第1篇 物業(yè)管理法規(guī)分章練習(xí)答案

一、名詞解釋

物業(yè)管理法:物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約、據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)的具有民法性質(zhì),并受行政法、經(jīng)濟(jì)法規(guī)制約的法律規(guī)范的總稱。

二、簡(jiǎn)答題

1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理立法的原則

(一)實(shí)事求是、因地制宜(二)科學(xué)的創(chuàng)見(jiàn)性 (三)協(xié)調(diào)配套(四)保障物業(yè)合理使用(五)依法維權(quán)、自治自律

第二章 物業(yè)管理法律制度

一、名詞解釋

1、法律關(guān)系:是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為過(guò)程中產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

2、物業(yè)權(quán)屬:是指物業(yè)和產(chǎn)權(quán)狀況,包括土地權(quán)屬狀況和房屋權(quán)屬狀況。

二、簡(jiǎn)答題

1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征

(一)物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性

(二)物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性

(三)物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位

(四)物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性

(五)物業(yè)管理法律關(guān)系的國(guó)家干預(yù)程度比較大

(六)物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性。

第三章 業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體

一、名詞解釋

1、業(yè)主。業(yè)主為物業(yè)的所有權(quán)人。

2、業(yè)主大會(huì)。是由依法劃定的業(yè)主自治管理轄區(qū),亦即特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)是物業(yè)內(nèi)的最高決策機(jī)構(gòu)。

3、業(yè)主委員會(huì)。又稱業(yè)主管理委員會(huì)(管委會(huì))。是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。它由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,是經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體。

4、業(yè)主委員會(huì)章程。是業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的規(guī)則。其主要內(nèi)容應(yīng)包括業(yè)主委員會(huì)成立的宗旨、職責(zé)、人員組成情況、任期、會(huì)議召開(kāi)、經(jīng)費(fèi)來(lái)源等方面。

5、業(yè)主自治。是指業(yè)主依靠物業(yè)居住所形成的團(tuán)體,實(shí)施自我管理、平等相處、民主協(xié)商、團(tuán)體約束的社區(qū)生活方式。

6、業(yè)主自律。是指業(yè)主在物業(yè)社區(qū)生活過(guò)程中,以自我約束行為、自主表達(dá)權(quán)利,既維護(hù)自身物業(yè)安居,又尊重他人居住權(quán)益的生活模式要求。

7、業(yè)主公約。是指由全體業(yè)主承諾的,并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的,有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為規(guī)范。

二、簡(jiǎn)答題

1、簡(jiǎn)述業(yè)主自治自律原則

這些原則可以概括為;

(1)、 依法自治原則

(2)、 積極自治原則

(3)、規(guī)范自治原則

(4)、 民主管理原則

(5)、 接受監(jiān)督原則

(6)、 尊重私權(quán),公益優(yōu)先原則

2、簡(jiǎn)述業(yè)主大會(huì)的職責(zé)

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體運(yùn)行的主要途徑。業(yè)主大會(huì)將對(duì)事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)作出決議。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的主要職責(zé)應(yīng)包括以下事項(xiàng):

(一) 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二) 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(三) 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(四) 決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;

(五) 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第四章 物業(yè)管理企業(yè)

一、名詞解釋

物業(yè)管理企業(yè)。是指按合法程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

二、簡(jiǎn)答題

簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)范圍

(1)物業(yè)的驗(yàn)受接管義務(wù)

(2)房屋裝修裝潢的管理義務(wù)

(3)建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù)

(4)物業(yè)小區(qū)的環(huán)境管理義務(wù)

(5)物業(yè)小區(qū)的安全管理義務(wù)

(6)合同約定的其他義務(wù)

第五章 物業(yè)管理合同

一、名詞解釋

1、物業(yè)管理合同。是接受委托物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)與委托人之間簽定的用以明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

2、、物業(yè)管理專用基金。包括貨幣形態(tài)的維修基金和實(shí)物形態(tài)的物業(yè)管理專用房屋、依與業(yè)主團(tuán)體約定歸物業(yè)管理支配經(jīng)營(yíng)的商業(yè)性用房、場(chǎng)地以及經(jīng)營(yíng)收入中歸業(yè)主團(tuán)體共有共享部分。

3、物業(yè)管理收費(fèi)。指物業(yè)管理公司接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用

二、簡(jiǎn)答題

簡(jiǎn)述物業(yè)管理合同的特點(diǎn)

1、物業(yè)管理合同屬于我國(guó)合同分類中的委托合同

2、物業(yè)管理合同是一種以勞務(wù)為標(biāo)的的合同

3、物業(yè)管理合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提。遵循平等互利、自愿有償、協(xié)商一致的原則

4、物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同

第六章 不同物業(yè)的管理規(guī)范

一、名詞解釋

收益性物業(yè):是指以經(jīng)營(yíng)性房屋為主體的物業(yè)。

二、簡(jiǎn)答題

簡(jiǎn)述收益性物業(yè)管理的特點(diǎn)

1、收益性物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動(dòng)。

2、收益性物業(yè)管理具有時(shí)間的緊迫性。

3、收益性物業(yè)管理必須實(shí)施現(xiàn)代化、專業(yè)化管理。

4、收益性物業(yè)管理是綜合性的統(tǒng)一管理。

5、收益性物業(yè)管理具有極大的社會(huì)效益。

第七章 物業(yè)管理法律責(zé)任

一、名詞解釋

1、物業(yè)管理法律責(zé)任--是指在物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)中,物業(yè)管理法律關(guān)系主體實(shí)施違法行為所必須承擔(dān)的否定性法律后果。

2、歸責(zé)事由--是指立法者基于特定的社會(huì)物質(zhì)生活條件的發(fā)展?fàn)顩r,按其價(jià)值觀分配法律事實(shí)引發(fā)的損害結(jié)果而在法律上確認(rèn)的核心責(zé)任原因。

3、違約責(zé)任--又稱合同責(zé)任,是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合合同約定條件所應(yīng)承擔(dān)的否定性民事法律后果

。

4、侵權(quán)責(zé)任--是指行為人侵犯受物業(yè)管理法律規(guī)范保護(hù)的財(cái)產(chǎn)等合法權(quán)益,依法應(yīng)承擔(dān)的否定性民事法律后果。

二、簡(jiǎn)答題

1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律責(zé)任特征

法律具有綜合性特征

法定責(zé)任與約定責(zé)任相結(jié)合

責(zé)任認(rèn)定對(duì)技術(shù)規(guī)范有較強(qiáng)的依賴性

法律責(zé)任是以民事責(zé)任為主,行政責(zé)任與刑事責(zé)任為輔

2、簡(jiǎn)述承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成

行為本身具有可非難性

損害結(jié)果

因果關(guān)系

行為人心理主觀過(guò)錯(cuò)狀態(tài)

第八章 物業(yè)管理糾紛的防范與處理

一、名詞解釋

物業(yè)管理糾紛--是指自然人、法人、其他社會(huì)組織、國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)就物業(yè)與物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)發(fā)生的爭(zhēng)端。

二、簡(jiǎn)答題

試述物業(yè)管理糾紛的起因及其防范

1、完善相關(guān)立法工作。房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展勢(shì)頭,必然要求建立與之相配套的物業(yè)管理法律,以推動(dòng)和完善房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。我國(guó)雖然出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,但它畢竟僅僅是國(guó)務(wù)院頒布一個(gè)行政法規(guī),要盡快改變立法層次低、自相矛盾的現(xiàn)狀,加快全國(guó)性立法,完善地方性立法,廢止過(guò)時(shí)的規(guī)章和條例,明確確立物業(yè)管理的主體、權(quán)利、義務(wù)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)及法律救濟(jì)手段,從而為解決物業(yè)管理糾紛提供法律標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

2、加大行業(yè)規(guī)范化管理力度。在目前尚無(wú)全國(guó)性立法予以調(diào)整的情況下,相關(guān)行政管理部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理監(jiān)督尤為重要。首先,要對(duì)物業(yè)管理公司的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查,提高物業(yè)管理公司的素質(zhì);其次,要督促開(kāi)發(fā)商成立業(yè)主管理委員會(huì),保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,對(duì)開(kāi)發(fā)商不設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的,要給予懲罰措施;第三,要打破物業(yè)管理公司的壟斷地位,在適當(dāng)時(shí)候要采用公開(kāi)招標(biāo)的方式,由業(yè)主自主選擇合適的物業(yè)管理公司;第四,有關(guān)行政管理部門要定期對(duì)物業(yè)公司加大抽查力度,對(duì)不合格的予以整頓,并給予相應(yīng)的懲罰和制裁措施,第五,協(xié)調(diào)物業(yè)管理中涉及到治安、環(huán)保、城管、消防、水電、衛(wèi)生等政府部門的事務(wù),第六,確立物業(yè)管理企業(yè)在招標(biāo)、投標(biāo)過(guò)程中一系列的具體措施和物業(yè)服務(wù)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3、培育和完善物業(yè)管理市場(chǎng),把物業(yè)管理納入市場(chǎng)運(yùn)行的軌道。首先是要改變由行政安排和房地產(chǎn)商自行組建物業(yè)企業(yè)的做法,用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式產(chǎn)生物業(yè)企業(yè),并在政策上給予一定的扶持;對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)公司要逐步做到與房地產(chǎn)行政部門及房地產(chǎn)商分離;其次推廣和完善物業(yè)企業(yè)聘用和招投標(biāo)的辦法,要實(shí)行市場(chǎng)的準(zhǔn)入機(jī)制、準(zhǔn)入制度,加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)認(rèn)證,防止不合格的企業(yè)在市場(chǎng)上充數(shù);第三,應(yīng)當(dāng)確立物業(yè)管理的商業(yè)模式、標(biāo)準(zhǔn)模式,根據(jù)不同的消費(fèi)層次確立不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)率。

4、業(yè)主和物業(yè)公司通過(guò)簽一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理合同來(lái)規(guī)范雙方的行為?，F(xiàn)在,無(wú)論是商家還是消費(fèi)者,都很看重售后服務(wù),因?yàn)槭酆蠓?wù)是交易雙方的交易目的得以實(shí)現(xiàn)的重要保障。物業(yè)管理是買房后的售后服務(wù),而房屋可能是一個(gè)人終身使用的商品,因此,物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與項(xiàng)目、服務(wù)水準(zhǔn)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)在物業(yè)管理合同里記載清楚。如果物業(yè)管理合同內(nèi)容上不完備,條款用語(yǔ)含混,欠缺必備的約定內(nèi)容必將成為日后爭(zhēng)議的原因;反之,合同雙方會(huì)減少很多麻煩。從司法實(shí)踐來(lái)看,業(yè)主因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量低劣而拖欠物業(yè)管理費(fèi)或解聘物業(yè)管理公司的案件大量出現(xiàn)。由于物業(yè)管理合同簽訂的過(guò)于籠統(tǒng),細(xì)化不夠,結(jié)果通常是業(yè)主舉證不足,而導(dǎo)致敗訴。所以我們呼吁作為物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)盡快制定物業(yè)管理服務(wù)的量化考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)可以參考建設(shè)部1996年4月1日頒發(fā)的《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)分細(xì)則》

5、進(jìn)一步規(guī)范政府行為。前邊我們提到由于物業(yè)管理尚未定型化、規(guī)范化,因此物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督管理,但任何不受制約的權(quán)力都會(huì)產(chǎn)生腐敗,所以我們應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)范政府行為,防止權(quán)力被濫用。關(guān)于這一點(diǎn)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第69條對(duì)此有明確規(guī)定,'違反本條例的規(guī)定,國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。'但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,比如目前物業(yè)行政管理活動(dòng)中的一個(gè)突出問(wèn)題是行政事業(yè)性收費(fèi)問(wèn)題, 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),廣東省內(nèi)有關(guān)地區(qū)相關(guān)管理部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行政事業(yè)性收費(fèi),包括公安、工商、衛(wèi)生環(huán)保、物價(jià)、勞動(dòng)、建設(shè)、房管等部門的收費(fèi)多達(dá)10類13種50項(xiàng),這些收費(fèi)的合理性是否經(jīng)過(guò)論證,我們不得而知。今后我們必須通過(guò)立法加強(qiáng)對(duì)政府行政行為的規(guī)范,起碼應(yīng)當(dāng)核定統(tǒng)一的收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn),取締部門自定收費(fèi)的做法。

6、物業(yè)管理的基本特征是社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化都有其特定的內(nèi)涵。

物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義:一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè);二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。

物業(yè)管理專業(yè)化是指物業(yè)管理企業(yè)有專業(yè)的人員配備;有專門的組織機(jī)構(gòu);有專門的管理工具設(shè)備;有科學(xué)、規(guī)范的管理措施和工作程序;運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化管理。

物業(yè)管理市場(chǎng)化是指形成有活力的物業(yè)管理市場(chǎng),業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)選擇物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)尋找代管的物業(yè);物業(yè)管理企業(yè)按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建和運(yùn)作,實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧,具有獨(dú)立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任的企業(yè)法人,日常管理工作也納入市場(chǎng)運(yùn)行軌道,走以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。

42.業(yè)主公約

43.包租轉(zhuǎn)租模式

44.火災(zāi)保險(xiǎn)

45.營(yíng)業(yè)成本

六、簡(jiǎn)答題(每小題4分,共24分)

46.員工管理?xiàng)l例主要包括哪些內(nèi)容

47.危房的使用管理方式有哪些

48.熱網(wǎng)設(shè)備事故搶修工作程序有哪些步驟

49.環(huán)境綠化中綠地建造、日常保養(yǎng)、用戶愛(ài)護(hù)之間的關(guān)系如何

50.購(gòu)買物業(yè)保險(xiǎn)對(duì)物業(yè)管理公司有何意義

51.如何確定公共商業(yè)物業(yè)的承租人的整體組合形式

42.也稱物業(yè)管理公約,是一種公共契約,屬于協(xié)議、合約性質(zhì)。

是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理方面的行為準(zhǔn)則,對(duì)全體業(yè)主有約束力。業(yè)主和使用人均應(yīng)遵守業(yè)主公約。

43.是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托,將出租物業(yè)全部或部分包租下來(lái),支付業(yè)主租金,然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租,即再將其零星出租,獲取一定的租金批零差價(jià)的物業(yè)租賃管理形式。

44.火災(zāi)保險(xiǎn)是因火災(zāi)所引起的財(cái)產(chǎn)損失給以經(jīng)濟(jì)保障的保險(xiǎn)。

45.企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中,為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修管理和服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)直接支出。包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等項(xiàng)目。

六、 簡(jiǎn)答題(每小題4分,共24分)

46.主要包括:

(1) 勞動(dòng)用工制度;

(2) 員工行為規(guī)范;

(3) 員工福利制度;

(4) 員工培訓(xùn)制度;

(5) 企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。

47.(1)觀察使用;

(2)處理使用;

(3)停止使用;

(4)整體拆除。

48.(1)查出損壞

部位,并用分段閥門將其關(guān)閉,同時(shí)關(guān)閉從損壞管段引出的各支管閥門;

(2)使干管中未損壞的管段恢復(fù)運(yùn)行;

(3)排除損壞故障;

(4)開(kāi)通管路,并恢復(fù)向關(guān)斷的用戶供熱。

49.綠地的建造是環(huán)境綠化的前提,物業(yè)管理企業(yè)對(duì)環(huán)境綠化的日常養(yǎng)護(hù)是保證。物業(yè)環(huán)境特別是居住區(qū)綠化效果的保持,離不開(kāi)廣大住用戶的愛(ài)護(hù)。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式向廣大住用戶進(jìn)行廣泛的宣傳教育,使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護(hù)綠化,同時(shí)制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定并抓好落實(shí)。

50.購(gòu)買物業(yè)保險(xiǎn)對(duì)物業(yè)管理公司有兩大意義;一是分散意外損失;二是利于善后工作。

51.(1)確定主要承租人的類型,它決定了每一公共商業(yè)物業(yè)最好的承租人組合形式。

(2)確定次要承阻人的類型。

(3)空間位置的安排。

(4)合理安排不同承租人的租期。

第2篇 物業(yè)公司管理評(píng)審程序7

物業(yè)公司管理評(píng)審程序(七)

1.0目的

通過(guò)定期地對(duì)質(zhì)量體系的評(píng)審,保證本公司質(zhì)量體系持續(xù)有效地滿足gb/t19002-1994--iso9002;1994標(biāo)準(zhǔn)及本公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的要求。

2.0適用范圍

本程序適用于對(duì)公司質(zhì)量體系的適宜性和有效性進(jìn)行的評(píng)審。

3.0職責(zé)

3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織管理評(píng)審活動(dòng),并批準(zhǔn)《管理評(píng)審計(jì)劃》和《管理評(píng)審報(bào)告》。

3.2管理者代表負(fù)責(zé)安排管理評(píng)審前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,包括評(píng)審中所需的文件和資料的收集、《管理評(píng)審計(jì)劃》的編制和審核,并協(xié)助總經(jīng)理組織評(píng)審活動(dòng)以及編寫《管理評(píng)審報(bào)告》。

3.3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)評(píng)審中提出的糾正和預(yù)防措施的實(shí)施工作。

3.4質(zhì)管部負(fù)責(zé)對(duì)各部門的糾正和預(yù)防措施實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督,并及時(shí)向管理者代表匯報(bào)執(zhí)行情況。

4.0工作程序

4.1評(píng)審的依據(jù)

a用戶的期望和社會(huì)要求;

b前期評(píng)審的重要質(zhì)量記錄;

c質(zhì)量體系發(fā)生重大變化時(shí);

d市場(chǎng)情況發(fā)生重大變化時(shí);

e出現(xiàn)重大質(zhì)量事故或連續(xù)被顧客投訴時(shí);

f其他認(rèn)為有評(píng)審需要時(shí)。

4.2評(píng)審的計(jì)劃

a管理者代表負(fù)責(zé)組織編制《管理評(píng)審計(jì)劃》,并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn);

b管理評(píng)審活動(dòng)每年舉行一次,一般安排在內(nèi)部質(zhì)量審核完成之后;

c根據(jù)4.1項(xiàng)視情況的需要,可適時(shí)安排管理評(píng)審。

4.3評(píng)審的內(nèi)容

評(píng)審一般包括以下內(nèi)容:

a質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)貫徹和實(shí)施情況;

b組織架構(gòu)(包括人員配置和資源利用等)是否合理;

c質(zhì)量改進(jìn)和服務(wù)績(jī)效分析,如經(jīng)常發(fā)生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋信息的分析等;

d是否發(fā)生重大安全、質(zhì)量事故;

e審批重大的糾正和預(yù)防措施;

f其他需評(píng)審的內(nèi)容。

4.4管理評(píng)審前的準(zhǔn)備

4.4.1管理者代表在組織編寫的《管理評(píng)審計(jì)劃》中必須明確:

a本次管理評(píng)審的目的、范圍、依據(jù);

b評(píng)審組成員名單;

c評(píng)審時(shí)間;

d評(píng)審議程安排;

e評(píng)審工作要求;

f所需的工作文件,包括上一次的管理評(píng)審報(bào)告、內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告、不合格報(bào)告等。

4.4.2質(zhì)管部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備管理評(píng)審所需的文件和資料,包括以下內(nèi)容:

a上次的《管理評(píng)審報(bào)告》

b上一次管理評(píng)審會(huì)議提出的各項(xiàng)糾正和預(yù)防措施落實(shí)情況的分析報(bào)告;

c最近一次內(nèi)部質(zhì)量審核或外部質(zhì)量審核報(bào)告;

d客戶投訴和各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)情況分析報(bào)告;

e重大預(yù)防措施建議報(bào)告等。

4.5評(píng)審的實(shí)施

4.5.1評(píng)審會(huì)議由總經(jīng)理或由其授權(quán)委托的人員主持。

4.5.2評(píng)審項(xiàng)目責(zé)任部門陳述被評(píng)審項(xiàng)目(活動(dòng))的現(xiàn)狀。

4.5.3與會(huì)人員對(duì)評(píng)審項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)審,做好詳細(xì)的記錄并形成完整的評(píng)審報(bào)告。

4.6評(píng)審記錄和報(bào)告

4.6.1質(zhì)管部負(fù)責(zé)做會(huì)議記錄。

4.6.2管理者代表根據(jù)會(huì)議記錄進(jìn)行整理、編寫《管理評(píng)審報(bào)告》,負(fù)責(zé)對(duì)質(zhì)量體系的現(xiàn)關(guān)注和適用性作出評(píng)價(jià),經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后分發(fā)給各部門。

4.6.3《管理評(píng)審報(bào)告》、《管理評(píng)審計(jì)劃》由質(zhì)管部歸檔保存,并負(fù)責(zé)下發(fā)。

4.7糾正和預(yù)防措施

對(duì)管理評(píng)審中提出的不合格項(xiàng),各相關(guān)部門依據(jù)《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。由管理者代表負(fù)責(zé)跟蹤驗(yàn)證。

5.0相關(guān)文件

5.1《質(zhì)理手冊(cè)》

5.2《糾正和預(yù)防措施控制程序》

5.3《管理評(píng)審計(jì)劃》

5.4《管理評(píng)審報(bào)告》

5.5《內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告》

5.6《會(huì)議記錄》

第3篇 物業(yè)管理手冊(cè)之物業(yè)分公司職能

物業(yè)管理手冊(cè):物業(yè)分公司職能

1.執(zhí)行法律法規(guī)及管理公司、項(xiàng)目所在公司的物業(yè)管理制度、文件及指令

1.1 遵照法律法規(guī)要求開(kāi)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

1.2 接受項(xiàng)目所在公司的領(lǐng)導(dǎo),與項(xiàng)目所在公司簽訂物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書,并 確保實(shí)現(xiàn)。

1.3 執(zhí)行管理公司頒布的物業(yè)管理制度及管理公司物業(yè)管理部下發(fā)的關(guān)于業(yè)務(wù) 要求的文件;為物業(yè)管理部提供物業(yè)管理工作的信息;接受物業(yè)管理部的 業(yè)務(wù)決策和指導(dǎo)。

2.內(nèi)部建設(shè)

2.1 依照管理公司物業(yè)管理制度、項(xiàng)目所在公司在物業(yè)管理方面的要求制定適 合的物業(yè)管理體系文件,作為整體物業(yè)管理系統(tǒng)文件的延伸,并持續(xù)審核 與改進(jìn),不斷優(yōu)化作業(yè)流程與組織架構(gòu)。

2.2 負(fù)責(zé)本公司內(nèi)設(shè)部門的組建,制定各崗位職責(zé),組織人員招聘,決定中層 以下(含)級(jí)別人員錄用。

2.3 執(zhí)行集團(tuán)、管理公司的培訓(xùn)制度,對(duì)員工的培訓(xùn)效果負(fù)責(zé)。

2.4 將目標(biāo)責(zé)任書中的目標(biāo)分解并下達(dá)到部門、崗位,建立計(jì)劃管理體系加以 落實(shí)。

3.成本控制

3.1 負(fù)責(zé)本公司范圍的經(jīng)濟(jì)測(cè)算及收支控制。

3.2 負(fù)責(zé)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),提高經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 通過(guò)合理節(jié)能、優(yōu)化管理等手段降低管理成本。

4.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)配合

4.1 負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)前期介入工作,包括方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、工程施工、營(yíng)銷及銷售過(guò)程的參與和配合;配合項(xiàng)目所在公司對(duì)相 關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行招商和管理、參與監(jiān)管施工質(zhì)量、配合銷售開(kāi)盤等。

4.2 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目保修期限內(nèi)的保修協(xié)調(diào)和跟蹤。

4.3 協(xié)助項(xiàng)目所在公司處理緊急情況。

4.4 在管理公司、項(xiàng)目所在公司委托的情況下,負(fù)責(zé)代理發(fā)展商產(chǎn)權(quán)物業(yè)的管理、控制、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)。

4.5 向項(xiàng)目所在公司提供開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的與產(chǎn)品質(zhì)量相關(guān)的各種信息。

5.前期物業(yè)服務(wù)

5.1 負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理方案,并負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的承接與物業(yè)服務(wù)合同簽訂。

5.2 負(fù)責(zé)擬定物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作計(jì)劃,并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

5.3 負(fù)責(zé)擬定新物業(yè)項(xiàng)目的入伙工作計(jì)劃,并配合項(xiàng)目所在公司實(shí)施。

6.日常服務(wù)提供

6.1 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)管理日常工作。

6.2 按管理公司物業(yè)管理制度要求落實(shí)日常服務(wù)三級(jí)檢查制度,建立質(zhì)量統(tǒng)計(jì) 分析機(jī)制。

7.品牌推廣及市場(chǎng)開(kāi)拓

7.1 在物業(yè)管理部的指導(dǎo)下,參加國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理方面的評(píng)比。

7.2 結(jié)合項(xiàng)目要求,推廣萬(wàn)品牌。

7.3 在項(xiàng)目所在公司批準(zhǔn)、物業(yè)管理部指導(dǎo)下,開(kāi)拓物業(yè)管理市場(chǎng)。

8.溝通與協(xié)調(diào)

8.1 協(xié)助召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì),協(xié)調(diào)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。

8.2 定期組織顧客滿意度調(diào)查,協(xié)助物業(yè)管理部組織的第三方顧客滿意調(diào)查。建立并落實(shí)回訪制度。

8.3 加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、項(xiàng)目所在公司、物業(yè)管理部的信息交流,傳遞法律法規(guī)、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、典型案例、重大事件、日常工作狀況、經(jīng)營(yíng)情況等信息。

第4篇 某商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理設(shè)想

商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理設(shè)想

第一節(jié) 管理目標(biāo)

我司將現(xiàn)代意識(shí)與美國(guó)物業(yè)的管理理念引進(jìn)到**廣場(chǎng)管理中,為住戶創(chuàng)造優(yōu)雅舒適、意境獨(dú)特的居家環(huán)境,讓其充分感受到物業(yè)公司每時(shí)每刻對(duì)他們的關(guān)愛(ài),感受到社會(huì)文明與進(jìn)步給個(gè)人和家庭帶來(lái)的溫馨,使他們的居家氛圍具有吸引力、親和力和成功感,使他們的儒雅風(fēng)采得以充分的展現(xiàn)。我司將努力以高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù),使**廣場(chǎng)社區(qū)成為人人崇尚的理想家園,讓置業(yè)人士買得放心、住得安心、環(huán)境舒心,促使**廣場(chǎng)品牌深入人心,成為社區(qū)典范。

我司對(duì)**廣場(chǎng)的管理目標(biāo)是,與貴司和全體產(chǎn)權(quán)人、使用人一道,共同建造精品居住物業(yè),營(yíng)造現(xiàn)代的生活氛圍,打造錫成和國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的優(yōu)秀品牌。

我司將在項(xiàng)目完全竣工接管并正常運(yùn)行一年后達(dá)到'無(wú)錫市優(yōu)秀示范小區(qū)'水平。在物業(yè)公司接管一年內(nèi),完成**廣場(chǎng)項(xiàng)目iso9002質(zhì)量管理體系貫標(biāo)工作。

第二節(jié) 管理模式

**廣場(chǎng)住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高,對(duì)管理服務(wù)要求高。管理服務(wù)按照安全、舒適、周到、溫馨八字方針設(shè)計(jì)管理模式:

1、安全:

讓業(yè)主有安全感。小區(qū)實(shí)行封閉管理,24小時(shí)安保服務(wù);燃?xì)夤艿?、電氣線路、消防及防盜系統(tǒng)安全穩(wěn)定運(yùn)行,使業(yè)主真正安居樂(lè)業(yè),小區(qū)內(nèi)安祥寧?kù)o,居民無(wú)憂無(wú)慮。

2、舒適:

致力于社區(qū)文明建設(shè),提供高品位的生活環(huán)境,人際環(huán)境,讓鋼筋混凝土建筑具有生命力。通過(guò)物業(yè)服務(wù),讓業(yè)主享受清潔優(yōu)美的環(huán)境,社區(qū)內(nèi)草綠花香,高尚文明,無(wú)污染、無(wú)噪音,保障私密,出行方便,處處順心,使業(yè)主以入住本社區(qū)為自豪。

3、周到:

提供全方位全天候的維修服務(wù)、清潔服務(wù)、家政服務(wù)和特約服務(wù),業(yè)主想到的我司要想到,業(yè)主沒(méi)想到的,我司也要想到。設(shè)立維修中心和家政服務(wù)中心,維修服務(wù)隨叫隨到,家政服務(wù)細(xì)致周到,處處為業(yè)主提供方便,使業(yè)主享受優(yōu)質(zhì)的生活空間。特約服務(wù)要充份體現(xiàn)歐式風(fēng)格。

4、溫馨:

服務(wù)設(shè)計(jì)要以住戶為中心,提供'美式管家'及'酒店式'服務(wù),高度重視會(huì)所以及生活配套項(xiàng)目的管理,我司提供的服務(wù)將充分滿足住戶豪華、尊貴的心理要求。

第三節(jié) 實(shí)施美式管家、五星級(jí)酒店式服務(wù)

為了將我司所擁有的'美式管家'及'酒店式'服務(wù)優(yōu)勢(shì),我司將憑借擁有的專業(yè)化、規(guī)范化、國(guó)際化的物業(yè)管理隊(duì)伍,在**廣場(chǎng)項(xiàng)目中充分進(jìn)行實(shí)施與貫徹?，F(xiàn)我司結(jié)合**廣場(chǎng)項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)編制了本方案,將本著'以人為本、崇尚自然、親情服務(wù)'的服務(wù)理念真正貫徹執(zhí)行。

'以人為本、崇尚自然、親情服務(wù)'的理念,'全天候、全過(guò)程、全方位'的服務(wù)和'高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、高效率'的管理隊(duì)伍是我司管理的特點(diǎn)。為了達(dá)到這一效果,我司在所轄的各個(gè)項(xiàng)目設(shè)立了客戶服務(wù)中心,給客戶提供24小時(shí)的服務(wù),滿足客戶的服務(wù)需求,并在公司本部成立綜合管理部,在受理客戶重大投訴的同時(shí),還給各項(xiàng)目提供相應(yīng)的管理和服務(wù)支持。

'美式管家'及'酒店式'服務(wù)的另一特點(diǎn)是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上體現(xiàn)以客戶為中心的原則,客戶的需要便是我司工作的目標(biāo);做到客戶沒(méi)想到的,我司想到了;客戶想到的,我司做到了;實(shí)用原則,可以最大限度地提供客戶方便;注意細(xì)節(jié)的原則,在實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)都必須有相應(yīng)的措施保障。

在**廣場(chǎng)的實(shí)際管理中,我司將充分考慮項(xiàng)目的特點(diǎn),設(shè)計(jì)管理服務(wù)項(xiàng)目和工作程序,最大限度地滿足客戶的要求。在與客戶朝夕相伴中,將客戶視同家人一般,為客戶的居家生活排憂解難。

第四節(jié) 配合開(kāi)發(fā)商工作

作為開(kāi)發(fā)商的合作伙伴,上海銳翔物業(yè)管理有限公司將發(fā)揮多年實(shí)操經(jīng)驗(yàn),根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際特點(diǎn),結(jié)合開(kāi)發(fā)商的要求,全力配合完成銷售工作。在項(xiàng)目前期物業(yè)管理階段,將以配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目銷售及前期策劃為工作重點(diǎn)。主要工作為以下幾方面:

(1)配合開(kāi)發(fā)商的各種銷售活動(dòng)。金佳物業(yè)公司積極配合參加開(kāi)發(fā)商舉辦的各種銷售展會(huì),對(duì)客戶提出的各類物業(yè)問(wèn)題給予解答,并以優(yōu)秀的素質(zhì),良好的精神面貌塑造**廣場(chǎng)高品位社區(qū)形象,使客戶感覺(jué)到物有所值;

(2)在銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立物業(yè)咨詢處,派駐專業(yè)物業(yè)人員對(duì)看房的客戶提供各類物業(yè)管理問(wèn)題答疑,消除客戶顧慮;

(3)為增加銷售人員在銷售過(guò)程中的物業(yè)談判技巧,物業(yè)公司將對(duì)**廣場(chǎng)項(xiàng)目銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn),使銷售人員在銷售過(guò)程中掌握更多物業(yè)知識(shí),以加快項(xiàng)目銷售進(jìn)度;

(4)為配合銷售工作,物業(yè)公司將在銷售現(xiàn)場(chǎng)提供保潔服務(wù),以營(yíng)造干凈、舒適、整潔的銷售環(huán)境,營(yíng)造良好的人文氛圍;

(5)在銷售現(xiàn)場(chǎng),物業(yè)公司將展板的形式向客戶宣傳物業(yè)管理方面的法律法規(guī)知識(shí)以及物業(yè)公司的管理模式,以便客戶更好的了解物業(yè)市場(chǎng),了解物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。

第五節(jié) 貫徹日常檢查制度,以保證管理目標(biāo)承諾實(shí)現(xiàn)

制度的建立確實(shí)能給公司的管理工作提供支持和幫助,但是如果沒(méi)有專門的部門去監(jiān)督制度的執(zhí)行情況,制度就會(huì)流于形式。因此我司特別設(shè)立了綜合管理部,主要職責(zé)是對(duì)各項(xiàng)目的客戶服務(wù)工作及質(zhì)量管理體系的執(zhí)行情況進(jìn)行質(zhì)量檢查,確保項(xiàng)目的物業(yè)管理工作按照對(duì)客戶的承諾、按照對(duì)開(kāi)發(fā)商的保證、按照公司的質(zhì)量管理體系進(jìn)行。另外,公司總經(jīng)理辦公室還定期對(duì)各部門進(jìn)行工作檢查,并將檢查結(jié)果作為考核部門及員工的依據(jù)。公司每年進(jìn)行兩次內(nèi)部質(zhì)量審核及聘請(qǐng)第三方(質(zhì)量認(rèn)證中心)對(duì)公司的質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況進(jìn)行審核。

我司在**廣場(chǎng)項(xiàng)目的全部管理內(nèi)容將推行數(shù)字化的管理模式。我司將對(duì)所有項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員、工程維修人員、保潔員、保安員的工作職能、儀容儀表、語(yǔ)言、態(tài)度、工作技能、工作效率實(shí)行百分制的量化考核標(biāo)準(zhǔn),確保各項(xiàng)管理、服務(wù)按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時(shí)我司對(duì)客戶的投訴,處理投訴的時(shí)間、過(guò)程、每項(xiàng)投訴的回訪、客戶的意見(jiàn)及滿意率也通過(guò)數(shù)字和量化的形式每月向全體客戶公開(kāi),以透明我司的管理服務(wù)質(zhì)量,加強(qiáng)客戶的監(jiān)督機(jī)制。另外我司將積極與貴方溝通,以便及時(shí)掌握貴方的工作思路和和我司的管理要點(diǎn)。

物業(yè)管理工作是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程,不僅需要物業(yè)公司員工的積極參與,同時(shí)也需要客戶的共同參與,從而建立與'業(yè)主共管'的管理模式。物業(yè)管理人員在履行管理人職責(zé)的同時(shí),需要業(yè)主的支持和參與。

第5篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第四章早期介入與前期物業(yè)管理

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.早期介入是指()建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引人的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。

a物業(yè)辦理入住前

b新建物業(yè)竣工之前

c新建物業(yè)竣工時(shí)

d物業(yè)辦理人住時(shí)

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。

2.前期物業(yè)管理是指()的物業(yè)管理階段。

a物業(yè)承接查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止

b物業(yè)銷售開(kāi)始至物業(yè)辦理人住為止

c物業(yè)竣工驗(yàn)收開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止

d物業(yè)辦理人住開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理概念的理解。前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。

3.前期物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是()。

a建設(shè)單位

b承建單位

c全體業(yè)主

d建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理的掌握程度。前期物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主,并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。

4.早期介入分為以下哪幾個(gè)階段實(shí)施()。

a可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收階段

b可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售階段

c規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收階段

d可行陛研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收、承接查驗(yàn)階段

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。

5.早期介入的服務(wù)對(duì)象是()。

a建設(shè)單位

b承建單位

c物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

d全體業(yè)主

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入的掌握程度。早期介入服務(wù)的對(duì)象是建設(shè)單位,并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。

6.早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的()活動(dòng)。

a服務(wù)b咨詢c管理d監(jiān)理

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。

7.前期物業(yè)管理最明顯的特點(diǎn)是()。

a管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)

b經(jīng)營(yíng)收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)

c溝通與協(xié)調(diào)

d前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理特點(diǎn)的掌握程度。由前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可知,前期物業(yè)管理的許多工作,尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ),對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特征。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第76頁(yè)。

8.前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于()。

a早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間

b早期介入與前期物業(yè)管理之間

c前期物業(yè)管理與常規(guī)物業(yè)管理之間

d常規(guī)物業(yè)管理之后

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理特點(diǎn)的掌握程度。前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間,故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第76頁(yè)。

9.在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,不屬于早期介入階段的是()。

a規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

b物業(yè)承接查驗(yàn)階段

c竣工驗(yàn)收階段

d銷售階段和建設(shè)階段

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括:可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。選項(xiàng)b“物業(yè)承接查驗(yàn)階段”屬于前期物業(yè)管理,故本題選b。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第71頁(yè)。

10.對(duì)早期介入的必要性說(shuō)法不正確的是()。

a早期介入可以從源頭上堵住漏洞

b早期介入可以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的糾紛

c早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題

d早期介入可以在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損壞業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入必要性的掌握程度。c選項(xiàng)“早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題”應(yīng)為“可以避免或減少建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題”,故本題選c。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第69頁(yè)“早期介入的必要性”的內(nèi)容。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.早期介入的作用有()。

a優(yōu)化設(shè)計(jì)

b有助于提高工程質(zhì)量

c制止售房時(shí)的不合理承諾

d為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備

e有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①優(yōu)化設(shè)計(jì);②有助于提高工程質(zhì)量;③有利于了解物業(yè)情況;④為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備;⑤有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益,故本題選a、b、d、e。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第69~70頁(yè)“早期介入的作用”的內(nèi)容。

2.早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的主要內(nèi)容有()。

a根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容

b就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)的建議

c提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)建議

d根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

e就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入的內(nèi)容的掌握程度。早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容有:①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)意見(jiàn);②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議;③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)建議;④就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。選項(xiàng)a“根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容”和選項(xiàng)d“根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”屬于可行性研究階段的內(nèi)容,故本題選b、c、e。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第7l~72頁(yè)“早期介入的內(nèi)容”的內(nèi)容。

3.前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括()。

a物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)

b為建設(shè)單位開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持

c裝修管理

d工程質(zhì)量保修處理

e業(yè)主人住

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn),業(yè)主人住,裝修管理,工程質(zhì)量保修處理,物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第75頁(yè)。

4.前期物業(yè)管理的特點(diǎn)有()。

a管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)

b經(jīng)營(yíng)收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)

c與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷,及時(shí)提出并落實(shí)整改方案

d前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)

e從物業(yè)管理的角度對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出合理化意見(jiàn)和建議

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理特點(diǎn)的掌握程度。前期物業(yè)管理的特點(diǎn)包括:①由前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見(jiàn),前期物業(yè)管理的許多工作,尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ),對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特征;②前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間;③管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài);④經(jīng)營(yíng)虧損,故本題選a、b、d。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第76~77頁(yè)“前期物業(yè)管理的特點(diǎn)”的內(nèi)容。

5.物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收,主要作用和目的是()。

a掌握驗(yàn)收情況

b收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問(wèn)題

c為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備

d參與驗(yàn)收結(jié)論

e派出工程技術(shù)人員,對(duì)工程進(jìn)行觀察、了解、記錄,并就有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收的作用和目的的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收,主要是為了掌握驗(yàn)收情況,收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問(wèn)題,為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。在參與驗(yàn)收時(shí),應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過(guò)程,了解驗(yàn)收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見(jiàn)、建議和驗(yàn)收結(jié)論。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第75頁(yè)。

6.在物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)階段,物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容主要有()。

a與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷,及時(shí)提出并落實(shí)整改方案

b就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議

c提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)

d配合設(shè)備安裝

e對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理早期介入內(nèi)容的掌握程度。b選項(xiàng)“就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議”和c選項(xiàng)“提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)”屬于早期

介入“規(guī)劃設(shè)計(jì)階段”的內(nèi)容,而不是早期介入“建設(shè)階段”的內(nèi)容。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第73頁(yè)。

7.在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù),除包含物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)服務(wù),還包括()。

a物業(yè)公共部位承接查驗(yàn)

b物業(yè)公用設(shè)施的承接查驗(yàn)

c 業(yè)主入住

d業(yè)主專有部分的保修處理

e裝修管理

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn),業(yè)主人住,裝修管理,工程質(zhì)量保修處理,物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第75頁(yè)。

8.前期物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào)主要包括()。

a供水、供電部門

b政府主管部門

c社區(qū)居民委員會(huì)

d開(kāi)發(fā)商

e規(guī)劃設(shè)計(jì)單位

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào)的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等;相關(guān)的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位,市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價(jià)等行政管理部門。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第76頁(yè)。

9.在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,前期管理主要包括()。

a物業(yè)承接查驗(yàn)階段

b物業(yè)人住階段

c業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)階段

d建設(shè)階段

e竣工驗(yàn)收階段

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入與前期物業(yè)管理的掌握程度。前期管理包括:物業(yè)承接查驗(yàn)階段、物業(yè)人住階段和業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)階段。d選項(xiàng)“建設(shè)階段”和e“竣工驗(yàn)收階段”屬于物業(yè)早期介入階段。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。

10.在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,早期介入主要包括()。

a規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

b物業(yè)承接查驗(yàn)階段

c竣工驗(yàn)收階段

d銷售階段

e建設(shè)階段

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括:可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。b選項(xiàng)“物業(yè)承接查驗(yàn)階段”屬于前期物業(yè)管理。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第71頁(yè)。

11.物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作階段,管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括()。

a管理制度的完善

b物資配備到位

c物業(yè)管理人員到位

d服務(wù)規(guī)范的完善

e管理用房到位

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作的掌握程度。物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作階段,管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括:管理用房到位、物資配備到位和物業(yè)管理人員到位。故本

題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第75頁(yè)。

三、案例題

1.物業(yè)管理的早期介入對(duì)于優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請(qǐng)問(wèn):(1)分別站在開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的角度,闡述物業(yè)管理早期介入對(duì)于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的有利之處。

(各不少于兩個(gè)方面)(2)說(shuō)明早期介入的作用是什么(3)說(shuō)明早期介人在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容

【答案】

(1)物業(yè)管理的早期介入對(duì)開(kāi)發(fā)商的好處很多。

①作為開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好參謀,特別是需要聽(tīng)取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見(jiàn),從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、提高效益,最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。

②開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好幫手,特別需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司,協(xié)助其解決建房過(guò)程中發(fā)生的各種各樣的問(wèn)題,如工程監(jiān)理問(wèn)題、設(shè)備選型與安裝問(wèn)題、業(yè)戶入伙問(wèn)題、售后服務(wù)問(wèn)題、工程遺留問(wèn)題等等。

③開(kāi)發(fā)商需要一個(gè)事業(yè)上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事業(yè),開(kāi)發(fā)銷售更多更好的樓盤,而不是西瓜芝麻樣樣要,到頭來(lái),芝麻沾手西瓜溜掉。

物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)管理公司非常重要。

①通過(guò)早期介入,物業(yè)管理公司可以從未來(lái)潛在業(yè)戶的立場(chǎng),盡早地了解工程項(xiàng)目的客觀情況,促使開(kāi)發(fā)商糾正設(shè)計(jì)施工中大量的不當(dāng)之處,避免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管

理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。

②物業(yè)管理公司可以及時(shí)做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn),使廣大業(yè)戶受益。

③減少開(kāi)發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)管理的承諾,減少日后物業(yè)管理不必要的麻煩。

(2)早期介入的作用包括:優(yōu)化設(shè)計(jì)、有助于提高工程質(zhì)量、有利于了解物業(yè)情況、為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備、有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益。

(3)早期介入的內(nèi)容:

可行性研究階段:①根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式;②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容;③根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);⑤設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段:①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建設(shè);②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議;③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn);④就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。

建設(shè)階段:①與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷,及時(shí)提出并落實(shí)整改方案;②配合設(shè)備安裝,確保安裝質(zhì)量;③對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn);

④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況,特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

銷售階段:①完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表;②擬定物業(yè)管理的公共管理制度;③擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法,必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù);④對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn);⑤派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T,在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù);⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料,整理后歸人物業(yè)管理檔案。

2.a大廈入伙之初,管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開(kāi)支較多,主動(dòng)優(yōu)惠對(duì)大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時(shí)采取了無(wú)償提供的方式(若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚,恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來(lái)的麻

煩)。入伙滿一年后,鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況,管理處決定按照法規(guī)規(guī)定,開(kāi)始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來(lái)合情合理的做法,卻遇到了不小的阻力。請(qǐng)問(wèn)如果你是該項(xiàng)目經(jīng)理,你準(zhǔn)備如果突破阻力,把人室維修工作引入正軌

【答案】

(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開(kāi)信》。公開(kāi)信引用物業(yè)管理法規(guī),詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費(fèi)的開(kāi)支范圍和有償服務(wù)與無(wú)償服務(wù)的具體范疇。

(2)說(shuō)明

了當(dāng)初無(wú)償提供戶內(nèi)維修的初衷,使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了物業(yè)管理費(fèi),管理處就應(yīng)包辦一切”的誤解,對(duì)戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。

(3)針對(duì)個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況,繼續(xù)深入做工作。

(4)要求維修人員上門維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量。

第6篇 物業(yè)質(zhì)量記錄及文檔管理程序文件

物業(yè)程序文件:質(zhì)量記錄及文檔管理程序

1.目的

為質(zhì)量記錄及文件資料的收集、整理、編目、歸檔、管理提供指引。

2.范圍

適用于公司各部門。

3.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

辦公室負(fù)責(zé)收集、轉(zhuǎn)發(fā)、保存最新有效的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和政策法規(guī)。

監(jiān)督公司各管理處、部門文檔管理

品質(zhì)管理部監(jiān)督公司各部門質(zhì)量記錄的控制。

收集質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn),對(duì)其有效性負(fù)責(zé)。

保存最新有效的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和政策法規(guī)。

相關(guān)部門收集、轉(zhuǎn)發(fā)及評(píng)估新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和政策法規(guī)對(duì)公司目前業(yè)務(wù)或管理工作的影響,根據(jù)需要修改或出臺(tái)相關(guān)文件。

管理處、部門負(fù)責(zé)人具體指導(dǎo)本管理處、部門質(zhì)量記錄和文檔管理 文件管理員收集保管質(zhì)量記錄、文檔資料 4.定義

質(zhì)量記錄:體系文件規(guī)定需要記錄的所有資料。包含:書面記錄、電腦軟盤、光盤、磁帶、錄像帶、照片、膠片等。

5.方法和過(guò)程控制

5.1現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量記錄的管理

5.1.1做好清晰的標(biāo)識(shí),確?，F(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量記錄無(wú)污損或破損等。

5.1.2班長(zhǎng)以上管理人員應(yīng)檢查現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量記錄表格的有效性和記錄的完整性,防止過(guò)期表格的誤用,對(duì)已失效的表格即時(shí)進(jìn)行作廢處理,并視情況于每月/季/年初收集現(xiàn)場(chǎng)已填寫完畢的質(zhì)量記錄送交文件管理員。

5.1.3每次體系文件全面修改后,品質(zhì)管理部對(duì)各管理處、部門質(zhì)量記錄的有效性進(jìn)行全面檢查。局部更改時(shí),可與內(nèi)部質(zhì)量審核同時(shí)進(jìn)行。

5.2文件資料歸檔及管理要求

5.2.1一般按月/季/年度定期歸檔,并須于首日開(kāi)始進(jìn)行,最遲于第五個(gè)工作日前完成歸檔工作。

5.2.2歸檔時(shí)按照不同業(yè)務(wù)類別、表格類別(名稱)對(duì)已收集的質(zhì)量記錄及文件資料進(jìn)行排序、編目,在文件盒(袋)的封面標(biāo)識(shí)文檔編號(hào)、文檔名稱、產(chǎn)生時(shí)間段、保存期限、存檔人和存檔日期(見(jiàn)下表),卷內(nèi)附卷內(nèi)文件目錄,并在《文件資料存儲(chǔ)清單》上登記。為便于查閱,管理處/部門可根據(jù)實(shí)際情況增加附表。

文檔編號(hào)文檔名稱產(chǎn)生時(shí)間段保存期限存檔人存檔日期報(bào)廢日期

5.2.3如資料是傳真件應(yīng)復(fù)印后保存復(fù)印件。

5.2.4歸檔資料應(yīng)盡量在統(tǒng)一地點(diǎn)保存。工程部設(shè)備管理生成的質(zhì)量記錄,除通用的培訓(xùn)(會(huì)議)簽到記錄、考核表于次月初交存于管理處資料室,其他記錄可長(zhǎng)期存放在工程部資料柜內(nèi)。還可根據(jù)具體情況,制作兩聯(lián)的質(zhì)量記錄表格,一份交管理處留存。

5.2.5安防、綠化工程質(zhì)量記錄及檔案,在工程驗(yàn)收完畢后一次性按工程項(xiàng)目單獨(dú)歸檔,存放于管理處資料室。

5.2.6歸檔資料應(yīng)注意做好防潮、防火、防蟲(chóng)蛀、鼠害工作。借閱須在《借閱登記表》上登記并經(jīng)管理處/部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn),由文件管理員負(fù)責(zé)跟進(jìn)、收回。體系文件不得隔夜外借。

5.2.7文件管理員調(diào)(離)職或更換崗位前,須做好文檔資料交接工作,完善交接手續(xù)。

5.2.8《體系文件下發(fā)明細(xì)》、《質(zhì)量記錄表格一覽表》由品質(zhì)管理部填寫,《標(biāo)準(zhǔn)政策法規(guī)一覽表》由辦公室填寫,經(jīng)現(xiàn)相關(guān)負(fù)責(zé)人審批后公布。

5.2.9各管理處/部門按照《質(zhì)量記錄表格一覽表》的保存期限對(duì)已歸檔的質(zhì)量記錄進(jìn)行報(bào)廢處理,報(bào)廢前應(yīng)填寫《質(zhì)量記錄報(bào)廢申請(qǐng)單》并經(jīng)管理處/部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后報(bào)廢處理。如超過(guò)保存期限,但有保存價(jià)值后期需備查記錄,可加蓋'作廢保留'章繼續(xù)保留。

5.3文檔資料編碼規(guī)則

5.3.1須參照公司示范目錄建立部門文檔目錄。示范目錄中一、二級(jí)目錄必須執(zhí)行,一般以一、二級(jí)目錄為文檔標(biāo)題。

5.3.2日常管理文檔編號(hào)方法為:'部門漢語(yǔ)拼音簡(jiǎn)稱+**',如:城市花園為'ch01、ch02'。

5.4重要資料管理

5.4.1工程資料

5.4.1.1工程檔案包括:

a.由發(fā)展商提供的規(guī)劃、竣工、驗(yàn)收資料

b.設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維修保養(yǎng)技術(shù)資料;

c.物業(yè)質(zhì)量證明文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

d.房屋本體和設(shè)備的改造變更資料

e.其它必要資料

5.4.1.2由發(fā)展商提供的小區(qū)/大廈各類工程資料,各管理處應(yīng)指定專業(yè)技術(shù)人員核對(duì)、接收,并列出清單交與文件管理員統(tǒng)一保管。

5.4.1.3如資料不全,應(yīng)及時(shí)向發(fā)展商索取,確保各類資料齊全。

5.4.1.4各類設(shè)備、配套設(shè)施供應(yīng)商的地址、聯(lián)系人及電話要編制成表,以方便維修保養(yǎng)時(shí)查閱。

5.4.2顧客資料

5.4.2.1顧客資料包括顧客基本資料、顧客房屋資料、顧客個(gè)性資料。

5.4.2.2管理處控制中心應(yīng)有業(yè)主/租戶/辦公戶清單備查,清單中可包括姓名、房號(hào)、聯(lián)系電話、車輛情況及其他各類個(gè)性化情況,并根據(jù)情況定期更新資料內(nèi)容。

5.4.2.3顧客檔案為機(jī)密資料,所有接觸、知悉顧客資料的人員對(duì)顧客資料負(fù)有保密責(zé)任,未經(jīng)顧客或經(jīng)理允許不得對(duì)任何人透露。除文件管理員和管理處負(fù)責(zé)人外,其他人員查閱、借閱顧客資料必須在《借閱登記表》上登記,并經(jīng)管理處/部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。作廢顧客資料應(yīng)仔細(xì)粉碎或銷毀。

5.4.2.4如政府部門、司法機(jī)關(guān)因公需查詢,在對(duì)方出示單位介紹信和工作證并經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后方可提供其查詢,并登記查閱時(shí)間、單位、姓名、有效證件等內(nèi)容,與被查資料一并保存。

5.4.3物業(yè)資料

5.4.3.1物業(yè)資料包括物業(yè)項(xiàng)目各類批文、建筑施工許可證及執(zhí)照、管理及商業(yè)用房資料、住宅區(qū)基本情況及配套設(shè)施資料等。

5.4.3.2各管理處負(fù)責(zé)在房屋交付后三個(gè)月內(nèi)收集整理物業(yè)資料,并培訓(xùn)到相關(guān)人員。

5.4.4標(biāo)準(zhǔn)政策法規(guī)管理

辦公室各職能部門各使用部門

5.5電子文檔管理

5.5.1有電子文檔的文件資料既可以打印稿形式也可以電子文檔形式存檔。部門之間以電子郵件形式傳送報(bào)批的文件,存檔時(shí)郵件封面可不打印,但須保存郵件封面的電子文檔。

5.5.2管理處電子文檔應(yīng)統(tǒng)一管理,按公司制定的電子文檔示范目錄建立文件夾。文件夾中一、二級(jí)目錄必須與示范目錄相符,三級(jí)及以下目錄管理處可根據(jù)需要自行調(diào)整。

5.5.3電子文檔的備份及安全管理參照《電腦及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理規(guī)定》相關(guān)條款操作,管理軟件內(nèi)容須每月備份,每年初須

對(duì)上年度重要電子文檔以光盤保存,并在《文件資料存儲(chǔ)清單》上登記。

5.5.4重要、機(jī)密的電子文檔須設(shè)置密碼后報(bào)管理處/部門經(jīng)理備案。當(dāng)事人如有離(調(diào))職需完善交接手續(xù)。

6.支持性文件

tjzzwy6.3-z01-02 《電腦及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理規(guī)定》

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy 4.2.3-z02-f1 《文件資料存儲(chǔ)清單》

tjzzwy 4.2.4-z01-f1《標(biāo)準(zhǔn)、政策法規(guī)一覽表》

tjzzwy 4.2.4-z01-f2 《質(zhì)量記錄表格一覽表》

tjzzwy 4.2.4-z01-f3《質(zhì)量記錄報(bào)廢申請(qǐng)表》

第7篇 物業(yè)管理部主管職務(wù)說(shuō)明書

工作概述:熟悉轄區(qū)內(nèi)安防重點(diǎn)、難點(diǎn)與地形地貌,主要為裝修單位、外圍墻、低柵欄別墅及洋房首層,采取積極的防范措施;制訂中隊(duì)工作計(jì)劃,督導(dǎo)崗位工作實(shí)操。

(一)任職資格

1、年齡要求:35歲以下

2、身體要求:男,170cm以上(女,165cm以上),身體協(xié)調(diào)性好,體格勻稱,能持續(xù)工作10小時(shí)以上,視力不得低于5.0,無(wú)色盲及口吃。

3、學(xué)歷要求:高中、中?；蛞陨蠈W(xué)歷

4、工作經(jīng)歷:任職大型物業(yè)社區(qū)保安領(lǐng)班1年以上;

5、工作技能要求

經(jīng)《物業(yè)管理部主管任用標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)測(cè)合格后予以試用;經(jīng)《物業(yè)管理部主管試用轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)測(cè)合格后予以轉(zhuǎn)正。

(二)工作關(guān)系

1、直接上級(jí):經(jīng)理助理

2、直接下級(jí):副主管

3、合作部門:

(1)內(nèi)部部門:屋村各部及其他部門

(2)外部部門:駐地派出所、消防中隊(duì)、執(zhí)法中隊(duì)、交警中隊(duì)

(三)崗位職責(zé)

1、制訂中隊(duì)工作計(jì)劃,帶領(lǐng)中隊(duì)做好以'治安防范'為中心的'五防'工作;;

2、建立轄區(qū)住戶狀況、租戶狀況裝修管理、車輛管理等檔案;

3、負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)業(yè)戶的家訪或隨訪;

4、監(jiān)督中隊(duì)隊(duì)員嚴(yán)格執(zhí)行崗位操作規(guī)程;

5、對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理員服務(wù)質(zhì)素、工作質(zhì)量滿意度負(fù)責(zé)

6、與各中隊(duì)主管及兄弟部門協(xié)作,協(xié)同苑區(qū)管理;

7、教育和帶領(lǐng)中隊(duì)執(zhí)行公司、部門的有關(guān)部門條令、規(guī)章制度,做好遵紀(jì)守法教育,嚴(yán)防各種事故、案件發(fā)生;

8、組織中隊(duì)軍事隊(duì)列、業(yè)務(wù)理論培訓(xùn)工作;

9、關(guān)心愛(ài)護(hù)下屬,及時(shí)了解和掌握隊(duì)員思想動(dòng)態(tài),幫助其解決實(shí)際問(wèn)題;

10、主持中隊(duì)例會(huì)與點(diǎn)名;

11、妥善處理與中隊(duì)相關(guān)的投訴及各類事件;

12、負(fù)責(zé)中隊(duì)隊(duì)員、領(lǐng)班一天內(nèi)假期申請(qǐng)的審批,并核準(zhǔn)2日或以上假期申請(qǐng);

13、擬訂中隊(duì)崗位加班計(jì)劃與申請(qǐng);

14、擬訂中隊(duì)隊(duì)員與領(lǐng)班調(diào)薪計(jì)劃并預(yù)以評(píng)核;

15、負(fù)責(zé)中隊(duì)領(lǐng)班級(jí)的任免與調(diào)配,并報(bào)部門備案;

16、每日審閱中隊(duì)各班值班記錄;

17、完成上級(jí)賦予的其他任務(wù)。

(四)工作目標(biāo)與衡量標(biāo)準(zhǔn)

1、確保社區(qū)無(wú)安全管理責(zé)任事故案件發(fā)生,自然案發(fā)率(備注:非管理責(zé)任造成,不可預(yù)測(cè))每年不得超過(guò)1%戶;

2、確保轄區(qū)業(yè)戶、租戶綜合檔案?jìng)浒盖逦⑼晟?每戶一檔無(wú)漏記或錯(cuò)位記錄;部門確保社區(qū)內(nèi)重要情況,如租戶、住戶有違法犯罪可疑等情況即時(shí)與派出所溝通,并向部門經(jīng)理匯報(bào);

3、確保家訪或隨訪情況記錄詳細(xì),并分析總結(jié),一周內(nèi)予以回復(fù);

4、確保各崗位實(shí)操80分以上比率不低于95%,中隊(duì)隊(duì)員儀容儀表扣分少于5分/月;

5、確保年度業(yè)主問(wèn)卷調(diào)查滿意度達(dá)到95%;

6、確保中隊(duì)發(fā)揮一職多能,全面對(duì)安全、環(huán)境、工程、水電維修等工作進(jìn)行協(xié)作、監(jiān)管,確保中隊(duì)隊(duì)員及骨干無(wú)因主觀不配合、協(xié)作等情形出現(xiàn);

7、確保每月一次安全教育,中隊(duì)無(wú)嚴(yán)重違紀(jì)或違法犯罪發(fā)生,無(wú)重大工傷事故;

8、每周不得少于1次1小時(shí)左右的軍事隊(duì)列或業(yè)務(wù)理論培訓(xùn)學(xué)習(xí),每周不得少于2次中隊(duì)組織的長(zhǎng)跑與體能訓(xùn)練,確保中隊(duì)成員綜合素質(zhì)95%達(dá)到《物業(yè)管理考核達(dá)標(biāo)》標(biāo)準(zhǔn);

9、每季度不得少于一次針對(duì)單個(gè)隊(duì)員的談心與交流,確保無(wú)因管理失職、關(guān)心愛(ài)護(hù)不夠而引致的人員流失或辭職;

10、嚴(yán)格執(zhí)行《會(huì)議制度》,做好上傳下達(dá),確保各項(xiàng)工作及時(shí)總結(jié)、調(diào)整、部署,無(wú)遺漏或不及時(shí);

11、處突3分鐘至現(xiàn)場(chǎng)(非工作期間5分鐘),確保投訴當(dāng)日有跟進(jìn),確保無(wú)因處置態(tài)度不佳、包庇縱容等主觀過(guò)失引致的二次投訴;

12、確保中隊(duì)請(qǐng)假程序正確,符合《請(qǐng)銷假制度》,無(wú)因請(qǐng)假引致崗位欠缺而影響工作;

13、確保加班計(jì)劃符合《加班管理規(guī)定》;

14、確保調(diào)薪計(jì)劃符合《薪酬規(guī)定》;

15、確保每日對(duì)各班次值班記錄內(nèi)容的跟進(jìn);

16、確保選拔任免的骨干符合崗位能力要求。

第8篇 物業(yè)管理處人員編制任職條件

物業(yè)管理處人員編制及任職條件

崗位 主要崗位職責(zé) 任職條件 人數(shù)

管理處主任 對(duì)商務(wù)樓工作的各過(guò)程進(jìn)行策劃,并監(jiān)視、控制和進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)。負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的服務(wù)工作,領(lǐng)導(dǎo)管理處日常工作。大學(xué)大專以上學(xué)歷,中級(jí)專業(yè)職稱以上,持全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證。三年以上獨(dú)立管理商務(wù)樓經(jīng)驗(yàn),45以下,性別不限。 1

保安班長(zhǎng)對(duì)固定崗、巡邏崗、車輛管理員實(shí)施管理;負(fù)責(zé)火災(zāi)初期(消防部隊(duì)未達(dá)到前)現(xiàn)場(chǎng)的指揮的調(diào)度;對(duì)固定崗、巡邏崗、實(shí)施隨機(jī)抽檢,并作好記錄負(fù)責(zé)一般治安案件/火災(zāi)與刑事案件發(fā)生率的統(tǒng)計(jì)。對(duì)固定崗、巡邏崗、義消隊(duì)員、實(shí)施管理并指導(dǎo)其工作。中專以上文化程度,復(fù)轉(zhuǎn)軍人,持物業(yè)管理上崗證,具有三年以上保安管理工作經(jīng)驗(yàn),40歲以下,男性。1

保安員對(duì)出入商務(wù)樓的人員、財(cái)物進(jìn)行登記、驗(yàn)證。負(fù)責(zé)商務(wù)樓公共設(shè)施、消防/治安設(shè)施設(shè)備、治安狀況、二次裝修現(xiàn)場(chǎng)、車庫(kù)和露天停車場(chǎng)的巡視檢查。高中以上文化程度,復(fù)轉(zhuǎn)軍人,具有1年以上保安工作經(jīng)驗(yàn),35歲以下,身高1.75米及以上,身體健壯的男性。4

維修工根據(jù)用戶要求和公司相關(guān)部門傳遞的要求,負(fù)責(zé)對(duì)所管轄區(qū)域的業(yè)主/租賃戶按物業(yè)管理委托合同或者特約維修服務(wù)的簡(jiǎn)單水電類項(xiàng)目維修。對(duì)商務(wù)樓內(nèi)機(jī)電設(shè)備實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)并作好設(shè)備維修/保養(yǎng)記錄。負(fù)責(zé)建議對(duì)所轄商務(wù)樓內(nèi)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行標(biāo)識(shí),對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。高中以上文化程度,具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn);或者中專以上文化程度,具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),持相關(guān)操作證35歲以下,責(zé)任心強(qiáng)的男性為宜。1

清潔、綠化工

負(fù)責(zé)所分配區(qū)域的清潔/保潔具體工作。

負(fù)責(zé)所轄商務(wù)樓的環(huán)境綠化/美化具體工作。初中以上文化程度,45歲以下。下崗職工優(yōu)先。3

第9篇 物業(yè)入伙管理程序-5

物業(yè)入伙管理程序(五)

1目的

本程序明確了對(duì)物業(yè)的入伙管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求,以確保業(yè)主(客戶)準(zhǔn)確而有秩序的入住。

2適用范圍

適用于公司所承接管理的住宅樓的入伙手續(xù)。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

gb/t19002-iso90024.8 4.9 4.10

4相關(guān)文件

4.1質(zhì)量手冊(cè)第4.8章、4.9章、4.10章

4.2物業(yè)的驗(yàn)收程序

4.3業(yè)主(客戶)維修安裝服務(wù)

4.4物業(yè)裝修管理

4.5提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制

4.6物業(yè)管理費(fèi)用收取

5職責(zé)

5.1物業(yè)管理部負(fù)責(zé)入伙管理中的主要事務(wù)。

5.2財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)向業(yè)主(客戶)收取管理費(fèi)押金及水電增容費(fèi)等。

5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)入伙管理中必要的維修服務(wù)。

5.4消防治安部負(fù)責(zé)入伙管理中消防設(shè)施的驗(yàn)收。

5.5經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)制定入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

6實(shí)施程序

6.1入伙準(zhǔn)備工作

6.1.1物業(yè)管理部在入伙前一個(gè)月應(yīng)制定入伙工作計(jì)劃,該計(jì)劃中應(yīng)明確:

a.入伙時(shí)間;

b.負(fù)責(zé)入伙工作的人員及其職責(zé);

c.入伙手續(xù);

d.入伙過(guò)程中使用的文件和表格。

6.1.2入伙工作計(jì)劃應(yīng)由物業(yè)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)。

6.1.3開(kāi)發(fā)商應(yīng)提前一個(gè)月向業(yè)主(客戶)發(fā)出《入伙通知書》,詳細(xì)說(shuō)明:

a.需業(yè)主(客戶)準(zhǔn)備的證明材料;

b.需業(yè)主(客戶)填寫的表格;

c.辦理入伙手續(xù)的程序。

6.1.4辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)識(shí),并指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主(客戶)辦理入伙手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo),以便于業(yè)主(客戶)辦理各項(xiàng)手續(xù)。

6.2入伙審查登記

6.2.1管理處應(yīng)建立入伙登記表,管理處對(duì)業(yè)主(客戶)提交的《入伙通知書》進(jìn)行查驗(yàn),確認(rèn)無(wú)誤后收取《入伙通知書》,在入伙登記冊(cè)中注明,并向入伙申請(qǐng)人發(fā)放資料,應(yīng)包括:

a.《入住說(shuō)明》;

b.《住戶手冊(cè)》;

c.《住戶公約》;

d.《管理協(xié)議》;

e.《預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》;

f.《裝修須知》;

g.《住戶登記表》;

h.《裝修審批表》;

i.《驗(yàn)收交接表》。

6.2.2上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入伙登記冊(cè)》中由業(yè)主簽收,或由管理人員注明,并按運(yùn)作程序文件《提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制》進(jìn)行控制。

6.2.3在提供給業(yè)主(客戶)的《入住說(shuō)明》中應(yīng)明確由業(yè)主(客戶)填寫并提交的資料,一般包括:

a.身份證或工作證復(fù)印件;

b.《業(yè)主(客戶)登記表》;

c.購(gòu)/租房合同的正本及復(fù)印件;

d.已簽署的《住戶公約》、《管理協(xié)議》。

6.2.4管理處對(duì)業(yè)主(客戶)提交的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證,驗(yàn)證內(nèi)容包括:

a.表格填寫是否完整、正確和清晰;

b.公約和管理協(xié)議是否已簽署;

c.身份證明文件與購(gòu)/租房合同、及《業(yè)主(客戶)登記表》是否一致。

6.2.5審查通過(guò)后,入伙管理員收取購(gòu)/租房合同復(fù)印件、《業(yè)主(客戶)登記表》、《住戶公約》一份、《管理協(xié)議》一份,在《入住通知書》注明簽收。

6.3預(yù)交費(fèi)用

6.3.1經(jīng)營(yíng)部應(yīng)根據(jù)政策、法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定,制定《入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》。

6.3.2經(jīng)營(yíng)部在審查并接收業(yè)主(客戶)提交的文件后,應(yīng)通知業(yè)主(客戶)去財(cái)務(wù)部交納相關(guān)的預(yù)交費(fèi)用。(或由管理處代收繳后轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部)。

6.3.3財(cái)務(wù)部根據(jù)《入伙預(yù)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》向業(yè)主(客戶)收取各項(xiàng)費(fèi)用,并開(kāi)立相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主(客戶)。費(fèi)用項(xiàng)目包括:預(yù)交管理費(fèi)押金、水電增容費(fèi)等。裝修保證金及清運(yùn)費(fèi)等由管理處負(fù)責(zé)核收和控制。

6.3.4財(cái)務(wù)部應(yīng)通知管理處已交納預(yù)交費(fèi)用業(yè)主(客戶)的姓名或單位,并由管理處在入伙登記冊(cè)中注明。

6.4發(fā)放鑰匙及房屋驗(yàn)收

6.4.1上述手續(xù)完成后,管理處查驗(yàn)入伙登記表及已簽署的《管理協(xié)議》、及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主(客戶)發(fā)放鑰匙,并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記。同時(shí)應(yīng)和業(yè)主(客戶)協(xié)定驗(yàn)收房屋的時(shí)間和方式。

6.4.2管理處與業(yè)主(客戶)一起驗(yàn)收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表底數(shù),雙方在《驗(yàn)收交接表》上簽字確認(rèn)。

6.4.3驗(yàn)收過(guò)程中雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)由管理處通知相關(guān)部門。具體參見(jiàn)運(yùn)作程序《業(yè)主(客戶)維修安裝服務(wù)》。

6.5入伙后的裝修管理

6.5.1物業(yè)管理部在提供給業(yè)主(客戶)的文件中應(yīng)明確裝修管理的要求,具體內(nèi)容參見(jiàn)運(yùn)作程序《物業(yè)裝修管理》。

7記錄

7.1入伙通知書

7.2入伙登記表

7.3住戶登記表

7.4驗(yàn)收交接表

第10篇 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中權(quán)利義務(wù)

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有哪些權(quán)利

1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

2、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

3、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);

5、選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);

6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

7、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

8、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,需要履行哪些義務(wù)

1、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金;

5、按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

哪些事項(xiàng)需要業(yè)主共同決定

1、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

2、制定和修改管理規(guī)約;

3、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

5、籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

6、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

7、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第11篇 物業(yè)文件：培訓(xùn)管理程序

物業(yè)程序文件:培訓(xùn)管理程序

1.目的

規(guī)范培訓(xùn)實(shí)施方法,通過(guò)有效的培訓(xùn)使職員在工作意識(shí)及工作技能方面滿足崗位需求。不斷提高職員素質(zhì)及服務(wù)意識(shí),以適應(yīng)公司經(jīng)營(yíng)管理及業(yè)務(wù)發(fā)展需要,拓寬職員職業(yè)生涯發(fā)展途徑。

2.范圍

適用于公司全體職員。

3.定義

無(wú)

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

總經(jīng)理審批公司培訓(xùn)體系及年度培訓(xùn)計(jì)劃、2000元以上外派培訓(xùn)辦公室主任 審批培訓(xùn)計(jì)劃的變更、2000元以下外派培訓(xùn)、對(duì)公司整體培訓(xùn)效果負(fù)責(zé)培訓(xùn)專員制訂培訓(xùn)體系及培訓(xùn)計(jì)劃,組織實(shí)施培訓(xùn)并保障培訓(xùn)效果。培訓(xùn)記錄的歸檔保存及保障公司各崗位上崗資質(zhì)。督導(dǎo)管理處培訓(xùn)的實(shí)施。

部門/管理處負(fù)責(zé)人督導(dǎo)本部門/管理處內(nèi)部培訓(xùn)計(jì)劃的制定,實(shí)施并保證效果。

5.方法及過(guò)程控制

5.1培訓(xùn)計(jì)劃

5.1.1年度培訓(xùn)計(jì)劃

5.1.1.1每年第四個(gè)季度辦公室在公司范圍內(nèi)組織實(shí)施培訓(xùn)需求調(diào)查。

5.1.1.2辦公室根據(jù)各部門上年度績(jī)效考核結(jié)果、本年度公司重點(diǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃、管理層對(duì)培訓(xùn)結(jié)果的預(yù)期目標(biāo)和要求及培訓(xùn)需求調(diào)查結(jié)果,確定培訓(xùn)需求并制訂公司年度培訓(xùn)計(jì)劃(含費(fèi)用),經(jīng)總經(jīng)理審批后實(shí)施,公司范圍內(nèi)推介。

5.1.1.3'年度培訓(xùn)計(jì)劃'內(nèi)容應(yīng)包括:

a上年度培訓(xùn)情況簡(jiǎn)要介紹

b本年度培訓(xùn)預(yù)期目標(biāo)

c本年度培訓(xùn)工作的重點(diǎn)

d培訓(xùn)類別及對(duì)象

e培訓(xùn)內(nèi)容安排(培訓(xùn)模塊/時(shí)間/內(nèi)容/培訓(xùn)對(duì)象及預(yù)期達(dá)到的效果)

5.1.1.4各部門/管理處根據(jù)上年度總體工作狀況,職員考核結(jié)果及所承接公司的重點(diǎn)工作,確定培訓(xùn)需求并制訂本部門年度專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃。培訓(xùn)計(jì)劃經(jīng)部門/管理處第一負(fù)責(zé)人審批后實(shí)施,并于本部門內(nèi)公示,報(bào)辦公室培訓(xùn)專員備案。

5.1.2培訓(xùn)計(jì)劃變更

5.1.2.1公司年度培訓(xùn)計(jì)劃及各部門年度培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)至少每三個(gè)月進(jìn)行一次有效性復(fù)核,培訓(xùn)計(jì)劃與實(shí)際需求不符的應(yīng)及時(shí)給予變更。

5.1.2.2公司年度培訓(xùn)計(jì)劃變更時(shí),由辦公室填寫《年度培訓(xùn)計(jì)劃變更/添加記錄審批表》,報(bào)辦公室主任核準(zhǔn)后實(shí)施變更,并知會(huì)各職能部門、各管理處主管級(jí)以上職員及人事管理員。

5.1.2.3各部門/管理處年度培訓(xùn)計(jì)劃變更時(shí),由部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn),并于本部門內(nèi)公示。

5.2培訓(xùn)的實(shí)施

5.2.1公司共通性培訓(xùn)由辦公室至少提前二個(gè)工作日以文件形式發(fā)出培訓(xùn)通知,明確培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)地點(diǎn)及培訓(xùn)參加人員。

5.2.2各部門/管理處培訓(xùn)由部門至少提前二個(gè)工作日發(fā)出培訓(xùn)通知,明確培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)地點(diǎn)及培訓(xùn)參加人員并填寫《培訓(xùn)(會(huì)議)出勤表》。

5.2.3職員外派培訓(xùn),由培訓(xùn)需求部門提出申請(qǐng),辦公室審核后,填報(bào)《職員外派培訓(xùn)審批表》,按費(fèi)用額度報(bào)辦公室主任或總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。詳見(jiàn)《職員外派培訓(xùn)管理制度》。

5.2.4職員外派培訓(xùn)結(jié)束后,須將取得的證書原件或成績(jī)報(bào)至辦公室備案。職員接受外派培訓(xùn)費(fèi)一次在2000元以上的需在培訓(xùn)前簽訂《培訓(xùn)(考察)協(xié)議書》。

5.2.5當(dāng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展對(duì)崗位任職人員有特殊要求時(shí),辦公室將安排相應(yīng)的培訓(xùn)。

5.2.5對(duì)于從事特殊崗位的人員,需取得上崗資格持證上崗,包括電工、制冷、電梯、電焊、救生員、司爐、廚師、司機(jī)、會(huì)計(jì)等。辦公室負(fù)責(zé)監(jiān)督核實(shí)崗位證書的有效期。

5.2.6計(jì)劃外的培訓(xùn),(包括集團(tuán)總部下達(dá)的培訓(xùn)任務(wù),部門/管理處的培訓(xùn)需求,突發(fā)事件發(fā)生后的相關(guān)培訓(xùn)等)辦公室組織培訓(xùn),涉及費(fèi)用較大的報(bào)總經(jīng)理審批。培訓(xùn)記錄等相關(guān)資料納入年度培訓(xùn)檔案中。

5.3專項(xiàng)培訓(xùn)內(nèi)容

5.3.1所有新職員在上崗前,由所在部門的入職引導(dǎo)人或直屬上級(jí),對(duì)其實(shí)施崗前培訓(xùn),引導(dǎo)新職員熟悉工作環(huán)境,了解工作范圍、崗位職責(zé)、公司各項(xiàng)規(guī)章制度、掌握專業(yè)技能等。

5.3.2新職員需在入司一個(gè)月內(nèi)接受入職培訓(xùn),由辦公室負(fù)責(zé)組織實(shí)施,培訓(xùn)內(nèi)容包括:

a.公司簡(jiǎn)介

b.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

c.品質(zhì)管理基礎(chǔ)知識(shí)

d.職業(yè)安全

e.bi守則

f.人事管理制度

g.薪酬福利政策

h.客戶服務(wù)及有效溝通

i.團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神

5.3.3新職員崗位內(nèi)容培訓(xùn)由所屬部門針對(duì)本崗位工作內(nèi)容負(fù)責(zé)實(shí)施,培訓(xùn)內(nèi)容包括:

a.安全專業(yè)相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書

b.維修專業(yè)相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書

c.清潔綠化相關(guān)專業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書

d.保潔綠化崗位管理規(guī)定

e.安全崗位管理規(guī)定

f.安全員內(nèi)部管理規(guī)定

g.會(huì)所及游樂(lè)設(shè)施管理規(guī)定

h.熟悉工作崗位、環(huán)境情況

5.3.4 質(zhì)量體系的培訓(xùn), 培訓(xùn)內(nèi)容包括作業(yè)指導(dǎo)書、質(zhì)量體系手冊(cè)、相關(guān)法律、法規(guī)指導(dǎo)。

5.3.4.1新編或體系文件更改后,品質(zhì)管理部須實(shí)施培訓(xùn)并保證效果。

5.3.4.2新編或變更的體系文件執(zhí)行前,各部門應(yīng)將所有新增或變更的文件內(nèi)容,對(duì)相關(guān)崗位職員進(jìn)行培訓(xùn)。

5.3.4.3新部門成立后,品質(zhì)管理部須對(duì)全體職員進(jìn)行質(zhì)量體系的有關(guān)培訓(xùn)。

5.3.5辦公室負(fù)責(zé)協(xié)助、指導(dǎo)、檢查各管理處、各部門培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)施情況,師資力量方面、培訓(xùn)需求方面給予支持。

5.3.6強(qiáng)化培訓(xùn)前,新職員須填寫《新職員試用情況反饋表》,于強(qiáng)化培訓(xùn)時(shí)上交現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)講師,該記錄由辦公室妥善保管。

5.4培訓(xùn)效果的評(píng)估

5.4.1各項(xiàng)培訓(xùn)的組織部門應(yīng)預(yù)先設(shè)定培訓(xùn)目標(biāo),培訓(xùn)結(jié)束后檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)的達(dá)成情況,并定期開(kāi)展培訓(xùn)效果跟進(jìn)及意見(jiàn)征詢活動(dòng),每季度總結(jié)一次培訓(xùn)效果。辦公室負(fù)責(zé)每季度組織一次對(duì)各管理處培訓(xùn)工作抽查并評(píng)估。

5.4.2培訓(xùn)效果評(píng)估方式

5.4.2.1通過(guò)《培訓(xùn)效果評(píng)估表》反映出的學(xué)員受訓(xùn)滿意度,對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容的掌握程度及講師授課能力,對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估。

5.4.2.2通過(guò)培訓(xùn)結(jié)束后的考核(考試),對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估。

5.4.2.3通過(guò)學(xué)員受訓(xùn)后在工作崗位上的行為表現(xiàn),對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估。

5.4.2.4通過(guò)公司整體績(jī)效考核結(jié)果

,對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估。

5.5培訓(xùn)考核制度

5.5.1新職員需在入司一個(gè)月內(nèi)接受入職培訓(xùn),培訓(xùn)由辦公室統(tǒng)一考試,考試結(jié)果納入職員培檔案,不合格者辦公室安排再次培訓(xùn),并延長(zhǎng)試用期。再次考試不合格者,公司將不予聘用。

5.5.2新職員崗前培訓(xùn)由所屬部門安排實(shí)施,考核結(jié)果納入職員培檔案,不合格者由部門安排再次培訓(xùn),仍不合格者不得上崗;在崗工作的職員培訓(xùn)考核結(jié)果不合格,應(yīng)考慮調(diào)離本崗位直至解除勞動(dòng)關(guān)系。

5.5.3由辦公室安排擬轉(zhuǎn)正人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),主要內(nèi)容為工作中所涉及到的問(wèn)題,強(qiáng)化公司理念及體系文件、客戶服務(wù)及溝通技巧、物業(yè)管理法規(guī)等,培訓(xùn)后安排考核,考核不合格者有一次補(bǔ)考機(jī)會(huì),如兩次考核不合格,將受到降級(jí)降薪等處理,考核結(jié)果納入職員培檔案。

5.5.3專業(yè)技能培訓(xùn),培訓(xùn)實(shí)施單位應(yīng)通過(guò)考試、實(shí)物操作、面談、答辯及績(jī)效考核等方法,對(duì)培訓(xùn)的效果進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估結(jié)果納入職員培檔案,未達(dá)標(biāo)者需再次接受培訓(xùn),仍不達(dá)標(biāo)者應(yīng)考慮調(diào)離本崗。

5.5.4職員培訓(xùn)的結(jié)果作為職員轉(zhuǎn)正、晉職、晉級(jí)的重要參考依據(jù)。作為職員轉(zhuǎn)正、晉職、晉級(jí)條件的培訓(xùn),培訓(xùn)結(jié)果不合格者不得轉(zhuǎn)正、晉級(jí)。

5.6培訓(xùn)積分管理制度,詳見(jiàn)培訓(xùn)積分管理制度

5.7培訓(xùn)講師管理

5.7.1凡公司在冊(cè)職員,有高度的敬業(yè)精神和責(zé)任心,良好的工作表現(xiàn),出色的表達(dá)能力和組織能力,熟悉公司情況,承擔(dān)過(guò)三次以上公司(或部門)組織培訓(xùn)的教學(xué)任務(wù)者都可申請(qǐng)并有機(jī)會(huì)聘為公司的內(nèi)部授權(quán)講師。

5.7.2在公司無(wú)講課史者,但能就其擅長(zhǎng)的知識(shí)或技能有邏輯清晰、內(nèi)容豐富的培訓(xùn)教案,通過(guò)辦公室組織的試講和兩次公開(kāi)授課,學(xué)員滿意度均達(dá)80%以上。

5.7.3符合以上條件的人員,可自愿申請(qǐng),部門推薦或公司指定等方式,參加公司每年組織專業(yè)培訓(xùn)講師的授權(quán)考核工作,參加考核認(rèn)證時(shí),必須自帶一門課程參加。

5.7.4部門經(jīng)理助理以上人員有責(zé)任擔(dān)任公司內(nèi)部講師,并通過(guò)培訓(xùn)的方式傳授或分享自己的專業(yè)和管理知識(shí)、技能和經(jīng)驗(yàn),配合辦公室培訓(xùn)工作的安排。

5.7.5授權(quán)內(nèi)部講師不是全范圍的,而是某一專業(yè)的講師。

5.7.6公司所有內(nèi)部講師及授課程名稱均在公司內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)上公布,每門課程將有至少一人以上的師資儲(chǔ)備供培訓(xùn)需求部門選擇。

5.7.7公司每年年中進(jìn)行內(nèi)部講師的認(rèn)證復(fù)審工作,公司對(duì)內(nèi)部講師進(jìn)行考核復(fù)審,考核通過(guò)者,頒發(fā)內(nèi)部講師證書。

5.7.8公司所有內(nèi)部培訓(xùn)講師,按照其課程開(kāi)發(fā)、課程講授的能力和水平以及授課經(jīng)驗(yàn),

從低到高,進(jìn)行等級(jí)評(píng)定,等級(jí)級(jí)別分別為初級(jí)、中級(jí)、高級(jí)講師。

5.7.9內(nèi)部培訓(xùn)講師的等級(jí)評(píng)定,主要依據(jù)講師的授課水平和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行,與所授課程的專業(yè)無(wú)關(guān)。公司將建立內(nèi)部講師管理庫(kù),為所有內(nèi)部培訓(xùn)講師設(shè)立授課檔案,檔案內(nèi)容包括且不限于以下內(nèi)容:內(nèi)部培訓(xùn)講師的基本情況,所開(kāi)發(fā)課程,課程講授記錄及每次授課后的授課綜合滿意度的評(píng)估。講師的授課次數(shù)、授課的綜合滿意度及講師開(kāi)發(fā)的課程次數(shù)與質(zhì)量將作為講師等級(jí)評(píng)定和等級(jí)晉升的主要依據(jù)。

5.7.10所有初次經(jīng)過(guò)公司內(nèi)部培訓(xùn)講師考核并通過(guò)者,培訓(xùn)講師資格定為初級(jí)。

5.7.11公司內(nèi)部講師須按公司的培訓(xùn)計(jì)劃和要求進(jìn)行授課,有義務(wù)接受各部門的授課邀請(qǐng),有義務(wù)接受公司辦公室所作的授課安排:

初級(jí)講師全年授課不少于12課時(shí),綜合滿意度80%以上;

中級(jí)講師全年授課不少于24課時(shí),綜合滿意度80%以上;

高級(jí)講師全年授課不少于36課時(shí),綜合滿意度80%以上。

講師年度內(nèi)若沒(méi)有完成授課課時(shí),其內(nèi)部培訓(xùn)講師資格需要重新認(rèn)定。

注:新員工培訓(xùn)不作為講師課時(shí)累計(jì),公司鼓勵(lì)講師在本部門進(jìn)行授課,講課次數(shù)與授課綜合滿意度將作為等級(jí)晉升與評(píng)優(yōu)的參考條件。

5.7.12等級(jí)評(píng)定及晉升方法具體見(jiàn)下表:

等級(jí)

標(biāo)準(zhǔn)授課綜合

滿意度授課經(jīng)驗(yàn)授課科數(shù)課程開(kāi)發(fā)門數(shù)

高級(jí)年度積分須達(dá)到100分以上90%以上加5分全年授課課時(shí)每超2小時(shí)加5分每講授一門課程加3分每開(kāi)發(fā)一門新課程通過(guò)審核和課程試講加5分

中級(jí)年度積分須達(dá)到60分以上80%以上加3分全年授課課時(shí)每超2小時(shí)加3分

初級(jí)年度積分須達(dá)到40分以上80%以上加1分全年授課課時(shí)每超2小時(shí)加1分

5.7.13 所有獲得公司資格認(rèn)證的內(nèi)部培訓(xùn)講師經(jīng)辦公室安排或其他部門邀請(qǐng)進(jìn)行授課,

均可以享受以下課酬與獎(jiǎng)勵(lì):

課酬標(biāo)準(zhǔn):(課酬單位:元/小時(shí))

等級(jí)工作時(shí)間課酬非工作時(shí)間課酬

高級(jí)80100

中級(jí)5060

初級(jí)2030

5.7.14課酬支付:

a、各部門邀請(qǐng)內(nèi)部培訓(xùn)講師到其部門授課,經(jīng)辦公室確認(rèn),由部門按課酬標(biāo)準(zhǔn)支付講師課酬。講師個(gè)人領(lǐng)取課酬的80%,另外20%作為公司內(nèi)部培訓(xùn)講師活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。

b、 培訓(xùn)講師活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由辦公室進(jìn)行統(tǒng)一管理,用于每月內(nèi)部培訓(xùn)講師交流、學(xué)習(xí)等活動(dòng)。

5.7.15作為公司內(nèi)部講師,享有公司優(yōu)先培訓(xùn)學(xué)習(xí)的待遇;公司定期對(duì)內(nèi)部講師進(jìn)行輔導(dǎo),組織研討、觀摩、集體交流、戶外拓展等活動(dòng),以促進(jìn)內(nèi)部講師培訓(xùn)技能的提升。

5.8 培訓(xùn)課程開(kāi)發(fā)管理

5.8.1公司鼓勵(lì)新課程的開(kāi)發(fā),公司內(nèi)部講師為課程的主要開(kāi)發(fā)人。內(nèi)部講師講授課程可

由培訓(xùn)講師個(gè)人開(kāi)發(fā),也可由集體開(kāi)發(fā),公司指定專題開(kāi)發(fā),或外部教材的引進(jìn)與消化。對(duì)新課程開(kāi)發(fā)人,公司可給予2日帶薪休假,專門用于課程開(kāi)發(fā)。

5.8.2新課程開(kāi)發(fā)需報(bào)辦公室進(jìn)行審批后方可獲得休假和獎(jiǎng)勵(lì);

5.8.3開(kāi)發(fā)的新課程至少2課時(shí)以上,課程內(nèi)容符合公司培訓(xùn)發(fā)展需要,促進(jìn)公司發(fā)展需要;

5.8.4由辦公室組織聽(tīng)課認(rèn)證和備課會(huì),并在公司范圍內(nèi)公開(kāi)授課一次,授課綜合滿意度在80%以上;

5.8.5新開(kāi)發(fā)課程必須提供課程大綱簡(jiǎn)要、學(xué)員教材、教師講義、課程pp稿、適合授課對(duì)象等,由辦公室進(jìn)行確認(rèn)和存檔;

5.8.6開(kāi)發(fā)課程獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn):

開(kāi)發(fā)課程獎(jiǎng)勵(lì)金額課程要求

500元課程內(nèi)容3.5小時(shí)以上,公開(kāi)授課綜合滿意度在90%以上

300元課程內(nèi)容3小時(shí)(含)以下1.5小時(shí)以上,公開(kāi)授課綜合滿意度在85%以上

20

0元課程內(nèi)容1.5小時(shí)以上(含1.5小時(shí)),公開(kāi)授課綜合滿意度在80%以上

注:授課的綜合滿意度為80%以下時(shí),給予課程開(kāi)發(fā)人100元的鼓勵(lì)獎(jiǎng)。

以上新課程獎(jiǎng)勵(lì)只針對(duì)已獲得內(nèi)部講師資格的人員,初次參加內(nèi)部講師認(rèn)證的人員自帶其開(kāi)發(fā)的課程,不享受以上獎(jiǎng)勵(lì)。如果公司提供外訓(xùn)機(jī)會(huì),學(xué)員引進(jìn)教材或開(kāi)發(fā)課程的,不享受以上獎(jiǎng)勵(lì)。

5.8.7培訓(xùn)教材由辦公室培訓(xùn)組會(huì)同各授課講師每年4月、10月份前進(jìn)行培訓(xùn)課程審定、修改、更新與完善,并將教材由辦公室統(tǒng)一管理。

5.9 培訓(xùn)記錄管理

5.9.1辦公室負(fù)責(zé)建立和維護(hù)公司級(jí)培訓(xùn)的各項(xiàng)培訓(xùn)檔案,包括學(xué)歷、經(jīng)歷、技能和培訓(xùn)結(jié)果等。

5.9.2 各部門/管理處負(fù)責(zé)建立和維護(hù)本部門/管理處職員的各項(xiàng)培訓(xùn)檔案,填寫職員培檔案。

5.9.3職員調(diào)動(dòng)時(shí),職員培檔案應(yīng)隨之調(diào)動(dòng)。職員離職時(shí)該記錄在職員離職手續(xù)辦理完畢后予以作廢。

6.支持性文件

tjzzwy6.2-z02-01《職員外派培訓(xùn)管理制度》

tjzzwy6.2-z02-02《培訓(xùn)積分管理制度》

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy6.2-z02-f1 《培訓(xùn)(會(huì)議)出勤表》

tjzzwy6.2-z02-f2《職員外派培訓(xùn)審批表》

tjzzwy6.2-z02-f3《培訓(xùn)(考察)協(xié)議書》

tjzzwy6.2-z02-f4《年度培訓(xùn)計(jì)劃變更/添加審批表》

tjzzwy6.2-z02-f5 《培訓(xùn)效果評(píng)估表》

tjzzwy6.2-z02-f6《新員工試用情況反饋表》

第12篇 物業(yè)公司變更作業(yè)狀態(tài)管理程序

職業(yè)安全衛(wèi)生管理程序文件

--物業(yè)公司變更(作業(yè)狀態(tài))管理程序

1.0 目的

通過(guò)制定此程序,確保作業(yè)狀態(tài)發(fā)生變更時(shí)處于受控管理,保障員工的人身安全,避免公司財(cái)產(chǎn)損失。

2.0 適用范圍

適用于當(dāng)生產(chǎn)作業(yè)及提供服務(wù)過(guò)程中與安全有關(guān)的控制環(huán)節(jié)(人、機(jī)、料、法、環(huán))發(fā)生變更時(shí),相關(guān)部門所采取的管理活動(dòng)。

3.0 職責(zé)

3.1 各部門經(jīng)理(管理處主任)負(fù)責(zé)將本部門作業(yè)或服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的變更情況及時(shí)通知質(zhì)量/環(huán)境/安全領(lǐng)導(dǎo)委員會(huì)。

3.2 管理委員會(huì)負(fù)責(zé)審核作業(yè)狀態(tài)變更的合法性、合理性及安全性。

3.3 品質(zhì)部負(fù)責(zé)《危險(xiǎn)因素識(shí)別及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估記錄表》的更新。

4.0 控制程序

4.1 變更申請(qǐng):

當(dāng)各部門的相關(guān)作業(yè)活動(dòng)或服務(wù)活動(dòng)需要對(duì)下列控制環(huán)節(jié)進(jìn)行變更時(shí),各部門經(jīng)理/管理處負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫《作業(yè)狀態(tài)變更申請(qǐng)單》,說(shuō)明變更的原因,內(nèi)容,必要時(shí)附工程圖紙,交管理委員會(huì)審批,通過(guò)審批后,再將此申請(qǐng)單交品質(zhì)部。這些控制環(huán)節(jié)包括:

a)有資格要求的崗位人員的更換

b)機(jī)器設(shè)備的更換

c)具有危險(xiǎn)特性的物料的更換或使用

d)作業(yè)步驟、程序的變化

e)作業(yè)地點(diǎn)、作業(yè)環(huán)境的變更

4.2 作業(yè)狀態(tài)變更申請(qǐng)的審批:

4.2.1 管理委員會(huì)收到《作業(yè)狀態(tài)變更申請(qǐng)單》后,組織人員進(jìn)行評(píng)估,必要時(shí)可邀請(qǐng)相關(guān)的專業(yè)人士參加,評(píng)估內(nèi)容可包括:

a)新的工作人員的資格是否有效

b)機(jī)器設(shè)備的安全性是否有保障

c)物料變更是否合理

d)作業(yè)方法的變更是否合理,是否具有可操作性

e)作業(yè)地點(diǎn)、環(huán)境的變化是否安全

f)是否需要明確新的安全要求

g)是否需要編制安全技術(shù)措施

4.2.2 通過(guò)評(píng)估后,應(yīng)將評(píng)估結(jié)論及相應(yīng)的安全要求記錄在《作業(yè)狀態(tài)變更申請(qǐng)單》上,如需要編制安全技術(shù)措施,管理委員會(huì)應(yīng)指定人員在限定的時(shí)間內(nèi)完成,并對(duì)其進(jìn)行評(píng)審。

4.3變更后作業(yè)(服務(wù))的運(yùn)作

4.3.1 通過(guò)管理委員會(huì)的評(píng)估后,相關(guān)部門可以按變更的方案進(jìn)行運(yùn)作,如有安全要求或安全技術(shù)措施要求,首次運(yùn)作時(shí),管理委員會(huì)應(yīng)指定人員對(duì)作業(yè)(服務(wù))過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督,檢查各種安全措施是否已完善,作業(yè)(服務(wù))過(guò)程是否安全。

4.3.2 對(duì)運(yùn)作中出現(xiàn)的問(wèn)題,應(yīng)及時(shí)提出,必要時(shí)發(fā)出《整改通知書》,要求限期整改,并對(duì)整改的有效性進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。

4.4 危害因素的更新

4.4.1 當(dāng)《作業(yè)狀態(tài)變更申請(qǐng)單》經(jīng)管理委員會(huì)審批通過(guò)后,相關(guān)部門應(yīng)將此表格轉(zhuǎn)交品質(zhì)部,品質(zhì)部應(yīng)根據(jù)管理委員會(huì)的評(píng)估結(jié)論,對(duì)《危險(xiǎn)因素識(shí)別及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估記錄表》進(jìn)行更新。

5.0 相關(guān)文件

6.0 質(zhì)量記錄

6.1《作業(yè)狀態(tài)變更申請(qǐng)單》(***-ohs-08-1/a)

6.2《危險(xiǎn)因素識(shí)別及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估記錄表》(***-ohs-08-2/a)

6.3《整改通知書》(***-qp-04-4/a)