ds物業(yè)轄區(qū)空調(diào)設施管理程序

發(fā)布時間：2024-11-29 查看人數(shù)：72

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物業(yè)轄區(qū)空調(diào)設施管理程序

1目的

本程序明確了對物業(yè)集中和半集中空調(diào)管理實施控制的職責、方法和要求,以確保空調(diào)設施技術(shù)性能良好,保證大廈正常供冷。

2適用范圍

大廈空調(diào)(設施)的運行管理。

3相關(guān)標準要素

gb/ti9002-iso9002,4.9,4.10,4.11,4.13

4相關(guān)文件

4.1《物業(yè)裝修管理》

4.2《水泵站運行規(guī)程》

4.3《冷卻塔運行維護規(guī)程》

4.4《安裝工程施工及驗收規(guī)范》

5責任

5.1物業(yè)管理部負責空調(diào)設備(設施)日常運行和維護。

5.2機電工程部是空調(diào)設施的技術(shù)主管部門,負責空調(diào)設施的技術(shù)管理和維護運行中的指導及維修后的檢測驗收等技術(shù)性工作。

5.3經(jīng)營部制定空調(diào)費用的收取辦法并負責計算每月收費將有關(guān)資料交財務部、物業(yè)管理部,并向機電部通報。

5.4財務部負責空調(diào)費的收取。

6工作程序

6.1日常運行和維護

6.1.1空調(diào)機房內(nèi)機電設備由機電部具體制定設備的技術(shù)安全操作規(guī)程,并由物業(yè)管理部相關(guān)管理處空調(diào)運行工負責日常的操作、運行、監(jiān)控、記錄,并應在空調(diào)設備(設施)運行時觀察并記錄相關(guān)的參數(shù)(如電壓、電流、溫度、壓力等),傾聽有無異響,并記錄在《中央空調(diào)系統(tǒng)運行記錄》。

6.1.2機電部空調(diào)技術(shù)主管在物業(yè)管理部相關(guān)管理處的配合下負責編制空調(diào)設備(設施)設備臺帳,設備卡,相關(guān)資料除公司檔案室存檔外,管理處應留一份備案。

6.1.3根據(jù)氣溫變化,物業(yè)管理部相關(guān)管理處空調(diào)運行工應及時調(diào)節(jié)空調(diào)負荷,以達到節(jié)能目的。

6.1.4物業(yè)管理部相關(guān)管理處負責對空調(diào)機房和機組的保潔工作;保持機房地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。

6.1.5物業(yè)管理部相關(guān)管理處應保證機房消防設備、器材完備,保持室內(nèi)良好照明及通風,門窗開啟靈活無破損。

6.1.6每年隨季節(jié)性氣溫變化,根據(jù)業(yè)主意見調(diào)查反饋表或大廈三分之二以上的業(yè)主要求,由物業(yè)管理部相關(guān)管理處在征求機電部意見后決定大廈整體供冷期的開始和結(jié)束以及每日空調(diào)設備的開、停時機。

6.1.7特殊情況下,若個別用戶需要供冷,可提出書面申請,確認承擔有關(guān)運行費用后,經(jīng)機電部、經(jīng)營部會簽同意后,由物業(yè)管理部相關(guān)管理處來實施。

6.1.8空調(diào)機房內(nèi)機電設備由空調(diào)運行工負責操作,若無機電部主管或管理處主任的同意,其他人不得擅自操作。

6.1.9非工作人員進入空調(diào)機房須經(jīng)機電部主管或物業(yè)管理部相關(guān)管理處主任批準后,由空調(diào)維修工陪同,方能進入。

6.2維修保養(yǎng)

6.2.1機電部每年12月份制定訂下一年度《空調(diào)設施檢修保養(yǎng)計劃表》,按運行情況制訂中修、大修改造計劃并負責組織實施。

6.2.2物業(yè)管理部相關(guān)管理處依據(jù)《空調(diào)設施檢修保養(yǎng)計劃表》,按時按各空調(diào)保養(yǎng)記錄表(7.3-7.7)要求進行維修保養(yǎng)。

6.2.3空調(diào)設備日常運行保養(yǎng)維護所需材料由物業(yè)管理部相關(guān)管理處按材料采購申報領用程序執(zhí)行。

6.2.4空調(diào)設施專項改造所需的配件、材料和對外委托施工等事項,由機電部技術(shù)主管提出計劃和建議,機電工程部經(jīng)理審核,總經(jīng)理批準,按照《材料采購控制》和《分承包方控制》文件規(guī)定實施。

6.3新增、改造和異常情況處理

6.3.1物業(yè)管理部相關(guān)管理處負責接受用戶新增或改造供冷設備的申請。

6.3.2機電部負責審查用戶新增或改造供冷設備的圖紙和文件說明,用戶應填寫《空調(diào)安裝審批表》并得到審批合格后方可施工;且驗收合格后方可投入使用。

6.3.3運行中若出現(xiàn)異常情況,管理處操作人員應立即停機,仔細檢查,排除故障后方可重新開機。若故障嚴重時,無法排除或難以確定故障范圍和程度,立即通知機電部空調(diào)技術(shù)主管及時到位處理,同時通知管理處負責人立即到現(xiàn)場協(xié)助。

6.3.4因工程維修等原因停機,應由空調(diào)維修工填寫《空調(diào)停機通知單》,經(jīng)機電部主管及管理處主任批準后,由大廈管理處提前24小時通知用戶。因突發(fā)事件停機,應在1小時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理,并在恢復供冷后24小時內(nèi)向用戶作出解釋。

6.4物業(yè)空調(diào)設施運行狀況和維修效果的檢查和檢測

6.4.1機電部技術(shù)主管每月詳閱運行、維修記錄,作出運行維修狀況評價,填《空調(diào)運行、維修月報表》。

6.4.2大中修、年度保養(yǎng)、重大項目維修完成后,機電部技術(shù)主管負責組織、做檢查測試,填入《設備登記表》。

6.5計量收費

6.5.1物業(yè)管理部相關(guān)管理處在每月的1-5日抄生活(辦公)區(qū)業(yè)主相關(guān)的空調(diào)水電表報經(jīng)營部。

6.5.2經(jīng)營部負責統(tǒng)計各用戶的空調(diào)費用,并打印出票據(jù)交財務部。

6.5.3經(jīng)營部每月把各大廈的總表(冷卻水、冷凍水及電的總表)及平均度數(shù)和平均費用等數(shù)據(jù)交機電部。

6.5.4財務部負責按經(jīng)營部提交的票據(jù)收取用戶費用。

7記錄

7.1《空調(diào)安裝審批表》

7.2《空調(diào)設施檢修保養(yǎng)計劃表》

7.3《空調(diào)設備定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》