花園公寓管理規(guī)約征求意見稿

**花園公寓第三屆業(yè)主大會議題公示之一

**花園公寓管理規(guī)約(原業(yè)主公約)(征求意見稿)

為維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益和公共環(huán)境及秩序,根據(jù)我國《憲法》、《民法通則》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī),結(jié)合**花園公寓住宅小區(qū)實際情況制訂本公約。本公約對物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主均具有約束力。業(yè)主應通過必要方式要求共居人、使用人及雇工等相關(guān)人員承諾遵守本公約。

第一章 總則

第一條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,對其占有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得損害本物業(yè)區(qū)域內(nèi)其它業(yè)主的合法權(quán)益。

第二條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,依其所占份額對共有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,對本區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施的維護等享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主按照本公約約定維護本區(qū)域的共有部分,維護、修繕共有部分的費用由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主依其所占份額分擔。本公約未約定或者約定不明確的,各業(yè)主都有義務進行維護。

第三條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主組成業(yè)主大會,業(yè)主大會成立后,業(yè)主對共有部分所具有的權(quán)利由業(yè)主大會行使及執(zhí)行,業(yè)主大會可就業(yè)主共同權(quán)益和事務,代業(yè)主行事,授權(quán)業(yè)主委員會以業(yè)主大會的名義進行起訴和應訴。

業(yè)主大會作出的決議、決定對全體業(yè)主具有約束力。

第四條 業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主代表大會,經(jīng)業(yè)主大會授權(quán),代行業(yè)主大會權(quán)力。包括以下方面:

1、選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

2、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

3、對物業(yè)公共財產(chǎn)進行管理;

4、決定專項維修資金的實用、續(xù)籌方案;

5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

6、法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

第五條 業(yè)主大會(包括業(yè)主代表大會,下同)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的決議、決定履行本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常管理監(jiān)督職責。

業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)作出的決議、決定對全體業(yè)主具有約束力。

第六條 業(yè)主大會可授權(quán)業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的經(jīng)理人簽訂物業(yè)服務合同,委托經(jīng)理人具體實施業(yè)主大會和業(yè)主委員會對本物業(yè)區(qū)域的管理服務。

經(jīng)理人可以是法人,也可以是自然人。

第二章物業(yè)基本情況

第七條 物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱:**花園公寓(一期、二期、南苑)

座落位置:杭州五云中路2號、3號、

總建筑面積:

平方米;

其中:

住宅: 平方米;

物業(yè)經(jīng)營用房: 平方米;

物管辦公用房: 平方米;

地下室: 平方米;

會館: 平方米;

其他: 平方米。

國有土地使用證明文件政府批文號:

土地用途:住宅及配套設(shè)施

第八條 本物業(yè)以審批紅線為本物業(yè)區(qū)域;

本物業(yè)區(qū)域共有部分:是指單個業(yè)主分攤面積的總和,作為共同使用的門廳,樓梯間、水泵間、配電房、電臺機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重機構(gòu)、外墻面、屋面等部位。

本物業(yè)的共用設(shè)備設(shè)施:是指本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同使用的,供水箱、水泵、排水管道、消防器具、化糞池、窖井、垃圾箱、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、防盜門、郵政信箱、健身娛樂設(shè)施等。

售樓書所規(guī)劃設(shè)定的配套設(shè)施:是指會館、游泳池、訪客車位、物業(yè)用房等。

第三章業(yè)主的權(quán)利和義務

第九條 業(yè)主的權(quán)利:

1.對其名下的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權(quán);

2.按設(shè)置目的和相關(guān)規(guī)定使用物業(yè)區(qū)域共有部分;

3.享有召開業(yè)主大會的請求權(quán),親自或委派代表參加業(yè)主大會的參與權(quán),享有業(yè)主代表大會代表的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

4.享有業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

5.對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的重大事項享有表決權(quán)、監(jiān)督、批評、建議權(quán);

6. 有權(quán)監(jiān)督公共維修基金和物業(yè)服務費的使用情況和要求業(yè)主大會委托的經(jīng)理人公開公共維修基金和物業(yè)服務費的收支帳目;

7. 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行房屋自用部位的裝飾裝修;

8. 有權(quán)自行聘請他人對物業(yè)自用部位設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護;

9. 有權(quán)根據(jù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)共有部分的狀況要求業(yè)主大會委托的經(jīng)理人及時進行修繕并對修繕工作進行監(jiān)督;

10. 有權(quán)要求異產(chǎn)毗連部位的其他維修責任人承擔維修養(yǎng)護責任;

11. 國家法律法規(guī)賦予業(yè)主的其它權(quán)利。

第十條 業(yè)主的義務:

1. 遵守法律法規(guī)的規(guī)定和本公約約定;

2. 執(zhí)行業(yè)主大會(包括代表大會)和業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)作出的決議、決定;

3.接受業(yè)主大會聘請的經(jīng)理人對物業(yè)區(qū)域內(nèi)共有部分的管理;遵守業(yè)主大會委托的經(jīng)理人受業(yè)主大會(包括代表大會)、業(yè)主委員會委托制定的管理細則及各項管理規(guī)章制度;

4. 按國家有關(guān)規(guī)定繳納公共維修基金,按業(yè)主大會(包括代表大會)批準的標準交納物業(yè)服務費、共有部分保險費和續(xù)籌的公共維修基金;

5. 按提供相關(guān)服務的公共服務部門制定的標準繳納水、電、煤氣等能源費用及共用電視等服務費用;

6. 轉(zhuǎn)讓或出租所擁有的物業(yè)時,應要求受讓人或承租人簽署遵守本公約的承諾書,并在買賣合同或租賃合同簽署之日起一個月內(nèi),將房屋轉(zhuǎn)讓或出租情況告知業(yè)主大會委托的經(jīng)理人。未要求受讓人或承租人就本公約簽署承諾書或在簽署之日起一個月內(nèi)未將房屋轉(zhuǎn)讓或出租情況告知業(yè)主大會委托的經(jīng)理人的,應對由此造成的公共利益損失承擔相應的責任;

7. 保護本物業(yè)土地使用范圍內(nèi)的所有道路、空地、綠地、公共建筑和本物業(yè)的共用部位及共用設(shè)施設(shè)備;

8. 業(yè)主和物業(yè)使用人就小區(qū)管理、物業(yè)服務等有關(guān)問題提出意見、建議和要求時,應當提供書面文本,并留下聯(lián)系方法,以便于有關(guān)部門、人員及時與之聯(lián)系,進一步聽取意見并及時回復。如果業(yè)主和物業(yè)使用人提供的是書面文本,相關(guān)部門、人員也應書面回復。

9. 業(yè)主應要求共居人、使用人及雇工等相關(guān)人員遵守本公約,合理使用物業(yè)。對共居人、使用人及雇工等相關(guān)人員的疏忽和錯誤承擔相應的責任。

第四章物業(yè)的使用和維修

第十一條 遵守法律法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則,合理使用本物業(yè)土地使用范圍內(nèi)的所有道路、空地、綠地、公共建筑和本物業(yè)的共用部位及共用設(shè)施設(shè)備,妥善處理供水、排污、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系,自覺維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的整潔、美觀和公共生活秩序。

第十二條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

1.未經(jīng)政府有關(guān)部門批準和業(yè)主大會、相鄰業(yè)主同意,擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;

2.擅自占用或損壞物業(yè)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面、外墻等共用部位,擅自移動共用設(shè)備;

3.擅自在天井、庭院、平臺、屋頂、外墻、綠地、道路或其他共用部位、場地搭建建筑物或安裝構(gòu)筑物;

4.侵占或損壞院墻、道路、綠地、園林、小品、圍欄和文娛、體育及休閑等共用設(shè)施設(shè)備;

5.隨意堆放、遺撒、傾倒或拋棄垃圾、雜物,飼養(yǎng)家禽、占用公共綠地;

6.在共有部份或違反規(guī)定在自有房屋內(nèi)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒害物質(zhì);

7.未經(jīng)許可,燃放煙花,發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪聲;

8.開設(shè)影響其它業(yè)主生活的飯館等經(jīng)營性場所;

9.在建筑物或構(gòu)筑物上私開影響建筑物整體外觀的門窗,擅自張貼或安裝可通過外觀看到的任何標識牌、廣告牌或標語等。

10.在業(yè)主共有部份亂涂亂畫,在業(yè)主大會指定的位置以外隨便進行張貼;(業(yè)主大會指定張貼位置之前,業(yè)主可在業(yè)主大會委托的經(jīng)理人張貼通知的位置張貼對于物業(yè)服務的意見,但不得張貼與物業(yè)及業(yè)主日常生活無關(guān)的廣告) 。

11.利用物業(yè)從事危害公共利益的活動;

12.法律法規(guī)禁止的其他行為。

第十三條 業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應遵守《杭州市養(yǎng)犬管理規(guī)定》及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,具體管理規(guī)則另行制定。

第十四條 機動車在物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛、停放應注意安全,不影響其他業(yè)主的生活。

機動車和自行車應在專門的地方停放,禁止在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛用途,不得自行在車位上安裝任何設(shè)施。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛的行使停放,另行制定具體管理辦法。

第十五條 裝飾裝修房屋,應當事先將裝飾裝修方案報經(jīng)業(yè)主大會委托的經(jīng)理人認可,并與其簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。

裝飾裝修房屋,應在規(guī)定時間施工,不得擅自拆改承重墻、各種管線和破壞防水層等,不得影響共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的正常使用和維修養(yǎng)護以及建筑物整體外觀和相鄰業(yè)主的合法權(quán)益,不得更改外窗的顏色。防盜窗安裝必須經(jīng)過預先批準,并應按指定位置、顏色、行狀和大小進行安裝,只能在玻璃窗內(nèi)按裝?？照{(diào)、衛(wèi)星天線等外掛設(shè)備應按指定位置進行安裝。不得改變房屋各部位的正常用途,設(shè)置、使用不適當?shù)脑O(shè)施、設(shè)備。凡因此導致共用部位、共用設(shè)備設(shè)施以及其他業(yè)主利益受損,應當承擔修復及賠償責任。

第十六條 業(yè)主應及時對屋內(nèi)影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施進行維修;業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)屬公共維修責任的共用部位和設(shè)施損壞時,應及時通知業(yè)主大會委托的經(jīng)理人,并采取合理措施防止損失擴大。

第十七條 對異產(chǎn)毗連的物業(yè)維修,各相鄰業(yè)主應積極支持、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成物業(yè)及他人人身傷害和財產(chǎn)損失的,阻撓人應承擔賠償責任。

在必要時,業(yè)主應配合業(yè)主大會委托的經(jīng)理人和相鄰業(yè)主進行入戶維修,如因維修引起該業(yè)主利益受到損害,維修人應予以修復或適當賠償損失。

第十八條 如因人為原因造成共用部位共用設(shè)施設(shè)備損壞,造成損壞的責任人應負責修復或賠償損失。

第十九條 房屋及其配套設(shè)施應當定期維修養(yǎng)護,出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響外觀或妨礙公共利益的情況時,業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的經(jīng)理人有權(quán)督促責任人維修養(yǎng)護。

第二十條 業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的經(jīng)理人實施對物業(yè)共有部分進行維修養(yǎng)護時,有關(guān)業(yè)主應當給予配合。業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的,應當負責修復或者賠償。

第二十一條 業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的經(jīng)理人因公共利益進入業(yè)主自有部分進行維修工作,應事先通知業(yè)主并取得其同意。緊急情況下無法通知業(yè)主的,業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的經(jīng)理人可在第三方的監(jiān)督下,進入業(yè)主自有部分內(nèi)部,但事后應及時通知相關(guān)業(yè)主。

第二十二條 房屋因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,應征得相鄰業(yè)主以及業(yè)主大會的書面同意,并報政府有關(guān)主管部門批準。物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施,不得改變使用性質(zhì)。

第二十三條 因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的,應當與業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的經(jīng)理人簽訂書面協(xié)議,并在約定的期限內(nèi)恢復原狀,造成損失的,應作相應賠償。

第二十四條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的,應當在征得相鄰業(yè)主、業(yè)主大會的書面同意后,方可向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益,應當納入公共維修基金。

第二十五條 如房屋因火災、臺風、地震、地陷或其它原因而破壞,以致大部分不能使用,則業(yè)主委員會應該召開特別業(yè)主大會,決定房屋是否修復或重建以及修復或重建費用的籌集辦法;如業(yè)主大會決定放棄修復和重建,則業(yè)主大會應拍賣剩余房產(chǎn),并將拍賣所得與公共維修基金及業(yè)主其他共有財產(chǎn)按建筑面積比例返還給各業(yè)主。

第二十六條 其他條款

_____________________。

第五章物業(yè)服務的方式和費用的交納

第二十七條 業(yè)主大會自行決定本物業(yè)區(qū)域的管理方式。

第二十八條 業(yè)主大會決定對共有部分進行保險時,該保險費按業(yè)主在物業(yè)區(qū)域內(nèi)所占產(chǎn)權(quán)比例進行分攤。

第二十九條 業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》辦理。

第三十條 業(yè)主委員會與經(jīng)理人簽訂或續(xù)定物業(yè)服務合同須有業(yè)主大會的授權(quán)。

第三十一條 業(yè)主大會委托經(jīng)理人對物業(yè)區(qū)域進行管理服務期間,業(yè)主應按業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同中的收費標準交納物業(yè)服務費,業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務費用的,應委托他人按期代交或及時補交。

第三十二條 業(yè)主因家庭變故或經(jīng)濟困難可向業(yè)主大會提出申請緩交物業(yè)服務費,在業(yè)主大會批準之前仍應按時繳納。

第三十三條 對不按業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同中的收費標準交納物業(yè)服務費的業(yè)主(業(yè)主大會同意緩交的除外),業(yè)主大會可授權(quán)經(jīng)理人采取電話、書面和當面等方式進行催繳。催交六個月以上未果的,業(yè)主大會委托的經(jīng)

理人可在業(yè)主大會指定的位置公布該業(yè)主欠費情況,也可在業(yè)主大會授權(quán)情況下對該業(yè)主進行法律訴訟。

第三十四條 業(yè)主大會指定的經(jīng)理人認為業(yè)主大會授權(quán)的方法無法挽回自己損失的,也可循法律途徑自行解決與業(yè)主的欠費糾紛,但不得自行對業(yè)主采取斷水斷電等制裁措施。

第三十五條 業(yè)主應按時交納水、電、燃氣等能源費用。如因業(yè)主欠交有關(guān)費用造成公共服務部門停止相關(guān)服務,該業(yè)主自行承擔責任,如連帶其他業(yè)主受到影響,該業(yè)主要對其他受影響業(yè)主進行合理賠償。

第三十六條 業(yè)主應按國家有關(guān)規(guī)定交納和使用公共維修資金,維修資金不敷使用時,業(yè)主應按經(jīng)本區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會總表決權(quán)的三分之二以上通過的續(xù)籌決議及時繳納。

業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或饋贈其自有房屋時,所繳納的公共維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時過戶。

嚴禁任何人挪用公共維修基金或使用公共維修基金支付物業(yè)的保修費用。

第三十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應與業(yè)主大會委托的經(jīng)理人結(jié)清物業(yè)服務費用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。

第三十八條 自房屋交付之日起,房屋開發(fā)企業(yè)未曾售出的房屋和業(yè)主空置房屋均應承擔公共維修基金和物業(yè)服務費。

第六章違約責任和違約糾紛的解決

第三十九條 挪用公共維修基金或基金支付物業(yè)保修費用的責任人對全體業(yè)主承擔民事賠償責任。

第四十條 業(yè)主、使用人應自覺遵守本公約的各項約定,對業(yè)主的違約行為,業(yè)主大會、業(yè)主委員會、其他業(yè)主、業(yè)主大會委托的經(jīng)理人都可督促其改正,必要時業(yè)主大會可授權(quán)經(jīng)理人排除業(yè)主、使用人因違反本公約約定而對公眾利益帶來的干擾。

第四十一條 業(yè)主、使用人違反本公約約定造成其他業(yè)主、使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的應負相應的民事賠償責任。

第四十二條 業(yè)主、使用人對物業(yè)服務工作的意見和建議,可直接向業(yè)主大會委托的經(jīng)理人提出,也可向業(yè)主委員會提出,遇有涉及公共利益的爭議應通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決,或提交業(yè)主大會表決。

第七章附 則

第四十三條 本公約如有與法律法規(guī)相抵觸的條款,該條款無效,但不影響其他條款的有效性。

第四十四條 業(yè)主大會或業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權(quán)下?lián)碛袑Ρ竟s的解釋權(quán),業(yè)主委員會可根據(jù)業(yè)主大會決議或業(yè)主的意見對公約進行修改,提交業(yè)主大會通過后生效。

第四十五條 本業(yè)主公約,經(jīng)業(yè)主大會審議通過,自 年 月 日起生效。

杭州**花園公寓業(yè)主委員會

2023年2月1日