商業(yè)地產(chǎn)招商績(jī)效管理過(guò)程-3

商業(yè)地產(chǎn)招商績(jī)效管理過(guò)程(三)

開(kāi)展招商績(jī)效考核的前提是確定招商項(xiàng)目計(jì)劃、訂立績(jī)效考核指標(biāo)和目標(biāo)。推進(jìn)項(xiàng)目招商、激勵(lì)工作團(tuán)隊(duì),通過(guò)績(jī)效管理過(guò)程實(shí)現(xiàn)。招商績(jī)效管理中的關(guān)鍵核心過(guò)程包括:建立、健全績(jī)效管理制度;績(jī)效考核數(shù)據(jù)收集;績(jī)效溝通與改進(jìn);績(jī)效結(jié)果應(yīng)用等。

1.建立、健全績(jī)效管理制度

招商績(jī)效管理既有其操作上的特殊性,又有著任何績(jī)效管理體系所共有的通用性。為實(shí)施考核,組織內(nèi)部發(fā)布的績(jī)效管理文件一般包括:完整的績(jī)效管理制度、若干績(jī)效考核操作流程及相關(guān)作業(yè)表格等。這些文件應(yīng)簡(jiǎn)明扼要,讓閱讀者清晰、易懂;配置于被考核人易于獲取的地方。

完整的績(jī)效管理制度包含的內(nèi)容如下:

① 目的與適用范圍

說(shuō)明對(duì)招商工作開(kāi)展績(jī)效管理的目的,以及績(jī)效管理制度所適用的范圍。

② 績(jī)效考核管理機(jī)構(gòu)

招商績(jī)效考核工作由公司授權(quán)的考核管理機(jī)構(gòu)實(shí)施,一般慣例是:由公司股東、董事會(huì)成員和企業(yè)高管組成績(jī)效管理委員會(huì)統(tǒng)籌;企業(yè)人力資源部負(fù)責(zé)執(zhí)行具體任務(wù)。

③ 考核對(duì)象

考核對(duì)象分為:對(duì)團(tuán)隊(duì)的考核和對(duì)團(tuán)隊(duì)成員的考核。團(tuán)隊(duì)考核實(shí)際上是對(duì)招商團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人的考核,在以招商部門為單位開(kāi)展工作的企業(yè)中,團(tuán)隊(duì)考核對(duì)象就是該公司招商部負(fù)責(zé)人;在另一些企業(yè)中,招商工作往往由跨部門員工臨時(shí)組成的項(xiàng)目小組來(lái)完成,這樣的好處是減少了跨部門溝通成本,便于協(xié)調(diào)資源,是值得推薦的思路。在這樣的項(xiàng)目小組里,團(tuán)隊(duì)考核對(duì)象是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

④ 考核周期

考核周期是指考核數(shù)據(jù)匯總、分析、評(píng)價(jià)和定性的時(shí)間周期。招商工作由于其項(xiàng)目性特征,其績(jī)效考核的總時(shí)間周期為項(xiàng)目開(kāi)始-結(jié)束時(shí)期;階段時(shí)間周期分別為實(shí)施招商工作的四個(gè)階段的開(kāi)始-結(jié)束時(shí)期。前三個(gè)階段獨(dú)立收集績(jī)效考核數(shù)據(jù)和進(jìn)行績(jī)效評(píng)估,第四個(gè)階段分別收集階段考核數(shù)據(jù)和總周期考核數(shù)據(jù),并進(jìn)行總體績(jī)效評(píng)估。

⑤ 考核指標(biāo)和目標(biāo)體系

招商績(jī)效考核維度為項(xiàng)目計(jì)劃的時(shí)間、成本和質(zhì)量要求,考核指標(biāo)均從這三個(gè)維度分析、分解形成,構(gòu)成指標(biāo)體系。每一指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃要求分解出具體目標(biāo),作為考核績(jī)效是否達(dá)標(biāo)的參照標(biāo)準(zhǔn)。在僅使用關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)(kpi)的考核體系中,考核指標(biāo)和目標(biāo)體系是績(jī)效考核的主要內(nèi)容。

⑥ 績(jī)效考核數(shù)據(jù)收集

績(jī)效管理部門根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)和目標(biāo),定期收集反映考核對(duì)象績(jī)效表現(xiàn)的數(shù)據(jù),根據(jù)數(shù)據(jù)分析考核對(duì)象的績(jī)效表現(xiàn)并公布考核結(jié)果?？己私Y(jié)果應(yīng)用于:績(jī)效改進(jìn);獎(jiǎng)懲激勵(lì)。

⑦ 績(jī)效申訴

對(duì)績(jī)效考核結(jié)果有異議,申訴的途徑和規(guī)則。

⑧ 績(jī)效溝通與改進(jìn)

對(duì)于績(jī)效結(jié)果中體現(xiàn)的問(wèn)題,管理者與被考核人進(jìn)行溝通、分析與交流,共同制定措施,以改進(jìn)不足,提升績(jī)效。

⑨ 績(jī)效結(jié)果應(yīng)用

為起到激勵(lì)作用,針對(duì)績(jī)效考核結(jié)果所采取的,對(duì)應(yīng)的相關(guān)激勵(lì)措施。

績(jī)效管理所需流程包括:

① 績(jī)效指標(biāo)與目標(biāo)訂立、審批流程

訂立績(jī)效考核指標(biāo)和目標(biāo),報(bào)送審批的工作流程。

② 績(jī)效數(shù)據(jù)收集流程

收集、統(tǒng)計(jì)績(jī)效數(shù)據(jù),計(jì)算績(jī)效分值的工作流程。

③ 績(jī)效申訴流程

被考核人對(duì)績(jī)效結(jié)果進(jìn)行咨詢和申訴的工作流程。

④ 績(jī)效溝通與改進(jìn)流程

管理者與被考核人溝通績(jī)效結(jié)果,共同制定措施改進(jìn)不足的工作流程。

⑤ 績(jī)效結(jié)果應(yīng)用流程

根據(jù)績(jī)效結(jié)果實(shí)施相應(yīng)獎(jiǎng)懲激勵(lì)的工作流程。

某公司績(jī)效申訴流程(示例)

績(jī)效管理所需作業(yè)表單包括:

① 崗位考核方式及權(quán)重一覽表--說(shuō)明各崗位的考核方式和考核權(quán)重

② 績(jī)效考核表--說(shuō)明績(jī)效考核指標(biāo)與目標(biāo)

③ 績(jī)效數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表--說(shuō)明績(jī)效考核數(shù)據(jù)輸出的責(zé)任

④ 績(jī)效數(shù)據(jù)收集表--用于收集、記錄績(jī)效考核輸出數(shù)據(jù)

⑤ 績(jī)效考核評(píng)分表--記錄kpi考核分值

⑥ 工作計(jì)劃評(píng)分表--記錄月度工作計(jì)劃的考核分值

⑦ 能力態(tài)度考核表--記錄被考核人的能力與態(tài)度考核評(píng)分分值

⑧ 績(jī)效溝通記錄表--進(jìn)行績(jī)效溝通時(shí)使用,結(jié)果用于績(jī)效改進(jìn)

⑨ 績(jī)效改進(jìn)計(jì)劃--用于績(jī)效改進(jìn)

⑩ 績(jī)效申訴表--用于績(jī)效申訴

某公司能力態(tài)度考核表(示例)

2.績(jī)效數(shù)據(jù)收集

為獲得被考核人的真實(shí)績(jī)效,績(jī)效管理部門根據(jù)考核指標(biāo)、目標(biāo)對(duì)被考核人的績(jī)效數(shù)據(jù)進(jìn)行定期收集、匯總和統(tǒng)計(jì)?？?jī)效考核數(shù)據(jù)的收集應(yīng)做到客觀、及時(shí)和準(zhǔn)確。

所謂客觀,就是指收集的考核數(shù)據(jù)客觀反應(yīng)被考核人績(jī)效達(dá)成情況,既不夸大,也不縮小,不失真,不杜撰;所謂及時(shí),就是根據(jù)考核周期準(zhǔn)時(shí)收集、統(tǒng)計(jì)和公布,以達(dá)到及時(shí)溝通、及時(shí)改進(jìn)弱項(xiàng)的目的;所謂準(zhǔn)確,是指收集的數(shù)據(jù)能夠準(zhǔn)確度量出被考核人的績(jī)效水平,無(wú)論績(jī)效改善還是績(jī)效結(jié)果應(yīng)用,都建立在此前提之上。

招商績(jī)效考核數(shù)據(jù)分為:階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)和總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)。階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)在階段計(jì)劃時(shí)間內(nèi)根據(jù)指標(biāo)特性收集,發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)異常隨時(shí)進(jìn)行績(jī)效溝通,促進(jìn)被考核人改善績(jī)效,達(dá)成目標(biāo);總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)在項(xiàng)目計(jì)劃即將終了時(shí)收集。

某公司績(jī)效考核數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表(示例)

3.績(jī)效溝通與改進(jìn)

績(jī)效溝通與改進(jìn),是構(gòu)成績(jī)效管理體系的有機(jī)組成,其主要目的在于:根據(jù)階段績(jī)效考核結(jié)果,及時(shí)鼓勵(lì),并與被考核人就需要改進(jìn)之處進(jìn)行溝通,尋找解決辦法?？?jī)效溝通的周期一般在階段考核結(jié)束,績(jī)效數(shù)據(jù)輸出后,由被考核人上級(jí)進(jìn)行。

招商人員在績(jī)效考核中出現(xiàn)的問(wèn)題,包括:因個(gè)人資源匱乏而無(wú)法完成目標(biāo);因個(gè)人技能不足(溝通、談判、分析能力缺乏)而無(wú)法完成任務(wù);以及換位思考、重新定義問(wèn)題等思維限制而無(wú)法完成目標(biāo)。這個(gè)時(shí)候,上級(jí)根據(jù)績(jī)效數(shù)據(jù)所體現(xiàn)出來(lái)的情況,有針對(duì)性的給于指導(dǎo),對(duì)被考核人工作的幫助是巨大的。

某公司招商總監(jiān)與某招商員就近期績(jī)效表現(xiàn)進(jìn)行績(jī)效溝通和改進(jìn)的過(guò)程(示例)

利用“因果圖”分析績(jī)效表現(xiàn)不足的示例

4.績(jī)效考核結(jié)果應(yīng)用

應(yīng)用績(jī)效考核結(jié)果的目的是:及時(shí)、適度激勵(lì)被考核人,通過(guò)獎(jiǎng)懲措施督促其改進(jìn)績(jī)效,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商工作的激勵(lì)措施有很多,這里僅簡(jiǎn)單介紹項(xiàng)目獎(jiǎng)金、績(jī)效獎(jiǎng)金和職位等級(jí)升降。

① 項(xiàng)目獎(jiǎng)金

設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目時(shí),為促使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)努力實(shí)現(xiàn)目標(biāo),可設(shè)定項(xiàng)目獎(jiǎng)金及分配

規(guī)則。如項(xiàng)目能夠按時(shí)完成,并實(shí)現(xiàn)了質(zhì)量、成本和時(shí)間目標(biāo),則可按分配規(guī)則向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員分配項(xiàng)目獎(jiǎng)金。由于項(xiàng)目的成功概論普遍較低,因此項(xiàng)目獎(jiǎng)金是純粹以正激勵(lì)的方式來(lái)牽引團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方式。

② 績(jī)效獎(jiǎng)金

在獎(jiǎng)金體系中設(shè)立與績(jī)效完全掛鉤的部分,就是績(jī)效獎(jiǎng)金。由于對(duì)獎(jiǎng)金的傳統(tǒng)認(rèn)知是“做好了就有”,因此績(jī)效獎(jiǎng)金的設(shè)立實(shí)際上包含了獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰的激勵(lì)措施:當(dāng)完成任務(wù)發(fā)放績(jī)效獎(jiǎng)金,對(duì)被考核人是一種通常心態(tài)時(shí),因?yàn)閭€(gè)人不足導(dǎo)致任務(wù)未能完成而未獲得績(jī)效獎(jiǎng)金時(shí),對(duì)被考核人來(lái)說(shuō),就是一種懲罰了。

③ 職位等級(jí)升降

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員以個(gè)人崗位職責(zé)執(zhí)行項(xiàng)目任務(wù),未完成則視同存在履職缺陷,是不稱職的表現(xiàn)。在此情況下,給于適當(dāng)?shù)穆毼簧?對(duì)應(yīng)到個(gè)人利益的增加和減損,也是一種物質(zhì)的激勵(lì)方式。

通常,績(jī)效考核結(jié)果會(huì)被同時(shí)應(yīng)用于多種激勵(lì)措施。激勵(lì)措施必須運(yùn)用得當(dāng),才能起到激勵(lì)作用。

商業(yè)地產(chǎn)招商工作的項(xiàng)目特征,顯示各項(xiàng)具體工作都具備不可逆性,這要求招商績(jī)效管理體系的運(yùn)作必須環(huán)環(huán)相扣,兼顧彼此;既重過(guò)程,也重結(jié)果;既關(guān)注團(tuán)隊(duì),也關(guān)注個(gè)人。

從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功,主要還是在于前期準(zhǔn)確的市調(diào)、定位與規(guī)劃,同時(shí)具備引進(jìn)與項(xiàng)目適配的主力店項(xiàng)目的能力。在這個(gè)充斥著經(jīng)驗(yàn)分歧的領(lǐng)域提倡績(jī)效管理,無(wú)非是期望相關(guān)的管理工作能夠走向正軌,從而促進(jìn)招商工作效率的提升,和招商團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)能力和意識(shí)的整體進(jìn)步。