某樓盤物業(yè)管理計劃書

一、 概述

某項目位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心,地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。

二、目標

貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構思,引進大都市物業(yè)管理理念,通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌。

三、組織

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

四、人事

人事設置原則:一人多崗,不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計)。

序號 崗位 人數(shù) 主要職責 備注

1 經(jīng)理 1 在董事會領導下,全面負責經(jīng)營等。

2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務、人事等。

3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。 財會要持證

4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。

5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。

6 水電工 1 公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。

7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。

員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓,骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經(jīng)營預測

a) 經(jīng)營收入: 19.14萬元(年度,以下省略)

物業(yè)管理費:11.34萬元

應收12.6萬元

30000*12*0.35=126000(元)

預計收入 11.34萬元(收繳率90%)

維修服務費:0.5萬元

特約服務: 5.8萬元

其他收入: 1.5萬元

b) 支出:20.25萬元

人員工資福利:14萬元

辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)

維修保養(yǎng)費用:1.5萬元

稅金:1.05萬元

不可預見費用:1.2萬元

c) 潤虧:-1.11萬元

d) 物業(yè)接管期間

前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)

e) 公共性服務費構成測算:21.962萬元/年, 0.61元/月* m2

(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費

序號 崗位 人數(shù) 工資標準 工資合計

1 經(jīng)理 1 1200 1200

2 經(jīng)營部主任 1 800 800

3 辦事員 3 600 1800

4 物業(yè)管理員 1 800 800

5 安全護衛(wèi)員

7 500 3500

6 水電工 1 700 700

7 保潔員 2 400 800

工資總額合計 9600

工資總額合計:

9600元/月;115200元/年

福利:115200*23%=26496(元/年)

合計:14..17萬元/年

(2) 公用設施設備維修及保養(yǎng)費:1.5萬元

(3) 綠化管理費:綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m2 =1.04萬元

(4) 清潔衛(wèi)生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5) 安全護衛(wèi)費:7人*200元/年*人=0.14萬元

(6) 辦公費:按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7) 固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即 1萬元

(8) 稅費:按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9) 保險費:暫不投保

(10) 合理利潤:按營收8%計算 1.36萬元

但為減輕業(yè)主負擔,我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務,嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務費價格,擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* m2 。

六、 前期物業(yè)接管

a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權,僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。

b) 物業(yè)接管驗收

既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,也應站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)主的合法權益。

是物業(yè)通過竣工驗收后,對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;

供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用;

房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認;

落實物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實,重大保修項目細則與圖紙校驗到位;

接管小組按《圖紙資料移交清單》,技術資料進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權、技術資料有缺漏的,應以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決。

接管小組按《設備移交清單》,對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的,應以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決。

接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查,并將檢查記錄在冊,對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決。

在保修期內(nèi),因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質量問題,公司應查明原因,及時上報開發(fā)商,請求盡快解決。

抄水、電、氣表的底數(shù),記錄備案。

接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,應明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修,直至完全合格。

接管驗收符合要求后,物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,辦理了必要的手續(xù)以后,整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

七、入伙

1、準備工作

治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統(tǒng) ;統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;

車輛管理:增設區(qū)間道路標志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;

垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等

樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)

分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;

制定入住流程;

印刷入住表格;

2、協(xié)調工作

與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。

代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,爭取現(xiàn)場放號,方便業(yè)主。

與學校、派出所和居委會聯(lián)系,了解小孩轉學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),以及有關聯(lián)系電話,入住時公告。

3、入伙現(xiàn)場

入伙準備、協(xié)調工作到位后,要部署入伙現(xiàn)場

,彩旗、橫幅、花卉、背景音樂,安全護衛(wèi)立崗、巡更,迎接業(yè)主入伙。

舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,造聲勢。

注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。

4、業(yè)主、使用權人入住程序

發(fā)函-->辦入伙手續(xù)-->簽約

5、辦理入伙手續(xù)程序

已繳款票據(jù)-->入伙手續(xù)書、身份證、購房合同-->確認業(yè)主身份-->繳清代墊代繳費用、裝修保證金-->建筑垃圾清運費、物管費,蓋章-->業(yè)主簽署-->向業(yè)主辦理手續(xù)

八、 物業(yè)裝修與管理

業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修,但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關規(guī)定包括:國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定,業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記,包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》,根據(jù)約定在申請表上簽字,繳納裝修管理押金及保證金,經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后,物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收,合格后即退還裝修押金及保證金。

業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,需如實填寫裝修施工內(nèi)容,并注明委托施工單位及進場人數(shù),業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業(yè)檔案的建立

物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄,是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù),也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高,樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,越來越復雜,越來越高科技化和專業(yè)化,因此一旦發(fā)生故障,物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整,時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面,從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境,整理的重點是去偽存真、留下有用的,歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存,利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表

(略)

(二)綠化管理

(略)

(三)房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表

(略)

(四)安全護衛(wèi)、停車管理

(略)

(五)保潔管理