第1篇 物業(yè)管理公司章程范例
物業(yè)管理有限公司章程范例
為適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展,依據(jù)《中華人民共和國公司法》(以下簡稱《公司法》)及其他有關法律、行政法規(guī)的決定,由一方出資設立zz市rh物業(yè)管理有限公司(以下簡稱'公司'),特制定本章程。
第一章公司名稱和住所
第一條 公司名稱:zz市rh物業(yè)管理有限公司
第二條 公司住所:zz市火車南站開發(fā)區(qū)aa嘉園小區(qū)
第二章公司經(jīng)營范圍
第三條 公司經(jīng)營范圍:主營房地產(chǎn)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護,樓宇機電配套設備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內(nèi)車輛停放管理。兼營與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務業(yè)。
第三章公司注冊資本
第四條 公司注冊資本:人民幣伍拾萬元。
第四章股東的姓名或者名稱
第五條股東姓名左愛梅
第五章公司的機構及其產(chǎn)生辦法、職權、議事規(guī)則
第六條公司設立執(zhí)行董事,由股東擔任,行使下列職權:
(1)決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案;
(2)制訂公司的年度財務預算方案、決算方案;
(3)制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;
(4)制訂增加或者減少注冊資本的方案;
(5)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(6)決定公司內(nèi)部管理機構的設置;
(7)提名公司經(jīng)理人選,根據(jù)經(jīng)理的提名,聘任或者解聘公司副經(jīng)理,財務負責人,決定其報酬事項;
(8)制定公司的基本管理制度;
(9)代表公司簽署有關文件。
第七條股東作出的公司決定采取書面形式,簽字后制備于公司,公司設立經(jīng)理1名,由股東擔任或聘任(解聘)。經(jīng)理對股東負責,行使下列職權:
(1)主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作;
(2)組織實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案;
(3)擬訂公司內(nèi)部管理機構設置方案;
(4)擬訂公司的基本管理制度;
(5)制定公司的具體規(guī)章;
(6)提請聘任或者解聘公司副經(jīng)理,財務負責人;
(7)聘任或者解聘除應由投資人聘任或者解聘以外的負責管理人員;
第八條公司設立監(jiān)事1名,由股東聘任產(chǎn)生。監(jiān)事對股東負責。
監(jiān)事行使下列職權:
(1)檢查公司財務;
(2)對執(zhí)行董事、經(jīng)理行使公司職務時違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進行監(jiān)督;
(3)當經(jīng)理的行為損害公司的利益時,要求經(jīng)理予以糾正;
(4)提議召開公司會議;
(5)依照《公司法》第一百五十二條的規(guī)定,對執(zhí)行董事、高級管理人員提起訴訟。
(6)接受《公司法》規(guī)定的監(jiān)事的責任和義務
第九條公司執(zhí)行董事、經(jīng)理、財務負責人不得兼任公司監(jiān)事。
第六章財務、會計、利潤分配及勞動用工制度
第十條公司應當依照法律、行政法規(guī)和國務院財政部門的規(guī)定建立本公司的財務、會計制度,并應當每一會計年度終了時作財務會計報告。
第十一條財務會計報告包括下列財務會計報表及附屬明細表;
1、資產(chǎn)負債表;
2、損益表;
3、財務狀況變動表;
4、財務情況說明書;
5、利潤分配表。
第十二條執(zhí)行董事為公司的法定代表人。
第十三條公司除法定的會計帳冊外,不得另設會計帳冊。對公司資產(chǎn),不得以任何個人名義開立帳戶存儲。
第十四條公司交納所得稅后的利潤,按下列順序分配:
1、彌補上一年度虧損;
2、提取10%列入法定公金;
3、提取5%-10%列入法定公益金;
4、提取任意公益金;
5、投資人取得投資利潤。
公司法定公積金累積額為公司注冊資本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公積金由投資人決定。公司不得彌補公司虧損和法定公積金、公益金之前分配利潤。
第十五條勞動用工制度按國家法律、法規(guī)及國務院勞動部門的有關規(guī)定執(zhí)行。
第七章公司的解散事由與清算辦法
第十六條公司的營業(yè)期限為二十年,從《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計算。
第十七條公司有下列情形之一的,可以解散:
(1)公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)時;
(2)股東決定解散;
(3)因公司合并或者分立需要解散的;
(4)公司違反法律、行政法規(guī)被依法責令關閉的;
(5)因不可抗力事件致使公司無法繼續(xù)經(jīng)營的;
(6)宣告破產(chǎn)。
第十八條公司解散時,應依《公司法》的規(guī)定成立清算組對公司進行清算。清算結束后,清算組應當制作清算報告,報股東會或者有關主管機關確認,并報送公司登記機關,申請注銷公司登記,公告公司終止。
第八章其他事項
第十九條 公司根據(jù)需要或涉及公司登記事項變更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得與法律、法規(guī)相抵觸,同時應向公司登記機關做備案登記。
第二十條 公司登記事項以公司登記機關核準的為準。
第二十一條公司章程條款如與國家法律、法規(guī)相抵觸的,以國家法律法規(guī)為準。
第二十二條 本章程自公司設立之日起生效。
第二十三條 本章程一式三份,股東一份,公司留存一份,并報公司登記機關備案一份。
股東簽字(蓋章):
zz市rh物業(yè)管理有限公司
20**年1月2日
第2篇 物業(yè)管理知識--供配電管理篇
物業(yè)管理知識學習--供配電管理篇
001供電系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修管理的基礎是:建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度
002對負責供電運作的維修技術人員的要求:上崗前必須進行業(yè)務培訓,按規(guī)定要求持證上崗。一定要配備主管電氣的工程技術人員。
003負責供電運作的維修技術人員應掌握供電系統(tǒng):熟悉所有完整的供電網(wǎng)絡資料,對樓宇的進線、房屋內(nèi)的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數(shù)。
004供電系統(tǒng)要求24小時值班。
005限電、停電要提前出安民告示,以便住用戶合理安排生活,避免造成經(jīng)濟損失和人員傷亡。
006需要編制緊急情況下及時切斷電源的預防措施。遇火災、地震、水災等災害時,有必要緊急切斷電源。
007配電房管理的基礎是:配電房是供電的中心,為加強這方面的管理,需要制定管理規(guī)定。
008配電房的全部機電設備由機電技術人員負責管理和值班。
009送停電由值班人員負責完成,無關人員嚴禁入內(nèi)。
010配電房運行巡查規(guī)定:建立運行記錄,每班巡查一次,每月細查一次,半年大檢修一次。
011配電房巡視的主要內(nèi)容是:每班巡視內(nèi)容:記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù);檢查屏上指示燈、電器運行聲是否正常;房內(nèi)有無異味;室內(nèi)照明、通風良好。
012配電房室溫應控制在攝氏40℃以下。
013供電回路操作開關的規(guī)定:供電回路操作開關的標志要顯著,停電拉閘、檢修停電要掛標志牌,非有關人員絕不能動;應嚴格保持各開關狀態(tài)與模擬盤相一致.不能隨意更改設備和結線的運行方式及各種開關的整定值。
014維修技術人員在配電房工作應遵守的規(guī)定:嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。嚴格執(zhí)行崗位責任制,遵守電業(yè)系統(tǒng)有關變配電的各項規(guī)程。嚴格執(zhí)行各種設備的安全操作規(guī)程。
015維修技術人員在配電房工作時在安全上的要求:操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
016維修電工的操作應遵守的規(guī)定:必須按照市勞動局、供電局高低壓管理操作規(guī)定,進行安裝和操作。
017維修電工在地下室、廚房等潮濕場地工作,或在上、下夾層工作時應注意:都要先切斷電源.不能停電時,至少應有兩人在場一起工作。
018停電維修時應注意的問題:應先通知有關部門及時懸掛標志牌,以免發(fā)生危險。
019維修電工離開地面,在空中操作時應注意的問題:上梯工作時,梯子應放穩(wěn)靠妥;高空作業(yè)時,應系好安全帶。
020清掃配電箱時應注意:所使用漆刷的金屬部分必須用膠布包裹好。
021拆線路時應注意:包扎好線頭。
022開閉開關時應注意:盡量把配電箱門鎖好,利用箱外手柄操作,手柄在箱內(nèi)時,人體不應正對開關。
023大廈接零的目的是:大廈采用接零保護,任何機器設備都必須有良好的接零保護,絕對不得疏忽,以確保安全。
024哪些設備采用雙回路供電,末端自動切換:消防用電設備、消防控制中心、智能化設備、客梯、生活水泵、電話站、障礙燈、事故照明等。
025保護電動斷路器的瞬時脫扣整定電流整定范圍是:8-12倍脫扣器額定電流。
026漏電開關額定漏電動作電流是30ma,不動作電流是15ma。
027供電室補償后低壓側功率因數(shù)是0.95。
028電路:電流通過的路徑稱為電路。
029電路分兩種類型:一種是進行能量的轉換、傳輸、分配:一種是進行信息處理。
030電路具有三種狀態(tài):通路、短路和斷路。
031按電路中流過的電流類型可把電路分為直流電路和交流電路兩種。
032基本電路的連接方式有:有串聯(lián)電路、并聯(lián)電路和混聯(lián)電路。
033串聯(lián)電路:兩個或兩個以上的電阻首尾相連,各電阻流過同一個電流的電路稱為串聯(lián)電路。
034并聯(lián)電路:兩個或兩個以上電阻一端接在一起,另一端也接在一起的連接方式叫并聯(lián)電路。
035混聯(lián)
電路:既有串聯(lián)又有并聯(lián)的連接方式稱為混聯(lián)電路。
036交流電:大小與方向均隨時間變化的電流(電壓)叫交流電。
037正弦交流電:大小與方向隨時間按正弦規(guī)律變化的交流電稱為正弦交流電。
038正弦交流電的三要素指的是:電壓(電流)的最大值、初相位和相位角。
039三相交流電:三個頻率相同,最大值相同,相位依次相差120o的交流電。
040電路由:由電源、負載、連接導線組成。
041常用在工程上的導電材料是是銅和鋁,特點是:(1)導電性好;(2)有足夠的機械強度;(3)耐腐蝕;(4)容易加工和焊接;(5)價格便宜。
042一般導線由:線芯、絕緣層和保護層組成。
043電纜:在一個絕緣護套內(nèi)按一定形狀分布有單根、多根互相絕緣的導線稱電纜。
044常用電工測量儀表按用途分有:電流表、電壓表、鉗形表、兆歐表、萬用表、電能表等。
045電流表、電壓表的使用應注意:(1)電流表必須串聯(lián)接入電路;(2)電壓表必須并聯(lián)接入電路;(3)注意量程的選擇避免燒毀儀表;(4)直流儀表注意極性的選擇,避免指針反轉,打壞指針。
046絕緣栓表的功能是:進行絕緣電阻測量。
047接地搖表的功能是:進行接地電阻的測量。
048自動空氣開關在電路中的作用:它能通斷正常的負荷電流,當電路發(fā)生短路、過載和嚴重電壓降低時,能自動切斷電源。
049電纜的敷設方式有哪:直接埋地敷設、電纜溝敷設、沿墻敷設、排管敷設和隧道敷設。
050電壓互感器及電流互感器二次回路導線截面的選擇有何要求
答:電壓互感器和電流互感器二次回路導線截面不小于2.5mm2。
051裸導線主要有:銅導線、鋁導線、鋼芯鋁導線。
052母線的作用是:匯集、分配、輸送電能。
053母線一般分為硬母線和軟母線兩種。
054日光燈由:鎮(zhèn)流器、燈管、啟動器、電容器組成。
055鎮(zhèn)流器的作用是:點燃燈管、限流。
056整流:把交流電轉換為直流電的過程叫整流。
057一般鉗形表是由:一個電流互感器和一個交流電流表或一個萬用表組成的。
058一般的整流元件是由:硅制成的。
059隔離開關的主要作用是:斷開無負荷電路。
060變壓器要退出運行,應先斷開:低壓側所有負荷。
061如果觸電者心跳停止而呼吸尚存,應用仰臥壓胸法進行人工呼吸搶救的辦法。
062如果線路上有人工作,停電作業(yè)時應在開關上掛“禁止合閘,有人工作”的標示 牌。
063 10kv以下帶電設備與操作人正常活動范圍的最小安全距離是0.4米。
064常用萬用表能進行交、直流電壓,交直流電流和電阻參數(shù)的測量,比較高級的萬用表還可以測量電容、電感、功率及晶體管直流放大倍數(shù)。
065常見的變壓器有:電力變壓器、特殊用途變壓器。儀器用變壓器、試驗變壓器和控制變壓器。
066互感器:將高電壓大電流變?yōu)榈碗妷盒‰娏鞴y量用的互感器。
067電壓互感器:將高電壓變?yōu)榈碗妷旱幕ジ衅鹘须妷夯ジ衅鳌?/p>
068電流互感器:將大電流變?yōu)樾‰娏鞯幕ジ衅鹘须娏骰ジ衅鳌?/p>
069互感器的鐵殼及副邊繞組接地的目的是:防高低壓線圈絕緣損壞時,低壓線圈和測量儀表產(chǎn)生一個高電壓,危及工作人員的人身安全。
070電動機的額定功率指的是:表示電機額定工作時軸上允許輸出的機械功率。
071三相電動機的定子繞組有星形接法和三角形接法兩種連接方式。
072溫升:用電設備允許發(fā)熱的限度。
073高壓斷路器的作用是:在正常和故障情況下可靠的切斷工作電流和事故電流。
074高壓斷路器分為:
油斷路器、真空斷路器、空氣斷路器和六氯化硫斷路器等。
075多油斷路器中油的作用是:滅弧和絕緣。
076高壓開關柜內(nèi)有高壓電器、保護裝置、測量儀表及操作機構等電器設備。
077負荷開關與隔離開關的相似之處是:都有明顯的觸頭斷點。
078高壓熔斷器的作用是:當過負荷電流或短路電流流過該元件時利用電流的熱效應使客體熔化,從而達到分段電流保護電器設備的目的。
079閘刀開關的作用是:隔離電源。
080自動空氣開關的作用是:能通斷正常的負荷電流,當電路發(fā)生短路、過載或電壓嚴重降低時能自動切斷電源。
081什么是反時限特性:流過熔斷器的電流越大,熔斷時間越短。
082接觸器的主要作用是:用來遠距離頻繁通斷交直流主電路。
083接觸器按控制電流的種類分為:直流接觸器和交流接觸器。
084電纜一般分為:電力電纜和控制電纜。
085電纜的檢查包括:電壓與電流的測量、電纜溫度的測量、電纜絕緣性能的測量、耐壓實驗。
086用電設備的工作制是如何分類的:根據(jù)用電設備的工作情況、溫升特點,可分為長期工作制、反復短時工作制、短時工作制。
087什么是用電設備的計算負荷:指一年之中負荷量最大的半小時平均負荷值。
088確定計算負荷的方法有:需要系數(shù)法、二項系數(shù)法、利用系數(shù)法。
089電器設備、導線截面及額定電流是根據(jù)計算負荷來選擇的。
090熔斷器的選擇有:一是熔體的選擇,二是熔管的選擇。
091屬于電量的繼電器有:電壓繼電器、電流繼電器、中間繼電器、時間繼電器和信號繼電器。
092屬于非電量的繼電器有:氣體繼電器、瓦斯繼電器和溫度繼電器等。
093繼電保護裝置:電力網(wǎng)、發(fā)電廠、變電站及電器設備發(fā)生各種故障時(斷線、短路、接地等)及不正常的運行時(如過載、過熱)時及時發(fā)出信號,并使斷路器自動跳閘,切斷故障通路的一種自動裝置。
094電力系統(tǒng)對繼電保護的一般要求是:良好的選擇性、反映事故的快速性、靈敏性、可靠性及投資維護的經(jīng)濟性。
095常用繼電保護按工作原理分為:過電流保護,電流速斷保護、過(欠)電壓保護、差動保護、瓦斯保護、單相接地保護等。
096過電流保護分為:定時限和反時限兩種。
097差動保護廣泛用于大容量的變壓器、變電所母線、高壓電動機等設備。
098單相接地保護分為:大電流系統(tǒng)的接地保護和小電流系統(tǒng)的接地保護。
099對電力系統(tǒng)的基本要求有:(1)保證供電的可靠性;(2)保證良好的電能質(zhì)量;
(3)降低供發(fā)電成本;(4)保證電力系統(tǒng)安全運行。
100一級負荷:突然停電時將造成人身傷亡、重大設備損壞、巨大經(jīng)濟損失或重大政治影響規(guī)定為一級負荷。
101二級負荷:突然停電時將造成嚴重減產(chǎn)、停工、生產(chǎn)設備局部破壞、局部交通堵塞等規(guī)定為二級負荷。
102對一級負荷的供電要求:有兩個獨立的電源供電。(如兩個發(fā)電廠、一個發(fā)電廠和一個地區(qū)電網(wǎng)、兩個地區(qū)變電所等)。
103對二級負荷的供電要求:盡量有兩回路供電,且兩回路引自不同的變電站或母線段,在有困難時允許由一回路供電。
104三級負荷的供電要求:三級負荷屬于一般電力用戶,可用單回路供電。
105電力網(wǎng)的經(jīng)濟運行應注意:盡量選用高壓線路深入負荷中心,而且應避免曲折迂回供電。
106地方電力網(wǎng)常用放射形接線,樹干形接線和環(huán)行接線接線方式。
107地方電網(wǎng)通常用電壓損失條件選擇導線截面,然后按機械強度和發(fā)熱條件進行校驗。
108短路時導體發(fā)熱的特點:短路電流通過導體的時間很短,導體升溫可認為是一個絕熱過程,既短路電流在導體中產(chǎn)生的熱量全部用來加熱導體。
109斷路器和隔離開關配合使用時應如何操作:合閘送電時,應先合上隔離開關,然后再合上斷路器。分閘時是應先分開斷路器,然后拉開隔離開關。
110自動開關帶有哪些自動裝置:帶有作為短路保護的電流脫扣器,作為過負荷保護的熱繼電器脫扣器,作為欠電壓保護的低電壓保護裝置。
111電力系統(tǒng)的過電壓有:大氣過電壓和諧振過電壓兩種。
112什么是大氣過電壓:由于直擊雷或雷電感應引起的過電壓稱做大氣過電壓。
113什么是諧振過電壓:由于電感電容等參數(shù)在特殊情況下發(fā)生諧振而引起的過電壓稱做諧振過電壓。
114什么是雷電現(xiàn)象:當雷云中的電荷聚集量很大且具有很高的電場強度時,周圍的正負雷云之間或雷云與大地之間發(fā)生強烈的放電現(xiàn)象,稱之為雷電現(xiàn)象。
115雷電常見有直擊雷和感應雷兩種形式.
116防雷通常采用的措施:避雷針、避雷線、避雷器、避雷網(wǎng)防雷。
117載流母線產(chǎn)生震動和發(fā)響的原因:當電流流過時,母線周圍將產(chǎn)生磁場,母線之間將產(chǎn)生吸引力,故產(chǎn)生震動和發(fā)響。
118配電裝置中為何采用裸導體母線:裸導體母線散熱條件好,容許電流增加,安裝容易,維護簡單,成本較低。
119銅和鋁母線不能直接連接,應該采用焊接或鍍錫后用螺栓連接。
120銅的導電性比錫好,為了防止銅在潮濕空氣中產(chǎn)生“銅綠”,在銅線頭上鍍錫。
121市電突然停電,值班電工應:首先檢查發(fā)電機是否啟動正常,然后向供電部門詢問停電原因,最后向主要領導說明停電原因及向用電戶解釋。
122有的觸頭在融片外加鋼板,有何作用:該鋼板起到磁封鎖作用。
123更換變壓器高壓側的熔斷器時除斷開高壓側的開關外,還要斷開低壓側的開關,主要是為了防止網(wǎng)絡反電壓。
124在控制電路中啟動按紐,應使用帶常開點的按紐。
125在控制電路中停止按紐,應使用帶常閉點的按紐。
126在電動機的控制線路中一般過載保護用熱繼電器進行保護。
127電動機的調(diào)速有(1)調(diào)節(jié)電源電壓;(2)改變轉差率;(3)改變磁極對數(shù):(4)變頻調(diào)速等方法。
128常見的電氣事故有:觸電事故;雷電事故;靜電事故;電磁傷害事故;電路故障等。
129有關接地應注意:1、同一變壓器系統(tǒng)中不允許保護接地又有保護接零;2、地線不準接開關或熔斷器;3、接地設備必須單獨與接地干線直接連接;4、1kv以下中性點接地系統(tǒng)中,電器設備外殼應保護接地。
130電器設備做交流耐壓實驗的目的是:為了電力系統(tǒng)的安全運行,考核設備的絕緣情況,以便發(fā)現(xiàn)電器設備的絕緣缺陷、薄弱環(huán)節(jié)、受潮、裂紋等。
131什么叫接地電阻:接地體或自然接地體對地電阻和接地電阻的總和稱為接地裝置的接地電阻。
132接地電阻可用:1、接地電阻測量儀測量法進行測量;2電流表--電壓表測量法進行測量;3、電流表--功率表測量法進行測量;4、電橋測量法進行測量;5、三點測量法進行測量。
133什么叫重復接地:在變壓器中性點直接接地的電力系統(tǒng)中,將零線一處或多處接地稱為重復接地。
134什么叫試驗周期:為保證電器設備長期使用不發(fā)生事故,必須經(jīng)常檢測設備的絕緣水平,為此規(guī)定對設備的絕緣進行間斷定期性檢查,這個間斷的時間周期叫做試驗周期。
135隔離開關的試驗包括:1、測量絕緣電阻;2、交流耐壓試驗;3、檢查操作機構的最低動作電壓;4、檢查觸頭接觸情況及彈簧壓力。
136隔離開關的試驗周期是:l-3年。
137多油斷路器中的油的作用:一方面作為滅弧介質(zhì),另一方面作為斷路器內(nèi)導電部分之間和導電部分對地的絕緣介質(zhì)。
138高壓斷路器的操作機構有:電磁式、彈簧式和液壓式。
139真空斷路器滅弧室的玻璃外殼的作用:起到真空封閉和雙重絕緣的作用。
140斷路器的跳臺閘位置監(jiān)視燈串聯(lián)一個電阻的目的是:防止因燈短路造成斷路器誤動作。
141電器設備從出廠到投入運行要進行:1、電器設備出廠時進行的出廠試驗;2、電器設備新安裝后的交接試驗;3、電器設備運行后按規(guī)定的周期進行的預防試驗。
142新安裝的變壓器要進行:5次沖擊臺閘試驗。
143安裝變壓器的
母線時,如果母線過長應用漲縮的方法連接。
144變壓器運行性能的主要指標是:1、變壓器一側端電壓的變化;2、變壓器的效率。
145如果變壓器帶感性負載,從輕載到滿載輸出電壓如何變化:輸出電壓將會降低。
146當1000kva以上油浸變壓器外部發(fā)生短路時,應是過流保護先動作。
147過流保護的動作電流是如何規(guī)定的:是按躲過最大負荷電流規(guī)定的。
148電力變壓器的短路電壓是如何規(guī)定的:一般規(guī)定為額定電壓的4.5%--6%。
149什么叫連接組別:電力變壓器一、二繞組對應電壓之間的相位關系稱為連接組別。
150電動系儀表采用改變附加電阻的方法改變電壓量程
151 10kv線路首端短路時,速斷保護動作繼電器先跳閘。
152當高壓設備發(fā)生接地時,為防止跨步電壓觸電,室外不得接近故障點:8米。
153常用的相序測量方法有:1、使用相序測試儀;2、使用相序指示燈。
154什么叫接地:將電器設備、配電裝置或電力系統(tǒng)中的某一點與大地作良好連接稱為接地。
155什么叫工作接地:為了使電力系統(tǒng)或電器設備安全可靠的運行,將系統(tǒng)中的某一點或經(jīng)某些設備間接或直接接地,稱為工作接地。
156純電阻性負載的功率數(shù)是1。
157雙臂電橋的用途:用于測量小電阻。
158什么是普通用電:低壓供電和容量在100千伏安及以下專用配電變壓器的用戶用電為普通用電。
159什么是大量用電:10千伏及以上電壓供電,容量在101千伏安以上至3000千伏安之間的用電為大量用電。
160什么是高需求用電:10千伏及以上電壓供電,最大容量為3001千伏安及以上容量的用電為高需求用電。
161供電部門從1996年2月起不向用電客戶收取高壓線損、變損。
162什么是平期電量①:普通用電和居民用電在電費單的電量為平期電量①;大量用電用戶每月每千伏安用電250千瓦以下時為平期電量①:高需求用電客戶每月每千伏安用電400千伏安以下為平期電量①。
163什么是平期電量②:大量用電用戶每月每千伏安用電250千瓦以上部分為平期電量②;高需求用電客戶每月每千伏安用電400千伏安以上部分為平期電量②。
164基本電費的計算:對大量用電和高需求用電客戶應收基本電費,基本電費按變壓器容量計算,大量用電計算方法為:每月每單位容量(千伏安)收費24元;高需求用電計算方法為:每月每單位容量(千瓦、干伏安)收費44元。
165底度電量的計算:居民用電每月少于5千瓦時按5干瓦時計算,普通用電每月每千伏安少于20千瓦時按20千瓦時計算,大量用電、高需求用電每月每千伏少于40千瓦時按40千瓦時計算。
166什么叫力率調(diào)整費:力率調(diào)整費是供電部門根據(jù)國家有關政策的規(guī)定,為促進用電客戶節(jié)約電能,改善電壓質(zhì)量而采取的經(jīng)濟手段。
167功率調(diào)整費的計算:先以無功電度表實用無功電量除以有關電度實用有功電量求得比值(tan),根據(jù)比值查功率因數(shù)表以及對應的以0.90為標準考核功率因數(shù)的調(diào)整電費百分比,再以此百分比乘以當月電量電費與基本電費之和得出力率調(diào)整電費。
168電費違約金(滯納金)的計算:深圳供電局規(guī)定用戶在當月2o日以前交清電費,21日以后逾期要交納違約金(滯納金),居民用戶每日按欠費總額的千分之一計算,其它用戶按每日欠費總額的千分之二,跨年度按千分之三計算。
169電費總額的計算:電費總額=電量電費+基本電費+力率調(diào)整費+電費違約金+拖欠款。
170用戶受電工程竣工后應報的資料:用戶受電工程施工,試驗完工后,應向企業(yè)提出工程竣工報告,報告應包括;1)工程竣工圖及說明;2)電氣試驗及保護整定調(diào)試記錄:3)安全用電的試驗報告;4)隱蔽工程的施工及試驗記錄;5)運行管理的有關規(guī)定和制度;6)值班人員名單及資格;7)供電企業(yè)認為必須的其它資料或記錄。
171如何辦理更換電表手續(xù):用戶更換電表,須按如下規(guī)定辦理:l)用戶向供電企業(yè)提出申請,說明更換電表原因;2)供電企業(yè)派員到現(xiàn)場勘察,提出換表實施方案;3)用戶交納由換表引起的工程費用;4)更換電表,登記新表信息,用戶結清舊表尾數(shù)電費。
172電量是:本次抄表讀數(shù)與上次抄表讀數(shù)之差乘以倍率所得。
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第3篇 物業(yè)項目管理處物業(yè)管理責任書
物業(yè)公司項目管理處物業(yè)管理責任書
確保管理處責任目標的順利實現(xiàn),經(jīng)物業(yè)管理公司總經(jīng)理辦公會與管理處共同協(xié)商,確定了年度工作責任目標,并由管理處主任作為責任人代表管理處與項目物業(yè)分公司總經(jīng)理簽訂本責任書。
第一條基本狀況
管理處名稱
物業(yè)類型管理總建筑面積
商業(yè)用房面積管理用房面積
寫字樓面積住宅面積
綠化面積用戶戶數(shù)
車位數(shù)量人員編制
管理費標準月工資額度
一)經(jīng)濟目標
第二條責任目標
1、轄區(qū)物業(yè)管理費收費面積為m2,租金收費面積為m2,
每年收費總額萬元,實現(xiàn)利潤
元。
2、責任期內(nèi)管理費總收繳率不低于%。
3、租金收繳率不低于%。
4、全年各項開支控制在萬元。二)安全目標
1、全年不發(fā)生重大安全責任事故;
注:重大安全責任事故是指:
萬元或每年虧損不超過萬
因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故;
因失職或玩忽職守引發(fā)的火災事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。
三)管理目標:
1、在責任期內(nèi)實施并健全管理處所建立的管理體系運作;
2、責任期內(nèi)達到(保持)級優(yōu)秀物業(yè)管理(生態(tài)示范)小區(qū)(大廈)的稱號;
四)質(zhì)量目標
1、公司組織的業(yè)主(用戶)綜合滿意度調(diào)查的滿意率達到%以上,
2、月檢考核評定未出現(xiàn)連續(xù)兩個月'不合格'或累計三個月'不合格'。
一)責任人權力
1、人事管理權:
第三條管理權限及義務
1)對管理處主管級以下員工(不含主管級員工和財務人員)的獎罰權、任免權、解聘權;
2)對主任助理、主管級員工和財務人員任免、調(diào)配、解聘和獎罰的建議權。
2、獎金分配權:在管理處核定的工資總額內(nèi)有權對員工工資與獎金額度進行調(diào)整與分配。
二)項目物業(yè)分公司權力
1、人事管理權:對管理處主任及以下各級員工的獎罰權、任免權、解聘權和調(diào)配權。
2、財務管理權:對管理處財務運作狀況的審計權、監(jiān)控權。
3、考核權:
1)對管理處運作狀況的督導、檢查權;
2)對管理處主管(含)以上級別人員的績效考評權、獎罰權。
三)管理處主任義務
1、接受項目物業(yè)分公司總經(jīng)理的領導;
2、確保責任目標的逐步實現(xiàn);
3、向項目物業(yè)分公司總經(jīng)理匯報工作;
4、自覺接受公司各職能部門的監(jiān)控、考評、檢查;
5、保證物業(yè)公司各個標準作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行;
6、保證管理處員工的生活、工作次序;
7、保證管理處員工的整體操作技能和工作質(zhì)量的提高。四)項目物業(yè)分公司義務
1、及時提供合適的業(yè)務支持;
2、提供信息支持;
3、提供資金支持。
第四條目標考評
一)項目物業(yè)分公司財務部定期(不定期)監(jiān)控、審計、檢查管理處資金的運作、成本控制情況和其他財務工作。檢查標準、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和集團公司的財務規(guī)定;檢查結果作為績效考評的依據(jù)之一。
二)項目物業(yè)分公司總經(jīng)理負責對管理處主任的績效考評?？荚u標準辦法依據(jù)項目
物業(yè)分公司績效考評相關標準規(guī)程、制度,日常工作檢查情況和本目標管理責任書。
一)獎勵措施
第五條獎懲條款
1、如果責任目標完成,則管理處主任可按項目物業(yè)分公司的獎金分配方案對員工發(fā)放獎金。
2、超額獎勵:二)懲罰措施
1、如果本責任書所列的三類責任目標不能全部完成,則每不能完成其中一項(不含管理目標第1條款內(nèi)容)指標,扣減項目責任人獎勵措施第1條款中個人應得目標獎金的10%,直至扣除全部獎金,并承擔相應的行政處罰;
2、責任期內(nèi)發(fā)生重大安全責任事故,上級公司將追究管理處主任及相應責任人責任,視情節(jié)扣罰一定比例的獎金,并承擔相應的行政處罰。
第六條目標的調(diào)整
一)若發(fā)生不可抗力致使責任目標無法完成,則本目標管理責任書失效,遺留問題由項目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會與管理處主任共同協(xié)商處理;
二)責任目標的調(diào)整按《物業(yè)管理手冊》的有關規(guī)定執(zhí)行。
第七條其他
一)本目標管理責任書一式肆份,項目所在公司備案壹份,項目物業(yè)分公司存檔壹份,管理處存檔壹份,管理處主任壹份。
二)未盡事宜由管理處主任同項目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會協(xié)商解決,補充條款與責任書具有同等效力。
三)在責任期內(nèi)管理處主任違反公司其它制度按相關規(guī)定處理。
四)若責任書簽署人發(fā)生變動,繼任者有責任繼續(xù)履行責任書所規(guī)定事項,并承擔相關責權。
五)項目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會對相應目標管理責任書有最終解釋權。
六)本目標管理責任書期限從 年 月 日起至 年 月 日止,雙方簽字生效。
項目物業(yè)分公司總經(jīng)理:
管理處主任:日期:日期:
第4篇 某物業(yè)管理質(zhì)量體系文件編寫導則
1.0目的
1.1本指導書規(guī)定了編寫質(zhì)量體系文件的程序、格式和內(nèi)容,確保其規(guī)范性和協(xié)調(diào)性。
2.0適用范圍
2.1本指導書適用于指導本公司質(zhì)量體系文件的編寫。
3.0職責
3.1管理者代表負責總體組織、協(xié)調(diào)質(zhì)量體系文件的編寫工作。
3.2各職能部門、管理處負責組織本部門有關人員進行編寫工作。
4.0工作程序
4.1編寫要求
4.1.1質(zhì)量體系文件的所有規(guī)定應與公司的其他管理制度、規(guī)定相協(xié)調(diào),各級體系文件之間也要互相協(xié)調(diào)。
4.1.2質(zhì)量體系文件編寫時力求“表達流程清晰、表達準確、涵蓋全面、簡單扼要、可操作性強”,實現(xiàn)唯一理解,不能針對某一事項有相互矛盾的不同文件同時出現(xiàn)和使用。
4.1.3遵循“現(xiàn)場、現(xiàn)實、現(xiàn)物”的原則編寫各類文件。所有文件的規(guī)定都應保證在實際工作中能完全做到,一旦發(fā)現(xiàn)文件不適用(合),應立即報擬制部門或人員按規(guī)定程序修改。
4.2文件編寫程序和格式
4.2.1文件編寫流程圖
4.2.2文件內(nèi)容與格式
4.2.2.1版面一般統(tǒng)一采用a4紙版面,便于保管和使用。
4.2.2.2文件頁面
a) 質(zhì)量手冊
b)程序文件
c)作業(yè)指導書
4.2.2.3內(nèi)頁
a)質(zhì)量手冊(頁眉)
b)程序文件(頁眉)
c) 作業(yè)指導書(頁眉)
4.2.2.4章節(jié)編號
a)文件章節(jié)編寫采用阿拉伯數(shù)字編排,如:1.;1.1;1.1.1……依次表示第一章;第一章第一節(jié);第一章第一節(jié)第一條……。
b)章節(jié)以下內(nèi)容是并列關系時,可采用英文的小寫加半括號編排,如a);b);c)……表示。
c)在a);b);c)……中如仍然需要分段敘述,則用“――”;①、②、③……表示。
4.2.2.5文件架構和內(nèi)容
a)質(zhì)量手冊:按gb/t19001―2000idtiso9001:2000標準描述質(zhì)量體系。
b) 程序文件:標題應說明開展活動的內(nèi)容及其特點,一般由管理對象和業(yè)務特性兩部分組成。程序文件具體形式可參照下例:
1.目的
一般簡要說明為什么要開展這項活動(即描述為什么要制定此程序)。
2.適用范圍
本程序適用于那些范圍的活動,指出開展此項活動所涉及的有關部門、相關人員、產(chǎn)品等,必要時說明禁止事項。
3.術語和定義
一般是指本公司專用的或特殊(行業(yè))的術語或對某些易發(fā)生歧義的詞語等的特別定義。
4.職責
規(guī)定負責實施該項程序的部門或人員的責任和權限(包括哪個部門協(xié)調(diào)配合)。
5.工作程序
按活動開展的順序一步一步地列出開展活動的具體步驟,明確5w1h:
why:要達到什么效果;
what:做什么;
who:由誰來執(zhí)行;
when :在什么時候做;
where:在什么地方做;
how:具體怎樣做;
應采用的材料、設備、文件等;
如何進行控制;
應保留的記錄;
應該注意的例外情況(必要時輔以流程圖等)。
6.引用文件和記錄表格
開展此項活動應形成的報告,必須應用的記錄、表格等,注明其編號和名稱,并附上表樣。
c) 作業(yè)指導書(工作手冊):是對程序文件的支持補充,編寫時應堅持“最實際、最有效”的原則,使其具有良好的可操作性,內(nèi)容上應滿足5wih原則,實現(xiàn)“唯一理解”,表達出:
where:在那里適用此份文件;
who:什么樣的人使用該文件;
what:此項工作的名稱是什么;
why:此項工作的目的是什么;
when:什么時候執(zhí)行;
how:如何按步驟完成作業(yè)。
4.3符號說明:
編寫程序和作業(yè)指導書可采用下列含義的符號。
5.0引用文件和記錄表格
第5篇 飲食街物業(yè)管理成本測算表
古城飲食街物業(yè)管理成本測算表
單位:元/月
序號項目計算公式合計
一、管理服務人員工資福利(一)至(四)和19980
(一)管理、服務人員工資1-4之和18850
1、管理處共4人4700
(1)主任1700×1人1700
(2)助理1200×1人1200
(3)客戶服務專員900×1人900
(4)前臺接待兼收費員900×1人900
2、安全部共12人9800
(1)安全組長1000×1人1000
(2)護衛(wèi)員800×11人8800
3、環(huán)境部共4人2350
(1)保潔班長700×1人700
(2)保潔員550×3人1650
4、維修部共2人2000
(1)工程維修組長1100×1人1100
(2)工程維修員900×1人900
(二)按規(guī)定提取福利費1-3之和1130
1、福利基金18850×3%565
2、工會經(jīng)費18850×2%377
3、教育經(jīng)費18850×1%188
(三)勞動保險費1-4之和0
1、養(yǎng)老保險、23% 均以包含在工資中0
2、醫(yī)療保險7%均以包含在工資中0
3、失業(yè)保險2%均以包含在工資中0
4、工傷保險1%均以包含在工資中0
(四)加班費0
1、法定假日加班費暫按包含在工資中計0
二、設施設備運行維保費1至4和1300
1、公共照明等電費估算800
2、辦公管理電費經(jīng)驗值100
3、管理及服務、景觀水費經(jīng)驗值(不含綠化施工維護)100
4、其他公共設施設備維保費經(jīng)驗值300
三、綠化養(yǎng)護、管理費估算200
1、綠化景觀維護費(外包)每年2400元÷12個月200
四、清潔衛(wèi)生費1-4之和1500
1、物料費年1200元÷12個月100
2、化糞池窨井清掏費年1200元÷12個月100
3、衛(wèi)生防疫消殺年1200元÷12個月100
4、垃圾外運處理費經(jīng)驗值1200
五、保安費1-3之和200
1、保安活動費年1200元÷12個月100
2、保安物耗年1200元÷12個月100
六、辦公費1-5之和1600
1、24小時客戶服務電話年2400元÷12個月200
2、辦公文具等低值易耗品費年1200元÷12個月100
3、員工培訓活動等費用估算200
4、人力資源培訓等費用年2400元÷12個月200
5、公共關系費用年2400元÷12個月200
七、街區(qū)文化活動費年4800元÷12個月200
八、稅金一至七之和24980×5.7%1423
成本支出合計一至八之和26403
第6篇 物業(yè)管理質(zhì)量記錄控制程序
物業(yè)管理公司質(zhì)量記錄控制程序
1.0 目的
對質(zhì)量管理體系所要求的記錄予以控制。
2.0 適用范圍
適用于為證明服務符合要求和質(zhì)量管理體系有效運行的記錄。
3.0 職責
3.1 品質(zhì)督察部負責質(zhì)量管理體系記錄的監(jiān)督與控制。
3.2 各部門負責本部門質(zhì)量記錄填寫、收集分類,并按期歸檔。
4.0 工作程序
4.1 各部門資料員負責收集、整理、保管本部門的質(zhì)量記錄。
4.2 質(zhì)量記錄的標識、編號
質(zhì)量記錄的標識、編號按《文件控制程序》執(zhí)行。
4.3 質(zhì)量記錄填寫
4.3.1 質(zhì)量記錄填寫要及時、真實、內(nèi)容完整、字跡清晰,不得隨意涂改;如因某種原因不能填寫的項目,應能說明理由,并將該項用單杠劃去,各相關欄目負責人簽名不允許空白。
4.3.2 如因筆誤或計算錯誤要修改原數(shù)據(jù),應采用單杠劃去原數(shù)據(jù),在其上方寫上更改后的數(shù)據(jù),加蓋或簽上更改人的印章或姓名及日期。
4.4 質(zhì)量記錄的保存、保護
4.4.1 各部門的資料員必須把所有質(zhì)量記錄分類,依日期順序整理好,存放于通風,干燥的地方,所有的質(zhì)量記錄保持清潔,字跡清晰。各部門按規(guī)定的期限保存記錄。
4.4.2 品質(zhì)督察部編制《質(zhì)量記錄一覽表》,將公司所有與質(zhì)量管理體系運行有關的記錄匯總,包括名稱、編號、保存期、保存地點等內(nèi)容,并匯集備案記錄的原始樣本。各部門應填寫本部門的《質(zhì)量記錄清單》,并匯總本部門的質(zhì)量記錄原始樣本。
4.5 質(zhì)量記錄發(fā)放、借閱
a. 各部門填寫《文件發(fā)放/回收登記表》,向品質(zhì)督察部領用所需記錄空白表;
b. 各部門保管的質(zhì)量記錄應便于檢索,需借閱要經(jīng)相應部門負責人批準并填寫《文件借閱/銷毀申請登記表》,由記錄管理人登記備案。
4.6 質(zhì)量記錄的銷毀處理
質(zhì)量記錄如超過保存期或其他特殊情況需要銷毀時,由主管人員填寫《文件借閱/銷毀申請登記表》,交行政部審核,報管理者代表批準,由授權人執(zhí)行銷毀。
4.7 記錄格式
4.7.1 各部門的質(zhì)量記錄格式,由各部門負責人組織編制,管理處負責人審批,交品質(zhì)督察部確認、備案。
4.7.2 各相關部門可根據(jù)工作需要提出記錄格式設計更改,執(zhí)行《文件控制程序》有關文件更改的規(guī)定。
5.0 相關文件
5.1《文件控制程序》
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《質(zhì)量記錄歸檔清單》。
6.2《文件發(fā)放/回收登記表》
6.3《文件借閱/銷毀申請登記表》
6.4《質(zhì)量記錄一覽表》
6.5《質(zhì)量記錄清單》
第7篇 物業(yè)質(zhì)量管理評審控制程序
物業(yè)公司質(zhì)量管理評審控制程序
.0目的
按計劃的時間間隔評審質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性、有效性。
2.0適用范圍
適用于對公司質(zhì)量管理體系的評審。
3.0職責
3.1總經(jīng)理負責主持管理評審活動。
3.2管理者代表負責協(xié)助總經(jīng)理做好管理評審的組織與準備工作。
3.3品質(zhì)督察部做好管理評審資料的收集、記錄及管理評審后改進措施的檢查督促和驗證工作。
3.4各部門負責人參加管理評審,并提供本部門質(zhì)量管理體系運行情況的信息和資料,制定和實施評審結果要求的改進措施。
4.0工作程序
4.1評審計劃
4.1.1管理評審每年至少進行一次,時間間隔不超過12個月。
4.1.2當出現(xiàn)下列情況之一應增加管理評審頻次:
a. 外部市場與公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標產(chǎn)生反差而影響我公司經(jīng)營效益時;
b. 組織結構、服務范圍、資源配置有重大變化;
c. 國家法律、法規(guī)、標準有修改時;
d. 重大質(zhì)量事故顧客嚴重投訴時;
e. iso9001:2000標準發(fā)生換版時;
f. 第二方、第三方審核前或領導有要求時;
g. 質(zhì)量管理體系審核有嚴重不合格時。
4.1.3 每次管理評審前一月,品質(zhì)督察部應根據(jù)總經(jīng)理與管理者代表商定的時間、地點,負責編制《年度管理評審計劃》,報管理者代表審核、總經(jīng)理批準。
4.2 管理評審內(nèi)容
4.2.1質(zhì)量方針和質(zhì)量目標的貫徹和實施情況。
4.2.2組織機構(包括人員配置和資源利用等)滿足需要的程度。
4.2.3質(zhì)量改進和服務績效分析,如:經(jīng)常發(fā)生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋的信息分析等。
4.2.4 發(fā)生的重大安全責任事故。
4.2.5 內(nèi)部質(zhì)量審核實施情況及其效果。
4.2.6 糾正和預防措施實施情況及其效果。
4.2.7以前管理評審的跟蹤措施的實施及有效性;
4.2.8可能影響質(zhì)量管理體系的各種變化,如資源的配置,內(nèi)、外環(huán)境變化,法律、法規(guī)的變化等;
4.2.9相關方的建議。
4.2.10總經(jīng)理認為其他尚需評審的內(nèi)容。
4.3 評審準備
4.3.1《年度管理評審計劃》經(jīng)總經(jīng)理批準后發(fā)給參加管理評審的部門(人員)。
4.3.2各部門(人員)按計劃要求在評審前14天提交評審所需資料,做好評審的準備,并確保在評審進行前7天將評審材料提交品質(zhì)督察部確認后交管理者代表審閱。
4.3.3參加評審的人員根據(jù)需要由總經(jīng)理或管理者代表確定,原則上公司其他領導及各部門負責人均應參加評審。
4.3.4各部門需準備下列資料:
a. 市場拓展部:服務項目開發(fā);市場分析資料;
b. 客戶服務中心:服務過程控制;顧客的反饋、顧客滿意程度的測量結果與顧客溝通等資料;
c. 人力資源部:人力資源控制;
d. 工程維修部:設備的維護、保養(yǎng)等資料;
e. 保安部、財務部:本部門過程控制等資料。
f. 品質(zhì)督察部:內(nèi)、外審結果;質(zhì)量管理體系運行情況;糾正和預防措施、持續(xù)改進實施情況;質(zhì)量管理體系需要改進的重大項目等資料;
4.4管理評審的形式和程序
4.4.1管理評審以會議形式進行。
4.4.2總經(jīng)理主持管理評審會議,會議程序如下:
a.總經(jīng)理主持會議宣布管理評審會議開始,并對管理評審的目的、要求作簡短發(fā)言;
b.管理者代表匯報質(zhì)量管理體系運行情況,各有關部門按評審內(nèi)容要求做書面報告。如管理者代表認為有必要且事先做了布置和準備,則報告的書面化文件應分發(fā)至每個參加評審的人員。
c.與會者討論、分析、評價質(zhì)量體系的適宜性、有效性;分析質(zhì)量體系運行中存在的系統(tǒng)問題、重大問題,提出改進質(zhì)量體系的措施、意見。
d.總經(jīng)理歸納評審意見,對質(zhì)量管理體系現(xiàn)狀的適宜性、充分性、有效性做出結論,提出或裁定質(zhì)量體系改進措施。
4.4.3 部門負責人參加管理評審,須在《會議簽到記錄表》中簽到,品質(zhì)督察部負責會議記錄。
4.4管理評審輸出
4.4.1 品質(zhì)督察部在《會議簽到記錄表》記錄會議情況。
4.4.2 品質(zhì)督察部根據(jù)評審議題和記錄編寫《管理評審報告》,其內(nèi)容包括與以下方面有關的任何決定和措施:
a. 質(zhì)量管理體系及其過程的改進,包括質(zhì)量方針、質(zhì)量目標、組織結構、過程控制等方面的評價;
b. 與顧客要求有關的產(chǎn)品的改進,對現(xiàn)有產(chǎn)品符合要求的評價,包括是否需要進行產(chǎn)品過程審核等與評審內(nèi)容相關的要求;
c. 資源需求。
4.4.3《管理評審報告》需經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準,并按《文件控制程序》中文件發(fā)放的規(guī)定發(fā)至相關領導和部門。
4.4.4管理評審所形成的各種文件、資料和記錄由品質(zhì)督察部按《質(zhì)量記錄控制程序》妥善保存。
4.5管理評審決定的執(zhí)行和驗證
4.5.1 責任部門和人員根據(jù)《管理評審報告》中有關決定編制《管理評審改進措施及驗證記錄表》,并組織實施,按《糾正和預防措施控制程序》執(zhí)行。
4.5.2改進措施實施結束后,各責任部門應將結果報品質(zhì)部,品質(zhì)督察部對實施情況進行檢查后報管理者代表,以便對實施效果是否達到預期目標進行評價;
4.5.3實施結果有效的,品質(zhì)督察部應將其措施納入或編制相關文件,以鞏固其改進效果;
4.5.4經(jīng)驗證,改進措施未達到預期目標的,由責任部門重新制定并實施改進措施,直至達到預期目標。品質(zhì)督察部負責
組織對各種措施計劃的實施進行跟蹤、監(jiān)督和驗證。
4.6 管理評審如導致質(zhì)量方針、目標及體系文件更改時,按《文件控制程序》執(zhí)行。
5.0 相關文件
5.1《文件控制程序》
5.2《質(zhì)量記錄控制程序》
5.3《糾正和預防措施控制程序》
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《年度管理評審計劃》
6.2《會議簽到記錄表》
6.3《管理評審報告》
第8篇 物業(yè)管理知識問答題-5
物業(yè)管理知識問答題(5)
1、小區(qū)內(nèi)綠地改建停車位等應怎樣辦理手續(xù)
《物權法》第七十三條規(guī)定:“建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。”
第七十六條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”
因此,綠地改建停車位等,須經(jīng)專有部分建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。然后再到相關部門辦理法定手續(xù)。
2、小區(qū)內(nèi)的停車泊位歸誰所有業(yè)主支付的車位租賃費歸誰所有該怎樣支配
業(yè)主在買房時,可以通過簽訂合同的方式從開發(fā)商處獲得車位的歸屬。但占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業(yè)主共有。(《物權法》第七十三條有明確界定。)
由于使用和管理的需要,將共有部分的車位租賃給部分業(yè)主使用,又屬于共有的專有使用權。這部分業(yè)主所付出的費用既租賃費,也就是使用費。這部分費用的歸屬,從性質(zhì)上來講作為共有權益收益,應歸全體業(yè)主按份所共有,既扣除物業(yè)管理企業(yè)必要的勞務以及建設停車位和購買必要的附屬設施費用之外,剩余部分應當充入小區(qū)物業(yè)維修資金或由小區(qū)全體業(yè)主共同支配。
3、出租房物業(yè)費應由誰交
《淄博市物業(yè)管理辦法》第42條規(guī)定:“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。”依據(jù)上述規(guī)定,業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務費用,是業(yè)主個別局物業(yè)服務合同應盡的義務。
房屋出租合同中對物業(yè)管理費的交納有約定的話,應依照約定。但業(yè)主與承租人的約定只能約束合同中作出約定的雙方,不能以此對抗物業(yè)管理企業(yè)。如果合同中約定承租人交納而承租人未交納的,作為承擔連帶責任的業(yè)主應當交納。但其交納后,可依據(jù)與承租人在合同中的約定向承租人追償。
4、小區(qū)業(yè)主是否又權審查物業(yè)管理企業(yè)費用支出
這要看小區(qū)物業(yè)管理費的形式。國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》第九條規(guī)定:“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的形式約定物業(yè)管理費用。”也就是說,物業(yè)管理費有兩種存在形式。
“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用,贏余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余部分全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。”實行包干制的,物業(yè)公司每年公布一次收支情況,業(yè)主大會主要考核物業(yè)公司的服務質(zhì)量,沒有審計權利。但是實行酬金制的,五月管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算,并每年不少與一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主大會或者業(yè)主對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時,物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。
《物業(yè)服務收費管理辦法》第十三條規(guī)定:“物業(yè)服務收費采取酬金制方式,物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計?！?/p>
5、因五月管理企業(yè)在履行物業(yè)管理義務中存在瑕疵,業(yè)主要求降低物業(yè)管理費是否合理
物業(yè)管理企業(yè)未按照約定為業(yè)主提供符合雙方約定的標準服務,系違約行為,應承擔違約所產(chǎn)生的法律后果。鑒于業(yè)主實際上已經(jīng)接受了物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務,可適當減少應交的物業(yè)管理費金額。
物業(yè)管理企業(yè)違約行為主要表現(xiàn)在:對公共部位、共用設施設備維護管理不善;對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、公共秩序等未盡管理職能,造成物業(yè)環(huán)境惡化;未經(jīng)業(yè)主同意,許可他人利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施,或者將物業(yè)管理權發(fā)包給他人等。如果業(yè)主或業(yè)主委員會有證據(jù)證明物業(yè)公司存在上述違約行為,物業(yè)公司應承擔響應的違約責任。
6、裝修時,私自拆改承重墻是否違法
《物權法》第七十一條規(guī)定:“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分的權利。業(yè)主形式權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權益。”房屋的承重結構是建筑物的重要共有部分,是絕對不能私自拆改的。
7、物業(yè)管理企業(yè)的哪些事情需要業(yè)主委員會協(xié)助管理或者需要向業(yè)主委員會匯報物業(yè)管理企業(yè)不配合業(yè)主委員會的工作,業(yè)主委員會該怎么辦
業(yè)主委員會有權力和義務按照法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作。一般來講,業(yè)主委員會主要是在服務質(zhì)量與財務監(jiān)管兩方面形式監(jiān)督權力。服務質(zhì)量應根據(jù)物業(yè)服務合同約定來評判,財務監(jiān)管主要包括按實結算部分的收支情況、公共收益情況、維修資金使用情況的監(jiān)督管理。
物業(yè)管理企業(yè)讀業(yè)主委員會的工作不配合的,業(yè)主委員會應根據(jù)物業(yè)服務合同約定向物業(yè)管理企業(yè)交涉,要求其履行物業(yè)服務合同規(guī)定的義務。物業(yè)管理企業(yè)拒絕履行服務合同規(guī)定的義務,拒絕接受業(yè)主委員會監(jiān)督的,業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公告,并可以召開業(yè)主大會解聘物業(yè)管理企業(yè),直至追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責任。
8、物業(yè)管理企業(yè)私自經(jīng)營小區(qū)的共有部位或者共有設備,業(yè)主如何維權
根據(jù)《物權法》和《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定,共有面積和共有設備為全體業(yè)主所共有,是全體業(yè)主的共同財產(chǎn),業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)停止經(jīng)營。如果物業(yè)管理企業(yè)不停止經(jīng)營的話,那么利用共有部位或者共有設備賺的錢,應歸全體業(yè)主所有?？蓪⑦@部分收益補貼物業(yè)管理費的不足,也可直接納入維修資金中。
9、剛買的新房在辦理入住手續(xù)時,有的物業(yè)管理企業(yè)要求一次性交納一年的物業(yè)管理費用,否則不給辦理入住手續(xù)。提前預收物業(yè)管理費是否合理
考慮到物業(yè)管理企業(yè)的正常運轉,預收一定的物業(yè)管理費是合理的,有關法規(guī)也允許物業(yè)管理企業(yè)預收費用(如實行酬金制的)。但是這種預收應當有一定的限度,從物業(yè)管理費的構成來看,有按年、按季度、按月收取的,如果一次性、長時間預手各項物業(yè)費用就不合理了。
10、開發(fā)商收取物業(yè)費作為交房條件是否合法
部分開發(fā)商在交房時,要求購房人以先行支付物業(yè)服務費等作為入住條件,是沒有法律依據(jù)的。物業(yè)服務費是物業(yè)管理企業(yè)基于物業(yè)管理合同向業(yè)主收取的服務費用,應由物業(yè)管理企業(yè)收取,而不應由開發(fā)商收取。開發(fā)商應按《商品房買賣
合同》的約定按期交房,如以交納物業(yè)服務費做房屋交付前提條件,至逾期交付房屋的,開發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任。
依據(jù)《合同法》第六十七條規(guī)定,當事人互負義務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行要求。依據(jù)合同約定和上述法律規(guī)定,除合同中約定以購房者支付物業(yè)服務費作為房屋交付條件的,開發(fā)商不得以購房者先行支付物業(yè)服務費用作為房屋交付條件。購房者雖有交納物業(yè)服務費的義務,但權利人應為物業(yè)管理企業(yè),而不是開發(fā)商。如因此使開發(fā)商逾期交付房屋的,開發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任。
11、業(yè)主交納的車位費是地面使用費還是車輛保管費二者有何區(qū)別
小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)在停車泊位上收取的一般是使用性收費,不是車輛保管費的性質(zhì)。我國《合同法》的第19章專門規(guī)定保管合同。保管合同又稱寄托合同、寄存合同,是保管人保管積存人交付的保管物,并返還該物的合同。保管合同以物品的保管為目的,停車泊位的使用并沒有此目的,也不存在物業(yè)服務企業(yè)返還車的行為;保管合同轉移標的物的占有,而停車泊位的使用并不轉移對車的占有,也沒有占有的意思表示;停車泊位的使用合同是承諾性合同,不以車位的實際交付為合同成立要件,更不以車輛的交付為要件,而保管合同屬時間性合同,以車輛的實際交付保管時才成立。車位合同的標的是車位范圍內(nèi)場地設施的使用權,而保管合同的標的是車輛。停車泊位使用合同,供方提供的是場地使用權和服務,保管合同提供的除服務之外主要還是對標底物的返還的保證;停車泊位使用合同的價格依車位的大小及車為的緊張程度隨市場波動,而車輛保管合同則通常要與車輛的價值相關聯(lián)。停車泊位使用合同如使用人不支付費用,對方?jīng)]有留置權,而對車輛保管合同言,法律賦予了留置權。
12、業(yè)主小區(qū)內(nèi)被打物業(yè)公司是否承擔責任
案例:盧先生夜間回家時,在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。盧先生遂向人民法院起訴,狀告物業(yè)管理公司違約,未盡到安全保護的義務,要求物業(yè)公司賠償其損失。但是,人民法院卻判決駁回盧先生的訴請。盧先生由此產(chǎn)生疑問:物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務合同》,向業(yè)主收取了物業(yè)保安費的情況下,物業(yè)公司對業(yè)主人身受到的傷害是否應承擔民事賠償責任
解析:盧先生與物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)管理服務合同》,雙方形成的是合同法律關系,只要物業(yè)管理公司按照《物業(yè)管理服務合同》中約定的保安服務事項履行了合同義務,物業(yè)公司便不承擔業(yè)主的人身保險責任。雖然物業(yè)管理公司在合同中承諾了保安服務,但這種“保安”系確保物業(yè)使用的方便安全,以及小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定,而不是廣義上的社會安全。擔負業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全已經(jīng)超出了《物業(yè)管理服務合同》約定的一般保安服務事項。對于業(yè)主的人身、財產(chǎn)損害賠償責任,可由物業(yè)管理公司與業(yè)主在物業(yè)管理合同中作出特別約定,沒有特別約定的,物業(yè)管理公司不承擔業(yè)主的人身、財產(chǎn)損害賠償責任。由于盧先生與物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理服務合同》中沒有上述特別約定,因此法院判決物業(yè)管理公司不承擔盧先生的損害賠償責任。
13、小區(qū)內(nèi)車輛被盜物業(yè)公司是否應承擔責任
案例:a公司購買了一輛面包車,該車由其職員周某上下班開回某小區(qū)停放,a公司按月交納停車費。某日早上,周某取車時發(fā)現(xiàn)該車不翼而飛。a公司在報案之后,向人民法院提起訴訟,以物業(yè)公司違反保管合同為由,要求物業(yè)公司賠償其損失。但是,人民法院卻判令駁回a公司的訴請。a公司不解:自己已經(jīng)按月向物業(yè)管理公司交納了停車費,物業(yè)管理公司應當有保管的義務,為什么車在小區(qū)被盜,物業(yè)公司卻不用承擔賠償責任
解析:本案中,人民法院認定物業(yè)管理公司收取停車費、發(fā)放停車證、指定停車位等行為并不表示a公司與物業(yè)管理公司之間成立了保管合同。保管合同是指雙方當事人約定一方將物交付他方保管的合同,保管合同的成立不僅須有當事人雙方的意思表示一致,而且須有寄存人將保管物交付保管人,寄存人交付保管物是合同成立的要件。a公司將車停在物業(yè)管理公司指定的停車位并不表示其已將車的保管責任轉移至物業(yè)管理公司,a公司支付了停車費并不表示其與物業(yè)管理公司成立了有償保管合同。因此,法院判決對a公司的賠償請求不支持。
14、房屋質(zhì)量缺陷能拒物業(yè)費嗎
問:我購買了一處房產(chǎn),現(xiàn)發(fā)現(xiàn)該房質(zhì)量有問題,我一直在和物業(yè)公司交涉,要求維修,請問,在物業(yè)公司將房屋維修好之前我能否拒交物業(yè)管理費
答:一旦你在辦理完接收手續(xù)(即入住手續(xù))之后才發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題,則分兩種情況區(qū)別對待:(1)若房屋質(zhì)量不是主體結構存在問題,未嚴重到足以解除購房合同的情況下,則應繼續(xù)交納物業(yè)管理費。因為房屋質(zhì)量問題是基于你與開發(fā)商簽訂的購房合同,,當質(zhì)量問題較小,不足以解除購房合同時,如裝修工藝稍次,局部出現(xiàn)滲漏等,你應與開發(fā)商協(xié)商解決房屋質(zhì)量問題或索取經(jīng)濟補償。物業(yè)管理費是業(yè)主有償享受物業(yè)管理服務所發(fā)生的費用,業(yè)主只要實際接收了物業(yè)就享受了服務,因而必須向物業(yè)管理公司支付管理費。房屋質(zhì)量問題與物業(yè)管理問題分屬于兩個不同的范疇,二者不能混為一談。(2)若質(zhì)量問題嚴重到可以解除合同的程度,在合同解除之前,業(yè)主仍應交納物業(yè)管理費,直至合同解除為止。
15、開發(fā)商承諾的物業(yè)管理服務內(nèi)容沒有兌現(xiàn)怎么辦
某小區(qū)業(yè)主問:購買某樓盤房子的時候,該樓盤開發(fā)商承諾以后物業(yè)公司會提供24小時熱水,受此吸引才買了房子。然而,等拿到房入住后,卻發(fā)現(xiàn)沒有這一服務。想問一下可否就這一點要求開發(fā)商賠償損失
答:首先需要確定的是沒有提供24小時熱水服務的原因。第一種情況是,該樓盤不具有供應熱水的硬件設施,或者雖然有硬件設施但不能滿足24小時供應。第二種情況是,開發(fā)商選擇的前期物業(yè)管理公司未按前期物業(yè)管理合同的約定提供該項服務。第三種情況是,業(yè)主選擇的物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同的約定提供該項服務。第四種情況是,由于使用成本等原因,大部分業(yè)主不愿使用該項服務而未要求物業(yè)管理公司提供。
在上述第一、二種情況,開發(fā)商均應承擔責任。第一種情況下,開發(fā)商未按承諾配置供應熱水的設施,顯然屬于違約行為。第二種情況下,雖然是物業(yè)管理公司違約,但前期物業(yè)管理公司是開發(fā)商選擇的,開發(fā)商有義務督促其嚴格履行前期物業(yè)管理合同;若其未提供開發(fā)商承諾給業(yè)主的服務,開發(fā)商應向購房者承擔責任。
在上述第三、四種情況,則一般不能歸責于開發(fā)商。第三種情況下,違約的是業(yè)主選擇的物業(yè)管理公司,與開發(fā)商之間不存在因果關系,業(yè)主只有根據(jù)物業(yè)管理合同向物業(yè)管理公司追究違約責任。第四種情況下,是業(yè)主大會決定不實施該服務,并非開發(fā)商或物業(yè)管理公司的原因,個別希望使用該項服務的業(yè)主此時一般只有尊重大部分業(yè)主的選擇。
16、未簽物業(yè)管理協(xié)議書,業(yè)主可不交管理費嗎
某小區(qū)業(yè)主問:我們小區(qū)的物業(yè)是由開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理的,該物業(yè)公司并沒有和我們業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議,請問我們是否可拒交物業(yè)管理費
答:近年來,隨著住宅小區(qū)實行物業(yè)管理的普及,物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛日漸增多,本案就是一例。本案的關鍵在于物業(yè)公司與業(yè)主之間受否成立了物業(yè)管理服務合同關系。
第9篇 某物業(yè)項目護管員崗位管理程序
物業(yè)項目護管員崗位管理程序
1.目的
建立一支訓練有素的安全防范專業(yè)隊伍,明確護管員各崗位職責,負責所轄區(qū)域的安全保衛(wèi)和消防工作,確保轄區(qū)的安全及良好秩序。
2.范圍
適用于公司各管理處對護管員的管理。
3.安全管理工作內(nèi)容
3.1治安管理:登記訪客(適用于封閉式小區(qū)、大廈),控制無關人員進入所轄區(qū)域;核查出入人員、車輛所攜帶的物品,防止物品丟失及危險品進入所轄區(qū)域;協(xié)助公安執(zhí)法部門查處案件,查禁違法行為。
3.2停車場及交通管理:對車輛進行管理,防止轄區(qū)內(nèi)停放的車輛遭受破壞、盜竊及未經(jīng)許可停泊;調(diào)節(jié)、疏導人、車流量,防止所轄區(qū)域秩序混亂和交通堵塞。
3.3消防安全及衛(wèi)生管理:巡查小區(qū)公共設施、設備、消防器材的完好情況,協(xié)助保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生。
3.4突發(fā)事件及違章處理:隨時發(fā)現(xiàn)、處理、控制突發(fā)事件現(xiàn)場,防止事態(tài)惡化;按規(guī)定程序查處違章行為。
4.方法和過程控制
4.1安全主管
4.1.1負責布署安全保衛(wèi)工作,督導檢查本部門的工作落實情況,發(fā)現(xiàn)安全問題,及時向經(jīng)理匯報。
4.1.2負責組織督查、班長及護管員的在職培訓和業(yè)務軍體技能訓練,提高本部門員工的綜合素質(zhì),每周定時召開安全研討會或工作例會。
4.1.3督導檢查轄區(qū)內(nèi)安全、消防設施的使用情況,定期組織消防知識培訓,定期或不定期的組織消防實戰(zhàn)演習和綜合演練,不斷提高護管員的防火意識和滅火作戰(zhàn)技能。
4.1.4負責小區(qū)(大廈)護管員巡邏路線及崗位設置的制訂,并根據(jù)實際需要調(diào)整改變巡邏路線、方式和方法,經(jīng)常組織各種突發(fā)事件處理的演練,每季度至少進行一次緊急集合,不斷提高護管員的職業(yè)敏感度和處事應變能力。
4.1.5配合有關部門處理轄區(qū)內(nèi)各類違法違章行為、突發(fā)事件,調(diào)解業(yè)主、住戶間的糾紛,配合公安等執(zhí)法部門做好轄區(qū)內(nèi)的治安消防管理工作。
4.1.6根據(jù)工作需要,不定期帶領督查就轄區(qū)內(nèi)的安全工作對住戶進行回訪,聽取住戶對安全工作的意見和建議,借以改進工作方法。
4.1.7組織本部門員工開展業(yè)余文化活動,加強班組之間的協(xié)調(diào)配合,合理調(diào)配人力資源。
4.1.8每周檢查本部門員工的管理情況,及時處理違紀行為,并通知督查記錄在《員工違紀處理記錄表》中。
4.1.9負責本部門員工的月度考評工作,并將考評情況及時通知被考評人,以便其改進不足之處。對于本部門員工的錄用、轉正、升職、嘉獎等具有審核建議權。
4.2安全督查
4.2.1協(xié)助安全主管做好日常管理和培養(yǎng)業(yè)務骨干的工作,參與制定各項安全管理制度。
4.2.2督促檢查安全管理工作的實施與落實情況,負責內(nèi)務管理并及時了解本部門員工的思想動態(tài),遇疑難問題及時向主管匯報。
4.2.3具體負責班長、護管員的業(yè)務知識、軍體技能培訓及不定期檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時召開班組會通報并進行整改。
4.2.4每天檢查各班在崗工作狀況、各項管理制度、質(zhì)量記錄、安全防范措施落實情況等,發(fā)現(xiàn)問題及時處理并向主管匯報,將有關情況記錄在《護管員交接班記錄表》和《員工違紀記錄表》上。
4.2.5協(xié)助主管根據(jù)工作需要調(diào)整工作流程并確定臨時巡邏路線及崗
位設置。
4.2.6配合公安執(zhí)法部門查處轄區(qū)內(nèi)的各類違法、違章行為,做好轄區(qū)內(nèi)的治安、消防管理工作。
4.2.7定期對轄區(qū)內(nèi)的消防設備、器材和自動監(jiān)控設施進行測試、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時上報解決。
4.2.8每日檢查護管員的內(nèi)務管理,及時處理違紀行為并做好相關紀錄。
4.2.9負責班長、護管員的月度考評工作,將考評情況及時通知被考評人,對班長、護管員的錄用、轉正、嘉獎、懲處以書面形式呈主管審核。
4.3檢查員(班長)
4.3.1對本班各崗位工作負責,每日須檢查各崗履行職責情況,主要包括:考勤紀律、崗位衛(wèi)生、物品擺放、質(zhì)量記錄、裝備佩帶、操作規(guī)程、精神面貌、服務禮儀等,并在《護管員交接班記錄表》上予以記錄。
4.3.2熟悉掌握小區(qū)(大廈)的整體狀況,妥善處理各種突發(fā)事件,超過權限的及時向督查或主管匯報,并向指揮監(jiān)控中心匯報進展情況。
4.3.3負責各崗位記錄表格、停車卡及憑證的領用發(fā)放,相關質(zhì)量記錄的收集檢查,并裝訂成冊及時上繳部門。對于收取的各類費用必須及時按規(guī)定上繳部門,經(jīng)核實后統(tǒng)一上繳管理處。
4.3.4監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)各類公共設施及其標識和消防設施的完好情況,發(fā)現(xiàn)問題及時與指揮監(jiān)控中心聯(lián)系維修事宜。
4.3.5負責本班護管員的崗前培訓和內(nèi)務管理工作。
4.3.6及時收集、整理顧客的意見和建議,統(tǒng)一上報管理處。
4.3.7關心了解班員的思想和生活動態(tài),充分調(diào)動班員的積極性和主觀能動性,對于班組出現(xiàn)的疑難問題及時向上級匯報。
4.3.8及時協(xié)調(diào)班組與其它部門的工作銜接和配合,共同做好管理工作。
4.3.9實行'班前點名、班后點評'制度,監(jiān)督本班人員做好交接班工作,對本班護管員的工作狀況具有初步考核權。
4.4巡查崗
4.4.1按照巡邏路線、巡查點進行巡查,靈活機智,發(fā)現(xiàn)問題及時記錄、報告,對可疑人員及時進行盤查清理。
4.4.2對所轄區(qū)域單車、摩托車的不規(guī)則擺放進行整理,對道路泊車、停車秩序進行監(jiān)管,檢查車廂內(nèi)存放物資,發(fā)現(xiàn)可疑情況或安全漏洞應及時作出處理和報告。
4.4.3按程序要求對裝修戶進行過程監(jiān)督,對施工人員違章作業(yè)要及時制止并向班長或指揮監(jiān)控中心報告,并聯(lián)系裝修管理員到現(xiàn)場處理。
4.4.4熟悉管轄范圍內(nèi)各種設施的位置,注意公用設施、綠地等情況,
發(fā)現(xiàn)違章或受破壞,及時處理并向指揮監(jiān)控中心報告。
4.4.5監(jiān)管轄區(qū)范圍內(nèi)公共衛(wèi)生情況,發(fā)現(xiàn)不合格之處,及時通知相關人員進行處理。
4.4.6檢查各路口消防通道是否暢通,消防設備器材是否完好無損,安全疏散標識是否醒目、正確,有無消防隱患。
4.4.7制止顧客、外來人員或管理處員工的違章行為。
4.4.8維護商業(yè)區(qū)域的公共秩序。
4.4.9將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題和異常事件記錄在《護管員巡查記錄表》上,并由處理完成人簽字確認。
4.4.10發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員,必須及時通知指揮監(jiān)控中心并密切監(jiān)視、跟蹤,如其有違法、
犯罪活動要設法抓獲,并及時報告上級處理。
4.4.11發(fā)現(xiàn)火情,按照相關程序執(zhí)行。
4.4.12巡查中如遇到外來人員參觀,應觀察其是否有管理處人員陪同,如沒有管理員陪同,應禮貌的上前詢問,并向指揮監(jiān)控中心匯報。
4.4.13負責檢查在崗人員的工作情況并記錄。
4.5車場崗
4.5.1保障停車場秩序及道路暢通,禮貌地指揮車輛進出、按位停放。
4.5.2對進入車場的車輛進行外表檢查,填寫《停車場車輛情況登記表》,對未關車門或車窗者及時知會車主,發(fā)現(xiàn)可疑情況或不安全因素應及時作出處理和報告,并做好記錄。
4.5.3愛護警用設備,隨時保持治安崗亭及周圍環(huán)境的整體衛(wèi)生、設施、標識完好無損。
4.5.4配合其他崗位工作,做好交接班手續(xù)。
4.6車輛出入口崗
4.6.1嚴格執(zhí)行小區(qū)停車場管理規(guī)定,實行《車輛進出憑證》或《停車卡》收發(fā)制度,一車一卡,認卡、認人方予放行。如換車、換人需車主陪同或親筆委托并經(jīng)登記相關資料后方可放行。
4.6.2正確引導車輛停放在指定區(qū)域,保持車場崗亭及其環(huán)境衛(wèi)生、停車場的標識完好,制止非機動車輛或閑雜人員進入車場。
4.6.3對于大型車輛因公進入小區(qū),如抽糞車等,須征得管理處同意后方可放入,并及時通知相關崗位,指揮車輛在指定區(qū)域活動或停放。禁止攜帶易燃易爆物品的車輛進入。
4.6.4對搬運物資的車輛,經(jīng)與指揮監(jiān)控中心核實后,憑管理處簽署的物資搬運放行條給予放行,對于沒有出入卡的車輛應核對并登記車主有效證件后,方可放行。
4.6.5根據(jù)市政府對停車場的管理規(guī)定,按標準對臨時停放的車輛進行收費并開票據(jù)。
4.6.6負責崗亭對講機、充電器、軍大衣、雨衣、雨鞋的擺放整齊及衛(wèi)生工作,妥善保管好相關票據(jù)及質(zhì)量記錄,愛惜使用警用器材。
4.6.7嚴禁貪污、挪用停車費,對區(qū)域內(nèi)的違章違紀現(xiàn)象及時制止、上報或處理。
4.6.8認真完成交接班手續(xù)。
4.6.9對距本崗位的遠處即可確認能予以放行的車輛,應提前啟動道閘(對進入車輛應在啟動道閘后立即進行車輛登記并在車輛到達車場道閘處5秒內(nèi)完成登記手續(xù))并放行,減少顧客因停車、交(取)票啟步而造成的不便。
4.7人行出入口崗
4.7.1注意儀態(tài)儀表及工作形象,文明、禮貌、耐心、熱情地對待顧客。
4.7.2認真做好來訪人員登記工作,加強對外來人員的管理及追查。
4.7.3核查進入小區(qū)(大廈)的施工人員持有的《出入卡》,經(jīng)檢查后按指定通道放行。
4.7.4檢查進入轄區(qū)人員所攜帶的物品是否安全,對危險品、易燃品、液化氣瓶(有管道煤氣的轄區(qū))等要嚴禁其帶入,并及時向上級報告。
4.7.5發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象要及時通知有關人員處理,制止無關人員在區(qū)域逗留。做好物資放行的把關工作。
4.7.6正確使用各類設施、設備。
4.7.7注意收集顧客的意見和建議,及時向控制中心匯報并做好相關記錄。
4.8出入口崗
4.8.1檢查本部門員工和外來施工人員配帶有效證件的情況,發(fā)現(xiàn)不符者,及時處理和報告。
4.8.2嚴禁危險品進入小區(qū)。
4.8.3對搬出小區(qū)(大廈)的物資進行核查,嚴格按照《物資搬運放行條》的內(nèi)容進行操作,手續(xù)齊全后方可予以放行。
4.8.4保持通道暢通,發(fā)現(xiàn)有閑雜人員或亂發(fā)傳單、廣告者立即制止并請其離開,同時通知其他崗位引起注意。
4.8.5做好外來人員的登記工作,妥善保管其有效證件,嚴禁無關人員出入小區(qū)(大廈)。
4.8.6協(xié)助配合其他崗位工作并認真完成交接班手續(xù)。
5.質(zhì)量記錄和表格
《護管員交接班記錄表》
《護管員巡查記錄表》
《護管員違紀記錄表》
《出入卡》
《物資搬運放行條》
《來訪人員情況登記表》
《公司進出人員登計表》
《停車場車輛情況登記表》
《車輛進出憑證丟失記錄表》
《車輛進出憑證》
《消防演習情況記錄表》
《緊急集合情況記錄表》
第10篇 某物業(yè)管理各崗位任職要求
總經(jīng)理素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神,對企業(yè)有強烈的責任感,精通公司各項業(yè)務,經(jīng)驗豐富。善于學習,思想敏銳、超前,有開拓創(chuàng)新意識,講求效率,處事果斷,敢于競爭,勇于負責,作風正派,辦事公道,不徇私情。
自然條件:年齡35-60歲,身體健康,相貌端正。
文化程度:具有大專以上學歷,有高級專業(yè)技術職稱。熟悉經(jīng)營、經(jīng)濟、財稅、安全等方面法律法規(guī)。
工作經(jīng)驗:具有五年以上相關經(jīng)營管理經(jīng)驗。
副總經(jīng)理素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):具有良好的心理素質(zhì)和較高的思想道德修養(yǎng),對工作有較強的責任心,具有較強的業(yè)務指導能力,思想活躍,敢于創(chuàng)新。
自然條件:年齡30-60歲,身體素質(zhì)良好,品貌端正。
文化程度:具有大專以上學歷,有高級專業(yè)技術職稱,熟悉業(yè)務,了解工作性質(zhì)。
工作經(jīng)驗:具有四年以上相關管理經(jīng)驗。
辦公室主任素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):熱愛工作,有較強的事業(yè)心,具有領導才能,關心熱愛員工,為員工實事,辦事公道,實事求是,有較強組織協(xié)調(diào)能力,::能與其他各部門保持密切的合作關系。
自然條件:30歲以上,身體健康,五官端正。
文化程度:具有大專以上文化程度。
工作經(jīng)營:有三年以上相關工作經(jīng)驗。
辦公室職員素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神,工作認真、耐心細致,有一定的組織協(xié)調(diào)能力和較強的保密意識,團結同事,工作中能建立良好的人際關系。能掌握基本的電腦操作方法。
自然條件:年齡23歲以上,身體健康。
文化程度:具有大專以上學歷,有較強的中文寫作能力。
財務部經(jīng)理素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):品德優(yōu)秀、熱愛工作,有較強事業(yè)心和管理能力,良好的溝通技巧和內(nèi)部人際關系,熟知財務制度。
自然條件:30歲以上,品德端正,男女不限。
文化程度:大專以上財會專業(yè)畢業(yè),并具有會計師職稱。
工作經(jīng)驗:三年以上相關工作經(jīng)驗,熟悉稅務和財務業(yè)務。
財務部職員素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):品德佳,處事穩(wěn)重、可靠,敢于堅持原則,工作責任心強,并具有耐心細致快捷的工作能力。能協(xié)調(diào)好外單位、銀行及各部門員工的關系。
自然條件:年齡23歲以上,男女均可,身體健康。
文化程度:大專以上學歷
安全部經(jīng)理素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):具有較強的事業(yè)心和高度責任感,具備一定的組織協(xié)調(diào)能力,為人正直、以以身作則、具有犧牲精神、不畏強暴、秉公辦事、有理有節(jié),處事果斷、敏捷,模范遵守公司各項規(guī)章制度。熟悉各項法律專業(yè)知識,與公安、消防相關及各部門之間有很強的溝通和協(xié)調(diào)能力。受過一定擒拿訓練,對處理緊急事件有快速反應能力。
自然條件:30歲以上,男性,相貌端正、身體健康、精力充沛。
文化程度:大專以上學歷。
工作經(jīng)驗;具備有三年以上相關工作經(jīng)驗。
保安員素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):具有高度責任心,工作認真負責,為人正直,不畏強暴,秉公辦事,處事果斷。
自然條件:男性,18歲以上,身高1.70m以上,身體健康。
文化程度:初中以上學歷。
工程部經(jīng)理素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識,責任心強,善于溝通,并能協(xié)調(diào)各部門的相互關系,具有相當?shù)慕M織管理能力。對公司機械、電力、基建和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。
自然條件:28歲以上,男性,身體健康。
文化程序:工程技術專業(yè)大專以上或同等學歷,受過專業(yè)培訓。具有中級工程師技術職稱。
工作經(jīng)驗:具有五年以上技術管理經(jīng)驗。
業(yè)務部經(jīng)理素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神,對企業(yè)有責任感,具有一定的組織協(xié)調(diào)能力,善于學習,意識超前,在公司業(yè)務上有開拓創(chuàng)新意識。講求效率,敢于競爭,勇于負責。
自然條件:年齡30歲以上,身體健康,相貌端正。
文化程度:大專以上學歷,受過物流專業(yè)培訓,具有中級物流專業(yè)技術職稱。
工作經(jīng)驗:具有五年以上業(yè)務管理工作經(jīng)驗。
業(yè)務部職員素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):工作認真負責。有開拓創(chuàng)新精神,具有一定的溝通、協(xié)調(diào)、組織能力。
自然條件:年齡23歲以上,男女均可,身體健康。
文化程度:大專以上學歷。
業(yè)務部收貨員素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):工作認真敏捷,耐心細致,服務熱情和藹,具有高度的責任感。
自然條件:女性,18歲-45歲,身體健康,儀態(tài)端莊。
文化程度:初中以上學歷。
第11篇 物業(yè)信息傳遞管理程序文件
物業(yè)程序文件:信息傳遞管理程序
1.目的
建立zz物業(yè)統(tǒng)一的信息管理標準,進一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務體系。
2. 適用范圍
本規(guī)定適用于公司各部門、各管理處信息傳遞管理。
3.定義
無
4.職責
各部門經(jīng)理負責貫徹執(zhí)行,由辦公室負責監(jiān)督執(zhí)行。
5.方法及過程控制
5.1公司各部門人員應保持開放心態(tài),及時、準確地將信息傳遞給公司相應部門。
5.2各部門/管理處經(jīng)理(負責人)是本部門信息工作的第一責任人,全權負責本部門/管理處的信息管理工作。各部門/管理處設一名信息員(可以兼職)。
5.3公司各部門/管理處之間及部門/管理處內(nèi)部以正常的信息傳遞方式傳遞真實、完整的信息,不得傳播未經(jīng)證實的加入個人主觀臆測的信息,對以非正常方式傳播對公司造成不良影響的信息者將追究其相應責任,嚴重者將移交司法機關處理。
5.4公司員工應樹立高度的保密意識,嚴格控制信息傳遞的范圍,不得將受控的信息向無關人員泄露。
5.5定時編制并傳遞文件時間
5.5.1工作計劃:每月26日(遇公休日順延)由各管理處、各部門自行制定,并經(jīng)項目、部門負責人審核后,傳遞辦公室匯總,待公司辦公室主任審批后知會地產(chǎn)公司相關部門或人員。
5.5.2物業(yè)管理信息周報:每周五由各管理處、各部門按照統(tǒng)一文本格式制作,并經(jīng)項目、部門負責人審核后,傳遞行政事務辦公室匯總,品質(zhì)管理部審核,公司總經(jīng)理最終審核后發(fā)送地產(chǎn)公司和物業(yè)公司相關人員。
5.5.3物業(yè)管理月報:每月1次,每月3日報送;由各管理處、各部門按照統(tǒng)一文本格式制作,并經(jīng)主管第一負責人審核后,傳遞辦公室,由辦公室發(fā)送至地產(chǎn)公司總辦和集團物業(yè)管理部。
5.5.4經(jīng)營月報表:每月8日前(遇法定節(jié)假日,順延);
5.5.5重大的質(zhì)量事故、突發(fā)事件、顧客投訴須在一個工作日內(nèi)通報。見《突發(fā)事件管理控制程序》、《顧客投訴處理程序》
5.6職能部門人員向其他部門發(fā)送郵件,需提前報送本部門經(jīng)理(負責人)審批,否則將視為無效信息。
5.7關于公司內(nèi)外文件的收發(fā)與網(wǎng)絡安全
5.7.1公司對內(nèi)、對外發(fā)文都應有統(tǒng)一格式,公司對外發(fā)文需由總經(jīng)理確認后方可發(fā)送。各部門在公司內(nèi)部發(fā)文由部門經(jīng)理確認后張貼、發(fā)送。
5.7.2各部門及各位職員必須采用給定的帳號和密碼上公司內(nèi)部網(wǎng),并對帳號嚴格保密,不得泄露給外界(他人)使用,對于因泄露帳號給公司造成損失的,視情節(jié)給予相應處理,直至追究相關法律責任。
5.7.3各部門對上網(wǎng)帳號及密碼要嚴格管理,部門及職員的上網(wǎng)密碼應定時更換,如本部門有人員離職,應立即更換其在職期間所掌握的所有密碼,以確保信息安全。
5.7.4不得利用internet及e-mail信箱從事危害國家安全,泄露國家秘密等犯罪活動。
5.7.5不得利用互聯(lián)網(wǎng)泄露公司機密,查閱、復制和傳播非法言論、淫穢黃色信息,對違反此規(guī)定的行為,公司將做嚴肅處理。
5.7.6操作時,應遵守internet國際慣例,不得向他人發(fā)送惡意的、挑釁的郵 件,不得隨意向不認識的企業(yè)或機構的信箱發(fā)送商業(yè)廣告。
5.7.7不得利用internet從事私人工作,辦公室電腦人員將定期對各部門電腦使用情況進行監(jiān)控、檢查。
5.8單據(jù)、合同的傳遞與督促
5.8.1單據(jù)、文件、合同的傳遞
各類單據(jù)、文件、合同,經(jīng)總經(jīng)理批復后,將批復件轉交指定人員取回。
5.8.2審批時限
審批人自接收后不超過2個工作日(物業(yè)公司范圍內(nèi)),完成審批。
5.8.3如審批人外出,可通過電話方式授權其他人員代簽意見,待審批人員外出歸來后補簽。
5.9 關于公司內(nèi)部網(wǎng)平臺
5.9.1公司內(nèi)部網(wǎng)各部門信息由各部門/管理處信息管理員負責維護更新,整體維護由辦公室電腦管理員負責。
5.9.2內(nèi)部網(wǎng)建立了正常的溝通渠道,即內(nèi)部網(wǎng)論壇.不得利用公司網(wǎng)絡進行人身攻擊,否則后果自負。
5.9.3內(nèi)部網(wǎng)各部門/管理處的信息需由各部門/管理讓經(jīng)理確認后方可上傳發(fā)布。
5.10內(nèi)部溝通辦法
5.10.1公司各項政策、制度、措施一般通過會議或文件的形式進行傳達,一般情況每二周召開經(jīng)營管理業(yè)務會,每年年初召開年度工作會議,以及召開一些臨時會議。
5.10.2每月第一個整周的周六為總經(jīng)理接待日,所反映問題由總經(jīng)理落實有關部門妥善處理。
5.10.3各部門可采取例會、座談等方式進行內(nèi)部溝通,傳達公司和部門政策,聽取各組意見。
5.10.4溝通時應耐心、禮貌傾聽員工意見,對員工的意見及困難予以重視并做好回復工作。
5.10.5減少浪費、節(jié)約成本。開源與節(jié)流,是公司在經(jīng)營管理中并行不悖的兩種手段,公司歡迎員工提出增產(chǎn)節(jié)約的方法和節(jié)約費用開支的建議。
5.10.6通過公司內(nèi)部網(wǎng)平臺實現(xiàn)信息共享與內(nèi)部溝通,總經(jīng)理online板塊實現(xiàn)了員工與領導層的直接對話.暢所欲言板塊體現(xiàn)了溝通無極限.
5.10.7溝通的信息及內(nèi)容:
a)正常信息,如工作情況、方針、目標、檢驗、檢測結果、顧客對產(chǎn)品質(zhì)量投訴、內(nèi)部審核與管理評審報告及體系運行的其他記錄;
b) 不符合信息;
c) 其他內(nèi)部信息,如員工對于產(chǎn)品質(zhì)量工作的建議等。
6支持性文件
無
7質(zhì)量記錄表格
tjzzwy5.5.3-z02-f1 《物業(yè)信息收集一覽表》
第12篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之環(huán)境衛(wèi)生管理
一、環(huán)衛(wèi)設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站
1、垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站(現(xiàn)場相片)
二、清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔
1、清潔工作獎罰細則
2、清潔組長崗位職責
3、清潔工作檢驗標準與辦法
4、清潔時段安排表
5、清潔工作日檢表
6、清潔工作安排總表
三、垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒與滅殺
1、日產(chǎn)日清(現(xiàn)場清潔和消殺工作的照片)
2、滅除“四害”工作檢驗標準和辦法
四、房屋共用部位設施設備無蟻害
1、白蟻防治合同
2、白蟻消殺記錄
五、小區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑,煙頭等廢棄物
1、清潔工作獎罰細則
2、清潔組長崗位職責
3、清潔工作檢驗標準與辦法
4、清潔時段安排表
5、清潔工作日檢表
6、清潔工作安排總表
六、房屋共用部位保持清潔,無亂巾、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶手、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈
1、清潔工作獎罰細則
2、清潔組長崗位職責
3、清潔工作檢驗標準與辦法
4、清潔時段安排表
5、清潔工作日檢表
6、清潔工作安排總表
七、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象
1、小區(qū)實景(現(xiàn)場相片)
八、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜
1、業(yè)主公約
九、排放油煙、嗓音符合國家環(huán)保標準,外墻無污染
1、廣東省實施《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》辦法
