第1篇 物管管理社區(qū)宣傳標(biāo)語
物管管理(社區(qū))宣傳標(biāo)語
1、共管同心,和諧同行。
2、和諧物管,美好生活!
3、優(yōu)美環(huán)境,優(yōu)良秩序,優(yōu)質(zhì)服務(wù);
4、全面提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,努力擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面;
5、促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展加快田園城市步伐。
6、創(chuàng)安全文明社區(qū),建安居樂業(yè)家園。
7、物管聯(lián)著你我他,文明和諧靠大家!
8、居住改變習(xí)慣,物管促進(jìn)文明。
9、物業(yè)管理,使家園更美好!
10、物業(yè)管理是改善人居環(huán)境的內(nèi)在需求;
11、物業(yè)管理是保障民生需要的重要方面;
12、物業(yè)管理是提升居住質(zhì)量的重要手段;
13、物業(yè)管理是物業(yè)保值增值的重要條件;
14、物業(yè)管理是節(jié)能減排,低碳生活的促進(jìn)力量;
15、物業(yè)管理是擴(kuò)大居民消費(fèi)的重要環(huán)節(jié);
16、物業(yè)管理是促進(jìn)基層民主建設(shè)的重要平臺;
17、物業(yè)管理是解決就業(yè)的重要途徑;
18、物業(yè)管理是維護(hù)穩(wěn)定,構(gòu)建和諧的重要力量。
19、物業(yè)管理,有序參與,依法維權(quán),互利互惠。
20、管理規(guī)范,服務(wù)優(yōu)質(zhì);經(jīng)營合法,履約誠信。
21、規(guī)范管理,貼心服務(wù)。
22、世人均需愛,同天覆,同地載。
23、孝心,愛心,事業(yè)心,責(zé)任心,心心關(guān)系幸福度。
24、共有家園,共管共享共維護(hù);
25、創(chuàng)建和諧物管,維護(hù)合法權(quán)益;
26、服務(wù)提高生活品質(zhì),物管改變行為習(xí)慣。
27、共建和諧家園,共筑田園城市。
28、尊重民意,維護(hù)民利,改善民生,造福民眾。
29、提示,公示,制止,報告,事事連著你我他。
30、設(shè)施設(shè)備是核心,安全運(yùn)行靠維護(hù)。
第2篇 酒店物管理暗訪報告
暗訪報告
10月19日14：30分到次日早9：00暗訪情況如下：
一、公關(guān)銷售部、收銀部：
好的方面：
14點(diǎn)50分到總臺登記，一位男接待員禮貌問好，語言規(guī)范，介紹詳細(xì)。
存在問題：
1、14點(diǎn)30分，兩個門童站在臺階處嘮嗑（大概是談股票）約半小時，無視客人出入，更無法問好、打招呼。
2、14點(diǎn)50分到總臺登記入住，四個服務(wù)員（三女一男）沒有起立迎候客人，只有一名男服務(wù)員問好，其他人沒有感覺，面無表情，靠門一側(cè)的兩個服務(wù)員（收銀員）在說與服務(wù)無關(guān)的話（昨晚沒睡好覺…）。
3、18點(diǎn)22分到商務(wù)中心詢問上網(wǎng)事情，服務(wù)員禮貌問好但沒有起立，只是坐著同客人交談。
4、20日早8點(diǎn)，總臺內(nèi)4名服務(wù)員（2名接待員2名收銀員）在一起聊天，當(dāng)時大堂有10多位客人。
5、20日早8點(diǎn)40分，總臺外一名短發(fā)著西服工裝人員在靠大門一側(cè)臺子外面雙手抱胸趴在臺子上與收銀員說話時間約10分鐘。
二、餐飲部：
好的方面：
1、自助餐廳晚餐菜品補(bǔ)充及時，菜的味道好，服務(wù)員清理餐桌較迅速。
2、20日早餐為客人服務(wù)的明檔廚師（年齡稍長的）主動問好，服務(wù)熱情。
存在問題：
1、17點(diǎn)05分找餐廳就餐，來到惠風(fēng)廳，大門緊關(guān)，進(jìn)餐廳里有多名服務(wù)員無人理會，轉(zhuǎn)一圈才有一名服務(wù)員問有什么事，沒有問候，語言不規(guī)范?？腿讼胍酝聿停?wù)員說只有會議集餐和自助餐。
2、17點(diǎn)07分到自助餐廳同樣沒有人理會，客人要求用餐，服務(wù)員才說還沒到就餐時間，17點(diǎn)30分開始。
3、17點(diǎn)35分到自助餐廳就餐，明檔里的四位廚師（二男二女），不為客人服務(wù)時便聚在一起嘮嗑。
4、一位胳膊上標(biāo)有32數(shù)字的廚師，在餐廳里邊打手機(jī)邊與一位客人說話。
5、晚餐時自助餐廳接待員當(dāng)著客人的面摳手（大約40秒）。
6、晚餐時讓服務(wù)員幫助要一份麻辣燙，服務(wù)員只是幫助要，卻沒有意識為客人送過來，服務(wù)意識差些。
三、客務(wù)部：
好的方面：
1、16點(diǎn)30分致電房務(wù)中心，因房間電視打不開，要求幫助解決，服務(wù)員禮貌問候，很快解決問題。
2、19點(diǎn)要求服務(wù)員送一個剃須刀，服務(wù)員馬上送到。
3、夜床服務(wù)較好。
4、公共區(qū)域衛(wèi)生干凈（走廊、樓梯、理石面等），清理到位。
存在問題：
規(guī)范服務(wù)：
1、14點(diǎn)36分進(jìn)入1號樓，三個女服務(wù)員沒有問候，其中一人還穿著紅棉襖，當(dāng)客人想要看一下能容納100人左右的會議室時，一名服務(wù)員用手一指前面說電梯下面的會議室能容納300人，你去看一下，客人說沒人引領(lǐng)嗎？服務(wù)員說不用，你自己看吧，就在下面。
2、14點(diǎn)55分在15號樓二樓走廊里遇到PA沒有問候。
3、15點(diǎn)10分，遇到一名女服務(wù)員沒有問候，面無表情。
4、1556房間衛(wèi)生間浴巾疊的不整齊、不規(guī)范。
5、1554房間有一個床裝飾床蓋整理不規(guī)范（有一角掖進(jìn)去）。
6、1554房間的服務(wù)指南里少放一只油筆。
7、18點(diǎn)50分打房務(wù)中心1500、1588電話沒有人接。
8、20日早9點(diǎn)05客人沒說要退房，服務(wù)員按退房打掃。
9、20日10點(diǎn)50分，一名服務(wù)員（實(shí)習(xí)生）到房間送果盤無問候語，將其它三個果盤放在門口地毯上。
衛(wèi)生方面：
1554房間
1、房間地面有紙屑。
2、鏡框、裝卸畫框上有灰。
3、衛(wèi)生間浴缸、墻上、地上有頭發(fā)。
4、房間衣柜禮品袋上有頭發(fā)。
5、房間垃圾桶外側(cè)有污漬。
6、茶杯有茶漬。
7、房間窗臺及窗合里有灰。
1556房間
1、房間窗臺下地毯有雜物，四周地角線有灰。
2、衣柜門百葉上有灰，地上有死蒼蠅沒有清理。
3、放寄存箱的木臺有一處掉漆成粉末狀沒有清理。
4、房間梳妝鏡框、裝飾畫框有灰。
5、茶杯蓋上有污漬（其中一個）。
6、備品柜里有灰。
7、房間窗臺及窗合里有灰。
8、衛(wèi)生間浴桿上面有灰。
9、浴缸上、人體稱上有頭發(fā)。
10、水池下地面有頭發(fā)和水銹痕跡。
11、放洗漱用品的白盤內(nèi)有污漬。
12、衛(wèi)生間門后有幾塊瓷磚上有污漬。
13、衛(wèi)生間插座和吹風(fēng)機(jī)機(jī)座上有灰。
14、洗漱杯上有水漬，沒有擦凈。
設(shè)備設(shè)施：
1、1556房間夜燈不亮。
2、1556房間的寄存箱門鎖支出。
3、1554房間的煙缸壞了一個支點(diǎn)。
4、1554房間的手盆下方漏水。
5、1554房間的右側(cè)床頭燈壞了。
四、友誼宮：
1、13點(diǎn)30分電話詢問訂餐事宜，大堂副理語氣熱情，介紹詳細(xì)。
2、17點(diǎn)20分到友誼宮東大堂咨詢娛樂項目，友誼宮主管主動問候，介紹詳細(xì)，語言規(guī)范。
五、動力工程部：
19點(diǎn)05分電工師傅來維修床頭燈時能禮貌問好。
六、建議方面：
1、茶杯、洗漱杯、毛巾、礦泉水應(yīng)該區(qū)分開來，便于房間住兩個客人時能區(qū)分開。
2、衛(wèi)生間的防滑墊陳舊、老化，應(yīng)更換。
第3篇 物管師物業(yè)管理實(shí)務(wù)輔導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)概述
物管師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)之物業(yè)管理企業(yè)概述
一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征
物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特征可以歸納為以下三點(diǎn):
第一,是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立,擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場所;擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程,具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì);獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧,以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任;所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹?/p>
第二,屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù),確保物業(yè)正常使用,為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品,它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、延伸性的專項服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項目,盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此,物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù),與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。
第三,具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時,還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等,其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。
二、物業(yè)管理企業(yè)的分類
物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種,本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。
(一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分
1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)
全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來,以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ),由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立時,往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位,管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的,具有自建自管的特點(diǎn)。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入,這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。
2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)
集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ),由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建,管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外,這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建,主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。
3.民營物業(yè)管理企業(yè)
民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
4.外資物業(yè)管理企業(yè)
外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。
5.其他物業(yè)管理企業(yè)
其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。
(二)按股東出資形式來劃分
1.物業(yè)管理有限責(zé)任公司
物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限,對公司承擔(dān)有限責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
2.物業(yè)管理股份有限公司
物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份,股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)
股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程,按其股份享有權(quán)利和義務(wù),企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式
(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門
房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外,也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè)),承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是:房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目,但近年來隨著市場化進(jìn)程不斷推進(jìn),除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)的項目以外,也通過市場獲取物業(yè)管理項目。
(二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)
獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位,獨(dú)立注冊、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。
(三)物業(yè)管理集團(tuán)公司
物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu),集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé),總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設(shè)置,也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分,如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。
第4篇 廢棄物管理處理程序
1目的
將操作,收集、運(yùn)輸、處理廢棄物的危險減少至最小;將其對環(huán)境的有害作用減少至最小。2 適用范圍
為認(rèn)真貫徹落實(shí)生物安全及醫(yī)療廢物管理的有關(guān)法律、法規(guī),我科對廢物管理、產(chǎn)生、運(yùn)輸、處理等辦法規(guī)定如下,請全科人員遵照執(zhí)行。
3 操作程序
3.1 醫(yī)療廢物與生活垃圾嚴(yán)格分開,嚴(yán)禁混放。裝入符合規(guī)定的醫(yī)院統(tǒng)一發(fā)放的垃圾袋中,裝量或容量反限與裝袋的四分之三并有效封口,已放入袋內(nèi)的廢物不得取出。
3.2 隔離傳染病人或疑似傳染病人產(chǎn)生的標(biāo)本如排泄物、嘔吐物,必須用含氯消毒劑200mg/l消毒30分鐘至1小時,方可運(yùn)出。
3.3 一次性醫(yī)用廢物使用后立即將針頭、針管分開,浸泡于1500-200mg/l,含氯消毒劑消毒1小時以上,方可轉(zhuǎn)運(yùn)。含氯消毒液每日更換一次。
3.4 血液標(biāo)本轉(zhuǎn)運(yùn)走前,需要高壓消毒。裝入醫(yī)用垃圾袋,封口轉(zhuǎn)運(yùn)。
3.5 對于特殊標(biāo)本,如培養(yǎng)基、hiv檢測后的廢棄物需裝入醫(yī)用垃圾袋內(nèi),高壓消毒后,方可轉(zhuǎn)運(yùn),并做記錄。
3.6 檢驗(yàn)科的一切廢物,垃圾,統(tǒng)一由醫(yī)院負(fù)責(zé)垃圾的處理的專門人員,定時到科內(nèi)登統(tǒng)、處理、轉(zhuǎn)運(yùn)。
3.7 記錄《廢棄物記錄》
附表:相關(guān)消毒液濃度配置標(biāo)準(zhǔn)(400mg/l)
消毒種類
有效氯濃度
(mg/l)
濃度配置
(%)
片/升
(片/升)
方法
消毒時間
消毒更換方式
手(操作人員)
500
0.05
1.25
浸泡
3分鐘
7小時后更換
治療桌面、治療盤
500
0.05
1.25
擦拭
30分鐘
每次更換
拖把
500
0.05
1.25
浸泡
30分鐘
每次更換
墻面消毒
250-500
0.025-0.05
0.625-1.25
擦拭處理
高度2m-2.5m
每次更換
手(接觸污染物后)
1000
0.1
2.5
浸泡
3分鐘
7小時后更換
污染織物
1000
0.1
2.5
浸泡后清洗
30分鐘
每次更換
一次性注射器
1000
0.1
2.5
浸泡
60分鐘
每次更換
一次性輸液器
1000
0.1
2.5
浸泡
60分鐘
每次更換
塑料搪瓷容器
1000
0.1
2.5
浸泡
2h-6h
每次更換
排泄物
10000
1
25
略力攪拌后
2h-6h
每次更換
污染器械
2000
0.2
5
浸泡
30分鐘
每次更換
污染環(huán)境
2000
0.2
5
噴灑
60分鐘以上
每日更換
儀器設(shè)備
2000
0.2
5
擦洗處理
30分鐘
每次更換
第5篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)
一、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標(biāo)服務(wù),它的設(shè)置應(yīng)滿足以下四個基本要求:
(一)具備服務(wù)性的功能
物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè),它的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證具備這些功能,并有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨。
(二)充分發(fā)揮公司員工潛能
物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營和服務(wù)活動都是依靠每一個人來實(shí)現(xiàn)的。因此,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求每一位職員都能人盡其才,充分發(fā)揮個人智慧。
(三)關(guān)系協(xié)調(diào)
公司是一個有機(jī)整體,是由人、財、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng),這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能,有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證公司內(nèi)部各種關(guān)系的相互協(xié)調(diào)。
(四)效率與效益
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求從實(shí)際出發(fā),以低成本的投入達(dá)到最好的工作效率、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益以及環(huán)境效益。
物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,而是開放的組織系統(tǒng)。要設(shè)計一個功能齊全、結(jié)構(gòu)合理的組織機(jī)構(gòu),首先必須明確每一個組織機(jī)構(gòu)的功能作用和具體目標(biāo),其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目的性和科學(xué)性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運(yùn)作的關(guān)鍵。
二、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則
為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能,實(shí)現(xiàn)公司的總目標(biāo),根據(jù)上述四個基本要求,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則:
(一)目標(biāo)原則
公司有自己的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo),組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須以公司的總體目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實(shí)現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種管理手段。因目標(biāo)設(shè)置機(jī)構(gòu),因機(jī)構(gòu)設(shè)職設(shè)人,這是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。
(二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則
物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中,而日常工作的管理與經(jīng)營權(quán)力則逐級授權(quán),實(shí)行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項工作協(xié)調(diào)進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)的決策保證,分級層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機(jī)制保障。如果公司的高層領(lǐng)導(dǎo)整日忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問題,則不僅會影響各層次管理人員的積極性,而且會使企業(yè)逐漸失去長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo),甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下,高層領(lǐng)導(dǎo)尤應(yīng)注意的層次化管理問題。
(三)分工協(xié)作原則
分工協(xié)作是社會發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志,它不僅能提高勞動生產(chǎn)率,而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益,取決于組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總的目標(biāo)如能分層次落實(shí)到各個部門,使之各司其職,相互協(xié)作,目標(biāo)也就不難實(shí)現(xiàn)了。
(四)責(zé)權(quán)對應(yīng)原則
整個公司的責(zé)任和權(quán)力是對等的,委以責(zé)任的同時也必須委以自主完成任務(wù)所必需的權(quán)力。有責(zé)無權(quán),不僅不能調(diào)動管理人員的積極性,而且使責(zé)任形同烏有,最終無法保證公司任務(wù)的完成;有權(quán)無責(zé),必然助長官僚主義,導(dǎo)致權(quán)力濫用。
(五)有效管理幅度原則
在處理管理幅度與管理層級的關(guān)系時,一般情況下應(yīng)盡量減少管理層級,盡可能地擴(kuò)大管理幅度;否則,管理層級多了,人員和費(fèi)用也多了,會影響公司的經(jīng)營效率。但是,有效的管理幅度必須考慮到機(jī)構(gòu)特性、管理內(nèi)容、人員能力以及組織機(jī)構(gòu)的健全程度等因素,管理幅度過大同樣也會影響公司的經(jīng)營效率。
三、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的類型
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產(chǎn)區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前,我國物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)主要采用以下幾種形式:
(一)直線制
直線制是企業(yè)管理機(jī)構(gòu)最早的一種組織形式。采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以作業(yè)性工作為主,如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設(shè)專門的作業(yè)組,由經(jīng)理直接指揮。
直線制的
特點(diǎn)是企業(yè)的各級組織機(jī)構(gòu)從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo),各級主管人員對所屬單位的一切問題負(fù)責(zé),不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu),只設(shè)職能人員協(xié)助主管人員工作。
直線制的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)權(quán)統(tǒng)一,行動效率高;缺點(diǎn)是對領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高,要通曉多種專門知識,親自處理許多具體業(yè)務(wù)。
(二)直線職能制
直線職能制是在直線制的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負(fù)責(zé)人外,還相應(yīng)地設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事各項專業(yè)管理活動。
目前,一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設(shè)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)基本上即屬于這種類型。公司總部設(shè)有物業(yè)管理部、計劃開發(fā)部、財務(wù)部,下設(shè)經(jīng)營部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等,江南、江北和天河等管理部下設(shè)業(yè)務(wù)部門、職能部門,如天河管理部下設(shè)土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊、管理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)部門和職能部門。
直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點(diǎn),既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點(diǎn),又具有職能分工的長處,它將機(jī)構(gòu)形式分為兩個層次,一是管理層,一是作業(yè)層,這對減輕主管領(lǐng)導(dǎo)的負(fù)擔(dān),提高決策質(zhì)量和工作效率起到了非常重要的作用。
直線職能制的組織形式也有不足之處,它的下級往往缺乏必要的自主權(quán),各個職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾,信息反饋的速度以及對環(huán)境的敏感度比較差,等等。因此,采用此種類型的組織機(jī)構(gòu),應(yīng)特別注意克服它的弱點(diǎn)。
(三)現(xiàn)行常見的組織機(jī)構(gòu)
物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)雖然可以有多種類型,但無論是哪種類型,都必須從實(shí)際需要出發(fā),根據(jù)自己公司的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置。目前,一般物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置大都采用經(jīng)理室管理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個層級的組織形式。
四、物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇
物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇,是指多家物業(yè)管理企業(yè)(法人)以實(shí)力雄厚的大企業(yè)為核心,按一定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務(wù)的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多,也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理公司選擇集團(tuán)化經(jīng)營的發(fā)展道路,實(shí)際上是市場競爭的必然結(jié)果,它對改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點(diǎn):
1.有利于資源共享,節(jié)省管理成本
現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務(wù)量不夠而不敢購置或不能發(fā)揮這些設(shè)備的作用,從而造成許多浪費(fèi)。集團(tuán)化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力,降低人力成本,提高設(shè)備利用率,從而大大提高市場競爭能力。
2.有利于實(shí)施品牌管理
集團(tuán)化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟下,使每個物業(yè)項目在管理理念、服務(wù)宗旨、運(yùn)作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范甚至制服徽標(biāo)等方面都能體現(xiàn)品牌的特色,這對推行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務(wù)、樹立企業(yè)形象都是十分有益的。
3.有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益
集團(tuán)化管理通過對每個物業(yè)項目的管理取得合理利潤,雖單個項目利潤有限,但集中各個項目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。
4.有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化
集團(tuán)化的物業(yè)管理使管理權(quán)分散的物業(yè)相對集中到一批有品牌的、有實(shí)力的集團(tuán)公司麾下,這對打破“誰建設(shè),誰管理”的物業(yè)管理格局是有促進(jìn)作用的。
第6篇 某物業(yè)公司固體危險廢棄物管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)公司固體及危險廢棄物管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
為了防止本公司活動、服務(wù)中產(chǎn)生的固體及危險廢棄物污染環(huán)境及危害人身健康安全,確保所有固體及危險廢棄物得到最大限度的回收,特制定本管理程序。
2.0適用范圍
適用于本物業(yè)管理公司的各部門、管理處的活動、服務(wù)過程中產(chǎn)生的固體及危險廢棄物的管理。
3.0定義(無)
4.0職責(zé)
4.1 各部門、管理處負(fù)責(zé)識別本部門各種過程和活動中產(chǎn)生的固體及危險廢棄物并編制清單,當(dāng)有新的活動或外界環(huán)境發(fā)生變化時,應(yīng)及時更新清單。
4.2各部門對所有產(chǎn)生的固體及危險廢棄物應(yīng)按指定的地點(diǎn)進(jìn)行分類存放和管理控制。
4.3管理處負(fù)責(zé)在各區(qū)域合理配置分類垃圾桶,并做好相關(guān)的標(biāo)識及維護(hù)。
4.4管理處負(fù)責(zé)(若為外包服務(wù)則指導(dǎo)并監(jiān)控供方)分類收集并處理所有的固體及危險廢棄物暫存于公司指定的分類存放場所,依相關(guān)法規(guī)的要求選擇有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行清運(yùn)和回收處理。
5.0內(nèi)容
5.1固體及危險廢棄物管理原則
5.1.1根據(jù)《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》,結(jié)合本公司的實(shí)際情況進(jìn)行管理。
5.1.2所有固體及廢棄物的管理必須遵照'分類回收、集中保管、統(tǒng)一處理'的原則進(jìn)行。
5.1.3分類回收是指各部門按照固體及危險廢棄物的類別,將各部門產(chǎn)生的固體及危險廢棄物分類以后再回收,應(yīng)在盛裝固體及危險廢棄物的容器或場所等外面標(biāo)明固體及危險廢棄物的類別、名稱。
5.1.4集中保管是指公司各部門回收的固體及危險廢棄物應(yīng)集中存放在指定的場所。
5.1.5 統(tǒng)一處理是指公司依相關(guān)的法規(guī)要求選擇有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行清運(yùn)和回收處理。
5.2固體及危險廢棄物的分類
5.2.1本公司活動、服務(wù)中產(chǎn)生的固體及危險廢棄物主要分為四類,即為不可回收廢棄物、可回收廢棄物、大件廢棄物、有毒有害廢棄物。
5.2.2不可回收廢棄物通常是指公司員工以及所管物業(yè)的業(yè)戶日常生活、辦公而產(chǎn)生的各種有機(jī)體,如腐爛垃圾、廚房垃圾、果殼、花草、衣服等。
5.2.3可回收廢棄物是指公司員工以及所管物業(yè)的業(yè)戶日常生活、辦公而產(chǎn)生的可以換取一定經(jīng)濟(jì)利益的、經(jīng)處理后可重復(fù)利用的廢棄物,如紙張、金屬容器、玻璃瓶、塑料、包裝材料等。
5.2.4 大件廢棄物是指公司及業(yè)戶所淘汰的大件辦公家具等。
5.2.5有毒有害廢棄物是指公司員工以及所管物業(yè)的業(yè)戶日常生活、辦公而產(chǎn)生的對環(huán)境有害的廢棄物,如廢塑料、廢橡膠、廢干電池、廢蓄電池、廢日光燈管、廢機(jī)油、廢潤滑油、廢有機(jī)溶劑、廢油漆、廢乳膠漆、廢防水涂料、廢硒鼓、廢墨盒等。
5.3固體及危險廢棄物的回收處理
5.3.1管理處負(fù)責(zé)對各區(qū)域分類垃圾桶內(nèi)的垃圾進(jìn)行回收并分類暫存于公司指定的垃圾集中存放處。
5.3.2本公司所有固體及危險廢棄物交由國家認(rèn)可的、有資格的廢物處理公司處理,管理處負(fù)責(zé)將本公司及本單位的環(huán)境等要求事項通知廢物處理公司。
5.3.3對可回收廢棄物進(jìn)行集中回收,定期聯(lián)絡(luò)有關(guān)廢棄物處理公司處理,以換取一定的經(jīng)濟(jì)收益。
6.0相關(guān)文件
《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》
《供方控制管理作業(yè)指導(dǎo)書》
7.0記錄
《固體及危險廢棄物清單》
第7篇 物管培訓(xùn):流動資產(chǎn)管理
流動資產(chǎn)一般是指可以在一個運(yùn)行周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn),它具有變現(xiàn)能力強(qiáng)、周轉(zhuǎn)期短等特點(diǎn)。流動資產(chǎn)管理是物業(yè)管理公司理財?shù)囊粋€內(nèi)容。由于有價證券在第10章已述,所以本章主要介紹現(xiàn)金、應(yīng)收賬款和存貨等流動資產(chǎn)的管理以及物業(yè)管理公司在理財中針對流動資產(chǎn)運(yùn)行的病狀如何自我診斷與診治。
一、現(xiàn)金管理
現(xiàn)金是流動性最強(qiáng)、盈利性最低的資產(chǎn),物業(yè)管理公司保持適量的現(xiàn)金,是為了實(shí)現(xiàn)收益最大化、風(fēng)險最小化的目標(biāo)。
(一)現(xiàn)金管理的目的
物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的目的主要是:
1.支付
物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金是為了滿足日常經(jīng)營管理和服務(wù)支付的需要。例如用于支付職工工資、購買有關(guān)材料等。為滿足公司交易性需要和日常經(jīng)營服務(wù)活動對現(xiàn)金的需求,公司一定要持有相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)金。此外,每天公司的現(xiàn)金支出和收入不大可能相等,因而公司若不持有一定數(shù)量的現(xiàn)金余額,公司的經(jīng)營管理服務(wù)活動等就很難正常地進(jìn)行下去。
2.預(yù)防
公司持有現(xiàn)金,便于應(yīng)付意外事件對現(xiàn)金的需求。公司預(yù)測的現(xiàn)金需求量一般是正常情況下的需求量,可是許多不可預(yù)見的意外事件往往會影響公司現(xiàn)金的收入與支出。例如水災(zāi)、火災(zāi)等自然災(zāi)害及一些偶然事故等都打破了公司正常的現(xiàn)金收支計劃,使現(xiàn)金收支不平衡。公司持有現(xiàn)金,可以當(dāng)作安全存量。
預(yù)防所需現(xiàn)金的數(shù)量決定了:
①現(xiàn)金收支預(yù)測的可靠程度;
②公司臨時借款能力;
③公司愿意承擔(dān)的風(fēng)險程度。
3.投機(jī)
公司持有現(xiàn)金,便于開展投機(jī)活動,從中得到收益。
現(xiàn)金管理的目的,是在保證公司經(jīng)營管理服務(wù)所需現(xiàn)金的同時,節(jié)約使用資金,并從暫時閑置的現(xiàn)金中獲取更多的利息收入。對物業(yè)管理公司而言,現(xiàn)金除可獲得存款利息外不能為公司創(chuàng)造任何價值,且將現(xiàn)金放在金融機(jī)構(gòu)的存款利率大大低于公司的資金利潤率?，F(xiàn)金過多,會降低公司收益;但現(xiàn)金過少,又會影響公司的正常經(jīng)營管理和服務(wù)活動。因此,現(xiàn)金管理應(yīng)力求既能保證公司正常開支需要,降低風(fēng)險,又能使公司沒有過多的閑置現(xiàn)金,以增加收益。一個物業(yè)管理公司的良好現(xiàn)金管理系統(tǒng)應(yīng)該是公司能滿足日常開支的現(xiàn)金,同時適當(dāng)保留應(yīng)付緊急情況所需的安全儲備;對于超過限額的現(xiàn)金,應(yīng)及時投資增加收益。
物業(yè)管理公司對現(xiàn)金管理的內(nèi)容主要包括:
(1)編制現(xiàn)金收支計劃,以便合理地估計未來的現(xiàn)金需求;
(2)對日常的現(xiàn)金收支進(jìn)行控制,力求加快收款、延緩付款;
(3)確定最佳現(xiàn)金余額,當(dāng)公司實(shí)際的現(xiàn)金余額與最佳余額不一致時,采用短期融資策略或采用歸還借款和投資于有價證券等策略來達(dá)到理想的狀況。
(二)現(xiàn)金計劃
現(xiàn)金計劃是預(yù)測未來一定時期公司的現(xiàn)金收支狀況,并進(jìn)行現(xiàn)金平衡的計劃,是公司財務(wù)管理的一個重要工具。編制現(xiàn)金計劃的目的是為了合理安排好現(xiàn)金收支,確保公司現(xiàn)金的正常周轉(zhuǎn)。
物業(yè)管理公司常用的現(xiàn)金計劃是現(xiàn)金收支計劃表(見下表)。
現(xiàn)金收支計劃表的編制如下:
1.預(yù)測公司的現(xiàn)金流入量
現(xiàn)金流入量主要是經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金收入和其他現(xiàn)金收入兩部分。經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金收入主要指對物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)取得的收入,其數(shù)字可以從經(jīng)營、管理、服務(wù)計劃中得到。其他收入主要是物業(yè)租賃收入、證券投資的利息收入、股利收入等。我們要做好物業(yè)經(jīng)營、管理、服務(wù)的預(yù)測工作,此外,還要對其他可能發(fā)生的現(xiàn)金收入作出恰當(dāng)?shù)墓烙嫛?/p>
2.預(yù)測公司的現(xiàn)金流出量
現(xiàn)金流出量包括經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出。經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金支出主要是材料及采購支出、職工工資支出、支付管理費(fèi)用、支付財務(wù)費(fèi)用等。其他現(xiàn)金支出主要是固定資產(chǎn)投資支出、債務(wù)本金和利息支出、稅收支出等。
3.確定現(xiàn)金凈流量
現(xiàn)金凈流量指現(xiàn)金收支與現(xiàn)金支出的差額。
現(xiàn)金凈流量=現(xiàn)金收入-現(xiàn)金支出
&nb
sp; 4.處理現(xiàn)金余缺
首先根據(jù)現(xiàn)金收支差額和公司有關(guān)資金管理的規(guī)定,確定籌措或運(yùn)用的資金數(shù)額。如果現(xiàn)金有余,那么可用于投資等領(lǐng)域;如果現(xiàn)金有缺,那么可想方設(shè)法籌措補(bǔ)足。
(三)現(xiàn)金管理
為了使物業(yè)管理公司現(xiàn)金能正常運(yùn)轉(zhuǎn),必須加強(qiáng)對現(xiàn)金的管理,其主要內(nèi)容有:
1.盡快收款
盡快收款,可以使現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度加快,從而提高現(xiàn)金的使用效率。公司的盡快收款不僅要盡快將到期應(yīng)收款收齊,而且還要盡可能將這些應(yīng)收款轉(zhuǎn)化為可用現(xiàn)金。為此,要求:①減少應(yīng)收款的郵寄時間;②減少公司收到的支票和支票兌現(xiàn)的時間;③加快應(yīng)收款進(jìn)入公司往來銀行的過程。
2.控制支出
公司在管理現(xiàn)金支出時,應(yīng)盡量延緩現(xiàn)金支出時間?？刂浦С龅木唧w方法有:
(1)推遲支付時間
公司在不影響自己聲譽(yù)的情況下,應(yīng)盡量推遲應(yīng)付款的支付時間,可以直至應(yīng)付時間的最后日期。
(2)減少支付工資的頻率
公司可選擇按月而不選擇按周發(fā)放工資,以便延期付款。
(3)透支的使用
當(dāng)支出大于存款賬戶實(shí)際余額時,銀行可以自動貸款給存款人,以彌補(bǔ)暫時的不足,但往往有限額和時間。這也是一種減少現(xiàn)金占用量的方法。
3.力爭現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出同步
4)銀行有權(quán)監(jiān)督公司現(xiàn)金管理
銀行有權(quán)監(jiān)督公司將其收入的現(xiàn)金及時送存銀行,庫存現(xiàn)金不得超過規(guī)定限額,并按規(guī)定用途使用現(xiàn)金,不得套取現(xiàn)金。對違反現(xiàn)金管理規(guī)定的,按情節(jié)輕重,銀行要給予一定的經(jīng)濟(jì)制裁。
二、應(yīng)收賬款的管理
應(yīng)收賬款是物業(yè)管理公司因經(jīng)營管理服務(wù)而形成的應(yīng)收款項。如果應(yīng)收賬款過多,那么會增加應(yīng)收賬款管理的成本,減少收益。為此,應(yīng)收賬款的管理是物業(yè)管理公司理財?shù)膬?nèi)容之一。
(一)應(yīng)收賬款管理的成本
1.收款成本
該成本是指應(yīng)收賬款的核算費(fèi)用。例如,收集信用情報,分析業(yè)主或潛在顧客信用狀況的費(fèi)用,信用部門自身的成本等等。
2.延期付款成本
該成本指業(yè)主或客戶沒有按時付款,物業(yè)管理公司由此而增加與之相關(guān)的管理費(fèi)用。例如,向業(yè)主或客戶發(fā)出到期交款的提示或通知,法律訴訟以及收回過期應(yīng)收款所作出勞動的費(fèi)用。
3.壞賬成本
壞賬成本是指因無法收回的應(yīng)收賬款而引起的損失。應(yīng)收款項拖欠愈久,壞賬成本愈大。
(二)制定應(yīng)收賬款的規(guī)定
1.信用條件
信用條件是指業(yè)主或顧客應(yīng)物業(yè)管理公司要求支付應(yīng)付賬款的條件,主要包括信用期限和現(xiàn)金折扣。
(1)信用期限
信用期限是物業(yè)管理公司為業(yè)主或顧客規(guī)定的最長付款時間,即公司允許業(yè)主或顧客從應(yīng)該付款日到實(shí)際付款日之間的時間。例如,若某物業(yè)管理公司允許業(yè)主在某服務(wù)項目完成后10天內(nèi)付款,則信用期限為10天。信用期限過短,不足以吸引業(yè)主,在競爭中會使?fàn)I業(yè)額下降;信用期限過長,對營業(yè)額上升有利,但同時會增加壞賬損失和應(yīng)收賬款的機(jī)會成本。信用期限為多少最為恰當(dāng),作為物業(yè)管理公司理財必須慎重考慮后決定。
[例]某物業(yè)管理公司采用30天按發(fā)票全額付款的信用規(guī)定,現(xiàn)準(zhǔn)備將信用期限放寬至60天仍按發(fā)票金額付款,如投資收益率為15%,則信用期限應(yīng)采用30天還是60天對公司有利。有關(guān)數(shù)據(jù)如下表:
在分析時,先計算放寬信用期得到的收益,然后計算增加的成本,最后根據(jù)兩者比較的結(jié)果作出判斷。
①信用條件變化對營業(yè)利潤的影響
>
②信用條件變化對應(yīng)收賬款機(jī)會成本的影響
應(yīng)收賬款應(yīng)計利息=應(yīng)收賬款占用資金×資金成本率
應(yīng)收賬款占用獎金=應(yīng)收賬款平均余額×銷售成本率
應(yīng)收賬款平均余額=日銷售額×平均收現(xiàn)期
(2)現(xiàn)金折扣
提供了信用期限后,增加了應(yīng)收賬款,為加速資金周轉(zhuǎn)、減少壞賬損失,可在提供信用期限的同時,提供一定的現(xiàn)金折扣?，F(xiàn)金折扣實(shí)際上是公司為了鼓勵業(yè)主或客戶早日支付應(yīng)付款而給予的一種折扣優(yōu)待。公司提供現(xiàn)金折扣的條件各家公司并不一致,一般情況下,現(xiàn)金折扣率平均在2%~3%之間,折扣期大多為10~20天。
公司向業(yè)主或客戶提供現(xiàn)金折扣,其主要目的是吸引業(yè)主或客戶為享受優(yōu)惠而提前付款,縮短公司的平均收賬期。但是對一個物業(yè)管理公司而言,是否應(yīng)該采用現(xiàn)金折扣及折扣條件如何確定,主要取決于提供現(xiàn)金折扣后減少的資金占用是否能獲取比現(xiàn)金折扣更大的收益。
[例]某物業(yè)管理公司為加速資金回收,計劃在一個月信用期方案中規(guī)定,如果客戶在10天內(nèi)歸還款項可享受1.5%的現(xiàn)金折扣;在兩個月信用期方案中規(guī)定,如果客戶在10天內(nèi)歸還款項可享受2%的現(xiàn)金折扣。并估計,如果執(zhí)行一個月信用期方案,客戶都會在折扣期內(nèi)付款,壞賬損失可減少1/3,管理費(fèi)用減少數(shù)為需增管理費(fèi)用;如果執(zhí)行兩個月信用期方案,約有1/2客戶會在折扣期內(nèi)付款,壞賬損失和管理費(fèi)用可減少1/4。在這種情況下,公司是否還要采取現(xiàn)金折扣措施假定一個月信用期營業(yè)收入1800(千元)、應(yīng)收款年平均占用138(千元)、需增管理費(fèi)8(千元)、壞賬損失9(千元);兩個月信用期營業(yè)收入2000(千元)、應(yīng)收款年平均占用302(千元),需增管理費(fèi)12(千元)、壞賬損失20(千元)。
結(jié)論:提供現(xiàn)金折扣對一個月信用期可行,因?yàn)閮羰找嬖黾?對兩個月信用期不可行,因?yàn)楝F(xiàn)金折扣支出大于收益增加。對現(xiàn)金折扣的控制應(yīng)以不減少利潤為標(biāo)準(zhǔn),確定最佳方案。
2.收賬政策
收賬政策是指公司為了催收已過期的應(yīng)收賬款所遵循的程序。包括打電話、派專人催款和采取法律行動等。不同的收賬政策會有不同的收賬費(fèi)用支出。如果其他情況相同,在一定的范圍內(nèi),收賬費(fèi)用開支愈大,平均還款天數(shù)就越短,那么壞賬損失就愈小。通過收賬費(fèi)用支出與減少壞賬損失和減少應(yīng)收賬款后帶來的利潤相比較,可以選擇收賬政策。
[例]某公司當(dāng)前收賬政策每年開支收賬費(fèi)用1萬元,應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)為45天,壞賬損失占營業(yè)額的3%;擬采用的收款政策每年開支收賬費(fèi)用1.1萬元,應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)30天,壞賬損失預(yù)計占營業(yè)額的2%。如果當(dāng)前營業(yè)額為60萬元,采用新的收賬政策對其無顯著影響。該公司年資金利潤率為20%。問新的收賬政策是否可行
具體分析計算見下表:
結(jié)論:該公司采用新的收賬政策,其收賬費(fèi)用支出小于帶來的收益,新的收賬政策可行。
采取何種收賬政策的標(biāo)準(zhǔn)在于不論何時,收賬支出均不得超過帶來的收益。
(三)應(yīng)收賬款的日常管理
1.應(yīng)收賬款的管理原則
公司應(yīng)收賬款的控制過程是極為復(fù)雜的,其中不確定因素較多,除了定量分析控制外,還應(yīng)對一些因素進(jìn)行定性分析控制,以便科學(xué)決策,使應(yīng)收賬款控制達(dá)到良好效果。
應(yīng)收賬款控制中應(yīng)遵循的管理原則有:
(1)利潤最大化原則。應(yīng)收賬款控制的任務(wù)不是使信用條件愈低愈好,也并非使壞賬損失愈少愈好,而是要使公司利潤達(dá)到最大。不應(yīng)過分回避風(fēng)險,避免出現(xiàn)壞賬損失,而是要全面權(quán)衡,既要考慮壞賬損失、機(jī)會成本,也要考慮公司利潤大小,以利潤最大為決策原則。
(2)區(qū)別對待原則。對應(yīng)收賬款控制,公司不應(yīng)在所有業(yè)主或客戶中平均分?jǐn)偩?而應(yīng)區(qū)別對待,把大部分精力用于對那些信譽(yù)差、可靠性較低的客戶的調(diào)查分析,對其嚴(yán)格控制。
(3)從長遠(yuǎn)利益出發(fā)的原則。應(yīng)收賬款管理是動態(tài)的,公司不僅要看目前利益,而且更要注重長遠(yuǎn)利益,以便在市場上占有地位,同業(yè)主或客戶建立長期的良好關(guān)系及網(wǎng)絡(luò),這對物業(yè)管理公司在市場上的生存和發(fā)展也非常重要。
2.應(yīng)收賬款收回的監(jiān)督
一般情況下,公司應(yīng)收賬款拖欠的時間愈長,賬款收回的可能性愈小、形成壞賬的可能性就愈大。為此,公司對應(yīng)收賬款情況要隨時掌握,嚴(yán)密監(jiān)督,我們可以通過賬齡分析表來達(dá)到這個目的。
利用賬齡分析表,公司可以了解到以下情況:
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sp;(1)有多少欠款尚未在信用期內(nèi)。如表10.5可以看出,320000元應(yīng)收賬款尚在信用期內(nèi),占全部應(yīng)收款的72%。這些應(yīng)收賬款欠款屬正常,但屆時能否收回不能肯定,所以及時監(jiān)管非常重要。
(2)有多少欠款超過了信用期,超過款項時間及百分比,有哪些欠款可能因拖欠時間長而形成壞賬。從表10.5可以看出,125000元的應(yīng)收賬款已超過信用期,占全部應(yīng)收賬款的28%,其中90000元拖欠時間較短(30天內(nèi)),占全部應(yīng)收賬款的20.2%,收回的可能性很大;其中33000元拖欠時間較長(31~90天),占全部應(yīng)收賬款的7.3%,收回有一定難度;其中2000元拖欠時間最長(90天以上),占全部應(yīng)收賬款的0.5%,很可能成為壞賬。對不同拖欠時間的應(yīng)收賬款,公司應(yīng)采取不同措施,制定經(jīng)濟(jì)、可行的政策;對可能發(fā)生的壞賬損失,要提前充分估計對公司損益的影響。
3)信用保險
公司評估客戶過于小心、保守,固然可以避免信用損失,但由此而喪失了很多經(jīng)營服務(wù)而取得的利益。為了避免壞賬損失,公司可以進(jìn)行信用保險。值得注意的是,正常情況下的壞賬損失不能進(jìn)行信用保險,只有非正常情況下的壞賬損失才能進(jìn)行信用保險。譬如,某物業(yè)管理公司年營業(yè)凈額為100萬元,預(yù)計壞賬損失為5%,預(yù)計每年發(fā)生5萬元的壞賬損失,屬正常,公司不能對這筆損失進(jìn)行保險,保險的范圍只能是超過5萬元的部分。
保險人往往對信用保險承擔(dān)較大的風(fēng)險,通常情況下,保險人將信用保險金額限制在一定范圍內(nèi)并要求被保險人負(fù)擔(dān)10%~20%左右的壞賬損失。
物業(yè)管理公司要不要進(jìn)行信用保險,應(yīng)根據(jù)公司財務(wù)狀況及應(yīng)收賬款具體分布而定。
三、存貨管理
存貨是指物業(yè)管理公司在經(jīng)營管理服務(wù)過程中為銷售或耗用而儲存的各種資產(chǎn)。在公司全部流動資產(chǎn)中存貨占有一定比重,加強(qiáng)存貨管理,這也是理財?shù)囊豁椫匾獌?nèi)容。
(一)存貨控制
在西方,常用的存貨控制方法有:掛簽制度(hang-labelsys-tem)和abc分類法(abcanalysismethod)。對物業(yè)管理公司而言,abc分類法較為適宜。abc分類法是現(xiàn)代企業(yè)管理方法中的一種選擇重點(diǎn)、照顧一般的方法,其原理是按存貨的占用額大小,將存貨分為abc三類。a類存貨品種少、價值高、占用資金多,應(yīng)重點(diǎn)控制,a類存貨品種一般占總品種的5%~10%,占存貨資金總額的70%~80%;c類存貨價值較低,品種較多,占用資金少,c類存貨品種一般占總品種的70%~80%,但占存貨資金總額僅為5%~10%,用“雙貨箱”法控制即將存貨分裝兩箱,擇其中一箱用,用完后取另一箱,用完另一箱后提出訂貨申請;b類存貨介于a和c兩類之間,其品種金額均占10%~20%左右,一般應(yīng)對b類存貨定期概括性檢查控制。
(二)存貨成本
存貨可以保證經(jīng)營管理服務(wù)正常進(jìn)行,均衡組織、降低成本、留有保險儲備。通過存貨控制以達(dá)到最大程度地減少存貨成本。
存貨成本主要有:
1.采購成本
該成本是指由買價、運(yùn)雜費(fèi)等構(gòu)成的成本。為了降低采購成本,物業(yè)管理公司應(yīng)不斷了解市場價格行情,研究市場價格發(fā)展趨勢,多看幾家,價比多家,以便使采購的材料物資價廉質(zhì)優(yōu)。
2.持有成本
該成本指存貨在儲存過程中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用,例如保險費(fèi)、倉庫儲存費(fèi)、管理費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)等。持有成本在一定時期的總額等于該期平均存貨量與單位儲存成本之積。作為一個物業(yè)管理公司要減少存貨數(shù)量才可能降低持有成本。
3.訂貨成本
該成本是指由于每次訂貨業(yè)務(wù)而發(fā)生的文件處理和驗(yàn)收方面的費(fèi)用,例如,郵電費(fèi)、付款費(fèi)用、采購人員的差旅費(fèi)、采購部門的管理費(fèi)等。因?yàn)橛嗀洺杀就嗀洿螖?shù)有關(guān),而與訂貨數(shù)量無關(guān),所以,作為物業(yè)管理公司應(yīng)盡可能減少訂貨次數(shù),宜采購的批量較大,以降低訂貨成本。
4.缺貨成本
該成本是因?yàn)闆]有足夠的存貨而給公司帶來經(jīng)營管理服務(wù)上的損失。例如,由于材料物資不足造成停工待料或高價購進(jìn)材料物資而增加成本和運(yùn)輸成本。為此,作為物業(yè)管理公司在選擇確定采購批量時應(yīng)注意到缺貨成本。
四、公司財務(wù)弊病的自我判斷及診治
物業(yè)管理公司在理財中除了要分析資金的來源和運(yùn)用情況外,還應(yīng)全面掌握公司機(jī)體運(yùn)轉(zhuǎn)狀況,定期檢查以發(fā)現(xiàn)財務(wù)病癥并及時診治,從而使整個公司的機(jī)體能健康、正常、有效地運(yùn)轉(zhuǎn)。本節(jié)主要介紹物業(yè)管理公司
理財中弊病的自我判斷及診治。
(一)公司理財中常見病的癥狀
短期凈債務(wù)率高表明公司不穩(wěn)定,可能是收益力有余、安全力不夠,反之則可能是收益力不夠、安全力有余。
3.自有資金率和現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率
自有資金率是指自有資金占資產(chǎn)總額的百分比;現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率是指現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)額占總收入的百分比。
自有資金率高表明原始投入的資金多;現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率高表明貨幣收入多,應(yīng)收賬款少。
4.資金結(jié)構(gòu)
資金結(jié)構(gòu)主要是指資金來源結(jié)構(gòu)和資金占用結(jié)構(gòu),這二者的對應(yīng)比例是否合理是否協(xié)調(diào)這就要從比例關(guān)系來衡量資金結(jié)構(gòu)。
(二)公司理財中病癥的診治
1.存貨過大癥的診治
存貨過大癥一般是說存貨超過公司正常的經(jīng)營管理服務(wù)的需要,造成資金周轉(zhuǎn)困難的一種病癥。
庫存物資、材料是公司經(jīng)營管理服務(wù)必備的物質(zhì)條件,庫存不足造成脫銷,會影響公司經(jīng)營;存貨過多,一則會使儲存費(fèi)用升高,二則會形成資金沉淀,難以調(diào)度,造成資金緊張。
(1)存貨過大癥的判斷
存貨過大癥可用以下數(shù)據(jù)判斷:
流動比率與速動比率兩者之差就是存貨占流動負(fù)債的比率。流動比率過大而速動比率適中或流動比率適中而速動比率過小,都能說明存貨過大。
(2)存貨過大癥的治療
對于存貨過大癥,可以采取以下措施:
①加強(qiáng)需求預(yù)測,以出定進(jìn),防止新的積壓。根據(jù)客戶需求規(guī)律均衡組織進(jìn)貨,避免過量存儲。
②根據(jù)存貨類別,使用適當(dāng)手段處理。例如對于某些新型材料物品,估計價格會上漲,屬于長線物資,可適當(dāng)多存。反之,應(yīng)及時處理存貨,以免長期儲存增大費(fèi)用,價格下跌。
③疏通出售渠道,千方百計擴(kuò)大出貨數(shù)量。
2.應(yīng)收款項過大癥的診治
應(yīng)收款項過大癥是指應(yīng)收款項與營業(yè)額或流動資產(chǎn)相比,超過了營業(yè)規(guī)?；蛄鲃淤Y產(chǎn)的一定比例而造成的資金周轉(zhuǎn)不暢、調(diào)度不靈、壞賬損失較高的一種病癥。
(1)應(yīng)收款項過大癥的判斷
應(yīng)收款項是否過大的判斷方法主要有財務(wù)指標(biāo)法和賬齡分類法。
① 財務(wù)指標(biāo)法。財務(wù)指標(biāo)主要有:
以上四個指標(biāo)營業(yè)款周轉(zhuǎn)率低或回收天數(shù)長,表明回收情況不佳,應(yīng)收款項過大。應(yīng)收賬款占流動資產(chǎn)比重更能說明應(yīng)收款項是否過大。應(yīng)收賬款損失率高說明回收情況不好。
②賬齡分類法
賬齡分類法是根據(jù)應(yīng)收款項在外停留時間的長短來判別其占用是否合理的一種方法。具體做法是,按賬齡分類,然后算出各類應(yīng)收款項在總額中所占的比例。
(2)應(yīng)收賬款過大癥的治療
①緊縮信用政策;
②通過現(xiàn)金折扣等方式,刺激應(yīng)收賬款及早回收;
③抓住重點(diǎn),積極催收;
④及早處理壞賬,避免長期掛賬;
⑤加強(qiáng)日常管理,制定措施,及時回收應(yīng)收款項。
3)貨幣資產(chǎn)過大癥
貨幣資產(chǎn)過大癥是指公司現(xiàn)金、銀行存款占資產(chǎn)總額的比例高于其應(yīng)占比重。
物業(yè)管理公司在經(jīng)營管理服務(wù)中必須保持一定的貨幣資產(chǎn),但由于非貨幣資產(chǎn)收益率高于貨幣資產(chǎn),貨幣資產(chǎn)過大往往導(dǎo)致資金閑置,造成公司收益不足,發(fā)展緩慢。
貨幣資產(chǎn)過大癥可利用貨幣資產(chǎn)占全部資產(chǎn)比重來判定,也可根據(jù)歷史資料和公司的實(shí)際需要,計算公司最低貨幣需要量,然后將公司貨幣資產(chǎn)實(shí)有數(shù)量與核定的指標(biāo)相比較,差額過大,說明貨幣資產(chǎn)過大。
貨幣資產(chǎn)過大癥的診治,可以一邊減少貨幣資金持有量,一邊將資金放
第8篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司概述
一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)
物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性,因而物業(yè)管理公司也具有服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品,而是提供服務(wù),享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點(diǎn):
第一,物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立,從事物業(yè)管理活動,為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標(biāo)志是:擁有一定的資金和設(shè)備,具有法人地位,能夠獨(dú)立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作,自主經(jīng)營,獨(dú)立核算,以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任等。因此,物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外,在市場地位、經(jīng)營運(yùn)作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣,都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽(yù)、效益等市場競爭法則。所以說,物業(yè)管理公司是一個獨(dú)立的企業(yè)組織,它在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨(dú)立性和自主權(quán)。
第二,物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù),為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè),主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來達(dá)到自己的工作目標(biāo)。因此,從本質(zhì)上說,物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個,那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)?是帶有經(jīng)營性的,是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟(jì)行為。
第三,物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能,因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中,某些管理的職能和職權(quán)并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確,所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時,也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對城市管理的職能,例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等。
二、物業(yè)管理公司的類型
物業(yè)管理公司按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn),可分為不同的類型。
(一)按存在形式劃分
物業(yè)管理公司按存在形式劃分,有獨(dú)立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨(dú)立性和專業(yè)化程度一般都比較高;而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊,有的只是管理上屬公司開發(fā)的特定項目,有的已發(fā)展成獨(dú)立化、專業(yè)化和社會化的物業(yè)管理企業(yè)。
(二)按服務(wù)范圍劃分
物業(yè)管理公司按服務(wù)范圍劃分,有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務(wù),包括對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護(hù)以及為住戶提供各種服務(wù);后者就物業(yè)管理的某一部分內(nèi)容實(shí)行專業(yè)化管理,如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。
(三)按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分
物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分,可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團(tuán)所有、外商獨(dú)資、合資或股份制性質(zhì)、私營性質(zhì)的物業(yè)管理公司。目前,全民所有和集體所有的物業(yè)管理公司占大部分,私營性質(zhì)的正在崛起。我國香港等地的物業(yè)管理公司有比較豐富的管理經(jīng)驗(yàn),并看好大陸的物業(yè)管理市場,是一支不可忽視的力量。
(四)按管理層次劃分
物業(yè)管理公司按管理層次,可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成,人員精干,不帶作業(yè)工人,而是通過承包方式把具體的作業(yè)任務(wù)交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊伍;雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層,作業(yè)層實(shí)施具體的業(yè)務(wù)管理,比如房屋維修、清潔、裝修、服務(wù)性活動等;多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大,管理范圍較廣,或者有自己的分公司,或者有自己下屬的專門作業(yè)公司,如清洗公司、園林公司等等。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展,物業(yè)管理公司將進(jìn)一步朝著集約化、集團(tuán)化和國際化的方向發(fā)展,這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益,而且對于節(jié)約管理成本、實(shí)施品牌管理,以及促進(jìn)物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會化發(fā)展,都是十分有益的。
三、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系
物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托,對其物業(yè)實(shí)施管理與維修,對產(chǎn)權(quán)人和使用人提供各種服務(wù)。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是委托與受托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。
(一)產(chǎn)權(quán)人與使用人的構(gòu)成
產(chǎn)權(quán)人(業(yè)主)和使用人(用戶)的構(gòu)成比較復(fù)雜,從總體上來說,大致可分兩類:一是法人團(tuán)體,二是私人用戶。
1.法人團(tuán)體
法人團(tuán)體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體等。法人團(tuán)體作為物
業(yè)的業(yè)主,是指物業(yè)的所有者不是自然人即個人,而是企事業(yè)單位或社團(tuán)組織。企業(yè)包括各種性質(zhì)和各種行業(yè)的公司企業(yè),事業(yè)單位和社會團(tuán)體包括政府機(jī)關(guān)、各種協(xié)會等等。凡是以法人團(tuán)體名義購買或租賃物業(yè)者,該法人團(tuán)體便構(gòu)成了該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人。
2.私人用戶
住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè),其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有相當(dāng)一部分屬個人所有,特別是住宅,私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構(gòu)成也是比較復(fù)雜的,就戶籍而言,有當(dāng)?shù)厝?、外地人和外國?就身份而言,有企業(yè)家、國家公務(wù)員、個體經(jīng)營者、教師、白領(lǐng)階層、歸國華僑等;就收入水平而言,有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。但無論是哪一種人,只要他們是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人,他們就是該物業(yè)的私人用戶,并享有該物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)。
(二)業(yè)主管理委員會與業(yè)主大會
根據(jù)國家建設(shè)部第33號令第6條:“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱‘管委會’)。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益?！?/p>
管委會由業(yè)主和使用人共同選舉產(chǎn)生,代表業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。管委會是參與物業(yè)管理的常設(shè)機(jī)構(gòu)。業(yè)主和使用人的權(quán)利主要通過管委會來實(shí)現(xiàn)。
一般情況下,物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上,或者已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%且使用已超過一年的,應(yīng)召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生管委會。其后業(yè)主大會由管委會負(fù)責(zé)召集。通常情況下,業(yè)主大會每年召開一次,特殊情況下可隨時召開。業(yè)主大會的決定須投票人過半數(shù)通過,因故不能參加投票的可委托使用人或其他代理人代為投票。
業(yè)主大會的主要任務(wù)是:①選舉管委會;②監(jiān)督管委會的工作;③聽取和審查管委會的工作報告;④聽取業(yè)主的意見和建議;⑤研究解決管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定;⑥討論其他需要研究的問題。
業(yè)主大會閉會期間,由選舉產(chǎn)生的管委會執(zhí)行大會決定和負(fù)責(zé)日常工作。
管委會的權(quán)利包括:①制定管委會章程,代表業(yè)主和使用人維護(hù)他們的合法權(quán)利;②決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;④檢查、監(jiān)督各項管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。
管委會的義務(wù)包括:①根據(jù)業(yè)主和使用人的意見和要求,對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;②協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項管理工作;③接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督;④接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。
(三)物業(yè)管理公司與管委會的關(guān)系
第9篇 物管培訓(xùn)--供電設(shè)備設(shè)施的維修管理
供電設(shè)備設(shè)施的維修有兩方面的含義,一方面是搞好供電設(shè)備的維護(hù),使設(shè)備設(shè)施在最佳運(yùn)行狀態(tài)下工作;另一方面是當(dāng)供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障時,及時修復(fù)盡快恢復(fù)供電,減少停電給生活和工作帶來的不便。供電設(shè)備設(shè)施維修管理,由工程部供電設(shè)備管理員結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的供電設(shè)備設(shè)施情況,制定出物業(yè)公司的《機(jī)電設(shè)備管理工作條例》、設(shè)備設(shè)施維修計劃,組織人員施工和施工后的驗(yàn)收等,通過一系列管理活動,爭取以最少的消耗獲得最大的維修效果,最大限度的滿足用戶要求。
一、供電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理
供電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)目的是,消除事故隱患,防止供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)較大故障,以減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。供電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)由值班電工負(fù)責(zé)實(shí)施。按照《機(jī)電設(shè)備管理工作條例》中的規(guī)定,定時對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。
1.低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)
低壓配電柜的養(yǎng)護(hù),每半年一次。養(yǎng)護(hù)的順序是:先做好養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備,然后分段進(jìn)行配電柜的保養(yǎng)。
(1)養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備
低壓配電柜養(yǎng)護(hù)前一天,應(yīng)通知用戶擬停電的起止時間。將養(yǎng)護(hù)所需使用工具和安全工具準(zhǔn)備好,辦理好工作票手續(xù)。由電工組的組長負(fù)責(zé)指揮,要求全體人員思想一致,分工合作,高效率完成養(yǎng)護(hù)工作。
(2)配電柜的分段養(yǎng)護(hù)
當(dāng)配電柜較多時,一般采用雙列方式排列。兩列之間由柜頂?shù)哪妇€隔離開關(guān)相連。為縮減停電范圍,對配電柜進(jìn)行分段養(yǎng)護(hù)。先停掉一段母線上的全部負(fù)荷,打開母線隔離開關(guān)。檢查確認(rèn)無電后,掛上接地線和標(biāo)示牌即可開始養(yǎng)護(hù)。
①檢查母線接頭有無變形,有無放電的痕跡,緊固連接螺栓確保連接緊密。母線接頭處有臟物時應(yīng)清除,螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。
②檢查配電柜中各種開關(guān),取下滅弧罩,看觸頭是否有損壞。緊固進(jìn)出線的螺栓,清潔柜內(nèi)塵土,試驗(yàn)操動機(jī)構(gòu)的分合閘情況。
③檢查電流互感器和各種儀表的接線,并逐個接好。
④檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好,有無燒損。
在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,視其情況進(jìn)行處理。該段母線上的配電柜檢查完畢后,用同樣的辦法檢查另一段。全部養(yǎng)護(hù)工作完成后恢復(fù)供電,并填寫《配電柜保養(yǎng)記錄》。
2.變壓器的養(yǎng)護(hù)
變壓器的養(yǎng)護(hù)每半年一次,一般安排在每年的4月份和10月份,由值班電工進(jìn)行外部清潔保養(yǎng)。在停電狀態(tài)下,清掃變壓器的外殼,檢查變壓器的油封墊圈是否完好。擰緊變壓器的外引線接頭,若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。檢查變壓器絕緣子是否完好,接地線是否完好,若損傷則予以更換。測定變壓器的絕緣電阻,當(dāng)發(fā)現(xiàn)絕緣電阻低于上次的30%~50%時,應(yīng)安排修理。
二、供電設(shè)備設(shè)施的維修的管理
供電設(shè)備和設(shè)施的修理是指對供電設(shè)備中出現(xiàn)的故障進(jìn)行的修復(fù)。較大的維修項目如變壓器的內(nèi)部故障和試驗(yàn)、高壓斷路器的調(diào)整和試驗(yàn)等,一般采用外委維修的方式。供電設(shè)備管理員,根據(jù)維修保養(yǎng)計劃(如表4-4-5所示),委托供電公司對轄區(qū)內(nèi)的變壓器和高壓斷路器進(jìn)行檢修和試驗(yàn)。此項工作的程序是:供電設(shè)備管理員填寫《外委維修申請表》(表4-4-6所示),經(jīng)物業(yè)管理公司同意后與供電公司簽署維修協(xié)議。維修時由配電室值班電工負(fù)責(zé)監(jiān)督,并將結(jié)果記錄在《變壓器維修記錄》和《配電設(shè)施維修記錄》內(nèi)。大修后的試驗(yàn)結(jié)果由供電公司填寫試驗(yàn)報告,交供電設(shè)備管理員并進(jìn)行財務(wù)結(jié)算。若在供電設(shè)備運(yùn)行中,由于雷擊或其他原因出現(xiàn)嚴(yán)重的故障時,首先由值班電工填寫《事故報告》經(jīng)過主管部門審批后再按上述程序處理。
較小的維修項目如路燈照明線路、樓宇內(nèi)的配電箱及電力計量箱等公共設(shè)施故障時,用戶直接找配電室的值班電工修理解決即可。若照明燈、電度表是戶內(nèi)個人的物品,用戶找配電室的值班電工修理并辦理交費(fèi)手續(xù)。值班電工修理后填寫維修登記表,并由用戶簽字。值班電工應(yīng)及時向財務(wù)部門結(jié)賬、報賬。
第10篇 桃源一中公共財物管理和賠償制度
源桃一中公共財物管理和賠償制度
一、學(xué)生宿舍的管理:
1、學(xué)校對學(xué)生宿舍實(shí)行學(xué)年度、到班管理。
2、每學(xué)年開學(xué)前一周， 總務(wù)科將已維修完好的學(xué)生宿舍交學(xué)生科調(diào)配，并履行登記、簽名手續(xù)，再由學(xué)生科負(fù)責(zé)調(diào)配到各班。
3、每學(xué)年結(jié)束時由總務(wù)科、學(xué)生科負(fù)責(zé)共同驗(yàn)收學(xué)生宿舍， 對損壞、丟失的物品進(jìn)行登記，并逐一落實(shí)到班，進(jìn)行賠償。
4、學(xué)生每棟宿舍由學(xué)校派一名臨時工， 負(fù)責(zé)本棟內(nèi)的安全保衛(wèi)工作和公共區(qū)衛(wèi)生。
5、凡屬宿舍公共場所的財物，如水龍頭、電燈泡、 玻璃等被有意損壞，均由當(dāng)事人負(fù)責(zé)賠償(含人工費(fèi))，并報請學(xué)生科扣除該生班級得分1-2分。
6、寢室內(nèi)不準(zhǔn)擅自裝、接電線、電燈，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，輕者批評教育，重者予以處罰。
二、教室的管理
1、教室的管理實(shí)行學(xué)年度、到班管理；
2、教室內(nèi)所需的教學(xué)設(shè)備，如電燈、黑板、插座、班牌、 廣播、課桌、電視機(jī)、幻燈機(jī)和映幕等，由總務(wù)科一次性維修好，開學(xué)前一周內(nèi)交由各班主任驗(yàn)收、簽名。
3、每學(xué)年結(jié)束時由總務(wù)科驗(yàn)收并登記， 對損壞的財務(wù)由班級負(fù)責(zé)賠償。
4、課桌各班不得任意搬出或調(diào)換，如有損壞，須由學(xué)生本人提出申請并到財務(wù)室交維修費(fèi)后， 總務(wù)科派人修理。
5、教室使用的衛(wèi)生工具等，均由總務(wù)科一次發(fā)放到班級，如有損壞或丟失，由各班負(fù)責(zé)補(bǔ)充。
三、公物賠償規(guī)定
1、對拆毀圍墻、破壞門窗以及其它安全保衛(wèi)設(shè)施者， 均應(yīng)立即修復(fù)，賠償損失。
2、損壞門窗、玻璃、黑板玻璃、燈管、燈泡、開關(guān)、插座和其它教學(xué)、辦公設(shè)備者，一律按原價賠償。
3、損壞學(xué)校建筑，水龍頭和公共場所的水電設(shè)備者，如自覺報告，只收取工本費(fèi)；若隱瞞不報，經(jīng)查證后，加倍賠償，并通報全校。
4、破壞學(xué)校綠化，私摘學(xué)?；ü鹊够跅U和竹木籬等， 按規(guī)定給予一定的罰款。
第11篇 小區(qū)限制飼養(yǎng)家禽寵物管理方法-2
小區(qū)限制飼養(yǎng)家禽及寵物管理方法(二)
為了保障工作人員的健康和人身安全,維護(hù)小區(qū)良好的生活和工作環(huán)境,依據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)有關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,制定本管理辦法:
1.0所有養(yǎng)犬的用戶必須取得《養(yǎng)犬許可證》,并按規(guī)定到城管部門進(jìn)行年審,定期到市獸醫(yī)防疫機(jī)構(gòu)注射狂犬疫苗;
2.0用戶不得飼養(yǎng)大型犬只,不得帶犬只搭乘客用電梯,不得攜帶犬只到公共聚集的場所及兒童活動的場所。犬只對公共通道造成污染,飼養(yǎng)人員有清理的義務(wù);
3.0飼養(yǎng)鳥類、犬只的個人應(yīng)當(dāng)采取有效措施防止寵物影響他人正常工作和休息;犬只咬傷他人,飼養(yǎng)人員有義務(wù)帶受傷人去醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行必要的治療并承擔(dān)全部費(fèi)用;
4.0飼養(yǎng)人對病犬、傷犬、死犬應(yīng)當(dāng)妥善處理,不得隨意棄置;
5.0用戶對飼養(yǎng)犬只人員的不合理行為有向管理處或城管部門進(jìn)行檢舉和投訴的權(quán)利,對合理的檢舉和投訴,管理處有義務(wù)進(jìn)行處理并對向城管部門投訴的人員給予支持。
第12篇 物管師物業(yè)經(jīng)營管理模擬試卷
2023年物管師--《物業(yè)經(jīng)營管理》模擬試卷
一、單項選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1、下列有關(guān)物業(yè)經(jīng)營管理概念的說法,錯誤的是()。
a現(xiàn)代的物業(yè)管理,要求從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù),向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展
b物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理,也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動
c在我國有統(tǒng)一的寫字樓分類管理,如同國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級
d物業(yè)經(jīng)營不是一個特定的專業(yè)領(lǐng)域,而是由物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果
2、下列選項中,物業(yè)管理是其物業(yè)經(jīng)營管理全部內(nèi)容的是()。
a居住物業(yè)b收益性物業(yè)c大型非房產(chǎn)物業(yè)d非房產(chǎn)物業(yè)
3、下列選項中,物業(yè)管理是其物業(yè)經(jīng)營管理全部內(nèi)容的是()。
a通貨膨脹風(fēng)險b周期風(fēng)險c變現(xiàn)風(fēng)險d資本價值風(fēng)險
4、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復(fù)利計算,則一年后的本利和為()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計息,則該筆貨款的實(shí)際利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列關(guān)于設(shè)備磨損補(bǔ)償?shù)恼f法,錯誤的是()。
a設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種,即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償
b設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理,設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造
c有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換同,即淘汰舊設(shè)備,更換新設(shè)備
d不進(jìn)行設(shè)備磨損補(bǔ)償,企業(yè)再生產(chǎn)也能正常運(yùn)行
8、下列關(guān)于物業(yè)價格的說法,不正確的是()。
a物業(yè)價格是獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價
b物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所出的代價
c物業(yè)價格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付d以物業(yè)作價入股換取設(shè)備、技術(shù)等是合法的
9、下列選項中,能反應(yīng)物業(yè)價格水平高低的是( )。
a成交價格b市場價格c總價格d單位價格
10、下列()不是構(gòu)成一個完整的房地產(chǎn)系統(tǒng)的因素。
a社會環(huán)境b市場主體c客體d價格
11、需求曲線是一條具有()。
a負(fù)斜率的向左下方價傾斜的曲線b負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線
c正斜率的向左上方傾斜的曲線d正斜率的向右上方傾斜的黃線
12、根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系,這屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中的()。
a總量結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c供求結(jié)構(gòu)d投資結(jié)構(gòu)
13、我國城市住宅的供給住房,不能進(jìn)入市場流通的是()。
a廉租房b經(jīng)濟(jì)適用房c市場價商品住宅d以上全是
14、房地產(chǎn)市場善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內(nèi)容包括()。
a調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的趨勢和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括:相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等
b分析當(dāng)前城市規(guī)劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃
c分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動情況,分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異d以上全是
15、物業(yè)管理的中短期計劃通常是以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物業(yè)租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經(jīng)濟(jì)活動形式,下列選項不是其特征的是()。
a租賃雙方都是符合法律規(guī)定的責(zé)任人b房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中上
c房屋租賃轉(zhuǎn)移房屋的權(quán)d房屋166租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系
17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有()。
a租金的確定b收取租金c租金調(diào)整d租金結(jié)算
18、()已成為衡量物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力 競爭力的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。
a信息系統(tǒng)應(yīng)用水平b可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略c智能化小區(qū)d電子商務(wù)平臺
19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續(xù)租用,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前的()個月提出。173
a1b2c3d4
20、客戶關(guān)系管理的英文縮寫是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列選項中,不是營業(yè)成本的是()。
a直接人工費(fèi)b直接材料費(fèi)c管理費(fèi)用d間接費(fèi)用
22、福利基金按工資總額的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出是()。
a管理費(fèi)用 b營業(yè)成本c財務(wù)費(fèi)用d人員費(fèi)用
24、物業(yè)管理成本控制的含義是()。
a對目標(biāo)成本本身的控制b對目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督
c在過程控制的基礎(chǔ)上,著眼未來,為今后成本的降低指明方向d以上全部正確
25、前期物業(yè)服務(wù)合同是由()簽訂的。
a建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)b建設(shè)單位和業(yè)主委員會
c業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)d以上提到的三方一起
26、物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo),其意義在于()。
a引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理觀念,提高自治能力
b推動物業(yè)管理企業(yè)不斷提高管理水平,增強(qiáng)市場競爭力
c全面促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展d以上全部正確
27、下列選項中不屬于風(fēng)險的特征的是()。
a正面性,即風(fēng)險突如其來使之受到傷害
b負(fù)面性,即風(fēng)險是與損失或不利事件相聯(lián)系的,沒有損失就沒有風(fēng)險和風(fēng)險管理
c不確定性,介與偶然事件相聯(lián)系的,即發(fā)生不利事件或損失是不確定的,可能發(fā)生也可能不發(fā)生
d可測性,凡是風(fēng)險都是與特定的時間和空間條件相聯(lián)系的,因此,風(fēng)險事故的發(fā)生是可以測定的
28、資金籌集是指()。
a物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營與服務(wù)活動而必須籌集所需資金的過程
b物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標(biāo)投入到物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)中去的過程
c物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)過程中,所發(fā)生的各種成本費(fèi)用
d物業(yè)管理企業(yè)所取得的各種收入,如物業(yè)管理報酬、開展物業(yè)經(jīng)營以及多層次服務(wù)取得的收入等
29、下列關(guān)于物業(yè)管理績效評的最重要、最基礎(chǔ)的指標(biāo)是()。
a基本指標(biāo)b修正指標(biāo)c評議指標(biāo)d總況指標(biāo)
30、下列關(guān)于物業(yè)管理績效評價的特點(diǎn),說法錯誤的是()。
a以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象
b以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平和后續(xù)發(fā)展能力等方面作為評價重點(diǎn)
c以能準(zhǔn)確反映上述方面的各項定量和定性指標(biāo)作為主要評價依據(jù)
d將各項指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)的相關(guān)指標(biāo)和水平進(jìn)行對比,以期得到對某個物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評價的結(jié)果
31、物業(yè)管理績效評價的主要方法是()。
a綜合分析判斷法b功效系數(shù)法c定性分析判斷法d基本指標(biāo)計分方法
32、下列選項中,不是按照寫字樓物業(yè)所具備功能差異分類的是()。
a單純型寫字樓b商住型寫字樓c綜合型寫字樓d自用型寫字樓
33、當(dāng)所有的經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時,則稱這種出租方式叫()
a益租b凈租c毛租d利租
34、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的第一項指標(biāo)是()。
a物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)b服務(wù)滿意度c物業(yè)品牌化d以上都是
35、零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時,主要應(yīng)考慮().
a市場容量b進(jìn)出交通 c地點(diǎn)顯著d以上都是
36、選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時,首先要考慮的因素是()。
a聲譽(yù)b財務(wù)能力c租戶組合與位置分配d租戶需要的服務(wù)
37、投資者為了降低投資風(fēng)險并實(shí)現(xiàn)收益最大化的目標(biāo),進(jìn)行()。
a組合投資b搭配投資c分期投資d貸款投資
38、企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)是指()。
a企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有的房地產(chǎn)
b企業(yè)為了生產(chǎn)而擁有或租用的房地產(chǎn)
c企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)
d企業(yè)維持正常經(jīng)營管理的必要而重要的條件之一
39、下列選項中,不屬于以應(yīng)收帳款形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)是()。
a逾期的應(yīng)收帳款b呆滯的應(yīng)收賬款
c壞賬、死賬形式的應(yīng)收賬款d證券投資的應(yīng)收賬款
40、1987年4月,提出“可持續(xù)發(fā)展”的組織是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
1、物業(yè)經(jīng)營管理,是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo),綜合運(yùn)用下列()技術(shù)、手段和模式,為業(yè)主提供綜合性管理服務(wù)。1
a物業(yè)管理b設(shè)施管理c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理d房地產(chǎn)投產(chǎn)管理e房地產(chǎn)組合投資管理
2、房地產(chǎn)投資的特征有()。
a位置固定不可移動性b壽命周期長c政策影響性 d專業(yè)管理依賴性e資金流動性
3、我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中,企業(yè)納稅的主要稅種有()。
a經(jīng)營稅金及附加b城鎮(zhèn)土地使用和房產(chǎn)稅c企業(yè)所得稅 d員工所得稅e保險稅
4、物業(yè)價格與一般物品價格的共同之處在于()。
a都是價格用貨幣來表示b都有波動受供求因素的影響c都是按質(zhì)論價:優(yōu)質(zhì)高價,劣質(zhì)低價d都是受區(qū)位的影響很大e都是形成的時間較長
5、選取的可比實(shí)例應(yīng)符合()。
a可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)
b可比實(shí)例的交易類型與估價時點(diǎn)接近
c可比產(chǎn)例的交易類型與估價目的吻合
d可比實(shí)例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常價格的市場價格
e可比產(chǎn)例應(yīng)同實(shí)際完全相符
6、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會因素有()。
a家庭收入水平及分布b傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理c社會福利
d家庭戶數(shù)規(guī)模 e家庭生命周期
7、房屋租賃登記備案的一般程序包括()。
a簽訂b申請c審查d頒證e變更
8、房屋租賃合同的法律特征有()。
a房屋租賃合同是雙務(wù)合同b房屋租賃合同是無償合同
c房屋租賃合同是諾成合同d房屋租賃合同是要式合同
e房屋租賃合同是繼續(xù)性合同
9、在營業(yè)成本中,直接人工費(fèi)用包括()。183
a人員的工資b人員的資金c人員的福利費(fèi)d辦公費(fèi)e差旅費(fèi)
10、在編制成本預(yù)算時,必須遵循()。195
a成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)b成本預(yù)算要以各項定額為基礎(chǔ)
c成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證d成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高資金使用效益
e成本預(yù)算要符合實(shí)際,不要留余地
11、物業(yè)管理活動中存在著大量的主體,根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為()。
a物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)所訂立的合同 207
b前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同
c業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同
d物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項服務(wù)合同
e后期物業(yè)管理合同
12、物業(yè)服務(wù)合同具有()特征。212
a物業(yè)服務(wù)合同的訂立應(yīng)以當(dāng)事人相互信任為,任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經(jīng)查實(shí),可依法起訴
b物業(yè)服務(wù)合同是有償合同c物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性
d物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同e物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同
13、企業(yè)財務(wù)活動是指在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運(yùn)動,包括()。243
a資金籌集b資金運(yùn)用 c資金耗費(fèi)d資金轉(zhuǎn)收e資金收回和分配
14、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn),主要表現(xiàn)在()。302
a所處區(qū)位好,規(guī)模大b多為現(xiàn)代化的高層建筑c功能齊全,配套設(shè)施完善
d全部由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理e保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值的關(guān)鍵
15、零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理工作,主要包括()。
a招商及承租戶組合b零售技術(shù)及營銷c零售技術(shù)
d物業(yè)維護(hù)e運(yùn)行管理
16、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)參與具體事務(wù)的管理,需要綜合考慮()。387
a管理的范圍、深度和想要達(dá)到的管理效果
b現(xiàn)有管理流程的規(guī)范化程序
c管理人員綜合應(yīng)用計算機(jī)的水平
d資金的投入e資金的流出
17、下列選項中,屬于物業(yè)管理企業(yè)類型的有()。
a管理型物業(yè)管理企業(yè)b托管型物業(yè)管理企業(yè)c專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
d非專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)e綜合型物業(yè)管理企業(yè)
18、下列對物業(yè)價格主要特征的說法,正確的是( )。
a物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大b物業(yè)價格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格
c物業(yè)價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金
d物業(yè)價格形成的時間較短e物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響
19、市場法是物業(yè)估價的一種方法,其運(yùn)用的基本的步驟包括()。
a搜集交易實(shí)例b選取可比實(shí)例c對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理
d求取比準(zhǔn)價格e準(zhǔn)價格交易
20、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)就的主要社會經(jīng)濟(jì)力量包括()。
a金融業(yè)的發(fā)展b信息、通信技術(shù)水平的提高c生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變
d人文環(huán)境、自然環(huán)境的變化e人口數(shù)量的不斷增長
21、房屋租賃時,出租人的權(quán)得有()。
a有按期收取租金的權(quán)利b對物業(yè)管理善進(jìn)行監(jiān)督建議的權(quán)利
c有監(jiān)督承租人按照合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利
d有依法收回出租房屋的權(quán)利e有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定的權(quán)利
22、客戶關(guān)系管理對企事業(yè)的作用有()。
a能夠改善企業(yè)形象,提升企業(yè)生產(chǎn)力
b能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源,優(yōu)化業(yè)務(wù)流程
c能夠提高企業(yè)、員工對客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力
d能夠提高企業(yè)銷售收入e能夠改善企業(yè)服務(wù),提高客戶滿意度
23、按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定,不得列入成本支出的是()。
a國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)
b被沒收的財產(chǎn)、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業(yè)的贊助、捐贈支出
c物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進(jìn)行癲狂裝修發(fā)生的支出
d對外投資支出e購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出
24、成本按照計算依據(jù)的不同主要有()。
a邊際成本b差異成本c目標(biāo)成本d定額成本e計劃成本
25、下列選項,屬于最具有的財務(wù)管理目標(biāo)的是()。
a利潤最大化b資本利潤率最大化c每股利潤率最大化
d總股利潤率最大化e企業(yè)價值最大化
26、下列屬于影響寫字樓物業(yè)分類的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c聲望或形象d人口密集度e為租戶提供的服務(wù)
27、寫字樓管理策略中應(yīng)該注意()。313
a分階段提供物業(yè)管理服務(wù),清楚辦公室服務(wù)范圍b確保提供“合同服務(wù)”適時提供“超值服務(wù)”c合理保證非收益部分的使用需要d定位目標(biāo)市場e明確吸引租戶的策略
28、投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項目后,對項目的處置方式一般有()。351
a完全擁有權(quán)b直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東身份
c將大部分產(chǎn)權(quán)出售d全部出售套現(xiàn)e以上全錯
29、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及()領(lǐng)域的活動。
a購置物業(yè)資產(chǎn)b買賣物業(yè)資產(chǎn) c剝離物業(yè)資產(chǎn)
d財務(wù)e管理人員職能
30、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容包括()。
a編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單b設(shè)定管理目標(biāo)c控制成本
d適時處置資產(chǎn)并獲得收入e財務(wù)收支
答案:
一、單項選擇題
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多項選擇題
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第13篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司財務(wù)管理概述
一、物業(yè)管理公司財務(wù)管理目標(biāo)
物業(yè)管理公司的財務(wù)管理目標(biāo)是指財務(wù)管理的目的行為,即在一定時期內(nèi)財務(wù)管理目標(biāo)。它是根據(jù)物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的要求所決定的。一般來講,物業(yè)管理公司的財務(wù)管理目標(biāo)是要求在改善財務(wù)狀況的條件下,不斷擴(kuò)大財務(wù)成果,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。主要包括如下幾個方面:
1.以提高經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)
經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)營的消耗,要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn),為社會和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),獲得更多的利潤。
2.實(shí)現(xiàn)財富最大化目標(biāo)
財富最大化是指公司通過合理經(jīng)營,使本企業(yè)的總價值達(dá)到最大化。在股份制公司中,公司財富最大化也就是使股東財富最大化,這是當(dāng)前西方財務(wù)管理理論中普遍提出的財務(wù)目標(biāo),并認(rèn)為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的,是衡量企業(yè)財務(wù)行為和財務(wù)決策是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司也有一個不斷發(fā)展、逐漸壯大的過程,因此,實(shí)現(xiàn)財富最大化當(dāng)然也應(yīng)成為其財務(wù)管理的主要目標(biāo)之一。
3.完成國家有關(guān)規(guī)定
國家及行政主管部門對企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定,比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務(wù)經(jīng)營效益等,實(shí)現(xiàn)這些要求后,不僅能保證國家稅收,同時也能完成企業(yè)的效益。
二、物業(yè)管理公司財務(wù)管理的幾個新觀念
隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展,財務(wù)理財也必須樹立新觀點(diǎn),適應(yīng)社會的發(fā)展。這些觀念主要包括:
1.市場觀念
物業(yè)管理公司的工作和發(fā)展,應(yīng)該以市場為導(dǎo)向,面向市場,參與市場競爭,在競爭中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)者、財會人員應(yīng)該及時全面地學(xué)習(xí)和掌握價值規(guī)律、供求規(guī)律、市場競爭和現(xiàn)代企業(yè)制度等市場經(jīng)濟(jì)的重要理論,才能更好地樹立起市場觀念。
2.經(jīng)濟(jì)效益觀念
經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較,力爭以較少的活勞動和物質(zhì)的消耗,生產(chǎn)出更多符合社會需求的產(chǎn)品或向社會提供更熱情周到的服務(wù)。提高經(jīng)濟(jì)效益是經(jīng)濟(jì)工作的出發(fā)點(diǎn),也是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求。要提高經(jīng)濟(jì)效益,首先要樹立經(jīng)濟(jì)效益觀念,明確建立以提高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)作為檢查考核的目標(biāo)。其次加強(qiáng)管理為提高經(jīng)濟(jì)效益的主要手段,并把加強(qiáng)管理作為提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。
3.資本的保值觀念
物業(yè)管理公司所有者權(quán)益必須得到保障,使投入的資本不受任何侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉(zhuǎn)移資本;除依法轉(zhuǎn)讓外,不得以任何方式抽走資本。在經(jīng)營過程中,其成本補(bǔ)償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進(jìn)行,保證資本權(quán)益不受任何形式的侵犯。
4.資金時間價值觀念
資金時間價值是指資金在運(yùn)動中,由于時間因素所增加的價值。由于不同的時間、資金的價值并不相等,一般要以利率為計算依據(jù),將貨幣收支換算到相同時間基礎(chǔ)上進(jìn)行比較,衡量其實(shí)際價值。如果離開了時間價值因素,就無法正確地計算不同時期的財務(wù)收支,也不能進(jìn)行正確的財務(wù)決策。因此應(yīng)牢固地樹立資金時間的價值觀念。
5.投資的風(fēng)險觀念
公司的財務(wù)活動,很多都是在有風(fēng)險的條件下進(jìn)行的。少冒風(fēng)險,多獲利,是人們處理風(fēng)險的基本原則。在風(fēng)險不可避免的情況下,投資者由于冒險而進(jìn)行投資時,必須爭取獲得超過時間價值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風(fēng)險價值,或投資的風(fēng)險補(bǔ)償。為了做好財務(wù)工作,財務(wù)人員必須研究投資和經(jīng)營中的風(fēng)險,計算風(fēng)險度的大小,從而設(shè)法控制風(fēng)險,這也是財務(wù)管理的基本觀念和基本原理,離開了風(fēng)險,就無法正確評價公司的收益,也就無法進(jìn)行融資和投資的決策。
三、物業(yè)管理公司財務(wù)計劃的內(nèi)容
財務(wù)計劃是物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)營管理計劃的重要組成部分,是進(jìn)行財務(wù)管理、財務(wù)監(jiān)督、財務(wù)分析的主要依據(jù),其目的是確立企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo),使物業(yè)經(jīng)營管理活動按計劃協(xié)調(diào)進(jìn)行,提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司財務(wù)計劃的內(nèi)容主要有:
1.各項收入的預(yù)算與籌集
物業(yè)管理公司主要資金來源是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入、門面房的租金以及其他經(jīng)營活動的收入等。應(yīng)按照國家政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),算出按月、按季、按年各項收入的總額,并采取有效措施,確保應(yīng)收資金及時收取。
2.各項成本、費(fèi)用的測算與分析
各項成本、費(fèi)用的測算是制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ),也是進(jìn)行財務(wù)核算和財務(wù)監(jiān)督的依據(jù),應(yīng)分門別類地測算出各項物業(yè)管理服務(wù)的成本與費(fèi)用,在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。
3.專項基金的提存與使用
專項基金通常是指共用設(shè)備、設(shè)施的維修基金。關(guān)于專項基金的使用國家已做了相應(yīng)的規(guī)定,各地地方政府也出臺了使用細(xì)則。專項基金的性質(zhì)已決定了必須?？顚Ｓ?同時應(yīng)預(yù)先做好使用計劃。專項基金的提存與使用是財務(wù)計劃中的一項重要內(nèi)容。
4.公司凈經(jīng)營收益的預(yù)測和留用利潤的安排使用
公司的經(jīng)營目的是獲取利潤。對公司資金運(yùn)動過程進(jìn)行現(xiàn)金流分析,其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流,即為公司的凈經(jīng)營收入,也就是企業(yè)利潤,財務(wù)計劃應(yīng)預(yù)測企業(yè)的利潤情況,并分析影響盈虧的關(guān)鍵因素,以便及時調(diào)整,確保經(jīng)營收益的最大化。
四、機(jī)構(gòu)設(shè)置
物業(yè)管理公司的財務(wù)部與其他行業(yè)的財務(wù)部門大致相同,但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點(diǎn)。根據(jù)每一個物業(yè)管理公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服務(wù)內(nèi)容的多少等具體情況來設(shè)置機(jī)構(gòu),配備人員。由于財務(wù)管理不同于一般管理,基本崗位不隨內(nèi)容的多少來決定,因此根據(jù)財務(wù)管理的特點(diǎn),物業(yè)管理公司的財務(wù)部門可以設(shè)立一崗多人或一人多崗。
五、財務(wù)部工作人員崗位職責(zé)
1.財務(wù)部經(jīng)理
(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé),具體主持公司財務(wù)部的管理工作,做好總經(jīng)理的助手。
(2)組織財務(wù)部門的政治學(xué)習(xí)、法律法規(guī)學(xué)習(xí)。要求所有財會人員遵紀(jì)守法,按照財政部中國人民銀行頒布的有關(guān)金融管理條例管理好財務(wù)。
(3)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表,并寫出分析報告,送總經(jīng)理審閱。
(4)檢查、督促各項費(fèi)用的及時收繳和管理,保證公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
(5)合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn),為公司創(chuàng)造更多的利潤。
(6)審核、控制各項費(fèi)用的支出,杜絕浪費(fèi)。
(7)組織擬定物業(yè)管理費(fèi)等各項費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案,呈送總經(jīng)理、業(yè)主管理委員會和相關(guān)主管部門審核、修改決定。
(8)熟悉各種工商、財會及稅務(wù)管理制度,運(yùn)用法律、政策手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。
(9)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)以及本公司的實(shí)際情況,制定財務(wù)管理制度的細(xì)則。
(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項。
2.主管會計
(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),具體做好財務(wù)的日常管理工作;
(2)每日做好各種會計憑證和財務(wù)處理工作;
(3)每月、每季按時做好各種會計報表,送部門經(jīng)理審核;
(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目,及時向部門經(jīng)理匯報;
(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目,做到賬賬相符,賬實(shí)相符;
(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)和需要,組織各營業(yè)部門及下屬機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高整體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn);
(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項。
3.出納
(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),服從領(lǐng)導(dǎo)安排,盡職盡責(zé)做好本職工作。
(2)嚴(yán)格遵守國家制定的財會制度和公司制定的財務(wù)管理細(xì)則,按制度管理好公司的銀行存款和庫存現(xiàn)金。
(3)及時辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票,并交會計做賬。
(4)及時追收各種應(yīng)收的款項,保護(hù)公司利益不受損失。
(5)完成經(jīng)理交辦的其他事項。
4.統(tǒng)計員
(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),遵守公司制定的財務(wù)人員管理細(xì)則,做好本職工作;
(2)及時統(tǒng)計、存貯各種費(fèi)用交收資料,供主管會計參考;
(3)維護(hù)好電腦設(shè)備,保管好所存的資料;對于變動的資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時修改與存貯,做到隨時變動,隨時修改,隨時存貯,以免出現(xiàn)差錯;
(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項。
5收費(fèi)員
;物業(yè)管理公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多時,應(yīng)專門配備收費(fèi)員,這樣既可方便住戶,又能及時回籠資金。收費(fèi)員的職責(zé)是:
(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),遵守公司制定的財務(wù)人員管理規(guī)則,做好本職工作。
(2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項費(fèi)用的通知和收繳。
(3)每天下班前應(yīng)把當(dāng)天收繳的各項管理費(fèi)用的現(xiàn)金入庫,并統(tǒng)計好交費(fèi)情況。
(4)樹立“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的思想。工作中應(yīng)熱情、周到,與廣大業(yè)主(使用人)交朋友,以爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持。
第14篇 物管培訓(xùn)--給排水的日常操作管理
一、給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理的目的
在竣工驗(yàn)收前,給排水設(shè)備設(shè)施都要通過試壓、試運(yùn)行,合格后方可投入使用。在物業(yè)管理公司接管后,給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作和運(yùn)行都由運(yùn)行組來完成。因此,日常操作管理的目的主要是規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序,確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。
二、給排水設(shè)備設(shè)施中水泵的日常操作程序
1.啟動水泵前的檢查
在啟動水泵前,先檢查水泵的進(jìn)、出水閘閥是否已經(jīng)打開,否則應(yīng)打開閘閥;檢查水泵機(jī)組是否有空氣,有的話應(yīng)予以排除。檢查電壓表,信號燈等儀表指示是否正常,水泵軸轉(zhuǎn)動3圈,應(yīng)靈活無阻滯。
2.啟動水泵
打開水泵控制柜的電源開關(guān),將轉(zhuǎn)換開關(guān)蓋于“手動”位置。啟動水泵的啟動按鈕,水泵啟動時,注意觀察啟動電流,如果一次不能啟動成功,可以再試啟動兩次,每次應(yīng)間隔3min,如果三次未啟動成功,停下來查找原因,排除故障后才能再啟動。如果啟動成功,水泵運(yùn)轉(zhuǎn)5min以上,同時觀察運(yùn)轉(zhuǎn)時電流表指示,確定運(yùn)轉(zhuǎn)時有無異常情況(如異常聲響,異常氣味等),檢查運(yùn)轉(zhuǎn)時水泵漏水是否嚴(yán)重,是否漏水成線,若出現(xiàn)漏水嚴(yán)重情況,查找原因,水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)后進(jìn)行維修。維修完畢后再次按上述要求啟動水泵。若一切正常,按水泵“停止”按鈕,水泵停止。然后將水泵開關(guān)置于自動位置,水泵自動啟動并運(yùn)行。
3.停止水泵
水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)過程中,若要停止水泵,要將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“0”(停止)位置,水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn),如果需要長時間停止運(yùn)轉(zhuǎn)或檢查,應(yīng)拉下電源開關(guān),關(guān)閉水泵的進(jìn)出水閘閥。
三、給排水設(shè)備設(shè)施日常操作管理職責(zé)劃分
給排水設(shè)備日常操作管理是設(shè)備管理中很重要的環(huán)節(jié),直接關(guān)系到運(yùn)行時間是否準(zhǔn)確,是否會出現(xiàn)重大事故及延長設(shè)備的使用壽命,降低運(yùn)行損耗等問題。因此,在管理過程中,應(yīng)按照iso9002標(biāo)準(zhǔn)要求,要有嚴(yán)格的操作規(guī)程并明確職責(zé)劃分。一般來講,工程部經(jīng)理制定《給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》,工程部管理組負(fù)責(zé)檢查該規(guī)程的執(zhí)行情況。水泵房的管理員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的具體操作,嚴(yán)格按規(guī)程操作,若發(fā)現(xiàn)不正常情況,及時進(jìn)行調(diào)試維修。若出現(xiàn)重大異常,應(yīng)及時上報主管領(lǐng)導(dǎo),以便盡快解決,并填寫有關(guān)記錄。
第15篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的資金結(jié)算
物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理服務(wù)活動都涉及到貨幣資金的收付,需要連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記載和核算,并實(shí)行有效的控制。理所當(dāng)然,資金結(jié)算也是物業(yè)管理公司理財?shù)闹饕獌?nèi)容之一。本章對物業(yè)管理公司資金結(jié)算的種類、原則、主要方式和票據(jù)作一個介紹。
一、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義和作用
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義
結(jié)算,是指經(jīng)濟(jì)活動過程中的資金了結(jié)和清算。物業(yè)管理公司因商品交換、勞務(wù)供應(yīng)、資金調(diào)撥等業(yè)務(wù)而發(fā)生款項往來的清算。結(jié)算方式按支付方式的不同,可分為現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算兩種。收方和付方直接以現(xiàn)金進(jìn)行結(jié)算叫現(xiàn)金結(jié)算,適用于單位對個人、個人對個人,以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機(jī)構(gòu)劃撥轉(zhuǎn)賬將款項從付款人賬戶劃轉(zhuǎn)到收款人賬戶的貨幣收付結(jié)算叫轉(zhuǎn)賬結(jié)算,它是以存款的轉(zhuǎn)移代替現(xiàn)金的流通。
在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會里,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是貨幣收付的主要形式。
在我國,各企業(yè)、單位、個人之間經(jīng)濟(jì)往來的款項,除少數(shù)按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定可以使用現(xiàn)金結(jié)算以外,大量的都通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算來完成。這樣做,對物業(yè)管理公司來說,可以簡化結(jié)算手續(xù),縮短結(jié)算過程,有利于資金周轉(zhuǎn)速度的加快,促進(jìn)資金流通。
由于轉(zhuǎn)賬結(jié)算是以信用支付代替現(xiàn)金支付,所以必須根據(jù)交易的性質(zhì)、交易雙方所在的地點(diǎn)和交易發(fā)貨的時間等條件,制定出不同的結(jié)算方式,明確規(guī)定付款的條件、憑證及其傳遞等內(nèi)容。因此,作為在物業(yè)管理公司工作的同志來說,應(yīng)該在社會主義貨幣信用理論的基礎(chǔ)上,從貨幣與商品矛盾的運(yùn)動規(guī)律中,學(xué)習(xí)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,認(rèn)識轉(zhuǎn)賬結(jié)算的規(guī)律性,不斷疏通結(jié)算渠道,使物資運(yùn)動和貨幣資金運(yùn)動緊密地結(jié)合起來。
在我國,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是建立在金融機(jī)構(gòu)同各經(jīng)濟(jì)單位經(jīng)常的、固定的信用關(guān)系基礎(chǔ)上的,通過金融機(jī)構(gòu)賬戶的資金轉(zhuǎn)移來實(shí)現(xiàn)貨幣收付關(guān)系。其結(jié)果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉(zhuǎn)集中為銀行信用所代替?？梢?社會主義轉(zhuǎn)賬結(jié)算的實(shí)質(zhì)是以銀行信用流通代替現(xiàn)金流通,并用于清算經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系,它是促進(jìn)流通的一個工具。
(二)物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用
物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用表現(xiàn)在以下幾個方面:
(1)可以加快結(jié)算速度和資金周轉(zhuǎn),為物業(yè)管理公司的健康發(fā)展提供保證。這里特別提出轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式,一方面能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動中不同特點(diǎn)的貨幣收付要求,另一方面能夠增強(qiáng)合同紀(jì)律和支付紀(jì)律,為公司及時收回款項和付出款項提供了一定的保證,密切了資金運(yùn)動與物資運(yùn)動的結(jié)合,提高了資金的使用效益。因此,能轉(zhuǎn)賬結(jié)算的業(yè)務(wù)應(yīng)盡可能轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
(2)能正確、迅速地反映物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)并進(jìn)行有效監(jiān)督,使公司能及時了解業(yè)務(wù)活動的全面情況,以便發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)工作中存在的問題和缺點(diǎn)。
(3)結(jié)算業(yè)務(wù)關(guān)系到各部門、各單位的經(jīng)濟(jì)往來,每筆結(jié)算業(yè)務(wù)一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉(zhuǎn)賬結(jié)算還涉及到金融機(jī)構(gòu),從而為公司的計劃編制和計劃考核提供了重要證據(jù)。
二、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則和要求
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則
(1)根據(jù)國家規(guī)定,各單位之間的經(jīng)濟(jì)往來,除按照現(xiàn)金管理辦法規(guī)定可以使用現(xiàn)金的以外,都必須通過銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
凡在銀行辦理結(jié)算的單位或個人,都必須按照規(guī)定,在銀行開有賬戶或交存現(xiàn)金。開有賬戶的單位,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金以保證支付。交存現(xiàn)金的,應(yīng)按結(jié)算金額一次交足。
(2)恪守信用,履約付款。辦理結(jié)算的企業(yè)、單位和個人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結(jié)算,使經(jīng)濟(jì)往來雙方的資金往來得以及時清算。對于多次失信違約的單位,金融機(jī)構(gòu)會按相應(yīng)規(guī)定予以制裁。這一原則對履行付款義務(wù)的當(dāng)事人具有約束力,是維護(hù)經(jīng)濟(jì)合同秩序、保障當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的重要保證。
(3)誰的錢進(jìn)誰的賬,由誰支配,銀行不予墊款。金融機(jī)構(gòu)作為資金結(jié)算的中介機(jī)構(gòu),在辦理結(jié)算時必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項支付給其指定的收款人;對存款人的資金,除按國家法律規(guī)定可以凍結(jié)、扣款外,一律不得代任何單位凍結(jié)和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機(jī)構(gòu)辦理結(jié)算只負(fù)責(zé)辦理結(jié)算當(dāng)事人之間的資金轉(zhuǎn)移,而不能在結(jié)算過程中為其墊付資金。
(二)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的要求
1.開立賬戶
開立賬戶不僅是辦理結(jié)算的必要條件,也是辦理結(jié)算的先決條件,只有開立賬戶,把應(yīng)該交存的款項存入金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)才能為他們辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。
&n
bsp; 金融機(jī)構(gòu)賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設(shè)置和開戶條件。
(1)基本存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金支付的賬戶。存款人的工資、獎金等現(xiàn)金的支取,只能通過賬戶辦理。
基本存款賬戶必須是編制預(yù)決算報表的獨(dú)立預(yù)算會計單位或?qū)嵭歇?dú)立經(jīng)濟(jì)核算、獨(dú)立編制財務(wù)報表的企業(yè)單位。一個獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)單位,只能在一個銀行開立一個基本賬戶。
基本存款賬戶開立所需的證明文件為當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人執(zhí)照》或《營業(yè)執(zhí)照》。
基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請書,提供規(guī)定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意,并憑中國人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)核發(fā)的開戶許可證,即可開立該賬戶。
(2)一般存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉(zhuǎn)存,與基本存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金繳存,但不能辦理現(xiàn)金支取。
一般存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據(jù);或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨(dú)立核算單位開戶的證明。
一般存款賬戶設(shè)置的程序是:填制開戶申請書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(3)臨時存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
臨時存款賬戶是指存款人因臨時經(jīng)營活動需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和根據(jù)國家現(xiàn)金管理規(guī)定辦理現(xiàn)金支付。
臨時存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:外地臨時機(jī)構(gòu),并需出具當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的臨時執(zhí)照;或是,臨時經(jīng)營活動需要的單位和個人,并需出具當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門同意設(shè)立外來臨時機(jī)構(gòu)的批文。
臨時存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(4)專用存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。
存款人對特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應(yīng)證明即可開立該賬戶。
特定用途的資金范圍包括:基本建設(shè)的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。
存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)立項的文件或國家有關(guān)文件的規(guī)定。
專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后開立賬戶。
2.經(jīng)濟(jì)合同
經(jīng)濟(jì)合同一經(jīng)成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認(rèn)真履行規(guī)定的義務(wù)。如果一方違反合同規(guī)定,給對方造成損失時,應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。經(jīng)濟(jì)合同是銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算、進(jìn)行結(jié)算監(jiān)督、執(zhí)行結(jié)算紀(jì)律的主要依據(jù)。沒有經(jīng)濟(jì)合同,銀行將不予辦理。
3.結(jié)算紀(jì)律
物業(yè)管理公司是銀行結(jié)算的重要當(dāng)事人,應(yīng)嚴(yán)格遵守結(jié)算紀(jì)律,按照結(jié)算制度辦理結(jié)算,是嚴(yán)肅信用制度、維護(hù)結(jié)算程序的前提條件。公司必須遵守的結(jié)算紀(jì)律可以歸納為:
(1)不準(zhǔn)套取銀行信用,簽發(fā)空頭支票、印章與預(yù)留印鑒不符的支票和遠(yuǎn)期支票;
(2)不準(zhǔn)無理拒付、任意占用賣方資金;
(3)不準(zhǔn)利用多頭開戶轉(zhuǎn)移資金,逃避債務(wù)。
以上三不準(zhǔn)要求物業(yè)管理公司只準(zhǔn)在銀行賬戶余額內(nèi),按照規(guī)定向收款單位或個人支付款項,對應(yīng)該支付其他單位的款項,必須依約履行義務(wù)。
物業(yè)管理公司向外發(fā)出的結(jié)算憑證,必須于當(dāng)日,最遲于次日寄發(fā)。收到的結(jié)算憑證,必須及時將款項支付給收款人。結(jié)算時間,同城,一般不超過2天;異地(全國或省內(nèi)直接通匯行之間),電匯一般不超過4天,信匯一般不超過7天。
三、物業(yè)管理公司資金結(jié)算方式
(一)異地結(jié)算
異地結(jié)算是指不同地區(qū)或城市各單位之間經(jīng)濟(jì)往來資金的結(jié)算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的異地結(jié)算方式主要有匯兌結(jié)算、匯票結(jié)算、托收承付結(jié)算、異地委托收款結(jié)算、信用證結(jié)算。
1.匯兌結(jié)算
匯兌結(jié)算是指付款單位委托銀行將款項匯給外地收款單位或個人的結(jié)算方式。
(1)匯兌結(jié)算有關(guān)規(guī)定
①各單位通過銀行辦理匯兌結(jié)算是指資金調(diào)撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運(yùn)貨物以及采購資金等。
②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時,只代單位附寄與匯款有關(guān)的單證。
③單位因急事,將款項匯至交通不方便又無電訊設(shè)備的地區(qū),可以向開戶銀行申請自帶信匯。銀行一般對自帶信匯嚴(yán)格審查,經(jīng)同意,會將信匯憑證連同銀行內(nèi)部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點(diǎn):a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發(fā)生丟失、冒領(lǐng)等事故,一律由匯款單位自己負(fù)責(zé);c.不能將原信匯帶回匯出行。
④銀行會對匯款用途審查,必要時亦可向匯款單位索取有關(guān)匯款用途的證明材料。付款單位自提自運(yùn)的物資必須向銀行提供合同,經(jīng)查驗(yàn)后,銀行應(yīng)在匯款委托書上批注“已驗(yàn)合同,可入收款單位賬戶”。
⑤匯入銀行解付匯款時,一般來說,對單位資金調(diào)撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗(yàn)合同會直接收入收款單位賬戶。
⑥單位赴異地采購時,匯出銀行會審查有關(guān)準(zhǔn)予外出采購的證明,并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對匯入的采購資金必須憑同意采購證明,以匯出單位名義開立采購賬戶,由銀行按當(dāng)?shù)厥袌龉芾淼挠嘘P(guān)規(guī)定監(jiān)督支付。一般來說,采購資金除采購員攜帶少量必備現(xiàn)金外,其余均為轉(zhuǎn)賬且存款不計息。采購員無權(quán)隨意將采購資金轉(zhuǎn)匯,匯入行辦理采購資金轉(zhuǎn)匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來函來電要求轉(zhuǎn)匯方可辦理。
⑦匯款單位對匯出款項要求退款時,應(yīng)備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請退匯。匯出行接到申請后,通知匯入行,匯入行對匯款尚未支付,方可退匯。如果已發(fā)生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對于收款單位拒絕接收的匯款,應(yīng)立即辦理退匯。匯入行發(fā)出通知,經(jīng)過2個月的時間,查找后仍無法支付的匯款,也應(yīng)主動辦理退匯。
(2)信匯和電匯的核算
①信匯。匯出單位辦理匯款時,應(yīng)該填制四聯(lián)憑證,并在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯(lián)為匯款單位的回單;第二聯(lián)為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯(lián)為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯(lián)為收款單位作為收款通知或代取款收據(jù)。
收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續(xù)時,匯入行會取出信匯憑證第四聯(lián),核對取款人的有關(guān)證件,并將名稱、姓名、證件號碼批注在空白處。取款人還應(yīng)在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預(yù)留印鑒相符。如果是轉(zhuǎn)賬的,則由收款單位填制兩聯(lián)存款單,第一聯(lián)加蓋銀行業(yè)務(wù)公章后,退給收款單位作為收款依據(jù),第二聯(lián)代收方記賬憑證。
②匯款單位辦理電匯時,應(yīng)該填制三聯(lián)電匯憑證,在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯(lián),給匯款單位的回單;第三聯(lián)匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯(lián)匯出行憑此拍發(fā)電報。
收款單位會收到第三聯(lián)上加蓋銀行業(yè)務(wù)公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關(guān)手續(xù)。
2.匯票結(jié)算
匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票分為銀行匯票和商業(yè)匯票。銀行匯票是由匯款人將款項交給當(dāng)?shù)劂y行,由銀行簽發(fā)給匯款人持往外地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。商業(yè)匯票是由收款人或付款人(或承兌申請人)簽發(fā),由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項的票據(jù)。
(1)銀行匯票
匯票簽發(fā)由指定銀行辦理,匯票的轉(zhuǎn)賬解付由各銀行機(jī)構(gòu)辦理,現(xiàn)金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準(zhǔn)流通轉(zhuǎn)讓,不準(zhǔn)涂改偽造。匯票的金額起點(diǎn)為500元。有效期為一個月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發(fā)的匯票,銀行必須加蓋結(jié)算專用章和使用壓數(shù)機(jī)壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結(jié)算。匯票上指定的收款人,也可以持轉(zhuǎn)賬支取的匯票向匯入地單位辦理結(jié)算。收款單位接受匯票時,應(yīng)審查票面所記載各項內(nèi)容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后,應(yīng)在匯票背面加蓋業(yè)務(wù)用章,連同匯款解訖通知、進(jìn)賬單等,一并送開戶行進(jìn)
賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時存款戶辦理支付,臨時存款戶只付不收,付完清戶,不計付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時,可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。
匯款單位委托銀行辦理匯票結(jié)算,應(yīng)填制匯票委托書,詳細(xì)填明匯入地點(diǎn)、匯款用途等項內(nèi)容。有明確收款對象的應(yīng)詳細(xì)填明收款單位或個人姓名。需要取現(xiàn)金的,應(yīng)填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯(lián):第一聯(lián)為存根;第二聯(lián)為支款憑證;第三聯(lián)為收入憑證。匯款單位交現(xiàn)金辦理匯票結(jié)算的,第二聯(lián)注銷。匯出行在辦完轉(zhuǎn)賬或收妥現(xiàn)金后,會簽發(fā)匯票結(jié)算憑證。匯票結(jié)算憑證一式四聯(lián):第一聯(lián)為匯出匯款卡片;第二聯(lián)為匯票;第三聯(lián)為匯款解訖通知;第四聯(lián)為多余款收賬通知。
匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時,應(yīng)當(dāng)備函向匯出行說明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發(fā)生短缺一聯(lián)而不能在匯入地辦理結(jié)算時,也應(yīng)當(dāng)按退匯處理。
匯票填明匯入銀行名稱和“現(xiàn)金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請求掛失時,應(yīng)提交三聯(lián)“匯票掛失申請書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個月后,確未發(fā)生問題才可按有關(guān)規(guī)定辦理退款手續(xù)。
(2)商業(yè)匯票
商業(yè)匯票按其承兌人不同,分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票,由收款人簽發(fā),經(jīng)付款人承兌,或者由付款人簽發(fā)并承兌的票據(jù)。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請人簽發(fā),并由承兌申請人向開戶銀行申請,經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。
辦理商業(yè)匯票時的規(guī)定有:
簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ),嚴(yán)禁簽發(fā)無商品交易的匯票;使用商業(yè)匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業(yè)匯票在承兌后,承兌人員有到期無條件支付票款的責(zé)任;商業(yè)匯票除可以向銀行貼現(xiàn)外,一律不允許作為流通手段;商業(yè)匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個月,最長不超過9個月,特殊情況可適當(dāng)延期。如屬分期付款,應(yīng)一次簽發(fā)若干個不同期限的匯票。匯票到期,一律通過銀行轉(zhuǎn)賬。
商業(yè)匯票可以貼現(xiàn)。商業(yè)匯票貼現(xiàn),是指收款單位需要資金時,把尚未到期的商業(yè)承兌匯票或者銀行承兌匯票轉(zhuǎn)讓給銀行,即由銀行支現(xiàn),其貼現(xiàn)期一般以貼現(xiàn)之日起到匯票到期日止。貼現(xiàn)時,根據(jù)貼現(xiàn)金額和貼現(xiàn)率,計算出貼現(xiàn)利息,并在貼現(xiàn)金額中預(yù)先扣除,將其余的貼現(xiàn)金額支付給貼現(xiàn)申請人,匯票歸銀行所有。
貼現(xiàn)利息的計算公式如下:
未到期天數(shù)
銀行貼現(xiàn)的付款額=匯票面額×(1-年貼現(xiàn)率×―――――)
365
匯票到期后,貼現(xiàn)銀行應(yīng)向貼現(xiàn)人索回貼現(xiàn)金額,如果貼現(xiàn)人在銀行的賬戶不足以支付的,無力贖回商業(yè)匯票,這在實(shí)質(zhì)上如同把匯票賣給銀行,貼現(xiàn)銀行買進(jìn)匯票而支付現(xiàn)款。
3.托收承付結(jié)算
托收承付結(jié)算是收款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同核對單證或驗(yàn)貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項劃轉(zhuǎn)的一種結(jié)算方式。
托收承付結(jié)算包括托收、承付、劃款和收賬四個階段。
托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應(yīng)填制“托收承付結(jié)算憑證”,連同有關(guān)單證一并提交開戶行。
承付,是付款單位承認(rèn)付款的過程。驗(yàn)貨付款的承付期限為10天,從運(yùn)輸部門向付款單位發(fā)出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規(guī)定的承付期內(nèi)沒有向其開戶行表示拒付,即為默認(rèn)承付。
劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項進(jìn)到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點(diǎn)為1000元。
4.異地委托收款結(jié)算
異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據(jù),委托銀行向異地付款單位收取款項的結(jié)算方式。
單位之間的商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他應(yīng)收款項,均可使用委托收款結(jié)算方式辦理結(jié)算。委托收款不受金額起點(diǎn)的限制,委托收款的款項劃回,分郵寄劃回和電報劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發(fā)出付款通知的次日計算,如遇法定假日,應(yīng)當(dāng)順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項,可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項,銀行會立即通知付款單位,令其2天內(nèi)將其有關(guān)單證退回銀行,由銀行填制無款支付通知書,連同有關(guān)單證退回收款單位開戶行,轉(zhuǎn)交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關(guān)單證的,由其開戶行按每筆委托收款業(yè)務(wù),每天收取罰金0.5元。
5.信用證結(jié)算
這種結(jié)算是付款單位把款項預(yù)先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉(zhuǎn)給收款單位,收款單位按照合同和信用證規(guī)定條件發(fā)貨后,銀行代付款單位付給貨款的結(jié)算方式。開出信用證的金額起點(diǎn),每份100元,每次清付款項起點(diǎn)為30元。信用證結(jié)算只能轉(zhuǎn)賬,不能提取現(xiàn)金。信用證有效期最長不超過60天。
(二)同城結(jié)算
同城結(jié)算是指同一城市或同一縣內(nèi)各單位之間經(jīng)濟(jì)往來的資金結(jié)算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的同城結(jié)算主要方式有:支票結(jié)算、同城委托收款結(jié)算、商業(yè)匯票結(jié)算、銀行本票結(jié)算。
1.支票結(jié)算
支票是出票人簽發(fā)的,委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
支票分為現(xiàn)金支票和轉(zhuǎn)賬支票。按《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定,現(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金;轉(zhuǎn)賬支票只能用于轉(zhuǎn)賬,不得支取現(xiàn)金。
支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規(guī)定事項之一的,支票無效。
單位簽發(fā)支票,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金,不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標(biāo)、撥款限額,都是空頭支票。對簽發(fā)空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。
支票實(shí)行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發(fā)的次日算起,到期如遇節(jié)假日順延。對過期支票,銀行不予受理。簽發(fā)支票時,要填寫當(dāng)天日期,不準(zhǔn)簽發(fā)遠(yuǎn)期支票。
支票的簽發(fā)只能由單位財會部門指定專人負(fù)責(zé),并加蓋存于銀行的預(yù)留印鑒,不準(zhǔn)委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準(zhǔn)涂改,也不準(zhǔn)出借、出租、轉(zhuǎn)讓給其他單位使用,也不準(zhǔn)攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額,不得低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的金額起點(diǎn)。
付款單位將已簽發(fā)的支票遺失時,應(yīng)出具公函后向開戶行申請掛失止付(登報聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進(jìn)已簽妥的支票遺失,應(yīng)出具公函,并經(jīng)付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請掛失。開戶單位將支款印章遺失,應(yīng)由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續(xù),并將賬戶余額核對相符,經(jīng)銀行同意后更換印鑒。
2.同城委托收款結(jié)算
同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據(jù),委托銀行向付款單位收取款項的一種結(jié)算方式。該結(jié)算方式不受金額起點(diǎn)限制。
同城委托收款結(jié)算與異地委托收款結(jié)算是不同的,主要區(qū)別是:
①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;
②同城委托收款結(jié)算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結(jié)算可用郵寄劃回與電報劃回資金。
3)商業(yè)匯票結(jié)算
商業(yè)匯票在異地和同城結(jié)算中均可使用。其余同前述。
4)銀行本票結(jié)算
銀行本票是申請人將款項交給銀行,由銀行簽發(fā)的,承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
本票自出票日起,付款期限最長不得超過2個月。
銀行本票具有可以代替現(xiàn)金用以流通的特點(diǎn),銀行見票付款。但是銀行本票與現(xiàn)鈔又有本質(zhì)的區(qū)別,它是介于現(xiàn)鈔和支票之間的一種結(jié)算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他款項往來的結(jié)算。收款人拿到本票時應(yīng)注意:本票是否屬真是否過期是否有涂改手續(xù)是否符合規(guī)定本票背書是否連續(xù)在同城結(jié)算中,銀行本票可以視同現(xiàn)金。
四、票據(jù)和票據(jù)行為
如前所述,我們可以清楚地看到在物業(yè)管理公司理財?shù)馁Y金結(jié)算中經(jīng)常會遇到各種各樣的票據(jù),作為物業(yè)管理公司的理財者也必須掌握票據(jù)方面的一些知識,本節(jié)就對票據(jù)作一個簡要介紹。
(一)票據(jù)
1.票據(jù)的概念
票據(jù)的含義有廣義和狹義。廣義的票據(jù)是指商業(yè)上的各種單據(jù),例如發(fā)票、提貨單、核單、保險單等等;狹義的票據(jù)是指按規(guī)定格式簽發(fā)和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據(jù)是狹義的票據(jù)。
票據(jù)是由出票人簽發(fā)的,約定出票人自己,或要求他人按照規(guī)定
期限向收款人支付一定金額并可流通轉(zhuǎn)讓的書面憑證。票據(jù)是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權(quán)債務(wù)關(guān)系的發(fā)生、轉(zhuǎn)移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權(quán)利財產(chǎn),持有票據(jù)的人有權(quán)在約定期限向票據(jù)債務(wù)人索取票據(jù)上所表明的貨幣金額。它經(jīng)過背書轉(zhuǎn)讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現(xiàn)成為融通資金的工具。
2.票據(jù)的特征
票據(jù)在長期的使用和流通過程中形成了各種特征,具體主要體現(xiàn)在:
①票據(jù)是一種有價證券。票據(jù)是一種表示財產(chǎn)權(quán)或債權(quán)的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價值。這種價值隨票據(jù)的設(shè)立而取得,隨票據(jù)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,占有票據(jù)就是占有了票據(jù)的價值。票據(jù)權(quán)力的行使以提示票據(jù)為條件,以交還票據(jù)償付票款為目的。
②票據(jù)是一種設(shè)權(quán)證券。票據(jù)上的權(quán)力和義務(wù),完全由票據(jù)行為創(chuàng)設(shè)。票據(jù)的權(quán)利和義務(wù)設(shè)立后,便于原對價關(guān)系相分離,到期必須償付。
③票據(jù)是一種法律要式證券。票據(jù)作為建立在信用基礎(chǔ)上的書面?zhèn)鶆?wù)的支付憑證,必須具備法律規(guī)定的必要形式和內(nèi)容。這就是說,票據(jù)必須具備法律要式,才能發(fā)生法律效力,否則票據(jù)無法律效力。換言之,在我國,凡符合《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定的票據(jù)才具有法律效力。
④票據(jù)是一種無因證券。票據(jù)是根據(jù)一定的信用行為等原因而產(chǎn)生的,它的設(shè)立是有因的。但是,票據(jù)一經(jīng)設(shè)立便具有獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,與它所產(chǎn)生或轉(zhuǎn)讓的原因相分離。持票人行使票據(jù)的權(quán)力時,不必向債務(wù)人證明取得票據(jù)的原因,只要具備法律要式,債務(wù)人應(yīng)無條件支付。
⑤票據(jù)是一種名義證券。票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù)須依據(jù)票據(jù)上所載名義來決定其效力。超出票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù),債務(wù)人概不履行。因此,票據(jù)可以說是一種名義證券。
⑥票據(jù)是一種流通證券。票據(jù)可以依據(jù)背書、交付程序而轉(zhuǎn)讓流通,這種轉(zhuǎn)讓流通無需通知債務(wù)人或征得債務(wù)人的同意,債務(wù)人也不能以未曾接到轉(zhuǎn)讓通知為理由而拒絕承擔(dān)義務(wù)。
⑦票據(jù)是一種返還債券。票據(jù)的債權(quán)人在接受給付時,必須將票據(jù)交還債務(wù)人,使票據(jù)關(guān)系終結(jié)。若票據(jù)金額是由次債務(wù)人因被追索而償還時,則債權(quán)人返還票據(jù)后,票據(jù)清償人可以向其前手進(jìn)行追索。
3.票據(jù)的種類
①匯票
按不同標(biāo)準(zhǔn),匯票還可分為:
a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。
b.按付款時間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠(yuǎn)期匯票。
c.按有無附屬單證,可分為跟單匯票和光票。
d.按流通領(lǐng)域的不同,可分為國內(nèi)匯票和國外匯票。
e.按使用貨幣的不同,可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。
f.按匯票上是否說明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。
②本票
a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業(yè)本票。
b.按付款時間的不同,可分為即期本票和遠(yuǎn)期本票。
c.按本票上是否說明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。
d.按本票產(chǎn)生基礎(chǔ)不同,可分為交易性本票和融資性本票。
③支票
a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。
b.按支票上有無劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。
此外,票據(jù)根據(jù)主債務(wù)人不同,可分為商業(yè)票據(jù)和銀行票據(jù);票據(jù)根據(jù)用途不同,可分為隨物性票據(jù)和融資性票據(jù)。
(二)票據(jù)行為
票據(jù)行為主要有以下八種:
1.出票
出票是創(chuàng)造票據(jù)的行為,即簽發(fā)票據(jù)。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據(jù)的要式和付款人的約定開出票據(jù),并加上自己簽章的行為。交付是物權(quán)的自愿轉(zhuǎn)移,是指票據(jù)持有者從一個人轉(zhuǎn)移至另一個人的行為。不得簽發(fā)無代價的票據(jù)用以騙取銀行或者其他票據(jù)當(dāng)事人的資金。
票據(jù)必須記載下列事項:
①表明某種票據(jù)的字樣;
②無條件支付的承諾或委托;
&
nbsp; ③確定的金額;
④付款人名稱;
⑤收款人名稱;
⑥出票日期;
⑦出票人簽章。
票據(jù)上未記載以上規(guī)定事項之一的,票據(jù)無效。
2.背書
背書是以票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓為目的的行為。通過背書,使票據(jù)的權(quán)利從背書人轉(zhuǎn)移至被背書人,由被背書人取得票據(jù)所有權(quán)。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據(jù)以背書轉(zhuǎn)讓或者以背書將一定的票據(jù)權(quán)利授予他人行使時,必須記載被背書人的名稱。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),背書應(yīng)當(dāng)連續(xù)即轉(zhuǎn)讓票據(jù)的背書人與受讓票據(jù)的被背書人在票據(jù)上簽章依次前后銜接。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),后手應(yīng)當(dāng)對其直接前手背書的真實(shí)性負(fù)責(zé)。背書不得附有條件,若背書時附有條件的,則所附條件不具有票據(jù)上的效力。背書人以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)后,承擔(dān)保證其后手所持票據(jù)承兌和付款的責(zé)任。背書人在票據(jù)上記載“不得轉(zhuǎn)讓”字樣,其后手再背書轉(zhuǎn)讓的,原背書對后手的被背書人不承擔(dān)保證責(zé)任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權(quán)代背書人行使被委托的票據(jù)權(quán)利,但被背書人不能再以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)權(quán)利。
3.承兌
承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質(zhì)上是一種附屬票據(jù)行為,但卻是確定付款人責(zé)任的一個重要步驟。
承兌有兩個具體行為:
(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)自出票日起一個月內(nèi)向付款人提示承兌。
(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據(jù)上作文字記載并簽章,表明對票據(jù)承擔(dān)支付義務(wù)。若提示承兌時,付款人不同意承擔(dān)支付義務(wù),則發(fā)生拒絕承兌行為。付款人對向其提示承兌的匯票,應(yīng)當(dāng)自收到提示承兌的匯票之日起3天內(nèi)承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)到期必須付款的責(zé)任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。
4.保證
保證是保證人對于出票、承兌、背書行為所發(fā)生的債務(wù)予以擔(dān)保的票據(jù)行為。保證的目的是為了加強(qiáng)票據(jù)的可靠性,提高票據(jù)的信用程度。保證人由票據(jù)債務(wù)人以外的他人擔(dān)當(dāng),其承擔(dān)保證責(zé)任。保證不能附有條件,附有條件不影響對票據(jù)的保證責(zé)任。被保證的票據(jù),保證人與被保證人對持票人承擔(dān)連帶責(zé)任。票據(jù)到期后不能付款的,持票人有權(quán)向保證人請求付款,保證人應(yīng)該足額付款。
5.貼現(xiàn)
貼現(xiàn)是持票人在票據(jù)未到期時,為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據(jù)轉(zhuǎn)讓行為。貼現(xiàn)有貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。具體情況,如前所述。
6.付款
付款是票據(jù)到期,持票人作出付款提示,主債務(wù)人支付票款的經(jīng)濟(jì)行為。見票即付的票據(jù),自出票日起一個月內(nèi)持票人應(yīng)向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據(jù),自到期日10天內(nèi)持票人向承兌人提示付款。在我國,匯票金額為外幣的,按照付款日的市場匯價,以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當(dāng)付款人依法足額付款后,票據(jù)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系結(jié)束。
7.退票
退票是指承兌人把申請承兌的票據(jù)或付款人把持票人用以付款提示的票據(jù)退還給持票人的行為。實(shí)際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。
8.追索
