第1篇 物業(yè)管理知識--法規(guī)篇
物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)-法規(guī)篇
001《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是建設(shè)部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1日批準(zhǔn)施行。
002深圳市物業(yè)管理的主要法律依據(jù)是“條例”及“細(xì)則”。
003《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》是經(jīng)市政府二屆第101次常務(wù)會議審議通過,于1998年7月20日發(fā)布并實(shí)施。
004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過,于1994年11月1日起施行。
005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十三次會議修正。
006“細(xì)則”是深圳市政府二屆三十五次常務(wù)會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發(fā)布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。
007“條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎(chǔ)編寫的。
008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設(shè)備、設(shè)施和公共場地。
009物業(yè)管理是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司,按照合同或契約,接受業(yè)主(用戶)的委托,按照市場經(jīng)營方式,運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù),為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主(用戶)進(jìn)行管理并提供綜合服務(wù)。
*“條例”使用的概念是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,使之保持正常狀態(tài)的行為。
010物業(yè)專營公司是指接受物業(yè)管理公司委托,承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。
011住宅區(qū)是指以住宅為主,并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。
012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關(guān)部門劃定。
013業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。
014入住是指入住人收到書面入住(入伙)通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。
015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住,物業(yè)管理單位可從此時(shí)起收取相應(yīng)的管理費(fèi)。
016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的,對全體業(yè)主具有約束力的,有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
017自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備,包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng),室內(nèi)自用隔墻、墻(板)面等。
018共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。
019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。
020住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施的使用和維護(hù)是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護(hù)。
021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合,屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的模式。
022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權(quán)利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。
023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務(wù)是合理使用房屋和公用設(shè)施,維護(hù)住宅區(qū)公共利益。
024業(yè)主委員會成立的條件是住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上或自第一個(gè)業(yè)主入住起滿兩年。
025業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關(guān)系(法律關(guān)系)。
026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會:分期開發(fā)的住宅區(qū),經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請,區(qū)住宅主管部門可以召集臨時(shí)業(yè)主大會,在分期開發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會。臨時(shí)業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)相同。
027業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。
028業(yè)主大會召開的條件是須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。
029業(yè)主大會業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理:書面委托代理人參加;法定代理人參加。
030業(yè)主大會每年至少召開一次。
031組織召開業(yè)主大會的程序是業(yè)主委員會
負(fù)責(zé)在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。
032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會:經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)在接到該項(xiàng)提議起20日內(nèi)就該項(xiàng)提議召開業(yè)主大會。
033經(jīng)提議而業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會如何處理:在20日內(nèi),業(yè)主委員會未召集業(yè)主大會,由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請,區(qū)住宅主管部門可以責(zé)令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。
034業(yè)主大會通過的決議必須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。
035業(yè)主大會表決可以采取投票方式或者其他方式,各類房屋按建筑面積每10平方米為1票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的計(jì)算為1票,不足5平方米的不計(jì)票。
036業(yè)主大會的職權(quán)包括:1.選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員;2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報(bào)告;4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng);5.修改業(yè)主公約;6.改變和撤消業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;7.批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程。
037業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生;業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生;業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員;業(yè)主委員會可聘請執(zhí)行秘書1至2名,負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事物;
038業(yè)主委員會章程的制定業(yè)主委員會章程經(jīng)業(yè)主委員會委員一致同意制定,并經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。
039業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉方式。
040業(yè)主委員會委員的人數(shù)一般為11人至17人,經(jīng)業(yè)主大會決定可適當(dāng)增減,但最低不得少于5人。
041入選業(yè)主委員會委員的人員應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間。
042業(yè)主委員會每屆任期三年。
043業(yè)主委員會換屆選舉業(yè)主委員會委員可連選連任。
044業(yè)主委員會成員的工作性質(zhì)委員為兼職,主任可專職。
045業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集,并應(yīng)在會議召開7天前將會議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。
046業(yè)主委員會召開會議時(shí),可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。
047業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
048業(yè)主委員會的職權(quán)有:1.召集和主持業(yè)主大會;2.審議和決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用;3.采取公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理,并與其訂立、變更或解除委托管理合同;4.審議物業(yè)管理公司制定的對本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目;5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
049業(yè)主委員會的職權(quán)中,其中3.4.5.項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)須報(bào)業(yè)主大會批準(zhǔn).
050業(yè)主委員會的義務(wù)包括:1.執(zhí)行業(yè)主大會各項(xiàng)決定;2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同;3.不得從事各種投資和經(jīng)營活動;4.對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。
051業(yè)主委員會不可以從事以盈利為目的的經(jīng)營活動.
052業(yè)主委員會表決的原則是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
053業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督;業(yè)主大會的決定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。
054物業(yè)公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)統(tǒng)一實(shí)施管理.
055物業(yè)委托管理合同應(yīng)包括的內(nèi)容:委托管理事項(xiàng);管理標(biāo)準(zhǔn);管理權(quán)限;管理期限;管理費(fèi)收支;利潤及風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督檢查;違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。
056住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)住宅管理部門備案.
057開發(fā)建設(shè)單位對住宅區(qū)前期的物業(yè)管理是:開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)入住前6個(gè)月開始自行或委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行前期管理。
058前期管理的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。
059開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)可以決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜.
060在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)成立業(yè)主委員會的,不可以終止物業(yè)管理公司與開發(fā)建設(shè)單位簽定的委托管理合同.但業(yè)主委員會可與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同,并行使本條例規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)。
061住宅區(qū)入住2年后,業(yè)主委員
會應(yīng)依“條例”規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行管理,原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。
062物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項(xiàng)包括:房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;清潔衛(wèi)生;車輛行駛和停泊;公共秩序;市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
063物業(yè)管理公司的權(quán)利是:根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合實(shí)際情況,制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用;制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
064物業(yè)管理公司的義務(wù)是:以為業(yè)主服務(wù)為宗旨,注重社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益;按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動;按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。
065住宅區(qū)內(nèi)車輛管理的規(guī)定包括:接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督;進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標(biāo)志的場所;物業(yè)管理單位應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系,并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi)。
066物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達(dá)到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),或者違反委托管理合同規(guī)定的,業(yè)主委員會或委托方可終止合同。
067物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善,造成業(yè)主損失的,應(yīng)賠償業(yè)主損失。
068物業(yè)管理公司違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的,由有關(guān)部門依法予以處理。
069物業(yè)管理公司享受國家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策.
070有關(guān)業(yè)主公約的規(guī)定有:由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本;業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充,并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案;業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
071業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括:住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù);公共場所及公用設(shè)施狀況;業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式;業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益;業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利;業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán);住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交;業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則;違反業(yè)主公約的責(zé)任;其他有關(guān)事項(xiàng)。
072業(yè)主公約生效的條件是:業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)到30%后,經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。
073已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力.
074業(yè)主入住時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約.
075在移交住宅區(qū)的同時(shí),開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交的住宅區(qū)工程建設(shè)資料包括:住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;地下管網(wǎng)竣工圖;住宅區(qū)各類房屋清單;出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單;住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單;住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施設(shè)備及公共場地的竣工日期。
076在業(yè)主委員會未成立時(shí),由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設(shè)資料,并代為保管。
077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)遵守的規(guī)定有:未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn),不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。
078室內(nèi)部分的維修責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。
079室內(nèi)部分維修責(zé)任界限的劃分是:業(yè)主大門內(nèi),水、電表閘、閥以內(nèi)。
080室內(nèi)部分的維修費(fèi)用由業(yè)主(非業(yè)主使用人、租戶)負(fù)責(zé)。
081共用部分維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
082共用部分的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從房屋(本體)維修基金中支付。
083公用設(shè)施維修責(zé)任界限的劃分是:住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房(棚)等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)。
084公用設(shè)施的維修費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支付。
085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)由相關(guān)業(yè)務(wù)單位負(fù)責(zé),維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由相關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。
086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)由誰負(fù)責(zé)在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。毗連部位及設(shè)施的
維修養(yǎng)護(hù)由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實(shí)施或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施。
087毗連部位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)主和相關(guān)責(zé)任人按比例分擔(dān)費(fèi)用。其*有墻體按兩側(cè)均分后,由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān),共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé),其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。
088人為造成公用設(shè)施損壞、損失的,由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)、賠償。
089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司共同維護(hù)。
090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會決定。
091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。
092房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施每三年至少修繕、粉刷一次。
093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施每五年至少修繕、粉刷一次。
094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施項(xiàng)目到修繕粉刷期確實(shí)不需要修繕和粉刷的,業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕和粉刷,經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意,可以延期。
095房屋的修繕和粉刷等設(shè)施項(xiàng)目費(fèi)用,外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān);其他費(fèi)用從住宅本體維修基金中支付。
096房屋及其附屬設(shè)施或住宅公用設(shè)施在可能危害房屋安全或公共安全時(shí)需即時(shí)維修。
097公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)按一定的提取比例提取,并一次性向業(yè)主委員會劃撥;由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳管理;使用辦法由市政府制訂;區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員使用公用設(shè)施專用基金不得干涉;
098公用設(shè)施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資2%提取。
099公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。
100住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設(shè)施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;排放有毒、有害物質(zhì);經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè);法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。
101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房與按比例提供給業(yè)主委員會由物業(yè)管理公司經(jīng)營的商業(yè)用房。
102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)按市政府規(guī)定以建造成本提供管理用房,以微利房價(jià)提供部分商業(yè)用房;
103住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主;
104物業(yè)管理用房的計(jì)算方法是:物業(yè)管理用房面積(平方米)=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)(0.06)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)(住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套;寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套)×戶均人口數(shù)(3.75)。
105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等,不包括機(jī)電及保安人員值班用房。
106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設(shè)單位利用小區(qū)(大廈)內(nèi)相關(guān)公共場所解決。
107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。
108向業(yè)主委員會提供管理用房的期限在業(yè)主委員會成立2個(gè)月內(nèi)提供,最遲不超過6個(gè)月(商業(yè)用房、公用設(shè)施專用基金相同)。
109提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房面積的計(jì)算方法是多層按總建筑面積的3‰,高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2‰提供。
110提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房的購置費(fèi)可從公用設(shè)施專用基金中墊支,并從該商業(yè)用房經(jīng)營收入中收回。
111提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經(jīng)營,其收入用于彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。
112住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目業(yè)主委員會應(yīng)每三個(gè)月至少公布一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。
113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的,承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
114對未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費(fèi)用的,物業(yè)管理公司可要求業(yè)主限期交納。
115對逾期不交納物業(yè)管理費(fèi)、本體維修基金的,可按日加收應(yīng)交納費(fèi)用萬分之五的滯納金,并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行催交;連續(xù)六個(gè)月不交納的,可向人民法院申請追繳。
116物業(yè)管理公司違反物業(yè)
委托管理合同的約定并造成損失的,承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)損失。
117業(yè)主委員會、業(yè)主大會違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督;業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸?！币?guī)定的,市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤消其決定,并通告全體業(yè)主。
118業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司有下列行為之一的:①擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);②改變公用設(shè)施專用基金和住宅(本體)維修基金的用途,或未按規(guī)定定期公布收支帳目的;③改變專用房屋的用途,未按規(guī)定使用的;④管理制度不健全、管理混亂,造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善,經(jīng)市、區(qū)主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并限期改正;逾期不改正的,業(yè)主委員會可以終止委托管理合同;市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正,并可處以3000元以上10000元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級,直至吊銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項(xiàng)目。
119業(yè)主委員會進(jìn)行投資和經(jīng)營活動,市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,可以并處3000元以上10000元以下的罰款。
120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個(gè)人未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn),不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。違反上述第三十八條規(guī)定的,市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,恢復(fù)原狀,可以并處1000元以上5000元以下的罰款。
121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個(gè)人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設(shè)施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;排放有毒、有害物質(zhì);經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè);法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的,市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,可以并處100元以上2000元以下的罰款。
122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。
123物業(yè)管理公司必須按照所持有的“物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)管理工作。
124資質(zhì)證書分為甲級、乙級、丙級3種。
125物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書,進(jìn)行物業(yè)管理工作。持有甲級資質(zhì)證書的單位,可以管理各類物業(yè)并按甲級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi);持有乙級資質(zhì)證書的單位,可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi);持有丙級資質(zhì)證書的單位,可以管理9層以下的各類物業(yè)(涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外)并按丙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)。
126業(yè)主委員會是否有權(quán)委托會計(jì)師事務(wù)所對物業(yè)管理公司進(jìn)行審計(jì)業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以共同委托會計(jì)師事務(wù)所對住宅(本體)維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進(jìn)行審計(jì)。
127對物業(yè)公司審計(jì)的費(fèi)用從管理費(fèi)中支付。
128業(yè)主委員委托會計(jì)師事務(wù)所會對物業(yè)管理公司進(jìn)行審計(jì)的前提條件是在業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時(shí)。
129住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)總收入的主要來源有1.部分商業(yè)用房租金;2.公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所(地)的經(jīng)營收入;3.向業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi);4.住宅區(qū)的其他合法收入。
130住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的基本開支有1.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所(地)的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等);2.業(yè)主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營費(fèi)用;3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費(fèi)用;4.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi);5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費(fèi)用。
131管理服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管保險(xiǎn)費(fèi)用。
132收取管理服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求,參照市物價(jià)主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審議確定后,報(bào)業(yè)主大會批準(zhǔn)執(zhí)行。
133住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個(gè)月至少張榜公布一次;年度帳目公布應(yīng)由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。
134住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。
135住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。
136住宅區(qū)公用設(shè)施專用基
金所說的開發(fā)建設(shè)單位總投資含公用設(shè)施配套費(fèi)、建造成本。
137住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項(xiàng)目的范圍是:區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等;文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)。(不包括產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè))。
138住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)是:區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重?fù)p壞,造成無法通行的;路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的;溝、渠、池、井、井壁(面)出現(xiàn)嚴(yán)重?cái)嗔鸦蚱茡p的;園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植或更新改造的;文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴(yán)重?fù)p壞的;停車場、連廊、自行車房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。
上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。
139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本體外公用設(shè)施;其余用于本體共用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。
140專用基金不屬于業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入。
141專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目時(shí),只能使用基金的增值部分。如增值部分不足,從管理費(fèi)積累中墊支或由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
142物業(yè)管理公司需要使用專用基金時(shí),應(yīng)向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請;該項(xiàng)目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料;施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
143業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是:業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理公司使用專用基金的申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議;同意后,向區(qū)住宅管理部門報(bào)送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表》;區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后14日內(nèi)完成審批并將款項(xiàng)撥到物業(yè)管理公司帳戶。
144房屋(本體)維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn),以每個(gè)單體物業(yè)為單位,由該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔(dān)和享用。
145房屋(本體)維修基金的主管部門是市住宅主管部門;各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。
146業(yè)主繳交房屋(本體)維修基金規(guī)定:業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起,按月繳交本體維修基金;業(yè)主發(fā)生變更時(shí)原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發(fā)單位繳交。
147房屋(本體)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)每兩年制訂和發(fā)布一次。各業(yè)主委員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況,經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后,對本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。
148房屋(本體)維修基金的使用原則是:按照取之于民,用之于民的原則,用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。
149房屋(本體)維修基金的使用范圍是:共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由管理處組織實(shí)施,其費(fèi)用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等),抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。
150房屋(本體)維修基金的使用比例:本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修,其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護(hù)工程(含新增和改造工程,下同);用于中修以上維護(hù)工程時(shí),須經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。
151房屋(本體)維修基金維修標(biāo)準(zhǔn):房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國家建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
152房屋(本體)維修基金不夠支出時(shí),經(jīng)業(yè)主委員會決定,由全體業(yè)主分?jǐn)?單棟房屋本體基金不夠使用時(shí),經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
153物業(yè)管理公司之管理處對每年房屋(本體)維修基金的使用應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計(jì)劃及預(yù)算,提交業(yè)主委員會審議通過。業(yè)主委員會應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃及預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù),逾期視為同意;急修工程應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù),逾期視為同意。
154如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進(jìn)行中修以上維修工程計(jì)劃時(shí),管理處認(rèn)為有充足理由使用,或該項(xiàng)目實(shí)施與否涉及國家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的,可由物業(yè)管理公司申請,經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實(shí)施。
155房屋(本體)維修基金使用之后的手續(xù):日常維護(hù)和零星小修由管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證;中修以上工程應(yīng)出具“施工項(xiàng)目清單”,由委員會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主 )、管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證。
&nbs
p; 156房屋(本體)維修基金的帳務(wù)以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(記)帳管理,并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。
157房屋(本體)維修基金的監(jiān)督辦法:本體基金的收支項(xiàng)目,由管理處每三個(gè)月在各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝?yīng)用的項(xiàng)目、部位、費(fèi)用支出及證明人、基金余額(單體和全部),并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的,管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相應(yīng)催繳措施。
159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋(本體)維修基金有下列不規(guī)范行為之一的,市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰:1.擅自提高本體基金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);2.改變本體基金的用途,挪作它用的;3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的;4.拒絕接受業(yè)主委員會或業(yè)主查詢的。
160物業(yè)管理公司及其管理處未按時(shí)公布帳目或拒絕查詢的,業(yè)主可以拒繳本體基金。
161對房屋(本體)維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的,經(jīng)業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護(hù)單棟房屋50%以上業(yè)主同意,日常小修可以超出規(guī)定的本體基金比例,超出部分可在下年度本體基金的小修費(fèi)里沖抵,或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金收取標(biāo)準(zhǔn)彌補(bǔ)。
162房屋(本體)維修基金征收的具體標(biāo)準(zhǔn)是:本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度,維修養(yǎng)護(hù)實(shí)際需要,并考慮群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素制定。本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收(注:房屋保修期內(nèi)不得征收):多層住宅(不帶電梯)每月每平方米建筑面積0.15元,高層商住樓、住宅樓(含帶電梯的多層住宅)每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋(含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等)的本體基金標(biāo)準(zhǔn),參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,但經(jīng)業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意,征收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮,但最高上浮幅度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 50%。
163房屋(本體)維修基金使用的權(quán)限規(guī)定:動用本體基金,應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的,由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽字后支付;用于中修以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上的,須經(jīng)本棟房屋占60%以上業(yè)主同意后方可使用。 本體基金確實(shí)不夠支出時(shí),經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的管理服務(wù)的單位,應(yīng)遵守《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》。
165物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則,保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美,保障物業(yè)的安全使用,維護(hù)業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。
166何種物業(yè)可以不采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用的;在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的,或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的,或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍,由市主管部門會同有關(guān)部門劃定。
167物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo),可以采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)的形式。
168物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括:物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度;管理服務(wù)人員配備方案;管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案;管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案;管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾;社區(qū)文化服務(wù)方案;管理服務(wù)模式設(shè)想等。
169物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)遵循國家有關(guān)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn);沒有國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進(jìn)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),提高管理服務(wù)水平。
170物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。
171物業(yè)管理公司派出機(jī)構(gòu)物業(yè)管理處下列項(xiàng)目支出列入物業(yè)管理成本,但不得重復(fù)計(jì)算:1.管理處管理人員的工資、福利;2.保潔消殺費(fèi);3.治安防范費(fèi);4.公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi);5.園林綠地維修養(yǎng)護(hù)費(fèi);6.用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)營、辦公費(fèi)用;7.公用部位水電費(fèi);8.電梯運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)費(fèi);9.中央空調(diào)費(fèi)。
172對物業(yè)管理企業(yè)在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費(fèi)用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營性收入實(shí)行獨(dú)立核算。除去管理服務(wù)的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費(fèi)后,有結(jié)余的,應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務(wù)費(fèi)用,不得擅自提取或挪作他用。
173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)管理活動包括對物業(yè)進(jìn)行巡視、檢查、或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場地和房屋本體共用部位及設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或改造,或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進(jìn)行監(jiān)管的,業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便并接受監(jiān)管,不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時(shí)間、維修養(yǎng)護(hù)或改的項(xiàng)目及施工的時(shí)間、地點(diǎn)均應(yīng)當(dāng)提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護(hù)或改造的項(xiàng)目有分歧的,由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行;對維修養(yǎng)護(hù)或改造的費(fèi)用有疑義的,可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢,物業(yè)管理企
業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。
174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的,可向市、區(qū)主管部門和價(jià)格行政管理部門投訴;市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價(jià)格行政管理部門應(yīng)在收到投訴后及時(shí)予以查處,并將查處結(jié)果書面通知投訴人。
175物業(yè)管理公司應(yīng)交納的稅種有:營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加;企業(yè)所得稅;增值稅;印花稅。
176營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加的稅率為:營業(yè)收入的5%。營業(yè)稅的1%。營業(yè)稅的3%。
177收取的中央空調(diào)使用費(fèi)不算作營業(yè)收入不計(jì)征營業(yè)稅。
178物業(yè)管理公司代收的水、電費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目要交增值稅。
第2篇 物業(yè)公司管理資料序言
《物業(yè)公司管理資料》序言
全面、準(zhǔn)確地貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,依法加強(qiáng)**物業(yè)公司管理與服務(wù)工作落實(shí),增強(qiáng)企業(yè)凝聚力和競爭力,維護(hù)公司物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作秩序和良好的辦公環(huán)境,切實(shí)保障業(yè)主、客戶和公司的合法權(quán)益。
經(jīng)過近四年的發(fā)展,公司已基本形成管理規(guī)范、專業(yè)性強(qiáng)、服務(wù)多樣、信譽(yù)良好、制度完善的綜合性物業(yè)管理公司,管理項(xiàng)目涉及商務(wù)寫字樓、行政辦公樓、大型物流倉儲和郵電住宅小區(qū)。
現(xiàn)代物業(yè)管理面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn),進(jìn)一步完善物業(yè)管理制度、崗位職責(zé)、規(guī)范行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)工作勢在必行。為此,公司本著完善制度、依法管理、規(guī)范服務(wù)、樹立品牌的要求,特組織人員編寫了《管理文件匯編》一書,具體對公司各崗位日常工作標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作職責(zé)、作業(yè)規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)、突發(fā)事件處置、值班及保衛(wèi)工作等作了詳盡的規(guī)范,概括性強(qiáng)、實(shí)用性廣,便于公司各管理處在物業(yè)管理實(shí)際工作中更好的把握和運(yùn)用,從而使公司物業(yè)管理工作效率、管理效率大大提升,實(shí)為公司員工做好各項(xiàng)工作的必讀內(nèi)容和培訓(xùn)教材。
公司將運(yùn)用現(xiàn)代化、科學(xué)化、規(guī)范化的物業(yè)管理手段,實(shí)施全方位、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的物業(yè)管理,為客戶提供熱情、周到、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù),不斷促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展,實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的保值和增值,
確保各物業(yè)管理處設(shè)施設(shè)備運(yùn)行安全,杜絕安全責(zé)任事故和刑事案件,成功塑造**物業(yè)公司成都一流的物業(yè)企業(yè)形象。
第3篇 物業(yè)管理師考試:物業(yè)管理綜合能力
物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理綜合能力
第一章 經(jīng)濟(jì)學(xué)知識與應(yīng)用
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對經(jīng)濟(jì)學(xué)知識的掌握程度,以及對需求理淪、供給理論、均衡價(jià)格的確定、彈性理論、規(guī)模報(bào)酬、成本理論、市場失靈等知識在物業(yè)管理中應(yīng)用的掌握程度。
(二)考試基本要求
掌握:需求以及影響需求的主要因素和需求法則的基本內(nèi)容。供給的方式,供給規(guī)律,彈性理論,邊際收益遞減規(guī)律,規(guī)模報(bào)酬,以及成本理論。
熟悉:均衡價(jià)格的決定,影響需求彈性的主要因素,影響供給彈性的主要因素,生產(chǎn)理論,以及市場失靈與政府調(diào)節(jié)相關(guān)內(nèi)容。
了解:需求量與需求的異同,個(gè)人需求與市場需求的關(guān)系,供給函數(shù),市場均衡,彈性系數(shù)及其意義,生產(chǎn)函數(shù),邊際成本,外部性問題。
(三)要點(diǎn)說明
1.個(gè)人需求
2.市場需求
3.局部均衡價(jià)格理論及在物業(yè)管理中的應(yīng)用
4.彈性理論及在物業(yè)管理中的應(yīng)用
5.生產(chǎn)及生產(chǎn)要素
6.總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量以及邊際產(chǎn)量
7.邊際收益遞減規(guī)律
8.邊際技術(shù)替代率
9.生產(chǎn)規(guī)模與規(guī)模報(bào)酬原理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用
10.內(nèi)在(不)經(jīng)濟(jì)與外在(不)經(jīng)濟(jì)原理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用
11.總成本、固定成本與可變成本
考試大綱下載:物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理綜合能力
第4篇 xc物業(yè)管理公司薪酬管理體系
z物業(yè)管理公司薪酬管理體系
總 則
按照物業(yè)公司經(jīng)營理念和管理模式,遵照國家有關(guān)勞動人事管理政策和《集團(tuán)公司人力資源管理規(guī)章》,參考其它物業(yè)公司薪酬標(biāo)準(zhǔn)。為規(guī)范薪酬管理,制定本制度。
第一條薪酬管理原則
薪酬管理制度貫徹按崗分配、獎勤罰懶和效率優(yōu)先兼顧公平三大基本原則以及根據(jù)激勵、高效、簡單、實(shí)用原則,在薪酬分配管理中綜合考慮社會物價(jià)水平、公司支付能力以及員工崗位在同行業(yè)的相對價(jià)值、員工貢獻(xiàn)大小等因素。
第二條薪酬增長機(jī)制
1、薪酬總額增長與人工成本控制
工資增長要堅(jiān)持國家規(guī)定的 “兩低于原則”,建立與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、勞動生產(chǎn)率與勞動力市場相應(yīng)的工資增長機(jī)制。
工資總額的確定要與全年收益總和與成本的控制緊密相聯(lián),加強(qiáng)以人工成本利潤率、公共支出、維修支出、活動支出為主要監(jiān)控指標(biāo)進(jìn)行分析,建立人工成本約束機(jī)制,有效控制人工成本增長,使公司保持較強(qiáng)的競爭力和贏利水平。
2、員工個(gè)體增長機(jī)制
對員工個(gè)人工資增長幅度的確定在根據(jù)市場價(jià)位和員工個(gè)人勞動貢獻(xiàn)、個(gè)人能力的發(fā)展來確定,對企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展急需的高級緊缺人才,市場價(jià)位又較高的,增薪幅度要大;對企業(yè)工資水平高于市場價(jià)位的操作層崗位,增薪幅度要小,甚至不增薪。對貢獻(xiàn)大的員工,增薪幅度要加大;對貢獻(xiàn)小的員工,不增薪或減薪。
第三條根據(jù)聘任、管理、考評、薪酬分配一體化的原則,公司各職能部門的經(jīng)理、各管理人員、操作層員工,直接聘請的員工的薪酬分配統(tǒng)一由集團(tuán)公司人力資源部管理,并實(shí)行統(tǒng)一的崗位績效等級工資制度。
第四條薪酬總額管理與控制
公司年度薪酬總額計(jì)劃由集團(tuán)公司人力資源部根據(jù)公司主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況,實(shí)施總量控制與管理。
第五條薪酬類別(見下表)略
說明:
一、薪酬編制的構(gòu)成:分為管理崗薪酬體系、輔助崗薪酬體系和操作崗薪酬體系三部分。
管理崗、輔助崗薪酬體系由基本工資、級別(等級)工資、職務(wù)(崗位)工資、崗位補(bǔ)助、津貼和績效工資構(gòu)成;
操作崗薪酬體系(一等)由基本工資、崗位工資、津貼和績效工資構(gòu)成;
二、薪酬編制的說明:
1、基礎(chǔ)工資:參照廣東省政府公布的最低生活標(biāo)準(zhǔn),確定基本工資為每人每月770元;(按政府規(guī)定適時(shí)調(diào)整)。
2、級別工資:級別設(shè)置1-5級。根據(jù)所任職務(wù)確定級別,年度考核為稱職以上,晉升一檔。
3、崗位工資:按職工的技能、學(xué)歷及不同崗位的責(zé)任大小、勞動強(qiáng)度、勞動復(fù)雜程度等根據(jù)“管理人員崗位工資標(biāo)準(zhǔn)”確定勞動報(bào)酬。
4、津貼:是一種福利性的補(bǔ)助和附加工資,包括內(nèi)容: 1.電話費(fèi);2.住房補(bǔ)貼;3.高溫費(fèi);4. 交通費(fèi);6.水電費(fèi);7.全勤獎(保安人員享受夜班補(bǔ)貼)等構(gòu)成。
5、績效工資:操作崗、輔助崗績效占固定工資的10%,管理崗(一等)績效占固定工資的15%,管理崗(二等)績效占固定工資的20%,管理崗(三等)績效工占固定工資的30%。根據(jù)公司月考評制度發(fā)放。
6、工資級別:管理崗(一等)級別差額200元、(二等)級別差額300元、(三等)級別差額1500元;輔助崗級別差額300元;操作崗(一等)級別差額80元;操作崗(二等)級別差額100元。
三、其他需說明的事項(xiàng)(包括級別類別表中未體現(xiàn)的薪酬):
1、操作崗按每月8天休息(4天正常休假,4天加班,加班費(fèi)含在工資里),輔助崗、管理崗按每月6天休息,國家規(guī)定的節(jié)假日例外
2、餐補(bǔ):管理崗按出勤數(shù)16元/天、輔助崗、操作崗按300元/月補(bǔ)助;(公司食堂開啟后自動取消)。
3、過節(jié)福利費(fèi):元旦、五一、三八(限女性)每人50元;國慶、春節(jié)每人100元;
4、試用期工資:操作崗的試用期工資按固定工資發(fā)放,輔助崗、管理崗的試用期工資按固定工資的80%發(fā)放。
第5篇 物業(yè)社區(qū)圖書閱覽室管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
規(guī)范圖書閱覽室的管理,為業(yè)主提供整潔、舒適的閱讀環(huán)境。
2.0適用范圍
適用于北京順**物業(yè)管理有限公司、北京**物業(yè)管理有限公司、北京**物業(yè)管理有限公司為**苑社區(qū)居民開辦的圖書閱覽室的管理。
3.0職責(zé)
3.1社區(qū)服務(wù)辦公室主任根據(jù)讀者提供的信息制定年度新書、新報(bào)的征訂和采購工作計(jì)劃。
3.2經(jīng)營管理處負(fù)責(zé)提供各種有關(guān)信息,提高閱覽室利用率。
3.3圖書管理員負(fù)責(zé)辦理圖書閱覽證及圖書的上架、倒架、修補(bǔ)、剔舊、提存、申報(bào)注銷及相關(guān)記錄工作。
3.4公司主管副總經(jīng)理和相關(guān)職能部門對圖書閱覽室的管理按職責(zé)承擔(dān)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)、考核的管理責(zé)任。
4.0引用標(biāo)準(zhǔn)
《中國圖書館分類法》
5.0管理范圍
小區(qū)內(nèi)圖書閱覽室管理包括:制定年度書籍、報(bào)刊訂閱計(jì)劃;負(fù)責(zé)書籍報(bào)刊的采購、驗(yàn)收、整理、上架、倒架、修補(bǔ)、剔舊、提存和注銷。
6.0管理辦法和工作程序
6.1社區(qū)服務(wù)辦公室工作管理辦法
6.1.1社區(qū)服務(wù)辦公室按照《圖書室閱覽室作業(yè)指導(dǎo)書》對小區(qū)內(nèi)物業(yè)公司下設(shè)的圖書閱覽室進(jìn)行日常管理,及時(shí)將業(yè)主和讀者反映的問題向主管經(jīng)理請示匯報(bào)。
6.1.2社區(qū)服務(wù)辦公室分管圖書閱覽室的管理人員每周不少于兩次到圖書閱覽室作現(xiàn)場檢查。
6.1.3檢查內(nèi)容包括:閱覽室衛(wèi)生、消防器材、書籍登記、書籍分類、借閱登記、防潮、防蛀、防鼠工作情況等。
6.2 圖書管理辦法
6.2.1圖書入室后,要逐本蓋章,進(jìn)行登記、編目,分類排架,使其達(dá)到規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化。
6.2.2設(shè)書目索引卡和書內(nèi)卡,便于讀者選書 ,便于管理。憑證借書歸還,發(fā)現(xiàn)污損缺頁、丟失等情況,要要求其按制度賠償。
6.2.3設(shè)立總賬、分類賬,按類進(jìn)行編號,逐本登記,做到手續(xù)完備,賬目清楚。
6.2.4負(fù)責(zé)對讀者檢索查詢的指導(dǎo)工作。經(jīng)常征求讀者意見,及時(shí)解決讀者提出的問題。宣傳館藏,介紹新書,提高藏書的利用率。
6.2.5接受社會捐贈,將業(yè)主捐贈的圖書做好登記,在征求捐贈者意見并獲其同意后張榜公布。
6.2.6對館藏圖書利用情況和讀者借閱傾向作調(diào)查、分析,每月向社區(qū)服務(wù)辦公室反映情況。
6.3圖書管理員工作程序
6.3.1每天在三個(gè)固定時(shí)間段對圖書進(jìn)行整理,分別是早、中、晚的上下班三個(gè)時(shí)間。
6.3.1.1上午9:30以前整理完成,下午14:30以后整理完成,晚上18:00以后整理完成。
6.3.1.2在三次整理中,其中第一次要求進(jìn)行讀架,保證書刊排架正確,同時(shí)保持書架整齊。其余兩次,要求使書刊保持整齊。
6.3.2管理員在閉館前半小時(shí)開始整理書庫。在讀者離開后開始整理閱覽座位上的圖書和座位。整理完畢、關(guān)閉門窗后下班。
6.3.3 每天對借閱及閱覽人次做好統(tǒng)計(jì)工作。
6.4內(nèi)部管理和工作紀(jì)律
圖書管理員的辦公秩序、生活秩序、勞動紀(jì)律、工作紀(jì)律、內(nèi)務(wù)行政管理等,執(zhí)行公司相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書。
7.0工作考核
7.1圖書管理員的工作考核納入公司月工作考核體系。
7.2經(jīng)營管理處對圖書管理員的工作質(zhì)量負(fù)有監(jiān)督和評價(jià)的責(zé)任。
8.0記錄表格
8.1《圖書目錄》…………………………………cs-03-r01
8.2《圖書借閱登記表》…………………………cs-03-r02
8.3《借閱證登記表》……………………………cs-03-r03
8.4《圖書捐贈登記表》…………………………cs-03-r04
第6篇 z物業(yè)轄區(qū)設(shè)施設(shè)備管理程序
物業(yè)轄區(qū)設(shè)施設(shè)備管理程序
1.目的:
為保證服務(wù)產(chǎn)品的符合性,本程序規(guī)定了必要設(shè)施設(shè)備的配置、提供和維護(hù)要求,以確保物業(yè)服務(wù)中所用設(shè)施設(shè)備處于受控狀態(tài)。
2.范圍:
適用于本公司設(shè)施設(shè)備的控制和管理。
3.職責(zé):
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)決定設(shè)施設(shè)備的配置。
3.2工程部負(fù)責(zé)設(shè)備的控制和管理。
3.3工程部負(fù)責(zé)設(shè)備采購、人員配置和組織操作技能培訓(xùn)。
3.4相關(guān)維保專業(yè)人員負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和日常保養(yǎng)。
4.程序:
4.1設(shè)備的規(guī)劃
總經(jīng)理組織相關(guān)人員策劃和確定本公司所用設(shè)施設(shè)備,工程部負(fù)責(zé)將所配置的設(shè)備列帳于《設(shè)備管理臺帳》中,并確定重點(diǎn)設(shè)備檔案。
4.2設(shè)備的提供
工程部根據(jù)需求確定設(shè)備的規(guī)格、型號及配套裝置,提出采購申請報(bào)總經(jīng)理審批后,進(jìn)行采購。
4.3設(shè)備采購及驗(yàn)收
4.3.1工程部選擇質(zhì)量穩(wěn)定、環(huán)境影響較小、具有相當(dāng)技術(shù)能力、檢驗(yàn)?zāi)芰托抛u(yù)較好的供應(yīng)商,按采購計(jì)劃定購產(chǎn)品,執(zhí)行《采購控制程序》。
4.3.2工程部按照采購計(jì)劃、合同要求及隨貨清單驗(yàn)收購進(jìn)的設(shè)備,經(jīng)驗(yàn)收不合格的設(shè)備按有關(guān)要求,辦理退貨或調(diào)換,執(zhí)行《不合格控制程序》。
4.4安裝、調(diào)試、驗(yàn)收
工程部根據(jù)需求制定安裝計(jì)劃,組織對設(shè)備的安裝調(diào)試,并按驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收,填寫《設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收記錄》,同時(shí)應(yīng)要求供應(yīng)商提供相應(yīng)設(shè)備操作培訓(xùn)。
4.5設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)
4.5.1設(shè)備投入運(yùn)行后,由各設(shè)備維保專業(yè)人員和操作人員按《工程管理手冊》中的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。
4.5.2由工程部組織制定年度、月度維保計(jì)劃,各專業(yè)編制《中海大廈設(shè)備年度維保計(jì)劃表》及《中海大廈設(shè)備月度維保計(jì)劃表》,經(jīng)審批后組織實(shí)施。
4.5.3對大修后的設(shè)備由工程部組織進(jìn)行驗(yàn)收,合格后投入運(yùn)行,并保存設(shè)備維護(hù)記錄。
4.6設(shè)備的維修
4.6.1設(shè)備需要維修時(shí),各部門報(bào)工程部經(jīng)理申請維修。
4.6.2由工程部根據(jù)設(shè)備損壞程度,確定維修計(jì)劃。如果需要委托外部機(jī)構(gòu)維修,則需要經(jīng)過總經(jīng)理同意。維修后的設(shè)備可組織維修方、使用方進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收,驗(yàn)收結(jié)論記錄在設(shè)備維修記錄中。
4.6.3設(shè)備維修途中,須在故障設(shè)備上掛“待修”標(biāo)識牌作識別。
4.7設(shè)備的報(bào)廢
4.7.1對無法修復(fù)、使用的設(shè)備由工程部報(bào)總部專業(yè)綜合管理部進(jìn)行報(bào)廢審批。
4.7.2報(bào)廢設(shè)備應(yīng)停止使用,由工程部進(jìn)行隔離存放,未搬出使用現(xiàn)場的應(yīng)作明顯的“報(bào)廢”標(biāo)識。
4.8關(guān)鍵設(shè)備的管理
4.8.1工程部確定關(guān)鍵設(shè)備,每臺設(shè)備采用掛銘牌的方式進(jìn)行標(biāo)識,標(biāo)明設(shè)備的名稱和編號等。
4.8.2關(guān)鍵設(shè)備在驗(yàn)收、任何維修和改造之后,需要經(jīng)過工程部組織鑒定,并掛狀態(tài)標(biāo)識牌標(biāo)明:完好、可用、待修等。
4.8.3設(shè)備鑒定時(shí),需要對設(shè)備的操作和維護(hù)保養(yǎng)方法、程序以及計(jì)劃的適宜性進(jìn)行確認(rèn),另外還需要對設(shè)備操作、維護(hù)人員的能力進(jìn)行鑒定。
4.8.4監(jiān)視和測量設(shè)備的控制參見《監(jiān)視和測量設(shè)備控制程序》。
4.9人員配備控制
4.9.1工程部應(yīng)依據(jù)需求及崗位設(shè)置、任職要求有關(guān)規(guī)定,配備一定資格的管理、操作人員,按《人力資源控制程序》執(zhí)行。
4.9.2工程部應(yīng)依據(jù)需求,培訓(xùn)管理人員和操作人員,確保其知識和技術(shù)滿足設(shè)備驗(yàn)收、操作、維護(hù)過程的控制需要。
4.10工程部及相關(guān)維保專業(yè)負(fù)責(zé)保存設(shè)備維修、維護(hù)等各項(xiàng)記錄。
4.11對于各類設(shè)施設(shè)備的管理應(yīng)做到
1)各類設(shè)施檔案資料齊全,管理良好;
2)設(shè)施運(yùn)行正常,有完善的保養(yǎng)、檢修制度;
3)運(yùn)行人員嚴(yán)格按照操作規(guī)程執(zhí)行;
4)消防設(shè)備完好,可隨時(shí)啟用;
5)鍋爐、空調(diào)、水、電等運(yùn)行正常。
5.相關(guān)文件:
《采購控制程序》cop/jl-*wj-07
《不合格控制程序》cop/jl-*wj-12
《工程管理手冊》cop/mm-gc
《監(jiān)視和測量設(shè)備控制程序》cop/jl-*wj-09
《人力資源控制程序》cop/jl-*wj-03
6.相關(guān)記錄:
《設(shè)備管理臺帳》cop/jl-*wj-04-001
《中海大廈設(shè)備年度維保計(jì)劃表》cop/jl-*wj-04-002(1)
《中海大廈設(shè)備月度維保計(jì)劃表》cop/jl-*wj-04-002(2)
《設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收記錄》cop/jl-*wj-04-003
第7篇 物業(yè)管理公司員工守則9
物業(yè)管理公司員工守則(九)
1-1 企業(yè)精神
勤奮敬業(yè),熱情服務(wù),誠信務(wù)實(shí),追求卓越
1-2 員工守則
(一)準(zhǔn)時(shí)上下班,對所擔(dān)負(fù)的工作爭取時(shí)效,不拖延、不積壓。
(二)服從上級指揮,如有不同意見,應(yīng)婉轉(zhuǎn)相告或以書面陳述,一經(jīng)上級主管決定,應(yīng)立即遵照執(zhí)行。
(三)盡忠職守,保守業(yè)務(wù)上的秘密。
(四)愛護(hù)本公司財(cái)物,不浪費(fèi),不化公為私。
(五)遵守公司一切規(guī)章及工作守則。
(六)保持公司信譽(yù),不作任何有損公司信譽(yù)的行為。
(七)注意本身品德修養(yǎng),切戒不良嗜好。
(八)不私自經(jīng)營與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的商業(yè)或兼任公司以外的職業(yè)。
(九)待人接物要態(tài)度謙和,以爭取同仁及顧客的合作。
(十)嚴(yán)謹(jǐn)操守,不得收受與公司業(yè)務(wù)有關(guān)人士或行號的饋贈、賄賂或向其挪借款項(xiàng)。
第8篇 物業(yè)公司保安培訓(xùn)：物業(yè)管理常識篇
物業(yè)公司保安培訓(xùn)資料:物業(yè)管理常識篇
第一節(jié):物業(yè)管理與城市現(xiàn)代化
一城市的基本概念
城市是人口、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、文化活動相對集中的社會經(jīng)濟(jì)綜合體。它是隨著社會發(fā)展而產(chǎn)生發(fā)展起來的。它與農(nóng)村有著許多不同點(diǎn)。
1城市是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。2城市是現(xiàn)代文明的產(chǎn)物。3城市具有較高的群體意識。4城市具有強(qiáng)烈的環(huán)境意識。
由于城市,尤其是中心城市具有生產(chǎn)、貿(mào)易、運(yùn)輸、信息、政治、科學(xué)、教育、文化和服務(wù)的各種職能,因此綜合功能更加體現(xiàn)出來。具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。
1城市是一個(gè)工業(yè)生產(chǎn)中心。2城市是現(xiàn)代社會的政治中心。3城市是科技、教育、文化中心。4城市是現(xiàn)代社會的信息中心。5城市是消費(fèi)中心。
二我國城市化進(jìn)展
城市化是傳統(tǒng)的農(nóng)村社會向現(xiàn)代化先進(jìn)的城市轉(zhuǎn)化的社會與經(jīng)濟(jì)過程,城市化是生產(chǎn)工業(yè)化、社會化和現(xiàn)代化的產(chǎn)物。
近年來我國的城市化進(jìn)展非?？臁?990年至1994年,我國設(shè)市的城市從467個(gè)增加到622個(gè),建制鎮(zhèn)從1.2萬個(gè)增加到1.6萬個(gè)。在近2億人口的珠江三角洲、長江三角洲和渤海灣的膠東半島、遼東半島、京津塘地區(qū)國民生產(chǎn)總值已超過1000美元'五大城市群'正在崛起。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測,我國城市化已進(jìn)入強(qiáng)發(fā)展期,到2000年中國城市化水平將達(dá)到33%~~~35%,城市總?cè)丝谶_(dá)到4.5億左右;到2023年,我國城市化比重將由現(xiàn)在26.3%上升到42.6%,設(shè)市城市將超過1000個(gè),建制鎮(zhèn)將超過2萬個(gè)。
第二節(jié):我國物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢
一、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展
1981年3月10日,深圳市物業(yè)管理公司正式成立,他的成立標(biāo)志著我國房屋管理進(jìn)入一個(gè)新的階段。目前我國有物業(yè)管理公司近7000家,從事此項(xiàng)工作的人員近百萬人。
市場經(jīng)濟(jì)是法制的經(jīng)濟(jì),市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然推動法制建設(shè),法制建設(shè)必然維護(hù)、規(guī)范和促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)。我國物業(yè)管理市場尚不規(guī)范,正處于萌芽時(shí)期,市場的發(fā)育成熟還須若干年,還須要強(qiáng)有力的法制來保障。
二、21世紀(jì)物業(yè)及物業(yè)管理展望
當(dāng)時(shí)代進(jìn)入21世紀(jì),人們自然會關(guān)心未來的住房是什么樣子未來的物業(yè)管理又將如何發(fā)展從當(dāng)前科技發(fā)展趨勢來看,21世紀(jì)的物業(yè)將是高科技、高智能化的產(chǎn)物。因此物業(yè)管理也將向高科技、智能化方向發(fā)展。
第三節(jié):強(qiáng)化物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)也的發(fā)展
一、住宅建設(shè)已成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)
改革開放以來,我國住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大,建房速度不斷提高,'八五'期間完成城市住宅建設(shè)投資7600億元,竣工面積為10億平方米;按建設(shè)部制定的計(jì)劃,'九五'期間人均居住面積從目前7.9平方米提高到9平方米,五年新建住宅面積12億平方米,年平均2、4億平方米;2000年~~~2023年規(guī)劃人均使用面積達(dá)到18平方米,10年新建住宅33、5億平方米,每年平均3、35億。
二、良好的物業(yè)管理將改善發(fā)展商的形象
競爭機(jī)制是現(xiàn)代化市場機(jī)制的基本要素之一。市場經(jīng)濟(jì)越發(fā)展,競爭越激烈,越能顯示出企業(yè)的素質(zhì)。通過競爭,生產(chǎn)要素得到合理流動,形成了動態(tài)平衡,從而促進(jìn)企業(yè)不斷改變技術(shù),加強(qiáng)管理,降低成本,提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。市場競爭,又使消費(fèi)者的地位日益上升,誰能贏得消費(fèi)者,誰就贏得了市場,就能產(chǎn)生效益。要贏得消費(fèi)者的信賴,不是靠形式主義和應(yīng)酬式的突擊表現(xiàn),而是物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量去贏得商業(yè)信譽(yù),從而提高物業(yè)價(jià)值及開發(fā)商的信譽(yù)。優(yōu)良的物業(yè)管理可以使人們從心里建立起對企業(yè)的信任感沒,從而贏得更多的消費(fèi)者。
三、物業(yè)管理為房地產(chǎn)開發(fā)提供服務(wù),有利于房地產(chǎn)也健康發(fā)展
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們追求小康生活條件時(shí),對住房要求也發(fā)生了變化,由室內(nèi)走向室外。以前大多數(shù)消費(fèi)者在房產(chǎn)消費(fèi)時(shí),所考慮的因數(shù)是地段、房價(jià)、購房面積和朝向;隨著這幾年生活條件的改善,人們思維也發(fā)生了變化,越來越多的購房者考慮所購房產(chǎn)時(shí),考慮內(nèi)外環(huán)境、公共設(shè)施。對物業(yè)的理解也不僅僅局限于所購房產(chǎn)內(nèi)部的面積、功能,眼光已逐漸向室外。更注意要求小區(qū)的外部環(huán)境,及綠地面積、配套服務(wù)設(shè)施、空間環(huán)境、物業(yè)管理水平等。
第四節(jié):物業(yè)管理的基本概念
一、'物業(yè)'的含義
'物業(yè)'一詞是由英語property引譯而來,其意義是'財(cái)產(chǎn)'、'資產(chǎn)'、'擁有物'、'房地產(chǎn)'等是一個(gè)較為廣義的范疇。通常有幾種理解:
1有的人認(rèn)為,房屋是'物業(yè)'與'地業(yè)'的統(tǒng)稱。物業(yè)指的是房屋建筑部分,而'地業(yè)'則是房屋建筑地段的稱謂'物業(yè)'與'地業(yè)'的分開與我國近年來房地分制管理的體制是一致的。
2有的人認(rèn)為,'物業(yè)'是指單元性房地產(chǎn)。一個(gè)住宅單位是一個(gè)物業(yè)。所以物業(yè)可大可小,大物業(yè)可分割成小物業(yè)。房地不能人為分割,房隨地走應(yīng)該說是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律,也是房地產(chǎn)管理的通行作法。'物業(yè)'一詞的英文譯名所表達(dá)的不動產(chǎn)、房地產(chǎn)的意思,也是這種房地集合的含義。
1目前,一些專業(yè)人士將物業(yè)的概念進(jìn)一步擴(kuò)大化,認(rèn)為物業(yè)不僅是單元性房地產(chǎn),還應(yīng)包括住宅區(qū)及與之配套的設(shè)備、設(shè)市和場地。
物業(yè)不同于房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房屋和土地開發(fā)經(jīng)營的獨(dú)立產(chǎn)業(yè),它包括房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、維護(hù)和服務(wù)等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動全過程的所有經(jīng)濟(jì)組織。而物業(yè)則是指具體的宗地、建筑物,以及圍繞著各類房屋附屬配套設(shè)市設(shè)施組成的混合物。
三、物業(yè)管理的含義
通常,管理是指為完成一項(xiàng)任務(wù)或?qū)嵤┮粋€(gè)過程所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、調(diào)度、控制和處理。管理是動態(tài)的系統(tǒng)工程,屬于軟件。
物業(yè)管理也有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管是對資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)的管理,如對生產(chǎn)資料、生產(chǎn)工具等的管理都屬于物業(yè)管理的范疇,因?yàn)?資產(chǎn)'、'財(cái)產(chǎn)'所指的范圍很廣,可以說無所不包。通常我們所講的物業(yè)管理,是一種狹義范圍內(nèi)的物業(yè)管理,既對房地產(chǎn)的管理,是由專門的機(jī)構(gòu)和人員,受物業(yè)所有人的委托,按照國家的法律法規(guī),依照合同的契約,對已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地,運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方式和先進(jìn)的維修和養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行管理。同時(shí)對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理,并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務(wù),以創(chuàng)造一個(gè)良好的社會環(huán)境,滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住、消費(fèi)需求,使得物業(yè)能保值、增值。
四、物業(yè)管理的特點(diǎn):
1、以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)。2以服務(wù)為核心。3以市場為導(dǎo)向。4以專業(yè)為手段。
五、物業(yè)管理人員應(yīng)做的幾種服務(wù)。
1、微笑服務(wù)(發(fā)自內(nèi)心)2、有情服務(wù)(使業(yè)主體會到親情)3、禮貌服務(wù)(文明禮貌、語言規(guī)范)4、耐
心服務(wù)(虛心聽取意見、百問不厭,事多不煩)5、周到服務(wù)(有求必應(yīng),體貼入微,面面俱到,盡善盡美)6、跟蹤服務(wù)(強(qiáng)烈的事業(yè)心、高度的責(zé)任感、對投訴要認(rèn)真跟蹤,并處理。直到業(yè)主滿意為止)7、承諾服務(wù)(推行承諾制,簡化辦事程序,提高辦事效率,提高服務(wù)水平)
2、
第五節(jié):物業(yè)管理的內(nèi)容與性質(zhì)
一、物業(yè)管理的分類
為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學(xué)化,有必要對物業(yè)本身進(jìn)行分類。根據(jù)物業(yè)的使用功能不同,分為住宅、生活、辦公、經(jīng)營、生產(chǎn)等類型
1、居民住宅小區(qū)類
包括各類住房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場地、公共服務(wù)場所、公共綠地等。
2、辦公樓、寫字樓
包括樓宇主體及與之配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場地、綠地等。
3、商業(yè)、旅游業(yè)、餐飲業(yè)區(qū)類
包括樓宇主體及與之配套的設(shè)施、設(shè)備、場地、景區(qū)、綠地等。
4、場區(qū)類
包括廠房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、場地、綠地等。
5、其它類
除以上四類外,凡因使用功能要求而必須實(shí)行物業(yè)管理要求的區(qū)域、場所,如停車場、碼頭等。
二物業(yè)管理的內(nèi)容
物業(yè)管理的對象主要是住宅小區(qū)、高級及多層住宅樓、綜合辦公樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房、倉庫等。物業(yè)管理的范圍廣泛,綜合服務(wù)項(xiàng)目多元化,除了房屋的使用及出租、房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)外,還有室外的環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政設(shè)施、社會治安、車輛保管,以及業(yè)主(住戶)生活方面所需要的多項(xiàng)服務(wù)。
一)一般住宅區(qū)
這類住宅的大多數(shù)住戶是'工薪階層',收入比較低,對生活服務(wù)的要求也比較簡單、實(shí)在。為此,物業(yè)管理部門在滿足人們安居樂業(yè)的要求下以儉忌奢,扶危解困,幫之所需,助之所急,雪中送炭,貧富同一。其物業(yè)管理的主要內(nèi)容是:
1清理庭院,打掃樓梯;2管理房產(chǎn),維修房屋;3代購米面,代買蔬菜;4接送兒童,取送信報(bào);5開辦餐食,減輕家務(wù);6換煤氣罐,拆洗被褥;7組織護(hù)院,保證安全;8道路暢通,環(huán)境優(yōu)美。
二)高級公寓
住高級公寓的大多數(shù)是收入較高,如企業(yè)的承包人、外國商社駐華公職人員、文藝界的歌星、影星及一些公司的經(jīng)理等。他們對物業(yè)的要求是道路平整、綠化高雅、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)備齊全、裝飾新穎、安全舒適。服務(wù)內(nèi)容應(yīng)該是多樣、靈活、周全。服務(wù)態(tài)度作到:親切、入微、真誠、禮貌。其具體物業(yè)管理和服務(wù)的范圍是:
1房產(chǎn)管理,房屋維修;2庭院綠化與修剪;3清掃保潔;4道路整修與養(yǎng)護(hù);5洗滌整燙;6照看幼兒;7代辦購物;8供暖、供水;9室內(nèi)裝修;10搬運(yùn)清潔;11安全保衛(wèi);12電話定票(電話訂購出差的火車票、飛機(jī)票、輪船票);13特殊項(xiàng)目的服務(wù)。
三物業(yè)管理的性質(zhì)
物業(yè)管的對象是物業(yè),服務(wù)對象是人,是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動,所以物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè),其勞動是一種服務(wù)性行為。物業(yè)管理的性質(zhì)比較明確,主要是'服務(wù)性'的,寓管理、經(jīng)營于服務(wù)中。其經(jīng)營方針是'保本微利,服務(wù)社會',不以牟取高額利潤為目的。其經(jīng)營的對象是物業(yè),其服務(wù)的對象是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人。
第六節(jié):物業(yè)管理的目的與原則
一、物業(yè)管理的目的
物業(yè)管理是要為業(yè)主(使用人)提供和保持一個(gè)即安全又舒適的工作、生活環(huán)境,保障業(yè)主(使用人)的利益,同時(shí)更要隨著生產(chǎn)的發(fā)展,社區(qū)基礎(chǔ)公用設(shè)施與康樂設(shè)施不斷完善,在管理和養(yǎng)護(hù)兩個(gè)方面提供高效率、低收費(fèi)的優(yōu)質(zhì)服務(wù),延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮,不斷改善和提高人居環(huán)境和工作環(huán)境,是物業(yè)管理的目的。它具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:
1)創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、安全、優(yōu)雅的工作與生活環(huán)境2)提高物業(yè)的價(jià)值,使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。
三、物業(yè)管理的主要原則1)'住戶至上,服務(wù)第一的原則'2)兩權(quán)分離的原則3)綜合管理的原則4)市場競爭的原則5)等價(jià)有償服務(wù)的原則6)一業(yè)為主,多種經(jīng)營的原則7)三效并重的原則8)專群結(jié)合的原則
第七節(jié):經(jīng)營性服務(wù)的內(nèi)涵
一服務(wù)經(jīng)濟(jì)的基本概念
一)第三產(chǎn)業(yè)----經(jīng)營性服務(wù)
1三類產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵2物業(yè)管理----第三產(chǎn)業(yè)
二)服務(wù)商品及其價(jià)值
1、服務(wù)所提供的是非要素性服務(wù)2、服務(wù)所提供的勞動具有商品性3、服務(wù)商品具有使用價(jià)值和價(jià)值的二重性
三)務(wù)競爭與服務(wù)質(zhì)量
服務(wù)競爭的內(nèi)涵:1、優(yōu)化功能2、優(yōu)化產(chǎn)品3、優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量
優(yōu)化競爭主體及其結(jié)構(gòu):1、促進(jìn)功能2、協(xié)調(diào)功能
服務(wù)競爭的形式多樣化:1、服務(wù)商標(biāo)化2、服務(wù)系列化3、廣告形式多樣化4、廉價(jià)--------服務(wù)競爭的策略
服務(wù)質(zhì)量:1、服務(wù)距離2、服務(wù)水平3、服務(wù)態(tài)度
服務(wù)經(jīng)濟(jì)效益:1、服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益2、服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益
服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的宗旨與歸宿
經(jīng)營性服務(wù)的目的及特點(diǎn):1、經(jīng)營性服務(wù)的目的2、經(jīng)營性服務(wù)的特點(diǎn)(規(guī)模性、盈利性)
服務(wù)業(yè)的宗旨---讓顧客滿意
顧客滿意的時(shí)代背景:1、市場需求的變化。2、質(zhì)量概念的變化。3、消費(fèi)觀念的變化。4、競爭策略的變化。
第八節(jié):物業(yè)管理中的禮儀接待
一、禮儀的含義
二、禮儀接待在物業(yè)管理中的意義
接待的種類
物業(yè)管理禮儀接待的要求:1、注意禮節(jié)、講究原則2、一視同仁,舉止得當(dāng)3、嚴(yán)于律己,寬以待人4、理解別人,熱情有度
三、物業(yè)管理中禮儀接待人員的形:1、精神面貌方面2、道德感方面3、衣著打扮方面(合體,合度,清潔衛(wèi)生)
四、禮儀接待在物業(yè)管理中的功能1、禮儀接待具有塑造物業(yè)公司形象的功能2、禮儀接待具有幫助公司進(jìn)行社交的功能3、禮儀接待具有增添物業(yè)公司凝聚力的功能4、禮儀接待具有提高物業(yè)公司文明水準(zhǔn)的功能5、禮儀接待具有傳遞物業(yè)公司信息的功能
五、掌握禮儀接待的準(zhǔn)則精神:1、自尊自愛,自我約束2、遵守規(guī)范、尊敬他人3、顧全大局,求得和諧4、學(xué)習(xí)禮儀貴在實(shí)踐
六、物業(yè)管理人員禮儀素質(zhì)要求
現(xiàn)代化的禮儀意識:1、塑造形象的意識2、'住戶至上,服務(wù)第一:的意識3、真誠互惠的意識4、立足長遠(yuǎn)的意識5、學(xué)法守法的意識
健康的心理素質(zhì):1、開放進(jìn)取的心理2、寬容豁達(dá)的心理3、自信樂觀的心理
物業(yè)管理人員應(yīng)具備的禮儀知識:1、
迎送禮儀2、交際禮儀3、服飾儀容禮儀4、形體禮儀(微笑待人,自然真摯、站姿、坐姿、走姿端正、保持適度人際距離)
第九節(jié):物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)
一、物業(yè)管理現(xiàn)代化對人才的需求
一)物業(yè)管理是一門多學(xué)科知識綜合運(yùn)用的科學(xué)
二)人才質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量
二、物業(yè)管理人員應(yīng)具有的素質(zhì)
1、政治素質(zhì)、2、職業(yè)道德、3、業(yè)務(wù)素質(zhì)4、文化素質(zhì)5、身心素質(zhì)6、管理能力
三、從業(yè)人員的要求:
第9篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)5
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)(五)
1、基本要求
(1)執(zhí)行質(zhì)量管理體系;
(2)管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得上崗證書;
(3)建立健全勞動管理、服務(wù)質(zhì)量、崗位職責(zé)、財(cái)務(wù)管理、公共維修金使用管理,檔案管理等制度;
(4)員工著裝統(tǒng)一、掛牌服務(wù)、行業(yè)規(guī)范、文明禮貌;
(5)與服務(wù)對象簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方責(zé)權(quán)明確,并嚴(yán)格履行承諾;
(6)企業(yè)對所承接的物業(yè)項(xiàng)目按規(guī)定要求進(jìn)行接管驗(yàn)收,手續(xù)齊全,并建立物業(yè)和檔案,查閱方便;
(7)按合同要求和政府規(guī)定公開物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),定期公布代收水電費(fèi)、經(jīng)營性收支帳目、房屋公共維修金賬目;
(8)公示24小時(shí)服務(wù)電話,按合同約定的時(shí)間進(jìn)行報(bào)修、一般小修10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,做到小修不過夜,維修有記錄;
(9)建立業(yè)主求助、投訴記錄,處理及時(shí),并有回訪記錄;
(10)每年至少進(jìn)行2次征求業(yè)主意見的活動,業(yè)主滿意率在95%以上;
(11)物業(yè)管理費(fèi)收繳率95%以上,用戶有效投訴率1%以內(nèi),處理率100%;
(12)物業(yè)管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%。
2、房屋管理
(1)按規(guī)定要求對房屋竣工總平面圖、單體建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖以及綜合驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等技術(shù)檔案資實(shí)收集齊全,管理妥善;
(2)按規(guī)定要求建立住宅裝飾裝修管理制度,并告知業(yè)主和使用人,每天進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)違規(guī)行業(yè)進(jìn)行勸阻或及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門進(jìn)行處置,有記錄可查;
(3)每半月對房屋的地基、承重結(jié)構(gòu)、公共樓道、消防通道、公共部位的門窗、屋面、外墻面、小區(qū)道路和其他公共設(shè)施進(jìn)行巡視并有記錄;
(4)按物業(yè)服務(wù)合同約定建立房屋維修養(yǎng)護(hù)制度。需要維修的,屬小修的按合同約定及時(shí)組織維修,屬大修的及時(shí)編制維修計(jì)劃報(bào)業(yè)主委員會審批然后組織實(shí)施,房屋維修養(yǎng)護(hù)有記錄、有完備的手續(xù),維修金的開支符合規(guī)定;
(5)小區(qū)各棟、單元、樓層、戶、公共設(shè)施、設(shè)備房、地下車庫、道路有明顯標(biāo)識;
(6)無違章搭建,消防通道無占用堵塞,外墻面、樓道、路面無破損;空調(diào)室外機(jī)安裝有序、冷凝水集中排放;
(7)無室外安全鐵柵、無陽臺包封;
(8)房屋零修、急修及時(shí)率100%。
3、房屋公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理
(1)建立公共設(shè)備設(shè)施檔案,包括權(quán)屬清冊,設(shè)備臺帳、設(shè)備卡、運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄;
(2)配備專職的機(jī)電工程人員負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施日常的管理與維修保養(yǎng)工作,維修保養(yǎng)記錄齊全;對設(shè)備24小時(shí)有專人值班;
(3)設(shè)備設(shè)施外包維修保養(yǎng)的應(yīng)有外包協(xié)議,檢查記錄齊全;
(4)建立健全設(shè)備設(shè)施管理、運(yùn)行、保養(yǎng)制度、作業(yè)指導(dǎo)書;
(5)每天1次對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視,并有記錄;
(6)按法規(guī)要求及物業(yè)服務(wù)合同的約定,對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng),屬小修的應(yīng)及時(shí)維修,設(shè)備設(shè)施維修及時(shí)率100%、完好率100%、合格率100%,道路完好率及使用率99%;維修服務(wù)回訪率100%
(7)二次供水設(shè)施及水質(zhì)取得合格證;
(8)消防設(shè)施至少每個(gè)月運(yùn)行保養(yǎng)一次,設(shè)備設(shè)施完好率100%,隨時(shí)可投入使用;
(9)路燈、樓道燈、應(yīng)急燈完好率100%;
(10)容易危及人身安全的設(shè)備設(shè)施有明顯警標(biāo)志和防范措施,對可能發(fā)生的各種設(shè)備故障有應(yīng)急方案;
(11)設(shè)備房應(yīng)保持整潔、通風(fēng),無泡、冒、滴漏和鼠害,設(shè)備無油污、灰塵、銹斑;設(shè)備卡和狀態(tài)標(biāo)識齊全、醒目;設(shè)備配套專用工具齊全。
(12)電梯具有專業(yè)資質(zhì)的人員進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng),年檢合格,有安全使用標(biāo)識。電梯一般故障維修停機(jī)不超過2個(gè)小時(shí);
(13)外電停電有預(yù)先告知,備用電源5分鐘之內(nèi)投入使用。
(14)化糞池、雨水井、污水井完好率100%,排水管、明暗溝完好率及使用率98%以上。公共文體設(shè)施、休息設(shè)施完好率95%以上。
4、公共秩序維護(hù)管理
(1)小區(qū)主要出入口設(shè)有固定安防值班員,24小時(shí)值守,有值班記錄,對來訪人員經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可過入,并有登記;
(2)小區(qū)重點(diǎn)部位每1小時(shí)巡視一次,有巡視記錄;
(3)對車輛進(jìn)出小區(qū)有記錄,車輛停放有引導(dǎo),停放有序;
(4)對大件物品出小區(qū)須經(jīng)業(yè)主確認(rèn);對裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理;
(5)不定期在小區(qū)開展消防、治安防范以及有關(guān)公共秩序方面的宣傳;消控中心有專職值班人員,24小時(shí)值班;
(6)對小區(qū)主要部位和周界實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控,對小區(qū)存在的安全隱患及時(shí)采取措施予以消除,接受業(yè)主24小時(shí)專線救助;
(7)對小區(qū)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有緊急預(yù)案,事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
(8)治安案件、火災(zāi)發(fā)生率1‰以下,消防設(shè)施、設(shè)備安好率100%,違章發(fā)生率1%以下,處理率100%。
5、公共保潔服務(wù)
(1)小區(qū)按單元設(shè)置生活垃圾投放箱、桶,生活垃圾每天清運(yùn)2次,垃圾箱、桶清洗干凈無臭味、異味,并進(jìn)行消毒;
(2)小區(qū)樓內(nèi)公共樓道、通道每天打掃2次,每天擦洗一次;樓梯扶手、公共窗臺、消防栓箱每天擦洗一次;小區(qū)公共道路、場地每天打掃2次;公共玻璃窗、雨陽棚、屋面天臺、天溝每月清潔一次;樓道燈、路燈每兩個(gè)月清潔一次;電梯轎箱每天清潔1次,每2天上1次保護(hù)液;
(3)小區(qū)內(nèi)公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次;雨水、污水井每月檢查清理一次,并視檢查情況及時(shí)清掏;化糞池每月檢查一次、每年至少清掏一次,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏;
(4)對公共環(huán)境每月消殺2次,遇有特殊情況要及時(shí)進(jìn)行消殺或按政府有關(guān)部門的布置統(tǒng)一進(jìn)行消殺;
(5)二次供水水箱按規(guī)定進(jìn)行清洗,水質(zhì)達(dá)標(biāo)。
(6)公共衛(wèi)生間每天清潔4次無臭味、異味。
(7)外墻清洗每年一次。
(8)清潔、保潔率達(dá)到99%。
6、綠化養(yǎng)護(hù)管理
(1)有專業(yè)人員實(shí)施綠化的養(yǎng)護(hù)管理,綠化養(yǎng)護(hù)管理實(shí)行外包的應(yīng)有協(xié)議書和監(jiān)督檢查記錄;
(2)針對植物的生長習(xí)性對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、澆水、施肥等養(yǎng)護(hù);保持觀賞效果;
(3)
定期進(jìn)行清理綠地雜草、雜物;
(4)根據(jù)季節(jié)和氣候狀況,適時(shí)對花草、木進(jìn)行病蟲害的防治
(5)小區(qū)的綠化長勢良好,草地?zé)o明顯雜草、雜物、修剪平整、無斑禿,花卉、綠籬、樹木無枯萎現(xiàn)象,綠籬修剪平整、造型美觀
(6)小區(qū)的小品景觀維護(hù)管理良好。
(7)綠化養(yǎng)護(hù)管理的日常記錄完整。
(8)綠化完好率99%以上。
說明:
1、房屋及配套設(shè)施完好率、設(shè)備設(shè)施及房屋零修/急修及時(shí)率、設(shè)備設(shè)施返修率、大中修工程質(zhì)量合格率、停車場/道路完好率、機(jī)電設(shè)備完好率、公共文化設(shè)施完好率,根據(jù)設(shè)施設(shè)備清單與維修記錄表、完好情況等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)測算。
2、維修工程回訪率是根據(jù)維修回訪記錄與維修數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
3、綠化完好率、清潔保潔率根據(jù)綠化維護(hù)養(yǎng)護(hù)檢查表及室內(nèi)、外衛(wèi)生檢查表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
4、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率根據(jù)專業(yè)管理人員和持證情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
5、客戶有效投訴率、有效投訴處理率根據(jù)業(yè)主投訴、處理結(jié)果等情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
第10篇 x物業(yè)管理中心自然災(zāi)害突發(fā)事件處置應(yīng)急預(yù)案
為了預(yù)防自然災(zāi)害突發(fā)事件(火災(zāi)、澇災(zāi)、地震等自然災(zāi)害事故),快速有序地進(jìn)行搶險(xiǎn)救災(zāi),保護(hù)學(xué)校和人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全,現(xiàn)制定搶險(xiǎn)救災(zāi)應(yīng)急預(yù)案。
一、組織結(jié)構(gòu)
1、領(lǐng)導(dǎo)小組
組長 :ze(負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)指揮)
組員:ee(負(fù)責(zé)教學(xué)區(qū)物業(yè))
e e(負(fù)責(zé)家屬區(qū)物業(yè))
e e(負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍物業(yè))
e 1e(負(fù)責(zé)上教學(xué)區(qū)物業(yè))
e e(負(fù)責(zé)教科園區(qū)物業(yè))
ee(負(fù)責(zé)保安隊(duì)員調(diào)動及協(xié)調(diào))
ee(負(fù)責(zé)消防隊(duì)員調(diào)動及消防協(xié)調(diào))
e e(負(fù)責(zé)客戶服務(wù)協(xié)調(diào))
職責(zé):協(xié)調(diào)處理自然災(zāi)害突發(fā)事件搶險(xiǎn)救災(zāi).
2、設(shè)置三個(gè)突發(fā)事件應(yīng)急分隊(duì),各自分工負(fù)責(zé)。
(1)消防應(yīng)急分隊(duì)
負(fù)責(zé)人:e 1e
成員及聯(lián)系方式:ee等。接到報(bào)告立即奔赴現(xiàn)場撲滅初期火災(zāi)、協(xié)助撲滅火災(zāi)。(應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員每天24小時(shí)通訊暢通)
職責(zé):根據(jù)《消防控制程序》《義務(wù)消防隊(duì)工作職責(zé)》處理,保護(hù)學(xué)校、人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全.
(2)防汛應(yīng)急分隊(duì)
負(fù)責(zé)人: e e
e 1e
e e
成員及聯(lián)系方式:
第一梯隊(duì): eee等。接到報(bào)告立即奔赴現(xiàn)場。(應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員每天24小時(shí)通訊暢通)
第二梯隊(duì):全體保安隊(duì)員奔赴現(xiàn)場,職能部門增派中青年積極配合搶險(xiǎn)救災(zāi).
職責(zé):阻擋、排泄洪澇,保護(hù)重點(diǎn)部位,搶救人員物資, 保護(hù)學(xué)校、群眾生命財(cái)產(chǎn)安全.
(3)地震應(yīng)急分隊(duì)
負(fù)責(zé)人: e e
成員及聯(lián)系方式:以家屬區(qū)保安、巡邏隊(duì)員作為家屬區(qū)疏散引導(dǎo)員;以教學(xué)區(qū)保安、巡邏隊(duì)員作為家屬區(qū)疏散引導(dǎo)員。其他物業(yè)服務(wù)人員配合做好疏散引導(dǎo)和救助工作。(應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員每天24小時(shí)通訊暢通)
職責(zé):及時(shí)疏散引導(dǎo)家區(qū)群眾到達(dá)避難地點(diǎn),及時(shí)救助和協(xié)助救助傷員,減少人員傷亡。
二、處置步驟
自然災(zāi)害突發(fā)事件發(fā)生后,應(yīng)嚴(yán)格按下列步驟處理:
1、在第一時(shí)間報(bào)告災(zāi)害的地點(diǎn)、類別和損害程度。啟動預(yù)案。
2、以在現(xiàn)場工作的保安、城管隊(duì)員作為第一梯隊(duì),立即奔赴現(xiàn)場搶險(xiǎn)救災(zāi)。
3、其他保安、城管隊(duì)員,聞訊盡快奔赴現(xiàn)場;各個(gè)部門50歲以下健壯中青年聞訊盡快奔赴現(xiàn)場搶險(xiǎn)救災(zāi)。
三、預(yù)防措施
1、各應(yīng)急分隊(duì)造具名冊,明確崗位職責(zé)和聯(lián)系方式,進(jìn)行崗位培訓(xùn),接受領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一指揮.發(fā)生自然災(zāi)害突發(fā)事件迅速奔赴現(xiàn)場實(shí)施搶險(xiǎn)救災(zāi).
2、物管中心各業(yè)務(wù)部門,作好預(yù)防自然災(zāi)害防災(zāi)減災(zāi)工作。檢查本部門預(yù)防自然災(zāi)害的程度,發(fā)現(xiàn)并堵塞漏洞,實(shí)施本部門自然災(zāi)害防范責(zé)任制.制定本部門搶險(xiǎn)救災(zāi)預(yù)案,發(fā)現(xiàn)災(zāi)害,率先對管轄范圍自行搶險(xiǎn)救災(zāi),及時(shí)報(bào)告引導(dǎo)實(shí)施綜合搶險(xiǎn)救災(zāi)。同時(shí)為支援學(xué)校搶險(xiǎn)救災(zāi)作好人員準(zhǔn)備.
3、消防器材儲藏室(滅火器、水帶等),設(shè)在慧園小區(qū)培訓(xùn)樓二樓學(xué)校安管處。消防科聯(lián)系電話z;安管處24小時(shí)聯(lián)系電話z.各個(gè)大樓設(shè)有滅火器、消防水帶、逃生應(yīng)急箱和逃生應(yīng)急指示燈。
4、防澇器材儲藏室(沙袋、水靴、電筒等),設(shè)在地下車庫。負(fù)責(zé)人z zz;抽水機(jī)放置在能源中心,負(fù)責(zé)人zz.
5、地震避難所:設(shè)在教學(xué)區(qū)兩個(gè)足球廣場。
地震發(fā)生后,地震應(yīng)急分隊(duì):
(1)地震發(fā)生前,根據(jù)地震預(yù)報(bào)有序疏散室內(nèi)人員到地震避難所。
(2)地震發(fā)生后,迅速疏散家屬區(qū)各住戶室內(nèi)人員到地震避難所,搶救被壓人員。
(3)迅速疏散教學(xué)區(qū)各大樓及學(xué)生宿舍室內(nèi)師生到地震避難所,搶救被壓人員。
物業(yè)管理中心
第11篇 物業(yè)區(qū)公用設(shè)備設(shè)施管理守則
物業(yè)園區(qū)公用設(shè)備(設(shè)施)管理守則
為更好地為園區(qū)居民服務(wù),使各業(yè)主享受到舒適、安逸的生活。特制定本規(guī)定:
1、公用設(shè)備(設(shè)施)包括樓宇天臺、樓梯、電梯、車庫、道路、溝、渠、池、井、機(jī)房、泵房、備用設(shè)備、宣傳欄、雕塑、游泳池、球場設(shè)備、園林小品、綠化帶、公用照明、供水、供電、供氣、通訊、保安消防器材、交通管理器材等。
2、各業(yè)主(住戶)不可更改、破壞各公用設(shè)備(設(shè)施),否則,按原價(jià)格賠償。
3、不可在道路、走廊、樓梯、樹干、天臺、二樓平臺及其他公共用地晾曬衣物或掛放、存儲家私和雜物等。
4、禁止在走廊、外墻或其他公共設(shè)施場地放置香火臺,燒香,以免影響外觀整潔;否則,管理處有權(quán)予以清理并視情節(jié)輕重予以經(jīng)濟(jì)賠償。
5、設(shè)備(設(shè)施)維修期間,請業(yè)主(住戶)予以配合,不可在設(shè)備(設(shè)施)未恢復(fù)使用功能投入使用。
6、公用設(shè)備(設(shè)施)修繕費(fèi)用由受益業(yè)主(住戶)共同承擔(dān)。
第12篇 飲食街物業(yè)管理成本測算表
古城飲食街物業(yè)管理成本測算表
單位:元/月
序號項(xiàng)目計(jì)算公式合計(jì)
一、管理服務(wù)人員工資福利(一)至(四)和19980
(一)管理、服務(wù)人員工資1-4之和18850
1、管理處共4人4700
(1)主任1700×1人1700
(2)助理1200×1人1200
(3)客戶服務(wù)專員900×1人900
(4)前臺接待兼收費(fèi)員900×1人900
2、安全部共12人9800
(1)安全組長1000×1人1000
(2)護(hù)衛(wèi)員800×11人8800
3、環(huán)境部共4人2350
(1)保潔班長700×1人700
(2)保潔員550×3人1650
4、維修部共2人2000
(1)工程維修組長1100×1人1100
(2)工程維修員900×1人900
(二)按規(guī)定提取福利費(fèi)1-3之和1130
1、福利基金18850×3%565
2、工會經(jīng)費(fèi)18850×2%377
3、教育經(jīng)費(fèi)18850×1%188
(三)勞動保險(xiǎn)費(fèi)1-4之和0
1、養(yǎng)老保險(xiǎn)、23% 均以包含在工資中0
2、醫(yī)療保險(xiǎn)7%均以包含在工資中0
3、失業(yè)保險(xiǎn)2%均以包含在工資中0
4、工傷保險(xiǎn)1%均以包含在工資中0
(四)加班費(fèi)0
1、法定假日加班費(fèi)暫按包含在工資中計(jì)0
二、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保費(fèi)1至4和1300
1、公共照明等電費(fèi)估算800
2、辦公管理電費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值100
3、管理及服務(wù)、景觀水費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值(不含綠化施工維護(hù))100
4、其他公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值300
三、綠化養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)估算200
1、綠化景觀維護(hù)費(fèi)(外包)每年2400元÷12個(gè)月200
四、清潔衛(wèi)生費(fèi)1-4之和1500
1、物料費(fèi)年1200元÷12個(gè)月100
2、化糞池窨井清掏費(fèi)年1200元÷12個(gè)月100
3、衛(wèi)生防疫消殺年1200元÷12個(gè)月100
4、垃圾外運(yùn)處理費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值1200
五、保安費(fèi)1-3之和200
1、保安活動費(fèi)年1200元÷12個(gè)月100
2、保安物耗年1200元÷12個(gè)月100
六、辦公費(fèi)1-5之和1600
1、24小時(shí)客戶服務(wù)電話年2400元÷12個(gè)月200
2、辦公文具等低值易耗品費(fèi)年1200元÷12個(gè)月100
3、員工培訓(xùn)活動等費(fèi)用估算200
4、人力資源培訓(xùn)等費(fèi)用年2400元÷12個(gè)月200
5、公共關(guān)系費(fèi)用年2400元÷12個(gè)月200
七、街區(qū)文化活動費(fèi)年4800元÷12個(gè)月200
八、稅金一至七之和24980×5.7%1423
成本支出合計(jì)一至八之和26403
