第1篇 物業(yè)管理招標一般工作程序

1.成立招標機構(gòu):

招標人在招標之前要成立物業(yè)管理項目招標機構(gòu)。招標機構(gòu)可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。 主要任務是:負責招標的整個活動;編制招標文件;組織開標、評標、決標和商務談判;與中標企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同

2.編制招標文件:

招標文件包括《招標公告》或《招標邀請書》、《招標書》、《投標單》、《投標企業(yè)資格審查表》、《投標須知》、《招標章程》、《招標項目說明書》、《物業(yè)服務合同》等。

3.發(fā)布招標消息:

招標單位可以根椐招標方式的不同,采用不同的途徑發(fā)布招標消息,如召開招標新聞發(fā)布會、公布招標公告(廣告)或函寄招標邀請書等。采取公開招標方式的,應當在公共媒體上公布招標公告。

4.招標單位的資格預審:

公開招標的招標人,可以根椐招標文件的規(guī)定對投標申請人進行資格預審,但招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審條件和獲取資格預審文件的方法。在資格預審合格的投標申請人過多時,可以由招標人從中選擇不少于3家資格預審合格的招標申請人。資格預審的主要內(nèi)容通常有:企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書、質(zhì)量認證證書、財務狀況、社會信譽、人員結(jié)構(gòu)、技術(shù)裝備、有無投票保證書;管理規(guī)模;以住業(yè)績,已承擔的項目,主要負責人的經(jīng)歷和企業(yè)背景情況等證明材料。經(jīng)資格預審后,公開始標的招標人應當向資格預審合格的投標人發(fā)出資格預審合格通知書,并告知獲得招標文件的時間、地點和方法。

5.發(fā)售招標文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等:

招標人應在招標公告規(guī)定的時間內(nèi),向符合條件的物業(yè)管理投標單位發(fā)售標書,并根椐實際情況,向他們提供有關(guān)設(shè)計圖紙,技術(shù)資料等,以利于投標單位在規(guī)定的期限內(nèi)編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標書。

6.組織投標單位現(xiàn)場勘察答疑。

投標單位在準備投標文件時,可能會向招標單位提出一些問題,要求招標單位給以澄清或解釋。招標單位應根椐具體情況,盡快安排有關(guān)工作人員,在指定的時間和地點召開投標前會議,或安排投標單位實地勘察物業(yè)現(xiàn)場,由招標單位負責對投標單位提出的問是給予解答或澄清,解答或澄清必須以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人,招標人對發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或修改的,應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前,澄清或修改文件為招標文件的組成部分。

7.接收和收存投標書 。

招標人要按招標文件規(guī)定的時間(公開招標的物業(yè)管理項目,自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于20日)、地點接受投標單位的投標文件。經(jīng)審查,如認為收到的文件各項手續(xù)齊全或符合招標文件規(guī)定,應向投標人出具標明簽收人和簽收日期的憑證,并妥善收存投標文件,對于在規(guī)定的時間之外送來的投標文件和沒有按招標文件中的要求辦理的(如沒有提交投標保證金),為無效的投標文件,招標人應該拒收,并原封不動地退回投標單位。

8.組織開標。

招標人應按招標文件中明確規(guī)定的時間和地點組織開標,開標時間由招標人主持,邀請所有投標人參加,招標人在招標文件中要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件都應在檢查密封后當眾給予拆封,并宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容,整個過程也可由招標人委托的公正機構(gòu)進行檢查并公正。公開召開的物業(yè)管理招標、開標答辯會,邀請業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機構(gòu)參加

9.評價和確定中標單位。

評標由招標人依法組建的評標委員會負責,在保密的情況下進行(除現(xiàn)在答辯部分外),評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成,成員為5人以上單數(shù),其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會應當按照招標文件的評標標準和方法,對投標文件進行評審和比較,并根椐標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評分,同時對評標結(jié)果簽字確認。完成評標后,應當向招標人提出書面評標報告,闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見,并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方,推薦不超過3名有排序的合格中標候選人,在評標過程中也可召開現(xiàn)場答辯會,但應當事先在招標文件中說明,并注明所占的評分比重。

招標人按照中標候選人的排序確定中標人,當確定中標的中標者放棄中標或因不可抗力提出不能履行合同的,招標人可以依序確定中標候選人為中標人。

10發(fā)出中標或未中標通知書。

招標人應在投標有效截止時限(投標有效期在招標文件中載明)30日前確定中標人,發(fā)出中標通知書,同時也應將中標結(jié)果通知所有投標人,并應

返還其投標書及投標保證書。

11.與中標單位簽訂物業(yè)服務合同。

招標方在通知投標單位中標時,應同時邀請中標單位在一定的期限內(nèi)與招標方簽度物業(yè)服務合同。如果中標單位在期限內(nèi)拒不簽約,則招標單位有權(quán)沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標保證金。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同,給中標人造成損失的,招標人應當給予賠償。

12.招標結(jié)束。

第2篇 籌備階段物業(yè)管理服務工作計劃方案

籌備階段物業(yè)管理服務工作計劃

物業(yè)籌備工作是項目施工建設(shè)接近竣工交付階段時,物業(yè)管理公司有組織、有計劃、有秩序開展的一系列人力、技術(shù)、文檔、設(shè)施設(shè)備、內(nèi)外協(xié)調(diào)等資源整合與準備活動?；诒卷椖康木唧w情況,國貿(mào)物業(yè)在計劃物業(yè)籌備工作時,擬重點抓住'人員選拔培訓'、'設(shè)施設(shè)備接管驗收'、'遷入服務與成品保護'等幾個主要環(huán)節(jié),在具體工作充分照顧本項目的服務需求,高質(zhì)量完成籌備期間的各項事務,擬定計劃如下:

類別內(nèi)容提交形式

確認類建議報告類提交方案類

工程類1、確定設(shè)備設(shè)施節(jié)點部位管理權(quán)責及設(shè)備的保養(yǎng)計劃標準√√

2、制定年度的節(jié)能計劃和方案√

3、制定機房管理制度√√

4、提交開業(yè)所需設(shè)備設(shè)施、物品材料及到貨時間表√

5、制定工程部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

客服類1、《客戶手冊》及客戶遷入流程的制定√√

2、制定有償服務項目、設(shè)施設(shè)置及收費標準√

3、提交項目標識標牌的數(shù)量、標準、樣式√√

4、制定物業(yè)部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

5、制定物業(yè)公司、客戶在突發(fā)事件中緊急處理程序√

6、提交迎接客戶遷入歡迎方案、重大節(jié)日及活動方案√

安保類1、制定緊急情況處理預案√

2、制定安全、防火管理制度√

3、制定安保部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

4、制定安保部后勤準備方案(宿舍、伙食、衛(wèi)生間、辦公用品、辦公室等)及與其配套的表格√√

車管類1、提交車位管理費收費標準√√

2、制定正式運行后地面交通組織方案√√

3、制定車管部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

人事行政類1、制定行政人事部崗位職責、工作指導書√√

2、制定工作流程、人事管理規(guī)章制度和表格√√

3、制定正常期物業(yè)人員考核標準和內(nèi)容,行政管理規(guī)章制度√√

財務類1、提交物業(yè)收費流程、停車場收費流程等的表格及臺帳√√

2、協(xié)助提交物業(yè)保險險種、保費標準√

3、能源費用統(tǒng)計、物資管理、財務報告等模板的制定√

4、制定財務核算體系框架草案√

5、制定財務部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

保潔類1、外墻清洗方案√√

2、制定綠化養(yǎng)護方案√√

3、制定環(huán)境部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√

外聯(lián)類1、協(xié)助提交政府相關(guān)部門適用于本物業(yè)的法規(guī)及規(guī)定√√

2、協(xié)助提交與外聯(lián)方聯(lián)系工作方式及協(xié)調(diào)內(nèi)容√√

3、協(xié)助提交各類審批報批手續(xù)的相關(guān)內(nèi)容及文件√√

第3篇 物業(yè)服務公司工作計劃總結(jié)管理規(guī)定

為落實公司目標管理,使公司整體工作方向保持一致,工作條理清晰,定位明確,提高工作效率,實行規(guī)范化管理,特制本制度。

二、適用范圍:公司各部門負責人。

三、內(nèi)容

1、各部門或項目根據(jù)公司和部門或項目的實際情況,制定本部門或本項目的月工作計劃、周工作計劃、月、周工作計劃采用統(tǒng)一格式編制,每月的工作計劃必須于當月的25日17:00前交行政人事部,每周五17:00前必須提交下周工作計劃到行政人事部。

2、各部門經(jīng)理或項目經(jīng)理應根據(jù)公司發(fā)展需要,圍繞公司領(lǐng)導下達的指令,對所管轄部門的月度或每周工作計劃進行整合,列出本部門或本項目的月度或每周工作計劃。

3、行政人事部于每月28日17:00前將各部門、各項目的月度工作計劃匯總呈送總經(jīng)理辦公司審批,于每周五17:00前將周工作計劃匯總呈送總經(jīng)理辦公司審批。

4、月、周工作計劃必須要有明確的工作任務、計劃完成日期、責任部門、責任人,工作應達成的重點目標等。

5、各部門各項目在編制月度與每周工作計劃時,必須對上周、上月的工作計劃作出工作總結(jié),正在進行的工作要說明工作進展程度,未能按期完成的工作計劃必須說明未完成的原因及預計完成時間。

6、工作計劃的跟進與實施:

(1)、各部門各項目的經(jīng)理應逐級下達工作計劃,明確工作的實施責任人,確保各項重點工作的落實。

(2)、各部門各項目經(jīng)理負責本部門重點工作的協(xié)調(diào)與監(jiān)控,負責協(xié)助落實各項重點工作。

(3)、各部門各項目經(jīng)理在執(zhí)行落實月度或每周工作計劃時,因擬定的工作計劃不能實行或中途終止時,應及時反饋行政人事部,編寫工作計劃變更表,并說明原因。

(4)、行政人事部于每周六、每月30日舉行工作總結(jié)會,會議內(nèi)容包含但不限于以下內(nèi)容:

a、通報上周、上月重點工作完成情況和工作計劃。

b、各部門通報近期工作中存在的問題和困難、及需要協(xié)助解決的事項。

c、公司對下階段工作提出要求和指引。

四、工作計劃管理

1、各部門沒有按時提交工作計劃、工作總結(jié)的,處罰款20元/次。

2、工作計劃與總結(jié)的內(nèi)容不完整(重要工作未列入、總經(jīng)理提示的重點工作未列入等),每遺漏一項罰款5元/次。

3、對工作計劃按時完成且完成質(zhì)量較好的,給予表揚,未完成的工作按《績效考核管理辦法》處理。

4、對于各部門各項目未完成的工作,如果因其他部門未配合或配合不好導致工作不能按時完成的,則根據(jù)具體情況對協(xié)助部門予以相應的處罰,對責任人處以20元/次的罰款。分不清責任的,由相關(guān)人員共同承擔,沒有責任人時,由直接領(lǐng)導負責。

5、為更好的掌握工作計劃的實行,各部門各項目的工作總結(jié)、計劃必須書面的方式報送行政人事部。

6、工作計劃與工作總結(jié)具體格式見附件。

第4篇 d醫(yī)院物業(yè)清潔管理工作標準

醫(yī)院物業(yè)清潔管理工作標準

一、醫(yī)院清潔作業(yè)規(guī)范

1、污染區(qū)作業(yè)

需要進入污染區(qū)作業(yè)時,應穿戴好服裝,鞋帽,手套,口罩等,清潔作業(yè)時,清潔工具及清潔用水等應分類使用,不得混用,防止交叉污染,清潔時要認真地按正確的操作規(guī)范進行作業(yè),清潔完畢后用消毒水進行有效滅菌處理。

2、無菌區(qū)作業(yè)

必須穿戴經(jīng)過消毒的服裝,口罩,帽子,水鞋,工作時必須非常小心,細心,做完清潔后物歸原位,有被污染過的東西及時處理。進入無菌區(qū)要得到醫(yī)生的同意,方可進行清潔作業(yè)。

3、污水池

清潔時應徹底清除一切污物和污漬,進行消毒滅菌處理。有專用清潔工具。

4、垃圾桶

垃圾桶專人負責,垃圾量超過一半應及時清倒,放置垃圾袋時檢查有無破口,更換垃圾袋后應清潔垃圾桶內(nèi)外避,保持衛(wèi)生,潔凈,干燥。

5、洗手間

洗手間的地面,大小便器,每天必須徹底沖刷,除掉一切污漬,進行有效滅菌處理,及時保潔。保持洗手間空氣無異味,清潔洗手間工具材料應專用,清潔完畢,清潔工具應清洗干凈。

6、辦公室

進入醫(yī)院辦公室,應先敲門并征得同意后方可進入,并說'對不起,我可以進來做清潔嗎'征得同意后,開始作業(yè),作業(yè)時應避免發(fā)生大的響聲,作業(yè)完畢,應詢問是否還有其他需要清潔的地方。

7、病房

進入病房,應先敲門,征得病人同意后方可進行清潔作業(yè),作業(yè)完畢,應詢問病人哪里做得不好,有什么事需要幫忙,有病人不滿意的地方需重新清潔作業(yè)。避免在病人休息和用餐時進行清潔作業(yè)。清潔作業(yè)應小心,不得碰撞或污染治療用的器具物品或藥品等物件。

8、物品

作業(yè)時,對臺面物品應征得同意后方可移動,清潔后物歸原位。不許隨意翻閱臺面的資料,記錄,翻看擺弄器皿及藥品。

9、說話

在作業(yè)時,辦公區(qū),病房不得大聲喧嘩,工作性交談也必須小聲進行,不許干擾醫(yī)護人員工作和病人休息。

二、清潔作業(yè)指導書

我們的服務對象:

病人,家屬,醫(yī)護人員

我們的承諾:

.讓病人,病人陪護,醫(yī)護人員工作,生活在一個潔凈,衛(wèi)生,舒適的環(huán)境中.

.病人,醫(yī)護人員是我們真正的老板,'我們要做到最好'是我們永無止境的追求.

.樂意讓病人,醫(yī)護人員,陪護人員滿意的員工,才是優(yōu)秀員工.

.我們所做的一切,就是令病人,醫(yī)護人員,陪護人員滿意.

第5篇 z項目物業(yè)裝修管理工作程序

1總則

1.1由于大規(guī)模的業(yè)主裝修一般在物業(yè)入伙后的一段時間里,因此對物業(yè)裝修的管理是前期物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。

1.2規(guī)范、嚴謹?shù)难b修管理,可以避免因裝修而影響物業(yè)安全、社區(qū)秩序、社區(qū)環(huán)境及鄰里關(guān)系等。

1.3相關(guān)定義

1.3.1特殊項目:指住宅以外的工業(yè)廠房、商鋪、辦公樓等裝修項目。

1.3.2施工設(shè)計圖:包括但不限于平面設(shè)計圖、單元立面圖、空調(diào)安裝圖、電力照明設(shè)計及用量圖、給排水設(shè)計圖和相關(guān)技術(shù)資料。

2相關(guān)職責界定

2.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負責審批特殊項目裝修及改變原房屋結(jié)構(gòu)的住宅裝修。

2.2管理處主任負責一般住宅項目裝修的審批。

2.3專責工程人員部門負責審核施工設(shè)計圖并實施施工工程檢查及驗核。

2.4客服主管部門負責接收申請、查驗資格、辦理證件及文檔管理。

2.5保安主管部門負責特殊項目的審批并實施施工安全檢查。

2.6財務部門負責收取裝修保證金及有關(guān)費用。

3工作程序

3.1前期準備

3.1.1資料準備:資料包括但不限于:a)裝修指南;

b)辦理裝修須知;

c)辦理裝修流程圖;

d)裝修管理協(xié)議;

e)裝修人員出入證;

f)表格(裝修申請審批表、裝修人員登記表、施工許可證、動火許可證、違規(guī)裝修整改通知書)。

3.1.2人員分工:管理處須指定專責的工程人員,負責一般項目的工程審核及裝修過程的監(jiān)管。新建項目在入伙與裝修交叉、裝修戶較多的情況下,可進行臨時分工,以確保裝修的有序進行。

3.2裝修申請手續(xù)的辦理及審批

3.2.1業(yè)戶提出裝修申請時,客服人員確認其業(yè)戶身份后,即向業(yè)戶提供《裝修指南》和《裝修申請表》,要求業(yè)戶填寫《裝修申請表》并提供裝修施工設(shè)計圖和相關(guān)技術(shù)資料。

3.2.2專責工程人員需認真審查業(yè)戶提交的《裝修申請表》和施工設(shè)計圖,必要時應會同業(yè)戶查看裝修現(xiàn)場。

3.2.3專責工程人員根據(jù)業(yè)戶提供的裝修資料及到現(xiàn)場了解的情況,在接到申請后的二個工作日內(nèi)提出意見,并做出如下處理:

a)符合要求的,在申請審批表上簽署意見后提交管理處主任審批。

b)不符合要求的,將不符合要求的原因在申請審批表上注明并簽字后交業(yè)戶,要求業(yè)戶修改施工設(shè)計圖,另行申請。

3.2.4管理處主任在收到工程人員審核后的《裝修申請審批表》和施工設(shè)計圖后三個工作日內(nèi),對業(yè)戶的裝修申請進行審批;對特殊項目進行審核后提交公司安全主管部門、總經(jīng)理審批;對不符合規(guī)定要求的申請,簽署意見后交工程人員處理。

3.2.5專責工程人員對管理處主任退回的裝修申請表按3.2.3b)的規(guī)定處理。

3.2.6裝修申請表獲批準后,專責工程人員通知業(yè)戶并要求業(yè)戶、施工單位與管理處簽訂《裝修管理協(xié)議》。

3.2.7業(yè)戶和施工單位到管理處交納裝修保證金裝修垃圾清運費(業(yè)戶委托)等費用,并由管理處人員為施工人員辦理出入證。

3.2.8管理處在業(yè)戶辦理完以上手續(xù)后,向業(yè)戶核發(fā)施工許可證,施工單位憑證進場施工。

3.3裝修施工的監(jiān)控

3.3.1監(jiān)管人員組成:工程人員、保安人員。

3.3.2監(jiān)管方式:裝修現(xiàn)場及公共區(qū)域巡查,人員物資出入控制。

3.3.3監(jiān)管內(nèi)容

3.3.3.1工程人員巡查內(nèi)容包括但不限于:

a)裝修項目是否在申報范圍內(nèi);

b)是否擅自改動原有系統(tǒng)(空調(diào)、對講、水、電、消防等);

c)現(xiàn)場防火措施;

d)工程進度及安全措施;

e)違章的及時處理;

f)裝修項目是否按審批要求執(zhí)行。

3.3.3.2保安人員巡查內(nèi)容包括但不限于:

a)檢查現(xiàn)場施工人員出入證件;

b)檢查現(xiàn)場防火措施(是否有滅火器等);

c)高空墜物;

d)環(huán)境污染(衛(wèi)生、噪音、刺激性氣味);

e)裝修現(xiàn)場是否符合物業(yè)分公司規(guī)定;

f)施工時間是否按規(guī)定執(zhí)行。

3.3.3.3人員物資出入控制

a)對施工人員的出入管理;

b)對裝修材料及工具的出入控制。

3.3.4巡查人員在監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的問題時,及時上報管理處,管理處向業(yè)戶及施工單位發(fā)送《違規(guī)裝修整改通知書》督促其整改,并按與其簽訂的《裝修管理協(xié)議》違規(guī)條款處理。

3.3.5裝修監(jiān)管過程須填寫《裝修巡查記錄表》,裝修完成后該表與相應的業(yè)戶裝修資料一起存檔。

3.4裝修完工后,管理處應通知業(yè)戶或施工單位交回施工人員出入證。

3.5對其他業(yè)戶或公共部位、設(shè)施可能存在影響的裝修,管理處按《裝修指南》規(guī)定的保修期,對完工后的裝修質(zhì)量進行跟蹤控制。

3.6裝修驗收及押金退還

3.6.1裝修完工后,施工單位與業(yè)戶應通知管理處進行竣工查驗要求,經(jīng)政府有關(guān)部門報批的工程(含特殊項目)必須提交政府部門驗收合格報告副本,管理處一般在二個工作日內(nèi)按批準申報的項目予以查驗。合格的由管理處主任在《裝修申請審批》的竣工查驗欄簽字;若不合格,則提出整改意見,直至查驗合格為止。

3.6.2查驗合格后即可退還業(yè)戶的裝修保證金,施工單位的保證金于裝修查驗合格三個月后,再經(jīng)管理處復驗確認無裝修質(zhì)量問題,扣除有關(guān)費用款項后,方辦理押金退還手續(xù)。

4相關(guān)文件與記錄

4.1裝修指南

4.2裝修管理協(xié)議

4.3辦理裝修須知

4.4辦理裝修流程圖

4.5wdwy-fr-mm7701裝修申請審批表

4.6wdwy-fr-mm7702裝修人員登記表

4.7wdwy-fr-mm7703施工許可證

4.8wdwy-fr-mm7704動火許可證

4.9wdwy-fr-mm7705裝修巡查記錄表

4.8wdwy-fr-mm7706違規(guī)裝修整改通知書

第6篇 某物業(yè)管理處保安員巡邏工作職責

物業(yè)管理處保安員巡邏工作職責

一、目的

全方位巡查物業(yè)管理區(qū)域,確保本物業(yè)區(qū)域內(nèi)安全,維持良好的工作和生活秩序。

二、適用范圍

管理處保安巡邏員

三、準備工作

按《保安員儀容儀表規(guī)定》和《保安交接班制度》

保安巡邏崗位職責

職務:保安巡邏員

報告上級:保安班長

四、工作范圍:

1、樓層巡邏

⑴、巡視各單元/安全通道,主要進出口,進行安全督導,清除通道的阻塞,防止破壞活動及對小區(qū)內(nèi)部有干擾的行動,并做好巡邏記錄。

⑵、巡查時,對二次裝修建筑垃圾單元清運工作,做好記錄,并及時跟進,對違反《裝修管理規(guī)定》、《裝修消防規(guī)定》應及時制止。

⑶、巡邏中發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備損壞,環(huán)境衛(wèi)生等所有非正常現(xiàn)象問題,應及時報告班長和有關(guān)部門,并做好記錄。

⑷、檢查小區(qū)內(nèi)各施工裝修工作人員的出入證件,制止不符合規(guī)定的行動。

⑸、及時發(fā)現(xiàn),查明可疑人員及事項。對突發(fā)事件、事故進行報警,并保護現(xiàn)場。發(fā)現(xiàn)火警或接到火警指令,要沉著冷靜,迅速趕往現(xiàn)場進行扶救,事后及時查明情況向上級報告。

⑹、對所有消防器材及消防通道、標記進行檢查,確保設(shè)施齊整,安全。

⑺、督促各崗位員工做好防火、防盜、防破壞的安全防范工作。

⑻、發(fā)揮工作主動性,積極參加培訓,搞好員工之間團結(jié)合作,完成上級交辦的其他任務。

2、外圍巡邏

⑴、按時上崗,負責小區(qū)外圍的安全秩序。

⑵、負責疏導門前機動車輛,使之停放有序,防止堵塞通道。

⑶、制止非停車區(qū)域內(nèi)停放車輛,制止不應該停放的車輛亂停、亂放。如有需要時要做出車輛扣押。

⑷、認真做好執(zhí)勤記錄及發(fā)生的各種事件詳細記錄、并報告班長。

⑸、認真為客戶服務,認真接待客戶投訴并及時上報班長。

⑹、小區(qū)綠化內(nèi)不應有閑人入內(nèi)。

⑺、隨時準備安光華路要求經(jīng)辦任何事宜。

第7篇 物業(yè)保潔工作管理控制程序

物業(yè)程序文件:保潔工作管理控制程序

1.目的

規(guī)范保潔工作作業(yè)流程,確保所轄區(qū)域的清潔衛(wèi)生質(zhì)量,為顧客提供良好的生活環(huán)境。

2.范圍

適用于公司各管理處的保潔工作。

3.定義

保潔工作:保潔員在管理區(qū)域內(nèi)從事的清潔衛(wèi)生等工作,其內(nèi)容主要包括:公共區(qū)域的地面清潔保養(yǎng)、公共設(shè)施/物品保潔、洗手間衛(wèi)生、收倒垃圾等工作。

4.職責

部門/崗位工作職責頻次/時間

品質(zhì)管理部負責制定保潔作業(yè)流程及檢查標準,監(jiān)督指導各管理處保

潔工作,保潔新技術(shù)、新方法的推廣應用。每季度至少一次

管理處經(jīng)理負責管理區(qū)域內(nèi)保潔工作的實施,并可根據(jù)自身特點制定

相應的保潔制度。每半月至少一次

環(huán)境管理負

責人負責落實保潔工作計劃,指導、監(jiān)督、抽查各崗位工作情況。每周至少兩次

保潔負責人1.現(xiàn)場日常保潔工作管理,巡視各崗位工作情況;

2.制定完善工作細則、合理調(diào)配保潔員;

3.用品用具的預備、領(lǐng)用和及時補充;

4.每月消耗材料統(tǒng)計匯總;

5.保潔月工作計劃制定,每周組織工作例會,并將有關(guān)信息及時上傳下達;

6.及時收集顧客意見并匯報;

7.對班員的月工作情況進行考核。每天至少一次

保潔員1.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、車行道、人行道、及公共配套設(shè)施、設(shè)備等的分布情況,以便于順利開展各項工作。

2.嚴格按照保潔程序文件、作業(yè)指導書,對責任區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行清掃、清潔,并不斷巡視,保持整潔。

3.積極鉆研本職崗位工作中的難點尋找解決的辦法,不斷提高自身業(yè)務技能。對不能解決的問題須及時匯報上級。

4.愛護保潔工具、用品,每次使用后應清洗干凈,并統(tǒng)一存放于指定地點;

5.收集顧客的意見和建議并及時向上級匯報。

會所服務員1.精通業(yè)務,熟練掌握會所內(nèi)各項服務設(shè)施的使用方法及規(guī)定,并正確引導顧客使用;

2.熟練掌握健身器材、音響系統(tǒng)、電視機的使用,并負責日常檢查、保養(yǎng)、保修工作;

3.嚴格遵守會所管理的有關(guān)規(guī)定,努力做好顧客服務接待工作;

4.收集顧客意見和建議,并及時向會所管理員匯報;

5.每天清理物品數(shù)量,調(diào)整物品擺放。

救生員1.嚴格執(zhí)行泳池管理規(guī)定,做好泳客驗證工作,勸離未經(jīng)管理處許可者下泳池游泳;

2.每天對泳池、按摩池進行吸塵、過濾、消毒、清潔工作,檢測水質(zhì)變化情況并及時調(diào)整,使水質(zhì)達到使用標準;

3.每天清潔、調(diào)整物品擺放、清理物品數(shù)量并記錄在《娛樂設(shè)施管理交接班記錄》本上;

4.正確操作水質(zhì)循環(huán)、過濾、消毒、清潔處理工作;

5.定期清掃泳池泵房,保持設(shè)備清潔衛(wèi)生。對設(shè)備運轉(zhuǎn)有異常情況,立即停機并報中心進行處理,同時必須立即向上級匯報;

6.做好泳池運行記錄;

7.留意泳客動態(tài),及時保護泳客安全。

5.方法及過程控制

5.1根據(jù)不同的場地和不同材質(zhì)的設(shè)施,合理選用清潔方法并采用適度的頻度,以達到清潔服務質(zhì)量的要求。

類別每日

至少一次每周

至少一次每月

至少一次每兩月

至少一次每季至少一次每年

至少一次備注

門1.玻璃門擦拭

2.防盜門擦拭1.住戶門擦拭

2.防火門擦拭

3.天臺門擦拭1.小區(qū)大門擦拭

2.圍欄擦拭

3.卷閘門擦拭

玻璃窗

(墻)大堂門玻璃擦拭玻璃窗(墻)/5m以下擦拭(樓內(nèi))外墻清洗一年一次春秋季節(jié)為好

地面1.大理石擦拭

2.瓷磚掃拖

3.膠質(zhì)掃拖

4.水泥地面清掃廣場磚清掃、沖洗1.辦公場所膠質(zhì)地板打蠟

2.外圍水泥地面沖洗1.大理石地面打蠟

2.辦公場所拋光氣溫零度以下不宜沖洗外圍地面

墻面大理石、瓷磚(高度2m以下)擦1次(樓內(nèi))1.內(nèi)墻涂料

2.水泥墻面除灰

3.大理石瓷磚2m以下(樓內(nèi))大理石瓷磚5m以下(樓內(nèi))外墻清洗一年一次春秋季節(jié)為好

天花每周除塵1次

標識牌擦拭

護手

欄桿多層住宅擦拭高層住宅擦拭

消防

樓梯掃拖(低層)掃拖(高層)

垃圾箱

煙灰盅

果皮箱抹

洗

擦垃圾桶洗

滅火器

消防栓樓道內(nèi)滅火器、消防栓擦拭地下室內(nèi)消防栓、滅火器擦拭市政消防栓擦拭

開關(guān)

燈罩樓內(nèi)開關(guān)擦拭2m以下大堂

燈罩(樓內(nèi))樓層燈罩

樓層壁燈樓外燈罩樓內(nèi)大堂吊燈

宣傳欄室內(nèi)除塵室外擦拭

樓內(nèi)

管道高度2m以下高度2m以上樓外管道(高空除外)地下室管道半年一次3年一次翻新、補刷

空調(diào)

通風口通風口除塵

(低處)風扇、通風口、空調(diào)濕擦風扇冬季裝保護罩

倒車欄

道閘

凸鏡讀卡器擦拭倒車鏡

道閘擦拭護欄車架沖洗

電梯轎廂、門轎箱、頂、門檻清潔

地毯大堂濕拖(膠質(zhì))

吸塵(毛質(zhì))清洗(膠質(zhì))毛地毯干洗(可外報)

家俱擦、(消毒)

健身器擦、消毒(室內(nèi))

架空層

空置房濕拖打掃

電話亭除塵干抹或濕抹

公園椅干抹或濕抹

園林

小品擦拭擦、沖洗氣溫零度以下不宜沖洗

運動

設(shè)施擦拭擦、沖洗、消毒半年刷油漆1次

溝渠

井蓋清掃沖洗、消殺清掏、

消殺夏秋季增加消殺次數(shù)

草坪燈濕抹

路燈桿濕抹

崗亭外部干抹或濕抹

垃圾

收集站沖洗、消殺夏秋季增加消殺頻數(shù)

報刊架

信箱干抹或濕抹

綠化帶

衛(wèi)生巡視

車庫濕拖

兒童娛樂設(shè)施擦拭沖洗

噴水池水井對設(shè)施內(nèi)水面上的雜物進行清潔沖洗、換水清潔

衛(wèi)生間地面半干濕拖

便池沖洗、刷、消毒墻面、隔板擦拭

地面沖洗擦拭衛(wèi)生間燈飾、房頂

5.2保潔工作各種具體工作方法執(zhí)行各作業(yè)指導書

5.2.1保潔員在日常對公共區(qū)域的各種地面進行清潔保養(yǎng)作業(yè)時,執(zhí)行《地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導書》。

5.2.2保潔員在日常對公共設(shè)施類物品的清潔與保養(yǎng)工作時,執(zhí)行《公共設(shè)施/物品保潔作業(yè)指導書》。

5.2.3保潔員日常在管理區(qū)域內(nèi)的洗手間進行保潔作業(yè)時,應保持清潔的衛(wèi)生環(huán)境,具體操作規(guī)定,執(zhí)行《洗手間保潔作業(yè)指導書》。

5.2.4保潔員日常在管理區(qū)域內(nèi)收倒生活垃圾的作業(yè)過程中,應保持環(huán)境整潔衛(wèi)生具體操作規(guī)定,執(zhí)行《收倒垃圾作業(yè)指導書》。

5.2.5保潔員在日常使用各種保潔設(shè)備進行保潔作業(yè)時,執(zhí)行《保潔設(shè)備操作指導書》。

5.2.6保潔員在日常針對保潔作業(yè)中各種污跡處理上,執(zhí)行《常用清潔劑使用作業(yè)指導書》。

5.2.7救生員在日常會所泳池管理工作中,執(zhí)行《泳池管理作業(yè)指導書》。

5.3保潔工作檢查標準

5.3.1保潔負責人在日常對各項保潔工作進行檢查時其標準,執(zhí)行《保潔工作標準與檢查作業(yè)指導書》

5.4保潔工作的質(zhì)量記錄

5.4.1管理處經(jīng)理、環(huán)境負責人在定期對現(xiàn)場保潔工作檢查時,須填寫《管理人員巡視記錄表》。

5.4.2管理處保潔負責人在日常巡視檢查時,須填寫《清潔工作每日巡查表》。

5.4.3管理處保潔負責人組織環(huán)境消殺作業(yè)時,須填寫《 消殺(毒)工作記錄表》。

5.4.4管理處保潔負責人在對保潔各項工作進行評估時,須編寫《 工作評估報告》。

5.4.5保潔員在對洗手間進行保潔作業(yè)時,須填寫《洗手間定時清潔記錄表》。

5.4.6會所服務員在每天工作結(jié)束后,須填寫《娛樂設(shè)施管理交接班記錄》。

6.支持性文件

tjzzwy7.5.1-h01-01 《地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導書》

tjzzwy7.5.1-h01-02 《公共設(shè)施/物品保潔作業(yè)指導書》

tjzzwy7.5.1-h01-03 《洗手間保潔作業(yè)指導書》

tjzzwy7.5.1-h01-04 《收倒垃圾作業(yè)指導書》

tjzzwy7.5.1-h01-05 《保潔設(shè)備操作指導書》

tjzzwy7.5.1-h01-06 《常用清潔劑使用作業(yè)指導書》

tjzzwy7.5.1-h01-07 《保潔工作標準與檢查作業(yè)指導書》

tjzzwy7.5.1-h01-08 《泳池管理作業(yè)指導書》

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy8.2.3-z01-f1《管理人員巡視記錄表》

tjzzwy7.5.1-h01-f1《清潔工作每日巡查表》

tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺(毒)工作記錄表》

tjzzwy7.4-z01-f9《工作評估報告》

tjzzwy7.5.1-h01-03-f1《洗手間定時清潔記錄表》

第8篇 物業(yè)項目管理處行政工作職責

物業(yè)項目管理處行政的工作職責

1、貫徹落實物管公司制定的行政管理制度,在做好管理處行政后勤支持的同時,控制及節(jié)約行政成本;

2、組織和監(jiān)督辦公行為規(guī)范的執(zhí)行,維護辦公環(huán)境的整潔、衛(wèi)生及安全;

3、負責管理處的各類物品采購和固定資產(chǎn)管理;

4、嚴格執(zhí)行保密制度,負責管理處文件、資料、檔案、圖書等管理。

1)管理體系文件的發(fā)放管理。

2)行政文件的收集、發(fā)放、傳閱、呈批、催辦、保存、注銷及檔案資料的立卷歸檔。

3)管理處合同、協(xié)議、評審記錄、業(yè)務信息等其它文件的整理。

4)指導管理處各部門的文件資料管理。

5)管理處各類書籍的購置、分類、保管、借閱、管理。

5、負責管理處會議的組織、安排、記錄及跟蹤落實;

6、根據(jù)公司規(guī)定,協(xié)助管理處主任進行管理處印章管理;

7、按照公司指引編制管理處行政辦公預算,并嚴格按照經(jīng)審批預算執(zhí)行及復核管理處日常辦公費用的支出。

8、完成其他日常行政事務性工作;

第9篇 綠景物業(yè)安全管理巡邏崗工作職責

物業(yè)安全管理巡邏崗工作職責

1、按照巡邏路線、巡查點進行巡邏,發(fā)現(xiàn)問題及時記錄、報告,對可疑人員及時進行盤查清理。

2、對管理服務區(qū)域單車、摩托車的不規(guī)則擺放進行整理,檢查車廂內(nèi)存放物資,發(fā)現(xiàn)可疑情況或安全漏洞應及時做出處理和報告。

3、對裝修管理進行監(jiān)控,對空置房進行檢查。監(jiān)督管理服務區(qū)域內(nèi)公共衛(wèi)生情況,發(fā)現(xiàn)不合格之處,及時通知相關(guān)人員進行處理。

4、檢查各路口消防通道是否暢通,消防設(shè)備器材是否完好無損,安全疏散標識是否醒目、正確,有無消防隱患。

5、注意公用設(shè)施、綠化地等情況,發(fā)現(xiàn)違章或受破壞,及時處理并向控制中心報告。

6、制止顧客、外來人員或部門員工的違章行為,維護公共秩序。發(fā)現(xiàn)可疑人員,必須及時通知控制中心并密切監(jiān)視,如其有違法、犯罪活動要設(shè)法制止,并及時報告上級處理。

7、將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題和異常事件記錄在《安全員巡查記錄表》上,并由責任人簽字確認。發(fā)現(xiàn)火情,按照《消防滅火操作辦法》執(zhí)行。

8、巡查中如遇到外來參觀人員,應觀察其是否有部門人員陪同,如沒有,應禮貌的上前詢問,并向控制中心匯報。

9、協(xié)助配合其他安全管理崗位人員和部門的工作,下午交接班時對安防系統(tǒng)進行檢查測試,認真完成交接班手續(xù)。

第10篇 物業(yè)管理工作程序范本

物業(yè)管理服務初步展示

萬事開頭難

良好的第一印象

物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)

策劃階段、前期準備階段 (前期準備)

啟動階段(物業(yè)交付使用初期)

日常運作階段(正常運作期)

策劃階段 1、早期介入

1.1檢討設(shè)計方案

(對日后管理不利因素作出改善建議)

1.2參與有關(guān)承建商會議,檢討進度;

1.3協(xié)助列出遺漏工程供發(fā)展商跟進;

2、制定物業(yè)管理服務方案:

1.1確定管理檔次

1.2確定服務標準

1.3財務收支預算

3、選聘/組建物業(yè)管理機構(gòu): 前期準備階段 1、機構(gòu)的設(shè)置/人員編制

2、人員選聘/培訓

3、編制公共公約/守則;

4、草擬工作細則;

5、設(shè)立財務制度;

6、物業(yè)租售的代理

啟動階段 1、物業(yè)的接管驗收

2、用戶入住

2.1宣傳物業(yè)管理

2.2協(xié)助用戶入住(衛(wèi)生、協(xié)助搬遷、協(xié)調(diào)交通)

2.3搬遷期間的安全

2.4裝修管理

3、產(chǎn)權(quán)備案/檔案資料的建立

4、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立

日常運作階段

日常管理/維護(房屋管理、設(shè)施管理等)

綜合服務(安全、環(huán)境、便民服務等)

配套設(shè)施的完善

系統(tǒng)的協(xié)調(diào)(內(nèi)/外)

房地產(chǎn)開發(fā)的一般過程 前期階段之重點管理

――從使用者可持續(xù)發(fā)展參與規(guī)劃

外部

配套設(shè)施:道路、商業(yè)、活動場所、垃圾處理等、

能源:水、電、氣、備用、發(fā)展

保安、消防: 車場、住宅、設(shè)備

人文環(huán)境:綠化布置/選種/高度/搭配、園林境觀策劃等

建筑材料:外墻、公共場所材料易維護和更換

科技運用:智能化、網(wǎng)絡等

室內(nèi)

物業(yè)規(guī)格:電梯數(shù)目/速度、底高度、洗手間數(shù)目、公共照明、空調(diào)采暖等

用戶單元:單元面積、管道、家電設(shè)備、陽臺綜合比例

內(nèi)部空間:使用功能分區(qū)明顯(社交與起居、休閑與家務)、細節(jié)空間(陽臺、吊柜)

環(huán)保材料:涂料、門窗、管線 物業(yè)管理介入的步驟

循序漸進

架構(gòu)設(shè)立――人員準備

工程技術(shù)――環(huán)境維護――安全管理

――物業(yè)服務――超量布置――正常運作

入住的前提條件

物業(yè)管理接管驗收完成

已同發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理 服務合同》

物業(yè)達到入住條件:

1、正式水電供應已通

2、設(shè)施設(shè)備驗收合格

3、管理處有固定辦公場所

什么是物業(yè)的接管驗收

是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交的過程,移交應辦理書面移交手續(xù)

是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗

在完成接管驗收后,整體物業(yè)連同設(shè)備就應移交給物業(yè)管理企業(yè)

物業(yè)的接管驗收的內(nèi)容包括:

主體建筑

附屬設(shè)備

配套設(shè)施

道路

場地

環(huán)境綠化

接管驗收的作用 明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系

確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)主的利益

為日后管理創(chuàng)造條件

物業(yè)接管驗收的法規(guī)條款

全國條例

第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料: (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料; (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料; (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件; (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

接管驗收的依據(jù)

1、建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》;

2、《工程竣工驗收報告》;

3、現(xiàn)行的施工、安裝技術(shù)規(guī)范,驗收規(guī)范;

4、設(shè)備使用說明書、設(shè)計資料和技術(shù)參數(shù);

5、消費者對質(zhì)量的一般要求。 接管驗收工作程序

一、查驗應提交的相關(guān)資料

新建房屋接管驗收應驗交的資料

產(chǎn)權(quán)資料(4項)+技術(shù)資料(14項)

原有房屋接管驗收應驗交的資料

產(chǎn)權(quán)資料(5項)+技術(shù)資料(3項)

掌握接管驗收的標準

新建房屋的接管驗收標準

質(zhì)量與使用功能的檢驗

原有房屋的接管驗收標準

質(zhì)量與使用功能的檢驗

危險與損壞問題的處理

接管驗收注意事項

準備、約定――驗收(復檢)――

交付――保修――爭議的解決 接管驗收中常見

非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問題

1、屋面滲漏水。

2、有防水要求的地面滲水。

3、外墻面滲水。

4、室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動。

5、抹灰層、面磚、油漆、墻紙等飾面脫落殘缺。

6、門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件。

7、廁所、廚房、盥洗室、陽臺積水、倒泛水。

8、供水、供熱系統(tǒng)漏水、漏氣、暖氣不熱。

9、電器、電線漏電,燈具安裝不牢。

10、排水管道堵塞,小區(qū)道路沉陷。

11、木地板、飾面磚不平整,發(fā)霉變色變形。

12、缺少信報箱、掛物鉤、晾衣架、門牌。 交接雙方的責任

為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前好房屋交驗收準備,及時書面提請物業(yè)接管單位

進行接管驗收,接管單位一般應在15天內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經(jīng)檢驗符合要求的,接管單位在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證,并應及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得投入使用

接管驗收時,交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法,并商定時間復驗,建設(shè)單位應按約返修合格,組織復驗。

房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故,應由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負責處理,如屬使用不當、管理不善的原因,是應由接管單位負責處理。

新建房屋從驗收接管之日起,應執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負責保修,并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實結(jié)算,也可在驗收接管時,雙方達成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用,由接管單位負責保修。

在接管驗收中如有爭議而又不能解決時,可申請當?shù)乜h級人民政府房地產(chǎn)管理機關(guān)進行協(xié)調(diào)或裁決。

堅持(繼續(xù))接管驗收

原則性與靈活性結(jié)合

細致入微與整體把握相結(jié)合

入 住 程 序

入住的概念

入住是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理完結(jié)相應手續(xù)的過程。

在我國香港和南方沿海城市,人們把“入住”又稱之為“入伙”。

業(yè)主入住前應準備的資料

(1)房屋買賣合同或建設(shè)單位開具的入住通知書

(2)用水(電)申請書

(3)業(yè)主(用戶)或法人代表身份證及復印件

(4)業(yè)主及家屬或法人代表一寸照片各二張

(5)代理人入住委托證明及代理人身份證

(6)法人購買者需提供法人資質(zhì)證明及其復印件

(7)法人購買者需提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證明及其復印件

(8)建設(shè)單位注明應提供的其它文件資料

業(yè)主守則主要內(nèi)容

入住準備

1、入住工作計劃

2、入住儀式策劃

根據(jù)物業(yè)管理的特點及小區(qū)實際情況,為了提高小區(qū)整體形象,有效加強與業(yè)主、用戶的溝通,通常由管理處組織舉行入住儀式。

3、環(huán)境準備

入住工作程序注意事項

合理辦理入住手續(xù),避免集中辦理產(chǎn)生混亂;

“一站式”和“專案小組”服務相結(jié)合,方便業(yè)主;

工作現(xiàn)場公開工作流程,提高效率和透明度;

設(shè)立專人引導車輛,維系有序現(xiàn)場;

明確修補隊伍的安排,重點屬單元室內(nèi)遺留問題的修補;

充分運用機會宣傳物業(yè)管理知識。

因故未能按時辦理入住手續(xù)的,按照《入伙通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理

入住時限的法律意義

入住時限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主、用戶辦理入住手續(xù)的時間期限。

按規(guī)定,當新建商品房符合了交付使用的條件,建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)應適時發(fā)出入住通知,約定時間辦理收樓手續(xù),通常業(yè)主應在約定時間期限內(nèi)辦妥房屋驗收手續(xù),如因特殊原因無法及時收樓,必須征得建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)同意。

裝修管理工作流程

物業(yè)管理裝修管理實務

建筑物按承重結(jié)構(gòu)分類 磚木結(jié)構(gòu)--一般用于單層建筑及村鎮(zhèn)住宅 磚-鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(即磚混結(jié)構(gòu))--一般用于6層左右民用建筑和中小型工業(yè)建筑 鋼-鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)--一般用于大型公共建筑及大跨度建筑 鋼結(jié)構(gòu)--一般用于超高層民用建筑和有特殊要求的工業(yè)建筑

哪些墻體屬于承重墻

大部分六層住宅均為磚混結(jié)構(gòu),房屋由磚墻承重。預制樓板擱置處的那堵墻即為承重墻。一般在房間中,長邊的墻多為承重墻。

高層住宅一般均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),由混凝土剪力墻、混凝土框架梁柱承重。一般磚墻均為非承重填充墻。廚房間、廁所間的分隔墻一般多為非承重墻;而混凝土墻面一般均為承重墻。 二次裝修程序

裝修的5個統(tǒng)一要求

(1)根據(jù)規(guī)定嚴禁的條款

(2)室內(nèi)統(tǒng)一要求

(3)公共及室外統(tǒng)一要求

(4)特別情況的要求

(5)裝修材料上的統(tǒng)一要求。

施工期間的管理

每日不少于3次的現(xiàn)場巡查

無證人員不得入小區(qū)

施工人員按區(qū)域工作

控制作業(yè)時間、拆打時間。

檢查裝修項目是否為核查過的項目。

檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求,如埋入墻體的電線是否穿管,是否用合格的套管

現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備,操作是否符合安全要求。

發(fā)現(xiàn)新增項目需指導用戶及時申報。

現(xiàn)場的材料堆放是否安全。

垃圾是否及時清運,有無亂堆放。

裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生。

裝修責任

(1)裝修戶責任

①凡因裝修施工造成損壞公共設(shè)施、設(shè)備及公共部位或給他人財物造成損失的,由裝修戶承擔全部責任及后果。

②因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等事故,裝修戶須負責修復(或承擔修復費用),并視情況予以必要的賠償。

③因裝修施工引起報修的,裝修戶應承擔全部維修費用。

(2)施工隊責任

①施工隊違反規(guī)定施工,不聽從勸阻和安排的,管理處有權(quán)責令其停止施工。

②施工隊需自行規(guī)范其行為。

③施工隊需具備安全意識。

常見違規(guī)行為

擅自開工

超負荷有電

改動煤氣管線

空調(diào)位置

改變門、窗、陽臺等樣式、顏色等

開鑿樓面

在室外添加設(shè)施

擅自動火作業(yè)

改變門的開啟方向

動用消防設(shè)施

隨意放置裝修材料和垃圾

違規(guī)使用電梯

不按時施工

施工證使用不當

。。。。。

住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法

中華人民共和國建設(shè)部令第110號

二○○二年三月五日頒布

2002年2月26日經(jīng)第53次部常務會議討論通過,自2002年5月1日起施行。

第五條 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,禁止下列行為:

(一)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案,變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間;

(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;

(四)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果;

(五)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

第六條

裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,未經(jīng)批準,不得有下列行為:

(一)

搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(二)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;

(三)拆改供暖管道和設(shè)施;

(四)拆改燃氣管道和設(shè)施。

第七條 住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的,應當經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案。

第八條 改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的,應當按照防水標準制訂施工方案,并做閉水試驗。

第九條 裝修人經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的,或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的,必須委托具有相應資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔。

第三章 開工申報與監(jiān)督

第十三條 裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前,應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報登記。

非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進行裝飾裝修,應當取得業(yè)主的書面同意。

深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定

深圳市人民政府令 第90號

第二條 承租人或其他使用人對房屋進行裝修,應經(jīng)房屋所有權(quán)人書面授權(quán)。

第四條 家居裝修應當保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關(guān)規(guī)定和標準。 家居裝修不得涉及公共設(shè)施、公共空間。 第二章 從業(yè)資格第八條 從事家居裝修者,應具備下列條件,并辦理工商注冊登記:一)有固定的辦公地點; (二)專業(yè)技術(shù)人員不少于3人,主要技術(shù)工人持有市主管部門頒發(fā)的上崗證;三)技術(shù)負責人具有3年以上裝修施工管理經(jīng)驗,并具有助理級以上技術(shù)職稱;四)注冊資本或資金數(shù)額不低于50萬元人民幣。

第九條 從事家居裝修者,應依市政府有關(guān)規(guī)章向市主管部門申領(lǐng)《承建資格證書》。

《承建資格證書》實行年度審驗制度。審驗內(nèi)容包括施工業(yè)績、施工質(zhì)量、安全生產(chǎn)和守法經(jīng)營情況等。

第三章 開工申報登記 第十四條 家居裝修工程實行開工申報登記制度。 居民在對家居進行裝修前,必須會同其委托的裝修者向物業(yè)管理單位申報登記,填寫由市主管部門統(tǒng)一印制的《家居裝修申報表》一式三份,如實申報裝修項目、標準、施工人數(shù)、擬開工時間和竣工時間等內(nèi)容,并提交裝修合同復印件、交驗裝修者《承建資格證書》原件,物業(yè)管理單位收件后應當出具回執(zhí)。 對符合條件者,物業(yè)管理單位收到開工申報登記申請后三個工作日內(nèi)予以登記。 居民和裝修者在辦理開工申報登記時,應分別向物業(yè)管理單位交納1000元裝修保證金。 第四章 施工現(xiàn)場管理 第十九條 家居裝修活動必須保證建筑物結(jié)構(gòu)和使用安全,禁止下列行為:一)改變房屋承重結(jié)構(gòu);二)在承重墻上穿洞,拆除連接陽臺的墻體、門窗;三)不適當增加樓面靜荷載,包括在室內(nèi)砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等;(四)任意刨鑿、重擊頂板、外墻內(nèi)側(cè)及排煙管道,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線;五)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層;六)使用不符合消防要求的裝修材料;七)其他違章裝修活動。 確需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、明顯加大負荷的,居民應委托建筑物原設(shè)計單位或有相應資質(zhì)的設(shè)計單位提出設(shè)計方案,報政府設(shè)計審批部門審批。 第七章 罰則 第三十八條 違反本規(guī)定第十二條,未取得《承建資格證書》承接家居裝修工程業(yè)務的,責令其停止違法行為,并處以違法所得兩倍的罰款,無違法所得或違法所得難以查清的,處以一萬元以上五萬元以下罰款。 第三十九條 違反本規(guī)定第十四條,未向物業(yè)管理單位申報登記擅自開工,或者在申報登記時提供虛假資料的,責令改正,補辦手續(xù),拒不改正的,可對居民、裝修者處以五百元以上一千元以下罰款。

案例一:

某日,某高層樓宇32樓b室(二層戶型)的業(yè)主向管理處報上一份裝修申報表,申請在陽臺裝一臺太陽能熱水器,管理處前臺工作人員審核后同意報裝修主管。裝修主管詢問情況時,發(fā)現(xiàn)地點不夠確認。于是,裝修主管去現(xiàn)場核實,但他核實情況后未同意裝修方案,并將申報表直接返還了管理處前臺工作人員,要求其檢查管理處裝修管理工作的各個工序。

案例分析:

第一,裝修主管對申報資料有疑問,說明資料填寫不明確,詢問中又發(fā)現(xiàn)業(yè)主申報地點與管理處對施工地點回答不一致,說明中間有疑問。于是裝修主管到現(xiàn)場核對,發(fā)現(xiàn)該戶申請的設(shè)置部位為共用天面,而非業(yè)主自用部分。這說明管理處前臺工作人員沒有準確把握有關(guān)規(guī)定盲目接受申請。所以將申報表直接返還了管理處,要求檢查各工序存在的問題并予以改進。

第二,管理處前臺工作人員在核查申報表

填寫情況時未認真落實所申報的情況及具體位置,填寫資料亦過于簡單,以至于上報后仍不明業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置,應對相關(guān)人員加強培訓和約束。

案例二:

某日,某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中,發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報擅自違章更換了4扇鋁合金窗。于是,巡樓員開出違章整改單,要求其進行整改。

案例分析:

此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問題,但仔細分析就不難看出,更換4扇窗是需要一定時間的。此案例中有如下問題需引起注意,第一,在發(fā)現(xiàn)問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況;

第二,大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié);

第三,開出違章整改單,必須說明違章的依據(jù)、要求整改的時限、以及拒不整改時將采取的措施,而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點。

案例三:

大堂巡樓員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有鋼材料堆放,即上前詢問,經(jīng)了解發(fā)現(xiàn)業(yè)主準備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓,為此,巡樓員告訴業(yè)主此項裝修工程應委托設(shè)計單位出設(shè)計圖,業(yè)主于是請裝修隊出了一張布置圖,但管理處認為不行。于是業(yè)主大為不滿,說管理處管得太多。 案例分析:

這個案例是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的。但處理結(jié)果卻是五花八門,尤其是管理處主任如果沒有正確的指導意識,往往會出現(xiàn)指導錯誤,從而導致不安全因素的產(chǎn)生。

第11篇 物業(yè)管理公司目標管理工作程序

物業(yè)管理公司目標管理程序

1.0目的

為確保公司質(zhì)量、環(huán)境目標的實現(xiàn),使其在相關(guān)部門和層次上得到分解,旨在增強客戶滿意。

2.0適用范圍

適用于公司質(zhì)量、環(huán)境目標及各部門目標的管理。

3.0職責:

3.1總經(jīng)理確保質(zhì)量、環(huán)境目標的制定。

3.2管理者代表負責質(zhì)量、環(huán)境目標的實施。

3.4各部門負責對目標的展開和分解。

3.5各目標負責人負責層次和職能目標的實施;

3.6綜合管理部負責對質(zhì)量、環(huán)境目標的管理與考核。

4.0程序

總經(jīng)理確保質(zhì)量目標的制定,管理者代表組織相關(guān)人員制定質(zhì)量、環(huán)境目標。

管理者代表確保質(zhì)量、環(huán)境目標在相關(guān)部門和層次上得到有效分解和展開。

各部門確保其目標在本部門各層次得到有效貫徹和實施。

管理者代表負責質(zhì)量、環(huán)境目標的管理與考核,各部門負責本部門的目標管理與考核。

5.0支持性工具

《目標展開表》

《目標管理與考核表》

編制:審核:批準:日期:

第12篇 物業(yè)管理工作內(nèi)容設(shè)定規(guī)范

物業(yè)管理工作內(nèi)容的設(shè)定

(一)日常管理工作

1.日常管理工作的內(nèi)容

(1)物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;

(2)房屋及建筑的公共部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理;

(3)住戶裝修管理;

(4)車輛管理;

(5)客戶檔案管理;

2、安全保衛(wèi)

(1)向當?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題,制定治安案件

發(fā)生率控制標準;

(2)制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例,保安員崗位職責及保安工作作業(yè)流程;

3、清潔綠化

(1)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設(shè)備的特點、制定清潔保潔率;

(2)制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業(yè)流程;

(3)制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標準及綠化管理規(guī)定;

(4)明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責及作業(yè)流程;

4、消防

(1)向當?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災發(fā)生控制率的標準;

(2)制定物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內(nèi)容、明確責任人;

(3)制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求;

5水、電設(shè)備的管理、維護

(1)了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患,制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時率和合格率控制標準;

(2)制定水、電設(shè)備的使用和維護條例及作業(yè)流程,以保證其達到應有的性能標準;

(3)制定水、電設(shè)備維護人員的管理規(guī)定及崗位職責;

6.房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護、管理

(1)了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問題及事故隱患率,制定相應的完好率、維修及時率及驗收合格率指標;

(2)制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定;

(3)制定房屋及公共配套設(shè)施維護人員的管理條例、崗位職責及作業(yè)流程;

(4)業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施,物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應的手續(xù),并制定對承租人的管理規(guī)定。

7.住戶裝修管理

(1)制定住戶裝修管理規(guī)定,明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理,完善裝修申報手續(xù);

(2)建立裝修檢查監(jiān)督制度,明確責任人,以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、

防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響;

8.車輛管理

(1)車輛管理包括機動車及非機動車的管理;

(2)制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進出、停放和行駛的管理規(guī)定,明確責任

人的崗位職責及作業(yè)流程;

(3)制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標準。

9.客戶檔案管理

(1)客戶檔案包括與客戶有關(guān)的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費記錄;

(2)建立客戶檔案的管理規(guī)定,明確責任人的崗位職責及作業(yè)流程。

(二)便民服務

.物業(yè)管理公司應在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務,具體項目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點及自身的實際情況而定。

1.便民服務

(1)可分為無償服務和有償服務兩類,內(nèi)容及價格應透明化;

(2)無償服務的成本費用從管理服務費中支出;有嘗服務的價格應按政府有關(guān)法規(guī)確定;

2.建立便民服務的管理程序及作業(yè)指導書,明確責任,規(guī)范服務人員的用語及行為。

(三)與業(yè)主日常溝通

1.與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容:

(1)通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關(guān)的事務;

(2)通過登門或約見的形式,定期或不定期拜訪客戶;

(3)通過組織專題或系列活動,開展社區(qū)文化活動;

(4)應邀參加或列席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

2.物業(yè)管理公司的高層管理人員應高度重視與業(yè)主的日常溝通,保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系。

3.如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時,物業(yè)管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施,而應通過正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。

(四)處理客戶投訴

1.物業(yè)管理公司應遵循公司的經(jīng)營原則,規(guī)范客戶投訴的處理流程;

(1)接到投訴時,首先要假定我們的工作存在問題;

(2)出現(xiàn)投訴,一定要及時向上反映信息;

(3)面對重大的投訴問題,第一負責人要親自處理;

(5)在滿足客戶的要求時,應遵循公司的經(jīng)營原則辦事。

2.物業(yè)管理公司應及時分析、總結(jié)客戶投訴的案例,并列入崗位培訓的教材中。

(五)營造社區(qū)文化

1.社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。社區(qū)文化活動促進社區(qū)文化氛圍的形成;社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。

2.物業(yè)管理公司應把營造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。

3.社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面:

(1)物業(yè)管理區(qū)的整體精神風貌;

(2)家庭的生活方式;

(3)住戶的鄰居關(guān)系;

4.建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設(shè)公約,通過設(shè)立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳,物業(yè)管理公司的各位員工應嚴格遵守,起模范表率作用。

5.社區(qū)文化活動有各種類型,包括:各類競技、表演、旅游、購物、培訓班、夏令營、節(jié)日慶?；顒右约爱?shù)卣M織的各類精神文明活動。

6.開展社區(qū)文化活動,物業(yè)管理公司應:

(1)分析住戶的構(gòu)成,充分了解住戶的需求;

(2)針對不同的層面,制定各類社區(qū)文化活動方案及經(jīng)費標準報業(yè)主委員會通過;

(3)提高并逐步改善活動場地。