

c.合同內(nèi)容不得損害社會(huì)公共利益

d.合同訂立的程序符合法律、法規(guī)的規(guī)定

7、以下屬于物業(yè)建設(shè)單位義務(wù)的有( abcd )

a. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約

b. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明

c. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任

d. 承擔(dān)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

8、《中華人民共和國合同法》的總則中明確規(guī)定了( abcde )合同法的基本原則。

a.公平原則b.平等原則 c.自由原則

d.誠實(shí)信用原則e.合法性原則

9、依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,有( abcdef )情形之一的,合同無效。

a. 以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益

b. 損害社會(huì)公共利益

c. 惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益

d. 以合法形式掩蓋非法目的

e. 違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定

10、住宅物業(yè)的建設(shè)單位,在下列( ac)情況下,經(jīng)批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

a.投標(biāo)人少于3個(gè)b.投標(biāo)人少于5個(gè)

c.住宅規(guī)模較小d.物業(yè)建設(shè)單位認(rèn)為沒有必要

11、通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下( abc )規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作。

a. 新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成

b. 預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成

c. 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成

d. 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前60日完成

12、合同附隨義務(wù)是因締約關(guān)系而產(chǎn)生的( abc )以及其他誠實(shí)用原則或交易慣例產(chǎn)生的義務(wù)。

a.協(xié)助b.通知c.保密d.保護(hù)

13、依據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定,當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)該承擔(dān)( acdef )的違約責(zé)任。

a.繼續(xù)履行合同b.支付罰款金c.支付違約

d.雙倍返還定金e.賠償損失f.采取補(bǔ)救措施

14、有下列( abcd )情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同

a. 因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的

b. 在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務(wù)

c. 當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行

d. 當(dāng)事人一遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

15、以下說法正確的是( a b )。

a. 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格

b.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的服務(wù)

c.物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)

d.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

16、以下說法錯(cuò)誤的是(b c)

a、從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格

b、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主不再負(fù)連帶責(zé)任

c、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,且該期限未滿,業(yè)主委員會(huì)不得終止前期物業(yè)服務(wù)合同

d、住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,必須告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

17、以下屬于行政處罰的是( abcd )。

a. 警告 b. 罰款 c. 沒收非法所得和非法財(cái)物

d. 行政拘留 e.罰金

18、物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以(acd)

a. 責(zé)令限期改正

b. 處委托合同價(jià)款20%以上50%以下的罰款

c. 處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款

d. 情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書

19、物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以(abd)

a. 責(zé)令限期改正

b. 給予警告

c. 沒收違法所得,并處10萬元以上30萬元以下的罰款

d. 沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款

20、依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定,處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵循( abcd )的原則。

a. 有利生產(chǎn)b.方便生活 c.公平合理 d.團(tuán)結(jié)互助

四、論述題:

1、試述《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法原則(8分)

答:《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的立法原則的前提下,主要遵循了以下基本原則。

一是,物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則。

在我國《物權(quán)法》尚未出臺(tái)的情況下,《條例》吸收了發(fā)達(dá)國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,對(duì)業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定,其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對(duì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)的規(guī)定,是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額,將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對(duì)自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。

二是,維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。

為維護(hù)全體業(yè)主的合法利益,《條例》既對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及其對(duì)涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定,也對(duì)建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面,《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。

三是,現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則。

《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,對(duì)被實(shí)踐證明是行之有效的制度,如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度,予以保留。《條例》注重肯定實(shí)踐成果,將在實(shí)踐中積累的良好經(jīng)驗(yàn),如主管部門加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等,確立為法律規(guī)范。對(duì)于如何解決現(xiàn)實(shí)中存在的問題,如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、任意擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等,《條例》作出了明確規(guī)定?！稐l例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想,設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度,符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律,符合未來立法趨勢(shì)。四是,從實(shí)際出發(fā),實(shí)事求是的原則。

我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡,沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市,在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度、市場(chǎng)環(huán)境、管理服務(wù)水平

等方面差異較大?！稐l例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下,充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定,有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法,授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。

2、《條例》的基本思路之一是:保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,協(xié)調(diào)好單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系。試問:你是如何理解這一基本思路的 (12分)

答案一: 物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一,業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采用其他方式,比如自我管理,或者將保潔、綠化等各項(xiàng)事務(wù)直接委托專業(yè)企業(yè)?！稐l例》本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則,并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理,而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為。當(dāng)然,隨著社會(huì)對(duì)物業(yè)管理認(rèn)同感逐步提高,越來越多的業(yè)主會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。

《條例》充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系,均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則,強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體,是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)于業(yè)主的共同利益,也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自行平衡?！稐l例》對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重和保護(hù),還體現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的,應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任;物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途,或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。這充分體現(xiàn)了保護(hù)業(yè)主權(quán)益的立法精神。行政機(jī)關(guān)在實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的行政管理中,必須牢牢把握這一精神。

答案二:業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ),物業(yè)管理的落腳點(diǎn)就是要保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,不僅要保護(hù)單個(gè)業(yè)主的權(quán)利,而且要保護(hù)全體業(yè)主的共同利益。條例從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù):一是明確列舉了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利及其內(nèi)容。

二是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理中的共同利益,決定物業(yè)管理中的重大事項(xiàng),業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)公共日常事務(wù),為保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益提供組織上的保障。三是規(guī)范了業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式和表決方式,業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)行使自己在物業(yè)管理中的權(quán)利,如自主地選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等,為保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益提供程序上的保障。四是通過規(guī)范建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的行為,來保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如條例規(guī)定了建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。條例還明確了物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸業(yè)主,物業(yè)管理企業(yè)不能擅自改變其用途;物業(yè)管理企業(yè)在代收有關(guān)公用事業(yè)費(fèi)用時(shí),不得收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途等。

五、案例分析:

(一)某業(yè)主委員會(huì)成立后即發(fā)出通知要求物業(yè)管理企業(yè)在七天內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及支出賬目,物業(yè)管理企業(yè)未在此期限內(nèi)公布。業(yè)主委員會(huì)即在小區(qū)內(nèi)張貼告示要求全體業(yè)主從即日起停止向物業(yè)管理企業(yè)交費(fèi),并向業(yè)主委員會(huì)交費(fèi)。第二天,業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)擺攤收費(fèi),并給交費(fèi)的業(yè)主開具蓋有委員會(huì)公章的收款收據(jù)。試分析業(yè)主委員會(huì)的行為是否合法,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依哪種途徑解決該問題。(8分)

答案要點(diǎn):

1、業(yè)主委員會(huì)違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條的規(guī)定,其收費(fèi)行為沒有法律依據(jù)。

2、物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)商或調(diào)解的方法要求業(yè)主委員會(huì)停止收費(fèi)行為。

3、物業(yè)管理企業(yè)也可向物業(yè)管理行政主管部門投訴,要求行政主管部門糾正業(yè)主委員會(huì)的違法行為。

4、依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條的規(guī)定,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤

(二)為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程,經(jīng)政府主管部門的批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)在其所管理的大廈的三樓平臺(tái)上,設(shè)置了一座大型的燈光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中,物業(yè)管理企業(yè)與該大廈的業(yè)主委員會(huì)發(fā)生了糾紛。為此業(yè)主委員會(huì)向人民法院起訴物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,要求拆除招牌。試問:(1) 該廣告招牌的出租租金屬于什么性質(zhì)應(yīng)如何分配(2分)

(2) 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益(2分)

答: (1)租金屬于商業(yè)收入,應(yīng)歸全體業(yè)主所有,可用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足;

(2)未侵害業(yè)主的利益。因?yàn)閺V告牌是由市政府要求設(shè)立的,具有公益性。

(三)某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個(gè)月沒繳納管理費(fèi)了。物業(yè)企業(yè)上門催討時(shí),陶小姐以前不久其家水管滲漏,物業(yè)企業(yè)沒有及時(shí)進(jìn)行維修,給其生活造成了諸多不便為由,而拒交物業(yè)管理費(fèi)用。試問陶小姐的主張是否有法律依據(jù)為什么(3分)

答:自來水管屬于業(yè)主專有設(shè)施,其維修應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。當(dāng)然也可以請(qǐng)物業(yè)企業(yè)維修,但這種維修屬特約服務(wù)的范圍,不屬物業(yè)管理綜合服務(wù)的范圍,物業(yè)管理企業(yè)并無法定維修的義務(wù),所以陶小姐的主張是沒有法律依據(jù)的。

(四)一天清晨,某車主找到某物業(yè)管理企業(yè)大廈停車場(chǎng),稱其前晚停放在大廈消防通道的機(jī)動(dòng)車輛出入口處的一輛紅色跑車不見了。停車場(chǎng)的值班人員查閱了車輛登記本,沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場(chǎng)停放的任何記錄,于是就讓車主自行去公安機(jī)關(guān)報(bào)案。10個(gè)多月之后,物業(yè)管理企業(yè)接到人民法院的傳票以及保險(xiǎn)企業(yè)的起訴書副本,稱保險(xiǎn)企業(yè)已經(jīng)將紅色跑車?yán)碣r給了車主獲得了代位索賠權(quán),車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場(chǎng)停放管理費(fèi),車主與停車場(chǎng)構(gòu)成保管合同關(guān)系,要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)車輛丟失的賠償責(zé)任。試問:

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)車輛丟失的承擔(dān)責(zé)任嗎法律依據(jù)是什么(2分)

(2)依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,如何具備保管合同關(guān)系(3分)

第7篇 x灣物業(yè)管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)

淺水灣物業(yè)管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)

一、總體目標(biāo)

在管理合同期內(nèi)把淺水灣管理成'安全、文明、優(yōu)美、舒適'的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn),在淺水灣住宅區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后,承諾:

管理合同生效后,淺水灣住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用一年內(nèi)達(dá)到鐵嶺市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書;三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)或國家級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書。

二、分項(xiàng)指標(biāo)

為把淺水灣管理成為鐵嶺市物業(yè)管理的典范,在物業(yè)管理過程中,將參照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》,結(jié)合所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針,將相應(yīng)的保證措施匯列如下:

序號(hào)指標(biāo)名稱質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承諾標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)計(jì)算依據(jù)采取的措施

1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)÷總的房屋建筑面積×100%采用小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法,分區(qū)負(fù)責(zé),責(zé)任到人。建立完善的巡查制度,嚴(yán)格審批裝修管理,健全檔案記錄。

2房屋零修、急修及時(shí)率99%100%

∑及時(shí)完成的次數(shù)

∑零修、急修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度,要求維修人員接到急修請(qǐng)求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),零修工程及時(shí)完成,急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本,實(shí)行24小時(shí)維修制度。

3維修工程質(zhì)量合格率100%100%∑(報(bào)告期評(píng)定為合格的單位工程建筑面積)÷∑(報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積)×100%分項(xiàng)監(jiān)督,工程維護(hù)處嚴(yán)格把關(guān),按照工序一步到位,杜絕返工,并及時(shí)回訪,確保功效。

4維修工程優(yōu)良率99%

∑維修優(yōu)良數(shù)

∑維修總數(shù)嚴(yán)格監(jiān)督,嚴(yán)格把關(guān),確保功效。

5維修工程質(zhì)量回訪率100%

∑維修租戶滿意人數(shù)

∑維修租戶人數(shù)建立維修回訪制度,及時(shí)征求意見,保證反饋渠道暢通,以確保維修服務(wù)質(zhì)量。

6清潔保潔率99%99%

∑已保潔的面積

∑區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人,每天進(jìn)行16小時(shí)保潔工作,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力,嚴(yán)格考核制度,確保物業(yè)垃圾日產(chǎn)日清,設(shè)施完好,無環(huán)境污染現(xiàn)象。

7化糞池、雨水井、污水井完好率99%

∑化糞池、雨水井完好數(shù)

∑化糞池、雨水井總數(shù)

每天進(jìn)行巡查,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力。

8大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%100%∑大型機(jī)電設(shè)備完好數(shù)

∑大型及機(jī)電設(shè)備總數(shù)建立完善的巡查制度,嚴(yán)格管理,健全檔案記錄。

9公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率98%

∑完好數(shù)

∑公共設(shè)施、雕塑總數(shù)

每天進(jìn)行巡查,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力,確保設(shè)施完好。

10排水管、明暗溝完好率99%

∑完好數(shù)

∑排水管、明暗溝總數(shù)

每天進(jìn)行巡查,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力。

11道路完好率95%96%∑完好道路面積

∑區(qū)內(nèi)道路總面積落實(shí)責(zé)任人,堅(jiān)持對(duì)道路、路燈及停車場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng),由維修工監(jiān)督執(zhí)行,各主管配合檢查落實(shí)。并建立健全檔案記錄,確保公共設(shè)施完好并正常使用。

12停車場(chǎng)、單車棚完好率95%96%

∑完好數(shù)

∑停車場(chǎng)、車棚總數(shù)

13路燈完好率95%99%∑完好路燈盞數(shù)

∑區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)

14物業(yè)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰1‰

∑案件發(fā)生次數(shù)

∑區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)

第8篇淺述物業(yè)管理顧客滿意的評(píng)價(jià)方法

淺述物業(yè)管理“顧客滿意”的評(píng)價(jià)方法

新頒布的iso9001;2000標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)了八項(xiàng)質(zhì)量管理原則,其中第一項(xiàng)原則是“以顧客為中心”即“組織依存于其顧客”,因此,組織應(yīng)當(dāng)理解顧客當(dāng)前的和未來的需求,滿足顧客要求并爭(zhēng)取超越顧客期望。

而企業(yè)貫徹“認(rèn)顧客為中心”理念的效果可通過“顧客滿意”進(jìn)行評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)程序包括在五個(gè)步驟:認(rèn)別顧客、確定顧客滿意的評(píng)價(jià)指標(biāo)、設(shè)計(jì)調(diào)查問卷、實(shí)施調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析。

(一)、識(shí)別顧客

物業(yè)管理企業(yè)可通過訪問、面談或其它方式識(shí)別企業(yè)的目標(biāo)顧客和潛在顧客(包括競(jìng)爭(zhēng)者的顧客)。企業(yè)應(yīng)對(duì)組織過去顧客、目前顧客、潛在顧客進(jìn)行細(xì)分。一般說來,顧客可分為四種類型:

內(nèi)部顧客:企業(yè)內(nèi)部的員工,包括管理層和操作層。

中間顧客:中介機(jī)構(gòu)。

外部顧客:接受企業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者、合作者、支持者。

競(jìng)爭(zhēng)者顧客:指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手服務(wù)的消費(fèi)者。

只有識(shí)別顧客,才能了解他們不同的需要和期望。

(二)、確定“顧客滿意”的評(píng)價(jià)指標(biāo)

向顧客了解什么,這涉及到評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定。物業(yè)管理的指標(biāo)對(duì)業(yè)主而言必須是重要的、需要的。如接待、收費(fèi)、報(bào)修等;另外,評(píng)價(jià)指標(biāo)還應(yīng)該是具體的,可測(cè)量的,并能夠控制,如接待的用語、時(shí)間,維修的及時(shí)性、回訪率等。一般說來,物業(yè)管理的評(píng)價(jià)指標(biāo)可包托以下四個(gè)方面:

與企業(yè)服務(wù)有關(guān)的指標(biāo),如禮貌用語,與客戶的溝涌、方便程序等。

與實(shí)務(wù)操作有關(guān)的指標(biāo),如維修的及時(shí)性,小區(qū)(大廈)的安全性、環(huán)境的整潔、綠化等。

與價(jià)格有關(guān)的指標(biāo),如價(jià)格的合理性、費(fèi)用使用情況的透明度等。

與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)的指標(biāo),如行業(yè)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)的標(biāo)準(zhǔn)要求,行業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求等。

(三)、設(shè)計(jì)調(diào)查問卷

確定了評(píng)價(jià)指標(biāo)后,即可設(shè)計(jì)調(diào)查問卷,一般問卷提出問題的類型可分為三大類:封閉式問題、開放式問題、對(duì)比式問題。

調(diào)查文件設(shè)計(jì)好后,還應(yīng)對(duì)其進(jìn)行信度和效度的檢驗(yàn),以檢查調(diào)查問卷的可信度和有效性。

(四)、實(shí)施調(diào)查

在正式調(diào)查以前,物業(yè)管理企業(yè)可先做預(yù)調(diào)查,以便發(fā)現(xiàn)問題;如確認(rèn)該問題是否能達(dá)到預(yù)期目標(biāo);發(fā)現(xiàn)回答者難以理解或回答的問題;找出無法獲取所需信息的個(gè)別問題;估計(jì)回收率;評(píng)估有效性。通過預(yù)調(diào)查后,即可進(jìn)入正式調(diào)查階段。調(diào)查方式可采用發(fā)放調(diào)查表、電話詢問、人員面訪等。

(五)、統(tǒng)計(jì)分析

統(tǒng)計(jì)分析是物業(yè)管理評(píng)價(jià)的最后程度,統(tǒng)計(jì)分析的結(jié)果對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有著指導(dǎo)性的作用。一般多采用定性分析、定量分析、因素分析等方法,以定性的內(nèi)容分析為例:

接待保安保潔

很不滿意---->很滿意

維修消防綠化

綜上所述,顧客在市場(chǎng)中起著主導(dǎo)的作用,物業(yè)管理的“消費(fèi)”是物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)導(dǎo)入“顧客滿意”的經(jīng)營理念,是企業(yè)價(jià)值取向的一次重大轉(zhuǎn)折,也是企業(yè)持續(xù)改進(jìn)和發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)和方向。

第9篇化龍物業(yè)檔案資料的建立與管理

荔園物業(yè)檔案資料的建立與管理

檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分,科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及共用設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指導(dǎo)和服務(wù)。針對(duì)碧桂園荔園的物業(yè)管理形式,做到每一項(xiàng)管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實(shí)記錄,計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)原始文件資料進(jìn)行管理,完善檔案管理工作,從物業(yè)管理的角度記錄每一個(gè)住宅單元的生活檔案,配備專職檔案管理人員,建章立制,對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、集中的管理。

一、碧桂園荔園檔案的建立

(一)主要思路

1.碧桂園荔園檔案資料分類:依據(jù)小區(qū)的具體情況,管理特點(diǎn)略有增減、各有側(cè)重。在管理過程中,注重對(duì)資料的整理,找到過往管理中存在的缺陷和不足,并進(jìn)行重新的分類和補(bǔ)充,使其符合對(duì)園區(qū)細(xì)致管理的需求。

2.檔案建立抓住初次接管這一契機(jī),從一開始就注重整理住戶全面的原始資料,最大限度的明確物業(yè)狀況和業(yè)主的自然狀況,作為分戶管理的檔案基礎(chǔ),以方便接管后日常管理。

3.檔案管理實(shí)行原始資料與電腦管理資料綜合管理。原始資料包括:紙張、文字、卷宗、錄像帶、膠卷、照片、圖表等形式;電腦資料包括:

電腦軟、硬盤儲(chǔ)存系統(tǒng);做到各種檔案資料并重,互相補(bǔ)充,形成小區(qū)管理的無盲點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)。

4.區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理工作必須建立檔案資料,依照'采取的管理方式'中制定的規(guī)范程序,逐一建檔,形成標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的檔案管理體系。

二、碧桂園荔園檔案的管理

物業(yè)管理檔案的種類繁多,我們擬采用建立檔案、資料的分類檢索的方式進(jìn)行管理。

1.發(fā)展商提供的資料

1)產(chǎn)權(quán)資料

項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;用地批準(zhǔn)文件;建筑執(zhí)照;拆遷安置資料

2)技術(shù)資料

規(guī)劃圖;竣工圖(a.總平面圖b.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖c.消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖d.地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告e.工程合同開f.竣工報(bào)告g.工程預(yù)決算h.圖紙會(huì)審記錄i.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)j.隱蔽工程驗(yàn)收簽證k.沉降觀察記錄l.竣工驗(yàn)收證明書m.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書n/新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書o.水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書p.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告q.供水的試壓報(bào)告r.綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料s.其他技術(shù)資料)

2.管理處建立的資料

1)物業(yè)資料

住宅區(qū)基本資料;住宅區(qū)分區(qū)資料;商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料;娛樂設(shè)施資料

2)住戶資料

住戶入住資料;入住通知書;入住協(xié)議書;家庭人員檔案;住戶情況登記表

3)管理資料

①保潔管理記錄:日常巡查記錄;綠化消殺記錄

②保安管理記錄:日常巡查記錄;交接班記錄;值班記錄;物資搬運(yùn)放行記錄;緊急事件處理記錄;車輛管理記錄;夜間查崗記錄

③出租屋檔案:承租人員資料

④車輛管理檔案:車位使用協(xié)議

⑤裝修管理檔案:裝修申請(qǐng)表(附圖紙);裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書;臨時(shí)施工人員登記表;施工單位營業(yè)執(zhí)照

⑥工程返修檔案:住戶情況登記表

第10篇 iso9000物業(yè)-物業(yè)管理合同評(píng)審簽定程序

公司程序文件版號(hào): a

修改號(hào): 0

ej-qp1.1物業(yè)管理合同的評(píng)審和簽定頁碼: 1/3

1.目的:

在合同簽訂之前,對(duì)產(chǎn)權(quán)人(單位)或開發(fā)商(以下簡稱委托方)的要求及公司提供物業(yè)管理的能力進(jìn)行綜合評(píng)審,明確各部門在合同簽訂過程中的工作職責(zé),為合同順利執(zhí)行創(chuàng)造良好條件。

2.適用范圍:

適用于公司承接新物業(yè)項(xiàng)目管理合同的簽訂及原管理項(xiàng)目合同期滿續(xù)簽管理合同,包括開發(fā)公司委托管理的和物業(yè)管理委員會(huì)委托管理的物業(yè)管理合同,合同的簽署必須經(jīng)雙方充分協(xié)商后,根據(jù)雙方要求和法律規(guī)定進(jìn)行。

3.引用文件:

3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.3章

3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.3章

4.職責(zé):

4.1公司副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審查合同草案,批準(zhǔn)并與委托方簽訂合同。

4.2經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)與委托方保持聯(lián)系,編制合同草案。

4.3經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)基本情況、管理用房、管理目標(biāo)、管理服務(wù)的審核。

4.4工程維修部負(fù)責(zé)對(duì)建筑本體,市政公共設(shè)施、配套服務(wù)設(shè)施的審核。

4.5保安服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)治安狀況的審核。

5.工作程序:

a物業(yè)單項(xiàng)委托合同的評(píng)審與簽定:

5.1公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理,接到開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)管理委托要求后,副總經(jīng)理安排經(jīng)營管理部根據(jù)委托方的要求和建設(shè)部物業(yè)委托管理合同范文制定《物業(yè)管理委托合同》。

5.2保安服務(wù)部根據(jù)物業(yè)現(xiàn)狀制定保安人員配置數(shù)、崗?fù)ぴO(shè)置、車輛停放位置和警具配備,做出保安費(fèi)用的開支預(yù)算。

5.3工程維修部按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做出對(duì)建筑本體、市政公共設(shè)施和接管后零維修服務(wù)費(fèi)用的開支預(yù)算。

5.4經(jīng)營管理部依據(jù)政府有關(guān)部門制定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和各部門的開支預(yù)算,制定物業(yè)管理委托收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5.5經(jīng)營管理部依據(jù)5.4的內(nèi)容和建設(shè)部物業(yè)管理委托合同范文,制定《物業(yè)管理委托合同》草案,交副總經(jīng)理審核。

5.6合同磋商:

5.6.1合同草案經(jīng)副總經(jīng)理審核后,由經(jīng)營管理部與委托方聯(lián)系,約定時(shí)間磋商。

5.6.2合同磋商內(nèi)容、討論情況和修改意見由經(jīng)營管理部形成《物業(yè)管理委托合同磋商紀(jì)要》雙方簽字認(rèn)可。

5.6.3根據(jù)《物業(yè)管理委托合同磋商紀(jì)要》,副總經(jīng)理組織有關(guān)部門進(jìn)行討論,決定是否繼續(xù)磋商,并提出修改意見。

5.6.4副總經(jīng)理決定繼續(xù)磋商后,由經(jīng)營管理部聯(lián)系,直至與委托方達(dá)成一致意見。經(jīng)副總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后形成合同文本。

5.7合同的簽定:

5.7.1審批后的合同由經(jīng)營管理部聯(lián)系,雙方舉行簽署儀式,合同由副總經(jīng)理與委托方簽署,并加蓋公章。合同的簽署過程,由經(jīng)營管理部形成紀(jì)要。

5.7.2單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位在辦理進(jìn)住手續(xù)時(shí)簽定《物業(yè)管理委托合同》見《物業(yè)的入住管理》(ej-qp3.1)。

5.7.3合同簽署后,正本由經(jīng)營管理部保管,副本交財(cái)務(wù)部、綜合辦公室保管。

b與物業(yè)管理委員會(huì)簽署物業(yè)管理委托合同:

5.8物業(yè)管理委托方為分散單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位,在辦理入住手續(xù)后,當(dāng)入住面積超過70%時(shí),小區(qū)應(yīng)按政府有關(guān)規(guī)定成立物業(yè)管理委員會(huì)。公司根據(jù)接管以來運(yùn)作的實(shí)際情況,準(zhǔn)備與物業(yè)管理委員會(huì)簽定新的物業(yè)委托合同。

5.8.1經(jīng)營管理部根據(jù)物業(yè)管理委員會(huì)提出的新要求進(jìn)行評(píng)審,對(duì)原合同進(jìn)行修改,并形成草案報(bào)副總經(jīng)理審核。

5.9執(zhí)行5.6合同磋商程序和5.7.1合同簽

定程序。

5.10合同修改:

5.10.1當(dāng)公司與物業(yè)管理委員會(huì)簽定的《物業(yè)管理委托合同》中的內(nèi)容同公司與分散單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或單位在進(jìn)住時(shí)簽定的合同內(nèi)容相抵觸時(shí),執(zhí)行與物業(yè)管理委員會(huì)簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續(xù)執(zhí)行,合同不予修改。

5.10.2當(dāng)公司與物業(yè)管理委員會(huì)簽定的《物業(yè)管理委托合同》中的內(nèi)容同公司與開發(fā)商簽定的合同內(nèi)容相抵觸時(shí),執(zhí)行與物業(yè)管理委員會(huì)簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續(xù)執(zhí)行,合同不予修改。

5.10.3合同執(zhí)行過程中,如委托方提出修改合同,副總經(jīng)理組織有關(guān)部門對(duì)新的要求重新評(píng)審。

5.10.4如公司需修改合同,須取得委托方認(rèn)可后方能修改。

6.支持性文件與有關(guān)記錄:

6.1《物業(yè)管理委托合同磋商紀(jì)要》無固定格式

6.2《物業(yè)管理委托合同簽署紀(jì)要》無固定格式

6.3《物業(yè)管理委托合同》無固定格式

第11篇物業(yè)公司綜合管理部主任職務(wù)說明書

物業(yè)公司綜合管理部主任職務(wù)說明書(樣板)

職位名稱:主任

所屬部門:管理處

定員:1人

直接上級(jí)職務(wù):財(cái)務(wù)副總經(jīng)理

直接下級(jí)職務(wù):副主任、主任助理

所轄人員:全體員工

職位代碼:工資等級(jí):

工作分析人員:z 工作分析日期:20**-3-20批準(zhǔn)人:

工作說明

工作概述

綜合管理本部門行政和客戶服務(wù)工作,協(xié)調(diào)所屬各部門的關(guān)系;編制部門工作計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行公司各種計(jì)劃、方案和規(guī)章制度;參與績效目標(biāo)的分解與制定,并對(duì)部門績效目標(biāo)承擔(dān)首要責(zé)任;主持本部門各種計(jì)劃、活動(dòng)和規(guī)章制度的編制并監(jiān)督實(shí)施;同時(shí)負(fù)有管理、指導(dǎo)和培訓(xùn)下屬員工責(zé)任。

工作職責(zé)

1、組織、調(diào)動(dòng)、激勵(lì)本部門員工執(zhí)行公司各種計(jì)劃、方案和規(guī)章制度并報(bào)告工作;

2、參與績效目標(biāo)的分解與制定,并對(duì)部門績效目標(biāo)承擔(dān)首要責(zé)任,按公司要求在本部門實(shí)施績效管理活動(dòng),持續(xù)提高部門與員工工作績效;

3、主持編制管理處各種工作計(jì)劃、方案與規(guī)章制度并監(jiān)督實(shí)施和進(jìn)行評(píng)估;

4、綜合管理本部門行政事務(wù),指揮、安排、監(jiān)控本部門各項(xiàng)日常管理工作,協(xié)調(diào)所屬各部門及員工的工作關(guān)系;

5、與客戶保持密切聯(lián)系,采取措施持續(xù)提高客戶滿意度和部門間滿意度;

6、指導(dǎo)、培訓(xùn)、激勵(lì)下屬員工,幫助實(shí)現(xiàn)員工個(gè)人職業(yè)生涯規(guī)劃,持續(xù)提高員工滿意度;

7、貫徹三體系方針與要求,保持并持續(xù)提高經(jīng)營管理質(zhì)量和客戶服務(wù)質(zhì)量;

8、貫徹終身學(xué)習(xí)理念,持續(xù)提升自身專業(yè)水平、管理水平和領(lǐng)導(dǎo)水平;

9、完成上級(jí)安排的其他工作或任務(wù)。

應(yīng)負(fù)責(zé)任影響性質(zhì):直接影響管理處日常工作的正常運(yùn)作、影響公司的形象、管理水平以及公司經(jīng)營指標(biāo)的達(dá)成。

影響范圍:公司及管理處

職務(wù)權(quán)限自主事項(xiàng):依據(jù)相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、政策及公司的各項(xiàng)制度處理管理處的日常事務(wù)。

請(qǐng)示事項(xiàng):業(yè)主重大投訴及計(jì)劃實(shí)施方案須按規(guī)定報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批。

任職規(guī)范

(一)生理要求1、年齡:不限 2、性別:不限

3、身高:不限4、體重:與身高成正常比例,在合理范圍內(nèi)就可

5、聽力:正常 6、視力:矯正視力正常

7、健康狀況:無殘疾,無傳染病8、外貌:無畸形,出眾更佳

9、聲音:普通話發(fā)音標(biāo)準(zhǔn),語音和語速正常

(二)知識(shí)與技能要求1、學(xué)歷要求:大專及以上學(xué)歷

2、專業(yè)要求:管理類專業(yè),物業(yè)管理專業(yè)更佳

3、工作經(jīng)驗(yàn):專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上,或同等職位工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上

4、職業(yè)資格/職稱:初級(jí)以上職稱,有物業(yè)管理部門經(jīng)理崗位證書

5、計(jì)算機(jī)技能:熟練使用windows、office系列辦公軟件

(三)特殊技能要求素質(zhì)特點(diǎn):1、成就需求為主導(dǎo);2、權(quán)力需求為主導(dǎo);3、親和需求為主導(dǎo)。

職務(wù)核心能力:組織能力、協(xié)調(diào)能力

職務(wù)能力級(jí)別:1、信息處理能力級(jí)別5級(jí)

2、人員管理能力級(jí)別5級(jí)

3、工具操作能力級(jí)別2級(jí)

(四)其他要求

1、能隨時(shí)出差

2、能服從公司內(nèi)部崗位或職位調(diào)配

第12篇 z物業(yè)管理物品驗(yàn)證作業(yè)程序

一、目的

適用采購物品的驗(yàn)證工作,確保入倉物品符合規(guī)定要求。

二、適用范圍

適用于物業(yè)部及其下屬各處物品驗(yàn)證工作。

三、職責(zé)

1、經(jīng)營部采購員負(fù)責(zé)物品的采購。

2、公司/各處倉庫管理員負(fù)責(zé)所購物品的驗(yàn)證。

3、公司財(cái)務(wù)部主管負(fù)責(zé)物品驗(yàn)證的監(jiān)督工作。

四、程序要點(diǎn)

1、物品驗(yàn)證的要求

(1)每次采購物品單位數(shù)量少于10個(gè)的,要求100%抽樣驗(yàn)證。

(2)每次采購物品單位數(shù)量多于10個(gè)的,要求10~50%驗(yàn)證。

(3)采購物品必須具備合格證,特別是對(duì)批量(或成箱、成件)購買的物品必須要驗(yàn)證物品的合格證,物品的合格證由倉庫管理員保存。

(4)對(duì)目測(cè)無法驗(yàn)證物品,必須使用相關(guān)工具協(xié)助驗(yàn)證。

(5)對(duì)驗(yàn)證物品的規(guī)格、數(shù)量等必須與《采購計(jì)劃單》上的內(nèi)容相符。

(6)倉管員應(yīng)將常用物品的說明書、使用說明書及保修卡等資料在驗(yàn)證無誤后交經(jīng)營部保存、備查。

2、物品驗(yàn)證的分類

(1)應(yīng)送計(jì)量所檢定的物品:

①儀器儀表類:

――萬用表;

――鉗形表;

――搖表;

――其他應(yīng)送計(jì)量所檢定的物品。

②應(yīng)抽樣驗(yàn)收合格證的物品:

――水暖類:水表;

――電器類:電表;

――清潔類:清潔劑、去污粉、潔廁靈等;

――綠化類:肥料、藥品、種籽等;

――機(jī)械設(shè)備類:綠籬機(jī)、吸塵機(jī)等;

――儀器儀表類:水平儀、壓力表等;

――機(jī)械零件類:空調(diào)、水泵、電梯、發(fā)電機(jī)等設(shè)備的備用配件;

――其他應(yīng)驗(yàn)證合格證的物品。

③應(yīng)抽樣驗(yàn)證外觀完好度、接觸部位靈活度和壁厚均勻度驗(yàn)證的物品:

――水暖類:水龍頭、閥門、彎頭、鐵管、鑄鐵管、接連管等;

――電器類:開關(guān)、導(dǎo)線、接觸器、燈管、燈泡、保險(xiǎn)絲等;

――易耗工具類:玻璃刮、扳手、鉗子、螺絲批、修枝剪、小鋤頭等;

――其他應(yīng)驗(yàn)證外觀完好度、接觸部位靈活度和壁厚均勻度的物品。

④倉管員應(yīng)抽樣試用或通電驗(yàn)收的物品:

――油料類:油漆、涂料等;

――機(jī)械設(shè)備類:吸塵器、疏通器、剪草機(jī)、水泵、電鉆、電焊機(jī)等。

(2)凡不屬于上述驗(yàn)證范圍的,應(yīng)對(duì)其是否符合采購計(jì)劃要求的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量等進(jìn)行抽樣或全部核對(duì)。

3、物品驗(yàn)證的方法

(1)物品包裝的驗(yàn)證方法:

①倉管員應(yīng)目視物品外包裝平整光滑,密封包裝無裂縫、無滲漏、無污染或破損痕跡;

②注意核對(duì)物品包裝上注明的生產(chǎn)日期及有效期:

――已過有效期的,倉庫管理員應(yīng)拒絕驗(yàn)收入庫;

――有效期時(shí)間不足一個(gè)月的物品,由倉管員組織人員對(duì)其試用,以便檢查該物品的有效程度是否合格,并要求采購員對(duì)該類物品限量采購。

(2)物品質(zhì)量的驗(yàn)證方法:

①倉管員應(yīng)仔細(xì)檢查物品表面有無擦傷、破損、無裂逢或扭曲變形;

②倉管員在驗(yàn)證鐵制的物品時(shí),應(yīng)注意有無銹跡;

③轉(zhuǎn)動(dòng)物品連接部位,檢查其轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活,有無大的磨擦聲;

④仔細(xì)檢查物品接口部分,看連接處有無松動(dòng)、滑絲現(xiàn)象;

; ⑤驗(yàn)證物品質(zhì)地是否符合購買要求;

⑥物品顏色是否符合要求;

⑦驗(yàn)證物品規(guī)格、尺寸是否符合要求;

⑧對(duì)物品的受力部分應(yīng)用手或其他方法做加力實(shí)驗(yàn),看其是否達(dá)到規(guī)定的受力標(biāo)準(zhǔn);

⑨檢查物品附屬件是否齊全。

(3)物品性能的驗(yàn)證方法:

①倉管員應(yīng)對(duì)物品的機(jī)構(gòu)部分反復(fù)試動(dòng),檢查其靈活性、準(zhǔn)確性;

②驗(yàn)收機(jī)械設(shè)備類必須進(jìn)行“試用”驗(yàn)證的方法,以便檢查其性能情況;

③驗(yàn)收具有彈性的物品時(shí),應(yīng)對(duì)物品反復(fù)伸縮或彎曲,一般情況下,合格品應(yīng)回復(fù)或基本回復(fù)原狀;

④倉管員在驗(yàn)證電器物品時(shí),應(yīng)使用萬用表測(cè)試。測(cè)試的電壓和電阻的指數(shù)首先達(dá)到物品合格證明的標(biāo)準(zhǔn),其次還必須達(dá)到國家有關(guān)指數(shù)的正常標(biāo)準(zhǔn);

⑤國家規(guī)定的其他驗(yàn)證方法。

4、物品驗(yàn)收程序

(1)新采購物品的驗(yàn)證程序:

①采購員應(yīng)將采購回來的物品及時(shí)送交倉庫管理員處驗(yàn)收;

②倉庫管理員按照“物品驗(yàn)證要求”、“物品驗(yàn)證分類”及“物品驗(yàn)證方法”中的相關(guān)規(guī)定,對(duì)物品進(jìn)行驗(yàn)證:

――驗(yàn)證合格的物品,由倉管員填寫《物品入庫單》后,將物品按照《倉庫管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行存放;

――驗(yàn)證不合格的物品:發(fā)現(xiàn)表面有瑕疵但不影響使用的,應(yīng)填寫《不合格品處理表》后放置在待處理區(qū)域內(nèi),等待處理;性能有問題,不能使用或影響使用效果的,應(yīng)拒絕入倉;倉管員對(duì)暫時(shí)無法檢驗(yàn)的物品,應(yīng)收入倉庫“待檢物品存放區(qū)”等待相關(guān)部門或人員檢驗(yàn)。

(2)退回倉庫的物品驗(yàn)證程序:

①退物品人員將未使用完需退回倉庫的物品送交倉庫驗(yàn)收;

②倉管員應(yīng)先核對(duì):

――該物品的規(guī)格型號(hào);

――該物品的性能情況;

――該物品的可利用價(jià)值;

――該物品的其他特性。

③倉管員再根據(jù)“物品驗(yàn)證的要求”、“物品驗(yàn)證的分類”和“物品驗(yàn)證的方法”中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)證:

――經(jīng)驗(yàn)證合格的,由倉管員按照《倉庫管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行入倉存放;

――經(jīng)驗(yàn)證不合格的,由倉管員填寫“不合格品處理表”后,存放在“不合格品區(qū)”等待處理。

5、物品驗(yàn)證資料的保管

(1)倉管員應(yīng)作好每次物品驗(yàn)證結(jié)果的記錄。