第1篇 物業(yè)管理公司會計核算依據(jù)

物業(yè)管理公司的財務(wù)管理部門,在對其下屬的物業(yè)管理處進行會計核算前,必須先行對國家及地方與物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)和稅規(guī)有清楚地了解,此外,還應(yīng)對與本公司、本物業(yè)相關(guān)下列文件的相關(guān)規(guī)定予以關(guān)注。

一、業(yè)主公約

業(yè)主公約是各業(yè)主與發(fā)展商在買賣樓宇后所簽署的合約。公約對發(fā)展商、全體業(yè)主、用戶及管理者均有約束力,并明確各自的權(quán)利、義務(wù)及責任。

公約內(nèi)包括了很多有關(guān)財務(wù)處理、費用計算等數(shù)據(jù)。財務(wù)管理部人員須詳細了解該項資料及規(guī)定,并作為會計核算的依據(jù)。

現(xiàn)列舉其中較重要的條款如下:

1.本物業(yè)管理賬目發(fā)生盈虧時的處理辦法

一份內(nèi)容完善的公約應(yīng)就本物業(yè)管理發(fā)生盈余或虧損情況時的處理或解決辦法予以明確規(guī)定。通常,本著'用者自付'的原則,本物業(yè)的盈余由該物業(yè)的全體用戶共同享有,本物業(yè)的虧損由該物業(yè)的全體用戶共同分擔。當然也可以是其它的處理方式,如:在業(yè)主委員會成立之前的前期物業(yè)管理期間,小用戶以按約定繳納綜合物業(yè)管理費用為限,收入不足以應(yīng)付經(jīng)常性支出時,由開發(fā)商承擔補貼責任。但關(guān)鍵是必須有明確的約定。

2.本物業(yè)綜合管理費收支情況的公布

要求物業(yè)管理公司定期公布所管物業(yè)的收支情況,是我國物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)中明文規(guī)定的。在與有關(guān)法規(guī)保持一致的前提下,公約中通常會對公布的具體時間、方式和要求做出規(guī)定。

3.收支核算方面的規(guī)定

公約通常列明是否需要為本物業(yè)各部分(如:停車場、辦公樓、住宅樓等)的收支獨立核算。

4.未出售單位和已出售但空置單位管理費計算法

通常未出售的單位享有一定的管理費減免優(yōu)惠。

5.管理費起計日期的約定

通?？梢允菍嶋H收樓日,或交付使用通知書發(fā)出日期加若干天為起計日,或者以前述兩者較早者為起計日,也可以是開發(fā)商與業(yè)戶在售樓時做出的其它約定。

6.滯納金的計算法

公約通常會規(guī)定業(yè)戶必須在每月某日前繳付管理費,逾期未付者,則管理公司有權(quán)按規(guī)定利率計收滯納金。

二、管理合約

管理合約是開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署的合約,其主要作用是明確委托方和受托方的權(quán)利和義務(wù)。主要應(yīng)包含以下內(nèi)容:

1.物業(yè)管理公司管理本物業(yè)的年限,及管理公司報酬的計收標準及方法等。

2.物業(yè)管理公司受管理公約的約束,并享有公約規(guī)定的管理人所享有的權(quán)利、義務(wù)及責任,根據(jù)管理公約對本物業(yè)進行管理。

3.需編制財務(wù)預(yù)算及預(yù)算控制,除首年預(yù)算外,通常由財務(wù)管理部牽頭為每一新的財政年度制定財政預(yù)算,并在該年度的實際運作中對各項開支實施預(yù)算控制。

4.合約到期或終止時,財務(wù)移交方面的要求。

三、用戶手冊、裝修守則及大廈各項收費標準一覽表

該等文件通常在業(yè)主收樓時一并派發(fā),并列明各項收費、按金、罰款及按金退還的程序等事宜。

四、收樓的流程

在整個收樓的程序中,有很多會計部必不可少的資料,如:

1.確實的收樓日期,用以計算管理費起計日期。

2.各單位業(yè)戶數(shù)據(jù),包括姓名、聯(lián)絡(luò)地址及電話等。

3.已繳付管理費按金及其它款項的收據(jù),可作入賬及對賬的憑據(jù)。

根據(jù)上述資料,可以建立一套必要的圖表檔案,如:單位數(shù)據(jù)列表已收各種按金明細表、應(yīng)收/已收/欠收管理費一覽表等。

第2篇 物業(yè)管理手冊－監(jiān)視和測量裝置控制程序

1、目的

為了確保測量和監(jiān)控裝置的準確度和精密度,使之處于完好的工作狀態(tài),使產(chǎn)品(服務(wù))符合規(guī)定要求,制定本程序。

2、范圍

適用于本公司與質(zhì)量、環(huán)境活動有關(guān)的測量和監(jiān)控裝置的控制和管理。

3、職責

3.1工程部

3.1.1負責本公司監(jiān)視和測量裝置的控制,定期檢定,并組織實施。

3.1.2負責監(jiān)視和測量裝置設(shè)備檢定報告等記錄的管理。

3.2使用單位負責本部門監(jiān)視和測量裝置設(shè)備的配備、使用、維護和保養(yǎng)工作。

4、工作程序

4.1選型與配備

4.1.1工程部依據(jù)《作業(yè)指導書》相關(guān)崗位要求配置監(jiān)視和測量裝置。

4.1.2監(jiān)視和測量裝置購進后,工程部應(yīng)建立《監(jiān)視和測量裝置設(shè)備管理臺帳》。

4.1.3《監(jiān)視和測量裝置設(shè)備管理臺帳》要隨監(jiān)視和測量裝置設(shè)備的變化而做補充、修正,做到帳物相符。

4.2監(jiān)視和測量裝置設(shè)備周期檢定管理

4.2.1工程部每年底編制下年度《設(shè)施設(shè)備年度檢驗、檢測計劃》并通知使用部門,確定檢驗時間,使用部門要積極配合并安排好工作,確保按期檢定。

4.2.2工程部按照計劃,及時將監(jiān)視和測量裝置設(shè)備經(jīng)國家認可的校準機構(gòu)進行檢定,對于檢定不合格的或未經(jīng)檢定的監(jiān)視和測量裝置設(shè)備不準使用。

4.2.3經(jīng)檢定的監(jiān)視和測量裝置設(shè)備要有狀態(tài)標識,并由使用部門進行維護、保養(yǎng)。

4.2.4工程部保存檢定資料,以備檢查。

4.3新購置的監(jiān)視和測量裝置設(shè)備管理:工程部對新購置的監(jiān)視和測量裝置設(shè)備先送檢,合格后再啟用。

4.4監(jiān)視和測量裝置設(shè)備的封存管理

4.4.1使用部門封存監(jiān)視和測量裝置設(shè)備時,要填寫《監(jiān)視和測量裝置設(shè)備封存申請表》一式兩份,報工程部一份,一份由申請部門存檔。

4.4.2封存后的監(jiān)視和測量裝置設(shè)備要與在用監(jiān)視和測量裝置設(shè)備區(qū)分開,粘貼封存標識單獨存放,不得混淆。

4.4.3封存的監(jiān)視和測量裝置設(shè)備,啟用時若已超過檢定有效期,必須經(jīng)法定檢定機構(gòu)重新檢定合格后方可使用。

4.4.4本公司不采用無國際或國家承認的有關(guān)基準的監(jiān)視和測量裝置設(shè)備。

4.5監(jiān)視和測量裝置設(shè)備的使用、維護與保養(yǎng)

4.5.1使用監(jiān)視和測量裝置設(shè)備人員應(yīng)熟悉其性能,掌握正確的使用方法,防止發(fā)生可能使標準失效的調(diào)整,做到精密貴重儀器由專人負責。

4.5.2監(jiān)視和測量裝置設(shè)備的使用人員需經(jīng)常對監(jiān)視和測量裝置設(shè)備進行維護,保持監(jiān)視和測量裝置設(shè)備的清潔,要注意防腐,以免器具生銹。

4.5.3按操作標準進行操作,不得私自調(diào)整,防止可能使測量結(jié)果失效的調(diào)整。

4.6搬運和貯存

4.6.1監(jiān)視和測量裝置設(shè)備要有專柜存放。

4.6.2搬運過程中由使用人做好防護,如防震、防潮、防干擾、防塵等。

4.6.3貯存期間要保證良好的環(huán)境條件,防止監(jiān)視和測量裝置設(shè)備損傷或失準。

4.7監(jiān)視和測量裝置設(shè)備失準的校準

在使用中失準時,應(yīng)停止使用,重新檢定,并啟用已校準合格的測量裝置重新進行監(jiān)視和測量活動,并做好檢定裝置狀態(tài)標識和相關(guān)檢測記錄。

4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。

5、相關(guān)文件

5.1《記錄控制程序》

5.2《作業(yè)指導書》

6、相關(guān)記錄

6.1《監(jiān)視和測量裝置設(shè)備統(tǒng)計臺帳》jw/jl-7.6-001

6.2《監(jiān)視和測量裝置設(shè)備封存申請表》jw/jl-7.6-002

第3篇 物業(yè)質(zhì)量管理評審控制程序

物業(yè)公司質(zhì)量管理評審控制程序

.0目的

按計劃的時間間隔評審質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性、有效性。

2.0適用范圍

適用于對公司質(zhì)量管理體系的評審。

3.0職責

3.1總經(jīng)理負責主持管理評審活動。

3.2管理者代表負責協(xié)助總經(jīng)理做好管理評審的組織與準備工作。

3.3品質(zhì)督察部做好管理評審資料的收集、記錄及管理評審后改進措施的檢查督促和驗證工作。

3.4各部門負責人參加管理評審,并提供本部門質(zhì)量管理體系運行情況的信息和資料,制定和實施評審結(jié)果要求的改進措施。

4.0工作程序

4.1評審計劃

4.1.1管理評審每年至少進行一次,時間間隔不超過12個月。

4.1.2當出現(xiàn)下列情況之一應(yīng)增加管理評審頻次:

a. 外部市場與公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標產(chǎn)生反差而影響我公司經(jīng)營效益時;

b. 組織結(jié)構(gòu)、服務(wù)范圍、資源配置有重大變化;

c. 國家法律、法規(guī)、標準有修改時;

d. 重大質(zhì)量事故顧客嚴重投訴時;

e. iso9001:2000標準發(fā)生換版時;

f. 第二方、第三方審核前或領(lǐng)導有要求時;

g. 質(zhì)量管理體系審核有嚴重不合格時。

4.1.3 每次管理評審前一月,品質(zhì)督察部應(yīng)根據(jù)總經(jīng)理與管理者代表商定的時間、地點,負責編制《年度管理評審計劃》,報管理者代表審核、總經(jīng)理批準。

4.2 管理評審內(nèi)容

4.2.1質(zhì)量方針和質(zhì)量目標的貫徹和實施情況。

4.2.2組織機構(gòu)(包括人員配置和資源利用等)滿足需要的程度。

4.2.3質(zhì)量改進和服務(wù)績效分析,如:經(jīng)常發(fā)生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋的信息分析等。

4.2.4 發(fā)生的重大安全責任事故。

4.2.5 內(nèi)部質(zhì)量審核實施情況及其效果。

4.2.6 糾正和預(yù)防措施實施情況及其效果。

4.2.7以前管理評審的跟蹤措施的實施及有效性;

4.2.8可能影響質(zhì)量管理體系的各種變化,如資源的配置,內(nèi)、外環(huán)境變化,法律、法規(guī)的變化等;

4.2.9相關(guān)方的建議。

4.2.10總經(jīng)理認為其他尚需評審的內(nèi)容。

4.3 評審準備

4.3.1《年度管理評審計劃》經(jīng)總經(jīng)理批準后發(fā)給參加管理評審的部門(人員)。

4.3.2各部門(人員)按計劃要求在評審前14天提交評審所需資料,做好評審的準備,并確保在評審進行前7天將評審材料提交品質(zhì)督察部確認后交管理者代表審閱。

4.3.3參加評審的人員根據(jù)需要由總經(jīng)理或管理者代表確定,原則上公司其他領(lǐng)導及各部門負責人均應(yīng)參加評審。

4.3.4各部門需準備下列資料:

a. 市場拓展部:服務(wù)項目開發(fā);市場分析資料;

b. 客戶服務(wù)中心:服務(wù)過程控制;顧客的反饋、顧客滿意程度的測量結(jié)果與顧客溝通等資料;

c. 人力資源部:人力資源控制;

d. 工程維修部:設(shè)備的維護、保養(yǎng)等資料;

e. 保安部、財務(wù)部:本部門過程控制等資料。

f. 品質(zhì)督察部:內(nèi)、外審結(jié)果;質(zhì)量管理體系運行情況;糾正和預(yù)防措施、持續(xù)改進實施情況;質(zhì)量管理體系需要改進的重大項目等資料;

4.4管理評審的形式和程序

4.4.1管理評審以會議形式進行。

4.4.2總經(jīng)理主持管理評審會議,會議程序如下:

a.總經(jīng)理主持會議宣布管理評審會議開始,并對管理評審的目的、要求作簡短發(fā)言;

b.管理者代表匯報質(zhì)量管理體系運行情況,各有關(guān)部門按評審內(nèi)容要求做書面報告。如管理者代表認為有必要且事先做了布置和準備,則報告的書面化文件應(yīng)分發(fā)至每個參加評審的人員。

c.與會者討論、分析、評價質(zhì)量體系的適宜性、有效性;分析質(zhì)量體系運行中存在的系統(tǒng)問題、重大問題,提出改進質(zhì)量體系的措施、意見。

d.總經(jīng)理歸納評審意見,對質(zhì)量管理體系現(xiàn)狀的適宜性、充分性、有效性做出結(jié)論,提出或裁定質(zhì)量體系改進措施。

4.4.3 部門負責人參加管理評審,須在《會議簽到記錄表》中簽到,品質(zhì)督察部負責會議記錄。

4.4管理評審輸出

4.4.1 品質(zhì)督察部在《會議簽到記錄表》記錄會議情況。

4.4.2 品質(zhì)督察部根據(jù)評審議題和記錄編寫《管理評審報告》,其內(nèi)容包括與以下方面有關(guān)的任何決定和措施:

a. 質(zhì)量管理體系及其過程的改進,包括質(zhì)量方針、質(zhì)量目標、組織結(jié)構(gòu)、過程控制等方面的評價;

b. 與顧客要求有關(guān)的產(chǎn)品的改進,對現(xiàn)有產(chǎn)品符合要求的評價,包括是否需要進行產(chǎn)品過程審核等與評審內(nèi)容相關(guān)的要求;

c. 資源需求。

4.4.3《管理評審報告》需經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準,并按《文件控制程序》中文件發(fā)放的規(guī)定發(fā)至相關(guān)領(lǐng)導和部門。

4.4.4管理評審所形成的各種文件、資料和記錄由品質(zhì)督察部按《質(zhì)量記錄控制程序》妥善保存。

4.5管理評審決定的執(zhí)行和驗證

4.5.1 責任部門和人員根據(jù)《管理評審報告》中有關(guān)決定編制《管理評審改進措施及驗證記錄表》,并組織實施,按《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。

4.5.2改進措施實施結(jié)束后,各責任部門應(yīng)將結(jié)果報品質(zhì)部,品質(zhì)督察部對實施情況進行檢查后報管理者代表,以便對實施效果是否達到預(yù)期目標進行評價;

4.5.3實施結(jié)果有效的,品質(zhì)督察部應(yīng)將其措施納入或編制相關(guān)文件,以鞏固其改進效果;

4.5.4經(jīng)驗證,改進措施未達到預(yù)期目標的,由責任部門重新制定并實施改進措施,直至達到預(yù)期目標。品質(zhì)督察部負責

組織對各種措施計劃的實施進行跟蹤、監(jiān)督和驗證。

4.6 管理評審如導致質(zhì)量方針、目標及體系文件更改時,按《文件控制程序》執(zhí)行。

5.0 相關(guān)文件

5.1《文件控制程序》

5.2《質(zhì)量記錄控制程序》

5.3《糾正和預(yù)防措施控制程序》

6.0 質(zhì)量記錄

6.1《年度管理評審計劃》

6.2《會議簽到記錄表》

6.3《管理評審報告》

第4篇 物業(yè)管理員工手冊－人事宗旨

物業(yè)管理員工手冊:人事宗旨

××物業(yè)管理的目標是使其成為一個關(guān)心員工,不斷向前發(fā)展的企業(yè)。員工是物業(yè)公司的'重要財富',是為物業(yè)公司辛勤工作,具有良好的素質(zhì),富有青春活力和創(chuàng)造力的企業(yè)主體。

物業(yè)公司的員工都是經(jīng)過認真篩選,量才錄用,并安排在與其能力相適應(yīng)的工作崗位上。

物業(yè)公司為員工提供與其工作崗位相適應(yīng)的報酬和補貼,同時為員工提供各種崗位的專業(yè)培訓和個人的專業(yè)發(fā)展機會,為員工提供良好的工作環(huán)境,根據(jù)工作表現(xiàn)給予員工獎勵或處罰。

物業(yè)公司為全體員工提供一個能夠促使員工努力工作,提高工作效率的環(huán)境;我們鼓勵團結(jié)合作,參與管理,相互溝通;激發(fā)個人和集體信念,以實現(xiàn)大的市場營銷目標和利潤指標;我們培養(yǎng)員工對工作的高度自覺性以及為物業(yè)公司工作而感到自豪的榮譽感。

每個在物業(yè)公司工作的員工,人格都會受到尊重,我們自覺地維護每個員工的尊嚴,每個員工的人生價值都會得到體現(xiàn)。

第5篇 物業(yè)公司質(zhì)量管理體系說明

e物業(yè)公司質(zhì)量管理體系說明

1.本公司的質(zhì)量管理體系是以業(yè)主及相關(guān)方需求和期望為基礎(chǔ)的,是依據(jù)iso9001∶ 標準建立的。其形式表現(xiàn)為一組過程相互作用形成的網(wǎng)絡(luò)。它通過管理職責、資源管理、產(chǎn)品實現(xiàn)、測量分析和改進四大過程間相互作用,并圍繞業(yè)主要求、業(yè)主滿意建立起質(zhì)量管理的過程模式。本公司質(zhì)量管理體系的過程及其相互關(guān)系包含產(chǎn)品實現(xiàn)所需的過程和為了有效地實現(xiàn)質(zhì)量管理體系所需的其它過程。以業(yè)主的需求和期望為過程的輸入,提供服務(wù)滿足業(yè)主要求為輸出。同時它還通過信息反饋測定業(yè)主滿意程度,以評價全公司質(zhì)量管理體系的業(yè)績。

2. 本公司質(zhì)量管理體系是依據(jù)iso9001∶ 的要求建立的,既體現(xiàn)了iso9001∶ 的要求又結(jié)合了本公司的實際情況。它是按照pdca(策劃、實施、檢查、處置)過程方法建立實施和保持的。在每一個過程中都按照pdca方法以確保持續(xù)改進。

3．本公司質(zhì)量管理體系所覆蓋的產(chǎn)品范圍包括本公司全部分活動的結(jié)果。主要產(chǎn)品指物業(yè)管理服務(wù),本公司場所位于粵港市田安路。

4. 本公司的質(zhì)量管理體系建立在以業(yè)主為關(guān)注點的基礎(chǔ)上,同時考慮到投資方、本公司及員工的利益,還顧及了供方及社會的利益,考慮到了本公司對社會所做的貢獻。本公司還努力做到使質(zhì)量管理體系與其它體系如安全管理,財務(wù)管理及環(huán)境管理等的相容性,以使我們的目標得以順利實現(xiàn)。

5. 在本公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動中,嚴格遵守國家的法律法規(guī),如《物業(yè)管理條例》、《消防法》、《合同法》等。本公司制定了相應(yīng)的法律法規(guī)實施對策并強化對員工的法律意識的教育培訓。

6. 本公司目前管理的物業(yè)均為大廈,因此在本公司服務(wù)提供的過程中,不涉及設(shè)計和開發(fā)過程,因此對標準條款

7.3 設(shè)計和開發(fā)過程予以刪除,刪除后不影響組織提供提供滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的責任和能力;

7. 本公司服務(wù)提供過程中如有發(fā)生一些對外委托服務(wù)項目,均按

7.4 過程進行控制。

第6篇 某物業(yè)管理公司應(yīng)聘須知

物業(yè)管理公司應(yīng)聘須知

應(yīng)聘同志:

歡迎您來**參加應(yīng)聘,為增進了解,順利開展應(yīng)聘工作,請您認真閱讀以下注意事項:

一、招聘程序:

篩選簡歷→溝通→體檢→初試→復(fù)試→報到(試用)→簽約(正式錄用)。

二、錄用條件:

1、對于大、中專以上學歷,畢業(yè)報到時能取得'四證'(畢業(yè)證、報到證、戶口遷移證、學位證);

2、對于有實踐工作經(jīng)驗者,報到時要求已與原單位辦理好相關(guān)離職手續(xù)并提供原單位解除或終止勞動合同的證明,無任何法律遺留問題,同時能正確處理家庭關(guān)系;

3、試用期間(3-6個月)認同萬向文化,能接受并自覺遵守公司規(guī)章制度,適應(yīng)崗位工作需要試用合格。

三、關(guān)于合同簽訂:

一)對于有實踐工作經(jīng)驗人員,公司有以下兩種用工形式:

1、簽訂聘用合同:以某一項目或某一工作任務(wù)完成為期限,規(guī)定項目或工作任務(wù)的要求、完成質(zhì)量或須達成的目的,其收入與項目或工作任務(wù)完成的質(zhì)量對應(yīng),不享受公司給予的任何福利等。

2、以合同制形式招用,簽訂勞動合同,按照所處崗位承擔責任不同,享受相應(yīng)權(quán)利,承擔相應(yīng)義務(wù),一旦正式錄用,公司與其第一次簽署勞動合同的期限一般為1年。

二)對于高校,公司與其簽訂就業(yè)協(xié)議后,公司或?qū)W生單方面不履行就業(yè)協(xié)議的,違約方應(yīng)承擔違約責任,違約金2000元。一旦正式錄用,企業(yè)與其第一次簽署勞動合同的期限一般為1年。

四、關(guān)于薪酬:

公司實行基本工資、崗位補貼、津貼和福利的薪酬模式,具體根據(jù)員工素質(zhì)、崗位責任及貢獻大小分配。

員工試用期享受試用期工資,試用期工資根據(jù)應(yīng)聘者的學歷、職稱和從事專業(yè)工作年限來確定。

五、其他相關(guān)待遇和應(yīng)知事項:

1、公司不提供員工住宿場所,不承擔員工住宿費用。

2、公司按照當?shù)卣邽閱T工辦理'三險一金'。

3、公司為員工提供中午誤餐補貼和交通補貼。

六、如對上述條款無異議的并認同的,請在下面簽上您的姓名。

應(yīng)聘者(簽字):

年 月 日

第7篇 物業(yè)管理設(shè)備維護成本控制

物業(yè)管理設(shè)備維護成本的控制

設(shè)備是物業(yè)的大腦、心臟、神經(jīng)和血液。是設(shè)備賦予物業(yè)以生命,現(xiàn)代化的設(shè)備賦予物業(yè)以現(xiàn)化的生命,智能化設(shè)備賦予物業(yè)以智能化的生命。離開了設(shè)備,物業(yè)就變成了黑暗中冰冷的空殼,就喪失了使用價值。設(shè)備維護事關(guān)重大。無論停電、跑水、漏氣,都會嚴重影響業(yè)主的生活和工作,都會直接威脅業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。對物業(yè)管理設(shè)備維護服務(wù)人員來說,真是“接到報修如聞警報,排除故障刻不容緩!”

物業(yè)管理設(shè)備維護服務(wù)

(一)設(shè)備維護服務(wù)對象的構(gòu)成

以設(shè)備電氣性質(zhì)和機電結(jié)合的程序為標準,可以劃分為:1、強電設(shè)備:(1)高、低壓變配電設(shè)備。(2)緊急發(fā)電機組。(3)照明系統(tǒng)。2、弱電設(shè)備:(1)樓宇自動化系統(tǒng)(bas)(廣義的)。(2)通訊自動化系統(tǒng)(cas)。(3)辦公自動化系統(tǒng)(oas)。3、機電設(shè)備:(1)電梯。(2)中央空調(diào)。(3)燃氣燃油鍋爐。(4)給排水各類動力機械等。

(二)設(shè)備維護服務(wù)形式的構(gòu)成

以人與設(shè)備相互間的互動關(guān)系為標準,可以劃分為:1、運行:值班、操作、巡視、清掃、應(yīng)急處理等。2、維修:日常零修、緊急搶修、按計劃的小修、中修、大修。3、養(yǎng)護:日養(yǎng)護、周養(yǎng)護、月養(yǎng)護、季度養(yǎng)護、年度養(yǎng)護。

(三)設(shè)備維護服務(wù)成本的構(gòu)成

以產(chǎn)生成本的對象為標準,可以劃分為:1、能源成本:耗電、耗水、耗氣(油)等。2、維修成本:維修工具、常用維修材料、設(shè)備低值易損零部件、設(shè)備貴重核心零部件等。3、人工成本:定編人工成本、臨時人工成本、外包人工成本等。

設(shè)備維護服務(wù)成本控制的意義

(一)能源成本控制的重要性

在現(xiàn)代建筑中,隨著照度和舒適度等人工環(huán)境標準的提高,各類強電、弱電、機電設(shè)備的大量應(yīng)用,使建筑能耗急劇增加。有專家統(tǒng)計,當今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店,夏季用全部建筑設(shè)備都開動,每天耗電13萬度。一般每天耗電約9萬度。其中約60%為空調(diào)耗電。另據(jù)統(tǒng)計,在發(fā)達國家,建筑物的耗能占全國總耗能的30%~40%左右。而在建筑物的耗能中,采暖、空調(diào)、通風設(shè)備的耗能占65%左右,是耗能大戶;生活熱水占15%;照明、電梯、電視占14%;廚事占6%。顯而易見,節(jié)約能源不僅直接影響到物業(yè)營運的成本和業(yè)主的經(jīng)濟效益,而且直接關(guān)系到環(huán)境效益和社會效益。

(二)維修成本控制的重要性

在一座現(xiàn)代化大廈的投資中,各類強電、弱電和機電設(shè)備的投資比重愈來愈大,甚至接近或超過整個建筑主體結(jié)構(gòu)的總體金額。位于北京朝陽區(qū)的某5a級智能化大廈,在1996年投資安裝的部分設(shè)備的價格是:

1、大廈結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)(加拿大)1套:1,000萬元。

2、智能自動消防系統(tǒng)(美國)1套:500萬元。

3、燃氣/燃油自動鍋爐(德國)3臺:360多萬元。

4、離心式中央空調(diào)水冷機組(美國)4臺:385萬元。

5、變頻式空氣處理機(法國)61臺:623萬元。

6、三菱高速電梯(日本)14臺:3,330萬元。

該建筑建安總投資3億元,結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價驚人的設(shè)備如果經(jīng)常發(fā)生故障,其維修成本是難以承受的。

(三)人工成本控制的重要性

本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位,但實際上在大部分物業(yè)管理項目中,人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如:北京某智能型高檔商務(wù)寫字樓,1997年2月物業(yè)管理財務(wù)支出總計為96.8萬元。其中能源費(電費、水費、燃油費)為35.7萬元,占總支出的36.9%;人工費(員工工資、春節(jié)過節(jié)費、午餐費、勞務(wù)費、醫(yī)藥費)為29.7萬元,占總支出的30.7%;維修費(維修工具、設(shè)備零件、易耗材料、工程勞務(wù)、裝修費等)為17.5萬元,占總支出的18.1%。而且實踐證明,控制人工成本的難度要遠大于控制其他成本的難度。

設(shè)備維護服務(wù)成本控制的方法

(一)控制能源成本的方法

管理方法:

1、編制能源成本控制計劃:(1)成本預(yù)算。(2)控制指標。(3)控制標準。(4)控制措施。(5)控制過程。(6)控制崗位責任制。

2、實施“全員控制”和“全過程控制”。

技術(shù)方法:

1、對空調(diào)、照明、電梯系統(tǒng)的工況實時進行監(jiān)測,由計算機智能管理建筑物的能源。

2、提高樓內(nèi)溫度的控制精度,避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費。據(jù)統(tǒng)計,夏季設(shè)定溫度下調(diào)1℃,將增加能耗9%;冬季設(shè)定溫度上調(diào)1℃,將增加能耗12%。

3、空調(diào)設(shè)備采用高效率機組,以變頻調(diào)速控制電動機運行及合理的啟停操作。

4、冬季供暖嚴格按照供暖運行技術(shù)指標運行(系統(tǒng)泄漏率、每平方米能耗控制指標、每平方米循環(huán)流量控制指標、每平方米循環(huán)水泵耗電控制指標等)。

5、合理規(guī)定在初寒期、嚴寒期和末寒期的運行調(diào)節(jié)方式。根據(jù)實際情況,靈活運用質(zhì)調(diào)節(jié)、量調(diào)節(jié)、分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)、間歇調(diào)節(jié)等運行調(diào)節(jié)方式。

6、嚴禁用工業(yè)用水進行草地灌溉。

7、全部實現(xiàn)路燈的自動控制(例如聲控)等。

(二)控制維修成本的方法

管理方法:

1、編制維修成本控制計劃。

2、制定嚴格的維修工具、材料、零部件的采購、出入庫、配送和使用回收等規(guī)章制度。

技術(shù)方法:

1、在一座建筑物正常運作的整個生命周期中,運轉(zhuǎn)完全正常的設(shè)備,即近乎達到免維護水平的比例只有40%~60%;正常運行但存在潛在故障增長趨勢的設(shè)備比例為20~30%;運行基本正常,但報警水平在增長的設(shè)備比例為15%~20%;已經(jīng)存在嚴重問題,必須及時采取有效措施的設(shè)備比例達5%~20%。要實施有效的設(shè)備維修服務(wù)并控制維修成本,就必須針對以上四種狀態(tài)的設(shè)備編制不同的維修養(yǎng)護計劃并嚴格實施,以保障安全運行,降低維修成本。

2、設(shè)備在其壽命周期內(nèi)發(fā)生故障的情況,與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設(shè)備相應(yīng)地有初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。

(1)在初期故障期:設(shè)備維護服務(wù)人員要了解設(shè)備中壽命最短的零部件,編制管理檔案,并經(jīng)常加以特別關(guān)注。還要了解設(shè)備中最重要最昂貴的零部件,編制管理檔案和應(yīng)急處理預(yù)案。還要了解設(shè)備在設(shè)計、安裝、調(diào)試等方面的缺陷和不足,找出隱患并加以解決,盡快降低設(shè)備的初始故障率使其進入穩(wěn)定運行狀態(tài)。

(2)在偶發(fā)故障期:此時設(shè)備的故障率下降到準許故障率之下。在這一階段,應(yīng)著重提高設(shè)備

維護服務(wù)人員對故障的檢測診斷能力和修理能力,加強對材料備品的管理。

(3)在磨耗故障期:這時設(shè)備或設(shè)備系統(tǒng)已接近或達到各自的壽命期,由于零部件的磨損和材質(zhì)的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時的故障率,減少維修材料的更大消耗。在這個時期還應(yīng)精心進行預(yù)防保養(yǎng),定期對零部件進行檢測,掌握其劣化,程度。同時堅持平時的清掃、給油、調(diào)整,減緩零部件的磨損和劣化進程,延長使用壽命,降低維修成本。

(三)控制人工成本的方法

管理方法:

1、編制人工成本控制計劃。

2、因事設(shè)崗,因崗定員。

3、科技含量較高的物業(yè)管理項目(例如智能化大廈),其設(shè)備維護服務(wù)人員可以實行定編人員與外包人員相結(jié)合的人工管理模式。

4、科技含量較低的物業(yè)管理項目(例如普通住宅小區(qū)),其設(shè)備維護服務(wù)人員可以實行“一崗全責”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點就是改變崗位的單一性,強調(diào)崗位的綜合性,其本質(zhì)就是“減少崗位種類,增加崗位內(nèi)容”。實踐證明,這種方法非常適用于科技含量較低的物業(yè)管理項目,對減少用工、降低成本、提高效益(工作效率和員工收益)、做好工作具有顯著的效果。

技術(shù)措施:

1、組織實施“強化專業(yè),一專多能”的培訓。

2、組織實施“強調(diào)綜合,一崗多責”的培訓。

設(shè)備維護服務(wù)成本控制的效果

這里以一個能源成本控制的成功案例來論證“設(shè)備維護服務(wù)成本控制”的效果。

(一)設(shè)備情況

某物業(yè)管理項目部接受委托對一個普通居民住宅小區(qū)(建筑面積1萬m2,兩棟6層磚混結(jié)構(gòu)的居民樓,120戶業(yè)主)提供冬季供暖服務(wù)。供暖設(shè)備是一臺drq-95型自動燃氣鍋爐,輸出熱量為930kw,允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費收入33萬元。

(二)節(jié)能控制

該項目在2001―2002年供暖期采取了以下節(jié)能措施:

1、在供暖前對全部地下管網(wǎng)實施了大檢修,使外網(wǎng)因跑、冒、滴、漏導致的熱損耗降低為零。

2、在供暖中嚴格控制出水溫度。不經(jīng)領(lǐng)導批準,任何人不得擅自升溫。同時定時入戶測溫,確保室溫不低于18℃(北京地區(qū)國家規(guī)定是16℃)。

3、在供暖全過程實行了“分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)”運行調(diào)節(jié)方式。即:在整個冬季,把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量,而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個階段內(nèi)采用質(zhì)調(diào)節(jié)來保持室內(nèi)設(shè)定溫度。

(三)效果顯著

實施節(jié)能控制前:

燃氣日均耗量:894m3。

燃氣總耗量:894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。

燃氣總費用:1.8元×130,000m3 = 234,000元。

實施節(jié)能控制后:

燃氣日均耗量:614m3。

燃氣總耗量:614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。

燃氣總費用:1.8元×90,000m3 = 162,000元。

綜合效益:

社會效益:節(jié)省燃氣40,000 m3。

環(huán)境效益:減少了燃燒廢氣向大氣的排放。

經(jīng)濟效益:

(1)節(jié)支(等于增收):72,000元。

第8篇 物業(yè)管理質(zhì)量體系文件質(zhì)量記錄控制程序

物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:質(zhì)量記錄控制程序

1.0目的證明產(chǎn)品滿足規(guī)定要求的程度以及質(zhì)量體系有效運行的證據(jù)。

2. 0適用范圍適用于服務(wù)質(zhì)量記錄、質(zhì)量體系運行記錄以及分承包方的質(zhì)量記錄。

3．0職責各部門負責標識、收集、編目、歸檔、存貯、保管、處理本部門的質(zhì)量記錄。

4. 0工作程序

4.1 證實質(zhì)量體系有效運行的所有記錄都要進行標識、收集、編目、歸檔、存貯、保管及處理。

4.1.1 分供方提供的記錄也應(yīng)納入管理范圍。

4.1.2 各部門對接口部門提供的記錄也應(yīng)納入管理范圍。

5.2 質(zhì)量記錄的載體可以是書面的,也可以是磁帶、磁盤、膠片、照片以及硬拷貝、電子媒體等。

5.3 各部門要根據(jù)自己的實際情況規(guī)定各種記錄的最低保存期。

5.4 所有的記錄要按各類形存檔,記錄夾上要有記錄標識和種類的目錄或存檔方式的說明。

5.5 對于保存期內(nèi)的記錄要妥善保管,封裝時要作出標識。

5.6 各部門要編制自己的《質(zhì)量記錄清單》。

5.7 行政部保留各部門現(xiàn)行記錄總覽表以及其記錄的空白格式,當有任何更改時應(yīng)隨時更新該總覽表。

5.8 質(zhì)量記錄的填寫要求

5.8 .1操作人員填寫記錄要清晰及時,不能超過已完成的活動2個小時。

5.8 .2不能隨意涂改質(zhì)量記錄,如涂改則要在涂改處寫上涂改者姓名、日期,否則無效。

5.9 各部門各自編制所負責的《質(zhì)量記錄清單》,按《文件和資料的編號規(guī)則》進行標識。

5.1 0各部門每月上旬按《質(zhì)量記錄清單》收集上月的質(zhì)量記錄,并編目、存放。

5.1 1質(zhì)量記錄由各部門貯存在適宜的環(huán)境中,防止損壞、變質(zhì)和丟失。

5.1 2質(zhì)量記錄的查閱由部門主管控制,借閱者要登記在《借閱登記簿》上,在規(guī)定的時間內(nèi)歸還。

5.1 3在合同有要求時,質(zhì)量記錄可提供給顧客及其代表查閱。

5.1 4增加質(zhì)量記錄的內(nèi)容、格式更改。

5.1

4.1 若取消或增加記錄時,應(yīng)向管理者代表提出申請,參照《文件和資料控制程序》。

5.1

4.2 若記錄的格式有改變時,應(yīng)到資料室撤換舊的表格。

5.1

4.3 管理者代表不定期對各部門的記錄現(xiàn)行狀態(tài)進行抽查,以確保現(xiàn)場使用的是最新的記錄格式,以及其記錄的管理,保存的情況良好。

6. 0相關(guān)文件

6.1 《文件和資料的控制程序》

6.1 《文件和資料的編號規(guī)則》

7

第9篇 新項目物業(yè)管理人員培訓

一、新員工上崗培訓

根據(jù)物業(yè)管理思想,為打造物業(yè)管理精品,擬對新員工上崗培訓工作做以下安排:

1、員工上崗培訓期15天為有薪培訓。

2、培訓內(nèi)容包括:物業(yè)管理概述及管理流程,現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念,投訴、應(yīng)急工作處理程序,實際演練等。

二、在崗員工循環(huán)培訓

1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題,不定期地安排員工參加班后的專題培訓。

2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會,交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。

3、上崗循環(huán)培訓的考核辦法。

(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內(nèi)容。

(2)在實際工作中,業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評價員工工作的基礎(chǔ)。

(3)通過理論與實踐考核,淘汰不合格的員工,達到優(yōu)化管理的目的。

4、培訓計劃及培訓內(nèi)容提綱。

第10篇 某物業(yè)分公司采購與分包管理程序

物業(yè)分公司采購與分包管理程序

1總則

1.1嚴格規(guī)范物業(yè)服務(wù)過程中的采購及業(yè)務(wù)分包,不僅是保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、維護ee物業(yè)服務(wù)品牌的基本要求,也是有效控制物業(yè)服務(wù)成本,倡導廉潔自律的重要舉措,各物業(yè)分公司必須遵照管理公司制度規(guī)定,確保采購及業(yè)務(wù)分包活動公開、有序地進行。

1.2根據(jù)管理公司《ee地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》規(guī)定,結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實際情況,各物業(yè)分公司凡單項合同額2萬元(含)以上的采購(分包)業(yè)務(wù),必須納入招標系統(tǒng)進行控制,包括但不限于:

a)物料、設(shè)備采購;

b)一次性工程分包(維修、更新改造、新增);

c)服務(wù)分包等。

2相關(guān)職責界定

2.1物業(yè)分公司負責供方管理、物料采購及服務(wù)分包的計劃制訂和具體實施,以及

20萬元以下的招標工作。

2.2項目所在公司負責組織20萬元(含)以上、50萬元以下的招標工作。

2.350萬元(含)以上的招標項目按《au*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2.4管理公司物業(yè)管理部負責指導和監(jiān)督項目所在公司物業(yè)管理方面的采購及分包過程。

3供方管理

3.1供方合格評定準則

3.1.1為確保供方提供的物料或服務(wù)滿足規(guī)定要求,所有物料采購和服務(wù)分包必須首先進行供方合格評定。

3.1.2產(chǎn)品供方合格評定標準包括(但不限于):

a)工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照,合法經(jīng)營;

b)有資質(zhì)證書;

c)固定的營業(yè)地點;

d)充足的供貨資源;

e)提供明確有效的合格產(chǎn)品質(zhì)量證明憑據(jù);

f)合理的產(chǎn)品價位;

g)以及在合作期間產(chǎn)品使用合格率達到98%以上;

h)供貨及時性達到95%以上;

i)對不合格品能及時退換的良好售后服務(wù)等。

3.1.3公用事業(yè)(包括供電、供水、環(huán)衛(wèi)以及地域性極強的供暖等)服務(wù)部門沒有可供選擇的余地,但對其單位架構(gòu)、相關(guān)人員情況、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)特殊規(guī)定等亦應(yīng)進行了解,以便與其配合達到滿足服務(wù)的需求。

3.1.4可供選擇的服務(wù)(工程)供方,其合格評定標準包括(但不限于):

a)具備合法的營業(yè)執(zhí)照、固定的營業(yè)地點;

b)滿足服務(wù)項目的能力;

c)良好的社會信譽;

d)合理的承包價格;

e)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量,及跟蹤服務(wù)的有效性和及時性。

3.2供方合格評定方法

3.2.1業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責收集供方基本信息,根據(jù)供方的資質(zhì)等級、技術(shù)力量、設(shè)備條件等方面進行供方初評,至少應(yīng)評審供方以下幾個方面的優(yōu)勢:

a)質(zhì)量、性能及其穩(wěn)定性;

b)價格;

c)信譽--履約信譽與社會信譽度;

d)售后服務(wù);

e)付款方式;

f)交貨方式、交貨周期;

g)公共關(guān)系;

h)品牌;

i)供方內(nèi)部運作狀況;

3.2.2業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責填寫《供方合格評定審批表》,記錄對上述評審結(jié)論。品

質(zhì)部負責復(fù)核,并重點對供方的營業(yè)執(zhí)照、特殊行業(yè)的資質(zhì)證明等進行驗證,其營業(yè)執(zhí)照的項目范圍和特殊行業(yè)資質(zhì)證明必須合法有效。

3.2.3經(jīng)初評合格的供方,在可行時應(yīng)由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門組織相關(guān)部門人員進行現(xiàn)場考察,現(xiàn)場考察人員中必須包括品質(zhì)部派出的人員。

3.2.4現(xiàn)場考察主要內(nèi)容是考察供方的營業(yè)地點、公司規(guī)模等,必要時對其所承包的項目進行考察核實,以確定其承包業(yè)務(wù)能力和社會的信譽程度。

3.2.5現(xiàn)場考察評估通過后,業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責擬訂現(xiàn)場考察報告,并由考察人員會簽。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責將現(xiàn)場考察報告,連同《供方合格評定審批表》一起提交總經(jīng)理審批。

3.2.6經(jīng)審批后的供方由品質(zhì)部負責列入《合格供方名錄》,并分發(fā)至業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門執(zhí)行。

3.3合格供方的監(jiān)督評估

3.3.1物業(yè)分公司品質(zhì)部負責建立合格供方檔案,并適時更新。合格供方檔案的內(nèi)容包括(不限于)以下信息:

a)供方的名稱、注冊地址;

b)評審結(jié)果和記錄;

c)供方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

d)資質(zhì)等級證書;

e)質(zhì)量保證書;

f)其他證明材料。

3.3.2物業(yè)分公司品質(zhì)部負責組織業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門對合格供方的履約表現(xiàn)進行監(jiān)督評估,根據(jù)不同類型供方采用適當?shù)脑u估周期和方式,包括:

a)對常用物料的合格供方每半年進行一次綜合的監(jiān)督評估;

b)對提供長期連續(xù)服務(wù)的供方應(yīng)每季度進行一次綜合評估;

c)對提供一次性服務(wù)或一次性工程的供方,應(yīng)在合同執(zhí)行完后一個月內(nèi)完成供方監(jiān)督評估。

3.3.3物業(yè)分公司在進行合格供方監(jiān)督評估時,可參照管理公司《供方合格評定與

監(jiān)督評估指引》的規(guī)定執(zhí)行,并形成《合格供方監(jiān)督評估表》。

3.3.4合格供方監(jiān)督評估依據(jù)包括上述3.1.2至3.1.4條規(guī)定、合同執(zhí)行情況等,尤其應(yīng)注意對以下內(nèi)容的評估:

a)掌握供方內(nèi)部管理的狀況;

b)供方產(chǎn)品價格的變化;

c)社會信譽的變化;

d)同物業(yè)公司合作的情況跟蹤;

e)其他應(yīng)當跟蹤管理的要素。

3.3.5合格監(jiān)督評估所引起的任何必要措施由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責實施,品質(zhì)部對措施實施情況進行跟蹤驗證,并形成跟蹤記錄。

4招標工作程序

4.1招標項目立項

4.1.1招標項目由物業(yè)分公司各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門根據(jù)年度工作計劃提出,計劃內(nèi)的招標項目可直接編制招標文件。非計劃內(nèi)的招標項目由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門擬定招標計劃,必須按上述第2條規(guī)定的權(quán)限履行報批手續(xù)。

4.1.2招標計劃的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):招標內(nèi)容、成本估算額、招標方式、招標文件編制時間、資格評審時間、發(fā)標日期、進場時間等。

4.1.3物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責擬訂招標文件,招標文件的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):

a)招標人(公司)簡介,包括公司的名稱、地址、聯(lián)系方式、基本情況等;

b)招標項目簡介,包括項目內(nèi)容、項目要求等;

c)對投標人及投標書的要求,包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等;

d)評標標準及方法;

e)評標活動方案,包括招標組織機構(gòu),開標時間及地點等;

f)其他事項的說明。

4.1.4擬訂招標文件的其它具體要求按管理公司《au*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4.1.5招標文件的審批權(quán)限按上述第2條的規(guī)定執(zhí)行。實際操作中招標計劃、招標

小組、招標文件及擬邀請投標單位的資格審查可同步報批。

4.2成立招標小組

4.2.1每個招標項目均必須根據(jù)招標項目的特點成立招標小組,負責整個招標工作。原則上與投標單位有利害關(guān)系的人員不得作為招標小組成員。

4.2.2招標小組人數(shù)必須為奇數(shù),且不少于3人。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為招標小組成員,全過程參與招標工作。

4.2.3在整個招標過程中,每次評審招標小組成員出席人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的2/3。

4.3投標單位確定

4.3.1物業(yè)分公司招標一般宜采用邀請招標方式,由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責收集相關(guān)供方信息,由招標小組審查確定擬邀請投標單位。

4.3.2各類招標項目預(yù)選投標單位應(yīng)不少于三家。投標單位應(yīng)優(yōu)先從《合格供方名錄》中選擇,合格供方名錄中沒有或數(shù)量不夠時,才可從其它推薦途徑選擇投標單位。投標單位的資格預(yù)審應(yīng)遵循以下規(guī)定:

a)已列入公司《合格供方名錄》的單位直接具備投標資格;

b)未列入公司《合格供方名錄》的單位,應(yīng)按上述第3條的規(guī)定經(jīng)評定合格后才能作為擬邀請的投標單位;

c)已從公司《合格供方名錄》取消的單位,兩年內(nèi)不得參與投標。

4.4發(fā)標

4.4.1招標文件的發(fā)放、現(xiàn)場踏勘和答疑由招標小組負責組織,公司各部門視實際需要指派人員配合,但至少應(yīng)保證同時有來自不同部門的二人參加。

4.4.2招標文件發(fā)放、現(xiàn)場踏勘、招標答疑均應(yīng)形成書面記錄,其中招標答疑記錄應(yīng)作為招標文件的補充附件一并發(fā)給投標單位。

4.5開標、評標、定標

4.5.1招標小組主持開標工作,現(xiàn)場拆封,該過程應(yīng)形成書面記錄,參加開標的全體人員簽字確認。

4.5.2開標后招標小組組織相關(guān)人員進行標書的分析,以便進一步的評標定標工作。

4.5.3招標小組組長主持招標項目的評標工作,招標小組全體人員參加,實際人數(shù)

不少于3人。

4.5.4各類專業(yè)的評標工作均必須遵循管理公司《au*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,經(jīng)招標小組評標,并將評標結(jié)果按規(guī)定權(quán)限(上述第2條)報批后確定中標單位。

4.5.5確定中標單位后3日內(nèi),招標小組向中標單位發(fā)出中標通知書,并將中標結(jié)果以書面形式通知其他投標單位。

4.6合同簽訂及招標文檔管理

4.6.1物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責按本手冊第6.3節(jié)的規(guī)定,組織內(nèi)部的合同評審過程,并與中標單位進行合同洽談,簽訂正式采購或分包合同。

4.6.2招標過程中形成所有文件和記錄由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責整理成冊,并在正式合同簽訂后一個月內(nèi)移交行政人事部統(tǒng)一存檔保管。

5物料采購

5.1物料定額標準

5.1.1各物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際需要,明確各類材料、部件、工具、用品及小型設(shè)備的基本庫存量,包括工程設(shè)備維護所需的備品備件,建立物料庫存量標準及部門或個人使用工具的配備標準,編制《物業(yè)采購分類明細表》,經(jīng)本公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

5.1.2《物料采購分類明細表》是物業(yè)分公司提出采購需求、制訂采購計劃的依據(jù)之一,物業(yè)分公司行政人事部部應(yīng)每半年一次組織各部門對《物業(yè)采購分類明細表》進行評審更新,并報本公司總經(jīng)理審批。

5.2年度采購計劃

5.2.1物業(yè)分公司行政人事部根據(jù)工裝管理規(guī)定、物料定額標準、各類工作人員數(shù)量,及各單位自然狀況等信息,制定年度物料采購計劃,報總經(jīng)理審批。

5.2.2年度物料采購計劃是制訂年度收支預(yù)算的依據(jù)之一,在年度采購計劃執(zhí)行過程中,因業(yè)務(wù)變化或其它因素導致年度采購計劃調(diào)整時,必須相應(yīng)調(diào)整公司年度收支預(yù)算計劃,并報項目所在公司審批。

5.3月度采購計劃

5.3.1每月固定消耗的常用物料,例如勞保用品、清潔用品、易損備件(燈管、鎮(zhèn)

流器、窗把手、水龍頭、電話線)等的月度補充計劃,由行政人事部倉管員根據(jù)庫存量于每月25日前提出。

5.3.2物業(yè)分公司各部門(管理處)根據(jù)下月工作需要,結(jié)合年度物料計劃制定下月的物料采購計劃,說明物料名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量(如有特殊要求,須說明),經(jīng)本公司財務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批后,于每月25日前報行政人事部。

5.3.3行政人事部根據(jù)倉管員的月度補充計劃及各部門(管理處)月度物料采購計劃,于每月28日前擬定下月《物料采購計劃》。

5.4計劃采購實施

5.4.1經(jīng)總經(jīng)理審批后的《物料采購計劃》交行政人事部采購員實施采購。凡屬于招標范圍的采購必須按上述第4條的規(guī)定,通過招標選擇采購供方。不屬于招標范圍的采購必須從經(jīng)批準的《合格供方名錄》選擇,未列入《合格供方名錄》的供方必須按上述第3條規(guī)定經(jīng)評定合格后方可選擇。

5.4.2各類物料采購必須按管理公司合同管理的規(guī)定執(zhí)行,凡采購金額在5000元(含)以上的采購項目必須簽訂正式的書面合同。采購金額在5000元以下沒有簽訂正式書面合同的采購項目均必須在進貨驗收合格后付款。

5.4.3對簽訂長期供貨合同,分批供貨的采購項目,行政人事部采購人員應(yīng)以書面形成發(fā)出采購訂單,特殊情況下口頭提出的采購訂單應(yīng)予以記錄。

5.4.4采購大宗物料或采購數(shù)量在10個以上的物料時,一般應(yīng)通知合格供應(yīng)商送貨上門。

5.4.5行政人事部采購人員應(yīng)及時組織進貨的驗收入庫手續(xù),具體按物業(yè)分公司制訂的物料管理程序執(zhí)行。

5.5零星、應(yīng)急物料的申購

5.5.1零星物料是指除常用物料外的、所需數(shù)量較少,且沒有庫存的物料。應(yīng)急物料是指突發(fā)性急用,且沒有庫存的物料。

5.5.2各物業(yè)分公司的零星、緊急采購必須按以下程序執(zhí)行:

a)物料使用部門(人員)填寫《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》,說明物料名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量,并交部門經(jīng)理(管

理處主任)審核;

b)《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》交財務(wù)部經(jīng)理及總經(jīng)理審批;

c)經(jīng)審批的《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》交行政人事部采購員實施采購。

5.5.3緊急情況下的非常用物料采購,可以采取緊急措施在供方處對實物質(zhì)量進行驗證后自行購買,但在購買后須按上述要求補辦緊急采購手續(xù)。

5.6物料采購時效

5.6.1常用物料采購原則上應(yīng)在3個工作日內(nèi)完成,特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

5.6.2特殊物料的采購原則上應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成,特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

5.6.3零星物料的采購原則上應(yīng)在1個工作日內(nèi)完成,特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

5.6.4緊急物料的采購原則上應(yīng)在3個小時內(nèi)完成,特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

6物料保管

6.1各物業(yè)分公司應(yīng)建立物料管理程序,明確規(guī)定物料進貨驗收、入庫、儲存保管及領(lǐng)用出庫的管理責任、方法和控制要求。

6.2所有外購物料均必須執(zhí)行進貨驗收,確認符合采購合同要求后方可收貨、入庫。物業(yè)分公司應(yīng)設(shè)置物料貯存?zhèn)}庫,將各類物料分區(qū)存放,做到擺放整齊、標識明確,防止物料損壞、變質(zhì)或丟失。其中,有毒有害化學物資必須隔離存放,并做好防護措施。

6.3物料進、出庫必須按規(guī)定辦理手續(xù),入庫物料應(yīng)經(jīng)驗收合格,出庫物料應(yīng)辦理領(lǐng)用審批和簽收手續(xù)。

6.4各類物料應(yīng)按種類、規(guī)格分別列賬,逐次記錄進、出明細,并每月盤點一次,確保各項物料賬物相符。

6.5物業(yè)分公司各管理處作業(yè)班組集中領(lǐng)用的物料,在班組內(nèi)的領(lǐng)用也應(yīng)建立相應(yīng)的記錄,并由領(lǐng)用人簽收。

7服務(wù)(工程)分包

7.1物業(yè)分公司的服務(wù)分包應(yīng)在《物業(yè)管理方案》中予以明確,經(jīng)項目所在公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。物業(yè)分公司臨時決定的服務(wù)分包,按本手冊第6.3節(jié)規(guī)定的合同審批權(quán)限,2萬元(含)以下的由本公司總經(jīng)理審批,超過2萬元的報項目所在公司總經(jīng)理審批。

7.2物業(yè)分公司所有對外分包服務(wù)應(yīng)明確質(zhì)量要求,包括服務(wù)范圍、作業(yè)方式與內(nèi)容、服務(wù)過程及效果評價方法等,并作為分包合同必需附件。

7.3物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)本手冊的規(guī)定,明確分包服務(wù)監(jiān)管責任部門(人員)對分包服務(wù)執(zhí)行過程監(jiān)視和效果評估,并針對不同類型的分包服務(wù)采用適當?shù)目刂品椒?包括(不限于):

a)針對長期連續(xù)分包業(yè)務(wù)(如清潔、綠化等),應(yīng)根據(jù)分包合同要求制定相應(yīng)的管理規(guī)定,對供方服務(wù)質(zhì)量進行連續(xù)監(jiān)控;

b)針對周期性的分包業(yè)務(wù)(如:消殺、電梯保養(yǎng)等),由監(jiān)管責任部門負責指派專責人員進行監(jiān)理,并要求服務(wù)供方提供每次業(yè)務(wù)執(zhí)行報告,監(jiān)管人員跟蹤確認;

c)針對一次性的分包服務(wù)或一次性維修工程,根據(jù)實際需要要求供方提交書面執(zhí)行方案,并由監(jiān)管責任部門負責指派專人進行現(xiàn)場監(jiān)督檢查。

7.4物業(yè)分公司所有分包服務(wù)監(jiān)視和評估均應(yīng)形成書面記錄,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時要求服務(wù)供方進行整改,相關(guān)整改過程和結(jié)果確認均應(yīng)形成書面記錄。

8相關(guān)文件與記錄

8.1管理公司《ee地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》6.3節(jié)《招投標管理》

8.2wdwy-fr-mm6201供方合格評定表

8.3wdwy-fr-mm6202合格供方名錄

8.4wdwy-fr-mm6203合格供方監(jiān)督評估表

8.5wdwy-fr-mm6204招標工作計劃

8.6wdwy-fr-mm6205招標文件審批表

8.7wdwy-fr-mm6206評標、定標審批表

8.8wdwy-fr-mm6207物料采購計劃

第11篇 某物業(yè)公司管理者代表任命書

物業(yè)公司管理者代表任命書

為了貫徹執(zhí)行《質(zhì)量管理體系-要求》(gb/t19001-2000 idt iso9001:2000), 確保質(zhì)量管理體系持續(xù)有效地運行,特任命曹慶秋為我公司管理者代表。

管理者代表的職責和權(quán)限規(guī)定如下:

1、確保公司質(zhì)量管理體系所需的過程得到建立、實施和保持;

2、向最高管理者報告質(zhì)量管理體系的業(yè)績和任何改進的需求;

3、確保在整個公司貫標范圍內(nèi)提高滿足顧客要求的意識;

4、負責與質(zhì)量管理體系有關(guān)事宜的外部聯(lián)絡(luò)。

最高管理者:

任命日期:

第12篇 物業(yè)管理手冊之目標管理

物業(yè)管理手冊:目標管理

1總則

1.1為有效促進各地物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平和經(jīng)營管理績效的不斷提升,確保管理公司整體經(jīng)營目標的實現(xiàn),必須建立和完善各物業(yè)管理目標管理責任制,明確各個項目所在公司和各地物業(yè)分公司的物業(yè)管理目標和責任。

1.2管理公司批準的物業(yè)管理方案中確定的指標作為對項目所在公司在某個開發(fā)項目中物業(yè)管理目標的考核指標,并按照《經(jīng)營管理制度》第6.1節(jié)的規(guī)定簽訂到《開發(fā)項目經(jīng)營管理責任書》中。

1.3各個項目所在公司應(yīng)和所屬物業(yè)分公司簽訂《目標管理責任書》

2相關(guān)職責界定

2.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負責組織擬訂目標管理責任書,并與項目所在公司簽訂本公司的目標管理責任書。

2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負責與各部門(管理處)簽訂目標管理責任書,并負責監(jiān)督實施和考核。

2.3項目所在公司負責審核所屬物業(yè)分公司目標管理責任書,經(jīng)管理公司批準后與物業(yè)分公司正式簽訂目標管理責任,并監(jiān)督實施和考核兌現(xiàn)。對項目公司的物業(yè)管理目標考核通過其和管理公司簽訂的《開發(fā)項目經(jīng)營管理責任書》中的物業(yè)管理目標實現(xiàn)。

2.4管理公司物業(yè)管理部負責審核各物業(yè)管理責任書,并最終確認物業(yè)管理目標考核結(jié)論。

2.5管理公司經(jīng)營委員會負責批準物業(yè)管理責任書。

3經(jīng)營管理目標的制定

3.1在物業(yè)管理方案經(jīng)過管理公司經(jīng)營委員會通過后,根據(jù)物業(yè)管理方案確定的各種目標,項目所在公司與所屬物業(yè)分公司首先簽署《整體物業(yè)管理責任書》,分期開發(fā)的簽訂《分期物業(yè)管理責任書》。

3.2每年1月30前項目所在公司和物業(yè)分公司簽署本年度的《年度物業(yè)管理責任

書》?！赌甓任飿I(yè)管理責任書》是作為一個會計年度當中對一個物業(yè)管理公司管理

的所有的物業(yè)項目的各類物業(yè)管理目標進行考核的責任書.

3.2.1《年度物業(yè)管理責任書》目標設(shè)定包括多個開發(fā)項目或多個在不同開發(fā)期的項目在一個會計年度內(nèi)的指標.是物業(yè)公司當年度考核的依據(jù),并且對各個項目指標設(shè)置考核權(quán)重.

3.2.2年度經(jīng)營管理目標必須在上一年度年底(12月15日前)報管理公司物業(yè)管理部審查,經(jīng)過管理公司經(jīng)營委員會審批后,項目所在公司作為甲方、物業(yè)分公司作為乙方簽訂目標管理責任書。

3.2.3在項目所在公司已撤消,物業(yè)分公司獨立運營的情況下,管理公司物業(yè)管理部作為甲方、物業(yè)分公司作為為乙方簽訂目標管理責任書。

3.3經(jīng)營管理目標包括:經(jīng)濟指標(詳細測算)、質(zhì)量目標、安全目標、管理指標等。

4經(jīng)營管理目標的分解實施

4.1物業(yè)管理責任書簽訂后,物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織本公司中層以上管理人員制訂針對性的管理方案,明確具體措施、責任和時間進度,并在此基礎(chǔ)上進一步明確各管理處和職能部門的努力目標。

4.2物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)參照管理公司發(fā)布的責任書范本,在公司物業(yè)管理責任書正式簽訂后一個月內(nèi)與各管理處和職能部門負責人簽訂部門年度目標管理責任書,并報項目所在公司分管領(lǐng)導、管理公司物業(yè)管理部備案。

4.3對新成立的物業(yè)分公司,物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)保證在各部門負責人到位后一個月內(nèi)完成該部門目標管理責任書的正式簽訂,并報項目所在公司分管領(lǐng)導備案。

4.4物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)保證各部門目標有效支持公司整體目標的實現(xiàn),且承諾的獎罰額度與公司整體水平相當,在本公司的控制權(quán)限范圍之內(nèi)。

4.5管理公司鼓勵各物業(yè)分公司進一步將部門目標分解到具體班組和崗位,以切實保證部門目標的完成。在明確各崗位(班組)目標后,目標的完成情況應(yīng)作為個人績效考核的主要依據(jù),具體按本手冊第5.1節(jié)的規(guī)定執(zhí)行。

5經(jīng)營管理目標的監(jiān)控與調(diào)整

5.1物業(yè)管理責任書在執(zhí)行過程中,各級公司(部門)應(yīng)對目標的完成情況進行連續(xù)的監(jiān)控、評估和交流,及時糾正影響目標完成的因素。

5.1.1物業(yè)分公司總經(jīng)理對各部門(管理處)目標完成情況每半年評估一次;

5.1.2項目所在公司對物業(yè)分公司目標的完成情況每半年評估一次。

5.2各級公司對目標完成情況的跟蹤評估應(yīng)形成書面的評估報告,并與被評估公司(部門)進行交流,對偏離目標規(guī)定的情況應(yīng)制訂相應(yīng)的改進措施,明確時間要求。

5.3項目所在公司的評估報告應(yīng)報管理公司物業(yè)管理部備案,管理公司物業(yè)管理部結(jié)合項目所在公司評估報告、物業(yè)分公司季度報告進行綜合分析,需要時提出針對性指導建議或強制性改進措施要求。

5.4在目標實施過程中,當資源、環(huán)境、政策等因素發(fā)生重大變化,或公司經(jīng)營服務(wù)策略進行重大調(diào)整時,可對各級目標進行相應(yīng)調(diào)整,調(diào)整的審批權(quán)限如下:

5.4.1涉及物業(yè)分公司目標管理責任書的目標調(diào)整,項目所在公司、管理公司物業(yè)管理部審核,管理公司經(jīng)營管理委員會批準;

5.4.2物業(yè)分公司內(nèi)各部門(管理處)的目標調(diào)整,不影響公司整體目標的,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審批,并報項目所在公司備案。

5.5所有目標調(diào)整均必須由申請公司(部門)填寫《目標(計劃)調(diào)整審批表》,完成相應(yīng)的審批手續(xù)后方可生效。

6經(jīng)營管理目標的考核

6.1目標管理責任書執(zhí)行期末(下年度1月15日前),項目所在公司總經(jīng)理負責組織完成對物業(yè)分公司的考核年度目標考核,結(jié)合季度評估報告、物業(yè)分公司的年度總結(jié)報告,形成物業(yè)分公司年度目標考核報告,呈報管理公司物業(yè)管理部審核。

6.2物業(yè)分公司的年度目標考核結(jié)論由管理公司物業(yè)管理部最終批復(fù),項目所在公司依據(jù)管理公司物業(yè)管理部審定結(jié)論兌現(xiàn)獎罰。

6.3物業(yè)分公司總經(jīng)理負責公司內(nèi)各部門(管理處)的年度目標考核,結(jié)合月度評估情況,形成各部門(管理處)的年度目標考核報告,并根據(jù)目標管理責任書的約定實

施獎罰。

6.4物業(yè)分公司在進行年度管理評審時,應(yīng)將目標考核報告作為輸入資料之一,對目標管理工作進行全面的分析總結(jié)。

7相關(guān)文件與記錄

7.1wdwy-wi-mm4201年度物業(yè)管理目標管理責任書

7.2wdwy-wi-mm4202整體(分期)目標管理責任書(范本)

7.3wdwy-wi-mm4203管理處目標管理責任書(范本)

7.4wdwy-fr-mm4201目標(計劃)調(diào)整審批表