第1篇 d物業(yè)工作服管理規(guī)定
經(jīng)典物業(yè)工作服管理規(guī)定
1.為了更好的保障職工對(duì)勞保的需求,合理發(fā)放、使用工作服,特制定本規(guī)定。
2.工作服是指凡在公司工作的聘用人員,在上班時(shí)間內(nèi)必須穿著的統(tǒng)一服裝。
3.換季服更換時(shí)間:工作服每年進(jìn)行兩次更換,定于六月上旬換領(lǐng)夏裝,十月上旬換領(lǐng)冬裝(由綜合部統(tǒng)一通知具體更換時(shí)間)。
4.更換范圍:工作服出現(xiàn)嚴(yán)重縮水,破損較大等無(wú)法穿著情況時(shí),確實(shí)不符合公司著裝要求者,需以部門為單位,經(jīng)部門經(jīng)理以上領(lǐng)導(dǎo)簽字,方可領(lǐng)用。
5.如遇特殊情況,如:鈕扣脫落、拉鏈輕度損壞等,應(yīng)隨時(shí)修補(bǔ)。如有人為損壞者,須照價(jià)賠償。
6.工作服應(yīng)建立個(gè)人帳簿,領(lǐng)用時(shí)需由本人簽字,且以舊換新。如有丟失者,應(yīng)及時(shí)寫明原因,視穿用年限賠償,領(lǐng)用后個(gè)人應(yīng)愛(ài)惜穿著使用。
7.工作服不許轉(zhuǎn)借本公司以外任何人員,如調(diào)離或調(diào)崗不需使用時(shí),應(yīng)先將工作服退回,方可辦理其它手續(xù)。
8.工作服應(yīng)保持干凈、整齊,非工作時(shí)間不得穿著使用,如有違反規(guī)定者,公司將給予處罰。
第2篇 物業(yè)管理合同簽定工作程序
物業(yè)管理合同簽定程序
1.目的
對(duì)物業(yè)管理合同在簽定前進(jìn)行評(píng)審,以確?？蛻粢竺鞔_,公司有能力滿足客戶要求。
2.適用范圍
適用于公司新承接及合同期滿的物業(yè)項(xiàng)目管理合同的簽訂。
3.引用文件
3.1質(zhì)量手冊(cè)4.3章。
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.3章。
4.職責(zé)
4.1總經(jīng)理或副總經(jīng)理負(fù)責(zé)合同評(píng)審的組織工作。
4.2保安部負(fù)責(zé)對(duì)清潔衛(wèi)生、綠化、消防安全、治安、信件收發(fā)、內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。
4.3工程部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保養(yǎng)運(yùn)行、維修管理等內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。
4.4財(cái)務(wù)室負(fù)責(zé)對(duì)管理收支費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。
4.5物管部負(fù)責(zé)對(duì)人力資源等內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。
5.工程程序
5.1合同的評(píng)審
5.1.1總經(jīng)理或副總經(jīng)理組織物管部、保安部、工程部、財(cái)務(wù)室對(duì)管理合同進(jìn)行評(píng)審。
5.1.2物管部、保安部根據(jù)現(xiàn)行物業(yè)管理的各項(xiàng)法規(guī)、條例及公司現(xiàn)有的資源能力對(duì)委托方在治安、消防安全、清潔衛(wèi)生、綠化、信件收發(fā)管理等各方面的要求進(jìn)行評(píng)審并記錄,提出滿足委托方要求應(yīng)增加的資源。
5.1.3工程部根據(jù)現(xiàn)行的各項(xiàng)有條例及公司現(xiàn)有的資源能力對(duì)委托方在設(shè)備保養(yǎng)運(yùn)行維修的要求進(jìn)行評(píng)審并記錄,提出需要增加的資源。
5.1.4財(cái)務(wù)室根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)及公司的有關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)的各項(xiàng)收支費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),零星維修服務(wù)收費(fèi)等方面進(jìn)行評(píng)審并記錄存檔。
5.1.5物管部根據(jù)有關(guān)的勞動(dòng)法規(guī)要求和公司管理的需要,對(duì)人力資源方面進(jìn)行評(píng)審,并記錄。
5.1.6制定物業(yè)管理方案的籌備小組根據(jù)各部門合同評(píng)審記錄、編制物業(yè)管理方案,按物業(yè)管理方案的制定(qp-2.1)文件執(zhí)行,修訂標(biāo)準(zhǔn)合同,報(bào)總經(jīng)理或副總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后提交法律顧問(wèn)咨詢,然后根據(jù)法律顧問(wèn)的意見(jiàn)修改后再報(bào)總經(jīng)理或副總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后形成合同草案。
5.2合同的磋商
5.2.1籌備小組制定合同計(jì)劃,并與委托方聯(lián)系約定時(shí)間進(jìn)行磋商。
5.2.2合同的磋商由總經(jīng)理或副總經(jīng)理組織,有需要時(shí)可安排各部門代表及法律顧問(wèn)參加。
5.2.3籌備小組對(duì)合同的磋商形成備忘錄。內(nèi)容包括討論的情況和修改的意見(jiàn)。
5.2.4總經(jīng)理或副總經(jīng)理決定合同需繼續(xù)磋商的,由籌備小組聯(lián)系,直至委托方達(dá)成一致意見(jiàn),現(xiàn)經(jīng)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)形成正式的物業(yè)管理方案和合同文本。
5.3合同的簽訂與公證
5.3.1籌備小組聯(lián)系合同雙方舉行簽署儀式,合同由總經(jīng)理或授權(quán)副總經(jīng)理與委托方簽署并加蓋公章。
5.3.2總經(jīng)理或副總經(jīng)理或法律顧問(wèn)認(rèn)為需要辦理公證的,由籌備小組辦理有關(guān)手續(xù)。
5.3.3合同簽署后正本由物管部專人保管,副本交財(cái)務(wù)部、工程部部門保管。
5.3.4籌備小組根據(jù)正式簽訂的合同修訂《物業(yè)管理方案》具體內(nèi)容參見(jiàn)qp-2.1《管理方案的制訂》。
5.4根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的管理方案、合同有關(guān)的法律法規(guī)編制業(yè)主公約及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并評(píng)定公司具有滿足規(guī)定要求的能力。
6.支持文件與記錄
6.1合同評(píng)審記錄(qr-1.1-01)
第3篇 物業(yè)顧問(wèn)管理工作內(nèi)容
項(xiàng)目物業(yè)顧問(wèn)管理工作內(nèi)容
一、前期介入階段
合作期限:由簽約之日起至華僑海景城一期入伙之日前二個(gè)月
結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目施工驗(yàn)收階段提供合理化建議,為今后開(kāi)展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。
(一)由顧問(wèn)團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察,通過(guò)研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖(包括土建和各類機(jī)電設(shè)備的)、項(xiàng)目模型等資料,了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范,確定項(xiàng)目檔次,協(xié)助管理商對(duì)管理檔次進(jìn)行定位。
(二)根據(jù)我司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn),從物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議,使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來(lái)業(yè)主的實(shí)際需要,又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。
1、考查整體工程進(jìn)度,協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案;
2、建筑設(shè)計(jì)(地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面)是否滿足物業(yè)管理的需求;
3、設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求;
4、對(duì)住戶室外空調(diào)機(jī)位置確定,冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建議;
5、根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價(jià)格建議;
6、管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn),管理用房位置的參考意見(jiàn)以及管理用房的布局;
7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下,為配合國(guó)際環(huán)保理念的推行,對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施,如感應(yīng)式開(kāi)關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
8、在空調(diào)工程施工前,根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對(duì)設(shè)計(jì)的修改建議;在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí),為便于以后維修管理,對(duì)需改變安裝位置和工藝的地方提出建議;
9、對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議,并依據(jù)我司對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場(chǎng)的了解,結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位,為發(fā)展商提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議,以供參考選擇。
10、從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;
11、根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等),提出糾正及修改建議;
12、給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面,提供修改意見(jiàn);
13、根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn),審查植物設(shè)計(jì)圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù),對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議;
14、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議;
15、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議;
16、對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長(zhǎng)久的美觀;
17、根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及zz物業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的物管經(jīng)驗(yàn)對(duì)管理商的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議;
18、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等,對(duì)管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級(jí)各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議;
19、對(duì)會(huì)所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢和建議。針對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,準(zhǔn)確推測(cè)準(zhǔn)業(yè)主層次,從實(shí)用性上建議會(huì)所適合經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目,在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步建議哪些項(xiàng)目可收費(fèi),哪些項(xiàng)目不宜收費(fèi),其原則在于先聚人氣,進(jìn)而達(dá)到既創(chuàng)造社會(huì)效益又有一定經(jīng)濟(jì)收益的目的。
(三)從業(yè)主/住戶使用的角度,提出專業(yè)建議:如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施;如從業(yè)主使用的角度提供戶型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的,以方便業(yè)主裝修及使用,減少將來(lái)物管的難度。
(四)從智能化的角度,提出專業(yè)建議:
1、考察整體工程進(jìn)度,提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃;
2、針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程的要求,對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議,并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況,提出增加智能化功能的建議;
3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案,方案要求功能完善、先進(jìn),設(shè)計(jì)合理、實(shí)用;
4、協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案,并對(duì)智能化設(shè)備的選型提出建議。
(五)從環(huán)保的角度,提出專業(yè)建議:
1、根據(jù)顧問(wèn)商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議;
2、對(duì)物業(yè)內(nèi)商場(chǎng)(商鋪)、餐飲、娛樂(lè)性場(chǎng)所的油煙、污水及噪音的處理建議;
3、根據(jù)會(huì)所增設(shè)的項(xiàng)目及物業(yè)配套設(shè)施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議。
(六)從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益:
1、物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等;
2、公共部分裝修材料的選用;
3、在空調(diào)設(shè)備安裝前,對(duì)設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢;在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí),對(duì)空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢;
4、協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格;
5、在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法;協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商;
6、根據(jù)管理商要求,提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、施工等的成功經(jīng)驗(yàn);
7、根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測(cè)算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi)用的咨詢;
8、解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;
(七)在施工過(guò)程中,協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況,盡力提高工程施工質(zhì)量,確保工程按計(jì)劃完工,同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。
(八) 指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作,確保工程質(zhì)量。
(九)指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作,對(duì)不合格處提出整改意見(jiàn),由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改,然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn),最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
(十) 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策,指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(十一)從創(chuàng)優(yōu)的角度,根據(jù)各級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn),提出專業(yè)改進(jìn)建議。
(十二)配合發(fā)展商樓宇營(yíng)銷宣傳、推廣工作之需要,提供zz物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、主
要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。
二、 實(shí)操指導(dǎo)階段
合作期限:共一年,由本物業(yè)首期入伙之日前二個(gè)月起計(jì),又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個(gè)時(shí)期。
前期籌備期
指一期物業(yè)入伙前,zz協(xié)助管理商從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為一期物業(yè)入伙做相應(yīng)籌備的工作時(shí)期。
(一)在發(fā)展商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí),協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改,并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法,確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。
(二) 協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制:
*協(xié)助管理商制定管理人員、操作層人員定編方案;
*協(xié)助管理商根據(jù)機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級(jí)各類崗位責(zé)任制。
(三)協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況,測(cè)算物管成本,提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),報(bào)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門審批。
*人工費(fèi)用測(cè)算;
*設(shè)備耗能費(fèi)用測(cè)算;
*設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測(cè)算;
*清潔定額費(fèi)用測(cè)算;
*園藝綠化項(xiàng)目的定額費(fèi)用測(cè)算等。
(四)協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員(管理層和操作層)組建工作隊(duì)伍:
*提供人員配置及相應(yīng)素質(zhì)要求的具體方案;
*協(xié)助對(duì)招聘人員進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考核。
*提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考計(jì)劃,并協(xié)助做好培訓(xùn)計(jì)劃;
*協(xié)助擬制員工在職培訓(xùn)年度規(guī)劃,并對(duì)規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度、落實(shí)情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo);
*協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行操作培訓(xùn);
*協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行常見(jiàn)故障診斷及設(shè)備管理培訓(xùn);
*就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助;
*提供物業(yè)管理收費(fèi)系統(tǒng)軟件使用培訓(xùn)。
(五)協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員(管理層和操作層),協(xié)助對(duì)各專業(yè)技術(shù)工人進(jìn)行考核及資格等級(jí)的評(píng)定,以確保人員素質(zhì)。
(六)協(xié)助制定入伙交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序:
*按照iso9000國(guó)際質(zhì)量保證體系文件協(xié)助本物業(yè)管理商制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
*協(xié)助成立入伙接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組。
*指導(dǎo)召開(kāi)各種入伙專題會(huì)議。
*協(xié)助發(fā)展商制定'三通'及其它項(xiàng)目入伙必備目標(biāo)方案。
*協(xié)助接管驗(yàn)收小組及有關(guān)人員與發(fā)展商、施工單位三方面共同組成聯(lián)合交接小組,并制定交接驗(yàn)收計(jì)劃。
(七)提供設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的全套程序、問(wèn)題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單,協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗(yàn)收工作(包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等)。
(八)指導(dǎo)管理商對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改,對(duì)維修保養(yǎng)工作的程序等 級(jí)進(jìn)行劃分,對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。
(九)協(xié)助管理商按iso9000體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān)資料、文件:
1、提供管理運(yùn)作所需的工作程序藍(lán)本,并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際協(xié)助管理商進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善;
2、協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序;
3、協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施;
4、協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件;
5、根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及操作手冊(cè)等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、安全規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件;
6、協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等項(xiàng)目管理方案;
7、協(xié)助管理商制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序,編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書;
8、協(xié)助制訂綠化操作標(biāo)準(zhǔn),擬制綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范;
9、提供員工手冊(cè)和人事管理制度示范文本,指導(dǎo)并協(xié)助編制員工手冊(cè)及人事工作相關(guān)制度;
10、提供質(zhì)量管理相關(guān)的各種記錄表格、樣本,并結(jié)合項(xiàng)目管理目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助管理商進(jìn)行修訂和取舍;
11、協(xié)助設(shè)置會(huì)計(jì)帳薄,建立會(huì)計(jì)核算體系;
12、協(xié)助建立健全財(cái)務(wù)管理制度。
(十)協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案;并就物 業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。
(十一)為管理商提供日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單,協(xié)助編制對(duì)外分包的有關(guān)程序,協(xié)助評(píng)價(jià)和選擇各專業(yè)分包方。
(十二)指導(dǎo)會(huì)計(jì)核算,幫助進(jìn)行財(cái)務(wù)成本分析,提高經(jīng)濟(jì)效益。
(十三)協(xié)助制定入伙前工作計(jì)劃:
*協(xié)助成立入伙領(lǐng)導(dǎo)小組。
*協(xié)助制訂入伙計(jì)劃。
*指導(dǎo)制定收樓、入伙必備文件資料,如《業(yè)主公約》、《住/用戶手冊(cè)》、《收樓須知》、《收樓指南》、《裝修申請(qǐng)登記表》等。
*指導(dǎo)制定管理費(fèi)預(yù)算,管理成本核算方案,根據(jù)本物業(yè)所在地政府物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定協(xié)助制定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
*協(xié)助制定入伙管理制度。
*協(xié)助發(fā)展商完善入伙必備條件(例如:通知發(fā)展商與當(dāng)?shù)剜]政部門聯(lián)系落實(shí)郵編、通郵時(shí)間及報(bào)刊訂閱等)。
*協(xié)助制定開(kāi)辦費(fèi)用清單、預(yù)算及采購(gòu)計(jì)劃。
*指導(dǎo)制定入伙后各專業(yè)服務(wù)分派方案。
*制定入伙期工作方案:如成立入伙期工作小組、場(chǎng)景布置、宣傳、人事安排、各種指引標(biāo)識(shí)等。
集中入伙期
指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來(lái)入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)收樓、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。本期時(shí)間短,工作量大、環(huán)節(jié)多,需豐富的工作經(jīng)驗(yàn)及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個(gè)工作環(huán)節(jié)中去,使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行,并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。因?yàn)榧腥牖锲谑菢I(yè)主第一次與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)打交道,第一印象的好壞,將決定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)日后長(zhǎng)期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開(kāi)展。
為此zz將提供以下顧問(wèn)服務(wù),以保證入伙工作順利進(jìn)行,為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ):
*指導(dǎo)成立入伙期各工作組,制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。
*`1制定入伙工作流程,緊急應(yīng)變方案等。
*協(xié)助發(fā)展商有關(guān)部門在集中入伙期間實(shí)行聯(lián)合辦公,提供一條龍服務(wù)。
裝修搬遷期
指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修,直至搬遷入住的工作時(shí)期。此時(shí)物業(yè)管理公司的工作難點(diǎn)有二:
*面對(duì)大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備,不侵害業(yè)主公共利益,同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患等。
*業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開(kāi)來(lái),從而避免被有效投訴,也是一個(gè)棘手的問(wèn)題。
為此,zz將提供一整套根據(jù)長(zhǎng)期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)的行之有效的管理辦法,有效幫助解決以上問(wèn)題,主要內(nèi)容包括:
*指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批程序,包括對(duì)裝修單位資質(zhì)、裝修圖紙等的審批。
*指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場(chǎng)管理工作流程。
*指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的裝修檔案。
*指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度,包括巡查管理制度、裝修時(shí)限管理制度等。
*指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收制度。
*指導(dǎo)建立裝修單位退場(chǎng)管理工作流程。
*指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的入住管理辦法。
*指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶搬遷管理辦法。
*指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶搬遷注意事項(xiàng)。
正常管理期
指物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開(kāi)展的工作時(shí)期。
此時(shí)zz主要提供的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容有:
*通過(guò)日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善發(fā)展商下屬物業(yè)公司之管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。
*指導(dǎo)建立嚴(yán)格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
*指導(dǎo)建立一整套具有可操作性且指標(biāo)量化的清潔、園藝綠化操作考評(píng)管理制度。
*指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制,提供專業(yè)財(cái)務(wù)收費(fèi)系統(tǒng)軟件并對(duì)該系統(tǒng)操作提供業(yè)務(wù)培訓(xùn)、使用指導(dǎo)等工作。
*指導(dǎo)建立樓宇機(jī)電設(shè)備及電梯的維修保養(yǎng)管理制度,如電梯五級(jí)(周、半月、月、季、年)保養(yǎng)制度等。
*按照iso9002國(guó)際質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。
*指導(dǎo)建立特殊場(chǎng)所(如會(huì)所等)物業(yè)服務(wù)管理方案。
*顧問(wèn)團(tuán)定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng),并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查,指出問(wèn)題,分析原因并提出整改意見(jiàn),跟蹤糾正落實(shí)情況:
各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況;
按iso9002標(biāo)準(zhǔn)對(duì)管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷,發(fā)現(xiàn)不符合,及時(shí)提出整改缺陷和糾正處理措施報(bào)告給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統(tǒng)長(zhǎng)期正常運(yùn)行;
檢查設(shè)備的完好率,對(duì)各專業(yè)系統(tǒng)故障進(jìn)行診斷,提供維修技術(shù)指導(dǎo),以便及時(shí)排除故障;
根據(jù)管理商運(yùn)作過(guò)程的實(shí)際情況,對(duì)涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充,對(duì)系統(tǒng)出現(xiàn)的問(wèn)題提出建議和解決方案;
對(duì)會(huì)所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場(chǎng)考察已裝修配置完畢的會(huì)所,根據(jù)會(huì)所的裝修格局和功能設(shè)置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達(dá)不到營(yíng)業(yè)要求,及時(shí)向發(fā)展商提出建議,以便達(dá)到預(yù)期效果;
根據(jù)合同要求,在物業(yè)評(píng)優(yōu)時(shí),向管理商提供物業(yè)管理各專業(yè)咨詢指導(dǎo):
* 各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的咨詢、指導(dǎo);
* 物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的咨詢、指導(dǎo);
* 物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)軟件資料整理的咨詢、指導(dǎo);
* 在清潔工作中對(duì)頑固污漬處理提供咨詢和指導(dǎo);
* 提供園藝綠化方面的咨詢、指導(dǎo)。
三、服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段
合作期限: 實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后的三個(gè)月。
服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是zz的顧問(wèn)團(tuán)在駐場(chǎng)顧問(wèn)撤出一段時(shí)間后,再次實(shí)地考察項(xiàng)目,對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評(píng),檢驗(yàn)其管理水平是否穩(wěn)定的同時(shí)提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡象,考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見(jiàn),并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限期完成整改,以確保zz物業(yè)所提供顧問(wèn)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。
(一)顧問(wèn)團(tuán)每季度對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考核評(píng)價(jià),并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中 存在的問(wèn)題或不足,給出書面整改意見(jiàn)及建議。
(二)解決遺留的疑難問(wèn)題,協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料,保證設(shè)備的完好,確保交接工作順利完成,物業(yè)管理正常運(yùn)行。
第4篇 學(xué)院物業(yè)管理工作應(yīng)急預(yù)案
學(xué)院物業(yè)中心物業(yè)管理工作應(yīng)急預(yù)案
一、電梯設(shè)備被破壞應(yīng)急預(yù)案
1、事件發(fā)生后,服務(wù)中心主任立刻帶領(lǐng)維修人員趕赴現(xiàn)場(chǎng),并通知電梯維保公司及學(xué)院相關(guān)處室負(fù)責(zé)人,及時(shí)查看設(shè)備損壞情況,了解電梯困人地點(diǎn)、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所在樓層等第一手資料。
2、迅速與所困業(yè)主取得聯(lián)系,安慰業(yè)主,穩(wěn)定業(yè)主情緒,安撫業(yè)主保持冷靜,耐心等待救援。不要盲目采取無(wú)謂的行動(dòng),以免使故障擴(kuò)大,發(fā)生危險(xiǎn)。專業(yè)電梯施救人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前,現(xiàn)場(chǎng)始終不能離人,要不斷與被困人員對(duì)話,及時(shí)了解被困人員的情緒和健康狀況。
3、若維修人員和電梯維保公司都無(wú)能力解救或短期時(shí)間內(nèi)解救不了,應(yīng)視情況向公安部門或消防部門求助。
4、在解救過(guò)程中,若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷(尤其是老人或小孩),應(yīng)立即撥打120急救電話,以便被困人員救出后即可進(jìn)行搶救。
二、火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案
1、無(wú)論何時(shí),一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭,如煙、油、味、色等異常狀態(tài),每一位員工都必須立即向消防控制室報(bào)警(注意現(xiàn)場(chǎng)異味,嚴(yán)禁在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)、對(duì)講機(jī)、電話報(bào)警,應(yīng)該脫離現(xiàn)場(chǎng)到安全區(qū)域后再報(bào)警,以防電火花引爆易燃?xì)怏w),請(qǐng)其派人查明真相,并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。
2、任何區(qū)域一旦著火,發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,切勿驚慌大吵大叫,同時(shí)報(bào)告119火警和物業(yè)管理辦公室。
3、如果是火災(zāi)發(fā)生初期較小,目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅。
4、如果火勢(shì)較大,自己難以撲滅,應(yīng)采取最快方式報(bào)警,報(bào)警要求:
a.起火地點(diǎn);
b.起火部位;
c.燃燒物品;
d.燃燒范圍;
e.有無(wú)人員被困;
f.報(bào)警人姓名;
g.報(bào)警人電話。
h.接應(yīng)人員等候地點(diǎn)及接應(yīng)人;
5、引導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)人員用濕毛巾捂住口鼻,迅速?gòu)陌踩ǖ莱冯x,同時(shí)告訴疏散人員不要使用電梯逃生,以防停電被困。
6、在撲救人員未到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)前,報(bào)警者與工作人員應(yīng)采取相應(yīng)的措施,使用火經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)附近的消防設(shè)施進(jìn)行撲救。
7、帶電物品著火時(shí),應(yīng)先切斷電源再滅火,嚴(yán)禁用水滅火,以防引發(fā)觸電事故。
8、值班人員一旦發(fā)現(xiàn)消控設(shè)備報(bào)警或接到火警報(bào)告后,應(yīng)立即通知秩序維護(hù)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn),并通知物業(yè)辦公室值班人員。
9、火情確認(rèn)后立即通報(bào)值班經(jīng)理、當(dāng)班領(lǐng)導(dǎo),由其迅速召集人員前往現(xiàn)場(chǎng)撲火、警戒、維持秩序和組織疏散。
10、詳細(xì)記錄火災(zāi)撲救工作的全過(guò)程?；馂?zāi)撲滅之后,組織有關(guān)人員進(jìn)行善后處理工作。
三、盜竊和破壞事件應(yīng)急預(yù)案
1、任何員工發(fā)現(xiàn)盜竊或破壞事件后,應(yīng)立即查清樓號(hào)、單元號(hào)、樓層等,并上報(bào)辦公室,由辦公室值班人員通知秩序維護(hù)員前往現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。
2.秩序維護(hù)員巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)有可疑人員在小區(qū)內(nèi)實(shí)施盜竊或破壞的,應(yīng)立即向秩序維護(hù)班長(zhǎng)或辦公室匯報(bào),如能處理的可及時(shí)處理,否則記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征等,以方便破案,并注意自身安全。
3、秩序維護(hù)部主管或辦公室接到報(bào)告后,視情況盡快組織適當(dāng)數(shù)量的人員趕赴現(xiàn)場(chǎng),盡可能制止盜竊和破壞行為,在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人,同時(shí)向警方報(bào)警。
4、秩序維護(hù)員在事件中捕獲犯罪嫌疑人,應(yīng)詢問(wèn)記錄后移交警方處理,并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù),嚴(yán)禁施刑拷打、審訊和扣押,并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。
5、若犯罪嫌疑人在警方到來(lái)以前已逃離現(xiàn)場(chǎng),秩序維護(hù)員人員應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),阻止任何人員進(jìn)入或接近現(xiàn)場(chǎng),并不得觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)任何物品和門窗,等候警方前來(lái)處理。
6、如在作案現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)有人受傷,應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)上,通知醫(yī)護(hù)人員前來(lái)救護(hù)。
7、在抓捕犯罪嫌疑人的過(guò)程中,若有需要可臨時(shí)關(guān)閉所有出入口,勸阻業(yè)主及訪客暫停出入,配合防止犯罪嫌疑人乘機(jī)逃逸。
8、警方人員到達(dá)后,秩序維護(hù)員應(yīng)積極提供線索,配合警方人員辦案。
9在事件中涉及財(cái)產(chǎn)損失和人員傷害,應(yīng)拍下照片或錄像,留下當(dāng)事人員和目擊者,供警方詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。
四、防暴炸應(yīng)急預(yù)案
1、發(fā)揮門崗秩序維護(hù)人員的觀察敏銳性,對(duì)外來(lái)人員、車輛嚴(yán)格把關(guān),尤其是要重點(diǎn)留意其是否攜帶違禁物品,并決定是否允許其進(jìn)入小區(qū);
2、對(duì)外來(lái)車輛,對(duì)其車牌、單位、姓名及探訪地址、出入時(shí)間做好登記,并憑借駕駛員有效證件換取臨時(shí)車輛出入證,車輛出行時(shí)做好檢查;
3、陌生外來(lái)人員進(jìn)入前要仔細(xì)詢問(wèn)有關(guān)拜訪業(yè)主信息,若回答不上來(lái)則要求其先用電話聯(lián)系業(yè)主,待業(yè)主同意后做好登記,方可進(jìn)入;
4、發(fā)現(xiàn)可疑物品處理必須慎重,不可隨意亂動(dòng),必要時(shí)及時(shí)報(bào)警處理。
第5篇 物業(yè)合同管理工作程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
--合同管理程序
1.目的
為合同的訂立、履行、保管提供指引,降低法律風(fēng)險(xiǎn),規(guī)范公司及各部門的合同管理。
2.范圍
適用于公司或公司某部門作為一方當(dāng)事人的所有合同和合同管理的各個(gè)階段。
3.職責(zé)
3.1總經(jīng)理辦公室是公司的合同管理部門。
3.2以公司名義簽訂的合同由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)管理。
3.3以部門名義簽訂的合同由本部門負(fù)責(zé)管理。
4.方法和過(guò)程控制
4.1合同的訂立
4.1.1合同的訂立應(yīng)遵循以下原則:
4.1.1.1事前簽訂原則
所有合同或協(xié)議應(yīng)在依照本程序完成訂立、審核、簽署、生效后才予以履行,不應(yīng)未簽合同即先行履行。
4.1.1.2合同審核原則
所有合同或協(xié)議需依照本程序相關(guān)條款所規(guī)定的程序報(bào)批,不得在合同內(nèi)容未經(jīng)審核的情況下即擅自簽訂或者直接報(bào)簽。采用合同標(biāo)準(zhǔn)文本或者政府有關(guān)部門制定的合同文本,且合同當(dāng)事人對(duì)合同條款沒(méi)有提出增加或者刪減的合同,可作為本原則的例外。增加補(bǔ)充條款的,視為對(duì)合同條款的增加或者刪減。
4.1.2合同內(nèi)容
4.1.2.1合同內(nèi)容一般應(yīng)包括但不限于以下條款:
a.當(dāng)事人的名稱或者姓名、住所、電話;
b.標(biāo)的;
c.數(shù)量;
d.質(zhì)量;
e.價(jià)款或者報(bào)酬;
f.履行期限、地點(diǎn)和方式:買賣合同以及其他涉及標(biāo)的轉(zhuǎn)讓(所有權(quán)、使用權(quán)或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓)的合同,應(yīng)以公司或項(xiàng)目所在地為合同履行地;在公司為付款方時(shí),應(yīng)將付款時(shí)間與對(duì)方當(dāng)事人履行義務(wù)的時(shí)間相結(jié)合,若對(duì)方履行義務(wù)時(shí)間較長(zhǎng),應(yīng)盡量選擇分期付款的方式。采購(gòu)、工程、勞務(wù)類合同合同期不得超過(guò)1年,以利于定期對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。
g.違約責(zé)任:包括構(gòu)成違約的條件、不構(gòu)成違約的除外條件、承擔(dān)違約責(zé)任的方式等;
h.解決爭(zhēng)議的方法。
4.1.2.2根據(jù)合同性質(zhì)與客觀需要,合同內(nèi)容還可以有保修、保密、驗(yàn)收、風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)利歸屬等條款:
a.工程合同、買賣合同等,在公司為付款方時(shí),應(yīng)有保修條款;
b.涉及知識(shí)產(chǎn)權(quán)(包括商業(yè)秘密)的合同,應(yīng)有保密條款和權(quán)利歸屬的條款;
c.涉及標(biāo)的轉(zhuǎn)讓(所有權(quán)、使用權(quán)或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓)或成果移交的合同,應(yīng)有驗(yàn)收條款和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)或轉(zhuǎn)移條款。
4.1.2.3合同內(nèi)容應(yīng)具體、確定,能明確界定各方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù);客觀情況在簽約時(shí)確實(shí)無(wú)法明確規(guī)定的,應(yīng)規(guī)定能明確權(quán)利、義務(wù)的依據(jù)。
4.1.3合同的草擬
4.1.3.1合同由經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)草擬,公司已制訂并實(shí)施合同標(biāo)準(zhǔn)文本的,應(yīng)采用標(biāo)準(zhǔn)文本。
4.1.3.2采用合同標(biāo)準(zhǔn)文本的,經(jīng)雙方協(xié)商,可以對(duì)標(biāo)準(zhǔn)條款進(jìn)行修改,也可增加補(bǔ)充條款,但必須履行合同報(bào)批手續(xù)。
4.1.3.3政府有關(guān)部門有強(qiáng)制性規(guī)定的,可采用所要求的合同文本;公司尚未制定或不宜采用合同標(biāo)準(zhǔn)文本的業(yè)務(wù),應(yīng)參照以往的合同或最相類似的合同標(biāo)準(zhǔn)文本或合同示范文本另行擬定合同。
4.1.4合同的報(bào)批
4.1.4.1合同報(bào)批前,經(jīng)辦部門須對(duì)對(duì)方的主體資格、履約能力、資信情況、恪守合同的信譽(yù)狀況及背景等進(jìn)行審查,并保存加蓋公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和相關(guān)資格證明。
4.1.4.2經(jīng)辦人員應(yīng)將草擬好的合同分別報(bào)部門經(jīng)理及公司相關(guān)部門審批,各審批部門應(yīng)在各自職權(quán)范圍內(nèi)對(duì)合同提出書面修改意見(jiàn),經(jīng)辦人員根據(jù)修改意見(jiàn)整理出最終的合同文本。
4.1.4.3不同性質(zhì)、類別和內(nèi)容的合同,審批程序可以有差異,但在合同范本有修改的情況下或公司沒(méi)有形成范本的、涉及總金額在5000元以上的合同,
必須經(jīng)過(guò)法律人員審核。并且將法律人員審核過(guò)的合同作為同類合同的范本,由總經(jīng)理辦公室存入'合同范本庫(kù)'。所有涉及款項(xiàng)收付的合同均須有財(cái)務(wù)人員審核。
4.1.4.4各管理處可以根據(jù)實(shí)際需要,對(duì)b類合同的范本動(dòng)議更改,填寫《文件更改申請(qǐng)表》由部門經(jīng)理簽署意見(jiàn)后報(bào)品質(zhì)部和法律人員審核,總經(jīng)理辦公室審批并備案。然后由申請(qǐng)部門在本部門范圍內(nèi)使用。
4.1.5合同的簽署
4.1.5.1 物業(yè)委托管理合同、公司與其它方簽訂的保險(xiǎn)及法律合同、公司統(tǒng)一結(jié)算的a類物資及其它采購(gòu)合同、電梯維護(hù)保養(yǎng)合同、小區(qū)改造施工合同、出租公司的物業(yè)或公司租賃其它物業(yè)的租賃合同、新管理處成立前管理處有關(guān)業(yè)務(wù)合同及其它由公司職能部門經(jīng)手簽訂的合同,均以公司名義簽訂,加蓋公司印章。其他合同以業(yè)務(wù)部門名義簽訂,加蓋業(yè)務(wù)部門公章。
4.1.5.2對(duì)于以公司名義簽定,對(duì)方須由法人代表或經(jīng)法人書面授權(quán)的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人親自簽約,法人授權(quán)書須與合同一同由總經(jīng)理辦公室保存。
4.1.5.3各審核部門在合同審批表上均簽字同意后,經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)辦理合同簽章手續(xù)。合同規(guī)定由雙方代表簽字并蓋章生效的,應(yīng)先由公司代表(法定代表人或者法定代表人委托的代理人)簽字,然后報(bào)公司總經(jīng)理辦公室蓋章,未明確加蓋公章的,應(yīng)盡量蓋合同專用章。
4.1.5.4公司合同專用章由公司總經(jīng)理辦公室主任負(fù)責(zé)保管,除非公司法定代表人或者總經(jīng)理簽字同意,否則不得向任何人出借。合同內(nèi)容在一頁(yè)以上的,應(yīng)在每頁(yè)加蓋騎縫章。條件允許的,每件合同應(yīng)保證公司擁有兩份原件。
4.1.5.5部門對(duì)外簽訂合同必須由部門經(jīng)理簽約,如經(jīng)理出差、假休原因應(yīng)委托分管總經(jīng)理助理簽約,不允許向下授權(quán)。
4.1.5.6體系文件中格式化協(xié)議或合同、顧客委托租賃協(xié)議,可以長(zhǎng)期授權(quán)形式(書面授權(quán)書)指定專人負(fù)責(zé)簽約。
4.1.5.7合同一般應(yīng)由雙方同時(shí)簽字蓋章;不能同時(shí)簽字蓋章的,應(yīng)避免我方先行簽字蓋章;對(duì)方簽字蓋章應(yīng)在我方報(bào)批審核程序結(jié)束之后進(jìn)行。
4.2合同的履行
4.2.1合同訂立之后,經(jīng)辦部門與經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)對(duì)合同的履行進(jìn)行跟蹤;財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)合同的收、付款內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督;公司其他相關(guān)部門應(yīng)對(duì)合同的履行給予必要的協(xié)助。
4.2.2經(jīng)辦人員應(yīng)密切關(guān)注合同的履行情況,按照合同規(guī)定及時(shí)行使我方的權(quán)利,全面履行我方的義務(wù),特別是對(duì)應(yīng)收、應(yīng)付款須及時(shí)報(bào)批結(jié)算,不得擅自延期履行。
4.2.3合同訂立后,因客觀條件發(fā)生變化需變更合同內(nèi)容,或者對(duì)方提出變更要求的,經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)向部門經(jīng)理請(qǐng)示,依照合同訂立的有關(guān)程序辦理報(bào)批,另行簽
訂合同或補(bǔ)充合同。
4.2.4合同訂立后,對(duì)方當(dāng)事人提出把合同的全部或者部分義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人的,或者我方需要將合同的全部或者部分權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人的,需由經(jīng)辦人員按照合同訂立的有關(guān)程序辦理報(bào)批,另行簽訂合同或補(bǔ)充合同。
4.2.5在合同當(dāng)事人發(fā)生或可能發(fā)生違約時(shí),或者發(fā)生與合同有關(guān)的爭(zhēng)議時(shí),經(jīng)辦人員須及時(shí)向部門經(jīng)理報(bào)告并知會(huì)公司相關(guān)部門,由公司相關(guān)部門協(xié)商并請(qǐng)示公司領(lǐng)導(dǎo)決定依法采取何種措施。
4.2.6合同的解除
4.2.6.1合同當(dāng)事人提出解除合同或因客觀條件發(fā)生變化(如不可抗力)需要解除合同的,參照合同訂立的有關(guān)程序辦理審批手續(xù),合同當(dāng)事雙方須就合同解除另行簽訂合同或補(bǔ)充合同。4.2.6.2合同一方當(dāng)事人提出合同約定的解除合同條件成就,據(jù)此要求或通知或以其他方式解除合同的,經(jīng)辦人員應(yīng)立即報(bào)部門經(jīng)理并知會(huì)公司相關(guān)部門,以決定解約條件是否成就或解約方式是否有效。
4.3合同的保管
4.3.1合同保管應(yīng)遵循下列原則
4.3.1.1及時(shí)歸檔原則;
4.3.1.2完整保存原件原則;
4.3.1.4便于查找原則。
4.3.2合同保管的范圍應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容:
4.3.2.1合同(包括附件);
4.3.2.2合同評(píng)審的相關(guān)記錄;
4.3.2.3合同訂立與履行過(guò)程中的所有書面材料。
4.3.3合同保管部門
4.3.3.1公司業(yè)務(wù)部門在職權(quán)范圍內(nèi),對(duì)以本部門名義簽訂的合同原件進(jìn)行保管。
4.3.3.2公司總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)以公司名義簽訂的合同的保管工作。因履行合同進(jìn)行款項(xiàng)結(jié)算而發(fā)生的單據(jù)由公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)保管。
4.3.3.3公司各業(yè)務(wù)部門以本公司名義對(duì)外簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)一式兩份(含一式兩份)以上,公司總經(jīng)理辦公室備份一份合同原件,業(yè)務(wù)部門保留一份影印件存檔,其他由合同其他當(dāng)事人和政府部門持有(具體份數(shù)根據(jù)合同當(dāng)事人和需要報(bào)批部門數(shù)目確定)。
4.3.3.4財(cái)務(wù)部可保存有付款內(nèi)容的合同影印件;其它部門因業(yè)務(wù)需要,可經(jīng)公司總經(jīng)理辦公室主任批準(zhǔn)保存有關(guān)合同復(fù)印件。
4.3.4合同的歸檔
4.3.4.1經(jīng)辦人員對(duì)合同履行過(guò)程中的各種材料,除款項(xiàng)結(jié)算與收、付款等原因而必須提交合同其他當(dāng)事人或者公司其他部門的材料外,所有材料應(yīng)在合同履行過(guò)程中作為合同附件及時(shí)妥善歸檔;并在發(fā)生糾紛需要法律人員協(xié)助解決時(shí),按要求將有關(guān)材料提交公司總經(jīng)理辦公室。
4.3.4.2與履行合同有關(guān)的材料必須提交給其他當(dāng)事人且公司沒(méi)有備份的,經(jīng)辦人員應(yīng)保留影印件并按4.3.4.1的規(guī)定處理。
4.3.4.3各部門合同管理員負(fù)責(zé)保管應(yīng)由本部門保存的所有合同,并依照《合同登記表》進(jìn)行分類、編號(hào)、登記、存檔,保證存檔的合同內(nèi)容完整,便于管理。
4.3.4.4所有合同均應(yīng)永久保存。
4.3.5合同的使用登記
4.3.5.1合同在歸檔之后,公司各部門調(diào)閱、復(fù)印合同須向總經(jīng)理辦公室申請(qǐng),并在《借閱登記表》中進(jìn)行登記。;絕密級(jí)合同的調(diào)閱,須經(jīng)總經(jīng)理辦公室主任與調(diào)閱者所在部門經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。
4.3.5.2歸還被調(diào)閱的合同時(shí),合同管理員應(yīng)當(dāng)場(chǎng)檢查合同是否有損壞、涂改或缺失,并予登記,由調(diào)閱者簽字確認(rèn);如合同有被損壞、涂改或缺失的情況,合同管理員應(yīng)及時(shí)登記并向總經(jīng)理辦公室主任及調(diào)閱者所在部門經(jīng)理做出書面匯報(bào)。
4.3.6合同的保管形式
4.3.6.1合同檔案保存形式為文本原件。
4.3.6.2為研究和借鑒需要,絕密級(jí)以外的合同可在保存文本原件的同時(shí),由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)以電子文檔形式存放,并設(shè)定訪問(wèn)權(quán)限。
4.3.7合同的保密
4.3.7.1各部門應(yīng)根據(jù)合同的重要性,將不同性質(zhì)和內(nèi)容的合同劃分適當(dāng)?shù)拿芗?jí)。
4.3.7.2合同密級(jí)一般分為絕密、機(jī)密和保密三級(jí)。絕密級(jí)合同僅限公司高層領(lǐng)導(dǎo)和為正常經(jīng)營(yíng)管理而必須知悉合同內(nèi)容的人員知悉;機(jī)密級(jí)合同僅限公司中層領(lǐng)導(dǎo)以上人員和為正常經(jīng)營(yíng)管理而必須知悉合同內(nèi)容的人員知悉;其他合同為保密級(jí),除為正常開(kāi)展業(yè)務(wù)所需外,不得對(duì)外傳播(集團(tuán)內(nèi)各公司之間的交流除外)。
4.3.7.3合同經(jīng)辦人員、合同管理員對(duì)合同的保密負(fù)責(zé);所有有條件知悉合同內(nèi)容的人員都應(yīng)按密級(jí)要求對(duì)合同內(nèi)容予以保密。
4.3.7.4經(jīng)辦部門須在合同扉頁(yè)上注明本合同的密級(jí)。
4.4.公司總經(jīng)理辦公室可根據(jù)公司合同管理的需要,會(huì)同相關(guān)職能部門就公司某類合同管理制定具體實(shí)施辦法。
5.質(zhì)量記錄表格
**wy7.2.2-z02-f1《合同登記表》
第6篇 物業(yè)服務(wù)中心交樓工作管理規(guī)定
為明確交樓流程及各種工作程序,使相關(guān)部門互相配合,保障交樓工作的順利進(jìn)行,特制定本規(guī)定。
第一章總則
第一條本規(guī)定適用于服務(wù)中心、工程部及相關(guān)部門;
第二條服務(wù)中心主要負(fù)責(zé)交樓資料和物品的準(zhǔn)備;交樓籌備方案的擬定,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后報(bào)相關(guān)部門具體實(shí)施;交樓現(xiàn)場(chǎng)的布置;為新業(yè)主辦理收樓手續(xù);帶領(lǐng)新業(yè)主進(jìn)行房屋的驗(yàn)收手續(xù),并抄錄水電表的底數(shù);整理新業(yè)主的收樓資料,并輸入電腦生成物業(yè)管理費(fèi)等工作;
第三條督導(dǎo)室主要負(fù)責(zé)新業(yè)主收樓資料的存檔及查詢工作。
第四條工程部主要負(fù)責(zé)的工作:
1)物業(yè)前期介入,驗(yàn)收房屋的工程質(zhì)量;
2)設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位一同進(jìn)行房屋的接管驗(yàn)收工作;
3)與施工單位進(jìn)行房間鑰匙的交接;
4)帶領(lǐng)新業(yè)主進(jìn)行房屋的驗(yàn)收手續(xù),并抄錄水電表的底數(shù)。
第五條環(huán)衛(wèi)部主要負(fù)責(zé)新交樓宇公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生及交樓現(xiàn)場(chǎng)的保潔工作。
第六條保安部主要負(fù)責(zé)交樓現(xiàn)場(chǎng)的保安治安工作及園區(qū)車輛出入的管理。
第七條辦公室主要負(fù)責(zé)為交樓人員提供后勤保障工作。
第二章交樓準(zhǔn)備工作
第八條服務(wù)中心根據(jù)集團(tuán)公司銷售部提供的新樓宇交樓時(shí)間,提前20天出臺(tái)《交樓籌備方案》,主要確定交樓時(shí)間、地點(diǎn)、人員配備、各部門相關(guān)人員的工作職責(zé)和工作要求。
第九條服務(wù)中心須根據(jù)《交樓籌備方案》的內(nèi)容準(zhǔn)備交樓所需的各項(xiàng)資料及物品,主要包括:
1)服務(wù)中心負(fù)責(zé)填寫采購(gòu)計(jì)劃并催辦辦公室準(zhǔn)備交樓所需辦公用品。并填寫業(yè)主檔案袋;
2)督導(dǎo)室負(fù)責(zé)與集團(tuán)銷售部聯(lián)系,拷貝新收樓的業(yè)主資料,以便進(jìn)行業(yè)主身份的核查與審查;
3)督導(dǎo)室負(fù)責(zé)打印《業(yè)主鑰匙簽收本》、《銀行帳號(hào)登記本》等交樓所需相關(guān)資料;
4)服務(wù)中心須對(duì)《住戶手冊(cè)》、《住戶檔案表》、《樓房交接驗(yàn)收表》等,根據(jù)新交樓的總戶數(shù)進(jìn)行盤點(diǎn)。如數(shù)量不夠,須及時(shí)填寫采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行申購(gòu)和印刷;
5)服務(wù)中心須準(zhǔn)備《物業(yè)公司簡(jiǎn)介》、《金碧花園簡(jiǎn)介》、《金碧花園配套設(shè)施簡(jiǎn)介》等宣傳材料。
第十條工程部須提前1個(gè)月進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收的前期介入工作,記錄工程質(zhì)量問(wèn)題,及時(shí)反饋施工單位和裝修單位進(jìn)行整改,并將記錄及整改情況上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。
第十一條工程部在交樓前3天與施工單位交接房間鑰匙,后與服務(wù)中心進(jìn)行交接。交接時(shí)應(yīng)登記條數(shù),并掛于鑰匙板上。鑰匙與房號(hào)須一一對(duì)應(yīng)。
第十二條服務(wù)中心在接到鑰匙后,須抽樣核查所交鑰匙是否與房號(hào)吻合,是否能夠打開(kāi)房間大門。如有鑰匙與房間不符的,須及時(shí)知會(huì)維修中心。維修中心及時(shí)與施工單位聯(lián)系處理,確保鑰匙的準(zhǔn)確性。
第十三條服務(wù)中心設(shè)專人負(fù)責(zé)交樓現(xiàn)場(chǎng)的布置工作,落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)物品的擺放與宣傳物品的懸掛位置,交樓現(xiàn)場(chǎng)主要設(shè)集團(tuán)財(cái)務(wù)與銷售處、現(xiàn)場(chǎng)咨詢處、交樓處、業(yè)主填表處、家政服務(wù)及房屋中介等。保安部應(yīng)配合服務(wù)中心做好物品的搬運(yùn)及擺放工作。環(huán)衛(wèi)部負(fù)責(zé)在現(xiàn)場(chǎng)擺放花草盆景,并將現(xiàn)場(chǎng)打掃干凈。辦公室負(fù)責(zé)落實(shí)飲水機(jī)等后勤設(shè)備。
第十四條服務(wù)中心應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)辦理收樓手續(xù)各項(xiàng)環(huán)節(jié)的工作,做到分工明確,責(zé)任到人。
第三章交樓工作程序
第十五條業(yè)主辦理收樓手續(xù)應(yīng)首先到現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置的財(cái)務(wù)和銷售處開(kāi)單交款,憑《準(zhǔn)予入通知書》到物業(yè)公司辦理收樓手續(xù)。一般情況下,沒(méi)有《準(zhǔn)予入住通知書》的業(yè)主不予辦理手續(xù),也不可驗(yàn)收房屋。
第十六條服務(wù)中心負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理收樓手續(xù)。業(yè)主須出示身份證原件及復(fù)印件,填寫《住戶檔案表》、《住戶手冊(cè)》之業(yè)主公約存根,登記銀行帳號(hào)或現(xiàn)場(chǎng)辦理委托劃帳手續(xù)。委托收樓的,還須提供《業(yè)主委托書》、委托人及被委托人的身份證及復(fù)印件。
第十七條收樓資料備齊后,為業(yè)主辦理房間鑰匙的交接手續(xù)。業(yè)主須在《鑰匙簽收本》上簽名,并注明領(lǐng)取的條數(shù)和時(shí)間,然后由物業(yè)助理或者維修技工陪同業(yè)主前往驗(yàn)收房屋。
第十八條物業(yè)助理或維修技工陪同業(yè)主驗(yàn)收房屋時(shí),須認(rèn)真填寫《樓房交接驗(yàn)收表》上準(zhǔn)確記錄業(yè)主所發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題。驗(yàn)收完畢,抄錄水電表底數(shù),將水電及門窗完全關(guān)閉。驗(yàn)收人和業(yè)主須在《樓房交接驗(yàn)收表》上簽字確認(rèn),并注明時(shí)間,必要時(shí),業(yè)主可留下保修鑰匙,驗(yàn)樓人員須在《樓房交接驗(yàn)收表》上予以注明?！稑欠拷唤域?yàn)收表》第一聯(lián)存入業(yè)主檔案中,第二聯(lián)交工程維修部跟進(jìn)保修,第三聯(lián)交業(yè)主。
第十九條如業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量或設(shè)計(jì)存在不滿,拒絕接收房屋,驗(yàn)樓人員須將全部鑰匙收回,并在《拒收樓房號(hào)一覽表》上予以注明。拒收樓戶經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審核確認(rèn)后,暫時(shí)不予收取物業(yè)管理費(fèi)。拒收樓戶的管理費(fèi)收取具體參見(jiàn)《物業(yè)管理費(fèi)收繳管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定。
第二十條每天收樓工作完成后,應(yīng)將《樓房交接驗(yàn)收表》的第一聯(lián)與收樓檔案裝訂在一起,作為完整的業(yè)主資料存檔,并統(tǒng)計(jì)交樓的總戶數(shù),由樓管主管負(fù)責(zé)制作《交樓日?qǐng)?bào)表》,經(jīng)部門經(jīng)理審核后于次日呈報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。
第二十一條服務(wù)中心每天統(tǒng)計(jì)保修鑰匙的房號(hào)及條數(shù),整理后交工程維修部簽收。
第二十二條交樓過(guò)程中,物業(yè)公司工作人員應(yīng)向業(yè)主宣傳園區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定及物業(yè)管理法規(guī)政策,保持良好的服務(wù)意識(shí),爭(zhēng)取與業(yè)主交朋友,樹立物業(yè)公司良好的企業(yè)形象。
第四章收樓后的工作
第二十三條收樓結(jié)束,由保安部負(fù)責(zé)清場(chǎng)工作,服務(wù)中心負(fù)責(zé)保管交樓中的可再使用物品。
第二十四條服務(wù)中心負(fù)責(zé)跟進(jìn)保修工作,保修工作應(yīng)及時(shí)避免業(yè)主的強(qiáng)烈投訴。
第二十五條對(duì)于拒收樓戶,服務(wù)中心設(shè)專人負(fù)責(zé)跟催工程維修部的保修工作,一旦保修工作完成,應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主前來(lái)進(jìn)行第二次驗(yàn)收。
第五章附則
第二十六條本管理規(guī)定自下發(fā)之日起實(shí)施。
第二十七條本管理規(guī)定由服務(wù)中心負(fù)責(zé)解釋
第7篇 某社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員職責(zé)
社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員的職責(zé)
社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員在社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下,正在街道服務(wù)處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門的指點(diǎn)下,對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作真施監(jiān)視協(xié)調(diào),履行下列職責(zé):
(1)組織開(kāi)展社區(qū)物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳,增強(qiáng)居民依法守約意識(shí);
(2)教育引導(dǎo)社區(qū)居民參與支持社區(qū)物業(yè)管理,按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
(3)協(xié)助街道服務(wù)處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立首屆業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作。指點(diǎn)監(jiān)視業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展工作;
(4)負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理巡查工作,反映社區(qū)居民物業(yè)服務(wù)訴求;
(5)對(duì)社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的私搭亂建、亂圈亂占、亂堆亂放等違法違規(guī)行為,及時(shí)勸阻制止,并向所屬街道服務(wù)處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)講述;
(6)負(fù)責(zé)召集社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議,及時(shí)協(xié)調(diào)化解物業(yè)管理矛盾和糾紛;
(7)合營(yíng)有關(guān)部門對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位真施物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考評(píng);
(8)未成立業(yè)主委員會(huì)的商品住宅小區(qū),負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)使用房屋專項(xiàng)維修資金;
(9)完成上級(jí)交辦的其他工作事項(xiàng)。
第8篇 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)綠化工作標(biāo)準(zhǔn)
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn):綠化
三、綠化工作標(biāo)準(zhǔn)
項(xiàng)目?jī)?nèi)容
著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的工作制服。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、噴灑農(nóng)藥等易傷皮膚工作時(shí)應(yīng)穿長(zhǎng)袖衣服戴口罩等。
4、要求工作服干凈整潔。
行為舉止1、上崗時(shí)舉止應(yīng)文明、大方。
2、精神振作,姿態(tài)良好。
3、使用禮貌用語(yǔ)。
工作制度1、愛(ài)崗敬業(yè)、服從指揮、積極主動(dòng)、任勞任怨、遵紀(jì)守法、嚴(yán)以律己。
2、按規(guī)定著裝上崗。
3、遵守作息時(shí)間不遲到早退,有事請(qǐng)假。
4、認(rèn)真參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。
5、綠化養(yǎng)護(hù)要培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),使員工成為一專多能的骨干力量。
6、愛(ài)護(hù)各種機(jī)械器具,使用時(shí)按操作規(guī)程,使用完后妥善保管,未經(jīng)主管同意不得外借。
草地養(yǎng)護(hù)1、清除綠地、花叢內(nèi)磚石、鐵絲、干枯枝葉等雜物。
2、拔除綠地的雜草。
3、草坪修剪,綠籬、花球造型。
4、加土滾壓,填平坑洼。
5、適時(shí)松土、淋水、施肥。
6、裸露地、草皮死亡及時(shí)補(bǔ)植。
7、加強(qiáng)草坪病蟲防治工作。
蕎灌木養(yǎng)護(hù)1、做好喬、灌木修剪和造形,及時(shí)修剪枯枝、病蟲害枝、有礙觀瞻和影響行人的枝條。
2、及時(shí)除草、松土、培土。
3、臺(tái)風(fēng)季節(jié)對(duì)蕎灌木進(jìn)行加固,防止刮倒。臺(tái)風(fēng)過(guò)后及時(shí)松綁,避免橡皮帶嵌入樹皮內(nèi)。
4、淋水、施肥,保證喬、灌木水分和養(yǎng)分供給。
5、死亡喬、灌木及時(shí)補(bǔ)植。
6、做好喬、灌木病蟲防治工作。
7、修整樹穴。干旱的秋冬季修成水窩狀,多雨的春夏季修成丘狀。樹穴內(nèi)經(jīng)常松土、除草,保持土壤細(xì)粒疏松,不見(jiàn)雜草,清除石雜物。樹穴要美觀精致,大小、形狀與喬灌木地上部分相協(xié)調(diào)。
澆水、施肥1.草坪澆水
1.1在干旱和少雨季節(jié),要經(jīng)常進(jìn)行草坪澆水,保證草正常生長(zhǎng)的需要。
1.2草坪澆水,最重要的是一次澆足透水,避免只澆表土。至少要澆濕透土層5cm以上。如草坪過(guò)分干旱,土層的濕潤(rùn)度則應(yīng)增至8cm,否則就難以解除旱象。
1.3草坪澆水最忌在中午陽(yáng)光曝曬下進(jìn)行,應(yīng)盡可能安排在早上與傍晚前后進(jìn)行。
1.4草坪澆水要噴灑均勻,免于遺漏,無(wú)固定噴灌設(shè)備的,澆水要先遠(yuǎn)后近,逐步后移,避免重復(fù)踐踏。
1.5久旱不雨,可連續(xù)澆水2~3次,否則難以解除旱情。正常情況下,無(wú)雨季節(jié)每周可澆水2~3次。
2.草坪施肥
2.1 堆肥施用量一般為1000~1500kg/畝,每2~3年施用一次。
2.2 化肥施用多以氮肥為主,以促進(jìn)其莖葉繁茂。施用磷、鉀肥以增加草坪的抗病與防病能力。
2.3 氮、磷、鉀三種化肥的施用比例,通?？刂圃?:4:3為宜。
2.4 化肥的施用量為3kg/100m2為宜,入冬前忌施氮肥。
2.5 施用化肥應(yīng)在陰天或雨前撒于草坪場(chǎng)地,或與草坪灌溉澆水密切結(jié)合進(jìn)行,以防施用不當(dāng)損壞禾苗。
2.6 在每年的4、7月進(jìn)行。在其它時(shí)間,應(yīng)視其生長(zhǎng)情況,適當(dāng)補(bǔ)充追肥。
2.7 草坪施肥要適量、均勻,防止過(guò)量或不均勻引起肥傷。
3.喬、灌木施肥細(xì)則
3.1 在喬、灌木根部挖條形溝,或在樹冠外緣的投影線下,每株挖對(duì)稱兩穴。
3.2 喬木施肥穴的規(guī)格為30×30×40cm,灌木施肥穴的規(guī)格為20×20×30cm。
3.3 將肥料用鐵楸倒入溝內(nèi)或穴內(nèi)。
3.4 回填泥土,踏實(shí),淋足水,切忌肥料裸露。
4. 注意事項(xiàng)
4.1 施肥要根據(jù)花卉不同品種及生育期,適時(shí)、適量、氮磷鉀配合施用。
4.2 施肥前要松土除草。
4.3 施肥后要淋足水,第二天早晨要淋清水,俗稱'回水',這有利肥料的分解吸收。
4.4 施肥時(shí),不論哪種肥料,切忌施于花卉幼芽和新葉上,以防灼傷。
病蟲害防治1.病蟲檢查
1.1調(diào)查采用隨機(jī)抽樣法:以每個(gè)管理區(qū)為單位,根據(jù)面積大小,間隔20-30米為一檢查點(diǎn),檢查有無(wú)病、蟲害存在。
2.噴施藥物
2.1 在噴藥前至少應(yīng)提前12小時(shí)張貼通知告知業(yè)主(業(yè)主),提醒注意,避免對(duì)人、畜造成危害。
2.2 噴施后立即清洗噴霧器中剩余藥液,將藥物和用具回收庫(kù)房并清洗全身。
3.注意事項(xiàng)
3.1 配制、噴施農(nóng)藥應(yīng)穿長(zhǎng)袖衣、褲;戴口罩、橡皮手套。
3.2 噴施時(shí)間以8:00~10:00點(diǎn)、14:00~15:00點(diǎn)為宜。
3.3 噴施時(shí)遇大風(fēng)、下雨時(shí)要停止噴施。
3.4 不可隨意提高或降低藥液的使用濃度。
3.5 保管好農(nóng)藥,不要隨意丟放,以免誤使人、畜中毒。
修 剪1.草坪修剪
1.1 草坪修剪的標(biāo)準(zhǔn)是草坪高度不超過(guò)8cm-12cm。
1.2 正確使用割草機(jī),嚴(yán)格按操作規(guī)程和注意事項(xiàng)使用。
1.3 在割草機(jī)不能操作的小塊草地或草坪邊緣,應(yīng)用修剪刀進(jìn)行人工修剪,使草坪修剪整齊。
1.4 草坪邊緣超出生長(zhǎng)范圍而遮蓋路面、路牙影響美觀,應(yīng)采用月牙鏟進(jìn)行切邊。
2.喬木修剪
2.1喬木修剪要注意冠形美觀,下緣線整齊,枝葉不宜密集、重疊,也不能太疏。
2.2 剪口要平滑,避免粗糙,要盡量縮小傷口面,不能起'樹釘'。
2.3 剪除蔭枝、干枯枝、病蟲枝、下垂枝,下緣線以下的蔭蘗枝要及時(shí)剪除。
2.4 喬木移植后必須修剪,修剪程度以主枝2/3處修剪為度,保留4~5個(gè)主枝,每個(gè)主枝留取2~3個(gè)側(cè)枝,以利成活。
3. 灌木修剪
3.1 修剪以修枝為主,剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過(guò)長(zhǎng)的徒長(zhǎng)枝、過(guò)密枝、交叉枝等。
3.2 修剪要控制好株形。
4.注
意事項(xiàng)
修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝條清理干凈。
綠化設(shè)施管理
1、保護(hù)好綠化設(shè)施(護(hù)欄、護(hù)樹架、水管、水龍頭、噴頭等),對(duì)任何人的破壞要加以制止并及時(shí)將情況反映到管理處。發(fā)現(xiàn)綠地及設(shè)施受損壞要立即上報(bào)。
2、綠地和綠化帶內(nèi)不準(zhǔn)堆放東西,不準(zhǔn)單車、機(jī)動(dòng)車輛駛?cè)牒屯７啪G地,不準(zhǔn)在綠地內(nèi)設(shè)攤及擺賣。
3、不準(zhǔn)在草地上踢足球及進(jìn)行損害花木的體育活動(dòng),不準(zhǔn)在樹上掛標(biāo)語(yǔ)、晾曬衣物等。
4、保護(hù)好供水設(shè)施,節(jié)約用水,淋完水后要關(guān)好水閘開(kāi)關(guān),嚴(yán)禁任何人盜用綠化用水。
5、保護(hù)好護(hù)樹架。護(hù)樹架或護(hù)樹板霉?fàn)€或綁帶脫落斷裂要及時(shí)更換,使其達(dá)到護(hù)樹效果。
6、綠地設(shè)施遭到破壞,要自覺(jué)修補(bǔ)維護(hù),保證綠地和設(shè)施完整。
工具使用
1、做好工具的領(lǐng)用、使用、保管、保養(yǎng)等記錄。
2、熟悉各種工具的使用方法,保養(yǎng)要點(diǎn),愛(ài)護(hù)工具。
3、保持工具刀鋒利,定期打磨上油,隨時(shí)保潔,緊固接合部位。
第9篇 物業(yè)保潔工作管理控制程序
物業(yè)程序文件:保潔工作管理控制程序
1.目的
規(guī)范保潔工作作業(yè)流程,確保所轄區(qū)域的清潔衛(wèi)生質(zhì)量,為顧客提供良好的生活環(huán)境。
2.范圍
適用于公司各管理處的保潔工作。
3.定義
保潔工作:保潔員在管理區(qū)域內(nèi)從事的清潔衛(wèi)生等工作,其內(nèi)容主要包括:公共區(qū)域的地面清潔保養(yǎng)、公共設(shè)施/物品保潔、洗手間衛(wèi)生、收倒垃圾等工作。
4.職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)頻次/時(shí)間
品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)制定保潔作業(yè)流程及檢查標(biāo)準(zhǔn),監(jiān)督指導(dǎo)各管理處保
潔工作,保潔新技術(shù)、新方法的推廣應(yīng)用。每季度至少一次
管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)保潔工作的實(shí)施,并可根據(jù)自身特點(diǎn)制定
相應(yīng)的保潔制度。每半月至少一次
環(huán)境管理負(fù)
責(zé)人負(fù)責(zé)落實(shí)保潔工作計(jì)劃,指導(dǎo)、監(jiān)督、抽查各崗位工作情況。每周至少兩次
保潔負(fù)責(zé)人1.現(xiàn)場(chǎng)日常保潔工作管理,巡視各崗位工作情況;
2.制定完善工作細(xì)則、合理調(diào)配保潔員;
3.用品用具的預(yù)備、領(lǐng)用和及時(shí)補(bǔ)充;
4.每月消耗材料統(tǒng)計(jì)匯總;
5.保潔月工作計(jì)劃制定,每周組織工作例會(huì),并將有關(guān)信息及時(shí)上傳下達(dá);
6.及時(shí)收集顧客意見(jiàn)并匯報(bào);
7.對(duì)班員的月工作情況進(jìn)行考核。每天至少一次
保潔員1.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、車行道、人行道、及公共配套設(shè)施、設(shè)備等的分布情況,以便于順利開(kāi)展各項(xiàng)工作。
2.嚴(yán)格按照保潔程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書,對(duì)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行清掃、清潔,并不斷巡視,保持整潔。
3.積極鉆研本職崗位工作中的難點(diǎn)尋找解決的辦法,不斷提高自身業(yè)務(wù)技能。對(duì)不能解決的問(wèn)題須及時(shí)匯報(bào)上級(jí)。
4.愛(ài)護(hù)保潔工具、用品,每次使用后應(yīng)清洗干凈,并統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn);
5.收集顧客的意見(jiàn)和建議并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。
會(huì)所服務(wù)員1.精通業(yè)務(wù),熟練掌握會(huì)所內(nèi)各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施的使用方法及規(guī)定,并正確引導(dǎo)顧客使用;
2.熟練掌握健身器材、音響系統(tǒng)、電視機(jī)的使用,并負(fù)責(zé)日常檢查、保養(yǎng)、保修工作;
3.嚴(yán)格遵守會(huì)所管理的有關(guān)規(guī)定,努力做好顧客服務(wù)接待工作;
4.收集顧客意見(jiàn)和建議,并及時(shí)向會(huì)所管理員匯報(bào);
5.每天清理物品數(shù)量,調(diào)整物品擺放。
救生員1.嚴(yán)格執(zhí)行泳池管理規(guī)定,做好泳客驗(yàn)證工作,勸離未經(jīng)管理處許可者下泳池游泳;
2.每天對(duì)泳池、按摩池進(jìn)行吸塵、過(guò)濾、消毒、清潔工作,檢測(cè)水質(zhì)變化情況并及時(shí)調(diào)整,使水質(zhì)達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn);
3.每天清潔、調(diào)整物品擺放、清理物品數(shù)量并記錄在《娛樂(lè)設(shè)施管理交接班記錄》本上;
4.正確操作水質(zhì)循環(huán)、過(guò)濾、消毒、清潔處理工作;
5.定期清掃泳池泵房,保持設(shè)備清潔衛(wèi)生。對(duì)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)有異常情況,立即停機(jī)并報(bào)中心進(jìn)行處理,同時(shí)必須立即向上級(jí)匯報(bào);
6.做好泳池運(yùn)行記錄;
7.留意泳客動(dòng)態(tài),及時(shí)保護(hù)泳客安全。
5.方法及過(guò)程控制
5.1根據(jù)不同的場(chǎng)地和不同材質(zhì)的設(shè)施,合理選用清潔方法并采用適度的頻度,以達(dá)到清潔服務(wù)質(zhì)量的要求。
類別每日
至少一次每周
至少一次每月
至少一次每?jī)稍?/p>
至少一次每季至少一次每年
至少一次備注
門1.玻璃門擦拭
2.防盜門擦拭1.住戶門擦拭
2.防火門擦拭
3.天臺(tái)門擦拭1.小區(qū)大門擦拭
2.圍欄擦拭
3.卷閘門擦拭
玻璃窗
(墻)大堂門玻璃擦拭玻璃窗(墻)/5m以下擦拭(樓內(nèi))外墻清洗一年一次春秋季節(jié)為好
地面1.大理石擦拭
2.瓷磚掃拖
3.膠質(zhì)掃拖
4.水泥地面清掃廣場(chǎng)磚清掃、沖洗1.辦公場(chǎng)所膠質(zhì)地板打蠟
2.外圍水泥地面沖洗1.大理石地面打蠟
2.辦公場(chǎng)所拋光氣溫零度以下不宜沖洗外圍地面
墻面大理石、瓷磚(高度2m以下)擦1次(樓內(nèi))1.內(nèi)墻涂料
2.水泥墻面除灰
3.大理石瓷磚2m以下(樓內(nèi))大理石瓷磚5m以下(樓內(nèi))外墻清洗一年一次春秋季節(jié)為好
天花每周除塵1次
標(biāo)識(shí)牌擦拭
護(hù)手
欄桿多層住宅擦拭高層住宅擦拭
消防
樓梯掃拖(低層)掃拖(高層)
垃圾箱
煙灰盅
果皮箱抹
洗
擦垃圾桶洗
滅火器
消防栓樓道內(nèi)滅火器、消防栓擦拭地下室內(nèi)消防栓、滅火器擦拭市政消防栓擦拭
開(kāi)關(guān)
燈罩樓內(nèi)開(kāi)關(guān)擦拭2m以下大堂
燈罩(樓內(nèi))樓層燈罩
樓層壁燈樓外燈罩樓內(nèi)大堂吊燈
宣傳欄室內(nèi)除塵室外擦拭
樓內(nèi)
管道高度2m以下高度2m以上樓外管道(高空除外)地下室管道半年一次3年一次翻新、補(bǔ)刷
空調(diào)
通風(fēng)口通風(fēng)口除塵
(低處)風(fēng)扇、通風(fēng)口、空調(diào)濕擦風(fēng)扇冬季裝保護(hù)罩
倒車欄
道閘
凸鏡讀卡器擦拭倒車鏡
道閘擦拭護(hù)欄車架沖洗
電梯轎廂、門轎箱、頂、門檻清潔
地毯大堂濕拖(膠質(zhì))
吸塵(毛質(zhì))清洗(膠質(zhì))毛地毯干洗(可外報(bào))
家俱擦、(消毒)
健身器擦、消毒(室內(nèi))
架空層
空置房濕拖打掃
電話亭除塵干抹或濕抹
公園椅干抹或濕抹
園林
小品擦拭擦、沖洗氣溫零度以下不宜沖洗
運(yùn)動(dòng)
設(shè)施擦拭擦、沖洗、消毒半年刷油漆1次
溝渠
井蓋清掃沖洗、消殺清掏、
消殺夏秋季增加消殺次數(shù)
草坪燈濕抹
路燈桿濕抹
崗?fù)ね獠扛赡ɑ驖衲?/p>
垃圾
收集站沖洗、消殺夏秋季增加消殺頻數(shù)
報(bào)刊架
信箱干抹或濕抹
綠化帶
衛(wèi)生巡視
車庫(kù)濕拖
兒童娛樂(lè)設(shè)施擦拭沖洗
噴水池水井對(duì)設(shè)施內(nèi)水面上的雜物進(jìn)行清潔沖洗、換水清潔
衛(wèi)生間地面半干濕拖
便池沖洗、刷、消毒墻面、隔板擦拭
地面沖洗擦拭衛(wèi)生間燈飾、房頂
5.2保潔工作各種具體工作方法執(zhí)行各作業(yè)指導(dǎo)書
5.2.1保潔員在日常對(duì)公共區(qū)域的各種地面進(jìn)行清潔保養(yǎng)作業(yè)時(shí),執(zhí)行《地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書》。
5.2.2保潔員在日常對(duì)公共設(shè)施類物品的清潔與保養(yǎng)工作時(shí),執(zhí)行《公共設(shè)施/物品保潔作業(yè)指導(dǎo)書》。
5.2.3保潔員日常在管理區(qū)域內(nèi)的洗手間進(jìn)行保潔作業(yè)時(shí),應(yīng)保持清潔的衛(wèi)生環(huán)境,具體操作規(guī)定,執(zhí)行《洗手間保潔作業(yè)指導(dǎo)書》。
5.2.4保潔員日常在管理區(qū)域內(nèi)收倒生活垃圾的作業(yè)過(guò)程中,應(yīng)保持環(huán)境整潔衛(wèi)生具體操作規(guī)定,執(zhí)行《收倒垃圾作業(yè)指導(dǎo)書》。
5.2.5保潔員在日常使用各種保潔設(shè)備進(jìn)行保潔作業(yè)時(shí),執(zhí)行《保潔設(shè)備操作指導(dǎo)書》。
5.2.6保潔員在日常針對(duì)保潔作業(yè)中各種污跡處理上,執(zhí)行《常用清潔劑使用作業(yè)指導(dǎo)書》。
5.2.7救生員在日常會(huì)所泳池管理工作中,執(zhí)行《泳池管理作業(yè)指導(dǎo)書》。
5.3保潔工作檢查標(biāo)準(zhǔn)
5.3.1保潔負(fù)責(zé)人在日常對(duì)各項(xiàng)保潔工作進(jìn)行檢查時(shí)其標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行《保潔工作標(biāo)準(zhǔn)與檢查作業(yè)指導(dǎo)書》
5.4保潔工作的質(zhì)量記錄
5.4.1管理處經(jīng)理、環(huán)境負(fù)責(zé)人在定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)保潔工作檢查時(shí),須填寫《管理人員巡視記錄表》。
5.4.2管理處保潔負(fù)責(zé)人在日常巡視檢查時(shí),須填寫《清潔工作每日巡查表》。
5.4.3管理處保潔負(fù)責(zé)人組織環(huán)境消殺作業(yè)時(shí),須填寫《 消殺(毒)工作記錄表》。
5.4.4管理處保潔負(fù)責(zé)人在對(duì)保潔各項(xiàng)工作進(jìn)行評(píng)估時(shí),須編寫《 工作評(píng)估報(bào)告》。
5.4.5保潔員在對(duì)洗手間進(jìn)行保潔作業(yè)時(shí),須填寫《洗手間定時(shí)清潔記錄表》。
5.4.6會(huì)所服務(wù)員在每天工作結(jié)束后,須填寫《娛樂(lè)設(shè)施管理交接班記錄》。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-h01-01 《地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h01-02 《公共設(shè)施/物品保潔作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h01-03 《洗手間保潔作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h01-04 《收倒垃圾作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h01-05 《保潔設(shè)備操作指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h01-06 《常用清潔劑使用作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h01-07 《保潔工作標(biāo)準(zhǔn)與檢查作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h01-08 《泳池管理作業(yè)指導(dǎo)書》
7.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy8.2.3-z01-f1《管理人員巡視記錄表》
tjzzwy7.5.1-h01-f1《清潔工作每日巡查表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺(毒)工作記錄表》
tjzzwy7.4-z01-f9《工作評(píng)估報(bào)告》
tjzzwy7.5.1-h01-03-f1《洗手間定時(shí)清潔記錄表》
第10篇 創(chuàng)物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)大廈工作匯報(bào)
博 盈 投 資 廣 場(chǎng)
關(guān)于爭(zhēng)創(chuàng)“物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)大廈”工作匯報(bào)
一、博盈投資廣場(chǎng)物業(yè)管理成果簡(jiǎn)介
荊州市博盈投資廣場(chǎng)是由北京金浩集團(tuán)下屬荊州市軍沙商貿(mào)有限公司投資、改造、經(jīng)營(yíng)的荊州市首家商務(wù)智能化寫字樓,總投資額8700多萬(wàn)元,通過(guò)城建統(tǒng)一規(guī)劃、改造裝修而成,并由組建選聘的荊州市盛智物業(yè)管理有限公司介入前期的裝修、運(yùn)營(yíng)管理,廣場(chǎng)于2002年9月28日正式落成開(kāi)業(yè)。
廣場(chǎng)總建筑面積為20000平方米,占地面積達(dá)20000平方米,設(shè)計(jì)整體綠化率達(dá)55%,寫字間入租率達(dá)80%,租戶達(dá)23家。以軍沙商貿(mào)有限公司業(yè)主代表牽頭成立業(yè)主委員會(huì),于2002年12月與物業(yè)管理公司簽訂委托物業(yè)管理合同,明確雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。
投資廣場(chǎng)位于荊州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)中心,緊鄰博盈大橋,交通便利,環(huán)境宜人。擁有19層高檔寫字間及68間商務(wù)客房等全套服務(wù)設(shè)施,廣場(chǎng)采用智能化功能設(shè)計(jì),安裝有大型遠(yuǎn)大中央空調(diào)系統(tǒng)、雙座三菱高速電梯、集中電視安全消防監(jiān)控系統(tǒng)、虛擬網(wǎng)電話系統(tǒng)、光纖接入寬帶互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及綠色環(huán)保供水系統(tǒng)。廣場(chǎng)集投資服務(wù)、商務(wù)辦公、會(huì)議、金融、信息咨詢、住宿、娛樂(lè)、休閑等功能于一體,大廈自修建運(yùn)營(yíng)以來(lái),實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理,設(shè)置物管辦公室、招商服務(wù)中心、專業(yè)的安保、工程維修及保潔等部門,崗位人員上崗持證率達(dá)100%,擁有一整套租戶入駐、收支、裝修管理及日常服務(wù)運(yùn)行模式和管理規(guī)范,不斷建立健全各項(xiàng)管理制度及工作流程標(biāo)準(zhǔn),配備專人管理物業(yè)檔案室,實(shí)行24小時(shí)值班服務(wù)制度,并配備專業(yè)的物業(yè)管理信息系統(tǒng),大廈維護(hù)保養(yǎng)實(shí)行專業(yè)維保服務(wù)和定期計(jì)劃反饋相結(jié)合,安全、維保和衛(wèi)生等物業(yè)管理客戶滿意率達(dá)95%以上。
經(jīng)過(guò)一年多的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,目前,投資廣場(chǎng)已成為荊州市招商引資、投資服務(wù)和商務(wù)交流中心,取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,為荊州樹立高檔商務(wù)寫字樓和精品物業(yè)管理典范
二、積極組織爭(zhēng)創(chuàng)工作
為全面配合市物管部門做好本次物業(yè)管理達(dá)標(biāo)示范大廈爭(zhēng)創(chuàng)工作,提升整體服務(wù)管理水平及品牌實(shí)力,盛智物業(yè)管理有限公司將協(xié)同投資廣場(chǎng)業(yè)主方就爭(zhēng)創(chuàng)工作,重點(diǎn)作好如下工作安排:
1、物業(yè)管理示范大廈爭(zhēng)創(chuàng)工作全員參與,公司于8月底就召開(kāi)“爭(zhēng)創(chuàng)達(dá)標(biāo)示范大廈”全體員工動(dòng)員大會(huì),對(duì)整個(gè)工作做出布署,并成立專班,全面負(fù)責(zé)爭(zhēng)創(chuàng)工作內(nèi)外宣傳發(fā)動(dòng)、資料、檔案歸檔整理;標(biāo)準(zhǔn)自檢及驗(yàn)收工作;
2、成立新物管條例實(shí)施宣傳小組,公司先后組織員工學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《租戶公約》及《裝修管理規(guī)定》,為全員規(guī)范物業(yè)管理行為提供法律指導(dǎo)和實(shí)施依據(jù);
3、公司積極做好內(nèi)部宣傳發(fā)動(dòng)工作,以“努力提高物業(yè)管理水平,積極打造物業(yè)管理強(qiáng)勢(shì)品牌“為目標(biāo),已作出如下具體分工:
1)公司行政部負(fù)責(zé)物業(yè)管理人員培訓(xùn)提高、內(nèi)外聯(lián)系溝通、行政接洽、協(xié)調(diào)資料檔案的統(tǒng)籌、監(jiān)督整理及整改、自檢、協(xié)助驗(yàn)收工作;
2)做好物業(yè)管理示范大廈的申報(bào)準(zhǔn)備及創(chuàng)建工作,已下發(fā)《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》,組織各部門對(duì)照此評(píng)分細(xì)則進(jìn)行學(xué)習(xí),各部門召開(kāi)會(huì)議,對(duì)照標(biāo)準(zhǔn),找出存在的問(wèn)題及整改方案,統(tǒng)一報(bào)批、整改實(shí)施;
3)《物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》中,所涉及物業(yè)管理檔案、資料統(tǒng)一由物管處整理收集,并做好登記清單和目錄;并將整理后的清單目錄及未明事宜統(tǒng)一交行政部;做好自檢和及時(shí)與物管科聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)、更正,并積極準(zhǔn)備迎接11月份上級(jí)物管部門的驗(yàn)收檢查。
本次爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)示范大廈工作,是關(guān)系到公司的企業(yè)形象展示及提升整體實(shí)力,開(kāi)拓對(duì)外業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié),我公司將緊密配合物管部門,積極宣傳學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理?xiàng)l例》,對(duì)照做好完善整改,不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平,為樹立達(dá)標(biāo)示范大廈的良好形象和推動(dòng)行業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)!
荊州市盛智物業(yè)管理有限公司
二零零三年十月三十一日
附:
1、《申報(bào)資料目錄》
2、《盛智物業(yè)物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介》、
3、《組織架構(gòu)圖、人事編制、員工名冊(cè)》
4、《盛智物業(yè)物業(yè)管理有限公司章程》
第11篇 小區(qū)物業(yè)交通車輛管理管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn):交通車輛管理
四、交通車輛管理工作標(biāo)準(zhǔn)
項(xiàng)目 內(nèi)容
著裝
1、上崗須著公司統(tǒng)一的護(hù)管制服,戴好帽,系正領(lǐng)帶,扎緊武裝帶,穿好皮鞋,衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個(gè)人衣物,制服外不得顯露個(gè)人物品(如紀(jì)念章、筆、bb機(jī)、鎖匙扣等),制服衣袋不得裝過(guò)大過(guò)厚物品。
4、非當(dāng)值班時(shí)間,除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外,不得穿著或攜帶制服離開(kāi)轄區(qū)。
行為舉止
1、上崗時(shí)舉止應(yīng)文明、大方。
2、頭發(fā)要整潔,不留長(zhǎng)發(fā)。
3、精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠,不得伸懶腰,不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?/p>
4、值勤時(shí)不得抽煙、吃零食,不得哼歌曲、吹口哨、跺腳,不得隨地吐痰、亂丟雜物。
5、注意檢查和保持儀表,但不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。
6、不得將任何物件夾于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。
工作紀(jì)律
1、愛(ài)業(yè)敬業(yè),服從指揮;遵紀(jì)守法,嚴(yán)于律己;文明服務(wù),禮貌待人;積極主動(dòng),勇敢無(wú)畏。
2、按規(guī)定著裝上崗。
3、提高警惕,堅(jiān)守崗位。
4、認(rèn)真參加培訓(xùn)和消防演習(xí)。
5、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度,不遲到、早退,更不能誤班、漏班。
(出入口)固定崗位
1.車輛進(jìn)出
1.1 內(nèi)部車輛進(jìn)場(chǎng):敬禮,發(fā)《車輛出入卡》給車主(或核對(duì)車牌號(hào),輸入電腦或記錄)。
1.2 內(nèi)部車輛出場(chǎng): 敬禮,車主交回《車輛出入卡》(或核對(duì)車牌號(hào)碼,確認(rèn)無(wú)疑后放行車輛)。
1.3 外來(lái)臨時(shí)車輛進(jìn)入:敬禮,確認(rèn)是辦事人員,在《臨時(shí)停車卡》上填寫車牌號(hào)碼、車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)間,交車主(或輸入車牌號(hào)碼)放行,其他閑雜車輛眼睛進(jìn)入。
1.4 外來(lái)臨時(shí)車輛出場(chǎng):敬禮,核對(duì)車牌號(hào)碼無(wú)誤后放行。
1.5 未經(jīng)批準(zhǔn),大貨車、泥頭車、集裝箱車、拖拉機(jī)及其他作業(yè)車輛不得進(jìn)入轄區(qū);禁止載有劇毒、易燃、易爆和其他危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入轄區(qū);出租車進(jìn)出不得無(wú)故停留拉客,屬搬家物品,值班人員查驗(yàn)用戶《出入物品申報(bào)表》后予以放行,同時(shí)收回《出入物品申報(bào)表》,涉及大批量鋼筋、水泥、磚頭、石子等材料,要有業(yè)主委員會(huì)或管理處批準(zhǔn)的《出入物品申報(bào)表》方予放行,否則拒絕進(jìn)場(chǎng)。
1.6 軍警車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí),敬禮,在《臨時(shí)停車卡》上填寫車牌號(hào)碼、車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)間后放行。
1.7 軍警車輛出場(chǎng)時(shí),敬禮,憑《臨時(shí)停車卡》核對(duì)車牌號(hào)無(wú)誤后放行。
1.8 軍警車輛進(jìn)出,應(yīng)嚴(yán)格記錄,有疑問(wèn)要求出示行駛證,下半夜進(jìn)出場(chǎng)的軍警車,要實(shí)行跟蹤管理。
1.9所有車輛進(jìn)出,必須在《車輛出入記錄表》上詳細(xì)填寫車牌號(hào)碼,進(jìn)、出場(chǎng)時(shí)間。
流動(dòng)崗位
1、按規(guī)定每半小時(shí)巡視所負(fù)地下室車輛情況,每15分鐘巡視廣場(chǎng)臨時(shí)停車情況,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主,并在《停車場(chǎng)交接班記錄表》上做好記錄。
2、清點(diǎn)車場(chǎng)內(nèi)車輛及停放位置,隨時(shí)與崗?fù)ぢ?lián)系,以核對(duì)車輛數(shù)量,確保安全。
3、發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)人員或可疑人員到車場(chǎng)(庫(kù)),要及時(shí)勸其離開(kāi),若有緊急情況按有并規(guī)定進(jìn)行處理。
4、引導(dǎo)車輛有序停放,嚴(yán)密注視車輛情況和駕馭員的行為,若遇酒后或疲勞駕車者,應(yīng)及時(shí)勸阻,并報(bào)告車管主管及時(shí)處理,避免交通意外的發(fā)生。
5、檢查車場(chǎng)內(nèi)設(shè)備設(shè)施是否完好,發(fā)現(xiàn)異常情況在《停車場(chǎng)交接班記錄表》記錄并及時(shí)上報(bào),以便及時(shí)處理。
6、協(xié)助保潔班維護(hù)好車場(chǎng)(庫(kù))內(nèi)的保潔衛(wèi)生,保持停車場(chǎng)(庫(kù))的整潔。
第12篇 小區(qū)物業(yè)公共秩序維護(hù)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn):公共秩序維護(hù)
二、公共秩序維護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)
項(xiàng)目 內(nèi)容
著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的護(hù)管員制服,戴好帽子,系正領(lǐng)帶,扎緊武裝帶,衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個(gè)人衣物,制服外不得顯露個(gè)人物品(如紀(jì)念章、筆、bb機(jī)、鎖匙扣等),制服衣袋不得裝過(guò)大過(guò)厚物品。
4、非當(dāng)值班時(shí)間,除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外,不得穿著或攜帶制服離開(kāi)轄區(qū)。
行為舉止1、上崗時(shí)舉止應(yīng)文明、大方。
2、頭發(fā)要整潔,不留長(zhǎng)發(fā)。
3、精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠,不得伸懶腰,不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?/p>
4、值勤時(shí)不得抽煙、吃零食,不得看小說(shuō)雜志、報(bào)紙、會(huì)客閑聊、吹口哨等與工作無(wú)關(guān)的事情,不得隨地吐痰、亂丟雜物。
5、注意檢查和保持儀表,但不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。
6、不得將任何物件夾于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。
內(nèi)務(wù)1、保持宿舍保潔衛(wèi)生,不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。
2、床位鋪面保持干凈平整,不擺放雜物,被子按要求折疊方正,床下的鞋子擺放整齊。
3、帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定的位置擺放,保持內(nèi)務(wù)的統(tǒng)一。
4、室內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒及其他危險(xiǎn)品。
5、室內(nèi)應(yīng)保持安靜,不得在室內(nèi)喧嘩、打麻將,以免影響其他隊(duì)員休息。
作息規(guī)定1、護(hù)管實(shí)行24小時(shí)值班制,每班提前10分鐘進(jìn)行交接班。
2、每晚零時(shí)之前熄燈就寢。
3、每周二、四下午二時(shí)至四時(shí)軍訓(xùn),無(wú)特殊情況,不得無(wú)故缺席。
4、嚴(yán)格執(zhí)行備崗制度,下崗后外出3小時(shí)以上的需向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示。
5、休息(假)期間,發(fā)生緊急情況,一經(jīng)召喚必須立即歸隊(duì),聽(tīng)候調(diào)遣。
軍訓(xùn)1、立正:腳跟靠攏并齊,自然挺胸,兩臂自然下垂,兩眼平視前方。
2、稍息:左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3,上體正直。
3、向右(左)轉(zhuǎn):右(左)腳跟為軸,向右(左)轉(zhuǎn)90°,重心移向右(左)腳,左(右)腳迅速靠攏右(左)腳,成立正姿勢(shì)。
4、向后轉(zhuǎn):要求同向右(左)轉(zhuǎn),向后轉(zhuǎn)180°。
5、齊步走:左腳向正前方邁出約75厘米,重心前移,右腳相同。上體正直,兩臂前后自然擺動(dòng)。
6、敬禮:右手指并攏抬起微接帽沿右前角,腕直臂平,同時(shí)注視受禮者。
7、注目禮:面向受禮者成立正姿勢(shì),注視受禮者,并目迎目送。
護(hù)管器材1.護(hù)管器械包括有對(duì)講機(jī)、警棍等,它是護(hù)管人員執(zhí)行任務(wù)的工具和武器,屬公司的公共財(cái)產(chǎn),每個(gè)護(hù)管員都有責(zé)任和義務(wù)將其保管好,防止遺失或損壞。
2.護(hù)管器械只供護(hù)管員執(zhí)行公務(wù)時(shí)使用,嚴(yán)禁用作其他用途。
3.護(hù)管器械嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人,嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出,如因工作需要須報(bào)管理處批準(zhǔn)。
4.對(duì)講機(jī)使用應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確操作,嚴(yán)禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻率。若有損壞視情節(jié)賠償。
5.執(zhí)勤中禁止使用對(duì)講機(jī)聊天、說(shuō)笑、以及談一些無(wú)關(guān)工作的話題。嚴(yán)禁在檢查時(shí)通風(fēng)報(bào)信。
6.警棍是護(hù)管員制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器,嚴(yán)禁用來(lái)當(dāng)作斗毆或威嚇?biāo)说墓ぞ摺?/p>
7.護(hù)管員交接班時(shí),應(yīng)做好護(hù)管器械的交接驗(yàn)收記錄,防止出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)互相推卸責(zé)任。
8.護(hù)管器械不用時(shí),應(yīng)由當(dāng)事人交管理處統(tǒng)一保管。
固定崗位1、熟悉本崗位職責(zé),熟悉小區(qū)業(yè)主基本情況,包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進(jìn)出時(shí)間等。
2、當(dāng)發(fā)現(xiàn)雙手提(拿)著重物的顧客進(jìn)出大門有困難時(shí),應(yīng)主動(dòng)提供幫助。
3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來(lái)指導(dǎo)、參觀的社會(huì)各屆人士,應(yīng)立即起立敬禮。
4、外來(lái)人員進(jìn)出,值班人員填寫《來(lái)訪登記表》,謝絕推銷和其他閑雜人員進(jìn)入。
6、當(dāng)用戶搬出物品時(shí),應(yīng)區(qū)分不同情況,必要時(shí)值班人員查驗(yàn)用戶《出入物品申報(bào)表》后予以放行,同時(shí)收回《出入物品申報(bào)表》。
7、需要給郵局辦理簽收的郵件,應(yīng)參照《信件收發(fā)管理程序》處理,及時(shí)將郵件送給用戶簽收。
8、對(duì)于出現(xiàn)的緊急情況,應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。
9、協(xié)助管理處其他班組(部門)做好有關(guān)管理工作(參見(jiàn)相關(guān)程序文件)。
流動(dòng)崗位1、護(hù)管巡查參見(jiàn)《護(hù)管巡查細(xì)則》。
2、當(dāng)業(yè)主、顧客有困難求助時(shí),應(yīng)及時(shí)提供熱情的幫助。
3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來(lái)指導(dǎo)、參觀的社會(huì)各屆人士,應(yīng)敬禮、致謝。
4、巡邏時(shí)要多走、多看、多聽(tīng)、多嗅。重點(diǎn)檢查治安、防火、防盜等情況,消防等公共設(shè)備、設(shè)施是否完好,防盜門是否關(guān)好等。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理,做好《值班記錄表》,并上報(bào)護(hù)管班長(zhǎng)或管理處主任。
5、巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員,要前往盤查,必要時(shí)檢查其所帶物品。屬三無(wú)人員,應(yīng)驅(qū)趕出轄區(qū);屬推銷、擺賣人員,應(yīng)勸其離開(kāi)轄區(qū)。
6、對(duì)于出現(xiàn)的緊急情況,應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。
7、協(xié)助管理處其他班組(部門)做好有關(guān)管理工作(參見(jiàn)相關(guān)程序文件)。
