某物業(yè)管理公司品質(zhì)管理（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-29 查看人數(shù)：56

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某物業(yè)管理公司品質(zhì)管理

第1篇某物業(yè)管理公司品質(zhì)管理

物業(yè)管理公司品質(zhì)管理

總體目標目標細化

品質(zhì)管理體系建設目標

1.負責組織品質(zhì)管理體系文件的編寫工作,確保品質(zhì)管理體系文件的完備

2.負責組織品質(zhì)管理體系評審工作,確保一次性通過率達到100%

3.負責品質(zhì)管理體系的運行維護,確保管理體系有效運行

服務品質(zhì)管理目標

1.負責物業(yè)服務品質(zhì)日常檢查工作,確保業(yè)主對服務的滿意率達到95%以上

2.定期組織業(yè)主滿意度調(diào)查工作,保證獲得的調(diào)查信息準確、有效

品質(zhì)管理體系文件資料管理目標

1.負責品質(zhì)管理體系文件、滿意度調(diào)查相關(guān)問卷、記錄等資料的收集整理,并保證資料歸檔及時、有效

2.負責品質(zhì)管理體系文件、滿意度調(diào)查相關(guān)問卷的日常管理,確保資料文件無遺失現(xiàn)象發(fā)生

第2篇物業(yè)管理費用收取程序

項目物業(yè)管理費用的收取程序

1.0目的

對物業(yè)管理費用收取過程進行控制,規(guī)范物業(yè)管理服務費的收取和使用,確保公司和業(yè)主的利益得到保障,保證物業(yè)管理工作的正常運作。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)服務中心所轄物業(yè)的物業(yè)管理費、有償服務費及代收水費的收繳。

3.0職責

3.1物業(yè)服務中心客戶服務部負責參照有關(guān)規(guī)定制訂物業(yè)管理及服務的各項收費標準。

3.2物業(yè)服務中心主任負責審核各項收費標準并監(jiān)督費用收取的執(zhí)行情況。

3.3物業(yè)公司總經(jīng)理負責審批各項收費標準。

3.4物業(yè)服務中心客戶服務部內(nèi)勤助理按規(guī)定具體負責各項費用的收取工作。

3.5物業(yè)公司財務部主任負責監(jiān)督和指導物業(yè)服務中心財務工作。

4.0工作程序

收費標準的制定

4.1.1管理費、代收代繳水電費用、有償服務費用的收取標準由物業(yè)服務中心參照政府有關(guān)職能部門規(guī)定的標準制訂,經(jīng)物業(yè)服務中心主任審核、物業(yè)總經(jīng)理批準,報物價局備案后執(zhí)行。

4.1.2物業(yè)服務中心在業(yè)主入伙時即建立《物業(yè)管理費用收費一覽表》,明確每個業(yè)主的物業(yè)管理費用收費標準。

4.2 管理費的收取和水費的代收代繳。

4.2.1物業(yè)服務中心根據(jù)與業(yè)主約定的前期物業(yè)管理服務合同的日期之日起計收管理費。

4.2.2 每月底物業(yè)服務中心內(nèi)勤助理核算各業(yè)主的物業(yè)管理費用。

4.2.3物業(yè)服務中心內(nèi)勤助理按物業(yè)服務中心設備維護部抄錄水表讀數(shù),按照收費標準核算打單。(預付費除外)

4.2.4 每次的《收費通知單》由物業(yè)服務中心客戶服務部于每月5日前發(fā)放到各業(yè)主/用戶信箱。

4.3有償服務收費

4.3.1物業(yè)服務中心設備維護部向住戶提供有償服務時,如實填寫《有償維修服務單》,寫明人工服務費、材料費及總金額等,維修完成后并請業(yè)主對有償服務進行驗收及在《有償維修服務單》上簽名確認?！队袃斁S修服務單》一式四聯(lián),第一聯(lián)(白聯(lián))為發(fā)單部門保留,第二聯(lián)(紅聯(lián))交內(nèi)勤助理保留備存,第三聯(lián)(藍聯(lián))實施部門保留,第四聯(lián)(黃聯(lián))為客戶保留。

4.4.2物業(yè)服務中心財務部內(nèi)勤助理根據(jù)《有償維修服務單》(紅聯(lián)),收取費用時須:

審核《有償維修服務單》是否有錯誤之處;

參照《便民有償服務價格表》核對《維修服務單》相關(guān)欄目中的金額;

以上無誤后再收取相關(guān)費用。

4.5監(jiān)督管理

4.5.1收款票據(jù)均由物業(yè)服務中心專人負責保管,發(fā)票的使用由物業(yè)公司出納在辦理領用、驗銷手續(xù)后由物業(yè)公司財務部到稅務局核銷.

4.5.2收費需領取收款票據(jù)時,根據(jù)有關(guān)財務制度進行登記.

4.5.3票據(jù)使用完畢后,領出人要把存根聯(lián)及時交財務票據(jù)保管人,并即時結(jié)清。

4.6違章處理

4.6.1業(yè)主/租戶逾期未交納管理費的,超過規(guī)定時間后,由物業(yè)服務中心客戶服務部發(fā)出《催款通知書》和《催款函》,限時繳交。

4.6.2《催款通知書》和《催款函》發(fā)出后,過期拒不繳交又無正當理由的,物業(yè)服務中心按《業(yè)主臨時管理規(guī)約》、物業(yè)管理服務合同及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第3篇物華物業(yè)管理公司簡介材料

杭州物華物業(yè)管理有限公司簡介

杭州物華物業(yè)管理有限公司注冊成立于2000年10月,公司注冊資金三百萬元,具有物業(yè)管理國家二級資質(zhì),公司沒有房產(chǎn)背景,專業(yè)從事各類物業(yè)優(yōu)質(zhì)管理。目前,公司接管物業(yè)類型有別墅、商貿(mào)寫字樓、多層公寓、多層電梯公寓、高層電梯公寓等;介入前期顧問咨詢和接管物業(yè)總建筑面積近70余萬平方米。已成為省內(nèi)介入前期顧問咨詢、類型多、覆蓋區(qū)域廣的優(yōu)秀物業(yè)管理公司之一。已先后承接了物華小區(qū)、綠洲灣公寓、龍禧公寓、龍安大廈、筑境花園、西雅園、星港9月、華海園等8個商貿(mào)住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理工作。2007年8月份進入江蘇市場,前期介入淮安物業(yè)管理市場,公司在江蘇淮安成立前期辦事處。

公司設有總經(jīng)理辦公室、財務部、行政部、品質(zhì)管理部、市場拓展部、物業(yè)管理部、工程維修部等部門和8個管理中心,在安吉、臨安設立2家分公司。實行統(tǒng)一管理、分區(qū)服務,全員持證上崗制度?，F(xiàn)有員工200多人,其中管理人員本科學歷的占11%,大專學歷的占20%。

公司自成立以來,內(nèi)部管理不斷完善,經(jīng)營機制不斷創(chuàng)新,并嚴格遵循“業(yè)主至上,服務第一”的企業(yè)服務宗旨,以“形象樹品牌,品牌創(chuàng)市場”的經(jīng)營理念,大力倡導“熱忱、優(yōu)質(zhì)、團結(jié)、奉獻”的工作精神,提出了“真誠服務千萬家”的口號,全方位的開展科學管理和親情式的優(yōu)質(zhì)服務,把業(yè)主當作自家人,以“業(yè)主滿意”作為衡量我們工作的標準。

在經(jīng)過7年的市場磨煉后,我們清楚地認識到,物業(yè)管理企業(yè)要生存和發(fā)展,只有走規(guī)?；?jīng)營之路,為此,我們苦煉內(nèi)功,銳意進取,大力培養(yǎng)人才,狠抓制度落實。努力實現(xiàn)以服務質(zhì)量樹立品牌,在經(jīng)營方式上,我們努力探索物業(yè)顧問咨詢、經(jīng)營性物業(yè)道路,擴大經(jīng)營服務內(nèi)容,實現(xiàn)服務方式多樣化;在規(guī)范運作上,在政府及行政主管部門的指導下,一如既往地建立與業(yè)主、發(fā)展商之間的現(xiàn)代契約關(guān)系,使企業(yè)的運作擁有規(guī)范、良性的外部環(huán)境;在管理手段上,我們將不斷完善現(xiàn)有的辦公自動化及物業(yè)管理系統(tǒng),并通過現(xiàn)代通訊手段實現(xiàn)遠程管理;在發(fā)展目標上,我們將以良好的形象和品牌贏得市場的認可,實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營,努力打造物華物業(yè)新品牌。

公司主要管理項目

1、杭州物華小區(qū):普通住宅,2000年管理服務至今。

2、杭州綠洲灣公寓:普通住宅,2002年管理服務至今。

3、安吉龍禧公寓:普通住宅,2003年管理服務至今。

4、安吉龍安大廈:寫字樓,2003年管理服務至今。

5、臨安筑境花園:多層電梯公寓、高層公寓、別墅,2004年管理服務至今。

6、臨安西雅園:高層住宅,2005年前期介入服務至今。

7、臨安星港9月:高層住宅,2006年前期介入服務至今。

8、杭州華海園小區(qū):高層住宅,2006年業(yè)委會選聘管理服務至今。

公司獲得榮譽

1998年物華小區(qū)獲浙江省“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”;

2000年物華小區(qū)獲杭州市“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”。

2005年度臨安分公司獲“浙江省首批行業(yè)質(zhì)量服務誠信領先示范單位”。

2007年4月本公司獲得英國bm trada權(quán)威機構(gòu)關(guān)于iso9001:2000質(zhì)量體系認證證書。

第4篇某物業(yè)管理公司會計人員共同守則

物業(yè)管理公司會計人員共同守則

1.對于會計制度規(guī)定需要進行會計核算的所有事項,都必須完整無缺地辦理規(guī)定的會計手續(xù),進行會計核算。

2.按照會計制度規(guī)定的方法和程序,取得、填制和審核會計憑證,設置會計科目及會計帳簿,及時、準確地記帳和算帳,按期編送會計報表。

3.建立財產(chǎn)清查制度,保證帳簿記錄與實物、款項相符。

4.保證會計憑證、會計帳簿、會計報表及其他會計資料的記錄真實、準確、完整,符合會計制度的規(guī)定。

5.建立會計檔案,妥善保管各種會計憑證、會計帳簿、會計報表及其他會計資料。

6.通過會計工作對財務收支和經(jīng)濟活動的合法性、合理性、有效性進行監(jiān)督。

包括:

1)通過對憑證的審核,制止各種不法行為,對于不真實、不合法的原始憑證不予受理。

2)通過對財產(chǎn)的清查,保護公共財產(chǎn)的安全與完整,發(fā)現(xiàn)帳簿記錄與實物、款項不符,應當按照有關(guān)規(guī)定作出處理或報請領導處理。

3)通過辦理財務收支事務,制止或揭發(fā)違反財經(jīng)紀律的行為,對違反國家統(tǒng)一的財政、財務制度規(guī)定的收支,不予辦理,并如實向有關(guān)人員反映情況。

7.根據(jù)國家和上級頒發(fā)的會計法規(guī)、制度和本單位的具體情況,擬訂本單位辦理會計事務的具體辦法。

8.參與擬訂經(jīng)濟計劃、業(yè)務計劃,考核、分析預算和財務計劃的執(zhí)行情況。

第5篇某物業(yè)公司財務部管理范圍

物業(yè)公司財務部管理范圍

1、財務部是公司財務管理、會計核算的職能部門。

2、負責公司財務會計規(guī)章制度、內(nèi)部會計核算制度,內(nèi)部控制制度的制定和實施;

3、負責公司年度財務計劃、財務預算、財務決算的編制;

4、負責公司的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全有關(guān)預算項目的審核、批復及保證資金落實;

5、監(jiān)管公司所有資產(chǎn),對公司所有財務收支活動進行分析,為公司各項經(jīng)營決策提供財務數(shù)據(jù)、財務信息。

第6篇物業(yè)管理師管理實務考試預測試題及答案3

2022物業(yè)管理師管理實務考試預測試題及答案(3)

1、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠( )來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。

a.經(jīng)常性監(jiān)督檢查

b.業(yè)主委員會的督促

c.廣大業(yè)主的自覺性

d.簽訂公約或管理制度

2、在新開發(fā)物業(yè)驗收之前,通常由開發(fā)商行使管理權(quán)和處置權(quán),自設或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作,并簽訂( )。

a.前期物業(yè)管理服務協(xié)議書

b.前期物業(yè)委托管理合同

c.臨時物業(yè)委托管理合同

d.永久性合作協(xié)議

3、業(yè)主全面有效行使對物業(yè)的管理權(quán)是在( )以后。

a.第一個業(yè)主入住一年

b.全部業(yè)主入住

c.成立業(yè)主委員會

d.接管驗收

4、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關(guān)系,由( )編制。

a.物業(yè)管理公司b.業(yè)主委員會c.街道辦事處d.房地產(chǎn)行政管理部門

5、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是( )。

a.行政性管理

b.監(jiān)督式管理

c.協(xié)商式管理

d.文件化管理

答案:1.d 2.a 3.c 4.a 5.d

1、街道辦事處根據(jù)上級有關(guān)部門的布置或指示( )。

a.可以撤換物業(yè)管理企業(yè)

b.可以檢查督促物業(yè)管理企業(yè)的工作

c.可以選聘新的物業(yè)管理企業(yè)

d.不得干涉物業(yè)管理企業(yè)的任何工作

2、物業(yè)管理區(qū)域建設與社區(qū)建設的共性有( )。

a.管理目標一致

b.管理手段一致

c.管理職能一致

d.管理功能一致

3、劃分房屋功能是住宅與非住宅的一個根本標志,是否具備( )。

a.建設達到一定規(guī)模,基礎設施配套齊全

b.室內(nèi)活動的吃、喝、住、穿、用等起居功能和設施

c.按照城市統(tǒng)一規(guī)劃而建設,并以投入使用

d.是相對封閉、獨立的住宅群體或住宅區(qū)域

4、1994年6月,我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)在( )出臺。

a.北京

b.青島

c.廣州

d.深圳

5、住宅小區(qū)物業(yè)管理是( )過程。

a.超期管理

b.靜態(tài)管理

c.動態(tài)管理

d.靜態(tài)、動態(tài)管理

答案:1.b 2.a 3.b 4.d 5.d

1、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復雜,在處理問題時應以( )為依據(jù)。

a.企業(yè)的規(guī)章制度

b.業(yè)主委員會章程

c.上級行政部門的指示

d.法律、法規(guī)

2、物業(yè)管理人員應具備的職業(yè)道德之一是( )。

a.儀表端莊,形象良好

b.忠于職守,盡職盡責

c.體魄健康,胸懷寬廣

d.語言流暢,表達力強

3、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉,辦事拖拉,不符合( )的職業(yè)道德要求。

a.忠于職守,盡職盡責

b.實事求是,辦事公道

c.謙虛謹慎,文明禮貌

d.遵守紀律,奉公守法

4、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭,盡快干好,這體現(xiàn)了( )。

a.積極主動,講求實效

b.謙虛謹慎,文明禮貌

c.刻苦學習,提高素質(zhì)

d.儀表端莊,良好形象

5、講求實效,要做到急修零活當時到現(xiàn)場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當時不處理也不會發(fā)生危險,也( )。

a.必須馬上修好

b.必須三天內(nèi)解決

c.要力爭當日給用戶答復

d.要力爭三天內(nèi)給予答復

答案:1.d 2.b 3.a 4.a 5.c

1、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠( )來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。

a.經(jīng)常性監(jiān)督檢查

b.業(yè)主委員會的督促

c.廣大業(yè)主的自覺性

d.簽訂公約或管理制度

a.前期物業(yè)管理服務協(xié)議書

b.前期物業(yè)委托管理合同

c.臨時物業(yè)委托管理合同

d.永久性合作協(xié)議

3、業(yè)主全面有效行使對物業(yè)的管理權(quán)是在( )以后。

a.第一個業(yè)主入住一年

b.全部業(yè)主入住

c.成立業(yè)主委員會

d.接管驗收

4、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關(guān)系,由( )編制。

a.物業(yè)管理公司

b.業(yè)主委員會

c.街道辦事處

d.房地產(chǎn)行政管理部門

5、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是( )。

a.行政性管理

b.監(jiān)督式管理

c.協(xié)商式管理

d.文件化管理

答案:1.d 2.a 3.c 4.a 5.d

第7篇物業(yè)公司職員培訓管理作業(yè)指導書

1.目的

規(guī)范培訓實施方法,通過有效的培訓使職員在工作意識及工作技能方面滿足崗位需求。不斷提高職員素質(zhì)及服務意識,以適應公司經(jīng)營管理及業(yè)務發(fā)展需要。

2.范圍

適用于公司全體職員(總經(jīng)理、總經(jīng)理助理的培訓方法按地產(chǎn)公司要求執(zhí)行)

3.定義

無

4.職責

部門/崗位工作內(nèi)容

總經(jīng)理審批公司年度培訓計劃及外部培訓實施方案。

辦公室共通性培訓的需求調(diào)查并制定培訓計劃

組織各類員工入職培訓、強化培訓、專題培訓、升任主管以上人員培訓、經(jīng)理在職培訓、特殊人員培訓、外送培訓等。

保存培訓記考核記錄,并衡量評價培訓效果。

管理處/部門經(jīng)理負責審批管理處/部門內(nèi)各項培訓計劃并監(jiān)督實施,確保培訓效果。

人事管理員負責組織本管理處/部門專業(yè)性培訓計劃的制定,跟進實施、評估效果及培訓記錄的歸檔保存

5.方法及過程控制

5.1總則

5.1.1每年12月辦公室在公司范圍內(nèi)組織職員培訓需求調(diào)查。

5.1.2辦公室根據(jù)各管理處/部門上年度績效考核結(jié)果、本年度公司重點戰(zhàn)略規(guī)劃及職員培訓需求調(diào)查結(jié)果,確定培訓需求并制定公司年度培訓計劃,經(jīng)總經(jīng)理審批后實施,并知會各職能部門、各管理處主管級以上職員及人事管理員。

5.1.3 '年度培訓計劃'內(nèi)容應包括:

a培訓目的

b培訓方式

c培訓類別及對象

d培訓內(nèi)容安排(培訓模塊/時間/內(nèi)容/培訓對象及預期達到的效果)

5.1.4各管理處/部門根據(jù)本管理處/部門上年度總體工作狀況,職員考核結(jié)果及所承接公司的重點工作,確定培訓需求并制定本管理處/部門年度專業(yè)培訓計劃。專業(yè)培訓計劃經(jīng)管理處/部門第一負責人審批后實施,并于本管理處/部門內(nèi)公示,報辦公室備案。

5.1.5 各管理處制定本部門的月培訓計劃并于每月3日報辦公室備案。

5.1.6公司年度培訓計劃辦公室應至少每三個月進行一次有效性復核,培訓計劃與實際需求不符的應及時給予變更,報總經(jīng)理批準后,知會各職能部門、各管理處主管級以上職員及人事管理員。

5.1.7 培訓通知至少提前五個工作日以文件形式發(fā)給培訓參加人員,通知內(nèi)容須明確時間、地點、參加人員、培訓資料及注意事項等。

5.1.8培訓參加人員填寫《培訓(會議)出勤表》

5.2 崗前培訓

5.2.1業(yè)務實習

公司聘用的職能部門新職員,在入職培訓后由辦公室安排到公司各相關(guān)管理處實習,了解基本情況,熟悉業(yè)務運作流程。實習結(jié)束后,需向所在部門經(jīng)理提交《新員工實習報告》,該記錄由辦公室妥善保管。

5.2.2入職引導

所有新職員在上崗前,由所在部門的培訓負責人或直屬上級,對其組織實施崗前培訓,引導新職員熟悉工作環(huán)境,了解工作范圍、崗位職責、公司各項規(guī)章制度、掌握專業(yè)技能等。

5.2.3辦公室負責組織新籌建管理處人員的崗前培訓,并根據(jù)崗位要求及培訓內(nèi)容舉行上崗前考核:

a對新籌建管理處全體人員的培訓內(nèi)容至少包括:管理處組織價格、崗位職責;物業(yè)管理相關(guān)法規(guī);本小區(qū)(大廈)情況簡介;房屋交付流程;各崗位專業(yè)服務禮儀等

b專業(yè)技能培訓內(nèi)容包括:

a管理類:品質(zhì)、人事、培訓、行政、財務、信息、資料管理等

b技術(shù)類:房屋結(jié)構(gòu)、設備設施情況、裝修管理等

c安全類:安全防范、停車場、效果管理、緊急突發(fā)事件處理等

d保潔類:清潔綠化消殺技能及程序、材料工具的使用等

5.3 入職培訓

5.3.1入職培訓內(nèi)容應包括:

a公司概況、企業(yè)文化、經(jīng)營理念

b公司人事管理制度、薪酬福利政策

c職業(yè)道德規(guī)范、員工手冊

d物業(yè)管理基礎知識

ebi守則

f品質(zhì)基礎知識、公司質(zhì)量體系介紹

g客戶服務及有效溝通

h職業(yè)安全

i團隊協(xié)作精神

5.3.2辦公室負責各類職員入職培訓的組織實施,培訓考核一般以筆試閉卷方式進行,考核不合格者有一次補考機會,兩次考核'不合格',公司將不予聘用。

5.3.3辦公室須將考核結(jié)果及時予以通報。

5.4 強化培訓

5.4.1強化培訓前,新職員須填寫《新職員試用情況反饋表》,于強化培訓時上交現(xiàn)場培訓講師,該記錄由辦公室妥善保管。

5.4.2由辦公室安排擬轉(zhuǎn)正人員進行強化培訓,主要內(nèi)容為討論工作中的收獲及疑問并答疑、強化公司理念及體系文件、客戶服務及溝通技巧、物業(yè)管理法規(guī)等

5.4.3辦公室須將考核結(jié)果及時予以通報,考核不合格者有一次補考機會,如兩次考核'不合格',將予以辭退。

5.5 在職培訓

5.5.1在職培訓主要以直屬上級在職輔導方式進行。

5.5.2各管理處/部門負責人負責本管理處/部門的培訓計劃、課程設計、組織實施、效果評估等

5.5.3辦公室組織相關(guān)崗位人員每年48小時脫產(chǎn)在職培訓,培訓后須安排考核(管理及技術(shù)類人員在職培訓考核至少每半年一次),考核不合格者有一次補考機會,如兩次考核不合格,將受到降級降薪等處理。在職培訓記錄由辦公室妥善保存至少一年。

5.5.4主管級以上人員在職培訓

a由辦公室負責組織安排每半年一次的在職培訓

b培訓內(nèi)容包括物業(yè)管理及企業(yè)經(jīng)營管理相關(guān)知識等

c在職培訓記錄由辦公室妥善保存至少一年

5.5.5管理處/部門內(nèi)在職培訓

a由管理處/部門負責人按照月度培訓計劃負責組織至少每月一次在職培訓,考核至少每季度一次。

b培訓內(nèi)容為崗位服務技能

c在職培訓考核不合格者,由所在管理處/部門安排再次培訓或做出其他處理。培訓考核記錄由所在管理處/部門保存至少一年

5.6升職培訓

5.6.1此培訓適用于工作表現(xiàn)良好、工作能力較強、擬晉升

到更高一級職位的職員。職員是否得到升職,應視該職員的專業(yè)知識技能及管理水平等方面與該職位是否適應。

5.6.2升職培訓內(nèi)容應包括:

a擬晉升職務的職責及權(quán)限

b擬晉升職位的專業(yè)知識及技能

c管理技巧

d相關(guān)職能部門或管理處相關(guān)崗位實習

5.7 特殊工作人員培訓

5.7.1由辦公室組織安排從事特殊工作崗位(內(nèi)審員/培訓負責人)員工的資格培訓;由管理處經(jīng)理安排從事關(guān)鍵工作崗位(會計/出納/設備責任人/救生員)員工的資格培訓。

5.7.2從事特殊及關(guān)鍵工作崗位員工須取得政府頒發(fā)的崗位資格證書,擔任配電柜、發(fā)電機、消防設施、水泵、電梯等設備的責任人及操作者須取得政府頒發(fā)的崗位資格證書并經(jīng)過公司考核合格后方可正式上崗,擔任救生員、專兼職機動車輛駕駛員須取得政府頒發(fā)的崗位資格證書方可正式上崗。

5.7.3辦公室負責監(jiān)督核實崗位證書的有效期。

5.8外送培訓

5.8.1根據(jù)公司業(yè)務發(fā)展需要,由辦公室負責組織有關(guān)人員外送培訓,以取得資格證書為目的的培訓,培訓結(jié)果后須將結(jié)業(yè)證書原件交辦公室存檔。

5.8.2職員外派培訓由辦公室與有關(guān)部門商討后,填報《職員外派培訓審批表》,報總經(jīng)理批準后實施。

5.8.3職員接受外派培訓費一次在2000元以上的需簽訂《培訓協(xié)議書》

5.9當公司業(yè)務發(fā)展對崗位任職人員有特殊要求時,辦公室應安排相應培訓。

5.10 培訓效果的評估

5.10.1各組織培訓部門應預先設定培訓目標,培訓結(jié)束后檢驗目標的達成情況,并定期開展培訓效果跟查及意見征詢活動,至少每季度總結(jié)培訓成效。

5.10.2辦公室負責至少每季度組織一次對各管理處培訓工作抽查并評估。

5.10.3職員培訓的結(jié)果作為職員轉(zhuǎn)正、晉職、調(diào)薪及獎勵的重要參考依據(jù)。作為職員轉(zhuǎn)正、晉級條件的培訓,培訓結(jié)果不合格者不得轉(zhuǎn)正、晉級。

5.10.4培訓效果評估的方式主要包括:

a筆試

b問答、答辯

c實物操作

d績效考核

5.11培訓記錄管理

5.11.1辦公室負責建立和維護公司總部主管級以上職員的各項培訓檔案,包括學歷、經(jīng)歷、技能和培訓效果評估等。

5.11.2 各管理處/部門負責建立和維護本部門職員的各項培訓檔案

5.11.3職員調(diào)動時,員工培訓檔案應隨之調(diào)動。職員離職時該記錄在職員離職手續(xù)辦理完畢后予以作廢。

6.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy6.2-z01-02-f1 《培訓(會議)出勤表》

tjzzwy6.2-z01-02-f2 《新員工實習報告》

tjzzwy6.2-z01-02-f3 《新職員試用情況反饋表》

tjzzwy6.2-z01-02-f4 《職員外派培訓審批表》

tjzzwy6.2-z01-03-f5 《職員培訓協(xié)議書》

第8篇物業(yè)管理公司職能介紹

物業(yè)管理公司及其職能

荊州zz太陽城由天津zz物業(yè)管理有限公司荊州分公司負責本物業(yè)的物業(yè)管理工作。物業(yè)管理公司按《荊州zz太陽城業(yè)主臨時公約》(以下簡稱臨時公約),執(zhí)行對荊州zz太陽城之物業(yè)管理職責,享有或承擔《臨時公約》中規(guī)定的物業(yè)管理人的各項權(quán)利、義務及責任。

*物業(yè)管理公司除了負責收取日常的管理費及有關(guān)費用外,亦有權(quán)根據(jù)實際情況,修改住戶手冊及其他有關(guān)物業(yè)的管理守則。

*物業(yè)管理公司有責任做好本小區(qū)的安全防范、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、公共設備設施維護保養(yǎng),為業(yè)主和住戶提供一個文明、安全、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。

*本物業(yè)管理公司負責維持本物業(yè)范圍之正常運作及為業(yè)主提供完善的服務,如處理住戶的咨詢及投訴。此外,還代表荊州zz太陽城全體業(yè)主處理各公共事務。

*物業(yè)管理公司員工有職責為業(yè)主提供物業(yè)管理服務,但請業(yè)主不可要求物業(yè)管理公司員工私下提供服務,如有任何需求,請聯(lián)系本公司。另請業(yè)主勿直接賜贈任何財物給公司工作人員,如有任何賜教,請與公司聯(lián)系。

第9篇寫字樓大廈物業(yè)管理財務核算

寫字樓、大廈物業(yè)管理財務核算

財務核算是企業(yè)經(jīng)濟核算的重要內(nèi)容。它是反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動消耗、物資消耗和資金占用及其經(jīng)濟效果的方法。財務核算是根據(jù)審核后的原始憑證,運用會計科目,填制記帳憑證,登記會計帳簿,以貨幣為計算尺度,連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計算各核算項目的經(jīng)濟活動過程。

1)主要作用如下:

a)為考核和評定企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位經(jīng)營管理成果提供西、完整的資料。

b)通過財務核算程序?qū)ζ髽I(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動消耗、物資消耗和資金占用實施有效的監(jiān)督。

2)會計核算

a)核算時間月度從上月26日至本月25日為當月核算期,年度從上月12日26日至本年12月25日為年度核算期。

b)會計帳務以人民幣為記帳單位,有外幣計算的經(jīng)濟業(yè)務,應當折合人民幣記帳,同時登記外國貨幣金額和折合率,規(guī)定以季初一日的匯率作為記帳率。當季末掉正其發(fā)生的差額作為外幣兌換損益處理。

c)公司采用借貸復式記帳法。

d)會計科目使用和核算以財政廳制定的《企業(yè)會計制度》為主,結(jié)合公司的實際,設置總帳、銀行現(xiàn)金日記帳,各類債權(quán)債務往來和費用的二級科目明細帳等,進行會計核算。

e)原始憑證是記帳的依據(jù),要求一切原始憑證具有手續(xù)完備、完整、合法、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、清楚、日期和印章齊全,大、小寫相符等的法定憑證,不得用白條子報帳。

3)會計憑證和會計帳冊

a)公司的會計憑證、帳冊、報表等會計記錄資料,必須根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務進行登記,做到手續(xù)齊全、內(nèi)容真實,準確完整、及時完善,并符合會計制度的規(guī)定。

b)財務會計人員必須認真審核各種原始憑證,遇有偽造或涂改情況,虛報冒領款等行為,應拒絕受理,并及時向主管領導報告,對內(nèi)容不全、手續(xù)不齊、數(shù)字有差錯的憑證,應予退回、補填或更正,一切原始憑證經(jīng)審核無誤后,方能填寫記帳憑證以記帳。

c)收款憑證、付款憑證,必須按照發(fā)生事項內(nèi)容填制清楚,并經(jīng)出納人員簽章后方能生效。轉(zhuǎn)帳憑證要經(jīng)管會計填制,并健全會計核算,一切記帳憑證必須經(jīng)指定的審核人員審定簽章后,方可記帳。

d)公司及其下屬的主管會計,應對一切原始憑證記帳帳冊負責,指定專人列冊登記,妥善保管,絕不丟失。有關(guān)會計報表帳冊和會計憑證的保存年限,均按上級規(guī)定辦理。

e)一切未使用的重要空白憑證,如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)應指定專人保管,啟用時由領用人辦理領取手續(xù),每年終了后的第一個月內(nèi)由主管會計清查、核實,上報有關(guān)部門。

f)工程部、綜合部所承接的工程項目必須按正常的手續(xù)程序辦理工程預付款,進度款和結(jié)算。

第10篇物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題-第七章房屋及設備設施管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之第七章房屋及設備設施管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.以下不屬于按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料分類的是()。

a磚木結(jié)構(gòu)

b混合結(jié)構(gòu)

c鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

d墻承重結(jié)構(gòu)

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對房屋種類的理解。房屋按建筑結(jié)構(gòu)和類型可分為:磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。選項d“墻承重結(jié)構(gòu)”是按房屋承受力方式進行分類的,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

2.以下不屬于房屋及設施設備評價參考的主要指標是()。

a房屋完好率

b危房率

c維修率

d設施設備完好率

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設施設備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設施設備完好率。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第109頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內(nèi)容。

3.以下不屬于房屋組成部分的是()。

a非承重墻

b門窗

c電氣

d樹木

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結(jié)構(gòu)部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設施設備部分(如電氣)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

4.房屋的結(jié)構(gòu)部分不包括哪一項()。

a基礎

b承重構(gòu)件

c屋面

d暖通

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項d“暖通”屬于設施設備部分。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁

“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

5.不屬于房屋及設施設備預防性維修方式的是()。

a計劃性預防維修

b緊急搶修

c狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修

d改善性的預防維修

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對維修養(yǎng)護方式和類別的掌握程度。預防性維修包括計劃性預防維修、狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修、改善性的預防維修3種方式。選項b“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 12~1 13頁“房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂”的內(nèi)容。

6.不屬于訂立外包管理合同應注意的事項的是()。

a建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度

b保證簽約主體與實施主體一致

c明確在出現(xiàn)情況時的責任方

d明確服務的技術(shù)指標

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項a“建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度”是外包管理合同實施應注意的問題,而不是“訂立”應注意的事項。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第125~126頁“共用設施設備外包管理合同的簽署和外包控制”的內(nèi)容。

7.關(guān)于消防設施維修保養(yǎng)人員的職責,以下說法不正確的是

()。

a維修保養(yǎng)人員應由有消防設施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員擔任

b維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后,在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告

c對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況,每月不少于2次到現(xiàn)場做一般性檢查

d實行24小時值班制度,對消防設施出現(xiàn)的故障及時修復,保證其正常運行

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)人員工作職責的掌握程度。選項b“維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后,在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告”應為“維修保養(yǎng)人員進人現(xiàn)場后,在5個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第119頁“維修保養(yǎng)人員職責”的內(nèi)容。

8.以下各項不屬于排水系統(tǒng)的是()。

a污水系統(tǒng)

b雨水系統(tǒng)

c中水系統(tǒng)

d工業(yè)廢水系統(tǒng)

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對給排水系統(tǒng)的掌握程度。排水系統(tǒng)分為污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)和工業(yè)廢水系統(tǒng)。選項c“中水系統(tǒng)”屬于給水系統(tǒng)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第127頁“給排水系統(tǒng)”的

內(nèi)容。

9.給排水系統(tǒng)管理的注意事項中,不正確的是()。

a應保證消防用水的基本儲備

b雨水、污水合流排放

c餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池

d北方地區(qū)應注意冬季管道防凍

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對給排水系統(tǒng)注意事項的掌握程度。選項b“雨水、污水合流排放”應為“要堅持雨水和污水分流排放”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第128頁“給排水系統(tǒng)中的注意事項”

的內(nèi)容。

10.以下說法中不正確的是()。

a完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好的房屋

b危險房是指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承重能力的房屋

c嚴重損壞房是指房屋年久失修,結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞,需進行大修或翻修、改建的房屋

d設施設備完好率是指完好設施設備數(shù)量占全部設施設備數(shù)量的百分比

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對完好房、危險房、設施設備完好率等概念的掌握程度。選項a“完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好的房屋”是對“基本完好房”

的解釋。有關(guān)內(nèi)容可參

見教材第109~1 10頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內(nèi)容。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.房屋及設施設備的維修保養(yǎng)包括,對房屋和設施設備進行的()。

a維護

b清潔及潤滑

c故障維修

d狀況普查

e定期檢查

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)內(nèi)容的掌握程度。房屋及設施設備的維修保養(yǎng)包括:對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑;損耗或故障時的維修;必要情況下的專業(yè)測試;無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設計方面的改善等,不包括“狀況普查”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第111頁。

2.按房屋層次和高度可分為()。

a平層建筑

b低層建筑

c多層建筑

d高層建筑

e超高層建筑

【答案】b c d

【解析】本題考查的是考生對房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。

3.房屋的基本組成部分,結(jié)構(gòu)部分包括()。

a基礎

b承重構(gòu)件

c屋面

d暖通

e樓地面

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等,選項d“暖通”屬于設施設備部分。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。

4.房屋的基本組成部分,設施設備部分包括()。

a水衛(wèi)

b電氣

c消防系統(tǒng)

d門窗

e非承重墻

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設施設備部分包括水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷電梯)等項目,選項d“門窗”屬于裝修部分,選項e“非

承重墻”屬于結(jié)構(gòu)部分。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。

5.房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的實施中,應注意控制的因素有()。

a質(zhì)量的控制

b進度的控制

c成本的控制

d人員的控制

e緊急事件的控制

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃實施的掌握程度。房屋的維修養(yǎng)護計劃實施應注意控制三個因素:質(zhì)量的控制、進度的控制、成本的控制。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第116―117頁。

6.設施設備的狀態(tài)管理包括的內(nèi)容有()。

a設備的檢查

b設備的狀態(tài)監(jiān)測

c定期預防性試驗

d設備故障診斷技術(shù)

e節(jié)能管理

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對設施設備狀態(tài)管理的掌握程度。設施設備的狀態(tài)管理包括四個方面:設備的檢查、設備的狀態(tài)監(jiān)測、定期預防性試驗、設備故障診斷技術(shù)。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第122頁。

7.訂立外包管理合同應注意的事項有()。

a在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致

b合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失,明確在出現(xiàn)情況時的責任方,以免在出現(xiàn)問題時產(chǎn)生糾紛

c應在合同中明確服務的技術(shù)指標標準,并盡量采取量化形式,便于檢驗

d委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件,既便于監(jiān)督服務過程,也便于掌握設施設備狀況

e建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項e“建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施”是外包管理合同“實施”應注意的問題。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第125~126頁。

8.關(guān)于消防設施設備維修保養(yǎng)人員的職責,以下說法正確的是

()。

a維修保養(yǎng)人員應由有消防設施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員擔任

b維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后,在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告

c對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況,每月不少于一次到現(xiàn)場做一般性檢查

d實行24小時值班制度,對消防設施出現(xiàn)的故障及時修復,保證其正常運行

e按照計劃對建筑消防設施進行定期檢查、維修和保養(yǎng)

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)人員職責的掌握程度。選項b“維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后,在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告”應為“在5個工作日內(nèi)”;選項c“對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況,每月不少于一次到現(xiàn)場做一般性檢查”應為“每月不少于兩次”。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第119―120頁。

9.關(guān)于供配電系統(tǒng)的種類說法正確的是()。

a按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電

b按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電

c按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電

d按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時供電

e按供電類型方式分為交流電和直流電

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對供配電系統(tǒng)的掌握程度。選項e“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯誤的。故本題選abcd,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第126頁。

10.屬于共用設施設備運行管理主要內(nèi)容的

是()。

a制訂合理的運行計劃

b外包的選擇

c節(jié)能管理

d配備合格的運行管理人員

e建立健全必要的規(guī)章制度

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對共用設施設備的運行管理和外包控制的掌握程度。共用設施設備的運行管理包括:制訂合理的運行計劃、配備合格的運行管理人員、提供良好的工作環(huán)境、建立健全必要的規(guī)章制度、設施設備的狀態(tài)管理和節(jié)能管理,選項b“外包的選擇”屬于房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制中的內(nèi)容。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第121~124頁。

1 1.屬于采用管理手段節(jié)能降耗的節(jié)能管理方式有()。

a加強宣傳和培訓,樹立節(jié)能意識

b建立能源消耗的計劃和考核制度

c對設備或工藝進行改造

d盡量安排設備能夠連續(xù)、滿載開動使用

e合理設定運行參數(shù)(如空調(diào)溫控點)

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對節(jié)能管理的掌握程度。選項c“對設備或工藝進行改造”屬于“采用技術(shù)改造節(jié)能”的內(nèi)容而不是“采用管理手段節(jié)能降耗”中的內(nèi)容。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第123~124頁。

三、案例題

1.某業(yè)主4年前在某小區(qū)購買了一套商品房,但一直沒有居住。一天,該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知,經(jīng)查看,是所購商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂,并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損,兩戶業(yè)主均提出賠償要求。

該業(yè)主認為,自己并未人住所購商品房,水管破裂不是自己人不造成的,而是水表接頭處老化斷裂所致,自己不應對漏水負全責。

物業(yè)公司認為,業(yè)主購買房屋后,房屋漏水造成的損失理應由業(yè)主承擔。

請問樓上業(yè)主長期未入住,其房屋中管道老化破裂,給樓下業(yè)主造成的損失應該由誰來承擔在緊急情況下,物業(yè)管理公司可否進入本案樓上業(yè)主家進行必需的維修,因此給樓上業(yè)主造成的損失應該由誰承擔

【答案】(1)首先,根據(jù)建設部下發(fā)的《商品房實行住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中,業(yè)主購房已滿4年,則開發(fā)商不承擔責任。

本案中的水表接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi),雖然不是業(yè)主人為造成的,但由于房屋所有~,ii,_jen有,從物業(yè)公司提供服務的公共性質(zhì)考慮,物業(yè)公司既沒有權(quán)力私自打開房間進行檢

查,在沒有備案的情況下,也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此,水管老化破裂造成的損失應由該業(yè)主個人承擔。

但根據(jù)實際情況,也并不排除物業(yè)公司承擔責任的可能性:若在本案例中,物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后,沒有及時采取措施,如未聯(lián)系樓上業(yè)主,而采取消極的不作為,致使樓下業(yè)主的損失擴大,則物業(yè)公司存在過錯,可能也會就擴大的損失承擔責任。

(2)物業(yè)公司在無法聯(lián)系到業(yè)主,而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴大的情形下,(屬于緊急避險)可以先行進入樓上業(yè)主家進行檢查維修,如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失,賠償責任應由收益人承擔(此案的收益人是樓下業(yè)主)。

緊急避險是指:為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險,不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認為物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可,進入樓上業(yè)主家中進行檢查并排除故障。但應符合下列條件:①樓下業(yè)主損失不斷擴大。②業(yè)主無法及時趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。③進入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時維修遭受的損失比物業(yè)公司進入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。

此外,為了避免在緊急情況下,物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動避免損失,也為了避免在采取緊急措施后,在責任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛,我們建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在

《物業(yè)管理服務合同》中,對在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險行為情形,如:緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定。

2.王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。一天,王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時,桌面突然脫落,將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間,造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事

后,王先生找到某物業(yè)公司,認為其應就管理不善承擔責任。而物業(yè)公司則認為這完全是王先生監(jiān)護不當造成的,與物業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。因此,王先生將物業(yè)公司告上法庭。

石桌桌面重達90公斤,石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接,安裝時只用了樹脂和水泥粘合。

庭審中,物業(yè)公司認為,在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用,而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的,是她自己的過錯造成的,而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護責任。因此,物業(yè)公司不承擔任何賠償責任。請問王先生的女兒受傷,物業(yè)公司是否要承擔賠償責任王先生是否也應該承擔部分責任

【答案】

(1)王先生的女兒受傷,物業(yè)公司要承擔賠償責任。

根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》和建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和管理。故,物業(yè)公司對石桌、石凳有管理義務應承擔對管理不善造成的損失承擔賠償責任。但是,不是全部賠償責任,而是部分責任。

(2)由于王先生作為女兒的監(jiān)護人,沒有盡到監(jiān)護責任,也負有一定責任。

3.甲小區(qū)某樓602室由華某承租,502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時,未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規(guī)范要求設置防護網(wǎng),被鳥鉆進管道內(nèi)筑巢,致使管道堵塞。一天,遭遇大雨,因落水管道堵塞,雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺,因該陽臺排水izl已封死,積水無法排出,沿602室周圍墻角滲人502室,致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業(yè)公司對502室王某的損失負有什么樣的責任602室的裝修人華某是否對502室王某室內(nèi)的損失負有責任

【答案】(1)根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》和建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治

安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善,未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和

疏通,致使雨水受堵后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內(nèi),造成王某財產(chǎn)損失,對此,物業(yè)管理公司應承擔主要責任。

(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意,擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死,使陽臺的積水無法從排水管及時排出,加重了王某的財產(chǎn)損害。為此,華某對王某的財產(chǎn)損害也應承擔一定的責任。

4.張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上,張老太太到天臺去收晾曬在外的衣物,當從天臺下樓時,樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑,只好摸索著下樓。結(jié)果,不慎從樓梯上摔下,造成兩只手小臂骨折,其中右臂粉碎性骨折,左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認為:自己之所以被嚴重摔傷,完全是因為樓道燈不亮造成的。該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應承擔自己全部的醫(yī)藥費并應賠償自己的精神損失。請問該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對此負有責任該物業(yè)公司是否應對張老太太進行賠償

【答案】(1)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對張老太太的摔傷負有責任。

物業(yè)管理是根據(jù)合同進行管理和服務的。依據(jù)我國《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)負有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務,本案中的物業(yè)公司沒有及時對小區(qū)的樓道燈進行更換,未盡到相應的管理和維護義務,最終導致張老太太身體嚴重受傷,身心受到傷害,物業(yè)公司對此負有責任。

(2)同時,依據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定,“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任?！惫?物業(yè)公司應對張老太太賠償醫(yī)療費和精神損失費。

5.你是工程部管理人員,負責房屋及設施設備的管理工作,請說明房屋及設施設備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些

【答案】房屋及設施設備管理的主要內(nèi)容及方法有:房屋及設施設備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術(shù)檔案資料管理、采購和零備件管理、工量具和維修用設備的管理、外包管理、技術(shù)

支持。

“6.你是工程部管理人員,負責房屋及設施設備的維修工作,請說明房屋及設施設備維修工作在組織實施時應注意哪些問題

【答案】應注意以下問題:

(1)質(zhì)量的控制:對維修養(yǎng)護質(zhì)量有影響的要素進行有效控制,并加強對工程質(zhì)量的驗收檢查,確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質(zhì)量標準。

(2)進度的控制:物業(yè)的房屋和設施設備的使用率較高,停機維護一般都會給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護工作進度進行有效控制,既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響,也有利于降

低成本。

第11篇物業(yè)質(zhì)量手冊-資源管理

物業(yè)質(zhì)量手冊:資源管理

1資源提供

為確保質(zhì)量管理體系的實施、保持和持續(xù)得到改進,確保物業(yè)管理服務滿足業(yè)戶需要,增進業(yè)戶滿意,最高管理者應及時提供資源。資源提供包括:設置zz物業(yè)的組織機構(gòu),合乎要求的管理、操作人員,提供適宜的工作環(huán)境,配備辦公設施,提供消防、通訊、運輸、工程維護、檢測等設備設施。

2人力資源

2.1總則

為順利實施質(zhì)量管理體系,zz物業(yè)根據(jù)物業(yè)管理服務職能需要,設立了若干部門和崗位,并根據(jù)全體員工的學歷、專業(yè)、培訓、技能、特長和經(jīng)歷等情況,綜合考慮、合理安排、賦予職責,確保全體員工在各自的工作崗位上都能符合質(zhì)量管理體系所規(guī)定的任職條件和具有承擔崗位職責的能力。對zz物業(yè)人員需求、招聘、錄用、調(diào)配、考核、獎懲等人事管理工作作出了具體規(guī)定,具體見《人事管理控制程序》。

2.2能力、意識和培訓

為提高全體員工的質(zhì)量意識、專業(yè)技術(shù)水平和工作能力,保證質(zhì)量管理體系有效運行,zz物業(yè)采取以下措施:

1)公司總部規(guī)定了從事影響物業(yè)管理服務質(zhì)量工作的人員所必須具備的能力,詳細內(nèi)容見附件《部門職責、崗位職責及任職條件》。

2)各部門、物業(yè)項目(管理處)根據(jù)任職條件及提高業(yè)務水平和工作技能的需要,確定其人員培訓的需求,在每年年底以書面形式編寫下一年度的培訓需求報告,交公司總部負責辦理。

3)公司總部負責匯總各部門、物業(yè)項目(管理處)提交的書面培訓需求報告,結(jié)合組織人力資源的實際情況,在每年12月31日前制定zz物業(yè)全年的《年度培訓計劃》,經(jīng)主管領導批準后實施。同時應考慮到因公司工作思路的調(diào)整及工作重點轉(zhuǎn)移,應及時對培訓計劃進行調(diào)整。

4)培訓的內(nèi)容應包括:物業(yè)管理服務法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范要求、新員工崗前培訓內(nèi)容、企業(yè)精神、企業(yè)文化、崗位職能職責、應知應會、實操考核、敬業(yè)精神與職業(yè)道德的培訓等。同時應將質(zhì)量管理標準納入培訓內(nèi)容,使員工認識到自己的工作應切實遵守質(zhì)量管理體系的要求,符合要求將對企業(yè)帶來巨大的好處,偏離標準和程序,將給企業(yè)造成損失,強化敬業(yè)精神,為實現(xiàn)zz物業(yè)的方針、目標做出應有的貢獻。

5)公司總部每季度對人員的能力進行評審,如發(fā)現(xiàn)有能力不能滿足應有要求,就需提供培訓措施來彌補現(xiàn)有能力的缺陷。此外還須提供新法規(guī)、新知識、新技術(shù)的專項培訓,使員工的知識及時得到更新;

6)培訓的方式是多樣的。如:質(zhì)量體系標準、行業(yè)法律法規(guī)、公司企業(yè)文化、企業(yè)精神、規(guī)章制度與職業(yè)道德等由公司總部組織全員培訓;特殊工種培訓可送發(fā)證單位培訓;各部門專業(yè)技能、實操能力由相關(guān)職能部門負責。

7)每次培訓之后,組織者須采取考試或考核等方式,對受訓人員的學習、知識技能掌握情況進行評價,確保培訓的有效性,并將評價結(jié)果進行記錄,作為績效考核的一項內(nèi)容,具體操作按《培訓管理程序》執(zhí)行。

3基礎設施

1)zz物業(yè)提供的為達到管理服務符合要求的基礎設施包括:

①房屋及其配套的供電、電梯、消防、給排水、對講監(jiān)控系統(tǒng)和園林綠化等公共設備(設施)。

②對設備(設施)進行維護保養(yǎng)所使用的工具。

③辦公使用的計算機、網(wǎng)絡系統(tǒng)、復印機、打印機、傳真機、通訊工具等辦公設施。

2)各物業(yè)項目(管理處)工程維護部負責其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供配電、電梯、消防、給排水、對講監(jiān)控等設備設施的運行、操作及維護保養(yǎng)等,具體按《設備設施綜合管理程序》執(zhí)行。

3)公司總部及行政部管理部負責對辦公區(qū)域內(nèi)的辦公設備、工程維護部的維修工具及環(huán)衛(wèi)部的綠化工具等進行管理、編號,編制《設備臺帳》,張貼標簽,注明物品名稱、購置日期、使用人及責任人等;每季度進行一次盤點,做到帳物相符,將設備狀態(tài)(正常、待修、報廢)記入《設備臺帳》中,并在設備上做出標識。設備使用人員做好使用設備的維護工作。

4工作環(huán)境

辦公區(qū)域要保持整潔、干凈和安靜,創(chuàng)造必要的條件,為業(yè)戶辦事提供舒適、方便的辦公環(huán)境。

第12篇物業(yè)管理人員崗位描述

物業(yè)管理處人員崗位描述

1、管理處主任

1)負責審核年度社區(qū)文化方案,審批客戶服務工作方案;

2)負責檢查、監(jiān)督、指導客戶服務工作;

3)負責對客戶服務人員辭退及辭職的審批;

4)及時處理向公司反映業(yè)主重大的投訴意見;

5)合理調(diào)配人員,協(xié)調(diào)各崗位的分工與協(xié)作;

2、客戶服務主管

1)負責制定客戶服務工作方案;