管理處年度物業(yè)部考核試卷

(說明:1、本試卷滿分100分;2、本試卷適用于管理處物業(yè)部考核使用。

一、單項選擇題(每題1分共20分)

1.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣( c )萬元以上。

a.50 b.300c.500 d.1000

2. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè),管理總面積達(dá)120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報( c )資質(zhì)條件。

a. 一級 b. 二級 c. 三級 d. 三級暫定

3. 在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中,評標(biāo)委員會根據(jù)評標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人( d )。

a. 可任選其中一個作為中標(biāo)人

b. 應(yīng)以報價最低的為中標(biāo)人

c. 應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人

d. 應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人

4. 物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括:①準(zhǔn)備投標(biāo)文件,②獲取招標(biāo)信息,③登記并取得招標(biāo)文件,④參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會議,⑤送交投標(biāo)文件,⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標(biāo)步驟是(d )。

a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥

c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥

5. 物業(yè)服務(wù)合同由(c )與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

a. 各業(yè)主分別 b. 業(yè)主大會

c. 業(yè)主委員會代表業(yè)主 d. 物業(yè)建設(shè)單位

6. 業(yè)主臨時公約由(a )制定。

a. 建設(shè)單位b. 購房人c. 物業(yè)管理企業(yè)d. 房地產(chǎn)行政主管部門

7. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至(d )之日止的物業(yè)管理活動。

a. 首次業(yè)主大會會議召開 b. 業(yè)主大會成立

c. 50%業(yè)主入住 d. 物業(yè)服務(wù)合同生效

8. 業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向(b )交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

a. 建設(shè)單位b. 業(yè)主委員會c. 政府主管部門d. 新物業(yè)管理企業(yè)

9. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,(a )應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

a. 裝修人b. 裝修企業(yè)c. 裝修施工人員d. 物業(yè)管理公司

10. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取(b )查驗方法。

a. 測量 b. 敲擊 c. 使用 d. 目測

11. 對于重點和重要設(shè)施設(shè)備的維修,應(yīng)該更加強調(diào)( c)。

a. 事后維修b. 緊急搶修c. 預(yù)防性維修d. 大修

12. 下列四項工作中,不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是(d )。

a. 澆水b. 病蟲害防治c. 雜草防治d. 綠化改造工程

13. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中,表述正確的是(a )。

a. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作

b. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任

c. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時,物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任

d. 物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問

14. 下列關(guān)于消防通道管理的說法中,正確的是(b )。

a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

b、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位,應(yīng)做好安全警示

d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān),無須進行管理

15. 電梯出現(xiàn)緊急情況時,乘客應(yīng)采取的正確措施是(c )。

a. 確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài),撬開轎廂門逃生

b. 通過安全窗撤離轎廂

c. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員,靜候救援

d. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng),在管理人員的指揮下采取措施自救

16. 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每( c)不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。

a. 三個月 b. 半年 c. 一年 d. 二年

17. 住宅專項維修資金屬于( b)所有。

a. 物業(yè)管理企業(yè)b. 全體業(yè)主

c. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主d. 建設(shè)單位

18. 新建物業(yè)承接驗收時,物業(yè)管理公司應(yīng)向(b )索取物業(yè)檔案資料。

a. 業(yè)主 b. 建設(shè)單位 c. 施工單位 d. 監(jiān)理單位

19. 某項目管理處擬購置固定資產(chǎn),須書面報請公司批準(zhǔn),采用的文書類型應(yīng)是(c )。

a. 通知 b. 報告 c. 請示 d. 決定

20. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號),業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時,物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,收取(a )。

a.管理服務(wù)費b.審批費c.施工現(xiàn)場管理費d.裝修保證金

二、判斷題(每題1分共10

分)

1、 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。(√)第六條

2、 業(yè)主不可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。(×)答:可以。第十二條

3、 一個物業(yè)管理區(qū)域可以成立兩個業(yè)主大會。(×)答:一個。第九條

5、 業(yè)主大會的決定對居住在物業(yè)管理地域內(nèi)的業(yè)主具有約束力。(×)答:全體業(yè)主。第十二條第四款

6、 經(jīng)10%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。(×)答:20%。第十三條第二款

7、 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。(√)第十七條

8、 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。(√)第三十四條

9、 物業(yè)管理企業(yè)不能提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目。(×)第四十四條

10、 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供熱、通訊、有線電視等費用的,可向業(yè)主收取一定的手續(xù)費。(×)答:不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第四十五條

三、簡答題(每題8分共40分)

1、 物業(yè)管理的作用主要表現(xiàn)在哪些方面

答:一是改善了人民群眾的居住條件,提高了人民群眾的居住質(zhì)量。二是維護了社區(qū)的安定團結(jié)。三是有利于擴大就業(yè)和實施再就業(yè)工程。四是刺激了城鎮(zhèn)居民服務(wù)消費支出的增長。五是推動了社區(qū)精神文明建設(shè)。

2、《物業(yè)管理條例》中建立的十項基本制度是什么

答:一、告知制度。二、業(yè)主委員會備案制度。三、招標(biāo)投標(biāo)制度。四、承接驗收制度。五、保修責(zé)任制度。六、資質(zhì)管理制度。七、人員資格制度。八、交接制度。九、報告制度。十、專項維修資金制度。

3、物業(yè)管理的基本原則

答:一、物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的原則。二、公平競爭的原則。三、業(yè)主至上的原則。四、統(tǒng)一管理的原則。五、權(quán)責(zé)分離的原則。六、專業(yè)和高效的原則。七、經(jīng)濟合理的原則。八、依法管理的原則。

4、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)主要有哪些

答:(一)履行物業(yè)服務(wù)合同,依法經(jīng)營。(二)接受業(yè)主委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。(三)定期公布物業(yè)服務(wù)費用和代管資金收支帳目,接受質(zhì)詢和審計。(四)接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理。(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),如發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。

5、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容

答:一、物業(yè)管理事項。二、服務(wù)質(zhì)量。三、服務(wù)費用。四、雙方的權(quán)利義務(wù)。五、專項維修資金的管理與使用。六、物業(yè)管理用房。七、合同期限。八、違約責(zé)任。除此之外,合同雙方還可以在合同中約定其他未盡事宜,如風(fēng)險責(zé)任的承擔(dān),合同附件的效力,合同的變更、補充,索賠及爭議解決方式等。

四、案例分析(每題10分共30分)

1、兩年前王先生在某小區(qū)購買了一套三房二廳的住宅,但一直沒有入住。最近物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知,催他補交一年的物業(yè)管理費。王先生以未居住為由拒交。

試析:王先生的做法是否正確為什么

答:(要點)

1、王先生的做法不正確。

2、日常所說的物業(yè)管理費嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費,像保安、清潔、綠化和公用維修等,是為整個樓宇、整個小區(qū)的服務(wù),不管你是否居住,你的房產(chǎn)都已享受到了,并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有,公共服務(wù)的收費不便以住戶多少來劃分,物業(yè)管理人員并不會因為個別住戶離開而減少工作量,何況這對其他業(yè)主也是不公平的。

因此,只要業(yè)主購買了住房,開發(fā)商又及時有效地發(fā)出了入住通知書,就不管房子是否有人居住(或居住頻率如何),原則上都應(yīng)支付物業(yè)管理費,但因居住才會發(fā)生的費用是不用繳的,至于公共費用收取多少則可以與物業(yè)管理公司協(xié)商。

2、張先生在某一住宅小區(qū)購買了一套高級住宅。因為他是位生意人,所以將住宅作抵押向某銀行進行了貸款。銀行為了確保貸款回收,將該套房進行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功,停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司認(rèn)為張先生的房子在,暫時不交物業(yè)管理費也沒什么大的關(guān)系,只要房子在,不怕業(yè)主不交費。

由于張先生沒有及時返還銀行的貸款,銀行向法院提起訴訟。經(jīng)過長時間的訴訟,法院判決將張先生的房子進行拍賣,拍賣結(jié)果銀行竟買成功。于是,該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產(chǎn)中介代理機構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。這時,物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費。結(jié)果,銀行拒付,胡女士也拒付過戶前的物業(yè)管理費,張先生又不知去向,致使該房所欠的物業(yè)管理費一直沒能收繳。

分析:1、物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費

2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷該怎樣做才是正確的

答:(要點)

1、物業(yè)管理公司應(yīng)該向原業(yè)主張先生追討物業(yè)管理費。

2、在本案例中,物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關(guān)系。

3、物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)張先生未支付物業(yè)管理費時,首先應(yīng)當(dāng)直接要求張先生履行其義務(wù),而不是去消極等待。因為房產(chǎn)是不會也不可能承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由法律關(guān)系中的主體承擔(dān)的義務(wù)的;其次,物業(yè)管理公司可以根據(jù)其與張先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律,以法律的強制力去保護自己的合法權(quán)益。如果不采取上述兩個措施,物業(yè)管理公司就會坐失良機。因為當(dāng)張先生的房產(chǎn)隨著主體的變更而易主,新的主體尚未與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議,所以在法律上新業(yè)主不會也不可能繼續(xù)履行張先生(原業(yè)主)的義務(wù),雖然房產(chǎn)還是原來的房產(chǎn),但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更,即原物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已變更,而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體,這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔(dān)任何義務(wù)的。所以,本案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費跟著房產(chǎn)走的觀點和做法從一開始就是錯誤的。

3、某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的業(yè)主歐陽先生長期拖欠物業(yè)管理費,物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理此事

答(要點):

1、首先,當(dāng)廖先生上月費用拖欠后,物業(yè)管理公司在第二個月即應(yīng)向其發(fā)催款通知書,此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知廖先生;

2、如果第二個月依然拖欠,物業(yè)管理公司應(yīng)在第三個月再次發(fā)催款通知書,將前兩個月的費用、滯納金和當(dāng)月的費用一并通知,并限期繳清;

3、業(yè)主廖先生長期拖欠物業(yè)管理費,物業(yè)管理人員以及經(jīng)理需親自登門進行勸導(dǎo)和解釋,爭取廖先生的理解和支持;

4、如果廖先生確有苦難,費用方面可以考慮適當(dāng)給予優(yōu)惠;

5、如果廖先生沒有特殊困

難,當(dāng)收費員上門催款時依然拒付,物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理公約停止對其提供服務(wù);