第1篇 小區(qū)物業(yè)管理公司投標(biāo)邀請書
小區(qū)物業(yè)管理公司投標(biāo)邀請
按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《**市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》的規(guī)定,現(xiàn)決定對(項(xiàng)目名稱)的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行(公開/邀請)招標(biāo)。茲邀請合格投標(biāo)人以密封標(biāo)書的方式前來投標(biāo)。
一、招標(biāo)項(xiàng)目的簡要說明
本項(xiàng)目位于**市**區(qū)(市)縣**口**路 號(hào),(或見小區(qū)周邊地理位置圖)。
本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)類型為: 。
本項(xiàng)目總用地面積 平方米。用地構(gòu)成為:建筑用地 平方米(其中公建用地 平方米),道路用地 平方米,綠化用地 平方米。
本項(xiàng)目總建筑面積 平方米。其中地下總建筑面積 平方米,地上總建筑面積 平方米(住宅建筑面積 平方米,商業(yè)用房建筑面積 平方米,辦公用房建筑面積 平方米,其他物業(yè)建筑面積 平方米)。
本項(xiàng)目共計(jì)建筑物 幢(其中住宅 幢 套,非住宅 平方米);建筑結(jié)構(gòu)為 。
本項(xiàng)目的建筑密度為 %;綜合容積率 ;綠化率為 %。
本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)車停車位 個(gè),其中地上停車位 個(gè),地下停車位 個(gè);按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造了非機(jī)動(dòng)車停車場所 平方米。
二、項(xiàng)目開工和竣工交付使用時(shí)間
本項(xiàng)目于 年 月開工建設(shè),共分 期開發(fā)建設(shè)。第一期工程計(jì)劃于 年 月竣工并交付使用;整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目于 年 月全部建成竣工交付使用。
三、物業(yè)管理用房的配置情況
1、物業(yè)管理企業(yè)辦公等用房:建筑面積為 平方米;坐落位置: 。
2、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房:建筑面積為 平方米;坐落位置: 。
四、房屋專項(xiàng)維修資金建立情況
開發(fā)建設(shè)單位按 標(biāo)準(zhǔn)繳存,計(jì) 元;購房人按 標(biāo)準(zhǔn)繳存,計(jì) 元;專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)充來源有 ,建立的住房專項(xiàng)維修資金現(xiàn)存于 。
五、招標(biāo)書的發(fā)售
投標(biāo)單位應(yīng)于 年 月 日 時(shí) 分前至**市**區(qū)**口**路 號(hào)室(領(lǐng)取/購買)招標(biāo)書。(出售的招標(biāo)書每套標(biāo)書收取成本費(fèi) 元整)。
六、保證金的繳納
1、投標(biāo)人在(領(lǐng)取/購買)招標(biāo)書的同時(shí)繳納投標(biāo)保證金元整。未中標(biāo)者在招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同后5日內(nèi)退還保證金,不計(jì)利息。投標(biāo)前所發(fā)生的一切費(fèi)用由投標(biāo)人自行承擔(dān)。
2、未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo),將被視為投標(biāo)無效。
七、投標(biāo)地點(diǎn):**路 號(hào)室。
八、投標(biāo)截止時(shí)間 年 月 日 時(shí) 分,逾期收到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不接受。
九、招投標(biāo)說明會(huì): 年 月 日 時(shí) 分約請投標(biāo)人共同踏勘招標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場并舉行說明會(huì)。
十、投標(biāo)人可在收到招標(biāo)文件以后自行組織查看現(xiàn)場。
十一、開標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)
1、開標(biāo)時(shí)間: 年 月 日 時(shí) 分
2、開標(biāo)地點(diǎn):*市*區(qū)*口*路 號(hào)室。
十二、對本次招標(biāo)提出詢問的,請于 年 月 日前與(姓名)聯(lián)系,(技術(shù)方面的詢問請以信函或傳真的形式)。
地 址:
郵 編:
電 話:
傳 真:
聯(lián)系人:
(招標(biāo)人)
年月日
第2篇 x小區(qū)物業(yè)管理處整改創(chuàng)收報(bào)告
花園小區(qū)物業(yè)管理處整改創(chuàng)收報(bào)告
本人zz于2023年10月21日應(yīng)聘到**物業(yè)管理有限公司,被分配到**園物業(yè)管理處,從事物業(yè)管理工作。自2023年10月21日到崗至今有一周有余,現(xiàn)對于物業(yè)小區(qū)基本情況有了一部分的了解和認(rèn)識(shí)。小區(qū)開發(fā)建筑面積共計(jì)48473.07平米,其中住宅45066.72平米,底商3406.3平米,應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)852077.16元全年,半年426038.58元,但現(xiàn)有3戶未領(lǐng)鑰匙,底商3戶合計(jì)少收物業(yè)費(fèi)10419.75元,也就是說物業(yè)公司半年的收入為415618.83元,物業(yè)公司支出每月電費(fèi)16000元左右,水費(fèi)350元左右,員工工資20900元+10%的各項(xiàng)員工福利2090元,辦公費(fèi)每月500元,衛(wèi)生費(fèi)1000元,不可預(yù)見費(fèi)用1000元/月,合計(jì)每半年支出251040元,收入按85%收費(fèi)率為353276.00元減8%稅收325013.93元,每半年102236元,利潤率22.77%新城管理處每年凈收入少于200000元,利潤率低于20%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同等水平物業(yè)公司30%-35%的利潤率。綜上所述本人提出以下整改措施和創(chuàng)收方案。
一、整改項(xiàng)目:
1、節(jié)能降耗:
a:現(xiàn)在新城物業(yè)地下車庫需長期使用照明的燈泡120盞,每盞為40w的日光燈管,多為兩個(gè)一組,每天24小時(shí),照明用電為每天120kw/h(120度)。整改時(shí)用36w高亮節(jié)能燈替代40w日光燈管一組,即80w。這樣整改后能源消耗將減少至每天51.84kw/h(51.84度),每月會(huì)減少開支1060.8元(這個(gè)節(jié)省還不包括地下車庫進(jìn)口坡道改成聲光控?zé)纛^的節(jié)能部分)。
b:物業(yè)公司辦公室節(jié)能把一層、二層現(xiàn)有辦公用燈改裝成36w高亮節(jié)能燈,在現(xiàn)有情況下可以節(jié)能60%,把電梯間燈更換成聲光控?zé)纛^,使用25w白熾燈。
c:對現(xiàn)有三棟樓的各單園內(nèi)加裝各單元的樓梯間和電梯運(yùn)行的電表。根據(jù)是唐價(jià)經(jīng)費(fèi)字【2007】14號(hào)文件即《唐山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知的第十六條規(guī)定。這部分電費(fèi)應(yīng)向本單元內(nèi)業(yè)主合理分?jǐn)偸杖?。這樣我物業(yè)公司將節(jié)省大量的資金,提高營業(yè)收入,約為每單元1500元,新城小區(qū)應(yīng)為每月10500元左右。
2、減員增效:
a:在水泵房加裝攝像頭兩個(gè),可裁撤說泵房值班人員,兩人節(jié)約18000元支出(人員工資700元*2人*12月=16800元+1200各種福利=18000元)。原有水泵房的工作通過加裝兩個(gè)攝像頭來解決,同時(shí)要求保安員對水泵房進(jìn)行巡檢(不超過2小時(shí)一次),工程維修部對設(shè)備巡檢每天一次,包括設(shè)備加油、配電柜、清掃擦拭等。
b:調(diào)整工程維修部員工值班形式?，F(xiàn)在工程維修部為3人,每人值班24小時(shí),第二天休一天,第三天上白班8小時(shí),再加上每人每月有4天休息日,這樣就造成每月有12天只有一名維修員工在崗,長期大活干不了小活多時(shí)干不過來的情況,擬更改成夜間值班給補(bǔ)貼15元-20元,第二天正常上班,這樣既保證了工作的連續(xù)性也可把一些原來干不了的工程快速完成。工程維修部員工3名,主管1名,4人同時(shí)倒班,包括中午值班。
c:環(huán)境保潔部現(xiàn)每天工作8小時(shí),每月4天休息日,擬更改為每天工作6小時(shí),每人每月1天休息日,原則上以每次休息半天,分兩次休,但如果家中確有事時(shí)也可以休一天。這樣在以后的可以完全發(fā)揮員工的工作積極性,避免泡崗磨時(shí)間的事件發(fā)生,而且我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在保潔隊(duì)伍就多一人,應(yīng)為內(nèi)外保兼顧打掃,哪個(gè)樓的內(nèi)保衛(wèi)生就應(yīng)把相對應(yīng)的外保任務(wù)完成,減員后保潔工資上漲50元,總工資成本下降。但是、否減員請領(lǐng)導(dǎo)決定。
d:客服部前臺(tái)值班,現(xiàn)物業(yè)公司中午無人值班和物價(jià)局備案不符,而且也有多名業(yè)主對此提出異議,現(xiàn)擬定客服中午值班每班1人,中午值班有兩種方案:⑴是中午值班下午早下班,⑵是中午值班給5元補(bǔ)貼,⑶是中午在有條件時(shí)管飯,沒有補(bǔ)貼下午也不早下班。
3、小區(qū)硬件改造:
a:對小區(qū)各樓前加裝自行車泊車位,以便對小區(qū)內(nèi)的非機(jī)動(dòng)車輛(含摩托車),的管理,如按現(xiàn)有情況放在樓道內(nèi)或單元門廳內(nèi)外兩處,既影響小區(qū)的整體形象,又不利于管理,而且如果為此出現(xiàn)意外傷害事件,物業(yè)公司還要有連帶管理責(zé)任。
b:小區(qū)北門加裝開關(guān)或防護(hù)欄,這樣既保證了小區(qū)的安全性,又可以對人員和非機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行控制,還可節(jié)省3名保安員,每班一名保安員(費(fèi)用在3000-4000元)。
c:對小區(qū)西門南側(cè)鋪設(shè)0.5米-0.6米的草坪磚,此工程是北門封閉配套工程,以便人員、車輛都在西門出入(含西門北側(cè)抹一個(gè)緩坡)。
d:北門的攝像頭更換為紅外線攝像頭,以便夜間管理。
二、小區(qū)創(chuàng)收:
小區(qū)創(chuàng)收是物業(yè)管理運(yùn)營中不可缺少的一部分,也是物業(yè)公司的主要盈利點(diǎn),一般的講都是一次投資,20-30年收益,或不需投資就可收益。
1、小區(qū)內(nèi)外停車有多種運(yùn)營方式,以下針對新城小區(qū)有以下兩種方法(外部車輛):
a:對小區(qū)車輛只收取占地費(fèi),不收取管理費(fèi)。這樣投資雖然較少,但管理效果不好,而且收益也非常少,不利于小區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展(60-80元每車每月)。
b:在小區(qū)外商業(yè)北側(cè)建立永久式地上停車位,在入口(商業(yè)西側(cè))建立道閘,有專人管理。這樣既解決了前面所說3名保安的去留問題,也可以大大的提高收入(150-180元每車每月),而且投資也在2-3個(gè)月就可收回。現(xiàn)小區(qū)外約可增車位100-300個(gè),按每車每月150元收取,每月收取15000元,投資每個(gè)車位在280元左右,總投資35000元。
2、小區(qū)內(nèi)廣告位的設(shè)立和招商,因本小區(qū)現(xiàn)有面積比較小,各商家不太有興趣,請總公司在招商時(shí)一起考慮,在二期可入住時(shí)在分開運(yùn)營。
以上是本人一點(diǎn)膚淺的建議,請董事長批評(píng)指正。
**園物業(yè)管理處經(jīng)理:zz
20**年**月**日
第3篇 小區(qū)物業(yè)客戶管理客戶信息
小區(qū)物業(yè)客戶管理之客戶信息
客戶信息傳遞與溝通
1 目的
制定有效的管理制度,建立良好的客戶關(guān)系。
2 適用范圍
適用于與客戶交流工作。
3 職責(zé)
客服部負(fù)責(zé)對客戶聯(lián)系與服務(wù)的統(tǒng)一管理。
4 工作要求
4.1 客戶入住時(shí),客服部要為客戶做好登記;
4.2 客戶的投訴或報(bào)修,由客服部統(tǒng)一受理;
4.3 對客戶的投訴,要求做到'有求必應(yīng),有應(yīng)必解,有解必答';
4.4 客服部主管或管理員在客戶入住一個(gè)月內(nèi),對新客戶進(jìn)行回訪,獲取客戶對物業(yè)公司的有關(guān)評(píng)價(jià);
4.5 客服部經(jīng)常走訪客戶,傾聽他們對管理與服務(wù)的意見,并予以解釋和改正,以此作為與客戶溝通與聯(lián)系的橋梁,建立起相互的理解和信任;
4.6 客服部走訪工作應(yīng)注重與有投訴、建議或意見的客戶之間的交流,并切實(shí)為他們解決問題。
第4篇 小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針目標(biāo)管理方式
小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針、目標(biāo)及管理方式
(一)、質(zhì)量管理方針、目標(biāo)
本公司質(zhì)量管理的方針:
以一流的服務(wù)和一流的質(zhì)量面向顧客;以現(xiàn)代化的管理和良好的社會(huì)信譽(yù)面向國內(nèi)及國外市場。
質(zhì)量管理的總體目標(biāo):
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目做到'家政勞動(dòng)社會(huì)化;安全管理、秩序維護(hù)系統(tǒng)化、文化娛樂活動(dòng)社區(qū)化、綜合服務(wù)能力專業(yè)化。
按照量化管理的要求,對照'國家級(jí)示范小區(qū)'項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn),保證在合同期內(nèi)按以下質(zhì)量管理具體目標(biāo)進(jìn)行工作:
1.全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故
注:'重大安全事故'是指
--因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的公司管理重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;
--困失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶重傷、死亡事件;
2.所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)到98%以上;
3.員工培訓(xùn)合格再上崗率達(dá)到100%;
4.員工對企業(yè)的滿意率達(dá)到90%以上;
5.住戶對管理、服務(wù)工作的滿意率95%以上;
6.全年支出控制在預(yù)算范圍內(nèi);
7.業(yè)主違章有效處理率100%;
8.房屋完好率100%;
9.住戶維修及時(shí)率,合格率100%;
10.住戶有效投訴率3起/萬.平方米,有效投訴的處理合格率(以回訪結(jié)果為準(zhǔn))100%;
11.住戶求助處理率,滿意率100%;
12.有效回訪率達(dá)到100%;
13.培訓(xùn)計(jì)劃完成率100%;
14.員工績效考評(píng)有效率98%;
15.服務(wù)規(guī)范的出錯(cuò)率(以檢查、投訴記錄為準(zhǔn))3%;
16.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的內(nèi)審嚴(yán)重不合格為零,輕微不合格3項(xiàng)以下,觀察項(xiàng)10項(xiàng)以下;
17.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程抽檢合格率95%以上;
18.社區(qū)文化活動(dòng)有效完成率100%;
19.業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意率98%;
20.住戶對小區(qū)管理公司服務(wù)工作滿意率98%;
21.消防設(shè)施、設(shè)備的使用完好率100%;
22.普通治安案件的發(fā)生率0.1起/萬.平方米,有效處理率100%;
23.其他各類突發(fā)事件的有效處理率100%;
24.滅火預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%;
25.治安預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%;
26.訓(xùn)練考核達(dá)標(biāo)率100%;
27.車輛違章停放率5%;
28.住戶對秩序維護(hù)、消防工作的滿意率100%;
29.設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)完好率100%;
30.設(shè)備開機(jī)完好率100%;
31.設(shè)施、設(shè)備大、中、小修計(jì)劃完成率100%;
32.設(shè)備運(yùn)行成本降到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)最低;
33.設(shè)備臨時(shí)故障排除的及時(shí)率95%;
34.員工工傷事故發(fā)生率0;
35.值班記錄準(zhǔn)確合格率98%;
36.機(jī)房衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率100%;
37.住戶對維修保養(yǎng)工作的滿意率100%;
38.住戶對保潔工作的滿意率100%。
(二)采用的管理方式
1、在總體管理方式上擬采取'標(biāo)準(zhǔn)化'管理模式。
該管理模式特點(diǎn)有三:一是強(qiáng)調(diào)工作的'一次成功率'。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)'100-1=0'的服務(wù)行業(yè),一項(xiàng)工作如果不能在一次性把做其做好會(huì)使業(yè)主滿意率大幅度降低;二是強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量的'穩(wěn)定性'。物業(yè)管理工作重復(fù)性高、單調(diào)、乏味,突出問題是被動(dòng)工作及疲憊工作。制度、規(guī)程在執(zhí)行中'雷聲大,雨點(diǎn)小',建立制度時(shí)轟轟烈烈,不久就行同虛設(shè),標(biāo)準(zhǔn)化管理很有效的解決了長期、穩(wěn)定的保持工作質(zhì)量的問題。三是強(qiáng)調(diào)'時(shí)效性',對不同的工作有不同的時(shí)效要求,能夠在業(yè)主的心理承受范圍之內(nèi)解決業(yè)主的問題(詳見服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn))。
正因如此,本公司擬采取全方位的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式,其基本原理是將預(yù)期發(fā)生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標(biāo)準(zhǔn),全體人員必須嚴(yán)格執(zhí)行,不得私自更改。通俗的講就是把人員當(dāng)作'量具模塊'來約束(通過對比不難體現(xiàn),其好處是大大降低了工作的失誤,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作質(zhì)量的穩(wěn)定性。變'人治'為'法制',本公司要求所有員工做到每一句話、每一個(gè)動(dòng)作都是標(biāo)準(zhǔn)的,可大大提高服務(wù)水平和能力。
2、在安全管理上,擬采取全封閉的安全預(yù)案制。
由于本物業(yè)小區(qū)規(guī)模較大,人員成分復(fù)雜,安全死角多,加之安全問題是業(yè)主永遠(yuǎn)最關(guān)心的問題,故本公司擬采取安全預(yù)案制管理。其原理是:公司先詳細(xì)了解安全死角(如讓秩序維護(hù)人員尋找周界圍墻的突破口),將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來,制訂有針對性的預(yù)案措施,將預(yù)案作為員工訓(xùn)練的依據(jù),成為習(xí)慣性動(dòng)作后,將大大提高安全管理的實(shí)際水平。對人員、物品進(jìn)出擬進(jìn)行分類控制。對業(yè)主采用'記憶+規(guī)范'的方法,,對住戶采用憑住戶證出入,對于散客采取登記有效證件監(jiān)控出入。在區(qū)域巡邏上擬采用多種方式,如'交叉巡邏出入法'、'循環(huán)式巡邏法'、'往返式巡邏法'等,結(jié)合監(jiān)控中心定位系統(tǒng),建立遠(yuǎn)紅外線及電子巡更網(wǎng)絡(luò),實(shí)行立體化管理。
3、在服務(wù)方式上,擬采取本公司的特色服務(wù)與個(gè)性化服務(wù)。
(1)'時(shí)效工作制':
本公司對業(yè)主關(guān)心的事項(xiàng)員工都要求按規(guī)定的時(shí)間完成方為有效,否則就是無效勞動(dòng)。將各工作時(shí)效公示給業(yè)主監(jiān)督,對于無效工作均依照業(yè)主的投訴按《投訴管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行處理,對責(zé)任人和責(zé)任部門實(shí)施處罰,這樣才能讓業(yè)主對我們的服務(wù)效率感到滿意。比如:住戶投訴必須在當(dāng)日內(nèi)處理完畢?；卦L工作必須一周內(nèi)進(jìn)行。入伙手續(xù)辦理工作實(shí)行一站式服務(wù),全程完成時(shí)間必須控制在15分鐘內(nèi)(不包含業(yè)主驗(yàn)收房屋),秩序維護(hù)人員收發(fā)卡必須在45秒內(nèi)完成規(guī)定動(dòng)作等等。
(2)'不均衡管理制'
該項(xiàng)制度是本公司獨(dú)有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據(jù)業(yè)主的生活特點(diǎn)和生活規(guī)律來編排工作。員工不是按部就班的上班,而是根據(jù)以上規(guī)律實(shí)施'靜音管理'、'無人化管理'和'零干擾服務(wù)'。比如:減少業(yè)主在活動(dòng)時(shí)進(jìn)行清潔帶來的尷尬。電梯的維修保養(yǎng)安排在夜晚10點(diǎn)后進(jìn)行,以
免影響業(yè)主使用等等,讓業(yè)主真正感到體貼入微的服務(wù)。
(3)'唱喏制':
'唱'是指用動(dòng)聽的語言將有關(guān)事項(xiàng)告之業(yè)主,讓業(yè)主成為'知情人',避免產(chǎn)生不必要的認(rèn)識(shí)分歧和提高服務(wù)技巧;'諾'是指服務(wù)工作要'一諾千金',答應(yīng)業(yè)主的事情必須按承諾完成。比如:業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí),將業(yè)主在裝修中可能遇到的常見問題列出清單,站在業(yè)主的角度提醒業(yè)主,業(yè)主感到的是'溫馨';管理人員在進(jìn)行收費(fèi)的時(shí)候,要'唱':您家的面積是…收您…找您…請收好…請慢走…,業(yè)主感到的是'認(rèn)真'。按法規(guī)要求,定期將財(cái)務(wù)報(bào)表公示給業(yè)主,讓業(yè)主'明明白白的消費(fèi)。
(4)'三米微笑制':
為住戶提供服務(wù)時(shí),應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主展示周到的微笑,不能等到業(yè)主到了面前也不理會(huì),雖然是點(diǎn)點(diǎn)滴滴的服務(wù),但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對業(yè)主時(shí)應(yīng)面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時(shí),應(yīng)聚精會(huì)神、注意傾聽,給人以受尊重感;應(yīng)坦誠待人,不卑不亢,給人以真誠感;應(yīng)神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感;應(yīng)沉著穩(wěn)重,給人以鎮(zhèn)定感。
(5)'首問責(zé)任制':
第5篇 z小區(qū)物業(yè)管理公約文本
小區(qū)物業(yè)管理公約文本
為加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)管理,維護(hù)全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境和秩序,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,制訂本公約。
第一章總則
第一條:****公司受******公司委托,組建海韻***物業(yè)管理處,對***小區(qū)物業(yè)的公共設(shè)施和居住秩序等事項(xiàng)進(jìn)行管理和服務(wù)。
第二條:全體業(yè)主應(yīng)遵守和履行本公約的規(guī)定,支持配合物業(yè)公司的工作,同時(shí)按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊》等文件規(guī)定的使用要求進(jìn)行使用。
第二章建設(shè)單位的權(quán)利和義務(wù)
第三條:建設(shè)單位的權(quán)利:
1、住宅出售后至業(yè)主大會(huì)成立前,由建設(shè)單位選聘管理單位進(jìn)行物業(yè)管理;業(yè)主大會(huì)成立后,由業(yè)主大會(huì)按有關(guān)程序和授權(quán)選聘管理單位進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)公司在獲得建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)委任后,將被視為全部業(yè)主之集體代理人,全面負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理土地及物業(yè)。
2、建設(shè)單位有權(quán)按土地或物業(yè)實(shí)際需要另行制定適用于該土地及物業(yè)其他部分、地方或單位的附屬公約,有關(guān)業(yè)主同意簽署后,須遵守該附屬公約。
3、經(jīng)有關(guān)管理部門許可后建設(shè)單位有權(quán)改換本物業(yè)公共外墻和公共部位的顏色。
4、涉及政府有關(guān)法律、法規(guī)(配套、規(guī)劃)政策的調(diào)整,建設(shè)單位有義務(wù)按政府相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。
5、建設(shè)單位有權(quán)將本公約內(nèi)保留給建設(shè)單位的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給其認(rèn)為適當(dāng)?shù)娜嘶蚬尽?/p>
6、建設(shè)單位有權(quán)在經(jīng)地名辦等機(jī)關(guān)同意后更改本物業(yè)的名稱或其中任何部分的名稱及編號(hào),無須就因此而引起的任何損失、費(fèi)用或開支向業(yè)主或其他擁有使用權(quán)的人負(fù)責(zé)或賠償,物業(yè)公司亦不承擔(dān)因更改名稱及編號(hào)所引的任何損失。但建設(shè)單位必須提前一個(gè)月通過物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)出更改名稱及編號(hào)的通知。
7、建設(shè)單位可委派代理人行使建設(shè)單位在該土地上擁有的任何權(quán)利。
第三章物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)
第四條:物業(yè)公司的管理職能:
1、維護(hù)小區(qū)正常公共秩序,搞好安全及消防工作,配置保安,組織24小時(shí)安全巡邏,安排消防訓(xùn)練和培訓(xùn)。
2、保護(hù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境清潔衛(wèi)生,進(jìn)行小區(qū)共用部位的清潔工作、及時(shí)收集清運(yùn)生活垃圾。
3、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的共有部位及公共配套設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng),確保各種設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。
4、做好小區(qū)內(nèi)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理工作。
5、對進(jìn)出小區(qū)各種車輛(包括機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車)實(shí)行管理。外來機(jī)動(dòng)車除施工車、搬場車及特種車輛外,禁止其他客車或貨車停放本小區(qū);各種車輛實(shí)行定點(diǎn)停放,對進(jìn)入小區(qū)的各種車輛(除值勤的特種車輛外)按物價(jià)局有關(guān)規(guī)定收取停放費(fèi)。
6、提請當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門拆除違反公約規(guī)定并勸阻無效的一切設(shè)置,拆除及恢復(fù)原貌所發(fā)生的費(fèi)用由被執(zhí)行者承擔(dān)。
第五條物業(yè)公司可按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》之規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市物價(jià)局核定標(biāo)準(zhǔn)或日后與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。
第五條:物業(yè)公司應(yīng)妥善管理及維修物業(yè)公共范圍的設(shè)備設(shè)施,提供約定的服務(wù),使物業(yè)保持清潔安全及正常使用。物業(yè)公司在管理及維修物業(yè)時(shí),作為全體業(yè)主的代理人,物業(yè)公司根據(jù)本公約做出的行為及決定,在各方面對所有業(yè)主均有約束力。為此,各業(yè)主特授予物業(yè)公司一切必須的管理及維修權(quán)利,包括(但不限于):
1、向各業(yè)主、租客及物業(yè)使用者收取本公約約定的一切費(fèi)用和款項(xiàng),按照本公約約定隨時(shí)制定管理細(xì)則。
2、為物業(yè)購買一切物業(yè)公司認(rèn)為必需之保險(xiǎn),為物業(yè)安排垃圾收集、清潔、維修及其它公共服務(wù)。
3、在必要的情況下經(jīng)預(yù)先通知(緊急情況除外),攜帶工具進(jìn)入物業(yè)任何部位(包括任何單元),以進(jìn)行在本公約之下維修及管理。
4、對于本公約規(guī)定必須獲得物業(yè)公司同意之事項(xiàng),物業(yè)公司可對其許可附加條件或收取合理費(fèi)用。物業(yè)公司為個(gè)別業(yè)主提供額外的管理或維修服務(wù)可在事先告知的情況下向有關(guān)業(yè)主收取額外費(fèi)用。
5、為執(zhí)行本公約約定,拆除土地及物業(yè)上違法或違反本公約的物體,物業(yè)公司有權(quán)經(jīng)有關(guān)部門同意后截?cái)噙`反本公約之業(yè)主的水、電及其它供應(yīng)和服務(wù);或把違反本公約的業(yè)主的名字張貼于物業(yè)之告示版上;或采取一切必要的法律或訴訟行動(dòng)。
6、如因管理及維修物業(yè)所需,物業(yè)公司有權(quán)要求相關(guān)單元之用戶容許有關(guān)人員進(jìn)入該單元進(jìn)行有關(guān)工作,否則,該相關(guān)單元之用戶須承擔(dān)因物業(yè)公司無法管理及維修造成第三方蒙受之損失。
第四章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
第六條業(yè)主的權(quán)利和義務(wù):
1、每位業(yè)主對其擁有的住宅單元有全權(quán)處理權(quán),包括依法出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或其它方式處置、變賣。
2、每位業(yè)主對小區(qū)共用部位及公共設(shè)施與其他業(yè)主共同享有產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)。
3、自覺遵守《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊》等相關(guān)各項(xiàng)規(guī)章制度,共同維護(hù)物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)備及設(shè)施;督促其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者配合物業(yè)管理工作,創(chuàng)造良好的工作秩序和生活秩序。
4、按時(shí)向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi)、停車管理服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)及其它用于物業(yè)管理之費(fèi)用。
5、各業(yè)主應(yīng)對其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者的行為負(fù)責(zé)。因上述人士的行為而發(fā)生的對物業(yè)及他人損害、損失的,該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)因此而產(chǎn)生的連帶責(zé)任。
6、業(yè)主應(yīng)依據(jù)其擁有的房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證上記載的房屋用途使用其物業(yè),不得擅自更改房屋用途,否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓/出租其單元住宅物業(yè)任何部分,請于有關(guān)買賣/租賃合約簽署之日前將此情況書面告知物業(yè)公司。
在物業(yè)公司收到書面通知前,如業(yè)主之承讓人/承租人發(fā)生違反管理公約的行為(包括但不限于拖欠物業(yè)管理費(fèi)或其它費(fèi)用等),業(yè)主將承擔(dān)連帶法律責(zé)任。
第五章房屋使用管理
第七條:業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定使用和維護(hù)物業(yè):
1、按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,需經(jīng)相鄰業(yè)主、使用人同意后,并報(bào)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)。
2、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主、使用人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的,須向物業(yè)管理企業(yè)提出書面申請,經(jīng)書面同意后方可實(shí)施,并在7天內(nèi)恢復(fù)原狀;給他人造成損失的,應(yīng)做相應(yīng)賠償。
3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),須將本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后,當(dāng)事人須將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
4、物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)應(yīng)急維修;責(zé)任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù),且需進(jìn)入該物業(yè)內(nèi)部應(yīng)急維修的,物業(yè)管理企業(yè)可在公安機(jī)關(guān)或者居委會(huì)到場見證下具體實(shí)施,維修中發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
5、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí),業(yè)主要予以配合;業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的,由其承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。
6、為確保物業(yè)環(huán)境清潔,不得在物業(yè)公共部位隨地吐痰、亂扔煙蒂果皮雜物;不準(zhǔn)隨意張貼,嚴(yán)禁亂拋雜物。每個(gè)垃圾桶/箱周圍應(yīng)保持清潔,凡傾倒粘潮或有異味等廢物,須用塑料袋或紙包好。不得從空中向地面拋棄任何垃圾或物品,并承擔(dān)因故意或過失向地面墜棄垃圾或物品之責(zé)任。
7、愛護(hù)花草樹木,不得侵占綠地、毀壞綠化。
8、空調(diào)外機(jī)必須按指定位置安裝。
第八條:業(yè)主在上班或房屋空置期間應(yīng)把水、電、天然氣等開關(guān)關(guān)好,以防泄漏,避免影響他戶之安全;對衛(wèi)生間、廚房等排水管道應(yīng)暢通,以免溢水,影響他戶,各業(yè)主需對疏忽引發(fā)之損失負(fù)一切責(zé)任。
第九條:業(yè)主或用戶必須愛護(hù)本物業(yè)內(nèi)的電梯、消防、電訊、綠化、道路等公用設(shè)施及附屬設(shè)施。
第十條:每戶設(shè)置獨(dú)立電表,禁止未經(jīng)電力部門及物業(yè)公司批準(zhǔn)而私自增大負(fù)荷或私拆裝電氣線路和設(shè)備。
第十一條:業(yè)主自用電器設(shè)備發(fā)生故障,或發(fā)現(xiàn)公用電氣線路發(fā)生故障,應(yīng)及時(shí)向物業(yè)公司或供電部門報(bào)修,以防事故擴(kuò)大,自用設(shè)備維修費(fèi)由業(yè)主自行支付。
第十二條:每戶設(shè)獨(dú)立電表,未經(jīng)供水部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得在水表之前裝出水管或使水表傳感失靈。
第十三條:每戶設(shè)獨(dú)立天然氣,未經(jīng)供氣部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得擅自改變表具位置及表具之前的管道。
第十四條:除非得到物業(yè)公司事先書面同意及經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并告知物業(yè)公司的,不得在物業(yè)公共部位裝置或樹立招牌、告示、通知、廣告旗幟、海報(bào)、
竹竿、天線、鐵籠等物體,不得粉刷或涂漆物業(yè)外墻任何部位,以免影響物業(yè)外觀。
第十五條:業(yè)主或用戶需搬場者,以安全、方便為原則,但不得損壞物業(yè)的設(shè)施設(shè)備;搬場者無論進(jìn)出,均應(yīng)提前三天向物業(yè)公司登記,以便物業(yè)公司作出安排;搬場車輛,應(yīng)聽從保安的指揮調(diào)度,保證物業(yè)交通暢通。
第十六條:凡是有大件物品要運(yùn)出小區(qū)者,必須由業(yè)主到物業(yè)公司開具出門單。
第十七條:進(jìn)出物業(yè)小區(qū)的車輛和車輛停放須遵守車輛進(jìn)出及停放的管理規(guī)定,除特種車輛外無有效'汽車通告證'的車輛未經(jīng)同意不得進(jìn)入小區(qū)。
第十八條:除租用車位之業(yè)主外,任何其他人士的車輛未經(jīng)批準(zhǔn)不得停放于專用停車泊位。各車位的業(yè)主或使用人只可將車位用作停泊車輛的用途,不得放置貨物或其他物件,每個(gè)劃定車位只可停泊一部車。
第十九條:本物業(yè)業(yè)主或用戶有機(jī)動(dòng)車需要在物業(yè)小區(qū)內(nèi)固定停放者,應(yīng)先向物業(yè)公司填妥業(yè)主聯(lián)絡(luò)表,繳納停車管理服務(wù)費(fèi)后由物業(yè)公司核發(fā)車輛通行證。
第二十條:每輛機(jī)動(dòng)車停放在專用停車位,車位業(yè)主應(yīng)按物價(jià)局規(guī)定每月須支付停車管理服務(wù)費(fèi)。凡外來車輛要在物業(yè)區(qū)域臨時(shí)停放,視停放時(shí)間、車種等情況,收取臨時(shí)停車費(fèi)(執(zhí)行公務(wù)的特種車輛除外)。
第二十一條:車輛進(jìn)出物業(yè)必須聽從保安的指揮,注意安全,車速控制在每小時(shí)五公里內(nèi)。
第二十二條:為使物業(yè)保持美觀、整潔、安全并使這能保值增值,各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中,下列行為屬禁止行為:
1、擅自改變物業(yè)的原設(shè)計(jì)用途,損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
2、違章搭建建筑物,構(gòu)筑物,擅自占用公共部分堆放雜物;
3、擅自在室外安裝防盜門窗、封閉陽臺(tái)、更換外立面門窗及在屋面和露臺(tái)上安裝太陽能熱水器等破壞房屋外貌的行為;
4、停放貨車或17座以上客車或隨意停放車輛;擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
5、損壞或擅自封閉管理道井檢查口及占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
6、在小區(qū)管轄水域內(nèi)戲水;
7、侵占綠地、毀壞綠化;
8、飼養(yǎng)家禽、家畜及無證養(yǎng)狗;
9、亂張貼、亂涂寫、亂倒垃圾雜物;
10、存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品,或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
11、排放有毒、有害物質(zhì);
12、發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
13、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其它行為。
第六章房屋的裝修和維修
第二十三條:房屋在進(jìn)行裝修時(shí)不得影響物業(yè)結(jié)構(gòu)及整體外觀,
同時(shí)裝修公司須向物業(yè)公司申報(bào)并提供室內(nèi)裝修圖紙,經(jīng)物業(yè)公司有關(guān)管理部門審核后實(shí)施。
第二十四條:裝修房應(yīng)按裝修管理規(guī)定執(zhí)行,做到:
1、填寫'裝修申請表',申請表應(yīng)寫明裝修內(nèi)容、時(shí)間、施工單位名稱及其負(fù)責(zé)人、施工人員名單,并附上裝修施工圖。
2、業(yè)主偕同裝修單位與物業(yè)公司簽訂'裝修責(zé)任書'。
3、裝修申報(bào)人應(yīng)擔(dān)保施工人員進(jìn)入物業(yè)施工的安全,并接受消防、衛(wèi)生等檢查和指導(dǎo),如有問題須承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
第二十五條:裝修房在裝修時(shí)不得改變單元主要結(jié)構(gòu)(如柱、梁、樓板、承重墻及外墻等),不得損壞房屋設(shè)施,包括物業(yè)所有上、下管道、電器線路、安全報(bào)警裝置等,亦不得隨意拆除和改動(dòng)。
第二十六條:物業(yè)公司對業(yè)主在裝修施工期間的車輛和人員進(jìn)出等方面提供方便。但施工人員應(yīng)向物業(yè)公司辦理物業(yè)臨時(shí)出入證(憑身份證),門衛(wèi)憑證放行。未經(jīng)申報(bào)批準(zhǔn)的裝修業(yè)務(wù),其施工人員不得進(jìn)入本物業(yè)區(qū)域施工。
第二十七條:施工建筑垃圾必須袋裝后自行搬運(yùn)到物業(yè)公司指定的建筑垃圾場堆放,不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放,違反規(guī)定者由物業(yè)公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理(處罰)。
第二十八條:業(yè)主委托物業(yè)公司維修保養(yǎng)***小區(qū)內(nèi)所有的公共設(shè)施、設(shè)備,并確保該物業(yè)設(shè)備、設(shè)施正常使用和安全運(yùn)行。
第二十九條:前條所述的維修保養(yǎng)的項(xiàng)目范圍包括,但不限于:
1、消防設(shè)備;
2、非供電公司維修保養(yǎng)的公用照明及電路;
3、泵房及供水設(shè)備、非供水公司維修保養(yǎng)的公用給水管;
4、公用走廊、扶梯、門窗;
5、公用道路及排水設(shè)施;
6、景觀及娛樂設(shè)施;
7、公共綠化保養(yǎng);
8、垃圾桶;
9、物業(yè)其它共用部位及公建配套設(shè)施、設(shè)備。
第三十條:本章所述的維修項(xiàng)目所需收取的費(fèi)用,應(yīng)根據(jù)本公約第八章之有關(guān)約定執(zhí)行;但在房屋保修期內(nèi)的保修項(xiàng)目,按國家有關(guān)建筑工程保修規(guī)定執(zhí)行,而不再收取費(fèi)用。
第三十一條:自房屋交付使用后,在法律規(guī)定的工程質(zhì)量保修期內(nèi)的質(zhì)量問題,由建設(shè)單位根據(jù)法律規(guī)定責(zé)成施工單位負(fù)責(zé)解決。如屬因業(yè)主造成的人為損壞或房屋裝修后則由業(yè)主自行負(fù)責(zé)解決。
第七章消防、安全保衛(wèi)
第三十二條:各業(yè)主須自覺遵守國家法律、法規(guī),自覺遵守戶口登記條例,自覺遵守公共秩序,維護(hù)社會(huì)秩序和公共安全。各業(yè)主或用戶須按規(guī)定在所屬公安派出所登記并申領(lǐng)有關(guān)居住證件,外來人員寄住三日以上的須往派出所登記,離開前申報(bào)注銷,超過六個(gè)月的,須申報(bào)臨時(shí)戶口,并一律到物業(yè)公司登記。
第三十三條:消防系統(tǒng)由物業(yè)公司集中管理,未經(jīng)物業(yè)公司同意,業(yè)主不得移動(dòng)、搬遷、關(guān)閉、更換、取消、拆除任何消防器材和設(shè)施,更不許破壞消防設(shè)施或人為造成消防報(bào)警系統(tǒng)錯(cuò)誤操作,否則,物業(yè)公司將報(bào)有關(guān)部門,由有關(guān)部門按公安消防條例進(jìn)行處理。
第三十四條:業(yè)主或用戶有義務(wù)保證物業(yè)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備的完好無損,消防水龍頭處禁止停放各種車輛或堆放其他物品。非火災(zāi)或救火報(bào)警聯(lián)系時(shí),不得使用火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng);非火災(zāi)事故時(shí),不得從消防給水設(shè)備中給水。
第三十五條:各業(yè)主或用戶應(yīng)自備簡易滅火器材置于室內(nèi)。嚴(yán)禁在物業(yè)內(nèi)隨意亂丟煙蒂、堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)品。業(yè)主燃放鞭炮必須按政府有關(guān)部門規(guī)定,在物業(yè)公司指定區(qū)域燃放,違反規(guī)定者,物業(yè)公司有權(quán)要求其自行清理燃放場地,造成損失者需照價(jià)賠償并承擔(dān)其它相關(guān)責(zé)任。
第三十六條:各業(yè)主或用戶應(yīng)確保本人使用之單元及***小區(qū)公共區(qū)域之安全、防火工作,并愿意遵守如下規(guī)定:
1、協(xié)助、配合小區(qū)做好防火、治安防范的各項(xiàng)工作,共同維護(hù)小區(qū)安全。
2、負(fù)責(zé)本單元的防火、治安防范工作,確保安全。
3、遵守《中華人民共各國消防法》、***小區(qū)管理規(guī)定的一切消防條款。
4、遵守***小區(qū)有關(guān)治安安全管理規(guī)定。
5、遵守禁止在***小區(qū)內(nèi)任何水域嬉水的規(guī)定。
若因業(yè)主或用戶疏忽所引起之火災(zāi)或治安全事故,該業(yè)主或用戶須承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任,及對其他因此而受損的業(yè)戶做出賠償。
第三十七條:除非獲得物業(yè)公司事先書面同意,不得在指定位置以外的窗口或墻壁上裝置空調(diào)系統(tǒng),并應(yīng)盡一切可能降低空調(diào)系統(tǒng)所發(fā)出之聲響,不得有滴水情況。
第三十八條:物業(yè)專業(yè)保安管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé),為保障物業(yè)的安全和方便業(yè)主,物業(yè)由物業(yè)公司實(shí)行嚴(yán)格的保安制度,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏。
第三十九條:前條所述的保安制度是指:
1、業(yè)主汽車憑***小區(qū)及車輛管理系統(tǒng)專用裝置可自由進(jìn)出本物業(yè)小區(qū)。
2、來訪車輛須在征得被訪業(yè)主或住戶同意、填妥'臨時(shí)停車卡'后方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。
3、來訪人員須經(jīng)由業(yè)主或住戶同意方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。
4、業(yè)主聘請的家政人員和裝修施工人員等,應(yīng)事先向物業(yè)公司辦理手續(xù),辦理'臨時(shí)出入證'后方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。
第四十條:外來摩托車、助動(dòng)/電動(dòng)車、自行車應(yīng)在小區(qū)入口進(jìn)行登記。
第四十一條:為保證物業(yè)內(nèi)各業(yè)主或用戶的車輛進(jìn)出方便、暢通、凡進(jìn)入物業(yè)大門的車輛應(yīng)聽從門衛(wèi)指揮,并按指定地點(diǎn)、順序停放。如有裝修、搬場或大批物品進(jìn)出物業(yè),應(yīng)事先向物業(yè)公司申請批準(zhǔn),確定時(shí)間、裝卸地點(diǎn)及行走路線,以保證物業(yè)的正常交通。
第八章管理、維修費(fèi)用
第四十二條:為便于物業(yè)管理,業(yè)主在簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書的同時(shí)應(yīng)先支付六個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。自下次交費(fèi)起的前10天,物業(yè)公司按規(guī)定收取下次下半年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第四十三條:各單元業(yè)主應(yīng)于簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書前按政府的有關(guān)規(guī)定支付維修資金,以支付非經(jīng)常性之管理維修開支,只有在獲得業(yè)主大會(huì)書面批準(zhǔn)的情況下,物業(yè)公司方可使用該維修資金。當(dāng)維修資金不足時(shí),物業(yè)公司可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后發(fā)出通知要求各業(yè)主增繳維修資金。各業(yè)主不得以維修資金扣除其在本公約項(xiàng)下應(yīng)繳的各項(xiàng)費(fèi)
用。
第四十四條:任何業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其單元住宅后無權(quán)索回維修資金或任何預(yù)繳之管理費(fèi),但維修資金及預(yù)繳管理費(fèi)結(jié)余可按規(guī)定的程序轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主的名下。在土地的使用權(quán)年期屆滿而不為續(xù)展時(shí),該維修資金及其他物業(yè)的管理盈余或虧損由當(dāng)時(shí)所有業(yè)主按其單位所占面積之比例分?jǐn)偂?/p>
第四十五條:各業(yè)主應(yīng)按時(shí)繳付管理費(fèi)用維修資金,不論是否辦理進(jìn)戶手續(xù)及使用與否,各業(yè)主都必須自建設(shè)單位(或物業(yè)公司)書面通知辦理入住手續(xù)之日起繳付其單元住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第四十六條:若任何業(yè)主收到繳費(fèi)通知十五日內(nèi)仍未繳交當(dāng)期的管理費(fèi)或增繳之維修資金,該業(yè)主應(yīng)向物業(yè)公司另外繳付:
1、遲交或欠交款項(xiàng)的滯納金(從有關(guān)款項(xiàng)到期之日開始,按每日千分之三,復(fù)利計(jì)算)。
2、物業(yè)公司為追討款項(xiàng)而發(fā)生的額外行政、法律費(fèi)用。
第四十七條:各業(yè)主須按時(shí)向物業(yè)公司繳付其應(yīng)付之管理費(fèi)用,但物業(yè)公司另有規(guī)定的除外。任何業(yè)主如未能于物業(yè)公司規(guī)定最后付款之日起七天內(nèi)付清,則物業(yè)公司有權(quán)采取以下行動(dòng)追索所欠交的管理費(fèi)用及利息,并收取附加費(fèi)用:
1、向法院申請索還欠款;
2、向當(dāng)?shù)胤抗懿块T或其他有關(guān)政府部門申請,在欠交的管理費(fèi)用、利息及索償費(fèi)用未全部繳清前,該業(yè)主不得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán);
3、經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后將有關(guān)單位的水、電供應(yīng)中斷。
第四十八條:物業(yè)公司征收的物業(yè)管理費(fèi)以物價(jià)的備案為依據(jù),如物業(yè)公司征收的管理費(fèi)未足支付管理及維修物業(yè)之支出,物業(yè)公司可與業(yè)主大會(huì)協(xié)商一致后,調(diào)整管理及維修費(fèi)用。
第四十九條:物業(yè)公司征收的各項(xiàng)費(fèi)用以市房管局、物價(jià)局等政府有關(guān)部門最新公布的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),一旦有新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布,公司物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。
第五十條:業(yè)主大會(huì)成立后,在每個(gè)財(cái)政年度終止后的三個(gè)月內(nèi),物業(yè)公司應(yīng)公布維修資金的使用情況。
第九章其他條款
第五十一條:當(dāng)任何業(yè)主(以下簡稱'舊業(yè)主')將其擁有的單元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給他人(下稱'新業(yè)主'),舊業(yè)主(或其代理人)應(yīng)在買賣合同簽署之日前就所有權(quán)變更情況以書面形式通知物業(yè)公司,并取得新業(yè)主簽署物業(yè)公司規(guī)定格式之承諾書并交與物業(yè)公司,以確保新業(yè)主承諾遵守本公約的所有約定,并接受其約束,在物業(yè)公司收到上述承諾前,舊業(yè)主仍需遵守本公約的所有約定,并繼續(xù)有責(zé)任繳付本公約的約定應(yīng)繳的一切費(fèi)用。
第五十二條:物業(yè)公司在物業(yè)適當(dāng)?shù)姆秶O(shè)告示板,以張貼管理規(guī)定及其它本公約約定的通知或布告,通知或布告在告示板上連續(xù)張貼七日后,即構(gòu)成對所有業(yè)主、其租客、被許可人及代理人有效通知。建設(shè)單位及物業(yè)公司還可以其它合法方式向各業(yè)主及上述人士發(fā)出通知。
第五十三條:除非證實(shí)因物業(yè)公司雇員或代理人的違法行為、嚴(yán)重過失或疏忽所引起,物業(yè)公司及雇員或代理人不需向任何業(yè)主負(fù)責(zé)由下列事項(xiàng)而引發(fā)之任何損失;公共設(shè)備及設(shè)施、水、電、天然氣及其它公共服務(wù)之損毀、故障或停頓;物業(yè)之火災(zāi)或水浸、蟲害、偷竊或刑案等;其它不可抗力。
第五十四條:本公約是按中華人民共和國法律、法規(guī)及河南省、鶴壁市政府各項(xiàng)規(guī)定,并參照物業(yè)的實(shí)際情況綜合制定的,業(yè)主如有對本公約不理解之處可向物業(yè)公司咨詢。本公司可經(jīng)本物業(yè)全體業(yè)主三分之二以上投票同意修訂,但不得違反有關(guān)政策法規(guī)。
第五十五條:各業(yè)主及物業(yè)公司就物業(yè)之業(yè)權(quán)、使用、維修及其它方面發(fā)生爭議時(shí),除應(yīng)盡協(xié)商解決外,適當(dāng)時(shí)業(yè)主大會(huì)可協(xié)助調(diào)解。若協(xié)商不成,各方可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
第五十六條:業(yè)主如將房屋租賃給他人,必須通知物業(yè)公司。承租者必須遵守本公約及物業(yè)的管理規(guī)定。
第五十七條:以上條款如與國家、地方法律、法規(guī)相抵觸,以國家或地方法律、法規(guī)為準(zhǔn)。
第6篇 x國際小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)
星河國際小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)
1.總體目標(biāo):
1.1一年內(nèi)使星河國際達(dá)到市級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),市安全文明小區(qū);二年內(nèi)達(dá)到省級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到國家級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
1.2各項(xiàng)工作規(guī)程符合物業(yè)管理iso9001:2000體系和iso14001體系標(biāo)準(zhǔn)。
2.具體管理目標(biāo):
-房屋完好率100%;
-房屋零修及時(shí)率100%;
-維修工程質(zhì)量合格率100%;
-設(shè)備保養(yǎng)率100%;
-設(shè)備完好率98%以上,大型及重要機(jī)電設(shè)備100%;
-用戶滿意率95%以上;
-零修急修及時(shí)率100%,返修率不高于1%,有回訪記錄;
-清潔保潔率99%以上;
-綠化完好率98%以上;
-管理范圍的照明完好率98%以上;
-管理責(zé)任造成的刑事案件和火災(zāi)事故
第7篇 某小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書前言
《小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書》前言
首先感謝荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司對我公司的信任,我公司對本次合作機(jī)會(huì)非常重視,將全力以赴,力爭把握住這次機(jī)遇,希望能夠充分展示上海****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè),有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),管理的物業(yè)類型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進(jìn)行合作,開設(shè)了分公司。我公司截止2003年底其全權(quán)委托管理的管理面積就達(dá)到了200多萬平方米,這個(gè)數(shù)字不包括顧問管理的面積。
由我公司管理**小區(qū),能夠在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢,為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù),使得****房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領(lǐng)先一步。我公司是嚴(yán)格按照iso9000:2000國際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。我們深信,在荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司的支持和關(guān)心下,'****物業(yè)'和'**'的結(jié)合,一定能在更大程度上提高樓盤品質(zhì),確保給**小區(qū)帶來一種新都市社區(qū)生活居家的概念,確保**的業(yè)主們購置物業(yè)保值、增值。
****物業(yè)承諾:在物業(yè)建筑階段,****將對物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會(huì)所功能、物業(yè)管理用戶和設(shè)施配置等方面,結(jié)合物業(yè)定位及施工進(jìn)度因素,提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。在物業(yè)進(jìn)場前做好員工招聘和培訓(xùn)工作,建立一套完整的物業(yè)管理方案。為后期的物業(yè)管理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。在物業(yè)交付使用后,委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理,駐場負(fù)責(zé)該物業(yè)的日常管理。****總部將有計(jì)劃的派遣各類專業(yè)人員對該物也進(jìn)行巡視、檢查、指導(dǎo)和督促,以按****的物業(yè)管理理念進(jìn)行日常的物業(yè)管理,并在高效有序管理的基礎(chǔ)上,開展一系列符事物業(yè)性質(zhì)的有特色的服務(wù),以真正體現(xiàn)高品質(zhì)國際化物業(yè)的意義。
本投標(biāo)書僅針對已在建的**小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案,將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架,更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時(shí)間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請?jiān)?
第8篇 小區(qū)物業(yè)管理員工獎(jiǎng)懲機(jī)制
我們將實(shí)行獎(jiǎng)勤罰懶,根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對小區(qū)管理處工作的考評(píng),每季度評(píng)出最佳工作人員以及不稱職的員工,得到榮譽(yù)的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì),不稱職員工進(jìn)行待崗培訓(xùn)、限期改進(jìn)、辭退等階段的處理;根據(jù)每季度的考評(píng)結(jié)果年末對管理處全年工作進(jìn)行綜合評(píng)議,評(píng)出管理處先進(jìn)個(gè)人。
一、目的
為維護(hù)公司聲譽(yù),加強(qiáng)企業(yè)管理,提高管理水平,在加強(qiáng)事項(xiàng)教育的同時(shí),對違反公司制度的員工給予必要的紀(jì)律處分。
二、種類
(一)警告
適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。
(二)嚴(yán)重警告
適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者
(三)最后警告
適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者
(四)開除(或辭退)
適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。
三、過失性質(zhì)
(一)輕微過失(違反下列一項(xiàng)者,給予警告一次)
1、一個(gè)月遲到或早退三次;
2、違反保安制度,拒絕保安人員檢查;
3、違反安全制度但未造成后果;
4、在小區(qū)內(nèi)行為不檢點(diǎn),如大聲喧嘩、追逐打鬧;
5、不講衛(wèi)生,在小區(qū)公共場所說臟話,亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;
6、工作時(shí)間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;
7、由于工作過失,造成公司財(cái)務(wù)損失達(dá)成100元以上1000元以下;
8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好(經(jīng)查屬實(shí));
9、私扣業(yè)主(使用人)提出的一般意見。
(二)嚴(yán)重過失(違反下列一項(xiàng)者,給予嚴(yán)重警告一次):
1、曠工一天;
2、利用職務(wù)之便收取戶主或客戶錢物;
3、對業(yè)主(使用人)態(tài)度蠻橫;
4、公開頂撞上級(jí),不服從指揮或故意消極怠工;
5、由于工作過失,造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(違反下列一項(xiàng)者,給予最后警告一次):
1、連續(xù)曠工三天;
2、接受賄賂;
3、毆打他人或相互打架斗毆
4、由于工作過失,造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值達(dá)3000元以上。
(四)開除(犯有下列錯(cuò)誤,立即予以開除或辭退)
1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計(jì)曠工十五天;
2、偷竊公司、同事或業(yè)主財(cái)務(wù);
3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據(jù),從不牟取私利;
4、嚴(yán)重玩忽職守,給業(yè)主(使用人)或公司利益造成重大損失;
5、威脅上級(jí),侮辱刁難業(yè)主及來訪客人;
6、因觸犯國家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審;
7、犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤。
四、獎(jiǎng)勵(lì)條例
(一)獎(jiǎng)勵(lì)對象
1、在改進(jìn)公司經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益方面有顯著成績者;
2、工作努力,深得業(yè)主表揚(yáng)者;
3、在危急時(shí)刻為保護(hù)他人生命安全,保護(hù)小區(qū)財(cái)產(chǎn)方面有特殊成績者;
4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻(xiàn)者;
5、因其行為為公司帶來榮譽(yù)者;
(二)獎(jiǎng)勵(lì)辦法
凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件者,經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認(rèn),獎(jiǎng)勵(lì)形式。
1、全公司通報(bào)表揚(yáng);
2、頒發(fā)獎(jiǎng)品或獎(jiǎng)金;
3、特別加薪;
4、晉級(jí)
第9篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理模式實(shí)施計(jì)劃
住宅小區(qū)物業(yè)管理模式與實(shí)施計(jì)劃
(一)管理模式
設(shè)置**物業(yè)管理有限公司由精干、專業(yè)性強(qiáng)的人員組成,下設(shè)各管理服務(wù)專業(yè)部門:
1、管理處
a.人員的配置力求合理、科學(xué),主任及助理須大專文化程度,精通物業(yè)管理,懂經(jīng)營、懂法律,員工全面特證上崗。
b.各專業(yè)分工明確,在管理處總經(jīng)理的指導(dǎo)下,各司其職、各負(fù)其責(zé),以協(xié)調(diào)的、高效率的、相互促進(jìn)的管理模式來實(shí)現(xiàn)管理的良性循環(huán)。
c.客戶服務(wù)中心:負(fù)責(zé)房屋管理、入住管理、家政服務(wù)、環(huán)衛(wèi)綠化、清潔信息處理等工作。
d.財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)管理收支等工作。
e.設(shè)施管理中心:負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)、抄水電表等工作。
f.安全服務(wù)中心:負(fù)責(zé)治安、消防、交通車輛、等工作。
(二)實(shí)施計(jì)劃
1、全面推行五星級(jí)酒店服務(wù)物業(yè)管理模式,一手抓物業(yè)管理,一手抓精神文明建設(shè),樹立**「****」高尚住宅小區(qū)的物業(yè)形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎(chǔ)上,有更多更新的創(chuàng)新,以人為本、以管理服務(wù)為中心、以業(yè)(用)戶滿意為目標(biāo)。
3、堅(jiān)持'以人為本',抓好員工隊(duì)伍的教育和培訓(xùn),牢固樹立'業(yè)主至上,服務(wù)第一'的思想。在服務(wù)中加強(qiáng)管理,寓管理于服務(wù)之中,做到以情感人、以理服人、以自己的實(shí)際行動(dòng)去教育人、帶動(dòng)人。
4、建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作規(guī)范;實(shí)施誘導(dǎo)式的培訓(xùn)機(jī)制、情感式的激勵(lì)機(jī)制、自我約束量化評(píng)制、目標(biāo)管理業(yè)績考評(píng)制,提高員工的集體榮譽(yù)感、自豪感,激勵(lì)員工愛崗敬業(yè),體現(xiàn)人生價(jià)值和成就感。
5、根據(jù)開發(fā)商對**「**」物業(yè)形象的定位,按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),對小區(qū)的路牌、標(biāo)識(shí)、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一設(shè)計(jì)、制作及安裝,使住(用)戶進(jìn)入小區(qū)方向明確、目標(biāo)清楚、行有規(guī)范、動(dòng)有準(zhǔn)則,同時(shí)也擴(kuò)大「**」物業(yè)管理有限公司的知名度。
6、在每幢樓宇的樓梯口、道路、公共場所設(shè)置垃圾分類箱,向住戶發(fā)放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
7、從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā),采用多種形式,積極進(jìn)行環(huán)保的宣傳教育,創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。
8、采用車輛交通科學(xué)化管理方案,實(shí)施人車分流在車行入口,設(shè)置指導(dǎo)崗;在車行道路上,設(shè)置警示牌、減速駁等設(shè)施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對小區(qū)的干擾和污染。
9、加強(qiáng)裝修管理,嚴(yán)格按照裝修管理規(guī)定,規(guī)范住(用)戶二次裝修。
11、住(用)戶裝修申報(bào)制、裝修施工隊(duì)伍登記制、管理處審批制。
12、保證安全網(wǎng)、空調(diào)機(jī)的安裝、施工動(dòng)火、材料搬運(yùn)、人員出入等裝修管理規(guī)定落實(shí)到位。
13、嚴(yán)格裝修施工的巡查、監(jiān)管,落實(shí)管理員、水電工、保安員三重多頻次的巡查,切實(shí)杜絕違章裝修。
14、治安保衛(wèi)消防
(1)實(shí)行24小時(shí)保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結(jié)合,動(dòng)態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施,最大限度地減少治安發(fā)案率。
(2)采用先進(jìn)的電視監(jiān)控防范系統(tǒng),對小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場所等進(jìn)行中央監(jiān)控管理,構(gòu)成小區(qū)技防網(wǎng)絡(luò)。
(3)定期進(jìn)行消防演練及消防宣傳,做到'以防為主、防消結(jié)合',確保小區(qū)無火災(zāi)發(fā)生。
(4)嚴(yán)格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程,實(shí)行保安員軍事化管理。
(5)保安員是保一方平安的關(guān)鍵,是業(yè)(用)戶滿意的主要因素,嚴(yán)格保安員的選聘、錄用、培訓(xùn)、考核,從軍隊(duì)退伍兵中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬,規(guī)定不是退伍兵、不夠高度、不夠高中文化程度者不聘。
(6)根據(jù)《省物業(yè)管理?xiàng)l例》,協(xié)助成立**「****」業(yè)主委員會(huì),切實(shí)做到業(yè)主自治管理和專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合,實(shí)現(xiàn)**「****」的管理目標(biāo)。
(三)人員的培訓(xùn)及主要內(nèi)容:
1、管理人員
為適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會(huì)化的發(fā)展趨勢,在管理人員隊(duì)伍上,除嚴(yán)格調(diào)選、公開向社會(huì)招聘具有專業(yè)水平、實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富、善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系、高素質(zhì)、高效、精干的人員外,還必須定期組織學(xué)習(xí)培訓(xùn),采取集中與分工種培訓(xùn),本單位內(nèi)部與派出去培訓(xùn)相結(jié)合,造就房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營活動(dòng)等專業(yè)的人才,建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍,有人才便出好成果。
培訓(xùn)主要內(nèi)容:
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì);
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④土建、水電、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī);
⑥物業(yè)管理實(shí)用技巧;
2.工程技工
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì);
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④本小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的管理制度、維修保養(yǎng)規(guī)定及操作規(guī)定;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī);
3.保安員
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì);
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④土建、水電、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī)(重點(diǎn)治安、消防方面);
⑥突發(fā)事件處理實(shí)用技巧;
⑦保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì);
4.清潔綠化工
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì);
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④不同區(qū)域、不同項(xiàng)目清潔、保潔的標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)的法律法規(guī)(重點(diǎn)環(huán)衛(wèi)、綠化方面);
⑥清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項(xiàng);
⑦不同綠化品種管理養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn);
⑧常見病蟲害及防治;
⑨噴撒農(nóng)藥殺蟲安全操作;
⑩常用農(nóng)藥的稀釋配量;
第10篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)原則
住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)與原則
依據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)的要求,居住小區(qū) 的物業(yè)管理從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始工作時(shí)就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行?！肮芾磙k法”第五條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前,應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理,并與其簽訂 物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理?！?/p>
為了對物業(yè)管理公司的選聘與對管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督,“管理辦法”第六條規(guī)定“ 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡稱管委會(huì))。
一、管委會(huì)的組建及其權(quán)利與義務(wù)
(一)管委會(huì)的組建
該委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的 代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。
(二)管委會(huì)的權(quán)利與義務(wù)
管委會(huì)的權(quán)利:
1.制定管委會(huì)章程,代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人,使用人,維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;
2.決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;
3.審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;
4.審查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
管委會(huì)的義務(wù):
1.根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求,對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;
2.協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;
3.接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;
4.接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
二、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作
城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理,從規(guī)劃階段開始到住戶入住前,其物業(yè)管理從三個(gè)階段進(jìn)行。物業(yè)公司專業(yè)管理前,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂 合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”);居住小區(qū)物業(yè)管理。 其中,第二階段的物業(yè)管理具有一定特殊性,依據(jù)不同的管理項(xiàng)目。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)
建設(shè)部“管理辦法”的制訂,有兩個(gè)重要的目的:一是“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全 、生活方便的居住環(huán)境”;二是“對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備……進(jìn)行維護(hù)修繕和整治”。這一目的,要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過以下管理的目標(biāo)來實(shí)現(xiàn)。 第一是社會(huì)效益 。這表現(xiàn)為居民提供一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂為一體的整個(gè)社區(qū)環(huán)境,它對調(diào)解人際關(guān)系、 維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)具有重要的意義。
第二是經(jīng)濟(jì)效益。這種經(jīng)濟(jì)效益從以下幾方面表現(xiàn)出來:一是從政府方面來說,不僅它 改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設(shè)施上的費(fèi)用,而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。二是從業(yè)主方面來看,物業(yè)的專業(yè)和科學(xué)管理,對維護(hù)好房屋住宅及 附屬設(shè)備、設(shè)施,延長其使用壽命,從而保障業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。最后,從開發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來說,居住小區(qū)的社會(huì)效益有利于房產(chǎn)的銷售和資金的周轉(zhuǎn)。物業(yè)管理通過各 種有償服務(wù),既便利于居民生活,又可取能得一定的經(jīng)濟(jì)效益,從而增加管理費(fèi)用的來源。
第三是環(huán)境效益。居住小區(qū)的物業(yè)管理,通過小區(qū)內(nèi)的綠化、上下水及用煤、液化氣的 專業(yè)管理,不僅有助于人的身心健康,還將對城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。
四、居住小區(qū)物業(yè)管理的原則
物業(yè)公司是一種服務(wù)型行業(yè),它不僅具有獨(dú)立的法人資格,又是自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營、 獨(dú)立核算的企業(yè),居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo),應(yīng)密切聯(lián)系服務(wù)與經(jīng)營來進(jìn)行。為此,它遵循的主要原則是:
1.業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合。住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的原則。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ),但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專業(yè)性強(qiáng)的 特點(diǎn),必須以專業(yè)化管理為主;住宅區(qū)的日常管理工作,是大量的、繁瑣的,離不開居民的支持。因此增強(qiáng)居民的群體意識(shí),依靠和組織群眾參與管理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用,是 實(shí)行這一原則的關(guān)鍵。
2.服務(wù)至上、寓管理于服務(wù)之中。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作,關(guān)系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。住宅小區(qū)管理中的服 務(wù)工作,具有長期性和群眾性的特點(diǎn):服務(wù)時(shí)限很長,往往幾十年以上;服務(wù)對象范圍很寬,男女老幼,各行各業(yè),且流動(dòng)性大、變化快。因此,必須堅(jiān)持“服務(wù)至上,寓管理于服務(wù) 之中”的原則,樹立“為民服務(wù)、對民負(fù)責(zé)”的指導(dǎo)思想。
3.所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離。實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)兩權(quán)相分離,是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū),特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的 “兩權(quán)”不清問題提出來的,目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一體。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理,顯然弊 端很多。因此,必須實(shí)行所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離,在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下,實(shí)行管理經(jīng)營權(quán)的集中統(tǒng)一。由一定物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合治理、 全方位服務(wù)。
4.企業(yè)經(jīng)營、獨(dú)立核算。必須改革原有管理體制,實(shí)行政企分開,使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體,具有相對獨(dú)立的經(jīng)營自主權(quán),逐步實(shí)現(xiàn)住宅經(jīng)營管理的市場化。
5.有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理,實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù),就必須有資金來源。資金的主要來源是業(yè)主和用戶,因此要實(shí)行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則,物業(yè)管理企 業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)?應(yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用,誰受益,誰負(fù)擔(dān)”的原則,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔(dān)。
第11篇 z小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理內(nèi)容
目的:通過對設(shè)施設(shè)備的管理,使所有機(jī)電設(shè)備在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務(wù)的要求
工作范圍1.供配電系統(tǒng)設(shè)備:高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)組、電氣“三箱”(動(dòng)力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。
2.給排水系統(tǒng)設(shè)備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設(shè)施、各類閥門。
3.消防系統(tǒng)設(shè)備:電消防設(shè)備、水消防設(shè)備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、co2氣體滅火設(shè)備、防排煙設(shè)備、防火卷簾、疏散指示。
4.電梯設(shè)備:各類電梯及其附屬設(shè)備。
5.弱電系統(tǒng)設(shè)備:電視、電話系統(tǒng)設(shè)備、無線電對講系統(tǒng)設(shè)備、智能化系統(tǒng)設(shè)備(樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報(bào)警、門禁、停車場設(shè)備等)。
6.通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備:通風(fēng)設(shè)備及其附屬設(shè)備。
工作項(xiàng)目1.設(shè)備的接管驗(yàn)收按照《物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)程》執(zhí)行。
2.設(shè)備的標(biāo)識(shí)①所有的設(shè)備房須標(biāo)識(shí)其名稱及責(zé)任人姓名(或代碼)。
②所有設(shè)備按套或單機(jī)懸掛《設(shè)備卡》,標(biāo)識(shí)該設(shè)備的技術(shù)參數(shù)及標(biāo)識(shí)其設(shè)備編號(hào)等。
③對故障設(shè)備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
3.設(shè)備檔案管理①管理處負(fù)責(zé)建立設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案,負(fù)責(zé)建立《設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬》。
②工程維修中心負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各管理處設(shè)備檔案的管理工作,并對重要的設(shè)備資料做備份。
4.設(shè)備的運(yùn)行①設(shè)備按不同系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域,責(zé)任區(qū)域內(nèi)確定責(zé)任人。
②維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督相關(guān)責(zé)任人做好設(shè)備的運(yùn)行管理。
③值班室/巡邏值班員負(fù)責(zé)將監(jiān)控/檢查到的異常情況,及時(shí)通知設(shè)備責(zé)任人或主管處理,并做好記錄。
④工程維修中心對各管理處機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行督查。
5.設(shè)備的維修①設(shè)備維修須填發(fā)九千記錄表格,重要設(shè)備或影響范圍較大的維修項(xiàng)目,須辦理《工作聯(lián)系單》。
②在運(yùn)行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時(shí)間內(nèi)排除的一般故障,維修期限應(yīng)不超過8小時(shí),若超過8小時(shí),應(yīng)及時(shí)向維修主管報(bào)告,請求主管及有關(guān)專業(yè)人員提供技術(shù)支援,限期解決。
第12篇 x園小區(qū)物業(yè)管理設(shè)想
御佳園小區(qū)物業(yè)管理設(shè)想
1、管理服務(wù)整體設(shè)想
**物業(yè)公司經(jīng)過近十年的實(shí)踐摸索,不斷總結(jié)、創(chuàng)新發(fā)展,形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式,并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢。對于福建龍巖這樣高檔、優(yōu)美的個(gè)性化健康豪宅小區(qū),我公司必將把各項(xiàng)優(yōu)勢全部運(yùn)用到實(shí)際工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物業(yè)的品牌濃縮在龍巖御佳園的管理與服務(wù)之中。
1.1在御佳園物管中全面導(dǎo)入iso9000國際質(zhì)量體系。
作為國內(nèi)通過iso9001認(rèn)證的物業(yè)管理知名企業(yè),將通過實(shí)際的運(yùn)作,結(jié)合市場的需要將在御佳園實(shí)際管理過程中全面導(dǎo)入iso9000國際質(zhì)量體系。
1.2在日常物業(yè)管理中引入環(huán)保理念,將iso14001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用到日常管理中。
體現(xiàn)福建龍巖倡導(dǎo)的綠色、健康生態(tài)的居住環(huán)境。作為通過iso14001認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè),將通過管理保證環(huán)境的高度整潔與和諧,通過回歸自然的氛圍,培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識(shí),從而愛護(hù)環(huán)境、關(guān)心環(huán)境、關(guān)心生態(tài)的良好習(xí)慣,使御佳園成為 '綠色家園'。
1.3全面推行酒店式物業(yè)管理,寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。
在公司多個(gè)項(xiàng)目成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn),并將由我司策劃部、質(zhì)量部會(huì)同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù),對建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理,對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù),提供全面的酒店式物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系,而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。
1.4全面推行智能化物業(yè)管理。
我司下屬工程部曾給深圳數(shù)個(gè)知名樓盤擔(dān)任智能化系統(tǒng)的前期介入和設(shè)計(jì),對施工、維修、保養(yǎng)工作,有其豐富的經(jīng)驗(yàn)將用于御佳園設(shè)置的樓宇智能化系統(tǒng),對小區(qū)智能化管理系統(tǒng)進(jìn)行全面、專業(yè)性的維護(hù)與管理,以期發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)。
1.5公司將根據(jù)業(yè)主、用戶的實(shí)際需求提供' 個(gè)性化'服務(wù)。
加大服務(wù)深度及廣度,在管理上分公司營造的特定氛圍之下,使在御佳園生活的人們處處感受到舒適、便利,創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境,真正使業(yè)主體會(huì)到'御佳園天下勝景 **情誠健康人生'的快樂 。
1.6分開管理方式
根據(jù)小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)勢,小區(qū)將全部實(shí)行封閉式管理,加強(qiáng)人防與技放防相結(jié)合;強(qiáng)化技防,降低管理成本,提升服務(wù)質(zhì)量。
1.7創(chuàng)優(yōu)
條件具備后第一年創(chuàng)市優(yōu)秀住宅小區(qū),第二年創(chuàng)省優(yōu),第三年創(chuàng)國優(yōu)。
2、具體服務(wù)方式、內(nèi)容及辦法詳見:(略)
