公寓物業(yè)經(jīng)費來源控制：管理費

公寓物業(yè)經(jīng)費來源和控制:管理費

二、管理費的使用范圍

物業(yè)管理費的使用范圍各地規(guī)定不一樣,即便在同一城市里,市場行為也有所不同,但基本上都在如下一些項目內(nèi)構(gòu)成:

(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用,包括外墻、樓梯、步地廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設(shè)備、機器裝置及設(shè)施等。

(2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險及服裝等。

(3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。

(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。

(5)投購第三者責任保險之支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費用。

(7)清潔樓宇內(nèi)外公共區(qū)域及幕墻、墻面之費用。

(8)公共區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護費用。

(9)儲備金,指物業(yè)配套設(shè)施的更新費用。

(10)聘請法律、會計等專業(yè)人士之費用。

(11)節(jié)日裝飾的費用。

(12)管理企業(yè)酬金,指管理企業(yè)履行管理義務(wù)時,全體業(yè)戶向其支付的報酬。

(13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用。

(14)公共電視接收系統(tǒng)及維護費用。

(15)其他為公共性服務(wù)而發(fā)生的合理支出。

三、資金使用原則

物業(yè)管理的資金使用是一種動態(tài)的過程,有一定的規(guī)律可循,政府有關(guān)部門通過立法來規(guī)范企業(yè)資金運行,企業(yè)自身必須通過行政、經(jīng)濟等手段,嚴格遵守和執(zhí)行政府關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費的規(guī)定,堅決抵制亂收費、亂分攤,應(yīng)精打細算,實事求是,調(diào)集和使用好各類資金,確保物業(yè)管理資金良性循環(huán)。

1.民主管理的原則

積極推行民主管理制度,尊重業(yè)戶代表和業(yè)主委員會的意見,公開服務(wù)項目和收費標準,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)對用戶提供的特約有償服務(wù),并實行明碼標價。各類收費應(yīng)通過契約或協(xié)商,并報經(jīng)物價部門審核或鑒證。作好年度的會計審計,定期向業(yè)戶公布賬目,一般每半年公布賬目一次,接受業(yè)戶的監(jiān)督,使管理費的收支、使用、保管處于有監(jiān)督、制約的良性循環(huán)之中。

在實際操作中,物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金,收取管理服務(wù)費,均應(yīng)有收費的依據(jù),并將其向業(yè)戶公開,以便取得業(yè)戶的支持和配合。在物業(yè)管理的資金運行中,對管理酬金的確定,也應(yīng)讓業(yè)戶理解。如發(fā)生在年度管理費虧損,需在下一年度的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)中調(diào)整收費標準,更需按民主管理的原則進行一系列工作。

2.合理公平的原則

由于公寓樓管理所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等與普通商品房不同,收費是由發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價,所以在核定各類收費標準時,應(yīng)充分考慮物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益、既要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價值補償,也要考慮業(yè)戶的經(jīng)濟承受能力。具體收費標準因地制宜,以物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ),結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度進行合理核定;還應(yīng)根據(jù)物價水平的變化適時進行調(diào)整。

'合理',即在物業(yè)管理實際操作中,各項費用分攤要合理,測算合乎實際,不能有水分,要一視同仁。'公平',即要平等協(xié)商、兩廂情愿,委托方和管理方的權(quán)利義務(wù)相等,雙方都不吃虧。在實際振作中需要注意以下幾點:

(1)管理服務(wù)費收取標準應(yīng)進行科學(xué)合理的測算評估,使物業(yè)本身得到保值增值,同時兼顧業(yè)戶的承受力與物業(yè)管理實際水平、服務(wù)深度相平衡。

(2)在住宅區(qū)內(nèi)的辦公或商業(yè)經(jīng)營用房,可按原收費標準的150%~200%來征收其管理費,這是因為在物業(yè)管理中相應(yīng)發(fā)生的勞力投入(如保安、清潔)、使用頻次和維修成本以及費用也有所增加。

3.專款專用的原則

物業(yè)管理的資金運行中必須堅持'?？顚Ｓ?的原則。這一原則要求房產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶和業(yè)主委員會,均需共同遵循。堅持'專款專用'的原則,一是能規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)資金的規(guī)范化動作,二是能確保業(yè)戶的根本利益不受損害,對業(yè)戶、對企業(yè)、對國家均有利。

總之,物業(yè)管理的資金運行必須按照上述四個原則,結(jié)合操作,缺一不可,才能保證物業(yè)管理的收費合理、使用得當,并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶雙方滿意,使物業(yè)管理服務(wù)活動在經(jīng)濟上得到保證。