對(duì)物業(yè)分承包商管理控制程序

公司程序文件

--對(duì)物業(yè)分承包商管理的控制程序

1.目的:

強(qiáng)化管理,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量,熱誠(chéng)地為住戶提供周到滿意的服務(wù)。

2.適用范圍:

適用于本公司對(duì)物業(yè)分承包商的管理。

3.引用文件:

3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.6、4.10、4.13章

3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6、4.10、4.13章

4.職責(zé):

4.1由工程維修部、保安服務(wù)部共同負(fù)責(zé)物業(yè)分承包商的篩選,并由副總經(jīng)理審核。

4.1.1經(jīng)副總經(jīng)理審核后報(bào)總經(jīng)理審批,工程維修部履行合同的簽定、工程驗(yàn)收交付等職責(zé)。

4.2由工程維修部負(fù)責(zé)道路、綠化、日常維修、供暖、建筑、給排水、電梯維護(hù)等分承包項(xiàng)目分承包商選擇、評(píng)估及日常管理監(jiān)督、竣工驗(yàn)收。

4.3保安服務(wù)部負(fù)責(zé)保潔項(xiàng)目分承包商的選擇、控制及日常的監(jiān)督。

5.工作程序:

5.1選擇分承包商的要求:

5.1.1具備承擔(dān)分承包業(yè)務(wù)的資質(zhì)。

5.1.2與分承包業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)對(duì)口,且有一定的實(shí)踐年限。

5.1.3對(duì)所分承包的業(yè)務(wù),能達(dá)到質(zhì)量要求與行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

5.1.4對(duì)所承擔(dān)的分承包業(yè)務(wù),質(zhì)量達(dá)不到要求或技術(shù)水平達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn),要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

5.1.5工程維修部(或保安服務(wù)部)對(duì)分承包商進(jìn)行選擇、評(píng)估,并填寫(xiě)《分承包商評(píng)審報(bào)告》,報(bào)副總經(jīng)理審批后,列入《合格分承包商名單》。

5.2項(xiàng)目分承包前,由工程維修部或保安服務(wù)部對(duì)分承包項(xiàng)目按合同文本規(guī)定的工作目標(biāo)報(bào)副總經(jīng)理審核后,報(bào)總經(jīng)理審批同意后,工程維修部或保安服務(wù)部從合格分承包商中選擇專(zhuān)業(yè)對(duì)口的單位簽約。

5.3對(duì)分承包業(yè)務(wù)的控制:

5.3.1對(duì)所要分承包的業(yè)務(wù),必須與分承包商簽訂分承包合同,分承包合同應(yīng)清楚地明確雙方的權(quán)利與義務(wù),分承包的范圍、工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求、應(yīng)負(fù)的責(zé)任,有特殊要求的應(yīng)注明。

5.3.2分承包合同中,應(yīng)明確對(duì)分承包商不能履行合同條款或分承包質(zhì)量達(dá)不到要求時(shí)處罰條例,乃至解除合同的條款。

5.3.3各類(lèi)分承包業(yè)務(wù),必須按一定比例分期付款,待檢查驗(yàn)收符合質(zhì)量技術(shù)要求后予以支付。

5.3.4對(duì)各類(lèi)大型裝修、道路、綠化、建筑物、給排水分承包業(yè)務(wù)的分承包商開(kāi)工前,要求分承包商提供施工方案、工程預(yù)算,經(jīng)過(guò)工程維修部審核符合要求,領(lǐng)取施工許可證后,方可施工。施工中必須按工程維修部合同要求及各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行施工,公司保安服務(wù)部應(yīng)向分承包商的每個(gè)施工人員統(tǒng)一發(fā)放施工卡。

5.3.5整個(gè)分承包過(guò)程由工程維修部、保安服務(wù)部進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)于違反施工操作要求及影響整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)物業(yè)狀況的,由工程維修部責(zé)令其停工,進(jìn)行整改,發(fā)出《整改通知書(shū)》,并吊銷(xiāo)其《施工許可證》,整頓后方可開(kāi)工。

5.3.6對(duì)承擔(dān)公司所管轄區(qū)內(nèi)住戶日常維修、保潔項(xiàng)目的分承包商的日常工作由工程維修部和保安服務(wù)部進(jìn)行監(jiān)督、檢查,并形成記錄(參見(jiàn)各相關(guān)程序),對(duì)日常工作中影響公司企業(yè)形象的情況,有權(quán)對(duì)分包承商提出改進(jìn)措施,并監(jiān)督其實(shí)施,確保服務(wù)質(zhì)量的提高。

5.4對(duì)不合格分承包商的控制:

5.4.1在執(zhí)行分承包合同中,對(duì)不能履行合同條款或達(dá)不到合同要求的及影響小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的分承包商發(fā)出《整改通知書(shū)》,或者提出改進(jìn)措施,并按實(shí)際情況從應(yīng)付款中扣除一部分資金,情節(jié)嚴(yán)重的按合同有關(guān)規(guī)定予以解除,并從《合格分承包商名單》中剔除。

5.4.2每年年底工程維修部和保安服務(wù)部組織對(duì)提供分承包服務(wù)的分承包商進(jìn)行一次年度復(fù)審,復(fù)審內(nèi)容包括:服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、技術(shù)水平等,填寫(xiě)《分承包商年度復(fù)審報(bào)告》,作出是否繼續(xù)保留其合格分承包商資格的建議,交副總經(jīng)理批準(zhǔn),不合格者取消分承包商資格。

5.5對(duì)于iso9002質(zhì)量體系運(yùn)行前已承接分承包業(yè)務(wù)并正在進(jìn)行工作的分包商,工程維修部填寫(xiě)《分承包商年度復(fù)審報(bào)告》,經(jīng)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后直接列入《合格分承包商名單》。

6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

6.1《整改通知書(shū)》ej-qr-qp4.9-05

6.2《分承包商評(píng)審報(bào)告》ej-qr-qp5.3-01

6.3《合格分承包商名單》ej-qr-qp5.3-02

6.4《分承包商年度復(fù)審報(bào)告》ej-qr-qp5.3-03

6.5《施工卡》ej-qr-qp5.3-04

6.6《施工許可證》ej-qr-qp5.3-05