物管培訓(xùn)--給排水維修養(yǎng)護(hù)管理

一、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃的制定與職責(zé)

物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好,延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命,避免發(fā)生意外事故,工程部要制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》,并制定年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,通常工程部管理組負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。在制定過(guò)程中,要認(rèn)真考察給排水設(shè)備設(shè)施的使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況,合理地安排時(shí)間等因素。工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況,維修組負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況,以便用戶作好準(zhǔn)備,遇突發(fā)事故停水,應(yīng)向用戶作出解釋。

二、維修組的運(yùn)作程序

維修組的成員負(fù)責(zé)按管理組編制的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作并巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,對(duì)于運(yùn)行組不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)管理組調(diào)動(dòng)后,由維修組負(fù)責(zé),運(yùn)行組配合共同完成;維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報(bào)告后,應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行搶修;維修組成員下班后離開(kāi)駐地應(yīng)向組長(zhǎng)報(bào)告去向,以便緊急情況下緊急調(diào)動(dòng)。

三、水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù)

1.水泵的維修養(yǎng)護(hù)

生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有:檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,應(yīng)加注潤(rùn)滑油,如有異常摩擦聲響,則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承,如有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪,如軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸,檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根,清潔水泵外表,若水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆,重新刷油漆,檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞,如損壞則應(yīng)更換,檢查機(jī)組螺栓是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊。

2.控制柜的維修養(yǎng)護(hù)

維修組對(duì)控制柜每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有:清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外殼,務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物;檢查、緊固所有的接線頭,對(duì)于銹蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換,檢查柜內(nèi)所有的線頭的號(hào)碼管是否清晰,有否脫落,及時(shí)整改,對(duì)于交流接觸器,應(yīng)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒,清除觸頭表面的污物,不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;檢查復(fù)位彈簧是否正常工作,然后擰緊所有緊固件;自耦減壓?jiǎn)?dòng)器的電阻不低于0.5mω,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理;外殼接地可靠,如有松脫或銹蝕則應(yīng)做除銹處理,然后擰緊接地線;熱繼電器的絕緣蓋板應(yīng)完整無(wú)損,導(dǎo)線接頭有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷,如有則維修或更換;自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)電阻應(yīng)不低于100mω,否則應(yīng)烘干,在開(kāi)關(guān)閉合或斷開(kāi)過(guò)程中,應(yīng)無(wú)卡位現(xiàn)象,觸頭表面清除干凈;中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn),檢查動(dòng)作是否可靠,信號(hào)輸出是否正確;信號(hào)燈、指示燈是否指示正常,如有偏差應(yīng)調(diào)整或更換;運(yùn)傳壓力表信號(hào)線接頭是否腐蝕,如有則重新焊接或更換。

3.電機(jī)的維修養(yǎng)護(hù)

外觀檢查應(yīng)整潔、銘牌完好,接地線連接良好,用搖表檢測(cè)絕緣電阻,電阻應(yīng)不低0.5mω,否則應(yīng)烘干處理,電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密,電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響,電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象,清潔外殼,外殼是否脫漆嚴(yán)重,若嚴(yán)重應(yīng)重新油漆。

4.相關(guān)閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護(hù)

閘閥密封膠墊是否漏水,如有則應(yīng)更換,黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩,對(duì)閥桿加黃油潤(rùn)滑,銹蝕嚴(yán)重者應(yīng)重新油漆。止回閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查止回閥的密封膠墊是否損壞,彈簧彈力是否足夠,油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應(yīng)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換,清除壓力室內(nèi)污物,疏通控制水道,檢查控制桿兩端螺母是否緊固,緊固所有螺母。

四、水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)

水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)每半年進(jìn)行一次,若遇特殊情況可增加清洗次數(shù),清洗時(shí)的程序如下:

1.首先關(guān)閉進(jìn)水總閥,關(guān)閉水箱之間的連通閥門,開(kāi)啟泄水閥,抽空水池、水箱中的水。

2.泄水閥處于開(kāi)啟位置,用鼓風(fēng)機(jī)向水池、水箱吹2h以上,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進(jìn)新鮮空氣。

3.用燃著的蠟燭放入池底不會(huì)熄滅,以確定空氣是否充足。

4.打開(kāi)水池、水箱內(nèi)照明設(shè)施或設(shè)臨時(shí)照明。

5.清洗人員進(jìn)入水池、水箱后,對(duì)池壁、池底洗刷不少于三遍,并對(duì)管道、閥門、浮球按上述維修養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行檢修保養(yǎng)。

6.清洗完畢后,排除污水,然后噴灑消毒藥水。

7.關(guān)閉泄水閥,注入清水。

五、室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)

室外給排水管道每半年全部檢查一

次,水管閥門完好,無(wú)滲漏,水管通暢無(wú)阻塞,若有阻塞,應(yīng)清除雜物,若管道坡度不正確,應(yīng)重新鋪設(shè),明暗溝每半年全面檢查一次,溝體應(yīng)完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次,半年對(duì)易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹,保持雨污水井蓋標(biāo)識(shí)清楚,路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次,要求噴水設(shè)施完好,噴水管道無(wú)銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查,每半年養(yǎng)護(hù)一次,主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標(biāo)識(shí)是否齊全,對(duì)水帶的破損、發(fā)黑、發(fā)毒與插接頭的松動(dòng)現(xiàn)象進(jìn)行修補(bǔ)、固定,更換變形的密封膠圈,將水帶展開(kāi)換邊折疊卷好,將閥門桿上油防銹,抽取總數(shù)的5%進(jìn)行試水,清掃箱內(nèi)外灰塵,將消防栓玻璃門擦凈,最后貼上檢查標(biāo)志,標(biāo)志內(nèi)容應(yīng)有檢查日期、檢查人、檢查結(jié)果。上下雨污水管每月檢查一次,每次雨季前檢查一次,每4年水管油漆一次,要求水管無(wú)堵塞、漏水或滲水,流水通暢,管道接口完好,無(wú)裂縫。

六、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)

1.消防設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)

室內(nèi)普通消防栓的維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及程序見(jiàn)上面室外消防栓的保養(yǎng)內(nèi)容及程序。對(duì)于自動(dòng)噴灑消防滅火系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù),其維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容如下:

①每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥,報(bào)警控制閥及其附屬配件,外觀檢查,確保處于無(wú)故障狀態(tài)。

②每天檢查一次警鈴,啟動(dòng)是否靈活,打開(kāi)試警鈴閥,水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警信號(hào),如果警鈴不動(dòng)作,應(yīng)檢查整個(gè)警鈴管道。

③每月對(duì)噴頭進(jìn)行一次外觀檢查,不正常的噴頭及時(shí)更換。

④每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開(kāi)啟狀態(tài),保證閥門不會(huì)誤關(guān)閉。

⑤每?jī)蓚€(gè)月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合試驗(yàn),按分區(qū)逐一打開(kāi)末端試驗(yàn)裝置放水閥,試驗(yàn)系統(tǒng)靈敏性。

當(dāng)系統(tǒng)因試驗(yàn)或因火災(zāi)啟動(dòng)后,應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常狀態(tài)。

2.住戶室內(nèi)給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護(hù)

住戶在使用過(guò)程中,由于使用不當(dāng)或前期隱患,會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題,需要進(jìn)行及時(shí)維修和正常養(yǎng)護(hù),所涉及的維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容如下:

①個(gè)別樓層停水。要先關(guān)掉總閥,打開(kāi)支管閥門,檢查堵塞原因。及時(shí)更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應(yīng)及時(shí)通知管理處,以便派專業(yè)人員前來(lái)檢查維修。

②維修墻內(nèi)水管。關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門,查看水表,如轉(zhuǎn)動(dòng)說(shuō)明墻內(nèi)水管破損漏水,然后關(guān)閉水表前閥門,打通漏水處墻面,取出破損水管,裝入新水管,再打開(kāi)總閥看是否漏水,如無(wú)漏水,補(bǔ)好水泥,恢復(fù)裝修飾面。告知用戶不得擅自改動(dòng)墻內(nèi)水管。

③閥門接頭漏水。關(guān)閉自來(lái)水總閥,查找原因,若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水,應(yīng)拆下閥門接頭,在外絲處旋上幾道水膠帶,再把閥門接頭裝上扭緊,如因破損配件而漏水應(yīng)及時(shí)更換閥門或接頭。然后告知用戶,應(yīng)愛(ài)護(hù)使用,旋扭閥門不要用力過(guò)度。

④水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水,應(yīng)先拆下水龍頭,在外絲上旋上幾道水膠帶,再把水龍頭裝上扭緊,如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯,如是水龍頭自身有沙泥而漏水,應(yīng)更換水龍頭,檢修完畢后,打開(kāi)總閥門,反復(fù)開(kāi)關(guān)水龍頭,開(kāi)關(guān)自如不漏水即可,然后告知用戶,旋扭開(kāi)關(guān)不要用力過(guò)度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,應(yīng)打破飾面,取下排水管重新安裝,完畢后,往浴缸內(nèi)蓄水,到一定水量存放5min,查看相關(guān)部位有無(wú)漏水。如沒(méi)有則修整飾面,然后告知用戶,使用時(shí)注意清潔。

⑥疏通地漏。先用抽子試通,不能查明原因則打開(kāi)檢查口檢查,不通時(shí)再使用疏通機(jī)直至通暢為止,然后用膠管試水檢驗(yàn),并告知用戶,使用時(shí)不要向管道亂丟雜物。

⑦洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況,情況嚴(yán)重更換彎管,不嚴(yán)重可用生膠帶密封接口契損處,達(dá)到不漏水為止。告知用戶,不要隨意亂動(dòng)盆下彎管和接口處,防止漏水,不要隨意移動(dòng)或用力撞擊洗菜(臉)盆。

當(dāng)然室內(nèi)各類衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外,還會(huì)出現(xiàn)各種各樣的情況,住戶(使用者)除了使用時(shí)動(dòng)作規(guī)范,注意清潔之外,一旦出現(xiàn)情況不要擅自進(jìn)行修改,應(yīng)按照一定程序及時(shí)通知管理處派維修工維修,以確保維修效果和維修時(shí)間。

七、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施維修程序

為了保證維修工作規(guī)范、合理及維修工作及時(shí)進(jìn)行,室內(nèi)維修應(yīng)遵循一定的程序進(jìn)行:

1.住戶(使用者)向管理處申請(qǐng)。

2.值班人員填寫“維修登記表”。

3.維修組組長(zhǎng)(班長(zhǎng))派工,并填寫“派工單”。

4.維修工準(zhǔn)備好工具,帶上“派工單”上門維修,進(jìn)門時(shí),應(yīng)首先出示工作牌,用語(yǔ)禮貌,查看現(xiàn)場(chǎng)后,按公司規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià),經(jīng)業(yè)主同意后進(jìn)行維修。

5.維修過(guò)程應(yīng)遵守操作規(guī)程,注意安全。

6.維修完畢后,請(qǐng)住戶(使用者)驗(yàn)收

,驗(yàn)收后,請(qǐng)業(yè)主在“派工單”上寫下意見(jiàn),并簽名。

7.派工單一式三份,維修班、住戶、管理處收費(fèi)處各保留一份。

八、室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

為了使物業(yè)管理公司所管轄的各部分給排水設(shè)備設(shè)施能安全、有效、長(zhǎng)久的使用,確保住戶(使用者)提出的服務(wù)要求能得到滿足,特制定維修服務(wù)過(guò)程中的一些標(biāo)準(zhǔn)及要求,主要包括以下幾個(gè)方面:

1.預(yù)約維修時(shí)間

接到維修申請(qǐng)后無(wú)特殊情況,30min內(nèi)到達(dá),按住戶(或使用人)約定時(shí)間,如暫時(shí)沒(méi)有維修人員應(yīng)向住戶解釋,另約時(shí)間。

2.維修時(shí)間

原則上小故障30min內(nèi),一般故障2h內(nèi)(不超過(guò)8h),較難故障不超過(guò)3天。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等設(shè)施出現(xiàn)堵、漏、滲或無(wú)水等,維修時(shí)間一般不超過(guò)2h,水管、閘、閥、水表滲漏一般2h內(nèi),最長(zhǎng)不超過(guò)8h,如需改管視實(shí)際情況由班長(zhǎng)確定,廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下,一般在4h內(nèi),如大面積或難以處理的最長(zhǎng)不超過(guò)3天,并在維修后2周內(nèi),每周不少于1次回訪;房間沒(méi)水、除市政停水或供水系統(tǒng)較大維修,水池定期清洗外,定期保養(yǎng)要提前1天通知,臨時(shí)停水要寫出停水告示。

3.提供材料

維修過(guò)程中提供的材料應(yīng)100%合格。

4.服務(wù)態(tài)度

維修人員上門服務(wù)或接待住戶的報(bào)修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。

九、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)的檢驗(yàn)

無(wú)論是室外給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),還是室內(nèi)給排水設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),為了保證維修養(yǎng)護(hù)工作的正常進(jìn)行,也為了保證維修養(yǎng)護(hù)工作達(dá)到用戶滿意,同時(shí)使給排水各種設(shè)備設(shè)施延長(zhǎng)使用壽命,避免出現(xiàn)故障,因此,必須按標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢驗(yàn)。其檢驗(yàn)職責(zé)及檢驗(yàn)內(nèi)容如下:

1.檢驗(yàn)職責(zé)

一般要求維修班班長(zhǎng)對(duì)每日派工單進(jìn)行檢驗(yàn),并對(duì)所管轄的公共部分進(jìn)行巡視。管理處負(fù)責(zé)每月維修工作的回訪,工程部經(jīng)理及工程師負(fù)責(zé)周檢。

2.檢驗(yàn)內(nèi)容