第1篇 物業(yè)管理公司內(nèi)部質(zhì)量審核程序7

物業(yè)管理公司內(nèi)部質(zhì)量審核程序(七)

1.0目的

通過(guò)內(nèi)部質(zhì)量審核,驗(yàn)證質(zhì)量體系文件的實(shí)施效果以及各項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)是否符合質(zhì)量體系要求,確保質(zhì)量體系的有效性。

2.0適用范圍

適用于對(duì)本公司的內(nèi)部質(zhì)量體系審核。

3.0職責(zé)

3.1管理者代表負(fù)責(zé)內(nèi)部質(zhì)量體系審核工作的組織,任命內(nèi)審組長(zhǎng)和審核員組成的審核組,批準(zhǔn)《內(nèi)部質(zhì)量審核計(jì)劃》、《內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告》。

3.2內(nèi)審組長(zhǎng)負(fù)責(zé)《內(nèi)部質(zhì)量審核計(jì)劃》的編制和審核工作的領(lǐng)導(dǎo),及與受審核部門關(guān)系的協(xié)調(diào),編寫《內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告》。

3.3審核員負(fù)責(zé)編制《檢查表》,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審核,簽發(fā)《不合格報(bào)告》。

3.4辦公室負(fù)責(zé)內(nèi)部質(zhì)量審核的具體實(shí)施。

4.0工作程序

4.1年度內(nèi)部質(zhì)量審核計(jì)劃的制定

辦公室于年初編制定本年度的內(nèi)部質(zhì)量審核計(jì)劃,主要內(nèi)容有:審核目的和范圍、審核的依據(jù)、各次內(nèi)審活動(dòng)的時(shí)間、參加審核的人員等,經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后發(fā)至相關(guān)的部門/人員。

4.2審核的頻次

內(nèi)部質(zhì)量審核每年至少進(jìn)行兩次。需要進(jìn),可隨時(shí)安排局部或全局的審核。

4.3審核的準(zhǔn)備

4.3.1審核前,管理者代表負(fù)責(zé)任命內(nèi)審組長(zhǎng),確定審核組成員。內(nèi)審員與審核的部門無(wú)直接的責(zé)任關(guān)系。

4.3.2制定內(nèi)審實(shí)施計(jì)劃

內(nèi)審組長(zhǎng)制定《內(nèi)部質(zhì)量審核計(jì)劃》,內(nèi)容包括:

a審核的目的和范圍;

b審核的依據(jù);

c審核組成員名單;

d審核的日程安排。

4.3.3審核組預(yù)備會(huì)議

內(nèi)審組長(zhǎng)召集審核員召開審核組的預(yù)備會(huì),向?qū)徍藛T明確審核的目的和范圍,簡(jiǎn)要介紹受審核部門情況后,研究和商定審核的策略、落實(shí)分工、確定審核的日程安排,并規(guī)定審核紀(jì)律和內(nèi)審員應(yīng)注意的事項(xiàng)。

4.3.4發(fā)放內(nèi)審計(jì)劃

審核組應(yīng)以局面的形式提前3天正式將內(nèi)審計(jì)劃發(fā)放到受審核部門/人員。

4.3.5準(zhǔn)備并收閱工作文件

審核員進(jìn)行審核工作前,應(yīng)事先備齊下列表格、文件和資料:

a審核日程安排表和任務(wù)分配表;

b檢查表、《不合格報(bào)告》表;

c質(zhì)量手冊(cè)和與受審核部門的質(zhì)量活動(dòng)有關(guān)的程序文件、工作規(guī)程、上一次內(nèi)審發(fā)出的《不合格報(bào)告》等。

4.3.6編制《檢查表》

審核員根據(jù)收集到的文件和資料編寫《檢查表》。

4.4審核實(shí)施

4.4.1現(xiàn)場(chǎng)審核

a內(nèi)審員按照內(nèi)審計(jì)劃和編好的《檢查表》到現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)觀察、詢問(wèn)、查閱文件和有關(guān)記錄等方式收集證據(jù);

b對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng),經(jīng)受審核部門/人員確認(rèn)后,填寫《不合格報(bào)告》;

c內(nèi)審組長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)審核的全過(guò)程進(jìn)行控制。

4.4.2匯總、整理《不合格報(bào)告》

內(nèi)審組長(zhǎng)組織討論審核結(jié)果,確定不合格項(xiàng)并與被審核部門交換意見后,填寫《質(zhì)量體系內(nèi)審不合格項(xiàng)目分布表》。

4.4.3總結(jié)

審核工作完成后,內(nèi)審組長(zhǎng)主持召開審核會(huì)議,向質(zhì)量審檢小組受審核部門宣布審核結(jié)果,同時(shí)接受和答詢受審部門提出的問(wèn)題。

4.4.4《不合格報(bào)告》由審核員簽發(fā),受審部門負(fù)責(zé)人在不合格報(bào)告上確認(rèn)后簽名。

4.4.5編寫審核報(bào)告

《內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告》由內(nèi)審組長(zhǎng)編寫,保證其具有正確性和完整性,并交管理者代表審批。

4.5責(zé)任部門根據(jù)《不合格報(bào)告》要求制定和實(shí)施糾正和預(yù)防措施限期糾正,內(nèi)審組長(zhǎng)負(fù)責(zé)按《糾正和預(yù)防措施控制程序》實(shí)施。

4.6《內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告》由辦公室發(fā)給各個(gè)受核部門/人員。內(nèi)部質(zhì)量審核工作中形成的記錄和報(bào)告由辦公室歸檔保存,保存期為3年。

5.0相關(guān)文件

5.1《質(zhì)量手冊(cè)》

5.2《糾正和預(yù)防措施控制程序》

5.3《內(nèi)部質(zhì)量審核計(jì)劃》

5.4《檢查表》

5.5《內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告》

第2篇 物業(yè)管理公司章程范例

物業(yè)管理有限公司章程范例

為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》(以下簡(jiǎn)稱《公司法》)及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的決定,由一方出資設(shè)立zz市rh物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱'公司'),特制定本章程。

第一章公司名稱和住所

第一條 公司名稱:zz市rh物業(yè)管理有限公司

第二條 公司住所:zz市火車南站開發(fā)區(qū)aa嘉園小區(qū)

第二章公司經(jīng)營(yíng)范圍

第三條 公司經(jīng)營(yíng)范圍:主營(yíng)房地產(chǎn)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù),樓宇機(jī)電配套設(shè)備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內(nèi)車輛停放管理。兼營(yíng)與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務(wù)業(yè)。

第三章公司注冊(cè)資本

第四條 公司注冊(cè)資本:人民幣伍拾萬(wàn)元。

第四章股東的姓名或者名稱

第五條股東姓名左愛梅

第五章公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則

第六條公司設(shè)立執(zhí)行董事,由股東擔(dān)任,行使下列職權(quán):

(1)決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案;

(2)制訂公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案;

(3)制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案;

(4)制訂增加或者減少注冊(cè)資本的方案;

(5)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;

(6)決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置;

(7)提名公司經(jīng)理人選,根據(jù)經(jīng)理的提名,聘任或者解聘公司副經(jīng)理,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人,決定其報(bào)酬事項(xiàng);

(8)制定公司的基本管理制度;

(9)代表公司簽署有關(guān)文件。

第七條股東作出的公司決定采取書面形式,簽字后制備于公司,公司設(shè)立經(jīng)理1名,由股東擔(dān)任或聘任(解聘)。經(jīng)理對(duì)股東負(fù)責(zé),行使下列職權(quán):

(1)主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作;

(2)組織實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案;

(3)擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案;

(4)擬訂公司的基本管理制度;

(5)制定公司的具體規(guī)章;

(6)提請(qǐng)聘任或者解聘公司副經(jīng)理,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人;

(7)聘任或者解聘除應(yīng)由投資人聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員;

第八條公司設(shè)立監(jiān)事1名,由股東聘任產(chǎn)生。監(jiān)事對(duì)股東負(fù)責(zé)。

監(jiān)事行使下列職權(quán):

(1)檢查公司財(cái)務(wù);

(2)對(duì)執(zhí)行董事、經(jīng)理行使公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督;

(3)當(dāng)經(jīng)理的行為損害公司的利益時(shí),要求經(jīng)理予以糾正;

(4)提議召開公司會(huì)議;

(5)依照《公司法》第一百五十二條的規(guī)定,對(duì)執(zhí)行董事、高級(jí)管理人員提起訴訟。

(6)接受《公司法》規(guī)定的監(jiān)事的責(zé)任和義務(wù)

第九條公司執(zhí)行董事、經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任公司監(jiān)事。

第六章財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、利潤(rùn)分配及勞動(dòng)用工制度

第十條公司應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政部門的規(guī)定建立本公司的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度,并應(yīng)當(dāng)每一會(huì)計(jì)年度終了時(shí)作財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。

第十一條財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告包括下列財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及附屬明細(xì)表;

1、資產(chǎn)負(fù)債表;

2、損益表;

3、財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表;

4、財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書;

5、利潤(rùn)分配表。

第十二條執(zhí)行董事為公司的法定代表人。

第十三條公司除法定的會(huì)計(jì)帳冊(cè)外,不得另設(shè)會(huì)計(jì)帳冊(cè)。對(duì)公司資產(chǎn),不得以任何個(gè)人名義開立帳戶存儲(chǔ)。

第十四條公司交納所得稅后的利潤(rùn),按下列順序分配:

1、彌補(bǔ)上一年度虧損;

2、提取10%列入法定公金;

3、提取5%-10%列入法定公益金;

4、提取任意公益金;

5、投資人取得投資利潤(rùn)。

公司法定公積金累積額為公司注冊(cè)資本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公積金由投資人決定。公司不得彌補(bǔ)公司虧損和法定公積金、公益金之前分配利潤(rùn)。

第十五條勞動(dòng)用工制度按國(guó)家法律、法規(guī)及國(guó)務(wù)院勞動(dòng)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七章公司的解散事由與清算辦法

第十六條公司的營(yíng)業(yè)期限為二十年,從《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計(jì)算。

第十七條公司有下列情形之一的,可以解散:

(1)公司章程規(guī)定的營(yíng)業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)時(shí);

(2)股東決定解散;

(3)因公司合并或者分立需要解散的;

(4)公司違反法律、行政法規(guī)被依法責(zé)令關(guān)閉的;

(5)因不可抗力事件致使公司無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的;

(6)宣告破產(chǎn)。

第十八條公司解散時(shí),應(yīng)依《公司法》的規(guī)定成立清算組對(duì)公司進(jìn)行清算。清算結(jié)束后,清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報(bào)告,報(bào)股東會(huì)或者有關(guān)主管機(jī)關(guān)確認(rèn),并報(bào)送公司登記機(jī)關(guān),申請(qǐng)注銷公司登記,公告公司終止。

第八章其他事項(xiàng)

第十九條 公司根據(jù)需要或涉及公司登記事項(xiàng)變更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得與法律、法規(guī)相抵觸,同時(shí)應(yīng)向公司登記機(jī)關(guān)做備案登記。

第二十條 公司登記事項(xiàng)以公司登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的為準(zhǔn)。

第二十一條公司章程條款如與國(guó)家法律、法規(guī)相抵觸的,以國(guó)家法律法規(guī)為準(zhǔn)。

第二十二條 本章程自公司設(shè)立之日起生效。

第二十三條 本章程一式三份,股東一份,公司留存一份,并報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案一份。

股東簽字(蓋章):

zz市rh物業(yè)管理有限公司

20**年1月2日

第3篇 酒店物業(yè)材料物資管理操作程序

酒店物業(yè)項(xiàng)目材料物資管理操作程序

收貨工作操作程序

(1)負(fù)責(zé)公司內(nèi)除商品外所有物資(食品、酒水、物料用品及工程材料等)進(jìn)店時(shí)的收訖驗(yàn)查工作。

(2)上崗后做好收貨前準(zhǔn)備工作。檢查核準(zhǔn)磅稱的準(zhǔn)確性。

(3)收貨時(shí)嚴(yán)把檢驗(yàn)關(guān),杜絕一切不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及使用標(biāo)準(zhǔn)的貨物進(jìn)店。

a、認(rèn)真核準(zhǔn)數(shù)量。凡能稱重量的必須過(guò)磅。

b、核準(zhǔn)入貨的品種、規(guī)格及型號(hào)

c、嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),對(duì)購(gòu)入貨品要核查是否屬于'三無(wú)'(既無(wú)商標(biāo)、無(wú)生產(chǎn)廠家、無(wú)生產(chǎn)日期),核查是否在保質(zhì)期內(nèi)。尤其是食品,更要查有無(wú)變質(zhì)現(xiàn)象,瓜果是否新鮮等等。

(4)核查購(gòu)入物品是否已列入'月度申購(gòu)計(jì)劃表'內(nèi),是否屬于經(jīng)批準(zhǔn)的訂貨單內(nèi)容的。如不符合手續(xù)的要查明原因后再收貨。對(duì)未完成的訂單要在上面注明已到貨數(shù)量金額及到貨日期,并加以保存好。

(5)及時(shí)辦理收貨手續(xù)。

a、根據(jù)發(fā)票編制收貨日?qǐng)?bào)表。對(duì)無(wú)發(fā)票的要辦理無(wú)發(fā)票收貨單并列入收貨日?qǐng)?bào)表內(nèi)。

b、嚴(yán)格簽收手續(xù),做到貨票相符、發(fā)票與日?qǐng)?bào)表相符、發(fā)票與日?qǐng)?bào)表相符、日?qǐng)?bào)表與實(shí)物相符。

(6)收貨后及時(shí)通知申購(gòu)部門前來(lái)領(lǐng)貨。經(jīng)驗(yàn)查確認(rèn)后,領(lǐng)貨人在發(fā)票或收貨日?qǐng)?bào)上簽收。

(7)對(duì)應(yīng)該入庫(kù)的貨品,及時(shí)通知倉(cāng)庫(kù)來(lái)人驗(yàn)收領(lǐng)取。

(8)編制的收貨日?qǐng)?bào)表一式四份,一份交成本控制部,一份交領(lǐng)取的部門,一份交采購(gòu)部,另一份自存?zhèn)洳椤?/p>

(9)月末,協(xié)助成本、倉(cāng)庫(kù)、財(cái)務(wù)部門做好盤點(diǎn)及核對(duì)帳目工作。

(10)同采購(gòu)員、倉(cāng)庫(kù)保管員及成本控制員保持密切工作聯(lián)系,互通情況,及時(shí)解決工作中發(fā)生的問(wèn)題。

倉(cāng)庫(kù)保管操作程序

(1)負(fù)責(zé)公司入庫(kù)貨物的驗(yàn)收、保管及發(fā)放工作。

(2)貨物入庫(kù)。

a、認(rèn)真驗(yàn)收、查核貨物的數(shù)量、質(zhì)量、保存有效期等,符合要求的方能入庫(kù)。

b、開出入庫(kù)驗(yàn)收單,填清貨物的品名、規(guī)格、型號(hào)及數(shù)量等。

c、貨物裝卸輕拿輕放,分類碼放整齊,留出消防通道。

d、及時(shí)登記帳卡,每天結(jié)出數(shù)量合計(jì)數(shù)。

e、合理利用倉(cāng)庫(kù)條件,分門別類保管好各類貨品。

f、做好清潔衛(wèi)生工作,保持庫(kù)房整潔。

g、嚴(yán)格按消防有關(guān)規(guī)定擺放各類貨品。

h、經(jīng)常檢查各類貨品,防止變質(zhì)損耗。發(fā)現(xiàn)霉變情況,及時(shí)采取措施處理解決。

(4)發(fā)貨出庫(kù)

a、嚴(yán)格按發(fā)貨規(guī)章制度辦事。領(lǐng)貨必須憑主管人員簽過(guò)字的領(lǐng)料單。如有特殊原因,需得到庫(kù)房主任和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后方可出庫(kù)。

b、認(rèn)真核點(diǎn)出庫(kù)貨物。驗(yàn)收無(wú)誤后,發(fā)、領(lǐng)雙方在領(lǐng)料單上簽字。三聯(lián)領(lǐng)料單,一聯(lián)交領(lǐng)用部門,一聯(lián)倉(cāng)庫(kù)留存,一聯(lián)交財(cái)務(wù)部記帳。

c、發(fā)貨后及時(shí)登記有關(guān)帳卡。

(5)采用科學(xué)合理的方法管理庫(kù)房。根據(jù)各部門使用情況,制定各類貨物的最高限量和最低儲(chǔ)量。

(6)掌握各類貨物的庫(kù)存量,每月按時(shí)制定補(bǔ)充庫(kù)存量的申購(gòu)計(jì)劃表,報(bào)財(cái)務(wù)成本控制部。

(7)積極配合成本控制部做好每月的盤點(diǎn)工作,做到物卡相符、帳卡相符、帳帳相符。

(8)每天下班時(shí)要檢查庫(kù)房有無(wú)隱患。關(guān)閉電源,鎖好庫(kù)門,將庫(kù)房鑰匙交到前臺(tái),辦完手續(xù)后方可離庫(kù)。

物資財(cái)產(chǎn)核算操作程序

1、物資財(cái)產(chǎn)核算主要工作

(1)負(fù)責(zé)公司內(nèi)各類物資財(cái)產(chǎn)(食品原料、酒水、物料用品、工作材料、固定資產(chǎn)和低值易耗品)的帳務(wù)科目設(shè)置、記帳核算工作。

(2)根據(jù)各類物資財(cái)產(chǎn)收料單登記分類及明細(xì)金額數(shù)量帳。

(3)分別對(duì)各類物資財(cái)產(chǎn)帳進(jìn)行核算,每日結(jié)出各帳務(wù)科目的借貸方發(fā)生額及余額。

(4)參與月末、年末的倉(cāng)庫(kù)盤點(diǎn)工作。

(5)參與月末、年末的物資財(cái)產(chǎn)申購(gòu)計(jì)劃工作。

(6)運(yùn)用核算后所得的各項(xiàng)數(shù)量,參與對(duì)成本費(fèi)用控制的工作。

2、食品、酒水帳務(wù)核算

(1)根據(jù)食品原料倉(cāng)庫(kù)收貨單,審核原始發(fā)票的品種、數(shù)量及金額。核對(duì)無(wú)誤后,分食品大類開出明細(xì)進(jìn)貨清單交財(cái)務(wù)出納付款。

(2)根據(jù)倉(cāng)庫(kù)收發(fā)料單,按品種分別登記明細(xì)帳和分類帳。

3、物料用品帳務(wù)核算

(1)根據(jù)倉(cāng)庫(kù)保管員轉(zhuǎn)來(lái)的各類物品的收發(fā)料單,登記分類明細(xì)金額數(shù)量帳。

(2)根據(jù)各類物品的每月發(fā)料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、核價(jià)、計(jì)算,并按品種、部門編制月領(lǐng)用明細(xì)表。

(3)月末編制各類物品收發(fā)存月報(bào)表。

(4)配合有關(guān)部門制定各物品的消耗定額,參與費(fèi)用定額管理工作。

(5)每月同物品倉(cāng)庫(kù)保管核對(duì)實(shí)物帳卡,做到帳帳相符。

4、工程材料帳務(wù)核算

(1)根據(jù)各類工程材料的收發(fā)料單,登記分類明細(xì)金額數(shù)量帳。

(2)登記工程部個(gè)人領(lǐng)用工具的輔助帳。當(dāng)領(lǐng)用人員發(fā)生變動(dòng)時(shí),及時(shí)變動(dòng)人員姓名、或轉(zhuǎn)移注銷其名單、工具名稱。

(3)根據(jù)月發(fā)料單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、核價(jià)、計(jì)算,并按材料品種及部門編制月領(lǐng)用明細(xì)表。

(4)月末編制工程材料的收發(fā)存月報(bào)。

(5)每月同工程材料管理員核對(duì)實(shí)物帳,做到帳帳相符。

(6)熟悉了解各種工程材料的使用、消耗情況,對(duì)非正常的或報(bào)損的材料要協(xié)助查明原因并寫報(bào)告上報(bào)部門主管。

簽署人:物業(yè)管理有限公司

第4篇 物業(yè)iso9000物業(yè)管理質(zhì)量檢查程序

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ej-qp9.1 物業(yè)管理質(zhì)量檢查 頁(yè)碼: 1/2

1.目的:

對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量檢查實(shí)施控制,確保公司內(nèi)部各項(xiàng)檢查工作順利進(jìn)行,達(dá)到物業(yè)管理目標(biāo)。

2.適用范圍:

適用于小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目的質(zhì)量檢查。

3.引用文件:

3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.10 4.14章

3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.10 4.14章

4.職責(zé):

4.1副總經(jīng)理授權(quán)管理者副代表成立質(zhì)量檢查小組,負(fù)責(zé)檢查工作。

4.2質(zhì)量檢查小組負(fù)責(zé)檢查日常工作及有關(guān)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)工作。

4.3經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)提供有關(guān)的資料和檢查配合工作。

5.工作程序:

5.1準(zhǔn)備工作:

5.1.1公司物業(yè)管理質(zhì)量聯(lián)檢每三個(gè)月進(jìn)行一次,檢查的依據(jù)是《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》。

5.1.2綜合辦公室制定《物業(yè)管理質(zhì)量檢查計(jì)劃》,并通知檢查小組的成員和有關(guān)部門。

5.2現(xiàn)場(chǎng)檢查:

5.2.1檢查小組根據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃的安排,現(xiàn)場(chǎng)檢查清潔衛(wèi)生、綠化、建筑物、消防設(shè)備、公共設(shè)備管理及員工工作情況。

5.2.2檢查小組將檢查結(jié)果詳細(xì)記錄,形成《現(xiàn)場(chǎng)檢查記錄表》。

5.3住戶意見征詢:

5.3.1小區(qū)住戶抽查5-10戶,對(duì)公司各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià),檢查投訴是否得到恰當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>

5.3.2檢查小組對(duì)住戶意見征詢及其涉及到的部門如實(shí)記載形成《走/回訪住戶記錄表》。

5.4檢查總結(jié):

5.4.1在公司物業(yè)管理質(zhì)量聯(lián)檢全部結(jié)束之后,應(yīng)召開質(zhì)量檢查小組

會(huì),對(duì)住戶意見征詢情況、現(xiàn)場(chǎng)檢查的結(jié)果進(jìn)行討論,并形成《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報(bào)告》。

5.4.2副總經(jīng)理批準(zhǔn)后的《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報(bào)告》作為評(píng)定物業(yè)管理服務(wù)工作的依據(jù),并對(duì)檢查中存在的問(wèn)題由檢查小組向責(zé)任部門發(fā)出《整改通知書》,并進(jìn)行跟蹤檢查。

5.4.3對(duì)于重大問(wèn)題或潛在的不合格,副總經(jīng)理組織采取糾正預(yù)防措施,具體步驟參見ej-qp10.1。

6.支持文件與質(zhì)量記錄:

6.1《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》

6.2《物業(yè)管理質(zhì)量檢查計(jì)劃》ej-qr-qp9.1-01

6.3《現(xiàn)場(chǎng)檢查記錄表》ej-qr-qp9.1-02

6.4《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報(bào)告》ej-qr-qp9.1-03

6.5《整改通知書》ej-qr-qp4.9-05

6.6《走/回訪住戶記錄表》 ej-qr-qp9.4-02

第5篇 物業(yè)管理公司全員管理原則

一、物業(yè)管理原則:全員管理

二、全員管理:全員安全、全員保潔、全員收費(fèi)

1、全員安全:安全管理不只是公共秩序管理員的職責(zé),也是全體物業(yè)管理人員的共同職責(zé)。

①任何一名物業(yè)人員,都是安全管理員,都有責(zé)任和義務(wù)對(duì)小區(qū)的不安全因素、現(xiàn)象進(jìn)行提出、防范和制止。

②任何一名管理員,都有權(quán)對(duì)安全管理進(jìn)行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出、上報(bào)。

③保潔員、維修員在做好本職工作的同時(shí),也要承擔(dān)工作區(qū)域內(nèi)的安全責(zé)任,發(fā)現(xiàn)可疑人員、事件等安全隱患時(shí),應(yīng)及時(shí)查問(wèn)或報(bào)告。

2、全員保潔:小區(qū)的環(huán)境維護(hù)、衛(wèi)生清潔,不只是保潔員的職責(zé),也是全體物業(yè)管理人員的共同職責(zé)。

①任何一名物業(yè)人員,都是環(huán)境維護(hù)員,都有責(zé)任和義務(wù)對(duì)小區(qū)的環(huán)境、衛(wèi)生保持清潔負(fù)責(zé),發(fā)現(xiàn)自己能動(dòng)手完成的小清潔工作,自己隨時(shí)完成,自己不能完成的清潔工作,及時(shí)通知保潔員完成。

②任何一名管理員,都有權(quán)對(duì)環(huán)境、衛(wèi)生管理進(jìn)行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出、上報(bào)。

③公共秩序員、維修員在做好本職工作的同時(shí),也要對(duì)工作區(qū)域的環(huán)境、衛(wèi)生負(fù)責(zé),發(fā)現(xiàn)自己能動(dòng)手完成的小清潔工作,自己隨時(shí)完成,自己不能完成的清潔工作,及時(shí)通知保潔員完成。

3、全員收費(fèi):物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取,是物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要內(nèi)容,是物業(yè)服務(wù)工作正常開展的保障,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不能及時(shí)收取,將影響物業(yè)服務(wù)工作的正常開展。全額收取物業(yè)服務(wù)費(fèi),是每一位物業(yè)人的責(zé)任和義務(wù)。

①核算員是物業(yè)費(fèi)的收繳人,是物業(yè)費(fèi)收繳工作的管理者。

②客戶服務(wù)人員(含經(jīng)理、各主管、管理員)是物業(yè)費(fèi)的催繳責(zé)任人,經(jīng)理是第一責(zé)任人,各主管、管理員是催繳工作的主要責(zé)任人。

③公共秩序員、保潔員、維修員在做好本職工作的同時(shí),有責(zé)任和義務(wù)協(xié)助催收物業(yè)管理費(fèi)。

第6篇 港式物業(yè)管理專題介紹5

五、業(yè)主參與大廈管理的形式

當(dāng)業(yè)主購(gòu)買多層建筑物的單位時(shí),亦同時(shí)擁有該大廈不可分割的業(yè)權(quán)份數(shù),因此參與該大廈的日常管理應(yīng)該是業(yè)主的基本權(quán)力。在香港,業(yè)主參與大廈管理形式通常有三種:即業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主立案法團(tuán)及互助委員會(huì)。

(一)業(yè)主委員會(huì)

通常大廈公契里都列明了業(yè)主委員會(huì)的組成方法及動(dòng)作程序。因此,其權(quán)利與責(zé)任同樣來(lái)源于大廈公契。委員會(huì)的任務(wù)主要是協(xié)助加強(qiáng)各業(yè)主與管理者的溝通,并就大廈管理的重要事宜向物業(yè)經(jīng)理提供意見及作出建議。

管理者通常有責(zé)任在大廈入伙一年之后召開業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。此后業(yè)主委員會(huì)須每年召開一次大會(huì),每次召開大會(huì)及討論內(nèi)容均須按一定的民主程序進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)通常包括主席、副主席、秘書等職位,并且所有會(huì)議須有詳細(xì)記錄及保存在一個(gè)固定地方可供其他業(yè)主查閱。業(yè)主委員會(huì)通常不少于五名成員(依大廈單位個(gè)數(shù)而定),任期為每三年一屆。除了每年召開年會(huì)以外,亦應(yīng)該按管理者的要求,隨時(shí)召開會(huì)議。至于業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限可大到召開全體業(yè)主大會(huì),如大會(huì)通過(guò)多數(shù)決議案后,可給管理者三個(gè)月書面通知而終止管理公司的服務(wù)。但是通常在大廈入伙后的頭兩年,業(yè)主委員會(huì)是不可發(fā)出類似的終止通知的,業(yè)主委員會(huì)具體權(quán)限還看大廈公契是如何規(guī)定的。

(二)業(yè)主立案法團(tuán)

業(yè)主立案法團(tuán)是根據(jù)《建筑物管理?xiàng)l例》規(guī)定而成立的獨(dú)立法人組織,具有法人地位、資格及訴訟權(quán)力。所以法團(tuán)在法律上代表所有業(yè)主管理該物業(yè)的公共地方與設(shè)施,可以任免物業(yè)經(jīng)理或物業(yè)管理公司及監(jiān)督其工作表現(xiàn)。

成立法團(tuán)的第一步就是召開業(yè)主大會(huì),并選出管理委員會(huì),然后再由委員當(dāng)中選出一名管理委員會(huì)主席,如公契有規(guī)定還須選出一名副主席,另外還要選出一名司庫(kù)與一名秘書(但這兩個(gè)職位不一定要由委員擔(dān)任)。管理委員會(huì)成立后28天之內(nèi),必須按照條例向土地注冊(cè)處處長(zhǎng)申請(qǐng)并把各業(yè)主注冊(cè)后方成為法團(tuán)。有了業(yè)主立案法團(tuán),各業(yè)主在該建筑物所享有的權(quán)利、權(quán)力、特權(quán)及所負(fù)責(zé)任等就都交給了法團(tuán)去運(yùn)用及執(zhí)行。

事實(shí)上,法團(tuán)是透過(guò)管理委員會(huì)代表業(yè)主處理一切有關(guān)他們利益的事情,而管理委員會(huì)將用類似公司董事局的方式處理法團(tuán)事務(wù)。根據(jù)規(guī)定,法團(tuán)須于成立之日15個(gè)月內(nèi)召開法團(tuán)的第一周年大會(huì),其后每年須召開業(yè)主周年大會(huì)一次。管理委員會(huì)亦須至少每三個(gè)月開會(huì)一次,管理委員會(huì)必須容許業(yè)主或業(yè)主書面授權(quán)人士在合理時(shí)間內(nèi)審查帳目,并且須定期向業(yè)主報(bào)告處理法團(tuán)事務(wù)的經(jīng)過(guò)。與業(yè)主委員會(huì)相比,法團(tuán)的權(quán)能要大得多,而且能更好地代表物業(yè)主的利益,因此在1993年頒發(fā)的《建筑物管理?xiàng)l例》中就已規(guī)定,一座大廈如成立了業(yè)主立案法團(tuán),那么該法團(tuán)所屬的管理委員會(huì)將取代已有的業(yè)主委員會(huì),也就是說(shuō)兩種形式不可以同時(shí)在一座大廈里存在。

(三)互助委員會(huì)

互助委員會(huì)是由大廈住客(包括業(yè)主與租客)組成的志愿組織,其基本目標(biāo)是使各住戶發(fā)揚(yáng)睦鄰精神、團(tuán)結(jié)互愛、提高責(zé)任感以及改善大廈內(nèi)的治安居住環(huán)境和在一定程度上執(zhí)行樓宇管理工作?；ブ瘑T會(huì)最少要有三人,即主席、秘書及司庫(kù)各一名,由居民自行選出,然后向政務(wù)總署提出申請(qǐng),獲批準(zhǔn)后即告成立。由于互助委員會(huì)是由業(yè)主及租客自發(fā)成立的組織,其活動(dòng)一般不可以使用管理費(fèi),而主要是向社會(huì)團(tuán)體、商戶、賽馬會(huì)、市政局及政務(wù)署等申請(qǐng)贊助。

另外須指出的是互助委員會(huì)的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優(yōu)惠價(jià)錢賣給低薪階層的房屋;公共屋村是政府以優(yōu)惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會(huì)管理,因此,也是由房屋委員會(huì)來(lái)聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司來(lái)管理這些物業(yè),通常一個(gè)管理合約期為兩年,互助委員會(huì)的意見對(duì)物業(yè)管理公司能否在合約期滿后得到政府的續(xù)約也有相當(dāng)?shù)挠绊懽饔谩?/p>

與業(yè)主立案法團(tuán)相比,互助委員會(huì)對(duì)大廈管理的參與相對(duì)較少,而其相當(dāng)多的精力都用于組織各種消閑康樂(lè)活動(dòng),聯(lián)絡(luò)居民感情及增加他們對(duì)屋村的歸屬感。另外,每個(gè)屋村可以成立多個(gè)互助委員會(huì)(每座大廈一個(gè)),但如組織立案法團(tuán)則只能成立一個(gè)法團(tuán)。理論上講,法團(tuán)與互助委員會(huì)是可以在一個(gè)屋村里同時(shí)存在的。

目前在國(guó)內(nèi)由外商管理的高檔外銷物業(yè)中,已開始引用港式的大廈公契,但業(yè)主能夠參與大廈管理的形式僅限于業(yè)主委員會(huì),政府還沒有相應(yīng)的法律或條例來(lái)支持及接受業(yè)主立案法團(tuán)的成立。

第7篇 盛華物業(yè)培訓(xùn)管理程序

盛華物業(yè)培訓(xùn)管理程序

1.0 目的

為加強(qiáng)公司培訓(xùn)管理,保證培訓(xùn)工作正常開展,提升員工素質(zhì),特制定本程序。

2.0 范圍

本程序適用于zz物業(yè)全體員工。

3.0 職責(zé)

3.1 行政部負(fù)責(zé)年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作,負(fù)責(zé)公司一級(jí)培訓(xùn)的組織工作。

3.2各職能部門提出本部門員工培訓(xùn)需求,并組織參加培訓(xùn)。

3.3行政管理部負(fù)責(zé)整理和保存《員工培訓(xùn)記錄》。

4.0 工作內(nèi)容

4.1 培訓(xùn)類型

4.1.1 新員工入職培訓(xùn);

4.1.2 崗前培訓(xùn);

4.1.3 新知識(shí)、新技能培訓(xùn);

4.1.4 持證上崗培訓(xùn);

4.1.5 敬業(yè)精神培訓(xùn)。

4.2 制定培訓(xùn)計(jì)劃

4.2.1 年度培訓(xùn)計(jì)劃

各部門主管根據(jù)部門的實(shí)際情況將部門培訓(xùn)需求送至行政部。

4.2.2 行政管理部根據(jù)評(píng)估結(jié)果,在12月25日前編制公司下一年培訓(xùn)計(jì)劃,內(nèi)容包括:部門、人員名單、培訓(xùn)項(xiàng)目、培訓(xùn)類型、培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)地點(diǎn)。

4.2.3 月度培訓(xùn)計(jì)劃

行政管理部根據(jù)公司年度培訓(xùn)計(jì)劃,在每月2日前編制公司《月度培訓(xùn)計(jì)劃表》,并將該培訓(xùn)計(jì)劃表交給公司經(jīng)理批示。

4.2.4 如因公司工作思路調(diào)整或工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移, 行政管理部應(yīng)及時(shí)對(duì)培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。

4.3 培訓(xùn)實(shí)施

4.3.1 培訓(xùn)方案設(shè)計(jì)

公司內(nèi)部培訓(xùn)由培訓(xùn)主辦單位或部門來(lái)編寫培訓(xùn)方案,由行政管理部審核后交總經(jīng)理審批;公司外部培訓(xùn)方案由培訓(xùn)單位提供。

4.3.2 培訓(xùn)具體內(nèi)容

4.3.2.1 對(duì)新入職員工的培訓(xùn)內(nèi)容

a)新員工入職第二天,由行政管理部安排為期三天的入職培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容包括

b)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)、公司管理制度、以及熟悉和掌握公司的基本情況、發(fā)展歷史和國(guó)家頒布的有關(guān)物業(yè)管理政策、法規(guī)。

c)培訓(xùn)講師可以邀請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)、行政管理部經(jīng)理、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人。

4.3.2.2 崗前培訓(xùn)

a)新員工的崗前培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容包括:物業(yè)管理法律法規(guī)、入職崗位的管理技巧以及崗位技能。

b)轉(zhuǎn)崗培訓(xùn),指員工因工作調(diào)動(dòng)、升遷產(chǎn)生崗位變動(dòng)后,由用人部門對(duì)其進(jìn)行新崗位上崗前的知識(shí)技能培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容既包括理論知識(shí)也包括實(shí)際技能。

4.3.2.3 新知識(shí)、新技能培訓(xùn)

因公司的業(yè)務(wù)發(fā)展或國(guó)家新出臺(tái)法律法規(guī)、政策等,需要對(duì)員工進(jìn)行特殊專項(xiàng)內(nèi)容的培訓(xùn)。

4.3.2.4 持證上崗培訓(xùn)

指國(guó)家規(guī)定的某些崗位必須要有上崗證才可以上崗的,公司組織相關(guān)的崗位責(zé)任人進(jìn)行培訓(xùn)并獲取上崗證,其培訓(xùn)內(nèi)容根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行制訂,例如:《物業(yè)管理上崗證書》或工程維護(hù)部技工上崗證書等。

4.3.2.5 敬業(yè)精神培訓(xùn)

a)培訓(xùn)內(nèi)容包括:**企業(yè)文化和企業(yè)精神的培訓(xùn)。

b)培訓(xùn)講師可邀請(qǐng)集團(tuán)內(nèi)部有經(jīng)驗(yàn)的專家、領(lǐng)導(dǎo),也可邀請(qǐng)物業(yè)管理行業(yè)資深管理專家或大專院校教授。

4.4 培訓(xùn)評(píng)價(jià)

4.4.1 對(duì)于不同類型的培訓(xùn)有不同的考核和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

4.4.1.1 新入職員工的培訓(xùn)考核和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

新入職員工培訓(xùn)結(jié)束后要進(jìn)行閉卷筆試,考試合格才正式進(jìn)入試用期。

4.4.1.2 崗前培訓(xùn)考核和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

崗前培訓(xùn)結(jié)束后要進(jìn)行理論知識(shí)和實(shí)操技能的雙重考試,不及格要重考,重考不合格者,進(jìn)行停職學(xué)習(xí),考試成績(jī)作為個(gè)人績(jī)效考核的一項(xiàng)。

4.4.1.3 新知識(shí)、新技能培訓(xùn)考核和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

新知識(shí),新技能培訓(xùn)后一般的考核方式是寫一份學(xué)習(xí)心得,由培訓(xùn)老師根據(jù)學(xué)員在培訓(xùn)期間的學(xué)習(xí)態(tài)度和所交的學(xué)習(xí)心得進(jìn)行評(píng)分,也可以根據(jù)培訓(xùn)后所得的證書作為考核標(biāo)準(zhǔn)。

4.4.1.4 持證上崗培訓(xùn)考核和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

持證上崗培訓(xùn)結(jié)束后,以是否獲得上崗資格證書來(lái)作為考核標(biāo)準(zhǔn)。

4.4.1.5 敬業(yè)精神培訓(xùn)考核和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

**企業(yè)文化,以筆試的形式考核;**企業(yè)精神在個(gè)人實(shí)際工作中考核。

4.4.2 行政管理部對(duì)每一次內(nèi)部培訓(xùn)都應(yīng)建立《培訓(xùn)記錄表》。

4.5 培訓(xùn)記錄保存期:

4.5.1培訓(xùn)計(jì)劃(三年);

4.5.2培訓(xùn)記錄表(三年);

4.5.3持證上崗人員培訓(xùn)匯總一覽表及資格證件復(fù)印件(長(zhǎng)期,至員工離開公司為止)。

5.0 相關(guān)文件

無(wú)

6. 記錄表格

6.1《培訓(xùn)計(jì)劃變更或新增培訓(xùn)申請(qǐng)表》

6.2 《年度培訓(xùn)計(jì)劃》

6.3 《月度培訓(xùn)計(jì)劃》

6.4 《培訓(xùn)記錄表》

第8篇 物業(yè)項(xiàng)目物資采買管理程序

述職報(bào)告――16

附件11

物業(yè)項(xiàng)目物資采買的管理程序

一、計(jì)劃內(nèi)物資采買的管理程序:

1.項(xiàng)目物資的采買工作需按月向公司申報(bào)采買計(jì)劃,由物業(yè)總經(jīng)理審批。

2.項(xiàng)目日常消耗用品要填寫消耗用品情況調(diào)查表,每月一張調(diào)查表,申報(bào)下一個(gè)月的采買用品時(shí)一并向公司提交調(diào)查表。

3.對(duì)于所以計(jì)劃內(nèi)需要采買的物品由公司采買部門到市場(chǎng)上尋價(jià)、尋質(zhì),貨比五家后統(tǒng)一采買,對(duì)于每個(gè)月用量比較大的物品,由公司采買部門、財(cái)務(wù)部門、和相關(guān)的專業(yè)部門聯(lián)合進(jìn)行招標(biāo),選定一家長(zhǎng)期供應(yīng)商。

4.在公司指定的供應(yīng)商向各項(xiàng)目供貨期間,項(xiàng)目負(fù)責(zé)對(duì)供應(yīng)商的供貨質(zhì)量監(jiān)督,及時(shí)向公司反映對(duì)指定供貨商的各種意見。

二、計(jì)劃外物品采買的管理程序:

1.允許在計(jì)劃外采買的物品

1)工程維修的緊急用品。

2)為解決業(yè)主實(shí)際問(wèn)題需要緊急采買的特殊用品。

3)對(duì)計(jì)劃遺漏的辦公用品,如果不是必須緊急使用應(yīng)該等下月計(jì)劃再采買,必須緊急使用的物品有項(xiàng)目經(jīng)理在權(quán)限范圍內(nèi)把控。

2.每月各項(xiàng)目有500元的緊急物品自行采買的權(quán)限,(其中工程維修主管可以有200元權(quán)限)但對(duì)于緊急采買的物品事后必須填寫緊急采買物品的報(bào)告單,說(shuō)明緊急采買的原因,在每月向公司提交采買申請(qǐng)時(shí)要同時(shí)提交當(dāng)月緊急采買物品的報(bào)告單由物業(yè)總經(jīng)理審查。

第9篇 物業(yè)管理概論試題答案

《物業(yè)管理概論》試題與答案

一、名詞解釋

1、物業(yè)管理:是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、業(yè)主:指物業(yè)所有人,即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。

3、物業(yè)管理企業(yè):是指按合法程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

4、物業(yè)的接管驗(yàn)收:是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。

5、業(yè)主委員會(huì):是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。

6、業(yè)主大會(huì):是由全體業(yè)主組成,決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。

7、非業(yè)主使用人:指不擁有物業(yè)的所有權(quán),但通過(guò)某種形式(如簽訂租賃合同)而獲得物業(yè)使用權(quán),并實(shí)際使用物業(yè)的人。

8、可能毛租金收入:物業(yè)可以獲得的最大租金收入稱為可能毛租金收入,它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。

9、有效毛收入:從可能毛租金收入中扣除空置和收租損失后,再加上其他收入,就得到物業(yè)的有效毛收入。

10、凈經(jīng)營(yíng)收入:從有效毛收入中扣除經(jīng)營(yíng)費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入。

11、物業(yè)管理綜合服務(wù):指除房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備、設(shè)施管理之外的各項(xiàng)服務(wù)與管理工作,包括公共服務(wù)中的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理和專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)。

12、賠償金:是違約方的違約行為給對(duì)方造成損害事實(shí)時(shí),單純處理違約金仍不足以補(bǔ)償其經(jīng)濟(jì)損失,則應(yīng)由違約方支付給對(duì)方一定數(shù)額的損失補(bǔ)償費(fèi)。

13、違約金:指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定,應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。

14、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi):指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

15、維修基金:指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。

16、租賃住宅:指使用人不具有房屋的產(chǎn)權(quán),通過(guò)房屋租賃的形式取得在一定時(shí)期內(nèi)使用權(quán)的住宅。

17、商品房住宅:指國(guó)家或開發(fā)企業(yè)投資建造的,按市場(chǎng)價(jià)全額出售給購(gòu)房者住用的住宅,以及其他以市場(chǎng)價(jià)格交易的各類住宅。

18、業(yè)主公約:由全體業(yè)主承諾的,并對(duì)全體業(yè)主(也包括非業(yè)主使用人)有共同約束力的,有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

19、物業(yè)管理委托合同:明確物業(yè)管理委托方和授托方的權(quán)利、義務(wù)的契約。

20、房屋完好率:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積的百分比。

二、簡(jiǎn)答題

1、物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括哪些

答:

其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為:常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

一、常規(guī)性的公共服務(wù):指物業(yè)管理中的基本管理工作,是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù),目的是確保物業(yè)的完好與正常使用,保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。

二、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù):指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件,面向廣大住用人,為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。主要有:1、日常生活類;2、商業(yè)服務(wù)類;3、文化、教育、衛(wèi)生、體育類;4、金融服務(wù)類5、經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù);6、社會(huì)福利類。

三、委托性的特約服務(wù):為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。

2、物業(yè)管理有哪些基本環(huán)節(jié)

答:基本環(huán)節(jié)為:物業(yè)管理的策劃階段;物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段;物業(yè)管理的啟動(dòng)階段;物業(yè)管理的日常動(dòng)作階段。

3、物業(yè)管理的基本性質(zhì)和特點(diǎn)各是什么

答:性質(zhì):物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理;是與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理,是一種服務(wù)行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè)。

特點(diǎn):業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合。

4、常規(guī)性的公共服務(wù)包括哪八項(xiàng)基本內(nèi)容

答:公共服務(wù)主要有8項(xiàng):1、房屋建筑主體的管理;2、房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;3、環(huán)境衛(wèi)生的管理;4、綠化管理;5、治安管理;6、消防管理;7、車輛道路管理;8、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。

5、物業(yè)管理早期介入的作用是什么

答:1、有利于優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié);

2、有利于提高房屋建造質(zhì)量;

3、有利于保證物業(yè)的使用功能;

4、有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解;

5、早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行;

6、有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)形象。

6、物業(yè)管理公司參與施工階段質(zhì)量監(jiān)理的要點(diǎn)是什么

答:1、應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理;

2、要盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料,同時(shí)熟悉各個(gè)部分,為日后管理作充分的準(zhǔn)備;

3、按國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審;

4、工程施工中按國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查。

7、簡(jiǎn)述竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別

答:首先,性質(zhì)不同?？⒐を?yàn)收是政府行為。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為,是根據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收;

其次,竣

工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收所處的階段和作用不同。竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過(guò)程,接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程;竣工驗(yàn)收合格后,標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn)收,接管驗(yàn)收一旦完成,標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)行使用階段。

第三,在竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收中物業(yè)管理企業(yè)的參與與職責(zé)不同。竣工驗(yàn)收時(shí),物業(yè)管理企業(yè)只是參加者。而在接管驗(yàn)收中,物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位是直接的責(zé)任關(guān)系。

8、住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括哪些項(xiàng)目

答:1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取和福利費(fèi);

2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);

3、綠化管理費(fèi);

4、清潔衛(wèi)生費(fèi);

5、保安費(fèi);

6、辦公費(fèi);

7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);

8、法定稅費(fèi);

9、利潤(rùn)。

9、簡(jiǎn)述環(huán)境綠化的基本要求

答:(一)居住區(qū)綠地規(guī)劃布置的基本要求

1、根據(jù)居住功能組織和居民對(duì)綠地的使用要求,采取集中與分散,重點(diǎn)與一般,點(diǎn)、線、面結(jié)合的原則,以形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng),并與周圍的綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào);

2、節(jié)約用地、盡可能利用劣地、坡地、洼地進(jìn)行綠化。原有綠化、湖河水面要自然利用;

3、應(yīng)注意美化居住環(huán)境的要求;

4、在植物配置和種植方式上力求投資少,有收益,便于管理。

(二)居住區(qū)綠化村種選擇和植物配置

1、對(duì)于大面積綠化,應(yīng)選擇易長(zhǎng)、易管、少修剪、少蟲害、有特點(diǎn)的優(yōu)良樹種,一般以喬木為主,也可考慮一些有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的植物,一些重點(diǎn)綠化地段,如居住區(qū)入口、公共活動(dòng)中心,可選種一些,觀賞性的喬灌木或少量花卉;

2、行道樹宜選用遮陽(yáng)力強(qiáng)的落葉喬木,老年兒?jiǎn)涡蓓?、游戲?chǎng)所忌用有毒或帶刺植物,運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地則應(yīng)避免大量揚(yáng)花、落果、落花的樹木等;

3、樹種可選用速生或慢生相結(jié)合,以速生為主,以迅速形成環(huán)境綠化;

4、應(yīng)考慮四季景色變化,可采用喬木與灌木,常綠與落葉,以及不同樹姿和色彩變化的樹種,搭配組合,力求四季常青,鮮花常開,以豐富居住環(huán)境。

10、簡(jiǎn)述發(fā)生火災(zāi)應(yīng)采取的措施

答:當(dāng)火災(zāi)或其他意外事故(如爆炸)一旦發(fā)生,而又無(wú)法制止或控制險(xiǎn)情,處于緊急情況時(shí),就應(yīng)立即報(bào)警、切斷火源或事故源,并積極組織人員疏散。尤其是高層住宅和商貿(mào)樓宇,疏散路線長(zhǎng),人員分散,組織疏散困難。一般作法是:先及時(shí)切斷火源;然后利用樓宇內(nèi)的分割裝置,如商場(chǎng)內(nèi)的防火卷簾等將事故現(xiàn)場(chǎng)隔斷,阻止災(zāi)情擴(kuò)大;組織人員通過(guò)緊急通道、疏散樓梯等迅速撤離。緊急情況下的疏散關(guān)鍵是組織工作,平時(shí)應(yīng)進(jìn)行一定的訓(xùn)練,以便有備無(wú)患。

在確保人員安全的情況下,為避免險(xiǎn)情擴(kuò)大,應(yīng)盡量將危險(xiǎn)品轉(zhuǎn)移至安全處;然后可將貴重財(cái)產(chǎn)運(yùn)送至安全地帶。

11、簡(jiǎn)述居住區(qū)道路規(guī)劃布置的基本要求

答:1、居住區(qū)內(nèi)部道路主要為本居住區(qū)服務(wù);

2、道路走向要便于職工上下班;

3、應(yīng)充分利用和結(jié)合地形;

4、充分利用原有道路和工程設(shè)施;

5、車行道一般應(yīng)通至住宅每單元的入口處;

6、盡端式道路長(zhǎng)度不宜超過(guò)120m;

7、如車道寬度為單車道時(shí),則每隔150m左右應(yīng)設(shè)置車輛會(huì)讓處;

8、道路寬度應(yīng)考慮工程管線的合理鋪設(shè);

9、道路的線型、斷面等應(yīng)與整個(gè)居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑群體的布置有機(jī)地結(jié)合。

12、試述單個(gè)業(yè)主最基本的權(quán)利

答:依法享有所擁有的物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理委托合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。

13、簡(jiǎn)述物業(yè)管理招標(biāo)書的主要內(nèi)容

答:招標(biāo)書的主要內(nèi)容:

1、擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況;

2、物業(yè)管理的內(nèi)容;

3、對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說(shuō)明;

4、物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)罰措施;

5、投標(biāo)開標(biāo)時(shí)間;

此外,對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說(shuō)明,以便于投標(biāo)單位編制標(biāo)書。

14、試述公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的一般程序

答:

1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組;

2、向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告;

3、編制招標(biāo)書;

4、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查;

5、投標(biāo)申請(qǐng)書的報(bào)送;

6、開標(biāo)、定標(biāo);

7、簽訂物業(yè)管理委托合同。

15、簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)

答:

權(quán)利:

1、召集和主持業(yè)主大會(huì);

2、修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程;

3、決定聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè);

4、審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法;

5、審議年度管理工作計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算;

6、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作;

7、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用,負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理;

8、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

義務(wù):

1、籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作;

2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議,接受廣大業(yè)主的監(jiān)督;

3、貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作,對(duì)住用戶開展多種形式的宣傳教育;

4、嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同,保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);

5、接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo),執(zhí)行政府部門對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求;

6、本會(huì)作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策,不得違反業(yè)主大會(huì)的決定,不得損害業(yè)主公共利益。

16、確定寫字樓租金時(shí),要考慮哪些因素

答:

1、計(jì)算可出租或可使用面積;

2、基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金;

3、出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修;

17、選擇寫字樓承租人時(shí)考慮的主要準(zhǔn)則是什么

答:

1、承租人的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況;

2、所需面積大小;

3、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。

18、在選擇零售商業(yè)物業(yè)的承租人時(shí)要考慮哪些因素

答:

1、聲譽(yù);

2、財(cái)務(wù)能力;

3、承租人組合與位置分配;

4、承租人需要的服務(wù)。

19、簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員的必備知識(shí)和必備能力。

答:部門經(jīng)理必備知識(shí):

1、了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理等基本知識(shí);

2、熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī),掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理要求,計(jì)費(fèi)規(guī)定等;

3、掌握房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢測(cè)方法和安全管理的基本知識(shí);

4、掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn);

5、掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕(維護(hù))的基本知識(shí);

6、掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)。

部門經(jīng)理必備能力:

1、具有建立健全部門崗位責(zé)任制和部門管理規(guī)章制度能力;

2、具有制定工作計(jì)劃,并組織實(shí)施的能力;

3、具有及時(shí)處理危漏房和房屋、設(shè)備、設(shè)施的搶修排險(xiǎn)和火警匪救護(hù)等突發(fā)事件的能力;

4、具有宣傳教育、組織各類活動(dòng)及處理一般矛盾的能力;

5、具有處理專項(xiàng)業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力;

6、具有熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理的能力。

20、簡(jiǎn)述住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則

第10篇 物業(yè)管理監(jiān)視和測(cè)量裝置控制程序

物業(yè)管理監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制程序

本節(jié)規(guī)定了對(duì)監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制要求。

物業(yè)管理公司制定并執(zhí)行《監(jiān)視和測(cè)量裝置管理規(guī)定》,通過(guò)對(duì)監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制的有效控制,確保測(cè)量能力與測(cè)量要求相一致,應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行控制,以確保:

a.監(jiān)視和測(cè)量裝置的型號(hào)、編號(hào)、存放地點(diǎn)、校準(zhǔn)周期、檢驗(yàn)方法、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)均已被清楚地記錄,并存人計(jì)量設(shè)備臺(tái)帳中;

b.按規(guī)定的時(shí)間間隔或在使用前監(jiān)視和測(cè)量裝置進(jìn)行校準(zhǔn)或檢定,工程部負(fù)責(zé)制定周期檢定計(jì)劃,并聯(lián)系國(guó)家法定計(jì)量部門進(jìn)行校準(zhǔn)或檢定并保存校準(zhǔn)或檢定記錄;

c.監(jiān)視和測(cè)量裝置必須標(biāo)明檢定狀態(tài)或校準(zhǔn)狀態(tài);

d.監(jiān)視和測(cè)量裝置的使用環(huán)境應(yīng)符合有關(guān)技術(shù)要求的規(guī)定;

e.監(jiān)視和測(cè)量裝置在搬運(yùn)、維護(hù)和儲(chǔ)存期間,其準(zhǔn)確度和適用性應(yīng)保持良好;

f.所有監(jiān)視和測(cè)量裝置在使用時(shí)要保證測(cè)量誤差已知,且符合規(guī)定要求;

g.若發(fā)現(xiàn)監(jiān)視和測(cè)量裝置未處于校準(zhǔn)狀態(tài)時(shí),監(jiān)視和測(cè)量裝置使用者應(yīng)立即評(píng)定已測(cè)試結(jié)果的有效性,對(duì)已確定測(cè)量有疑問(wèn)時(shí),應(yīng)對(duì)其采取必要的措施。

7.6.2工程部建立《年度檢測(cè)、計(jì)量設(shè)備檢定計(jì)劃》和《測(cè)量、計(jì)量設(shè)備檢定記錄》,負(fù)責(zé)對(duì)所需監(jiān)視和測(cè)量裝置進(jìn)行維護(hù),工程設(shè)施有關(guān)壓力表、溫控器、電力表、安全檢測(cè)裝置、煙感器、自動(dòng)控制系統(tǒng)等設(shè)備并按國(guó)家的相關(guān)規(guī)定或確保物業(yè)服務(wù)符合規(guī)定要求適時(shí)對(duì)相關(guān)監(jiān)測(cè)設(shè)備進(jìn)行校驗(yàn)或檢定。

7.6.3當(dāng)計(jì)算機(jī)軟件用于規(guī)定要求的監(jiān)測(cè)和測(cè)量時(shí),應(yīng)確認(rèn)滿足預(yù)期用途的能力,確認(rèn)應(yīng)在初次使用前進(jìn)行,必要時(shí)再確認(rèn)。

7.6.4對(duì)測(cè)量結(jié)果要進(jìn)行記錄并保持。

第11篇 項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算范例

項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算范例

測(cè)算所需的基本數(shù)據(jù)

一、物業(yè)概況

1、項(xiàng)目名稱、2、地理位置 3、開發(fā)商、投資方4、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度

計(jì)劃 5、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)

(1)總占地面積

(2)總建筑面積

其中: 地上總建筑面積、地下總建筑面積、銷售面積、商鋪面積、公

共建筑面積(附屬用房如: 設(shè)備機(jī)房、管理用房等)、住宅總戶數(shù)

(3)停車泊位數(shù)

其中:地上、地下

(4)區(qū)域建筑的基本布局

物業(yè)性質(zhì)及功能:如:普通住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓等

建筑結(jié)構(gòu)類型;

棟數(shù);層數(shù);單棟(套)面積;

戶型種類、數(shù)量、面積

建筑密度、

容積率、綠化率

二、設(shè)備設(shè)施基本狀況

一能源

供水、供電、供氣、供熱方式;供應(yīng)容量;計(jì)量方式;與市政部門產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)

(二)設(shè)備

1、配電系統(tǒng)

(1)高壓回路;(2)變壓器;(3)高壓環(huán)網(wǎng)柜;(4)低壓配電柜

(5)動(dòng)力箱(上海華通)(6)發(fā)電機(jī)組(7)公共區(qū)域照明總功率

2、給水系統(tǒng)

(1)室外給水:(2)室內(nèi)供水;(3)給水設(shè)備

3、排水系統(tǒng)

(1)化糞池

(2)生活污水與生活廢水排放方式

(3)雨水及其它廢水排放方式

(4)地下室的廢水及雨水匯集排放方式

(5)設(shè)計(jì)中水處理能力、用途、設(shè)備功率

(6)生活水泵、消防水泵、污水雨水泵的臺(tái)數(shù)、功率

4、空調(diào)系統(tǒng)

5、智能化系統(tǒng):

(1)安防系統(tǒng)設(shè)施、電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)

(2)停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)(3)自動(dòng)抄表系統(tǒng)(4)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(5)機(jī)房 ups 系統(tǒng)(6)背景音樂(lè)系(8)電梯系統(tǒng)(9)消防報(bào)警系統(tǒng)

6、通訊系統(tǒng)

(1)電話、寬帶等數(shù)量與市政產(chǎn)權(quán)分界請(qǐng)況

(2)電視接收

衛(wèi)星電視接收數(shù)量和有線電視與歌華產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)

7、消防設(shè)施

(1)消火栓、消防噴灑系統(tǒng) (2)消防水池及其他消防設(shè)施情況

8、電梯數(shù)量、品牌、電功

三、公共設(shè)施

1、道路面積

2、圍墻長(zhǎng)度

3、小區(qū)的車和人行出入口數(shù)量

4、兒童游樂(lè)場(chǎng)

5、垃圾中轉(zhuǎn)站

四、園林綠化

1、綠化面積、

2、種植物的品種數(shù)量。

3、園林景觀、

4、綠化用水來(lái)源

五、開發(fā)商的特殊要

第12篇 物業(yè)區(qū)域室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)方法-5

物業(yè)區(qū)域室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)方法(五)

1.0適用范圍

2.0 適用于室內(nèi)觀葉植物管理工作

3.0內(nèi)容

序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容

1外觀管理1)綠化管理員應(yīng)及時(shí)清理盆面及盆底雜物、枯枝黃葉等。

2)對(duì)于枯黃面積達(dá)1 / 3以上的葉片應(yīng)整片剪除,枯黃面積在1 / 3以下者,用剪刀順著葉形將枯黃部分剪除,注意保留葉形,不可一刀切過(guò)。

2淋水1)操作步驟:

a.將花灑壺灑水頭去掉,裝上水;

b.用手將花灑壺出水管堵住一部分,使之出水合適,將壺嘴對(duì)準(zhǔn)花盆注入適量的水;

2)室內(nèi)花木淋水量根據(jù)花木生態(tài)習(xí)性及環(huán)境決定,淋水量應(yīng)遵守'見干見濕'的原則(不干不澆,澆水澆透)。

3施肥1)室內(nèi)植物常用商用有機(jī)肥、無(wú)異味腐熟有機(jī)肥、全價(jià)復(fù)合肥、增綠劑;

2)施肥量應(yīng)根據(jù)植物種類、生長(zhǎng)時(shí)期、環(huán)境條件來(lái)決定;

3)觀葉植物應(yīng)于換盆或上盆時(shí),施足基肥,在生長(zhǎng)季每個(gè)月追一次復(fù)合肥,使用量視情況而定。

4)室內(nèi)觀葉植物入室前葉面施肥一次,以后每月噴一次。

5)施肥必須用盆土覆蓋,不能使肥料外露。

4病蟲害防治1)依照《園林綠化病蟲害防治規(guī)程》操作。

2)室內(nèi)觀葉植物盡可能選用物理方法防治,如噴藥須搬到室外進(jìn)行。

3)噴完后,用水沖洗盆面藥水,并填寫相關(guān)記錄。

5管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1)植株健壯,枝葉干凈,光潔;

2)無(wú)明顯病斑,蟲咬孔,無(wú)明顯蟲害;

3)無(wú)枯枝黃葉;

4)盆面干凈、無(wú)雜物,花盆、套盆無(wú)積水雜物;

5)植株無(wú)缺水干旱,焦葉等現(xiàn)象。