物管培訓(xùn)--供暖設(shè)備管理概述

一、供暖系統(tǒng)及設(shè)備簡(jiǎn)介

1.供暖系統(tǒng)組成

①熱源:制取具有壓力、溫度等參數(shù)的蒸汽或熱水的設(shè)備。

②熱媒輸送管道:把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統(tǒng)。

③散熱設(shè)備:把熱量傳送給室內(nèi)空氣的設(shè)備。

2.供暖系統(tǒng)設(shè)備的構(gòu)成

供暖系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施很多,其中主要包括:

(1)鍋爐房

鍋爐房是供暖系統(tǒng)的熱源部分,它主要由以下幾部分組成:

①鍋爐本體:包括燃燒設(shè)備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預(yù)熱器、省煤器)、爐體圍護(hù)結(jié)構(gòu)等。

②熱力系統(tǒng):包括水處理設(shè)備、分水定壓系統(tǒng)、循環(huán)系統(tǒng)。

③煙風(fēng)系統(tǒng):包括鼓風(fēng)機(jī)、引風(fēng)機(jī)、煙道、風(fēng)道、除油器等。

④運(yùn)煤除灰系統(tǒng):包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設(shè)備等。

(2)室外供熱熱網(wǎng)

室外供熱管網(wǎng)的敷設(shè)方式主要有架空敷設(shè)和埋地敷設(shè),埋地敷設(shè)比較常見(jiàn),埋地敷設(shè)又分為通風(fēng)地溝、半通風(fēng)地溝、不通風(fēng)地溝、直接埋地幾種敷設(shè)方式,其中涉及的主要設(shè)備設(shè)施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。

(3)室內(nèi)供暖系統(tǒng)

室內(nèi)供暖系統(tǒng)主要是指室內(nèi)的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設(shè)備及室內(nèi)地溝等。

3.供暖系統(tǒng)的分類

供暖系統(tǒng)有很多種不同的分類方法,按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統(tǒng)、蒸汽供暖系統(tǒng)、熱風(fēng)采暖系統(tǒng);按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區(qū)域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。

二、供暖管理職責(zé)劃分

供暖設(shè)備管理就是對(duì)供暖系統(tǒng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程實(shí)施操作、運(yùn)行、維護(hù)管理活動(dòng)的總稱。在實(shí)施管理時(shí),應(yīng)分清物業(yè)管理公司同城市供暖公司的職責(zé)。

1.采用鍋爐房供暖,無(wú)論是區(qū)域性鍋爐房,還是集中供暖鍋爐房,其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)管理,或委托專業(yè)供暖公司維護(hù)管理。

2.采用熱電廠供熱的,其供熱的城市管網(wǎng)及供熱設(shè)備設(shè)施均由供熱部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理,供熱部門可以將物業(yè)公司管轄區(qū)內(nèi)的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內(nèi)散熱設(shè)備等委托物業(yè)管理公司維護(hù)、管理。

三、供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式

目前,供暖管理模式主要有兩種,即自營(yíng)管理和交給專門的供熱管理公司進(jìn)行管理。

1.自營(yíng)管理

自營(yíng)管理就是由物業(yè)管理公司對(duì)供暖系統(tǒng)全面負(fù)責(zé)日常操作運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù),在這種管理模式下,要求物業(yè)管理公司對(duì)供暖系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施管理要配備專職的專業(yè)技術(shù)人員,技術(shù)人員要熟悉本崗位及供暖系統(tǒng)情況,掌握供暖系統(tǒng)的一些管理指標(biāo),主要包括:

①用戶室溫合格率。

②運(yùn)行事故率。

③用戶報(bào)修處理及時(shí)率。

④失水率。

⑤水質(zhì)達(dá)標(biāo)率。

⑥鍋爐負(fù)荷率。

⑦負(fù)傷事故率。

⑧來(lái)人、來(lái)電、來(lái)信*率。

⑨煙塵、煙氣排放達(dá)標(biāo)率。

⑩管管理公司進(jìn)行管理

交給專門的供熱公司管理,就是由物業(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱甲方)與供熱管理公司(以下簡(jiǎn)稱乙方)簽訂管理合同,由乙方負(fù)責(zé)供熱系統(tǒng)的運(yùn)行和管理,即進(jìn)行熱源和熱網(wǎng)管理,甲方提供必要的費(fèi)用和監(jiān)督,即進(jìn)行熱用戶管理,在這種方式下,甲方在選擇乙方時(shí),一定要選擇具有有關(guān)管理部門簽發(fā)的資質(zhì)證書,并且人員素質(zhì)高,管理組織嚴(yán)密,企業(yè)信譽(yù)好的企業(yè),以保證管理效果。

在這種管理方式中,涉及到資金劃撥問(wèn)題,解決方式如下:

①在全年收取的采暖費(fèi)中提取必要的系統(tǒng)折舊費(fèi)、更新改造及大修等費(fèi)用后,從剩余部分中再確定支付乙方的數(shù)額。

②支付乙方的費(fèi)用,主要包括能源費(fèi)(煤、水、電)、勞務(wù)費(fèi)、運(yùn)行管理費(fèi)、小修費(fèi)等。

③在運(yùn)行中,如果設(shè)備出現(xiàn)故障,需要大修和更換零部件時(shí),如屬自然原因損壞由甲方支付費(fèi)用;如因乙方運(yùn)行維護(hù)不好或誤操作造成的,由乙方負(fù)責(zé)修復(fù)或更換。

④資金可一次提前全部付清,亦可分期支付,并留質(zhì)量保證金,待運(yùn)行結(jié)束無(wú)誤后再付清。

四、供暖設(shè)備設(shè)施的資料管理

供暖設(shè)備管理包括供暖設(shè)備設(shè)施檔案資料管理、操作運(yùn)行管理及非運(yùn)行期的維修養(yǎng)護(hù)管理,為了保證管理工作的質(zhì)量,供暖系統(tǒng)的管理應(yīng)從竣工驗(yàn)收開始,以便于物業(yè)管理公司了解和掌握供暖系統(tǒng)狀況和設(shè)備的使用性能?？⒐を?yàn)收合格后,物業(yè)管理公司作為接管部門應(yīng)檢查接收一些必不可少的資料,為以后的管理工作順利進(jìn)行做好準(zhǔn)備。

1.鍋爐房的資料

①鍋爐資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強(qiáng)度計(jì)算書;水流程圖及動(dòng)力計(jì)算書;安全閥數(shù)量和管道直徑的計(jì)算書;鍋爐質(zhì)量證明書;鍋爐安裝說(shuō)明書和使用說(shuō)明書;受壓元件更改通知書等。

②鍋爐房設(shè)計(jì)及安裝資料包括鍋爐房平面設(shè)計(jì)、竣工圖;環(huán)保部門對(duì)鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監(jiān)測(cè)報(bào)告;其他各種輔助設(shè)備均須有產(chǎn)品質(zhì)量合格證書及產(chǎn)品規(guī)格與安裝使用說(shuō)明書;鍋爐房各項(xiàng)安裝工程的質(zhì)量評(píng)定表和各階段安裝記錄;水壓試驗(yàn)、烘爐、煮爐、安全閥調(diào)試記錄,鍋爐及輔助設(shè)備單機(jī)調(diào)試的冷態(tài)試運(yùn)行記錄,72h熱態(tài)試運(yùn)行記錄,儲(chǔ)煤灰渣場(chǎng)地是否符合要求等。

2.供熱管網(wǎng)的資料

物業(yè)管理公司從開發(fā)商手中接管供熱管網(wǎng)時(shí),應(yīng)索要下列資料,并審查其設(shè)計(jì)和施工是否符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)范要求。

①室外和室內(nèi)供暖平面、系統(tǒng)圖。

②管網(wǎng)設(shè)備的合格證及使用說(shuō)明書。

③隱蔽工程的分段驗(yàn)收記錄。

④管網(wǎng)的水壓試驗(yàn)記錄。

⑤重要焊口焊接質(zhì)量檢查記錄。

⑥管道的沖洗記錄。

另外在新建供熱管網(wǎng)時(shí),開發(fā)商對(duì)采暖期的保修期為一個(gè)采暖期,因此應(yīng)通過(guò)檢查第一個(gè)采暖期發(fā)生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調(diào)等問(wèn)題,及時(shí)修理,掌握情況,第一個(gè)采暖期各項(xiàng)指標(biāo)無(wú)誤后方可接管。