第1篇 z物業(yè)管理公司工程部質(zhì)量目標(biāo)
根據(jù)公司總質(zhì)量目標(biāo),工程部特制定以下分目標(biāo),作為公司維修工作及各管理處維修工作考核依據(jù):
1、房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上;配電房、消防水泵供水率達(dá)100%;
2、房屋零修、設(shè)備零修、急修及時(shí)率98%以上;
3、用戶報(bào)修處理及時(shí)率達(dá)95%以上;
4、業(yè)主對(duì)管轄區(qū)維修服務(wù)滿意率達(dá)95%以上;;
5、有效投訴處理100%;
6、維修工上崗前培訓(xùn)合格率達(dá)100%。
第2篇 某物業(yè)治安管理記錄
物業(yè)治安管理記錄
1.任何有關(guān)管理工作的記錄,或公司指示文件記錄,必須妥為保存。
2.上述記錄必須要有系統(tǒng)方式處理,如以日期、地區(qū)、事故類型、編號(hào)分類等方式。
3.物業(yè)主管必須確保上述記錄完整及準(zhǔn)確。
4.公司不會(huì)容許任何職員疏忽處理及保存物業(yè)之記錄。
5.特別事件報(bào)告
如意外、偷竊、搶劫、火警或其他特別事件等。
i.凡物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生任何意外事件,如偷竊、打劫、火警或其他告別事件,管理職員應(yīng)立即通知上司處理。
ii.照顧傷者,而擁有救傷資格之職員,在救護(hù)人員未到時(shí)應(yīng)對(duì)僵者施以急救。
iii.在事件發(fā)生時(shí),所有職員應(yīng)遵照大廈主管或在場(chǎng)最高級(jí)職員之指示去處理,或遵照上司的指示。
iv.各管理主管應(yīng)于事件后盡快向上提交報(bào)告。
v.管理員工在未得到公司之同意下,不得將事件資料提供予任何人士或傳媒。
第3篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第十二章物業(yè)管理檔案管理
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第十二章物業(yè)管理檔案管理
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有1個(gè)符合題意)
1.以下關(guān)于檔案的說(shuō)法,不正確的是()。
a檔案是歷史的原始記錄
b檔案是該原始記錄的信息內(nèi)容
c檔案是經(jīng)過(guò)歸檔保存的原始記錄及其載體
d施工圖紙?jiān)诠こ炭⒐を?yàn)收之前,是正在使用的文件,它既是原始記錄,也是檔案
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)檔案定義的理解。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第178頁(yè)。
2.能夠較好地保持文件在內(nèi)容方面的聯(lián)系,使內(nèi)容相同或相近的文件集中在一起的檔案分類方法是()。
a月度分類法b年度分類法c事件分類法d組織機(jī)構(gòu)分類法
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)檔案分類方法的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第178頁(yè)。
3.物業(yè)承接查驗(yàn)期的基礎(chǔ)資料檔案不包括以下哪項(xiàng)內(nèi)容()
a物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬文件
b物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)文件
c物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收文件
d日常物業(yè)管理文件
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第180頁(yè)。
4.關(guān)于物業(yè)管理檔案的保存與安全,說(shuō)法不正確的是()。
a某個(gè)單份檔案文件的價(jià)值是不能孤立鑒定的,應(yīng)當(dāng)從相互關(guān)聯(lián)的一組檔案文件來(lái)綜合考慮檔案的保存價(jià)值和保存期限
b房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的檢測(cè)、檢修與運(yùn)行記錄檔案,保存期限為設(shè)備的使用年限
c檔案損壞有人為的原因和自然的因素
d檔案的安全包括:檔案本身不受到損壞與丟失;檔案信息不被非法復(fù)制、查閱和傳播
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)檔案管理要求的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第184―186頁(yè)。
5.關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)信用檔案,說(shuō)法不正確的是()。
a物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理師等執(zhí)(從)業(yè)人員
b建設(shè)部負(fù)責(zé)全國(guó)一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的建立和監(jiān)督管理
c地方物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)資質(zhì)以下物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的建立和監(jiān)督管理
d建設(shè)部信息中心負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)的技術(shù)支持和系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù)管理工作
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第186~187頁(yè)。
6.不屬于物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄內(nèi)容采集途徑的是()。
a通過(guò)政府部門、協(xié)會(huì)采集
b通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)、執(zhí)(從)業(yè)人員采集
c通過(guò)中介機(jī)構(gòu)及社會(huì)公眾采集
d通過(guò)口頭方式采集
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄內(nèi)容的采集途徑的理解和掌握。d選項(xiàng)是采集方式,因此,是錯(cuò)誤的。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第192頁(yè)。
7.物業(yè)承接查驗(yàn)期檔案的索取對(duì)象是()。
a建設(shè)單位b施工單位c監(jiān)理單位d早期介入的物業(yè)管理企業(yè)
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)期檔案的收集與整理中物業(yè)承接查驗(yàn)期物業(yè)管理檔案收集的范圍的理解和掌握。此階段檔案收集的索取對(duì)象較單一,主要是建設(shè)單位。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第180頁(yè)。
8.日常物業(yè)管理企業(yè)檔案的收集范圍不包括的是()。
a設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄
b設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄
c工程竣工驗(yàn)收記錄
d物業(yè)服務(wù)記錄
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)日常物業(yè)管理期檔案的收集與整理的理解和掌握?！肮こ炭⒐を?yàn)收記錄”是在“物業(yè)承接查驗(yàn)期”收集的檔案。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第182頁(yè)。
9.關(guān)于物業(yè)檔案保存注意事項(xiàng)說(shuō)法不正確的是()。
a物業(yè)承接查驗(yàn)期和人住收集的檔案資料保存管理和安全十分重要
b房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的監(jiān)測(cè)、檢修與運(yùn)行檔案的真實(shí)性和保存期限應(yīng)明確規(guī)定
c設(shè)備檢修與運(yùn)行記錄檔案保存期限一般不低于該設(shè)備使用年限的2倍
d所有設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)檔案應(yīng)有一個(gè)銷毀的管理方案和程序
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理檔案的保存和安全的理解和掌握。d選項(xiàng)是錯(cuò)誤的,教材講的是“小型設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)記錄檔案’’應(yīng)有銷毀的管理方案和程序。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第184~185頁(yè)。
10.下列檔案損壞屬于自然因素是()。
a遺失
b榻壞
c被盜
d墨跡的自然消失
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理檔案的損毀的理解。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第185~186頁(yè)。
11.關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的投訴處理,說(shuō)法不正確的是()。
a物業(yè)管理企業(yè)信用檔案應(yīng)當(dāng)接受社會(huì)公眾的網(wǎng)上投訴
b投訴信息轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)后,被投訴企業(yè)應(yīng)在20天內(nèi)將處理意見(jiàn)反饋給信用檔案管理部門
c反饋意見(jiàn)應(yīng)由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門簽章
d無(wú)正當(dāng)理由不按期反饋的,可作為不良記錄計(jì)人企業(yè)或執(zhí)(從)業(yè)人
員的信用檔案并進(jìn)行公示
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的投訴處理的理解和掌握。b選項(xiàng)是錯(cuò)誤的,教材講的是15天。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第184~185頁(yè)。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1.物業(yè)管理檔案包括以下哪些內(nèi)容()。
a物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料和驗(yàn)收文件
b業(yè)主(或物業(yè)使用人)的權(quán)屬檔案資料、個(gè)人資料
c物業(yè)運(yùn)行記錄資料、物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務(wù)記錄
d物業(yè)管理公司行政管理及物業(yè)管理相關(guān)合同資料
e國(guó)家及地方行政管理部門的相關(guān)規(guī)定
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理答檔案內(nèi)容的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第178頁(yè)。
2.物業(yè)管理常用的檔案分類方法有哪些()。
a月度分類法b季度分類法c年度分類法d事件分類法
e組織機(jī)構(gòu)分類法
【答案】c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理檔案的分類方法的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第178~179頁(yè)。
3.物業(yè)承接查驗(yàn)期物業(yè)管理檔案收集范圍包括以下哪些內(nèi)容()。
a權(quán)屬資料檔案
b技術(shù)資料檔案
c物業(yè)運(yùn)行記錄檔案
d驗(yàn)收文件檔案
e業(yè)主(或物業(yè)使用人)的權(quán)屬檔案
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)期物業(yè)管理檔案的收集范圍的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第180~181頁(yè)。
4.關(guān)于物業(yè)入住期物業(yè)管理檔案收集的方式和程序說(shuō)法正確的是()。
a物業(yè)人住期的資料檔案收集與入住期物業(yè)管理工作密切相關(guān),須同步進(jìn)行
b應(yīng)設(shè)立檔案資料收集整理工作小組,由該小組專責(zé)進(jìn)行檔案資料的收集和整理
c專責(zé)工作小組應(yīng)按照業(yè)主權(quán)屬資料、業(yè)主(或物業(yè)使用人)個(gè)人資料檔案分組,并確定各自檔案資料的收集范圍、相關(guān)表格和收集程
d將相關(guān)的權(quán)屬資料和個(gè)人資料的復(fù)印件作為檔案資料保管
e在檔案資料收集后,應(yīng)及時(shí)整理并歸檔
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)入住期物業(yè)管理檔案收集的方式和程序的掌握。只有d選項(xiàng)是不準(zhǔn)確的,應(yīng)為“與原件核對(duì)后的復(fù)印件”作為檔案資料保存。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第182頁(yè)。
5.關(guān)于el常物業(yè)管理期檔案的收集與整理,說(shuō)法正確的是()。
a日常物業(yè)管理期檔案主要是權(quán)屬資料檔案、技術(shù)資料檔案和驗(yàn)收文件檔案
b物業(yè)運(yùn)行記錄檔案的收集范圍包括:建筑物運(yùn)行記錄檔案和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄檔案
c物業(yè)維修維護(hù)記錄檔案的收集范圍包括:建筑物維修維護(hù)記錄檔案和設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)記錄檔案
d手續(xù)辦理完畢的文件,應(yīng)由承辦單位或個(gè)人保存,一年后向檔案部門移交
e日常物業(yè)管理期檔案主要包括物業(yè)運(yùn)行記錄檔案、物業(yè)維修記錄檔案、物業(yè)服務(wù)記錄檔案和物業(yè)管理公司行政管理檔案
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)日常物業(yè)管理期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第182~183頁(yè)。
6.物業(yè)管理檔案管理中,紙介質(zhì)檔案常用的檢索工具有()。
a目錄式檢索工具
b簿式索引檢索工具
c電子目錄檢索工具
d卡片式檢索工具
e指南式檢索工具
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理檔案的檢索的理解和掌握。c選項(xiàng)是錯(cuò)誤的,紙介質(zhì)檔案常用的檢索工具沒(méi)有這一項(xiàng)。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第183頁(yè)。
7.以下屬于物業(yè)管理紙介質(zhì)檔案提供利用的方式的有()。
a檔案室閱讀
b外借光盤
c制作副本
d向查閱者提供檔案的專業(yè)知識(shí)
e向查閱者提供檔案索引的方法
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理檔案中紙介質(zhì)檔案的檢索的理解和掌握。b選項(xiàng)是錯(cuò)誤的,紙介質(zhì)檔案中不含有光盤。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第183―184頁(yè)。
8.關(guān)于物業(yè)管理檔案的保存與安全,說(shuō)法正確的是()。
a某個(gè)單份檔案文件的價(jià)值是不能孤立鑒定的,應(yīng)當(dāng)從相互關(guān)聯(lián)的一組檔案文件來(lái)綜合考慮檔案的保存價(jià)值和保存期限
b房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的檢測(cè)、檢修與運(yùn)行記錄檔案,保存期限為設(shè)備的使用年限
c檔案損壞有人為的原因和自然的因素
d檔案的安全包括:檔案本身不受到損壞與丟失;檔案信息不被非法復(fù)制、查閱和傳播
e小型設(shè)備的運(yùn)行和維修記錄檔案應(yīng)長(zhǎng)期保存
【答案】a c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理檔案的保存和安全的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第184~185頁(yè)。
9.物業(yè)承接查驗(yàn)期其物業(yè)管理檔案收集主要包括()。
a權(quán)屬資料檔案
b建設(shè)單位的資料檔案
c驗(yàn)收文件檔案
d業(yè)主使用人檔案資料
e技術(shù)資料檔案
【答案】a c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第180頁(yè)。
三、案例題
1.張先生于2002年購(gòu)買了一套某花園式住宅的配套底商。人住時(shí),小區(qū)尚未全部竣工。急于用底商開(kāi)餐廳的張先生沒(méi)有追究工程的不完善,草草接收了房屋,餐廳也隨即開(kāi)業(yè)。由于在其后對(duì)房屋
的使用中,張先生對(duì)房屋以及物業(yè)管理存在諸多不滿,除人住時(shí)交了一年物業(yè)費(fèi)外,3年內(nèi)沒(méi)有向物業(yè)公司交過(guò)任何費(fèi)用。截止到2004年底,張先生已經(jīng)拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)20多萬(wàn)元。在多次催繳無(wú)效的情況下,物業(yè)公司將張先生告上了法庭。經(jīng)過(guò)調(diào)查審理和法院調(diào)節(jié),張先生對(duì)物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)沒(méi)有異議,但對(duì)水電費(fèi)不能認(rèn)同。原因是:物業(yè)公司不能提供由張先生簽字確認(rèn)的水電費(fèi)的起始數(shù)字依據(jù)。最終,物業(yè)公司損失了水電費(fèi)總額的20%。請(qǐng)問(wèn)法院這樣判決是否恰當(dāng)在此案例中,物業(yè)公司的錯(cuò)誤在哪里
【答案】(1)法院對(duì)此進(jìn)行的判決比較合理,因?yàn)槲飿I(yè)公司不能提供水電費(fèi)的起始表數(shù),按照正常的慣例推理,物業(yè)公司交付給業(yè)主的水電表均不可能為“零起始”。同時(shí)張先生也不能提供已交費(fèi)的證據(jù)。根據(jù)公平的原則及法官的自由裁量權(quán),法院支持物業(yè)公司收取張先生80%的水電費(fèi)較為合理。
(2)物業(yè)公司為代收取水電費(fèi)的主體,應(yīng)做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作。此案中物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)對(duì)張先生所購(gòu)買房屋的原始水電表數(shù)與張先生進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)。為以后的收取工作留下隱患。
2.如果你是某物業(yè)公司的檔案管理員,負(fù)責(zé)檔案的保存工作,請(qǐng)說(shuō)明檔案保存應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些
【答案】(1)物業(yè)承接查驗(yàn)期和人住期收集整理的檔案資料屬于物業(yè)基礎(chǔ)資料檔案,是物業(yè)管理檔案中最重要和基礎(chǔ)性的檔案,它的保存管理和安全十分重要。
(2)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的檢測(cè)、檢修和運(yùn)行記錄檔案,在分析房屋主體安全、設(shè)備運(yùn)行狀況和事故分析中有時(shí)起著十分關(guān)鍵性的作用,因此這類檔案的真實(shí)性和保存期限應(yīng)有明確規(guī)定,一般不能低于設(shè)備的使用年限的2倍。
(3)各類小型設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)記錄檔案、環(huán)境與安全管理記錄檔案的數(shù)量較大,這部分檔案的保存期較短。這類檔案應(yīng)有一個(gè)銷毀的管理方案和程序,以騰出空間,避免檔案室空間被無(wú)謂占用。
3.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,分管檔案管理工作,請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)管理企業(yè)信用檔案管理工作的目標(biāo)和要求。
【答案】目標(biāo):以物業(yè)管理電子政務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)為基礎(chǔ),形成覆蓋物業(yè)管理行業(yè)所有企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案系統(tǒng),并通過(guò)中國(guó)住宅與房
地產(chǎn)信息網(wǎng)實(shí)現(xiàn)各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站的互聯(lián)互通。
要求:(1)各級(jí)物業(yè)管理部門要提高認(rèn)識(shí),加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),積極組織、指導(dǎo)和推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)的建設(shè)工作。
(2)擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的覆蓋面。
(3)保證物業(yè)管理信用檔案系統(tǒng)信息的全面、準(zhǔn)確。
(4)及時(shí)做好信用檔案記錄信息的更新工作。
(5)統(tǒng)一系統(tǒng)數(shù)據(jù)平臺(tái),保證信息傳遞暢通、資源共享。
(6)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄信息的報(bào)送、傳遞及有關(guān)事宜的聯(lián)系,主要采用電子郵件方式。
4.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,分管檔案管理工作,請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的記錄內(nèi)容有哪些。
第4篇 太陽(yáng)城物業(yè)管理傭金制說(shuō)明
太陽(yáng)城物業(yè)管理傭金制的若干說(shuō)明
1.根據(jù)zz太陽(yáng)城物業(yè)及周邊物業(yè)的整體情況,為便于和開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)調(diào),同時(shí)也為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,國(guó)基物業(yè)擬對(duì)zz太陽(yáng)城的物業(yè)管理采用傭金制的合作模式。
2.傭金制核心含義是指'物業(yè)管理企業(yè)是開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的管家,開(kāi)發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量按照雙方約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核,人員定崗由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整,即開(kāi)發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)成本進(jìn)行控制'。
3.按照國(guó)家及河南省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)'傭金制'的相關(guān)說(shuō)明,物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中所發(fā)生的所有合理費(fèi)用(含辦公費(fèi)、保潔費(fèi)、維保費(fèi)等)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān),即不經(jīng)由物業(yè)管理企業(yè)走帳,但物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)列具詳細(xì)的支出報(bào)表報(bào)由開(kāi)發(fā)商審核,而物業(yè)管理企業(yè)只收取人工費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理傭金和稅金共計(jì)50168元/月。
4.按照國(guó)家及河南省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)'傭金制'的相關(guān)說(shuō)明,物業(yè)管理企業(yè)所收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)全額交納給開(kāi)發(fā)商,但開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主所開(kāi)具相關(guān)發(fā)票的稅金。
5.工裝按兩年折舊,其中管理人員每人冬裝兩套,標(biāo)準(zhǔn)為600元/套,夏裝2套,標(biāo)準(zhǔn)為200元/套;維修人員冬裝2套,標(biāo)準(zhǔn)為200元/套,夏裝兩套,標(biāo)準(zhǔn)為140元/套;護(hù)管冬裝兩套,標(biāo)準(zhǔn)為300/套,夏裝兩套,標(biāo)準(zhǔn)為130元/套;保潔人員冬裝兩套,標(biāo)準(zhǔn)為160元/套,夏裝兩套,標(biāo)準(zhǔn)為80元/套。
6.按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定,社會(huì)統(tǒng)籌企業(yè)繳納部分占員工工資總額的24.4%,其中包括社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)(23%),工傷保險(xiǎn)(0.4%),失業(yè)保險(xiǎn)(1%)。
7.按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定,社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)企業(yè)繳納部分占員工工資總額的8%。
8.按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定,稅金占物業(yè)管理企業(yè)支出總額的5.5%,其中包括營(yíng)業(yè)稅(5%),城建稅(營(yíng)業(yè)稅的7%),教育費(fèi)附加(營(yíng)業(yè)稅的3%)。
第5篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件格式
工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件格式
一、投標(biāo)單位應(yīng)按下列名稱、格式的要求制訂投標(biāo)文件:
1、投標(biāo)書(shū)(格式)
2、法人代表授權(quán)委托書(shū)(格式)
3、投標(biāo)報(bào)價(jià)表(格式)
4、物業(yè)管理企業(yè)概況
5、物業(yè)管理單位近期主要業(yè)績(jī)表
6、本項(xiàng)目物業(yè)管理人員組成表
7、本項(xiàng)目物業(yè)管理負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷表
8、前期物業(yè)管理方案
9、各類附件:營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、獲獎(jiǎng)情況復(fù)印件,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人職稱證書(shū)、崗位證書(shū)及身份證復(fù)印件等。
10、工器具配備計(jì)劃
附件1物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)
:
我公司已全面閱讀與研究了物業(yè)管理招標(biāo)文件及有關(guān)附件,并進(jìn)行了周密的勘察?，F(xiàn)按招標(biāo)文件規(guī)定,根據(jù)本公司綜合實(shí)力和本物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況,編制投標(biāo)書(shū)。我公司愿意以招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容,承擔(dān)本物業(yè)項(xiàng)目的管理及相關(guān)服務(wù)。如能中標(biāo),我公司保證按招標(biāo)文件的要求履行投標(biāo)書(shū)中的承諾,按時(shí)簽訂并認(rèn)真履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
我公司鄭重承諾,若在投標(biāo)書(shū)送達(dá)截止日期至定標(biāo)過(guò)程中有違規(guī)、違紀(jì)行為,自愿放棄投標(biāo)保證金的退還。
投標(biāo)人:
法定代表人:
(委托代理人)
日期:年 月 日
附件2授權(quán)委托書(shū)
:
我以(公司名稱)法定代表人身份授權(quán)姓名、身份證號(hào)碼 為我單位的法人授權(quán)代表,全權(quán)委托他簽署的投標(biāo)書(shū)及其他書(shū)面文件,負(fù)責(zé)參加開(kāi)標(biāo)、詢標(biāo)、簽署合同以及處理與此相關(guān)的其他事務(wù),我單位均予以承認(rèn)。
代理人無(wú)權(quán)委托。特此委托。
代理人: 性別: 年齡:
單位: 部門: 職務(wù):
投標(biāo)人:
法定代表人:
委托代理人:
日期: 年 月 日
附件3投標(biāo)報(bào)價(jià)表
碧湖區(qū)塊
項(xiàng)目名稱:z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理
第6篇 鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)
鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)
鹿丹村是市住宅局委托原市基礎(chǔ)工程工作組開(kāi)發(fā)建設(shè)的福利房住宅小區(qū),19*竣工交付使用,并由市住宅局委托市城建房產(chǎn)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。為加強(qiáng)該住宅小區(qū)的物業(yè)管理,將我市物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引向深入,決定采用向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。
一、鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況:
1.總占地面積70,396平方米;
2.總建筑面積110,340平方米;
3.多層住宅樓共24棟,單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套),公寓210問(wèn):
4.綜合樓1棟(鹿丹大廈,產(chǎn)權(quán)屬市城市建設(shè)投資發(fā)展公司,即原市城建開(kāi)發(fā)處),建筑面積10,336平方米,其中肉菜市場(chǎng)建筑面積附平方米。
5.公用設(shè)施及公共場(chǎng)所(地)情況:
(1)道路:車行道9646平方米;人行道7186平方米;
(2)綠化面積53,920平方米;
(3)污水管長(zhǎng)1809米,污水檢查井286座;雨水管長(zhǎng)2367米,雨水檢查井261座,雨水進(jìn)水井71座;
(4)化糞池6座;
(5)路燈22盞;
(6)垃圾箱25個(gè);
(7)體育設(shè)施:籃球場(chǎng)一個(gè),占地面積500平方米;門球場(chǎng)一個(gè),占地面積300平方米;
(8)停車場(chǎng)3個(gè),總占地面積2081平方4米,車位72個(gè);
(9)單車房建筑面積3739平方米,其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方米),被改為車管、綠化、清潔、保安3等員工宿舍的有315平方米,被改為倉(cāng)庫(kù)的有2126平方米。
二、物業(yè)管理的內(nèi)容:
1.房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);
2.區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)(消防、機(jī)電設(shè)備、道路、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場(chǎng)等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
3.清潔衛(wèi)生;
4.公共生活秩序;
5.便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)理所(含綜合肉菜市場(chǎng)的物業(yè)管理及收取管理費(fèi))、文化娛樂(lè)、體育活動(dòng)場(chǎng)所的管理及維修養(yǎng)護(hù);
6.區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊;
7.社區(qū)文化活動(dòng);
8.住宅區(qū)檔案資料管理;
9.法律政策及合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。
三、有關(guān)說(shuō)明:
1.中標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)鹿丹村物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理,綜合服務(wù),自主經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧。
2.鹿丹村委托管理的期限為三年。
3.原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)應(yīng)移交給中標(biāo)單位。
4.在定標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)由我局組織移交接管工作。
5.在定標(biāo)后三個(gè)月內(nèi)由中標(biāo)單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。
6.我局將在業(yè)主管理委員會(huì)成立后二個(gè)月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定劃撥公用設(shè)施專用基金。
7.我局將在定標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房(177平方米,按福利房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租)和商業(yè)用房(331平方米,按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租),待業(yè)主管理委員會(huì)成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會(huì)。
8.住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物價(jià)局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)。
9.在做標(biāo)書(shū)時(shí)統(tǒng)一以1996年12月1日為進(jìn)駐時(shí)間。
10.中標(biāo)單位可按住宅區(qū)每年管理費(fèi)基本支出的10%提取物業(yè)管理公司利潤(rùn)。
11.中標(biāo)單位應(yīng)交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金30萬(wàn)元,如不能完成投標(biāo)指標(biāo)和市級(jí)優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標(biāo),抵押金不予返還,押金期限為三年。
&
nbsp;12.原物業(yè)管理公司市城建房產(chǎn)管理公司在同等條件(即分?jǐn)?shù))下可以優(yōu)先中標(biāo)。
四、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)罰:
1.鹿丹村的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》(80分以上)以及標(biāo)書(shū)、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái),則執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)。
2.市住宅局每年對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行考核評(píng)比,如達(dá)不到上述規(guī)定要求,則可終止委托管理合同進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì),由中標(biāo)單位承擔(dān)違約和賠償責(zé)任;如達(dá)到了規(guī)定要求,則按合同給予獎(jiǎng)勵(lì)。
五、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)時(shí)間:
1.各競(jìng)技單位應(yīng)于1996年11月29日前做好標(biāo)書(shū),密封后送至招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,逾期按棄權(quán)處理。
2.開(kāi)標(biāo)具體時(shí)間另行通知。
六、其他事項(xiàng):
違反招標(biāo)文件規(guī)定及在投標(biāo)過(guò)程中違法違紀(jì),或以任何方式采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段的,一經(jīng)查實(shí),由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組按規(guī)定給予處罰,取消其三個(gè)投標(biāo)資格,已經(jīng)中標(biāo)的終止委托管理合同,一切后果及損失由責(zé)任者自負(fù)。
鹿丹村物業(yè)管理標(biāo)書(shū)的項(xiàng)目和要求
一、競(jìng)技單位擬采取的管理方式。包括:內(nèi)部管理架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、運(yùn)作機(jī)制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。
二、管理人員配備。包括:管理處正、副主任簡(jiǎn)歷、各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)、正式工和臨時(shí)工的比例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。
三、管理人員的培訓(xùn)。包括培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo)等。
四、管理工作必需的物質(zhì)裝備計(jì)劃情況。包括:管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。
五、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算。應(yīng)列明收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算,有文件規(guī)定的按規(guī)定測(cè)定,無(wú)文件規(guī)定的按市場(chǎng)價(jià)測(cè)定。另外應(yīng)列出收支盈虧情況測(cè)算,增收節(jié)支措施。
六、管理規(guī)章制度。包括公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度和管理人員考核制度。
七、住宅區(qū)檔案的建立和管理。
八、備項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾。包括:
1.房屋完好率;
2.房屋零修、急修及時(shí)率;
3.維修工程質(zhì)量合格率;
4.管理費(fèi)收繳率;5.綠化完好率;
第7篇 物業(yè)管理費(fèi)催繳宣傳標(biāo)語(yǔ)范例
1.物業(yè)管理業(yè)主當(dāng)家,小區(qū)建設(shè)依靠大家!
2.知榮辱,樹(shù)新風(fēng),加強(qiáng)業(yè)主自治自律!
3.拖欠物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)交費(fèi)業(yè)主的侵權(quán)和對(duì)全體業(yè)主的損害!
4.樹(shù)立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費(fèi)行為!
5.物業(yè)管理有償服務(wù)需要業(yè)主按約繳費(fèi)來(lái)支持!
6.欠費(fèi)影響物業(yè)公司經(jīng)營(yíng),損害最大的是廣大業(yè)主的利益!
7.加強(qiáng)物業(yè)管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!
8.拖欠物業(yè)管理費(fèi)是違約違規(guī)損人害已的錯(cuò)誤行為!
9.樹(shù)立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,克服丑惡的賴賬消費(fèi)行為!
10.共建和諧樹(shù)新風(fēng),八榮八恥記心中!
11.維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,做好物業(yè)管理費(fèi)清收清欠工作!
12.加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù),提高物業(yè)管理品質(zhì)!
13.辛勤勞動(dòng)無(wú)尚光榮,物業(yè)管理功德無(wú)量!
14.依法依規(guī)從事物業(yè)管理,切實(shí)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)!
15.改善物業(yè)環(huán)境,加大清欠力度,解決歷史積欠!
16.揚(yáng)榮棄恥,不做痞子/賴子和渣滓!
17.尊重勞動(dòng)、尊重知識(shí)、尊重人才、尊重創(chuàng)造!
18.加強(qiáng)民主,依法治國(guó),構(gòu)建和諧社會(huì)!
19.樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧平安社區(qū)!
20.實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧,建設(shè)美好家園!
第8篇 物業(yè)管理處遺失物品招領(lǐng)程序
1、員工在工作期間或非工作期間發(fā)現(xiàn)遺失的任何物品,都應(yīng)主動(dòng)交到管理處,由前臺(tái)人員負(fù)責(zé)管理。
2、前臺(tái)人員接到送來(lái)的遺失物品后,要立冊(cè)登記和備案,逐項(xiàng)登記核對(duì),貴重物品必須存放在安全的位置。
3、根據(jù)遺失物品的位置、時(shí)間查尋找失主,或者通過(guò)管理處在各樓的通知欄張貼招領(lǐng)啟事。
4、如果有失主前來(lái)認(rèn)領(lǐng)時(shí),前臺(tái)人員要仔細(xì)詢問(wèn)失主的相關(guān)情況,判斷與丟失的物品是否相符。確認(rèn)無(wú)誤后,失主需在值班記錄本上簽名。
5、根據(jù)有關(guān)規(guī)定,遺失物的保存期為貴重物品保存期限三個(gè)月,一般物品一個(gè)月,食品三天。
6、遺失物品逾期無(wú)人認(rèn)領(lǐng),可經(jīng)管理處主任簽字同意,上交公司。
第9篇 物業(yè)：管理評(píng)審程序
物業(yè)程序文件:管理評(píng)審程序
總經(jīng)理管理者代表品質(zhì)管理部相關(guān)部門
1.目的
確保質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性、有效性。
2.范圍
適用于公司管理評(píng)審工作。
3.職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)
總經(jīng)理審批管理評(píng)審計(jì)劃、議程及管理評(píng)審報(bào)告。
管理者代表審核管理評(píng)審計(jì)劃、議程及管理評(píng)審報(bào)告,主持管理評(píng)審。
品質(zhì)管理部組織管理評(píng)審,評(píng)審輸入資料準(zhǔn)備與輸出的跟蹤、落實(shí)。
公司各管理處/部門管理評(píng)審相關(guān)輸入及輸出的落實(shí)。
4.方法和過(guò)程控制
4.1管理評(píng)審的組織
4.1.1管理評(píng)審至少每半年進(jìn)行一次,評(píng)審主要以會(huì)議方式進(jìn)行。
4.1.2管理評(píng)審由管理者代表主持,各管理處/部門負(fù)責(zé)人及與質(zhì)量管理活動(dòng)有關(guān)的人員參加。
4.1.3如遇政策、法規(guī)、環(huán)境變化或發(fā)生重大質(zhì)量事故、重大顧客投訴或公司組織結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化,由管理者代表提出,經(jīng)總經(jīng)理決定是否召開(kāi)臨時(shí)管理評(píng)審會(huì)。
4.1.4辦公室負(fù)責(zé)選擇評(píng)審地點(diǎn)、會(huì)務(wù)后勤安排工作。
4.2管理評(píng)審的輸入:
4.2.1管理評(píng)審輸入是管理評(píng)審計(jì)劃的重要組成部分,主要內(nèi)容如下表:
報(bào)告名稱主要內(nèi)容責(zé)任部門上半年年終
體系運(yùn)行報(bào)告對(duì)公司質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)達(dá)成情況;內(nèi)、外部質(zhì)量管理體系審核、體系文件修改情況統(tǒng)計(jì)分析及改進(jìn)意見(jiàn)或措施;突發(fā)事件及質(zhì)量事故的匯總和統(tǒng)計(jì)分析; 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及糾正預(yù)防措施的制訂、實(shí)施情況;其它各類糾正和預(yù)防措施實(shí)施情況。品質(zhì)管理部√√
上次管理評(píng)審輸出落實(shí)情況對(duì)上次管理評(píng)審中提出的改進(jìn)措施的落實(shí)情況進(jìn)行匯總分析?！獭?/p>
報(bào)告名稱主要內(nèi)容責(zé)任部門上半年年終
客戶服務(wù)分析報(bào)告組織或協(xié)助顧客滿意度調(diào)查,并對(duì)顧客信息進(jìn)行匯總、統(tǒng)計(jì)分析,編制分析報(bào)告。品質(zhì)管理部√
對(duì)與顧客溝通中的各種重要信息、顧客投訴及處理情況進(jìn)行匯總、分析,編制分析報(bào)告?！獭?/p>
物資與合格服務(wù)供方情況分析報(bào)告根據(jù)a類物資指定供方與合格服務(wù)供方服務(wù)情況與滿意度調(diào)查結(jié)果,進(jìn)行匯總分析,編制分析報(bào)告。品質(zhì)管理部√ 行業(yè)信息分析報(bào)告政策、法律、法規(guī)、行業(yè)動(dòng)態(tài)等外部重要信息分析。辦公室√
員工滿意度調(diào)查分析報(bào)告根據(jù)《員工滿意度測(cè)評(píng)程序》要求,組織員工滿意度調(diào)查,并對(duì)調(diào)查情況進(jìn)行匯總、統(tǒng)計(jì)分析,編制分析報(bào)告。辦公室√
經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)達(dá)成情況分析報(bào)告對(duì)各管理處/部門經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)完成情況進(jìn)行匯總分析√√
4.2.2根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要,經(jīng)總經(jīng)理同意,可對(duì)每次管理評(píng)審的輸入內(nèi)容作相應(yīng)調(diào)整。
4.3 管理評(píng)審的輸出
4.3.1品質(zhì)管理部根據(jù)管理評(píng)審會(huì)議記錄,整理管理評(píng)審報(bào)告,作為管理評(píng)審的輸出,內(nèi)容可包括:
a質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的變化內(nèi)容。
b形成對(duì)改進(jìn)質(zhì)量管理體系和提高內(nèi)、外部顧客滿意度的具體措施。
c公司年度或近期工作重點(diǎn)。
d公司中期發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展目標(biāo)及計(jì)劃。
4.3.2各管理處/部門確定或調(diào)整的工作計(jì)劃及工作重點(diǎn)。
4.4 管理評(píng)審記錄的保存:管理評(píng)審計(jì)劃及報(bào)告由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)永久保存。
5.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy5.6-z01-f1《管理評(píng)審計(jì)劃》
tjzzwy5.6-z01-f2《管理評(píng)審報(bào)告》
第10篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司融資
融資即資金融通,是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。融資的特點(diǎn)是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權(quán)人的地位,有權(quán)按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報(bào)酬;暫時(shí)需要資金的人,在融入資金后,處于債務(wù)人的地位,可以暫時(shí)支配借來(lái)的資金,以彌補(bǔ)自身資金的不足,但是到期必須償還本息。
對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),融資的功能是靈活調(diào)度資金,促進(jìn)公司的發(fā)展,獲得更多更大的經(jīng)濟(jì)效益。
本章對(duì)物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。
一、融資的一般原則
根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn),在進(jìn)行融資時(shí),物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:
(一)流動(dòng)性原則
流動(dòng)性是指金融資產(chǎn)在無(wú)損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。
從物業(yè)管理公司的融資來(lái)看,它要求保持資金的流動(dòng)性。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司融資的資金來(lái)源,主要是再生產(chǎn)過(guò)程中游離出來(lái)的暫時(shí)閑置的貨幣資金,閑置時(shí)間較短,在經(jīng)過(guò)短期閑置以后即要用于購(gòu)買商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過(guò)長(zhǎng),以防長(zhǎng)期被束縛在應(yīng)收款項(xiàng)目上,影響再生產(chǎn)過(guò)程的正常進(jìn)行。
(二)安全性原則
安全性是指融資所具有的安全保障程度。
融資是暫時(shí)讓渡資金使用權(quán),債務(wù)人在一定時(shí)期內(nèi)可以自主使用借來(lái)的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過(guò)程中,資金融出者在一定時(shí)間內(nèi)與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),這種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身具有一定風(fēng)險(xiǎn),即經(jīng)營(yíng)既可能成功,也可能失敗,如果經(jīng)營(yíng)活動(dòng)失敗,所借款項(xiàng)則難以歸還,從而使資金遭受損失。
融資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于:
(1)由于債務(wù)人經(jīng)營(yíng)失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;
(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價(jià)證券價(jià)格下跌,使把資金投資于有價(jià)證券的公司遭受損失。
從公司間的融資來(lái)看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個(gè)資金的組成部分,它只是在一定時(shí)期內(nèi)處于閑置狀態(tài),如果資金融通風(fēng)險(xiǎn)太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當(dāng)公司需要補(bǔ)充資金以購(gòu)買物資時(shí),則會(huì)感到資金緊缺,影響再生產(chǎn)過(guò)程的正常進(jìn)行,不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴(kuò)大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應(yīng)的物質(zhì)財(cái)富,萬(wàn)一公司融資不慎,造成資金損失,則會(huì)影響公司和職工的經(jīng)濟(jì)利益。
為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時(shí)要加強(qiáng)可行性研究,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè),同時(shí)金融資產(chǎn)要適當(dāng)分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對(duì)象的貸款或證券上,以分散融資風(fēng)險(xiǎn),在資金融通形式上應(yīng)多樣化。
(三)盈利性原則
盈利性是指在融資過(guò)程中,資金獲得利潤(rùn)的能力。
盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動(dòng)下,暫時(shí)閑置的資金必須尋找運(yùn)用資金的場(chǎng)所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動(dòng)力,也是指導(dǎo)公司的投資行為,引導(dǎo)資金流向。
評(píng)價(jià)和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標(biāo)主要有:
1.金融資產(chǎn)收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤(rùn)數(shù)額。具體公式如下:
金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。
2.信貸基金收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標(biāo)主要適用于金融機(jī)構(gòu)。
二、融資的影響因素
一個(gè)物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經(jīng)濟(jì)效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。
(一)影響融資的宏觀因素
由于融資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)直接關(guān)聯(lián),從而決定了融資活動(dòng)與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多,主要有:
1.物價(jià)水平
從物業(yè)管理公司的融資活動(dòng)來(lái)看,在物價(jià)上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會(huì)擔(dān)心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價(jià),這就會(huì)給正常融資帶來(lái)困難。
貨幣主要用于購(gòu)買商品,工業(yè)貸款主要用于購(gòu)買生產(chǎn)資料,商業(yè)貸款則主要用于購(gòu)買消費(fèi)資料。
在購(gòu)買商品數(shù)量已定的情況下,公司對(duì)資金的需求,取決于商品價(jià)格水平,商品價(jià)格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會(huì)增加;反之,貸款投放便會(huì)減少。
2.利率水平
從物業(yè)管理公司的融資來(lái)看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過(guò)運(yùn)用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過(guò)運(yùn)用借入資金所創(chuàng)造的利潤(rùn),在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經(jīng)濟(jì)效益。如果利率水平不合理,就會(huì)影響資金融通。在利率過(guò)高的情況下,高額利息支出便會(huì)超過(guò)資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過(guò)低的情況下,特別是利率水平低于物價(jià)上漲幅度時(shí),則會(huì)使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來(lái)彌補(bǔ),這也會(huì)影響融通資金的積極性。
(二)影響融資的微觀因素
由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系,從而影響融資活動(dòng)。其主要影響因素有:
1.公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制
物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。
從公司融出資金來(lái)看,只有在公司機(jī)制完善的情況下,公司通過(guò)融出資金能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,才會(huì)有融資積極性。如果公司機(jī)制不完善,那么融出資金的內(nèi)在動(dòng)力會(huì)缺乏,公司也不會(huì)積極尋找運(yùn)用資金的場(chǎng)所,資金融通難以靈活進(jìn)行。
從公司融入資金來(lái)看,融入資金主要是為了補(bǔ)充資金,以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制完善的情況下,借入資金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶,通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng),貨幣資金回流,則能按時(shí)歸還所借款項(xiàng),融資能順暢進(jìn)行,并獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。如果公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制不完善,借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后,則會(huì)在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時(shí)歸還所借款項(xiàng),由此影響公司的資金周轉(zhuǎn),從而限制融資取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。
2.公司經(jīng)營(yíng)管理水平
物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理,從而有效地把公司的人力、物力、財(cái)力結(jié)合起來(lái),充分發(fā)揮各種經(jīng)營(yíng)要素的效能。公司經(jīng)營(yíng)管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤(rùn)多少,在利潤(rùn)同公司及職工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤的情況下,利潤(rùn)可作為內(nèi)在動(dòng)力,促使公司靈活調(diào)度資金,提高借款經(jīng)濟(jì)效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務(wù)。
三、盈利分析
物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。
(一)對(duì)盈利的認(rèn)識(shí)和理解
多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?公司的盈利會(huì)受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長(zhǎng)遠(yuǎn)的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對(duì)盈利要有一個(gè)辯證的認(rèn)識(shí),應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。
1.什么樣的利不能盈
影響公司形象、信譽(yù),不利于公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時(shí)的利再多,誘惑力再大都不行。
日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書(shū)中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機(jī),體積雖小,但性能很好,而且非常實(shí)用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開(kāi)始籌劃將目標(biāo)移向美國(guó)市場(chǎng)?！覀兿纫酝跖飘a(chǎn)品投石問(wèn)路,進(jìn)入紐約市場(chǎng)。但面市之初,問(wèn)津者寥寥無(wú)幾?！?jīng)過(guò)功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動(dòng)了心,一份份訂單開(kāi)始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財(cái)?shù)纳?布羅瓦公司對(duì)我們的收音機(jī)愛(ài)不釋手,進(jìn)貨部長(zhǎng)拍板定案:‘絕對(duì)購(gòu)買,我們訂10萬(wàn)臺(tái)!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡(jiǎn)直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個(gè)條件,這些晶體管收音機(jī)必須換上布羅瓦公司的商標(biāo)。頓時(shí),我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當(dāng)別人的轉(zhuǎn)包工廠。自己的產(chǎn)品,用自己的商標(biāo)銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚(yáng)名聲!我跟對(duì)方說(shuō),事關(guān)重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系,匯報(bào)了事情的來(lái)龍去脈。很快,回電來(lái)了:‘10萬(wàn)臺(tái)太可惜,接受條件為宜。’然而,我對(duì)此不以為然,經(jīng)過(guò)一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標(biāo)。當(dāng)我把這一決定告訴對(duì)方的時(shí)候,一開(kāi)始他還以為我是在開(kāi)玩笑,這么大筆的生意,難道還會(huì)有人回絕嗎他認(rèn)為我是會(huì)接受這個(gè)條件的。及至看到我神情嚴(yán)肅,毫無(wú)讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了?！竟究墒且粋€(gè)已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國(guó)根本沒(méi)人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯(cuò),他的話不無(wú)道理。但是,我有我的信念?！?0年前的貴公司,不也和現(xiàn)在的敝公司一樣,毫無(wú)名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道,朝著50年后邁出第一步。請(qǐng)相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對(duì)當(dāng)時(shí)的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過(guò)這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅(jiān)信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當(dāng)中最出色的一次!”
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sp; 我們可以想象一下,如果當(dāng)時(shí)接受了那10萬(wàn)臺(tái)的訂貨,當(dāng)時(shí)能盈利應(yīng)該說(shuō)是沒(méi)有問(wèn)題的,可是也許也就不會(huì)有享譽(yù)世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,不能為一時(shí)之利所驅(qū)動(dòng),應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。
2.多盈與少盈
物業(yè)管理公司要賺錢,以賺錢多少來(lái)衡量其經(jīng)營(yíng)管理的成敗,盈家似乎應(yīng)該永遠(yuǎn)是盈家。其實(shí)不然,殊不知物業(yè)管理公司這個(gè)有機(jī)體同人體一樣也需要?jiǎng)谝萁Y(jié)合,如果毫無(wú)節(jié)制地拼老本,最終將會(huì)加速公司生命力的衰敗。
日本有位企業(yè)家曾對(duì)經(jīng)銷商們講過(guò):“各位都是認(rèn)真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設(shè)想,因此各位都在煩惱,我覺(jué)得這是重大的問(wèn)題:大前年賺錢,前年又賺錢,而去年又賺錢,要是今年再賺錢,那是再好不過(guò)的。但是世間之事是不可預(yù)料的。連續(xù)3年都賺錢,又希望第4年再賺錢,哪有這么簡(jiǎn)單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤(rùn),還剩下2年賺的嘛。‘尺蠖’就是進(jìn)二寸退一寸的,這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢,而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來(lái),只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當(dāng)然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺?！?qǐng)大家覺(jué)悟到‘尺蠖’的精神。這才是應(yīng)有的認(rèn)識(shí)?！?/p>
“尺蠖”能退一進(jìn)二,一個(gè)物業(yè)管理公司也應(yīng)懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長(zhǎng)足發(fā)展的道理。
(二)盈利預(yù)測(cè)
利潤(rùn)是物業(yè)管理公司一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理的成果。利潤(rùn)總額是指一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的總數(shù)。
經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)的計(jì)算公式為
年利潤(rùn)=年收入-年成本-年期間費(fèi)-年稅金
在實(shí)際工作中,可以編制“利潤(rùn)預(yù)測(cè)表(損益表)”
(三)盈利的目標(biāo)管理
公司利潤(rùn)受多因素制約,所以目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn),要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作,要靠對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理諸要素的合理配置和科學(xué)管理。對(duì)目標(biāo)利潤(rùn)要進(jìn)行層層分解落實(shí),并采取必要的保證措施。
目標(biāo)利潤(rùn)管理程序一般包括目標(biāo)設(shè)置、目標(biāo)分解、實(shí)施控制、信息處理和獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。
目標(biāo)設(shè)置是按合理、客觀的原則確定目標(biāo)利潤(rùn),并將目標(biāo)利潤(rùn)在盈利計(jì)劃中反映出來(lái),使其成為正式的財(cái)務(wù)目標(biāo)。
目標(biāo)分解是將公司一定時(shí)期的利潤(rùn)作為一個(gè)總目標(biāo),再由總目標(biāo)分解成分目標(biāo),層層展開(kāi),形成一個(gè)目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)。
實(shí)施控制是根據(jù)既定目標(biāo)將實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過(guò)程中的有關(guān)影響因素作為控制點(diǎn),對(duì)每一個(gè)控制點(diǎn)進(jìn)行事前預(yù)測(cè),規(guī)定其具體標(biāo)準(zhǔn),事中進(jìn)行比較分析,發(fā)現(xiàn)偏差,尋找原因,采取補(bǔ)救措施。
信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時(shí)地、準(zhǔn)確地將目標(biāo)實(shí)施情況予以反饋。
獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)是在目標(biāo)執(zhí)行中獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,以確保利潤(rùn)目標(biāo)的不斷優(yōu)化。
(四)盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是分析計(jì)算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系,確定收入等于支出時(shí)盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。在盈虧平衡點(diǎn)上,公司既無(wú)盈利又無(wú)虧損。
1.線性盈虧平衡分析
一般可用圖解法處理。
四、融資決策
物業(yè)管理公司融資活動(dòng)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價(jià)很高,以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對(duì)正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。
(一)公司融資決策的特點(diǎn)
1.綜合性
物業(yè)管理公司需求的流動(dòng)資金,相當(dāng)一部分來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)的貸款,這就要綜合考慮國(guó)家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風(fēng)險(xiǎn)性和收益性等因素。
2.政策性
物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國(guó)家有關(guān)管理經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的方針和政策要求,服從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)和戰(zhàn)略步驟,從而體現(xiàn)較強(qiáng)的政策性。
3.調(diào)節(jié)性
公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟(jì)杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。
(二)融資決策程序
融資決策
沒(méi)有一個(gè)固定的模式,而是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程,根據(jù)具體情況變化而相應(yīng)調(diào)節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、反饋調(diào)整。
確立目標(biāo),是指在一定的環(huán)境和條件下,在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上,制定融資活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。決策目標(biāo),要通過(guò)分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時(shí)、準(zhǔn)確地作出判斷,要求具體、明確。
擬定方案是融資決策的基礎(chǔ),這個(gè)環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標(biāo)的各種可能途徑。在擬定方案時(shí),應(yīng)充分了解決策對(duì)象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經(jīng)濟(jì)信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個(gè),以便進(jìn)行方案分析、比較和選擇。
選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標(biāo),對(duì)多個(gè)決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個(gè)方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個(gè)新方案。
實(shí)施方案是制定周密的計(jì)劃和相應(yīng)的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。
反饋信息是指融資決策方案在實(shí)施的過(guò)程中,對(duì)出現(xiàn)偏離融資決策目標(biāo)的情況需要及時(shí)檢查、反饋,以便適時(shí)調(diào)整融資方案。
(三)融資過(guò)程費(fèi)用
物業(yè)管理公司對(duì)融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過(guò)程中的各種費(fèi)用。這些費(fèi)用主要有:
(1)中介費(fèi)。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機(jī)構(gòu)或融資中介機(jī)構(gòu)。
(2)承諾費(fèi)。為融入資金額的1%左右,主要為補(bǔ)貼金融機(jī)構(gòu)籌款開(kāi)支。
(3)律師費(fèi)。為融入資金額的1%左右,比例浮動(dòng)較大。
(4)評(píng)估費(fèi)。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔(dān)保物評(píng)估。
(5)罰金。
(6)融資申請(qǐng)過(guò)程中的行政辦公費(fèi)等和貸款期結(jié)束時(shí)各金融機(jī)構(gòu)規(guī)定支付的部分費(fèi)用。
(四)簽署融資合同的注意點(diǎn)
物業(yè)管理公司在簽署融資合同時(shí),必須明確的問(wèn)題和注意事項(xiàng)有:
(1)融資人;
(2)被融資人;
(3)融資的性質(zhì)和用途;
(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;
(5)融資期限;
(6)安全保障;
(7)利率;
(8)付息方式;
(9)還本方式;
(10)各種費(fèi)用規(guī)定;
(11)提前還款處理;
(12)提款方式;
(13)金融機(jī)構(gòu)權(quán)利;
(14)其他重要事項(xiàng),包括融資合同生效等。
五、貸款種類
為了適應(yīng)主動(dòng)式管理,物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)離不開(kāi)貸款,本節(jié)簡(jiǎn)要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類。
(一)國(guó)內(nèi)貸款
1.流動(dòng)基金貸款
該貸款是對(duì)公司自有流動(dòng)資金不足,金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當(dāng)公司自有流動(dòng)資金達(dá)不到全部流動(dòng)資金規(guī)定的比例,金融機(jī)構(gòu)對(duì)暫時(shí)不足部分,可以用發(fā)放流動(dòng)基金貸款加以解決。
流動(dòng)基金貸款額度=上年流動(dòng)資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動(dòng)資金。
流動(dòng)基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。
2.臨時(shí)貸款
該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司由于季節(jié)性和臨時(shí)性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。
臨時(shí)貸款期限一般根據(jù)流動(dòng)資金計(jì)劃周轉(zhuǎn)期限而定,但一般不超過(guò)6個(gè)月。
3.基本建設(shè)投資貸款
該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司新建、擴(kuò)建、改建的基本建設(shè)項(xiàng)目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對(duì)象是實(shí)行獨(dú)立核算的公司,對(duì)于不實(shí)行獨(dú)立核算但確
有還款能力的公司,金融機(jī)構(gòu)亦可發(fā)放貸款。貸款申請(qǐng)時(shí)必須具有項(xiàng)目建議書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和初步設(shè)計(jì)及概算和用于規(guī)定的基建項(xiàng)目。
4.技術(shù)改造貸款
技術(shù)改造貸款是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應(yīng)用新成果,降低能源和原材料損耗,開(kāi)展綜合利用而增加或更新設(shè)備等。
技術(shù)改造貸款實(shí)行逐筆核貸,期限一般為1~5年。
為了用于公司少量更新設(shè)備或技術(shù)改造需要,在技術(shù)改造貸款基礎(chǔ)上擴(kuò)大使用范圍,于是產(chǎn)生另一種叫小額技術(shù)改造設(shè)備貸款,其貸款額度在5萬(wàn)元以內(nèi),貸款期限一般為一年半左右。
(二)國(guó)際貸款
1.世界銀行貸款
世界銀行是由國(guó)際復(fù)興開(kāi)發(fā)銀行、國(guó)際開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)和國(guó)際金融公司組成的世界銀行集團(tuán)的簡(jiǎn)稱。我國(guó)是世界銀行的創(chuàng)始國(guó)之一。
1980年5月15日,我國(guó)在世界銀行的合法席位得到恢復(fù)。我國(guó)向世界銀行派有理事和副理事。我國(guó)從1987年起開(kāi)始向世界銀行借款,主管部門是財(cái)政部,中國(guó)投資銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國(guó)銀行等均經(jīng)辦世界銀行貸款。
國(guó)際復(fù)興開(kāi)發(fā)銀行重點(diǎn)是向發(fā)展中國(guó)家提供長(zhǎng)期貸款,其中包括我國(guó)的非項(xiàng)目貸款。
國(guó)際開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)專門從事對(duì)較貧窮的發(fā)展中國(guó)家提供期限長(zhǎng)和無(wú)息貸款業(yè)務(wù)。
國(guó)際金融公司負(fù)責(zé)向會(huì)員國(guó)的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。
2.亞洲開(kāi)發(fā)銀行貸款
亞洲開(kāi)發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設(shè)和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國(guó)于1986年2月17日恢復(fù)在亞洲開(kāi)發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認(rèn)股國(guó)。
3.外國(guó)政府貸款
該貸款是一國(guó)政府用其預(yù)算資金向另一國(guó)政府提供的具有雙邊經(jīng)濟(jì)援助性質(zhì)的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無(wú)息,償還期限長(zhǎng),含有一定寬限期。我國(guó)利用外國(guó)政府貸款的窗口是經(jīng)貿(mào)部,具體組織管理工作由“外國(guó)貸款管理局”負(fù)責(zé)。其中包括對(duì)較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。
4.國(guó)際商業(yè)銀行貸款
該貸款是一國(guó)借款人為了本國(guó)建設(shè)經(jīng)營(yíng)和管理的需要而在國(guó)際金融市場(chǎng)上向外國(guó)銀行商借的貸款。
國(guó)際商業(yè)銀行一般是指跨國(guó)銀行、多國(guó)銀行和只設(shè)立在本國(guó)而在國(guó)外沒(méi)有分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)國(guó)際銀行業(yè)務(wù)的銀行。
第11篇 物業(yè)質(zhì)量手冊(cè)-資源管理2
物業(yè)質(zhì)量手冊(cè):資源管理(二)
第一節(jié)總則
1.資源是質(zhì)量管理體系各過(guò)程的組成之一,本公司在實(shí)施、保持和持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系有效性的各項(xiàng)活動(dòng)中,所需要的資源主要是人力資源、物力資源、財(cái)力資源、工作環(huán)境等。
2.資源的管理包括對(duì)資源的需求識(shí)別、資源的提供、資源的開(kāi)發(fā)、資源的維護(hù)、資源的利用和優(yōu)化。資源管理是間接過(guò)程,它作用于產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程,使產(chǎn)品增值,并保證方針、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),以持續(xù)達(dá)到滿足業(yè)主要求并增進(jìn)業(yè)主滿意。
3.人力資源管理涉及到本公司質(zhì)量體系各項(xiàng)活動(dòng)所需的人力資源包括公司內(nèi)與公司外的人力資源。
4.物力資源管理包括本公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必須的各種設(shè)備、設(shè)施及監(jiān)視和測(cè)量設(shè)備等管理。財(cái)力資源是確保人力、物力和工作環(huán)境等資源得以滿足的必要條件。
5.工作環(huán)境管理包括生產(chǎn)(工作)場(chǎng)所、公共場(chǎng)所、自然環(huán)境和設(shè)施環(huán)境等的管理。
第二節(jié)人力資源控制程序
1、目的
對(duì)承擔(dān)qms職責(zé)的人員規(guī)定相應(yīng)崗位的能力要求,并進(jìn)行培訓(xùn)以滿足規(guī)定要求。
2、范圍
適用于承擔(dān)qms規(guī)定職責(zé)的所有人員,包括臨時(shí)雇用的人員,也可包括供方的人。
3、定義
無(wú)
4、職責(zé)
4.1管理部
4.1.1負(fù)責(zé)編制各部門負(fù)責(zé)人的《崗位職責(zé)及任職要求》
4.1.2負(fù)責(zé)本公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》的制定及監(jiān)督實(shí)施。
4.1.3負(fù)責(zé)上崗前的基礎(chǔ)教育
4.1.4負(fù)責(zé)組織對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)價(jià)。
4.2各部門
4.2.1負(fù)責(zé)本部門員工的崗位技能培訓(xùn)。
4.2.2負(fù)責(zé)編制各崗位員工的《崗位職責(zé)及任職要求》。
4.2.3管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司年度培訓(xùn)計(jì)劃和各崗位員工的《崗位職責(zé)及任職要求》。
5、程序
5.1人員安排
5.1.1承擔(dān)qms規(guī)定職責(zé)的人員應(yīng)是有能力的,從教育、培訓(xùn)、技能和經(jīng)歷方面考慮。
5.1.2公司編制各崗位員工的《崗位職責(zé)及任職要求》報(bào)管理者代表審批。
5.1.4《崗位職責(zé)及任職要求》經(jīng)審批后,作為公司選擇、招聘、安排人員的主要依據(jù)。
5.2培訓(xùn)、意識(shí)和能力
5.2.1各部門應(yīng)識(shí)別從事影響質(zhì)量的活動(dòng)的人員的能力需求,分別對(duì)新員工、在崗員工、轉(zhuǎn)崗員工、各類專業(yè)人員、特殊工種人員、內(nèi)審員等,根據(jù)他們的《崗位職責(zé)及任職要求》進(jìn)行考核識(shí)別需求制訂計(jì)劃并上報(bào)管理部。
5.2.2新員工培訓(xùn)
a、公司的基礎(chǔ)教育:包括本公司簡(jiǎn)介、員工紀(jì)律、方針、目標(biāo),質(zhì)量、安全和環(huán)保意識(shí),相關(guān)法律法規(guī),質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)知識(shí)等的培訓(xùn),在進(jìn)入本公司一個(gè)月內(nèi),由各部門組織進(jìn)行。
b、部門基礎(chǔ)教育:學(xué)習(xí)本部門工作手冊(cè)的主要內(nèi)容,由部門主管組織進(jìn)行,進(jìn)行書(shū)面和實(shí)際操作考核,合格方可上崗。(轉(zhuǎn)崗員工按此條款進(jìn)行培訓(xùn))
c、崗位技能培訓(xùn):學(xué)習(xí)服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、所用設(shè)備的性能、操作步驟、安全事項(xiàng)及緊急情況的應(yīng)變措施等,由所在崗位技術(shù)負(fù)責(zé)人組織進(jìn)行,并進(jìn)行書(shū)面和操作考核,合格者方可上崗。
5.2.3在崗人員培訓(xùn)
按培訓(xùn)計(jì)劃,每年應(yīng)對(duì)在崗員工至少進(jìn)行一次全面的崗位技能培訓(xùn)和考核。
5.2.4特殊工作人員培訓(xùn)
a、特殊工序、關(guān)鍵工序人員由所在部門負(fù)責(zé)人培訓(xùn),合格后持證上崗,每年還應(yīng)進(jìn)行培訓(xùn)和考核。
b、電氣焊工、計(jì)量員、電工、鍋爐工、駕駛員等需取得國(guó)家授權(quán)部門相應(yīng)的培訓(xùn)證書(shū)。
c、質(zhì)量管理體系內(nèi)審員應(yīng)由質(zhì)量認(rèn)證咨詢機(jī)構(gòu)培訓(xùn)、考核。
5.2.5技術(shù)人員培訓(xùn)
各類技術(shù)人員是公司的主力軍,應(yīng)創(chuàng)造條件使他們的知識(shí)不斷更新,由各部門提出申請(qǐng),經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后組織培訓(xùn)或外送培訓(xùn)。
5.2.6通過(guò)教育和培訓(xùn),使員工質(zhì)量意識(shí)得到強(qiáng)化。
a、滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性。
b、自己從事的崗位的工作與本公司發(fā)展的相關(guān)性。本公司應(yīng)鼓勵(lì)員工參與質(zhì)量管理,為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)做出貢獻(xiàn)。
5.2.7評(píng)價(jià)所提供培訓(xùn)的有效性
a、通過(guò)理論考核、操作考試、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定和觀察等方法,評(píng)價(jià)員工培訓(xùn)的有效性,評(píng)價(jià)被培訓(xùn)人員是否具備了所需能力。
b、每年第四季度,管理部組織各部門培訓(xùn)負(fù)責(zé)人及員工代表,召開(kāi)年度培訓(xùn)工作會(huì)議,評(píng)價(jià)培訓(xùn)的有效性,征求意見(jiàn)和建議,以便更好制訂下一年度的培訓(xùn)計(jì)劃。
c、管理部加強(qiáng)對(duì)員工日常工作業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià),可隨時(shí)對(duì)各部門員工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽查,對(duì)不能勝任本職工作的員工,應(yīng)及時(shí)暫停工作,安排培訓(xùn)、考核或轉(zhuǎn)崗,使員工能夠勝任本職工作。
5.3培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施
5.3.1每年12月份各部門上報(bào)下年度的《職工培訓(xùn)需求》,根據(jù)公司需求及各部門《職工培訓(xùn)需求》,管理部于12月制定下年度的培訓(xùn)計(jì)劃(包括培訓(xùn)內(nèi)容、對(duì)象、時(shí)間、考核方式等),經(jīng)總經(jīng)理審批下發(fā)各部門,并監(jiān)督實(shí)施。
5.3.2每次培訓(xùn)的有關(guān)記錄交管理部存檔。
5.3.3各部門計(jì)劃外培訓(xùn),應(yīng)填寫《培訓(xùn)需求申請(qǐng)表》報(bào)管理者代表批準(zhǔn),由相關(guān)部門組織實(shí)施。
5.3.4人員招聘渠道:a、人才市場(chǎng)b、學(xué)校推薦c、相關(guān)人員推薦
5.3.5流程:制定計(jì)劃→人員招聘渠道→收集應(yīng)聘者資料→篩選→安排面試→確定錄用者→培訓(xùn)上崗
5.3.6招聘過(guò)程應(yīng)按《勞動(dòng)法》及有關(guān)規(guī)定,參照相關(guān)的崗位職責(zé)嚴(yán)格審核,確定是否錄用。錄用過(guò)程中應(yīng)與應(yīng)聘者平等協(xié)商,明確相應(yīng)的福利、待遇、工作要求和工作守則。
5.3.7各單位應(yīng)根據(jù)崗位的要求對(duì)所屬員工進(jìn)行能力考評(píng)。
特殊崗位如檢驗(yàn)、內(nèi)審員、電工、司爐等人員應(yīng)參加專業(yè)培訓(xùn)和進(jìn)行資格審查。
5.4培訓(xùn)效果及記錄保持
5.4.1通過(guò)各種方式的培訓(xùn),公司確保員工能認(rèn)識(shí)到所從事活動(dòng)的相關(guān)性和重要性,以及如何為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)作出貢獻(xiàn);
5.4.2應(yīng)保持以上教育、培訓(xùn)、考核、技能和經(jīng)驗(yàn)的適當(dāng)記錄。
6相關(guān)文件
6.1《崗位職責(zé)及任職要求》
7附件
7.1fm62-01年度培訓(xùn)計(jì)劃
7.2fm62-02培訓(xùn)簽到及考核表
7.3fm62-03職工培訓(xùn)需求申請(qǐng)表
第12篇 物業(yè)管理手冊(cè)編制目的
《物業(yè)管理手冊(cè)》編制目的
為實(shí)現(xiàn)公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展,建立科學(xué)管理體系和運(yùn)作規(guī)范,整體提升wd品牌形象,大連wd集團(tuán)房地產(chǎn)管理有限公司組織編制了本《物業(yè)管理手冊(cè)》。
《物業(yè)管理手冊(cè)》是地產(chǎn)管理公司《經(jīng)營(yíng)管理制度》物業(yè)管理章節(jié)的進(jìn)一步細(xì)化,系統(tǒng)地闡明了物業(yè)管理業(yè)務(wù)的管理政策和業(yè)務(wù)運(yùn)作規(guī)范要求。管理公司期望通過(guò)《物業(yè)管理手冊(cè)》的編制和實(shí)施,能在以下方面促進(jìn)各地物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)。
1) 堅(jiān)持以顧客為關(guān)注焦點(diǎn),持續(xù)改進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,贏得顧客滿意和忠誠(chéng);
2) 優(yōu)化、整合物業(yè)服務(wù)流程,全面提升物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效;
3) 明確企業(yè)責(zé)權(quán)體系,規(guī)范業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程;
4) 實(shí)現(xiàn)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的緊密銜接,確保企業(yè)整體運(yùn)行的有效性和效率;
5) 促進(jìn)組織的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新,持續(xù)積累和提煉物業(yè)服務(wù)理論和技術(shù);
6) 秉承集團(tuán)“服務(wù)關(guān)注細(xì)節(jié)”的核心理念,具體詮釋、豐富和發(fā)展wd地產(chǎn)品牌。
