第1篇 物業(yè)公司物業(yè)管理委托合同制定規(guī)范

物業(yè)公司物業(yè)管理委托合同的制定

一、制定物業(yè)管理委托合同應遵循的原則

1、合法性原則

《經濟合同法》第四條明確規(guī)定:制定經濟合同必須遵循國家法律和行政法規(guī),任何單位和個人不得利用合同進行違法活動,擾亂經濟秩序,損害國家利益和社會公共利益,牟取非法收入。制定物業(yè)管理委托合同是一種法律行為,它的制定及內容必須合法。所謂合法,就是指經濟合同的內容、程序、要點必須符合國家法律和法規(guī)的要求,只有遵循合法原則,才能得到國家的認可和具有法律效力,當事人的權益才能得到保護,并達到當事人雙方或多方制定經濟合同預期的后果。凡是違法的經濟合同,即使是當事人雙方自愿制定的,也是無效的。

2、平等互利、協(xié)商一致原則

物業(yè)管理委托合同是開發(fā)商(業(yè)主委員會)與物業(yè)管理企業(yè)之間制定完成的。開發(fā)商(業(yè)主委員會)與物業(yè)管理企業(yè)之間在法律上是平等的兩個行為主體。因此在制定物業(yè)管理委托合同、確定其管理內容時,應本著平等互利、協(xié)商一致,把目標物業(yè)管好的原則。具體地體現在以下兩個方面:

(1)經濟法律地位一律平等。作為經濟合同的當事人,不論其級別大小,所有制形式如何,也不論其經濟條件如何優(yōu)越,在簽訂物業(yè)管理委托合同的活動中,雙方處在平等的法律地位上共同協(xié)商,不允許一方以強勢欺壓另一方。

(2)雙方當事人意見表示一致。經濟合同是雙方當事人在意思表示一致的基礎上,充分表達了意見,經過協(xié)商一致而達成的協(xié)議,不允許任何一方違背對方的意志,而把自己的意見強加給對方,凡通過脅迫欺詐等手段把自己的意志強加給對方的,即使簽定了經濟合同也是無效的。

(3)雙方權利義務對等。簽訂物業(yè)管理委托合同的雙方都應平等享受權利和承擔義務,一方在從對方得到利益的同時,要付給對方相應的代價,而不能只享受權利而不承擔義務。例如廣大業(yè)戶(使用者)在享受物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)的環(huán)境、治安、綠化、道路等方面優(yōu)質服務的同時,也要承擔定期交付物業(yè)管理費用的義務。同樣,對物業(yè)管理企業(yè)來講,它有收取物業(yè)管理費用的權利,也承擔著業(yè)戶(使用者)提供一定優(yōu)質服務的義務。

二、物業(yè)管理委托合同的主要內容

目標物業(yè)通過公開招標(或邀標或議標)確定了物業(yè)管理單位之后,開發(fā)商(業(yè)主委員會,稱之甲方)就將代表全體業(yè)戶與物業(yè)管理企業(yè)(稱之乙方)簽署委托管理合同。物業(yè)管理委托合同主要內容有:

1、管理方式

目標物業(yè)的管理方式在委托管理中應明確。通常有自行管理、顧問管理、合作管理和全權委托管理四種。選擇那一種管理方式,一方面是開發(fā)商或業(yè)主委員會的意向;另一方面要結合目標物業(yè)的歷史、現狀等實際情況而定。但無論選擇什麼樣的管理方式,物業(yè)管理企業(yè)都要堅持權責對等原則。只承擔與其擁有的管理權限對應的管理職責。

2、管理權限

為保證有充分的管理權履行其管理職責,維持目標物業(yè)日常高效的管理運作,在委托管理合同中對管理權限的規(guī)定要明確、清晰、規(guī)范。

3、管理目標

管理目標就是目標物業(yè)的管理運作預期要達到的水準,這與物業(yè)的配套設施、設備狀況、使用者層次結構及素質狀況、業(yè)戶的心理期望值、管理費的收入狀況等因素密切相關。因此,制定管理目標,一定要結合目標物業(yè)的實際情況,在滿足業(yè)戶要求的同時,又要實事求是、客觀科學。

4、管理酬金

管理酬金是物業(yè)管理企業(yè)最主要的收入來源。管理酬金標準與物業(yè)管理的運作難度、水準要求,以及物業(yè)規(guī)模、競爭對手狀況、業(yè)戶經濟承受能力等因素密切相關。對于酬金堅持責權對等原則,以行業(yè)平均標準為參照,適當調整,提出雙方都可以接受的酬金標準。

許多開發(fā)商(業(yè)主委員會)根據目標物業(yè)狀況,按照國家物價部門關于物業(yè)管理服務費收取標準的規(guī)定來確定物業(yè)收費標準。通過企業(yè)內部成本核算,扣除必要成本、稅金后,剩下來再做管理酬金。

5、合作期限

從物業(yè)管理運作連續(xù)性以及物業(yè)管理服務質量來看,合作期不能太短。合作期太短,不利于物業(yè)管理企業(yè)在目標物業(yè)管理運作中去貫徹本企業(yè)的管理理念,形成與目標物業(yè)相適應的管理模式和特色,也難以體現其專業(yè)水準。一般合作期限都以三年或三年以上為宜。

6、經濟責任

在物業(yè)管理委托合同中應說明其各方應承擔的違約責任,主要有以下三點:

(1)因物業(yè)管理企業(yè)管理不善(而非使用人的原因)造成公共設施的損壞等經濟損失,須由物業(yè)管理企業(yè)負責賠償經濟損失,承擔經濟責任。

(2)業(yè)戶不得借故拖欠各項付款,如逾期不交,應額外支付滯納金。滯納金計算方法應在合同中或《管理公約》中明確規(guī)定。

(3)中斷合同的違約金賠償。雙方一經協(xié)商達成意向簽訂物業(yè)管理委托合同之后,如一方無正當理由而中斷合同的實行,則要賠償違約金。

7、爭議解決

房地產開發(fā)商(業(yè)主委員會)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動

中,碰到問題的出現產生了爭議是完全正常的現象。因此,在物業(yè)

管理委托合同中,必須明確出現糾紛以后的相應處理辦法。

三、物業(yè)管理委托合同的實例

附《物業(yè)管理委托合同》示范文本

物業(yè)管理委托合同

第一章總則

第一條本合同當事人

委托方(以下簡稱甲方):

受托方(以下簡稱乙方):

根據有關法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上,甲方將(物業(yè)名稱)委托于乙方實行物業(yè)管理,訂立本合同。

第二條物業(yè)基本情況

物業(yè)類型:

座落位置:市區(qū)路(街道)號

四至:東南西北

占地面積:平方米

建筑面積:平方米

委托管理的物業(yè)構成細目(略)

第三條乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)戶和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)戶和物業(yè)使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。

第二章委托管理項目

第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條公用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行管理,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設備設施、電梯、。

第六條市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、。

第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

第八條附屬配

套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理,包括商業(yè)網點、文化體育娛樂場所、。

第九條公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運、。

第十條交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條維持公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、。

第十二條管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住(用)戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十四條負責向業(yè)戶和物業(yè)使用人收取下列費用:

1、物業(yè)管理服務費;

2、;

3、;

第十五條業(yè)戶和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護,在當事人提出委托時,乙方應接受委托,合理收費。

第十六條對業(yè)戶和物業(yè)使用人違反業(yè)戶公約的行為,根據情節(jié)輕重,采取批評、規(guī)勸、警告、制止、等措施。

第十七條其他委托事項:

1、;

2、;

3、;

第三章委托管理期限

第十八條委托管理期限為年。自年月日起至年月日止。

第四章雙方權利義務

第十九條甲方權利義務

1、代表和維護產權人、使用人的合法權益;

2、制定業(yè)戶公約并監(jiān)督業(yè)戶和物業(yè)使用人遵守公約;

3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;

5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算;

6、在合同生效之日起日內向乙方提供平方米建筑面積管理用房;

7、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起日內向乙方移交;

8、當業(yè)戶和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時,協(xié)助負責催交或以其他方式償付;

9、協(xié)調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題;

10、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

11、。

12、。

第二十條乙方權利義務

1、根據有關法律法規(guī)及本合同的約定,制訂物業(yè)管理制度;

2、對業(yè)戶和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為,提請有關部門處理;

3、按本合同第十六條的約定,對業(yè)戶和物業(yè)使用人違反業(yè)戶公約的行為進行處理;

4、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務,但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方;

5、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施;

6、向業(yè)戶和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定,當業(yè)戶和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,告知有關限制條件,訂立書面約定,并負責監(jiān)督;

7、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;

8、每個月向全體業(yè)戶和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目;

9、對本物業(yè)的共用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內改、擴建或完善配套項目,須與甲方協(xié)商后報有關部門批準方可實施;

10、本合同終止時,乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。

11、。

第五章物業(yè)管理服務質量

第二十一條乙方須按下列約定,實現目標管理。

1、房屋外觀:;

2、設備運行:;

3、房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護:;

4、公共環(huán)境:;

5、綠化:;

6、交通秩序:;

7、保安:;

8、急修:;

小修:;

9、業(yè)戶和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到:%。

第六章物業(yè)管理服務費用

第二十二條物業(yè)管理服務費

1、本物業(yè)的管理服務費,由業(yè)戶按其擁有物業(yè)的建筑面積按每平方米元向乙方交納。

2、管理服務費的調整,按調整。

3、業(yè)戶出租其擁有的物業(yè),應當承擔物業(yè)管理服務費的交納,業(yè)戶與物業(yè)使用人另有約定的,從其約定,但業(yè)戶應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任;

4、業(yè)戶轉讓物業(yè)時,須交清轉讓之前該業(yè)戶應承擔的各項物業(yè)管理服務費用;

5、業(yè)戶和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的,按以下第項處理;

(1);

(2);

第二十三條乙方對業(yè)戶和物業(yè)使用人的房屋自用部分、自用設備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其他特約服務,由當事人按實際發(fā)生的費用計付,收費標準經甲方同意。

第二十四條房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用:

1、房屋共用部位的小修、養(yǎng)護費用,由承擔;大中修費用,由承擔;更新費用,由承擔。

2、房屋共用部位設施、設備的小修、養(yǎng)護費用,由承擔;大中修費用,由承擔;更新費用,由承擔。

3、市政公用設施和附屬的建筑物、構筑物的小修、養(yǎng)護費用,由承擔;大中修費用,由承擔;更新費用,由承擔。

4、公共綠地的養(yǎng)護費用,由承擔;改造、更新費用,由承擔。

第二十五條物業(yè)服務費用主要用于以下開支:

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

(6)辦公費用;

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;

(8)法定稅費。

第七章違約責任

第二十六條甲方違反合同第十七條的約定,使乙方未完成定管理目標,乙方有權要求甲方在一定期限內解決,逾期未解決的,乙方有權終止合同;否則造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十七條乙方違反本合同第五章的約定,未能達到約定的管理目標,甲方有權要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權終止合同,造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十八條乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費標準的,甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲

方經濟賠償。

第二十九條甲乙任一方無正當理由提前終止合同的,應向對方支付元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的,還應給予賠償。

第八章附則

第三十條自本合同生效之日起天內,根據甲方委托管理事項,辦理完交接驗收手續(xù)。

第三十一條甲、乙雙方可對本合同的條款進行補充,以書面形式簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十二條本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜,均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第二十六條甲方違反合同第十七條的約定,使乙方未完成定管理目標,乙方有權要求甲方在一定期限內解決,逾期未解決的,乙方有權終止合同;否則造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十七條乙方違反本合同第五章的約定,未能達到約定的管理目標,甲方有權要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權終止合同,造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十八條乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費標準的,甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十九條甲乙任一方無正當理由提前終止合同的,應向對方支付元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的,還應給予賠償。

第八章附則

第三十條自本合同生效之日起天內,根據甲方委托管理事項,辦理完交接驗收手續(xù)。

第三十一條甲、乙雙方可對本合同的條款進行補充,以書面形式簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第2篇 泰基物業(yè)公司物業(yè)管理要點規(guī)范

成都泰基物業(yè)公司物業(yè)管理要點

運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,確保物業(yè)的保值與升值。

人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁,增進了解與信任,以誠信為本提高管理服務的信譽。

結合所轄的物業(yè)建筑特點,導入切合實際的管理理念,以高效率的管理降低成本,轉變傳統(tǒng)思想觀念,全心全意為業(yè)戶服務。

為實現以上設想,擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。

一、一種模式

針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經驗的高層管理人員擔任,在管理工作中將根據本物業(yè)的實際特點采用有效的模式,并創(chuàng)造“管理由您評定,分分秒秒印證,點點滴滴做起,永遠讓您滿意”的模式效應,力求更好地滿足業(yè)戶的需求。

建議采用的管理體制是:企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。

管理思想是:安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。

追求目標是:社會效益、環(huán)境效益、經濟效益。

二、二項承諾

1.在一年內協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。

2.在兩年內協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。

三、三個重點

1.完善服務、誠信待人

物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè),為此企業(yè)將在今后的服務工作中,充分體現企業(yè)的服務宗旨和追求目標,奉行“以人為本,業(yè)戶至上”的原則和務實周到的工作理念,為業(yè)戶提供全方位、高品質的服務,并將日常服務工作緊密融合于管理之中,與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求,在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境。

2.環(huán)境管理責任到人

大廈的環(huán)境管理極為重要,如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住(工作)環(huán)境,是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們保潔工作責任到人,督導檢查、培訓落實到位,才能充分發(fā)揮每個人的才能,認真地去做好每天的工作,積極宣傳環(huán)保意識,使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài),為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。

3.安全、消防真抓實干

為確保業(yè)戶的生命、財產的安全,我們主張以切合實際的人員防范為主,以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念,建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管,使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常的管理中,建議派專人全天值班,負責所轄物業(yè)的安全管理工作,嚴格管理,防止易燃、易爆等危險品進入大廈,制定出與其相適應的應急處理安全操作程序,如發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。

四、四項措施

1.根據歷年來的管理經驗及相關條件,在對其加以完善的基礎上,將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析,科學制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。

2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊,使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等,使每一位員工了解工作規(guī)程,熟悉管理程序,達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。

3.我們時刻有著多方面的準備,永不間歇地實現物業(yè)管理項目的創(chuàng)新,不斷提出中肯意見,全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

4.我們將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓―上崗―再培訓―再上崗”的輪回培訓制度,不斷提高員工的工作技能與素質。