第1篇 某某物業(yè)管理公司薪酬激勵(lì)
隨著中國(guó)加入wto,經(jīng)濟(jì)全球化將越來越深刻地影響著我國(guó)的企業(yè),這必將加劇企業(yè)的人才競(jìng)爭(zhēng)。因此,我們的企業(yè)如何應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn),是人力資源管理值得探討的問題。上述案例所述:'整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)不斷滑坡,客戶的投訴也不斷增加,員工的工作失去了往日的熱情,出現(xiàn)了部分技術(shù)、管理骨干離職,其他人員也出現(xiàn)不穩(wěn)定的預(yù)兆。'是因?yàn)樵摴镜男匠曛贫葲]能適時(shí)進(jìn)行改進(jìn)。從這一事例可以看出,企業(yè)的薪酬制度科學(xué)與否,對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響是巨大的,甚至是致命的。怎樣建立科學(xué)合理的薪酬激勵(lì)機(jī)制,如何發(fā)揮薪酬的最佳激勵(lì)效果,以求企業(yè)能吸引和留住人才,造就一支高效、穩(wěn)定的員工隊(duì)伍,實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展,是企業(yè)人力資源管理的一項(xiàng)非常重要的工作。
一、薪酬激勵(lì)在現(xiàn)代企業(yè)激勵(lì)機(jī)制中具有重要地位
美國(guó)哈佛大學(xué)教授威廉。詹姆士研究發(fā)現(xiàn),在缺乏科學(xué)、有效激勵(lì)的情況下,人的潛能只能發(fā)揮出20-30%,科學(xué)有效的激勵(lì)機(jī)制能夠讓員工把另外70-80%的潛能也發(fā)揮出來。所以企業(yè)能否建立起完善的激勵(lì)機(jī)制,將直接影響到其生存與發(fā)展。激勵(lì)更是管理的核心,而薪酬激勵(lì)又是企業(yè)激勵(lì)機(jī)制中最重要的激勵(lì)手段,是目前企業(yè)普遍采用的一種有效的激勵(lì)手段,它相對(duì)于內(nèi)在激勵(lì),管理者更容易控制,而且也較容易衡量其使用效果,如果能夠真正發(fā)揮好企業(yè)薪酬對(duì)員工的激勵(lì)作用,就可以達(dá)到企業(yè)與員工'雙贏'的目的。上述案例所述:'該公司成立初期,非常注重管理的規(guī)范化和充分調(diào)動(dòng)員工的積極性,制定了一套較科學(xué)完善的薪酬管理制度,公司得到了較快的發(fā)展,短短的兩年多時(shí)間,公司的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)了110%.'這是科學(xué)的薪酬制度發(fā)揮激勵(lì)作用的充分體現(xiàn),正是反映了企業(yè)薪酬激勵(lì)效力不可低估。
在今天,薪酬激勵(lì)成為現(xiàn)代人力資源管理的重要組成部分,它對(duì)提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力有著不容忽視的作用。員工所得到的薪酬既是對(duì)其過去工作努力的肯定和補(bǔ)償,也是他們以未來努力工作得到報(bào)酬的預(yù)期,激勵(lì)其在未來也能努力工作。在員工心目中,薪酬不僅僅是自己的勞動(dòng)所得,它在一定程度上代表著員工自身的價(jià)值、代表企業(yè)對(duì)員工工作的認(rèn)同,甚至還代表了員工個(gè)人能力、品行和發(fā)展前景。所以,薪酬激勵(lì)不單單是金錢激勵(lì),實(shí)質(zhì)上已成為企業(yè)激勵(lì)機(jī)制中一種復(fù)雜的激勵(lì)方式,隱含著成就激勵(lì)、地位激勵(lì)等,因此,薪酬激勵(lì)能夠從多角度激發(fā)員工強(qiáng)烈的工作欲望,成為員工全身心投入工作的主要?jiǎng)恿χ弧T工期望通過積極表現(xiàn)、努力工作,一方面提高自己的工作績(jī)效,另一方面爭(zhēng)取薪酬的晉升,在這個(gè)過程中,員工會(huì)體驗(yàn)到由于晉升所帶來的自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)感和被尊重的喜悅,從而激發(fā)起員工的工作創(chuàng)造性?？陀^、公正、合理地報(bào)償為企業(yè)做出貢獻(xiàn)的每一個(gè)員工,既有利于企業(yè)的發(fā)展,又能保證員工從薪酬中獲得經(jīng)濟(jì)上、心理上的滿足,有利于提高企業(yè)員工的積極性。
二、建立企業(yè)對(duì)外富有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬體系
在長(zhǎng)期的管理實(shí)踐中,由于我國(guó)企業(yè)在人力資源管理方面經(jīng)驗(yàn)的積累時(shí)間很短,再加之企業(yè)對(duì)這方面的管理工作重視程度不夠,人力資源管理的基礎(chǔ)性工作嚴(yán)重缺陷,企業(yè)薪酬矛盾越來越突出?，F(xiàn)代企業(yè)理想的薪酬制度應(yīng)達(dá)到三個(gè)目的:第一是提供具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬,以吸引有才能的人;第二是確定組織內(nèi)部的公平,合理確定企業(yè)內(nèi)部各崗位的相對(duì)價(jià)值;第三是薪酬必須與工作績(jī)效掛鉤,激勵(lì)員工的工作動(dòng)機(jī),獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀的工作業(yè)績(jī),利用金錢獎(jiǎng)賞達(dá)到激勵(lì)員工的目的。企業(yè)的薪酬水平是否合理,直接影響到企業(yè)在人才市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。只有對(duì)外部環(huán)境具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬,企業(yè)才能吸引發(fā)展所需的各類優(yōu)秀人才。上述案例中的企業(yè)薪酬水平偏低,特別是關(guān)鍵的技術(shù)骨干力量的薪酬水平較市場(chǎng)明顯偏低,對(duì)外缺乏競(jìng)爭(zhēng)力,從而導(dǎo)致技術(shù)骨干和部分中層管理人員流失。薪酬缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,造成企業(yè)人才流失的后果是極為明顯的,其結(jié)果是造成企業(yè)不斷招聘新員工以滿足運(yùn)作需求的同時(shí),老員工又不斷離職的惡性循環(huán),這是企業(yè)人力資源的極大浪費(fèi)。
薪酬是人力資源管理的一個(gè)非常重要的工具,使用得當(dāng),會(huì)激發(fā)員工高漲的工作熱情,而且又能達(dá)到企業(yè)人力成本比較合理的目的,有利于企業(yè)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。隨著中國(guó)市場(chǎng)化進(jìn)程的加快,勞動(dòng)力市場(chǎng)日趨完善,人才作為資源要素之一,其配置也必然要符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求,人才的流動(dòng)必然會(huì)受到價(jià)格一薪酬的影響,人才向著價(jià)高的地區(qū)、企業(yè)流動(dòng)就成為普遍現(xiàn)象。從這個(gè)意義上講,企業(yè)薪酬水平在人才市場(chǎng)上是否具有競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)關(guān)鍵因素。企業(yè)能否吸引和留住人才,企業(yè)的薪酬管理起著重要的作用,所以企業(yè)在制訂薪酬標(biāo)準(zhǔn)時(shí)必須要考慮本地區(qū)同行業(yè)相似規(guī)模的企業(yè)薪酬水平,以及本地區(qū)同行業(yè)的市場(chǎng)平均薪酬水平,盡量使企業(yè)的薪酬具有競(jìng)爭(zhēng)力,能夠吸引和留住企業(yè)發(fā)展所需的人才。
三、加強(qiáng)企業(yè)薪酬的對(duì)內(nèi)公平
研究發(fā)現(xiàn),從企業(yè)內(nèi)部來講,員工關(guān)心薪酬差別的程度高于關(guān)心薪酬水平,然而員工個(gè)人能力及其工作職務(wù)、工作態(tài)度的區(qū)別必然帶來個(gè)人薪酬的差別,如何使這種'差別'既能鼓勵(lì)先進(jìn)又能被大多數(shù)員工所接受,而且又體現(xiàn)公平,這對(duì)薪酬管理來說越來越重要。在現(xiàn)實(shí)的薪酬管理中,這一點(diǎn)往往被忽視。案例所講的該物業(yè)公司工程部經(jīng)理的辭職,是因?yàn)閸徫婚g的薪酬不合理,沒有較好地反映企業(yè)內(nèi)部崗位間的相對(duì)價(jià)值,造成不公平感。
工程部經(jīng)理這一崗位相對(duì)后勤部經(jīng)理工作難度大、責(zé)任重,應(yīng)該在薪酬上體現(xiàn)出這種差別,事實(shí)上沒有,所以造成了工程部經(jīng)理工作起來沒有了以前那種干勁,后來辭職而去。企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)應(yīng)遵循'公平與公正'原則,特別是對(duì)內(nèi)公平,不同部門之間或同一個(gè)部門不同人之間,薪酬水平必須反映崗位責(zé)任和能力的大小,也就是薪酬差別必須合理。企業(yè)內(nèi)部薪酬的不合理,會(huì)造成不同部門之間以及相同部門個(gè)人之間權(quán)力與責(zé)任不對(duì)稱,使部分員工在比較中,有失公平感,造成心理的失衡。要加強(qiáng)企業(yè)薪酬的對(duì)內(nèi)公平,就必須合理地確定企業(yè)內(nèi)部不同崗位的相對(duì)價(jià)值,就是要做好企業(yè)內(nèi)部的崗位評(píng)價(jià)(job evaluation),針對(duì)崗位本身,從崗位的復(fù)雜性、責(zé)任大小、控制范圍、所需知識(shí)和能力等方面來對(duì)崗位的價(jià)值進(jìn)行量化評(píng)估,這才是從根本上解決薪酬對(duì)內(nèi)不公平的關(guān)鍵所在。
企業(yè)采用何種薪酬體系和怎樣的薪酬結(jié)構(gòu)必然存在差異,只有根據(jù)自身特點(diǎn)建立合理的薪酬結(jié)構(gòu),才能較好的發(fā)揮薪酬的激勵(lì)作用。薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的目標(biāo)是要讓員工所獲得薪酬額與其貢獻(xiàn)成正比,企業(yè)通過對(duì)員工的績(jī)效考核,使崗位之間的晉升或降級(jí)有了量化的考核數(shù)據(jù),使員工的精力集中到努力工作、提高工作業(yè)績(jī)上來,避免干好干壞一個(gè)樣的消極局面,這樣才能較好發(fā)揮薪酬的激勵(lì)作用。案例所講的公司針對(duì)這一問題,就薪酬水平等進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查和分析,并對(duì)原有薪酬制度進(jìn)行調(diào)整,制定了新的與企業(yè)戰(zhàn)略和組織架構(gòu)相匹配的薪酬方案,激發(fā)了員工的積極性和創(chuàng)造性,公司的發(fā)展又開始恢復(fù)良好的勢(shì)頭。
綜上分析,盡管薪酬不是激勵(lì)員工的惟一手段,除了薪酬激勵(lì)這一物質(zhì)激勵(lì)手段外,還有其他物質(zhì)激勵(lì)手段和精神激勵(lì)方法,但薪酬激勵(lì)卻是一個(gè)非常重要、最容易被管理者運(yùn)用的激勵(lì)方法。企業(yè)管理者必須認(rèn)識(shí)到薪酬對(duì)激勵(lì)員工的重要意義,薪酬管理并不是對(duì)金錢的直接關(guān)注,而是關(guān)注如何正確使用薪酬這一金錢的激勵(lì)作用。即使薪酬總額相同,但其支付的方式不同,會(huì)取得不同的激勵(lì)效果。所以,如何實(shí)現(xiàn)薪酬效能的最大化,是一門值得探討的管理藝術(shù)。
第2篇 鄰里小區(qū)前期介入物業(yè)管理
左鄰右里小區(qū)前期介入物業(yè)管理
物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段,從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)工作和提供服務(wù),是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式,它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此,在管理中將建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式,在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求,考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要,從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益,其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。
一、前期介入的主要內(nèi)容
(一)對(duì)物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議,對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行全面了解
根據(jù)人性化、人體工程學(xué)、大量的人文習(xí)慣以及微觀使用效率等,針對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個(gè)方面的質(zhì)量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟(jì),以便充分發(fā)揮物業(yè)價(jià)值。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)一項(xiàng)上,針對(duì)配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見,提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況進(jìn)行了解,達(dá)到了如指掌,對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見,并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄,更好地為業(yè)主服務(wù)。
(二)察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)
1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。
2.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法。
3.在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄,圖紙更改要點(diǎn)記錄。
4.參與工程驗(yàn)收,進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查,并按整改計(jì)劃督促整改。
(三)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系
1.聽取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。
2.了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。
3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。
(四)為后期管理做好準(zhǔn)備
物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合管理工程,通過物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體,并理順關(guān)系,建立通暢的服務(wù)渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外,在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前,還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度,并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度,籌備成立業(yè)主管理委員會(huì),印制各種證件,以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒,以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收,便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。
二、人員安排
按進(jìn)度陸續(xù)入現(xiàn)場(chǎng),參與前期的物業(yè)規(guī)劃,具體內(nèi)容如下:參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作,掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況,提出建議;參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作;配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作;投入入住前的各項(xiàng)工作。
1、小區(qū)綜合驗(yàn)收通過后,交付前7天,部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后,先期到位,負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。
2、小區(qū)綜合驗(yàn)收前,按照小區(qū)條例規(guī)定,做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。
3、業(yè)主入住前7天,管理處掛牌辦公,交付前5天所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗,共同迎接業(yè)主入住。
三、前期管理及監(jiān)督
管理處成立后,管理處主任編寫入住工作方案,配備管理處工作人員,制定開辦采購(gòu)計(jì)劃;
治安方面:熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施,明確人員排班及各崗位工作職責(zé);
車輛管理:設(shè)計(jì)安裝小區(qū)道路標(biāo)志,建立完善車輛管理制度;
垃圾清運(yùn):確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。
四、配合工作
與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。
第3篇 某物業(yè)公司資源節(jié)約管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)公司資源節(jié)約管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
為了有效使用資源,做到物盡其用,杜絕浪費(fèi),降低成本,增加效益,特制定本程序。
2.0適用范圍
本程序適用于本公司的所有部門、管理處及員工。
3.0定義
4.0職責(zé)
4.1各部門、管理處負(fù)責(zé)對(duì)責(zé)任范圍內(nèi)的水、電、紙張、辦公用品、維修材料、燃油、機(jī)油等資源的消耗進(jìn)行控制,并對(duì)責(zé)任范圍內(nèi)用水、用電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查和對(duì)用水用電情況進(jìn)行監(jiān)督與檢查。
4.2機(jī)電管理部負(fù)責(zé)每月對(duì)公司上月各區(qū)域范圍內(nèi)水、電消耗進(jìn)行抄表及統(tǒng)計(jì)分析,協(xié)助各部門制定具體的控制方法。
4.3行政辦公室負(fù)責(zé)每月對(duì)公司上月各部門、管理處紙張消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,協(xié)助各部門制定具體的控制方法。
4.4品質(zhì)保證部負(fù)責(zé)對(duì)各部門的執(zhí)行情況及目標(biāo)完成情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
5.0內(nèi)容
5.1資源節(jié)約意識(shí)的形成和影響(相關(guān)方、公司員工):公司通過對(duì)實(shí)施培訓(xùn)、社區(qū)文化宣傳欄、報(bào)刊、網(wǎng)站、標(biāo)識(shí)等方式促進(jìn)公司員工和相關(guān)方資源節(jié)約意識(shí)的形成。
5.2需要控制的方面:水、電、辦公用品(紙張、墨盒、筆等)、燃油(柴油、汽油)、機(jī)油、維修材料等。
5.3資源節(jié)約的場(chǎng)所:公共區(qū)域(走道、大堂、外圍、消防通道、地下停車場(chǎng))用電;公共衛(wèi)生間用水用電;設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維修和保養(yǎng)用水用電;員工宿舍用水用電;清潔、綠化用水用電;員工食堂用水用電等。
5.4資源節(jié)約的實(shí)施
5.4.1水:對(duì)供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行合理配置,根據(jù)實(shí)際情況盡量選用節(jié)水設(shè)備,對(duì)供水設(shè)施進(jìn)行巡查以確保設(shè)施設(shè)備處于正常狀態(tài),無跑冒滴漏;對(duì)員工宿舍用水、清潔、綠化用水、食堂等用水量大的區(qū)域制定節(jié)水目標(biāo)和指標(biāo)控制;根據(jù)需要在用水區(qū)域張貼節(jié)約用水的相關(guān)標(biāo)識(shí);對(duì)相關(guān)方施加影響使其遵守公司的資源節(jié)約管理相關(guān)規(guī)定;每月對(duì)用水情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析等。
5.4.2電:對(duì)供電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行合理配置,根據(jù)實(shí)際情況盡量選用節(jié)能設(shè)備,對(duì)供電設(shè)施進(jìn)行巡查以確保設(shè)施設(shè)備處于正常狀態(tài);對(duì)員工宿舍用電、清潔、綠化用電、食堂等用電量大的區(qū)域制定節(jié)電目標(biāo)和指標(biāo)控制;根據(jù)需要在用電區(qū)域張貼節(jié)約用電的相關(guān)標(biāo)識(shí);根據(jù)實(shí)際情況盡量使用節(jié)能燈、做到辦公區(qū)域人走燈滅、空調(diào)在相應(yīng)的溫濕度環(huán)境下才開啟、辦公設(shè)備專人管理(下班后關(guān)閉)、走道根據(jù)具體情況開燈、消防通道采用觸摸式或聲控開關(guān)、員工宿舍用電、清潔、綠化用電進(jìn)行限量;對(duì)相關(guān)方施加影響使其遵守公司的資源節(jié)約管理相關(guān)規(guī)定;每月對(duì)用電情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析等。
5.4.3辦公用品:文件的傳遞盡量使用電子檔,對(duì)于必須用紙張打印或復(fù)印的資料應(yīng)正反使用;其他辦公用品做到限量使用等。
5.4.4燃油:通過維護(hù)保養(yǎng)使耗油設(shè)施設(shè)備處于正常狀態(tài),防止跑冒滴漏;在設(shè)備更新時(shí)盡量選用燃燒效率高的設(shè)備。
5.4.5維修材料:在保證使用功能的情況下,盡量低成本、低更換、能維修則維修、建立工具以舊換新制度等。
5.5對(duì)資源節(jié)約實(shí)施情況的監(jiān)控及監(jiān)控結(jié)果的處理:有方案的依方案執(zhí)行,無方案由責(zé)任部門和品質(zhì)保證部共同監(jiān)控,對(duì)監(jiān)控未達(dá)要求的按照《事故、事件、不符合糾正與預(yù)防措施》進(jìn)行。
6.0相關(guān)文件
《事故、事件、不符合糾正與預(yù)防措施》
7.0記錄
《資源消耗統(tǒng)計(jì)表》(不定格式)
第4篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之共用設(shè)施設(shè)備管理
一、共用配套設(shè)施完好,無隨意改變用途
1、公共設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳
2、設(shè)備標(biāo)識(shí)卡
3、共用設(shè)施實(shí)景(現(xiàn)場(chǎng)相片)
二、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員和維修人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范
1、共用設(shè)備設(shè)施月檢查表
2、發(fā)電機(jī)房運(yùn)行記錄
3、水電技術(shù)領(lǐng)班崗位職責(zé)
4、水電工崗位職責(zé)
5、土建維修組長(zhǎng),崗位職責(zé)
6、土建維修工崗位職責(zé)
三、室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻
1、小區(qū)實(shí)景(現(xiàn)場(chǎng)相片)
四、排水、排污管理通暢,無堵塞外溢現(xiàn)象
1、化糞池吸污記錄表
五、道路通暢,路面平整;井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行
1、路面井蓋相片(現(xiàn)場(chǎng)相片)
2、維修作業(yè)道路警示牌相片
六、供水設(shè)備運(yùn)行正常;設(shè)施完好、無滲漏、無污梁;二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施,水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);制定停水事故處理方案
1、本小區(qū)無二次供水系統(tǒng)(屬于直供水)
2、停水停電通知頒發(fā)及反饋流程圖
3、停水通知單
七、制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行,記錄完整;供電設(shè)備運(yùn)行正常,配電室管理符合規(guī)定,路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好
1、發(fā)電機(jī)房養(yǎng)護(hù)記錄表
2、設(shè)備檢查檢測(cè)記錄表
八、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,無安全事故;轎廂、井道保持清潔;電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好;制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案
(本小區(qū)屬多層洋房,無電梯)
九、三北地區(qū),冬季供曖室內(nèi)溫度不低于16℃
(本小區(qū)不屬于三北地區(qū))
第5篇 購(gòu)物廣場(chǎng)物業(yè)管理部簡(jiǎn)介材料
購(gòu)物廣場(chǎng)物業(yè)管理部簡(jiǎn)介
『zz廣場(chǎng)』物業(yè)管理部成立于2004年,為zz管理有限公司下設(shè)物業(yè)管理直屬部門,部門設(shè)有客服處、工程處和安保處三大部門,按照先進(jìn)的物業(yè)管理理念和運(yùn)作模式對(duì)『zz廣場(chǎng)』實(shí)施規(guī)范化的物業(yè)管理,所管理面積約78000
第6篇 物業(yè)管理手冊(cè)質(zhì)量管理體系策劃
1、 本公司依據(jù)iso9001: 標(biāo)準(zhǔn)的要求,對(duì)公司的管理體系進(jìn)行了策劃,對(duì)質(zhì)量管理體系所需的過程進(jìn)行有效控制,以實(shí)現(xiàn)本公司的管理目標(biāo),并符合標(biāo)準(zhǔn)要求;
2、 按管理手冊(cè)建立的質(zhì)量管理體系是在策劃、識(shí)別、確定、執(zhí)行、監(jiān)視、測(cè)量分析所需過程及確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的前提下進(jìn)行的,現(xiàn)行的質(zhì)量管理體系按本手冊(cè)及相應(yīng)的程序文件規(guī)定實(shí)施。
3、 當(dāng)發(fā)生下列情況質(zhì)量管理體系須進(jìn)行變更策劃:
3.1 企業(yè)宗旨、方針、目標(biāo)發(fā)生變化;
3.2 企業(yè)內(nèi)部組織重大調(diào)整變化;
3.3 企業(yè)發(fā)生重大質(zhì)量事故;
3.4 企業(yè)外部環(huán)境變化;
3.5 顧客和相關(guān)方導(dǎo)致的變更;
3.6 法律、法規(guī)發(fā)生變化。
4、 上述原因的變化造成質(zhì)量管理體系變更時(shí),由管理者代表組織相關(guān)部門進(jìn)行策劃,并形成會(huì)議紀(jì)要,應(yīng)確保體系策劃和實(shí)施時(shí)保持質(zhì)量管理體系的完整性。在策劃和實(shí)施更改時(shí),若涉及管理體系文件的變更時(shí),按照《文件控制程序》執(zhí)行。
第7篇 物業(yè)管理手冊(cè)－環(huán)境因素識(shí)別評(píng)價(jià)控制程序
物業(yè)管理手冊(cè):環(huán)境因素識(shí)別與評(píng)價(jià)控制程序
1、目的
對(duì)本公司活動(dòng)、產(chǎn)品和服務(wù)中能控制或可望施加影響的環(huán)境因素進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià),確定公司的重要環(huán)境因素,實(shí)現(xiàn)對(duì)環(huán)境污染的預(yù)防和有效控制,確保環(huán)境管理體系的有效運(yùn)行,制定本程序。
2、范圍
本程序適用于公司各部門在活動(dòng)、產(chǎn)品和服務(wù)中能夠控制或可能對(duì)其施加影響的環(huán)境因素的識(shí)別、評(píng)價(jià)、更新。
3、職責(zé)
3.1管理者代表負(fù)責(zé)環(huán)境因素及重要環(huán)境因素的審批。
3.2品質(zhì)部
3.2.1負(fù)責(zé)組織公司各部門對(duì)環(huán)境因素識(shí)別與評(píng)價(jià)、更新。
3.2.2負(fù)責(zé)確定公司重要環(huán)境因素。
3.3公司各部門負(fù)責(zé)本部門環(huán)境因素識(shí)別。
4、程序
4.1環(huán)境因素識(shí)別
4.1.1公司主要通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和評(píng)議的方法對(duì)公司活動(dòng)、產(chǎn)品和服務(wù)全過程及可能施加影響相關(guān)方的環(huán)境因素進(jìn)行識(shí)別。
4.1.2環(huán)境因素覆蓋范圍
4.1.2.1業(yè)主入住和裝修
4.1.2.2社區(qū)文化活動(dòng)
4.1.2.3清潔服務(wù)
4.1.2.4綠化服務(wù)
4.1.2.5公共秩序管理
4.1.2.6維修服務(wù)
4.1.2.7辦公過程
4.1.2.8納入計(jì)劃的或新的開發(fā)、新的或修改的活動(dòng)、產(chǎn)品和服務(wù)
4.1.2.9可施加影響的相關(guān)方(供貨方、承包方、業(yè)主)
4.1.3環(huán)境因素分類
4.1.3.1ⅰ類:水、氣、聲、渣污染物排放或產(chǎn)生。
4.1.3.2ⅱ類:能源、資源、原材料消耗。
4.1.3.3ⅲ類:對(duì)相關(guān)方可施加影響環(huán)境問題及要求;
4.1.3.4ⅳ類:其他。
4.1.4環(huán)境因素識(shí)別時(shí)應(yīng)考慮過去、現(xiàn)在、將來三種時(shí)態(tài)。
4.1.5環(huán)境因素識(shí)別時(shí)應(yīng)考慮正常、異常、緊急三種狀態(tài)。
4.1.6環(huán)境因素識(shí)別時(shí)應(yīng)考慮八種類型
a.向大氣的排放;
b.向水體的排放;
c.向土地的排放;
d.原材料和自然資源的使用;
e.能源使用;
f.能量釋放(如熱、輻射、振動(dòng)等);
g.廢物和副產(chǎn)品;
h.物理屬性,如大小、形狀、顏色、外觀等。
4.1.7可施加影響的環(huán)境因素
不屬于本公司直接行為產(chǎn)生的環(huán)境問題,但可以通過對(duì)相關(guān)方施加影響促使其改善環(huán)境行為的應(yīng)予以識(shí)別。
4.1.8識(shí)別環(huán)境因素時(shí)應(yīng)進(jìn)行預(yù)見性分析,確保環(huán)境因素全面、系統(tǒng)。環(huán)境因素識(shí)別主要從廢水、煙塵、噪聲、固體廢棄物、能源和材料的浪費(fèi)、急性中毒、潛在污染(異常情況、緊急情況)幾方面進(jìn)行。
4.1.9識(shí)別環(huán)境因素的依據(jù)
4.1.9.1客觀的能夠控制或能夠施加影響的。
4.1.9.2法律、法規(guī)與其他要求有明確規(guī)定的。
4.1.9.3相關(guān)方有要求的。
4.1.10各部門采取上述識(shí)別依據(jù)和方法,對(duì)本部門活動(dòng)的全過程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,識(shí)別出本部門環(huán)境因素,填寫部門《環(huán)境因素識(shí)別表》上報(bào)品質(zhì)部,品質(zhì)部匯總審核后,編制公司《環(huán)境因素識(shí)別表》,報(bào)管理者代表審批。
4.2重要環(huán)境因素的評(píng)價(jià)
4.2.1環(huán)境因素評(píng)價(jià)流程
分析調(diào)查影響環(huán)境的因素→評(píng)價(jià)環(huán)境因素→確定重要環(huán)境因素
4.2.2重要環(huán)境因素評(píng)價(jià)依據(jù)
4.2.2.1有關(guān)的法律、法規(guī)和其他要求。
4.2.2.2環(huán)境影響的規(guī)模,嚴(yán)重程度和發(fā)生頻次。
4.2.2.3環(huán)境事故風(fēng)險(xiǎn)概率和危害程度。
4.2.2.4本公司的實(shí)際控制情況。
4.2.2.5相關(guān)方要求和關(guān)注程度。
4.2.3評(píng)價(jià)重要環(huán)境因素的方法
4.2.3.1評(píng)價(jià)指標(biāo):
重要環(huán)境因素評(píng)價(jià)考慮以下5個(gè)指標(biāo):
a.遵守法律法規(guī)和污染物達(dá)標(biāo)狀況;
b.發(fā)生頻率(排放量);
c.控制狀況;
d.影響程度;
e.節(jié)能降耗增效。
4.2.3.2評(píng)價(jià)方法:
a.專家評(píng)定法;
b.綜合打分法。
計(jì)算e=b+c+d,a≥4或e≥10為重要環(huán)境因素;a:法律符合性,b:污染因素發(fā)生頻率;c:控制狀況;d:影響范圍;e:綜合值;詳見《環(huán)境因素評(píng)價(jià)表》。
4.2.4由品質(zhì)部組織,管理者代表主持各部門依據(jù)環(huán)境因素評(píng)價(jià),結(jié)合本部門實(shí)際情況對(duì)已識(shí)別的環(huán)境因素進(jìn)行評(píng)價(jià),填寫《環(huán)境因素評(píng)價(jià)表》,并由品質(zhì)部對(duì)評(píng)價(jià)出的重要環(huán)境因素填寫《重要環(huán)境因素清單》,報(bào)管理者代表審批。
4.3環(huán)境因素清單的發(fā)放
管理者代表批準(zhǔn)后的《環(huán)境因素識(shí)別表》、《環(huán)境因素評(píng)價(jià)表》和《重要環(huán)境因素清單》,由品質(zhì)部執(zhí)行《文件控制程序》發(fā)放辦法,發(fā)放到相關(guān)部門。
4.4品質(zhì)部應(yīng)監(jiān)督、協(xié)調(diào)各部門對(duì)評(píng)價(jià)出的重要環(huán)境因素進(jìn)行有效控制。對(duì)重要環(huán)境因素的控制采用以下方法:
4.4.1制定目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案執(zhí)行《目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案控制程序》;
河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司文件編號(hào):jw/qem-019-2005標(biāo)題:環(huán)境因素識(shí)別與評(píng)價(jià)控制程序章節(jié)號(hào)5.4.3版本號(hào)0/b
4.4.2制定管理程序執(zhí)行相關(guān)運(yùn)行控制程序;
4.4.3培訓(xùn)與教育;
4.4.4制定應(yīng)急預(yù)案;
4.4.5加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查;
4.4.6保持現(xiàn)有措施。
4.5環(huán)境因素的更新
4.5.1品質(zhì)部每年管理評(píng)審前應(yīng)組織一次環(huán)境因素的識(shí)別和評(píng)定工作。
4.5.2當(dāng)發(fā)生以下情況時(shí),品質(zhì)部應(yīng)及時(shí)進(jìn)行環(huán)境因素的識(shí)別、評(píng)價(jià)和更新
4.5.2.1當(dāng)法律、法規(guī)及其他要求發(fā)生變更時(shí)。
4.5.2.2當(dāng)本組織活動(dòng)、產(chǎn)品和服務(wù)發(fā)生變化時(shí)。
4.5.2.3當(dāng)相關(guān)方有合理抱怨時(shí)。
4.5.2.4當(dāng)公司環(huán)境方針有變化時(shí)。
4.5.3當(dāng)服務(wù)項(xiàng)目、活
動(dòng)及材料發(fā)生重大變化時(shí),相關(guān)部門應(yīng)重新識(shí)別環(huán)境因素,并反饋給品質(zhì)部,由品質(zhì)部確認(rèn)、評(píng)價(jià)、更新環(huán)境因素,相關(guān)部門根據(jù)更新意見修改《環(huán)境因素識(shí)別表》、《環(huán)境因素評(píng)價(jià)表》和《重要環(huán)境因素清單》。
4.6公司在制定目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案及運(yùn)行控制、培訓(xùn)、信息交流、績(jī)效監(jiān)測(cè)等時(shí),應(yīng)考慮重要環(huán)境因素的影響。
4.7本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《文件控制程序》
5.2《目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案控制程序》
5.3《記錄控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《環(huán)境因素識(shí)別表》jw/jl-5.4.3-001
6.2《環(huán)境因素評(píng)價(jià)表》jw/jl-5.4.3-002
第8篇 物業(yè)公司年度管理評(píng)審報(bào)告詳細(xì)
物業(yè)公司年度管理評(píng)審報(bào)告(詳細(xì)版)
管理評(píng)審目的:以整體、全面、詳盡的調(diào)查分析討論,評(píng)價(jià)20**年度在文件化的質(zhì)量體系建立后,公司質(zhì)量管理及持續(xù)改進(jìn)方面,質(zhì)量方針、目標(biāo)的滿足方面,業(yè)主意見調(diào)查方面的情況。確保公司質(zhì)量體系運(yùn)行的有效性、符合性和持續(xù)改進(jìn)。
管理評(píng)審依據(jù):iso9000-2000標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書
管理評(píng)審內(nèi)容:管理者代表《闡述公司質(zhì)量方針及管理目標(biāo)的內(nèi)涵》、品質(zhì)管理部《用戶意見征詢調(diào)查分析報(bào)告》、客戶服務(wù)中心《二o**年工作總結(jié)及二o**年工作計(jì)劃》、財(cái)務(wù)部《財(cái)務(wù)收支情況報(bào)告及成本控制分析報(bào)告》、綜合辦公室《人力資源的總結(jié)分析和培訓(xùn)工作總結(jié)分析》、工程拓展部《二o**年工作總結(jié)及二o**年工作重點(diǎn)》、品質(zhì)管理部《20**年度內(nèi)部質(zhì)量體系審核分析報(bào)告》及《二o**年度質(zhì)量體系符合性及有效性分析報(bào)告》
(所有評(píng)審議題附后)
管理評(píng)審方法:集體討論評(píng)審
管理評(píng)審日期:20**年1月21日
與會(huì)人員名單:zzz
管理評(píng)審會(huì)議主要議題及討論內(nèi)容、形成決議如下:
一、評(píng)審程序、項(xiàng)目的簡(jiǎn)短描述和結(jié)論
管理者代表致開幕詞
議題1:管理者代表《闡述公司質(zhì)量方針及管理目標(biāo)的內(nèi)涵》
議題2:品質(zhì)管理部《用戶意見征詢調(diào)查分析報(bào)告》
議題3:客戶服務(wù)中心《二o**年工作總結(jié)及二o**年工作計(jì)劃》
議題4:財(cái)務(wù)部《財(cái)務(wù)收支情況報(bào)告及成本控制分析報(bào)告》
議題5:綜合辦公室《人力資源的總結(jié)分析和培訓(xùn)工作總結(jié)分析》
議題6:工程拓展部《二o**年工作總結(jié)及二o**年工作重點(diǎn)》
議題7:品質(zhì)管理部《20**年度內(nèi)部質(zhì)量體系審核分析報(bào)告》及《二o**年度質(zhì)量體系符合性及有效性分析報(bào)告》
二、質(zhì)量體系的持續(xù)有效性、服務(wù)質(zhì)量是否穩(wěn)定和不斷提高進(jìn)行總結(jié)
根據(jù)各部門所作的工作報(bào)告及集體討論結(jié)果,我公司質(zhì)量管理體系運(yùn)行是適宜、持續(xù)有效的,通過總結(jié)分析,各部門針對(duì)用戶提出的意見提出了改進(jìn)措施,公司的服務(wù)質(zhì)量在大家的共同努力下會(huì)不斷改進(jìn)和提高。
三、各部門針對(duì)《用戶意見征詢調(diào)查分析報(bào)告》結(jié)合自身的工作實(shí)際做分析討論,并制訂糾正預(yù)防措施,形成決議事項(xiàng)。
一)服務(wù)人員禮儀
用戶滿意率最高的是行政辦公人員與會(huì)務(wù)接待人員的禮儀(100%);最低的是維修技術(shù)人員的禮儀(90.48%)。就這個(gè)問題,p總要求與會(huì)人員根據(jù)各部門、各個(gè)崗位的現(xiàn)狀進(jìn)行原因分析:
1、與會(huì)人員以為工作中接觸客戶最多的是會(huì)務(wù)接待,而會(huì)務(wù)禮儀滿意率達(dá)100%,原因是對(duì)禮儀的高度重視,進(jìn)行了強(qiáng)化培訓(xùn),有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行了專項(xiàng)規(guī)范。
2、服務(wù)人員禮儀不到位和5s的推行、規(guī)范、完善有關(guān)。由于對(duì)會(huì)務(wù)接待工作高度重視了,接待人員禮儀的專題培訓(xùn)已進(jìn)行過幾次。而在安全管理、清潔綠化、維修技術(shù)人員的禮儀培訓(xùn)不到位。如維修人員拿到維修單進(jìn)入用戶的現(xiàn)場(chǎng)怎樣跟用戶打招呼很重要,進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),用戶在辦公,我們?cè)谑褂霉ぞ?、發(fā)出噪音方面是否注意了,這些細(xì)節(jié)的培訓(xùn)都沒到位。
3、部門分析:
1)、維修技術(shù)人員滿意率較低出現(xiàn)在維修人員工作服較臟,上班時(shí)間維修發(fā)出噪音等。就維修技術(shù)人員禮儀方面提出措施:①如果不是很急的報(bào)修,建議下班時(shí)間給予解決。②保證平穩(wěn)(用戶報(bào)修相對(duì)平穩(wěn))③尊重用戶,進(jìn)門戴腳套,維修工具上墊一塊布;④進(jìn)門、出門統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化培訓(xùn);就電梯方面:①跟用戶解釋,電梯全部開放運(yùn)行的節(jié)能原理 ;②采取用戶要求停用一部分電梯;③降低維修費(fèi)用方面,進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)(用戶報(bào)修和公共材料)并確定統(tǒng)計(jì)核算部門。
2)、清潔員服務(wù)禮儀沒達(dá)到目標(biāo)是員工新舊摻和,放松了對(duì)新員工入職的崗前培訓(xùn);消殺工作是考評(píng)滯后,與客戶溝通不到位等;綠化植物養(yǎng)護(hù)方面,由于是公司、業(yè)主、分包方三家管理,目前還沒有找出解決的辦法。
4、反映的許多問題都是管理問題,對(duì)施工人員的管理,如佩帶工牌。很大程度上體現(xiàn)的是管理的結(jié)果,有制度不執(zhí)行,或執(zhí)行不到位。有些流程都制定了制度,就像維修人員禮儀、事件處理的及時(shí)性滿意率較低,這兩項(xiàng)之間有必然的聯(lián)系,評(píng)優(yōu)要求用戶滿意率達(dá)到95%,這些問題要在三月份之前務(wù)必解決。
p總提出了**物業(yè)從今天開始要走入一個(gè)新的開端,業(yè)主進(jìn)來了,所提出的要求會(huì)更上一個(gè)檔次,要求幾點(diǎn):
1)、5s不能松懈,還要改進(jìn),怎樣深入推廣;
2)、上個(gè)星期會(huì)務(wù)出現(xiàn)了問題,暴露了我們存在的缺陷,真正本質(zhì)原因請(qǐng)相關(guān)部門分析,并拿出方案,落實(shí)執(zhí)行。
3)、維修人員服務(wù)禮儀不是技術(shù)問題,5s推廣、著裝都靠部門、靠員工去落實(shí),管理制度80%已到位,下一步是各部門如何去貫徹、落實(shí);
4)、公司將放手給客戶服務(wù)中心去落實(shí)、貫徹對(duì)整棟樓的管理。
二)安全管理服務(wù)
停車場(chǎng)管理、治安管理滿意率最高(95%),外來人員管理最低(68.42%),安全管理服務(wù)方面用戶滿意率都未達(dá)到目標(biāo)要求。就這個(gè)問題大家進(jìn)行了討論:
1、從整個(gè)用戶滿意度調(diào)查來看,基本是符合現(xiàn)狀的,客戶服務(wù)中心從經(jīng)理到班組長(zhǎng)都應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到所在部門工作的重要性,有沒有按照iso9000的要求去做,各個(gè)細(xì)節(jié)是否做到位;監(jiān)督、績(jī)效考核是否到位;內(nèi)部管理的方法、技巧問題,是否與員工有效溝通,讓員工認(rèn)識(shí)到自身的價(jià)值,實(shí)現(xiàn)首問責(zé)任制。針對(duì)情況,中心將熟悉各層級(jí)的崗位職責(zé),分部門羅列,提出整改措施,明確整改時(shí)間,由品質(zhì)進(jìn)行監(jiān)管。
2、安全方面存在幾個(gè)問題:①工作紀(jì)律性不強(qiáng),信息反饋比較慢 ;②管理人員素質(zhì)、能力比較低; ③車場(chǎng)管理的95%是停留在沒收費(fèi)的基礎(chǔ)上,如果實(shí)現(xiàn)收費(fèi)后,客戶能不能在目前的這種情況下給予這么高的滿意率④治安管理95%,而3601事件我們有連帶責(zé)任;⑤消防管理,體制存在問題,暫時(shí)沒理清管理的職責(zé);⑥對(duì)外來人員管理,建議先到前臺(tái)登記,發(fā)放來訪證;⑦內(nèi)部培訓(xùn)太多,而且標(biāo)準(zhǔn)不一,實(shí)際問題沒得到解決。
3、在20**年度的工作中要有'超前管理'意識(shí),①在今后的工作中好的要繼續(xù)發(fā)揚(yáng),不好的進(jìn)行改進(jìn)。比如,對(duì)裝修的管理確實(shí)存在問題,如整個(gè)10層就1個(gè)滅火器且是失效的,7樓也是這樣,各部門也都有人去巡查,擔(dān)沒有反映出問題來,沒有解決。②各部門應(yīng)明確明年的方向,制定一個(gè)詳細(xì)的工作計(jì)劃,目標(biāo)是什么,層層落實(shí),相關(guān)部門監(jiān)督,明年中期評(píng)審時(shí)作為一個(gè)專題,提出問題,分析并進(jìn)行解決。③培訓(xùn)方面還要做一些調(diào)整,培訓(xùn)時(shí)間安排會(huì)更合理;針對(duì)一些特殊情況進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn) ;辦公室內(nèi)日常管理方式方法進(jìn)行培訓(xùn)、檢討等。
p總指出綜合辦在對(duì)管理人員測(cè)評(píng)中反映出一些問題,通報(bào)了主管以上人員50%是達(dá)不到公司要求的,就管理人員下一步對(duì)業(yè)務(wù)塊的工作開展能否真正承擔(dān)起來,起到帶頭、模范作用,怎么去落實(shí)、貫徹會(huì)議精神,提出五點(diǎn)要求:
1)、加強(qiáng)內(nèi)部管理,了解公司規(guī)章制度、崗位職責(zé),分清主次。
2)、加強(qiáng)考核。隨著公司的改革,考核機(jī)制的加強(qiáng),中心、綜合辦、品質(zhì)要對(duì)這一塊的工作給予支持、配合,以中心為準(zhǔn)考核上報(bào),發(fā)放工資、福利。
3)、各部門的培訓(xùn)交給各個(gè)部門去落實(shí),綜合辦在制作培訓(xùn)計(jì)劃和實(shí)施時(shí)要結(jié)合各個(gè)部門的特征進(jìn)行培訓(xùn),要把規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)拿出來,比如維修人員到客戶那里要有什么標(biāo)準(zhǔn)、配帶什么工具。
4)、職責(zé)不清,與客戶的交流解釋,宣傳工作還未落實(shí)。
5)、目標(biāo)是什么,下次再進(jìn)行調(diào)查時(shí),想達(dá)到什么目標(biāo)。制定一個(gè)目標(biāo),我們來共同完成。
p總同時(shí)對(duì)下一步工作做了指示,要加強(qiáng)內(nèi)部溝通,有開放的心態(tài),培訓(xùn)工作很重要。各部門要加強(qiáng)與專業(yè)培訓(xùn)負(fù)責(zé)人的溝通,向萬科學(xué)習(xí),加大培訓(xùn)力度,并提出要求如下:
1)、新進(jìn)員工一律經(jīng)過培訓(xùn),取得上崗培訓(xùn)證書,經(jīng)部門認(rèn)可后方可上崗,避免形式化,到崗后不能勝任的,部門培訓(xùn)。不培訓(xùn)不能上崗。
2)、在職的,不具備在崗能力有必要培訓(xùn)的,可進(jìn)行脫崗培訓(xùn),各部門上報(bào)名單由公司進(jìn)行培訓(xùn),讓員工意識(shí)到培訓(xùn)是作為一種福利在幫助員工提高崗位能力的。
三)環(huán)境管理服務(wù)
環(huán)境管理服務(wù)方面,餐廳清潔服務(wù)狀況最好,滿意率達(dá)100%,但消殺服務(wù)、綠化植物養(yǎng)護(hù)狀況滿意率相對(duì)較低,針對(duì)消殺、綠化屬分包方監(jiān)管問題,各部門進(jìn)行了分析與討論。
1、餐廳服務(wù)滿意率為100%,已達(dá)到要求,關(guān)鍵是如何保持,要有超前管理意,如服務(wù)的即時(shí)度,加上服務(wù)態(tài)度、語(yǔ)氣會(huì)給人以一種受尊重,有禮貌的印象。
2、清潔工作還存在問題,一是清潔人員缺乏專業(yè)培訓(xùn),操作還是不規(guī)范;二是工具配備不合理,有無法使用的,也有數(shù)量不夠的;三是監(jiān)管只是檢查,沒有指導(dǎo)員工如何改善;四是對(duì)消殺現(xiàn)場(chǎng)還有未標(biāo)識(shí),安全意識(shí)不強(qiáng),應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)同分包方的溝通工作。
3、環(huán)境管理服務(wù)方面滿意率較低的都屬分包方監(jiān)管問題,有四個(gè)問題:①對(duì)分包方管理有問題,在選評(píng)、監(jiān)管、考核、雙方互利幾方面還有待改善,比如消殺合同到期后有沒有分析,是否考慮續(xù)簽;②目前不管是消殺還是設(shè)備都沒有形成統(tǒng)一的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn);③沒有嚴(yán)格考核;④根據(jù)不同的分包方,尋求一種行之有效的方法,實(shí)現(xiàn)雙方互動(dòng)。比如怎樣聯(lián)系業(yè)主提供一個(gè)管理方案共同管理好現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境。
4、公共區(qū)域照明方面,做好節(jié)約用電工作。
5、外圍分包方評(píng)價(jià)方面,品質(zhì)部收集了分包方的資料后,要求部門了解對(duì)方的資質(zhì),要進(jìn)行深入的摸底,要分析后再評(píng)審,簽訂合同。
p總對(duì)環(huán)境服務(wù)管理總結(jié)要求了四點(diǎn),并對(duì)各部門提出了總體要求,比如改進(jìn)方案有沒有必要樣樣都和管理中心報(bào)告為什么不能先管理起來,必須要等到報(bào)告、方案出來之后才進(jìn)行管呢還是責(zé)任心問題,要求大家把大廈當(dāng)成自己的家,在管理意識(shí)上,要加大力度,齊心共管才能體現(xiàn)公司的服務(wù)理念。四點(diǎn)要求如下:
1)廳清潔服務(wù)目前已達(dá)到要求,下一步是如何保持,如何降低成本;(餐廳服務(wù)人員尚未考取衛(wèi)生上崗證,下去盡快落實(shí)。)
2)改變目前的管理工作中存在的問題,如監(jiān)督檢查只是看,而沒有引導(dǎo),沒有解決問題;
3)公共區(qū)域節(jié)約用電還要強(qiáng)調(diào);
4)分包方管理方面,按照部門職責(zé)履行好對(duì)分包方的考核工作。
四)硬件設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)
在硬件設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)方面用戶滿意率都未達(dá)到目標(biāo)要求,通過單項(xiàng)對(duì)比分析,電梯的運(yùn)行與維護(hù)滿意率為95.24%,空調(diào)的運(yùn)行滿意率為90.00%,裝修管理情況滿意率為80.00%。針對(duì)現(xiàn)狀結(jié)合業(yè)主意見各部門進(jìn)行了討論分析:
1、裝修管理方面的滿意率最低為80.00%,主要問題有三個(gè),①電梯的使用運(yùn)行,規(guī)定使用專用電梯;②施工人員的出入管理,采用出入證;③施工噪音。已按如下辦法進(jìn)行了管理:①出臺(tái)電梯使用管理規(guī)定;②規(guī)定有效的出入路線;③主樓施工面積大,靠近業(yè)主樓層處,盡量減少對(duì)業(yè)主的影響,加強(qiáng)同業(yè)主的溝通,通過宣傳手段取得業(yè)主的理解與支持;④規(guī)定施工人員從專用通道出入。
2、裝修管理涉及到各個(gè)部門,①建議進(jìn)一步明確安全、清潔、機(jī)電在裝修管理方面的職責(zé)。比如對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng),安全員對(duì)用電等還是不太了解,只能對(duì)常見性的安全隱患進(jìn)行巡查,還需機(jī)電設(shè)備部配合;清潔員下班后有待安全保衛(wèi)部加強(qiáng)管理等等。②建議對(duì)裝修分包方收取一定的押金,以利于管理。③對(duì)《消防管理程序》和《裝修管理程序》等文件進(jìn)行修改;④員工對(duì)巡查的內(nèi)容不熟悉,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,還需加強(qiáng)培訓(xùn);⑤加強(qiáng)對(duì)裝修分包方的考核巡查考核力度;⑥加強(qiáng)公共地方的管理,要求裝修單位明確物資堆放地點(diǎn)及相關(guān)問題,針對(duì)存在的問題完善制度。
p總指出裝修管理問題,各部門要加強(qiáng)協(xié)作,實(shí)現(xiàn)互動(dòng),要充分重視這個(gè)問題,加強(qiáng)責(zé)任心,由客戶服務(wù)中心理清職責(zé),怎么去做按照安全保衛(wèi)部的模式推廣首問責(zé)任制,明確牽頭人,履行好自己的本職工作,并要求:
1)各部門要有取于承擔(dān)、取于負(fù)責(zé)的能力;
2)電梯運(yùn)行的滿意率要往上提,空調(diào)的運(yùn)行模式,拿出方案做一個(gè)明確的分工。
五)事件的協(xié)助處理
用戶對(duì)事件處理方面滿意率最低為77.80%,而工作人員的協(xié)調(diào)能力僅為73.68%,事件處理的及時(shí)生僅為72.22%,反映在報(bào)修、會(huì)議預(yù)訂、投訴等事件信息的傳遞不及時(shí),導(dǎo)致事件處理不及時(shí)或延誤時(shí)機(jī),各部門就此問題討論如下:
1、事件的投訴處理,接待前臺(tái)的服務(wù)禮議比較規(guī)范,下一年度要繼續(xù)提高。
2、處理事情有三方面:一個(gè)是會(huì)議接待,一個(gè)是臨時(shí)性清潔工作,一個(gè)是報(bào)修。會(huì)議接待方面:①臨時(shí)會(huì)議的接待比較多,準(zhǔn)備時(shí)間太倉(cāng)促;②潔服務(wù)方面,業(yè)主常有特殊要求,比如要求清潔員及時(shí)到室內(nèi)清潔,但由于通訊有限,只能找安全員去聯(lián)系,處理事件的即時(shí)性大打折扣;這兩方面我們還需進(jìn)一步磨練,盡量縮短時(shí)間。
③報(bào)修回訪:有些是沒有報(bào)致客戶服務(wù)部,所以沒有及時(shí)回訪。
3、圖紙會(huì)審流程要走1-2天,流程太長(zhǎng),考慮怎樣修改;報(bào)修流程,報(bào)修消息接到后要5分鐘到達(dá),如果樓層太高,不可能及時(shí)到達(dá)。解決辦法有:①應(yīng)加強(qiáng)人員對(duì)業(yè)務(wù)流程的熟悉程度,把信息準(zhǔn)確傳達(dá)到位。②理順報(bào)修流程,加強(qiáng)培訓(xùn),熟悉業(yè)務(wù)流程,縮短傳達(dá)信息時(shí)間。③每處理完一件事業(yè)務(wù)部門應(yīng)多思考,下次再有類似情況時(shí)應(yīng)怎樣避免,提高工作效率。④思想上要高度重視,接到事件應(yīng)主動(dòng)承擔(dān),不要互相推諉。
4、針對(duì)上述問題有五項(xiàng)措施①簡(jiǎn)化工序流程,比如會(huì)議接待拿鑰匙的程序能不能簡(jiǎn)化;②提高講話溝
通的技巧,應(yīng)變能力;③開放的心態(tài)(不管客戶提出什么樣的需求都應(yīng)接納,我們盡量了解、知道對(duì)方的要求);④從整個(gè)事件處理的反映、從溝通、宣傳方面進(jìn)一步明確職責(zé),并清楚階定服務(wù)范圍;⑤在記錄方面,第二次犯同樣的錯(cuò)誤是不應(yīng)該的,保存好記錄是追溯的根據(jù),要注視記錄。杜絕從小事升級(jí)到大事現(xiàn)象發(fā)生。
5、材料維修費(fèi)用方面,機(jī)電設(shè)備部提供備品備件的清單。包括名稱、數(shù)量及需要在倉(cāng)庫(kù)存放的。加強(qiáng)成本控制。
p總強(qiáng)調(diào),各部門應(yīng)加強(qiáng)思想意識(shí),加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)部門的熟悉程度,從自身找原因,尋找出一種更有效的處理辦法,不能重復(fù)同樣的錯(cuò)誤。工作人員協(xié)調(diào)能力與事件處理的及時(shí)性是相輔相承的,前面一個(gè)問題解決了,后面一個(gè)問題就自然而然地解決了。要從自身著手,從部門人員出發(fā),有效提高滿意度。最后p總提出了今年的總體要求:
1)是對(duì)成本控制方面,大家應(yīng)根據(jù)公司的建議拿出切實(shí)可行的辦法,中心要把好關(guān)。希望以后對(duì)這些數(shù)據(jù)在下一次管理評(píng)審時(shí)有一個(gè)很大的改觀。
2)是今年要做好三件事,一是質(zhì)量體系的認(rèn)證,二是大廈的評(píng)優(yōu)達(dá)到市優(yōu),三是提升公司資質(zhì)。
3)怎樣提高客戶滿意率,通過哪些管理措施,才更有效激勵(lì)員工理清工作思路、工作方法,制定有效的傳達(dá)方案,采取切實(shí)可行的辦法取得員工的理解。
4)我們公司的前景很好,這座大廈硬件是一流的,只有做好這幢,才能和廣州電信公司合作。到底我們是做精還是做大現(xiàn)在還在進(jìn)一步探討,我們是否有更大的空間還要靠大家去努力。整個(gè)廣東省都是一個(gè)牌子,全國(guó)中國(guó)電信,只一個(gè)牌子'**物業(yè)',這是一個(gè)好的起點(diǎn),是一個(gè)優(yōu)勢(shì),我們必須做好現(xiàn)在的這座大廈,這是前提與空間,要自強(qiáng),才是大家對(duì)企業(yè)執(zhí)著的思路。
第9篇 天安物業(yè)品質(zhì)管理標(biāo)語(yǔ)篇
一.你思考,我思考,品質(zhì)提升難不倒;
二.品質(zhì)你我做得好,顧客留住不會(huì)跑;
三.預(yù)防保養(yǎng)按時(shí)做,生產(chǎn)流暢不會(huì)錯(cuò);
四.細(xì)心,精心,用心,品質(zhì)永保稱心;
五.上下溝通達(dá)共識(shí),左右協(xié)調(diào)求進(jìn)步;
六.一個(gè)疏忽百人心,人人細(xì)心更順暢;
七.創(chuàng)新突破定品質(zhì),落實(shí)管理提效率;
八.時(shí)時(shí)尋求效率進(jìn)步,事事講究方法技術(shù);
九.老毛病要根治,小問題要重視;
十.人人提案創(chuàng)新,成本自然降低;
十一.寧愿事前檢查,不可事后返工;
十二.每天自我檢討,品質(zhì)自然更好;
十三.以科技為動(dòng)力,以質(zhì)量求生存;
十四.團(tuán)結(jié)一條心,石頭變成金。
第10篇 物業(yè)質(zhì)量手冊(cè)：質(zhì)量管理體系
4.0質(zhì)量管理體系
4.1總要求
公司根據(jù)iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)要求,同時(shí)考慮本公司物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)和要求建立質(zhì)量管理體系形成文件,加以實(shí)施、保持并持續(xù)改進(jìn)。為實(shí)施質(zhì)量管理體系,確保滿足業(yè)主(住戶)和法律法規(guī)的要求,公司按iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)的要求,對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的過程進(jìn)行識(shí)別和管理。
4.1.1 公司對(duì)各職能部門、**花園管理處的物業(yè)管理服務(wù)和租賃服務(wù)的各項(xiàng)過程及影響各過程的內(nèi)部管理過程,進(jìn)行識(shí)別和策劃,以保證:
a)各部門、**花園管理處對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過程及各項(xiàng)質(zhì)量管理過程加以識(shí)別、明確,并形成文件。
b)按規(guī)定的過程實(shí)施;
c)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到滿足業(yè)主(住戶)和法律法規(guī)的要求。
4.1.2 建立書面的質(zhì)量管理體系文件以確定物業(yè)管理服務(wù)、租賃服務(wù)各過程及影響該項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)部管理過程的順序和相互作用。
4.1.3確定為確保這些過程的有效運(yùn)作和控制所要求的準(zhǔn)則和方法。
4.1.4公司確?？梢垣@得必要的資源和信息,以支持這些過程的運(yùn)作和對(duì)這些過程的監(jiān)視。
4.1.5測(cè)量、監(jiān)視、檢查、監(jiān)督和分析這些過程,并實(shí)施必要的措施,以實(shí)現(xiàn)這些過程所策劃的結(jié)果和對(duì)這些過程的持續(xù)改進(jìn)。
4.1.6公司針對(duì)大中設(shè)備維修外包服務(wù)等實(shí)施控制,對(duì)此類外包服務(wù)的控制在質(zhì)量管理體系中加以識(shí)別。
4.1.7 公司按iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)要求管理這些過程。
4.1.8 公司總經(jīng)理對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé),管理者代表經(jīng)總經(jīng)理授權(quán),負(fù)責(zé)本公司的質(zhì)量管理體系的建立和保持,公司各職能部門、**管理處按經(jīng)批準(zhǔn)的文件化的質(zhì)量管理體系運(yùn)行,并將運(yùn)行結(jié)果進(jìn)行記錄。
4.1.9 本公司質(zhì)量管理體系覆蓋的產(chǎn)品范圍:物業(yè)管理服務(wù)、租賃服務(wù)。
4.1.10本公司的質(zhì)量管理體系分五部分:
a)質(zhì)量管理體系;
b)管理職責(zé);
c)資源管理;
d)半成品和服務(wù)實(shí)現(xiàn);
e)測(cè)量、分析和改進(jìn)。
4.1.11公司質(zhì)量管理體系剪裁細(xì)節(jié)及合同性說明:
a)7.3設(shè)計(jì)和開發(fā)
本公司提供的是物業(yè)務(wù)管理服務(wù)和租賃服務(wù)產(chǎn)品,不存在設(shè)計(jì)和開發(fā),故剪裁7.3要素;
b)7.5.2產(chǎn)品和服務(wù)過程確認(rèn)
本公司提供的產(chǎn)品沒有特殊過程,故剪裁7.5.2。
第11篇 南油物業(yè)管理公司一般性救護(hù)程序怎么寫
物業(yè)管理公司一般性救護(hù)程序
1.0目的為保證業(yè)主、住戶、員工的健康和安全;2.0適用范圍各部門適用3.0管理職責(zé)3.1流程負(fù)責(zé)人:秩序主管。
3. 2全體人員在遇到或發(fā)現(xiàn)需要救護(hù)的業(yè)主、住戶、員工必須立即報(bào)告;3.3各班領(lǐng)班負(fù)責(zé)此程序的落實(shí);3.4撥打'120'急救電話由秩序維護(hù)部當(dāng)值領(lǐng)班、服務(wù)中心客服主管負(fù)責(zé)執(zhí)行;
4.0定義一般性救護(hù):是指對(duì)業(yè)主、住戶、員工在小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)高血壓、心臟病、腦溢血、感冒、發(fā)熱、胃痛、肚痛、腹瀉、外傷、在房間內(nèi)摔傷、扭傷筋骨、皮膚過敏等病癥的救護(hù)。
5.0操作程序
5.1各部門員工如發(fā)現(xiàn)業(yè)主、住戶、員工有高血壓、心臟病、腦溢血、感冒、發(fā)熱、胃痛、肚痛腹瀉、外傷、在房間內(nèi)摔傷、扭傷筋骨、皮膚過敏等病癥的應(yīng)立即通知各部門當(dāng)值領(lǐng)班。
5.2對(duì)高血壓、心臟病、腦溢血等重癥病人,現(xiàn)場(chǎng)第一發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即打電話通知'120'急救中心,然后立即通知各部門當(dāng)值領(lǐng)班,在120急救人員到達(dá)之前,應(yīng)采取一般的救護(hù)。
5.3各部門當(dāng)值領(lǐng)班在接到電話后須第一時(shí)間趕往現(xiàn)場(chǎng),同時(shí)通知秩序維護(hù)部派人立即趕往現(xiàn)場(chǎng),同時(shí)要帶上備用的藥箱。
5.4對(duì)感冒、發(fā)熱、胃痛、肚痛腹瀉、外傷、在房間內(nèi)摔傷、扭傷筋骨、皮膚過敏等較輕病癥,由服務(wù)中心、秩序維護(hù)部當(dāng)值領(lǐng)班詢問并向業(yè)主、住戶本人或其同行人員確認(rèn)是否需要通知'120'救護(hù)或由找車送客人前往醫(yī)院,對(duì)無同行人員且業(yè)主又不能明確表達(dá)意愿的,應(yīng)立即決定是否撥打'120'。
5.5各部門當(dāng)值領(lǐng)班對(duì)不能準(zhǔn)確判斷病情的業(yè)主、住戶,應(yīng)立即向業(yè)主或其同行人員說明情況,并向業(yè)主或其同行人員確認(rèn)是否需'120'救護(hù),對(duì)無同行人員且業(yè)主因病又不能明確表達(dá)意愿的,應(yīng)立即決定是否撥打'120'。
5.6對(duì)感冒、發(fā)熱、胃痛、肚痛腹瀉、外傷、在房間內(nèi)摔傷、扭傷筋骨、皮膚過敏等較輕病癥,需要使用擔(dān)架的,由秩序維護(hù)部派人抬擔(dān)架,將病人抬至通道口并協(xié)助120醫(yī)生將病人抬上車。
5.7'120'急救車的到達(dá)位置為a、b大門通道口,由秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)指引急救車到位。
5.8高血壓、心臟病、腦溢血等重癥業(yè)主事情處理完畢后,由發(fā)現(xiàn)部門當(dāng)值領(lǐng)班寫出詳細(xì)況報(bào)告,匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。
對(duì)感冒、發(fā)熱、胃痛、肚痛腹瀉、外傷、在房間內(nèi)摔傷、扭傷筋骨、皮膚過敏等較輕病癥業(yè)主事情處理完畢后,由服務(wù)中心客服主管詳細(xì)記錄處理情況并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
5.9由服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)上述病癥業(yè)主的資料進(jìn)行歸檔和對(duì)業(yè)主、租戶進(jìn)行慰問。
5.10各部門處理以上病癥業(yè)主的條款和本程序規(guī)定的相關(guān)條款有沖突的,按本程序規(guī)定的條款執(zhí)行。
5.11對(duì)延誤到達(dá)時(shí)間、處理方法失誤的人員要承擔(dān)因此而造成事故責(zé)任。
第12篇 物業(yè)管理保安知識(shí)競(jìng)賽題庫(kù)
001治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具,防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為與因素,比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等,還有如自然災(zāi)害、人為事故、流氓活動(dòng)以及各種破壞活動(dòng)的預(yù)防與阻止,確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害,財(cái)物不受損失,工作、生活秩序正常。
002治安管理的主要內(nèi)容是:防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防災(zāi)害事故。
003治安管理的目的是人身不受傷害,財(cái)物不受損失,工作、生活秩序正常。
004物業(yè)公司的治安管理隊(duì)伍可采用委托保安公司實(shí)施安保服務(wù)和自建保安隊(duì)伍實(shí)施安保服務(wù)。
005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上;20歲至28歲;高中以上文化程度;身體健康;思想品德好(當(dāng)?shù)乜h以上公安機(jī)關(guān)出具的無犯罪前科的證明材料);符合計(jì)劃生育規(guī)定;具備一定的軍訓(xùn)基本功;有深圳戶口的成年人擔(dān)保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。
006保安人員崗前培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括:公司簡(jiǎn)介;物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí);企業(yè)內(nèi)部的有關(guān)管理制度:員工守則,工作紀(jì)律等;安全防火教育;iso9002質(zhì)量體系有關(guān)安保方面文件的學(xué)習(xí);普法學(xué)習(xí);職業(yè)道德教育;軍訓(xùn)。
007保安人員在崗培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括:安保操作規(guī)程;隊(duì)列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練等。
008保安人員單兵隊(duì)列考核標(biāo)準(zhǔn)是:軍人軍姿;停止間轉(zhuǎn)法;齊步走與立定;正步走與立定;跑步走與立定;敬禮。
009保安人員擒拿技術(shù)動(dòng)作的基本內(nèi)容是:基本功:直打、側(cè)打、勾打;彈踢、側(cè)踹、勾踢;綜合練習(xí)。擒敵拳等。
010保安人員軍事體能測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)是:百米跑14秒以內(nèi);俯臥撐50個(gè)以上;爬樓20層60秒以內(nèi)。
011保安守護(hù)工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關(guān)特別服務(wù)的協(xié)議(委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議),采取各種有效措施,對(duì)指定的人、財(cái)物、場(chǎng)所地以及其他對(duì)象所進(jìn)行的看護(hù)和守衛(wèi)活動(dòng)。從宏觀的涵義來看,對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)、對(duì)一棟或一組大廈以及對(duì)一個(gè)工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實(shí)際上就是保安守護(hù)工作,只不過物業(yè)管理單位不承擔(dān)生命及財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任。
012保安守護(hù)工作主要有:保護(hù)人身安全;保護(hù)財(cái)產(chǎn)安全;維護(hù)客戶單位內(nèi)部正常的秩序。
013在守護(hù)過程中可能遇到的主要問題是:火災(zāi);盜竊;破壞;擾亂秩序;業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。
014巡邏保安服務(wù)的主要任務(wù)是:維護(hù)巡邏區(qū)域內(nèi)和保護(hù)目標(biāo)周圍的正常治安秩序;預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為;及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種可疑情況,抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子;警戒、保護(hù)刑事案件、治安事件和治安災(zāi)害事故現(xiàn)場(chǎng);檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞;平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。
015遇有違法犯罪分子實(shí)施犯罪行為的主要處理方法是:及時(shí)予以制止,并盡量將其抓獲;迅速報(bào)告公安機(jī)關(guān);疏散無辜群眾。
016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者;疏散圍觀者;迅速報(bào)告有關(guān)部門及公安機(jī)關(guān),平息事件;協(xié)助客戶單位處理問題;防止事態(tài)擴(kuò)大。
017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護(hù)目標(biāo)的主要處理方法是:將其勸出守護(hù)目標(biāo)范圍,無效時(shí),通知其家屬、單位及公安機(jī)關(guān)實(shí)施控制、監(jiān)護(hù)。
018守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機(jī)關(guān)報(bào)案;保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng);安撫受害者;注意守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人,應(yīng)迅速移交公安機(jī)關(guān),防止其逃跑。遇闖卡車輛,應(yīng)記下車牌號(hào)及車輛特征,必要時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。
019發(fā)現(xiàn)守護(hù)范圍內(nèi)有形跡可疑人時(shí)的主要處理方法是:留心觀察,注意其行為發(fā)展,并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告,做好控制工作。
020遇有守護(hù)范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護(hù)燈光突然熄滅,特別加強(qiáng)門衛(wèi)和要害部位的守護(hù),在照明恢復(fù)前,嚴(yán)格控制人員進(jìn)出。
021遇有業(yè)主或住戶當(dāng)面或電話向保安人員反映情況時(shí)的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號(hào)、單位,詳細(xì)記錄報(bào)告的內(nèi)容;對(duì)當(dāng)面報(bào)告者要記清其相貌、衣著特征;對(duì)報(bào)告內(nèi)容及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
022保安巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路;采取點(diǎn)與線結(jié)合的方法。
023保安巡邏工作應(yīng)注意的事項(xiàng)是:在時(shí)空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理;經(jīng)常結(jié)合治安方面的情況,及時(shí)調(diào)整力量和巡邏方法;經(jīng)常教育巡邏人員增強(qiáng)危險(xiǎn)觀念,要求每個(gè)巡邏人員在巡邏中,要全神貫注,細(xì)心觀察,不忽視一點(diǎn)可疑跡象,不放過任何應(yīng)該解決處理的問題,夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點(diǎn),以及不正常的煙、光等。
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p;024違反治安管理行為的主要內(nèi)容是:擾亂公共秩序的行為;妨害公共安全行為;侵犯他人人身權(quán)利行為;侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為;妨害社會(huì)管理秩序行為;違反消防管理行為;違反交通管理行為;違反戶口或居民身份證管理行為。
025違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別是:情節(jié)輕重和對(duì)社會(huì)危害大小不同;觸犯的法律不同;應(yīng)當(dāng)受到的處罰不同。
026正當(dāng)防衛(wèi)的條件是:1.正當(dāng)防衛(wèi)的不法侵害條件:必須有真實(shí)存在的不法侵害行為,才能進(jìn)行正當(dāng)防衛(wèi);必須針對(duì)正在進(jìn)行的不法侵害行為,才能實(shí)行正當(dāng)防衛(wèi)。2.正當(dāng)防衛(wèi)的防衛(wèi)條件:正當(dāng)防衛(wèi)必須針對(duì)不法侵害者本人實(shí)行;正當(dāng)防衛(wèi)不能超過必要限度,造成不應(yīng)有的損害。
027真實(shí)存在的不法侵害行為:指客觀上發(fā)生了危害社會(huì)的行為。
028正當(dāng)防衛(wèi)的必要限度:要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害;要把防衛(wèi)行為與侵害行為進(jìn)行比較,凡是經(jīng)綜合分析認(rèn)為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質(zhì)、強(qiáng)度、手段等方面大體相當(dāng),即可認(rèn)定是制止不法侵害所必須的限度。
029非正當(dāng)防衛(wèi)的性質(zhì):屬于不法行為。
030常見的非正當(dāng)防衛(wèi)有:假想防衛(wèi);防衛(wèi)挑撥;不適時(shí)防衛(wèi);局外防衛(wèi);抗拒防衛(wèi);互毆行為;防衛(wèi)過當(dāng)。
031防衛(wèi)過當(dāng):指行為人的防衛(wèi)行為超過了必要限度,給對(duì)方造成了不應(yīng)有的損害的行為。
032緊急避險(xiǎn)的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權(quán)利免受正在發(fā)生的危險(xiǎn),不得已采取的損害另一合法利益的行為。
033緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅;危險(xiǎn)必須是正在發(fā)生的;避險(xiǎn)行為必須是為了使合法利益免遭損害而實(shí)施;避險(xiǎn)行為必須是在沒有其他方法可以排除危險(xiǎn),在迫不得已的情況下實(shí)施的;緊急避險(xiǎn)必須是實(shí)際存在的,不能是假想的或推斷的;避險(xiǎn)行為不能超過必要的限度。
034保安員處理問題應(yīng)遵循的原則:保安員在履行自己的職責(zé)時(shí),會(huì)遇到許多問題需要處理,在維護(hù)業(yè)主(租戶)的安全和利益的同時(shí),依法辦事,依法執(zhí)行政策, 不徇私情,以理服人。
