第1篇 物業(yè)工程管理工作職能職責

物業(yè)區(qū)域工程管理工作職能

工程部門是各類設(shè)備主管部門。在總經(jīng)理室及管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負責本物業(yè)區(qū)域的電氣、電梯、通訊、智能化設(shè)備、空調(diào)、暖通、給排水、機械等設(shè)備的運行管理、維修保養(yǎng)、更新、改造以及土建裝飾的管理等業(yè)務(wù),其職能如下:

一.按照國家有關(guān)法規(guī),負責制訂近、遠期各類設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃。提出設(shè)備更新的設(shè)想、可行性研究方案、年度經(jīng)費預(yù)算以及有關(guān)設(shè)備、物資的采購意見。

二.加強管理,建立健全各項規(guī)章制度和工作流程。認真落實崗位責任制,減少和杜絕各種違章、違紀現(xiàn)象、安全事故的發(fā)生。

三.嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程,確保安全維護維修。組織實施設(shè)備的定期點檢、保養(yǎng)和維修,負責各類設(shè)備的應(yīng)急搶修,并及時排除故障,保證設(shè)備處于正常安全工作狀態(tài)。

四.配合開展各類專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)工作,提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和技術(shù)水平,做好員工的晉級、考核、評聘工作。

五.樹立勤儉持家的精神,積極開展節(jié)能和技術(shù)改進工作,降低能耗,開源節(jié)流,提高物業(yè)管理費用使用效率。

六.加強工程設(shè)備、工具領(lǐng)用的管理,建立健全設(shè)備器材、備品備件的領(lǐng)用制度。

七.建立健全規(guī)范化的、先進的圖紙、技術(shù)資料、設(shè)備臺賬檔案、巡檢日制及相關(guān)技術(shù)資料、管理制度,加強對工程技術(shù)檔案的管理。

八.負責高壓容器、電梯、鍋爐、動力、消防設(shè)備及安全裝置的管理,定期檢查維護,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

九.在設(shè)備維護檢修時,做好必要的安全防范措施,定期組織維修人員進行安全操作教育,在大修、特殊工種操作時應(yīng)做好現(xiàn)場監(jiān)護,保障人身、設(shè)備的安全。

第2篇 z項目物業(yè)工程質(zhì)量管理部工作職責

一、負責建立健全物業(yè)工程質(zhì)量管理工作的各項規(guī)章制度,制訂相關(guān)工作程序,編制年度計劃,并組織實施;

二、負責對本辦物業(yè)的維修、改建、擴建、拆除、裝修等工程的管理,搞好公共設(shè)施的維護與保養(yǎng)。組織各項工程的方案審查、預(yù)結(jié)算申報及施工質(zhì)量的管理;

三、熟練掌握物業(yè)所有設(shè)施的性能及使用情況,嚴格執(zhí)行物業(yè)巡查制度,確保物業(yè)安全使用;

四、負責對接管物業(yè)的各項專業(yè)工程資料準確地進行收集、整理、審核和歸檔,系統(tǒng)地檢驗各項設(shè)施的運作情況。編寫《接管物業(yè)設(shè)施檢驗報告》,報領(lǐng)導(dǎo)審批;

五、負責做好物業(yè)使用的安全管理,加強物業(yè)各項設(shè)施的年審、年檢工作,排除安全隱患;

六、建立工程質(zhì)量管理信息系統(tǒng)和技術(shù)資料庫。組織專業(yè)技術(shù)人員的崗位培訓(xùn),不斷加強業(yè)務(wù)管理能力,提高規(guī)范化管理水平;

七、組織行政事業(yè)單位物業(yè)年度兩次監(jiān)督檢查;

八、負責辦領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

第3篇 z物業(yè)工程管理部各崗位工作職責

*崗位名稱:工程維修主管

主要職責與權(quán)限:

1、組織審核、編寫工程維修部年度、月度工作計劃和工作總結(jié)。

2、監(jiān)督檢查各部門日常工作并檢查其完成任務(wù)的質(zhì)量。

3、負責工程維修部重大工程實施、驗收等工作,并進行監(jiān)督。

4、與業(yè)主保持密切聯(lián)系,及時處理顧客的投訴意見。

5、協(xié)調(diào)好下屬各部門、員工之間的工作。

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

*崗位名稱:工程維修員

主要職責與權(quán)限:

1、確保項目內(nèi)的供電、供水設(shè)施設(shè)備運行正常。

2、安排好水泵房、配電房的值班、檢查工作。

3、負責水質(zhì)抽檢,保證用水安全。

4、負責物業(yè)的保修、監(jiān)督工作。

5、負責物業(yè)的日常維修工作。

6、對物業(yè)公用設(shè)施進行巡視,并填寫巡視記錄。

7、負責對業(yè)主裝修的初審和監(jiān)督工作。

8、嚴格遵守值班制度,及時處理各種突發(fā)事件。

9、熱情接待業(yè)主,詳細記錄業(yè)主的投訴和請求,耐心解釋,及時處理。

10、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

第4篇 z小區(qū)物業(yè)工程維修部管理工作規(guī)定

1.0 目的

規(guī)范工程維修部管理工作,確保工程維修部管理高效有序。

2.0 適用范圍

適用于zz城服務(wù)中心工程維修部的管理工作。

3.0 職責

3.1服務(wù)中心經(jīng)理負責審批工程維修部的年度工作計劃,并組織監(jiān)控工程維修部的總體工作質(zhì)量。

3.2工程維修部主任負責組織本組的年度工作計劃、月度工作計劃的制定、實施 與控制,并對年度、月度工作進行總結(jié)。

3.3工程維修部員工依照各相關(guān)規(guī)程按計劃進行工作。

3. 4 工程維修部主任負責和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。

4.0 程序要點

4.1 工程維修部人員:工程維修主任1人, 維修技工3人。

4. 2 維修技工對設(shè)施、設(shè)備分管責任崗位實行每月輪流制。

4.3 設(shè)施、設(shè)備分管責任制:

供配電1人;電梯系統(tǒng)1人;水景系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、給排水系統(tǒng) 1人;智能安防、門禁系統(tǒng) 、消防系統(tǒng)1人;公共設(shè)備、設(shè)施的維修、維護由所有工程維 修 部人員實施。

4.4工程維修主任全面負責工程維修部的對外聯(lián)絡(luò)、日常工作。

4. 5 周例會

4.5.1 實行每周五例會制,每周五下午17:00準時舉行例會。

4.5.2 用例會時間全面了解本周的工作完成情況,并計劃好下一周的工作安排和需要協(xié)助的部門。

4.5.3 每周四下午由主任組織培訓(xùn)專業(yè)知識。

4.6 考核

4.6.1 考核的目的是為了獎勤罰懶,考核的原則是公平、公開、公正;

4.6.2 工程維修主任根據(jù)每人當月的工作表現(xiàn)和成績進行考核評分,并將考核結(jié)果上報服務(wù)中心經(jīng)理審核。

4.6.3工作業(yè)績和月考核積分相對應(yīng),月考核積分與個人經(jīng)濟利益掛鉤。

4. 7 維修原則

4.7.1上門維修:工程部接到報修電話后,在10分鐘內(nèi)派維修工到達現(xiàn)場,一般性故障處理不超過1小時;

4.7.2公共設(shè)施、設(shè)備維修:小修不過夜,中修1-3天,大修3-5天;

4.7.3維修守則:約時不誤、便民利民、工完料清、業(yè)主簽收;

4.7.4語言規(guī)范,服務(wù)熱情。

4. 8 通訊保證

4.8.1上班時間必須保持所有對講機、手機都處于開通狀態(tài),以便聯(lián)絡(luò)。

4.8.2通訊工具必須保持能隨時聯(lián)絡(luò),使用個人通訊工具不接聽時要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯(lián)絡(luò);

4.8.3遇突發(fā)事故(如臺風、洪水、重大設(shè)備設(shè)施故障時等),在接到中控室的呼叫后應(yīng)立即與中控室聯(lián)絡(luò),并5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場處理。

4. 9 物品管理

4.9.1維修人員領(lǐng)用材料進行維修作業(yè)時,必須認真填寫《物資領(lǐng)用登記表》,加強成本意識;

4.9.2使用公用工具必須及時歸還,公用工具每月由倉管員清點;

4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購買預(yù)算。

4. 10值班制度

4.10.1執(zhí)行夜班、周六、日值班負責人輪換制度;

4.10.2值班員應(yīng)盡量保證當天的《工作聯(lián)系單》當天解決處理,遇無法維修或需要購買材料的維修事項,應(yīng)及時匯報維修主任,并跟蹤轉(zhuǎn)交給誰進行維修,直至維修終結(jié),確實保證不出現(xiàn)'壓單'現(xiàn)象;

4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進入工程部或在辦公室逗留打電話。

4.11工作調(diào)度

4.11.1工程維修主任根據(jù)服務(wù)中心或中控室的通知,隨時抽調(diào)本部門人員開展臨時重要工作;

4.11.2工程維修主任根據(jù)維修部人員的變動或?qū)嶋H工作需要,進行輪流責任的調(diào)整。

5.0 支持性文件

無

6.0質(zhì)量記錄

6.1 《物資領(lǐng)用登記表》----qp-09-04-f001

第5篇 物業(yè)工程部資料管理裝修巡查工作職責

物業(yè)工程部資料管理及裝修巡檢員的工作職責

1、在工程主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下,協(xié)助處理工程部的日常事務(wù)。

2、負責部門工作會議的記錄和整理工作。

3、負責工程部的工作計劃、總結(jié)及內(nèi)部資料的擬稿和整理。

4、負責對外來文件、工程檔案、資料、圖紙的簽收和存檔管理工作。

5、負責打印、收集、整理工程部的文件資料。

6、負責查核工程部員工每日的出勤情況,匯總上報及每月排班工作。

7、負責工程部維修單每天的核對及返回維修單的錄入整理工作。

8、對分管責任范圍內(nèi)的裝修戶根據(jù)實際情況每日進行1至2次巡查。

9、完成上級交付的其他任務(wù)。

第6篇 物業(yè)工程部工作管理辦法-物業(yè)前期管理

物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)的前期管理

1.竣工驗收與接管驗收

1.1竣工驗收

當一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后,達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項目竣工以后,施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗,在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位,這一交接過程稱為竣工驗收?？⒐を炇帐枪こ添椖坑山ㄔO(shè)投入使用的標志,也是對工程項目的設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗。

1.2接管驗收

接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。在完成接管驗收后,整個物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是因為物業(yè)在完成驗收后,就進入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的,加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計和施工,只有它才對各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進行崗位培訓(xùn)等。另外,在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收,才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時,移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成,如簽訂管理公約、預(yù)交水電費押金、領(lǐng)取《用戶手冊》等。

1.3質(zhì)量記錄:

《接管驗收申請表》ed-tb-0309-001

2.接管驗收的作用

接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗收是馬虎從事,放寬標準,最后可能自食其果。因為一但接管合同生效,物業(yè)管理公司就必須承擔合同中規(guī)定的義務(wù)和責任。而且物業(yè)能夠長期使用,在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響,另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上,充分維護業(yè)主的權(quán)益。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在:

2.1明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗收和接管合同的簽訂,實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。

2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收,能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標準進行設(shè)計和建設(shè),減少日后管理中的麻煩和開支。同時,能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足,從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。

2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收,一方面使工程質(zhì)量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面,根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點,預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題,計劃安排好各管理事項,建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。

3.物業(yè)接管驗收的程序及條件

3.1接管驗收程序

3.1.1建設(shè)單位書面提請接管單位驗收;

3.1.2接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核,對具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間;

3.1.3接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗;

3.1.4對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,按質(zhì)量問題處理辦法辦理;

3.1.5經(jīng)檢驗符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

3。2物業(yè)接管驗收的條件

新建房屋的接管驗收,是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應(yīng)具備以下條件:

3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗收合格;

3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;

3.2.3房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認。

3.3物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的資料

3.3.1產(chǎn)權(quán)資料:

a)項目批準文件;

b)用地批準文件;

c)建筑執(zhí)照;

d)拆遷安置資料。

3.3.2技術(shù)資料:

a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

b)地質(zhì)勘察報告;

c)工程合同及開、竣工報告;

d)工程預(yù)決算;

e)圖紙會審記錄;

f)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);

g)隱蔽工程驗收簽證;

h)沉降觀察記錄;

i)竣工驗收證明書;

j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

k)新材料、新配件的鑒定合格證書;

l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書;檢驗合格證書;保修單據(jù)等文件;

m)砂漿、混凝土試塊試壓報告;

n)供水、供暖的試壓報告。

3.4驗收的組織

3.4.1驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與,會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀、公正的原則進行驗收。

3.4.2參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗收中須表明自己客觀的意見,反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達這些意見時應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>

3.4.3參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準,否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。

3.5質(zhì)量記錄

《驗收提交文件目錄》ed-tb-0309-002

接管驗收程序

4物業(yè)接管驗收的標準

在接管驗收過程中,對工程質(zhì)量,要以北京市設(shè)計、施工、驗收標準中的相應(yīng)條文為準。當工程合同中另有規(guī)定時,要以較高的標準為驗收依據(jù)。依據(jù)各施工項目的驗收標準,對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出,要求施工單位改進。這些標準應(yīng)包括但不限于下列項目:

4.1主體結(jié)構(gòu):

4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過gbj202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;

4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。

4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過gb50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定值;

4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合gbj206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;

4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫;

4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設(shè)計規(guī)范)的規(guī)定

4.2外墻:

4.2.1不得滲水。

4.2.2保溫層完好。

4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無損壞。

4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。

4.3屋面:

4.3.1各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏;

4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;

4.3.3陽臺和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴密、不滲漏。

4.4樓地面:

4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;

4.4.2衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;

4.4.3樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。

4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。

4.5裝修:

4.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度:

4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢;

4.5.3門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;

4.5.4抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;

4.5.5飾面磚應(yīng)表面潔

凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直,無缺棱掉角;

4.5.6油漆,刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。

4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。

4.6強電:

4.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直,過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。

4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電氣接地裝置;

4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準確;

4.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范〉的要求;

4.6.5電梯應(yīng)能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過gbj232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全役備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求;

4.6.6可電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置共用天線;

4.6.7除上述要求外,同時應(yīng)符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關(guān)要求。

4.7水、衛(wèi)、消防:

4.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應(yīng)試驗,保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范〉的要求。

4.7.2高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修;

4.7.3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;

4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全、操作靈活;

4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運行時無較大震動;

4.7.6消防設(shè)施必須符合gbj16-87(建筑設(shè)計防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。

4.8空調(diào)采暖:

4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證;

4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活;

4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支、吊架應(yīng)牢固;

4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;

4.8.5經(jīng)過48小時連續(xù)試運行,冷凍機和附屬設(shè)備的熱工、機械性能和采溫必須符合設(shè)計要求。

4.9附屬工程及其他:

4.9.1室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設(shè)計規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;

4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過兩個彎;

4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;

4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;

4.9.5煙道、通風道應(yīng)暢通,無阻塞物;

4.9.6單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求;

4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

以上為接管驗收的一般要求,具體驗收區(qū)域、驗收內(nèi)容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。

5.物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗收之后,所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設(shè)備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加,才能作最后的驗收確認,尤其是要查對責成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時,每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記,以免弄錯。

5.1交接雙方的責任

5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗準備,房屋竣工后,及時提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢,及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收,經(jīng)檢驗符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證,并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。

5.1.2接管驗收時,交接雙方均應(yīng)嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法,并商定時間復(fù)驗,建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗。

5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負責處理,如屬使用不當,管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負責處理。

5.1.4新建房屋從驗收之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負責保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實計算,也可以在驗收接管時,雙方達成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用,由接管單位負責保修。

5.2交樓流程

用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業(yè)主,以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊》,并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對房屋進行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應(yīng)對其進行管理,以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。

5.3質(zhì)量記錄

《房屋及設(shè)備驗收表》ed-tb-0309-003

《遺漏、缺陷工程申報表》ed-tb-0309-004

交樓流程圖

銷售部通知用戶或其代表前來

管理處收樓,并繳付有關(guān)費用