第1篇 物業(yè)管理處遺失物品招領(lǐng)程序
1、員工在工作期間或非工作期間發(fā)現(xiàn)遺失的任何物品,都應(yīng)主動交到管理處,由前臺人員負責(zé)管理。
2、前臺人員接到送來的遺失物品后,要立冊登記和備案,逐項登記核對,貴重物品必須存放在安全的位置。
3、根據(jù)遺失物品的位置、時間查尋找失主,或者通過管理處在各樓的通知欄張貼招領(lǐng)啟事。
4、如果有失主前來認領(lǐng)時,前臺人員要仔細詢問失主的相關(guān)情況,判斷與丟失的物品是否相符。確認無誤后,失主需在值班記錄本上簽名。
5、根據(jù)有關(guān)規(guī)定,遺失物的保存期為貴重物品保存期限三個月,一般物品一個月,食品三天。
6、遺失物品逾期無人認領(lǐng),可經(jīng)管理處主任簽字同意,上交公司。
第2篇 物業(yè)管理體系文件內(nèi)部審核程序
物業(yè)綜合管理體系文件內(nèi)部審核程序
1.目的:確保管理體系有效實施、保持和改進。
2.范圍:管理體系所覆蓋的所有區(qū)域。
3.職責(zé):
4.操作規(guī)程:
工作流程圖說明記錄
1、品質(zhì)管理部編制《年度內(nèi)審計劃》(每年至少一次),包括:確定審核目的、范圍、依據(jù)、頻次、辦法、受審部門、內(nèi)審時間,上報管理者代表審核。
2、管理者代表簽署意見后報公司總經(jīng)理審批。
3、當(dāng)組織機構(gòu)管理體系發(fā)生重大變化、法律法規(guī)及其它外部要求變更等情況發(fā)生時,由管理者代表及時組織進行內(nèi)部審核。
4、內(nèi)審組長和內(nèi)審組成員由管理者代表任命。
5、內(nèi)審組長編制本次《審核實施計劃》,包括:審核組成員、時間、地點、受審部門、審核要點、審核報告分發(fā)范圍、日期等,交管理者代表審核,報公司總經(jīng)理審批。
6、內(nèi)審組長組織編寫《內(nèi)審檢查表》,包括:審核項目、依據(jù)、方法等。
7、內(nèi)審組長于內(nèi)審實施前10天通知受審部門。
8、受審部門如有異議,應(yīng)于內(nèi)審前3天通知內(nèi)審組長。
9、內(nèi)審的首次會議由公司領(lǐng)導(dǎo)、內(nèi)審組成員及各部門負責(zé)人參加,與會者簽到并將會議記錄在公司品質(zhì)管理部歸檔。
10、首次會議內(nèi)容:由組長介紹內(nèi)審目的、范圍、依據(jù)、方式、組員、日程等。
11、首次會議后應(yīng)進行現(xiàn)場審核,并將管理體系運行效果及不符合項記錄在《內(nèi)審檢查表》中。
12、內(nèi)審組需每日召開內(nèi)審會議,對當(dāng)日的審核情況進行核對。
13、現(xiàn)場審核結(jié)束后,審核組長召開內(nèi)審小組審核會議,對審核結(jié)果進行全面分析,確定不合格項,填寫《不合格項分布表》。
14、審核組長于一周內(nèi)完成《內(nèi)部管理體系審核報告》,報告內(nèi)容包括:審核目的、范圍、方法、依據(jù)、審核組成員、受審核方代表名單、審核計劃實施情況、不合格項分布情況分析、不合格數(shù)量及嚴重程度、存在的主要問題分析、對體系的有效性、符合性的結(jié)論及今后應(yīng)改進的地方。
15、將此報告交管理者代表審核,上報公司總經(jīng)理審批。
16、召開內(nèi)審末次會議,公司領(lǐng)導(dǎo)、內(nèi)審組成員及各部門領(lǐng)導(dǎo)到會并簽到、公司品質(zhì)管理部將會議紀錄存檔。
17、會上內(nèi)審組組長通報檢查結(jié)果,宣讀《內(nèi)部管理體系審核報告》,提出完成糾正措施的要求及日期。
18、公司品質(zhì)管理部將《內(nèi)部管理體系審核報告》發(fā)放到各相關(guān)部門,并將內(nèi)審結(jié)果提交公司管理評審。
《審核實施計劃》 c*8.2-02-f01-01
《內(nèi)審檢查表》 c*8.2-02-f02-01
《不合格項分布表》 c*8.2-02-f03-01
《內(nèi)部管理體系審核報告》c*8.2-02-f04-01
第3篇 某大廈項目物業(yè)管理要點
大廈項目物業(yè)管理要點
運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,確保物業(yè)的保值與升值。
人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁,增進了解與信任,以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽。
結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點,導(dǎo)入切合實際的管理理念,以高效率的管理降低成本,轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念,全心全意為業(yè)戶服務(wù)。
為實現(xiàn)以上設(shè)想,擬采用'一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施'的管理方針。
一、一種模式
針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔(dān)任,在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式,并創(chuàng)造'管理由您評定,分分秒秒印證,點點滴滴做起,永遠讓您滿意'的模式效應(yīng),力求更好地滿足業(yè)戶的需求。
建議采用的管理體制是:企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。
管理思想是:安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。
追求目標(biāo)是:社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。
二、二項承諾
1.在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過'市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈'的評比。
2.在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過'省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈'的評比。
三、三個重點
1.完善服務(wù)、誠信待人
物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè),為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中,充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo),奉行'以人為本,業(yè)戶至上'的原則和務(wù)實周到的工作理念,為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù),并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中,與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求,在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境。
2.環(huán)境管理責(zé)任到人
大廈的環(huán)境管理極為重要,如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住(工作)環(huán)境,是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們保潔工作責(zé)任到人,督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位,才能充分發(fā)揮每個人的才能,認真地去做好每天的工作,積極宣傳環(huán)保意識,使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài),為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。
3.安全、消防真抓實干
為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全,我們主張以切合實際的人員防范為主,以本物業(yè)先進的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念,建立一支強有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管,使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中,建議派專人全天值班,負責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作,嚴格管理,防止易燃、易爆等危險品進入大廈,制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序,如發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。
四、四項措施
1.根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件,在對其加以完善的基礎(chǔ)上,將之運用到**物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析,科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊,使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等,使每一位員工了解工作規(guī)程,熟悉管理程序,達到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。
3.我們時刻有著多方面的準備,永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新,不斷提出中肯意見,全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4.我們將不間斷地充實管理隊伍。采用'培訓(xùn)-上崗-再培訓(xùn)-再上崗'的輪回培訓(xùn)制度,不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
第4篇 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)人員須具備專業(yè)素質(zhì)
一、良好的溝通、協(xié)調(diào)能力
溝通工作在物業(yè)管理日常工作中無時、無處不在,溝通工作主要包括:與業(yè)主(客戶)的溝通、與上下級的溝通,與相關(guān)單位的溝通等等,對內(nèi)通過有效的溝通,加強了團隊成員的相互理解,避免產(chǎn)生不必要的誤會、矛盾及摩擦,員工內(nèi)部間不會有壓抑的感覺,工作就容易出成績出效率;對外通過有效溝通,達到業(yè)主理解物業(yè)管理企業(yè)的管理舉措,讓業(yè)主配合并支持企業(yè)的目的;對外溝通還反映在其它方面,如與政府相關(guān)職能部門、供電、供水、電信、相關(guān)合作單位等等。物業(yè)管理師,是物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)頭人,在實現(xiàn)目標(biāo)的過程中出現(xiàn)問題必須及時解決,必然要善于利用各種機會進行溝通,然后根據(jù)了解的情況做出正確的判斷和選擇,完成物業(yè)管理企業(yè)所定的經(jīng)營管理目標(biāo)。
二、務(wù)實、敬業(yè)的精神
物業(yè)管理涉及社會的方方面面,行業(yè)內(nèi)有句話:“物業(yè)管理是籮筐、什么東西都可往里裝”,有事找“物業(yè)”。物業(yè)管理人從事的是一件繁雜瑣碎的工作,不抱著務(wù)實、敬業(yè)的精神就很難成為稱職的員工,更不能成為合適的物業(yè)管理師,其務(wù)實、敬業(yè)精神主要表現(xiàn)在以下兩方面:
(一)對職業(yè)是否充滿信心
物業(yè)管理在我國經(jīng)過20多年的發(fā)展,但相應(yīng)的物業(yè)管理法律法規(guī)尚在健全之中,受中國傳統(tǒng)文化的影響,不少人認為物業(yè)管理技術(shù)含金量低、任何人都可以操作。由于當(dāng)前市場經(jīng)濟尚不發(fā)達造成整個社會對于物業(yè)管理行業(yè)的評價不夠客觀和公正?？梢哉f,物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)在是受委屈的事多,理解的事少,贊賞的事更少,在這種情況下,作為一名物業(yè)管理師,能否端正心態(tài),務(wù)實、敬業(yè)地做好物業(yè)管理活動過程中的每項工作,能否對這一職業(yè)持續(xù)保持信心充分去認識到隨著人們思想觀念的不斷轉(zhuǎn)變,市場經(jīng)濟的不斷深入,必將會讓國人對物業(yè)管理這行業(yè)有新的認識――物業(yè)管理不僅只是最終為客戶固定資產(chǎn)投資的保值和增值,還有更多可延伸的增值服務(wù)。對行業(yè)的信心是務(wù)實、敬業(yè)精神最基本的表現(xiàn)。
(二)對薪酬的理解態(tài)度
物業(yè)管理是靠收取業(yè)主的物業(yè)費來維持運作,物業(yè)費收入是有限的,費用支出是年年遞增的,員工不可能有過高的薪酬待遇。在現(xiàn)實中,由于受薪酬多與少的影響為理由,物業(yè)人對本職工作表現(xiàn)出不積極,甚至推卸、應(yīng)付了事的比比皆是,而作為一名物業(yè)管理師可以不滿足于現(xiàn)有的薪酬待遇,但是一旦接受了這項工作和薪酬,就應(yīng)不計個人得失,全力以赴地按照物業(yè)管理企業(yè)所定的經(jīng)營管理目標(biāo),按質(zhì)按量地完成。薪酬的理解態(tài)度是務(wù)實、敬業(yè)精神的重要具體表現(xiàn)。
第5篇 x物業(yè)轄區(qū)消防管理
物業(yè)轄區(qū)消防管理
1.0目的
加強消防管理,消除各種火災(zāi)隱患,預(yù)防火災(zāi)發(fā)生,確保轄區(qū)業(yè)戶生命財產(chǎn)的安全。
2.0適用范圍
適用于公司所轄物業(yè)內(nèi)的消防管理。
3.0職責(zé)
3.1公司總經(jīng)理任消防負責(zé)人,領(lǐng)導(dǎo)全面消防工作并組織消防的定期監(jiān)督檢查。
3.2管理處主任負責(zé)消防工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和日常消防管理和組建義務(wù)消防隊的工作。
3.3管理處消防管理員負責(zé)對消防設(shè)備實施日常管理、維護和檔案管理。
3.4工程部負責(zé)日常消防設(shè)備設(shè)施的檢查和維護工作。
3.5品質(zhì)部、管理處負責(zé)消防培訓(xùn)工作。
4.0工作程序
4.1消防組織的建立
4.1.1公司成立由總經(jīng)理任消防責(zé)任人的消防安全委員會,制定《消防組織機構(gòu)圖》,每個管理處應(yīng)任命一名專職消防管理員。
4.1.2管理處主任根據(jù)所轄區(qū)域內(nèi)實際情況成立義務(wù)消防隊,并編制《義務(wù)消防隊成員名單》。
4.1.3業(yè)戶入伙、入住時,管理處房務(wù)組應(yīng)與其簽訂《防火責(zé)任承諾書》,并領(lǐng)取家用滅火器一對。
4.2消防設(shè)備設(shè)施管理
4.2.1管理處主任根據(jù)消防法規(guī)和實際需求組織配備消防設(shè)備設(shè)施。專職消防員對各種消防設(shè)備和設(shè)施進行登記,填寫《消防設(shè)備設(shè)施清單》。
4.2.2專職消防管理員按《消防設(shè)備設(shè)施操作、檢查及保養(yǎng)規(guī)程》,定期對所有消防設(shè)備設(shè)施進行檢查保養(yǎng),并填寫《消防設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。
4.2.3對檢查保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的不合格問題,應(yīng)通知工程組維修。對重大問題應(yīng)上報公司和有關(guān)單位部門。
4.3消防日常檢查
4.3.1安全管理部當(dāng)班巡邏人員在巡查過程中應(yīng)對消防工作進行檢查,巡查內(nèi)容詳見《消防設(shè)備設(shè)施操作、檢查及保養(yǎng)規(guī)程》,檢查結(jié)果記錄在《安全管理班長巡邏記錄表》中。
4.3.2管理處主任在重大節(jié)日前對公司所轄區(qū)域內(nèi)的消防工作進行全面檢查,并出具書面檢查報告。
4.4消防工作的檢查
4.4.1管理處消防管理員按照《消防設(shè)備設(shè)施操作、檢查和保養(yǎng)規(guī)程》定期檢查所轄物業(yè)內(nèi)的消防安全情況,包括消防設(shè)備設(shè)施的完好情況、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用火用電、消防隱患情況等,檢查結(jié)果記錄在《消防檢查記錄》中。
4.4.2管理處副主任至少每月抽查一次消防工作,檢查內(nèi)容包括上述定期檢查項目、檢查記錄和問題的處理情況,檢查記錄記錄在《管理處消防檢查記錄》中。
4.5存在問題的處理
4.5.1對上述檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,消防管理員或經(jīng)理應(yīng)及時向責(zé)任部門或責(zé)任人發(fā)出《整改通知書》,限期整改并跟蹤查驗。
4.5.2對檢查中發(fā)現(xiàn)的違章情況,應(yīng)作以下處理:
a)消防設(shè)施損壞,管理處須先行恢復(fù)并追究損壞者責(zé)任并要求賠償損失。
b)裝修施工違反消防規(guī)定的按《裝修管理規(guī)定》處理。
c)違章使用和更改液化氣管道,責(zé)令停止改動,關(guān)閉氣閥并報告液化氣管理公司處理。
d)攜帶、存放易燃易爆物品,報有關(guān)部門處理。
4.6動火審批
4.6.1需動火作業(yè)的班組、業(yè)戶應(yīng)按規(guī)定要求填報《動火作業(yè)申請表》,交管理處主任審核,消防管理員根據(jù)動火級別分別報有關(guān)部門審批。
4.6.2管理處消防管理員負責(zé)施工現(xiàn)場監(jiān)督動火作業(yè),發(fā)現(xiàn)問題立即要求作業(yè)單位整改或責(zé)令停止操作。
4.7消防培訓(xùn)
4.7.1品質(zhì)部、管理處每年年初制定消防知識培訓(xùn)計劃交由管理處主任審核后組織實施。
具體辦法詳見《員工培訓(xùn)程序》。
4.7.2專職消防員匯同客戶服務(wù)部,通過張貼和發(fā)放消防學(xué)習(xí)資料、黑板報、宣傳欄等形
式每年至少4次,向業(yè)戶宣傳消防知識。
4.7.3新入職員工上崗前必須接受消防知識和消防技能培訓(xùn)。
4.8火警火災(zāi)處理
4.8.1發(fā)生火警火災(zāi)的處理程序詳見《火警、火災(zāi)處理規(guī)程》。
4.9消防演習(xí)
4.9.1消防演習(xí)每年至少進行兩次,由管理處副經(jīng)理按《消防演練規(guī)程》組織執(zhí)行,專職消防員應(yīng)將演習(xí)結(jié)果形成《消防演習(xí)報告》,對存在的問題應(yīng)發(fā)出《整改通知書》進行整改。
4.10糾正和預(yù)防措施
4.10.1對于在消防管理過程中發(fā)現(xiàn)的問題,專職消防管理員或管理處主任應(yīng)根據(jù)問題的嚴重程度決定是否需要提出糾正或預(yù)防措施,具體控制辦法詳見《糾正和預(yù)防措施程序》。
5.0支持性文件與質(zhì)量記錄
5.1《消防設(shè)備設(shè)施操作、檢查和保養(yǎng)規(guī)程》ls*jy-wi-4.5-1
5.2《火警、火災(zāi)處理規(guī)程》ls*jy-wi-4.5-2
5.3《消防演練規(guī)程》ls*jy-wi-4.5-3
5.4《防火責(zé)任書》ls*jy-bg-3.2-3
5.5《動火作業(yè)申請表》ls*jy-bg-4.1-5
5.6《消防演練報告》(無固定格式)
5.7《消防檢查記錄》ls*jy-bg-4.5-1
5.8《整改通知書》ls*jy-bg-3.1-6
5.9《設(shè)備設(shè)施清單》ls*jy-bg-4.2-2
5.10《管理處消防檢查記錄》ls*jy-bg-4.5-2
5.11《護管班長巡邏記錄表》ls*jy-bg-4.13-1
5.12消防組織機構(gòu)圖(無固定格式)
5.13義務(wù)消防隊成員名單
第6篇 物業(yè)管理公司持續(xù)改進程序-13
物業(yè)管理公司持續(xù)改進程序(13)
1.0目的:
通過制訂與實施糾正和預(yù)防措施,消除實際或潛在的不合格服務(wù),以達到持續(xù)改進的目的。
2.0適用范圍:
2.1日常檢查中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格服務(wù)。
2.2客戶關(guān)于服務(wù)的重大投訴。
2.3內(nèi)部質(zhì)量審核和管理評審中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格服務(wù)。
2.4外部檢查發(fā)現(xiàn)的一般(嚴重)不合格。
2.5潛在不合格服務(wù)。
3.0職責(zé):
3.1各部門負責(zé)對本部門內(nèi)發(fā)生的一般(嚴重)不合格服務(wù)進行調(diào)查分析,制訂并實施糾正措施,跟蹤驗證。
3.2綜合事務(wù)部負責(zé)跟蹤驗證公司糾正與預(yù)防措施的執(zhí)行情況。
4.0程序:
各部門自檢、巡檢時發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格),公司監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格),客戶的投訴,管理評審和內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格),外部檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格)。
檢查人員做好檢查記錄;接待投訴的人員做好投訴記錄。
對輕微的不合格予以立即關(guān)閉;對嚴重的不合格發(fā)《糾正通知單》;對潛在不合格填寫《預(yù)防通知單》。
糾正(預(yù)防)措施完成并驗證有效后,并在《糾正通知單》、《預(yù)防通知單》上作記錄。
5.0支持性工具:《糾正通知單》
《預(yù)防通知單》
編制:審核:批準:日期:
第7篇 物業(yè)保安員著裝管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.保安員上崗值勤時必須按公司規(guī)定著裝。
2.員工工牌是員工工作證明,應(yīng)佩帶在左胸上衣口袋蓋上處。
3.上班時制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。
4.紐扣要全部扣齊,不得敞開外衣,卷起褲腳、衣袖,領(lǐng)帶必須結(jié)正。
5.制服外衣衣袖、衣領(lǐng)處、制服襯衣領(lǐng)口,不得顯露個人衣物,制服外不得顯有個人物品,如:紀念章、手鏈、項鏈等。制服口袋不得裝過大過厚的物品。
6.對講機掛于右側(cè)腰帶上,腰帶禁止佩帶手機等飾物。
7.上崗時,統(tǒng)一穿著黑(棕)色皮鞋,并保持皮鞋光亮。
8.除因公或經(jīng)批準外,不準穿著或攜帶制服離開公司,下班后不得穿著制服外出。
9.換裝時,應(yīng)統(tǒng)一著裝,不得有夏冬裝混穿現(xiàn)象。
10.離職時必須將制服交回公司,如有遺失或損壞,則需按有關(guān)規(guī)定賠償。
第8篇 物業(yè)管理手冊－管理評審控制程序
物業(yè)管理手冊:管理評審控制程序
1、目的
確保管理體系持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。
2、適用范圍
適用于公司對管理體系的評審工作。
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理主持管理評審會議。
3.2管理者代表負責(zé)向總經(jīng)理報告管理體系運行情況,并提出改進建議。
3.3品質(zhì)部負責(zé)管理評審計劃的制定及收集管理評審所需的資料,負責(zé)對評審后的糾正、預(yù)防和改進措施進行跟蹤和驗證,并編寫管理評審報告。
3.4各部門負責(zé)準備、提供與本部門工作有關(guān)的評審所需的資料,并負責(zé)落實管理評審中提出的糾正、預(yù)防和改進措施。
4、程序
4.1管理評審計劃
4.1.1每年至少進行一次管理評審,兩次評審時間不得大于一年。
4.1.2品質(zhì)部于每次管理評審十天之前編制《管理評審計劃》,報管理者代表審核,總經(jīng)理批準后,通知到各部門。
4.1.3當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一時可增加管理評審頻次:
4.1.3.1公司組織機構(gòu)、服務(wù)范圍發(fā)生重大變化時。
4.1.3.2發(fā)生重大質(zhì)量、環(huán)境事故時。
4.1.3.3當(dāng)法律法規(guī)、標(biāo)準及其他要求有變化時。
4.1.3.4即將進行第二、三方審核時。
4.1.3.5體系審核中發(fā)現(xiàn)嚴重不符合時。
4.2管理評審的輸入
4.2.1管理體系內(nèi)、外審核的結(jié)果。
4.2.2企業(yè)的組織機構(gòu)、部門職責(zé)、資源配置的情況。
4.2.3合規(guī)性評價的結(jié)果
4.2.4業(yè)主、員工反饋的信息溝通、處理情況及滿意程度。
4.2.5服務(wù)、過程業(yè)績及環(huán)境績效的符合性,包括過程、服務(wù)、環(huán)境績效監(jiān)視和測量的結(jié)果。
4.2.6以往管理評審提出的改進措施跟蹤驗證情況。
4.2.7預(yù)防和糾正措施的狀況,包括對內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不符合項采取的糾正、預(yù)防措施的實施及其有效性的驗證結(jié)果。
4.2.8管理方針、目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案的執(zhí)行情況,考慮各種改進的機會。
4.2.9重要環(huán)境因素的控制結(jié)果。
4.2.10可能影響管理體系的變更,包括內(nèi)外的環(huán)境變化,如法律法規(guī)的變化、新服務(wù)項目的開發(fā)等。
4.2.11改進的建議。
4.3評審的準備
4.3.1預(yù)定評審前十天,品質(zhì)部以書面的形式向管理者代表匯報現(xiàn)階段管理體系運行情況并提交本次《管理評審計劃》,由管理者代表審核,總經(jīng)理批準后,將會議通知發(fā)放到各部門。
4.3.2品質(zhì)部負責(zé)根據(jù)評審輸入要求,組織評審資料的收集,準備必要的文件,評審資料由管理者代表確認。
4.3.3品質(zhì)部向參加評審的人員發(fā)放管理評審有關(guān)資料。
4.4管理評審會議
4.4.1總經(jīng)理主持會議,各部門負責(zé)人對評審資料進行充分的討論并做出評價,對于存在或潛在的不符合項提出改進措施,確定責(zé)任人和整改計劃。
4.4.2總經(jīng)理對所涉及的評審內(nèi)容作出結(jié)論(包括進一步調(diào)查、驗證等)。
4.5管理評審的輸出
4.5.1管理評審報告應(yīng)包括下列內(nèi)容
4.5.1.1管理體系運行的有效性及質(zhì)量、環(huán)境二方面持續(xù)改進的決議和措施。
4.5.1.2與業(yè)主有關(guān)要求的服務(wù)改進包括對現(xiàn)有服務(wù)符合要求的評價。
4.5.1.3業(yè)主、員工滿意度及改進要求。
4.5.1.4資源需求的相關(guān)決定和措施。
4.5.1.5重要環(huán)境因素確認和控制的結(jié)果及改進要求。
4.5.1.6管理方針和目標(biāo)的執(zhí)行情況及持續(xù)改進要求。
4.5.1.7對管理體系適宜性、充分性、有效性的評審結(jié)論。
4.5.2會議結(jié)束后,由品質(zhì)部根據(jù)管理評審輸出的要求進行總結(jié),編寫《管理評審報告》?！豆芾碓u審報告》經(jīng)管理者代表審核,交總經(jīng)理批準,發(fā)至相應(yīng)的部門并監(jiān)督執(zhí)行。
4.6改進措施的實施和驗證
4.6.1品質(zhì)部根據(jù)管理評審報告中提出的改進要求填寫《不合格項糾正(預(yù)防)措施》發(fā)至相關(guān)責(zé)任部門,按《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定,分析原因制定措施并實施。
4.6.2品質(zhì)部對措施的實施效果的有效性進行跟蹤驗證。
4.7如果評審結(jié)果引起文件更改,應(yīng)執(zhí)行《文件控制程序》。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.2《文件控制程序》
5.3《記錄控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《管理評審計劃》jw/jl-5.6-001
6.2《管理評審報告》jw/jl-5.6-002
6.3《不合格項糾正(預(yù)防)措施》jw/jl-8.2.6-003
第9篇 工業(yè)園物業(yè)管理建議書范本
武漢超越工業(yè)園物業(yè)管理建議書
目錄:
一、物業(yè)情況八、專項費用
二、專業(yè)物業(yè)管理九、質(zhì)量保證方式
三、合作方式十、管理建議
四、管理目標(biāo)十一、物業(yè)管理的作用
五、管理組織十二、其他
六、管理服務(wù)內(nèi)容
七、管理費用預(yù)算
一、物業(yè)情況
超越工業(yè)園地處我國著名的魅力城市武漢。園區(qū)創(chuàng)建于2005年8月,位于武漢市洪山區(qū),左面連接白沙洲沙發(fā)材料市場、前面距離107國道200米、右面距離白沙洲大橋300米、后面距離長江300米,出園區(qū)5分鐘有539、593、34、59、202、小公共汽車的通過,地理位置優(yōu)越。經(jīng)過一年多的不斷完善,目前,園區(qū)現(xiàn)有建筑面積2.5萬多平方米,擁有一棟三層辦公樓,4棟雙跨廠房、7棟單垮廠房,基礎(chǔ)設(shè)施基本完善。
二、專業(yè)物業(yè)管理
隨著物業(yè)建設(shè)迅猛發(fā)展,住房制度改革的逐步深化,生活水平的不斷提高,人們對物業(yè)管理的需求也在逐步增長。新建住宅小區(qū)開始實行物業(yè)管理新體制,工業(yè)園的園區(qū)也不例外。目前再武漢工業(yè)園不斷的增多,在競爭激烈的市場競爭中要處于不敗之地,必須提高園區(qū)內(nèi)的管理水平,提高管理的各種素質(zhì),以高標(biāo)準的管理,良好的形象來吸引更多的客戶。在目前的基礎(chǔ)上,只有通過高素質(zhì)的專業(yè)管理才能加快園區(qū)發(fā)展的進程,擴大園區(qū)在市場中的影響力。專業(yè)管理的好處有:
1、提高管理質(zhì)量,為園區(qū)提供優(yōu)質(zhì)、高效的管理服務(wù),創(chuàng)造一個安全、整潔、舒適的生活和創(chuàng)業(yè)環(huán)境。
2、作為園區(qū)的“大管家”,可以協(xié)調(diào)園區(qū)與客戶間的各種關(guān)系,緩解客戶與園區(qū)間的矛盾。
3、通過有效的管理方法與方案,保證園區(qū)內(nèi)的正常運作,免除園區(qū)與客戶的后顧之憂。
4、通過有效的管理,最終能使園區(qū)內(nèi)的各項工作正常有序的開展。不但能使園區(qū)保值、增值還能擴大園區(qū)的影響力與知名度。
三、合作方式
根據(jù)園區(qū)的實際情況,我建議采取合作管理方式,合作組成項目管理公司。董事會、董事長(待定),合作公司實行總經(jīng)理責(zé)任制,合作公司的總經(jīng)理、總工程師有、由我公司委派人士擔(dān)任,合作管理期限建議暫定為一年。
四、管理目標(biāo)
從園區(qū)的設(shè)計、建筑、規(guī)模及設(shè)備設(shè)施來看,園區(qū)最需要的就是我們這樣子專業(yè)的管理人員,設(shè)施設(shè)備只有是等到合理有效的管理才會為園區(qū)增輝。因此在管理上也要達到與之相配的水平。我們的管理目標(biāo):
1、樹立正確的物業(yè)管理概念,提出“全心全意為園區(qū)服務(wù)”的管理思想,創(chuàng)一流的管理、一流的效益、一流的服務(wù)、一流的形象,保證園區(qū)更有效的運作。
2、從公司正式開始運作起,半年內(nèi)園區(qū)的管理水平要達到優(yōu)秀水平。
五、管理組織
根據(jù)園區(qū)之實際,管理組織結(jié)構(gòu)擬定為:
董 事 會
合作管理公司
; 總 經(jīng) 理
六、管理服務(wù)內(nèi)容
(一)、開業(yè)前管理工作:
1、具體管理工作:
(1)、確定管理公司所派人選。
(2)、就園區(qū)的整體設(shè)計問題、工程問題的設(shè)備安裝等提出建設(shè)性意見供園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)參考。
(3)、管理公司人員定期參加有關(guān)園區(qū)建設(shè)管理會議。
(4)、確定管理公司辦公地方,為與園區(qū)、客戶聯(lián)系提供方便。
(5)、協(xié)助及處理園區(qū)各部分的交收程序,保障園區(qū)與客戶的利益/
(6)、編制公司架構(gòu),確定管理人員人數(shù)。
(7)、編制各項工作程序時間表,以便監(jiān)督并保證各項籌備工作和交接工作順利完成。
(8)、編制員工招聘時間表。
(9)、擬定培訓(xùn)計劃,組織安排好員工培訓(xùn),保證提供專業(yè)化培訓(xùn)。
(10)、采購所需的各種辦公用具和工具。
(11)、做好各種資料收集和存檔工作。園區(qū)提供各種竣工驗收圖紙以及各類設(shè)備設(shè)施資料存檔,以保障園區(qū)的各項設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)順利進行。
(12)、根據(jù)實地情況,列出改善工程一覽表,以便園區(qū)能根據(jù)存在的問題和物管要求,加以改進。
2、管理公約:
為規(guī)范客戶與園區(qū)之間的權(quán)利與義務(wù),也為明確、規(guī)范管理公司的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),開業(yè)前需要制定出“園區(qū)管理公約”。
3、編制管理預(yù)算方案:
、根據(jù)園區(qū)的實際情況,制定出詳細的管理預(yù)算方案,供園區(qū)審批后執(zhí)行。
(二)、開業(yè)后的管理工作:
1、管理公司應(yīng)對園區(qū)的各項工程進行驗收,如消防、通訊、強電、土建等工程的驗收以方便以后的維修、維護。
2、清潔工作:
(1)、園區(qū)的清潔水準對其形象有重大及深遠的影響。因此,制定出完備的清潔方案十分重要。
(2)、聘選素質(zhì)良好的清潔經(jīng)理及主管,以保持清潔衛(wèi)生的進度和質(zhì)量。
(3)、根據(jù)園區(qū)選用的材料和外墻情況,詳細擬定清潔方法和頻度、清潔服務(wù)規(guī)格條文和有關(guān)工作細則。
(4)、制定清潔監(jiān)督的檢查表,定期檢查清潔工作的進度和質(zhì)量。
3、園藝和綠化:
鑒于綠化環(huán)境對園區(qū)形象的重要性,管理公司聘請有經(jīng)驗的園藝師、菜農(nóng)再園區(qū)的隔離帶種植樹木和蔬菜。
4、保險:
(1)、根據(jù)園區(qū)的情況,建議購買以下的保險:公眾責(zé)任險、機器損壞險、員工保險。
(2)、建議客戶根據(jù)自身情況,向保險公司投保。
5、建立檔案系統(tǒng):
建立完善的檔案系統(tǒng),逐步規(guī)范各項管理,制定電腦管理系統(tǒng)。
6、為使管理工作做到公平、公開與公正,應(yīng)增強與園區(qū)及客戶的溝通,并可根據(jù)情況變化向業(yè)主提出合理建議,制定多項報告程序。
(1)、財務(wù)報告:
①每年有關(guān)收支的財務(wù)報告;
②有關(guān)收支、應(yīng)付未付等賬目,每月收支簡表。
(2)、管理報告:
①每年的管理情況工作匯報,包括管理、保安、維修保養(yǎng)等情況;
②每月管理工作簡報;
③其他特別事項報告。
7、處理投訴。
七、管理費預(yù)算
1、影響預(yù)算結(jié)果的變動因素:
(1)、園區(qū)各功能組別(核算對象)及其建筑面積
(2)、物業(yè)管理模式及內(nèi)容
(3)、管理預(yù)算中各項目及金額
(4)、市場價格
2、管理費預(yù)算表:(略)
3、管理費預(yù)算分配表(略)
八、專項費用
開展全面的物業(yè)管理工作。為了工作順利開展,園區(qū)應(yīng)提供一筆維護維修費用,經(jīng)初步計算,約人民幣*******元。費用將于園區(qū)在管理費用中逐年攤還。
九、質(zhì)量保證方式
有信心將園區(qū)的物業(yè)管理做好,做到讓領(lǐng)導(dǎo)滿意、客戶高興雙方受益。
十、管理建議
1、園區(qū)應(yīng)該設(shè)置總垃圾房,設(shè)在方便運輸且不礙雅觀的位置。
2、園區(qū)的外墻統(tǒng)一粉刷。
3、現(xiàn)有村里派來的三個人怎么解決
4、圍墻、門衛(wèi)房、辦公室、宿舍的解決
5、空置門面的招商招租費用計算問題
十一、物業(yè)管理的作用
1、物業(yè)管理能維護大家的合法權(quán)益,改善大家的生活與工作環(huán)境,促進園區(qū)工作的開展。
2、物業(yè)管理通過用新技術(shù)、新方法、依靠科技進步提高園區(qū)的管理水平。
3、物業(yè)管理能保證園區(qū)日常的正常運作,給大家一個安全舒適的工作環(huán)境。
十二、其他
第10篇 物管師物業(yè)經(jīng)營管理模擬試卷
2023年物管師--《物業(yè)經(jīng)營管理》模擬試卷
一、單項選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1、下列有關(guān)物業(yè)經(jīng)營管理概念的說法,錯誤的是()。
a現(xiàn)代的物業(yè)管理,要求從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務(wù),向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展
b物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理,也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動
c在我國有統(tǒng)一的寫字樓分類管理,如同國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級
d物業(yè)經(jīng)營不是一個特定的專業(yè)領(lǐng)域,而是由物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果
2、下列選項中,物業(yè)管理是其物業(yè)經(jīng)營管理全部內(nèi)容的是()。
a居住物業(yè)b收益性物業(yè)c大型非房產(chǎn)物業(yè)d非房產(chǎn)物業(yè)
3、下列選項中,物業(yè)管理是其物業(yè)經(jīng)營管理全部內(nèi)容的是()。
a通貨膨脹風(fēng)險b周期風(fēng)險c變現(xiàn)風(fēng)險d資本價值風(fēng)險
4、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復(fù)利計算,則一年后的本利和為()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計息,則該筆貨款的實際利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列關(guān)于設(shè)備磨損補償?shù)恼f法,錯誤的是()。
a設(shè)備磨損的補償方式有兩種,即局部補償和完全補償
b設(shè)備有形磨損的局部補償是修理,設(shè)備無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造
c有形磨損和無形磨損的完全補償是更換同,即淘汰舊設(shè)備,更換新設(shè)備
d不進行設(shè)備磨損補償,企業(yè)再生產(chǎn)也能正常運行
8、下列關(guān)于物業(yè)價格的說法,不正確的是()。
a物業(yè)價格是獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價
b物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所出的代價
c物業(yè)價格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付d以物業(yè)作價入股換取設(shè)備、技術(shù)等是合法的
9、下列選項中,能反應(yīng)物業(yè)價格水平高低的是( )。
a成交價格b市場價格c總價格d單位價格
10、下列()不是構(gòu)成一個完整的房地產(chǎn)系統(tǒng)的因素。
a社會環(huán)境b市場主體c客體d價格
11、需求曲線是一條具有()。
a負斜率的向左下方價傾斜的曲線b負斜率的向右下方傾斜的曲線
c正斜率的向左上方傾斜的曲線d正斜率的向右上方傾斜的黃線
12、根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系,這屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中的()。
a總量結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c供求結(jié)構(gòu)d投資結(jié)構(gòu)
13、我國城市住宅的供給住房,不能進入市場流通的是()。
a廉租房b經(jīng)濟適用房c市場價商品住宅d以上全是
14、房地產(chǎn)市場善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內(nèi)容包括()。
a調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的趨勢和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括:相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等
b分析當(dāng)前城市規(guī)劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃
c分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況,分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異d以上全是
15、物業(yè)管理的中短期計劃通常是以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物業(yè)租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經(jīng)濟活動形式,下列選項不是其特征的是()。
a租賃雙方都是符合法律規(guī)定的責(zé)任人b房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中上
c房屋租賃轉(zhuǎn)移房屋的權(quán)d房屋166租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系
17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有()。
a租金的確定b收取租金c租金調(diào)整d租金結(jié)算
18、()已成為衡量物業(yè)管理企業(yè)實力 競爭力的重要標(biāo)準之一。
a信息系統(tǒng)應(yīng)用水平b可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略c智能化小區(qū)d電子商務(wù)平臺
19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續(xù)租用,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前的()個月提出。173
a1b2c3d4
20、客戶關(guān)系管理的英文縮寫是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列選項中,不是營業(yè)成本的是()。
a直接人工費b直接材料費c管理費用d間接費用
22、福利基金按工資總額的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出是()。
a管理費用 b營業(yè)成本c財務(wù)費用d人員費用
24、物業(yè)管理成本控制的含義是()。
a對目標(biāo)成本本身的控制b對目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督
c在過程控制的基礎(chǔ)上,著眼未來,為今后成本的降低指明方向d以上全部正確
25、前期物業(yè)服務(wù)合同是由()簽訂的。
a建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)b建設(shè)單位和業(yè)主委員會
c業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)d以上提到的三方一起
26、物業(yè)管理實行招投標(biāo),其意義在于()。
a引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理觀念,提高自治能力
b推動物業(yè)管理企業(yè)不斷提高管理水平,增強市場競爭力
c全面促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展d以上全部正確
27、下列選項中不屬于風(fēng)險的特征的是()。
a正面性,即風(fēng)險突如其來使之受到傷害
b負面性,即風(fēng)險是與損失或不利事件相聯(lián)系的,沒有損失就沒有風(fēng)險和風(fēng)險管理
c不確定性,介與偶然事件相聯(lián)系的,即發(fā)生不利事件或損失是不確定的,可能發(fā)生也可能不發(fā)生
d可測性,凡是風(fēng)險都是與特定的時間和空間條件相聯(lián)系的,因此,風(fēng)險事故的發(fā)生是可以測定的
28、資金籌集是指()。
a物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營與服務(wù)活動而必須籌集所需資金的過程
b物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標(biāo)投入到物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)中去的過程
c物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)過程中,所發(fā)生的各種成本費用
d物業(yè)管理企業(yè)所取得的各種收入,如物業(yè)管理報酬、開展物業(yè)經(jīng)營以及多層次服務(wù)取得的收入等
29、下列關(guān)于物業(yè)管理績效評的最重要、最基礎(chǔ)的指標(biāo)是()。
a基本指標(biāo)b修正指標(biāo)c評議指標(biāo)d總況指標(biāo)
30、下列關(guān)于物業(yè)管理績效評價的特點,說法錯誤的是()。
a以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象
b以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營水平和后續(xù)發(fā)展能力等方面作為評價重點
c以能準確反映上述方面的各項定量和定性指標(biāo)作為主要評價依據(jù)
d將各項指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)的相關(guān)指標(biāo)和水平進行對比,以期得到對某個物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評價的結(jié)果
31、物業(yè)管理績效評價的主要方法是()。
a綜合分析判斷法b功效系數(shù)法c定性分析判斷法d基本指標(biāo)計分方法
32、下列選項中,不是按照寫字樓物業(yè)所具備功能差異分類的是()。
a單純型寫字樓b商住型寫字樓c綜合型寫字樓d自用型寫字樓
33、當(dāng)所有的經(jīng)營費用均由租戶直接分擔(dān)時,則稱這種出租方式叫()
a益租b凈租c毛租d利租
34、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的第一項指標(biāo)是()。
a物業(yè)經(jīng)濟指標(biāo)b服務(wù)滿意度c物業(yè)品牌化d以上都是
35、零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時,主要應(yīng)考慮().
a市場容量b進出交通 c地點顯著d以上都是
36、選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時,首先要考慮的因素是()。
a聲譽b財務(wù)能力c租戶組合與位置分配d租戶需要的服務(wù)
37、投資者為了降低投資風(fēng)險并實現(xiàn)收益最大化的目標(biāo),進行()。
a組合投資b搭配投資c分期投資d貸款投資
38、企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)是指()。
a企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有的房地產(chǎn)
b企業(yè)為了生產(chǎn)而擁有或租用的房地產(chǎn)
c企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)
d企業(yè)維持正常經(jīng)營管理的必要而重要的條件之一
39、下列選項中,不屬于以應(yīng)收帳款形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)是()。
a逾期的應(yīng)收帳款b呆滯的應(yīng)收賬款
c壞賬、死賬形式的應(yīng)收賬款d證券投資的應(yīng)收賬款
40、1987年4月,提出“可持續(xù)發(fā)展”的組織是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
1、物業(yè)經(jīng)營管理,是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo),綜合運用下列()技術(shù)、手段和模式,為業(yè)主提供綜合性管理服務(wù)。1
a物業(yè)管理b設(shè)施管理c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理d房地產(chǎn)投產(chǎn)管理e房地產(chǎn)組合投資管理
2、房地產(chǎn)投資的特征有()。
a位置固定不可移動性b壽命周期長c政策影響性 d專業(yè)管理依賴性e資金流動性
3、我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中,企業(yè)納稅的主要稅種有()。
a經(jīng)營稅金及附加b城鎮(zhèn)土地使用和房產(chǎn)稅c企業(yè)所得稅 d員工所得稅e保險稅
4、物業(yè)價格與一般物品價格的共同之處在于()。
a都是價格用貨幣來表示b都有波動受供求因素的影響c都是按質(zhì)論價:優(yōu)質(zhì)高價,劣質(zhì)低價d都是受區(qū)位的影響很大e都是形成的時間較長
5、選取的可比實例應(yīng)符合()。
a可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)
b可比實例的交易類型與估價時點接近
c可比產(chǎn)例的交易類型與估價目的吻合
d可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常價格的市場價格
e可比產(chǎn)例應(yīng)同實際完全相符
6、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會因素有()。
a家庭收入水平及分布b傳統(tǒng)觀念及消費心理c社會福利
d家庭戶數(shù)規(guī)模 e家庭生命周期
7、房屋租賃登記備案的一般程序包括()。
a簽訂b申請c審查d頒證e變更
8、房屋租賃合同的法律特征有()。
a房屋租賃合同是雙務(wù)合同b房屋租賃合同是無償合同
c房屋租賃合同是諾成合同d房屋租賃合同是要式合同
e房屋租賃合同是繼續(xù)性合同
9、在營業(yè)成本中,直接人工費用包括()。183
a人員的工資b人員的資金c人員的福利費d辦公費e差旅費
10、在編制成本預(yù)算時,必須遵循()。195
a成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)b成本預(yù)算要以各項定額為基礎(chǔ)
c成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟措施保證d成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高資金使用效益
e成本預(yù)算要符合實際,不要留余地
11、物業(yè)管理活動中存在著大量的主體,根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為()。
a物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)所訂立的合同 207
b前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同
c業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同
d物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項服務(wù)合同
e后期物業(yè)管理合同
12、物業(yè)服務(wù)合同具有()特征。212
a物業(yè)服務(wù)合同的訂立應(yīng)以當(dāng)事人相互信任為,任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經(jīng)查實,可依法起訴
b物業(yè)服務(wù)合同是有償合同c物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性
d物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同e物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同
13、企業(yè)財務(wù)活動是指在商品貨幣經(jīng)濟條件下企業(yè)的資金運動,包括()。243
a資金籌集b資金運用 c資金耗費d資金轉(zhuǎn)收e資金收回和分配
14、寫字樓物業(yè)的特點,主要表現(xiàn)在()。302
a所處區(qū)位好,規(guī)模大b多為現(xiàn)代化的高層建筑c功能齊全,配套設(shè)施完善
d全部由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理e保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值的關(guān)鍵
15、零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理工作,主要包括()。
a招商及承租戶組合b零售技術(shù)及營銷c零售技術(shù)
d物業(yè)維護e運行管理
16、物業(yè)管理企業(yè)運用計算機技術(shù)參與具體事務(wù)的管理,需要綜合考慮()。387
a管理的范圍、深度和想要達到的管理效果
b現(xiàn)有管理流程的規(guī)范化程序
c管理人員綜合應(yīng)用計算機的水平
d資金的投入e資金的流出
17、下列選項中,屬于物業(yè)管理企業(yè)類型的有()。
a管理型物業(yè)管理企業(yè)b托管型物業(yè)管理企業(yè)c專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
d非專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)e綜合型物業(yè)管理企業(yè)
18、下列對物業(yè)價格主要特征的說法,正確的是( )。
a物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大b物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格
c物業(yè)價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金
d物業(yè)價格形成的時間較短e物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響
19、市場法是物業(yè)估價的一種方法,其運用的基本的步驟包括()。
a搜集交易實例b選取可比實例c對可比實例成交價格進行處理
d求取比準價格e準價格交易
20、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)就的主要社會經(jīng)濟力量包括()。
a金融業(yè)的發(fā)展b信息、通信技術(shù)水平的提高c生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變
d人文環(huán)境、自然環(huán)境的變化e人口數(shù)量的不斷增長
21、房屋租賃時,出租人的權(quán)得有()。
a有按期收取租金的權(quán)利b對物業(yè)管理善進行監(jiān)督建議的權(quán)利
c有監(jiān)督承租人按照合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利
d有依法收回出租房屋的權(quán)利e有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定的權(quán)利
22、客戶關(guān)系管理對企事業(yè)的作用有()。
a能夠改善企業(yè)形象,提升企業(yè)生產(chǎn)力
b能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源,優(yōu)化業(yè)務(wù)流程
c能夠提高企業(yè)、員工對客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力
d能夠提高企業(yè)銷售收入e能夠改善企業(yè)服務(wù),提高客戶滿意度
23、按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定,不得列入成本支出的是()。
a國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費
b被沒收的財產(chǎn)、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業(yè)的贊助、捐贈支出
c物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行癲狂裝修發(fā)生的支出
d對外投資支出e購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出
24、成本按照計算依據(jù)的不同主要有()。
a邊際成本b差異成本c目標(biāo)成本d定額成本e計劃成本
25、下列選項,屬于最具有的財務(wù)管理目標(biāo)的是()。
a利潤最大化b資本利潤率最大化c每股利潤率最大化
d總股利潤率最大化e企業(yè)價值最大化
26、下列屬于影響寫字樓物業(yè)分類的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c聲望或形象d人口密集度e為租戶提供的服務(wù)
27、寫字樓管理策略中應(yīng)該注意()。313
a分階段提供物業(yè)管理服務(wù),清楚辦公室服務(wù)范圍b確保提供“合同服務(wù)”適時提供“超值服務(wù)”c合理保證非收益部分的使用需要d定位目標(biāo)市場e明確吸引租戶的策略
28、投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項目后,對項目的處置方式一般有()。351
a完全擁有權(quán)b直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東身份
c將大部分產(chǎn)權(quán)出售d全部出售套現(xiàn)e以上全錯
29、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及()領(lǐng)域的活動。
a購置物業(yè)資產(chǎn)b買賣物業(yè)資產(chǎn) c剝離物業(yè)資產(chǎn)
d財務(wù)e管理人員職能
30、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容包括()。
a編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單b設(shè)定管理目標(biāo)c控制成本
d適時處置資產(chǎn)并獲得收入e財務(wù)收支
答案:
一、單項選擇題
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多項選擇題
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第11篇 物業(yè)車輛管理程序
物業(yè)的車輛管理程序
1.目的
為了保障**物業(yè)管理有限公司國企大廈地下停車場車輛停放安全、有序、交通順暢。
2.適用范圍
適用于國企大廈地下停車場的管理。
3.引用文件
3.1公司質(zhì)量手冊第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。
3.2iso9002標(biāo)準第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。
4.職責(zé)
4.1保安部負責(zé)停車場車輛停放的管理和當(dāng)班車輛停泊的收費。
4.2物管部負責(zé)停車場ic卡的辦理及收費(包含:月租和年租車輛收費)。
5.程序
5.1ic卡的辦理
5.1.1客戶到物管部填寫《車輛購卡登記表》申請辦理月卡/年卡。
5.1.2管理員收取有關(guān)費用,并于每天下班前將所收費用交予財務(wù)室。管理員所售停車卡最高限額200張。
5.1.3繼續(xù)租用月/年卡的客戶,可攜帶上ic卡直接到物管部辦理充值手續(xù),物管員填寫《國企大廈停車ic卡申請表》并輸入電腦存檔,《國企大廈停車ic卡申請表》送停車場作記錄。
5.1.4客戶若丟失ic卡,經(jīng)物管部核查后,補發(fā)新卡,并收取ic卡的工本費。
5.2車場管理
5.2.1保安部管理員每日認真做好對停車場車輛的管理,具體要求參見《停車場保安的職責(zé)》(rf-ba-10)。
5.2.2保安部主管每日檢查停車場公共設(shè)施是否完好和齊全。發(fā)現(xiàn)問題填寫《特別事件報告》由當(dāng)班主管填好后交保安部經(jīng)理處理。
a.出入口的升降機;
b.出入口的電腦ic卡機;
c.指示牌;
d.車位號碼;
e.反光鏡;
f.照明;
g.排水井;限速標(biāo)志
h.限高。
5.2.3物業(yè)保安員在當(dāng)班時遇突發(fā)事件(如失竊、碰撞、失火等),應(yīng)及時處理或報經(jīng)理,做好《特別事件報告》記錄。
6.支持性文件和質(zhì)量記錄
6.1《停車場管理制度》
6.2《停車場保安的職責(zé)》
6.3《車輛出入登記表》
6.4《特別事件報告》
6.5《車輛購卡登記表》
6.6《國企大廈停車ic卡申請表》
第12篇 物業(yè)管理知識--電梯管理篇
物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)--電梯管理篇
001、電梯操作、保養(yǎng)和維修管理的基礎(chǔ)是:根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo),制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。
002、對電梯運行人員和維修人員的基本要求是:對電梯運行人員和維修人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn),堅持勞動主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度。
003、電梯每年要進行一次安全年檢工作。
004、對電梯維修技術(shù)人員的要求:除電梯的日常保養(yǎng)維護外,電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動部門審查認可的單位和人員承擔(dān)。
005、每年都要制定電梯定期檢查維護保養(yǎng)工作計劃。
006、要健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。
007、電梯專用鑰匙要有專人管理,停梯須出告示。
008、電梯運行過程中發(fā)生故障,首先要救護乘客出梯。
009、對電梯保潔的規(guī)定:保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。定人定時對軌道、門導(dǎo)軌進行清潔,加油潤滑等。
010、電梯停駛保養(yǎng)時,首先要切斷控制電源,以確保安全。
011、對電梯機房衛(wèi)生的要求:電梯機房要保持整潔,做到無積灰、無蛛網(wǎng),地板上無垃圾和灰塵。電梯機房不得堆放雜物和易燃物品,不準閑人進入,不準住人。電梯機房要有明亮的采光,窗玻璃完好無損且光亮清晰,通風(fēng)良好,并配有必要的消防器材。
012、對曳引電動機的衛(wèi)生要求:曳引電動機全部外形要擦凈,做到無油垢、無黃油,底盤無積油。
013、對電梯控制屏的衛(wèi)生要求:電梯控制屏用吹風(fēng)器或用漆刷輕撣,做到無灰塵,磁鐵接觸開關(guān)無銹蝕、無油垢。如有油垢,用酒精棉花擦凈,以防磁鐵得電后被粘結(jié)吸住不放,造成電動機繼續(xù)運轉(zhuǎn)。
014、對電梯井道底坑的衛(wèi)生要求:井道底坑如有積水.必須首先斷電.然后排除。有漏水、滲水情況.一定要修好。同時要將垃圾清除干凈,不得堆放雜物.保持底坑整潔,確保電梯下越程的極限開關(guān)有效運作。
015、對轎廂的衛(wèi)生要求:轎箱內(nèi)外、頂上、底下均須經(jīng)常擦凈,防止生銹腐蝕。要定期油漆,保持清潔美觀。
016、對各層站廳門及地坎槽的衛(wèi)生要求:各層站廳門及地坎槽要經(jīng)常清潔,以防門腳阻塞而影響廳門暢通。廳門外要定期擦凈,保持整潔衛(wèi)生。
017、電梯檢修或保養(yǎng)首先要注意的問題:電梯檢修或保養(yǎng)時必須掛牌,確認轎廂內(nèi)無乘客后,方可停機。
018、在轎廂頂維修和保養(yǎng)時應(yīng)注意:在轎廂頂維修和保養(yǎng)時,除了判斷故障和調(diào)試需要外,禁止開快車。工作時必須帶安全帽。
019、電梯井井底作業(yè)應(yīng)注意:禁止關(guān)閉廳門(廳站留有人監(jiān)視時除外),廳門口必須擺設(shè)告示牌,防止無關(guān)人員靠近。
020、電梯傳動機件保養(yǎng)應(yīng)注意:電梯凡是轉(zhuǎn)動機件均須加油潤滑,要做到定點、定質(zhì)、定量、定期、定人,確保安全運行。
021、電梯維修保養(yǎng)工作完成后,應(yīng)注意:必須認真清理現(xiàn)場,清點工具和物品,切忌遺漏。
022、機房、井道因工作需要動火,應(yīng)注意:必須遵守大廈動火規(guī)定.辦好動火證,指定專人操作和監(jiān)視,事后清理火種。
023、電梯工作制度的主要內(nèi)容有:嚴格執(zhí)行電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。堅守工作崗位,值班時間不做與本崗位無關(guān)之事。密切監(jiān)視和掌握各機的運行動態(tài)。遇重大活動,及時做好需變動的電梯運行方式的調(diào)度、管理工作.必要時可設(shè)置專梯以適應(yīng)客流量的需要。每日19:00以后及節(jié)假日期間,由于客流量減少,一般可關(guān)閉數(shù)部電梯。按時完成設(shè)備的定期保養(yǎng)和維修工作。認真學(xué)習(xí)專業(yè)知識,熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)及性能,做到故障判斷準確,處理迅速及時。值班人員違反制度或失職造成設(shè)備損壞。將追究其責(zé)任。
024、電梯的定義:用電力拖動,有載人或載物轎廂,夾在鋼性軌道問垂直運行;其傾斜角度不超過15度的運輸設(shè)備。
025、電梯有四大空間,機房、轎廂、層門、井道。
026、電梯機房對溫度的要求是不超過攝氏40度。
027、非電梯工不可以進入電梯井道,特殊情況必須在電梯工協(xié)助并監(jiān)護下進入井道。
028、乘客進入轎廂后應(yīng)遵守的規(guī)定:不打鬧、蹦跳,不依靠在轎門上,不強行阻止轎門開關(guān)且不強行扒開門,不在轎廂吸煙。
029、呼梯的要求是怎樣的:必須用手指觸按欲去方向呼梯按鈕,燈亮即松。
030、阻止
電梯轎門關(guān)閉的可行辦法有:按住開門按鈕,按住電梯前行方向外呼按鈕,按住安全觸板,擋住光電眼。
031、清潔電梯轎廂時禁止用水沖洗轎廂和廳門外框,禁止讓水流入井道,禁止用腐蝕性清洗劑清潔轎廂。
032、電梯終端安全保護裝置有6個,安裝在井道頂部裝有3個,井道底部有3個。
033、電梯有哪兩種安全保護裝置:保護裝置由機械式安全保護裝置和電器安全保護裝置兩部分組成。
034、電梯正常運行的三個基本條件是:1、必須選擇好樓層;2、必須要關(guān)閉好所有廳、轎門,門聯(lián)鎖電路被接通;3、必須要確定好電梯的運行方向,定向電路被接通。
035、電梯在發(fā)生下述三種嚴重情況時,須經(jīng)有關(guān)部門嚴格檢查,鑒定合格后方可使用:l、當(dāng)電梯發(fā)生嚴重的沖頂和撞底時;2、當(dāng)發(fā)生地震時;3、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時。
036、常用的排除電梯電路故障的方法有:工作程序法;分段、分區(qū)法;電壓法;短接法。
037、維修人員不能在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來進行較長時間的檢修工作:門區(qū)是電梯最危險的地方之一,電梯的事故和故障經(jīng)常發(fā)生在這里。維修人員如果在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來進行較長時間的檢修工作,萬一其它人員誤操縱電梯或電梯失控,則會躲避不及面發(fā)生傷亡事故。
038、曳引鋼絲繩的報廢標(biāo)準是:l、當(dāng)曳引鋼絲繩上出現(xiàn)斷股時,應(yīng)立即報廢:2、曳引鋼絲繩的鋼絲有變黑、銹皮、點蝕、麻坑等損傷,應(yīng)予以報廢;3、曳引鋼絲繩磨損后,其直徑小于等于原直徑的90%時則應(yīng)報廢;4、當(dāng)曳引鋼絲繩出現(xiàn)斷絲,斷絲在繩內(nèi)均勻分布,在一個捻距內(nèi)的最大斷絲數(shù)超過32條時(以8*19為例),應(yīng)予以報廢。
039、按下關(guān)門按鈕后,門不能關(guān)閉的原因是:關(guān)門按鈕接點接觸不良或損壞;關(guān)門電路中關(guān)門限位開關(guān)或開門按鈕互鎖觸點接觸不良。從而導(dǎo)致關(guān)門電路有斷點,關(guān)門繼電器不能吸合;關(guān)門繼電器損壞;門電機限流電阻燒斷;門電機電路熔斷器燒斷;門電機傳動皮帶過松或磨斷。
040、按下關(guān)門按鈕門不能關(guān)閉故障的排除方法:修復(fù)或更換關(guān)門按鈕;用導(dǎo)線短接法將關(guān)門電路中的斷點找出,然后修復(fù)或更換選層開關(guān);更換關(guān)門繼電器;更換限流電阻;更換熔斷器;斷帶則換新皮帶;過松則適當(dāng)轉(zhuǎn)動偏心軸來調(diào)整皮帶張緊度。
041、關(guān)好廳、轎門并確定已經(jīng)選好層、定好向,電梯卻不能運行的原因是:關(guān)門速度過慢而沒有力量,以致不能帶動廳門關(guān)閉好,門鎖開關(guān)未接通,門鎖繼電器未吸合,所以電梯不能啟動運行;門刀沒有插入到門鎖開關(guān)的兩個滾輪中間。即未對好門;關(guān)門限位行程開關(guān)未接通;關(guān)門繼電器部份觸點損壞。運行繼電器損壞。
042、關(guān)好廳、轎門并確定已經(jīng)選好層、定好向,電梯卻不能運行的故障排除方法:調(diào)整門電機限流電阻及分流電阻;重新調(diào)整門鎖開關(guān)并對好門刀;調(diào)整關(guān)門限位行程開關(guān)的位置;修復(fù)或更換關(guān)門繼電器;修復(fù)或更換運行繼電器。
043、廳門未關(guān)閉電梯卻能運行的原因是:門鎖繼電器觸點粘死;門鎖開關(guān)觸點被短路。門聯(lián)鎖回路接線短路。
044、廳門未關(guān)閉電梯卻能運行的故障排除方法:調(diào)整或更換門鎖繼電器;修復(fù)或更換門鎖開關(guān);排除短路點。
045、電梯開門速度過慢的原因是:門電機限流電阻過大;開門電路分流電阻上的行程開關(guān)觸點粘死;門電機傳動皮帶打滑。
046、電梯開門速度過慢的故障排除方法:擰緊或更換開門限位開關(guān);修復(fù)或更換開門限位開關(guān);排除電路繼電器;更換開門繼電器。
047、制動器不能張開的原因是:制動器調(diào)整彈簧過緊;眼位螺栓間隙調(diào)整過小;電磁鐵線圈燒毀;制動器電路有斷點。
048、制動器不能張開的故障排除方法:重新調(diào)整彈簧力;增大眼位螺栓與支架間隙,正常為0.25-0.35毫米;更換電磁鐵線圈;排除電路斷點。
049、制動器制動閘瓦發(fā)生焦味冒煙、迅速磨損的原因是:制動閘瓦與制動輪鼓間隙不均勻而偏磨:制動閘瓦與制動輪鼓間隙過小;制動器調(diào)整彈簧過緊。
050、制動器制動閘瓦發(fā)生焦味冒煙、迅速磨損的故障排除方法:調(diào)整制動器閘瓦與制動輪鼓之間的間隙,使之均勻并在0.25-0.35毫米之間;放松制動器調(diào)整彈簧至規(guī)定范圍。
051、制動器不能制停電梯的原因是:制動器調(diào)整彈簧過松;閘瓦與制動輪鼓間隙不均而且過大;制動閘瓦和制動輪鼓間有油污。
052、制動器不能制停電梯的故障排除方法:收緊制動器調(diào)整彈簧至規(guī)定范圍;調(diào)整閘瓦與制動輪鼓間隙,使之均勻并在0.5-0.7毫米之間;清洗油污。
053、減速軸過熱的原因是:軸向游隙過小;箱體潤滑油過小;潤滑油粘度低或質(zhì)量差;環(huán)境溫度過高。
054、減
速軸過熱的故障排除方法:調(diào)整軸向游隙,添加潤滑油至油鏡中線位置;更換合格的潤滑油;加強通風(fēng),降低環(huán)境溫度。
055、按下選層按鈕后沒有選層信號的原因是:選層繼電器失靈;選層按鈕觸點接觸不良;信號燈接觸不良或燒毀;選層回路出現(xiàn)斷點。
056、按下選層按鈕后沒有選層信號的故障排除方法:修復(fù)或更換選層繼電器;修復(fù)或更換選層按鈕;上緊或更換燈泡;排除回路上的斷點。
057、選層后,運行方向指示燈不亮的原因是:自動定向電路有斷點;定向繼電器損壞;定向指示燈泡燒毀或接觸不良。
058、選層后,運行方向指示燈不亮的故障排除方法:用電壓法或?qū)Ь€短接法排除電路斷點;修復(fù)或更換定向繼電路;更換燈泡或修復(fù)燈口。
059、電梯上行平層高而下行時平層低的原因是:制動器調(diào)整彈簧過松;制動閘瓦與制動輪間隙過大或不同心。
060、電梯上行平層高而下行時平層低的故障排除方法:按規(guī)定調(diào)緊彈簧壓力;按規(guī)定值調(diào)整好閘瓦與制動輪間隙;調(diào)整制動器底部墊片,使閘瓦與制動輪同心。
061、電梯上行時平層低而不行時平層高的原因是制動器調(diào)整彈簧過緊;閘瓦與制動輪鼓間隙過小。
062、電梯上行時平層低而不行時平層高的故障排除方法:按規(guī)定調(diào)松彈簧壓力;調(diào)整閘瓦與制動輪間隙至0.5-0.7毫米范圍內(nèi)。
063、平層誤差過大,上行平層高,下行平層也高的原因是:對重部份過重;換速電路選點不合適;平層器與遮磁板位置不當(dāng)。
064、平層誤差過大,上行平層高,下行平層也高的故障排除方法:用電流表測量電梯上下行的電流值來調(diào)整(減小)對重重量;調(diào)整換速點,一般是換速后4-6秒平層為宜;調(diào)整遮磁板位置。
065、平層誤差過大,上行時平層低,下行時平層也低的原因是:對重部份過輕;平層器與遮磁板位置不當(dāng)。
066、平層誤差過大,上行時平層低,下行時平層也低的故障排除方法:加重對重部份至合適范圍;調(diào)整遮磁板位置。
067、電梯在運行中突然停車的原因有:外電網(wǎng)停電或斷相供電;總開關(guān)保險絲熔斷或跳閘;超速閘車;門刀在運行時碰門鎖開關(guān)滾輪,從而使門聯(lián)鎖電路斷開,電梯會突然停車。
068、電梯在運行中突然停車的故障排除方法:如果停電時間長,則需要盤車至平層位置,讓乘客離去,找出原因后更換保險絲或重新合上總開關(guān),找出電源總開關(guān),并掛上井道有人工作標(biāo)記然后向上盤車,使安全鉗脫離導(dǎo)軌,。然后查明超速原因并修復(fù)正常才使用;調(diào)整門刀與門鎖開關(guān)兩滾輪的位置,使電梯正常運行中門刀要從兩滾輪中間通過,而廳門開啟時兩滾輪又能夾持住門刀。
069、電梯自動溜車的原因是:制動器失靈;曳引輪和鋼絲繩間靜摩擦力不夠而出現(xiàn)打滑現(xiàn)象;轎廂部份與對重部份重量差過份懸殊;曳引鋼絲繩張力不均。
070、電梯自動溜車的故障排除方法:調(diào)整制動器,使之恢復(fù)正常工作;檢查曳引輪是否已磨損到槽形或更換輪;按規(guī)定調(diào)整好重量差;電梯轎廂不能超載運行;調(diào)整全部曳引鋼絲繩所受張力,通過調(diào)節(jié)繩頭組合彈簧的壓緊程度,使各鋼絲繩受力均衡。
071、電梯預(yù)選層站不停車的原因是:轎內(nèi)選層繼電器觸點接觸不良;快速運行繼電器被臟物粘死,使快車電路不能斷開換速,電梯不能停車。
072、電梯預(yù)選層站不停車的故障排除方法:修復(fù)或更換選層繼電器;修復(fù)或更換快車運行接觸器。
073、電梯關(guān)門時夾人的原因是:安全觸板的保護電路接線短路;安全觸板傳動機構(gòu)失靈;安全觸板的微動開關(guān)被壓死。
074、電梯關(guān)門時夾人的故障排除方法:檢查電路,排除短路點;調(diào)整安全觸板傳動機構(gòu)的擺桿、拉桿、轉(zhuǎn)軸等,使之動作靈活、可靠;修復(fù)或更換微動開關(guān)。
075、局部保險絲經(jīng)常燒斷的原因是:該回路元件或?qū)Ь€碰地;繼電器絕緣墊片擊穿; 保險絲容量過小。
076、局部保險絲經(jīng)常燒斷的故障排除方法:檢查出碰地點酌情處理;加強絕緣或更換繼電器;按額定電流選擇合適的保險絲。
077、電梯大修后要進行哪些項目的試驗:電梯在大修后,一般要進行下面幾個項目的試驗:1、靜載試驗;2、運行試驗;3、超載試驗;4、安全鉗試驗;5、油壓緩沖器的復(fù)位試驗。
078、電梯的靜載試驗:電梯的靜載試驗應(yīng)符合下列要求:將轎廂位于底層,陸續(xù)平穩(wěn)地加入載荷。乘客、醫(yī)院用電梯和載重量不大于二千公斤的載貨電梯,載以額定起重量的200%,其他各類電梯載以額定重量的150%,歷時10分鐘。試驗中各承重構(gòu)件應(yīng)無損壞,曳引繩在槽內(nèi)應(yīng)無滑移,制動器應(yīng)可靠剎緊。
079、電梯的超載試驗:電梯的超載試驗應(yīng)符合下列要求:轎廂應(yīng)載以額定
起重量的110%,在通電持續(xù)率40%的情況下,歷時30分鐘,電梯應(yīng)能安全地起動和運行,制動器作用應(yīng)可靠,曳引機工作應(yīng)正常。
080、第一臺電梯是由:美國奧的斯電梯公司于18*制造的。
081、快速電梯的分類標(biāo)準是:電梯按速度分類,額定速度1.75m/s以上的電梯稱為快速電梯。
082、電梯發(fā)生故障時,維修人員應(yīng)該在一小時之內(nèi)趕到現(xiàn)場處理故障。
083、電梯、自動扶梯發(fā)生安全事故時,業(yè)主應(yīng)向市勞動行政部門報告;發(fā)生重大人員傷亡事故的,業(yè)主還應(yīng)在24小時內(nèi)向公安機關(guān)、檢查機關(guān)報告。
084、電梯系統(tǒng)的限位開關(guān)應(yīng)采用:自動復(fù)位開關(guān)。
085、電梯開門時有什么情況發(fā)生:當(dāng)電梯門開至1/2時,門機進行減速。
086、當(dāng)電梯上行方向超速時,能起保護作用的開關(guān)是:限速器開關(guān)。
087、電梯不啟動的原因有:電壓不夠、斷相、安全回路斷開、門未關(guān)好。
088、電梯上行時突然停車,可能的原因有:廳門門鎖斷開、轎廂急停開關(guān)接觸不良、斷電。
089、電梯在平層位置只能開門不能關(guān)門,可能的原因有:1、關(guān)門限位開關(guān)斷開不能復(fù)位;2、關(guān)門斷電器觸點損壞。
090、電梯超載時電梯應(yīng)當(dāng)報警并保持開門、電梯不能開動、切斷控制電路。
091、電梯速度明顯下降的原因可能是:電源電壓突然下降、制動器線圈回路失電、電動機三相電源中一相接觸不良
092、曳引鋼絲繩打滑的原因是:平衡系數(shù)大、槽形不對、繩磨損過大。
093、電梯機房內(nèi)由曳引機和控制柜設(shè)備組成。
094、電梯沖頂或蹲底的原因是:可能是超載下行、鋼絲繩打滑、強迫減速開關(guān)失靈、制動器不能搶閘。
095、轎頂設(shè)置的條件包括:1、至少能支撐兩個人;2、沒有安全窗;3、設(shè)置急停開關(guān);4、設(shè)置檢修開關(guān);5、對重側(cè)設(shè)護欄。
096、消防員專用梯運行狀態(tài)應(yīng)符合的條件:1、只應(yīng)答轎內(nèi)指令信號;2、開門時松按鈕即關(guān)門;3、關(guān)門時松接或即開門。
097、發(fā)生火警時,撥動消防開關(guān),電梯運行狀態(tài)應(yīng)符合的條件:切除廳外召喚信號、上行電梯立即停車下行、直駛基站開門等條件。
098、電梯進入檢修狀態(tài)應(yīng)撥下的開關(guān):電梯進入檢修狀態(tài)時應(yīng)撥下轎內(nèi)檢修開關(guān)再撥轎頂檢修開關(guān)。
099、本層廳外開門應(yīng)符合的條件:順向按鈕開門和逆向按鈕開門。
100、哪種滅火器材不能用于撲滅電梯火災(zāi):泡沫滅火器不能用于撲滅電梯火災(zāi)。
101、拆除舊電梯時的要求:嚴禁先拆限速器。
102、電梯處于司機狀態(tài)時,最遠反方向載車信號無效。
103、一個合格的電梯安裝維修工應(yīng)具備哪方面的知識:一個合格的電梯安裝維修工應(yīng)具備電、機械、電子技術(shù)、操作和起重等方面的知識。
104、對重的作用有:改善曳引性能、減小曳引機功率和防止電梯超速。
105、電梯安裝工程必須配備哪些工種:電梯安裝工程必須配備電梯工、起重工、車工、鉗工、電焊工。
